Het pensioenvermogen versus de eigen woning
1
1. Bron: tekening voorpagina: http://www.hypotheken-platform.nl/artikelen/verzilveren-overwaarde-huis-levert-geen-extra-pensioen-op/
Scriptie:
“Het pensioenvermogen versus de eigen woning”
Auteur:
Renate Beekhuis
Datum:
9 september 2015
Studie:
Master of Science in Real Estate
Afstudeerrichting:
Assetmanagement
Onderwijsinstituut:
Amsterdam School of Real Estate
Begeleider:
drs. A. Marquard
Tweede beoordelaar: prof. H. Veldman
Bedrijf:
MN
Page 2 of 64
Voorwoord Met veel plezier heb ik in de afgelopen jaren bij de ASRE colleges gevolgd, in projectgroepen gewerkt en tentamens gemaakt. Dat heeft mij nu gebracht tot het laatste en afrondende onderdeel van mijn MSRE studie: de scriptie. De eerlijkheid gebiedt mij te zeggen dat dit onderdeel voor mij de meeste discipline vergt. Maar daar staat tegenover: het grootste plezier om bij deze mijn scriptie te kunnen inleveren. De interesse voor het onderwerp van deze scriptie is ontstaan vanuit de actualiteit en vanuit de praktijk van mijn werk bij MN. Bij MN ben ik dagelijks bezig met het aan- en verkopen van onroerend goed binnen het vermogensbeheer van pensioengelden. Vrijwel iedere werkende Nederlander betaalt van zijn salaris pensioenpremie. Ondanks dat het over substantiële bedragen gaat is de interesse voor het onderwerp pensioen onder de werkende bevolking laag. Daarbij komt dat men over de afgelopen jaren steeds minder verwacht van het uiteindelijk te ontvangen pensioen. De vraag die dan opkomt is: kan de pensioendeelnemer niet meer betrokken worden bij de opbouw van zijn/haar pensioenvermogen? Of nog mooier: zou het pensioenvermogen de deelnemer, dus de consument, gedurende het werkzame leven niet al voordelen kunnen opleveren? Dergelijke vragen schemeren ook door in de oproep van de Nederlandse overheid aan de pensioenfondsen om meer te investeren in de Nederlandse economie. De aanname is dat dit kan bijdragen aan een betere economische structuur en zo bijdraagt aan een betere economie voor de deelnemer/ consument. In de context van meer investeren in Nederland, gaat mijn interesse natuurlijk uit naar het meer investeren in de onroerend goed markt en in het bijzonder de woningmarkt. De woningmarkt, waar de gemiddelde Nederlander zich volledig in de schulden steekt om een eigen woning te kunnen kopen. Anderzijds bouwen we in Nederland aan een spaarpot, die per gemiddeld hoofd van de bevolking behoort tot de grootste ter wereld: de Nederlandse pensioenvoorzieningen. Twee op zichzelf staande zaken, schulden en spaartegoeden, of toch ook weer niet? Kunnen de pensioenvermogens niet meer ingezet worden voor de Nederlandse (koop) woningmarkt? Mijn verwachting is dat de gemiddelde Nederlander dan in ieder geval meer interesse zou hebben voor het pensioenonderwerp dan nu het geval is. De rationele vraag is echter of de inzet van pensioenvermogen aan te raden is voor de ‘pensioenportemonnee’ van de individuele deelnemer. Al deze vragen maken dat ik enthousiast ben over mijn scriptieonderwerp. Ik heb genoten van het lezen over dit onderwerp en het voeren van gesprekken en interviews met eenieder die hierover een mening heeft. Derhalve gaat mijn dank gaat uit naar iedereen die hiervoor tijd heeft vrijgemaakt en mij daarmee heeft geholpen met het schrijven van deze scriptie. Ook dank aan mijn werkgever die de mogelijkheid heeft geboden voor het volgen van een MSRE studie naast mijn werk. Daarnaast een speciaal woord van dank aan mijn scriptiebegeleider Arthur Marquard die niet alleen enorm ervaren is in het begeleiden van scripties maar ook enorm veel enthousiasme toont in zijn betrokkenheid bij onderzoek in het algemeen. Dat bovengenoemde discipline voor het schrijven van een scriptie ook de nodige consequenties heeft voor de thuisomgeving behoeft geen verdere toelichting. Gerwin, familie en vrienden: dank voor jullie luisterend oor en stimulans om dit tot een goed einde te brengen!
Page 3 of 64
Managementsamenvatting In dit onderzoek staat de volgende vraag centraal: ‘Op welke manieren kan het pensioenvermogen op verantwoorde wijze worden ingezet om de (koop)woningmarkt in Nederland te versterken? De wetenschappelijke- en tevens maatschappelijke doelstelling van dit onderzoek is het verkrijgen van inzicht in de bijdrage die het pensioenvermogen kan leveren aan een beter functionerende (koop)woningmarkt (macro doelstelling). De micro economische doelstelling is het verkrijgen van inzicht in de mogelijkheden voor het realiseren van een betere positie voor de deelnemer. Door middel van een literatuuronderzoek, met een institutionele- en een theoretische analyse en daarnaast interviews met hoogleraren/professoren zijn manieren verkend voor het versterken van de (koop)woningmarkt met inzet van pensioenvermogen. Hiermee is getracht te voorzien in een vooralsnog ontbrekende inventarisatie van mogelijke oplossingsrichtingen (en voor- en nadelen). Met deze inventarisatie kunnen pensioenfondsen ideeën worden aangereikt ter versterking van de woningmarkt. Een van de oorzaken van de matig functionerende woning- en hypotheekmarkt is het huidige financieringssysteem. Het Nederlandse pensioenstelsel wordt internationaal geprezen maar de discussies over al dan niet gewenste hervormingen nemen toe. Op al deze terreinen lijken veranderingen wenselijk. Uit het literatuuronderzoek en de interviews met de experts blijkt dat de pensioensector op verschillende manieren een bijdrage kan leveren aan een beter functionerende woningmarkt en zo voordelen op kan leveren voor de deelnemer. In alle interviews komt naar voren gekomen dat individuele keuzemogelijkheden in het pensioenstelsel aansluiten op de maatschappelijke trend van individualisering. Dat er mogelijkheden zijn vinden alle experts evident echter de noodzaak om pensioenvermogen in te zetten voor de (koop) woningmarkt wordt door de experts verschillend beoordeeld. Wanneer besloten wordt om pensioenvermogen in te zetten voor de woningmarkt dan zijn de, door de experts, genoemde uitgangspunten eenduidig: een marktconform rendement behalen op het vermogen van de deelnemer én maatregelen om te voorkomen dat mensen niet sparen. Uit het literatuuronderzoek blijkt dat het pensioenvermogen op verschillende manieren een bijdrage kan leveren aan een beter functionerende woningmarkt (macro economische doelstelling) en dat de inzet voordelen kan opleveren voor de deelnemer/consument (micro economische doelstelling). Met name de wijze en mate van vermogensopbouw zou effectiever afgestemd kunnen worden op de levensfase en de daarbij behorende behoefte van de deelnemer. Dit betreft de onderwerpen: pensioen en eigen woningbezit (twee vergelijkbare systemen die hetzelfde doel beogen). In het belang van de consument en de economie lijkt het combineren van deze twee niet meer dan logisch. Pensioenfondsen kunnen deelnemers daarin faciliteren met het bieden van een ‘life- cycle benadering’. Keuzevrijheid in vermogensopbouw voor de oude dag sluit daarop aan. Een eerste uitwerking van keuzevrijheid in vermogensopbouw kan de oplossingsrichting ‘pensioenbesparing als aflossing’ betreffen. Eenmalig zouden huishoudens die met de hypotheek onder water staan de mogelijkheid moeten krijgen om met hun pensioenrechten de hypotheekschulden af te lossen. Pensioenopbouw kan ook structureel ingezet worden als hypotheekaflossing. Oftewel geen pensioenopbouw maar woonlastenverlaging waardoor de woning onderdeel wordt van het pensioenstelsel. Op de vraag: of het raadzaam is om de deelnemer keuzemogelijkheden te geven Page 4 of 64
werd in de interviews verschillend geantwoord. Een keuze in vermogensopbouw zonder voorwaarden leidt tot meer consumptie. In dit onderzoek blijken verschillende oplossingsrichtingen uit het literatuuronderzoek wel tegemoet te komen aan de macro doelstelling: het inzetten van pensioengeld voor het versterken van de (koop)woningmarkt maar niet aan de micro doelstelling. Veel oplossingsmogelijkheden leveren de deelnemer niet direct voordelen op. Dit geldt voor de oplossingsrichtingen: Het pensioenfonds als hypotheekverstrekker, Het Deense Model, Pensioenvermogen inzetten voor de huurmarkt en het Verzilveren van de eigen woning. Om een evenwichtig antwoord te kunnen geven op de vraag of meer keuzemogelijkheden in het huidige pensioensysteem wenselijk zijn is meer onderzoek nodig.
Page 5 of 64
Inhoudsopgave H1
Onderzoeksopzet en verantwoording ................................................................................................. 8
1.1
Aanleiding ............................................................................................................................................. 8
1.2
Doelstelling ............................................................................................................................................ 9
1.3
Probleemstelling.................................................................................................................................. 10
1.4
Centrale vraag ..................................................................................................................................... 10
1.5
Afbakening .......................................................................................................................................... 11
1.6
Methodologie en structuur ................................................................................................................. 11
H2
Institutionele analyse ........................................................................................................................ 13
2.1
De Nederlandse woningmarkt............................................................................................................. 13
2.1.1
Het functioneren van de Nederlandse woningmarkt ................................................................ 13
2.1.2
De Nederlandse koopwoningenmarkt ....................................................................................... 13
2.1.3
De Nederlandse huurwoningenmarkt ........................................................................................ 14
2.1.4
Recente ontwikkelingen in de Nederlandse woningmarkt ........................................................ 15
2.2
De nationale hypotheekschuld ............................................................................................................ 16
2.2.1
De aanbieders op de Nederlandse hypotheekmarkt. ................................................................ 16
2.2.2
Hypotheekvormen en leencapaciteit ......................................................................................... 16
2.2.3
Financieringslasten Nederlandse hypotheken ........................................................................... 16
2.2.4
Recente ontwikkelingen nationale hypotheekschuld ................................................................ 17
2.3
Het Nederlandse pensioensysteem ..................................................................................................... 17
2.3.1
De drie pijlers van het Nederlandse pensioensysteem .............................................................. 18
2.3.2
Het aanvullende pensioen (pijler 2) ........................................................................................... 18
2.3.3
Pensioenregelingen .................................................................................................................... 19
2.3.4
Rechtenopbouw ......................................................................................................................... 19
2.3.5
Recente ontwikkelingen in het Nederlandse pensioensysteem ................................................ 20
2.4 H3
Conclusie ............................................................................................................................................. 21 Theoretische analyse (literatuuronderzoek) ...................................................................................... 22
3.1
De bijdrage van de pensioensector aan de woningmarkt ................................................................... 22
3.2
Politiek draagvlak voor de inzet van pensioenvermogen voor de woningmarkt ................................ 23
3.3
Lijst mogelijkheden inzet pensioenvermogen voor de woningmarkt .................................................. 24
3.4
Het pensioenfonds als hypotheekverstrekker ..................................................................................... 25
3.4.1
Mogelijkheden (kansen) ............................................................................................................. 25
3.4.2
Beperkingen ............................................................................................................................... 26
3.5
Het Deense Model ............................................................................................................................... 27
3.5.1
Mogelijkheden (kansen) ............................................................................................................. 27
3.5.2
Beperkingen ............................................................................................................................... 28
3.6
Pensioenbesparingen als aflossing ...................................................................................................... 29
3.6.1
Mogelijkheden (kansen) ............................................................................................................. 29
3.6.2
Beperkingen ............................................................................................................................... 30 Page 6 of 64
3.7
Bouwsparen/hervorming van het pensioenstelsel .............................................................................. 30
3.7.1
Mogelijkheden (kansen) ............................................................................................................. 31
3.7.2
Beperkingen ............................................................................................................................... 31
3.8
Verzilveren eigen woning (de woning als pensioenvoorziening) ......................................................... 32
3.8.1
Mogelijkheden (kansen) ............................................................................................................. 32
3.8.2
Beperkingen ............................................................................................................................... 32
3.9 H4
Conclusie ............................................................................................................................................. 33 Intersubjectieve verankering ............................................................................................................. 35
4.1
Samenstelling geïnterviewden en totstandkoming vragenlijst ........................................................... 35
4.2
Noodzaak ............................................................................................................................................ 36
4.2.1.
Relatie tussen pensioen en eigen woning .................................................................................. 36
4.2.2
Trend van individualisering ........................................................................................................ 37
4.2.3
Randvoorwaarden inzet pensioenvermogen ............................................................................. 37
4.3
Mogelijkheden en beperkingen van de oplossingsrichtingen .............................................................. 38
4.3.1
Indirecte investeringen van pensioenfondsen in de hypotheekmarkt....................................... 38
4.3.2
Directe investeringen van pensioenfondsen in de hypotheekmarkt ......................................... 39
4.3.3
Directe link tussen pensioenfonds als hypotheekverstrekker en deelnemer. ........................... 39
4.3.4
Pensioenbesparingen als aflossing ............................................................................................. 40
4.3.5
Verzilveren van de eigen woning ............................................................................................... 41
4.3.6
Bouwsparen ................................................................................................................................ 42
4.4
Alternatieven ....................................................................................................................................... 42
4.4.1
Life Cycle benadering ................................................................................................................. 42
4.4.2
Keuze in vermogensopbouw ten behoeve van de oude dag ..................................................... 43
4.4.3
De sociale huurmarkt & pensioenfondsen ................................................................................. 45
4.4.4
Huur met mogelijkheid tot inleg vermogen ............................................................................... 45
4.4.5
Financiering van Corporaties ...................................................................................................... 45
4.4.6
Leeftijdsolidariteit ...................................................................................................................... 45
4.5
Tabel Overeenkomsten & Verschillen interviews ................................................................................ 47
4.6
Conclusie ............................................................................................................................................. 49
H5
Conclusies & Aanbevelingen ............................................................................................................. 51
5.1
Conclusies ............................................................................................................................................ 51
5.2
Aanbevelingen ..................................................................................................................................... 54
5.3
Reflectie ............................................................................................................................................... 55
H6
Literatuurlijst ...................................................................................................................................... 57
Bijlage 1
Matrix, t.b.v. pensioenvermogen, hypotheekschuld en eigen woning ...................................... 61
Bijlage 2
Topiclijst ................................................................................................................................... 63
Page 7 of 64
H1
Onderzoeksopzet en verantwoording
Dit hoofdstuk beschrijft de opzet van het onderzoek dat in onderhavig rapport staat beschreven. De opzet gaat in op de vragen wat, waarom, hoe en hoeveel er onderzocht is. Vervolgens worden de aanleiding, doelstelling, probleemstelling, centrale vraag, afbakening, methodologie en structuur van dit onderzoek besproken. De laatste paragraaf van dit hoofdstuk is tevens de leeswijzer voor dit rapport.
1.1
Aanleiding
De aanleiding voor dit onderzoek is het gebrek aan een inventarisatie van de mogelijkheden van de inzet van het Nederlandse pensioenvermogen voor de (koop)woningmarkt. Deze aanleiding is ingegeven door verschillende constateringen die in deze paragraaf besproken worden. De aandacht voor de relaties tussen pensioenvermogen, hypothecaire schuld en de woningmarkt is in de afgelopen tijd toegenomen. De aanleidingen daarvoor zijn divers. Onder andere de overheid heeft op dit gebied verschillende initiatieven ondernomen: het opstarten van een Nationale hypotheek instelling (NHI), verleiden van pensioenfondsen om meer te investeren in Nederland (Z24!, 2013) en het onderzoek naar het verzilveren van de eigen woning (Taskforce Verzilveren, 2013). Het is een logische gedachte om in het pensioenvermogen een oplossing te zien voor de problemen op de woningmarkt (waaronder de aanzienlijke hypotheekschuld). Tegenover de Nederlandse overmatige hypotheekschulden staan de grote Nederlandse pensioenvermogens. In vergelijking met andere landen hebben Nederlandse huishoudens een hoge hypotheekschuld. De Nederlandse hypotheekschuld bedraagt 108% van het BBP (ter vergelijk: de schuldquote van België en Duitsland is 45% van het BBP) (Knot, 2013). Sinds 1999 is de hypotheekschuld verdubbeld naar aanleiding van fors gestegen woningprijzen en een toename van het aandeel koopwoningen in de woningvoorraad. Dit laatste als gevolg van lage hypotheekrentes, verruiming van de leencapaciteit en de introductie van aflossingsvrije hypotheken (Meijer, 2007). Naast hoge hypotheekschulden is er ook sprake van overwaarde. De overwaarde zit voor bijna 80% bij een klein percentage van de woningbezitters (20%), met name de oudere woningbezitters (De Argumentenfabriek, 2012). Daarentegen hebben veel jongere huishoudens te maken met een hypotheek die ‘onder water staat’. De dalende woningwaardes hebben er toe geleid dat ruim 1,4 miljoen huishoudens begin 2013 kampen met een onderwaarde (cijfers CBS). Op de Nederlandse hypotheekmarkt zijn weinig buitenlandse aanbieders. Hiervoor zijn een aantal argumenten aan te dragen: sterke prijsstijging over een lange periode (IMF), grote mate van volatiliteit (OECD), extreem hoge hypothecaire schuld (IMF) en een hoge ‘loan-to-value’ bij starters (OECD). Veel deskundigen beschouwen deze argumenten als een bedreiging voor de kredietwaardigheid van Nederland (instabiliteit van de economie) (Conijn, Het (dis)functioneren van de Nederlandse woningmarkt, 2012). Verschillende deskundigen stellen daartegenover dat de hypotheekschuld gerelativeerd ( genuanceerd) moet worden in het licht van de hoge Nederlandse pensioenbesparingen. In Page 8 of 64
internationale vergelijking zijn niet alleen de Nederlandse hypothecaire schulden hoger maar aan de activazijde staan ook grotere financiële bezittingen waaronder het pensioenvermogen (Knot, 2013). Nederland heeft met een hogere schuld en een hoger collectief pensioenvermogen een ‘lange balans’. De balansverlenging is in de afgelopen decennia ontstaan door fiscale stimuli voor zowel pensioensparen als hypotheekschuld en ruimere hypotheekvoorwaarden. Deze ‘lange balans’ vergroot voor Nederland de economische volatiliteit (Knot, 2013). Eén van de redenen dat Nederlanders weinig kennis en affiniteit hebben met de opbouw van hun pensioen is dat het pensioenvermogen pas beschikbaar is bij het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd. Een in juni 2012 verschenen onderzoeksrapport van TNS NIPO (uitgevoerd in opdracht van het Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid) stelt dat pensioeninformatie de deelnemers niet bereikt. Het rapport geeft hiervoor een tweetal oorzaken, één daarvan is dat veel deelnemers (71%) niet open staan voor pensioeninformatie. Om verandering te brengen in deze situatie definieert het rapport een aantal factoren die het ‘openstaan’ voor informatie kunnen vergroten. Relevante factoren in het kader van onderhavig onderzoek zijn: de betrokkenheid bij het thema verhogen en de urgentie inzien van een (goed) pensioen. Gesteld wordt dat de betrokkenheid kan worden vergroot indien het pensioen meer tot de verbeelding spreekt en de vertrouwensband en betrokkenheid met het pensioenfonds toeneemt. De aanbeveling is pensioenen integreren met financiële zaken die wel de betrokkenheid kennen van de deelnemer, en waarvan de deelnemer wel de urgentie onderkent. Dit kan de betrokkenheid van de deelnemer bij zijn/ haar pensioen vergroten. Woonlasten worden als suggestie genoemd (Visser, Oosterveld, & Kloosterboer, Pensioencommunicatie behoeften en barrières. Amsterdam, 2012). Er gaan steeds meer geluiden op dat het pensioenstelsel in de toekomst een verandering zal ondergaan naar een meer individueel stelsel (findinet, 2013) met individuele keuzemogelijkheden. Keuzemogelijkheden kunnen een bedreiging vormen voor pensioenfondsen omdat er geen of slechts een beperkte vertrouwensband is tussen de deelnemer en het pensioenfonds/uitvoerder.
1.2
Doelstelling
De constateringen uit de voorgaande paragraaf maken dat de aandacht voor relaties tussen pensioenvermogen, hypothecaire schuld en de woningmarkt toeneemt. Verschillende mogelijkheden zijn reeds onderzocht of worden momenteel onderzocht al dan niet op verzoek van de overheid. Een inventariserende studie naar de complexe relatie tussen pensioenvermogen, hypothecaire schuld en (koop)woningmarkt in Nederland is niet voor handen. Een onderzoek om te inventariseren wat mogelijke scenario’s/oplossingsrichtingen kunnen zijn voor het verantwoord inzetten van pensioenvermogen voor de (koop)woningmarkt kan daaraan bijdragen. Hierin is het voor de hand liggend om te kijken welke mogelijkheden reeds in de literatuur besproken worden en hoe specialisten op het gebied van pensioen, woning en hypotheekmarkt kijken naar de mogelijkheden voor het inzetten van pensioenvermogen ten gunste van de (koop)woningmarkt in het algemeen. Wetenschappelijke doelstelling en tevens maatschappelijke doelstelling van dit onderzoek is het verkrijgen van inzicht in de bijdrage die het pensioenvermogen kan leveren aan een beter functionerende (koop)woningmarkt. Doelstellingen zijn er zowel op micro als macro economisch niveau. Micro economische doelstelling is een betere positie voor de Page 9 of 64
deelnemer/consument (bijv. n.a.v. de vraag hoe kan de deelnemer/consument geholpen worden bij vermogensopbouw?). Een beter functionerende (koop)woningmarkt zal bijdragen aan de versterking van de Nederlandse macro economische structuur. Het beroep dat gedaan wordt op de pensioenvermogens/pensioenfondsen in het publieke domein is groot, divers en onoverzichtelijk. Doormiddel van een inventariserende studie naar relevante oplossingsrichtingen kunnen pensioenfondsen ideeën worden aangereikt ter versterking van de Nederlandse (koop)woningmarkt. Geen hoofddoelstelling maar een nuttig effect is het wanneer de bevindingen uit het onderzoek een positieve werking hebben op het vergroten van de betrokkenheid en het urgentiebewustzijn van de deelnemer bij zijn/haar pensioen.
1.3
Probleemstelling
Diverse economen pleiten voor het aanspreken van het pensioenvermogen ten gunste van de hypothecaire schuld en/of de woningmarkt. Ook de interesse van de Nederlandse overheid is gewekt voor dergelijke ideeën. De plannen en uitwerking voor de Nationale Hypotheek Instelling en voorstellen met betrekking tot hervorming van het pensioenstelsel2 zijn daar voorbeelden van. Het kabinet heeft aangekondigd een brede dialoog te starten over een lange termijn visie voor het pensioenstelsel. De SER is gevraagd om als onderdeel van deze dialoog advies te geven over de relatie tussen vermogensopbouw voor pensioen, zorg en de eigen woning. De Reformatorisch Maatschappelijke Unie (RMU) heeft in verband hiermee een voorstel gedaan om het mogelijk te maken om pensioenpremies op alternatieve wijze aan te wenden. Het kabinet is bereid deze keuzemogelijkheid te onderzoeken en zal verkennen hoe dit op korte termijn zorgvuldig ingepast kan worden. De discussie over pensioenvermogens versus hypotheekschuld en woningmarkt wordt in Nederland echter op ad hoc basis en met politieke argumenten gevoerd. Dit is een relevante ontwikkeling, maar onderzoek over de uitwerking van dergelijke oplossingsrichtingen moet veelal nog plaatsvinden. De positieve en negatieve gevolgen moeten in kaart gebracht worden voor zowel de pensioen, woning- en hypotheekmarkt als de gevolgen voor de deelnemer/consument. Een inventariserende studie om met de inzet van pensioenvermogen oplossingen te creëren voor het versterken van de (koop)woningmarkt ontbreekt vooralsnog.
1.4
Centrale vraag
Centrale vraag in dit onderzoek is: ‘Op welke manieren kan het pensioenvermogen op verantwoorde wijze worden ingezet om de (koop)woningmarkt in Nederland te versterken?
2
In de brief van de voormalig staatssecretaris van Financiën mr. drs. F.H.H. Weekers en de staatssecretaris van Sociale Zaken en Werkgelegenheid drs. J. Klijnsma, aan de voorzitter van de Tweede Kamer der StatenGeneraal (d.d. 18 december 2013) worden de wijzigingenvoorstellen Witteveen 2015 besproken (De staatssecretaris van Financien & De staatssecretaris van Sociale Zaken en Werkgelegenheid, 2013). Hierin worden voorstellen gedaan met betrekking tot noodzakelijke hervorming van de fiscale pensioenambitie. Page 10 of 64
1.5
Afbakening
De empirische analyse beperkt zich tot de Nederlandse woningmarkt en pensioenvoorziening. Indien relevant voor dit onderzoek zal ook internationale literatuur geraadpleegd worden. De problemen op de huidige woningmarkt zijn te onderscheiden in specifieke problemen naar aanleiding van de crisis en anderzijds structurele problemen. Dit onderzoek richt zich op de structurele problemen waaronder de hoge hypotheekschuld en de hoge LTV ratio van starters op de woningmarkt. Het onderwerp ‘betrokkenheid vergroten van de deelnemer bij zijn/haar pensioenfonds’ wordt enkel gezocht in het koppelen van het onderwerp ‘pensioen’ aan het onderwerp ‘eigen woning’. De aanname op basis van het eerder genoemde TNS NIPO onderzoek is dat de eigen woning in tegenstelling tot het onderwerp pensioen, wel betrokkenheid kent van de deelnemer. Een antwoord op de vraag of de koppeling van woonlasten aan pensioen daadwerkelijk de betrokkenheid/urgentie bij deelnemers vergroot komt in dit onderzoek niet aan de orde.
