Hypoteční bankovnictví ve vybraných evropských státech

APLIKOVANÉ PRÁVO 2/2005

1.

ŠÁRKA ČECHLOVSKÁ

Hypoteční bankovnictví ve vybraných evropských státech

Evropská bytová politika

Přestože je bytová politika v Evropské unii (EU) ponechána plně v působnosti jednotlivých členských zemí EU a nespadá výlučně ani částečně do odpovědnosti EU, je možné sledovat její unifikaci jako důsledek dopadu sjednocování evropského prostoru. Přibližování členských zemí EU v oblasti bytové politiky se projevuje unifikací předpisů o stavebních výrobcích a materiálech, zaváděním pravidel pro zadávání veřejných zakázek, snahou o sblížení sazeb daně z přidané hodnoty v rámci EU a zejména uplatňovanou sociální politikou. Ta přisuzuje bytu a bydlení významnou roli při vytváření pracovních míst. Program zaměřený výhradně na bytovou oblast v EU však prozatím neexistuje. Nejblíže k této problematice mají programy Interreg a Urban, v rámci kterých EU přispívá na projekty týkající se územního plánování, infrastruktury nebo ekologie, tedy na projekty, jež bytové výstavbě a bydlení prospívají, ale bezprostředně je nepodporují.1) Snaha o společné řešení problémů bytové politiky v jednotlivých členských zemích EU se odráží též v prozatím neformálních schůzkách ministrů jednotlivých členských zemí EU odpovědných za tuto problematiku, jež se konají zpravidla jedenkrát ročně. Cílem těchto setkání není sjednotit bytovou politiku v rámci EU, spíše jde o předávání zkušeností mezi ministry.

1) Programy Interreg i Urban patří k Iniciativám Evropského společenství a jsou financovány z Evropského fondu pro regionální rozvoj, přičemž maximální míra spolufinancování ze strany EU je 75 %. V současném programovém období 2000–2006 Interreg pokračuje jako III. fáze této Iniciativy (Interreg III) a Česká republika se k tomuto programu připojila. Cílem Interreg III je podpora přeshraniční, nadnárodní a meziregionální spolupráce k podpoře vyváženého rozvoje a evropské integrace. Iniciativa Urban existuje v současném programovém období ve své II. fázi (Urban II) a jejím cílem je zlepšit hospodářskou a sociální strukturu malých a středních měst potýkajících se s problémy dlouhodobě vysoké nezaměstnanosti, nízké hladiny ekonomické aktivity, vysoké úrovně chudoby a sociální exkluze, vysokého podílu imigrantů, etnických minorit a bezdomovců, vysoké úrovně kriminality a delikvence a poškozeného životního prostředí. Iniciativa Urban II není v programovém období 2000–2006 pro Českou republiku otevřena.


37

Na budoucí vývoj EU v oblasti bytové politiky lze usuzovat z posledního 16. setkání ministrů odpovědných za bytovou politiku konaného v březnu 2005 v Praze, jehož hlavním tématem byla problematika panelové výstavby a především její regenerace. Jak vyplývá ze závěrečného komuniké, shodli se ministři na tom, že finanční rozměr revitalizace panelové výstavby by měl být primárně domácí záležitostí jednotlivých států, přičemž lze prozkoumat též možnosti využití evropských strukturálních fondů ve prospěch bytové politiky v rámci existujících pravidel financování. Zajímavý byl také návrh na vytvoření Evropské banky pro politiku bydlení nebo snaha o uplatnění snížené sazby daně z přidané hodnoty u výdajů na bydlení. Rovněž Evropská investiční banka zaujala vstřícný postoj k budoucímu zkoumání nových způsobů financování bydlení. Budoucí vývoj evropské bytové politiky lze i nadále spatřovat spíše v koordinačních aktivitách EU, přičemž zásadní význam by mělo mít vytvoření komunikačního systému mezi členy EU pro předávání informací o nejlepších realizovaných postupech v jednotlivých oblastech bytové politiky. Pro implementaci navržených opatření v rámci 16. setkání ministrů lze očekávat podrobný průzkum bytové situace v jednotlivých členských zemích EU včetně identifikace problematických oblastí a konkretizace možností finanční pomoci ze strany EU, zejména v rámci již existujících strukturálních fondů EU, popř. existujících iniciativ Evropského společenství (např. již jmenované iniciativy Interreg a Urban).

2.

Evropský trh hypotečních úvěrů

V rámci Evropy působí v oblasti hypotečního úvěrování několik institucí, jež se snaží o překonávání bariér, větší transparentnost a dokonalejší konkurenci na celoevropské bázi. Jednou z nejdůležitějších je European Mortgage Federation založená v roce 1967, která sdružuje národní bankovní asociace všech členských států EU, Norska a Švýcarska. Jejím nejdůležitějším úkolem je zastupovaní zájmů svých členů na evropské úrovni, dále sběr a analýza dat týkajících se národních trhů hypotečních úvěrů. Přitom je třeba zdůraznit, že interpretace a komparace takových údajů je velmi náročná a komplikovaná zejména kvůli existujícím rozdílům v jednotlivých zemích. K těm nejvýznamnějším odlišnostem lze řadit tyto oblasti: – tradice a zvyklosti bydlení, – úroveň bydlení a životní úroveň jako celek, – aktuální ekonomická a politická situace, – geografické a klimatické podmínky. V praxi existuje značný rozdíl mezi jednotlivými zeměmi EU ve struktuře hypotečního bankovnictví i v používání pojmů. Rysy hypotečního bankovnictví jsou vždy spjaty se strukturou národních trhů hypotečních úvěrů, stejně jako s kulturními zvyklostmi a historickými tradicemi i se způsoby regulace a podpory hypotečního bankovnictví. Např. termín hypoteční úvěr s variabilní úrokovou sazbou je používán v některých oblastech pro úvěry, u nichž se často mění úroková sazba v návaznosti na změny na peněžním trhu; na druhé straně je tento termín v jiných regionech používán pro hypoteční úvěry, u kterých je úroková sazba fixována po určité období (zpravidla 1 rok až 10 let) a mění se tedy v průběhu doby splatnosti úvěru pouze několikrát v předem stanovených termínech nebo dokonce pouze jedenkrát. 38


Nejzávažnějším faktorem je však nedostatečná harmonizace dat v rámci EU, jež velice omezuje možnosti komparace jednotlivých zemí i vytvoření komplexního pohledu na evropský trh hypotečních úvěru i na evropský bytový trh. Nicméně na základě oficiálních dat z národních zdrojů a jiných evidencí je možné konstruovat odhady splatnosti a struktury úrokových měr na hypotečním trhu EU.2) Významné postavení ve smlouvách o hypotečních úvěrech zaujímají hypoteční úvěry s dobou splatnosti delší než deset let a s počáteční fixací úrokových sazeb na dobu deseti let. Tyto úvěry jsou velice oblíbené např. v Belgii, Německu, Francii a Nizozemí. Podle údajů za rok 2004 tvoří podíl hypotečních úvěrů s dobou fixace úrokové míry na minimálně deset let zhruba 50 % z celkového nesplaceného hypotečního dluhu v EU. V zemích EU lze rozlišit následující tři typy variabilních úrokových sazeb hypotečních úvěrů podle možnosti změny úrokové sazby: a) úroková sazba je vázána na oficiální referenční sazbu, tzv. indikátor, a mění se tedy v závislosti na změnách indikátoru nezávisle na rozhodnutí věřitele či dlužníka (referenced rate); b) úroková sazba se může měnit na základě dohody věřitele a dlužníka podle předem stanovených pravidel (renegotiable rate); c) úroková sazba se mění pouze z rozhodnutí věřitele v opodstatněných důvodech, např. při změně nákladů na refinancování věřitele (reviewable rate). V rámci výše uvedených základních typů variabilních úrokových sazeb hypotečních úvěrů se v úvěrových smlouvách sjednávají další podmínky související se změnami úrokové sazby. Např. v Belgii, Francii a Nizozemí je běžné stanovit maximální výši variabilní úrokové sazby, ta se obvykle pohybuje 1, 2 nebo 5 procentních bodů nad základní úrokovou sazbou. Dále lze sjednat možnost dřívějšího splacení hypotečního úvěru bez penalizace nebo s velmi nízkými penalizačními platbami. Pro dlužníky v době kolísání úrokových sazeb je rovněž výhodná možnost změny výše měsíčních splátek i doby splatnosti úvěru. Způsoby refinancování hypotečních úvěrů se v jednotlivých oblastech také velmi liší. Podle odhadu European Mortgage Federation je až 62 % hypotečních úvěrů určených na bydlení refinancováno vklady obyvatelstva; následuje s 19% podílem refinancování hypotečními zástavními listy a s 5% podílem refinancování stavebním spořením. Prozatím pouhé 1 % hypotečních úvěrů je refinancováno cennými papíry krytými hypotékami (mortgage backed securities). Zbývajících 13 % hypotečních úvěrů je refinancováno jinými způsoby. Rozmanitost evropského hypotečního trhu se týká také struktury věřitelů. Hypoteční úvěry v závislosti na regionu poskytují komerční banky (Belgie, Nizozemí, Portugalsko), stavební spořitelny (Irsko, Velká Británie, Německo, Rakousko, Česká republika), spořitelny (Německo, Španělsko, Česká republika), družstevní banky (Nizozemí, Francie, Německo), státní banky (Řecko, Portugalsko), specializované hypoteční banky (Německo, Dánsko, Česká republika).

