hoort bij stv raadsvoorstel okt. 2015

2015-401 hoort bijhoort stvbijraadsvoorstel 2015 2015-401 stv raadsvoorstel okt. oktober 2015 Rapportage ‘gebiedsontwikkeling Rijnhuizen/Parkhout/Zandveld/Helmkruid’ Bijlage bij raadsvoorstel ‘gebiedsontwikkeling Rijnhuizen/Parkhout/Zandveld/Helmkruid’ 20 oktober 2015 Inhoudsopgave:

A. Voorstel strekt ter vervanging oktober 2015 1. Ruimtelijk kader locatie Parkhout/Zandveld/ parkeerplaats tramhalte Wiersdijk (oktober 2015; nieuwe tekst). 2. Ruimtelijk kader Rijnhuizen-noord (oktober 2015; aangepaste tekst).

B. Varianten Rijnhuizen/Parkhout/Zandveld/Helmkruid (september 2015) Zes modellen voor woningbouw Rijnhuizen/Parkhout/Zandveld/Helmkruid als varianten voor het voorkeursmodel.

C. Studie/ onderzoek en achtergrond (september 2015) 1.

Businessplan Samenwerking/fusie SV Geinoord en VSV Vreeswijk.

2.

‘Verplaatsingsovereenkomst’ met de hockeyvereniging MHCN/Stichting Kunstgrasveld Rijnhuizen.

3.

Voorkeursmodel Parkhout/Zandveld/Helmkruid van maart 2014.

4.

Zes onderzoeken t.b.v. herontwikkeling Rijnhuizen/Parkhout/Zandveld/ Helmkruid vanaf raadsbesluit 2013-172 (29 mei 2013).

5.

Overzicht informatieverstrekking (nieuwsberichten, bijeenkomsten, overleggen) aan belanghebbenden, geïnteresseerden en aan de gemeenteraad.

6.

Raadsvoorstel/ - besluit Rijnhuizen/Parkhout/Zandveld 2013-172 incl. bijlagen.

Bijlage bij raadsvoorstel ‘gebiedsontwikkeling Rijnhuizen/Parkhout/Zandveld/Helmkruid’ 20-10-2015 1 van 27

2015-401 hoort bij stv raadsvoorstel oktober 2015 A. Voorstel strekt ter vervanging okt. 2015 A 1. Ruimtelijk kader locatie Parkhout/Zandveld/parkeerplaats tramhalte Wiersdijk (nieuwe tekst) Door de ligging nabij het groen van het sportpark, de tramhalte, het mooie karakter (groen, oude bomen en bebouwing) van de Helmkruid en het aantrekkelijke woonmilieu van het aangrenzende woonbuurtje is de locatie parkeerplaats tramhalte Wiersdijk geschikt voor woningen. Met kleinschalige ontwikkeling van woningen en het gemoderniseerde sportpark bouwt de gemeente voort op de bijzondere kwaliteit van deze locatie.

Ontwikkeleisen: 





Gehele gebied Parkhout/Zandveld/parkeerplaats tramhalte Wiersdijk:  Oplossen van de parkeerproblemen bij v.v. Geinoord door uitbreiding van de parkeerplaats bij Geinoord.  Het aantal parkeerplaatsen voldoet aan het vastgesteld beleid van Nieuwegein. Sportpark Parkhout/Zandveld:  Een modern voetbalcomplex, bestaande uit 8 velden (waarvan 4 kunstgrasvelden).  Een nieuwe accommodatie voor de voetbalverenigingen op een centrale locatie.  Een modern hockeycomplex met drie kunstgrasvelden en een nieuwe accommodatie.  Inpassing van nieuwe speelvoorzieningen voor de buurt (open sportpark). Woningbouw op de parkeerplaats tramhalte Wiersdijk:  Woningen geschikt voor zorginfrastructuur.  Duurzaamheid: minimaal mainstream duurzaam (score 6,9 dubo-instrument GPRGebouw) voor appartementen en gebruik duurzame materialen.  Toepassen van hoofdzakelijk duurzame en traditionele materialen; baksteen in aardse tinten binnen de range van oker, bruin, oranje en rood. Materialisatie en detaillering van de openbare ruimte is afgestemd op de architectuur.  Gebouwde buitenruimten en uitbouwen zijn een integraal onderdeel van de architectuur.  Erfafscheidingen zijn onderdeel van het ontwerp.

