Access Ingatlan Nyíltvégű Befektetési Alap
I. FÉLÉVES JELENTÉS 2012. Befektetési Alap megnevezése Access Ingatlan Nyíltvégű Befektetési Alap Típusa Az Alap a PSZÁF III/120.017-1/2004. számú, 2004. április 07. napján kelt határozata alapján zártkörű, nyíltvégű, határozatlan futamidejű, ingatlanforgalmazó befektetési alapként került nyilvántartásba vételre. Az Alapkezelő tulajdonosa az Alap befektetői körének bővítése érdekében az Alap nyilvánossá alakulásáról 2004. november 02.-án, 9/2004. számú határozatában döntött. A kezelési szabályzat módosítását illetve az Alap nyilvánossá alakulását az Alap befektetési jegyeinek tulajdonosai egyhangúan jóváhagyták. A PSZÁF III/120.017-2/2004. számú 2004. december 02. napján kelt határozatával engedélyezte az Alap átalakulását. Az Alap 2005. január 6.-ától nyilvános, nyíltvégű, ingatlanforgalmazó befektetési alapként működik. ISIN kód: HU0000703186 NEÉ számítás típusa: T+2 napra számolt. Az alap devizaneme: HUF Az Alap futamideje Az Alap futamideje a bejegyzéstől határozatlan ideig terjed. Alapkezelő Access Befektetési Alapkezelő Zrt.
1054 Budapest, Akadémia u. 7-9.
Vezető Forgalmazó Buda-Cash Brókerház Zrt.
1118 Budapest, Ménesi út 22.
Letétkezelő ERSTE Bank Hungary Nyrt.
1138 Budapest, Népfürdő u. 24-26.
Könyvvizsgáló Gyimesi és Társa Könyvvizsgáló és Tanácsadó Kft. 1037. Budapest, Máramaros út 64/b. MKVK tags. Szám: 000858 Képviseli: Kötcseiné Gyimesi Katalin Kamarai tagsági szám: 003948 Ingatlanértékelő QUADRIGA FAMILIA KFT. 2092 Budakeszi, Szüret u. 3/f Adószám: 12049923-2-13 Cégjegyzékszám: 13-09-094380 Vezető tisztségviselő: Laczi Tamás ( OKJ 52; OKJ 54) Access Befektetési Alapkezelő Zrt.
1
Access Ingatlan Nyíltvégű Befektetési Alap A befektetési eszköz összetétele fajtánként, típusonként, illetve a befektetési politikában meghatározott kategóriák szerint részletezve az időszak elején és végén Az Access Ingatlan Nyíltvégű Befektetési Alap ingatlanforgalmazó befektetési alap. Elsősorban ingatlanok szerepelnek az alap portfoliójában, illetve a likviditás biztosításához szükséges likvid eszközök, egy évnél rövidebb futamidejű állampapírok. Az ingatlanbefektetési alap sajátos tulajdonságokkal rendelkezik, hosszú távú befektetés, az alapban lévő eszközök értékesítése lényegesen több időt vehet igénybe, ebből kifolyólag a visszaváltási megbízások felvétele és kifizetése között hosszabb időtartam is eltelhet. Mivel az ingatlanalapok portfoliójában jellemzően nagy értékű ingatlanok találhatók, így azok likviditása is sokkal alacsonyabb más befektetési formákénál, azaz nagymértékű tőkekivonásnál csak hosszú idő alatt és magasabb tranzakciós költségekkel lehet azokat értékesíteni, ezért ez az egyik legfontosabb kockázati tényező. A tőkekiáramlás hasonló súlyú problémát jelent. Az alapok likvid eszközeinek értékét meghaladó befektetési jegy visszaváltás az ingatlanok kényszerértékesítéséhez vezethet, amely akár komoly veszteséget okozhat a befektetési jegyeket vissza nem váltó befektetőknek, egyrészt a feltételezhetően nyomott értékesítési ár, másrészt az ingatlanbefektetéseknél alacsonyabb hozamú likvid eszközök újbóli jelentős állománynövekedése miatt. Az Alap portfoliójának elemei, kategóriái:
eszközök összesen:
Időszak nyitó állománya
Időszak záró állománya
2011. december 31. A saját tőke HUF százalékában
2012. június 29. HUF
A saját tőke százalékában
626 485 503
126.54%
616 953 533
123.18%
68 707 725
13.88%
101 527 141
20.27%
8 707 725
1.76%
16 814 732
3.36%
60 000 000
12.12%
60 000 000
11.97%
Diszkontkincstárjegy
0
0.00%
24 712 409
4.93%
Részvények
0
0.00%
0
0.00%
Kollektív befektetési értékpapírok
0
0.00%
0
0.00%
egyéb eszközök
530 000 000
107.05%
514 400 000
102.70%
Belföldi Ingatlanok
530 000 000
107.05%
514 400 000
102.70%
Külföldi Ingatlanok
0
0.00%
0
0.00%
Egyéb követelések
27 777 778
5.61%
1 026 392
0.20%
Kötelezettségek összesen:
131 412 977
-26.54%
116 101 820
-23,18%
Hitelállomány
110 000 000
-22.22%
103 529 000
-20.67%
2 802 614
-0.57%
2 502 671
-0.50%
18 610 363
-3.76%
10 070 149
-2.01%
banki egyenlegek, számla pénz HUF számlapénz Takarékszövetkezeti Bankbetét
Költségek: Egyéb kötelezettségek: Nettó eszközérték Egy jegyre jutó nettó eszközérték
495 102 526
500 871 714
0.677277
0.622829
Access Befektetési Alapkezelő Zrt.
2
Access Ingatlan Nyíltvégű Befektetési Alap
Egyéb befektetési eszközök: Ingatlanok 2012. június 29-én:
Hrsz.
Cím
alapterület
bérbe adható terület felépítmény
építés ideje
24650/0/A/2
1054 Budapest, Akadémia u. 7. földszint
387 m2
364,9 m2
1920
24650/0/A/3
1054 Budapest, Akadémia u. 9. földszint
344 m2
411 m2
1920
24649/0/A/5
1054 Budapest, Akadémia u. 7. földszint
51 m2
107 m2
1920
71 m2
71 m2
1920
73 m2
72.05 m2
1920
24650/0/A/8 24650/0/A/10 1222/A/15
1055 Budapest, Akadémia u. 7. félemelet 1056 Budapest, Akadémia u. 7. félemelet 2/B 7800 Siklós, Dózsa Gy. Út 2/A
389.36 m2 329 m2
tervezett tartási idő
1982
129005/21 hrsz. Ipari övezetbe tartozó telek, 11 843 m2
Hrsz.
Cím
művelési ág
övezeti besorolás
beépíthetőség
129005/21
1172 Budapest, Cinkota út 30
kivett beépítetlen terület
M-XVII-01 övezet
beépíthető, osztható
Helyrajzi szám
KATEGÓRIA 1.
Cím
Érték
felépítmény jelenleg nem található, nincs hasznosítva
Változás % 2011.12.30-i értékhez nézve
24649/0/A/2
Iroda
V. AKADÉMIA U. 9.
129 500 000
0.00
24650/0/A/3
Iroda
V. AKADÉMIA U. 7.
136 600 000
0.00
24650/0/A/5
Iroda
V. AKADÉMIA U. 7.
19 200 000
0.00
24650/0/A/8
Lakás
V. AKADÉMIA U. 7.
26 700 000
0.00
24650/0/A/10
Lakás
V. AKADÉMIA U. 7-9.
27 400 000
0.00
129005/5
Telek
XVII. CINKOTAI ÚT 12.
134 000 000
0.00
1222/A/15
Kereskedelmi ingatlan
Siklós, Dózsa Gy. U. 2/A
41 000 000 514 400 000
0.00
Összesen:
FUNKCIONÁLIS KATEGÓRIÁK
INGATLANÉRTÉK (FT) BUDAPEST ÉS KÖRNYÉKE VIDÉK
KÜLFÖLD
ÖSSZESEN
Telek
134 000 000
134 000 000
Irodaingatlan
285 300 000
285 300 000
Lakóingatlan
54 100 000
Kereskedelmi ingatlan
0.00
54 100 000 41 000 000
41 000 000
Access Befektetési Alapkezelő Zrt.