2) Features of mortgage contracts in the Euro Area. Monthly Bulletin ECB [online], November 2004, p. 15. Dostupné z .


39

Přes výše uvedené místní rozdíly lze evropský trh hypotečních úvěrů charakterizovat jako stabilní rozvinutý trh, který v závislosti na regionu rychleji či pomaleji roste. Růst poptávky po hypotečních úvěrech a zvýšený počet uzavřených úvěrových smluv v současnosti je ovlivněn řadou skutečností, jež lze rozdělit do následujících kategorií: 1. demografické faktory, 2. ekonomické faktory, 3. politické faktory. Významným demografickým faktorem byl nárůst populace v 60. a 70. letech minulého století; tyto ročníky dosáhly v minulých letech věku, kdy usilují o vlastní bydlení a jeho financování se snaží řešit prostřednictvím hypotečních úvěrů. Dále je to dlouhodobý obecný trend k menším domácnostem, který zvyšuje nároky na počet bytů. Mezi ekonomické faktory lze řadit dlouhodobě nízké úrokové míry, které všeobecně podporují růst zadluženosti. Stabilní ekonomické prostředí spolu s nízkými či klesajícími úrokovými sazbami také vede k širšímu využívání hypotečních úvěrů s fixními úrokovými sazbami. Politické faktory zahrnují bytovou politiku národních vlád včetně podpory hypotečního bankovnictví, která v různých podobách existuje ve všech ekonomikách EU. Zejména v nových členských zemích EU je pak patrná výrazná snaha o zvýšení dostupnosti bydlení, resp. úrovně bydlení. Nové členské státy jsou charakteristické nižší životní úrovní na rozdíl od zemí západní Evropy, ale také vysokými ideály ohledně brzkého vyrovnání životní úrovně ve všech zemích EU. Pro všechny evropské trhy hypotečních úvěrů je společný také rostoucí význam distribuce hypotečních úvěrů prostřednictvím zprostředkovatelů.3) Tento vývoj je ovlivněn zvyšující se potřebou komplexnosti služeb souvisejících s hypotečními úvěry a racionalizací nákladů na tyto služby. V České republice reprezentuje tento trend zakládání tzv. hypotečních center.

2.1

Vývoj cen nemovitostí v Evropské unii

S ohledem na vývoj cen nemovitostí v Evropě v minulém období nelze rozhodně předpokládat jejich pokles, spíše naopak. Ceny nemovitostí určených k bydlení, jak dokládají následující obrázky, rostou v eurozóně již několik let ročním tempem 6–7 %. Existují zde však značné rozdíly mezi jednotlivými členskými státy EU. Zatímco ve Španělsku, Irsku a dalších zemích rostly ceny těchto nemovitostí vysokým tempem (často vyšším než 10% ročně), v Rakousku a Německu ceny stagnovaly či mírně klesaly. Studie European Housing Review 2005 zveřejněná Royal Institution of Chartered Surveyors v březnu 2005 pracuje s předpokladem, že ceny bydlení se vyvíjejí v cyklech do jisté míry souvisejících s ekonomickou situací dané lokality. Podle fáze cyklu, ve které se země nachází, lze rozlišit následující tři skupiny zemí: Dle údajů European Mortgage Federation bylo v roce 1997 distribuováno prostřednictvím zprostředkovatelů 21 % hypotečních úvěrů; v roce 2001 činil tento údaj již 38 % všech hypotečních úvěrů. Tyto údaje se týkají těchto zemí: Dánsko, Francie, Itálie, Německo, Nizozemí, Portugalsko, Španělsko, Velká Británie.

3)

40


Ceny nemovitostí určených k bydlení v eurozóně v nominálním a reálném vyjádření (meziroční změny v %) Meziroční změny v %

8,0

8,0

6,0

6,0

4,0

4,0

2,0

2,0

0,0

0,0

–2,0

–2,0

–4,0

Meziroční změny v %

v nominálním vyjádření v reálném vyjádření

–4,0 1992

1994

1996

1998

2000

2002

Rok Zdroj: Nejnovější trendy v cenách nemovitostí určených k bydlení v eurozóně a v jednotlivých zemích eurozóny. Monthly Bulletin ECB [online], český překlad, září 2004, s. 48. Dostupné z .

Změny v cenách nemovitostí určených k bydlení v eurozóně (meziroční změny v %) Meziroční změny v %

25

25

20

20

15

15

10

10

5

5

0

0

–5

Meziroční změny v %

–5

průměr 1999–2003 1999 2003

AT DE PT FI EA BE IT FR GR NL LU IE ES

Země Pozn.: Pro Rakousko a Lucembursko jsou k dispozici údaje do roku 2002. Zdroj: Nejnovější trendy v cenách nemovitostí určených k bydlení v eurozóně a v jednotlivých zemích eurozóny. Monthly Bulletin ECB [online], český překlad, září 2004, s. 49. Dostupné z . Seznam zkratek použitých v obrázku: AT – Rakousko, BE – Belgie, DE – Německo, EA – Eurozóna, ES – Španělsko, FI – Finsko, FR – Francie, GR – Řecko, IE – Irsko, IT – Itálie, NL – Nizozemí, PT – Portugalsko, LU – Lucembursko.

1)

Země s velmi vysokým (dvouciferným) tempem růstu cen bydlení – Francie, Španělsko, Irsko, Polsko. Tyto oblasti se nacházejí v období konjunktury cen bydlení a lze předpokládat postupné snižování tempa růstu cen.


41

2)

3)

3.

Země s vysokým tempem růstu cen bydlení (ročně cca 5 %) – Belgie, Švédsko, Finsko, Itálie, Portugalsko a Dánsko. U všech výše uvedených zemí lze předpokládat, že se nacházejí ve vzestupné fázi cyklu a vysoké tempo inflace cen bydlení je dlouhodobě neudržitelné. Země s nízkým, popř. nulovým tempem růstu cen bydlení – Nizozemí, Švýcarsko, Německo, Rakousko, Řecko. Nizozemí a Řecko se nacházejí v klesající fázi cyklu, zatímco u ostatních zemí lze očekávat zvýšení tempa růstu cen bydlení v souvislosti s překonáním recese z období 90. let minulého století.4)

Specifika trhů hypotečních úvěrů ve vybraných evropských zemích

Belgie V Belgii dlouho přetrvával způsob financování bydlení pouze z vlastních zdrojů bez zadlužování se. V posledních letech se však postoj belgických investorů výrazně změnil, což dokládá rostoucí podíl nesplacených hypotečních úvěrů na bydlení na hrubém domácím produktu (HDP), který činí téměř 30 %. Tento údaj je sice nižší než průměr EU15, ale v případě Belgie se jedná o značný úspěch hypotečního bankovnictví. Za uvedeným vývojem stojí kromě poklesu úrokových sazeb také zavedení daňových úlev spojených s hypotečním vypůjčováním. Dánsko Dánský trh hypotečních úvěrů patří k nejsofistikovanějším a nejstabilnějším hypotečním trhům v Evropě. V Dánsku je nejvyšší relativní zadluženost hypotečními úvěry v Evropě, a to jak v poměru nesplacených hypotečních úvěrů k HDP (87 % v roce 2003), tak i v porovnání zadluženosti hypotékami na jednoho obyvatele (30 500 EUR v roce 2003). Hypoteční úvěry v Dánsku mají velmi dlouhou dobu splatnosti (běžně 30 let) a jsou poskytovány v maximální výši 80 % hodnoty zastavené nemovitosti. Většina existujících hypotečních úvěrů (85 až 90 %) je určena na bytové účely fyzických osob, zhruba desetina úvěrů pro financování nemovitostí soukromých vlastníků včetně družstev, soukromých zemědělců, majitelů penzionů apod. a pouze malá část hypotečních úvěrů připadá na organizace provozující so ciální bydlení. Prostředkem refinancování dánských hypotečních bank jsou výhradně hypoteční zástavní listy, které dominují dluhopisovému trhu s podílem 67% (rok 2002). Hypoteční zástavní listy jsou nejčastěji vydávány jako krátkodobé se splatností jeden rok; dlouhodobé hypoteční zástavní listy nejsou v Dánsku příliš častým nástrojem refinancování. Velkou oblibu si v Dánsku získal nový produkt, tzv. interest-only mortgage, což je hypoteční úvěr poskytnutý jako úvěr s anuitními splátkami, u něhož dlužník

Ball, M.: Rics European Housing Review 2005 [online]. London: Royal Institution of Chartered Surveyors, 2005. ISBN 18 42 19 1764. Dostupné z .