Kaart ruimtelijk kader locatie Parkhout/Zandveld/parkeerplaats tramhalte Wiersdijk In het ruimtelijk kader zijn randvoorwaarden geformuleerd ten aanzien van ligging/ type sportveld, locaties water/ groen, locatie woongebiedje, ontsluiting/ verkeersroutes, ligging en parkeerterreinen:

Bijlage bij raadsvoorstel ‘gebiedsontwikkeling Rijnhuizen/Parkhout/Zandveld/Helmkruid’ 20-10- 2015 Pagina 4 van 27

2015-401 hoort bij stv raadsvoorstel oktober 2015 RUIMTELIJK KADER PARKHOUT /ZANDVELD/Parkeerplaats tramhalte Wiersdijk oktober 2015


2015-401 hoort bij stv raadsvoorstel oktober 2015 A 2. Ruimtelijk kader Rijnhuizen-noord (aangepaste tekst) Toelichting ruimtelijk kader locatie Rijnhuizen-noord Door de mooie ligging is Rijnhuizen-noord bij uitstek geschikt voor de ontwikkeling van woningen in het hoge segment voor de stijger. De kwaliteiten van de locatie spreken voor zich: het Merwedekanaal, het groene fort, landgoed Rhijnhuize; stuk voor stuk parels voor het ontwikkelen van een hoogwaardige woonomgeving. Op deze locatie kunnen, na verhuizing van de hockeyvereniging, ongeveer 60 woningen gerealiseerd worden. In de herontwikkeling van deze locatie is een groene oever als openbaar toegankelijk groen met recreatieve functie opgenomen. Ontwikkeleisen:  Duurzaamheid: nul-op-de-meter voor de grondgebonden woningen Rijnhuizen-noord en gebruik duurzame materialen.  Waarborgen van het ruimtelijk raamwerk en de groene setting aansluitend bij het landgoederenkarakter van Rijnhuizen, het fort, het kasteelpark en de groene oevers van het Merwedekanaal.  Realiseren van een groene, openbare oever met verblijfswaarde voor alle inwoners van Nieuwegein aansluitend op de doorgaande recreatieve routes in noord -zuid- en oostwestrichting.  Aanleg van een nieuwe auto- en langzaamverkeersontsluiting in de vorm van een statige bomenlaan waarbij de laan een zichtlijn geeft op kasteel Rhijnhuize. Deze ontsluiting dient tevens voor bestemmingsverkeer voor de tennisvereniging en gebruikers van Fort Jutphaas.  Sterke zichtrelatie tussen de bebouwing aan weerszijden van het Merwedekanaal en speciﬁek de zichtlijn naar de Nicolaaskerk; de bebouwing is qua oriëntatie en differentiatie afgestemd op de cultuurhistorische context, karakteristiek en functie van de directe omgeving.  De eisen voor een zorgvuldige inpassing van de woningbouw ten opzichte van tennisvereniging Rhijnhuyse dienen, vanwege mogelijk geluid- en lichthinder, nader onderzocht te worden. Voorkanten van woningen en voordeuren zijn gericht naar het Oeverpark en de Kasteellaan.  Gebouwde buitenruimten en uitbouwen zijn een integraal onderdeel van de architectuur.  Erfafscheidingen zijn onderdeel van het ontwerp.  Toepassen van hoofdzakelijk duurzame en traditionele materialen; baksteen in aardse tinten binnen de range van oker, bruin, oranje en rood.  Materialisatie en detaillering van de openbare ruimte is afgestemd op de architectuur.  Het aantal parkeerplaatsen voldoet aan het vastgesteld beleid van Nieuwegein. Van de parkeerplaatsen bij de kantoren kan door de nieuwe bewoners, de tennisvereniging en de gebruikers van Fort Jutphaas medegebruik worden gemaakt.  De architectuur dient aan te sluiten bij het historisch dorpsgezicht Jutphaas.

Kaart ruimtelijk kader locatie Rijnhuizen-noord In het ruimtelijk kader zijn randvoorwaarden geformuleerd ten aanzien van rooilijnen, bouwhoogten, afstanden, routing, zichtlijnen en groen:


2015-401 hoort bij stv raadsvoorstel oktober 2015

Referentiebeelden en voorbeeldverkaveling:



Voorbeeldverkaveling

Bijlage bij raadsvoorstel 'gebiedsontwikkeling Rijnhuizen/ParkhoutjZandveld/Helmkruid' 20-10-2015 Pagina 6 van 27

