Bankovní institut vysoká škola Praha
Financování bydlení univerzálními bankami v ČR Diplomová práce
Věra Pravdíková
Duben 2010
Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra finančních obchodů
Financování bydlení univerzálními bankami v ČR Diplomová práce
Autor:
Bc. Věra Pravdíková Finance, finanční obchody
Vedoucí práce:
Písek
Ing. Olga Šeflová
Duben 2010
Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracovala samostatně s pouţitím uvedené literatury, webových stránek jednotlivých bank a s vyuţitím informací od bankovních poradců.
V Písku 6. 4. 2010
Bc. Věra Pravdíková
Poděkování: Děkuji Ing. Olze Šeflové za odborné vedení a rady, které mi poskytla při vypracování diplomové práce. Pracovníkům České spořitelny, a.s., Československé obchodní banky, a.s., Komerční banky, a.s. a Raiffeisenbank a.s. za poskytnutí informací a zdrojů, ze kterých jsem mohla čerpat.
Anotace Diplomová práce je zaměřena na financování bydlení v České republice. Teoretické vymezení je věnováno problematice předhypotečních úvěrů, hypotečních úvěrů a doplňkových úvěrů na bydlení
a definování základních pojmů. Popsaný je i postup
vyřízení úvěru od podání ţádosti, přes zpracování úvěru, podpis úvěrové dokumentace, aţ po splácení. Prostor je věnován také subjektům vystupujícím na trhu úvěrů na bydlení a jejich podílům. V další části diplomové práce je provedena analýza předhypotečních, hypotečních a doplňkových úvěrů u čtyř vybraných bank, a to u České spořitelny,a.s., Československé obchodní banky, a.s., Komerční banky, a.s. a Raiffeisenbank, a.s. Významná část této práce je zaměřena na porovnání konkrétního případu financování výstavby rodinného domu ve čtyřech vybraných bankovních domech a poţadavku klienta na financování koupě bytové jednotky od obce. Závěrečná kapitola je zaměřena na stručný pohled do budoucna, na směr moţného vývoje trhu hypotečních úvěrů v České republice.
Annotation The Thesis focuses on housing financing in the Czech Republic. Theoretical specification conserns the problem of pre-mortgage loans, mortgage loans and supplementary housing loans, and to the basic terminology definitions. The procedure of loan processing is described from the filling of the application, the processing of the loan, the signing of the loan documentation, to the loan payment. Attention is also devoted to the subjects present in the market of housing loans, and to the shares of these subjects. In another part of the thesis there is the analyses of pre-mortgage loans, mortgage loans and supplementary loans within four chosen banks, Česká spořitelna,a.s., Československá obchodní banka,a.s., Komerční banka, a.s. and Raiffesenbank, a.s. A significant part of the Thesis is aimed at the comparasion of a concrete casse of financing the construction of a family house in four chosen banks according to the client´s request to finance a purchase of an accommodation unit from a municipality. The final chapter presents a brief view of the future regarding a possible direction of the mortgage loans market in the Czech Republic.
Obsah Úvod ...................................................................................................................................... 9 1. Teoretické vymezení jednotlivých typů úvěrů na bydlení z nabídky univerzálních bank ..................................................................................................................................... 11 1.1
Počátky úvěrů na bydlení ................................................................................. 11
1.2
Vývoj úvěrů na bydlení v ČR ........................................................................... 12
1.3 Typy úvěrů na financování bydlení ................................................................. 13 1.3.1 Předhypoteční úvěry .................................................................................... 13 1.3.2 Hypoteční úvěry .......................................................................................... 14 1.3.3 Doplňkové úvěry na bydlení ....................................................................... 14 1.4 Parametry hypotečních úvěrů .......................................................................... 14 1.4.1 Základní charakteristika hypotečních úvěrů ................................................ 14 1.4.2 Právní úprava hypotečních úvěrů ................................................................ 14 1.4.3 Subjekty poskytující úvěry na bydlení v ČR ............................................... 15 1.5. Druhy hypotečních úvěrů ................................................................................. 16 1.5.1 Rozdělení hypotečních úvěrů podle účelu ................................................... 17 1.5.2 Rozdělení hypotečních úvěrů podle způsobu splácení ................................ 17 1.5.3 Rozdělení hypotečních úvěrů podle výše zajištění ...................................... 18 1.5.4 Rozdělení hypotečních úvěrů podle kombinace s jinými produkty ............ 18 1.6
Úroková sazba hypotečních úvěrů ................................................................... 18
1.7
Zajištění hypotečních úvěrů ............................................................................. 19
1.8
Čerpání hypotečních úvěrů .............................................................................. 20
1.9 Splácení a doba splatnosti hypotečních úvěrů ................................................ 21 1.9.1 Řádné splácení ............................................................................................. 21 1.9.2 Mimořádné splácení .................................................................................... 22 1.10
Dozajištění hypotečních úvěrů ......................................................................... 22
1.11 Podpora hypotečních úvěrů ze strany státu .................................................... 22 1.11.1 Odpočet úroků od daňového základu .......................................................... 22 1.11.2 Podpora hypotečních úvěrů pro mladé lidi do 36 let věku .......................... 24 1.12
Ţadatelé o hypoteční úvěr ................................................................................. 26
1.13 Proces poskytnutí hypotečních úvěrů .............................................................. 26 1.4.4 Úvodní jednání ............................................................................................ 26 1.13.1 Podání ţádosti a zpracování hypotečních úvěrů .......................................... 27 1.13.2 Čerpání hypotečních úvěrů .......................................................................... 28 1.13.3 Splácení hypotečních úvěrů ........................................................................ 28 1.14
Výhody a nevýhody hypotečního úvěru .......................................................... 28
2.
Metodologie ................................................................................................................. 30
3.
Analýza a komparace předhypotečních úvěrů vybraných bank ............................... 31 3.1
Analýza předhypotečních úvěrů ...................................................................... 31
3.2
Komparace předhypotečních úvěrů ................................................................ 32 -7-
4.
5.
Analýza a komparace hypotečních úvěrů vybraných bank ....................................... 34 4.1
Analýza hypotečních úvěrů .............................................................................. 34
4.2
Komparace hypotečních úvěrů ........................................................................ 35
Analýza a komparace doplňkových úvěrů na bydlení vybraných bank .................... 37 5.1
Analýza doplňkových úvěrů na bydlení .......................................................... 37
5.2
Komparace doplňkových úvěrů na bydlení .................................................... 39
6. Výběr optimální varianty financování bydlení pro dva odlišné typy klientských požadavků............................................................................................................................ 41 6.5. Výstavba rodinného domu ................................................................................ 41 6.5.1. Nabídka České spořitelny,a.s. (ČS) ............................................................. 42 6.5.2. Nabídka ČSOB, a.s. ..................................................................................... 45 6.5.3. Nabídka Komerční banky, a.s. (KB) ........................................................... 47 6.5.4. Nabídka Raiffesenbank, a.s. (RB) ............................................................... 49 6.5.5. Výsledky komparace ................................................................................... 51 6.6. Privatizace bytové jednotky.............................................................................. 52 6.2.1 Nabídka České spořitelny, a.s.(ČS) ............................................................. 53 6.2.2 Nabídka Československé obchodní banky, a.s. (ČSOB) ............................. 54 6.2.3 Nabídka Komerční banky, a.s. (KB) ........................................................... 55 6.2.4 Nabídka Raiffeisenbank, a.s.(RB) ............................................................... 55 6.2.5 Výsledky komparace ................................................................................... 56 7.
Perspektivy financování bytových potřeb v ČR ......................................................... 57
8.
Výsledky a závěry ........................................................................................................ 59
Seznam použité literatury ................................................................................................... 61 Internetové zdroje ............................................................................................................... 62 Zákony a nařízení ............................................................................................................... 63 Seznam použitých příloh a tabulek .................................................................................... 64 Přílohy ................................................................................................................................. 65
-8-
Úvod Kaţdý člověk musí v určité fázi svého ţivota řešit téma bydlení. Nejprve je vděčný za jakékoliv bydlení, s rostoucí zkušeností a také s rostoucími náklady za nájemní bydlení, se do popředí dostává otázka bydlení v osobním vlastnictví. Ať uţ se rozhodne pro byt či dům, málokdo má tolik finančních prostředků, aby si mohl dovolit financovat vlastní bydlení zcela z vlastních zdrojů. I v případě, ţe člověk nemá dostatek vlastních prostředků na koupi bytu či domu, nemusí se myšlenky vlastního bydlení vzdávat. Jednou z moţností, jak tuto otázku vyřešit, je bankovní úvěr. Úvěr na bydlení umoţňuje i lidem s průměrnými příjmy dosáhnout na vlastní nemovitost. Tyto produkty komerčního bankovnictví nabízejí prakticky všechny komerční banky v České republice. Nejrozšířenějším typem úvěru na bydlení je úvěr hypoteční, včetně předhypotečního, účelového spotřebitelského úvěru a úvěru ze stavebního spoření včetně úvěru překlenovacího. Hypoteční úvěry mohou podle definice hypotečního úvěru v novém zákoně o dluhopisech nabízet v České republice banky, které mají sídlo na území České republiky jako akciová společnost, obdrţí licenci od ČNB (České národní banky) a získají povolení od Výboru pro finanční trh k emisi hypotečních zástavních listů. V posledních několika letech nastal obrovský boom v poskytování hypotečních úvěrů. Důvodů je hned několik. Ze strany bank se jedná o velmi oblíbený produkt, který rády poskytují. Jedná se většinou o úvěry spotřebitelského charakteru - často nad 1 milion korun, které jsou zajištěny zástavním právem k nemovitosti. Banky se předhánějí a snaţí se získat co nejvíce klientů pro tento oblíbený, bezpečný a vysoce rentabilní bankovní produkt. Ze strany klientů jde o produkt, který jim můţe splnit jejich sny o vlastním bydlení, i kdyţ nemají zrovna statisícové příjmy. Zejména nízké úrokové sazby v posledních pěti letech před finanční krizí zpřístupnily úvěry široké veřejnosti. Klienti se však zavazují bankám na dlouhou dobu, fakticky na celou dobu svého produktivního věku. Po celou tuto dobu se vystavují riziku, ţe pokud nebudou dodrţovat podmínky splácení, banka jim jejich dům či byt můţe zabavit.
-9-
Dalším důvodem, který podporuje poskytování hypotečních úvěrů, je legislativa. Ta prošla v posledních letech mnohými změnami a to především v důsledku vstupu České republiky (ČR) do Evropské unie (EU). Potřeba harmonizovat právo ČR s legislativou EU přineslo řadu změn do bankovní oblasti a také do oblasti hypotečních úvěrů. S účelovými půjčkami je situace podobná. I kdyţ se u jednotlivých bank můţe lišit terminologie či konkrétní podmínky, v zásadě podobně jako úvěry hypoteční, umoţňují klientům dofinancovat vlastní bydlení. Zejména v posledních letech je dostupnost těchto typů úvěrů výrazně vyšší a pro své klienty jsou některé banky schopny podobný úvěr připravit na počkání. Velkou výhodou pro klienty je zejména skutečnost, ţe banky nevyţadují zajištění úvěru zástavním právem k nemovitosti a spokojí se zajištěním v podobě ručitelského závazku či dokonce poskytují úvěr zcela bez zajištění. Další výhodou je skutečnost, ţe úroková sazba je ze strany banky garantována na celou dobu splatnosti úvěru, pro klienta je tedy finanční zátěţ pevně daná a neměnná. Klient také výrazně ušetří na poplatku za poskytnutí účelového úvěru a současně také ušetří náklady spojené s vyhotovením znaleckého posudku. Nevýhodou je však vyšší úroková sazba, z čehoţ vyplývá, ţe tento typ úvěru je klienty vyuţíván zejména při objemově niţších úvěrech či jako dofinancování nákladů, které klient nepokryje z vlastních prostředků ani prostřednictvím hypotečního úvěru. Cílem této práce je vyhodnotit produktovou nabídku v oblasti předhypotečních, hypotečních a doplňkových úvěrů na bydlení u vybraných univerzálních bank v České republice.
- 10 -
1. Teoretické vymezení jednotlivých typů úvěrů na bydlení z nabídky univerzálních bank 1.1 Počátky úvěrů na bydlení Jiţ v dávné minulosti museli lidé řešit na jedné straně nedostatek finančních prostředků a na straně druhé jejich přebytek, a proto jiţ zde své místo nacházejí první úvěry a půjčky. Zpočátku však hrály peníze a úvěry jen druhořadou roli, dnešní podoba půjček a úvěrů je výsledkem dlouhého vývoje. Křesťanská tradice nedovolovala přijímat úplatu za půjčené peníze, proto v období středověku nedocházelo k rozvoji úvěrových vztahů. Tato skutečnost byla prolomena teprve v období reformace, kdy úroky plynoucí z půjčených peněz začaly být povaţovány za dovolenou odměnu1. Intenzivnější vyuţívání úvěrů podpořilo rozvoj bankovnictví, které se postupně rozšířilo do hlavních obchodních center. Rozkvět úvěrového bankovnictví přišel aţ v souvislosti s rozpadem feudálních vztahů, zrušením nevolnictví, růstem potřeby peněz a uvolněním obchodu s pozemky. Záruka v podobě nemovitosti patřila odedávna k nejoblíbenějším nástrojům zajištění. Důvodem byly zejména následující skutečnosti: nelze ji přemístit, jedná se o hodnotnou část majetku dluţníka, vlastnické právo je evidováno, nemovitost má poměrně trvalou hodnotu. Zpočátku byla jako zástava přijímána převáţně zemědělská půda, která pro dluţníka představovala zdroj obţivy a příjmu. Tím byl dluţník více vázán splatit svůj dluh. Později se začaly stále častěji vyuţívat i stavby, a to zejména stavby určené k bydlení a provozování řemesel. Počátek hypotečních úvěrů jako zvláštního druhu obchodů souvisí se vznikem prvních ústavů, které se specializovaly na jejich poskytování a kdy bylo do praxe zavedeno vydávání hypotečních zástavních listů.
1
VENCOVSKÝ, František; JINDRA, Zdeněk; NOVOTNÝ, Jiří; PŮLPÁN,Karel; DVOŘÁK, Petr a kolektiv. Dějiny bankovnictví v Českých zemích. 1. vyd. Praha. Bankovní institut,a.s., 1999. ISBN 807265-030-0.