4)

42


Přehled trhů hypotečních úvěrů na bydlení ve vybraných evropských zemích v roce 2003 Podíl zadluženosti hypotékami na bydlení na HDP

Zadluženost hypotékami na 1 obyvatele (v EUR) 7 300

Země

Zadluženost hypotékami (v mil. EUR)

Belgie

76 000

5,0 %

28,5 %

3 000

42,9 %

4,5 %

300

164 000

8,3 %

87,5 %

30 500

1 156 000

1,4 %

54,3 %

14 000 2 500

Česká republika Dánsko Německo Řecko

27 000

25,0 %

17,4 %

Španělsko

313 000

19,5 %

42,1 %

7 500

Francie

385 000

9,9 %

24,7 %

6 500

Maďarsko

6 000

74,4 %

7,8 %

600

Irsko

59 000

25,7 %

45,0 %

14 900

Itálie

173 000

21,4 %

13,3 %

3 000

Litva

1 000

85,5 %

8,3 %

400

Lucembursko

8 000

17,8 %

33,4 %

17 800

Nizozemí

453 000

16,5 %

99,9 %

28 000

Rakousko

59 000

1,3 %

26,4 %

7 300

Polsko Portugalsko Finsko

9 000

23,1 %

4,7 %

200

66 000

2,2 %

50,6 %

6 300

51 000

8,9 %

35,6 %

9 800

134 000

7,7 %

50,0 %

15 000

Velká Británie

1 119 000

4,2 %

70,4 %

18 900

EU15

4 245 000

7,4 %

45,6 %

11 200

USA

6 911 000

12,5 %

71,0 %

23 800

Švédsko *)

*)

Nárůst zadluženosti hypotékami v roce 2003

EU před rozšířením o 10 nových členských zemí v roce 2004.

Zdroj: Chuchvalcová, J.: ČMHB mění strategii i jméno. Bankovnictví, leden 2005, s 20.

v prvních letech splácení splácí pouze úrok (nikoli úmor), po tomto období (zhruba po 10 letech) splácí anuitní splátku v plné výši a nesplacené úmory z prvního období zůstávají jako nesplacený dluh na konci obvykle třicetileté periody splácení hypotečního úvěru. Bankami je také nabízena flexibilnější varianta „interest-only mortgage“, kdy si dlužník může zvolit délku období, po které bude platit pouze úroky. Finsko Hypoteční úvěry spolu s rozmanitou státní podporou tvoří ve Finsku nejvýznamnější zdroj financování bytové výstavby. Úvěry zajištěné zástavním APLIKOVANÉ PRÁVO 2/2005

43

právem k nemovitosti jsou zde nejčastěji poskytovány s variabilní úrokovou sazbou vázanou na vývoj 3 –12 měsíčního Euriboru, popř. na změny základních sazeb centrální banky. Hypoteční úvěry s fixní úrokovou sazbou ve Finsku také existují, ale jejich podíl se v současné době snižuje v souvislosti s klesajícími úrokovými sazbami. Doba splatnosti hypotečních úvěrů byla dříve poměrně krátká, ale v současnosti se pohybuje okolo 20 let i více. Průměrná doba splatnosti existujících hypotečních úvěrů však zůstává mezi 17 a 18 lety, což je doba kratší než ve většině evropských zemí. Zejména v Německu, Dánsku a ve Velké Británii je průměrná doba splatnosti hypotečních úvěrů běžně delší než 25 let. Hypoteční úvěry ve Finsku patří k nejlevnějším v EU, neboť jsou úročeny v závislosti na vývoji krátkodobých úrokových sazeb v konkurenčním prostředí, kde je bankovní marže velmi nízká. Na druhé straně jsou však dlužníci vystaveni riziku růstu úrokových sazeb u hypotečních úvěrů, kdykoli se Evropská centrální banka, popř. národní centrální banka, rozhodne zvýšit vyhlašované úrokové sazby. Trh hypotečních úvěrů ve Finsku je také do značné míry ovlivněn systémem státních podpor, které zde mají dlouhou tradici. Většinu forem státní podpory zastřešuje bytový fond (Housing Fund of Finland), který byl zřízen v roce 1993 státem za účelem implementace státní bytové politiky. Přestože hlavní činností fondu je podpora výstavby nájemních bytů, věnuje se též dotacím určeným na rekonstrukci stávajícího bytového fondu i podpoře hypotečního bankovnictví. Podpora hypotečních úvěrů je realizována formou státní záruky, resp. záruky státního bytového fondu. Hypoteční úvěry jsou ve Finsku běžně poskytovány do maximální výše 70 % hodnoty zastavené nemovitosti. V případě, že se stát zaručí za splácení úvěru, je možné jej poskytnout až do výše 85 % hodnoty zastavené nemovitosti. Tato forma podpory je dostupná prakticky pro všechny fyzické osoby, které kupují byt či staví dům, navíc žádost o ní vyřizuje sama hypoteční banka. Takto zajištěné úvěry představují pro investora mnohem snazší přístup ke zdrojům nutným k dofinancování investičního záměru a pro banku výrazně snižují riziko nesplacení úvěru. Státní záruka se ovšem nevztahuje na úvěr v plné výši, ale pouze na 20 % z celkové částky nesplaceného úvěru, maximálně však na částku 25 250 eur, a na 20 % dlužných úroků. Zbývající část je v případě nesplacení úvěru uhrazena z primárního kolaterálu, čímž je nemovitost. Francie Ve Francii je nejvýznamnějším zdrojem financování systém stavebního spoření fungující obdobně jako v ČR. Princip spočívá v tom, že se jednotlivci zaváží pravidelně spořit dohodnutou částku po dobu minimálně pěti let. Úrok, který obdrží, je většinou nižší než by byl úrok na peněžním či kapitálovém trhu, ale za tuto cenu mají možnost získat výhodný úvěr úročený nižší než tržní úrokovou sazbou ve výši 2,5 násobku naspořené částky. Hypoteční úvěry ve Francii také existují, i když ne v takové míře jako v jiných evropských zemích. Podíl hypotečních úvěrů na bydlení na HDP byl v roce 2003 necelých 25 %. Irsko Hypoteční úvěry jsou v Irsku velmi oblíbeným zdrojem financování bydlení, o čemž svědčí jak podíl nesplacených hypotečních úvěrů na bydlení na HDP (zhruba 45 %), tak i míra růstu trhu hypotečních úvěrů po roce 2000 (více než 25 % 44


ročně). Tomuto trhu dominují retailové banky spolu se staveními spořitelnami.5) V rámci konkurenčního boje se lze v Irsku setkat např. s nabídkou hypotečního úvěru s úrokovou sazbou o jeden procentní bod nižší než je fixní úroková míra úvěru po dobu prvního roku splácení nebo s tzv. „splátkovými prázdninami“ zejména v období Vánoc. Itálie Trh hypotečních úvěrů v Itálii není ještě tak sofistikovaný jako v jiných evropských zemích. Itálie se jako jediná vyspělá evropská země vyznačuje velmi nízkou hypoteční aktivitou. Podíl nesplacených hypotečních úvěrů na bydlení na HDP tvoří pouze 13 %; v budoucnu se však očekává nárůst trhu hypotečních úvěrů v důsledku poklesu úrokových sazeb. Specifikem Itálie je poměrně krátká doba splatnosti hypotečních úvěrů v porovnání s ostatními evropskými zeměmi. V roce 2002 činil podíl hypotečních úvěrů s dobou splatnosti do 10 let zhruba 25 %. Německo Hypoteční úvěr je v Německu spolu s úvěrem ze stavebního spoření hlavním zdrojem financování bydlení. Hypoteční úvěry jsou nejčastěji poskytovány s úrokovou sazbou fixovanou na období 5 až 10 let; tento typ úvěrů tvoří 95 % všech hypotečních úvěrů na bytové potřeby. Využití hypotečních úvěrů v Německu je však mnohem širší, neboť právní úprava hypotečního bankovnictví nijak neomezuje účel, na který jsou hypoteční úvěry poskytovány; často jsou tak zdrojem financování především malých a středních podniků. Markantní nárůst počtu poskytnutých hypotečních úvěrů zaznamenal německý trh hypotečních úvěrů v 90. letech minulého století. V poslední době trh hypotečních úvěrů na rozdíl od většiny evropských zemí spíše stagnuje, a to i přes výrazný všeobecný pokles úrokových sazeb. Za příčiny tohoto vývoje lze označit nízkou aktivitu na bytovém trhu, rostoucí míru nezaměstnanosti, dále existenci vysokých penalizačních poplatků při změně hypoteční banky nebo při dřívějším splacení úvěru, jež omezují možnosti refinancování dlužníků prostřednictvím tzv. druhé hypotéky.6) Vezmeme-li v úvahu ještě vysoký podíl nesplacených hypotečních úvěrů na bydlení na HDP, který je vyšší než 50 %, není v této situaci možné očekávat výrazný nárůst hypotečního trhu. Nizozemí Nizozemský trh hypotečních úvěrů patří k největším a nejstabilnějším trhům v Evropě. Poslední změny proběhly na trhu hypotečních úvěrů v Nizozemí v 90. letech minulého století, kdy byla významným způsobem zvýšena dostupnost hypotečních úvěrů pro širokou veřejnost. V té době začaly být v žádosti o úvěr posuzovány příjmy obou partnerů společně, takže si rodina mohla vypůjčit vyšší částku než před touto změnou. Dále byla vládou v polovině 90. let za účelem podpory nízkopříjmových investorů bytové výstavby zřízena National Mortgage Gua-

5)

V Irsku „building societies“.