2015-401 hoort bij stv raadsvoorstel oktober 2015 B. Zes varianten In maart 2014 heeft het college van B&W het Voorkeursmodel vastgesteld (dit model gaat uit van woningbouw op Rijnhuizen-noord - dus verplaatsing van de hockeyaccommodatie; zie hoofdstuk C.3 van dit document). Het voorkeursmodel is één van de uitwerkingen van de opdracht die de raad in mei 2013 aan het college gaf voor het project Rijnhuizen/Parkhout/Zandveld. In het Voorkeursmodel zijn de belangrijkste randvoorwaarden voor verkeersontsluiting, groen, water en woningbouw vastgelegd. Het voorkeursmodel is financieel neutraal. Het college van B&W heeft het voorkeursmodel Parkhout/Zandveld/Helmkruid vastgesteld met 3 vragen: 1. Zijn de woningen nodig? 2. Zijn er alternatieve woningbouwlocaties? 3. Zijn er alternatieve modellen voor Parkhout/Zandveld/Helmkruid? De beantwoording van vragen 1 en 2 is opgenomen in hoofdstuk C van dit document. Het antwoord op vraag 3/ alternatieve modellen komt in dit hoofdstuk (B) aan de orde. Het collegevoorstel/ -besluit over de voorkeursvariant 2014 ligt ter inzage op de griffie. De uitgevoerde onderzoeken is verwerkt in een aanpassing van het Voorkeursmodel uit 2014. Zes varianten op het op het nu voorliggende Voorkeursmodel 2015 zijn onderzocht op tien belangen. De varianten verschillen o.a. in aantallen woningen, locatie van de woningen, aantal voetbalvelden, de verkeersafwikkeling en het financiële resultaat. Varianten 1 t/m 5 gaan uit van woningbouw op Rijnhuizen-noord; in variant 6 verhuist de hockey niet en komt er geen woningbouw op Rijnhuizen-noord. De zes varianten zijn financieel doorgerekend op basis van de actuele grondexploitaties (september 2015). Varianten 1 t/m 5 kennen een tekort tussen € 580.000 en € 2.981.000. Variant 6 kent een positief saldo van € 409.000. De legenda bij onderstaande modellen: groen = gerealiseerd belang; geel = mager gerealiseerd belang; rood = niet gerealiseerd belang.

Bijlage bij raadsvoorstel ‘gebiedsontwikkeling Rijnhuizen/Parkhout/Zandveld/Helmkruid’ 20-10-2015 Pagina 10 van 27







2015-401 hoort bij stv raadsvoorstel oktober 2015 C. Studie/ onderzoek en achtergrond 1. Businessplan Samenwerking/fusie SV Geinoord en VSV Vreeswijk Separate bijlage C.1

Toelichting In het businessplan schetsten SV Geinoord en VSV Vreeswijk de lijnen waarlangs een vergaande samenwerking c.q. fusie naar inzichten van de verenigingen het beste kan lopen. Het is geen eindplaatje, maar geeft aan waar de gezamenlijke beelden en uitgangspunten liggen. In juni/ juli 2015 hebben beide verenigingen in hun ALV’s een voorgenomen besluit genomen om te fuseren. De verenigingen stellen dat de upgrade noodzakelijk is om tot een succesvolle fusie en toekomstbestendige vereniging te komen. Een gezamenlijke nieuwe accommodatie op het door de gemeente gewenste open sportpark is een belangrijke voorwaarde om de doelen zoals de verenigingen die gesteld hebben te verwezenlijken. Het geschetste vergezicht is één nieuwe vereniging met één bestuur, één gezamenlijke accommodatie op een open sportpark waarin vele vormen van maatschappelijke activiteiten mogelijk zijn. Het niet gewenste alternatief is dat de bestaande situatie gehandhaafd blijft. De verenigingen achten dit niet wenselijk. Deze situatie leidt met het uitzicht op een verminderde (subsidie)bijdrage vanuit de gemeente tot exploitatieproblemen en daarmee negatieve gevolgen voor de beide verenigingen.


2015-401 hoort bij stv raadsvoorstel oktober 2015 C. Studie/ onderzoek en achtergrond: 2. ‘Verplaatsingsovereenkomst’ met de hockeyvereniging MHCN/Stichting Kunstgrasveld Rijnhuizen Separate bijlage C.2

Toelichting In maart 2014 sloot het college van B&W een overeenkomst met de hockeyvereniging MHCN/Stichting Kunstgras. Hierin is afgesproken dat de vereniging gaat verhuizen en staan afspraken over de investeringen op hun huidige locatie, over het tijdstip van verhuizing en de voorwaarden waaronder zij zullen verhuizen naar het sportpark Parkhout/Zandveld. De raad dient zich hier over uit te spreken. MHCN investeert zelf op de huidige locatie: het aanleggen van een derde veld en groot onderhoud van de bestaande velden. De gemeente draagt hier niet aan bij. Over tien jaar (in 2024) is een groot deel van de investeringen alweer afgeschreven. Dan is het juiste moment aangebroken om te verhuizen. Met het uitstel van de verhuizing van MHCN leeft het beeld bij sommigen dat de woningbouw aan de Helmkruid is losgekoppeld van de hockeylocatie in Rijnhuizen-noord. Dit beeld klopt niet. Er blijft een ruimtelijke en financiële samenhang bestaan in dit project. Er moet namelijk ruimte gemaakt worden voor het hockeycomplex op het sportpark Parkhout/Zandveld en dit word t gedaan door natuurgrasvelden te vervangen door (minder) kunstgrasvelden. De raad is op de hoogte gesteld van inhoud van de overeenkomst met de hockeyvereniging (2014-112).


