Srovnání hypotečních úvěrů poskytovaných bankami a stavebními spořitelnami v ČR

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra finančních obchodů

Srovnání hypotečních úvěrů poskytovaných bankami a stavebními spořitelnami v ČR Bakalářská práce

Autor:

Kateřina Kadlecová Bankovní management

Vedoucí práce:

Praha

Ing.Vanda Hadrabová

Duben, 2009

Prohlášení:

Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a s pouţitím uvedené literatury.

V Praze dne 1. 4. 2009

Kateřina Kadlecová

Poděkování

Ráda bych poděkovala vedoucí práce Ing. Vandě Hadrabové za projevenou pomoc, při psaní mé práce, dále mé rodině, mému příteli a především mé dceři za jejich trpělivost. V neposlední řadě bych chtěla poděkovat mému zaměstnavateli, ČSOB a.s., kde jsem měla moţnost práci vytvořit a který mne celou dobu podporoval, a to zejména mému nadřízenému Ing. Jaroslavu Šimsovi.

Anotace Práce se zabývá srovnáním základních typů a druhů hypotečních úvěrů, které mohou klienti získat na českém trhu u bank a stavebních spořitelen. Nejprve obecně charakterizuje hypoteční úvěry a úvěry ze stavebního spoření, následně konkrétně přibliţuje jednotlivé typy hypotečních úvěrů poskytovaných největšími hráči na českém trhu. Zahrnuje i modelový příklad. Na základě výsledku konkrétního srovnání podmínek poskytnutí hypotečního úvěru u jednotlivých bank a stavebních spořitelen, je v závěru práce doporučena nejvýhodnější varianta financování pro klienta.

Anotace v cizím jazyce This work deals with with the comparison of basic types of mortgages. The clients of the Czech market can obtain these credits from the Czech banks and building savings banks. Firstly, this work generally characterizes mortgages and credits from building savings banks, then it is followed by the description of particular types of mortgages which are provided with the biggest banks at the Czech market.It involves the model sample. On the basis of the results of a concrete comparison of conditions when it comes to a granting of mortgage by particular banks and building savings banks, there is recommended the most advantageous financing variant for a client.

Obsah 1.

Úvod ...................................................................................................................................... 3

2. Obecná charakteristika hypotečních úvěrů .............................................................................. 4 2.1. Charakteristika hypotečního úvěru ........................................................................................ 4 2.1.1. Zákonná úprava ........................................................................................................... 4 2.1.2. Zdroje financování hypotečních úvěrů ........................................................................ 5 2.1.3. Vymezení objektu úvěru ............................................................................................. 6 2.1.4. Účel úvěru ................................................................................................................... 7 2.1.5. Zástavní právo ............................................................................................................. 9 2.1.6. Čerpání hypotečního úvěru ....................................................................................... 10 2.1.7. Úroková sazba ........................................................................................................... 11 2.1.8. Splácení úvěru ........................................................................................................... 12 2.2. Klient – žadatel a samotná žádost o hypotéku .................................................................... 13 2.2.1. Klient ......................................................................................................................... 13 2.2.2. Žádost o hypotéku a její náležitosti ........................................................................... 14 3. Obecná charakteristika stavebního spoření ............................................................................ 15 3.1. Zákonná úprava .................................................................................................................... 15 3.2. Charakteristika stavebního spoření...................................................................................... 15 3.3. Úvěry ze stavebního spoření ................................................................................................ 17 3.4. Účely úvěrů ze stavebního spoření ...................................................................................... 17 3.5. Zajištění úvěrů ze stavebního spoření .................................................................................. 18 3.6. Čerpání úvěru ....................................................................................................................... 19 3.7. Splácení úvěru ...................................................................................................................... 19 4. Hypoteční krize a její vliv na poskytování hypotečních úvěrů v České republice ................... 20 5. Srovnání hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření .................................................. 22 5.1. Komerční banka.................................................................................................................... 24 5.1.1. Základní účelové hypotéky ........................................................................................ 24 5.1.2. Flexibilní hypotéka .................................................................................................... 25 5.1.3. Hypotéka 2 v 1 ........................................................................................................... 26 5.2. Česká spořitelna ................................................................................................................... 27 5.2.1. Ideální hypotéka ........................................................................................................ 27 5.2.2. Hypotéka na investice ............................................................................................... 28 5.3. Raiffeisenbanka .................................................................................................................... 30 1

5.3.1. Hypotéka klasik ......................................................................................................... 30 5.3.2. Hypotéka klasik plus .................................................................................................. 31 5.3.3. Hypotéka naruby ....................................................................................................... 31 5.3.4. Hypotéka profit ......................................................................................................... 32 5.4. Skupina ČSOB ....................................................................................................................... 33 5.4.1. Společné produkty pro skupinu ČSOB ....................................................................... 33 5.4.1.1. Hypotéka do 70%, 80% a 100% .............................................................................. 34 5.4.1.2. Hypotéka na družstevní podíl................................................................................. 36 5.4.1.3. Hypotéka bez příjmu .............................................................................................. 37 5.4.1.4. Americká hypotéka ................................................................................................ 38 5.4.1.5. Předhypoteční úvěr ................................................................................................ 38 5.4.1.6. Neúčelová část ....................................................................................................... 39 5.4.2. Produkty a služby poskytované pouze Hypoteční bankou a.s. ................................. 40 6. Celkový přehled nabídky hypotečních bank............................................................................ 40 7. Nabídka stavebních spořitelen ................................................................................................ 44 8. Porovnání jednotlivých vybraných bank a stavebních spořitelen na konkrétním případu ..... 47 8.1. Komerční banka a.s. ............................................................................................................. 48 8.2. Československá obchodní banka a.s. ................................................................................... 49 8.3. RaiffeisenBank a.s. ............................................................................................................... 50 8.4. Česká spořitelna a.s. ............................................................................................................. 51 8.5. Českomoravská stavební spořitelna ..................................................................................... 52 8.6. Raiffeisen stavební spořitelna .............................................................................................. 53 8.7. Stavební spořitelna České spořitelny ................................................................................... 54 8.8. Stavební spořitelna Komerční banky .................................................................................... 55 9.Závěr ......................................................................................................................................... 56

