hoofdstuk 6
Huren
Huren
131
Inleiding Samenwonenden en gehuwden kunnen ervoor kiezen om, eventueel voorlopig, samen een woning te huren in plaats van onmiddellijk samen een huis te bouwen of te kopen. In dit hoofdstuk bekijken we vooreerst een aantal algemeenheden met betrekking tot de huurovereenkomst. Daarna gaan we na wat de invloed is indien men een huurcontract ondertekent als gehuwde, wettelijk samenwonende of feitelijk samenwonende. Er zal ook nagegaan worden wat de gevolgen zijn indien men alleen of samen de huurovereenkomst ondertekent. Verder wordt er bekeken in welke mate de huurwoning beschermd is voor de langstlevende partner bij het overlijden van de partner of wanneer men uit elkaar gaat.
De huurovereenkomst
Een huurovereenkomst met betrekking tot een woning die bestemd is als hoofdverblijfplaats van de huurder wordt volgens de woninghuurwet in principe aangegaan voor negen jaar. Het is echter ook mogelijk om een huurovereenkomst af te sluiten voor minder dan negen jaar (tot minimum drie jaar) of voor meer dan negen jaar en zelfs levenslang. Na afloop van de in het contract overeengekomen termijn loopt de huurovereenkomst af mits een vooropzeg van drie maanden door de huurder. De verhuurder kan de huurovereenkomst enkel opzeggen in geval van bepaalde in de woninghuurwet opgesomde omstandigheden, zoals het persoonlijk bewonen van het goed of het uitvoeren van werken in het pand. Zonder die bepaalde omstandigheden kan de verhuurder enkel opzeggen op het einde van het derde en zesde jaar mits betaling van een vergoeding bovenop de zes maanden opzeg. Voor kortere en langere overeenkomsten gelden uiteraard andere opzegmogelijkheden. Wordt de huur niet opgezegd na negen jaar dan is er automatisch een stilzwijgende verlenging met drie jaar.
Huren
1
133
De huurovereenkomst moet een aantal belangrijke vermeldingen bevatten: de huurprijs, de huurwaarborg, de aansprakelijkheid bij brand, de kosten en lasten en het einde van de overeenkomst. Bovendien kan er een gedetailleerde beschrijving worden opgemaakt van de staat waarin de woning en de eventuele inboedel zich bevinden, de zogenaamde plaatsbeschrijving. De huurwaarborg vergoedt de verhuurder bij eventuele beschadigingen aangebracht door de verhuurder. De huurder betaalt de waarborg bij het afsluiten van de huurovereenkomst en krijgt deze samen met de intresten terug bij afloop van het contract, op voorwaarde dat hij zijn verplichtingen heeft nagekomen. De huurwaarborg bedraagt in principe twee maanden huur. Volgens de woninghuurwet moet een huurwaarborg op een geblokkeerde rekening staan. Wanneer er meerdere huurders zijn, moeten die in principe allemaal als houders van de rekening optreden, maar in de praktijk wordt dit zeker niet altijd nageleefd. Bijvoorbeeld wanneer een appartement gehuurd wordt door een groep mensen waarvan de samenstelling wisselt, treedt vaak één iemand officieus als hoofdhuurder op, ook al is dit niet conform met de woninghuurwet. Het ondertekenen van een huurovereenkomst brengt voor de verhuurder en huurder rechten en plichten met zich mee. Als partners een huurovereenkomst ondertekenen is de uitwerking verschillend naargelang men gehuwd is of ongehuwd samenwoont. Vooral op het vlak van de bescherming van de gezinswoning zijn er opmerkelijke verschillen. De bescherming van de gezinswoning houdt in dat men na het overlijden van zijn partner in de gehuurde gezinswoning kan blijven wonen. Opdat de gehuurde woning de bescherming als gezinswoning kan genieten, moet zij in België gelegen zijn en dienen als hoofdverblijfplaats van het gezin. Het mag dus niet gaan om een tweede verblijfplaats en ook niet om een handelshuur of een pachtovereenkomst. De bescherming van de gezinswoning is enkel van toepassing bij gehuwden en wettelijk samenwonenden. De bescherming van de gehuurde gezinswoning heeft betrekking op het gebouw en op het huisraad dat zich in die gezinswoning bevindt. Het overlijden van één van de partners stelt geen einde aan de huurovereenkomst. Bij het overlijden van de huurder of de verhuurder gaan de rechten en plichten met betrekking tot de huurovereenkomst over op hun erfgenamen volgens het wettelijk erfrecht of volgens de testamentaire vererving.