Termín druhá hypotéka je používán pro hypoteční úvěr sloužící ke splacení hypotečního úvěru sjednaného dříve. 6)


45

rantee.7) Tato organizace za mírnou úplatu (obvykle 0,15 % z částky hypotečního úvěru) pojišťuje rizika prodlení investora při splácení hypotečního úvěru, čímž snižuje riziko investora pro hypoteční banku a umožňuje tak klientovi získat úvěr s nižší úrokovou sazbou. Tímto způsobem je v Nizozemí garantována zhruba třetina všech hypotečních úvěrů. V současnosti, tak jako v řadě evropských zemí, zažívá nizozemský trh hypotečních úvěrů období konjunktury; za posledních pět let (1998 – 2003) se objem nesplacených hypotečních úvěrů zpětinásobil. Nárůst se týkal spíše objemu úvěrů než jejich počtu a kromě nízkých úrokových sazeb bylo příčinou zvýšení cen nemovitostí, dále prodloužení doby splatnosti hypotečních úvěrů, růst obliby tzv. druhého bydlení a v neposlední řadě též možnost splácení stávajících hypotečních úvěrů prostřednictvím tzv. druhé hypotéky. Nabídku hypotečních úvěrů v Nizozemí zajišťují velké univerzální banky a specializované hypoteční banky. Klienty vyhledávané jsou také ústavy fungující na principu stavebního spoření, tzv. bouwfondsen. Vzhledem k tomu, že zadluženost hypotečními úvěry je v Nizozemí vysoká a tedy možnosti věřitelů získat nové klienty (tj. klienty, kteří dosud nesplácejí žádný hypoteční úvěr) jsou nízké, objevila se na trhu nabídka úvěrových balíčků zahrnujících druhé hypotéky a řadu možností, jak kombinovat fixní a variabilní úrokové míry, popř. upravovat dobu splatnosti hypotečních úvěrů. Přesto je prozatím nejběžnější hypoteční úvěr s pětiletou fixací úrokové sazby. Portugalsko Portugalský trh hypotečních úvěrů zažívá v posledních letech období konjunktury; podíl nesplacených hypotečních úvěrů na bydlení k HDP činil v roce 2003 více než 50 %, což znamená nárůst tohoto ukazatele za posledních šest let o 22 procentních bodů. Příčiny tohoto vývoje jsou obdobné jako ve většině evropských zemí. Jsou jimi především všeobecně nízké úrokové sazby, rostoucí poptávka po bytech a oživení bytové výstavby. V Portugalsku dominují hypoteční úvěry s variabilní úrokovou sazbou vázanou na roční Euribor; tyto úvěry tvoří 70 % všech schválených hypotečních úvěrů. Rakousko Rakouský trh hypotečních úvěrů v posledních letech obdobně jako v Německu stagnuje. Nárůst zadluženosti hypotečními úvěry v roce 2003 činil pouze 1,3 %, přestože rakouský bankovní sektor nabízí velice rozmanité hypoteční produkty. Jednou z příčin je relativní dostatek vlastních finančních zdrojů, kterými Rakušané disponují a poměrně štědrá vládní politika v oblasti podpory bytové výstavby. Nejrozšířenějšími hypotečními úvěry jsou dlouhodobé hypoteční úvěry s fixní úrokovou sazbou poskytované do maximální výše 60 % hodnoty zastavené nemovitosti refinancované emisemi hypotečních zástavních listů. Dále se na trhu vyskytují hypoteční úvěry refinancované obchodovatelnými dluhopisy (convertible bonds), u nichž jsou 4 % zisku z prodeje osvobozena od daně z příjmů. Tato skutečnost snižuje úrokové náklady hypotečních úvěrů určených pouze na financování

7)

Nationale Hypotheek Garantie.

46


nové výstavby o zhruba 0,75 %. Dalším specifickým typem hypotečních úvěrů jsou úvěry poskytované stavebními spořitelnami,8) které jsou založené, podobně jako v ČR, na pětiletém spoření, na něž navazuje možnost čerpat úvěr. Tyto úvěry jsou refinancované z vkladů účastníků stavebního spoření včetně státní podpory těchto vkladů. Jako doplňkové se využívají hypoteční úvěry s variabilní úrokovou sazbou. Na trhu lze nalézt celou řadu kombinací výše uvedených úvěrů. Řecko V Řecku nejsou hypoteční úvěry příliš obvyklým způsobem financování bytových potřeb, nejvýznamnějším zdrojem pro tyto investice jsou vlastní úspory. V Řecku spoléhá 61 % domácností na vlastní úspory, 21 % na bankovní úvěry, 10 % získává prostředky prodejem svého majetku a zbylých 8 % domácností tvoří nízkopříjmové domácnosti, které preferují půjčky od příbuzných a přátel. Obliba hypotečních úvěrů v Řecku v posledních letech stoupá, což je způsobeno především poklesem úrokových sazeb. Jak je patrné z výše uvedené tabulky, pohybuje se roční tempo růstu hypotečních úvěrů kolem 25 %. Španělsko Hypoteční úvěry měly ve Španělsku tradičně jen malý podíl na financování bydlení, prudký rozvoj trhu hypotečních úvěrů zapříčiněný zvýšením konkurence v této oblasti a poklesem úrokových měr v minulých letech však význam hypotečního úvěru zcela mění. Konkurenční boj je zde navíc podpořen faktem, že klienti mohou bez poplatků kdykoli změnit svou banku. Podíl nesplacených hypotečních úvěrů na HDP se v současnosti pohybuje na úrovni průměru EU 15. Švédsko Pro Švédsko tradiční jednogenerační bydlení je většinou financováno právě prostřednictvím dlouhodobých hypotečních úvěrů s pětiletou fixací úrokové sazby. V posledních letech (2000–2003), tedy v době poklesu úrokových sazeb, získaly velkou oblibu též hypoteční úvěry s kratší dobou fixace úrokových sazeb (kratší než pět let) a také úvěry s variabilními úrokovými sazbami; tyto úvěry zaujímaly v roce 2002 61 % trhu. Hypoteční úvěry jsou ve Švédsku poskytovány především specializovanými hypotečními bankami, popř. stavebními spořitelnami. Systém stavebního spoření zde však nemá takovou oblibu jako např. v Německu, Rakousku či České republice; jeho úloha spočívá spíše ve větší rozmanitosti bankovních produktů. Velká Británie Trh hypotečních úvěrů ve Velké Británii9) zažívá v současné době znovuoživení, přičemž do roku 2003 stagnoval. Hlavní příčinou je prudký nárůst druhých hypoték. Tradičně jsou poskytovány hypoteční úvěry s variabilní úrokovou sazbou, jež může věřitel kdykoli změnit. V posledních letech je rovněž nabízena celá škála

8)

Bausparkassen.

Název státu Velká Británie je používán pro označení United Kingdom of Great Britain and Northern Ireland. 9)


47

úvěrů s fixní úrokovou sazbou. Tento termín je však ve Velké Británii používán pro úvěry, jejichž úroková sazba je fixována pouze po dobu několika prvních let, poté je úroková sazba až do doby splatnosti úvěru variabilní. Podíl hypotečních úvěrů s fixní úrokovou sazbou a úvěrů s variabilní úrokovou sazbou se mění v závislosti na vývoji úrokových sazeb na trhu a na očekávaném vývoji. V době, kdy lze očekávat růst tržních úrokových sazeb, jsou klienty preferovány hypoteční úvěry s fixací úrokové sazby a naopak. Důvodem neexistence hypotečních úvěrů s dlouhodobou fixací úrokové sazby je nestabilita trhu hypotečních úvěrů. Konkurence věřitelů v této oblasti prudce stoupla a nabídky hypotečních bank se rychle vyvíjejí. Protože změna produktu dlužníkem není ve většině případů nijak penalizovaná, mění dlužníci velice často banku i produkt ve snaze získat co nejlepší podmínky. Konkurenční prostředí je spojeno i s dalšími aspekty; z britského hypotečního trhu se postupně vytrácejí tradiční building societies fungující na družstevním či vzájemném principu a mění se na ziskové akciové společnosti.V roce 2001 zaujímaly zbývající building societies pouhých 20 % tržního podílu.10)

3.1 Specifika nových členských států Evropské unie Všechny nové členské země EU se vyznačují nižší úrovní bydlení i nižší životní úrovní, což je ovlivněno do značné míry nižšími příjmy v těchto oblastech. Nelze totiž předpokládat zvýšení úrovně bydlení bez výraznějšího růstu příjmů. Podle odhadů OECD z roku 2004 bude novým členským zemím překonání rozdílu v příjmech domácností se zeměmi západní Evropy trvat několik desítek let.11) Tyto země usilovaly ještě před vstupem do EU o rychlý rozvoj trhu hypotečních úvěrů, který měl usnadnit přechod od centrálně plánované bytové politiky k politice založené na tržním principu. V té době byla silně podporována oblast hypotečního bankovnictví i systémů stavebního spoření, nejčastěji prostřednictvím dotovaných úrokových sazeb úvěrů, popř. státních příspěvků. Výjimkou nebyla ani Česká republika. Tato masivní podpora oblasti hypotečních úvěrů měla vést k oživení trhu s byty a ke zvýšení úrovně bydlení ve snaze přiblížit se vyspělým zemím západní Evropy. Ve většině zemí se však tato opatření minula účinkem. Poptávka po výhodných hypotečních úvěrech spolu s nedostatkem bytů, neexistující podporou státu v oblasti bytové výstavby a dokonce privatizací velké části bytového fondu vedla k prudkému nárůstu cen bytů a ke snížení dostupnosti vlastního bydlení. Tato situace se pak projevila i tlakem na růst celkové inflace. Postupně se však vlády zaměřily na regulaci bytového trhu, podporu bytové výstavby a zejména umožnily vznik a rozvoj finančního trhu nezbytného pro získávání zdrojů refinancování pro hypoteční banky. Polsko V Polsku jsou hypoteční úvěry poskytovány především komerčními bankami, přičemž dominují úvěry s variabilní krátkodobou úrokovou sazbou. Polská

10)

Ještě v roce 1996 činil tržní podíl „building societies“ 59 %.