1.6
Methodologie en structuur
Dit onderzoek is voornamelijk kwalitatief en verkennend van aard. De structuur van het onderzoek kan schematisch als volgt worden weergegeven:
Page 11 of 64
In een viertal stappen (hoofdstukken) is toegewerkt naar het opstellen van een aantal oplossingsrichtingen waarbij het pensioenvermogen ingezet wordt ter versterking van de (koop)woningmarkt. Per oplossingsrichting is besproken wat de voor en nadelen zijn en op welke manier ze de deelnemer/consument vooruit helpen. Met het oog op de breedte van de onderwerpen (pensioen, hypotheek en woningmarkt) zijn de uit de literatuur en analyse naar voren gekomen oplossingsrichtingen getoetst in een intersubjectieve verankering, dat wil zeggen besproken met deskundigen. De mogelijkheden tot implementatie van de uiteindelijke oplossingsrichtingen is met deze verankering kritisch beschouwd. De structuur van het onderzoek, en tevens leeswijzer van onderhavig rapport is als volgt te beschrijven. Institutionele analyse: op basis van primaire en secundaire bronnen worden (kwantitatieve) kenmerken van de Nederlandse woningmarkt, de nationale hypotheekschuld en het Nederlandse pensioensysteem in kaart gebracht. Recente ontwikkelingen in beleid zijn onderdeel van deze inventarisatie (hoofdstuk 2). Theoretische analyse: op basis van secundaire bronnen is de relatie tussen pensioenvermogen en hypothecaire schuld en woningmarkt beschreven. Hierbij is getracht om te komen tot (een typologie van) oplossingsrichtingen. Om de oplossingsrichtingen gestructureerd weer te geven zijn deze geanalyseerd aan de hand van een viertal punten: noodzaak, mogelijkheden (kansen), beperkingen en alternatieven3 (hoofdstuk 3). Intersubjectieve verankering: om de theoretische oplossingsrichtingen af te stemmen op de Nederlandse situatie (en te voorkomen dat abusievelijk onmogelijkheden worden gepresenteerd) zijn de gevonden oplossingsrichtingen kritisch besproken in interviews met een zestal experts. Het gaat hier om hoogleraren/professoren op het gebied van woningmarkt, volkshuisvesting, economie en pensioen (hoofdstuk 4). Op basis van de uitkomsten van de bovenstaande drie componenten zijn conclusies getrokken en aanbevelingen gedaan (hoofdstuk 5).
3
Dit betreft geen onderzoeksmethode maar een structurering. Deze structurering is ontleend aan het onderzoek van Conijn, J., & Schilder, F. (2012). Het Deense Model: Mogelijkheden en beperkingen van hypothecaire financiering volgens het Deense model voor de Nederlandse koopwoningmarkt. Amsterdam: Amsterdam School of Real Estate. De oplossingsrichtingen zijn analoog aan het Deense Model en daarom is de structurering bruikbaar.
Page 12 of 64
H2
Institutionele analyse
Dit hoofdstuk betreft een institutionele analyse van de Nederlandse woningmarkt, het Nederlandse pensioensysteem en de nationale hypotheekschuld. Drie verschillende deelgebieden die onderling veel raakvlakken hebben en die aan de vooravond lijken te staan van structurele veranderingen en hervormingen. Op basis van primaire en secundaire bronnen zijn kwalitatieve en kwantitatieve kenmerken van de woningmarkt (paragraaf 2.1), de hypotheekmarkt/nationale hypotheekschuld (paragraaf 2.2) en het pensioensysteem (paragraaf 2.3) in kaart gebracht. Recente ontwikkelingen zijn onderdeel van de inventarisatie. Paragraaf 2.4 geeft de conclusie van dit hoofdstuk.
2.1
De Nederlandse woningmarkt
In deze paragraaf wordt ingegaan op de kenmerken en de meest recente ontwikkelingen van de koop- en huurwoningenmarkt in Nederland. Uit het Woononderzoek Nederland 2012 blijken de volgende cijfers over de samenstelling van de Nederlandse woningmarkt (Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties, 2013): De Nederlandse woningmarkt kent in 2012 ruim 7,1 miljoen huishoudens (zelfstandige woningen); Daarvan is 59% eigenaar van de woning, de huurmarkt betreft 41% van de woningvoorraad. Kenmerkend voor de Nederlandse woningmarkt is de samenstelling van de huursector. De woningcorporaties hebben 77% van het aantal huurwoningen in bezit en particuliere verhuurders (waaronder beleggers) de resterende 23%. 88% van de huurwoningen wordt verhuurd in het sociale huursegment. 12% wordt verhuurd in het geliberaliseerde huursegment.
2.1.1 Het functioneren van de Nederlandse woningmarkt In verschillende literatuur (Conijn, Dansen op de vulkaan, 2006) wordt gesteld dat de Nederlandse woningmarkt disfunctioneert (ook al voor de kredietcrisis). Dit disfunctioneren komt tot uiting in een woningtekort, slechte toegankelijkheid voor starters, onevenwichtige prijs/kwaliteitverhouding in de huursector en een stagnerende doorstroming met name tussen huur en koop. Oorzaken van het disfunctioneren zijn excessieve subsidiëring van zowel de koop- als huurmarkt en een instabiele koopmarkt (hoge prijsfluctuaties). De bemoeienis van de overheid door middel van regulering en zware financiële instrumenten is groot en lijkt een van de oorzaken van het disfunctioneren. Ook internationaal gezien laat de Nederlandse woningmarkt een sterk afwijkend beeld zien. Een grote mate van volatiliteit (OECD), lange periode van sterke prijsstijging (IMF), extreem hoge hypothecaire schuld (IMF) en een hoge ‘loan to value’ bij starters (OECD) zijn daarvan de oorzaak (Conijn, Het (dis)functioneren van de Nederlandse woningmarkt, 2012).
2.1.2 De Nederlandse koopwoningenmarkt Voor de crisis was de Nederlandse koopwoningenmarkt te typeren als een dynamische markt. Woningverkopen vormden een onderdeel van een hele transactieketen waarbij starters nodig zijn om de doorstroming op gang te houden (Rabobank, 2013). Gunstige kredietvoorwaarden waaronder
Page 13 of 64
de hypotheekrenteaftrek en ruime leencapaciteit hebben er aan bijgedragen dat de betaalbaarheid van koopwoningen (met als gevolg sterke prijsstijgingen), met name voor starters, verslechterde. De Nederlandse woningmarkt kende jarenlang een sterke prijsstijging. De prijsstijging is voornamelijk te verklaren uit fundamentals waaronder inkomen, vermogen, rente en woningaanbod. In onderstaande grafiek (Koster, 2013) is te zien dat de huizenprijzen sinds eind jaren ’80 verdriedubbeld zijn (de cijfers zijn absoluut en niet gecorrigeerd voor inflatie).
Sinds 2008 is er sprake van dalende woningprijzen en een dalend aantal transacties. De woningprijzen zijn gedurende de crisis gedaald met gemiddeld 20% (Rabobank, 2013). De doorstroming is verslechterd omdat woningeigenaren doorgaans geen nieuwe woning kopen zolang de eigen woning nog niet is verkocht.
2.1.3 De Nederlandse huurwoningenmarkt Het huursegment in Nederland is een beperkt alternatief voor de koopsector. Voor zowel de midden als lage inkomens zijn er onvoldoende keuzemogelijkheden in de huurwoningenmarkt. Aanleidingen hiertoe zijn: de vrij statische huurwoningenmarkt, weinig particulier aanbod en lange wachtlijsten voor de sociale huur (o.a. door scheefwoners die na een verbeterde inkomenspositie in een sociale huurwoning blijven wonen). Er is onvoldoende relatie tussen de prijs en gewildheid van een woning (Rijksoverheid, 2014). Met de door de overheid vastgelegde huurderbescherming en huurprijsregulering is er sprake van een sterk gereguleerde huurmarkt. In de Nederlandse huurwoningenmarkt ligt de focus op het ontwikkelen en bouwen van sociale huurwoningen (Rabobank, 2013). Dit is terug te zien in het feit dat 82% van de huurwoningen in bezit is van woningcorporaties. Dankzij im- en expliciete overheidssubsidies en garanties kunnen woningcorporaties huurwoningen aanbieden tegen huurprijzen die met een marktconforme rendementseis niet realiseerbaar zijn. Commerciële verhuurders spreken daarom van oneerlijke concurrentie (Conijn, De Vastgoedlezing 2011: Woningcorporaties op een kruispunt, 2011). De subsidie in de sociale huurwoningenmarkt is groot en door een twee sporenbeleid onduidelijk. Enerzijds is er subsidie op de bouw van een sociale huurwoning (onrendabele top en aangepaste grondprijzen) anderzijds is er huurtoeslag ter tegemoetkoming voor huurders met een laag inkomen.
Page 14 of 64
In de afgelopen jaren wordt de huurwoningenmarkt gekenmerkt door een lage mutatiegraad en meer animo van consumenten voor huren. Bovendien is er een toenemende interesse van institutionele beleggers voor het aankopen van huurwoningen. In tijden van crisis is er ook meer aanbod omdat ontwikkelaars nieuwbouw niet of moeizaam kunnen afzetten op de particuliere markt. De rendementsverwachtingen zijn positief omdat afwaarderingen de bodem lijken te hebben bereikt (Syntrus Achmea Real Estate & Finance, 2014). Financiële problemen en beleidswijzigingen bij woningcorporaties hebben geleid tot meer verkopen van sociale huurwoningen.
2.1.4 Recente ontwikkelingen in de Nederlandse woningmarkt Sinds 2008 is er sprake van dalende woningprijzen, huishoudens die met de hypotheek onder water staan, moeilijke financierbaarheid, te weinig concurrentie op de hypotheekmarkt, slechte doorstroming en een bouwsector die vrijwel stil ligt. De torenhoge hypotheekschuld is het probleem dat zowel de balans belast van burgers als van banken (Bovenberg & Kortleve, Wonen in je pensioen, 2012). De hoge loan-to-value (LTV) ratio in Nederland (voornamelijk van jonge huishoudens) maakt dat huishoudens in tijden van crisis snel met de hypotheek onder water staan. Een lagere LTV ratio kan de woningmarkt stabieler maken en bovendien aantrekkelijker voor meer hypotheekaanbieders (Rabobank, 2013). Steeds vaker wordt de discussie gevoerd of de LTV ratio niet maximaal 80% moet bedragen om een gezonde woningmarkt te krijgen (minder betalingsproblemen en meer hypotheekaanbieders). Voor starters heeft dit grote gevolgen, een LTV van 80% ligt immers ver van de huidige realiteit (Commissie Structuur Nederlandse banken, 2013). Voor de woningmarkt heeft dit eveneens grote gevolgen, mensen zullen op latere leeftijd een huis kopen met als gevolg een stijgende vraag naar huurwoningen. Het huidige aanbod van huurwoningen is echter al niet toereikend voor de huidige vraag. Steeds meer wordt het belang van een goed functionerende huurmarkt onderkend als voorwaarde voor een goed functionerende woningmarkt (waaronder meer aanbod van huurwoningen in het middensegment: de vrije sectorhuur). Veranderingen zijn ook waarneembaar op demografische, sociaal en maatschappelijke gebied. Het stijgende aantal eenpersoonshuishoudens en vergrijzing zijn van invloed zijn op de woningmarkt. Steeds meer mensen zien de eigen woning als een oudedagsvoorziening. Ook voor deze groeiende doelgroep zal de huursector zich moeten ontwikkelen (Rabobank, 2013). Halverwege december 2013 is de Eerste Kamer akkoord gegaan met het Woonakkoord (Rijksoverheid, 2013). De maatregelen in het Woonakkoord hebben betrekking op: het stimuleren van de bouw, werkgelegenheid in de bouw, starters helpen, tegengaan van ‘scheefwonen’ en het bevorderen van energiebesparing. De belangrijkste maatregelen zijn (Rijksoverheid, 2013): De jaarlijkse huurverhoging mag hoger zijn dan de inflatie, hoeveel hoger is afhankelijk van het inkomen van de huurders. Verhuurders in het sociale segment met meer dan 10 woningen moeten een jaarlijkse verhuurderheffing betalen (de hoogte van deze heffing loopt de komende jaren op). Annuitair aflossen binnen 30 jaar is uitgangspunt anders geldt er geen belastingaftrek. Een grotere bijdrage van het Rijk aan startersleningen. De bouw wordt gestimuleerd door ook in 2014 het belastingtarief op arbeid in de bestaande bouw op 6% te houden in plaats van 21%. Daarnaast is er een investeringsfonds opgericht voor duurzaamheid. Page 15 of 64
2.2
De nationale hypotheekschuld
In vergelijking met andere landen hebben Nederlandse huishoudens een hoge hypotheekschuld (eind 2013 € 637 miljard (Treur, 2014)). De Nederlandse hypotheekschuld bedraagt 108% van het BBP (Knot, 2013). Bovendien is de hypotheekschuld sinds 2000 sterk toegenomen (m.u.v. 2013). Oorzaken van deze toename zijn stijgende woningprijzen, hogere leencapaciteit en het niet hoeven aflossen (aflossingsvrije hypotheken).
2.2.1 De aanbieders op de Nederlandse hypotheekmarkt. De top drie grootste aanbieders op de Nederlandse hypothekenmarkt zijn Rabobank, ABN Amro en ING. Vanwege staatssteun/nationalisering mogen de laatste twee niet volop meedoen in de concurrentiestrijd (stunten met rentes is niet mogelijk). Al geruime tijd hoopt Nederland op meer buitenlandse aanbieders om meer concurrentie te krijgen op de hypothekenmarkt. Door het aflossen verplicht te stellen hoopt de politiek deze aanbieders te trekken. De beperkte concurrentie is ongunstig voor de rente. Meerdere malen zijn prijsafspraken in de media gesuggereerd. Trend is dat banken vanwege het versterken van hun buffers minder ruimte hebben voor kredietverstrekking. Pensioenfondsen maar voornamelijk verzekeraars lijken daar op in te spelen en meer hypotheken aan te bieden. Voorbeelden zijn Aegon, ASR, Delta Lloyd en Syntrus Achmea. Voor het gegeven dat er weinig buitenlandse aanbieders zijn op de Nederlandse hypothekenmarkt gelden de eerder genoemde argumenten voor het disfunctioneren van de woningmarkt.
2.2.2 Hypotheekvormen en leencapaciteit Sinds 31 december 2012 zijn de belastingregels voor de aankoop van een woning en de hypotheekrenteaftrek aangepast. Uitgangspunt is dat de hele hypotheek binnen dertig jaar wordt afgelost wil men het recht op hypotheekrenteaftrek behouden (de aflossingsvrije hypotheek is daarmee niet meer mogelijk). De keuze qua hypotheekvormen is beperkt tot een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek (Vereniging Eigen Huis, 2013). Ook de eisen met betrekking tot de LTV zijn aangepast. In 2014 kan een hypotheek afgesloten worden tot 104% van de woningwaarde. In 2018 is dat nog maximaal 100% (Rijksoverheid, 2013). De woningwaarde grens om in aanmerking te komen voor de Nationale Hypotheekgarantie wordt in de komende jaren naar beneden bijgesteld. Doel van de overheid met de nieuwe hypotheekregels is het verkleinen van de schuldenlast en voorkomen dat mensen door een te hoge last in de problemen komen. Keerzijde is dat de leencapaciteit afneemt (omdat de maandlasten van een annuïteitenhypotheek hoger zijn) en kopers meer eigen geld moeten inbrengen om een woning te kunnen financieren.
2.2.3 Financieringslasten Nederlandse hypotheken Het CPB heeft in februari 2013 een notitie opgeleverd aan Minister Blok inzake de Nederlandse woningmarkt – hypotheekrente- huizenprijzen en consumptie (Centraal Planbureau, 2013). In deze notitie worden conclusies getrokken over het functioneren van de woningmarkt. Volgens de ECB statistieken liggen de hypotheekrentes in Nederland grofweg 1% punt hoger dan in omringende landen. Er zijn geen aanwijzingen dat dit te verklaren is door hogere financieringskosten van vreemd vermogen. Waarschijnlijke verklaringen voor hogere rentes op hypothecair krediet zijn: 1. Capaciteitsrestricties omdat Nederlandse banken mogelijk in sterkere mate dan buitenlandse banken hun hefboom aan het verlagen zijn. Page 16 of 64
2. Afgenomen concurrentie omdat buitenlandse partijen de markt hebben verlaten of minder actief zijn sinds de crisis. 3. Toegenomen risico’s op de Nederlandse hypotheekmarkt als gevolg van dalende huizenprijzen en tegenvallende economische conjuncturele ontwikkelingen (Centraal Planbureau, 2013). Specifiek voor de Nederlandse woningmarkt zijn de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) en de hypotheekrenteaftrek. De NHG is een garantie gesteld door de overheid en geldt momenteel voor hypotheken tot € 265.000,-. Voor een hypotheek met deze garantie geldt een korting op de rente tot 0,6% (NHG). Door de crisis is er aanzienlijk vaker beroep gedaan op deze garantie, een kostenpost voor de Nederlandse Overheid. Van alle hypotheken in Nederland betreft eind maart 2014, € 165 miljard een NHG hypotheek (ongeveer 26% van de hypotheken) (Z24, 2014). De hypotheekrenteaftrek komt weinig ter wereld voor en onder andere het IMF heeft meerdere keren kritiek geuit op deze subsidie. Sinds de invoering heeft de hypotheekrenteaftrek met name gezorgd voor hogere woningprijzen. Regelmatig staat de beperking dan wel afschaffing van de hypotheekrenteaftrek op de politieke agenda. Afschaffing zal een daling van de woningprijzen tot gevolg hebben maar daarentegen op de langere termijn een gezondere woningmarkt. Aanpassingen aan de hypotheekrenteaftrek zijn een politiek impopulair onderwerp maar de druk van buiten Nederland (IMF, EU) neemt toe.
2.2.4 Recente ontwikkelingen nationale hypotheekschuld Na verschillende waarschuwingen over de hoogte van de Nederlandse hypotheekschuld lijkt de overheid maatregelen te treffen om de schuld in de toekomst naar beneden te krijgen. Inzoomend op de nationale hypotheekschuld is er ook sprake van overwaarde, maar deze zit voor 80% bij een klein percentage van de, veelal oudere, woningbezitters (20%). Daarentegen is bij veel jongere huishoudens sprake van een hypotheek die ‘onder water staat’ (De Argumentenfabriek, 2012). Volgens het CBS kampen ruim 1,4 miljoen huishoudens begin 2013 met een onderwaarde. In 2013 heeft het kabinet onderzoek laten verrichten naar het oprichten van een Nationale Hypotheek Instelling (NHI). De werking is dat woningfinanciers securitiseren aan de NHI. De hypotheken worden vervolgens door de NHI verpakt tot obligaties (met een staatsgarantie tot vergoeding en aflossing) welke gekocht kunnen worden door institutionele beleggers. Een substantieel kleinere fundinggap, een crisisbestendig financieringsinstrument, goedkopere financiering voor woningfinanciers, lagere hypotheekrentes voor de consument en meer concurrentie op de hypothekenmarkt zijn het doel van de NHI (Van Dijkhuizen, 2013).
2.3
Het Nederlandse pensioensysteem
Het Nederlandse drie pijler pensioenmodel wordt door de Wereldbank geprezen als het ideale pensioenmodel (SPO, 2011). Nederland staat op de derde plaats wereldwijd wat de omvang van het pensioenvermogen betreft (Aectueel- bron IPD, 2013). In verhouding tot het BBP heeft Nederland de grootste pensioenpot (ruim 1 biljoen euro (De Nederlandsche Bank, 2013)). Het pensioenvermogen in Nederland bedraagt 160% van het BBP, het gemiddelde in de OESE is slechts 77% (OESO). In deze paragraaf wordt een toelichting gegeven op het Nederlandse pensioensysteem. Met name wordt ingegaan op het aanvullende pensioen, pensioenregelingen en hoe de rechten van de Page 17 of 64
pensioendeelnemer zijn opgebouwd. De discussie over collectief versus individualiteit wordt besproken in de paragraaf recente ontwikkelingen.
2.3.1 De drie pijlers van het Nederlandse pensioensysteem Het Nederlandse pensioenstelsel rust op drie pijlers. De filosofie achter de drie pijlers is dat drie partijen verantwoordelijk zijn voor de opbouw van pensioen: de overheid, de werkgever (waar het individu werkzaam is) en het individu zelf. Collectiviteit, risicodeling en efficiënte uitvoering zijn de kenmerken van het pensioenstelsel (SPO, 2011). De eerste pijler betreft de AOW (Algemene Ouderdomswet) oftewel een uitkering van de overheid. Doel van de AOW is dat de gepensioneerde in het bestaansminimum kan voorzien. De AOW wordt gefinancierd volgens het omslagstelsel: de huidige uitkeringen worden verricht met de premies die betaald worden door werkende mensen (SPO, 2011). De toenemende vergrijzing vormt een bedreiging voor het omslagstelsel. Het percentage gepensioneerden stijgt immers ten opzichte van de werkende mensen waardoor de inkomsten uit belastingen dalen. Pijler twee, ook wel het aanvullende pensioen genoemd, betreft het pensioen dat samenhangt met het dienstverband. Gedurende het dienstverband worden de ingelegde gelden belegd om in de toekomst het pensioen van de deelnemer te betalen. Pensioen is een onderdeel van het arbeidsvoorwaarden overleg en wordt op kapitaaldekkingsbasis gefinancierd (SPO, 2011). Niet iedereen heeft een aanvullend pensioen opgebouwd. In Nederland bestaat geen pensioenplicht. Hierop bestaan twee uitzonderingen: een werkgever is aangesloten bij een sector met een collectief bedrijfstakpensioenfonds of in de collectieve arbeidsovereenkomst staat een pensioenregeling (SPO, 2011). Dit geldt overigens voor een groot gedeelte van de werkgevers, 90% heeft een aanvullende pensioenregeling (Rijksoverheid). Zelfstandigen (ZZP’ers) blijken gemiddeld aanzienlijk minder pensioen op te bouwen dan werknemers en dit is een onwenselijke situatie. Een zelfstandige dient zelf invulling te geven aan het regelen van een aanvullend pensioen (bijv. het afsluiten van een lijfrente bij een verzekeraar, bank of beleggingsinstelling). Het aantal ZZP’ers is groeiende (eind 2013 waren er ongeveer 800.000 ZZP’ers (www.ikwordzzper.nl, 2013)). De derde pijler is de mogelijkheid die een ieder heeft om zelf te sparen voor de ‘oude dag’. Mogelijkheden zijn lijfrenteverzekeringen, koopsommen en levensverzekeringen. Deze vormen van sparen zijn fiscaal aantrekkelijk. Ook de eigen woning zien veel mensen als een oudedagvoorziening.
2.3.2 Het aanvullende pensioen (pijler 2) In het kader van dit onderzoek betreft het onderwerp pensioen met name de tweede pijler: het aanvullende pensioen.4 De totstandkoming van het aanvullende pensioen kan op een tweetal manieren plaatsvinden, binnen de onderneming of op bedrijfstakniveau. Wanneer een pensioentoezegging is gedaan op ondernemingsniveau dan moeten de daarvoor gereserveerde middelen buiten de onderneming worden gebracht. Dit kan op verschillende manieren (SPO, 2011): De werkgever sluit een verzekering af bij een verzekeringsmaatschappij (een B polis). De werkgever richt een ondernemingspensioenfonds op (OPF). De onderneming sluit zich vrijwillig aan bij een bedrijfstakpensioenfonds (BPF). 4
Tevens wordt gekeken naar de woning als oudedagvoorziening, dit betreft nu pensioenopbouw in pijler drie. Page 18 of 64
Ondanks dat er geen sprake is van een verplichtstelling van pensioen is dit toch voor 90% van de werknemers wel het geval. Dit betreft bijvoorbeeld de verplichtstelling aan bedrijfstakpensioenfondsen. De derde categorie naast ondernemingsen bedrijfstakpensioenfondsen zijn de beroepspensioenfondsen. Beroepspensioenfondsen zijn gericht op een specifieke beroepsgroep, vaak geen werknemers maar zelfstandigen, bij deze fondsen is verplichtstelling altijd het geval. Voorbeelden zijn beroepspensioenfondsen voor fysiotherapeuten en voor apothekers (SPO, 2011). Pensioenfondsbesturen gaan over de uitvoering van de pensioenregeling maar niet over het beleid omdat de pensioenregeling tot stand komt in het arbeidsvoorwaardenoverleg. De uitvoering van de pensioenregeling en de administratie daarvan wordt door pensioenfondsen vaak uitbesteed aan pensioenuitvoerders/vermogensbeheerders.
2.3.3 Pensioenregelingen Zoals eerder beschreven worden de Nederlandse pensioenen gefinancierd volgens het kapitaaldekkingsstelsel. In de Pensioenwet wordt onderscheid gemaakt naar drie verschillende pensioenovereenkomsten: premie -, kapitaal- en uitkeringovereenkomsten. De premieovereenkomst, ook wel ‘defined contribution’ (DC) genoemd, betreft de opbouw van een pensioen waarbij een afgesproken premie betaald wordt. Van het opgebouwde kapitaal wordt bij ingang pensioen, een pensioen ingekocht. Risico voor de deelnemer is dat het opgebouwde kapitaal te laag is voor een redelijk pensioen (bijv. bij tegenvallende beleggingsrendementen). Ook kan het tarief waartegen een pensioen moet worden ingekocht omhoog zijn gegaan (bijv. door lage rente of gestegen levensverwachting). Kortom het opgebouwde pensioen is vooraf onduidelijk. In tegenstelling tot de premieovereenkomst garandeert de kapitaalovereenkomst een vooraf afgesproken kapitaal op de pensioendatum. De premie fluctueert gedurende de looptijd afhankelijk van behaalde rendementen. Ook hier loopt de deelnemer het risico dat de tarieven voor het inkopen van een pensioen zijn gestegen. De kapitaalovereenkomst komt in de praktijk weinig voor. De uitkeringsovereenkomsten, de ‘defined benefit’ (DB- regeling) is de meest voorkomende regeling. Aan deze regeling zitten minder risico’s voor de deelnemer dan bij de premie- en kapitaalovereenkomsten. Na de pensioendatum is een bepaald pensioen gegarandeerd (de premie kan wel worden aangepast), veelal gebaseerd op salaris en de duur van het dienstverband. De DBregeling kan gezien worden als de meest ideale regeling voor de deelnemer. Een grote consequentie voor de werkgevers is echter het moeten verwerken van de overschotten en tekorten van het pensioenfonds in de resultatenrekening. Met deze reden is de veel gekozen tussenvorm CDCregeling (collectief defined contribution) ontstaan: de werkgever hoeft niet bij te storten bij een te lage dekkingsgraad (daartegenover is er ook geen premiekorting wanneer de dekkingsgraad hoog is). De premie die de werkgever betaalt blijft daarmee gelijk. De ontvangen premie wordt direct omgezet in een pensioenaanspraak van de deelnemer gebaseerd op diensttijd en salaris (SPO, 2011).