134
2
Gehuwden
Bij gehuwden is de gehuurde gezinswoning altijd beschermd, ook al heeft maar één van beide echtgenoten het huurcontract ondertekend. Wanneer slechts één echtgenoot het huurcontract ondertekent, wordt de andere echtgenoot dankzij het huwelijk automatisch medehuurder. Het huwelijksvermogensstelsel waarvoor men heeft geopteerd, speelt hier geen rol. De echtgenoot die het huurcontract niet heeft ondertekend, heeft dezelfde rechten en plichten met betrekking tot de huur als zijn huwelijkspartner. Gehuwde partners zijn beiden hoofdelijk aansprakelijk tot het betalen van de totale huurprijs, ook als slechts één van beide echtgenoten de huurovereenkomst heeft ondertekend. Daartegenover staat dat ook de echtgenoot die het contract niet mee heeft ondertekend, kan eisen dat de verhuurder zijn verplichtingen nakomt. Wanneer de echtgenoten de huurovereenkomst willen beëindigen, moet de opzeg van beide partners uitgaan, zelfs indien het huurcontract door één van de partners vóór het huwelijk werd aangegaan. Omgekeerd moet de verhuurder ook, indien hij het huurcontract wenst op te zeggen, de opzegging aan beide echtgenoten afzonderlijk doen om rechtsgeldig te zijn. Het gaat daadwerkelijk om twee brieven, één brief gericht aan beide echtgenoten volstaat niet, tenzij het bewijs geleverd wordt dat elke echtgenoot afzonderlijk voor ontvangst getekend heeft. Indien de echtgenoot die de huurovereenkomst heeft ondertekend, overlijdt in de loop van het huurcontract, mag de andere echtgenoot in de huurwoning blijven wonen dankzij de wettelijke bescherming van de gezinswoning. De langstlevende echtgenoot verkrijgt als enige, met uitsluiting van alle andere erfgenamen, het recht op de huur van het onroerend goed dat bij het openvallen van de nalatenschap van de overledene tot de gemeenschappelijke verblijfplaats diende.
1 De echtgenoten komen de samenwoningsplicht niet meer na; ze wonen niet meer samen maar het huwelijk blijft wel voortbestaan.
Huren
Bij een huwelijksbreuk moet de echtgenoot die de huurovereenkomst niet ondertekende de huurwoning verlaten, tenzij de vrederechter in het kader van dringende en voorlopige maatregelen de toestemming geeft om daar nog te blijven wonen. Deze maatregelen kunnen gelden voor de duurtijd van de feitelijke scheiding1 (cf. verder), dan wel voor een beperkte door de vrederechter te bepalen termijn. Aan wie het huurrecht uiteindelijk zal toekomen, is een beslissing die zal genomen worden tijdens de echtscheidingsprocedure en die uitwerking heeft na de echtscheiding.
135
Bij een echtscheiding is het aan te raden om te gaan onderhandelen met de verhuurder zodat de situatie voor alle partijen (de beide huurders en de verhuurder) duidelijk is. Indien de verhuurder ter zake geen toegevingen wil doen, zou de verkrijger van het huurrecht zich moeten verbinden tot vergoeding en vrijwaring van de niet-verkrijger van het huurrecht voor alle verplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomst. Op die manier kan de niet-verkrijger van het huurrecht door de verhuurder niet meer aan gesproken worden voor de betaling van de huur. Er is immers rechtspraak bekend die de niet-ondertekenaar van de huurovereenkomst na de huwelijksbreuk verder laat opdraaien voor de betaling van de huur. Wat er gebeurt met het huurcontract naar aanleiding van een feitelijke scheiding is afhankelijk van wat de rechter beslist. De wetgever heeft hier immers niets over bepaald. De feitelijke scheiding op zich brengt geen wijzigingen met zich mee. Maar bij een feitelijke scheiding kunnen ook dringende en voorlopige maatregelen uitgesproken worden. Sommige rechters oordelen dat beide echtgenoten nog gehouden zijn tot betaling van de huur tot de definitieve echtscheiding, andere rechters zijn van oordeel dat de solidaire verplichting van de echtgenoten met betrekking tot het huurcontract ophoudt bij de feitelijke scheiding. Er bestaat ter zake rechtspraak in beide richtingen, maar de meerderheid stelt dat beide echtgenoten, ongeacht wie de overeenkomst ondertekende, solidair aansprakelijk blijven voor de betaling van de huur. Dit geldt zelfs indien de vrederechter het huurrecht voorlopig aan één van de echtgenoten toewees omdat dergelijke beschikking niet tegenstelbaar is aan de verhuurder. Er kan nadien wel in het kader van de vereffening-verdeling na de echtscheiding een verrekening gebeuren tussen de ex-echtgenoten.