- 11 -
První hypoteční listy byly zajištěny konkrétní nemovitostí, postupně se objevují hypoteční zástavní listy, které jiţ nejsou vázány na konkrétní nemovitost. Oddělení původně pevně vázaného hypotečního zástavního listu s konkrétní půjčkou vedlo k tomu, ţe se celý systém stal jednodušší, pruţnější a otevřenější. Zvyšující se poptávka majitelů nemovitostí po úvěrech vedla ke vzniku nových akciových společností, které se specializovaly na hypotéční bankovnictví. Stále zůstává základem fungování systému shromaţďování prostředků na poskytování půjček prostřednictvím hypotečních zástavních listů, které jsou kryty hypoteční pohledávkou zajištěnou nemovitostí.
1.2 Vývoj úvěrů na bydlení v ČR Ačkoli v povědomí veřejnosti jsou úvěry na bydlení vnímány jako realita několika posledních porevolučních let, opak je pravdou. Trh úvěrů financujících bydlení ovládaly v období 1.republiky zemské banky a hypoteční oddělení spořitelen. Kromě bank byly v této době oprávněny poskytovat půjčky na hypotéky spořitelny, pojišťovny a záloţny. Protoţe bylo sloţité získávat zdroje výhradně prostřednictvím hypotečních zástavních listů, docházelo u jednotlivých bank k rozšíření jejich činností a operací. Hypoteční úvěr je v této době vnímán jako neúčelový úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti. Mezi další typické znaky patřila pevná úroková míra, dlouhá doba splatnosti a nevypověditelnost ze strany věřitele. Postupně však dochází k útlumu v poskytování tohoto typu úvěru, od roku 1964 se přestaly poskytovat zcela díky zákonné úpravě, která umoţňovala zřizovat zástavní právo pouze ze zákona. Díky tomu se dalších dvacet pět let prakticky hypoteční úvěry neposkytovaly. Změna systému a jeho uvolnění po roce 1989 přinesla nové moţnosti, a to i v oblasti hypotečního bankovnictví. Ještě v roce 1990 byl přijat zákon o dluhopisech č. 530/1990 Sb., který upravoval náleţitosti hypotečního zástavního listu. Novela zákona o dluhopisech a některých dalších předpisů č. 84/1995 Sb. obsahovala jiţ definici hypotečního úvěru. Hypoteční zástavní listy v té době mohla vydávat pouze banka, která byla k této činnosti oprávněna podle zvláštního zákona. Nebyly dořešeny právní a faktické překáţky, nutné
- 12 -
změny vyţadovala i evidence nemovitostí - to přinesl zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky. Před přijetím zákona o dluhopisech č. 190/2004 Sb. bylo moţné hypoteční úvěry poskytovat pouze na investice do nemovitostí na území ČR, na jejich výstavbu či pořízení. Nutnou podmínkou bylo zajištění zástavním právem k nemovitosti a financování mohlo probíhat prodejem hypotečních zástavních listů, které mohly emitovat pouze banky se zvláštním povolením ČNB. V současnosti jiţ není striktní podmínkou, aby účelem byla investice do nemovitosti a hypoteční úvěry jsou tak vlastně všechny úvěry zajištěné nemovitostí. Současné znění zákona umoţnilo rovněţ poskytování hypotečních úvěrů na koupi druţstevního bytu, sloţení členského podílu do bytového druţstva, zaplacení odstupného dosavadnímu uţivateli druţstevního bytu nebo zaplacení odstupného uvedeného v darovací smlouvě k nemovitosti, rekonstrukci bytu v majetku obce nebo druţstva s cílem získání uţívacího práva k bytu apod. Stále však zůstává podmínkou zajistit úvěr nemovitostí. Výhodou pro klienty v případě účelového pouţití úvěru je skutečnost, ţe díky zdrojům z vydaných HZL2, mají tyto úvěry lepší parametry (doba splatnosti, fixace úrokové sazby, výše úrokové sazby) neţ například spotřebitelské úvěry.
1.3 Typy úvěrů na financování bydlení 1.3.1 Předhypoteční úvěry Cílem předhypotečních úvěrů je pomoc klientům překlenout období, kdy chtějí financovat své bydlení, ale k financované nemovitosti nelze zřídit zástavní právo. Důvodem můţe být skutečnost, ţe daná nemovitost ještě není zapsána v katastru nemovitostí či její vlastník, jako prodávající, není ochoten zřídit zástavní právo ve prospěch banky. Tuto situaci mohou klienti řešit přechodným zřízením zástavního práva k jiné nemovitosti či právě prostřednictvím předhypotečního úvěru, který je poskytován vţdy společně s úvěrem hypotečním.
2
Hypoteční zástavní listy
- 13 -
1.3.2 Hypoteční úvěry Hypoteční úvěry v obecné rovině jsou úvěry zajištěné zástavním právem k nemovitosti, zpravidla k nemovitosti, která je předmětem úvěru, ale je moţné úvěr zajistit zástavním právem k nemovitosti jiné. Cílem hypotečních úvěrů je umoţnit financování investice do bydlení. Díky nejniţší úrokové sazbě a nejdelší době splatnosti (v porovnání s jinými typy úvěrů), umoţňují klientům získat vlastní bydlení s únosnou měsíční zátěţí.
1.3.3 Doplňkové úvěry na bydlení Přestoţe je v bankách uţívána různá terminologie, jedná se o typ spotřebitelského úvěru3, u kterého je vţdy striktně
sledován účel pouţití prostředků. Tyto půjčky umoţňují
klientům dofinancovat náklady na bydlení, které nemohou být hrazeny prostřednictvím hypotečních úvěrů, nebo jsou vyuţívány při poţadavku klientů na niţší úvěry, u kterých pak není vyţadováno zajištění zástavním právem k nemovitosti.
1.4 Parametry hypotečních úvěrů 1.4.1 Základní charakteristika hypotečních úvěrů Hypoteční úvěr je speciálním typem úvěru, jehoţ účelem je investice do nemovitosti, a který je také vţdy zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Je poskytován výhradně hypotečními bankami a jedná se o úvěr s nejdelší dobou splatnosti v porovnání s jinými typy úvěrů.
1.4.2 Právní úprava hypotečních úvěrů Právní úprava hypotečního úvěru je zakotvena v zákoně o dluhopisech č. 190/2004 Sb4., tento zákon vstoupil v platnost 1. května 2004 vstupem České republiky do Evropské unie. Hypoteční úvěr je úvěr, jehoţ splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se povaţuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část pouţít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví.
3
Zákon č.321/2001 Sb. O spotřebitelském úvěru
4
Zákon č.190/2004 Sb. , O dluhopisech
- 14 -
Podle zákona o dluhopisech č. 190/2004 Sb., se musí zastavená nemovitost nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor.
1.4.3 Subjekty poskytující úvěry na bydlení v ČR Získat klienta na téměř celý ţivot nebo minimálně po dobu fixace úrokové sazby, zajímavý výnos, nízké riziko, přitahuje banky, aby poskytovaly hypoteční úvěry a stavební spořitelny, aby poskytovaly úvěry ze stavebního spoření, včetně úvěrů předhypotečních. Úvěry ze stavebního spoření jsou svým principem velice podobné úvěrům hypotečním, jejich účelem je podle zákona o stavebním spoření „řešení bytových potřeb účastníka stavebního spoření” - zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření8. Pro jejich poskytování platí podobná pravidla - zejména striktní doloţení účelového pouţití prostředků a také podobné výhody - zejména moţnost odpočtu zaplacených úroků od základu daně. Objemově vyšší úvěry ze stavebního spoření musí být zajištěny, a to (stejně jako v případě úvěrů hypotečních) zástavním právem k nemovitosti. Velkou výhodou niţších úvěrů (u většiny stavebních spořitelen do výše 300.000,- Kč) je skutečnost, ţe bývají stavebními spořitelnami poskytovány bez zajištění. Banky a stavební spořitelny s klientem navazují dlouhodobý vztah s vysokým potenciálem pro prodej dalších produktů ze své nabídky. V České republice v současné době působí na trhu hypotečních úvěrů v různé podobě banky univerzální a specializované. Jedná se o následující instituce: Univerzální banky:
8
-
BRE Bank S.A., organizační sloţka podniku (mBank),
-
Citibank Europe plc, organizační sloţka,
-
Česká spořitelna, a.s.,
-
GE Money Bank, a.s.,
Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření
- 15 -
-
ING Bank N.V.,
-
Komerční banka a.s.,
-
LBBW Bank CZ a.s.,
-
Oberbank AG pobočka Česká republika,
-
Poštovní spořitelna,
-
Raiffeisenbank a.s.,
-
Volksbank CZ, a.s.,
-
UniCredit Bank Czech Republic, a.s.,
-
Waldviertler Sparkasse von 1842 AG,
Specializované banky a stavební spořitelny: -
Hypoteční banka, a.s.,
-
Wüstenrot hypoteční banka a.s.,
-
Českomoravská stavební spořitelna,a.s.,
-
Stavební spořitelna České spořitelny,a.s.,
-
Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s.,
-
Raiffeisen stavební spořitelna, a.s.,
-
Wüstenrot stavební spořitelna a.s..
1.5. Druhy hypotečních úvěrů Hypoteční úvěry se nejčastěji člení podle účelu, způsobu splácení, výše úvěru v poměru k zajištění a hypoteční úvěry v kombinaci s dalšími produkty. Existuje však ještě celá řada dalších kriterií, podle kterých je moţné dále hypoteční úvěry členit – např. fixace úrokové sazby, způsob čerpání apod.
- 16 -
1.5.1 Rozdělení hypotečních úvěrů podle účelu V České republice se nejčastěji setkáme s členěním podle účelu na hypoteční úvěry: Účelové – klient můţe pouţít hypoteční úvěr na předem bankou definovaný účel. Zejména na financování investic do nemovitostí určených k bydlení a osobnímu uţívání
(koupě
nemovitosti/stavebního
pozemku,
výstavba
nemovitosti,
rekonstrukce/modernizace nemovitosti, splacení úvěru pouţitého na investici do nemovitosti, vypořádání SJM/dědictví atd.). Prostředky jsou většinou vypláceny bezhotovostním převodem proti dokladu, který prokazuje účel čerpání. neúčelové – neboli americké hypotéky, jsou bankami poskytovány bez prokazování účelu. Klient tak má moţnost získat prostředky k rychlému čerpání aniţ by musel nejprve bance předkládat jednotlivé faktury či jinou dokumentaci. Výhodou této hypotéky je skutečnost, ţe díky zajištění nemovitostí je moţné získat vyšší úvěr s niţší úrokovou sazbou oproti běţným neúčelovým úvěrům. kombinace účelového a neúčelového hypotečního úvěru – některé banky (ČSOB, Raiffeisenbank) nabízí kombinaci účelové a neúčelové hypotéky. Pro klienta to přináší úsporu jak finanční, tak časovou při vyřizování úvěru. Klient si zajistí prostředky na pořízení bydlení a současně prostředky například na vybavení domácnosti, popř. další potřeby, které nelze uhradit z účelové části.
1.5.2 Rozdělení hypotečních úvěrů podle způsobu splácení Hypoteční úvěry mohou být spláceny 3 způsoby – anuitní, progresivní, degresivní. Dále to mohou být mimořádné splátky, které klient můţe uskutečnit v době tzv. refixace (změny úrokové sazby) bez sankce. Způsoby splácení: anuitní – asi nejčastější způsob splácení. Jedná se o pravidelnou splátku (tzv. anuitu), která je po sjednanou dobu hrazena ve stále stejné výši a která v sobě zahrnuje splátku úroku a jistiny, degresivní – při degresivním splácení jsou splátky na počátku úvěru vyšší a v průběhu času dochází k jejich sniţování,
- 17 -
progresivní – je obrácený systém splácení oproti degresivnímu. Klient na začátku splácí niţší splátku a během splácení se tyto splátky navyšují.
1.5.3 Rozdělení hypotečních úvěrů podle výše zajištění V praxi se často setkáme s tím, ţe banky rozlišují hypoteční úvěry podle výše úvěru v poměru k zástavní hodnotě zajištění. Tato hranice se stanovuje procentem z hodnoty zajištění. U úvěrů určených na bydlení je tato hranice nejčastěji 70, 80, 85, 100 % zástavní hodnoty zajištění. Lze se setkat i s vyšší hranicí, ale to je v současné době výjimečné. U neúčelových úvěrů je tato hranice nejčastěji 70 %. A například u hypotečních úvěrů bez dokládání příjmů u ČSOB maximálně 50 %. V poslední době, zejména v souvislosti s finanční krizí a poklesem trţních cen nemovitostí, většina bank ustoupila od poskytování 100% hypotéky. V nabídce ji má jiţ pouze ČSOB,a.s. a Česká spořitelna,a.s. a i u těchto bank došlo ke zpřísnění podmínek, za kterých tento typ hypotečních úvěrů poskytují.
1.5.4 Rozdělení hypotečních úvěrů podle kombinace s jinými produkty Zvláštními typy jsou hypoteční úvěry v kombinaci s dalšími finančními produkty. Nejčastěji bývají poskytovány ve spojení se stavebním spořením nebo kapitálovým ţivotním pojištěním. Ve většině těchto případů se jedná o úvěry, u kterých je po dobu sjednané splatnosti hrazen pouze úrok z vypůjčené částky a k výročí splatnosti stavebního spoření nebo kapitálového ţivotního pojištění je z těchto naspořených prostředků umořena jistina hypotečního úvěru.
1.6 Úroková sazba hypotečních úvěrů Úroková sazba je velmi často klienty povaţována za nejdůleţitější parametr úvěru, ale není to jediný ukazatel, který je potřeba zjišťovat a porovnávat. U hypotečních úvěrů lze sjednat platnost úrokové sazby na 1, 2, 3, 4, 5 a 10 let, některé banky (například ČSOB,a.s. a Česká spořitelna,a.s.) nabízejí i pevnou sazbu na celou dobu splácení hypotečního úvěru. Nejčastěji je však vyuţívána fixace 1, 3 a 5 let. Fixace úrokové sazby zde představuje dobu, po kterou je sjednaná úroková sazba ze strany banky neměnná. Po jejím uplynutí banka stanoví novou výši úrokové sazby, která je odvozena od aktuálních sazeb na trhu.
- 18 -
Právě volba vhodné fixace úrokové sazby bývá pro klienty sloţitou otázkou. Kaţdý případ vyţaduje individuální přístup - je třeba vzít v úvahu finanční situaci klienta, jeho plánované mimořádné příjmy (výnos ze stavebního spoření, prodej stávající nemovitosti apod.), zohlednit očekávanou budoucnost. Při rozhodování je vţdy třeba pamatovat na skutečnost, ţe mimořádná splátka mimo období změny úrokové sazby je ze strany banky zpoplatňována. Díky skutečnosti, ţe všeobecně je moţné i refinancování celé hypotéky u jiné banky, klienti často volí jednoletý fix. To jim umoţňuje vyuţít faktu, ţe na počátku úvěrového vztahu, v době získání nového obchodu, banky nabízejí výrazně niţší úrokovou sazbu, neţ je tomu například při refixaci.