2.3.4 Rechtenopbouw De opbouw van pensioenrechten is een combinatie van diensttijd en salaris. Het salaris kan op verschillende manieren als input gekozen worden: er kan sprake zijn van een middelloon- of Page 19 of 64
eindloonregeling (pensioen van 70% over het gemiddelde loon of over het eindloon). Indexatie van de pensioenen kan plaatsvinden gedurende de pensioenopbouw en na pensionering. Pensioenfondsen beoordelen voor de middelloonregeling jaarlijks of er voldoende financiële ruimte is om de ingegane pensioenen te indexeren. Bij een eindloonregeling is er gedurende de pensioenopbouw automatisch sprake van indexering. Waardevaste pensioenen zijn pensioenen waarbij de koopkracht gelijk blijft. Welvaartsvaste pensioenen stijgen mee met het salaris (SPO, 2011).
2.3.5 Recente ontwikkelingen in het Nederlandse pensioensysteem Gedurende de crisis heeft het onderwerp pensioen in de media veel aandacht gekregen. Dekkingsgraden onder het minimum van 105%, niet indexeren maar korten, de rekenrente, transparantie in de pensioenwereld en het generatieconflict zijn een aantal onderwerpen die in de afgelopen periode in het nieuws zijn besproken. Eind 2013 is er een nieuw pensioenakkoord gesloten. De belastingvrijstelling voor het pensioensparen wordt versoberd. Jaarlijks mocht 2,15% procent van het salaris belastingvrij worden gespaard voor het pensioen, in 2015 is dat nog maar 1,875%. De pensioenpremie daalt. Resultaat is nu meer bestedingsruimte maar in de toekomst waarschijnlijk minder pensioen. Daarnaast komt er een pensioenfonds voor ZZP’ers waaraan deelname vrijwillig is (De staatssecretaris van Financien & De staatssecretaris van Sociale Zaken en Werkgelegenheid, 2013). De doorsneepremie is een belangrijk onderdeel van het collectieve Nederlandse pensioenstelsel. De doorsneepremie houdt in dat voor iedereen ongeacht geslacht, leeftijd en gezondheid dezelfde pensioenpremie (als percentage van het salaris) wordt betaald en dat iedere deelnemer daar dezelfde pensioenopbouw voor terugkrijgt. In discussies over het pensioenstelsel wordt de doorsneepremie vaak aangehaald als een discussiepunt tussen jongeren en ouderen. Gesteld wordt dat deze solitaire opbouw oneerlijk is voor jongeren. Werknemers jonger dan 45 jaar betalen een hogere premie dan nodig is voor het eigen pensioen en subsidiëren daarmee de oudere deelnemers. Jongeren kunnen over de ingelegde premies veel langer rendement maken, voor ouderen is dat aanzienlijk minder. Wanneer jongeren bij pensioen een vergelijkbaar pensioen krijgen als de ouderen dan zou dit eerlijk zijn. Echter dit laatste is minder vanzelfsprekend nu veel pensioenfondsen een te lage dekkingsgraad hebben. Jongeren dragen daarmee bij aan de pensioenzekerheid van de oudere deelnemer maar niet aan de zekerheid van het eigen pensioen (Verbond sectorwerkgevers overheid, VSO, 2009). Discussie is of deze “solidariteitsbijdrage” in verhouding staat tot de voordelen die het collectieve stelsel biedt. Het collectieve pensioenstelsel maakt dat er op een goedkope en efficiënte wijze pensioenen aangeboden kunnen worden. Dit komt onder andere tot uiting in de uitvoeringskosten, bij collectieve pensioenfondsen bedragen deze 3,5% van de premie terwijl dat bij individuele pensioenverzekeraars 25,7% is (Bikker & De Dreu, 2006). Er gaan steeds meer geluiden op dat het pensioenstelsel een verandering zal ondergaan naar een steeds meer individueel stelsel (findinet, 2013). Het huidige pensioenstelsel is volgens sommigen niet meer van deze tijd omdat er geen individuele keuzes mogelijk zijn. Om verplichtstelling te rechtvaardigen moet er voldoende solidariteit in een pensioenfonds aanwezig zijn, de doorsneepremie zorgt voor deze solidariteit. Loslaten van de doorsneepremie kan leiden tot het einde van het collectieve pensioenstelsel. Het ABP trekt de conclusie dat mede door de doorsneepremie/collectief pensioensysteem de ingelegde pensioenpremie tot 65 jaar 3,5 keer is Page 20 of 64
verdubbeld. Bij een individueel pensioensysteem zou dat slechts 2 keer zijn. Kijkend naar de door de deelnemer zelf ingelegde premie wordt de inleg in een collectief pensioensysteem 12 keer vergroot (ABP, 2007). Belangrijk gegeven is dat berekeningen laten zien dat pensioentoezeggingen altijd groter zijn dan de premie die de deelnemer zelf heeft betaalt.
2.4
Conclusie
De Nederlandse woning- en hypotheekmarkt functioneren matig. Het Nederlandse pensioenstelsel wordt internationaal geprezen maar de discussies over al dan niet gewenste hervormingen nemen toe. Voor alle drie de deelgebieden geldt dat veranderingen wenselijk lijken. Het disfunctioneren van de woning en financieringsmarkt kent veelal gelijke oorzaken. Het disfunctioneren komt tot uiting in een woningtekort, slechte toegankelijkheid voor starters, onevenwichtige prijs/kwaliteitverhouding in de huursector en een stagnerende doorstroming met name tussen huur en koop. Een grote mate van volatiliteit (OECD), lange periode van sterke prijsstijging (IMF), extreem hoge hypothecaire schuld (IMF) en een hoge ‘loan to value’ bij starters (OECD) zijn daarvan de oorzaak. De hoeveelheid regulering en bemoeienis vanuit de overheid, waaronder de excessieve subsidiëring van zowel de koop- als huurmarkt, lijken de oorzaken te zijn van het disfunctioneren. In vergelijking met andere landen hebben de Nederlandse huishoudens een hoge hypotheekschuld. Inzoomend op de nationale hypotheekschuld is er enerzijds sprake van overwaarde maar anderzijds is er sprake van veel hypotheken die ‘onder water staan’ (met name bij jongere huishoudens). De torenhoge hypotheekschuld belast zowel de balans van burgers als die van de banken. Specifiek voor de Nederlandse woningmarkt zijn de NHG en de hypotheekrenteaftrek. De druk om laatstgenoemde af te bouwen/schaffen neemt toe. Verschillende deskundigen beschouwen de huidige hypotheeken woningmarkt als een bedreiging voor de kredietwaardigheid van Nederland. Trend is dat banken vanwege het versterken van hun buffers minder ruimte hebben voor kredietverstrekking. Doel van de overheid met de nieuwe hypotheekregels is enerzijds het aantrekken van meer hypotheekverstrekkers (concurrentie bevordering) en anderzijds de schuldenlast verkleinen en voorkomen dat mensen door een te hoge last in de problemen komen. Keerzijde is dat de leencapaciteit afneemt en er meer eigen geld benodigd is voor de aankoop van een woning. Gedurende de crisis heeft ook het onderwerp pensioen veel media aandacht gekregen. Er gaan steeds meer geluiden op dat het pensioenstelsel een verandering zal ondergaan naar een meer individueel stelsel met keuzemogelijkheden. Om verplichtstelling te rechtvaardigen moet er voldoende solidariteit in een pensioenfonds aanwezig zijn, de doorsneepremie zorgt voor deze solidariteit. In discussies over het pensioenstelsel wordt de doorsneepremie vaak aangehaald als een discussiepunt tussen jongeren en ouderen (staat deze “solidariteitsbijdrage” in verhouding tot de voordelen die het collectieve stelsel biedt?).
Page 21 of 64
H3
Theoretische analyse (literatuuronderzoek)
De aandacht voor de raakvlakken tussen pensioenvermogen, hypothecaire schuld en woningmarkt is in de afgelopen tijd toegenomen. Een gedeelte van het Nederlandse pensioenvermogen inzetten voor het oplossen van de problemen in de woningmarkt lijkt een logische gedachte: tegenover de overmatige hypotheekschulden staan immers de grote pensioenvermogens. In dit hoofdstuk is gekeken naar de mogelijkheden om pensioenvermogen verantwoord in te zetten ter versterking van de (koop)woningmarkt. Een oplossing vinden voor de aanzienlijke hypotheek -schulden en een beter functionerende woningmarkt die meer oplevert voor de deelnemer/consument is het doel. De mogelijkheden zijn gezocht in de literatuur op basis van (internationale) secundaire bronnen. De meest relevante oplossingsrichtingen zijn in dit hoofdstuk uitgewerkt. In een later stadium is de relevantie van de gezochte oplossingsrichtingen getoetst in gesprekken met deskundigen. De eerste paragraaf van dit hoofdstuk begint met een algemene toelichting op de bijdrage die pensioenfondsen/pensioenvermogens kunnen leveren aan de woningmarkt. Het politieke draagvlak voor de inzet van pensioenvermogen wordt in paragraaf 3.2 beknopt besproken. Paragraaf 3.3 geeft de inventarisatie van de oplossingsrichtingen weer. Tevens is in paragraaf 3.3 verantwoord hoe de selectie van oplossingsrichtingen heeft plaatsgevonden. In de paragrafen 3.4 t/m 3.8 worden de oplossingsmogelijkheden individueel besproken. De paragrafen starten met een toelichting op de oplossing en gaan vervolgens in op de mogelijkheden (kansen) en beperkingen. Deze aanpak is ontleend aan de aanpak van Conijn & Schilder.5 Zij onderscheiden in het onderzoek dat zij uitvoeren vier hoofdpunten die een uiteindelijke analyse inzichtelijk moeten maken (noodzaak, mogelijkheden, beperkingen en alternatieven). In onderhavig onderzoek is de noodzaak voor alle oplossingrichtingen min of meer gelijk (deze staat beschreven in voorgaande hoofdstukken). De alternatieven betreffen de verschillende oplossingsrichtingen. Paragraaf 3.9 geeft de conclusie van het literatuuronderzoek.
3.1
De bijdrage van de pensioensector aan de woningmarkt
In het artikel ‘Wonen in je pensioen’ (Bovenberg & Kortleve, Wonen in je pensioen, 2012) onderscheiden Lans Bovenberg en Niels Kortleve de bijdrage die de pensioensector kan leveren aan het oplossen van de problemen in de woningmarkt op macro en micro niveau. De heer Bovenberg stelt dat: “De inbreng van de pensioensector betreft zowel de financiering van de woningmarkt op macroniveau als de vormgeving van een meer dynamische toekomstvoorziening waarbij op microniveau pensioenvermogen en risicodragend vermogen in de eigen woning beter uitwisselbaar worden.” (Bovenberg, Koelewijn, & Kortleve, Naar een dynamisch pensioen., 2011). In onderstaande tabel staan de oplossingen uit het artikel weergegeven: Oplossingen op macro niveau: Investeren in woningen Beleggen in hypotheken Beleggen in zorgvastgoed
Oplossingen op micro niveau: Bouwsparen Aflossen hypotheek Overwaarde inzetten voor pensioen
5
(Conijn & Schilder, Het Deense Model: Mogelijkheden en beperkingen van hypothecaire financiering volgens het Deense model voor de Nederlandse koopwoningmarkt, 2012) Page 22 of 64
De oplossingen op macro niveau betreffen oplossingen die in de praktijk al plaatsvinden. Via verschillende vermogensbeheerders beleggen pensioenfondsen in woningen, hypotheekfondsen en wordt er door een aantal fondsen actief geïnvesteerd in zorgvastgoed. Het beleggen in hypotheken is een actueel onderwerp dat nog verder uitgewerkt kan worden (nieuwe beleggingsstructuren). Een directe link met de individuele deelnemer en zijn/haar woning/hypotheek is er bijvoorbeeld niet. Veel gehoorde oproep aan pensioenfondsen is om meer te investeren in middeldure huurwoningen en het verwerven dan wel financieren van corporatiebezit. De oplossingen op micro niveau vinden daarentegen niet, of in veel mindere mate plaats. De genoemde oplossingen lijken mogelijkheden te bieden om de relatie tussen pensioenvermogen en woningmarkt/hypothecaire schuld te versterken. Bovendien kan het de individuele deelnemer vooruit helpen in zijn wooncarrière en financiële planning. Dit sluit aan bij de doelstelling van dit onderzoek: de oplossingen kunnen ten goede komen aan een beter functionerende woningmarkt (macro economische doelstelling) en voordelen opleveren voor de deelnemer/consument (micro economische doelstelling). De oplossingen op micro niveau zijn ook relevant vanuit het eerder beschreven gebrek aan betrokkenheid van deelnemers bij hun pensioen. Wanneer een pensioenfonds de deelnemer meer kan bijstaan gedurende het werkende leven kan de betrokkenheid worden vergroot (dit betreft echter niet de doelstelling van dit onderzoek maar is wel een positief bijeffect). Met betrekking tot een van de drie genoemde oplossingen in de tabel: ‘overwaarde inzetten voor pensioen’ kan opgemerkt worden dat de al eerder genoemde Taskforce Verzilveren onderzoek doet naar het inzetten van de overwaarde van de eigen woning voor het pensioen. Bouwsparen en aflossen hypotheek worden met enige regelmaat gesuggereerd in de media maar zijn nog vrij onbekend en niet concreet. Gezien de centrale vraag van dit onderzoek zijn de oplossingen op micro niveau het meest relevant omdat deze ingaan op de relatie met de individuele deelnemers. Echter op macro niveau kan de oplossing “Beleggen in hypotheken” nog verder bestudeerd worden omdat deze slechts in beperkte mate en verschijningsvorm voorkomt. Tevens lijken er verschijningsvormen mogelijk die tegemoet komen aan de micro economische doelstelling.
3.2 Politiek draagvlak voor de inzet van pensioenvermogen voor de woningmarkt De onderwerpen van dit onderzoek: woningmarkt, pensioenstelsel en hypothecaire schuld hebben in grote mate de aandacht van de politiek. Met regelmaat staat een van deze onderwerpen op de politieke agenda. Ook over de relatie tussen deze onderwerpen wordt gesproken. In het pensioenakkoord dat het kabinet met D66, ChristenUnie en SGP in 2013 heeft gesloten gaf het kabinet aan onderzoek te doen naar de vraag of een deel van de pensioenopbouw ingezet kan worden als aflossing op de hypotheek.6 Op 28 november 2014 heeft staatssecretaris Klijnsma een brief gestuurd aan de Tweede Kamer inzake dit onderzoek. In deze brief stelt zij dat het Kabinet het belang onderschrijft van het vlottrekken van de woningmarkt en het terug brengen van de risico’s van een te hoge woningschuld en daarom positief staat tegenover ideeën als het aflossen van 6
http://www.volkskrant.nl/politiek/-hypotheek-straks-aflossen-met-pensioenpremie~a3564444/ Page 23 of 64
hypotheek met pensioenvermogen. De reacties op dit bericht waren divers, De Pensioenfederatie gaf aan niet erg enthousiast te zijn. Het ABP, het grootste pensioenfonds van Nederland geeft aan de plannen nader te onderzoeken.7 De verkenning van de staatssecretaris op dit onderwerp lijkt nog niet afgerond omdat de resultaten nog niet vindbaar zijn.
3.3
Lijst mogelijkheden inzet pensioenvermogen voor de woningmarkt
Er lijken mogelijkheden te over om het pensioenvermogen in te zetten voor de woningmarkt, om zo een oplossing aan te dragen voor de problemen in de drie deelgebieden en uiteindelijk een beter functionerende woningmarkt. De opsomming van oplossingsrichtingen is niet uitputtend maar geeft een inventarisatie van de meest relevante mogelijkheden. Vanzelfsprekend is het uitgangspunt voor een oplossingsrichting dat het maatschappelijke rendement niet ten koste gaat van het financiële rendement op het pensioenvermogen. Plausibiliteit is het criteria waarop de oplossingsrichtingen zijn geselecteerd. Of de oplossingsrichtingen daadwerkelijk plausibel en relevant zijn wordt in dit hoofdstuk vastgesteld op basis van (de hoeveelheid) literatuur en is vervolgens getoetst in een intersubjectieve verankering (hoofdstuk 4). Literatuur is voor dit hoofdstuk en het beschrijven van de oplossingsrichtingen leidend geweest. De totstandkoming van de lijst met oplossingen komt voort uit het maken van een relatiematrix waarin gezocht is naar de onderlinge relaties tussen pensioenvermogen, hypothecaire schuld en woningmarkt (zie bijlage 1, de matrix is onderverdeeld naar de onderwerpen: beleggers, financiers, woningen en huishoudens). Met behulp van de matrix zijn de relaties globaal beschreven (dit geeft een overzicht in de eerste gedachtebepaling). De matrix als hulpmiddel voor onderzoek is afgeleid van het onderzoek van Hakkenberg ‘Keuzen en logica in onderzoek en beleid’ (Hakkenberg, 1992). Op basis van de matrix is getracht te komen tot een typologie van oplossingsrichtingen. Door creatief om te gaan met de matrix zijn er oplossingsrichtingen toegevoegd die zijn gevonden in gelezen literatuur. Op basis van de tabel in paragraaf 3.1, de matrix en het literatuuronderzoek kan onderscheid gemaakt worden naar oplossingsrichtingen die tegemoet komen aan de macro economische doelstelling en oplossingsrichtingen die bijdragen aan de micro economische doelstelling van onderhavig onderzoek: 1. Het pensioenvermogen inzetten voor een beter functionerende financieringsmarkt en daarmee een beter functionerende woningmarkt (macro niveau). - Het pensioenfonds als hypotheekverstrekker (paragraaf 3.4). - Het Deense Model (paragraaf 3.5). 2. Het pensioenvermogen inzetten voor de korte termijnproblematiek: het oplossen van de situatie dat veel huishoudens met de hypotheek onder water staan (macro niveau). - Pensioenbesparingen als aflossing (paragraaf 3.6).
7
FD, ‘Klijnsma positief over inzetten pensioen voor woningschuld’. Vrijdag 28 november 2014, Nelleke Trappenburg Page 24 of 64
3. Het pensioenvermogen inzetten voor een beter functionerende huurwoningenmarkt (macro niveau). Omdat dit onderzoek ingaat op de koopwoningmarkt zal deze oplossing niet beschreven worden. 4. Het pensioenvermogen inzetten om deelnemers meer maatwerk en flexibiliteit te bieden in vermogensopbouw voor de oude dag, keuze mogelijkheden die aansluiten bij de levenscyclus (micro niveau). - Bouwsparen - Hervorming van het pensioenstelsel – life- cycle (paragraaf 3.7). 5. Het pensioenvermogen inzetten om de gepensioneerde meer flexibiliteit te bieden in de uitkeringsfase van het pensioen (micro niveau). - Verzilveren eigen woning – de woning als pensioenvoorziening (paragraaf 3.8). De verschillende oplossingsrichtingen zijn onderzocht en beschreven in de genoemde paragrafen.
3.4
Het pensioenfonds als hypotheekverstrekker
Nu banken terughoudender zijn met het verstrekken van hypotheken, door strengere toezichteisen ligt er volgens de overheid een rol voor de pensioenfondsen om hypotheken aan te gaan bieden. De Nationale Hypotheek Instelling (NHI) is hiertoe een initiatief van de overheid. De overheid verstrekt daarbij een staatsgarantie voor het beleggen in hypotheken met een Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Inmiddels beleggen pensioenfondsen in hypotheken buiten de NHI en staatsgarantie om. Het gaat hierbij zowel om hypotheken met als zonder de NHG (Jonker & Cohen, 2014). Dit gebeurt veelal met een intermediair die als bank fungeert zodat pensioenfondsen niet onder eigen naam de hypotheken hoeven aan te bieden. Volgens De Nederlandsche Bank beleggen pensioenfondsen € 12,7 miljard in hypotheken. Via verschillende hypotheekfondsen beleggen pensioenfondsen en verzekeraars, op beperkte schaal, al langere tijd indirect in hypotheken voornamelijk via securitisaties.
3.4.1 Mogelijkheden (kansen) Door het versterken van buffers hebben banken minder ruimte voor kredietverstrekking. Daarbij komt dat banken de langetermijnleningen moeilijk kunnen financieren op de kapitaalmarkten. Pensioenfondsen kunnen een rol spelen in het financieren van de lange termijn en in het verstrekken van hypotheken (direct en indirect). Waar pensioenfondsen vroeger door banken weggeconcurreerd werden lijken er weer mogelijkheden om toe te treden tot de hypotheekmarkt. Pensioenfondsen hebben de mogelijkheid om banken te helpen de financiële balansen te verkorten en deels te verlossen van de overmatige hypotheekberg. Een mogelijkheid is de inzet van de uitgestelde fiscale claim in het pensioenvermogen. Pensioenfondsen beleggen ten dele uitgestelde belastingen (een deel van het pensioenkapitaal is immers niet meer dan uitgestelde belastingheffing. D.w.z. uitgestelde belastingen ten behoeve van de overheid en dus niet vermogen van de deelnemers). Deze pot toekomstige belastingheffing zou onttrokken kunnen worden aan de pensioenfondsen en verrekend met de in de toekomst af te dragen belastingen op de pensioenuitkeringen. Op die manier kan dit geld ingezet worden als risicodragend kapitaal om bestaande hypotheekportefeuilles op te kopen van banken tegen marktconforme prijzen. De overheid loopt dan weliswaar in de toekomst inkomsten mis maar kan dit compenseren met de terugbetalingen op de hypotheken waarin geïnvesteerd wordt. Dit kan de financieringsproblemen Page 25 of 64
van banken oplossen en banken minder afhankelijk maken van internationale kapitaalmarkten (Bovenberg & Boot, Macro-oplossing voor hypotheekberg, 2012). Als onderdeel van de beleggingsportefeuille kan het voor pensioenfondsen ook interessant zijn om te investeren in hypotheken. Een aantrekkelijk rendement voor een relatief risicolage beleggingscategorie. Het hogere rendement komt voort uit de premie voor het hogere risicoprofiel dat met name zit in het minder liquide zijn van dit project ten opzichte van bedrijfsobligaties (Jonker & Cohen, 2014). De animo onder pensioenfondsen lijkt groot voor het verstrekken van hypotheken. ‘Het animo voor investeren in Nederland is groot mits het voldoende rendement oplevert’ aldus Pensioenfonds Metaal en Techniek in Het Financieele Dagblad van 28 augustus 2013 (Lalkens & Trappenburg, 2013). Ook neemt de animo toe omdat de nieuwe hypotheekregels dwingen tot aflossen wat de risico’s vermindert voor de hypotheekverstrekker. Indien pensioenfondsen direct gaan investeren in hypotheken is er bovendien de mogelijkheid om zelf de eisen te bepalen met betrekking tot het risicoprofiel van hypotheken (wel/niet NHG, LTV eisen, ratingeisen). In het kader van dit onderzoek is het een relevante vraag of het verstrekken van hypotheken door pensioenfondsen een oplossing is voor het bankenprobleem (macro niveau) of dat het tegemoet komt aan een beter functionerende woningmarkt en dus uiteindelijk ook voordeel biedt aan de individuele deelnemer/consument (micro niveau). Op basis van het literatuuronderzoek lijkt het tegemoet te komen aan beide: het oplossen van het bankenprobleem leidt uiteindelijk tot een beter functionerende woningmarkt en een crisisbestendig financieringsinstrument (een kleinere fundinggap) leidt tot een stabielere Nederlandse economie. Met name het vergroten van de concurrentie op de hypothekenmarkt zal leiden tot betere hypotheekvoorwaarden (waaronder lagere rentes) voor de deelnemer/consument.
3.4.2 Beperkingen De meerwaarde van hypotheekverstrekking door pensioenfondsen moet voor de micro economische doelstelling van dit onderzoek liggen in meer concurrentie op de hypotheekmarkt en gunstigere voorwaarden voor consumenten. Dit kan echter ook tot stand komen met andere aanbieders dan pensioenfondsen. Een bijdrage aan de micro doelstelling van dit onderzoek is in deze oplossingsrichting dan ook alleen aan de orde wanneer hypotheken een interessante toevoeging zijn op de beleggingsportefeuille (verhouding tussen risico en rendement). Daarnaast zou een specifieke hypotheek voor de eigen deelnemer van het desbetreffende pensioenfonds wellicht mogelijkheden bieden mits een pensioenfonds een marktconform rendement behaalt op de hypotheekverstrekking. De diversificatie (risicospreiding) van de pensioenfondsbeleggingsportefeuille moet in orde zijn. Momenteel beleggen Nederlandse pensioenfondsen 14% van het totale vermogen in Nederland. Eind maart 2013 bedroeg dit € 134,9 miljard van het totale vermogen van € 960 miljard.8 Het grootste gedeelte van deze investeringen betreft vastrentende waarden (€ 87,1 miljard). Nederlandse vastgoedbeleggingen betreft 21,7 miljard en Nederlandse hypotheken € 12,7 miljard (De Nederlandsche Bank, 2013). APG geeft aan dat “zoveel mogelijk beleggen in Nederland absoluut geen doelstelling op zich moet zijn moet zijn voor pensioenfondsen. Het doel is om een goed en 8
DNB geeft aan dat deze cijfers zijn gebaseerd op een onderzoek onder 30 grote pensioenfondsen welke 81% van het vermogen beheren. Vervolgens zijn de resultaten opgeschaald naar de gehele sector. Page 26 of 64
stabiel rendement te behalen, tegen acceptabele niveaus van risico en kosten” (NU.nl/ Haverkort, 2013). Ondanks dat verschillende pensioenfondsen meer willen investeren in Nederland blijft de vraag tot hoe ver het percentage van 14% qua risico verantwoord kan oplopen. De Nederlandse economie is immers slechts een klein percentage van de wereldeconomie. Op langere termijn dient voorkomen te worden dat de hypotheekberg op blijft lopen. Een lagere LTV bij de verstrekking van hypotheken en een beperking van de belastingaftrek zijn hiervoor noodzakelijk. Dit zal gevolgen hebben voor de beleggingscategorie hypotheken. Gezocht moet worden naar een systeem waarin het voordeel van maatregelen met betrekking tot hypotheken voor iedereen even groot is. Met de huidige belastingaftrek is dat niet het geval, 86% van het voordeel komt ten goede aan de hogere inkomens (Brink & Berg, 2014).
