Raad 24 juni 2014
Inhoud 1. 2. 3. 4.
Beschrijving locatie Haalbaarheidsonderzoek Scenario s Advies
1. Locatie
Eigendomskaart
Gemeente: 42% (excl.circa 7.500m² openbare ruimte) AM / Lindengroep: 25% Overige eigenaren: 33%
Huidige situatie
Huidige situatie Toenemende leegstand Toenemende verloedering Toenemend vandalisme Negatieve waardeontwikkeling Overwegend braakliggend terrein
Kansen van het gebied
Gemeentelijk beleid als uitgangspunt Structuurvisie Purmerend 2005-2020: Cluster 6, Purmerweg: Transformeren naar wonen Bijzonder woonmilieu Recreatieve voorzieningen Openbaarheid oevers
Woonvisie 2012-2016 Diversiteit woningen Diversiteit woonmilieu Consument gericht bouwen
Intentieovereenkomst d.d. 06 juni 2013 Doel: onderbouwen van de globale haalbaarheid: Marktonderzoek Nauwkeurige raming kosten grondexploitatie Bepalen planologisch proces en strategie Stedenbouwkundige vertaling
Beoogd en gewenst resultaat: Een haalbare ontwikkelingsvisie voor het bedrijventerrein
2. Resultaten haalbaarheidsonderzoek Onderzoeken van de markt: Lancering website www.kleinwhere.nl Enquêtes: ca. 417 belangstellenden
Conclusies uit marktonderzoek Locatie wordt gewaardeerd (water/centrum/groen) Traditionele architectuur / individuele uitstraling Interesse vanuit verschillende doelgroepen: Goedkope grondgebonden woningen Doorstromers (tweekappers, vrijstaand, dijkwoningen)
Vergt dus gedifferentieerd woningaanbod Scherpe prijs-kwaliteit verhouding Aan dijk interesse in bijzonder woningtype
Verkavelingsstudie nav marktonderzoek
Kenmerken van verkaveling Van west naar oost duurder programma/ inspelend op markt Faseerbaar, rekening houdend met eigendomsgrenzen Differentiatie woningtypologie Dijkwoningen: rij-verkaveling, onderscheidend product Kwaliteit: architectuur, stedenbouwkundige opzet Groen straatbeeld Parkeren zo veel mogelijk uit het zicht
Programma (indicatief)
Referentie beelden
Conclusies haalbaarheidsonderzoek Vanuit de markt is er veel interesse in de locatie. Slechte woningmarkt omstandigheden (financierbaarheid). De locatie is een geschikte woningbouwlocatie. Sluit aan op ambitie van coalitieakkoord. Financieel is het plan integraal niet haalbaar negatief saldo.
Kansen en risico s Kansen: Stijging van VON-prijzen Goedkopere verwerving overige percelen Optimalisatie kosten
Risico s: Stijging van de bouwkosten Vervallen ISV subsidie
3. Scenarioanalyse 1. 2. 3. 4.
Stop planontwikkeling niet acceptabel Totale planontwikkeling niet acceptabel Uitgestelde planontwikkeling Gefaseerde ontwikkeling
Uitgestelde planontwikkeling Voordelen
Nadelen
Verder investeringen relatief beperkt.
Verlies van ISV subsidie.
Geen/nauwelijks inzet ambtelijk apparaat.
Verder verloedering van het terrein.
Planontwikkeling voortzetten bij betere woningmarkt en daarmee financieel aantrekkelijker plan.
Investeringen in leefbaarheid noodzakelijk: sloop leegstaande panden, onderhoud openbare ruimte, garanderen (sociale) veiligheid. Rentelasten grond lopen door. Negatief signaal naar buitenwereld: planvorming (weer) niet verder
Gefaseerde planontwikkeling
Gefaseerde planontwikkeling fase IA / IB
Gefaseerde planontwikkeling programma fase IA / IB
Gefaseerde planontwikkeling Financieel / Optimalisatie fase IA / IB Financieel is gefaseerde plan niet haalbaar Optimalisatie: Gemeente dekt ca. 23% van het te kort (ruim passend binnen door de Raad in te stellen voorziening) Markpartij dekt ca. 59% van het te kort ISV subsidie volledig aan fase I
Gefaseerde planontwikkeling fase I Voordelen
Nadelen
Start gebiedsontwikkeling: vliegwiel voor rest van ontwikkeling (poort tot gebied).
Gemeente levert in (marktpartijen ook).
Oostzijde is beter gesitueerd (beste voor het laatst bewaren).
Geen garantie voor realisatie overige deelgebieden.
Bij succesvolle eerste fase ook meer grondopbrengst volgende fasen.
Onzekere grondopbrengsten van vervolgfasen.
Verdere verloedering/achteruitgang wordt voorkomen.
Risico bouwrijp maken kosten .
Signaal richting andere eigenaren. Veilig stellen ISV-subsidie. Vliegwiel naastliggende ontwikkeling van Intermaris.
Gefaseerde planontwikkeling Naastliggende ontwikkeling Intermaris Eerste schetsontwerp 28 sociale huur ca. 80 m2 GBO
concept
Gefaseerde planontwikkeling Samenwerking fase I 1. Gemeente verkoopt grond - staatssteun - aanbestedingsrecht
3. Gemeente participeert in grond- als vastgoedexploitatie -staatssteun -aanbestedingsrecht
2. Gemeente participeert in de grondexploitatie -staatssteun -aanbestedingsrecht
4. Gemeente neemt totale regie rol / actieve grondpolitiek -staatsteun -aanbestedingsrecht
4. Advies - Doorgaan met een gefaseerde ontwikkeling waarbij de Gemeente participeert in de grondexploitatie Financiële consequenties: Gemeente dekt ca. 23% van het tekort. Marktpartij dekt ca. 59% van het tekort. Volledige ISV voor fase IA / IB.
- Communicatie (na besluit): Met direct betrokkenen Verwachtingen kopers en omgeving managen Samen optrekken met partners
Vragen?