OECD odhaduje, že Maďarsko tento rozdíl překoná za 29 let, Polsko za 37 let a Slovensko dokonce za 40 let.

11)

48


vláda však usiluje o rozšíření trhu hypotečních úvěrů s dlouhodobou fixní úrokovou sazbou, neboť tento typ úrokové sazby vypovídá o vysoké stabilitě trhu. Prozatím tyto úvěry tvoří v Polsku pouze malou část trhu, ale očekává se jejich výrazný nárůst. Celkově je trh hypotečních úvěrů v Polsku malý, ale rychle rostoucí. To je způsobeno především prudkým poklesem úrokových sazeb po roce 2000. Odhaduje se, že prostřednictvím hypotečních úvěrů je zde financována zhruba čtvrtina obchodů s byty. V Polsku funguje podobně jako v České republice systém stavebního spoření, který nabízí možnost získat také nízkoúročené úvěry na financování bydlení. Jeho význam je však na rozdíl od České republiky malý. Maďarsko Maďarský trh hypotečních úvěrů lze označit jako velmi mladý trh, v současné době stagnující, který je stále ještě spojený s vysokými riziky. Stagnaci trhu z velké části působí stále vysoké úrokové sazby; v roce 2004 se pohybovaly mezi 10 a 15 % p. a. K rychlejšímu rozvoji trhu nepřispívá ani politika vlády, jež v roce 2004 snížila státní podporu hypotečních úvěrů.

4. Iniciativa Evropské komise Evropská komise (dále jen Komise) si je vědoma velkého významu trhu hypotečních úvěrů v ekonomice celé EU i dopadu tohoto trhu na život občanů EU a také prozatím nízkého stupně integrace evropských trhů hypotečních úvěrů. Tento svůj postoj prezentovala v červenci 2005 vydáním tzv. Zelené knihy o hypotečním úvěru v EU.12) Zelená kniha je souhrnem témat určených ke konzultaci, jež se týkají možné budoucí integrace evropského trhu hypotečních úvěrů a úlohy Komise v této oblasti. Témata vycházejí ze studie skupiny fóra pro hypoteční úvěr13) vydané v roce 2004 pod názvem The Integration of the EU Mortgage Credit Markets14) a týkají se především těchto oblastí: – ochrany spotřebitele, – právních aspektů hypotečního úvěrování, – zajištění hypotečních obchodů, – financování hypotečních úvěrů. Proces konzultací k uvedeným tématům trval do konce listopadu 2005. V současnosti Komise na základě obdržených informací a veřejného slyšení o hypotečním úvěru konaného dne 7. 12. 2005 zvažuje potenciální užitečnost zásahu na trzích s hypotečními úvěry a rozhoduje o budoucích opatřeních. Tyto iniciativy budou v první polovině roku 2006 zveřejněny v tzv. Bílé knize.

12)

The Green Paper on Mortgage Credit in the EU.

Skupina fóra pro hypoteční úvěr (The Forum Group on Mortgage Credit) byla založena Generálním ředitelstvím pro vnitřní trh (The Internal Market Directorate General) v roce 2003 aby identifikovala překážky další integrace trhů hypotečních úvěrů v EU a analyzovala dopad těchto bariér na fungování vnitřního trhu EU.

13)

The Integration of the EU Mortgage Credit Markets, Report by the Forum Group on Mortgage Credit [online]. Brusel: The Forum Group on Mortgage Credit, 2004. [citováno 2005-08-30]. Dostupné z .

14)


49

Klíčovým aspektem rozhodovacího procesu Komise je studie nákladů a přínosů další integrace evropského trhu hypotečních úvěrů zveřejněná v srpnu 2005.15) Expertní tým založil studii na porovnání budoucího vývoje evropského trhu hypotečních úvěrů v případě zásahu Komise (tj. cesta rychlé integrace) a v případě, kdy by Komise do vývoje trhu žádným výrazným způsobem nezasahovala (tj. cesta pravděpodobné částečné a pomalé integrace). Integrace evropského trhu hypotečních úvěrů je pro účely dané studie definována jako ideální stav, kdy jsou tytéž produkty hypotečního bankovnictví dostupné ve všech zemích za stejné ceny. Tento optimální integrovaný trh hypotečních úvěrů lze charakterizovat nízkým rozpětím úrokových sazeb, vysoce konkurenčním prostředím, neexistencí překážek vstupu na trh a širokou produktovou nabídkou. K dosažení ideálního stavu plné integrace evropského hypotečního trhu jsou ve studii navrženy tyto dílčí cíle: odstranění národních omezení v nabídce hypotečních produktů, vytvoření podmínek pro sekuritizaci hypotečních úvěrů a fungování sekundárního trhu s hypotečními úvěry, zdokonalení katastrů nemovitostí, stanovení jednotných evropských postupů při oceňování nemovitostí, sjednocení podmínek podnikání domácích a zahraničních věřitelských institucí v jednotlivých zemích atd. Záměrem studie však nebylo hodnocení možností dosažení dílčích cílů ani doporučení konkrétních nástrojů. Náklady integrace jsou dle zmiňované studie tvořeny především náklady věřitelských institucí na implementaci nových systémů (zavedení nového softwaru, nových produktových a propagačních materiálů atd.) a náklady vzniklé nerealizováním obchodů (v některých zemích může klesnout zájem o určité typy produktů). Změny v zisku poskytovatelů hypotečních úvěrů zde nejsou uvažovány, neboť zisk je rozdělován mezi vlastníky institucí a jeho dopad se projevuje následně ve změně individuální spotřeby. Přínos integrace je spatřován především ve zvýšení individuální spotřeby jak v bytové oblasti, tak i v oblasti ostatních statků, dále ve zvýšení HDP. Výše jmenované náklady a přínosy integrace v podobě zvýšené individuální spotřeby odhadované expertním týmem s využitím dříve zpracovaných studií nákladů implementace regulačních opatření trhu hypotečních úvěrů ve Velké Británii jsou uvedené v následující tabulce. Hrubý domácí produkt EU je pro rok 2015 v případě realizace opatření vedoucích k rychlé integraci odhadován o 0,7 % vyšší než v případě vývoje evropských trhů hypotečních úvěrů bez zásahu Komise. Pro Českou republiku činí tento rozdíl dokonce 1,1 %. Z tabulky na str. 51 je zřejmý předpoklad vysokých ztrát v podobě poklesu individuální spotřeby v prvních letech po zásahu Komise na trhu hypotečních úvěrů v porovnání se situací, kdyby se trh vyvíjel bez zásahu Komise, ale také prudký nárůst tohoto ukazatele v letech následujících, jež vysoce převyšuje předpokládané náklady integrace. Tento vývoj je pravděpodobně ovlivněn očekávanou zvýšenou aktivitou v investiční oblasti na trhu s byty v prvních letech; s dostatečným rozšířením bytového fondu zhruba v roce 2009 pak souvisí pokles investiční aktivity a růst

15) The Costs and Benefits of Integration of EU Mortgage Markets, Report for European Commission, DG-Internal Market and Services [online]. London: London Economics, August 2005. [citováno 2005-09-01]. Dostupné z .