3.5
Het Deense Model
Schilder en Conijn (2012) beschrijven het Deense model als een oplossing die een bijdrage kan leveren aan de hervorming van de hypothekenmarkt. Het Deense model betreft kort samengevat financiering van hypotheken volgens het zogenoemde balansprincipe. Dit houdt in dat hypotheken worden gefinancierd met gedekte obligaties9 met gelijke kenmerken als de hypotheek (rente en termijn). De inkomende kasstroom is voor de bank (hypotheekverstrekker) dan gelijk aan de uitgaande kasstroom. De bank heeft het kredietrisico (wanneer de klant niet meer kan betalen) en de investeerder heeft het marktrisico. Er is sprake van een dubbel veiligheidsslot, het vastgoed kan geëxecuteerd worden en vervolgens staat de bank garant voor de obligatie (Conijn & Schilder, Het Deense Model: Mogelijkheden en beperkingen van hypothecaire financiering volgens het Deense model voor de Nederlandse koopwoningmarkt, 2012).
3.5.1 Mogelijkheden (kansen) Voor een duurzaam functionerende woningmarkt is een grondige hervorming nodig van zowel de koop- als de huurmarkt. Dit zal veel tijd in beslag nemen. Met behulp van het Deense model kan een hervorming van de hypotheekmarkt vlotter plaatsvinden. Voor pensioenfondsen kan een gedekte obligatie een goede belegging zijn. Het risico is laag: in geval van een default wordt in de eerste plaats het vastgoed geëxecuteerd en de uitgevende bank staat vervolgens garant voor de obligatie. De risicoverdeling tussen bank en investeerder is optimaal. Daarbij kan een pensioenfonds via een reële hypotheekobligatie een beter intergenerationele risicodeling vormgeven. Oftewel werkende mensen zijn solidair met gepensioneerden (bijv. werkende mensen betalen bij extra inflatie meer voor hun hypotheek, pensioenfondsen kunnen met deze meeropbrengsten de gepensioneerden beschermen tegen inflatie) (Bovenberg & Kocken, Inflatiegerelateerde hypotheekobligatie is hét instrument voor een goed pensioenstelsel, 2013) De bankbalans wordt aanzienlijk minder risicovol omdat er in dit model geen sprake is van rente- of herfinancieringsrisico’s (Bovenberg & Kocken, Inflatiegerelateerde hypotheekobligatie is hét
9
Obligaties met een claim op de hypotheekverstrekker. Een aantal hypotheken vormt het onderpand en dus de zekerheid. De investeerder financiert ook de hypotheek. Page 27 of 64
instrument voor een goed pensioenstelsel, 2013). Uiteindelijk zal dit resulteren in meer financieringsruimte bij banken en voor de consument kan het voordeel een lagere renteopslag zijn. Door het kopen van de uitstaande obligatie heeft de consument de mogelijkheid om de hypotheek (deels) vervroegd af te lossen. Consumenten kunnen spelen met hun schuld en maandlasten (de nominale waarde van de hypotheekschuld daalt wanneer de rente stijgt en vice versa). Aflossen kan daarmee goedkoop zijn (Conijn & Schilder, Het Deense Model: Mogelijkheden en beperkingen van hypothecaire financiering volgens het Deense model voor de Nederlandse koopwoningmarkt, 2012). Samenvattend onderscheiden Conijn & Schilder (2012) op macro niveau de voordelen: het omzeilen van het bankenprobleem op de hypotheekmarkt, geen rantsoenering van hypotheekaanbod en efficiënte verdeling van risico’s over verschillende partijen. Op microniveau (consument) onderscheiden zij de voordelen: mogelijkheid tot handelen in eigen obligaties en lagere hypotheekrente. Daarnaast geeft het model een prikkel voor een lagere LTV en sneller aflossen.
3.5.2 Beperkingen Een aantal aanpassingen van de huidige financiële infrastructuur zijn nodig om dit balansprincipe te organiseren en om het aantrekkelijk te maken voor pensioenfondsen. Er dienen intermediairs te zijn die het kredietrisico van de obligatie op zich nemen. Banken lijken hiervoor de aangewezen partij maar lijken hiervoor nog weinig animo te hebben. Een Special Purpose Vehicle (SPV) zou een voor de hand liggend alternatief kunnen bieden (een vennootschap, door verschillende partijen opgericht en opgericht conform de wensen van pensioenfondsen). Bovendien zou een SPV voor pensioenfondsen aantrekkelijker kunnen zijn dan een bank omdat de concentratie van investeringen dan niet bij één bank ligt (Conijn & Schilder, Het Deense Model: Mogelijkheden en beperkingen van hypothecaire financiering volgens het Deense model voor de Nederlandse koopwoningmarkt, 2012). Om het risico op de obligaties laag te houden dient de maximale LTV van het onderliggende vastgoed 80% te bedragen. Voor het overige gedeelte kan een obligatie worden uitgegeven met een hoger rendement en risicoprofiel. Dit is een beperking, in die zin, dat de Nederlandse hypotheekmarkt nog ver verwijderd is van een situatie waarbij de LTV bij aanvang van de hypotheek lager is dan 100%. Oftewel veel consumenten die in het huidige systeem een hypotheek kunnen krijgen kunnen dat niet wanneer deze eis wordt doorgevoerd (met name starters en ZZP’ers) (Stegeman & Piljic, 2011). Niet zo zeer een beperking maar wel een vereiste om de obligatie als laag risico product aan te bieden (vanwege regelgeving) is dat hypotheekverstrekking niet gebaseerd moet zijn op risk- based pricing.10 Hiermee is een hypotheek dus niet toegankelijk voor ieder huishouden en wordt voorkomen dat banken een prikkel hebben om zeer risicovolle hypotheken (met hoge rentes) te verstrekken. (Aalbers, 2006; Kjeldsen, 2004). Om de obligaties aantrekkelijk te maken voor pensioenfondsen is het van belang om de hypotheken te financieren met lange renteperioden. Korte rente perioden hebben tot gevolg dat de hypotheekobligaties op de bankenbalans komen te staan omdat deze met regelmaat geherfinancierd moeten worden. (Stegeman & Piljic, 2011). Variabele (korte) rente is daarentegen voor sommige consumenten juist aantrekkelijk.
10
Bij risk- based pricing is de rente gebaseerd op de kredietwaardigheid van de hypotheekaanvrager. Page 28 of 64
Conijn & Schilder (2012) onderscheiden samenvattend met name beperkingen op uitvoerend niveau: er zijn momenteel geen intermediairs, liquiditeitsbeslag bij gedekte obligaties en concentratierisico voor investeerders. Opvallend is overigens dat er al geruime tijd over dit model gesproken wordt maar dat het niet van de grond lijkt te komen.
3.6
Pensioenbesparingen als aflossing
In de NRC van 11 oktober 2013 pleiten de hoogleraren Bovenberg en Jacobs voor het aflossen van een gedeelte van de hypotheekschuld met pensioengeld (Bovenberg & Jacobs, Los hypotheekschuld in met pensioengelden, 2013). Ook de overheid en de SER onderzoeken de mogelijkheden.11 Deze oplossingsrichting betreft een oplossing voor de korte termijn en kan een tijdelijke maatregel zijn.
3.6.1 Mogelijkheden (kansen) Ook de interesse van de overheid is gewekt voor deze oplossingsrichting. In een brief van de voormalige staatssecretaris van Financiën mr. drs. F.H.H. Weekers en de staatssecretaris van Sociale Zaken en Werkgelegenheid drs. J. Klijnsma, aan de voorzitter van de Tweede Kamer der StatenGeneraal d.d. 18 december 2013 worden de wijzigingenvoorstellen Witteveen 2015 besproken. Er worden voorstellen gedaan met betrekking tot noodzakelijke hervorming van de fiscale pensioenambitie. Daarnaast wordt de aankondiging gedaan dat het kabinet een brede dialoog zal starten over de lange termijn toekomst van het pensioenstelsel. De SER is gevraagd om als onderdeel van deze dialoog een advies te geven over de relatie van vermogensopbouw voor pensioen, zorg en de eigen woning. De Reformatorisch Maatschappelijke Unie (RMU) heeft in verband hiermee een voorstel gedaan om het mogelijk te maken om pensioenpremies alternatief aan te wenden (aflossing van hypotheek). Het kabinet is bereid deze keuzemogelijkheid te bieden en zal verkennen hoe dit zorgvuldig ingepast kan worden (De staatssecretaris van Financien & De staatssecretaris van Sociale Zaken en Werkgelegenheid, 2013). De mogelijkheid die Bovenberg en Jacobs (Bovenberg & Jacobs, Los hypotheekschuld in met pensioengelden, 2013) beschrijven is dat de jonge deelnemer de pensioenrechten eenmalig inzet als schuldaflossing. Gesteld wordt dat dit voor jongeren een uitkomst is, later kunnen zij nog sparen voor het pensioen. Een constructie voor de uitvoering is nog niet uitgewerkt en kan op verschillende manieren worden vormgegeven. Het kan gaan om een lening die het pensioenfonds verstrekt aan de deelnemer met het opgebouwde pensioen als onderpand. Door de lage rekenrente zijn de opgebouwde pensioenrechten van jongeren sterk gestegen. Met de lening kan de deelnemer de restschuld van de hypotheek aflossen. Of de restschuld wordt afgelost met de opgebouwde pensioenrechten die gekapitaliseerd worden (Folpmers, 2013). Een deel van de hypotheek aflossen kan gezien worden als een pensioen in natura omdat dit kan leiden tot lagere woonlasten (oudedagvoorziening) (Bovenberg & Jacobs, Los hypotheekschuld in met pensioengelden, 2013). Deze oplossing voorkomt dat er teveel gespaard wordt en te weinig wordt geïnvesteerd (slecht voor de economie en werkgelegenheid). De balansen van huishoudens, banken en overheden kunnen
11
Tevens wordt de mogelijkheid onderzocht om levensverzekeringen vervroegd op te nemen en in te zetten voor het aflossen van de hypotheek (Broekhuizen, 2013). Gezien deze variant minder aansluit bij het pensioenonderwerp is deze buiten beschouwing gelaten. Page 29 of 64
verkort worden door deze maatregel. Hiermee kan voorkomen worden dat de Nederlandse economie en woningmarkt verder in de problemen komen.
3.6.2 Beperkingen Een voorwaarde voor het succesvol aanbieden van deze oplossingsrichting is dat de overheid moet meewerken aan het fiscaal neutraal behandelen van een waardeoverdracht van pensioen. Het voordeel voor de overheid is dat er op korte termijn minder hypotheekrente wordt afgetrokken. Een nadeel is dat er in de toekomst minder belastinginkomsten ontvangen worden uit pensioenen. Fiscaal is het moeilijk om het gespaarde pensioenvermogen in te zetten voor de eigen woning vanwege de doorsneesystematiek. Het is beperkt mogelijk om het individueel opgebouwde pensioenvermogen per deelnemer te benoemen. Hierdoor is het meer voor de hand liggend om de ruimte te zoeken in tijdelijk lagere pensioenopbouw. Aflossen kan dan plaatsvinden met behulp van de vrijvallende premie (Bovenberg L. , Pensioen gebruiken om restschuld af te lossen, 2013). Prijsschommelingen zijn een potentieel risico wanneer de eigen woning onderdeel gaat uitmaken van de pensioenvoorziening. Volgens Cox (Cox, 2013) blijft dit aspect onderbelicht in de oplossingen die worden aangedragen voor het terugdringen van de schulden met betrekking tot de eigen woning. Derivaten kunnen een oplossing bieden voor dit probleem (Shiller, 2008). Pensioenopbouw inzetten voor de eigen woning kan gezien worden als een oudedagvoorziening echter het verschil is spreiding in de beleggingsportefeuille (qua beleggingsproducten maar ook geografisch). Er moet nagedacht worden over de gevolgen van prijsrisico’s voor huishoudens. Vooralsnog blijkt dat er een gebrek is aan interesse voor het afdekken van deze risico’s. Cox (Cox, 2013) stelt dat onderschatting van risico’s (door woningeneigenaren) en optimisme over toekomstige ontwikkelingen daarvan de reden is. De maatregel om met pensioenvermogen een gedeelte van de hypotheekschuld af te lossen leidt tot meer investeren in Nederland. Vraag is of dit niet stoelt op een overdreven geloof in de maakbaarheid van de Nederlandse economie (Jongsma & Kooiman, 2013). De beleggingsstrategie moet leidend zijn en niet de wens om met pensioengelden de Nederlandse economie uit de slop te trekken. Win-win situaties zijn echter denkbaar.
3.7
Bouwsparen/hervorming van het pensioenstelsel
In plaats van het pensioen enkel te zien als spaarpot voor de oude dag kan het pensioen ook gezien worden als een financieel planningsinstrument voor het hele leven (Bovenberg A. , Ga op zoek naar nieuwe, creatieve combinaties van pensioen, wonen en zorg, 2012). Een life- cycle product. De uitdaging is een hervorming van het pensioenstelsel waarbij gezocht wordt naar creatieve combinaties tussen pensioen, wonen en zorg.12 Het pensioenvermogen kan bijvoorbeeld bijdragen aan de financiering van de eigen woning. Een dergelijke hervorming wordt door Bovenberg voorgesteld in Het Financieele Dagblad van 29 september 2012. Een genoemde suggestie is om flexibel om te gaan met de vermogensopbouw (via pensioen of eigen woning). Bouwsparen of
12
Gezien het onderwerp van dit onderzoek wordt het onderwerp zorg niet behandeld ondanks dat dit wel uitgebreid besproken wordt in het genoemde artikel van Bovenberg. Page 30 of 64
vergelijkbare varianten daarop als huurkoop kunnen inspelen op het flexibel omgaan met vermogensopbouw in het algemeen. Dit kan zowel een korte als lange termijnoplossing betreffen.
3.7.1 Mogelijkheden (kansen) Gevolg van de nieuwe hypotheekregels (meer aflossen en bij aankoop woning een lagere LTV dan 100%) is dat huishoudens meer vermogen opbouwen via de eigen woning. Dit heeft consequenties voor het pensioenstelsel, zowel tijdens het werkende leven als tijdens de pensioenfase (wanneer dit vermogen te gelde moet worden gemaakt). Meer flexibiliteit zou geboden moeten worden in de manier van vermogensopbouw. Ook om te voorkomen dat huishoudens teveel sparen (door volledige aflossing van de eigen woning) dan goed is voor de economie (Bovenberg A. , Ga op zoek naar nieuwe, creatieve combinaties van pensioen, wonen en zorg, 2012). Als de deelnemer wenst te sparen via de eigen woning (i.p.v. enkel pensioenpremie te betalen) zou een pensioenfonds een regeling kunnen bieden met betrekking tot bouwsparen (wat ook kan bijdragen aan een beter functionerende woningmarkt). Voor de aankoop van de eigen woning spaart de deelnemer via een pensioenregeling en vervolgens mag dit opgebouwde vermogen worden ingezet voor de aankoop van een woning. De hypotheek kan dan afgesloten worden met een “veilige” LTV van bijvoorbeeld 80%. Een lagere LTV kent minder risico met als resultaat een lagere hypotheekrente. Deze oplossing is vergelijkbaar met de mogelijkheid ‘pensioenbesparingen als aflossing’ maar is breder dan de eenmalige mogelijkheid om met pensioenvermogen een gedeelte van de schuld af te lossen. Deze oplossing lost het bankenbalansprobleem niet op maar koppelt wel de hypotheekschuld aan het pensioenvermogen. Schuld en vermogen zijn gekoppeld en daarmee ook transparant. Het pensioenfonds kan vervolgens, indien wenselijk, ook hypotheekproducten aanbieden. Gedurende het werkende leven betalen werkgever en werknemer maandelijks pensioenpremie. Ondanks dat dit substantiële premies zijn heeft de werknemer tijdens het werkende leven nauwelijks interesse voor het onderwerp pensioen. Al geruime tijd wordt onderzocht hoe dit onderwerp begrijpelijk en interessant onder de aandacht gebracht kan worden (Visser, Oosterveld, & Kloosterboer, Pensioencommunicatie: behoeften en barrieres, 2012). Eén van de mogelijkheden om het onderwerp dichterbij de deelnemer te krijgen is het pensioen breder bij het leven betrekken dan enkel bij de oude dag. Deze mogelijkheid lijkt ook benut te kunnen worden in deze oplossingsrichting (hervorming van het pensioenstelsel).
3.7.2 Beperkingen In het collectieve pensioenstelsel (doorsneesystematiek) is een keuze: sparen voor de eigen woning of sparen via het pensioenfonds (nog) niet mogelijk (Bovenberg & Kortleve, Wonen in je pensioen, 2012). Dat dit nu nog niet mogelijk is zegt niet dat dit in de toekomst niet kan veranderen. Een beperking is wel dat de deelnemer al zijn vermogensopbouw voor de oudedagvoorziening aan het begin van zijn carrière belegt in de eigen woning. Vanuit diversificatie gaat hij er op achteruit ten opzichte van de diversificatie binnen het huidige pensioenstelsel.
Page 31 of 64
3.8
Verzilveren eigen woning (de woning als pensioenvoorziening)
De Taskforce ‘Verzilveren’ heeft onderzoek gedaan naar het verzilveren van de eigen woningwaarde (‘Eigen haard is zilver waard’). Doelstelling van het onderzoek was het aandragen van een oplossing om het ‘versteende vermogen’ vrij te spelen om dit te kunnen gebruiken als aanvulling op het pensioen of om extra zorg te regelen. Uitgangspunt voor de oplossingen is dat veel gepensioneerden de ‘eigen haard’ niet op willen geven (Taskforce Verzilveren, 2013). De overwaarde in Nederlandse woningen bedraagt ruim 500 miljard, 50-plussers hebben daarin een aandeel van 80%. Een ruimer aanbod van verzilverproducten wordt door de Taskforce als wenselijk gezien. De Taskforce heeft drie situaties gedefinieerd waarvoor verbeteringen nodig zijn: 1. Verhuizen (aanbod nodig van betaalbare en toegankelijke huurwoningen) 2. Lenen (consumptieve lening, familiehypotheek of inzetten van opgebouwd pensioen al dan niet als onderpand) 3. Verkopen en blijven (omkeerhypotheek en verkoop- en- terughuur) Om de overwaarde te kunnen verzilveren zijn een tweetal buitenlandse voorbeelden relevant (Verenigde Staten en het Verenigd Koninkrijk): de omkeerhypotheek en verkoop- en- terughuur. Het verschil tussen de varianten is waar het eigendom van de woning ligt. Een overeenkomst is dat beide varianten een voorschot verstrekken op de toekomstige verkoopopbrengst van de woning. Met dit voorschot is een bedrag ineens, en rente of huur te financieren (Taskforce Verzilveren, 2013).
3.8.1 Mogelijkheden (kansen) Eichholtz, Koedijk en De Roon pleiten voor serieuze bestudering van het Amerikaanse model van omgekeerde hypotheken in het artikel genaamd ‘Je eigen huis als pensioen is zo gek nog niet’ (Eichholtz, Koedijk, & De Roon, 2011). Dit betreft de variant die ook door de Taskforce is beschreven. De hypotheek betreft een omgekeerde annuïteitenhypotheek. Maandelijks of jaarlijks krijgt de huizenbezitter (die minstens 62 jaar moet zijn en de woning hypotheekvrij moet hebben) een deel van de waarde van zijn huis in handen (belastingvrij omdat het eigen geld van de huizenbezitter is). Sinds 2000 komt in de Verenigde Staten deze hypotheekvorm in toenemende mate voor. De omkeerhypotheek en verkoop- en terughuur bieden oudere huiseigenaren de mogelijkheid hun vermogen vrij te spelen als aanvulling op het pensioen en of stijgende zorgkosten. Pensioenfondsen kunnen een rol spelen in het aanbieden van verzilverproducten. Om het voor pensioenfondsen aantrekkelijk te maken is het een mogelijkheid om de huren te koppelen aan de pensioenindexering (Taskforce Verzilveren, 2013).
3.8.2 Beperkingen Een noodzakelijke voorwaarde om producten als de omkeerhypotheek en verkoop- en terughuur te laten slagen is vertrouwen van de consument en investeerder in dergelijke producten. Het winnen van vertrouwen en het verschaffen van transparantie zal de nodige inspanning kosten zoals ook gebleken is in de Verenigde Staten (Eichholtz, Koedijk, & De Roon, 2011). In de Verenigde Staten verschaft de overheid een garantie voor het risico dat het voorschot inclusief rente hoger wordt dan de waarde van het huis. Een dergelijke garantie draagt uiteraard bij aan het vertrouwen (Taskforce Verzilveren, 2013). Tevens is er voor de overheid een belangrijke taak weggelegd om de aanbieders van een dergelijk product te dwingen tot transparantie en openheid van zaken. Tevens moet de Page 32 of 64
fiscale behandeling aantrekkelijk zijn om een dergelijk product te laten slagen. Het hypotheekbedrag dat de huizenbezitter krijgt uitgekeerd zou belastingvrij moeten zijn daar het de zelf opgebouwde waarde uit eigen woning betreft (Eichholtz, Koedijk, & De Roon, 2011). Systematische risico’s zijn in deze oplossingsrichting in grote mate aanwezig. De verkoopopbrengst kan door rente, huizenprijzen en lang leven lager liggen dan verwacht. Ook kan het op een later moment dan verwacht beschikbaar zijn. Het afdekken van deze risico’s is duur (Taskforce Verzilveren, 2013). De ideeën over eigen woningbezit zijn doorgaans gebaseerd op cultuur en daarmee psychologisch bepaald. De verwachting is dat Nederlanders de overwaarde van hun huis niet snel zullen inzetten dan wel liquide zullen maken (Eichholtz, Koedijk, & De Roon, 2011). Een cultuuromslag is echter niet onmogelijk. Beperking van deze oplossing kan ook zijn dat het inzetten van pensioengelden het solidariteitsbeginsel tussen jonge en oud van pensioenfondsen onder druk zet. Naast het benadelen van oud of jong moet er voor gewaakt worden dat regelingen niet discriminerend zijn voor huurders (Het Financieele Dagblad, 2014).
3.9
Conclusie
Uit het literatuuronderzoek blijkt dat het pensioenvermogen op verschillende manieren een bijdrage kan leveren aan een beter functionerende woningmarkt (macro economische doelstelling) en dat de inzet voordelen kan opleveren voor de deelnemer/consument (micro economische doelstelling). Het pensioenfonds als hypotheekverstrekker. Het oplossen van het bankenprobleem leidt tot een crisisbestendig financieringsinstrument, een beter functionerende woningmarkt en een stabielere economie (macro economische doelstelling). Het vergroten van de concurrentie op de hypothekenmarkt zal leiden tot betere hypotheekvoorwaarden voor de deelnemer/consument (micro economische doelstelling). Mogelijkheden zijn de inzet van de uitgestelde fiscale claim in het pensioenvermogen om bestaande hypotheekportefeuilles op te kopen en direct of indirect hypotheken aanbieden. En eventueel een specifieke hypotheek voor de eigen deelnemer van het pensioenfonds. Kanttekeningen zijn dat investeren in hypotheken alleen aan de orde kan zijn wanneer dit een interessante toevoeging is voor de pensioenfondsbeleggingsportefeuille (momenteel het geval). En de afweging welke omvang van het vermogen is verantwoord om te investeren in Nederland. Het Deense model. Hypotheken financieren met gedekte obligaties volgens balansprincipe. De voordelen op macro niveau zijn: omzeilen van het bankenprobleem op de hypotheekmarkt, geen rantsoenering van hypotheekaanbod en efficiënte verdeling van risico’s over partijen. Op micro niveau zijn de voordelen: mogelijkheid tot handelen in eigen obligaties en lagere hypotheekrente. Het model geeft een prikkel voor een lage LTV en aflossen. Mogelijkheden: laag risico en een optimale risicoverdeling tussen bank en investeerder. Via een reële hypotheekobligatie kan een pensioenfonds werkende mensen solidair laten zijn met gepensioneerden.
Page 33 of 64
Beperkingen: gebrek aan intermediairs, liquiditeitsbeslag bij gedekte obligaties en concentratierisico voor investeerders. Aanpassingen van de huidige financiële infrastructuur zijn nodig om dit balansprincipe te kunnen organiseren en om pensioenfondsen aan te trekken.
Pensioenbesparing als aflossing. Huishoudens met een ‘hypotheek onder water’ de mogelijkheid bieden om met opgebouwde pensioenrechten hypotheekschuld af te lossen. Mogelijkheden: de restschuld aflossen met een lening, verstrekt door het pensioenfonds met het opgebouwde pensioen als onderpand of met opgebouwde pensioenrechten die gekapitaliseerd worden. Verkort de balansen van huishoudens, banken en overheden. En voorkomt dat er teveel gespaard wordt. Voorwaarde voor deze oplossing is dat de overheid meewerkt aan het fiscaal neutraal behandelen van een pensioenwaardeoverdracht. Beperkingen: beperkte diversificatie van de vermogensopbouw en de woningwaardeontwikkeling als risico voor de oude dagvoorziening. Ook hier de kanttekening dat de beleggingsstrategie leidend moet zijn en niet de wens om de economie uit de slop te trekken. Bouwsparen- Hervorming van het pensioenstelsel – life- cycle. De deelnemer kan meer maatwerk en flexibiliteit geboden worden in de vermogensopbouw. Mogelijkheden: voordeel van oplossingen als bouwsparen of vergelijkbare varianten kunnen voor de deelnemer/consument resulteren in een financiering met een lagere LTV en dus lagere hypotheekrente. Tevens brengen deze oplossingen de mogelijkheid om het onderwerp pensioen dichterbij de deelnemer te brengen en het pensioen breder bij het leven te betrekken. Verzilveren eigen woning Het ‘versteende vermogen’ vrij spelen, met behulp van pensioenvermogen om te kunnen gebruiken als aanvulling op het pensioen (micro niveau). Mogelijkheden: Pensioenfondsen kunnen een rol spelen in het aanbieden van verzilverproducten (bijvoorbeeld de omkeerhypotheek en verkoop- en- terughuur). Ook is een mogelijkheid om de huren te koppelen aan de pensioenindexering. Beperkingen: de hoeveelheid systematische risico’s: de verkoopopbrengst kan door rente, huizenprijzen en lang leven lager liggen dan verwacht. Het afdekken van dit risico is duur. Eveneens een beperking kan zijn dat het inzetten van pensioengelden het solidariteitsbeginsel tussen jonge en oud onder druk zet en dat regelingen discriminerend kunnen zijn voor huurders.
