Gemeente Maasdriel
Grondprijzennota
afdeling Beheer en Toezicht
Onderdeel Grondzaken
21 februari 2012
INHOUD 1.
Inleiding........................................................................................................................................... 3 1.1 Status van de nota ......................................................................................................................... 3 1.2 Inwerkingtreding/ herziening .......................................................................................................... 3 1.3 Begripsbepalingen ......................................................................................................................... 4 1.4 Opbouw van de notitie ................................................................................................................... 4 2. Uitgifteprijsbeleid............................................................................................................................. 5 2.1 Algemeen en methoden................................................................................................................. 5 3. Grondmethodiek per soort uitgiftecategorie ................................................................................... 7 3.1 Huurwoningen............................................................................................................................. 7 3.2 Goedkope koopwoningen ........................................................................................................... 8 3.3 Vrije sector woningen en vrije sector kavels............................................................................... 8 3.4 Bedrijfsterreinen.......................................................................................................................... 8 3.5 Kantoren ..................................................................................................................................... 8 3.6 Detailhandel, horeca en leisure (vrijetijds-voorzieningen).......................................................... 9 3.7 Maatschappelijke voorzieningen (grondcomponent).................................................................. 9 3.8 Verhuur maatschappelijke voorzieningen................................................................................... 9 3.9 Parkeervoorzieningen................................................................................................................. 9 3.10 Overige objecten....................................................................................................................... 10 4. De grondprijzenbrief...................................................................................................................... 11
2
1. Inleiding De raad van Maasdriel heeft op 9 juli 2009 de Nota Grondbeleid vastgesteld. De nota is een paraplunota waarin onder andere globale richtlijnen worden gegeven voor vast te stellen uitgifteprijzen. In de Nota Grondbeleid is aangekondigd de richtlijnen voor uitgifteprijzen in een notitie vast te leggen vandaar deze Grondprijzennota. Het vaststellen van een Grondprijzennota dient de volgende belangen: 1. uniformiteit en objectiviteit: gelijksoortige zaken worden gelijk behandeld; 2. transparantie: zowel naar marktpartijen, burgers als bestuur wordt inzicht geboden in de rekenmethodieken die de gemeente hanteert met betrekking tot het uitgifteprijsbeleid; 3. draagvlak: openheid, uniformiteit en objectiviteit verhogen de aanvaardbaarheid van de gehanteerde prijzen en 4. verdienend vermogen: ondersteuning van de financiële doelstellingen van de gemeente. In hoofdstuk 6 van de Nota Grondbeleid is het algemeen kader voor het uitgifteprijsbeleid bepaald. Het daarin opgenomen uitgangspunt is dat de gemeente bij uitgifte van grond marktconforme uitgifteprijzen hanteert. Met andere woorden, de waarde van de uit te geven grond wordt afhankelijk gesteld van de economische draagkracht van de te realiseren functie, bestemming of activiteit. In deze Grondprijzennota worden de uitgifteprijzen per bestemming en marktsegment op hoofdlijnen en de wijze waarop deze uitgifteprijzen worden bepaald aangegeven.
1.1 Status van de nota Deze Grondprijzennota biedt, samen met de gemeentelijke Nota Grondbeleid (vastgesteld op 9 juli 2009), het beleidskader dat het college hanteert bij de invulling van haar bevoegdheid om grond uit te geven. Het college gaat niet over tot definitieve vaststelling dan nadat de raad hierover is gehoord (artikel 169, vierde lid, van de Gemeentewet). De bevoegdheid van het college tot grondverkoop is geregeld in artikel 160, lid e van de Gemeentewet. De in deze nota genoemde uitgifteprijzen zijn indicatief. Bij concrete gronduitgiftes kunnen door derden geen rechten worden ontleend aan de in deze nota genoemde prijzen. De prijzen moeten worden gezien als richtprijzen onder gemiddelde omstandigheden. Op basis van de richtprijzen voert de gemeente onderhandelingen met particulieren en marktpartijen over de uitgifte van de grond. Bekend is dat de functie en locatie van de grond een dominante factor is voor de marktprijs. Afhankelijk van de locatie en de exacte omstandigheden kunnen de richtprijzen in op- of neerwaartse zin worden bijgesteld bij de onderhandelingen.