1.7 Zajištění hypotečních úvěrů Jednou ze základních podmínek poskytnutí hypotečního úvěru je jeho zajištění zástavním právem k nemovitosti. Aby tato podmínka byla naplněna, musí zastavovaná nemovitost splňovat určitá kritéria stanovená zákonem o dluhopisech č. 190/2004 Sb.. Zastavovaná nemovitost se musí nacházet na území ČR, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořící Evropský hospodářský prostor. Zákon o dluhopisech stanoví, ţe banka můţe poskytnout úvěr maximálně do výše 70 % zástavní hodnoty zajištěné nemovitosti. V případech, kdy banka poskytuje úvěr na částku vyšší neţ 70 % zástavní hodnoty nemovitosti, musí si zajistit prostředky z jiných zdrojů neţ z hypotečních zástavních listů. Nemovitosti určené k zajištění úvěru nesmí být zatíţeny jiným zástavním právem třetí osoby, s výjimkou zástavního práva, které zajišťuje úvěr ze stavebního spoření popřípadě úvěr poskytnutý ze Státního fondu rozvoje a bydlení s jejich písemným souhlasem. Banky vyţadují, aby zástavní právo bylo zřízeno k celé nemovitosti, neakceptují např. zastavení jedné poloviny nemovitosti apod.. Současně vţdy zohledňují omezení v podobě věcného břemene, které sniţuje zástavní hodnotu. Zástavní hodnota je zjišťována ze znaleckého posudku - banky poţadují, aby odhad byl zpracován dle jejich metodiky a výhradně znalci, se kterými mají navázanou spolupráci. Některé banky v současné době posudek za klienta vyřídí, a to
včetně
potřebných podkladů z katastru nemovitostí (list vlastnictví, katastrální mapa).
- 19 -
zajištění
Banka zde posuzuje bonitu nemovitosti – tedy hodnotí trţní hodnotu nemovitosti, kterou ţadatel nabízí jako předmět zajištění, stanoví cenu obvyklou a z ní pak tzv. zadluţitelnou hodnotu nemovitosti.. Zástavní právo můţe být zřízeno k objektu úvěru nebo k jiné vhodné nemovitosti. V případě výstavby banka uvolňuje prostředky postupně v návaznosti na stupeň rozestavěnosti tak, aby byl hypoteční úvěr zajištěný v minimální výši dle podmínek sjednaných ve smlouvě o úvěru. Standardně probíhá čerpání po zápisu zástavního práva do katastru nemovitostí. Řada bank však umoţňuje čerpání pouze po předloţení potvrzeného návrhu na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí s následným doloţením jeho zápisu. Tento způsob urychluje čerpání úvěru a výrazně zkracuje klientovi dobu získání prostředků z hypotečního úvěru.
1.8 Čerpání hypotečních úvěrů Průběh čerpání a podmínky čerpání jsou sjednány přímo ve smlouvě o úvěru a odpovídají konkrétnímu případu. Čerpání úvěru probíhá po splnění podmínek, které jsou také součástí úvěrové smlouvy. Nejčastěji se setkáme s následujícími podmínkami čerpání úvěru: - doloţení vlastních prostředků - pokud je v rozpočtu na financování celého investičního záměru počítáno s pouţitím prostředků klienta, je v úvěrové smlouvě stanoveno jakým způsobem, kdy a v jaké výši musí klient doloţit pouţití vlastních zdrojů, - zápis zástavního práva nebo předloţení návrhu na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí - doloţení účelu čerpání, - pojištění nemovitosti, která slouţí k zajištění hypotečního úvěru, proti ţivelním rizikům a zřízení zástavního práva k pohledávkám z pojistného plnění ve prospěch banky.
- 20 -
Klienti se často setkávají i s dalšími podmínkami, protoţe kaţdý hypoteční úvěr je originální a řeší se individuálně. V zásadě lze úvěry čerpat jednorázově (nejčastěji v případě koupě nemovitosti, refinancování předchozího úvěru, vyrovnání vlastnických poměrů), kdy banka po splnění podmínek čerpání převede prostředky na sjednaný účet. Druhou variantou je čerpání postupné - pouţije se zejména v případech výstavby, rekonstrukce nebo modernizace nemovitosti. V období čerpání hradí klient bance úroky z vyčerpané částky, po ukončení čerpání nastává období splácení úvěru, nejčastěji anuitními splátkami.
1.9 Splácení a doba splatnosti hypotečních úvěrů Splatnost úvěru je dána poţadavkem klienta, jeho schopností splatit úvěr v určitém časovém horizontu, ale i interními podmínkami financující banky, která vyţaduje, aby úvěr byl splacený v tzv. produktivním věku klienta, čímţ rozumí věk do 65 let, u některých bank 70 let. Doba splatnosti se můţe pohybovat v rozmezí 5-40 let, podle typu úvěru, výše zajištění, ale i podle podmínek banky. Na trhu lze nalézt i banky, které poskytují úvěry aţ na 45 let, např. mBank. Delší doba splatnosti znamená niţší splátky, ale vyšší zaplacené úroky. Je těţké stanovit optimální dobu splácení. Období splácení začíná v den splátky měsíce následujícího po měsíci, kdy bylo ukončeno čerpání.
1.9.1 Řádné splácení -
pravidelné měsíční anuitní, progresivní či degresivní splátky – nejčastější způsob splácení,
-
jednorázová splatnost nebo individuální splátkový kalendář. Tento způsob se pouţívá u kombinace hypotečního úvěru s ţivotním pojištěním nebo stavebním spořením.
- 21 -
1.9.2 Mimořádné splácení -
k datu změny úrokové sazby (tzv. refixace), můţe klient bez sankce splatit část nebo celý zůstatek jistiny úvěru,
-
mimo termín změny úrokové sazby, banky uplatňují poměrně dost vysoké sankce za předčasné mimořádné splacení jistiny úvěru. U neúčelových (amerických) hypoték, které spadají do reţimu zákona o některých podmínkách sjednávání spotřebitelského úvěru č. 321/2001 Sb5., lze kdykoliv provést mimořádnou splátku v jakékoliv výši.
1.10 Dozajištění hypotečních úvěrů Jak bylo dříve uvedeno, hypoteční úvěr musí být zajištěný nemovitostí. Další podmínkou je skutečnost, ţe tato nemovitost musí být pojištěna. Pojištění slouţí k omezení rizika vyplývající ze škod vzniklých na objektu zástavy . Jako dozajištění mohou banky vyţadovat tzv. pojištění úvěru ( pojištění schopnosti splácet úvěr), které se uplatňuje v případě úmrtí klienta, jeho trvalé invalidity, ztráty zaměstnání nebo pracovní neschopnosti.
1.11 Podpora hypotečních úvěrů ze strany státu Podpora hypotečních úvěrů ze strany státu v současné době spočívá zejména v daňových odpočtech zaplacených úroků z úvěrů na bydlení, t.j. v moţnosti sníţit základ daně právě o částku celkově zaplacených úroků z daného úvěru a v poskytování státní podpory pro mladé lidi do 36 let věku. Tento typ podpory spočívá v dotaci úrokové sazby - tedy vrácení části splátky státem zpět mladým lidem, kteří čerpají hypoteční úvěr. Výše této podpory je stanovována vţdy k 1.2. v daném roce a odvíjí se od průměrné úrokové sazby hypotečních úvěrů na trhu.
1.11.1 Odpočet úroků od daňového základu V roce 1998 byla schválena novela zákona č. 586/1992 Sb6. o daních z příjmů. Umoţnila daňové zvýhodnění pro fyzické osoby, které financují svoji bytovou potřebu 5
Zákon o některých podmínkách sjednávání spotřebitelského úvěru č. 321/2001 Sb., a o změně zákona č. 64/1986 Sb. 6
Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů
- 22 -
prostřednictvím hypotečního úvěru, úvěru ze stavebního spoření nebo jinými úvěry na financování bytových potřeb. Daňový poplatník má moţnost sníţit svůj daňový základ o částku rovnající se zaplaceným úrokům z hypotečního úvěru nebo stavebního spoření ve zdaňovacím období, sníţenou o případný příspěvek na úhradu úroků. Aby mohl poplatník uplatnit tento odečet, musí splnit několik podmínek stanovených zákonem. Účelem úvěru je financování bytových potřeb pro vlastní bydlení. Nesmí se jednat
o investici v rámci
podnikatelské činnosti nebo pro účely pronájmu. Bytovými potřebami pro účely zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů se rozumí: a)
výstavba bytového domu, rodinného domu, bytu podle zvláštního právního předpisu nebo změna stavby,
b)
koupě pozemku, pokud na něm bude postavena stavba uvedená v písmenu a) s vyuţitím úvěru na financování bytových potřeb za předpokladu, ţe na pozemku bude zahájena výstavba bytové potřeby podle písmene a) do 4 let od okamţiku
uzavření
úvěrové
smlouvy
a koupě
pozemku
v souvislosti
s pořízením bytové potřeby uvedené v písmenu c), c)
koupě bytového domu, rodinného domu včetně rozestavěné stavby těchto domů nebo bytu, nebo bytu podle zvláštního právního předpisu,
d)
splacení členského vkladu nebo vkladu právnické osobě jejím členem nebo společníkem za účelem získání práva nájmu nebo jiného uţívání bytu nebo rodinného domu,
e)
údrţba a změna stavby bytového domu, rodinného domu nebo bytu ve vlastnictví podle zvláštního právního předpisu a bytů v nájmu nebo v uţívání,
f)
vypořádání
bezpodílového
spoluvlastnictví
manţelů
nebo
vypořádání
spoludědiců v případě ţe předmětem vypořádání je úhrada podílu spojeného se získáním bytu, rodinného domu nebo bytového domu, g)
úhrada za převod členských práv a povinností druţstva nebo podílu na obchodní společnosti uskutečněná v souvislosti s převodem práva nájmu nebo jiného uţívání bytu,
- 23 -
h)
splacení úvěru nebo půjčky pouţitých poplatníkem na financování bytových potřeb uvedených v písmenech a) aţ g).
V případě, ţe účastníky smlouvy o úvěru na financování bytové potřeby je více zletilých osob, uplatní odpočet buď jedna z nich, anebo kaţdá z nich, a to rovným dílem. Jde-li o předmět bytové potřeby uvedený v odstavci 3 písm. a) aţ c) a e), můţe být základ daně sníţen pouze ve zdaňovacím období, po jehoţ celou dobu poplatník předmět bytové potřeby uvedený v odstavci 3 písm. a) aţ c) vlastnil a předmět bytové potřeby uvedený v odstavci 3 písm. a), c) a e) uţíval k vlastnímu trvalému bydlení nebo trvalému bydlení druhého z manţelů, potomků, rodičů nebo prarodičů obou manţelů a v případě výstavby, změny stavby nebo koupě rozestavěné stavby uţíval předmět bytové potřeby k vlastnímu trvalému bydlení nebo k trvalému bydlení druhého z manţelů, potomků, rodičů nebo prarodičů obou manţelů po splnění povinností stanovených zvláštním právním předpisem pro uţívání staveb. V roce nabytí vlastnictví však stačí, jestliţe předmět bytové potřeby poplatník vlastnil ke konci zdaňovacího období. Jde-li o předmět bytové potřeby uvedený v odstavci 3 písm. d), f), g), můţe být základ daně sníţen pouze ve zdaňovacím období, kdy poplatník byt, rodinný dům nebo bytový dům získaný podle odstavce 3 písm. d), f), g) uţíval k vlastnímu trvalému bydlení nebo k trvalému bydlení druhého z manţelů, potomků, rodičů nebo prarodičů obou manţelů. Úhrnná částka úroků, o které se sniţuje základ daně podle odstavce 3 ze všech úvěrů poplatníků v téţe domácnosti, nesmí překročit 300.000 Kč. Při placení úroků jen po část roku nesmí uplatňovaná částka překročit jednu dvanáctinu této maximální částky za kaţdý měsíc placení úroků.7
1.11.2 Podpora hypotečních úvěrů pro mladé lidi do 36 let věku Podpora má formu úrokové dotace poskytované prostřednictvím jednotlivých příspěvků ke splátkám hypotečního úvěru a její výše se pohybuje od 1 do 4 procentních bodů v závislosti na průměrné výši úrokových sazeb, za které poskytly hypoteční banky nové úvěry se státní podporou v předešlém kalendářním roce.
7
Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů
- 24 -
Klesne-li průměrná úroková sazba pod 5 %, je výše podpory pro nově uzavřené smlouvy nebo v tomto termínu přepočítávané smlouvy nulová. Výše úrokové dotace platí vţdy po dobu platnosti úrokové sazby sjednané mezi klientem a hypoteční bankou ve smlouvě o úvěru, maximálně však po dobu pěti let. Po uplynutí této doby bude výše úrokové dotace nově stanovena. Úroková dotace bude poskytována po celou dobu splácení hypotečního úvěru, maximálně však po dobu deseti let. Úroková dotace je poskytována k hypotečnímu úvěru nebo jeho části, která v případě koupě bytu nepřekročí 800 tisíc korun, a v případě rodinného domu s jedním bytem nepřekročí 1,5 mil. Kč. Nárok mají také vyšší úvěry, ale podporována zůstává jen jejich část do uvedené maximální částky. Ţadatel o příspěvek k hypotečnímu úvěru (v případě manţelů ani jeho partner), nesmí v roce podání ţádosti dovršit věk 36 let. Ţadatel, který o příspěvek poţádá (v případě manţelů ani jeho partner), nesmí v době podání ţádosti mít ve vlastnictví ani ve spoluvlastnictví byt, bytový dům nebo rodinný dům vyjma bytu nebo rodinného domu s jedním bytem, na jehoţ koupi je podpora ţádána. Byt nebo rodinný dům s jedním bytem, na jehoţ koupi je ţádána podpora, musí být starý nejméně dva roky a musí se nacházet na území ČR a po dobu poskytování podpory musí tato nemovitost slouţit k trvalému bydlení ţadatele a musí být v jeho výlučném vlastnictví (popř. v případě manţelství ve společném jmění). Písemnou ţádost o poskytnutí podpory předloţí uchazeč hypoteční bance, u které čerpá hypoteční úvěr a která je Ministerstvem pro místní rozvoj zmocněna k přijímání ţádostí a uzavírání smluv o poskytování podpory nejdříve v den uzavření smlouvy o hypotečním úvěru a nejpozději v den započetí jeho čerpání. K úvěrům, kde jiţ bylo započato čerpání, nelze podporu poskytnout. Výpočet výše státní podpory se provádí na základě „ideálního“ průběhu splácení úvěru formou anuitní splátky. Vypočte se anuitní splátka s úrokovou sazbou banky platnou ke dni ukončení čerpání úvěru a anuitní splátka s úrokovou sazbou banky sníţenou o podporu státu platnou ke dni prvního čerpání úvěru a jejich rozdíl zaokrouhlený na celé koruny nahoru je výší státní podpory.