Page 34 of 64
H4
Intersubjectieve verankering
Om de theoretische oplossingsrichtingen zoals beschreven in hoofdstuk drie af te stemmen op de Nederlandse situatie en om te voorkomen dat abusievelijk onmogelijkheden worden gepresenteerd zijn de gevonden oplossingsrichtingen kritisch besproken met een aantal experts. De samenstelling van de geïnterviewden en de structuur van de interviews worden besproken in paragraaf 4.1. De resultaten van de interviews worden weergegeven en geanalyseerd aan de hand van de eerder gekozen structuur: noodzaak (paragraaf 4.2), mogelijkheden (kansen) en beperkingen (paragraaf 4.3) en alternatieven (paragraaf 4.4). In paragraaf 4.5 worden de overeenkomsten en verschillen tussen de visies van de experts inzichtelijk gemaakt in een tabel. Paragraaf 4.6 sluit af met de conclusies uit de gehouden interviews.13
4.1
Samenstelling geïnterviewden en totstandkoming vragenlijst
De samenstelling van de te interviewen experts is voornamelijk voortgekomen uit het literatuuronderzoek. Met betrekking tot het onderwerp zijn in verschillende bronnen onderstaande namen naar voren gekomen en bereid gevonden tot deelname aan een interview/gesprek:
prof. dr. J. (Johan) Conijn, buitengewoon hoogleraar Woningmarkt Universiteit van Amsterdam, verbonden aan de Amsterdam School of Real Estate prof. dr. R.M.W.J. (Roel) Beetsma, MN Professor of Pension Economics (UvA) ir. A.M. (Alex) van de Minne Demographic changes & supply constraints on housing prices (UvA) prof. dr. P.J. (Peter) Boelhouwer TU Delft. Wetenschappelijk directeur/hoogleraar housing systems. Volkshuisvesting en woningmarkt. Huisvestingssystemen. mw. Prof. dr. ir. M.G. (Marja) Elsinga TU Delft. Hoogleraar, senioronderzoeker. Volkshuisvesting en Woningmarkt. Huisvestingssystemen/Financiële en economische aspecten van het wonen. prof. dr. A.L. (Lans) Bovenberg Universiteit van Tilburg. Netspar. Sociaal- economische expertise op een breed terrein. Overheidsfinanciën, belastingen, pensioenen, vergrijzing, arbeidsmarkt en sociale zekerheid.
Bewust is er de keuze gemaakt om experts uit te nodigen die gelieerd zijn aan onderwijs en onderzoeksinstituten en geen experts werkzaam bij pensioenfondsen of financiële instellingen. De veronderstelling is dat eerstgenoemde experts objectiever kunnen reageren daar geen rekening gehouden hoeft te houden met een achterban die een bepaald belang heeft in deze initiatieven. In vervolgonderzoek zal deze groep wel betrokken moeten worden.
13
De volledig uitgeschreven interviews zijn opgenomen in een los uitwerkingenboek. Page 35 of 64
Voor het verzamelen van data is gekozen voor het houden van open interviews met bovengenoemde specialisten op het gebied van (of één van de gebieden) pensioenvermogen, hypothecaire schuld en/of woningmarkt. Bij open interviews wordt geen gebruik gemaakt van gestructureerde vragenlijsten maar worden de gespreksonderwerpen vragenderwijs ter tafel gebracht. Om te zorgen dat de verschillende gespreksonderwerpen wel aan bod komen tijdens het interview is een topiclijst opgesteld (zie bijlage 2). Het uitgangspunt van de onderwerpen in deze topiclijst is uiteraard de centrale vraagstelling van het onderzoek “Op welke manieren kan het pensioenvermogen op verantwoorde wijze worden ingezet om de (koop) woningmarkt in Nederland te versterken?”. De empirische topics in de topiclijst betreffen de oplossingen die naar voren zijn gekomen uit het literatuuronderzoek (Het Deense model en het pensioenfonds als hypotheekverstrekker, verzilveren eigen woning, de woning als pensioenvoorziening, pensioenbesparingen als aflossing en bouwsparen (hervorming van het pensioenstelsel – life- cycle). In de gesprekken met de experts is gevraagd naar de mogelijkheden, beperkingen en relevantie van deze oplossingsrichtingen. Ook de vraag of er noodzaak is om pensioenvermogen in te zetten voor de woningmarkt komt ter sprake. Een essentiële vraag uit de topiclijst is de vraag naar alternatieven op de oplossingsrichtingen uit het literatuuronderzoek. De structurering van de vragen in de topiclijst (noodzaak, mogelijkheden, beperkingen en alternatieven) is ontleend aan het onderzoek van Conijn, J., & Schilder, F. (2012). (Conijn & Schilder, Het Deense Model: Mogelijkheden en beperkingen van hypothecaire financiering volgens het Deense model voor de Nederlandse koopwoningmarkt, 2012). Ten opzichte van gestructureerde interviews kan in een open interview meer informatie verzameld worden omdat de respondent zelf aangeeft wat het onderwerp voor hem betekent en hoe hij/zij erover denkt (Verhoeven, 2004).
4.2
Noodzaak
De experts zijn allen van mening dat de Nederlandse woningmarkt niet optimaal functioneert en dat het huidige financieringssysteem in Nederland daar een van de boosdoeners van is. Het huidige financieringssysteem wordt gezien als een risico voor de stabiliteit van de Nederlandse economie. De meningen lopen uiteen over de vraag of het een noodzaak is om pensioenvermogen in te zetten voor het verbeteren van de Nederlandse woningmarkt. Dat er mogelijkheden zijn vindt men evident.
4.2.1. Relatie tussen pensioen en eigen woning In de interviews zijn de relaties benoemt tussen het onderwerp pensioen en de eigen woning: Nederland kent een uitermate riant pensioenstelsel en bevordert tevens het eigen woningbezit (oftewel het opbouwen van vermogen in de eigen woning). In principe zijn maandelijks pensioen uitgekeerd krijgen of lage woonlasten vergelijkbaar. Pensioen en eigen woningbezit hebben daarmee deels dezelfde doelstelling waardoor het logisch is om deze te koppelen. Positieve nuancering voor het huidige financieringsstelsel is dat buitenlandse beleggers (zij het beperkt) investeren in de Nederlandse hypotheekmarkt omdat het pensioenvermogen aanwezig is op de Nederlandse balans. Ondanks dat dit pensioenvermogen niet op de bankenbalans staat beperkt dit het risico voor Nederland. Immers op macroniveau kan er aan de linkerzijde van de Page 36 of 64
balans niet meer geld staan dan aan de rechterzijde van de balans. Dus tegenover de Nederlandse hoge schuldenpositie staan de hoge Nederlandse pensioenspaartegoeden. De vraag van o.a. DNB is of pensioenfondsen een deel van de bankenbalans kunnen overnemen. Dit kan leiden tot het verstrekken van meer krediet en een positieve invloed op de woningmarkt. Vermogensopbouw voor de oude dag kan op verschillende manieren plaatsvinden: via een pensioenfonds of door aflossing van een eigen woning. Een pensioenfonds moet de deelnemer ondersteunen in vermogensopbouw en zou daarmee tegemoet moeten komen aan de behoeften van de deelnemer.
4.2.2 Trend van individualisering Het individualiseren van het eigen ‘pensioenpotje’ is nu (nog) niet mogelijk. Vanwege het vereveningssysteem/de doorsneepremie is het juridisch en fiscaal complex om daar verandering in te brengen. Bovendien maakt de doorgaans verplichte winkelnering van pensioenopbouw dat er weinig prikkels zijn tot verandering. Uit de gehouden interviews is eenduidig naar voren gekomen dat individuele keuzemogelijkheden in het pensioenstelsel aan sluiten op de maatschappelijke trend van individualisering. De huidige maatschappij kenmerkt zich door minder collectiviteit en meer zelfbeschikking en emancipatie. Verplicht sparen en niet bij het vermogen kunnen terwijl men het nodig heeft lijkt niet van deze tijd. Uit de interviews blijken tegengestelde visies over de vraag of pensioenfondsen wel of niet moeten aansluiten bij de trend van individualisering. Enerzijds wordt gesteld dat pensioenfondsen aan moeten sluiten bij de behoefte van de achterban (bestaansrecht van pensioenfondsen). Jongeren zijn kritisch over pensioenfondsen en sommigen zouden liever zelf sparen. Anderzijds kwam er uit de interviews dat pensioenfondsen niet met trends moeten meegaan. De toegenomen transparantie over het pensioen en het reeds opgebouwde vermogen (pensioenoverzicht) zal leiden tot meer vertrouwen in pensioenfondsen. Afhankelijk van de uitgangspunten kan individualisering op verschillende wijzen naar voren komen. Individualisering in het pensioensysteem begint met een individuele pensioenrekening of verzekering. Vervolgens kan dit individualisering beleggingsvrijheid inhouden (keuze in vermogensopbouw). Voor het onderzoek en de vraagstelling is denkbeeldig aangenomen dat een individuele pensioenrekening mogelijk is binnen het systeem zodat de mogelijkheden voor de inzet van pensioenvermogen vrij besproken konden worden.
4.2.3 Randvoorwaarden inzet pensioenvermogen De noodzaak om pensioenvermogen in te zetten voor de woningmarkt wordt door de experts verschillend beoordeelt. De uitgangspunten om pensioenvermogen in te zetten voor de woningmarkt zijn wel eenduidig: Een marktconform rendement behalen op het vermogen van de deelnemer is ten allen tijde het uitgangspunt van een pensioenfonds. Onderzoek leert dat mensen slecht in staat zijn om discipline op te brengen om te sparen voor hun oude dag. Het huidige pensioensysteem voorkomt dat mensen niet sparen en niet-rationele en optimale keuzes maken (behavioral economics). Enige betutteling is legitiem wanneer het om pensioen gaat. Iedere vorm van meer keuzemogelijkheid in vermogensopbouw moet daarom gepaard gaan met regelgeving en randvoorwaarden.
Page 37 of 64
Bewustwording van het onderwerp pensioen zal in Nederland verhoogt moeten worden. Sinds de Tweede Wereldoorlog is er een goed pensioensysteem opgebouwd dat maakt dat men er vanuit gaat dat het pensioen goed geregeld is. Spreiding van belegd vermogen is binnen een pensioenfonds gewaarborgd, daar buiten niet. Aandachtspunt is de groep zonder pensioen en zonder eigen woning (ZZP’ers, huurders etc). Naast de groep met een riante pensioenvoorziening is er een grote groeiende groep zonder goed pensioen en/of eigen woning.
4.3
Mogelijkheden en beperkingen van de oplossingsrichtingen
In deze paragraaf worden de verschillende oplossingsrichtingen, met de mogelijkheden en beperkingen, weergegeven die zijn besproken in de interviews (conform de volgorde in hoofdstuk 3).
4.3.1 Indirecte investeringen van pensioenfondsen in de hypotheekmarkt Pensioenfondsen kunnen een deel van de hypotheken van banken overnemen en een rol spelen in de kredietverstrekking voor hypotheken. Mogelijkheden (kansen): De huidige Nederlandse manier van financieren is in basis ‘deposit funding’. Banken trekken voornamelijk buitenlands geld aan. De loan-to-deposit-ratio van Nederlandse banken is historisch hoog, ook internationaal gezien. Regelgeving en de Basel akkoorden vormen een probleem voor het verstrekken van hypotheken door banken. Gevolg is dat banken stimuleren om af te lossen op de hypotheek en beperkt nieuwe hypotheken verstrekken. Nieuwe toetreders in deze markt zijn nodig. Het overnemen van hypotheken van banken (versterkt de bankenbalans) kan er voor zorgen dat banken weer meer krediet kunnen verstrekken. Dit kan een positieve invloed hebben op de woningmarkt waaronder een toenemend transactievolume en wellicht stijgende woningprijzen. Ook DNB is geïnteresseerd in de mogelijkheden van hypotheekverstrekking met pensioengeld. Het huidige financieringssysteem voor hypotheken versus het aantrekken van geld wordt voor banken steeds risicovoller. Het renterisico, het verschil tussen de lange en korte rente neemt toe. Alternatieven zijn daarom welkom. Pensioenfondsen investeren veel in het buitenland en banken moeten vervolgens naar het buitenland om geld op te halen. In een ideaal werkende/efficiënte markt zou dit niet nodig moeten zijn en zouden ze elkaar moeten kunnen vinden. Het gat tussen financieringen en besparingen in Nederland is met name te dichten met hypotheken. Een mogelijk product is te bedenken in de vorm van een securitisatie. Pensioenfondsen kopen daarvan dan de aandelen. Voordeel daarbij is dat huishoudens niet direct een hypotheek hebben bij een pensioenfonds (qua governance is dat wellicht niet wenselijk). Voor de beleggingsmix van pensioenfondsen kunnen hypotheken aantrekkelijk zijn. De risico’s zijn beperkt en de rente is aantrekkelijk ten opzichte van staatsobligaties. De spread tussen de hypotheekrente en de depositrente is momenteel groot wat ook de verdienste op het verstrekken van hypotheken interessant maakt.
Page 38 of 64
Beperkingen: De omvang van de totale hypotheekfinanciering (ongeveer 300 miljard) is te groot van omvang voor de pensioenfondsportefeuille. Slechts een gedeelte zou overgenomen kunnen worden. Het Deense Model is een oplossing voor de gangbare financieringsstructuur en biedt een alternatief voor de huidige securitisatie (deposito financieringsgat). Het Deense model en securitisatie worden momenteel zeer beperkte toegepast en komen vooralsnog niet uit de verf. Vanwege het lage risicoprofiel, lijken pensioenfondsen met name geïnteresseerd in de NHG hypotheken. De reden dat banken nog geld kunnen lenen op de internationale kapitaalmarkt is vanwege de grote hoeveelheid NHG hypotheken (biedt enige zekerheid). Wanneer pensioenfondsen juist deze hypotheken van de bankbalansen overnemen worden banken weer risicovoller. Dit lijkt voor banken niet wenselijk. De animo voor het initiatief NHI lijkt beperkt. Het is de vraag of dit de variant is waarmee pensioenfondsen uit de voeten kunnen. Het verstrekken van hypotheken met of zonder NHI maakt waarschijnlijk niet dat de weging ‘investeren in Nederland’ zal stijgen. Ondanks dat de rente hoger ligt, zijn het een soort staatsobligaties. De kans is groot dat een positie staatsobligaties ingewisseld wordt voor een product als de NHI, uiteindelijk betreft het dan ‘slechts’ rondschuiven van geld. Binnenkort mag de LTV bij de aankoop van een woning maximaal 100% bedragen. De verwachting is dat de LTV steeds verder verlaagd zal worden (80% wordt door de experts overigens niet als reëel gezien). Internationaal gezien is 100% hoog. Nederlanders zijn daarmee zwaar gefinancierd en dat geeft een hoger risico bij hypotheekverstrekking. Hypotheekverstrekking door pensioenfondsen lijkt pas op de langere termijn indirect voordelen te bieden aan de consument. Meer concurrentie en aanbieders kunnen leiden tot gunstigere hypotheekvoorwaarden. Primair gezien betreft deze mogelijkheid een oplossing voor het bankenprobleem. Dit probleem kan ook aangepakt worden door de toetredingseisen van buitenlandse banken te verkleinen. Wanneer er flinke marges zitten op hypotheekrentes maar concurrentie blijft uit, dan gaat er in de markt iets mis. Uit de interviews is gebleken dat het geen valide argument is om pensioenfondsen hypotheken te laten verstrekken voor een beter functionerende hypotheekmarkt. Enkel wanneer hypotheken een goede belegging zijn, op basis van commerciële uitgangspunten en diversificatie moeten pensioenfondsen beleggen in hypotheken. Deze oplossing komt dan ook niet tegemoet aan de doelstelling van dit onderzoek.
4.3.2 Directe investeringen van pensioenfondsen in de hypotheekmarkt Relevante vraag is of het direct verstrekken van hypotheken niet aantrekkelijker is voor pensioenfondsen dan indirect verstrekken van hypotheken. De meningen in de interviews liepen hierover uiteen. Door het rechtstreeks verstrekken van hypotheken in plaats van indirect kunnen de kosten lager zijn (geen managementfees). In de directe markt kan een pensioenfonds om governance issues te voorkomen het beste functioneren met een intermediair. Beperking is dat het ontwikkelen van de benodigde expertise, een frontoffice en een backoffice voor directe hypotheekverstrekking op korte termijn niet haalbaar is (managementintensief).
4.3.3 Directe link tussen pensioenfonds als hypotheekverstrekker en deelnemer. In het kader van dit onderzoek is het een relevante vraag hoe de deelnemer vooruit geholpen kan worden in de woningmarkt. In de interviews is besproken is of er constructies denkbaar zijn die de Page 39 of 64
woonlasten van de deelnemer kunnen verlagen maar tegelijkertijd tegemoet komen aan de doelstelling van pensioenfondsen. Omdat het uitgangspunt is dat pensioenfondsen de marktrente moeten verdienen op het verstrekken van hypotheken lijken soortgelijke constructies als voor werknemers bij banken of verzekeraars (een korting op de hypotheekrente) geen mogelijkheid (een korting op de hypotheek verstrekt door het pensioenfonds waar de deelnemer bij aangesloten is). Het pensioenfonds en dus de deelnemer draait dan immers op voor de lagere rentelasten. De inzet van het reeds opgebouwde pensioenvermogen om de LTV om laag te krijgen en zodoende een hypotheek met een lager risicoprofiel en dus lagere rente kan wel een mogelijkheid zijn.
4.3.4 Pensioenbesparingen als aflossing In de media is verschillende keren de mogelijkheid geopperd om een gedeelte van het opgebouwde pensioenvermogen in te mogen zetten voor het aflossen van de eigen woning. Mogelijkheden (kansen): De criteria voor het verkrijgen van een hypotheek zijn aangescherpt, meer eigen vermogen is benodigd. Het is niet onlogisch om daarvoor het reeds opgebouwde pensioenvermogen te gebruiken. De woning wordt dan min of meer onderdeel van het pensioenstelsel. Woningeigenaren wiens hypotheek onder water staat hebben doorgaans een woning gekocht tussen 2001 en 2008. Deze groep heeft gemiddeld een jaar of tien pensioenpremie opgebouwd. Er is dus een bedrag dat eenmalig kan worden ingezet. Het creëren van een zogenoemde ‘individuele fictieve pensioen BV’ waar een individu vermogen uit kan halen om een lening af te lossen. Ook vanuit de trend van individualisering is een individuele pensioen BV relevant. Door de inbreng van pensioenvermogen bij woningfinanciering daalt de LTV (en dus de risico’s). Het pensioen wordt ingezet als collaterel. Ook structureel kan een afspraak gemaakt worden dat pensioenopbouw een x aantal jaar ingezet mag worden als hypotheekaflossing (geen pensioenopbouw maar woonlastenverlaging). Een mogelijk positief psychologisch effect voor de deelnemer is dat het welzijnsniveau toeneemt wanneer men minder schulden heeft. In zekere zin is er balansverkorting gerealiseerd: de schuld zit niet meer bij de bank (maar het pensioenpotje ook niet meer bij de pensioenfondsen). Mensen kunnen makkelijker verhuizen (positief voor de woningmarkt) dan wanneer er sprake is van een restschuld. Dit kan resulteren in een hogere arbeidsmobiliteit en wellicht hogere verdiensten. Meer inkomen kan ingezet worden om meer pensioen op te bouwen. Het zijn de gevolgen (zachte factoren) die positief kunnen zijn voor de deelnemer. Beperkingen: Sparen via een pensioenfonds heeft het voordeel dat er belegd wordt in een gediversifieerde portefeuille. Vermogensopbouw in de eigen woning betreft het spreekwoordelijke ‘alle eieren in één mandje’(het specifieke risico is groot). Risico bij keuzevrijheid in de vermogensopbouw is dat het kan leiden tot meer consumptie (bijv. duurder gaan wonen). Maatregelen en regelgeving kunnen dit risico afdekken en pensioenopbouw verplichten. Voorbeelden van maatregelen zijn dat de bespaarde rente op woonlasten verplicht moeten worden toegevoegd aan de pensioenpot. Of dat na aflossing van
Page 40 of 64
de eigen woning weer vermogen moet worden ingelegd in een pensioenfonds. Dit idee kan dan niet verkocht worden als ‘goedkoper wonen’ omdat het voordeel gespaard moet worden. Veranderingen in leencapaciteit hebben vrijwel altijd 1-op-1 reactie op de woningprijzen. Het inzetten van pensioengeld voor de eigen woning zal waarschijnlijk ook effect hebben op de prijs en de vraag naar woningen. Dit risico kan beperkt worden door de Loan to Income (LTI) gelijk te houden. Bijvoorbeeld niet aflossen tot 100% maar tot 80%. Dit verruimt de bestedingsmogelijkheden zonder dat dit de huizenprijzen hoeft te beïnvloeden (de LTI’s blijven hetzelfde). Er zijn instrumenten waarmee het prijseffect gemitigeerd kan worden. Door het creëren van nieuw woningaanbod ontstaat pas een markt/prijs evenwicht. Om het vermogen voor de deelnemer op diens verzoek vrij te spelen moet het pensioenfonds assets verkopen. Dit moet geleidelijk plaatsvinden om marktverstoring en waardedaling van de assets te voorkomen. De doelgroep die deze oplossing het hardst nodig heeft, heeft het minst gespaard. Vraag is hoe het consumptieniveau gedurende het leven ongeveer op hetzelfde niveau kan blijven. Jongeren hebben momenteel een tweetal problemen: de hypotheek staat onder water en ze krijgen later te weinig pensioen. De oplossing moet niet zijn dat enkel het etiket van het probleem verandert (door van zichzelf te lenen blijft de jongere immers ‘onder water staan’). Het probleem van nu kleiner maken maakt het probleem van de toekomst groter tenzij er een zeer strikte waarborging in de uitvoering van deze oplossing wordt opgenomen.
4.3.5 Verzilveren van de eigen woning De vraag bij deze oplossingsrichting is of deze wel thuishoort in het rijtje oplossingsrichtingen omdat deze een ander doel dient dan het verbeteren van de woningmarkt. Het doel van het verzilveren van de eigen woning is vermogen vrijspelen ten behoeve van consumptie. Mogelijkheden (kansen): Voor de oplossing: ‘met pensioenvermogen de eigen woning aflossen’ dient het verzilveren van de eigen woning ook goed geregeld te zijn. Een life- cycle benadering is nodig. Nederland onderscheidt zich door een riant pensioensysteem en daardoor minder vermogen in de eigen woning. In landen waar men voornamelijk spaart in de eigen woning is de interesse voor verzilverproducten groter. Wanneer men te maken krijgt met stijgende zorgkosten en/of ziekte naar aanleiding van ouderdom zijn er weinig andere mogelijkheden dan het benodigde vermogen uit de eigen woning te halen. Een tweede hypotheek (een zogenoemde opeethypotheek) rukt in dergelijke landen daarom snel op. Bovendien is de woning sneller afgelost en zit er meer vermogen in de eigen woning. In welvarendere landen worden verzilverproducten gebruikt als een aanvulling op het inkomen (luxe product). Uit onderzoek blijkt dat ouderen meer moeite hebben met schulden maken dan jongeren. Jongeren zijn minder emotioneel over het vermogen in de eigen woning en zijn zakelijker in financiële planning. Voor de jongere generaties bieden verzilverproducten mogelijkheden mits er goede infrastructuur, keurmerken en goede voorlichtingen zijn voor dergelijke producten. Beperkingen: Langleven risico’s en beleggingsrisico’s zijn duur om te verzekeren. Wanneer het verzilveren wordt gezien als pensioenaanvulling is het onverantwoord om deze risico’s niet af te dekken. Page 41 of 64
Momenteel is het verzilveren van de eigen woning financieel gezien geen interessante optie. De oorzaak ligt in de huidige financiële markten, de swoprente is laag en daarmee het gat tussen de beleggingsrisico’s groot. Bij een hogere rente is dat wellicht anders. Het tegenovergestelde geldt ook voor de optie pensioenvermogen inzetten voor het aflossen van de woning. Ondanks dat verzilverproducten (omkeer/opeethypotheken) al enige tijd besproken worden komen deze moeizaam van de grond. Uit verschillend onderzoek blijkt dat men pas in het uiterste geval de woning wil aanspreken. Dit is verschillend per cultuur omdat de hang naar eigen woningbezit cultureel bepaalt is. In landen waar pensioenen en verzekeringen beperkt zijn geregeld en de welvaart lager ligt, is het hebben van een eigen woning van groot belang. Landen met een grote huursector worden gekenmerkt door een lagere hang naar eigen woningbezit.
4.3.6 Bouwsparen Bouwsparen is enkel een manier om een aanbetaling te organiseren voor de aanschaf van een eerste woning (lagere LTV). Komt dit uit de pensioenpot dan is de parallel met de oplossingsrichting uit paragraaf 4.3.4 gelegd en gelden tevens dezelfde bezwaren. Mogelijkheden (kansen): De discussie voor een lagere LTV wordt in Nederland volop gevoerd. Mocht de LTV bijgesteld worden richting 80% dan moet er een vorm van bouwsparen komen, een soort ‘Zilvervloot’. Beperkingen: Aangepaste hypotheekregels voor een hypotheek bij het pensioenfonds (bijv. een LTV van 80%) veranderen weinig aan het tegen gaan van meer consumptie. Bij verhuizen is meer vermogen opgebouwd in de eigen woning wat waarschijnlijk resulteert in duurder gaan wonen. Een lagere LTV eis maakt hypotheekverstrekking minder risicovol. De vraag is echter of dit een interessante oplossing is. Wanneer mensen meer moeten sparen voor de aankoop van een eigen woning dan is het gevolg dat ze pas op latere leeftijd een woning kunnen kopen. Dit sluit niet aan bij een ideale life- cycle planning en is daarmee niet doelmatig te noemen.
4.4
Alternatieven
In de interviews zijn verschillende alternatieven genoemd voor de voorgaande oplossingsrichtingen.
4.4.1 Life- cycle benadering In alle interviews met de experts is het woord ‘life- cycle benadering’ gevallen. Het is van belang dat vermogensopbouw plaatsvindt wanneer het in de desbetreffende levensfase past. Bij de start van het werkzame leven kan vaak gespaard worden, opgevolgd door een tijd van ontsparen (het krijgen van kinderen), dan weer een tijd van sparen en bij de pensioengerechtigde leeftijd ontsparen. In het huidige systeem is dat niet goed georganiseerd en dat is te wijten aan de wijze waarop pensioen- en woningfinanciering georganiseerd is. De financiële planning moet op een verstandigere en effectievere manier georganiseerd worden. In het belang van de consument en economie lijkt het combineren van de spaarpotten pensioen en eigenwoningbezit (twee vergelijkbare systemen die min of meer hetzelfde doel beogen) niet meer dan logisch.