2015-401 hoort bij stv raadsvoorstel oktober 2015 C. Studie/ onderzoek en achtergrond: 3. Voorkeursmodel maart 2014 (oud) Separate bijlage C.3 In maart 2014 heeft het college van B&W het voorstel Verplaatsingsovereenkomst MCHN/Kunstgras vastgesteld waarmee is ingestemd met het Voorkeursmodel. De legenda bij onderstaand model: groen = gerealiseerd belang; geel = mager gerealiseerd belang; rood = niet gerealiseerd belang.

Voorkeursmodel 2014


2015-401 hoort bij stv raadsvoorstel oktober 2015 C. Studie/ onderzoek en achtergrond: 4. Zes onderzoeken vanaf raadsbesluit 2013-172 (29 mei 2013) Sinds het raadsbesluit van 2013 zijn meerdere onderzoeken uitgevoerd t.b.v. dit project. Zes van deze onderzoeken zijn in deze paragraaf opgenomen. Onderstaand het overzicht van de zes onderzoeken; vervolgens is per onderzoek een samenvatting opgenomen.

Tijdvak

Onderwerp van onderzoek

1.

2013 - 2015

Locatieonderzoek bouwspeeltuin Jeugdland.

2.

2013 - 2014

Ruimtelijk-technische en milieutechnische onderzoeken t.b.v. de bestemmingsplannen Rijnhuizen Noord en Parkhout/Zandveld/Helmkruid.

3.

2014

Opgaven en ambities Woonvisie.

4.

November 2014

Gebiedsvisie Mooi Rijnhuizen.

5.

April 2015

Quickscan woningbouwlocaties (20 alternatieve woningbouwlocaties onderzocht).

6.

Juni 2015

Marktconsultaties woningbouw Rijnhuizen/Parkhout/Zandveld/Helmkruid.

1.Locatieonderzoek bouwspeeltuin Jeugdland De bouwspeeltuin Jeugdland is gevestigd op de locatie van het oude zwembad aan de Helmkruid. Hoewel de speeltuinvereniging niet direct behoort tot de verantwoordelijkheid van de gemeente, is deze wel belangrijk zoals blijkt uit de motie van 30 januari 2013 over Jeugdland. Uit onderzoek is gebleken dat verplaatsing van Jeugdland noodzakelijk is als de locatie Helmkruid voor woningbouw wordt ontwikkeld. Inpassing van de bouwspeeltuin in de nieuwe woonbuurt levert geen optimale situatie op (geluid, ontsluiting, ruimtebeslag) en is ook financieel niet haalbaar. Verschillende locaties zijn onderzocht. Ook zijn alternatieve locaties opgenomen die, afwijkend van de motie van de raad, wel in Park Oudegein zijn gesitueerd. Deze locaties zijn aangedragen in het participatieproces van dit project, maar ook in het participatieproces van Park Oudegein. Met de speeltuinvereniging Jeugdland is veelvuldig en intensief overleg gevoerd; de speeltuinvereniging heeft aangegeven pas met de gemeente over alternatieve locaties verder te willen praten na besluitvorming door de raad. Op dit moment geeft Jeugdland er de voorkeur aan om niet te verhuizen; dan ontstaat echter wel een nieuw probleem: de slechte staat van onderhoud van de behuizing. Hiervoor zijn dan geen financiële middelen beschikbaar. De volgende locaties zijn anno 2015 in beeld (randvoorwaarde: sluitende grondexploitatie):


2015-401 hoort bij stv raadsvoorstel oktober 2015 1. Het grasveld aan de Anemoonstraat naast de tennisbanen (5.320m2).

2. In Park Oudegein: A. Bij het Natuurkwartier/MEC. B. Bij de crossbaan. C. Bij de ijsbaan.

Het bestuur van Jeugdland heeft gezien deze vier locaties een voorkeur voor de locatie aan de Anemoonstraat, echter deze locatie heeft geen draagvlak onder omwonenden van de Anemoonstraat.