1.2 Inwerkingtreding/ herziening De in deze Grondprijzennota genoemde richtprijzen worden gehanteerd zodra de nota is vastgesteld, ook indien aanvragen zijn ingediend voordat deze nota is vastgesteld, met uitzondering van de volgende gevallen: 1. voor overhoeken is in 2004 een aparte "Notitie beleidsregels verkoop en verhuur van overhoeken" vastgesteld. Deze notitie (met de daarin genoemde prijzen) voldoet nog en behoeft dus geen aanpassing en 2. indien met een bepaalde marktpartij over een bepaald perceel grond al prijsafspraken zijn gemaakt, dan gelden deze prijsafspraken. Alle in deze Grondprijzennota genoemde bedragen zijn exclusief omzetbelasting (BTW) en/of overdrachtsbelasting en exclusief alle overige overdrachtskosten tenzij anders aangegeven. De genoemde prijzen in de voorliggende nota zijn geldig voor het jaar 2012. Het is van belang om de richtprijzen te toetsen aan de in de markt geëffectueerde transacties. De voor deze objecten in de regio gehanteerde prijzen moeten daarom worden gevolgd. Daartoe wordt het hulpmiddel ingesteld van de jaarlijks door het college te presenteren grondprijzenbrief die deze
3
Grondprijzennota als onderlegger heeft. In deze grondprijzenbrief worden de te hanteren vaste bedragen per soort bestemming en locatie expliciet vastgelegd een en ander conform het bepaalde in de onderhavige nota. Deze grondprijzenbrief wordt jaarlijks door het college vastgesteld en ter kennisname gebracht van de gemeenteraad. De Grondprijzennota zelf zal worden herzien indien daartoe aanleiding bestaat. 1.3 Begripsbepalingen Voor alle in deze nota genoemde prijsniveaus wordt uitgegaan van de veronderstellingen dat: 1. de grond in normale bouwrijpe staat wordt geleverd; hieronder wordt verstaan de staat waarbij de onroerende zaak is opgeruimd, de grotere grondwerken, de aanleg van drainage, rioleringssystemen, open water, kunstwerken en bouwstraten zijn gerealiseerd; 2. de grond geschikt is voor de beoogde bestemming qua bodemkwaliteit en 3. de grond geen bijzondere belemmeringen kent die het gebruiksrecht beperken.
1.4. Opbouw van de notitie In deze Grondprijzennota zullen, binnen de aangegeven kaders zoals opgenomen in de Nota Grondbeleid, de richtprijzen van de verschillende uitgiftecategorieën nader worden uitgewerkt. In de voorliggende nota zal daarom eerst aandacht worden besteed aan: - het uitgifteprijsbeleid en de methoden in het algemeen (hoofdstuk 2) - de uitgifteprijsmethodiek per soort uitgiftecategorie (hoofdstuk 3) - de grondprijzenbrief (hoofdstuk 4) Het valt overigens niet te voorkomen dat in onderhavige Grondprijzennota wordt verwezen naar de Nota Grondbeleid dan wel dat er ter verduidelijking passages uit de Nota Grondbeleid worden aangehaald.
4
2.