3
Access Ingatlan Nyíltvégű Befektetési Alap Összesen:
41 000 000
473 400 000
514 400 000
Az ingatlanhasznosítás mutatói 2012.06.29- i állomány tekintetében:
Funkcionális kategóriák
Telek (Bp) Irodaingatlan (Bp) Lakóingatlan (Bp) Kereskedelmi ingatlan (vidék)
Bérleti díj Ft/félév nettó érték ingatlan bérbeadási fajlagos bérleti díj (bérbeadó által jövedelmezőség arány (1) (3) (Ft/m2) viselt költségekkel (2) csökkentett) 0
0
fajlagos Fajlagos bérleti díj (4) ingatlanérték (Ft/m2) (5) (Ft/m2)
0.00%
0.
0
11 312
2 100 000
27.68%
2.26%
7 303
26 383
323 103
0
0.00%
0.00%
0
0
378 322
100.00%
9.37%
11 672
11 672
124 620
1 920 000
(1) fordulónapi hatályos bérleti szerződésállomány szerinti nettó bérbe adott terület osztva a teljes nettó bérbe adható területtel (2) a fordulónapi hatályos szerződésállományban rögzített nettó évesített bérleti díj osztva az ingatlanállomány fordulónapi nettó eszközérték szerinti értékével (3) nettó éves bérleti díj bevétel osztva az ingatlanok nettó bérbe adható területével (4) nettó éves bérleti díj bevétel osztva az ingatlanok nettó bérbe adott területével (5) ingatlanállomány fordulónapi nettó eszközérték szerinti értéke osztva az ingatlanállomány teljes bruttó területével
2012. június 29-én a bérlők száma: 4 db, a határozott idejű bérleti szerződések átlagos futamideje: 1 év a bérleti szerződések biztosítéki szintje: átlagosan 1 havi bérleti díj A tőkeáttétel 20,67 %, mely a fordulónapi teljes hitelállomány arányát mutatja a fordulónapi nettó eszközértékhez viszonyítva. Forgalomba hozott, eladott, a tárgyidőszak lezárásakor forgalomba lévő befektetési jegyek száma
Darab A tárgyidőszak elején forgalomban lévő befektetési jegyek száma Tárgyévi eladás
731 018 793
Tárgyévi visszaváltás
10 979 353
A tárgyidőszak végén forgalomban lévő befektetési jegyek száma
804 188 688
84 149 248
2012-es év I. negyedévében teljesült ingatlan változások, az alap részére igénybe vett hitel
Access Befektetési Alapkezelő Zrt.
4
Access Ingatlan Nyíltvégű Befektetési Alap 2011.11.08-án a Siklósi Ipari Park területén belül elhelyezkedő, 310/46 hrsz. alatt 2021 m2 alapterületű ingatlanra érvényes eladási szerződést kötöttek, melynek utolsó vételárrészlete 2012 januárjában lett kiegyenlítve.
Az alap részére igénybe vett hitel: Az Alap 2011.05.11-én a likvid eszközök biztosítása érdekében éven túli lejáratú forgószközhitelt vett fel a Nagybajom és Vidéke Takarékszövetkezettől. A hitel lejárata: 2016. március 31, a szerződés kötéskor a kamat mértéke: 6,10 % (BUBOR) + évi 4,0 %. A kamat összege negyedévente felülbírálásra kerül. A 110.000.000.-Ft. kölcsön és járulékai erejéig 1. ranghelyű jelzálogjog került az alábbi ingatlanokra: 24650/0/A/2 hrsz.; 24650/0/A/3 hrsz.; 24649/0/A/5 hrsz. ; 24650/0/A/8 hrsz. ; 24650/0/A/10 hrsz. 2012-es év I. negyedévében a hiteltörlesztés összege kamatok nélkül: 6.471.000.-Ft. volt. 2012.06.29-én kölcsön összege: 103 529 000.