2

1. Úvod Ve své práci chci provést konkurenční srovnání základních typů a druhů hypotečních úvěrů, které mohou klienti získat na českém trhu. Srovnávat budeme jednotlivé druhy hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření v oblasti úrokových sazeb a poplatků spojených s poskytnutím a vyřízením úvěru. Budeme se věnovat nejvýznamnějším hráčům na českém trhu. Z bank budeme porovnávat Komerční banku a.s., Českou spořitelnu a.s., RaiffeisenBank a.s. a Skupinu ČSOB do které patří Hypoteční banka a.s., Československá obchodní banka a.s., a v současné době uţ i Poštovní spořitelna, která v nedávné době také rozšířila svou nabídku o hypotéky. Ze stavebních spořitelen se také zastavíme u hlavních poskytovatelů a to Českomoravské stavební spořitelny, Stavební spořitelny České spořitelny známější jako Buřinka, Stavební spořitelny Komerční banky, kterou známe pod názvem Modrá pyramida a také u Raiffesen Stavební spořitelny. Téma jsem si zvolila s ohledem na mou praxi v bankovnictví a ke skutečnosti, ţe hypotéky se pro mne staly „koníčkem“ a to z důvodu, ţe téměř vţdy existuje moţnost, jak uspokojit potřeby klienta, kaţdý případ je jiný, specifický a téměř vţdy končí spokojeným klientem, protoţe mu vyřešíme jeho potřebu bydlení – svého vlastního domova. Abychom se mohli posunout aţ ke konkrétním typům hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření, je potřebné nejprve si charakterizovat, co je hypotéka a úvěr ze stavebního spoření. Popsat zdroje financování jednotlivých úvěrů, definovat komu je moţné hypotéku či úvěr ze stavebního spoření poskytnout. Dále se chci v této teoretické části věnovat podmínkám poskytnutí těchto úvěrů, vymezení na co se dá úvěr poskytnout a typům produktů. Vzhledem k dnešním ekonomickým událostem se zastavím i u finanční resp. hypoteční krize a jejím vlivu na poskytování úvěrů na bydlení v České republice. V praktické části provedu samotné srovnání podmínek, úrokových sazeb a poplatků jednotlivých poskytovatelů na českém trhu pomocí tabulek k datu 5. 1. 2009. Je moţné, ţe podmínky či nabídky jednotlivých institucí se v následujících dnech změní či změnily. Výpočtem si porovnáme i konkrétní případovou studii.

3

Cílem celé práce je představit jednotlivé varianty pro řešení potřeby vlastního bydlení, které jsou klientům na českém trhu nabízeny, a vypracovat komplexní přehled nabídky a moţností pro klienty

2. Obecná charakteristika hypotečních úvěrů V následující kapitole bych ráda charakterizovala hypoteční úvěry obecně. Zastavíme se u zdrojů jejich financování, projdeme vhodné objekty úvěrů a účely úvěrů, zástavního práva a v neposlední řadě také charakteristiky toho, komu jsou hypoteční úvěry určeny. Okrajově bychom se podívali na to, jaké náleţitosti jsou potřeba k ţádosti o hypoteční úvěr a v závěru této kapitoly si také vyjmenujeme jejich nejvýznamnější poskytovatele na českém trhu.

2.1. Charakteristika hypotečního úvěru Zde bych ráda zmínila zákonné podmínky a samotnou definici hypotečního úvěru.

2.1.1. Zákonná úprava Základním předpisem pro oblast poskytování hypotečních úvěrů je především zákon č.190/2004 Sb. o dluhopisech1. Ze znění §28 a 30 tohoto zákona vyplývají podmínky hypotečního úvěrování. Nejprve si pojďme definovat, „co je“ hypoteční úvěr. Hypoteční úvěr je úvěr, jehoţ splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se povaţuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Zastavená nemovitost se musí nacházet na území ČR, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor2. V České republice ale obecně platí, ţe zastavená nemovitost se musí nacházet na území České republiky.

1

Dluhopis je cenný papír, kdy jejich držitel mám právo na splacení dlužné částky a vydavatel povinnost dluh splatit v nominální hodnotě k určitému datu 2 Evropský hospodářský prostor vznikl uzavřením smlouvy mezi Evropským sdružením volného obchodu (ESVO) a Evropskou unií (EU), smlouva umožňuje zemím ESVO zúčastnit se Evropského jednotného trhu, aniž by se musely stát členy EU

4

Výhodou pro klienty je bezpochyby to, ţe tyto úvěry mají díky zdrojům z vydaných hypotečních zástavních listů lepší parametry, neţ jaké mají spotřebitelské úvěry. Banky nabízejí hypoteční úvěry, které jsou účelově vázané na pořízení nemovitosti, rekonstrukci a stále častěji i např. neúčelové hypotéky či hypotéky na vypořádání majetkových poměrů k nemovitosti. K tomu se ale dostaneme později. Tyto hypotéky mají stále lepší parametry neţ neúčelové, tzv. americké hypotéky. Nové znění zákona umoţnilo jednu zásadní změnu, kterou je moţnost poskytování hypotečních úvěrů také na zajištění potřeb bydlení, které nebylo moţno financovat klasickým hypotečním úvěrem - na koupi druţstevního bytu, sloţení členského podílu do bytového druţstva, zaplacení odstupného dosavadnímu uţivateli druţstevního bytu nebo zaplacení odstupného uvedeného v darovací smlouvě k nemovitosti apod.

2.1.2. Zdroje financování hypotečních úvěrů Hypoteční úvěry jsou kryty tzv. hypotečními zástavními listy3. Jsou to dluhopisy vydávané hypotečními bankami s cílem získat finanční prostředky na poskytování hypotečních úvěrů. Jmenovitá hodnota4 a hodnota poměrného výnosu Hypotečních zástavních listů je plně kryta pohledávkami z hypotečních úvěrů. Pro řádné krytí jmenovité hodnoty hypotečních zástavních listů mohou být pouţity pouze ty pohledávky z hypotečních úvěrů, které nepřevyšují 70% ceny zastavených nemovitostí, tzv.zadluţitelné ceny nemovitosti. Vedle institutu řádného krytí funguje také tzv. náhradní krytí. K tomuto účelu mohou slouţit jen vysoce likvidní a bonitní prostředky jako například hotovost, státní dluhopisy nebo vklady u České národní banky. Tato skutečnost kvalitního krytí činí z hypotečního zástavního listu jeden z nejbezpečnějších cenných papírů. Hypoteční zástavní listy jsou proto vhodným doporučením pro konzervativní investory, kteří nemají buď příliš velké zkušenosti s obchodováním na kapitálových trzích, a nebo při svých investicích nechtějí podstupovat vyšší stupeň rizika.