- 25 -
Nová výše % bodů podpory se vyhlašuje vţdy k 1. únoru příslušného kalendářního roku. Pro smlouvy o hypotečním úvěru, u kterých proběhlo 1. čerpání úvěru v termínu: 1.9.2002 aţ 31.1.2003 činí státní podpora 3% body 1.2.2003 aţ 31.1.2004 činí státní podpora 2% body 1.2.2004 aţ 31.1.2005 činí státní podpora 1% bod 1.2.2005 aţ 31.1.2006 činí státní podpora 0% bodu 1.2.2006 aţ 31.1.2007 činí státní podpora 0% bodu 1.2.2007 aţ 31.1.2008 činí státní podpora 0% bodu 1.2.2008 aţ 31.1.2009 činí státní podpora 0% bodu 1.2.2009 aţ 31.1.2010 činí státní podpora 1% bod 1.2.2010 aţ 31.1.2011 činí státní podpora 1% bod8.
1.12 Žadatelé o hypoteční úvěr Ţadatelem o úvěr můţe být fyzická osoba způsobilá k právním úkonům a současně starší 18 let. Bance musí doloţit svou bonitu, t.j. prokazatelné příjmy, které budou dostatečné pro splácení úvěru a současně musí vyhovět systému hodnocení dané banky. Současně je sledován také věk, do kdy by měl ţadatel hypoteční úvěr splatit – obvykle je uplatňováno pravidlo, ţe po dobu splácení by měl být ţadatel v tzv. produktivním věku – konkrétní hranice je stanovována jednotlivými bankami individuálně (např. 65 let Raiffeisenbank, 70 let ČSOB).
1.13 Proces poskytnutí hypotečních úvěrů 1.4.4 Úvodní jednání Ţadatel si musí ujasnit základní skutečnosti, zejména co bude financovat, jakou výši úvěru bude poţadovat, kolik má vlastních prostředků. Mapuje si obvykle nabídky jednotlivých 8
Nařízení vlády č. 249/2002 Sb., podpora hypoték na starší bydlení pro osoby do 36 let
- 26 -
bank a vzájemně je porovnává. Vyhodnotit nejvýhodnější nabídku není vůbec jednoduché. Při rozhodování se porovnávají finanční parametry (cena - úrok, poplatky apod.), ale i parametry nefinanční jako např. podmínky čerpání, rozsah navazujících sluţeb ze strany banky (zajištění výpisu z katastru nemovitostí, zprostředkování pojištění apod.), rychlost vyřízení. Ţadatel je při první návštěvě informován o základních podmínkách
úvěru,
obvykle si odnáší model poţadovaného úvěru, současně obdrţí přehled potřebných podkladů k vyřízení úvěru. Po shromáţdění potřebných podkladů ţadatel přistupuje k podání samotné ţádosti.
1.13.1 Podání žádosti a zpracování hypotečních úvěrů Po vyplnění ţádosti a předloţení potřebných podkladů ţadatel podepisuje ţádost o hypoteční úvěr. Ta obsahuje parametry budoucího úvěru, osobní údaje ţadatele o úvěr, souhlas klienta se zpracováním osobních údajů
a další skutečnosti dle pravidel dané
banky. Poté následuje zpracování úvěru v bance, proces posouzení bonity klienta (tedy jeho schopnosti poţadovaný úvěr splatit) a bonity nemovitosti (tedy porovnání poţadované výše úvěru oproti ceně nemovitosti stanovené smluvním znalcem banky, která můţe být bankou dále upravena na tzv. zadluţitelnou hodnotu). Dále jsou nastaveny podmínky poskytnutí a čerpání úvěru. Výše zmíněná bonita klienta je obvykle posuzována na základě klientem doloţených příjmů. Na trhu existuje i několik bank, které poskytují hypotéky bez dokládání příjmů (ČSOB). S příjmy ţadatele souvisí ale i výdaje. Klientovi po odečtení měsíčních výdajů, ţivotního minima a dalších závazků musí zůstat dostatečné prostředky na splátku úvěru a finanční rezervu. V případě příjmů ze závislé činnosti klient dokládá potvrzení od zaměstnavatele. Pokud se jedná o podnikatele,je situace trochu sloţitější. Klient dokládá daňové přiznání včetně účetních výkazů, potvrzení od finančního úřadu, správy sociálního zabezpečení o bezdluţnosti, doklad o zaplacení daně apod.. Banka poţaduje, aby příjmy určené ke splácení byly pravidelné a trvalé. Po zpracování úvěru je případ předán schvalovateli, který rozhodne o tom, zda úvěr bude poskytnut či nikoliv. V případě pozitivního výsledku je následně vyhotovena potřebná - 27 -
úvěrová dokumentace, která obvykle obsahuje úvěrovou smlouvu, zástavní smlouvu společně s návrhem na vklad zástavního práva a smlouvu na vinkulaci pojistného plnění. Při podpisu dokumentů je klient seznámen se smluvní dokumentací, průběhem procesu zápisu zástavního práva do katastru nemovitostí, následným čerpáním a konečnými podmínkami úvěru.
1.13.2 Čerpání hypotečních úvěrů Před zahájením čerpání je nejprve nutné splnit bankou poţadované podmínky - jsou popsány v kapitole 1.8 Čerpání hypotečních úvěrů. Po ukončení čerpání, k němuţ můţe dojít uplynutím lhůty pro čerpání, vyčerpáním úvěrového limitu nebo poţadavkem klienta na ukončení čerpání bez dočerpání úvěru, nastává období splácení.
1.13.3 Splácení hypotečních úvěrů Poslední, i kdyţ z pohledu klienta nejdelší, etapou hypotečního úvěru je splácení. Nejčastěji jsou s klientem sjednávány pravidelné měsíční splátky. I v průběhu splácení můţe být klient povinen splnit další sjednané, tzv. následné podmínky – např. povinnost povolit věřiteli kontrolu zastavené nemovitosti, oznámit věřiteli podstatné události, které by mohly mít významný vliv na hodnotu nemovitosti nebo riziko splacení úvěru (vţdy jsou přesně specifikovány přímo v úvěrové smlouvě). Po uplynutí sjednané doby fixace úrokové sazby je klientovi ze strany banky písemně oznamována výše úrokové sazby pro další pevné období, společně s novou výší pravidelné splátky. Klient je o aktuálním zůstatku úvěru pravidelně informován výpisy, které jsou dle dohody zasílány poštou nebo elektronicky.
1.14 Výhody a nevýhody hypotečního úvěru Při posuzování úvěrů na bydlení nalezneme jak výhody těchto dlouhodobých závazků, tak i nevýhody, navíc toto posuzování se vţdy bude lišit podle konkrétního případu i konkrétního klienta a jeho preferencí.
- 28 -
K výhodám hypotečních úvěrů obecně patří: - nízká úroková sazba, - okamţité řešení vlastního bydlení (klient nemusí čekat a řadu let spořit, ale můţe bydlet okamţitě), - široká nabídka a variabilita na trhu hypotečních bank, - moţnost získat výrazně vyšší úvěrový limit oproti spotřebitelským úvěrům na bydlení díky zajištění a dlouhé době splatnosti, - moţnost odečtení zaplacených úroků od základu daně - u mladých lidí do 36 let čerpání státní podpory . Naopak jako nevýhody bývají označovány následující skutečnosti: - povinnost zřídit zástavní právo k nemovitosti - sankce za mimořádné a předčasné splacení mimo období změny úrokové sazby, - nestabilita úrokových sazeb a z toho plynoucí nejistota budoucího finančního zatíţení při refixaci, - vyšší poplatky za zpracování a vedení hypotečního úvěru, za zpracování znaleckého posudku, výpis z katastru nemovitostí apod. - dlouhodobá finanční zátěţ rodiny, -ohroţení domácnosti v případě ztráty zaměstnání, výpadku jednoho příjmu, nemoci apod.
- 29 -
2. Metodologie Teoretické vymezení této diplomové práce vychází z odborné literatury, jakoţ i z informací uvedených na webových stránkách jednotlivých bankovních ústavů. V analytické části slouţily jako podklad informace z webových stránek několika institucí, jejichţ seznam je uveden v části „Seznam pouţité literatury“ a současně informace sdělené pracovníky jednotlivých bank přímo na pobočkách. Při zpracování veškerých podkladů a informací byly velmi přínosné praktické zkušenosti bankovních poradců všech bank. V diplomové práci je analyzována úroveň poskytování úvěrů na bydlení, zaměřená na region Písek. Přímo v Písku se nachází celkem sedm peněţních ústavů, pro potřebu této práce jsou pro komparaci zvoleny peněţní ústavy, které mají své pobočky přímo v centru města. Mezi hlavní parametry komparace jednotlivých typů úvěrů patřily: výše úrokové sazby, doba fixace sazby, maximální doba splatnosti, poplatek za vyřízení úvěru a poplatek za vedení úvěrového účtu. Pro závěrečné srovnání konkrétních poţadavků klientů jsou zvoleny tyto univerzální banky: Česká spořitelna,a.s., Československá obchodní banka,a.s., Komerční banka,a.s. a Raiffeisenbank,a.s. Rozhodujícím kritériem byl přístup a kompetentnost poradce, výše úrokové sazby, rychlost vyřízení poţadavku a rozsah sluţeb, které zprostředkuje pobočka dané banky. Na základě závěrečné syntézy je provedeno zhodnocení hypotečních úvěrů na bydlení v regionu Písek. Na závěr je definována prognóza budoucího vývoje hypotečního trhu.
- 30 -
3. Analýza a komparace předhypotečních úvěrů vybraných bank 3.1 Analýza předhypotečních úvěrů Předhypoteční úvěr je poskytován fyzickým osobám, které chtějí koupit nemovitost do osobního vlastnictví od firmy (druţstva), koupit parcelu od obce, privatizovat obecní byty nebo získat byt či dům v rámci developerských projektů. Předhypoteční úvěr se sjednává zároveň s hypotečním úvěrem, který na něj navazuje a který je určen k jeho uhrazení. Předhypoteční úvěr není zajištěn zástavním právem k nemovitosti, je poskytován osobám, které doloţí dostatečnou výši příjmů potřebnou pro vyřízení hypotéky. Úvěr většinou není ze strany klienta nijak jinak zajištěn. Předhypoteční úvěr je moţno splatit pouze prostřednictvím hypotečního úvěru, který je sjednán zároveň s úvěrem předhypotečním. Většinou je předhypoteční úvěr poskytován na dobu 12 měsíců, během kterých musí být nemovitost převedena do osobního vlastnictví. Během těchto dvanácti měsíců klient platí pouze úrok, ale nesplácí jistinu. Ve chvíli, kdy získá byt do osobního vlastnictví (v případě koupě bytové jednotky) či dosáhne stavba takového stupně rozestavěnosti, ţe můţe být zapsána do katastru nemovitostí (v případě výstavby rodinného domu či financování výstavby nových bytových jednotek), vloţí k němu do katastru nemovitostí zástavní právo ve prospěch banky, a ta splatí předhypoteční úvěr úvěrem hypotečním. Předhypoteční úvěr tak zaniká. V tuto chvíli uţ také klient přestává platit úroky z předhypotečního úvěru, ale začíná platit úroky a splátku jistiny hypotečního úvěru. Nevýhodou předhypotečního úvěru je poţadavek splatit jej pouze navazující hypotékou, nelze jej splatit z vlastních zdrojů. Následný hypoteční úvěr však jiţ můţe být splacen předčasně, podle platných obchodních podmínek pro jeho splacení. Splácením předhypotečních úroků není splácena jistina, tím se celý úvěr prodraţuje a je na klientovi, aby co nejdříve zajistil zápis zástavního práva do katastru nemovitostí.
- 31 -
Předhypoteční úvěry aktuálně na našem trhu nenabízejí všechny banky, v nabídce je má pouze ČSOB,a.s. prostřednictvím své dceřiné společnosti - Hypoteční banky, a.s. a Komerční banka,a.s. Výraznější rozdíl mezi ČSOB, potaţmo Hypoteční bankou, a Komerční bankou je zejména v ručení. Komerční banka poţaduje ručení za hypoteční úvěr ručitelem, zástavním právem na jinou nemovitost nebo zástavním právem na pohledávku. ČSOB ţádné ručení nevyţaduje.
3.2 Komparace předhypotečních úvěrů Podmínky platné ke dni 15.1.2010
ČSOB
Komerční banka
Předhypoteční úvěr
Předhypoteční úvěr
Minimální výše úvěru
200 000
100 000
Maximální výše úvěru
5 000 000
Není omezena
1 rok
1 rok
Bez zajištění
Ručení třetí osobou, zástavní právo k pohledávce
8,49 % p.a.
Individuálně
2 000
2 000
Název úvěru
Maximální doba splatnosti
Zajištění
Úroková sazba Poplatek za poskytnutí úvěru
Tabulka č. 1: Komparace předhypotečních úvěrů Zdroj:www.kb.cz, www.csob.cz
- 32 -
V tabulce č.1 jsou uvedeny základní parametry pro předhypoteční úvěry u ČSOB a KB. V KB můţe klient podat ţádost o tento typ úvěru jiţ od 100.000,- Kč, tím mají moţnost řešit tímto typem úvěru své potřeby i klienti s niţším poţadavkem na financování. Poplatky za poskytnutí úvěru jsou u obou bank stejné, stejně tak i maximální doba splatnosti. Zajímavější otázkou by mohla být úroková sazba. Zatímco ČSOB ji transparentně sděluje i na svých webových stránkách, KB kaţdý případ posuzuje individuálně, takţe klient dopředu výši úrokové sazby nezná. Dalším parametrem, ve kterém se tyto banky liší, je maximální výše poskytovaného úvěru. Zatímco ČSOB neposkytne předhypoteční úvěr na vyšší sumu neţ 5.000.000,- Kč, KB horní hranici úvěru neomezuje a je tak závislá pouze na bonitě klienta a nemovitosti. V rozhodování klienta můţe sehrát velkou roli i poţadavek KB na dozajištění předhypotečního úvěru ať uţ formou ručitelského závazku či formou vinkulace vkladu. Naproti tomu ČSOB ţádné dozajištění nepoţaduje.