3
Samenwonenden
Bij samenwonenden moeten we het onderscheid maken tussen wettelijke en feitelijke samenwonenden en moet bovendien worden nagegaan of beide partners samen de huurovereenkomst hebben ondertekend of dat het huurcontract werd ondertekend door één van de partners.
136
3.1
Wettelijk samenwonenden
3.1.1 Wettelijk samenwonenden hebben samen de huurovereenkomst ondertekend Indien beide wettelijk samenwonenden samen de huurovereenkomst hebben ondertekend, zal bij de beëindiging van het wettelijk samenwonen naar aanleiding van een relatiebreuk of een overlijden de situatie identiek zijn zoals bij de gehuwden. De wettelijk samenwonende partners genieten namelijk dezelfde bescherming als gehuwden, aangezien artikel 215 van het Burgerlijk Wetboek dat geldt voor gehuwden ook toepasselijk verklaard werd op wettelijk samenwonenden. De opzegging van de huurovereenkomst moet door en aan beide wettelijk samenwonenden worden gedaan. Achterstallige huur is door beiden verschuldigd voor de totaliteit en niet elk voor de helft. Als wettelijk samenwonenden de huur niet betalen, kan de verhuurder beide partners aanspreken tot het betalen van die huur. Volgens het wettelijk erfrecht krijgt de langstlevende wettelijk samenwonende partner bij overlijden van zijn partner het vruchtgebruik op de gezinswoning en op het huisraad. De langstlevende wettelijk samenwonende partner heeft het recht om te blijven wonen in de huurwoning zonder dat de andere erfgenamen aanspraak kunnen maken op die woning. Dit wettelijk erfrecht is echter geen gewaarborgd erfrecht zoals het geval is bij gehuwden, waardoor er in een testament zou van afgeweken kunnen worden. Bij wettelijke samenwoning kan men de langstlevende partner bij leven onterven via testament. Concreet zou men bijvoorbeeld in een testament kunnen bepalen dat het huurecht op de gezinswoning naar de kinderen gaat in plaats van naar de wettelijk samenwonende partner.
Huren
Indien een wettelijk samenwonend koppel uit elkaar gaat, neemt men het best contact op met de verhuurder om het huurcontract te laten aanpassen. Zo kan eventuele achterstallige huur niet meer verhaald worden op de partner die er niet meer woont. De eigenaar kan de partner die vertrekt ontslaan van al zijn verplichtingen of er kan een nieuw huurcontract worden opgemaakt op naam van de partner die in de huurwoning blijft wonen. Indien er geen akkoord is van de verhuurder blijven beide partners gehouden tot alle huurverplichtingen. De vrederechter is in dat geval bevoegd om dringende en voorlopige maatregelen te nemen bij onenigheid tussen de partners. Deze beslissing van de vrederechter geldt enkel ten aanzien van de ex-partners en niet ten aanzien van de verhuurder.