Page 42 of 64
Mogelijkheden (kansen): Met het betalen van pensioenpremie en de nieuwe hypotheekregels wordt aan jonge huishoudens gevraagd om aan het begin van het leven veel te sparen terwijl de behoefte van deze doelgroep vaak ontsparen is. De vermogensopbouw verloopt niet conform de behoefte van de deelnemer. Pensioenfondsen hebben de taak om de pensioenvoorziening van hun deelnemer te organiseren en kunnen deelnemers faciliteren bij een egale spreiding van vermogensopbouw. In het verleden is Nederland doorgeschoten met een te hoge leencapaciteit. De huidige plannen lijken door te slaan in tegenovergestelde richting (80% LTV). Bij een gemiddelde woningwaarde betekent dit ongeveer € 50.000,- eigen vermogen. Dit lijkt niet haalbaar en sluit niet aan bij de gewenste life- cycle benadering (asset based welfare). In de interviews is het meerdere keren ondoelmatig genoemd om én te sparen via de eigen woning en in een pensioenfonds. Zoveel sparen is slecht voor de macro economie. Door enkele experts werd gesteld dat ouderen het nergens zo goed hebben als in Nederland en dat dit ten koste gaat van het bestedingsniveau in andere levensfases. Er moet meer aandacht komen voor het feit dat woonlasten (hypotheek) nominale lasten zijn en de lasten daarmee worden uitgehold naar mate men ouder wordt. Het aandeel koopwoningen ten opzichte van huurwoningen neemt toe (het eigen woningbezit is 60%). De overheid stimuleert al jaren het eigen woningbezit en met de huidige ontwikkelingen in de huurmarkt is het aannemelijk dat dit verder zal stijgen (huurverhogingen, verhuurdersheffing etc.). Een goed en degelijk pensioenstelsel is met name van belang wanneer de huursector groot is en mensen een mogelijkheid geboden moet worden om pensioen op te bouwen. Beperkingen: Ouderen hebben lang kunnen sparen en hebben voldoende en starters zijn juist de groep die geld nodig hebben. Dit is een altijd aanwezig probleem dat moeilijk is op te lossen. Het verspreiden van sparen over het leven kan uitgewerkt worden door pas pensioenpremie te gaan betalen wanneer de woonlasten zijn gedaald. Per saldo maakt dit echter alleen de allocatie van het spaarvermogen anders. Nadeel is dat men dan vermogen mist door de ‘value of money’. De beste oplossing zou zijn om dat gat in één keer in te lossen met vermogen dat in de eigen woning zit. Hierin schuilt het risico van deze oplossingsrichting; wat als de woningwaarde gedaald is (harder dan wanneer er premie aan een pensioenfonds was voldaan)? Feitelijk moet de premie voor jongeren naar beneden. Theoretisch gezien maakt het niet uit hoe je het over het leven indeelt, wel kunnen de lasten over het leven vereffend worden. Of men accepteert het later minder goed te hebben dan wanneer men pensioen opbouwt. De groep huurders en mensen die geen pensioen opbouwen door werk (bijvoorbeeld ZZP’ers) zijn kwetsbaar bij dit soort initiatieven. Gevolg is een groep met geen of een slecht pensioen.
4.4.2 Keuze in vermogensopbouw ten behoeve van de oude dag Deze mogelijkheid hangt nauw samen met de ’life- cycle’ benadering. Internationaal gezien worden er verschillende keuzes gemaakt met betrekking tot vermogensopbouw voor de oude dag (‘asset based welfare’ bijvoorbeeld Nieuw Zeeland en Australië hebben wat mindere pensioensystemen maar bevorderen het eigen woningbezit). Pensioenpremie of eigen woningbezit. Nederland kent in feite een dubbel spaarsysteem: een goed pensioenstelsel en tegelijkertijd worden de risico’s in het eigen woningbezit beperkt (meer aflossen). De Nederlandse spaarquote behoort tot de hoogste ter Page 43 of 64
wereld. De kern van de vraag (zuivere analyse van het vraagstuk) is, wat is de beste pensioenopbouw, gelet op het eindvermogen dat een deelnemer wil hebben (vanuit rendement en waarborgen geredeneerd)? En hoeveel pensioen is benodigd wanneer de woning is afbetaalt? De vraag of het raadzaam is om de deelnemer keuzemogelijkheden te geven wordt verschillend beantwoord. Wel werd unaniem aangegeven dat wanneer dit gebeurt er maatregelen getroffen moeten worden om mensen te beschermen tegen te weinig sparen. Mogelijkheden (kansen): De discussie is of er in Nederland teveel gespaard wordt. Het opbouwen van pensioen of het opbouwen van vermogen in de eigen woning zijn twee vergelijkbare activiteiten (dubbel spaarsysteem). Of men maandelijks een pensioenbedrag gestort krijgt of geen/lage woonlasten heeft omdat de woning is afgelost komt in principe op hetzelfde neer. Zowel in het pensioenfonds als in de eigen woning zit het vermogen vast (het is verplicht om de overwaarde mee te nemen in de financiering van een volgende woning). Per saldo maakt het niet uit hoe en waar men spaart gedurende het leven. Alleen de risico’s lijken verschillend. Een eigen woning betreft altijd een eenzijdige portefeuilleopbouw van het eigen vermogen of het nu in de plaats van pensioenpremie betalen is of niet. De diversificatie wordt niet kleiner of groter, het komt alleen ten laste van het pensioen. De keuze is van begin af aan zoveel mogelijk diversificatie, of gegeven het feit dat men toch al een woning heeft, van begin af aan aflossen en pas daarna diversificatie na streven. Men kan met minder pensioen af wanneer men eerst een schuld en vermogen opbouwt voor de eigen woning en pas daarna pensioen omdat er dan geen of minder woonlasten zijn. Beperkingen: Verschillende experts vinden keuzemogelijkheden in vermogensopbouw onverantwoord. Van belang is de vraag: welke waarborgen zijn er dat een persoon die met pensioen gaat hetzelfde doelvermogen heeft als wanneer hij/zij het (deels) in de eigen woning had gestopt? Volgens enkelen geeft opbouw in een pensioenfonds een rendement dat niet behaalt wordt bij belegging in de eigen woning. In tegenstelling tot de gespreide beleggingsportefeuille van een pensioenfonds is de eigen woning als pensioenvoorziening het spreekwoordelijke “alle eieren in één mandje” (het specifieke risico is groot). Fysieke ouderdomsklachten kunnen leiden tot gedwongen verkoop in een slechte vastgoedmarkt. Een risico van de woning als pensioenvoorziening is de onzekerheid over de toekomstige woningwaarde. Wanneer de woning is afgelost neemt dit risico af. Om deze reden is het aan te raden om de verschillende manieren van vermogensopbouw te hanteren. Wat is het potentiële rendement van een woning (rekeninghoudend met oppertunity costs)? Momenteel is deze hoog. De perceptie van mensen is vaak dat het rendement op de woning hoger is dan het rendement van het pensioenfonds. Het rendement op woningen moet ook hoger zijn dan op pensioenpremie want vanwege het gebrek aan diversificatie (hoger risico). Een keuze in vermogensopbouw zonder voorwaarden leidt alleen maar tot meer consumptie. Aandachtspunt is een pensioenvoorziening voor de groep mensen zonder eigen woning.
Page 44 of 64
4.4.3 De sociale huurmarkt & pensioenfondsen Door de splitsing in het woningcorporatiebezit, DAEB en niet DAEB bezit, zijn er mogelijkheden voor pensioenfondsen voor het overnemen van het niet DAEB bezit. Corporaties kunnen zich dan focussen op hun core business. In de praktijk lijkt dit nog moeizaam van de grond te komen. Corporaties willen het goede bezit niet kwijt en pensioenfondsen vinden het overige bezit niet interessant. Deze oplossingsrichting sluit niet aan op de doelstelling van dit onderzoek. In de interviews kwam nog de mogelijkheid (kans) naar voren van meer investeren in huurwoningen voor de deelnemer. Deelnemers die op hun oude dag een woning kunnen huren (bijv. zorgcomplexen) in eigendom van het pensioenfonds. Ouderen blijven nu vaak in hun woning bij gebrek aan aantrekkelijke huurwoningen (te duur en te weinig aanbod). Bovendien is het voor ouderen moeilijker om in een grote woning te blijven als gevolg van de nieuwe Wmo (minder vergoedingen).
4.4.4 Huur met mogelijkheid tot inleg vermogen Een alternatief genoemd in de interviews is het huren van een woning waarbij het mogelijk is om vermogen (bijvoorbeeld uit de verkoop van de eigen woning) in te brengen om zo een lagere huur te realiseren. Vooraf dient een rendement afgesproken te worden over het ingebrachte vermogen. Veel mensen vinden de huren in de vrije huursector te hoog. Deze mogelijkheid kan inspelen op de behoefte van ouderen om te huren (geen verantwoordelijkheid voor onderhoud etc.). Een pensioenfonds kan er voor zorgen dat er niet alleen geld is voor de oude dag maar ook een woonvoorziening. Een (tegenovergestelde) variant hierop kan zijn dat mensen in hun eigen woning blijven wonen. Nadelen hiervan voor een pensioenfonds zijn gespreid woningbezit, de woning als onderpand en het vaststellen van de waardering van de woning.
4.4.5 Financiering van Corporaties Vanwege nieuwe regelgeving en minder waarborgen is de financiering van corporaties verslechterd. Ten opzichte van commerciële huur is de inkomstenstroom afkomstig van sociale huur minder risicovol (ook een lager rendement). Vanwege de inflatiecomponent op de huren kan een aantrekkelijker rendement worden behaalt dan op staatsobligaties. Dit kan een interessant product voor pensioenfondsen zijn. Niet als vastgoedinvestering maar als een soort obligatie al dan niet met een garantie van de overheid of een waarborginstantie. Een andere mogelijkheid voor pensioenfondsen zou zijn om de grond onder sociale huurwoningen te kopen (eventueel met een terugkoopverplichting voor de woningcorporatie). Dit kan eveneens een inflatie gerelateerd beleggingsproduct zijn.
4.4.6 Leeftijdsolidariteit In een van de interviews kwam het onderwerp leeftijdsolidariteit voor wat betreft de woningmarkt ter sprake. Gesteld werd dat het oneerlijk is dat voorgaande generaties rijk zijn geworden met de aankoop van een woning in de jaren ’50 en verkoop aan volgende generaties. Argument hiervoor is dat de hoge verkoopprijzen voort gekomen zijn uit politieke keuzes. Waaronder te weinig woningbouw met als gevolg een enorme druk op de woningmarkt. De rijkdom die hiermee vergaard is mogelijk gemaakt door politieke keuzes en de vraag is of die overwaarde niet belast zou moeten worden voor mensen die daarvan profiteren? Jongeren betalen in feite het luxe leven van de oudere generatie (zij gaan immers grote woningschulden aan). Afhankelijk van het antwoord daarop kan men stellen dat dit meer in balans moet komen. Bijvoorbeeld door mensen met een overwaarde meer pensioenpremie te laten betalen of minder pensioen te laten ontvangen om de lasten van Page 45 of 64
jongeren daarmee te verlichten. Op macroniveau moet alles in evenwicht zijn, als de een rijk is komt dat omdat de ander betaalt. De woningmarkt kent daarmee een impliciete subsidie van jong naar oud. Deze situatie is voortgekomen uit het gekozen beleid: schaarste creëren inde woningmarkt met als gevolg stijgende prijzen. Het betreft een politieke keuze om op partijen te stemmen die de hypotheekrente in stand houden en te weinig hebben bijgebouwd. Een interessant onderwerp voor nader onderzoek (de totale lasten, het totale vermogen en de verdeling daarvan). Tevens de vraag welke rol pensioenfondsen en overheid hierin kunnen spelen?
Page 46 of 64
4.5
Tabel Overeenkomsten & Verschillen interviews
Besproken Topics Noodzaak inzet van pensioenvermogen voor de woningmarkt
Overeenkomsten interviews De achterliggende gedachte vinden de experts begrijpelijk: het oplossen van de problemen op de woningmarkt en aan het begin van het leven zoveel lenen voor de aankoop van een woning maar tegelijkertijd sparen voor het pensioen lijkt niet ideaal.
Verschillen interviews Onder de experts bevinden zich zowel voor- als tegenstanders voor de inzet van pensioenvermogen voor de woningmarkt. “Het is onverantwoord, zeker zonder verdere maatregelen.” (Interview Prof. dr. J.B.S. (Johan) Conijn, d.d. 27 juni 2014).
Relatie tussen pensioen en eigen woning
Pensioenopbouw en eigen woningbezit zijn beide spaarvoorzieningen voor de oude dag. Doorgaans is er in een land een voorkeur te zien voor een van beide. Nederland zet in op beide: een riant pensioenstelsel en bevorderen van het aflossen van de eigen woning. De Nederlandse balans kenmerkt zich enerzijds door een hoge hypotheekschuld en anderzijds door grote pensioentegoeden. Het ontstaan van het deposito financieringsgat heeft als oorzaak dat Nederland spaart via de pensioenfondsen en niet via de bank. Alle experts onderkenden de trend van individualisering en de verwachting dat dit ook zijn invloed zal hebben op het pensioenstelsel. Individualisering ligt deels ten grondslag aan de ideeën van onderhavig onderzoek.
Verschillend was of de experts uitgesproken van mening waren dat deze twee onderwerpen gecombineerd moeten worden. “Dus het gaat om een life- cycle theorie, dat moet op een verstandige en effectieve manier georganiseerd worden. Automatisch kom je dan uit bij pensioenen en eigen woningbezit. Dat zijn je beide spaarpotten en dat combineren lijkt mij niet meer dan logisch.” “Nogmaals de twee markten zijn volstrekt van elkaar gescheiden en dat is raar.” (Interview prof. dr. P.J. (Peter) Boelhouwer, d.d. 8 augustus 2014).
Trend van individualisering
“…ik zie voldoende mogelijkheden om deze werelden naast elkaar te leggen. Daar ben ik van overtuigd.” (Interview prof. dr. A.L. (Lans) Bovenberg, d.d. 4 september 2014). Wel geeft de heer Bovenberg aan dat de doelstellingen om deze twee werelden naast elkaar te leggen heel divers zijn (macro en micro economische doelstellingen). Voor iedere doelstelling kunnen onderzoeken uitgevoerd worden en is het antwoord op de vraag tot noodzaak anders.
“Het is dus niet a priori dat je moet zeggen dat die twee, pensioenvermogen en eigen woning, bij elkaar gebracht moeten worden. Maar het is wel zichtbaar waarom we in deze situatie zitten. Je hebt relatief losse regels voor hypotheken, anderzijds veel pensioenbesparingen en banken die naar de internationale kapitaalmarkten moeten. Dat kan instabiliteit van de economie met zich mee brengen. Je moet je echter afvragen of dit een probleem is dat pensioenfondsen moeten oplossen?” (Interview prof. dr. R.M.W.J. (Roel) Beetsma, d.d. 9 juli 2014). De experts waren het niet eens over de vraag of deze trend van invloed moet zijn op het pensioenstelsel en de inzet van pensioenvermogen voor de woningmarkt. “En zoals je terecht zegt het pensioen kost veel geld, een eigen woning ook, dus als je bestaansrecht hebt en er toch bent, moet je meebewegen met de maatschappij. En de maatschappij is er één van minder collectiviteit, minder welvaartstaat, meer voor jezelf zorgen en minder subsidies in de woningmarkt- het wordt moeilijker een huis te kopen. Dus sluit als pensioenfonds aan bij de behoeften in de maatschappij.”(Interview mw. prof. dr. ir. M.G. (Marja) Elsinga, d.d. 10 juli 2014). “Nee, ik ben er wat minder van overtuigd dat dit een dwingende factor zou zijn. Ik denk dat de meeste mensen in Nederland vooralsnog wel blij zijn dat ze zich niet bezig hoeven te houden met financiële planning. Uit onderzoek blijkt dat weinig mensen behoefte hebben aan keuzevrijheid voor pensioeninleg. Ze vinden wel prettig hoe het nu geregeld wordt. Ik denk dat de sterkste factor toch de veranderende regels zijn voor de hypotheekrenteaftrek en de restschuld problematiek.” (Interview prof. dr. A.L. (Lans) Bovenberg, d.d. 4 september 2014).
Indirecte en directe investeringen van pensioenfondsen in de hypotheekmarkt
De hoge hypotheekschuld in Nederland maakt de economie instabiel. Een macro economisch probleem is het gevolg: een depositofinancieringsgat voor de banken. Pensioenfondsen kunnen dit probleem kleiner maken door (meer) te investeren in hypotheken. Zowel indirect als direct zijn er investeringsmogelijkheden voor pensioenfondsen. Direct kunnen de opbrengsten hoger zijn. Hiertegenover staat dat het direct verstrekken van hypotheken managementintensief is en kennis opgebouwd zal moeten worden.
Pensioenbesparing als aflossing
De eigen woning kan gezien worden als een alternatief op het sparen via een pensioenfonds. Het betreft dan echter wel een eenzijdig gespreide beleggingsportefeuille ten opzichte van een pensioenfondsbeleggingsportefeuille.
“Maar het past helemaal in de maatschappelijke ontwikkeling, meer zelfbeschikking en emancipatie, dat is helder. Ik denk wel dat je mensen moet beschermen. … Maar de huidige institutionele situatie maakt dat heel lastig is, en dat er geen prikkels zijn om dit te organiseren.” (Interview prof. dr. P.J. (Peter) Boelhouwer, d.d. 8 augustus 2014). “De pensioenfondsen investeren het geld in het buitenland en de banken moeten vervolgens naar het buitenland om geld op te halen. In een ideaal werkende/ efficiënte markt zou dit niet nodig moeten zijn en zouden ze elkaar moeten kunnen vinden.” “Het gat wat er is tussen financieringen en besparingen, is met name te dichten met hypotheken.” “Belangrijk uitgangspunt is echter wel dat pensioenfondsen er niet zijn om het bankenprobleem op te lossen.” (Interview Prof. dr. J.B.S. (Johan) Conijn, d.d. 27 juni 2014). “Het overnemen van hypotheken van banken (helpen van banken) zou er in ieder geval voor kunnen zorgen dat er weer meer krediet verstrekt wordt en dat zou van positieve invloed zijn op de woningmarkt. ….. Ik zie meer heil in het plan dat pensioenfondsen op grotere schaal wat gaan doen met hypotheken. Omdat dit tot efficiencyvoordelen kan leiden voor de hypotheekmarkt. Maar inderdaad minder voor de deelnemer, jij doelt op een nieuw product, maar dat zie ik niet snel gebeuren.” (Interview ir. A.M. (Alex) Van de Minne, d.d. 3 juli 2014). “Dat (red.: oplossen financieringsprobleem banken) vind ik geen valide argument. Hypotheken moeten dan gewoon een goede belegging zijn voor pensioenfondsen en daarmee de hypotheekmarkt verbeteren. Ik vind dat een oneigenlijke motivatie in het kader van deze discussie. Je moet het niet doen in het kader van eigen woningbezit, pensioenvoorziening of dat soort dingen.”(citaat interview prof. dr. P.J. (Peter) Boelhouwer, d.d. 8 augustus 2014). “Ik zie het dus meer als een kans voor pensioenfondsen om een goed rendement te maken op een redelijk veilige belegging (hypotheken zijn redelijk veilig) in plaats van het oplossen van het bankwezenprobleem.” (Interview prof. dr. A.L. (Lans) Bovenberg, d.d. 4 september 2014). De meningen over het al niet inzetten van pensioen voor het aflossen van de ‘onder water staande- hypotheek’ liepen uiteen. “Het probleem van nu kleiner maken maakt het probleem van de toekomst groter. Tenzij je hele strikte waarborging inbouwt. Je zou fictief een pensioen BV moeten hebben naast een particulier. Uit die BV kan hij/ zij vermogen halen om een lening af te lossen. Maar per saldo verandert er niets en mensen moeten die illusie ook niet krijgen. Dat is wel wat er nu met die ideeën gebeurt.”(Interview Prof. dr. J.B.S. (Johan) Conijn, d.d. 27 juni 2014). “Daar zit wat in, maar het grote probleem is dat ze dan later gewoon een kleiner pensioen hebben. Gecombineerd met het gegeven dat mensen weinig idee hebben van hoe het werkt en een korte termijn visie hebben, is dit een groot risico.” “Het andere is dat als je zoiets doet (mensen de gelegenheid geven om de
pensioenpot in te zetten) dan moet dit voor een pensioenfonds heel geleidelijk gaan gebeuren. Je wil niet dat een pensioenfonds een heleboel assets moet gaan verkopen om het uit te keren vermogen vrij te kunnen spelen.” (Interview prof. dr. R.M.W.J. (Roel) Beetsma, d.d. 9 juli 2014). “…. het is wel een mogelijkheid maar het is niet dat schuld verdwijnt (de schuld zit alleen elders). Het lijkt mooier dan dat het daadwerkelijk is, vraag is of je dat moet willen? Gek genoeg zie ik er wel wat in, omdat het mensen op de korte termijn kan helpen. Het versterkt bijvoorbeeld de arbeidsmobiliteit (je zit minder vast aan je huis en bent dus mobieler). Het zijn de zachte factoren die ten goede komen aan de consument.” (Interview ir. A.M. (Alex) Van de Minne, d.d. 3 juli 2014). “De criteria voor hypotheken zijn aangescherpt en mensen krijgen minder makkelijk een eigen huis/hypotheek. Je moet eigen vermogen meenemen. Als je dan toch pensioenvermogen hebt opgebouwd, is het niet onlogisch om dat te gebruiken”(Interview mw. prof. dr. ir. M.G. (Marja) Elsinga, d.d. 10 juli 2014).
Bouwsparen
Bouwsparen is de drempel om toe te treden op de koopwoningenmarkt. Komt dit uit de pensioenpot dan is de parallel met voorgaande oplossingsrichting gelegd.
Alternatief op bovenstaande oplossingsrichtinge n ‘Lifecycle benadering’
Alle experts gaven in de interviews aan dat de huidige manier van vermogensopbouw niet aansluit bij de ideale life- cycle. Het niveau van consumptie en vermogensopbouw zou op een egalere manier over het leven verspreid kunnen worden. Automatisch gaat dit dan over de onderwerpen pensioen en woningfinanciering.
“Er zijn regelingen mogelijk: lenen tegen pensioen of pensioen als onderpand gebruiken.” “Het probleem van de woningmarkt, dat mensen niet kunnen verhuizen vanwege een restschuld, is wel opgelost.” (Interview prof. dr. A.L. (Lans) Bovenberg, d.d. 4 september 2014). Over bouwsparen zijn maar een beperkt aantal opmerkingen gemaakt. “De commissie Wijffels heeft dit ook niet voor niets aanbevolen (LTV meer conform internationale norm: 80%). Het lijkt me dat we daar uiteindelijk terecht moeten komen. Voor het toekomstige ontwerp van het pensioenstelsel is het goed om daar alvast rekening mee te houden. Dat je mensen in staat stelt om aan het begin van hun carrière te sparen voor hun eigen woning.” “We zouden veel meer naar een soort bouwsparen toe moeten, wat mijn betreft via het pensioen.”(Interview prof. dr. A.L. (Lans) Bovenberg, d.d. 4 september 2014). “… woonlasten van die annuïteit zijn nu veel sterker dan in de toekomst. Dit komt door de inflatie en het vooruitgaan in salaris omdat je carrière maakt. Dit zou wel een motivatie kunnen zijn voor dit idee. Maar dan zou je mensen eigenlijk moeten dwingen om op latere leeftijd voldoende voor hun pensioen te gaan sparen.” (Interview prof. dr. R.M.W.J. (Roel) Beetsma, d.d. 9 juli 2014). “Dus denk vooral na over die life- cycle theorie. Verlies dat niet uit het oog en ik denk dat het goed is dat pensioenfondsen dit ook doen. Meer denken vanuit een heel leven dan alleen vanuit de uitbetaling.” (Interview ir. A.M. (Alex) Van de Minne, d.d. 3 juli 2014). “Een heel goed pensioenstelsel maar we zijn ook de risico’s aan het beperken in de eigen woning (aflossingsvrije hypotheken eruit). In feite gaan we dubbel sparen. Als je kijkt naar de spaarquote, internationaal gezien behoort die tot de hoogste ter wereld. Ik vind dat je je af moet vragen of dat doelmatig is.” “Ik ben er niet voor om je hele pensioen daarvoor in te zetten, maar een deel zou moeten kunnen. Je moet het niet te gek maken. Maar je zou kunnen zorgen dat door de tijd heen je uitgaven wat meer gespreid worden (praktischer). Belangrijkste is dat we dingen niet dubbel doen. Want pensioenen en eigen woning bezit is natuurlijk toch hetzelfde.”(Interview prof. dr. P.J. (Peter) Boelhouwer, d.d. 8 augustus 2014). “Een pensioenfonds kan inderdaad helpen bij een betere verdeling van die lasten.” (Interview mw. prof. dr. ir. M.G. (Marja) Elsinga, d.d. 10 juli 2014).
Keuze in Vermogensopbou w t.b.v. de oude dag
Ondanks dat de experts het niet eens waren over de vraag of keuzevrijheid in vermogensopbouw wenselijk is noemden de experts wel veelal dezelfde uitgangspunten voor de opbouw van de oudedagvoorziening. Mensen moeten beschermd worden tegen niet sparen en het maken van irrationele keuzes. Zeker voor mensen zonder eigen woning moet er de mogelijkheid zijn om een goed pensioen te kunnen opbouwen. De eigen woning betreft altijd een weinig gediversifieerde belegging. Daarnaast moeten er maatregelen getroffen worden om tegen te gaan dat een oplossingsrichting enkel toename van consumptie tot gevolg heeft.