2.Ruimtelijk-technische en milieutechnische onderzoeken Voor deze fase van planvoorbereiding zijn t.b.v. de bestemmingsplannen Rijnhuizen Noord en Parkhout/Zandveld/Helmkruid op hoofdlijnen de ruimtelijk-techische en milieutechnische aspecten onderzocht op belemmeringen; uit deze vooronderzoeken zijn geen belemmeringen t.a.v. het vervolg naar voren gekomen. In de volgende fase zullen de te onderzoeken aspecten worden uitgediept op basis van stedenbouwkundige plannen/ inrichtingsplannen om als onderleggers te dienen voor de op te stellen bestemmingsplannen. De volgende aspecten zijn op hoofdlijnen uitgezocht:


2015-401 hoort bij stv raadsvoorstel oktober 2015 1. Archeologisch bureauonderzoek (2013). Archeologisch vervolgonderzoek dient plaats te vinden wanneer bodemingrepen dieper reiken dan 3m –MV. Deze vrijstellingsgrens van 3m – MV is gebaseerd op het feit dat de afzettingen van de Benschopstroomgordel met ee n archeologische verwachting voor de periode laat-Mesolithicum – midden-Neolithicum vanaf deze diepte kunnen worden verwacht. Aan de vroege en late middeleeuwen is een middelhoge archeologische verwachting toegekend. 2. Vooronderzoek bodem Helmkruid te Nieuwegein (nov. 2013). Vooronderzoek geeft aan dat op de locatie geen potentiele puntbronnen aanwezig zijn (geweest) welke de bodemkwaliteit kunnen hebben beïnvloed. De verwachte bodemkwaliteit vormt op basis van het vooronderzoek geen belemmering voor de toekomstige functie wonen met tuin. 3. Quickscan lichthinder van lichtmasten bij sportvelden (nov. 2013). Maatregelen aan de bron en aan de ontvanger(woningen) zijn mogelijk om lichthinder door lichtmasten zoveel mogelijk te voorkomen. Pas in de eindsituatie kan op basis van het stedenbouwkundig plan definitief worden bepaald of er aan de richtlijn voor lichthinder wordt voldaan en of aanvullende maatregelen nodig zijn. 4. Geluidsaspecten haalbaarheidsstudie potentiële woningbouw aan het Helmkruid (maart 2014). De trainingen en competitie op de sportvelden en het gebruik van de kantine brengen geluid voort. Bij het opstellen van het stedenbouwkundige plan en het ontwerp van de woningen zal rekening worden gehouden met de akoestische aspecten zodat een goed woonen leefklimaat ontstaat. 5. Flora en fauna (nov. 2013): voor de locatie Rijnhuizen Noord zijn geen waarnemingen bekend van beschermde soorten, voor de locatie Parkhout/Zandveld/Helmkruid zijn waarnemingen van brede wespenorchis en buizerd bekend. Binnen of nabij de plangebieden liggen geen beschermde natuurgebieden (EHS). Ook liggen er geen Natura 2000 gebieden of beschermde natuurgebieden binnen 6 kilometer van de plangebieden. 6. Parkeeronderzoek (juni 2014) van de sportcomplexen Parhout/Zandveld en Rijnhuizen (i.v.m. parkeerdruk na verplaatsing van het hockeycomplex) op zaterdag/ wedstrijd en tijdens een toernooidag t.b.v. het bepalen van de parkeerbehoefte. Het onderzoek laat voor het sportcomplex Parkhout/Zandveld zien dat binnen de beschikbare parkeercapaciteit de parkeervraag het parkeeraanbod niet overschrijdt. Het onderzoek laat voor het sportcomplex Rijnhuizen zien dat binnen de beschikbare parkeercapaciteit de parkeervraag het parkeeraanbod niet overschrijdt en dat er gesproken kan worden van een relatief lage bezetting. 7. Risico-inschatting bouwschade woningen Helmkruid door bouwwerkzaamheden (nov. 2013). De bodemopbouw geeft aanleiding tot het risico op langdurige zetting en trillinghinder. Er is een risico op schade voor omliggende woningen. Op basis van nader onderzoek zal maatregelen worden genomen om het risico te beheersen. 8. Verkeerskundige effecten herontwikkeling Parkhout/Zandveld/Helmkruid. Op de verkeerswegen Parkhout, Henri Dunantlaan, Helmkruid en de ’s Gravenhoutseweg zijn verkeerstellingen uitgevoerd d.m.v. telslangen. De wegen Parkhout, Henri Dunanatlaan en ’s Gravenhoutseweg hebben voldoende capaciteit om de extra verkeersproductie door de komst van de hockeyvereniging en woningen op te vangen. Een nieuwe toegang tot het sportpark vanaf de ’s Gravenhoutseweg is daarom niet noodzakelijk. De Helmkruid is niet ges chikt als toegangsweg naar de parkeerplaats van de sportverenigingen. Derhalve dient de ontwikkellocatie een eigen ontsluiting aan Parkhout te krijgen.