Uitgifteprijsbeleid
2.1 Algemeen en methoden De positie van een gemeente op de grondmarkt wordt mede bepaald door de omvang van het gemeentelijke bezit en de wens en de (financiële) mogelijkheid om gronden te verwerven. Dit vloeit voort uit de keuze voor het regisserend grondbeleid zoals nader omschreven in de Nota Grondbeleid. Bij het voeren van een regisserend grondbeleid hoort ook het voeren van uitgifteprijsbeleid. De gemeente Maasdriel hanteert bij de uitgifte van grond in beginsel marktconforme prijzen. Daarbij maakt de gemeente in haar uitgifteprijzen niet alleen onderscheid naar functie casu quo bestemming van de grond (functioneel), maar onderkent zij ook prijsverschillen in de grondmarkt tussen de 11 kernen onderling en in breder verband tussen de gemeente Maasdriel en overige buur- en regiogemeenten. Kortom: Maasdriel hanteert een functioneel en marktconform uitgifteprijsbeleid. In dit uitgifteprijsbeleid wordt rekening gehouden met de economische draagkracht van de bestemming, activiteiten of functie en de locatie. Een bestemming als "vrijstaande woning" heeft bijvoorbeeld meer economische draagkracht dan een sociale huurwoning, met als logisch gevolg dat de uitgifteprijs van kavels voor vrijstaande woningen veel hoger ligt dan bij kavels voor sociale huurwoningen. Ook keuzes die worden gemaakt om bijvoorbeeld de kwaliteit van een woning te verhogen kunnen tot gevolg hebben dat er een lagere gronduitgifteprijs wordt behaald. In hoofdstuk 6 van de Nota Grondbeleid is ingegaan op een tweetal uitgifteprijsmethodieken namelijk (1) de comparatieve methode en (2) de residuele methode. In deze nota zullen deze methoden worden aangevuld met (3) de kostprijsmethode, (4) de methode van grondquote en (5) de methode van inschrijving/tender. Het hoofduitgangspunt bij het bepalen van de uitgifteprijs is dat de gemeente een marktconforme prijs voor haar gronden ontvangt. Deze marktconforme prijs wordt bepaald op basis van de comparatieve methode. Bij de comparatieve methode wordt de uit te geven grond vergeleken met transacties in de vastgoedmarkt. Daarbij wordt gekeken naar de gehanteerde uitgifteprijzen voor de desbetreffende functie (sector) in zijn concurrentiegebied en/of een vergelijkbaar marktgebied (bijvoorbeeld de buurgemeenten). Voorts worden specifieke eigenschappen van de locatie en het project in de beschouwing betrokken. Dit is dus een kwestie van het volgen van de markt en vergt dus marktkennis, met inbegrip van alle voor- en nadelen van de relevante locaties. De residuele waardemethode is een topdown of afpelmethode. Bij deze methode wordt de redelijke vrij op naam prijs (v.o.n.*), niet zijnde de catalogusprijs, van een woning verminderd met de BTW, de bouwkosten (exclusief BTW) en de bijkomende kosten (exclusief BTW). Het bedrag wat dan overblijft, is de residuele uitgifteprijswaarde (exclusief BTW). De residuele grondwaarde geeft de maximale waarde aan die volgens de markt betaald zou worden voor bouwrijpe grond. Het rekenen met residuele waarden is vooral toe te passen bij de ontwikkeling door projectontwikkelaars van grote bouwlocaties met een diversiteit aan woningbouwcategorieën. De berekening van de grondprijs via de residuele grondwaardemethode biedt namelijk de meeste zekerheid dat die de markt het meest benaderd. Tevens is er een nauwkeurige relatie tussen de uitgifteprijs en de kwaliteit van het gebouwde. Dit kan echter ook een valkuil zijn namelijk als de ontwikkelaar hogere kwalitatieve bouwkundige eisen stelt dan de markt. In dat geval worden de bouwkosten hoger en blijft er dus minder over voor de uitgifteprijs. De gemeente betaalt daarmee de hogere kwaliteit. Nadeel van de residuele grondwaardemethode is dat de berekening in verhouding tot de comparatieve methode erg complex is en daardoor ook zeer tijdsintensief. (*) v.o.n.: vrij op naam. Vrij op naam betekent dat de kosten van de koop voor rekening van de verkoper zijn. De tegenhanger van ‘vrij op naam’ is ‘kosten koper’. In het laatste geval komen de kosten van een koop voor rekening van de koper. Het gaat om kosten voor de belasting (omzet- of overdrachtsbelasting), notaris- en kadasterkosten en eventuele andere bijkomende kosten.
5
Bij de kostprijsmethode worden de kosten berekend die zijn gemaakt voor verwerving, sloop, milieuvoorzieningen, hoofdinfrastructurele voorzieningen, bouwrijp maken, planvoorbereiding en planontwikkeling en een bijdrage aan fondsen. Alle kosten worden vervolgens doorberekend in de uitgifteprijs. Bij de grondquote wordt een bepaald vast te stellen percentage van de v.o.n.-prijs (excl. BTW) van de te realiseren opstallen voor de grond in rekening gebracht. Nadeel van deze methode is dat kwaliteitsverbeteringen die meestal wel de bouwkosten verhogen maar in mindere mate de v.o.n.opbrengst volledig moeten worden opgebracht door de ontwikkelaar; deze wordt immers in deze methode afgerekend op basis van de v.o.n.-opbrengst. De ontwikkelaar wordt dus niet gestimuleerd om kwaliteitsverbeteringen tot stand te brengen. Via een inschrijving/tender kunnen meerdere partijen worden uitgenodigd om in concurrentie een bod te doen op grond. De grond gaat naar de hoogste bieder. De gemeente kan daarbij al dan niet een bodemprijs vaststellen (mede afhankelijk van het soort uit te geven vastgoed bijvoorbeeld bepaald door de comparatieve of residuele methode). Vaak wordt de inschrijving/tender gecombineerd met een ontwerpcompetitie met een programma van eisen (stedenbouwkundige randvoorwaarden) als basis.