3

Hypoteční zástavní listy jsou cenný papír – dluhopis, který je kryt pohledávkami (právo na splacení poskytnutého úvěru) z poskytnutých hypotečních úvěrů 4 Jmenovitá hodnota je hodnota udaná na cenném papíru

5

2.1.3. Vymezení objektu úvěru Řekněme si nyní, jaké typy nemovitostí se obecně dají hypotékou financovat. rodinný dům byt v osobním vlastnictví rekreační objekt pro individuální rekreaci bytový dům stavební pozemek administrativní budova polyfunkční budova – zde je nutné, aby jeden z účelů uţívání byl k bydlení bytová jednotka v druţstevním vlastnictví nebytová jednotka Vzhledem k rozsáhlosti se zde nebudeme pouštět do charakteristik jednotlivých typů nemovitostí. Tyto informace jsou v případě potřeby volně přístupné na internetu. Primárně by tyto investice měly být určeny k vlastnímu bydlení resp. osobnímu uţívání5, ale v praxi jsou pro poskytování hypoték akceptovatelné i bytové domy, administrativní a polyfunkční budovy. Účel úvěru je s výjimkou americké hypotéky, k té se dostaneme později v kapitole typů hypotečních úvěrů, vţdy posuzován. Nemovitosti by při poskytnutí hypotečního úvěru neměli obecně být pořizována za účelem podnikání. Některé banky ale po vypuknutí krize jiţ tyto typy hypotečních úvěrů poskytují nebo jejich poskytování omezily. Pro to, aby banky mohly posoudit účel, ke kterému je nemovitost vyuţívána je rozhodující odhad resp. supervize odhadu6, který na ţádost klienta vyhotoví externí nebo interní odhadce banky. V odhadu nemovitosti odhadce přesně specifikuje současný způsob vyuţívání nemovitosti, který odpovídá skutečnosti. V mnoha případech nastane rozpor mezi zápisem způsobu vyuţívání nemovitosti v katastru

5

Osobním užíváním rozumíme, že nejméně jeden žadatel musí být vlastníkem nemovitosti na kterou bude hypoteční úvěr poskytnut. 6 Supervize odhadu je ověření tržní hodnoty, jde o interní dokument banky

6

nemovitostí a aktuálním stavem a v tomto případě se na straně banky dostáváme k zásadnímu stanovení toho, zda je na danou nemovitost moţné poskytnout hypoteční úvěr. Nemovitost je moţné financovat hypotéčním úvěrem za předpokladu, ţe více neţ polovina podlahové plochy místností a prostorů je určena k bydlení. Toto pravidlo neplatí pro administrativní a polyfunkční budovy.

2.1.4. Účel úvěru Hypoteční úvěr je s výjimkou „neúčelové hypotéky“ tzv. americké hypotéky přísně účelový. Klient jej můţe získat převáţně na financování následujících účelům: koupě nemovitosti do vlastnictví, můţe jít i o koupi spoluvlastnického podílu, je-li v zástavě buď celá nemovitost nebo nemovitost jiná koupě druţstevního podílu získání práv a povinností včetně práva nájmu k bytu, při jehoţ výstavbě bylo pouţito programu státní podpory nové bytové výstavby ve formě účelově vázané dotace, jehoţ podmínkou bylo zejména uţívání zkolaudovaného bytu po dobu nejméně 20 let pro účely trvalého bydlení. Po skončení dohodnuté doby nemovitost musí být dodrţena podmínka přejití do osobního vlastnictví jednoho z ţadatelů vypořádání majetkových poměrů spojených s nemovitostí nebo s druţstevním podílem výstavby nemovitosti rekonstrukcí, modernizací a oprav nemovitostí vyrovnání tzv. konsolidace dříve poskytnutých půjček nebo úvěrů pouţitých na investice do nemovitostí nebo druţstevního podílu a to jak od finančních institucí, tak soukromých osob kombinace výše uvedených účelů

7

Nyní si blíţe specifikujeme některé z účelů úvěru, kdy nám na první pohled nemusí být jasné, čeho přesně se týkají a za jakých podmínek je moţné je získat. Mnohdy však mohou být pro klienta velmi zajímavé, a to zejména v momentech dostanou-li se sami do tíţivých či nenadálých situací, které nám ţivot přináší. Právě v těchto okamţicích většina lidí ani netuší, ţe zrovna jejich situaci by bylo moţné řešit hypotečním úvěrem. Jde především o vypořádání majetkových poměrů, které se vţdy musí týkat jen vypořádání nemovitého majetku nebo druţstevního podílu. Na vypořádání společného jmění manţelů je moţné poskytnout hypoteční úvěr pouze v souvislosti s rozvodem. V těchto případech musí být pokaţdé splněna podmínka, ţe hodnota vypořádání musí být jednoznačně uvedena v předloţených dokumentech, klient toto bance dokládá notářským zápisem o vypořádání společného jmění manţelů nebo rozhodnutí soudu. Vypořádání majetkových poměrů spojených s nemovitostí nebo s druţstevním podílem se vztahuje i na případy, kdy je uzavřena darovací smlouva mezi příbuznými bez uvedení finančního vypořádání osob, které mají ze zákona nárok na dědický podíl a samostatně je uzavřena smlouva o finančním vypořádání, kde je uvedena jeho výše. Uzavření smlouvy o vypořádání není časově omezeno v návaznosti na uzavření darovací smlouvy. Obdobně je tomu také i v případě, kdy osoby v nepříbuzenském vztahu mají nemovitost v podílovém vlastnictví a při jeho vypořádání uzavřou nejdříve darovací smlouvu bez uvedení finančního narovnání a posléze smlouvu o finančním vypořádání. Důleţitá je skutečnost, ţe finanční narovnání se váţe k převodu vlastnictví (podílového) k nemovitosti. I v tomto případě lze poskytnout účelový úvěr. V případě, kdy se vypořádání investice do nemovitosti neváţe na převod vlastnictví, je moţné poskytnout pouze neúčelový hypoteční úvěr. Hypotéční účelový úvěr mohou klienti pouţít i na následující účely financování nemovitého příslušenství nemovitosti, tj. např. bazénu, garáţe, krbu, oplocení, příjezdové komunikace, sauny atd. financování projektu, inţenýrské činnosti a zařízení staveniště profinancování příslušenství, které je součástí objektu úvěru, např. namontovaná anténa, všechny vestavěné spotřebiče, u zabudované kuchyňské linky vestavěné i nevestavěné kuchyňské spotřebiče

8

koupi rozestavěné nemovitosti - v tomto případě je v zástavě objekt úvěru – tj. rozestavěná nemovitost, banka v tomto případě poţaduje vyjádření klienta o tom, z jakých prostředků dokončí nemovitost, můţe jít např. o výnosy ze stavebního spoření, které má zaloţeno, z průběţně našetřených prostředků z měsíčních výplat apod. koupi stavebního pozemku. Za stavební pozemek je povaţována část území určená územním plánem, regulačním plánem nebo územním rozhodnutím s nabytím právní moci k zastavění. Jako doloţení, ţe se jedná o stavební pozemek banky akceptují také stavební povolení.