- 33 -
4. Analýza a komparace hypotečních úvěrů vybraných bank 4.1 Analýza hypotečních úvěrů Hypoteční úvěry jsou poskytovány fyzickým osobám nejčastěji k financování vlastního bydlení. Hypoteční banky je poskytují s dobou splatnosti obvykle 20-30 let, klienty je nejčastěji poţadována doba splatnosti 20 let. Rozloţení splátek umoţňuje sníţení měsíční zátěţe klienta. Hypoteční úvěr je úročen sazbou, která je bankou nabízena jako fixní vţdy na určité období, které je po dohodě s klientem pevně stanoveno ve smlouvě o úvěru. Po uplynutí tohoto období stanovuje banka novou výši úrokové sazby, kterou klientovi písemně oznamuje a která se odvíjí od sazeb na bankovním trhu a od interních pravidel jednotlivých hypotečních bank. Většina klientů volí pětiletou fixaci úrokové sazby, v případech, kdy klient očekává mimořádný jednorázový příjem ( např. při koupi rodinného domku následně prodá byt, ve kterém do této doby bydlel), bývá volena sazba s jednoletou fixací. Právě v době změny úrokové sazby klient můţe realizovat mimořádnou splátku úvěru nebo úvěr zcela bez jakýchkoli sankcí a poplatků zcela splatit.
- 34 -
4.2 Komparace hypotečních úvěrů Platnost ke dni: 15.1.2010
Název úvěru Minimální výše úvěru Maximální výše úvěru Minimální doba fixace sazby Maximální doba fixace sazby Zajištění
ČSOB
Česká spořitelna
Komerční banka
Raiffeisenbank
Hypotéka 85%
Ideální hypotéka 85%
Klasik 85%
Klasik 85%
200 000 Kč
Není omezena
200 000 Kč
300 000 Kč
Není omezena
Není omezena
Není omezena
8 000 000 Kč
1 rok
1 rok
1 rok
1 rok
30 let
20 let
15 let
15 let
Zástavním právem k nemovitosti
Zástavním právem k nemovitosti
Zástavním právem k nemovitosti
Zástavním právem k nemovitosti
Varianta 1: pro případ smrti, plné invalidity
Typ A: riziko smrti a plné invalidity
Varianta 2: pro případ smrti, plné invalidity, pracovní neschopnosti
Typ B: riziko smrti,, plné invalidity a pracovní neschopnosti
Pojištění
Varianta 1: pro případ smrti, plné invalidity
Varianta 2: pro případ smrti, plné invalidity, pracovní neschopnosti
Varianta A: smrt, pracovní neschopnost, trvalá invalidita Varianta B: smrt, pracovní neschopnost, trvalá invalidita, ztráta zaměstnání
Varianta 3: pro případ smrti, plné invalidity, pracovní neschopnosti, ztráty zaměstnání
Varianta 3: pro případ smrti, plné invalidity, pracovní neschopnosti, ztráty zaměstnání Úroková sazbafixace na 5 let
5,29%
5,87%
5,79%
5,89%
Poplatek za poskytnutí úvěru
0,8% min. 8000Kč. max. 25 000 Kč
Bez poplatku
2 900Kč
Bez poplatku
Měsíční poplatek za správu úv. účtu
150 Kč
200 Kč
150 Kč
150 Kč
Tabulka č. 2: Komparace hypotečních úvěrů Zdroj: www.kb.cz, www.csob.cz, www.csas.cz, www.rb.cz
- 35 -
Z výše uvedené tabulky vyplývá, ţe u všech čtyř vybraných bankovních institucí můţe klient či neklient banky poţádat o hypoteční úvěr. Minimální výše hypotečního úvěru je v případě ČSOB a Komerční banky 200.000,- Kč, Raiffeisenbank poskytuje tento typ úvěru aţ od 300.000,- Kč, Česká spořitelna ţádný minimální limit nestanovuje. Maximální doba fixace je nejniţší u Komerční banky, a to 15 let. U ČSOB mohou ţadatelé o úvěr získat fixaci aţ na dobu 30 let, coţ můţe být výhodou, neboť klient zná výši svého zatíţení po celou dobu splatnosti úvěru. Úroková sazba se u všech vybraných bankovních domů k únoru 2010 pohybuje kolem 5,3 % p.a.. V čem je ale výrazný rozdíl, je poplatek za vyhotovení úvěrové dokumentace a poskytnutí hypotečního úvěru. V České spořitelně a Raiffeisenbank klient za tuto sluţbu neplatí. V Komerční bance je klient zatíţen jednorázovým poplatkem ve výši 2.900,- Kč ať se jedná o jakoukoli výši úvěru. Finančně nejdraţší je poskytnutí hypotečního úvěru u ČSOB, která klientovi tuto formu financování bydlení zpoplatňuje částkou ve výši 0,8 % z výše objemu úvěru, minimálně klient zaplatí 8.000,-Kč, maximálně 25.000,- Kč. Tato skutečnost by jistě hrála roli při rozhodování klienta při jeho volbě financující banky. Co se týče poplatku za vedení úvěrového účtu, ten je u daných bank téměř stejný. Banky také doporučují pojištění úvěru, které zprostředkovávají přímo na svých pobočkách. Většinou je pojištění sjednáváno pro případ smrti, plné invalidity a pracovní neschopnosti. Klient si ale můţe vybrat i variantu, ve které si sjedná pojištění pro případ ztráty zaměstnání. Při komparaci jednotlivých parametrů a ceny hypotečního úvěru se jako nejlevnější varianta jeví Ideální hypotéka u České spořitelny.
- 36 -
5. Analýza a komparace doplňkových úvěrů na bydlení vybraných bank Doplňkový úvěr na bydlení je úvěr, kterým lze financovat pouze účely, které se týkají pořízení nebo modernizace bydlení. Můţe se jednat o financování koupě bytu, privatizaci bytového fondu obcí, rekonstrukci či modernizaci bytu, převod členského podílu v bytovém druţstvu, koupi stavebního pozemku nebo garáţe, vypořádání SJM v souvislosti s rozvodem a podobně. V tabulce č. 3 jsou uvedeny základní parametry účelových úvěrů na bydlení ve čtyřech bankovních domech. Kromě Raiffeisenbank, která tento úvěr poskytuje jiţ od 50.000,- Kč, v České spořitelně, ČSOB a Komerční bance mohou klienti poţádat o tento typ úvěru aţ od 100.000,- Kč. Co se týká maximálního moţného úvěrového rámce, pouze Raiffeisenbank limituje tento úvěr částkou 2 miliony Kč. U ostatních níţe uvedených bank mohou klienti poţádat i o větší limit s tím, ţe úvěr bude poskytnut pokud ţadatelé doloţí dostatečné příjmy pro splácení úvěru. Maximální doba splatnosti je u všech uvedených bank shodná, a to 10 let. V čem se banky liší a co bude ţadatele určitě zajímat, je výše úrokové sazby, poplatek za vyřízení úvěru a moţnost mít úvěr pojištěn za poplatek nebo zda ho ţadatel bude mít v rámci úvěru zdarma. Po schválení úvěru a podpisu úvěrové dokumentace pak klienti většinou dokládají faktury k proplacení. Pouze u ČSOB jsou finanční prostředky převedeny v den podpisu smlouvy o úvěru na běţný účet klienta. Do 6 měsíců je klient povinen doloţit účel, který je uveden ve smlouvě. V případě, ţe by klient tuto podmínku nesplnil, banka u úvěru nastaví zvýšenou úrokovou sazbu.
5.1 Analýza doplňkových úvěrů na bydlení Spotřebitelský úvěr na bydlení se od ostatních úvěrových produktů, určených ke stejnému účelu, v některých ohledech liší významně, v jiných méně.
- 37 -
Jedním z nejdůleţitějších bodů při rozhodování o úvěru je úroková sazba. Spotřebitelské úvěry se vyznačují tím, ţe úrokovou sazbu mají pevně danou na celou dobu splácení. Tím se odlišují od hypoték, kde však lze zvolit i fixaci na dobu shodnou s dobou její splatnosti (i kdyţ za cenu vyšší úrokové sazby). Obecně sice bývá úroková sazba spotřebitelských půjček vyšší, v některých případech se ale přibliţuje úrokovým sazbám hypoték. Spotřebitelské půjčky se obvykle vyznačují kratší dobou splatnosti. Zatímco hypotéky lze splácet obvykle 30 aţ 40 let, spotřebitelské úvěry nejčastěji po dobu do 10 let. Úvěr na bydlení není výjimkou a lze ho získat se splatností od 12 měsíců do 10 let. Předčasné splacení ovšem nemusí být nijak sankcionováno – v tomto směru překonává hypoteční úvěry, které lze bez sankcí splatit zpravidla pouze v období změny fixace úrokové sazby. Velkou nevýhodou hypotečních úvěrů oproti úvěrům spotřebitelským je jejich přísně vymezená účelovost. Spotřebitelské úvěry na bydlení lze vyuţít kromě klasického pořízení či rekonstrukce domu nebo bytu téţ k pořízení členského podílu v bytovém druţstvu, koupi pozemku, garáţe, rekreačního zařízení či vybavení bytu. Například v ČSOB,a.s. a v České spořitelně,a.s. v případě poţadavku na nový spotřebitelský úvěr na bydlení, mohou získat stávající klienti těchto bank aţ 500 tis. Kč a noví klienti aţ 300 tis. Kč bez nutnosti zajištění. Současně klienti ve své domovské bance ve většině případů nemusí dokládat své příjmy a zvláště v případě, kdy není nutné zastavit nemovitost, je vyřízení mnohem jednodušší a významně rychlejší.
- 38 -
5.2 Komparace doplňkových úvěrů na bydlení Platnost ke dni: 15.1.2010
Název úvěru Minimální výše úvěru Maximální výše úvěru Minimální doba splatnosti Maximální doba splatnosti
Pojištění
Zajištění
ČSOB
Česká spořitelna
Komerční banka
Raiffeisenbank
Půjčka na lepší bydlení
Spotřebitelský úvěr
Úvěr na nemovitost
Účelová půjčka na bydlení
100 000 Kč
100 000 Kč
100 000 Kč
50 000 Kč
není omezena
bez omezení
bez omezení
2 000 000 Kč
1 rok
1 rok
1 rok
1/2 rok
10 let
10 let
10 let
10 let
bez zajištění aţ 600 000 / stávající kl. aţ 450 000 / nový klient
aţ do 500 000 Kč moţné i bez zástavy
Varianta 1: pro případ smrti, plné invalidity, pracovní neschopnosti
Varianta A: dlouhodobá pracovní neschopnost, plná invalidita, úmrtí
dlouhodobá nemoc, ztráta zaměstnání, invalidita, úmrtí
Typ A: riziko smrti a trvalých následků úrazu
4,9 % z měsíční úvěrové splátky
75 Kč - 335 Kč
zdarma
zdarma
Varianta 2: pro případ smrti, plné invalidity, pracovní neschopnosti, ztráty zaměstnání
Varianta B: dlouhodobá pracovní neschopnost, plná invalidita, úmrtí, ztráta zaměstnání
Typ B: pro podnikatele dlouhodobé pracovní neschopnosti
8,5 % z měsíční úvěrové splátky
95 Kč - 585 Kč
199 - 1 449 Kč měsíčně
bez zajištění aţ 250 tis. Kč bez zajištění aţ 1 mil. Kč vyšší pouze s ručitelem
Typ C: pro zaměstnance - dlouhodobé pracovní neschopnosti, nedobrovolné ztráty zaměstnání 199 - 1449 Kč měsíčně Minimální úroková sazba
8,4% pro zelené 7,7% pro zelené účely od 8,5% bydlení 8,7% základní sazba (prime rate od 6,5%) od 9,4% standardní sazba
od 8,9%
Poplatek za poskytnutí úvěru
1% min. 500Kč. max. 3 500 Kč
0,8 %, min. 400 Kč, max. 7 000 Kč
0,8% min. 1 500 Kč, max 6 000 Kč
1 % z poskytnutého úvěru (min. 500 Kč, max. 5 000 Kč)
Měsíční poplatek za správu úv. účtu
50 Kč
49 Kč
80 Kč
150 Kč
Tabulka č. 3: Komparace doplňkových úvěrů na bydlení Zdroj: www.csas.cz, www.kb.cz, www.csob.cz, www.rb.cz
- 39 -
Při porovnání jednotlivých nabídek a posouzení veškerých podmínek a poţadavků se jeví jako nejzajímavější varianta úvěru od Československé obchodní banky,a.s., která má v nabídce speciální produkt „Půjčka na lepší bydlení” se sazbou 8,7% p.a. Největší výhodou je zejména skutečnost, ţe jako jediná z oslovených bank nabízí moţnost okamţitého načerpání prostředků na účet klienta a teprve následnou povinnost doloţit účel, na který byly prostředky pouţity. Jedná se o novinku, kterou banka začala klientům nabízet od podzimu 2009. V praxi to umoţní klientům jistotu a zjednodušení v realizaci jejich záměru, protoţe ve většině případů je poţadavkem obce nejprve úhrada kupní ceny a teprve po převodu prostředků obec uzavírá s klienty kupní smlouvu. Navíc časová lhůta šesti měsíců, která je podmínkou pro doloţení účelu, pokrývá většinu poţadavků klientů i obcí na samotnou realizaci transakce. Po úhradě kupní ceny pak teprve následují podpisy smluvních dokumentů, ověření podpisů a vklad kupní smlouvy do katastru nemovitostí. Poplatek za poskytnutí úvěru a poplatek za měsíční vedení úvěrového účtu je v podstatě u těchto čtyř bankovních domů srovnatelný.
- 40 -
6. Výběr
optimální
varianty
financování
bydlení pro dva odlišné typy klientských požadavků 6.5. Výstavba rodinného domu Pro komparaci procesu a podmínek zajištění financování výstavby rodinného domu byly vyhodnoceny nabídky čtyř největších poskytovatelů úvěrů na bydlení, a to České spořitelny, a.s. – ČS, Československé obchodní banky, a.s. – ČSOB, Komerční banky, a.s. – KB, Raiffeisenbank a.s. - RB. Zadání ve všech bankách bylo stejné, aby bylo moţné porovnat konkrétní parametry a procesy. Příklad: -
klienti požadují úvěr do 85 % zástavní hodnoty
-
splatnost úvěru 30 let
-
doba fixace úrokové sazby na 3 roky a 5 let
-
žadateli jsou manželé ve věku 35 let se dvěma dětmi 3 a 7 let
-
hlavním žadatelem je manžel, jehož příjmy jsou generovány ze zaměstnaneckého poměru, je zaměstnán od roku 2000 u akciové společnosti jako vedoucí ekonom a jeho čistý měsíční příjem je stálý, ve výši cca 30 000 Kč
-
spolužadatelkou je manželka, která je také zaměstnaná – pracuje jako sekretářka ve výrobní společnosti, její pracovní poměr je sjednán na dobu neurčitou a trvá od roku 1998. Čistý příjem se na měsíční bázi liší zhruba o 1 000 Kč, jeho výše se pohybuje v průměru kolem 17 000 Kč
-
manželé kromě stavebního spoření( výše měsíční splátky 1.500,- Kč) nehradí jiné povinné platby – nemají žádné splátkové produkty ani půjčky - 41 -
-
ve své bance využívají běžný účet se sjednaným kontokorentem ve výši 15.000,- Kč a oba mají také kreditní kartu s limitem každý ve výši 10.000,- Kč a povinnou měsíční splátkou 500,- Kč
-
jejich vysněným cílem je výstavba rodinného domku na vlastním pozemku, který získali v rámci dědictví, celkové náklady odhadují na 2,5 mil. Kč
-
na termínovaném vkladu mají uložené vlastní prostředky ve výši 300 000 Kč, které si ale chtějí ponechat jako rezervu.