-Ft. Kifizetett hozamok Az Alap nem fizet hozamot, a működés során képződő tőkenövekményt – mely kamatból és árfolyamnyereségből tevődhet össze – folyamatosan újra befekteti. Az egyszeri hozam, illetve tőkekifizetés helyett az Alapkezelő folyamatos napi értéken történő visszavásárlási kötelezettséget vállal, amivel garantálja, hogy a befektetők jegyeik részleges vagy teljes visszaváltásával nyereségükhöz tetszőleges időpontban hozzájussanak és azt, mint árfolyamnyereséget realizálhassák. A portfolió összetételében a tárgyidőszakban bekövetkezett változások illetve a piaci folyamatok elemzése: Az ingatlanpiacon az elmúlt időszakban sem mutatkoztak a fellendülés jelei. Az elhúzódó válság hatására kedvezőtlenebb kihasználtsági mutatókkal és bizonytalanabb hozamkilátásokkal kell számolni. Az eurzónában nem sikerült gyors és hatékony megoldásokat találni a periféria országok adósságproblémáira. Az eurozónabeli kormányok nagymértékű deficitcsökkentési tervekkel és az európai stabilizációs mechanizmus létrehozásával igyekeztek a piac bizalmát megerősíteni, mindez azonban elégtelennek bizonyult. Írország és Portugália megmentése után 2011 nyarán újból Görögországot kellett megsegíteni. Az elhúzódó politikai viták és bizonytalanság közepette végül július végén sikerült megállapodni a második görög mentőcsomagról, amelyben önkéntes alapon a befektetők is részt vállalnak (2014-ig mintegy 54 milliárd, 2020-ig 135 milliárd euro veszteséget jelentene). Ugyanakkor a második mentőcsomag sem győzte meg a befektetőket, miközben a nyár folyamán Olaszországgal és Spanyolországgal kapcsolatban is elbizonytalanodtak. A feszültséget tovább növelte, hogy az USA-t az adósságplafonnal kapcsolatos vitákat követően, augusztus elején a Standard & Poor's leminősítette. Ezt követően az ősz folyamán több eurozónabeli perifériális ország − köztük Olaszország és Spanyolország −, valamint ezen országok nagybankjainak leminősítésére is sor került. Az adósságválság, a bankrendszer szuverén értékpapír-piaci kitettsége és a globális növekedési félelmek felerősödése egymást erősítő tényezőkként tartósan feszült befektetői hangulathoz vezettek, amely tükröződött a kockázati felárak megugrásában, illetve az eszközárak drasztikus csökkenésében. A magyar gazdaság növekedési kilátásai kedvezőtlenül alakulnak. A globális növekedés lassulása, az európai országokban az államadósság fenntarthatósága érdekében hozott keresletszűkítő költségvetési intézkedések és a pénzügyi rendszer sérülékenysége kedvezőtlen konjunktúrát vetítenek előre felvevő piacainkon, ami a hazai export növekedését is visszafogja. 2012-ben lényegében stagnálhat a gazdaság és csak 2013-ban indulhat meg a gazdaság lassú növekedése. Az eurozóna válsága miatt a hazai bankok csak nagyobb költségekkel tudják megújítani külföldi forrásaikat. A bizonytalan gazdasági környezetben a kedvezőtlenebb konjunkturális kilátások és a hitelfelvételek szigorodása visszafogják a beruházási aktivitást. Access Befektetési Alapkezelő Zrt.
5
Access Ingatlan Nyíltvégű Befektetési Alap Saját tőke és nettó eszközérték változás havi bontásban T nap 2011.12.30 2012.01.31 2012.02.29 2012.03.30 2012.04.27 2012.05.31 2012.06.29
NEÉ dátum: (T nap + 2) 2012.01.03 2012.02.02 2012.03.02 2012.04.03 2012.05.03 2012.06.04 2012.07.03
Saját tőke (Ft) 495 102 526 476 304 512 482 923 958 510 397 575 506 660 986 505 893 940 500 871 714
Nettó eszközérték 0.677277 0.651563 0.645845 0.638761 0.634085 0.628108 0.622829
Nettóeszközérték 2012. I. negyedév 560 000 000 540 000 000 520 000 000 500 000 000 480 000 000 460 000 000
2012.01.03
2012.02.03
2012.03.03
2012.04.03
2012.05.03
2012.06.03
2012.07.03
Befektetetési Jegy Árfolyam 2012. I. negyedév 0.690
0.660
0.630
0.600
2012.01.03
2012.02.03
2012.03.03
2012.04.03
2012.05.03
2012.06.03
2012.07.03
Budapest, 2012. augusztus 31.
Access Befektetési Alapkezelő Zrt.
Access Befektetési Alapkezelő Zrt.
6