2.1.5. Zástavní právo Pokud hovoříme o hypotečních úvěrech, musíme si také vysvětlit, co je „zástavní právo“ a jak vzniká. V předchozích kapitolách jsme si řekli, ţe hypoteční úvěr je vţdy úvěr, který je zajištěn nemovitostí. Zajištění úvěrů je v bance vyţadováno vţdy formou zástavního práva k nemovitosti ohodnocené dle metodiky banky na tzv. zástavní hodnotu, která vychází z ceny obvyklé. Tato hodnota nám udává maximální výši hypotečního úvěru, který je moţný na danou nemovitost poskytnout. V případech poskytování klasických hypotečních úvěrů platí, ţe výše úvěru poskytovaná na investici do nemovitosti nesmí přesahovat 70% zástavní hodnoty zastavené nemovitosti, příp. více nemovitostí. Moţností, jak zvýšit částku úvěru, je vyuţití nabízených sluţeb banky a sjednání úvěru aţ do 100% zástavní hodnoty nebo zastavení další nemovitosti, ohodnocené dle metodiky příslušné banky. K zastavované nemovitosti musí být zajištěn bezproblémový přístup, tj.přístup z veřejných komunikací, přístup přes pozemek ve vlastnictví obce nebo přístup přes pozemek jiného vlastníka zabezpečený věcným břemenem chůze a jízdy přes předmětný pozemek. Zástava nemovitosti musí být vţdy provedena včetně pozemku, výjimku můţe tvořit pouze rodinný dům na pozemcích města či obce. Zástavní právo dle zapsané Zástavní smlouvy vzniká dnem nabytí právní moci a vyznačením zástavního práva na listu

9

vlastnictví7 k dané nemovitosti.

2.1.6. Čerpání hypotečního úvěru Zastavme se i u základních podmínek a moţností čerpání. Hypoteční úvěr lze čerpat po splnění podmínek stanovených mezi klientem a bankou. Nejdůleţitější podmínkou je návrh na vklad zástavního nebo přímo zápis zástavního práva ve prospěch banky. Čerpání úvěru je bezhotovostní, jednorázové nebo postupné a probíhá těmito způsoby: na účet příjemce dle dokladu prokazujícího účelovost čerpání na účet písemně sdělený klientem a to pouze v případech, kdy je jako účel úvěru uvedena rekonstrukce či výstavba nemovitosti a jsou-li splněny podmínky pro nedokládání faktur; není-li sjednán účel úvěru, tzn. u neúčelového navýšení nebo americké hypotéky; v případě, kdy se jedná rekonstrukci druţstevního bytu a v případě, kdy se jedná o zpětné proplacení vlastních prostředků klienta pouţitých v souladu s účelem úvěru a doloţené potřebnými doklady. V tomto případě nesmí být doklady starší jednoho roku. Banka ověřuje účelovost na základě předloţených dokladů, tím mohou být kupní smlouvy, kolaudační rozhodnutí, faktury, aj. Samotné čerpání prostředků můţe obvykle proběhnout dvěma způsoby: jednorázové čerpání – schválená částka se vyčerpá jednou platbou postupné čerpání – vţdy se jedná o částečné platby podle předloţených dokladů aţ do celkové výše úvěrového limitu Pokud klient k poskytnutému hypotečnímu úvěru také pouţije vlastní finanční prostředky, mohou být pouţity několika způsoby. Většinou se pouţijí jako první, ještě před zahájením čerpání úvěrů, je ale také moţné je pouţít aţ následně po zahájení čerpání hypotečního úvěru nebo aţ po dočerpání hypotečního úvěru. Některé banky jiţ dnes umoţňují

7

List vlastnictví je výstup z Katastru nemovitostí, který obsahuje výčet nemovitostí v evidenci podle vlastníka nebo spoluvlastníka

10

klientům čerpat hypoteční úvěr v cizí měně v České republice i do zahraničí. Banka bude v takovém případě po klientovi vţdy poţadovat minimální 10% finanční rezervu v českých korunách na svém účtu nad rámec čerpané částky, na ošetření kurzového rizika při kaţdém čerpání.

2.1.7. Úroková sazba Nyní se na chvíli zastavíme u velmi důleţité věci, a tou je úroková sazba. Charakterizujme si tento pojem, podíváme se, jak se úrokové sazby stanovují, na čem jsou závislé a co vše je v tomto jednom čísle zastoupeno. Obecně platí, ţe pro stanovení úrokové sazby nového úvěru je rozhodným datem datum převzetí kompletní ţádosti o hypoteční úvěr. Klient dostává základní úrokovou sazbu platnou ve vybrané bance k tomuto datu. Z této sazby pak můţe klient získávat případné slevy jako například za účet vedený v dané bance, za mzdu, která je mu na tento účet poukazována, za sjednání pojištění u stejné banky apod., nebo naopak navyšována. Příkladem navyšování úrokové sazby můţe být zvýšení základní sazby u ČSOB, a.s. v případě negativních informací z centrálního registru úvěrů. Úroková sazba je pevná a je poskytována zpravidla na období 1 – 20 ti let někdy i na 25 či 30 let. Dohodnutá úroková sazba je většinou pro klienta garantována od data převzetí kompletního Návrhu na uzavření hypotéky bankou aţ do jeho poskytnutí. U některých typů hypotečních úvěrů můţe být úroková sazba fixována i po celou dobu hypotečního úvěru. Po uplynutí tohoto tzv. fixačního období je klientovi oznámena nová úroková sazba dle aktuálních nabídek. V tomto momentě, tedy při refixaci úrokové sazby, můţe klient zaţádat banku také o změnu doby fixace a také o částečnou či úplnou splátku úvěru bez jakýchkoli sankcí. Pro kaţdého klienta bude zajímavá jiná délka fixace úrokové sazby a to v závislosti např. na jeho finanční situaci, zázemí, moţnosti získání či našetření většího obnosu finančních prostředků v průběhu trvání smluvního vztahu apod. Někteří klienti preferují jistotu, jakou je pro ně pevně daná částka kterou zatíţí svůj rodinný rozpočet po celou dobu splácení, jiní se přikloní třeba ke spekulaci s poklesem úrokových sazeb. I vzhledem

11

k této skutečnosti se banky snaţí vyjít maximálně vstříc všem typům klientů a jejich potřebám a připravují pro ně široké škály moţností.