6
3.
Grondmethodiek per soort uitgiftecategorie
3.1
Huurwoningen
Sociale huur: De taken voor de woningcorporaties worden momenteel omrand casu quo afgebakend door de "Tijdelijke regeling Diensten van Algemeen en Economisch Belang Toegelaten instellingen Volkshuisvesting". Deze regeling is met ingang van 1 januari 2011 van kracht geworden en zal definitief worden verankerd binnen de nieuwe Woningwet. Hierbij geldt voor toewijzing van woningen dat corporaties nog slechts woningen zouden mogen verhuren (als zijnde sociale huur) met een maximale huurprijs tot € 652,52 per maand aan huishoudens met een gezamenlijk bruto belastbaar inkomen lager dan € 33.614,00. Wanneer corporaties daarvan afwijken kunnen er door of het Centraal Fonds, of het Waarborgfonds Sociale Woningbouw of het ministerie van Binnenlandse Zaken sancties worden opgelegd. Een en ander wil dus zeggen dat bij sociale huur (Diensten van Algemeen en Economisch Belang ofwel DAEB) er een maximale huurprijs geldt van € 652,52 (prijspeil 1 januari 2011) en een maximaal belastbaar inkomen van € 33.614,00 (los van het gegeven of dit een alleenstaande of een meerpersoonshuishouden betreft, immers de besteding is volgens de wetgever gelijk). Om nog in aanmerking te komen voor huurtoeslag mag het inkomen van een alleenstaande niet hoger zijn dan € 21.625,00 per jaar en van een meerpersoonshuishouden niet meer dan € 29.350,00. Bij inkomens daarboven moet de gehele huur zonder enige toeslag door de bewoners zelf worden gedragen. Men kan zich voorstellen dat een gezin (bijv. met twee opgroeiende en schoolgaande/studerende kinderen) met een netto inkomen van nog geen € 1.600,00 per maand het bij een netto te betalen maandelijkse huurprijs van € 652,52 het behoorlijk moeilijk zal gaan krijgen om de touwtjes nog aan elkaar te knopen. Dit houdt in dat er van alles aan gedaan moet worden om de huurprijzen zo laag mogelijk te houden. Voor de insteek van extra onrendabele toppen zou kunnen worden gekozen, ware het niet dat met ingang van 2014 er jaarlijks zo'n 650 miljoen euro bij de corporaties gaat worden opgehaald ter bekostiging van de huurtoeslag. Dit heeft jaarlijks een zeer forse impact op de begroting en liquiditeitenstroom bij de corporaties, waardoor er gegarandeerd nieuwbouwprojecten moeten worden geschrapt en definitief geen doorgang meer zullen vinden. Dit wil zeggen dat er dus ook zal moeten worden gekeken naar de grondprijzen, immers volgens de tijdelijke regeling worden sociale huurwoningen nu eenmaal gerealiseerd met een korting op de grondprijzen. Dit staat zo letterlijk in de regeling dus mag een corporatie dat ook verwachten van een overheid. Enerzijds dus zal de woningcorporatie moeten uitzien om een zo goedkoop mogelijk ontwerp te maken van een woning en anderzijds zal de gemeente zich moeten bezinnen over de hoogte van de grondprijzen voor de sociale woningbouw. Het volgende kan worden voorgesteld: - Grondprijzen voor sociale huur (DAEB-activiteit) maximaal € 173,00 per m² (excl. btw) met een maximale gemiddelde kavelgrootte van 130 m² voor een eengezinswoning en maximaal 150 m² voor een seniorenwoning. Bij afwijkende kavelgrootte zal in overleg met een woningcorporatie de uitgifteprijs bepaald worden rekening houdende met de desbetreffende exploitatieopzet van het onderhavige plangebied. - Grondprijzen voor huurwoningen met een huurprijs hoger dan € 652,52 (niet-DAEB) maximaal € 300,00 (excl. btw) per m². Het betreft hier namelijk geliberaliseerde huurwoningen met een zuiver commercieel karakter. Gelet op het volkshuisvestelijk belang voor de gemeente en de corporaties om daadwerkelijk (sociale) huurwoningen te kunnen bouwen in de gemeente, is het van belang met de corporaties overeenstemming te bereiken over de randvoorwaarden op basis waarvan de uitgifteprijs wordt bepaald. Daarbij is de kwaliteit van de huurwoningen mede van belang.