6.5.1. Nabídka České spořitelny,a.s. (ČS) Česká spořitelna, a.s. navrhuje následující řešení v podobě Ideální hypotéky České spořitelny. Úroková sazba Fixaci úrokové sazby banka nabízí 1, 2, 3, 4, 5, 10, 15 nebo 20 let. Na webových stránkách banky jsou prezentovány sazby ve výši od 5,19 % p.a. na 3 roky a 5 let. Ve skutečnosti byla klientům pro fixaci na 3 roky navrţena sazba 5,79 % p.a. (tedy o 0,6 % vyšší) a pro fixaci na 5 let sazba 5,87 % p.a. (navýšení o 0,68 %). Rozdíl sazby v konkrétním modelu oproti sazbě prezentované na webových stránkách nebyl zdůvodněn.
- 42 -
Tabulka č. 4 – Sazby hypotečních úvěrů Česká spořitelna, a.s. k 4.1.2010 Produkty hypotečního úvěrování Platnost: 4.1.2010
měna: Kč
druh úvěru
úroková sazba pro nové obchody
Hypotéka na bydlení úroková sazby se stanovuje jako pevná na 1 rok
5,29 %
úroková sazby se stanovuje jako pevná na 2 rok
*
úroková sazby se stanovuje jako pevná na 3 rok
5,19 %
úroková sazby se stanovuje jako pevná na 4 rok
*
úroková sazby se stanovuje jako pevná na 5 rok
*
úroková sazby se stanovuje jako pevná na 10 rok
5,19 %
úroková sazby se stanovuje jako pevná na 15 rok
5,19 %
úroková sazby se stanovuje jako pevná na 20 rok
*
Hypotéka
TOP
Bydlení
(produkt
se
jiţ
neposkytuje)
Standardní **
úroková sazby se stanovuje jako pevná na 5 rok
6,39 %
Doplňkový úvěr (produkt se jiţ neposkytuje)
Minimální
úroková sazby se stanovuje jako pevná na 1 rok nebo 5 let
7,59 %
*) Úroková sazba se stanovuje individuálně **) Standardní úroková sazba hypotečního úvěrování ČS je vyhlášena pro výpočet úrokové sazby na další období dle smlouvy o úvěru
Tabulka č.4: Sazby hypotečních úvěrů České spořitelny,a.s. k 4.1.2010 Zdroj : www.csas.cz - 43 -
Poplatky U České spořitelny není poplatek za zpracování úvěru dle sazebníku účtován, jedná se však pouze o základní kostru úvěru. Ideální hypotéka je určitou skládankou dalších sluţeb, které jsou jiţ zpoplatněny. Například za čerpání po podání návrhu na vklad zástavního práva – 1.999 Kč, zjednodušené čerpání (klient můţe čerpat 20 % limitu úvěru bez dokládání účelu) 1.999 Kč, zrychlené čerpání (klient můţe čerpat do výše zajištění + 500 tis. Kč bez zajištění) – 1.999 Kč, čerpání bez dokládání faktur – 1.999 Kč. Přestoţe zprvu vypadá hypotéka bez poplatku pro klienta přitaţlivě, po vyčíslení veškerých nákladů je zatíţení srovnatelné s ostatními bankami. Poplatek za vedení úvěrového účtu je 200 Kč měsíčně. Zajištění Ocenění Česká spořitelna nezajišťuje. Klientovi je předán seznam smluvních znalců, kteří odhad zpracují. Cena odhadu se dle sdělení poradce pohybuje okolo 5 tis. Kč, není stanovena fixně, ale je odvozena z odhadní ceny nemovitosti. Doba splatnosti Poţadovaná doba splatnosti byla 30 let, coţ je současně maximální splatnost tohoto produktu, a to pouze pro stávajícího klienta banky. V případě neklienta je moţné úvěr poskytnout maximálně na dobu 25 let. Účet u České spořitelny Pokud klient pro splácení úvěru vyuţívá běţného účtu u České spořitelny, získá slevu ze sazby 0,1 % p.a.. Splácení úvěru z účtu České spořitelny není podmínkou. Čerpání Čerpání můţe probíhat jiţ po podání návrhu na vklad zástavního práva (zpoplatněno jednorázovým poplatkem 1.999 Kč). Klient můţe čerpat do výše zajištění a můţe si připlatit za sluţbu, která umoţní vyčerpat navíc 500 tis. Kč. Do čtyř měsíců od začátku čerpání neplatí klient poplatky za jednotlivá čerpání. V dalších měsících je čerpání
- 44 -
zpoplatněno ve výši 500 Kč za kaţdé čerpání. V případě, ţe čerpání překračuje dobu 6 měsíců, je klientovi účtována závazková provize 0,5 % p.a. z nedočerpaného limitu úvěru. Pojištění Pojištění nemovitosti zajistí přímo na pobočce banky, které lze sjednat ve spolupráci s pojišťovnou Kooperativa. V ČS je akceptováno i pojištění sjednané s libovolnou pojišťovnou v ČR, podmínkou je pak potvrzená vinkulace pojistného plnění. Pojištění úvěru je nabízeno ve dvou variantách, a to pro případ smrti, trvalé invalidity, pracovní neschopnosti, nebo ve druhé variantě ještě navíc včetně pojištění ztráty zaměstnání. Česká spořitelna ve své Ideální hypotéce nabízí moţnost dokoupit si variantu mimořádného splácení úvěru mimo období fixace. K vyřízení úvěru je třeba předloţit standardní podklady.
6.5.2. Nabídka ČSOB, a.s. Československá obchodní banka nabízí hypoteční úvěry své dceřinné společnosti Hypoteční banky, a.s.. Úroková sazba Fixaci úrokové sazby banka nabízí na 1, 3, 5, 10, 15, 20, 25 nebo 30 let, kromě toho má banka v nabídce i garanci sazby po celou dobu úvěru. Úroková sazba 5,39 % p.a. je garantovaná pro tříletou fixaci, sazba 5,29% p.a. pro pětiletou fixaci. Tabulka č. 5 – Sazby hypotečních úvěrů ČSOB, a.s. k 29.12. 2009 ČSOB hypotéka - 85% Minimální výše úrokové sazby podle doby fixace úrokové sazby 1 rok
3 roky
5 let
10 let
15 let
20,25,30 let
5,69
5,39
5,29
5,29
5,69
5,99
Tabulka č. 5 – Sazby hypotečních úvěrů ČSOB, a.s. k 29.12.2009 Zdroj: www.csob.cz
- 45 -
Poplatky Poplatek za zpracování účtuje banka ve výši 0,8 % z objemu úvěru (min. 8 tis. Kč, max. 25 tis. Kč). Poplatek je moţné zahrnout do úrokové sazby a tudíţ se nevydávat z volných zdrojů, cenou je však navýšení úrokové sazby na celém úvěru. Sazba bez započítání poplatku do sazby je 5,29 % p.a.. Při započtení poplatku do sazby je výsledná sazba u 5-ti leté fixace 5,46 % p.a.. Klient získá dvě výhody. Nepotřebuje na začátku poměrně vysokou částku na úhradu poplatku za zpracování úvěru. Druhou výhodou rozpočtení poplatku do sazby je daňová úspora - pokud je poplatek zaplacen v úrocích z úvěru, můţe si o tyto úroky klient sníţit daňový základ. Čerpání po podání návrhu na vklad zástavního práva stojí v ČSOB 1.000 Kč. Poplatek za vedení úvěru je 150 Kč měsíčně. Zajištění ČSOB je schopna zajistit klientovi ocenění nemovitosti prostřednictvím vlastních pracovníků, včetně zajištění listu vlastnictví a mapy z katastru nemovitostí, které má v ceně odhadu. Cena za zpracování odhadu 4.600 Kč za rodinný dům a 3.900 Kč za bytovou jednotku je fixně daná sazebníkem a neodvozuje se od výše posudku. Doba splatnosti Hypoteční úvěry do 70 % zástavní hodnoty poskytuje banka aţ na dobu 40 let. Úvěry do 85 % a 100 % zástavní hodnoty poskytuje na 30 let. Účet u Československé obchodní banky ČSOB má v podmínkách poţadavek na vedení účtu pro splácení v rámci banky. Banka tak motivuje klienty, aby účet vyuţívali nejen pro splácení úvěru, ale i pro ostatní finanční operace. Současně klientům, kteří si na účet zasílají mzdu, poskytuje slevu z úrokové sazby 0,15 % p.a.. Čerpání Taktéţ ČSOB nabízí čerpání na základě podání návrhu na vklad zástavního práva (poplatek 1 tis. Kč). Čerpání probíhá vţdy do sjednané výše zajištění po kontrole průběhu výstavby nemovitosti. Klienti nemusí dokládat v průběhu čerpání faktury. Za splnění účelu čerpání úvěru povaţuje banka předloţení stavebního povolení a následně kolaudačního
- 46 -
rozhodnutí po dokončení výstavby nemovitosti. Poplatek za čtvrté a další čerpání je 500 Kč. Pokud je čerpání delší neţ 6 měsíců, účtuje banka závazkovou provizi 0,5 % p.a. z nevyčerpaného limitu úvěru. Pojištění Pojištění nemovitosti zajistí úvěrový poradce přímo na pobočce banky u ČSOB Pojišťovny. Klient můţe mít uzavřené pojištění i u jiných pojišťoven působících v ČR. Zároveň banka zprostředkuje i pojištění domácnosti a vinkulaci pojistného plnění. Pojištění úvěru nabízí ČSOB ve třech variantách – 1. smrt, trvalá invalidita, 2. smrt, trvalá invalidita, pracovní neschopnost, 3. smrt, trvalá invalidita, pracovní neschopnost, ztráta zaměstnání. Pojištění poskytované v ČSOB patří k nejzajímavějším na trhu jak
z hlediska
pojištěných rizik, tak z hlediska ceny. Banka opět motivuje klienty k vyuţití více produktů - v tomto případě klient získá slevu z úrokové sazby 0,1 % p.a. pokud uzavře alespoň dvě ze tří nabízených pojištění u ČSOB, kterými jsou: pojištění schopnosti splácet úvěr, pojištění domácnosti a pojištění nemovitosti proti ţivelním rizikům. ČSOB Hypotéka nabízí téměř kompletní servis na pobočce. Klientovi je zpracován odhad, zajištěno pojištění včetně vinkulace. K vyřízení úvěru banka nevyţaduje ţádné mimořádné podklady. Naopak, pokud se jedná o stávajícího klienta banky s pravidelným příjmem na účet v ČSOB, mohou mít klienti tzv. předschválený limit hypotečního úvěru a nemusí dokládat své příjmy.
6.5.3. Nabídka Komerční banky, a.s. (KB) Pro poţadovaný investiční záměr nabízí Komerční banka Hypoteční úvěr Klasik. Při jednání v Komerční bance se výrazně projevilo jak velký vliv na průběh vyřizování úvěru má poradce a jeho odbornost. Získané informace nebyly zcela srozumitelné, nebyl jasně vysvětlen postup čerpání ani způsob zajištění. Na základě podaných informací bylo klientům sděleno, ţe úvěr musí být financován nejprve předhypotečním úvěrem nebo v první fázi výstavby musí být zajištěn jinou nemovitostí. Tento postup byl potvrzen i na Infolince KB 800 111 055. Běţný postup u ostatních bank je financování do aktuální výše zajištění a průběţný přepočet nové hodnoty zástavy.
- 47 -
Úroková sazba Fixaci úrokové sazby nabízí KB na 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 nebo 15 let. V Tabulce č.6 jsou sazby, které banka prezentuje na svých webových stránkách. Při jednání na pobočce byla pro fixaci 3 roky navrţena sazba 5,59 % p.a. (o 0,5 % vyšší proti sazbám uveřejněných na webových stránkách banky). Pro fixaci 5 let sazba 5,79 % p.a. (navýšení o 0,6 %). Tabulka č. 6 – Sazby hypotečních úvěrů Komerční banka, a.s. k 18.1.2010 Hypoteční úvěr Klasik (max. 85 %) Minimální výše úrokové sazby podle doby fixace úrokové sazby 1 rok
2 roky
3 roky
4 roky
5 let
6 let
7 let
8 let
9 let
10 let
15 let
5,29
5,29
4,89
4,89
4,89
5,19
5,19
5,29
5,29
5,39
5,59
Tabulka č. 6 - Sazby hypotečních úvěrů Komerční banky,a.s. k 18.1.2010 Zdroj: www.kb.cz Poplatky Zpracování úvěru stojí v Komerční bance 2.900 Kč. Za čerpání po podání návrhu na vklad zástavního práva si Komerční banka účtuje 1.500 Kč. Jednotlivá čerpání mají klienti banky bez poplatku. Poplatek za vedení úvěru je 150 Kč měsíčně. Zajištění Komerční banka zajistí klientovi odhad rodinného domu za poplatek 4.500 Kč, ocenění bytové jednotky za 3.500 Kč. Doba splatnosti V Komerční bance můţe být poskytnut úvěr maximálně na dobu 30 let bez ohledu na to, zda je ţadatelem stávající klient nebo klient nový. V době splatnosti úvěru můţe být klientovi maximálně 65 let.