Ukaţme si nyní obecně platný vzorec pro stanovení úrokové sazby hypotečních úvěrů úroková sazba = cena peněz + riziková marže + procesní marže + obchodní marže Vysvětleme si pouţité pojmy a zkratky: 1. Cena peněz Cena, za kterou banka kupuje finanční prostředky na finančním trhu. 2. Riziková marže Odraz rizika spojeného s poskytnutím úvěru určitému klientovi. 3. Procesní marže Vyjadřuje náklady spojené s přípravou úvěru na pobočce a jeho následnou správou v bance. 4. Obchodní marže Jediná variabilní sloţka úrokové sazby, stanovením výše obchodní marţe zjistíme výslednou externí úrokovou sazbu. Na tomto jednoduchém vzorci vidíme, ţe na výsledné úrokové sazbě se podílí několik jednotlivých útvarů bankovních institucí. Názvy jednotlivých sloţek se mohou v jednotlivých bankách lišit.

2.1.8. Splácení úvěru

12

Splácení hypotečního úvěru probíhá formou pravidelných měsíčních splátek – anuit. Splácení je zahájeno nejdříve v měsíci následujícím po ukončení čerpání. Měsíční anuitní splátka je stejná po dobu fixačního období a skládá se ze splátky jistiny a úroků. I zde obecně platí, ţe mimořádné splátky či úplné předčasné doplacení hypotečního úvěru jsou klientům umoţňovány ve dvou termínech a to: k datu skončení platnosti úrokové sazby, tzn. po uplynutí fixačního období. V tomto případě není klientovi účtována ţádná smluvní pokuta. Pokud chce klient takovou splátku uskutečnit, musí tuto skutečnost včas předem oznámit bance podle platných Obchodních podmínek kdykoliv mimo termín skončení platnosti úrokové sazby, tzn. v průběhu fixačního období. V tomto případě je klientovi k datu splatnosti mimořádné splátky účtována smluvní pokuta ve výši podle aktuálně platného sazebníku banky. Její výše se u jednotlivých bank liší a je klientovi oznámena v souhlasu s mimořádnou splátkou.

2.2. Klient – žadatel a samotná žádost o hypotéku V této části si společně stručně charakterizujeme, komu je hypoteční úvěr určen, jaké jsou základní poţadavky na klienta a potřebné podklady, které banky vyţadují předkládat k ţádosti o hypotéku.

2.2.1. Klient Nejprve si pojďme specifikovat, jaké poţadavky a jaká kritéria musí splňovat klient – ţadatel o hypotéku.

Obecně klient vystupuje zpravidla jako stávající nebo budoucí

vlastník (spoluvlastník) nemovitosti, která je objektem úvěru, musí nabídnout zajištění úvěru zástavním právem k nemovitosti, která splňuje bankou a zákonem stanovené podmínky a vyhovuje systému hodnocení bonity klienta. Ţadatel o úvěr musí být: 13

osoba starší 18 let. způsobilá k právním úkonům s trvalým pobytem na území ČR, nebo občan ČR nebo občané států Evropské unie, EHP s povolením k přechodnému pobytu. Tuto podmínku musí vţdy splnit alespoň jeden ze ţadatelů. v produktivním věku po celou dobu trvání úvěru. alespoň jeden z ţadatelů musí být vlastníkem (i podílovým) úvěrované nemovitosti, u druţstevního bydlení členem druţstva nebo se jím stát v důsledku realizace investičního záměru nebo být alespoň osobou s právem úvěrovanou nemovitost uţívat, případně toto právo získat. Jedině v případě, kdy vlastníkem nemovitosti jsou rodiče a děti ţádají o úvěr nebo naopak, nemusí být tato podmínka splněna manţelé, kteří mají společné jmění manţelů musí vţdy ţádat o úvěr společně.

2.2.2. Žádost o hypotéku a její náležitosti Kdyţ uţ víme, kdo můţe v České republice o hypoteční úvěr zaţádat, jaká nemovitost můţe být účelem úvěru a předmětem zajištění, pojďme si říci, jakým způsobem se o hypotéku ţádá a co vše je k tomu potřeba. Při samotném sepisování ţádosti o hypoteční úvěr by jiţ měl klient vědět, zda je zvolená nemovitost vhodná jako účel úvěru a vhodnou zástavou, na jakou dobu bude chtít hypoteční úvěr poskytnout a jakou fixaci úrokové sazby si při sjednávání úvěru zvolí. O hypoteční úvěr se ţádá sepsáním ţádosti o hypoteční úvěr a to ve většině případů přímo na pobočce vybraného bankovního ústavu. Banky posuzují pravidelné měsíční příjmy a výdaje klientů k datu podání ţádosti. Rozhodující pro akceptaci příjmů pro splácení hypotečního úvěru je jejich trvalost a stabilita. Po předloţení všech výše uvedených podkladů je s klientem sepsán Návrh na poskytnutí hypotečního úvěru a předán ke schválení. Doba schválení se v jednotlivých bankách liší podle rozdělení schvalovacích pravomocí v rámci banky. Některé banky hypoteční úvěry schvalují přímo na pobočkách – v tomto případě je moţné mít schválený hypoteční úvěr téměř na počkání, jiné předávají úvěrové případy ke schválení na své centrály – tady je nutné 14

počítat s určitou časovou prodlevou, pohybujeme se v rozmezí 3-5 pracovních dnů podle sloţitosti případu a potřeby doloţení případných chybějících či nedostatečných podkladů. Téma hypotečních úvěrů máme téměř vyčerpáno, máme jiţ všechny potřebné informace k tomu, co jako klient potřebujeme k ţádosti o úvěr i co můţeme prostřednictvím hypotečního úvěru zafinancovat. Neţ se dostaneme k druhé části práce a konkrétně se podíváme na samotné konkurenční srovnání jednotlivých druhů a typů hypotečních úvěrů, řekněme si stručně v následující kapitole, jak je to s úvěry ze stavebních spořitelen.

3. Obecná charakteristika stavebního spoření V této části se stejně jako u hypotečních úvěrů budeme věnovat obecné specifikaci stavebního spoření a úvěrů, které stavební spořitelny poskytují. Vynecháme zde části o ţadateli a ţádosti, jelikoţ jsou v podstatě totoţné s tím, co bylo uvedeno u hypotečních úvěrů.

3.1. Zákonná úprava V České republice je drţitelem bankovní licence pro poskytování stavebního spořeni ve smyslu zákona č. 96/1993 Sb., šest stavebních spořitelen. Všechny stavební spořitelny jsou sdruţeny v Asociaci českých stavebních spořitelen, která byla na podporu stavebního spoření u odborníků i u laické veřejnosti. Můţeme hovořit sdruţení bank poskytujících výhodné úvěry v rámci zákona o stavebním spořeni. Jejich cílem je mimo jiné poskytovat klientům jasné a relevantní informace z oblasti stavebního spoření. Stavební spořitelny také spolupracují s Evropským sdruţením stavebních spořitelen, jehoţ jsou členy.