7
3.2 Goedkope koopwoningen Goedkope koopwoningen zijn woningen met een maximale v.o.n.-prijs (*) van € 170.000,00 (prijspeil 2008). Het kunnen woningen zijn in allerlei categorieën. Over het algemeen zal het echter gaan om rijwoningen en appartementen die bedoeld zijn om starters op de koopwoningmarkt de gelegenheid te geven een woning te kopen. Ook voor deze categorie woningen is het van belang een minimale kwaliteit te bepalen. Het is niet uitgesloten dat er in de toekomst voor deze categorie woningen constructies met de corporaties worden afgesproken om de maandlasten van die woningen terug te brengen naar een woning met een prijs van € 170.000,00 (prijspeil 2008). Voor de sociale koopwoningen (conform de afspraken met de Samenwerkende Woningcorporaties Rivierenland en de Provincie) tot een koopprijs van € 170.000,00 v.o.n. geldt een kavelprijs van €. 25.000,00 excl. BTW (= € 200,00 per m²) uitgaande van een gemiddelde kavelgrootte van 125 m². Bij afwijkende kavelgrootte zal in overleg met een woningcorporatie de uitgifteprijs bepaald worden rekening houdende met de desbetreffende exploitatieopzet van het onderhavige plangebied. Het is bij deze woningen wel van belang dat er een anti-speculatiebeding dan wel een nabetalingsregeling overeen wordt gekomen. (*) v.o.n.-prijs: Onder de v.o.n.-prijs wordt verstaan de verkoopprijs van een complete woning.
3.3 Vrije sector woningen en vrije sector kavels Voor de ontwikkeling van vrije sector woningen kunnen marktpartijen worden geselecteerd. In hoofdstuk 7.8 van de Nota Grondbeleid wordt daar kort op ingegaan. Voorop staat dat de selectie van ontwikkelaars plaatsvindt binnen de kaders van het gemeentelijke aanbestedingsbeleid. Het gaat hier om projectmatige bouw van grondgebonden woningen. Corporaties kunnen onder dezelfde condities meedingen. In de Nota Grondbeleid is hierover geschreven dat “Naast de bouw van woningen voor de doelgroep willen de corporaties ook afspraken maken over de bouw van overige woningen. Het gaat daarbij om woningen met een huurprijs boven de huursubsidiegrens en om de bouw van koopwoningen. Hoewel het hierbij ook kan gaan om de bouw van woningen voor een doelgroep (zoals senioren en koopstarters), worden de corporaties in dit laatste geval gezien als (sociale) marktpartij. Een sociale marktpartij is daarbij een partij die zich opstelt als ontwikkelaar, maar wel baat heeft bij een evenwichtige opbouw van de woningvoorraad in de gemeente.” Uitgangspunt bij de vaststelling van de gronduitgifteprijs bij projectmatige bouw van grondgebonden vrije sector woningen is de comparatieve waardemethodiek. Vrije sector kavels particulier en collectief opdrachtgeverschap Bij de verkoop van kavels voor individuele en collectieve bouwplannen (ook wel particulier respectievelijk collectief opdrachtgeverschap genoemd oftewel p.o. of c.p.o.) wordt een vaste prijs per m2 vastgesteld op basis van de comparatieve waardemethode. 3.4 Bedrijfsterreinen De stichtingskosten en de waarde van bedrijfsgebouwen zijn vaak heel specifiek, vooral gebonden aan het gebouw en dat is vaak weer afgestemd op het gebruik. Dat maakt dat een residuele grondwaardeberekening zijn beperkingen heeft om toch uitgifteprijzen te hanteren in een pril stadium waarin nog niets bekend is over gegadigden. Voor de bepaling van de uitgifteprijs wordt daarom gebruik gemaakt van de comparatieve methode. Daarbij is het denkbaar om het bereiken van bepaalde beleidsdoelstellingen (intensief ruimtegebruik, herontwikkeling, parkmanagement) te stimuleren met behulp van een variabele uitgifteprijs. 3.5 Kantoren Onder kantoorruimte wordt verstaan een ruimte die geheel of grotendeels bestemd is om gebruikt te worden als ruimte voor bureaugebonden werkzaamheden en ondersteunende activiteiten ten behoeve van management, administratie en/of zakelijke dienstverlening. De marktprijzen voor grond in de kantorenmarkt staan in nauwe relatie met de huurprijzen en het door de beleggers verlangde rendement. De huurprijzen zijn voor nieuwe contracten redelijk gevoelig voor de markt. Het bruto aanvangsrendement dat door de beleggers gevraagd wordt, is sterk bepalend en