Van alle onderzoeken 1 t/m 8 zijn rapportages opgesteld; deze rapportages liggen ter inzage op de griffie (C.4)



3.Opgaven en ambities woonvisie Hoe blijft Nieuwegein ook in de toekomst een stad waar je wilt wonen? Het antwoord op die vraag en andere staat in de Woonvisie 2015 die in september aan de raad ter vaststelling is aangeboden. Vier thema’s staan centraal in de vernieuwde woonvisie. Dit zijn (1) Vitale stad, waarbij het kunnen maken van een wooncarrière centraal staat; (2) Betaalbaar wonen, waarbij er voldoende betaalbare huurwoningen moeten zijn; (3) Wonen en zorg, omdat ouderen steeds langer zelfstandig blijven wonen en de vraag naar aangepaste woningen toeneemt en (4) Kwaliteit en duurzaamheid, waarbij de realisering van energieneutrale woningen het uitgangspunt is en de kwaliteit van bestaande woningbouw en nieuwbouw aandacht krijgt. Bij ieder thema zijn ambities geformuleerd en is aangegeven hoe deze ambities worden gerealiseerd. Voor wat betreft de Vitale stad willen we om de huidige woningbouwambitie te kunnen realiseren zal het “Woningbouwprogramma 3300 woningen” voor 3 jaar worden voortgezet. Wanneer locaties zich daarvoor lenen willen we de realisering van duurdere koopwoningen en vrije sectorhuurwoningen stimuleren. Het toevoegen van nieuwe kwaliteiten is een voorwaarde voor nieuwe ontwikkelingen. De nu voorliggende woningbouwlocaties Rijnhuizen-noord en Helmkruid zijn door hun ligging en kwaliteit met name geschikt voor de stijger. Maar ook liggen er kansen voor de senioren, met name voor de 55 plussers (de emptynesters) die een nieuw woningtype en woonmilieu zoeken dat tot nu toe weinig aanwezig is in Nieuwegein.

4.Gebiedsvisie Mooi Rijnhuizen De gebiedsvisie Mooi Rijnhuizen is door de raad in november 2014 (2014-338) vastgesteld als kader voor ruimtelijke ontwikkelingen in Rijnhuizen. De aanleiding voor het opstellen van de gebiedsvisie Mooi Rijnhuizen is de dynamiek in het gebied Rijnhuizen. De leegstand van kantoren in Rijnhuizen loopt op dit moment op tot 40%. Verschillende initiatiefnemers zijn met de gemeente in gesprek over (her)ontwikkeling van hun bezit. Bijvoorbeeld om hun leegstaand kantoorgebouw om te bouwen naar woningbouw. De ambitie is om Rijnhuizen in de toekomst te (laten) transformeren van een monofunctioneel werkgebied naar een aantrekkelijk gemengd woonen werkgebied met een hoge verblijfskwaliteit. De Gebiedsvisie is een ruimtelijke visie waarin kaders worden gesteld aan ontwikkeling van percelen en deelgebieden. In de Gebiedsvisie wordt aangegeven welke kwaliteit behouden moet worden, en wat er in de toekomst versterking behoeft. De verandering in het gebied zal altijd stapsgewijs tot stand komen, waarbij de nieuwe bebouwing wordt ingepast in de bestaande omgeving.


2015-401 hoort bij stv raadsvoorstel oktober 2015 De gemeente kiest daarbij voor een faciliterende rol. Het initiatief zal vooral van de eigenaren van de bestaande gronden en gebouwen moeten komen. Wanneer de gemeente grondbezit heeft kan zij wel een actieve rol op zich nemen. Bijvoorbeeld bij het deelproject om de hockeyclub te verhuizen naar Parkhout/Zandveld en de vrijkomende locatie te ontwikkelen voor woningbouw. Samen met de provincie biedt de gemeente ondersteuning aan initiatiefnemers om per deelgebied een gebiedsgerichte aanpak uit te werken. Zij kunnen gebruik maken van ondersteunende maatregelen zoals gebiedsmanagement. De gebiedsvisie biedt het ruimtelijk kader voor mogelijke (bouw)initiatieven. De gebiedsvisie zal te zijner tijd de onderlegger vormen voor de herziening van het bestemmingsplan of bijvoorbeeld een omgevingsvergunning voor de verbouw van kantoorpanden. De gebiedsvisie Rijnhuizen ligt ter inzage op de griffie.