3.2. Charakteristika stavebního spoření Stavební spoření je zaloţeno na solidárnosti jeho účastníků, hlavním posláním je poskytování úvěrů na bytové potřeby jeho účastníkům. Úvěry ze stavebního spořeni jsou velmi výhodné vzhledem k nízkým a především také po celou dobu splacení pevným 15

úrokovým sazbám. Aby stavební spořitelny takové úvěry mohly poskytovat, musí na ně mít vytvořeny dostatečné zdroje. Těmito zdroji jsou vklady ostatních účastníků celého systému. Zde vidíme hlavní a zásadní rozdíl mezi zdroji na poskytování hypotečních úvěrů, kde jsme si uváděli, ţe hypoteční úvěry jsou kryty vydávanými hypotečními zástavními listy, a zdroji na poskytování úvěrů ze stavebního spoření. Stavební spořitelny klientům vlastně půjčují naspořené peníze ostatních účastníků. V tomto mají nespornou výhodu oproti bankám a konkurenční výhodu v

nízkých úrokových sazbách

garantovaných po celou dobu splácení. Ne pokaţdé však musí být stavební spoření tou nejvýhodnější variantou při hledání optimálního řešení pro klientovi potřeby. Do posuzování výhodnosti finanční instituce vstupuje řada faktorů, nejen úroková sazba, jak si ukáţeme v praktické části práce při konkrétním srovnání jednotlivých nabídek. Podívejme se, jak je to se stavebním spořením dále. Skládá se vlastně ze dvou fází: fáze spořící – klient pravidelně ukládá vklady na účet stavebního spoření a stát mu poskytuje statní podporu, která v současné době činí 15% z ročně naspořené částky, maximálně však 3 000 Kč. Stání podpora je připisována klientům jednou ročně. Vklady a státní podpora na účtu stavebního spořeni jsou úročeny. Při uzavření smlouvy o stavebním spoření se stanovuje tzv. cílová částka coţ je vyjádření budoucí potřeby finančních prostředků. Tato cílová částka je součet vkladů, státních podpor, úvěru ze stavebního spoření a úroků z vkladů a státní podpory, po odečtení daně z příjmů z těchto úroků. Smlouvu můţe uzavřít fyzická i právnická osoba bez omezení věkové hranice. Za nezletilé klienty uzavírají smlouvy zákonní zástupci - rodiče. Právní úkony za nezletilé (jako např. vyřízení úvěru) činí zákonní zástupci v souladu s platnými právními předpisy. fáze úvěrová – poskytnutí výhodného úvěru ze stavebního spoření na bytové potřeby, nárok na poskytnutí řádného úvěru ze stavebního spoření náleţí klientovi nejdříve po uplynutí dvouleté lhůty, stanovené zákonem o stavebním spoření, klient musí mít naspořeno 40 – 50% z cílové částky a získat dostatečné hodnotící číslo tj. ukazatel zhodnocení Tento systém pro klienty stavebního spoření představuje výhodné ukládání peněz a zároveň moţnost získání výhodného úvěru na bytové potřeby. 16

3.3. Úvěry ze stavebního spoření Kromě klasického řádného úvěru ze stavebního spořeni, který má téměř totoţnou charakteristiku jako klasický hypoteční úvěr, je moţné získat u stavební spořitelny úvěr na řešení bytové potřeby i před vznikem nároku na úvěr ze stavebního spoření, a to tzv. překlenovací úvěr nebo jinak meziúvěr. Překlenovací úvěr je moţné poskytnout v případě, kdy klientovi dosud nevznikl nárok na výhodný úvěr ze stavebního spořeni, ale jeho potřeba řešit bytovou situaci je momentálně aktuální. Tento úvěr je moţné získat většinou aţ do výše cílové částky. Úroková sazba u překlenovacích úvěrů je srovnatelná s obdobnými bankovními úvěry na trhu. V některých případech můţe být o něco málo výhodnější. Pokud si nabídku úvěrů stručně zrekapitulujeme, tak u stavební spořitelny můţe klient získat: 1. úvěr ze stavebního spoření výše úvěru = cílová částka - zůstatek na účtu stavebního spořeni po celou dobu splaceni je úvěr úročen pevnou úrokovou sazbou, její výše je stanovena jiţ v momentě uzavírání smlouvy o stavebním spořeni; pokud ale v průběhu spořící fáze klient poţádá o změnu podmínek smlouvy, pak můţe dojit i ke změně úrokové 2. překlenovací úvěr tzv. meziúvěr – ještě před vznikem nároku na úvěr ze stavebního spoření, kdy výše překlenovacího úvěru můţe být aţ do výše cílové částky a je úročen aktuální úrokovou sazbou. Měli bychom si ještě připomenout, ţe zaplacené úroky z úvěru ze stavebního spoření, stejně jako z hypotečních úvěrů i z překlenovacího úvěru si klient můţe podle stanovených podmínek zákona o dani z příjmů odečíst od daňového základu.

3.4. Účely úvěrů ze stavebního spoření 17

Specifikujme si nyní, stejně jako u hypotečních úvěrů, za jakým účelem lze pouţít prostředky, které klient získá ať uţ formou úvěru ze stavebního spoření, popř. překlenovacího úvěru (meziúvěru) od stavební spořitelny pouţít. Klient poskytnuté úvěry pouţije pouze na financování bytových potřeb, a to na území České republiky. Vyjmenujme si nejčastější účely: výstavba bytu či domu koupě bytu, domu koupě pozemku v souvislosti s výstavbou či koupí bytu nebo domu rekonstrukce domu nebo bytu splacení členského vkladu apod. Bytové potřeby podrobně definuje zákon o stavebním spoření. V tomto momentě je na místě upozornit, ţe účelovost u hypotečních úvěrů je daleko rozsáhlejší a rozmanitější. Proto pokryje daleko více moţných potřeb klienta

3.5. Zajištění úvěrů ze stavebního spoření Zajištění je dalším rozdílem mezi hypotečními úvěry a úvěry ze stavebního spoření. Jak jiţ víme z kapitoly o hypotečních úvěrech, hypoteční úvěr musí být vţdy zajištěn nemovitostí. Pro poskytování úvěrů ze stavebního spoření toto nemusí být vţdy pravidlem. Platí zde, ţe pro zabezpečení návratnosti úvěru stavební spořitelna sjedná s klientem tzv. zajištění úvěrového závazku např. formou zástavního práva k nemovitosti, ručením třetí osoby, nebo poskytnout úvěr bez zajištění apod. Forma zajištění nebo fakt, zda je nějaké zajištění vůbec poţadováno závisí většinou na výši úvěru. V případě, sjednání překlenovacího úvěru, bude klient většinou sjednávat se stavební spořitelnou zajištění vklady na jeho účtu stavebního spoření, aţ do doby poskytnutí řádného úvěru ze 18

stavebního spořeni.