50


Porovnání nákladů a přínosů integrace evropského trhu hypotečních úvěrů do roku 2015 (údaje jsou v milionech eur v cenách roku 2005, není-li uvedeno jinak) Přínosy (zvýšení spotřeby)

Rok

Náklady

2005

2 398,5

0,0

2006

2 478,4

-9 646,0

2007

2 478,4

-7 939,0

2008

2 478,4

-2 163,1

2009

2 478,4

7 304,4

2010

2 478,4

15 831,2

2011

2 478,4

21 893,4

2012

2 478,4

27 475,1

2013

2 478,4

31 813,6

2014

2 478,4

34 817,2

2015

2 478,4

38 725,3

Čistá současná hodnota čistých přínosů integrace do roku 2015

Čistá současná hodnota čistých přínosů integrace v % HDP EU roku 2005

99 067,1

0,93

Roční diskontní sazba (v %) 3,0 3,5

94 567,1

0,89

4,0

90 268,2

0,85

Zdroj: The Costs and Benefits of Integration of EU Mortgage Markets, Report for European Commission, DG-Internal Market and Services [online]. London: London Economics, August 2005, s. 106.

spotřeby. S použitím diskontní sazby ve výši 3,5 %, což je mj. diskontní sazba používaná Ministerstvem financí Velké Británie při hodnocení investičních projektů, je čistá současná hodnota přínosů rychlé integrace snížených o náklady odhadována na 94 567 milionů eur do roku 2015. Tato hodnota však není konečná, neboť i po roce 2015 budou pravděpodobně realizovány přínosy integrace. Jejich odhad je však velice obtížný zejména pro omezené možnosti predikce budoucího vývoje evropských hypotečních trhů bez zásahu Komise na delší časové období. Uvedené odhady je nutné posuzovat velice obezřetně, neboť studie obsahuje řadu zjednodušujících předpokladů; např. neuvažuje vliv rozdílného zdanění na hypoteční trhy v jednotlivých zemích a pracuje s neznalostí nástrojů, jež Komise případně může využít. Rovněž dosažení ideálního plně integrovaného evropského trhu hypotečních úvěrů bude velice obtížné. Výše jmenovanou studii nákladů a přínosů integrace evropského trhu hypotečních úvěrů, i přes její nedostatky, spolu s další iniciativou Komise v oblasti hypotečního bankovnictví lze považovat za významný mezník v rozvoji evropského trhu hypotečních úvěrů, přestože integrační proces je teprve v počátcích. APLIKOVANÉ PRÁVO 2/2005

51

5.

Porovnání českého hypotečního bankovnictví se situací ve vybraných evropských státech

České hypoteční bankovnictví je v porovnání se zeměmi EU 15 ve fázi rozvoje, o čemž svědčí jak výše zadluženosti hypotečními úvěry na bydlení na obyvatele, která v České republice činila pouze 300 eur v roce 2003, tak nízký podíl objemu hypotečních úvěrů na bydlení na HDP (4,5 % v roce 2003)16), ale také vysoký růst hypotečního zadlužování – více než 40 % ročně. Tato situace je obdobná ve všech zemích střední a východní Evropy. Rovněž úroveň a především rozsah nabídky hypotečních produktů a služeb je v České republice prozatím nižší než v zemích EU 15. V této oblasti se však český trh hypotečních úvěrů velice rychle přibližuje ostatním evropským trhům. Pro porovnání vybraných charakteristik českého hypotečního trhu s hypotečními trhy vybraných evropských zemí byla použita studie publikovaná European Mortgage Federation a společností Mercer Oliver Wyman v roce 2003 pod názvem Study on the Financial Integration of European Mortgage Markets,17) jejímž cílem je analýza hypotečního úvěrování bytových potřeb v Dánsku, Francii, Itálii, Německu, Nizozemí, Portugalsku, Španělsku a Velké Británii, jako reprezentativním vzorku EU. Komparace se týká oblastí koncentrace národního trhu a vládního vlivu na národní trh hypotečních úvěrů.

5.1

Koncentrace trhu

Lze předpokládat, že v zemích, kde existuje nízká absolutní úroveň zadluženosti hypotečními úvěry (včetně České republiky), bude poptávku na trhu schopno svou produktovou nabídkou pokrýt pouze několik málo finančních institucí. Naopak na trzích, jakými je Německo či Velká Británie, tedy na hypotečních trzích s vysokou absolutní zadlužeností, lze očekávat spíše nižší stupeň koncentrace. Tyto závěry potvrzuje výše jmenovaná studie. Koncentrace hypotečních trhů je analyzována jednak na základě porovnání Hirschman-Herfindahlova indexu (HH index)18), jednak na základě komparace tržního podílu pěti největších finančních institucí působících na hypotečním trhu úvěrů na bytové účely. Na následujícím obrázku jsou vyznačeny hranice HH indexu, které používá např. americká Federal Trade Commission i český Úřad pro ochranu hospodářské soutěže a jež definují trhy s HH indexem nižším než 1 000 jako trhy nekoncentrované a trhy s HH indexem vyšším než 1 800 jako vysoce koncentrované. Hodnoty HH

V roce 2004 činila zadluženosti hypotečními úvěry na bydlení na obyvatele v ČR již 6 % a podíl objemu hypotečních úvěrů na bydlení na HDP se pohyboval okolo 500 EUR.

16)

Study on the Financial Integration of European Mortgage Markets [online]. Londýn, Brusel: 2003. European Mortgage Federation, Mercer Oliver Wyman. [citováno 2005-05-02]. Dostupné z .

17)

Hodnota Herfindahlova indexu vypočtená jako součet čtverců tržních podílů jednotlivých účastníků trhu vyjadřuje stupeň koncentrace trhu. Přitom platí, že čím vyšší je hodnota indexu, tím vyšší je stupeň koncentrace trhu. 18)

52


indexu v rozmezí 1 000 –1 800 ukazují na trh částečně koncentrovaný.19) Stupeň koncentrace trhu vypovídá mj. o obtížnosti vstupu nových konkurentů na trh, přičemž platí, že čím vyšší je stupeň koncentrace, tím obtížnější je vstup nových konkurentů na trh.

Velikost trhu v miliardách EUR

Závislost Hirschman-Herfindahlova indexu na velikosti hypotečního trhu ve vybraných evropských státech 1200

Nekoncentrovaný

1000

DE UK

Částečně koncentrovaný

Vysoce koncentrovaný

800 600 400

FR

ES

NL DK

200

IT

PT

0 0

500

1000

1500

2000

2500

3000

HH index

Pozn.: Údaje jsou za rok 2002. Zdroj: Study on the Financial Integration of European Mortgage Markets [online]. Londýn, Brusel: 2003. European Mortgage Federation, Mercer Oliver Wyman. [citováno 2005-05-02]. s. 14. Dostupné z . Seznam zkratek použitých v obrázku: DE – Německo, DK – Dánsko, ES – Španělsko, FR – Francie, HH – Hirschman-Herfindahlův index, IT – Itálie, NL – Nizozemí, PT – Portugalsko, UK – Velká Británie.

Jak je patrné z výše uvedeného grafu, závisí stupeň koncentrace trhu hypotečních úvěrů na velikosti trhu měřeného objemem dosud nesplacených hypotečních úvěrů, a to nepřímo úměrně. V ekonomikách, jakými jsou Portugalsko, popř. Dánsko, tedy v ekonomikách s nízkou absolutní mírou zadluženosti hypotečními úvěry, lze identifikovat vysoký stupeň koncentrace trhu; relativně malý trh je schopno svou nabídkou produktů i služeb pokrýt pouze několik málo finančních institucí. Naopak trhy hypotečních úvěrů Německa či Velké Británie, kde se zadluženost hypotečními úvěry pohybuje okolo 1 000 miliard eur, vykazují nízký stupeň koncentrace. Hodnota Hirschman-Herfindahlova indexu koncentrace trhu hypotečních úvěrů pro Českou republiku je v souladu s výše uvedenou domněnkou, neboť se pohybuje okolo 2 000. Protože údaje o poskytnutých úvěrech určených výhradně na bytovou výstavbu podle jednotlivých bank nejsou v České republice dostupné, byly pro výpočet použity údaje o celkových objemech hypotečních úvěrů jednotlivých

Study on the Financial Integration of European Mortgage Markets [online]. Londýn, Brusel: 2003. European Mortgage Federation, Mercer Oliver Wyman. [citováno 2005-05-02], s. 13. Dostupné z .

19)


53

bank, nerozlišené na bytové a nebytové účely.20) Lze se domnívat, že výpočet je touto skutečností ovlivněn pouze minimálně, neboť hypoteční úvěry na bydlení činí více než 90 % všech hypotečních úvěrů v České republice. Hodnota HirschmanHerfindahlova indexu pro Českou republiku vypovídá o vysokém stupni koncentrace hypotečního trhu, přičemž stupeň koncentrace se stále zvyšuje. Tento trend je pozorován rovněž v ostatních zemích Evropy, příkladem může být likvidace tradičních building societies ve Velké Británii. Výsledky získané použitím Hirschman-Herfindahlova indexu lze podpořit také následujícím grafem, jenž zachycuje tržní podíl pěti největších finančních institucí působících na národních hypotečních trzích. Z grafu je zřejmé, že na hypotečním trhu Dánska, popř. Portugalska působí pouze několik věřitelských institucí, zatímco např. v Německu je věřitelský sektor mnohem roztříštěnější. V České republice tvoří tržní podíl pěti nejvýznamnějších bank poskytujících hypoteční úvěry dokonce více než 90 %. Tento graf dokládá, že v Dánsku či Portugalsku existuje pouze minimální prostor pro další koncentraci trhu. Ani v zemích jako je Španělsko, Francie, Itálie, Nizozemí a Velká Británie nelze podle European Mortgage Federation očekávat slučování velkých komerčních bank, ale prostor pro vyšší koncentraci trhu existuje mezi menšími finančními institucemi. Naopak v Německu je trh hypotečních úvěrů velmi roztříštěný a málo rentabilní, proto lze v následujícím období očekávat slučování bank a dalších finančních institucí za účelem posílení finanční pozice a zvýšení ziskovosti.