- 48 -
Účet u Komerční banky Komerční banka má poskytnutí úvěru podmíněno vedením běţného účtu. Sleva ze sazby za vedení účtu není v Komerční bance nabízena. Čerpání Čerpání můţe probíhat jiţ na návrh na vklad zástavního práva (zpoplatněno jednorázovým poplatkem 1.500 Kč). Na základě sdělených informací musí mít rozestavěná budova (pokud má být i předmětem zajištění) před poskytnutím úvěru dostatečnou hodnotu. Za jednotlivá čerpání klient neplatí ţádný poplatek. Komerční banka dle sdělení úvěrového pracovníka a informací na jejich webových stránkách neúčtuje závazkovou provizi. Jako jediná z hodnocených bank vyţaduje vţdy doloţit doklady prokazující účel čerpání. Pojištění Pojištění nemovitosti Komerční banka zajistí přímo na pobočce banky ve spolupráci s Českou pojišťovnou,a.s. Je zde akceptováno i pojištění nemovitosti sjednané s jinou pojišťovnou. Komerční banka nabízí tři alternativy pojištění úvěru: - 1. smrt, trvalá invalidita - 2. smrt, trvalá invalidita, pracovní neschopnost - 3. smrt, trvalá invalidita, pracovní neschopnost, ztráta zaměstnání. Cenou a kvalitou pojištění je na stejné úrovni jako ČSOB. Cenově je Hypotéka Klasik zajímavá, chybí jí však čerpání bez dokládání faktur.
6.5.4. Nabídka Raiffesenbank, a.s. (RB) Tato v posledních letech velmi dynamicky se rozvíjející banka se prosazuje i na trhu hypoték. V nabídce řešení byla na prvním místě hypotéka Klasik 85%.
- 49 -
Úroková sazba Fixaci úrokové sazby nabízí RB na 1, 2, 3, 4, 5, 6,7,10 nebo 15 let. V tabulce č. 7 jsou uvedeny sazby prezentované bankou na webových stránkách. Na pobočce byla pro fixaci 3 roky navrţena sazba 5,59 % p.a.(o 0,4 % vyšší). Pro fixaci 5 let pak sazba 5,89 % p.a. (navýšení o 0,4 %). Tabulka č. 7 – Sazby hypotečních úvěrů Raiffeisenbank, a.s. k 6.1.2010 Hypoteční úvěr Klasik 85 % Minimální výše úrokové sazby podle doby fixace úrokové sazby 1 rok
2 roky
3 roky
4 roky
5 let
6 let
7 let
10 let
15 let
5,39
5,19
5,19
5,49
5,49
6,29
6,29
6,49
6,49
Tabulka č.7: Sazby hypotečních úvěrů Raiffeisenbank,a.s. k 6.1.2010 Zdroj: www.rb.cz Poplatky Banka skutečně neúčtuje poplatek za zpracování úvěru a ani následně neúčtuje dodatečně sluţby jako Česká spořitelna. Poplatek není účtován ani v případě čerpání po předloţení návrhu na vklad zástavního práva, stejně tak není účtována ani závazková provize. Pouze v případě poţadavku klienta na prodlouţení sjednaného období čerpání účtuje banka poplatek 1,5 % p.a.. Vedení účtu je v Raiffeisenbank zpoplatněno částkou 150 Kč měsíčně. Zajištění Banka nezajišťuje vyhotovení posudku a postupuje stejně jako Česká spořitelna, kdy předá klientovi seznam smluvních odhadců. Zpracování posudku si pak klient vyřizuje se znalcem sám. Cena odhadu je dána dohodou mezi klientem a odhadcem a podle sdělení pracovníka v bance je ve výši 3.500,- Kč za bytovou jednotku a 4.500,- Kč za rodinný dům.
- 50 -
Doba splatnosti Úvěr musí být splacený do 65 let věku ţadatele a maximální doba splatnosti je 30 let. Účet u Raiffeisenbank Raiffeisenbank vyţaduje pro splácení úvěru vedení běţného účtu. Klient nezískává ţádnou slevu za vedení účtu ani slevu na úrokové sazbě. Čerpání Čerpání můţe probíhat jiţ na návrh na vklad zástavního práva. První čtyři čerpání má klient bez poplatku, další čerpání je jiţ zpoplatněno, a to částkou 500 Kč. Jako první na trhu Raiffeisenbank umoţnila jiţ v roce 2006 čerpání bez nutnosti předkládat faktury. Pojištění I Raiffeisenbank je schopna zajistit pojištění nemovitosti na svých pobočkách ve spolupráci s pojišťovnou UNIQA. Je schopna akceptovat i ostatní pojišťovny.
6.5.5. Výsledky komparace Z pohledu potřebných podkladů k vyřízení hypotéky není výrazný rozdíl mezi bankami. Výhody pro klienty jsou zejména u bank, které jsou schopny zajistit kompletní servis jako např. odhad včetně listu vlastnictví a mapy z katastru nemovitostí, které nabízí ČSOB a KB. U úrokových sazeb je situace sloţitější. Pokud se klient orientuje čistě podle informací, které banky prezentují, pak u vybraného příkladu jsou nejvýhodnější podmínky u KB a ČS. Pokud však budou zohledněny skutečné sazby prezentované při osobním jednání, pak se jako nejvýhodnější jeví hypotéka ČSOB. Naopak z pohledu poplatků a celkových nákladů souvisejících s vyřízením úvěru jednoznačně nejlépe vychází RB. Doba splatnosti a zajištění jsou u všech hodnocených bank stejné, výjimkou je pouze ČS, která dobu splatnosti 30 let nabízí pouze stávajícím klientům.
- 51 -
Vedení běţného účtu poţadují všechny banky vyjma ČS. ČS, KB i ČSOB motivují klienty, aby u nich vedli účty slevou ze sazby 0,1 % p.a.. V podmínkách čerpání velkou výhodu nabízí ČSOB, ČS a RB, které nevyţadují předkládání faktur při kaţdém jednotlivém poţadavku na čerpání. Pojištění nemovitosti jsou schopny zajistit všechny hodnocené banky na svých pobočkách. V pojištění úvěru se jako nejzajímavější jeví pojištění ČSOB a KB, které svým krytím rizik a cenou převyšují ČS a RB.
6.6. Privatizace bytové jednotky Vlastní bydlení nemusí lidé řešit pouze výstavbou či koupí rodinného domu. Mohou vyřešit i situaci kdy bydlí v bytové jednotce ve vlastnictví obce. Předpokladem prodeje bytového fondu je rozhodnutí zastupitelstva města na jeho zasedání. Pro komparaci daného případu byly opět vybrány stejné čtyři banky, tedy: Česká spořitelna, a.s. .- ČS, Československá obchodní banka, a.s. – ČSOB, Komerční banka, a.s. – KB a Raiffeisenbank, a.s. – RB. Stejně jako v případě poţadavku na financování výstavby rodinného domu, i v tomto případě bylo shodné zadání pro všechny banky. Příklad: -
stávající nájemníci bytové jednotky požadují financování kupní ceny ve výši 500.000,- Kč. S ohledem na požadovanou výši úvěru se jako nejzajímavější řešení jeví doplňkový úvěr na bydlení
-
o úvěr žádají opět manželé ve věku 33 a 35 let, mají 2 děti ve věku 4 a 6 let
-
hlavním žadatelem je manžel, který je od roku 2001 zaměstnán u stejné stavební firmy a může doložit měsíční příjem ve výši 26.000,- Kč
-
manželka, spolužadatelka o úvěr, pracuje jako účetní ve státní instituci od roku 1999. Její pravidelný měsíční příjem činí 18.000,- Kč
-
manželé nesplácení žádné úvěry, platí pouze příspěvky na penzijní připojištění, každý ve výši 500,- Kč měsíčně - 52 -
-
ve své bance mají poskytnutý kontokorent s úvěrovým limitem 15.000,- Kč
-
na spořícím účtu mají uloženo 60.000,- Kč
-
pro vyřešení dané situace požadují úvěr v celé výši kupní ceny se splatností 10 let.
6.2.1 Nabídka České spořitelny, a.s.(ČS) Na pobočce banky byl jako řešení nabídnut bezhotovostní účelový úvěr. Podmínkou pro jeho získání je doloţení bonity klienta a předloţení průkazu totoţnosti. Tento typ úvěru je do výše 500.000,- Kč poskytován bez zajištění s nejdelší moţnou dobou splatnosti 10 let. V rámci schvalovacího procesu však můţe být poţadováno zajištění, ať uţ v podobě ručitelského závazku, nebo v podobě vinkulace vkladu. Dle sdělení klientského pracovníka jsou tyto podmínky stanovovány individuálně dle konkrétního případu. Klient můţe úvěr čerpat maximálně po dobu 6 měsíců, a to jednorázově nebo postupně, vţdy však po předloţení dokladů prokazujících účelovost, tedy v tomto konkrétním případě po předloţení kupní smlouvy. Pokud je úvěr čerpán postupně, klient po dobu čerpání platí pouze úroky z vyčerpané sumy, po dočerpání úvěru začíná úvěr splácet pravidelnými měsíčními splátkami, které jsou stejné po celou dobu splatnosti. Stejně tak výše úrokové sazby je stanovována jako pevná po celou dobu splácení. Úvěr lze splácet jak z účtu, který je veden u České spořitelny, tak z účtu vedeného v jiném peněţním ústavu. ČS nabízí jako součást úvěru i jeho pojištění - ve standardní nabídce jsou tyto varianty: -
varianta č.1 - smrt, invalidita, pracovní neschopnost
-
varianta č. 2 - smrt, invalidita, pracovní neschopnost a ztráta zaměstnání
Při výši úvěru 500.000,- Kč byla nabídnuta sazba 12% p.a. s tím, ţe se jedná pouze o orientační stanovení sazby. Konkrétní výše bude upřesněna aţ po provedení skoringu. Při splatnosti 10 let byla vypočítána měsíční anuitní splátka 7.262,- Kč bez pojištění úvěru. Dle sdělení poradce je za poskytnutí úvěru a vyhotovení úvěrové dokumentace účtován poplatek ve výši 5.000,- Kč, za vedení úvěrového účtu 59,- Kč měsíčně.
- 53 -
6.2.2 Nabídka Československé obchodní banky, a.s. (ČSOB) Československá obchodní banka nabídla klientům financování koupě bytové jednotky prostřednictvím účelového úvěru na bydlení, tzv. „půjčky na bydlení”. Pokud by alespoň jeden ze ţadatelů měl u banky vedený běţný účet a příjmy klientů by byly dostačující, banka jiţ dále nepoţaduje jiné dozajištění. V případě, ţe si klient do banky nechává zasílat svou mzdu, není nutno příjem dokládat, banka vychází z údajů ve vlastní databázi, jinak poţaduje standardní doloţení příjmu v podobě potvrzení od zaměstnavatele v písemné podobě. Pro daný poţadavek je v ČSOB nutno předloţit dva průkazy totoţnosti a potvrzení o příjmu obou ţadatelů, toto potvrzení není nutné pokud je mzda zasílána na účet do banky. Po schválení úvěru a podpisu úvěrové smlouvy banka převádí prostředky na běţný účet klienta. První splátka pak proběhne jiţ v následujícím měsíci, a to ke dni, který si klient sám zvolí. I kdyţ se jedná o účelový úvěr, banka načerpá prostředky na běţný účet klienta - jeho vedení u banky je jednou z podmínek poskytnutí úvěru. Klient má následně lhůtu 6 měsíců pro doloţení účelovosti. Tento pro klienta rychlý a pohodlný způsob čerpání je novinkou ČSOB a umoţňuje tak řešit zejména případy, kdy klient chce mít nejprve jistotu financování a teprve následně podepisuje kupní smlouvu. Součástí nabídky je i pojištění úvěru, a to ke krytí následujících rizik: -
1.varianta – pojištění pro případ smrti, trvalé invalidity a pracovní neschopnosti
-
2.varianta - pojištění pro případ smrti, trvalé invalidity, pracovní neschopnosti a pojištění ztráty zaměstnání.
Při výši úvěru 500.000,- Kč byla nabídnuta sazba 8,7% p.a. Při splatnosti 10 let by klienti byli zatíţeni měsíční splátkou ve výši 6.675,- Kč, a to včetně pojištění úvěru ve variantě 1. Za poskytnutí úvěru si banka účtuje poplatek 3.500,- Kč, za vedení úvěrového účtu 50,- Kč měsíčně.
- 54 -
6.2.3 Nabídka Komerční banky, a.s. (KB) Rovněţ Komerční banka nabízí účelový bezhotovostní úvěr na bydlení, a to od minimální výše úvěrového limitu 100.000,- Kč. Účelem daného úvěru je libovolná investice do nemovitosti. Ať uţ se jedná o předplacení nájemného, koupi, výstavbu či rekonstrukci nemovitosti nebo koupi druţstevního podílu. Maximální doba splatnosti úvěru je 10 let a vţdy je nutné mít vedený běţný účet v KB pro splácení poskytnutého úvěru. Účelový úvěr musí být zajištěn – např. ručitelem, stavebním spořením, zástavním právem k nemovitosti. K ţádosti o úvěr klient dokládá dva průkazy totoţnosti a potvrzení o výši měsíčního příjmu. Po schválení a podpisu úvěrové dokumentace můţe být úvěr ihned čerpán, vţdy však na základě předloţených dokladů prokazujících účel úvěru. Zdarma banka klientovi nabízí pojištění pro případ neschopnosti splácet úvěr
-
dlouhodobá nemoc, ztráta
zaměstnání, invalidita, úmrtí. Při výši úvěru 500.000,- Kč byla poradcem nabídnuta sazba 9,25 % p.a. Při splatnosti 10 let byla stanovena měsíční anuitní splátka 6.402,- Kč. Poplatek za poskytnutí úvěru byl stanoven ve výši 4.000,- Kč a 80,- Kč měsíčně za vedení úvěrového účtu
6.2.4 Nabídka Raiffeisenbank, a.s.(RB) Při návštěvě banky klienty a sdělení konkrétního poţadavku byla klientským poradcem nabídnuta účelová půjčka na bydlení – úvěr bez nutnosti ručení nemovitostí. K ţádosti o úvěr musí klienti i zde předloţit dva průkazy totoţnosti a potvrzení o pravidelném měsíčním příjmu. Po schválení a podpisu úvěrové dokumentace a zejména po předloţení dokladu, kterým bude účel půjčky prokázán, můţe být úvěr čerpán. Čerpat úvěr je v RB moţné po dobu aţ 1 roku, přičemţ v průběhu čerpání úvěru klienti budou splácet pouze úroky ze skutečně vyčerpané částky. Po ukončení čerpání se přechází na anuitní splácení, při kterém jiţ dochází k umořování poskytnuté jistiny půjčky. K půjčce klienti automaticky získávají zdarma pojištění, které se vztahuje na riziko smrti a trvalých následků úrazu. - 55 -
Při výši úvěru 500.000,- Kč byla klientům nabídnuta sazba 11,31% p.a. a při splatnosti maximálně 9 let byla stanovena měsíční anuitní splátka 7.982- Kč. Poplatek za poskytnutí úvěru a vyhotovení úvěrové dokumentace je bankou stanoven na 5.000,- Kč, za vedení úvěrového účtu je inkasován poplatek 150,- Kč měsíčně.