8
hangt samen met risico’s en overige economische omstandigheden van enig moment. De uitgifteprijzen worden daarom comparatief bepaald. 3.6 Detailhandel, horeca en leisure (vrijetijds-voorzieningen) Onder deze noemer vallen naast de detailhandel (ook baliefuncties), leisure en horecavoorzieningen. Uitgifte door de gemeente voor deze categorie is sporadisch. Hier wordt de comparatieve grondwaardemethode gehanteerd. 3.7 Maatschappelijke voorzieningen (grondcomponent) Bij maatschappelijke voorzieningen moet een onderscheid worden gemaakt in maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk en maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk. Onder de eerste categorie vallen onder meer voorzieningen op het gebied overheidsgebouwen; onderwijsvoorzieningen (basis- en middelbare scholen); sociaal culturele voorzieningen (welzijnsvoorzieningen en religieuze voorzieningen, niet commerciële culturele voorzieningen); niet commerciële recreatieve voorzieningen (kinderboerderij; sport- en recreatieve voorzieningen met uitzondering van de commercieel geëxploiteerde onderdelen (bijvoorbeeld kantines bij een sportclub). Vaak wordt voor dit soort voorzieningen bij ontwikkeling door de gemeente uit beleidsmatige overwegingen voor de grond een niet-marktconforme prijs gehanteerd. Dat is - naast de wens om specifieke beleidsdoelstellingen te bereiken - ook verdedigbaar in verband met de vaak beperkte bestemmingsplanmogelijkheden. Van oudsher wordt bij het bepalen van de grondwaarde uitgegaan van de kostprijs. Hierbij wordt ervan uitgegaan dat deze grond bij het verliezen van de maatschappelijke functie ook weer tegen dezelfde maar geactualiseerde prijs terugkomt naar de gemeente. Als sprake is van een combinatie van niet commerciële maatschappelijke voorzieningen met commercieel geëxploiteerde onderdelen (zoals bijvoorbeeld kantines bij een sportclub) zal ook bij de uitgifteprijsbepaling gezocht worden naar een combinatie van methoden. Bij maatschappelijke voorzieningen die met winstoogmerk worden gerealiseerd (zoals bijvoorbeeld voorzieningen voor geprivatiseerde nutsbedrijven; medische en paramedische functies (artsen, tandartsen, fysiotherapeuten, apotheken)) zal de residuele methode worden gehanteerd. Daarbij wordt de kanttekening geplaatst dat de gemeente zich hierbij het recht voorbehoud om af te kunnen wijken van de residuele methode ingeval een maatschappelijke voorziening met winstoogmerk van een dusdanig algemeen c.q. publiekrechtelijk belang is dat de realisatie van deze maatschappelijke voorziening uit bestuurlijk oogpunt gewenst is. Afwijking van de residuele methode zal beargumenteerd plaatsvinden. 3.8 Verhuur maatschappelijke voorzieningen Ook bij verhuur van maatschappelijke voorzieningen moet een onderscheid worden gemaakt in maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk en maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk. Waar sprake is van verhuur van een maatschappelijke voorziening zonder winstoogmerk wordt de kostprijsdekkende huur bepaald. Dit bedrag moet beschouwd worden als bodemprijs. Waar uit een oogpunt van specifieke beleidsdoelstellingen een huurprijs onder het niveau van kostprijsdekkende huur gewenst is, zal dit via aanvullende subsidiering expliciet transparant moeten zijn. Voor nieuwe verhuursituaties van gemeentelijke objecten is de kostprijsdekkende methode, de beste methode. Ook hier geldt dat als er sprake is van een combinatie van niet commerciële maatschappelijke voorzieningen met commercieel geëxploiteerde onderdelen (zoals bijvoorbeeld kantines bij een sportclub) er ook bij de huurprijsbepaling gezocht zal worden naar een combinatie van methoden. 