5.2

Vládní vliv na národní trhy hypotečních úvěrů

Vliv vlád na národní trh hypotečních úvěrů má ve všech evropských zemích velký význam, neboť deformuje menší či větší část trhu. Studie European Mortgage Federation dokazuje, že vládní aktivity výrazně povzbuzují trh hypotečních úvěrů v řadě zemí a mají přímý vliv na strukturu trhu, ceny i úroveň nákladů. Odděleně je sledována role vlády v oblasti refinancování finančních institucí poskytujících hypoteční úvěry a v oblasti poskytování hypotečních úvěrů. V jednotlivých zemích je vliv státu na trh hypotečních úvěrů různý. Zatímco v Německu, Francii a Portugalsku je stupeň vládních intervencí na tomto trhu značný, ve Španělsku, Velké Británii a Itálii je vliv státu v této oblasti jen malý. V Dánsku např. vláda preferuje vysoký stupeň regulace hypotečních bank, zatímco přímé podpory hypotečnímu bankovnictví neposkytuje; garantuje pouze výnosy z hypotečních zástavních listů, což je příčinou refinancování hypotečních úvěrů výhradně prostřednictvím emise těchto specifických dluhopisů. V budoucnosti však European Mortgage Federation očekává pokles míry vlivu státu v této oblasti. V České republice stát podporuje hypoteční bankovnictví přímo i nepřímo a vzhledem k rozsahu státní podpory hypotečního bankovnictví i podpory bytové výstavby obecně lze Českou republiku řadit k zemím s vyšším vlivem státu v oblasti hypotečního financování.

20)

Výpočet Hirschman-Herfindahlova indexu pro ČR je uveden v příloze.

54


Tržní podíl pěti největších finančních institucí na vybraných národních trzích hypotečních úvěrů 90 % 80 % Podíl na trhu Top 5

70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0% DK

PT

NL

IT

FR

UK

ES

DE

Státy

Pozn.: Údaje jsou za rok 2002. Pro účely sestavení grafu byly považovány tržní podíly stavebních spořitelen a družstevních záložen v Německu za tržní podíl jedné instituce. Zdroj: Study on the Financial Integration of European Mortgage Markets [online]. Londýn, Brusel: 2003. European Mortgage Federation, Mercer Oliver Wyman. [citováno 2005-05-02]. s. 12. Dostupné z . Seznam zkratek použitých v obrázku: DE – Německo, DK – Dánsko, ES – Španělsko, FR – Francie, IT – Itálie, NL – Nizozemí, PT – Portugalsko, UK – Velká Británie.

Přímé nástroje podpory hypotečního bankovnictví v České republice Podpora poskytovaná ze státního rozpočtu prostřednictvím Ministerstva pro místní rozvoj • Podpora hypotečních úvěrů pro mladé lidi do 36 let podle nařízení vlády č. 249/2002 Sb., o podmínkách poskytování přípěvků k hypotečním úvěrům osobám mladším 36 let, ve znění nařízení vlády č. 32/2004 Sb. ve formě úrokové dotace 1 až 4 procentních bodů. Úroková dotace se poskytuje pouze k hypotečnímu úvěru nebo jeho části do výše 800 000 Kč v případě pořízení bytu, resp. do výše 1,5 mil. Kč v případě pořízení rodinného domu, po dobu maximálně deseti let. Úroková dotace je odstupňována podle výše průměrné úrokové sazby, za kterou poskytly hypoteční banky nové úvěry se státní podporou v předešlém kalendářním roce. Přitom minimální výše průměrné úrokové sazby, při níž je státní úroková dotace poskytována, činí 5% p. a.21)

21) Za rok 2004 činila výše průměrné úrokové sazby hypotečních úvěrů poskytnutých podle citovaného nařízení v platném znění 4,92 % p. a.; pro rok 2005 je úroková dotace 0 % p. a.


55

Nepřímé nástroje podpory hypotečního bankovnictví v České republice Daňové úlevy vyplývající ze zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů: • Osvobození od daně z příjmů se mj. týká úrokových výnosů z hypotečních zástavních listů [§ 4 odst. 1 písm. y)]. • Možnost snížení základu pro výpočet daně z příjmů o zaplacené úroky z hypotečního úvěru či jiného úvěru na bytové potřeby ve výši maximálně 300 tisíc Kč za rok (týká se pouze fyzických osob, dle § 15 odst. 8).

5.3

Budoucí vývoj evropských trhů hypotečních úvěrů

Přestože je patrná snaha o sblížení národních trhů hypotečních úvěrů v EU, brání této aktivitě stále ještě řada bariér. Překážky integrace jsou spatřovány v rozdílných sociálních a obecně ekonomických podmínkách jednotlivých zemí, v diferencích v daňové oblasti, v úpravě zástavního práva a procesu jeho realizace a v postojích států k regulaci hypotečního bankovnictví v jednotlivých zemích. Bez povšimnutí nelze ponechat též značnou obtížnost či nemožnost změny hypotečního věřitele v průběhu doby splatnosti hypotečního úvěru ve většině evropských zemí, výjimku tvoří španělský či britský trh hypotečních úvěrů.22) Jako jednu z překážek sjednocení evropského trhu hypotečních úvěrů lze označit také omezený přístup ke kvalifikovaným informacím o národních trzích a nejednotnost používané terminologie. Dostupné informace jsou pak ve většině případů ve formátu specifickém pro daný region, ale pro zahraniční subjekt téměř nesrozumitelném. Velice obtížné je na základě těchto informací porovnání národních trhů hypotečních úvěrů. Studie European Mortgage Federation a Mercer Oliver Wyman uvádí tři možné směry budoucí integrace evropských hypotečních trhů: a) hypoteční úvěrování zahraničních klientů jako základní formu vstupu hypotečního věřitele na zahraniční trh; b) fúze a akvizice jako formu vstupu hypotečního věřitele na zahraniční trh prostřednictvím již existujících institucí; c) majetkové transakce např. v rámci sekuritizace hypotečních úvěrů. Hlavní výhody, jež může integrace trhů hypotečních úvěrů v Evropě přinést klientům finančních institucí, spočívají v rozšíření produktové nabídky i nabídky služeb, dále ve zlevnění hypotečních úvěrů především v oblasti poplatků a zejména ve zpřístupnění hypotečních úvěrů širším vrstvám klientů. K přínosům integrace pro věřitelské instituce lze řadit pravděpodobný pokles nákladů potřebných na refinancování v důsledku vytvoření sekundárního trhu hypotečních úvěrů, s čímž souvisí také snížení rizika hypotečního úvěrování. Další pozitivní aspekt integrace spočívá ve snížení distribučních nákladů díky vzniku velkých nadnárodních věřitelských institucí. Rovněž lze brát v úvahu

Tento fakt je rovněž důvodem, proč neexistují ucelené studie nebo alespoň statistické údaje týkající se komparace národních trhů hypotečních úvěrů.

22)

56


zvýšení efektivity použitého kapitálu díky možnosti jeho přesunu z neziskových trhů na trhy ziskovější. Podporu integrace evropského trhu hypotečních úvěrů zvažuje v současnosti také Evropská komise, a to zejména v oblastech ochrany spotřebitele, právních aspektů hypotečního úvěrování a způsobů zajištění a financování hypotečních obchodů. Konečné rozhodnutí Evropské komise se očekává v první polovině příštího roku.

Shrnutí Z výše uvedeného přehledu aspektů národních trhů hypotečních úvěrů vyplývá, že evropské trhy hypotečních úvěrů jsou velice rozmanité jak z hlediska nabídky produktů a služeb, tak i z hlediska preferencí investorů. Značné odlišnosti se vyskytují též v systémech státních podpor, přičemž nejsofistikovanější systémy státní podpory této oblasti lze nalézt v zemích severní Evropy, zejména pak ve Finsku, kde byl v roce 1993 zřízen bytový fond, jenž tyto aktivity zastřešuje. Výhodou takového systému státní podpory je především jednoduchost, přehlednost a nižší administrativní náročnost než v případě, kdy jsou státní podpory realizovány prostřednictvím několika organizací. Společnou charakteristikou většiny národních hypotečních trhů v Evropě je stoupající obliba hypotečních úvěrů a jejich více či méně rychlý nárůst v posledních letech. Výjimkou jsou trhy Německa a Rakouska, které v minulých letech spíše stagnovaly. Pro všechny evropské trhy hypotečních úvěrů je společný také rostoucí význam distribuce hypotečních úvěrů prostřednictvím zprostředkovatelů. V České republice reprezentuje tento trend zakládání tzv. hypotečních center. I když v rámci Evropské unie probíhá pozvolný proces integrace národních trhů hypotečních úvěrů, uvažuje v současné době Komise o zásahu na evropském trhu hypotečních úvěrů, jenž by měl vést k rychlejší a dokonalejší integraci. Bez zásahu Komise by pravděpodobně nikdy k plné integraci evropského trhu hypotečních úvěrů nedošlo. České hypoteční bankovnictví je v porovnání se zeměmi EU 15 ve fázi rozvoje, o čemž svědčí jak výše zadluženosti hypotečními úvěry na bydlení na obyvatele, která v České republice činila pouze 300 eur v roce 2003, tak nízký podíl objemu hypotečních úvěrů na bydlení na HDP (4,5% v roce 2003),23) ale také vysoký růst hypotečního zadlužování, více než 40 % ročně. Tato situace je obdobná ve všech zemích střední a východní Evropy. Rovněž úroveň a především rozsah nabídky hypotečních produktů a služeb je v České republice prozatím nižší než v zemích EU 15. V této oblasti se však český trh hypotečních úvěrů velice rychle přibližuje ostatním evropským trhům. Pro porovnání vybraných charakteristik českého hypotečního trhu s hypotečními trhy vyspělých evropských zemí byla použita studie publikovaná European Mortgage Federation a společností Mercer Oliver Wyman v roce 2003 pod názvem Study on the Financial Integration of European Mortgage Markets,24)

V roce 2004 činila zadluženosti hypotečními úvěry na bydlení na obyvatele v České republice již 6 % a podíl objemu hypotečních úvěrů na bydlení na HDP se pohyboval okolo 500 eur.