5.Quickscan woningbouwlocaties (twintig alternatieve locaties onderzocht) Twintig alternatieve woningbouwlocaties (gemeentelijke grond) zijn onderzocht ten einde geen woningbouw te ontwikkelen op de locatie Parkhout/Zandveld/Helmkruid. De twintig alternatieve locaties zijn beoordeeld op ecologische hoofdstructuur, bodemgesteldheid, kabels & leidingen, archeologie en goed woonklimaat. De conclusie van dit onderzoek is dat er niet veel woningbouwlocaties zijn als alternatief voor de locatie Parkhout/Zandveld/Helmkruid. Op vijf locaties (Schippersinternaat in Vreeswijk, steunpunt Kokkebogaard in Zuilenstein, vml. Schoollocatie Galecopperdijk in Galecop, Rembrandthage/Pieter van Lierhage in Galecop en de Pinguïnlocatie in Vreeswijk) is een klein aantal woningen te realiseren maar de te verwachten winst is beperkt t.o.v. de benodigde investeringen voor de upgrading van het s portpark. De vijftien locaties in rode tekstkleur zijn in financiële zin geen alternatief voor de Helmkruid (echter, ontwikkeling van deze locaties kan, los van het project RPZH, wel mogelijk/ wenselijk zijn).



De complete quick scan ligt ter inzage op de griffie (C.4).

6.Marktconsultaties woningbouw Rijnhuizen/Parkhout/Zandveld/Helmkruid Vier ontwikkelaars hebben in 2011 en 2012 aangegeven enthousiast te zijn over de locatiekwaliteiten van Parkhout/Zandveld/Helmkruid en Rijnhuizen. De volgende adviezen zijn meegegeven:  

  

Rijnhuizen-noord biedt bij uitstek kansen voor de grondgebonden woningen voor de stijger; is absoluut een locatie voor dure woningen. Helmkruid biedt kansen voor stellen en gezinnen in de leeftijd vanaf 30 jaar; een locatie voor stijgers. Voor de senior die een grondgebonden woning zoekt met slaapkamer op de begane grond biedt Helmkruid ook kansen. Een opzet met ruime kavels doet het meest recht aan de locatie Helmkruid. Helmkruid is geen locatie voor starters. De woningen moeten in meerdere fasen op de mark worden gezet.

In mei/juni 2015 is een tweede marktconsultatie uitgevoerd met vijf ontwikkelaars. Deze ontwikkelaars hebben aangegeven enthousiast te zijn over de locatiekwaliteiten van Parkhout/Zandveld/Helmkruid en zouden deze locatie graag ontwikkelen. De totale grondopbrengst zoals die in de actuele grondexploitatie is opgenomen, wordt door de vijf ontwikkelaars onderschreven. De volgende adviezen zijn meegegeven:  

Deze locatie is geschikt voor middeldure tot dure woningen. Voor wonen met zorg zonder eigen vervoer is deze locatie minder geschikt omdat voorzieningen op afstand liggen.


2015-401 hoort bij stv raadsvoorstel oktober 2015   

Ga voor diversiteit en vernieuwing van woningtypen. Voeg toe wat er nog niet is in Nieuwegein. De openbare ruimte moet kwaliteit krijgen en bijdragen aan wonen in het groen. De intensiteit van 124 woningen is stevig. Er zijn kansen voor minder woningen met een



Waarborg de openheid aan de randen.

hogere VON-prijs.


2015-401 hoort bij stv raadsvoorstel oktober 2015 C. Studie/ onderzoek en achtergrond: 5. Overzicht informatieverstrekking (nieuwsberichten, bijeenkomsten, overleggen, brieven) aan belanghebbenden, geïnteresseerden en aan de gemeenteraad Met                

de volgende belanghebbenden en groepen zijn overleggen gevoerd: MHCN/ stichting Kunstgrasveld Rijnhuizen Bedrijven/ eigenaren Rijnhuizen SV Geinoord VSV Vreeswijk Korfbalvereniging Koveni Vreeswijkse Tafeltennis Vereniging Bouwspeeltuin Jeugdland Wijkplatform HZL Wijkplatform Groen Wonen Bewonerscollectief Nieuwegein 3 verenigingen in verenigingsgebouw ’t Drieluik Tennisvereniging Rijnhuyse Direct omwonenden locatie Parkhout/Zandveld/Helmkruid Bewoners Anemoonstraat Kwaliteitsteam Nieuwe Hollandse Waterlinie Overige geïnteresseerden

Overzicht schriftelijk verstrekte informatie:

Type communicatie Nieuwsberichten

Wie/ wanneer 15 nieuwsberichten verspreid tussen februari 2013 en juli 2015:  Nieuwsbericht nr. 15/ juli 2015/ 2015-338  Nieuwsbericht nr.14/ maart 2015/ 2015-178  Nieuwsbericht nr.13/ maart 2015/ 2015-127  Nieuwsbericht nr.12/ januari 2015/ 2015-050  Nieuwsbericht nr.11/ oktober 2014/ 2014-358  Nieuwsbericht nr.10/ juli en augustus 2014/ 2014-268  Nieuwsbericht nr.9/ juli 2014/ 2014-240  Nieuwsbericht nr.8/ april 2014/ 2014-136  Nieuwsbericht nr.7/ januari 2014/ 2014-044  Nieuwsbericht nr.6/ november 2013  Nieuwsbericht nr.5/ oktober 2013  Nieuwsbericht nr.4/ september 2013  Nieuwsbericht nr.3/ juli 2013/ 2013-284  Nieuwsbericht nr.2/ juni 2013/ 2013-274  Nieuwsbericht nr.1/ februari 2013/ 2013-283 Deze nieuwsberichten zijn opgenomen in de bijlage (C.5).