3.6. Čerpání úvěru Čerpání prostředků z úvěru ze stavebního spoření je přísně účelové. Klient je povinen pouţít poskytnutý úvěr na bytové potřeby podle úvěrové smlouvy a sjednaných podmínek. Toto musí klient doloţit hodnověrným způsobem, nejčastěji předkládáním dokladů prokazujících pouţití finančních prostředků v souladu s účelem úvěru. Čerpání je prováděno většinou postupně a to na základě těchto dokladů. Stejně jako v případě hypotečních úvěrů je moţné na základě předloţených dokladů zpětné proplacení vlastních prostředků, které byly pouţity na bytové účely. V tomto případě mohou být prostředky převedeny na účet určený klientem i jednorázově. Doklady nesmí být starší jednoho roku.

3.7. Splácení úvěru Vzhledem ke skutečnosti, ţe splácení úvěrů ze stavebního spoření včetně moţnosti mimořádných splátek se od splácení hypotečních úvěrů liší, ráda bych se u tohoto tématu chvíli zastavila, abychom si vše objasnili. Klienti své úvěry splácí pravidelnými měsíčními splátkami ve stejné výši sjednané v úvěrové smlouvě. Tyto splátky zahrnují splacení poskytnutého úvěru a placení úroků. Jsou zpravidla stanoveny jako určité procento z cílové částky a klienti jsou o nich informováni jiţ na samém počátku stavebního spořeni – tj. při uzavíraní smlouvy o stavebním spořeni. V případě překlenovacího úvěru (meziúvěru) klient splácí pouze úroky a zároveň spoří na svůj vkladový učet stavebního spoření aţ do doby, kdy mu je automaticky poskytnut řádný úvěr. V tomto momentě dochází tímto úvěrem ke splacení úvěru překlenovacího. Celý proces za klienta realizuje stavební spořitelna. 19

Další výhodou oproti hypotečním úvěrům je skutečnost, ţe stavební spořitelny klientům umoţní i předčasné nebo mimořádné splátky a to bez sankčních poplatků. V případě hypotečních úvěrů banky mimořádné splátky nebo úplné doplacení hypoték také umoţňují, většinou však za nevýhodných podmínek pro klienta.

4. Hypoteční krize a její vliv na poskytování hypotečních úvěrů v České republice Na úvod se pojďme laicky podívat na to, co bylo příčinou počátku hypoteční krize ve Spojených státech. Byl to především způsob poskytování hypoték v USA, který byl pro Spojené státy časovanou bombou a výrazně se odlišuje od moţností získání hypotéky u nás. Ve Spojených státech bylo moţno získat hypotéku ve výši aţ 150% zadluţitelné ceny nemovitosti bez jakékoli potřeby stanovení bonity klienta ţádajícího o úvěr. Reálně tedy poskytnuté hypotéky nebyly 100% kryty zástavním právem ve prospěch úvěrujících bank. Dalším benefitem pro klienty byl fakt, ţe v případě, ţe nebudou mít dostatek finančních prostředků na splácení hypotečního úvěru a přestanou ho platit, banka sice získá právo zastavenou nemovitost prodat a tím alespoň částečně dluh umořit, nicméně pro klienta zabavením nemovitosti k prodeji závazek vůči bance končí. Neměl povinnost doplatit rozdíl mezi zůstatkem svého dluhu vůči bance a prostředky, které banka utrţila prodejem nemovitosti. Všichni si proto dovedeme představit, co znamenaly mnoţící se případy, kdy se klienti dostávali do insolvence a přestávali platit své závazky vůči bankám. Vzhledem k mnoţícím se případům špatných hypoték, přibývalo i nemovitostí, které tyto banky prodávaly, aby dluhy alespoň částečně umořily. Logicky proto ceny nemovitostí klesají a uspokojení z prodeje nemovitostí pro bankovní domy přímo úměrně klesá také. Tím se banky dostávají do problémů, ztrácí svou likviditu a hypoteční krize začíná. Dáte mi jistě za pravdu, ţe pokud se dnes zamyslíme nad strategií v poskytování hypotečních úvěrů v České republice, můţeme jen chválit naše banky za jejich obezřetný a konzervativní přístup ke klientům, hodnocení rizikovosti celého obchodu a půjčování v maximálně 100% hranici zadluţitelné ceny nemovitosti, která vstupuje do zástavy.

20

Napadá nás určitě otázka, jak tato situaci postihne Českou republiku, resp. trh s hypotečními úvěry? Uplynulý rok byl ve znamení hypoteční krize, která začala ve Spojených státech a postupně se rozšířila do celého světa. Nemohla se tudíţ vyhnout ani České republice. Naše země, která je významně vázána na export a automobilový průmysl pocítila ochladnutí ekonomiky v některých odvětvích velmi citelně. Zvyšuje se nezaměstnanost, ubývá zakázek, trhem vládne nedůvěra a obavy, ekonomika zpomaluje a inflace se zvyšuje. V důsledku toho klesá koupěschopná poptávka, schopnost některých občanů dostát svým závazkům a pro bankovní trh to můţe znamenat problém s návratností některých úvěrových obchodů. Proto se dnes chovají dá se říci ještě daleko zodpovědněji, konzervativněji a opatrněji. Pokud se zaměříme na trh s nemovitostmi, který má přímou souvislost s poskytováním hypotečních úvěrů, musíme konstatovat, ţe v první linii těch, koho se nejvíce dotkla, byli developeři. České banky sami sice většinou neměly ve svém majetku ve velké míře špatné hypotéky či nedobytná aktiva, ale jejich matky většinou ano. Po pádu několika významných investičních bank si banky mezi sebou přestaly věřit a přestaly si půjčovat. Zastavil se mezibankovní trh. Rázem nebyly zdroje pro úvěry ani pro klienty. Jako první ve větší míře toto pocítili právě developeři, kteří mají své podnikání závislé především na úvěrech. Začali se uchylovat ke sniţování prodejních cen nemovitostí v různých akcích. Ceny ostatních nemovitostí i na primárním trhu tudíţ, nejen jejich zásluhou, koncem roku 2008 začaly pomalu klesat. Ceny ale klesaly pomaleji neţ poptávka po nemovitostech a to přineslo nepřekonatelné problémy mnoha menším realitním kancelářím a jejich klientům. Pokles cen nemovitostí byl ale z části zapříčiněn i ztíţeným přístupem k hypotékám. Jako reakci na současnou situaci banky omezily rizikovější typy hypoték. Jak příklad si uveďme, ţe třeba na konci roku 2008 hypotéku na 100% odhadní ceny nemovitosti poskytovala jiţ jen Komerční banka a.s. a ČSOB a.s. Klienti se dostávají více pod drobnohled a daleko ve větší míře se zkoumá bonita klienta a reálná moţnost případného vzniku problémů se splácením. Uplynulý rok nám tedy nastartoval pokles cen nemovitostí a růst úrokových sazeb hypoték. Jejich výše se odvíjí od úrokových sazeb na mezibankovním trhu, o kterém jsme se zmiňovali v předchozích řádcích, kde nyní panuje nedůvěra. Banky si nechtějí půjčovat jako dřív, doby splatnosti těchto půjček se zkracují a zvyšuje se marţe za riziko. Doufejme, ţe se ona nedůvěra brzy prolomí, vše se pomalu vrátí k normálu a tím dojde i k sníţení výší úrokových sazeb u hypoték.