“Maar ik denk wel dat de verplichte besparingen in bepaalde tijden van het leven wat te hoog liggen. Voor huurders is dit natuurlijk minder het geval. Dat is ook een van de problemen: ons pensioenstelsel is gebaseerd op een soort gemiddelde terwijl zeker met de komst van de nieuwe hypotheekregels er veel verschillen zijn tussen huurders en kopers qua besparingen/ vermogen.” (Interview prof. dr. A.L. (Lans) Bovenberg, d.d. 4 september 2014). “Gevaarlijke oplossing om deelnemers keuze te geven om te sparen in de eigen woning of opbouw via een pensioenfonds. Uiteindelijk gaat het om, de waarborgen dat bij het pensioen hetzelfde doelvermogen beschikbaar is als wanneer hij/ zij het in een pensioenfonds had gestopt. Twee bezwaren zijn er: te weinig rendement en een heel zwaar specifiek risico.” (Citaat interview Prof. dr. J.B.S. (Johan) Conijn d.d. 27 juni 2014). “Risico is dat de vrijheid van eerst vermogen opbouwen (red. in de woning) en daarna pensioen, zal leiden tot meer consumptie/ duurder gaan wonen. Daar zou je niets mee opschieten en komt niet ten goede aan het doel: een beter functionerende woningmarkt.” (Citaat interview Prof. dr. J.B.S. (Johan) Conijn d.d. 27 juni 2014). “Maar dan is de vraag: waarom doen we dit eigenlijk? Je schaft de pensioenpremie af, deelnemers gaan dan geld gebruiken voor de financiering van de eigen woning, dan is er een vrijval en dat geld ga je vervolgens gebruiken voor weer pensioenbesparingen.”(Interview prof. dr. R.M.W.J. (Roel) Beetsma, d.d. 9 juli 2014). “Nogmaals over een leven bezien maakt het niet uit waar je spaart. Wel in risico’s, de woningwaarde is nogal gedaald de laatste jaren. Maar ja, pensioenfondsen keren ook steeds minder uit.” (Interview ir. A.M. (Alex) Van de Minne, d.d. 3 juli 2014). “Ja, daar ben ik een groot voorstander van. Alleen is dat in het huidige pensioensysteem niet zo goed mogelijk vanwege de hoeveelheid solidariteit in het pensioensysteem.” “...dan is dus het verschil op de pensioendatum: woonlasten of geen woonlasten meer. Dat is het verschil, in die zin lood om oud ijzer. In het ene geval is er sprake van een hogere pensioenuitkering maar ook hoge woonlasten. In het andere geval is sprake van een lage pensioenuitkering maar ook lagere woonlasten.” (Interview prof. dr. A.L. (Lans) Bovenberg, d.d. 4 september 2014).
Page 48 of 64
4.6
Conclusie
De experts zijn allen van mening dat het huidige financieringssysteem een van de oorzaken is van het niet optimaal functioneren van de woningmarkt en dat dit een risico is voor de stabiliteit van de economie. De noodzaak en wenselijkheid om pensioenvermogen in te zetten voor de (koop) woningmarkt wordt verschillend beoordeeld. Dat er mogelijkheden zijn vindt men evident evenals het standpunt dat individuele keuzemogelijkheden in het pensioenstelsel aansluiten op de maatschappelijke trend van individualisering. Randvoorwaarden voor het inzetten van pensioenvermogen voor de woningmarkt zijn het behalen van een marktconform rendement en voorkomen dat mensen niet sparen en niet-rationele keuzes maken. Zowel indirect als direct zijn er mogelijkheden voor pensioenfondsinvesteringen in de hypotheekmarkt. Pas op de langere termijn kan dit indirect voordelen bieden aan de consument. Uit de interviews is gebleken dat het geen valide argument is om pensioenfondsen hypotheken te laten verstrekken voor een beter functionerende woningmarkt en dat deze oplossingsrichting daarmee niet tegemoet komt aan de doelstelling van dit onderzoek. Alle experts onderkennen dat Nederland een dubbel spaarsysteem heeft: een riant pensioenstelsel en bevordering van het eigen woningbezit. Een aantal experts waren voorstander van de oplossing om het reeds opgebouwde pensioenvermogen in te zetten voor het aflossen van de eigen woning: Een lagere LTV bij de aankoop van een woning en dus een lager risico. Deze oplossing komt mensen tegemoet die met de hypotheek onder water staan. Ook structureel kan een afspraak gemaakt worden dat pensioenopbouw ingezet mag worden als hypotheekaflossing (oftewel geen pensioenopbouw maar woonlastenverlaging). Dit kan leiden tot hogere arbeidsmobiliteit en verdiensten (omdat verhuizen makkelijker wordt). Tegenstanders noemden de volgende beperkingen van deze oplossingsrichting: De woning is een slecht gediversifieerde beleggingsportefeuille t.o.v. een pensioenfonds. Veranderingen in leencapaciteit hebben vrijwel altijd effect op de vraag en prijs naar woningen. Dit risico kan beperkt worden door de Loan to Income (LTI) gelijk te houden. Het risico op enkel meer consumptie. Maatregelen moeten pensioenopbouw verplichten. Pensioenfondsen moeten assets verkopen om het vermogen van de deelnemer op diens verzoek vrij te spelen. Om marktverstoring en waardedaling te voorkomen moet dit geleidelijk gebeuren. Aandachtspunt is dat niet enkel het etiket van het probleem verandert. Door van zichzelf te lenen blijft men immers ‘onder water staan’. Het doel van de oplossingsrichting ‘Verzilveren eigen woning’ is vermogen vrijspelen ten behoeve van consumptie en hoort daarom toch niet thuis in het rijtje oplossingsrichtingen. Voor bovenstaande oplossing dient het verzilveren van de eigen woning wel geregeld te zijn. De discussie voor een lagere LTV wordt in Nederland gevoerd. Wanneer de LTV bijgesteld wordt richting 80% dan moet er een vorm van bouwsparen komen. Komt dit uit de pensioenpot dan is de parallel met bovenstaande oplossingsrichting gelegd en gelden tevens dezelfde bezwaren. In de interviews met de experts zijn alternatieven genoemd voor de eerder besproken oplossingsrichtingen. In ieder interview is de ‘life- cycle benadering’ genoemd. Het is van belang dat
vermogensopbouw plaatsvindt wanneer het in de desbetreffende levensfase past. In het huidige systeem is dat niet goed georganiseerd en dat is te wijten aan de wijze waarop pensioen- en woningfinanciering georganiseerd zijn. In het belang van de consument en economie lijkt het combineren van de spaarpotten pensioen en eigenwoningbezit niet meer dan logisch: In de interviews wordt het dubbel sparen (pensioenfonds en eigen woning) meerdere keren ondoelmatig en slecht voor de economie genoemd. Nederland is doorgeschoten met een te hoge leencapaciteit maar de huidige plannen lijken door te slaan in tegenovergestelde richting. Hypotheeklasten zijn nominale lasten en deze worden uitgehold in de loop der tijd. Pensioenfondsen hebben de taak om de pensioenvoorziening te organiseren en kunnen deelnemers faciliteren bij een egale spreiding van vermogensopbouw. Als beperkingen aan een life- cycle benadering is genoemd het risico op waardedaling van de woning. Het verspreiden van sparen over het leven kan bijvoorbeeld door pas pensioenpremie te gaan betalen wanneer de woonlasten zijn gedaald. Per saldo maakt dit alleen de allocatie van vermogen anders, wel kunnen de lasten over het leven vereffend worden. Of men accepteert het later minder goed te hebben. Nadeel is ook dat men vermogen mist door de ‘value of money’. Keuzevrijheid in vermogensopbouw sluit aan bij de ’life- cycle benadering’. De vraag of het raadzaam is om deelnemers keuzemogelijkheden te geven werd in de interviews verschillend beantwoord. Wel werd unaniem aangegeven dat wanneer dit gebeurt er maatregelen getroffen moeten worden om mensen te beschermen tegen te weinig sparen. Een goed pensioenstelsel is met name van belang bij een grote huursector (en bijvoorbeeld veel ZZP’ers). Er zijn verschillende aanleidingen die kansen creëren voor keuzevrijheid in vermogensopbouw. Wanneer men eerst schuld en vermogen opbouwt voor de eigen woning en daarna pensioen opbouwt kan men met minder pensioen af omdat er geen/minder woonlasten zijn. Zowel in een pensioenfonds als woning zit het vermogen vast, het is niet direct te consumeren (overwaarde moet meegenomen worden in de financiering van de volgende woning). Tegenover de experts die voorstander zijn van keuzevrijheid in vermogensopbouw staan experts die keuzevrijheid onverantwoord vinden. Centraal stelden deze experts de vraag: welke waarborgen zijn er dat een persoon die met pensioen gaat hetzelfde doelvermogen heeft als wanneer hij het (deels) in de eigen woning had gestopt? Daarnaast benoemden de experts de onzekerheid over de toekomstige woningwaarde en de eenzijdige spreiding van het belegd vermogen. Door de voorstanders werd hiertegen ingebracht dat een eigen woning altijd een slechte spreiding van het eigen vermogen betreft (of het nu in de plaats van pensioenpremie betalen is of niet). Naast de besproken oplossingsrichtingen stelden de experts voor om pensioenvermogen in te zetten voor de huurmarkt. Pensioenfondsen kunnen op verschillende manieren inspelen op het tekort aan huurwoningen (pensioen in natura en overname van het niet DAEB bezit van woningcorporaties). Een alternatief genoemd in de interviews is het huren van een woning waarbij het mogelijk is om vermogen in te brengen om zo een lagere huur te realiseren. In een van de interviews is het onderwerp ‘leeftijdsolidariteit’: de impliciete subsidie van jong naar oud in de woningmarkt ter sprake gekomen. Deze situatie is voortgekomen uit het gekozen politieke beleid: schaarste creëren in de woningmarkt met als gevolg stijgende prijzen. Overwogen kan worden om dit te betrekken in bovenstaande oplossingsrichtingen. Page 50 of 64
H5
Conclusies & Aanbevelingen
Dit hoofdstuk beschrijft, naar aanleiding van de onderzoeksresultaten in voorgaande hoofdstukken, de terugkoppeling op de centrale vraag van dit onderzoek ‘Op welke manieren kan het pensioenvermogen op verantwoorde wijze worden ingezet om de (koop)woningmarkt in Nederland te versterken?’. Het vertrekpunt bij het beantwoorden van de centrale vraag zijn de micro economische doelstelling, een betere positie voor de deelnemer/consument en de macro economische doelstelling: een beter functionerende (koop) woningmarkt dat bijdraagt aan de versterking van de Nederlandse macro economische structuur. Hiermee is getracht te voorzien in de ontbrekende inventarisatie van mogelijke oplossingsrichtingen waarmee pensioenfondsen ideeën kunnen worden aangereikt ter versterking van de Nederlandse (koop)woningmarkt. De interpretaties en conclusies van de onderzoeksresultaten en de beantwoording van de centrale vraag van dit onderzoek staan beschreven in de eerste paragraaf van dit hoofdstuk. Paragraaf 5.2 geeft de aanbevelingen weer die uit de onderzoeksresultaten naar voren zijn gekomen. Dit hoofdstuk sluit af met een reflectie op het onderzoek (paragraaf 5.3).
5.1
Conclusies
De oplossingsrichtingen uit het literatuuronderzoek zijn getoetst in de interviews met de experts en tevens zijn door de experts verschillende alternatieven genoemd. De conclusies van de oplossingsrichtingen worden in onderstaande paragrafen besproken op volgorde van relevantie voor dit onderzoek. In de interviews is ook een visie gevraagd op de aanleidingen en noodzaak van dit onderzoek. De experts zijn allen van mening dat het huidige financieringssysteem een van de oorzaken is van de matig functionerende woning- en hypotheekmarkt en dat dit een risico vormt voor de stabiliteit van de Nederlandse economie. Uit het literatuuronderzoek en de interviews blijkt dat de pensioensector op verschillende manieren een bijdrage kan leveren aan een beter functionerende woningmarkt (macro economische doelstelling) en/of leveren voordelen op voor de deelnemer/consument (micro economische doelstelling). Dat er mogelijkheden zijn vinden de experts evident echter de noodzaak om pensioenvermogen in te zetten voor de woningmarkt wordt verschillend beoordeeld. Uit de gehouden interviews is eenduidig naar voren gekomen dat individuele keuzemogelijkheden in het pensioenstelsel aansluiten op de maatschappelijke trend van individualisering. Wanneer besloten wordt om pensioenvermogen in te zetten voor de woningmarkt dan zijn de, door de experts, genoemde uitgangspunten eenduidig: een marktconform rendement behalen op het vermogen van de deelnemer en maatregelen om te voorkomen dat mensen niet sparen.
Page 51 of 64
Uit het literatuuronderzoek en de interviews blijkt dat de huidige wijze van vermogensopbouw voor de oude dag niet aansluit op de behoefte van de deelnemer. Uit de interviews is de life- cycle benadering genoemd als alternatief op de oplossingsrichtingen uit het literatuuronderzoek. De wijze en mate van vermogensopbouw kan effectiever afgestemd worden op de levensfase en de daarbij behorende behoefte van de deelnemer. Pensioenfondsen hebben de taak om de pensioenvoorziening te organiseren en kunnen deelnemers meer faciliteren bij een egale spreiding van vermogensopbouw. De noodzaak om aan te sluiten op de life- cycle wordt groter. De kansen/ mogelijkheden voor een life- cycle benadering nemen toe. In het verleden is Nederland doorgeschoten met een te hoge leencapaciteit maar de huidige plannen lijken door te slaan in tegenovergestelde richting. Huishoudens moeten voor de aankoop van een woning een spaartegoed beschikbaar hebben. Met de betaling van pensioenpremie en daarnaast de nieuwe hypotheekregels (aflossen) wordt aan jonge huishoudens echter gevraagd om meer te sparen. In de interviews is dit dubbele spaarsysteem meerdere keren ondoelmatig genoemd (en slecht voor de macro economie). Theoretisch gezien lijkt het niet uit te maken hoe het over het leven ingedeeld is, wel kunnen de lasten over het leven vereffend worden (of men accepteert het later minder goed te hebben). Daarentegen zijn er ook beperkingen aan een life- cycle benadering. Het verspreiden van sparen over het leven kan uitgewerkt worden door pas pensioenpremie te gaan betalen wanneer de woonlasten zijn gedaald. Per saldo wijzigt dan alleen de allocatie van het vermogen. Nadeel is bovendien dat men vermogen mist door de ‘value of money’. Keuzevrijheid in vermogensopbouw voor de oude dag sluit nauw aan bij de ’life- cycle’ benadering. De vraag of het raadzaam is om de deelnemer keuzemogelijkheden te geven werd verschillend beantwoord. Keuze in vermogensopbouw zonder voorwaarden leidt tot meer consumptie. Maatregelen en regelgeving kunnen dit risico afdekken en pensioenopbouw verplichten. Aan het begin van het leven lenen voor de aankoop van een woning en tegelijkertijd sparen via een pensioenfonds kan aangemerkt worden als onlogisch. Het opbouwen van pensioen of het opbouwen van vermogen in de eigen woning betreft twee vergelijkbare activiteiten. In het belang van consument en economie lijkt het combineren van deze twee niet meer dan logisch. Wanneer men eerst een schuld en vermogen opbouwt voor de eigen woning en daarna pensioen opbouwt kan men met minder pensioen af omdat er minder woonlasten zijn. Hypotheeklasten zijn nominale lasten en worden uitgehold in de loop der tijd. Een goed en degelijk pensioenstelsel is met name van belang wanneer de huursector groot is en mensen een mogelijkheid geboden moet worden om pensioen op te bouwen. In Nederland is de koopwoningenmarkt groot en de verwachting is dat dit verder zal toenemen. Aandachtspunt is de groep huurders en mensen die geen pensioen opbouwen door werk (bijv. ZZP’ers). Als argumenten tegen keuzevrijheid werden genoemd: een eenzijdige spreiding van het belegd vermogen, opbouw via een pensioenfonds geeft een rendement dat niet behaald wordt wanneer het in de eigen woning wordt belegd (onzekere woningwaarde). De overgang naar keuzevrijheid in Page 52 of 64
vermogensopbouw brengt met zich mee dat pensioenfondsen assets moeten verkopen om het vermogen van de deelnemer op diens verzoek vrij te spelen. Dit moet geleidelijk plaatsvinden om marktverstoring en waardedaling te voorkomen. Een uitwerking van keuzevrijheid is de oplossingsrichting ‘pensioenbesparing als aflossing’. Eenmalig zouden huishoudens die met de hypotheek onder water staan de mogelijkheid moeten krijgen om met hun pensioenrechten de hypotheekschulden af te lossen. Ook structureel zou pensioenopbouw ingezet kunnen worden als hypotheekaflossing. Oftewel geen pensioenopbouw maar woonlastenverlaging waardoor de woning onderdeel wordt van het pensioenstelsel. Het kan gaan om een lening verstrekt door het pensioenfonds met als onderpand het opgebouwde pensioen. Of het kan gaan om opgebouwde pensioenrechten die gekapitaliseerd worden en waarmee de restschuld wordt afgelost. Door de inbreng van pensioenvermogen bij de aankoop van een woning daalt de LTV. Deze oplossingsrichting voorkomt teveel sparen en verkort de balansen van huishoudens, banken en overheden. Voorwaarde voor deze oplossing is dat de overheid meewerkt aan het fiscaal neutraal behandelen van een pensioenwaardeoverdracht. Het gevolg van deze oplossingsrichting is dat mensen makkelijker kunnen verhuizen wat wellicht kan leiden tot hogere arbeidsmobiliteit en verdiensten. Beperkingen zijn veelal gelijk aan de beperkingen genoemd bij keuzevrijheid in vermogensopbouw. Daarbij zal het inzetten van pensioengeld voor de eigen woning waarschijnlijk effect hebben op de prijs en de vraag naar woningen. Dit risico kan beperkt worden door de Loan to Income (LTI) gelijk te houden. Aandachtspunt is dat niet enkel het etiket van het probleem verandert (door van zichzelf te lenen blijft men immers ‘onder water staan’). De deelnemer kan meer maatwerk en flexibiliteit geboden worden in de financiering van de eigen woning door oplossingen als bouwsparen of vergelijkbare varianten daarop. Komt deze oplossing uit de pensioenpot dan is de parallel met voorgaande oplossingsrichting gelegd. Mocht de maximale LTV in Nederland bijgesteld worden richting 80% dan moet er een vorm van bouwsparen komen. In dit onderzoek blijken verschillende oplossingsrichtingen uit het literatuuronderzoek wel tegemoet te komen aan het inzetten van pensioengeld voor de woningmarkt maar niet (of indirect) aan de micro doelstelling dat dit ten goede moet komen aan de deelnemer/consument. Het pensioenfonds als hypotheekverstrekker is volgens alle experts een goede mogelijkheid voor het inzetten van pensioenvermogen voor de woningmarkt (al dan niet via het Deense Model). Het verstrekken van hypotheken door pensioenfondsen kan het bankenprobleem oplossen en leidt uiteindelijk tot een crisisbestendig financieringsinstrument, een beter functionerende woningmarkt en een stabielere Nederlandse economie. Pas indirect kan het tegemoet komen aan de micro economische doelstelling: het vergroten van concurrentie op de hypothekenmarkt zal leiden tot betere hypotheekvoorwaarden voor de deelnemer. Uit de interviews is gebleken dat het geen valide argument is om pensioenfondsen hypotheken te laten verstrekken voor een beter functionerende hypotheekmarkt. Enkel wanneer hypotheken een goede belegging zijn, op basis van commerciële uitgangspunten moeten pensioenfondsen beleggen in hypotheken. Page 53 of 64
Deze oplossing komt dan ook niet tegemoet aan de doelstelling van dit onderzoek. Het reeds opgebouwde pensioenvermogen inzetten voor een lagere LTV en zodoende een hypotheek verstrekken met een lager risicoprofiel kan wel een mogelijkheid zijn. Naast de besproken oplossingsrichtingen stelden de experts voor om pensioenvermogen in te zetten voor de huurmarkt. Pensioen in natura, deelnemers die op hun oude dag een woning kunnen huren (bijv. met zorg) en het overnemen van corporatiewoningen. Een alternatief genoemd in de interviews is het huren van een woning waarbij vermogen ingebracht kan worden om zo een lagere huur te realiseren. Ook voor deze oplossingsrichtingen geldt dat deze tegemoet komt aan de macro economische doelstelling maar niet aan de micro economische doelstelling van dit onderzoek. De vraag bij de oplossingsrichting ‘Verzilveren eigen woning’ is of deze wel thuishoort in het rijtje oplossingsrichtingen omdat het doel vrijspelen van vermogen ter consumptie is (i.p.v. verbetering van de woningmarkt). Voor de oplossing: ‘met pensioenvermogen de eigen woning aflossen’ dient het verzilveren van de eigen woning echter goed geregeld te zijn.
5.2
Aanbevelingen
De trend van individualisering, het niet aansluiten van de huidige wijze van vermogensopbouw bij de gewenste life- cycle benadering en de veranderende woning financieringseisen maken dat het onderwerp van deze scriptie vaker ter sprake zal komen. Ongeacht of er nu wel of niet initiatieven ontstaan voor de inzet van pensioenvermogen ten gunste van de woningmarkt, zullen de betrokken partijen zich een mening moeten vormen over de mogelijkheden. Omdat dit onderzoek een inventariserend onderzoek is zijn de oplossingsrichtingen op hoofdlijnen onderzocht. Deze kunnen in verder onderzoek uitgewerkt worden. Op basis van voorgaande paragraaf kan gesteld worden dat de life- cycle benadering de meeste mogelijkheden biedt. De vorm waarin een pensioenfonds beter kan aansluiten bij de behoeften van deelnemers is echter divers en aan discussie onderhevig. Om een evenwichtig oordeel te kunnen geven op de vraag of meer keuzemogelijkheden in het huidige pensioensysteem wenselijk zijn is meer onderzoek nodig. Aanbevolen wordt om verder onderzoek te doen naar: De noodzaak om pensioenvermogen in te zetten voor de (koop) woningmarkt wordt door de experts verschillend beoordeeld. Het kan relevant zijn deze vraag breder uit te zetten (via een enquête) onder de overheid, pensioenfondsen, hypotheekadviseurs, banken, makelaars en niet in de laatste plaats onder deelnemers/consumenten. Dit geldt eveneens voor de vraag of er meer individuele keuzemogelijkheden in het pensioenstelsel moeten komen? En een relevante vraag om te toetsen bij pensioenfondsen is de stelling uit onderhavig onderzoek: “Pensioenfondsen hebben de taak om de pensioenvoorziening te organiseren en kunnen/moeten deelnemers meer faciliteren bij een egale spreiding van vermogensopbouw.” Om stelling te nemen in het wel of niet toestaan van keuzemogelijkheden in de vermogensopbouw voor de oude dag zijn er nog een aantal vragen die beantwoord moeten worden:
Page 54 of 64
Welk vermogen moet opgebouwd worden voor de oude dag? Met de vervolgvraag: welke voorbeeld berekeningen zijn er te maken voor de oude dagvoorziening in een pensioenfonds en woning (rekeninghoudend met oppertunity costs en woonlasten)? Is de stelling genoemd in onderhavig onderzoek juist: Theoretisch gezien maakt het niet uit hoe het over het leven ingedeeld is, wel kunnen de lasten over het leven vereffend worden?
Voor de verschillende oplossingsmogelijkheden geldt dat vervolgonderzoek wenselijk en mogelijk is. In het kader van de onderhavige onderzoeksresultaten is een onderzoek naar ‘pensioenbesparingen als aflossing’ en de ‘life- cycle benadering’ het meest relevant. Onderstaand een opsomming van aanbevelingen voor vervolgonderzoek naar deze oplossingsrichtingen. Deels stelden deze experts dat opbouw in een pensioenfonds een rendement geeft dat niet behaald wordt wanneer het in de eigen woning wordt belegd, is dat juist? Op welke wijze is het inzetten van pensioenvermogen voor het aflossen van de hypotheek praktisch in te regelen? In onderhavig onderzoek staan een aantal mogelijkheden globaal weergegeven: het opgebouwde pensioen als onderpand voor een lening en de inzet van gekapitaliseerde opgebouwde pensioenrechten, en een ‘individuele fictieve pensioen BV’. Een enquête onder deelnemers/consumenten in hoeverre men gebruik zou maken van de keuzemogelijkheid: pensioenopbouw of woonlastenverlaging? In een van de interviews is het onderwerp ‘leeftijdsolidariteit’: de impliciete subsidie van jong naar oud in de woningmarkt, ter sprake gekomen. Deze situatie is voortgekomen uit het gekozen politieke beleid: schaarste creëren in de woningmarkt met als gevolg stijgende prijzen. Overweging is of de daaruit voortgekomen overwaarde niet belast moet worden voor de mensen die daarvan profiteren? Een mogelijk onderwerp (‘leeftijdsolidariteit’) om nader te onderzoeken (totale lasten, totale vermogen en de verdeling daarvan). Tevens de rol die pensioenfondsen daarin kunnen spelen.
5.3
Reflectie
In deze paragraaf wordt een reflectie gegeven op onderhavig onderzoek. Hierbij wordt gekeken naar de vraag hoe het gerealiseerde onderzoek staat ten opzichte van het voorgenomen onderzoek. De reflectie wordt gegeven op een drietal aspecten: het literatuuronderzoek, de onderzoeksmethodologie en de onderzoeksuitkomsten. De crisis heeft de onderwerpen pensioen, hypotheek en woningmarkt in de schijnwerpers gezet. Ontwikkelingen op deze onderwerpen worden met regelmaat in de media besproken. Dit maakt dat er veel artikelen en discussies zijn gevonden als input voor het literatuuronderzoek. De inzet van het pensioenvermogen voor de woningmarkt wordt regelmatig besproken maar het ontbreekt aan onderzoek. Aangezien dit een inventariserend onderzoek betreft is dat niet nadelig geweest. Het onderwerp voldoende afbakenen was gezien de omvangrijke onderwerpen moeilijk. De visies van de experts hebben de meeste inzichten opgeleverd. De medewerking van de zes experts was vooraf moeilijk in te schatten. De waardering voor hun bijdrage is daarom groot. Een interessante verdieping van de onderzoeksresultaten had kunnen zijn om de uitkomsten te toetsen bij de deelnemers/consumenten of bij een groep die bij de praktische uitwerking betrokken zou zijn (hypotheekadviseurs, makelaars en pensioenfondsen). Omdat het onderzoek een inventariserend Page 55 of 64
karakter heeft hebben de interviews met de experts een divers verloop gehad. Enerzijds heeft dit geleid tot interessante alternatieven op het onderwerp anderzijds was het lastig om voldoende bruikbare informatie te verzamelen die vergeleken kon worden in de discussie van de onderzoeksresultaten. De onderzoeksresultaten zijn globaal gebleven. Dit is inherent aan een inventariserend onderzoek. Pas in een vervolgonderzoek kunnen de gepresenteerde oplossingsrichtingen geconcretiseerd worden. Voorafgaand aan het onderzoek was de verwachting wel dat de oplossingsrichtingen iets concreter zouden zijn. Wel geven de onderzoeksresultaten voldoende inzichten voor relevante aanbevelingen voor vervolgonderzoek.