3.9 Parkeervoorzieningen Bij de ontwikkeling van een bouwplan dient te allen tijde te worden voldaan aan de door de gemeente gestelde parkeernorm. Uitgangspunt is dat het parkeren op eigen terrein wordt opgelost. In die gevallen waarbij de aanvrager van een bouwvergunning op eigen terrein minder parkeergelegenheid kan aanleggen dan normatief vereist is, dient extra grond te worden aangekocht. Stemt de ontwikkelende partij hier niet mee in, dan betekent dit in feite dat niet wordt voldaan aan de gestelde parkeernorm en dat daarmee het ingediende plan geen doorgang kan hebben. In principe dient de uitgifte van grond voor parkeerplaatsen te geschieden op basis van de uitgifteprijzen van de betrokken hoofdfunctie. Parkeren in dichtbebouwde gebieden vraagt, onder andere vanwege beperkte grondgebruiksmogelijkheden, vaak om oplossingen die de stichtingskosten
9
aanzienlijk verhogen (een niet-overdekte parkeerplaats op maaiveld is goedkoper dan een parkeerplaats in een parkeerkelder). In deze Grondprijzennota wordt er van uitgegaan dat parkeervoorzieningen minimaal kostenneutraal kunnen worden gerealiseerd en geen gevolgen hebben voor de gronduitgifteprijs. Een overzicht van kosten en opbrengsten moet per project inzichtelijk maken in hoeverre dit uitgangspunt zich in de praktijk ontwikkelt. In geval er geen sprake is van een kostenneutrale parkeervoorziening (bijvoorbeeld bij een gebouwde parkeervoorziening) dienen partijen in overleg te treden. 3.10 Overige objecten In bestaand (al ontwikkeld) gebied verkoopt de gemeente stroken grond aan particulieren (overhoeken) ter uitbreiding van hun tuin. Hiervoor worden (geïndexeerde) prijzen gehanteerd die in de "Notitie beleidsregels verkoop en verhuur van overhoeken 2004" zijn vastgelegd. Per 1-1-2011 bedraagt de verkoopprijs € 71,49 per m². Ook gebeurt het regelmatig dat de gemeente aan andere overheidsorganen (provincie, waterschap) stroken grond verkoopt. Dat gebeurt dan in veel gevallen om infrastructurele voorzieningen (weg, water) te realiseren. Bij de prijsbepaling wordt de comparatieve waardemethode gehanteerd. Tenslotte verkoopt de gemeente incidenteel gemeentelijke gebouwen. Daarbij wordt de meest geëigende methode gebruikt. Bij een brede bestemmings- en herontwikkelingsmogelijkheid van het object kan een comparatieve dan wel residuele benadering gehanteerd worden. Ook kan een methode van inschrijving met een bod gehanteerd worden (eventueel in combinatie met een beoordeling van het ontwerp). In alle gevallen geldt de actuele boekwaarde als bodemprijs. Waar nodig wordt het object extern getaxeerd waarbij dan de taxatiewaarde de bodemprijs is bij verkoop.
10
4.
De grondprijzenbrief 2012
De navolgende grondprijzen gelden voor het kalenderjaar 2012 en zijn alle per vierkante meter (m²) en exclusief belastingen. Woningbouw Bouwgrond ten behoeve van grondgebonden woningen in de sociale huursector. - uitgifte aan woningcorporatie; - van toepassing voor woningen die projectmatig worden gebouwd; - woningen in het huursegment met een maximale huur van € 652,52 per maand; - maximale kavelgrootte 130 m² voor een eengezinswoning en 150 m² voor een seniorenwoning; hierboven overleg met de corporatie in relatie tot de exploitatie-opzet van het desbetreffende plangebied.