6.2.5 Výsledky komparace S ohledem na konkrétní nabídky v jednotlivých bankách se nejzajímavěji jeví půjčka na bydlení od ČSOB, a to zejména díky její moţnosti načerpat prostředky na běţný účet klienta hned po podpisu úvěrové smlouvy s podmínkou následného doloţení účelovosti. V daném případě to poskytuje klientům jistotu, ţe před podpisem kupní smlouvy s obcí budou mít prostředky k profinancování kupní ceny a současně mohou poţadovanou kupní cenu obratem uhradit. Další výhodou je okamţité zahájení anuitního splácení hned následující měsíc po načerpání úvěru. Splácení pouze úroků v období čerpání výrazně prodluţuje a prodraţuje půjčku, neboť v tomto období nedochází k umořování jistiny úvěru a reálně se půjčená suma po celou dobu čerpání nesniţuje. Pro tuto volbu hovoří i výše úrokové sazby, která je v případě ČSOB 8,7% p.a.(ČS nabízí úvěr se sazbou 12% p.a., KB 9,25% p.a. a RB 11,31% p.a.), tak výše měsíční splátky, která byla při poţadavku na desetiletou splatnost úvěru stanovena na 6.675,- Kč ( v případě ČS se jednalo o 7.262,- Kč měsíčně, u KB 6.402,- Kč, ale bez poplatku za pojištění úvěru a u RB měsíční splátka činí 7.982,-Kč - zde byla ale splatnost úvěru zkrácena na 9 let).
- 56 -
7. Perspektivy financování bytových potřeb v ČR V roce 2009 poskytly banky občanům hypotéky za 73,85 miliardy korun, coţ znamenalo ve srovnání s rokem 2008 pokles o 39 procent. Od července 2009 aţ do konce roku se sice hypotečním bankám dařilo v meziročním srovnání pozvolna navyšovat počty a objemy nově poskytnutých úvěrů, v lednu 2010 se ale tento trend zastavil. Podle společnosti Fincentrum bylo v lednu roku 2010 poskytnuto 2533 hypoték v celkovém objemu 4,28 miliardy korun. To je nejméně za dobu existence ukazatele Fincentrum Hypoindex. V meziměsíčním srovnání představuje lednový výsledek propad o 30 procent, meziročně byl objem poskytnutých hypoték o sedm procent niţší. Podle statistik Bankovního a Nebankovního úvěrového registru bylo v roce 2009 poskytnuto 226 miliard korun nových bankovních úvěrů a 33,7 miliardy nebankovních; u bankovních úvěrů to představuje meziroční pokles téměř o 20 procent. Nárůst však zaznamenal objem nesplácených bankovních úvěrů, který vzrostl z 0,57 procenta v prosinci roku 2008 na 0,69 procenta ve stejném období 2009. Stejný jev postihl nebankovní úvěry, u nichţ objem vzrostl z 2,08 procenta v prosinci 2008 na 2,86 procenta v prosinci roku 2009. Nejméně bankovních úvěrů bylo v roce 2009 poskytnuto v lednu - 14,4 miliardy korun. Největší objem bankovních úvěrů byl poskytnut v březnu - 25,3 miliardy korun.)9. Podle ekonomů a analytiků nelze v nejbliţším období očekávat výrazné sníţení úrokových sazeb u úvěrů na bydlení, a to i přesto, ţe 2 T repo-sazba České národní banky je na historickém minimu ve výši jedno procento. Konec roku 2008 jasně ukázal, ţe krize se nevyhnula ani České republice, ani úvěrům na bydlení. V roce 2009 došlo k poklesu objemu i počtu nových hypotečních úvěrů o cca 20 % a poklesem začal i rok 2010.
9
www.ctk.cz
- 57 -
Současná situace s sebou přinesla i očekávaný pokles cen nemovitostí a také sníţenou poptávku po nemovitostech. Tato situace úzce souvisí se zvýšenou obezřetností bank při poskytování úvěrů, s problémy, které jsou aktuálně na trhu práce a s celkovou sníţenou ochotou domácností dále se zadluţovat. Další pokles cen nemovitostí však jiţ nebude plošný tak, jako tomu bylo při růstu cen. Ceny budou více záviset na lokalitě a kvalitě konkrétní nemovitosti. Dle názoru analytiků a expertů na realitní trhy lze očekávat pravděpodobně pokles cen zejména starších a nezrekonstruovaných nemovitostí. Rok
Počet (ks)
Objem Kč)
(mil. Počet (ks)
9
2000 780
10 383
29 560
14
2001
14
250
728
21 002
533
478 985 026 67
2006 344 344 497
255
327 304
338 989
113 927
226 464
645 142
64
2008
188
100 289
154 396
301
840 83
2007
137
72 068
102 436
275
51
2005
96
51 959
66 224
290
40
2004
64
36 212
43 691
812
31
2003
28
43
22
469 593
403 486
(mil.
963
810
2002
Objem Kč)
583 520
Tabulka č. 8 - Vývoj poskytnutých hypotečních úvěrů fyzickým osobám v České republice Zdroj : Ministerstvo pro místní rozvoj ČR Zdroj : Výroční zpráva Hypoteční banky, a.s. rok 2008
- 58 -
8. Výsledky a závěry Úvěry na bydlení všeobecně zaznamenaly v posledních letech poměrně razantní rozvoj díky velkému zájmu jak ze strany ţadatelů, tak i ze strany bank. Napomohla tomu celá řada legislativních změn, flexibilita bank, které nabízejí celou řadu variabilních úvěrových produktů, rozvoj developerských projektů a v neposlední řadě výrazné sníţení úrokových sazeb, díky kterému se i objemově vyšší úvěry staly poměrně dostupnými. Teprve finanční krize, která se v České republice plně projevila v roce 2009, ukončila boom jak v počtu, tak i v objemu poskytnutých hypotečních úvěrů. V této chvíli je velice sloţité odhadovat další vývoj, nicméně lze předpokládat, ţe úvěry na bydlení, které je jednou z nejzákladnějších potřeb člověka, budou nabízeny i poptávány i v dalších letech. Návrat k podobným číslům jaké byly v roce 2008 však bude hodně závislý nejen na celosvětovém oţivení ekonomiky, ale také na důvěře zahraničních investorů v ekonomiku České republiky, na výši inflace a úrokové sazby a v neposlední řadě na ochotě hypotečních bank opět uvolnit podmínky poskytování úvěrů na bydlení. Z pohledu klienta je však orientace v nabízených produktech jednotlivých bank poměrně sloţitá. V řadě případů je klient odkázán zejména na konkrétního poradce a informace, které od něho získá. Ani porovnáním stejných parametrů jednotlivých typů úvěrů či stejných úvěrů u různých bank nelze jednoznačně vybrat produkt absolutně nejvýhodnější. Určitě je vhodné na počátku úvah o bydlení si zmapovat kromě toho, jakou nemovitost pořídit a kolik si půjčit, také základní parametry úvěrů na bydlení, zohlednit podmínky jako jsou fixace úrokové sazby, refixace, varianty splácení, moţnosti čerpání a zajištění úvěru, ale také daňové zvýhodnění a moţné příspěvky od státu. Na základě této analýzy je poté vhodné se zamyslet nad skutečností, jak moc zasáhne splátka tohoto typu úvěru do rodinného rozpočtu, zohlednit stabilitu příjmů a promyslet varianty, které by mohly pomoci překlenout nečekané události jako je např. ztráta zaměstnání, výpadek druhého příjmu apod. Zvolit tedy nejvýhodnější nabídku je velmi nelehký úkol i vzhledem k různým preferencím na straně klienta. Pro někoho je nejdůleţitější cena, někdo preferuje zejména rychlost a pohodlí vyřízení a někteří budou mít úplně jiné poţadavky. Pokud klient upřednostňuje servis, který banky nabízejí, bude volit nejspíše úvěr u Komerční banky, a.s. a Československé obchodní banky, a.s., které jsou schopny zajistit mu odhad, list - 59 -
vlastnictví a mapu z katastru nemovitostí a zajistí také přímo na pobočce v rámci zpracování úvěru pojištění včetně potřebné vinkulace. Důleţité je také zjištění, ţe výsledné podmínky úvěru i jeho cenu můţe ovlivnit i schopnost klienta vyjednávat s bankou. Kvalita nabízeného hypotečního úvěru je také ve velké míře závislá na schopnostech a znalostech konkrétního úvěrového pracovníka. Úvěry na bydlení jsou pro banky velmi zajímavým nástrojem, kterým mohou uchopit klienta na dlouhou dobu a vyuţít kříţového prodeje. I pro klienta jde o dobrý způsob získání prostředků pro své investice a vzhledem k výši úrokových sazeb, době splácení a v některých případech daňovým úlevám nebo úrokovým dotacím, je u objemově vyšších úvěrů jednoznačně nejvýhodnější variantou financování hypoteční úvěr. Nejzásadnějším důvodem je vedle nízké úrokové sazby zejména dlouhá doba splatnosti, která umoţňuje rozloţit splácení tak, aby příliš nezatěţovalo rodinný rozpočet. Tento typ úvěru se jeví jako nejzajímavější varianta řešení příkladu klienta s poţadavkem na financování výstavby rodinného domu. Naopak v případě poţadavku financovat koupi bytové jednotky od obce je výhodnější volit úvěr spotřebitelský. Zejména s ohledem na výši poţadovaného úvěru je tento typ financování pro klienty celkově levnější, protoţe v těchto případech nad vyšší úrokovou sazbou převaţuje jednoduchost a rychlost vyřízení, výrazně niţší poplatky za poskytnutí úvěru a zejména skutečnost, ţe tento úvěr je poskytován bankami bez zajištění, tedy bez nutnosti zřizovat zástavní právo k nemovitosti. Podle odhadů analytiků by mělo v roce 2010 postupně dojít k oţivování trhů a následně i k oţivení na trhu hypotečních úvěrů. Neočekává se ale návrat k boomu z roku 2008, ale spíše pozvolný nárůst zájmu o nemovitosti. Ze strany hypotečních bank lze očekávat spíše opatrnější přístup při poskytování úvěrů a větší důraz bude kladen na stabilitu příjmů ţadatelů, nicméně úvěry na bydlení stále zůstávají v popředí jejich obchodního cílování.
- 60 -
Seznam použité literatury 1) PAVELKA,
F.;
OPLTOVÁ,
R.
Jak
správně
na
hypotéky.
2.
vyd.
Praha: Consultinvest, 2003. ISBN 80-901486-7-3. 2) SEKERKA, B. Banky a bankovní produkty. 1. vyd. Praha: Profess, 1997. ISBN: 80-85235-51-X. 3) SŮVOVÁ,H.;PAVELKA,F.;DEGEN,Z.;NĚMCOVÁ,L.;NÁLEVKOVÁ, L Specializované bankovnictví 1.vyd.Praha: SEFIRA 1997, ISBN 80-902243-2-6 4) SYROVÝ, P. Financování vlastního bydlení. 4. vyd. Praha: GRADA Publishing, 2005. ISBN 80-247-1097-8. 5) SYROVÝ, P. ; NOVOTNÝ, M. Osobní a rodinné finance. 2. akt. vyd. Praha: GRADA Publishing, 2005. ISBN 50-24710-98-6. 6) ŠEFLOVÁ, O. Speciální bankovnictví;dodatek 1.vyd. Praha: BIVŠ, 2006, ISBN 80-7265-091-2 7) ŠIMÁNKOVÁ, J.; SYROVÝ, P.; ŠÍMA, J. Jak na úvěry. Praha: ASPI Publishing, 2004. IBN 80-4357-015-7. 8) VENCOVSKÝ, F.; JINDRA, Z.; NOVOTNÝ, J.; PŮLPÁN, K.; DVOŘÁK, P. a kolektiv. Dějiny bankovnictví v Českých zemích. 1. vyd. Praha: Bankovní institut, a.s., 1999. ISBN 80-7265-030-0.
- 61 -
Internetové zdroje www.banky.cz www.businessinfo.cz www.cnb.cz www.csas.cz www.csob.cz www.finance.cz www.finweb.cz www.fincentrum.cz www.hypotecnibanka.cz www.idnes.cz www.ihned.cz www.kb.cz www.mesec.cz www.mfcr.cz www.mmr.cz www.mvcr.cz www.penize.cz www.rb.cz www.sagit.cz www.sfrb.cz
- 62 -
Zákony a nařízení Zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech Zákon o některých podmínkách sjednávání spotřebitelského úvěru č. 321/2001 Sb. a o změně zákona č. 64/1986 Sb. Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření Zákon o spotřebitelském úvěru č. 321/2001 Sb. Nařízení vlády č. 249/2002 Sb., podpora hypoték na starší bydlení pro osoby do 36 let
- 63 -
Seznam použitých příloh a tabulek Přílohy Příloha č. 1
– Modelový příklad Československá obchodní banka, a.s.
Příloha č. 2
– Seznam příloh k návrhu na poskytnutí ČSOB Hypotéky
Příloha č. 3
– Doklady předkládané klientem k podání ţádosti o úvěr výstavba Komerční banka, a.s.
Příloha č. 4
– Potvrzení o výši pracovního příjmu Raiffeisenbank a.s.
Příloha č. 5
– Modelový příklad České spořitelny,a.s.
Tabulky Tabulka č. 1
– Komparace předhypotečních úvěrů
Tabulka č. 2
– Komparace hypotečních úvěrů
Tabulka č. 3
– Komparace doplňkových úvěrů na bydlení
Tabulka č. 4
– Sazby hypotečních úvěrů České spořitelny, a.s. ke 4.1.2010
Tabulka č. 5
– Sazby hypotečních úvěrů ČSOB, a.s k 29.12.2009
Tabulka č. 6
– Sazby hypotečních úvěrů Komerční banky, a.s. k 18.1.2010
Tabulka č. 7
– Sazby hypotečních úvěrů Raiffeisenbank,a.s. k 6.1.2010
Tabulka č. 8
– Vývoj poskytnutých hypotečních úvěrů fyzickým osobám v České republice
- 64 -
Přílohy Příloha č. 1 Modelový příklad Československá obchodní banka, a.s.
Zdroj: Československá obchodní banka, a.s.
- 65 -
Příloha č. 2
Seznam příloh k návrhu na poskytnutí ČSOB Hypotéky
- 66 -
Příloha č. 3 Doklady předkládané klientem k podání ţádosti o úvěr - výstavba Komerční banka, a.s.
- 67 -
Zdroj: Komerční banka, a.s.
- 68 -
Příloha č. 4 Potvrzení o výši pracovního příjmu Raiffeisenbank a.s.
Zdroj: Raiffeisenbank a.s.
- 69 -
Příloha č. 5 Modelový příklad- Česká spořitelna,a.s.
Zdroj: Česká spořitelna,a.s.
- 70 -