Page 56 of 64
H6
Literatuurlijst
Aalbers, M. (2006, vol. 12, no. 5). Risk-based pricing in de hypotheekmarkt. Tijdschrift voor de Volkshuivesting , pp. 40-45. ABP. (2007, september). De doorsneepremie: Zo denken wij erover. Opgeroepen op maart 3, 2014 , van De doorsneepremie ABP, september 2007. Zo denken wij erover. http://vdabtalent.nl/VDAB-Pensioen/Doorsneepremie/Doorsneepremie-ABP.pdf 1-3-2014.: http://vdabtalent.nl/VDAB-Pensioen/Doorsneepremie/Doorsneepremie-ABP.pdf Aectueel- bron IPD. (2013, september 14). Nederlandse pensioenreserves op twee na grootste ter wereld. Opgeroepen op februari 14, 2014, van www.aectueel.nl: http://www.aectueel.nl/nieuws/918/nederlandse-pensioenreserves-op-twee-na-grootsteter-wereld.html Bikker, J., & De Dreu, J. (2006). Uitvoeringskosten van pensioenverstrekkers. In S. Van der Lecq, & O. Steenbeek, Kosten en baten van collectieve pensioensystemen (pp. 69-72). Kluwer. Bovenberg, A. (2012, september 29). Ga op zoek naar nieuwe, creatieve combinaties van pensioen, wonen en zorg. Het Financieele Dagblad . Bovenberg, A., & Kocken, T. (2013, april 13). Inflatiegerelateerde hypotheekobligatie is hét instrument voor een goed pensioenstelsel. Het Financieele Dagblad . Bovenberg, A., & Kortleve, N. (2012, november 9). Wonen in je pensioen. Economisch Statistische Berichten , pp. 658-661. Bovenberg, A., Koelewijn, W., & Kortleve, N. (2011). Naar een dynamisch pensioen. Economisch Statistische Berichten , pp. 542-545. Bovenberg, L. (2013, augustus 14). Pensioen gebruiken om restschuld af te lossen. (K. Broekhuizen , Interviewer) Bovenberg, L., & Boot, A. (2012, mei 25). Macro-oplossing voor hypotheekberg. Economisch Statistische Berichten , pp. 326-329. Bovenberg, L., & Jacobs, B. (2013, oktober 11). Los hypotheekschuld in met pensioengelden. NRC . Brink, v. d., & Berg, v. d. (2014, maart 29). Hypotheekberg op bankbalans moet slinken. Het Financieele Dagblad . Broekhuizen, K. (2013, augustus 14). Kabinet wil levensverzekeringen inzetten om hypotheek af te lossen. Het Financieele Dagblad . Centraal Planbureau. (2013). De Nederlandse woningmarkt -hypotheekrente, huizenprijzen en consumptie. Den Haag: Centraal Planbureau. Commissie Structuur Nederlandse banken. (2013). Naar een dienstbaar en stabiel bankwezen. Commissie Structuur Nederlandse banken. Conijn, J. (2006). Dansen op de vulkaan. Amsterdam: Vossiuspers UvA. Conijn, J. (2011). De Vastgoedlezing 2011: Woningcorporaties op een kruispunt. Amsterdam: Amsterdam School of Real Estate. Conijn, J. (2012). Het (dis)functioneren van de Nederlandse woningmarkt. College Marktanalyse Master of Science in Real Estate (p. sheet 5). Amsterdam: Amsterdam School of Real Estate. Conijn, J., & Schilder, F. (2012). Het Deense Model: Mogelijkheden en beperkingen van hypothecaire financiering volgens het Deense model voor de Nederlandse koopwoningmarkt. Amsterdam: Amsterdam School of Real Estate. Cox, R. (2013, december 13). Risicomanagement in de Nederlandse woningmarkt. Economische Page 57 of 64
Statische Berichten , pp. 769-771. Cramer, M. (2013, oktober 11). Mening: Huizenprijzen en consumptieve bestedingen. Economisch Statistische Berichten , p. 612. De Argumentenfabriek. (2012). Feitenkaarten Financiering van de Nederlandse koopwoningmarkt. Vereniging Eigen Huis. De Nederlandsche Bank. (2013, augustus 27). DNBulletin: Vermogen pensioenfondsen voor 14 procent belegd in Nederland. Opgeroepen op maart 11, 2014, van www.dnb.nl: http://www.dnb.nl/nieuws/nieuwsoverzicht-en-archief/dnbulletin-2013/dnb295699.jsp De Nederlandsche Bank. (2013, december ). Macro-economische statistiek pensioenfondsen. Opgeroepen op juli 12, 2014, van www.dnb.nl: http://www.statistics.dnb.nl/index.cgi?lang=nl&todo=Pen1 De Quelerij, C. (2012, december). Pensioen is emotie: Vertrouwen in pensioenfondsen daalt. Opgeroepen op februari 14, 2014, van www.towerswatson.com: http://www.towerswatson.com/nl-NL/Insights/IC-Types/Survey-Research Results/2012/12/Pensioen-is-emotie-Vertrouwen-in-pensioenfondsen-daalt De staatssecretaris van Financien, W. F., & De staatssecretaris van Sociale Zaken en Werkgelegenheid, K. J. (2013, december 18). Brief. Wijzigingsvoorstellen Witteveen 2015. Den Haag: Ministerie van Financien. Eichholtz, P., Koedijk, K., & De Roon, F. (2011, februari 18). Je eigen huis als pensioenis zo gek nog niet. Opgeroepen op mei 12, 2014, van www.mejudice.nl: http://www.mejudice.nl/artikelen/detail/je-eigen-huis-als-pensioen-is-zo-gek-nog-niet Elsevier Fiscaal. (2014, maart 24). Aantal huishoudens met onderwaarde eigen woning fors gegroeid. Opgeroepen op maart 29, 2014, van www.elsevierfiscaal.nl: http://www.elsevierfiscaal.nl/fiscaal-actueel/nieuws/nieuws/3326/aantal-huishoudens-metonderwaarde-eigen-woning-fors-gegroeid findinet. (2013, augustus 22). Gerry Dietvorst voorziet individueel pensioenstelsel. Opgeroepen op december 9, 2013, van www.findinet.nl: http://www.findinet.nl/news/pensioen/pensioenstelsel/gerry-dietvorst-voorzietindividueel-pensioenstelsel/ Folpmers, M. (2013, oktober 31). Inzetten van pensioengeld voor aflossen van hypotheek eigen woning is geen wondermiddel. Het Financieele Dagblad . Hakkenberg, A. (1992). Keuzen en logica in onderzoek en beleid. Assen/Maastricht: Van Gorcum&comp. B.V. Het Financieele Dagblad. (2014, januari 15). Pensioengeld naar woning goed idee. Het Financieele Dagblad . Jongsma, M., & Kooiman, J. (2013, augustus 24). Pleidooi voor oprekken kredietregels drijft op gevaarlijk geloof in economische maakbaarheid. Het Financieele Dagblad . Jonker, S., & Cohen, R. (2014, maart 18). Pensioenfonds verstrekt hypotheken nu zelf. Het Financieele Dagblad . Kjeldsen, K. (2004, 2nd Quarter). Mortgage Credit in the USA and Denmark. Danmarks Nationalbank Monetary Review , pp. 115-125. Knot, K. (2013). Stilstand op een hoog niveau. Alumni bijeenkomst RUG (pp. 5-6). Washington: Lezing tgv bijeenkomst RUG alumni, Nederlandse ambassade. Koster, R. (2013, augustus 23). Huizenprijzen drie keer over de kop sinds jaren tachtig (grafiek).
Page 58 of 64
Opgeroepen op februari 22, 2014, van www.ftm.nl: http://www.ftm.nl/exclusive/huizenprijzen-woningprijzen-stijging-daling-woningmarkt/ Lalkens, P., & Trappenburg, N. (2013, augustus 28). Pensioenfondsen steken al meer geld in hypotheken. Het Financieele Dagblad . Meijer, B. (2007, aflevering 2). Explosieve groei hypotheekschulden nader belicht. De Nederlandse conjunctuur, Centraal Bureau voor de Statistiek , pp. 26-29. Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties. (2013). Wonen in ingewone tijden: De resultaten van het Woononderzoek Nederland 2012. Den Haag: Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. NHG. (sd). Wat is nationale hypotheek garantie? Opgeroepen op maart 3, 2014, van www.nhg.nl: https://www.nhg.nl/consument/wat-is-nationale-hypotheekgarantie.html? tx_dynamic_pi1%5BsearchFaq%5D=rentevoordeel&no_cache=1#rentevoordeel NU.nl/ Haverkort, H. (2013). Pensioenfondsen beleggen 14% in Nederland. www.nu.nl. Philippen, S. (2012, mei 25). De pijnlijke spagaat van de corporatie. Economisch Statistische Berichten , p. 321. Rabobank. (2013). Anders wonen: naar een werkende woningmarkt. Utrecht: Rabobank Nederland. Rijksoverheid. (2013). Nieuwe regels hypotheek. Opgeroepen op maart 31, 2014, van www.rijksoverheid.nl: http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/koopwoning/nieuwe -regels-hypotheek Rijksoverheid. (sd). Opbouw-pensioenstelsel. Opgeroepen op februari 27, 2014, van www.rijksoverheid.nl: http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/pensioen/opbouw -pensioenstelsel Rijksoverheid. (2013, maart 18). Overheid denkt mee bij vormgeving pensioen zzp-ers. Opgeroepen op februari 19, 2014, van www.rijksoverheid.nl: http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/zelfstandigen-zonder-personeel zzp/nieuws/2013/03/18/overheid-denkt-mee-bij-vormgeving-pensioen-zzp-ers.html Rijksoverheid. (2014). Rijksbegroting 2014. Opgeroepen op juli 7, 2014, van www.rijksbegroting.nl: http://www.rijksbegroting.nl/2014/voorbereiding/begroting,kst186656_4.html Rijksoverheid. (2013, december). Woonakkoord. Opgeroepen op februari 13, 2014, van www.rijksoverheid.nl: http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/woningmarkt/woonakkoord Shiller, R. J. (2008). Derivatives markets for home prices. Cambridge: National Bureau of Economic Research. SPO. (2011). Opleiding Vermogensbeheer: Kennismaking met en orientatie op pensioenen. Den Haag, Nederland. Stegeman, H., & Piljic, D. (2011, december 21). Deens hypotheekmodel geen gratis lunch. Opgeroepen op mei 14, 2014, van www.mejudice.nl: http://www.mejudice.nl/artikelen/detail/deens-hypotheekmodel-geen-gratis-lunch Syntrus Achmea Real Estate & Finance. (2014, maart). Outlook 2014-2015: De Nederlandse huurwoningmarkt. Opgeroepen op april 24, 2014, van www.achmeavastgoed.nl: http://www.achmeavastgoed.nl/documents/nieuws/12143%20Nederlandse%20huurwoning markt%20V04.pdf Taskforce Verzilveren. (2013). Eigen haard is zilver waard. BoerCroon (fungeerde als de trekker van de Taskforce Verzilveren. De Taskforce Verzilveren is een maatschappelijk initiatief van verschillende organisaties en wetenschappers, ondersteund door deskundige Page 59 of 64
partijen). Treur, L. (2014, maart 18). Nederlandse hypotheekschuld fors gedaald in 2013. Opgeroepen op juli 12, 2014, van www.rabobank.nl: https://economie.rabobank.com/publicaties/2014/maart/nederlandse-hypotheekschuldfors-gedaald-in-2013/ Van Dijkhuizen, C. (2013). Voortgangsbericht Verkenning rol van institutionele beleggers bij hypothecaire woningfinanciering. Den Haag. Verbond sectorwerkgevers overheid, VSO. (2009, mei). Wat u als werknemer wilt weten over de ABP-pensioenregeling. Nederland. Vereniging Eigen Huis. (2013). Financiele-gevolgen-2014: laatste nieuws belastingplan 2013. Opgeroepen op 3 31, 2014, van www.eigenhuis.nl: http://www.eigenhuis.nl/actueel/Dossiers/452808-financiele-gevolgen-2014/laatstenieuws-belastingplan2013/ Verhoeven, N. (2004). Wat is onderzoek? Boom Lemma uitgevers. Visser, J., Oosterveld, P., & Kloosterboer, M. (2012). Pensioencommunicatie behoeften en barrières. Amsterdam. Amsterdam: TNS NIPO. Visser, J., Oosterveld, P., & Kloosterboer, M. (2012). Pensioencommunicatie: behoeften en barrieres. TNS NIPO. www.ikwordzzper.nl. (2013). Hoeveel zzp-ers zijn er in nederland. Opgeroepen op 03 21, 2014, van www.ikwordzzper.nl: http://www.ikwordzzper.nl/zzp-kennisbank/cijfers-enkengetallen/hoeveel-zzp-ers-zijn-er-in-nederland Z24. (2014, april 3). Hypotheek financieren met NHG-garantie blijft populair. Opgeroepen op juli 12, 2014, van www.z24.nl: http://www.z24.nl/geld/hypotheek-financieren-met-nhg-garantie -blijft-populair-450049 Z24! (2013, september 12). Dijsselbloem: overleg met pensioenfondsen 'in sneltreinvaart' afgerond. Opgeroepen op december 9, 2013, van www.z24.nl: http://www.z24.nl/economie/dijsselbloem-overleg-met-pensioenfondsen-in-sneltreinvaart -afgerond-370976
Page 60 of 64
Bijlage 1 Matrix, t.b.v. pensioenvermogen, hypotheekschuld en eigen woning In de relatiematrix (Hakkenberg, 1992) worden de onderwerpen ‘gematchd’ met vier deelgebieden. De combinatie van onderstaande onderwerpen wordt zowel bekeken vanuit het oogpunt van de consument als vanuit het oogpunt van instituties.
Beleggers ( waaronder pensioenfondsen)
Financiers
Woningen
Huishoudens
Beleggers – Beleggers
Beleggers – Financiers
Beleggers – Woningen
Beleggers – Huishoudens
Beleggers beleggen ook via Beleggers. Gezamenlijke investeringen. Pensioenvermogen Beleggers betreft een groot gedeelte van het vermogen (waaronder waarmee beleggers beleggen. pensioenfondsen) Nederlandse en buitenlandse beleggers
Financiers
Woningen
Huishoudens
Beleggers kunnen beleggingen financieren. Pensioenfondsen die gefinancierd (verzekeraars).
Beleggers investeren in de woningmarkt. Beleggers zijn, hebben woningportefeuilles (huurwoningen). Beleggers financieren woningen. Pensioenfondsen hebben te maken met De eigen woning om pensioengeld vrij te krijgen regelgeving rondom het investeren van een (sale – leaseback) woningen en het al dan niet optreden als handelaar. Beleggers beïnvloeden functioneren woningmarkt. Financiers – Woningen
Beleggers beleggen veelal het vermogen van huishoudens. Dit kan spaartegoeden, pensioenpremies of spaar/ beleggingshypotheken betreffen. Beleggers (bijv. het pensioenfonds) zouden ook de eigen woning kunnen kopen om vermogen vrij te spelen voor de huishoudens.
Financiers – Beleggers
Financiers – Financiers
Financiers en Beleggers hebben elkaar nodig. Beleggers nemen taken over van financiers, nu hypotheekverstrekking door bankfinanciers moeilijk is. Beleggers hebben hypotheekproducten (aandelen) in de investeringsportefeuille. Woningen – Beleggers
Financieringen kunnen verstrekt worden door Financiers financieren woningaankopen door het verschillende financiers. Banken zijn gebonden aan verstrekken van woninghypotheken en kunnen toenemende regelgeving m.b.t. financiering. hiermee ook woningen in eigendom krijgen. Ook financieren financiers aankopen van pakketten met huurwoningen. Woningen – Financiers Woningen – Woningen
Financiers verstrekken huishoudens hypotheken voor de aankoop van woningen. Huishoudens zouden ook elkaar kunnen financieren d.m.v. crowdfunding.
Woningkenmerken bepalen de aantrekkelijkheid De huidige rentestand maakt het financieren van De woningmarkt is onder te verdelen in de voor de belegger. Groot gedeelte van de woningen interessant. De rente opslag- en dus het koopwoningenmarkt en in de huurwoningenmarkt. aantrekkelijkheid wordt bepaald door de locatie rendement is aantrekkelijk. maar ook door de specifieke woningkenmerken. Voor jongeren betekent een woningfinanciering Woningen als belegging geven pensioenfondsen doorgaans een hoge schuldenlast daar er nog vrijwel de mogelijkheid te investeren in Nederland. geen eigen vermogen is opgebouwd. De oudere Daarnaast zijn investeringen in huurwoningen generatie is door jarenlange aflossing en zichtbaarder voor de deelnemer dan vele ander waardestijging aanzienlijk minder afhankelijk van asset- categorieën. een financiering. Woningen zonder hypotheek betreft veelal huurwoningen. Huishoudens – Beleggers Huishoudens – Financiers Huishoudens – Woningen
Woningen zijn onderdeel van de eerste levensbehoefte van huishoudens (onderdak). Daarnaast sparen veel huishoudens door de eigen woning af te lossen en al dan niet door waardestijging. Voor sommige huishoudens is de eigen woning daarmee een spaarpot voor de oude dagvoorziening voor andere huishoudens resulteert de aankoop van de eigen woning juist in een negatief eigen vermogen (schuld).
Huishoudens zijn voor hun pensioen grotendeels Voor het kopen van een eigen woning zijn veel Woningen hebben waarde voor huishoudens. afhankelijk van beleggers. Uiteindelijk ontvangen huishoudens afhankelijk van financiers (en hun Huishoudens huren of kopen een woning ze van pensioenbeleggers hun pensioen. Beleggers beleid). afhankelijk van de individuele wensen en financiële beheren het geld van huishoudens. mogelijkheden.
Huishoudens betalen elkaars pensioen (AOW). Huishoudens staan verschillend in de onderwerpen pensioenvermogen, hypotheek en eigen woning. Veel is afhankelijk van de levensfase waarin men zich bevindt (-oud, jong en daartussen in).
Pensioenpremie in hypotheekaflossing?
Financiers – Huishoudens
Woningen – Huishoudens
Huishoudens – Huishoudens
Omdat uit bovenstaande matrix duidelijk blijkt dat de onderwerpen nogal verschillend zijn per leeftijdsgroep (jong, medior en pensioengerechtigde) is ook voor dit onderscheid nog een relatiematrix gemaakt. Pensioenfondsen
Financiers
Woningen
Huishoudens
Betalen relatief veel pensioenpremie. Jong (start werkzame leven – 40)
Medior (40- 65)
Jongeren zijn zeer afhankelijk van financiers. Voor jongeren is huisvesting veelal schaars. Er zijn weinig Jonge huishoudens hebben relatief hoge lasten Hebben doorgaans geen eigen vermogen en huurwoningen beschikbaar. De betaalbaarheid van t.o.v. de rest van hun leven (wonen, kinderen, Zijn niet geïnteresseerd in het onderwerp hebben daarmee een grote koopwoningen is matig. studieschuld etc.) pensioen. financieringsbehoefte. Solidair aan ouderen: zeker in mindere tijden betalen ze voor de pensioengerechtigden. Onderwerp pensioen moet goed geregeld zijn De LTV is gedaald door verhuizingen, De woonlasten zijn afgenomen ten opzichte van de start Huishoudens hebben minder woonlasten dan maar nog steeds relatief weinig aandacht. waardestijgingen en aflossingen. De van de wooncarrière (relatief vaak aanzienlijk). jongeren. Wel zijn er vaak nog de kosten voor afhankelijkheid van financiers neemt kinderen waaronder studiekosten. Solidair aan ouderen: zeker in mindere tijden daardoor wat af. betalen ze voor de pensioengerechtigden. Genieten hun pensioen.
Pensioengerechtigd (65+)
Geen afhankelijkheid meer van financiers. De Huishoudens hebben woningen met waarde omdat de woning is veelal afgelost. woning vaak gedurende het leven is afgelost. Bovendien Zijn geïnteresseerd in het onderwerp heeft deze generatie verschillende waardestijgingen in de pensioen. woningmarkt meegemaakt. De waarde zit echter vaak in de woning en is daarmee zonder te verhuizen moeilijk te Hebben gunstige rechten verworven ten consumeren of te gebruiken als aanvulling op het opzichte van jongeren. Zijn niet solidair met pensioen of zorg. jongeren indien korten van het pensioen niet tot de mogelijkheden behoort. Naast eigen woningbezitters is er in Nederland ook een grote groep huurders die sowieso geen bezit heeft opgebouwd in de eigen woning.
De woonlasten van deze huishoudens zijn laag. Ook zijn er geen kosten meer voor kinderen. Zodoende hebben deze huishoudens lage lasten en vaak veel eigen vermogen. De kosten voor zorg nemen echter wel toe.
Page 62 of 64
Bijlage 2 Topiclijst Om te zorgen dat de verschillende gespreksonderwerpen aan bod komen is onderstaande topiclijst opgesteld. Uitgangspunt: de centrale vraagstelling van het onderzoek ‘Op welke manieren kan het pensioenvermogen op verantwoorde wijze worden ingezet om de (koop) woningmarkt in Nederland te versterken?’ Doelstelling onderzoek De aandacht voor de relaties tussen pensioenvermogen, hypothecaire schuld en woningmarkt neemt toe, ook vanuit de overheid. Verschillende mogelijkheden zijn reeds onderzocht of worden momenteel onderzocht al dan niet op verzoek van de overheid. Een inventariserende studie naar de complexe relatie tussen pensioenvermogen, hypothecaire schuld en woningmarkt in Nederland is echter nog niet voor handen. Om te inventariseren wat mogelijke scenario’s/ oplossingsrichtingen kunnen zijn voor de ideale relatie tussen deze onderwerpen is het voor de hand liggend om te kijken hoe andere landen met deze relaties omgaan en welke mogelijkheden reeds in de literatuur besproken worden. Tevens is de doelstelling ingegeven door de praktijk van de auteur. Het beroep dat gedaan wordt op de pensioenvermogens/pensioenfondsen in het publieke domein is groot, divers en onoverzichtelijk. Door het maken van een inventarisatie van relevante oplossingsrichtingen kunnen ideeën aangereikt worden aan de pensioenfondsen voor het bijdragen aan de versterking van de Nederlandse macro-economische structuur. Geen hoofddoelstelling maar een nuttig effect is het wanneer de bevindingen uit het onderzoek ook een positieve werking hebben op het vergroten van de betrokkenheid en het urgentiebewustzijn van de deelnemer bij zijn/haar pensioenfonds. Noodzaak, mogelijkheden (kansen), beperkingen en alternatieven De oplossingsmogelijkheden worden besproken aan de hand van een viertal punten: noodzaak, mogelijkheden- kansen, beperkingen en alternatieven.
Is er voldoende noodzaak om de relatie tussen deze drie onderwerpen te versterken? Noodzaak in relatie tot de aanleidingen zoals beschreven in het onderzoek (o.a. hoge hypotheekschuld, overwaarde en onderwaarde, weinig buitenlandse hypotheekaanbieders, steeds meer individueel stelsel)?
Mogelijkheden & Beperkingen. Er lijken mogelijkheden te over om de relatie tussen de deelgebieden pensioenvermogen, hypothecaire schuld en woningmarkt te versterken. De opsomming van oplossingsrichtingen is daarom niet uitputtend maar geeft een inventarisatie van de meest relevante mogelijkheden. De totstandkoming van de lijst komt voort uit het maken van een matrix waarin gezocht is naar de onderlinge relaties tussen pensioenvermogen, hypothecaire schuld en woningmarkt. De literatuur is leidend geweest in het beschrijven van de oplossingsrichtingen. Plausibiliteit is het criterium waarop de oplossingsrichtingen zijn geselecteerd.
De oplossingen die naar voren zijn gekomen uit het literatuuronderzoek zijn: Het Deense Model Financiering van hypotheken volgens het balansprincipe (met gedekte obligaties). Verzilveren eigen woning – de woning als pensioenvoorziening Het ‘versteende vermogen’ vrij spelen om te kunnen gebruiken als aanvulling voor de oudedagvoorziening (pensioen of zorg). De omkeerhypotheek en verkoop- terughuur varianten. Het pensioenfonds als hypotheekverstrekker Het pensioenfonds als directe hypotheekverstrekker. Met of zonder de Nationale Hypotheek Instelling (NHI) en staatsgaranties. Pensioenbesparingen als aflossing Het aanspreken van het pensioenvermogen ten gunste van de hypothecaire schuld. Het zou kunnen gaan om een lening die het pensioenfonds verstrekt aan de deelnemer met het opgebouwde pensioen als onderpand. Of het kan gaan om opgebouwde pensioenrechten die gekapitaliseerd worden en waarmee de restschuld wordt afgelost. Bouwsparen (Hervorming van het pensioenstelsel – life- cycle) Het pensioen zou in tegenstelling tot de huidige situatie ook kunnen fungeren als financieel planningsinstrument voor het gehele leven. Varianten als huurkoop en bouwsparen kunnen meer vrijheid geven hoe vermogen op te bouwen: in de eigen woning of via pensioensparen. Per oplossingsrichting: De mogelijkheden & beperkingen? Hoe reëel/ plausibel zijn de mogelijkheden? Zijn de mogelijkheden te rangschikken, naar relevantie, haalbaarheid etc.? Welke beperkingen ziet u in het algemeen voor het versterken van de relatie tussen pensioenvermogen, hypothecaire schuld en woningmarkt? Alternatieven: Welke mogelijkheden, niet voortkomend uit het literatuuronderzoek, zijn er te benoemen voor het versterken van de relatie tussen de onderwerpen pensioenvermogen, hypothecaire schuld en woningmarkt? Oftewel welke ontbreken er in bovenstaande lijst? Algemeen: Veranderen de risico- rendement vereisten van pensioenfondsen bij bovenstaande oplossingsrichtingen? Welke risico’s zijn er te onderscheiden bij een sterkere relatie tussen pensioenvermogen, hypothecaire schuld en woningmarkt? Wat is de inschatting van de verhandelbaarheid van bovenstaande oplossingsrichtingen? Wat is de verwachte houding van pensioenfondsen t.o.v. voorgaande mogelijkheden? Waarom niet alles houden bij het bestaande stelsel en dus bij de traditionele relaties tussen de onderwerpen? Wat is de toegevoegde waarde? Welke rol is er voor de overheid bij het vinden van de juiste oplossingsrichting(en)? Welke toekomstige ontwikkelingen zijn er te verwachten voor dit onderwerp? … /…
Page 64 of 64