€ 173,00 per m²
Bouwgrond ten behoeve van grondgebonden woningen in de huursector. - uitgifte aan woningcorporatie/ontwikkelaar - van toepassing voor woningen die projectmatig worden gebouwd; - woningen in het huursegment met een huur van meer dan € 652,52 per maand;
€ 300,00 per m²
Bouwgrond ten behoeve van grondgebonden woningen in de sociale koopsector. - uitgifte aan woningcorporatie/ontwikkelaar - van toepassing voor woningen die projectmatig worden gebouwd; - woningen in het koopsegment met maximale prijs van € 170.000,00 v.o.n.; - maximale kavelgrootte 125 m²; hierboven overleg met corporatie in relatie tot exploitatie-opzet desbetreffende plangebied.
€ 200,00 per m²
Bouwgrond ten behoeve van grondgebonden woningen in de vrije sector. - van toepassing voor woningen die projectmatig worden gebouwd; - woningen in het koopsegment; - verkoopprijs is hoger dan € 170.000,00 v.o.n.
€ 300,00 per m²
Bouwgrond ten behoeve van particulier en collectief opdrachtgeverschap € 300,00 per m² - van toepassing voor woningen die door particulieren in eigen beheer worden gebouwd (o.a. eigen architecten- en aannemerkeuze); - woningen in het koopsegment. Bij gestapelde woningbouw in bovengenoemde sectoren worden stapelingsfactoren toegepast (zie hierna).
Bedrijventerrein Bouwgrond op zichtlocatie casu quo geen zichtlocatie
Maatschappelijke doeleinden Bouwgrond ten behoeve van commerciële maatschappelijke doeleinden waaronder onder andere wordt begrepen: - gebouwen ten behoeve van commerciële medische voorzieningen; - gebouwen ten behoeve van commerciële kinderdagverblijven; - gebouwen ten behoeve van commerciële sport- en vrijetijdsvoorzieningen. Bouwgrond ten behoeve van niet commerciële maatschappelijke doeleinden waaronder onder andere wordt begrepen: - religieuze gebouwen; - sociaal-maatschappelijke gebouwen; - gebouwen ten behoeve van onderwijs; - gebouwen ten behoeve van niet commerciële sport- en vrijetijdsvoorzieningen.
Overhoeken In overeenstemming met de "Notitie beleidsregels verkoop en verhuur van overhoeken".
Comparatieve methode per m²
Comparatieve methode per m²
Comparatieve methode per m²
€ 71,49 per m² (prijspeil 2011)
11
Overige doeleinden Te denken valt aan bouwgrond voor onder andere: - kantoren; - detailhandel; - horeca; - parkeervoorzieningen; - nutsvoorzieningen; - enzovoort.
In voorkomende gevallen te beslissen door college
Gemeentelijke woningen Gemeentelijke woningen die zijn verhuurd worden niet verkocht. Vrij gekomen woningen worden getaxeerd en middels openbare inschrijving tegen marktwaarde door het college verkocht.
Stapelingsfactoren De vastgestelde grondprijzen voor woningbouw gelden voor grondgebonden woningen. Wanneer er sprake is van gestapelde woningbouw worden stapelingsfactoren toegepast. Afhankelijk van het aantal (woon)lagen worden de grondprijzen bepaald. De navolgende stapelingsfactoren worden vastgesteld: Begane grond 1,0 1e verdieping 0,8 2e verdieping 0,7 3e verdieping 0,6 4e verdieping 0,5 5e verdieping en hoger 0,4 Voorbeeld: Een appartementencomplex met appartementen in de vrije sector wordt projectmatig gerealiseerd in vier bouwlagen (begane grond en drie verdiepingen). De grondprijs bedraagt in dat geval: som van de van toepassing zijnde factoren x grondprijs voor grondgebonden woningen in deze sector (1,0 + 0,8 + 0,7 + 0,6) x € 300,00 = 3,1 x € 300,00 = € 930,00 per m².
De verkoopprijzen van overige gronden en gebouwen welke niet in deze Grondprijzennota zijn genoemd worden door het college vastgesteld. De afdeling Beheer en Toezicht (onderdeel Grondzaken) adviseert in alle gevallen over aan- en verkoopprijzen. Rente Indien er in een overeenkomst met de gemeente wordt gesproken over rente wordt bedoeld de wettelijke rente (ex art. 6:119 BW) tenzij in de overeenkomst uitdrukkelijk een andere rente wordt omschreven.
12