137
3.1.2
Wettelijk samenwonende heeft alleen de huurovereenkomst ondertekend
Indien slechts één van de wettelijk samenwonende partners de huurovereenkomst heeft ondertekend, geldt de bescherming van de gezinswoning voor beide partners maar slechts zolang de wettelijke samenwoning duurt. De wettelijk samenwonende partner die de huurovereenkomst niet heeft ondertekend, krijgt het recht om in het huis te wonen, ook al staat het huurcontract enkel op naam van de partner. Door de wettelijke samenwoning wordt de andere partner van rechtswege medehuurder en is hij bijgevolg mee hoofdelijk aansprakelijk voor de betaling van de huurprijs. Beiden hebben dan de verplichting om het gehuurde goed als een ‘goede huisvader’ te gebruiken en de bestemming ervan te respecteren. Wanneer de verhuurder op de hoogte wordt gebracht dat de huurders een verklaring van wettelijke samenwoning hebben afgelegd, is hij verplicht om alle mededelingen in verband met de huur, bijvoorbeeld de indexering van de huurprijs, aan beide partners afzonderlijk doen. Indien de wettelijk samenwonende partner die de huurovereenkomst heeft ondertekend, overlijdt in de loop van het huurcontract, mag de andere partner in de huurwoning blijven wonen dankzij de wettelijke bescherming van de gezinswoning. De langstlevende wettelijk samenwonende partner verkrijgt als enige, met uitsluiting van alle andere erfgenamen, het recht op de huur van het onroerend goed dat bij het openvallen van de nalatenschap van de overledene tot de gemeenschappelijke verblijfplaats diende. Bovendien ontvangt de langstlevende wettelijk samenwonende partner het vruchtgebruik op het in de huurwoning aanwezige huisraad. De naakte eigendom van het huisraad komt terecht bij de erfgenamen van de overledene. De bescherming van de gezinswoning geldt eveneens indien het gehuurde goed gedeeltelijk voor beroepsdoeleinden wordt aangewend, bijvoorbeeld bij een vrij beroep. Maar de bescherming van de gezinswoning is relatief, want bij het beëindigen van de wettelijke samenwoning bij de burgerlijke stand vervalt de bescherming van de gezinswoning automatisch. Bij het stopzetten van de wettelijke samenwoning moet enkel de effectieve bewoner instaan voor de betaling van de huur, dit is dan automatisch diegene die de huurovereenkomst ondertekende. Bij een breuk met de partner die de huurovereenkomst heeft ondertekend, moet de andere partner de huurwoning verlaten. De vrederechter kan echter in het kader van dringende en voorlopige maatregelen de ex-partner toch nog de toelating geven om maximum één jaar in de huurwoning te blijven wonen. Eventuele geschillen betreffende de huur van de gezinswoning, tussen wettelijk samenwonenden onderling of tussen hen en de verhuurder, behoren tot de bevoegdheid van de vrederechter.
138
3.2
Feitelijk samenwonenden
3.2.1
Feitelijk samenwonenden hebben samen de huurovereenkomst ondertekend
Indien feitelijk samenwonende partners samen de huurovereenkomst hebben ondertekend, heeft elke huurder het individuele recht om er te wonen. Beide huurders die het contract ondertekenden blijven gebonden door het huurcontract, zelfs indien één van hen vertrekt. De huurders kunnen allebei het individueel huurcontract beëindigen afhankelijk van de duur en de contractbepalingen. Iedere partner betaalt zijn deel van de huur, in principe elk de helft, tenzij in de huurovereenkomst anders is bedongen. In de huurovereenkomst kan wel worden voorzien dat beide partners hoofdelijk aanspra kelijk zijn waardoor beide partners kunnen aangesproken worden door de verhuurder voor de betaling van de totale huurprijs. Verhuurders zullen dit vaak vragen zodat zij niet bij de beide partners moeten aankloppen voor de betaling van de achterstallige huur en de feitelijk samenwonenden de schuld van niet-betaling op elkaar afwenden. Bij de beëindiging van de relatie door een breuk of door een overlijden kan men aan de verhuurder vragen om het huurcontract enkel op naam van de blijvende of overlevende partner te plaatsen. De verhuurder kan dit weigeren omdat hij de huurschuld dan maar bij één huurder kan halen. De blijvende partner kan eventueel aanbieden dat een nieuwe partner het huurcontract mee ondertekent. Bij overlijden worden de rechten en de plichten met betrekking tot de huurovereenkomst overgenomen door de erfgenamen, tenzij zij de nalatenschap verwerpen. Indien de erfgenamen van de huurder de nalatenschap hebben aanvaard, zijn zij verantwoordelijk voor de betaling van de huur.
Huren
Bij geschillen tussen beide partners kunnen geen dringende en voorlopige maatregelen gevraagd worden aan de vrederechter maar moet de tussenkomst gevraagd worden aan de voorzitter van de Rechtbank van Eerste Aanleg. Bij een relatiebreuk kan een partner voor de rechtbank het vertrek van de andere partner trachten te bekomen. Om problemen te vermijden kan men in een overeenkomst, eventueel in het samenlevingscontract, vastleggen wie in de woning mag blijven wonen na een relatiebreuk. Deze overeenkomst is echter niet bindend voor de verhuurder. De verhuurder kan nog altijd de huurgelden invorderen bij beide partners die het huurcontract hebben ondertekend.