23)


57

jejímž cílem je analýza hypotečního úvěrování bytových potřeb v Dánsku, Francii, Itálii, Německu, Nizozemí, Portugalsku, Španělsku a Velké Británii, jako reprezentativním vzorku EU. Komparace se týká oblastí koncentrace národního trhu a vládního vlivu na národní trh hypotečních úvěrů. Koncentrace trhu hypotečních úvěrů byla analyzována na základě porovnání hodnot Hirschman-Herfindahlova indexu. Tento ukazatel řadí Českou republiku podle očekávání mezi státy s vysokou koncentrací na trhu hypotečních úvěrů. Tato skutečnost je do značné míry důsledkem nízké míry zadluženosti hypotečními úvěry v České republice. Vliv státu na trh hypotečních úvěrů je v jednotlivých evropských zemích různý. Zatímco v Německu, Francii a Portugalsku je stupeň vládních intervencí na tomto trhu značný, ve Španělsku, Velké Británii a Itálii je vliv státu v této oblasti jen malý. V Dánsku např. vláda preferuje vysoký stupeň regulace hypotečních bank, zatímco přímé podpory hypotečnímu bankovnictví neposkytuje. V České republice stát podporuje hypoteční bankovnictví přímo i nepřímo a vzhledem k rozsahu státní podpory hypotečního bankovnictví i podpory bytové výstavby obecně lze Českou republiku řadit k zemím s vyšším vlivem státu v oblasti hypotečního financování.

Použitá literatura Ball, M.: RICS European Housing Review 2005 [online]. London: Royal Institution of Chartered Surveyors, 2005. [citováno 2005-06-01]. ISBN 18 42 19 1764. Dostupné z . Chuchvalcová, J.: ČMHB mění strategii i jméno. Bankovnictví, leden 2005, roč. 13 (41), č. 1, s 20. ISSN 1212-4237. Múčková, V.: Hypotéky v Európe [online]. Bratislava: Národná banka Slovenska, Inštitút menových a finančných štúdií, 2000. [citováno 2005-05-10]. Dostupné z . Features of mortgage contracts in the Euro Area. Monthly Bulletin ECB [online], November 2004, roč. č. s. 15 Dostupné z . Nejnovější trendy v cenách nemovitostí určených k bydlení v eurozóně a v jednotlivých zemích eurozóny. Monthly Bulletin ECB [online], český překlad, září 2004, s. 48.[citováno 2004-12-15]. Dostupné z . ISSN 1830-0030 (internetová verze). The Costs and Benefits of Integration of EU Mortgage Markets, Report for European Commission, DG-Internal Market and Services [online]. London: London Economics, August 2005. [citováno 2005-09-01]. Dostupné z . The Integration of the EU Mortgage Credit Markets, Report by Forum Group on Mortgage Credit [online]. Brusel: The Forum Group on Mortgage Credit,

Study on the Financial Integration of European Mortgage Markets [online]. Londýn, Brusel: 2003. European Mortgage Federation, Mercer Oliver Wyman. [citováno 2005-05-02]. Dostupné z .

23)

58


2004. [citováno 2005-08-30]. Dostupné z . Závěrečné komuniké z 16. setkání ministrů EU odpovědných za bytovou politiku konaného v Praze, České republice, ve dnech 14. a 15. března 2005 [online]. Praha: Ministerstvo pro místní rozvoj, 2005. [citováno 2005-05-23]. Dostupné z . Zelená kniha. Hypoteční úvěr v EU [online], český překlad. Brusel: Evropská komise, červenec 2005. [citováno 2005-08-31]. Dostupné z . Nařízení vlády č. 249/2002 Sb., o podmínkách poskytování příspěvků k hypotečním úvěrům osobám mladším 36 let, ve znění nařízení vlády č. 32/2004 Sb. Study on the Financial Integration of European Mortgage Markets [online]. Londýn, Brusel: 2003. European Mortgage Federation, Mercer Oliver Wyman. [citováno 2005-05-02]. s. 13. Dostupné z . The Integration of the EU Mortgage Credit Markets, Report by Forum Group on Mortgage Credit [online]. Brusel: The Forum Group on Mortgage Credit, 2004. [citováno 2005-08-30]. Dostupné z . Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů.

Příloha: Hirschman-Herfindahlův index koncentrace hypotečního trhu v České republice Hirschman-Herfindahlův index koncentrace hypotečního trhu v České republice je vypočten podle následujícího vzorce:

kde je: HH Hirschman-Herfindahlův index n počet bank poskytujících hypoteční úvěry v ČR, Xi smluvní jistina hypotečních úvěrů jednotlivých bank X smluvní jistina hypotečních úvěrů všech bank celkem. HH2004 = 2245,92 HH2003 = 2211,40 HH2002 = 2165,34


59

60


1 067 414

2 729 413

Wüstenrot

ŽIBA

2004

100,0

1,2

0,5

2,9

20,3

14,8

4,2

0,5

1,0

34,2

20,4

Podíl na objemu HÚ (%)

93,9%

2245,92

1,44

0,25

8,41

412,09

219,04

17,64

0,25

1,00

1169,64

416,16

Čtverec podílu na objemu HÚ

161141563

2 171 448

383 701

4 706 760

34 716 024

25 386 727

6 130 908

–

1 915 312

51 165 061

34 565 622

Smluvní jistina (tis. Kč)

21,5

100,0

1,3

0,2

2,9

21,5

15,8

3,8

–

1,2

31,8

94,4%

2211,40

1,69

0,04

8,41

462,25

249,64

14,44

–

1,44

1011,24

462,25

Čtverec podílu na objemu HÚ 25 334 319


113544616

1 278 575

–

3 239 282

24 516 825

21 452 317

3 327 840

–

1 844 602

32 550 856

2002

100,0

1,1

–

2,9

21,6

18,9

2,9

–

1,6

28,7

22,3

Podíl na objemu HÚ (%)

94,4%

2165,34

1,21

–

8,41

466,56

357,21

8,41

–

2,56

823,69

497,29

Čtverec podílu na objemu HÚ

Seznam zkratek použitých v tabulce: ČMHB –Českomoravská hypoteční banka (od 1. 5. 2005 Hypoteční banka), ČS – Česká spořitelna, ČSOB – Československá obchodní banka, GE –GE Capital Bank (17. 1. 2005 GE Money Bank), HÚ – hypoteční úvěr, HVB – HVB Bank Czech Republic, KB – Komerční banka, Kč – Koruna česká, RFB – Raiffeisenbank, tis. – tisíce, ŽIBA – Živnostenská banka.

Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj [online]. Dostupné z < http://www.mmr.cz>; Výroční zprávy ČMHB, vlastní výpočty.

Tržní podíl 5 největších bank – měřeno výší smluvní jistiny hypotečních úvěrů.

2003 Podíl na objemu HÚ (%)

Pozn.: V přehledu není uvedena Volksbank, která poskytuje hypoteční úvěry od roku 2004.

Tržní podíl 5 největších bank

229267568

6 595 594

RFB

Celkem

33 983 484

46 638 523

KB

9 600 721

GE

HVB

1 123 480

eBanka

78 400 997

ČS

2 207 859

46 920 083

ČMHB

ČSOB


Banka

Rok

Struktura hypotečních úvěrů podle jednotlivých bank

••• Šárka Čechlovská Mortgage Banking in Selected European Countries The author states that European mortgage loan markets are very diverse, both as to the products and services they offer, and as to the preferences of investors. There are great differences in state support systems, were the most sophisticated state support systems in this sphere can be found in northern European countries, especially in Finland, where a housing fund was established in 1993, as an umbrella organisation for these activities. The advantage of this state support system lies primarily in its simplicity and simpler administration, than in cases when state support is provided through several organisations. The common denominator of most national mortgage markets in Europe is the increasing popularity of mortgages and their more or less rapid growth in recent years. Only Germany and Austria are exceptions on this market, as their markets have been stagnating in recent years. The increasing significance of the distribution of mortgage loans through intermediaries is another common denominator. In the Czech Republic this trend is represented in the establishment of the so-called mortgage centres. Although in the European Union a gradual trend of the integration of the national mortgage markets is evident, the Commission is considering intervening on the European mortgage loan market in order to achieve faster and more thorough integration. Without the Commission’s intervention, full integration of the European mortgage market would probably never materialise.


61

Hypoteční bankovnictví ve vybraných evropských státech

Recommend Documents