2015-401 hoort bij stv raadsvoorstel oktober 2015 Overleg vertegenwoordigers wijkplatform HZL

Overleg (sport)verenigingen

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

12 maart 2014. 27 februari 2014. 2 december 2013. 28 oktober 2013. 8 oktober 2013. 5 september 2013. 19 augustus 2013. 9 juli 2013.

Met het bestuur van de hockeyvereniging MHCN/ stichting Kunstgrasveld Rijnhuizen is intensief overlegd. Die heeft geresulteerd in de Verplaatsingsovereenkomst in 2014. Met het bestuur van de voetbalverenigingen SV Geinoord en VSV Vreeswijk is intensief overleg gevoerd. Dit heeft geresulteerd in het gezamenlijke businessplan. Met het bestuur van de Bouwspeeltuinvereniging Jeugdland is intensief overleg gevoerd. De besturen van de overige verenigingen zijn betrokken bij de verschillende bijeenkomsten en persoonlijk geïnformeerd over belangrijke stappen in het besluitvormingsproces. Bijeenkomsten: 1. 9 december 2013: meedenkavond met direct betrokken sportverenigingen. 2. 15 oktober 2013: meedenkavond met direct betrokken sportverenigingen.

Brede/ algemene bijeenkomsten

1. 25 maart 2015: informatieavond varianten Parkhout/ Zandveld/Helmkruid. 2. 18 maart: bespreking uitwerking ambities Woonvisie. 3. 3 maart 2015: presentatie quick scan woningbouwlocaties. 4. 27 oktober 2014:bespreking Woonvisie. 5. 8 juli 2014: meedenkavond RPHZ. 6. 2 december 2013: bespreking verkeersonderzoeken PZH. 7. 7 november 2013: meedenkavond RPHZ. 8. 19 september 2013: meedenkavond RPHZ. 9. 9 april 2013: meedenkavond RPHZ.

Artikel 42-brieven

1. Brief van Stadspartij Núwegein (2015-322) van juli 2015 – vragen inzake geotechnisch onderzoek project Rijnhuizen/Parkhout/Zandveld/ Helmkruid; beantwoording met bericht nr. 2015-384. 2. Brief van SP (2015-324) van juli 2015 – vragen inzake geotechnisch onderzoek project Rijnhuizen/Parkhout/Zandveld/ Helmkruid; beantwoording met bericht nr. 2015-385. 3. Brief Ieders Belang (2015-047) van februari 2015 – vragen inzake sporthal Parkhout; beantwoording met nr. 2015-109. 4. Brief Stadspartij Núwegein (2014-204) van juni 2014 – vragen inzake project Rijnhuizen/Parkhout/Zandveld/ Helmkruid; beantwoording met nr. 2014-237. 5. Brief PvdA (2014-169) van mei 2014 – vragen over communicatie en participatie; beantwoording met nr. 2014-206. De art. 42 brieven liggen ter inzage op de griffie (C.5).

Brief aan Raad

1. Brief van college aan de gemeenteraad (2014-112) over:  de stavaza project RPZH van maart 2014 (voorkeursmodel);  verplaatsingsovereenkomst met MHCN/ St. kunstgrasveld. Deze brief is opgenomen in de bijlage bij hoofdstuk C.2.


2015-401 hoort bij stv raadsvoorstel oktober 2015 Raadsinformatieavonden

1. 9 april 2015: de raad informeren over varianten voor Parkhout/ Zandveld/Helmkruid en resultaten quick scan woningbouw. 2. 10 december 2013: gebiedsvisie Rijnhuizen. 3. 3 juli 2013: stavaza project RPZ. De presentatie van 9 april 2015 ligt ter inzage op de griffie (C.5).

Cie ROM

1. 9 oktober 2014 gebiedsvisie Mooi Rijnhuizen 01-09-2014. Ligt ter inzage op de griffie (C.5).


2015-401 hoort bij stv raadsvoorstel oktober 2015 C. Studie/ onderzoek en achtergrond: 6. Raadsvoorstel/ - besluit Rijnhuizen/Parkhout/ Zandveld 2013-172 incl. bijlagen. Ligt ter inzage op de griffie (C.6).


hoort bij stv raadsvoorstel okt. 2015

Recommend Documents