139
3.2.2
Feitelijk samenwonende heeft alleen de huurovereenkomst ondertekend
In het geval waarbij één feitelijk samenwonende partner de huurovereenkomst heeft ondertekend, is enkel de partner die het huurcontract heeft ondertekend gebonden. Hij is alleen verantwoordelijk voor het betalen van de huurprijs en kan de overeenkomst opzeggen zonder het akkoord van zijn partner. De andere partner heeft geen rechten maar ook geen plichten. Indien slechts één van de feitelijk samenwonende partners de huurovereenkomst heeft ondertekend, zal bij een relatiebreuk de partner die het huurcontract niet mee heeft ondertekend de huurwoning moeten verlaten. Er moet een redelijke termijn worden voorzien. Weigert de partner de woning te verlaten, dan kan de hurende partner zich tot de rechtbank wenden. Ook bij overlijden van degene die de huurovereenkomst heeft ondertekend, moet de partner de huurwoning verlaten, behalve indien het hier gaat om een wettelijke erfgenaam. De inwonende partner kan geen aanspraak maken op de huurwoning. Wil de andere partner na de relatiebreuk in de woning blijven wonen in plaats van degene die de huurovereenkomst heeft ondertekend, kan men pogen met de verhuurder tot een overeenkomst te komen dat die het huurcontract via een schriftelijke overdracht overneemt. Bij het overlijden van de huurder kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen mits hij alle vormvereisten naleeft, maar veelal zal de verhuurder bereid zijn om het huurcontract verder te zetten op naam van de overlevende partner. De beslissing om een nieuwe huurovereenkomst te maken met de langstlevende partner kan niet louter door de verhuurder genomen worden. Er moet rekening worden gehouden met de wettelijke erfgenamen van de overleden partner. Het huurrecht valt immers in de nalatenschap en de beslissing wat met dit huurrecht zal gebeuren behoort tot de wettelijke erfgenamen. De feitelijk samenwonende partner die alleen de huurovereenkomst heeft ondertekend, kan het huurrecht bij zijn overlijden bij testament wel overmaken aan zijn partner. De feitelijk samenwonende partner die het huurcontract niet heeft mee ondertekend, heeft geen rechten maar ook geen plichten. Hij kan wel medehuurder worden maar hiervoor moeten de verhuurder en de huurder hun akkoord geven. De verhuurder zal daar meestal mee akkoord gaan omdat hij dan ook de medehuurder kan aanspreken om de huur of eventuele andere vergoedingen te betalen. Beide partners betalen dan elk de helft van de huur, tenzij in de huurovereenkomst anders is overeengekomen. Bovendien kan in de huurovereenkomst worden bepaald dat beiden hoofdelijk aansprakelijk zijn, waardoor ze beiden kunnen aangesproken worden voor de volledige huurprijs. De partners zullen onderling moeten overeenkomen wie in de woning kan blijven wonen na een relatiebreuk. Dit kan worden vastgelegd in een samenlevingscontract. 140
Indien de huurder op basis van zijn huurcontract mag onderverhuren, zou hij een huurovereenkomst kunnen sluiten met zijn partner. De onderverhuurder zou bij een relatiebreuk het huurcontract met zijn partner kunnen opzeggen. Bij feitelijk samenwonenden waarvan slechts één partner de huurovereenkomst heeft aangegaan moet de opzegging niet van de andere samenwonende uitgaan en evenmin aan hem of haar door de verhuurder apart worden betekend. De vrederechter is hier niet bevoegd om dringende en voorlopige maatregelen te nemen ten gunste van de partner die de huurovereenkomst niet heeft ondertekend. Indien de feitelijk samenwonende van mening is dat er dringende en voorlopige maatregelen moeten genomen worden, dient hij zich te wenden tot de voorzitter van de Rechtbank van Eerste Aanleg.
4
Besluit
Bij gehuwden en wettelijk samenwonenden die de huurovereenkomst samen hebben ondertekend kan de langstlevende in de huurwoning blijven wonen op basis van het huurrecht. Indien zij de overeenkomst niet samen hebben ondertekend, kan de langstlevende echtgenoot of wettelijk samenwonende partner die de huurovereenkomst niet ondertekende, toch in de huurwoning blijven wonen dankzij de bescherming van de gezinswoning. Bij een echtscheiding of een relatiebreuk kunnen er door de rechter beschermingsmaatregelen genomen worden ten voordele van de partner die uit de woning dreigt gezet te worden.
Huren
Indien men feitelijk samenwoont, heeft men enkel een individueel woonrecht als men het huurcontract mee heeft ondertekend. Samenwoners die de gezinswoning huren, ondertekenen het best beiden het huurcontract. Mits men de verhuurder daartoe kan overtuigen, kan het huurcontract na een overlijden of een relatiebreuk wel worden overgedragen aan de partner die de woning verder blijft huren.
141