21

5. Srovnání hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření V této části se jiţ dostáváme k samotnému srovnání jednotlivých nabízených hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření, které můţe klient získat na českém trhu, blíţe se seznámíme pouze s nejvýznamnějšími poskytovateli. V oblasti bank budeme hovořit o Komerční bance a.s., České spořitelně a.s., skupině ČSOB a.s. a Raiffeisen Bank. U stavebních spořitelen nebudeme rozlišovat jednotlivé produktové nabídky, soutřeďme se pouze na srovnání v oblasti úvěrů za jednotlivé stavební spořitelny a celkově potom na srovnání hypoteční úvěr versus úvěr ze stavebního spoření na konkrétním příkladu. Zaměříme se na nabízené produkty či varianty, které nabízejí jednotlivé banky nebo stavební spořitelny, porovnáme si aktuální podmínky k 5. lednu 2009, které byly nabízeny a mnohdy stále jsou, za stejných podmínek. Data k tomuto porovnání jsem získala přímo na pobočkách jednotlivých bank jako potencionální zájemce o hypoteční úvěr. Zdrojem informací a dat získaných k úvěrům ze stavebního spoření jsou také infolinky jednotlivých stavebních spořitelen, případně internetové stránky. Nejprve si v jednotlivých podkapitolách s názvem bankovních domů specifikujeme parametry jednotlivých nabízených produktů a po té bude následovat několik tabulek s aktuálním konkrétním srovnáním jak nabízených produktů, parametrů, úrokových sazeb tak i poplatků. Neţ se dostaneme k jednotlivým bankám, podívejme se na grafy, které znázorňují podíly na trhu v roce 2008 podle počtu a podle objemu poskytnutých hypoték. Prvenství patří Hypoteční bance a.s., která v sobě skrývá i hypotéky poskytnuté prostřednictvím poboček ČSOB a.s.

22

Graf 1: Podíl na trhu v roce 2008 podle počtu poskytnutých hypoték

Graf 2: Podíl na trhu v roce 2008 podle objemu poskytnutých hypoték

Zdroj: www.hypoindex.cz

23

5.1. Komerční banka a.s. Komerční banka nabízí několik základních účelových hypoték, které mají shodné parametry a tzv. Flexibilní hypotéku a Hypotéku 2 v 1. Charakterizujme si je tedy.

5.1.1. Základní účelové hypotéky Jedná se o následující typy hypotečních úvěrů 1. zpětné proplacení vlastních prostředků 2. výstavba nemovitosti 3. rekonstrukce nemovitosti 4. vypořádání podílu 5. refinancování úvěrů či půjček vázaných k objektu úvěru Ke všem těmto účelům jsou nabízeny následující parametry hypotečního úvěru minimální výše úvěru je 200.000,- Kč splatnost úvěru 5-30 let jednorázové nebo postupné čerpání zahájení čerpání do 6 měsíců od data podpisu smlouvy ukončení čerpání maximálně do 24 měsíců od data podpisu smlouvy

24

úroková sazba pevná po dobu platnosti úrokových podmínek, tj. 1-10 let nebo 15let zajištění vţdy zástavním právem k nemovitosti maximální výše úvěru do 100% hodnoty zastavené nemovitosti

5.1.2. Flexibilní hypotéka Pro klienty zajímavou a zajisté konkurenční výhodou komerční banky je jejich Flexibilní hypotéka, prostřednictvím které lze financovat: 1. koupi nemovitosti do vlastnictví (i spoluvlastnický podíl) 2. výstavbu nemovitosti 3. rekonstrukci, modernizaci a opravy nemovitosti 4. koupi druţstevního bytu 5. vypořádání spoluvlastnických a dědických nároků k nemovitosti 6. předplacení nájemného za účelem uzavření nájemní smlouvy 7. konsolidaci dříve poskytnutých úvěrů či půjček pouţitých na investice do nemovitosti Parametry úvěru: minimální výše úvěru je 200.000,- Kč splatnost úvěru 5-30 let zahájení čerpání do 6 měsíců od data podpisu smlouvy ukončení čerpání maximálně do 24 měsíců od data podpisu smlouvy úroková sazba pevná po dobu platnosti úrokových podmínek, tj. 1-10 let nebo 15let zajištění vţdy zástavním právem k nemovitosti

25

výše úvěru do 85% nebo 100% hodnoty zastavené nemovitosti výše splátek je moţná v průběhu splácení sníţit aţ o 50% nebo naopak zvýšit aţ o 100% počátek splácení lze odloţit aţ o 12 měsíců – toto platí pouze u úvěru do 85%, nebo přerušit splátky aţ na 3 měsíce. Při odkladu splátek se neplatí jistina ani úroky změna výše splátek nebo přerušení splácení je moţné provádět maximálně jednou ročně

5.1.3. Hypotéka 2 v 1 Dalším typem nabízené hypotéky Komerční banky je Hypotéka 2 v 1, kterou lze pouţít nejen na investice do nemovitostí, ale současně i na investice, u kterých není účel stanoven. Neúčelovou část tak můţe klient pouţít na cokoliv např. nákup vybavení bytu, elektronika apod. Účelovou částí hypotéky lze financovat: 1. koupi nemovitosti do vlastnictví (i spoluvlastnického podílu) 2. výstavbu nemovitosti 3. rekonstrukci, modernizaci a opravy nemovitosti 4. koupi druţstevního bytu 5. vypořádání spoluvlastnických a dědických nároků k nemovitosti 6. předplacení nájemného za účelem uzavření nájemní smlouvy 7. konsolidaci dříve poskytnutých úvěrů či půjček pouţitých na investice do nemovitosti Parametry tohoto typu úvěru: minimální výše úvěru je 250.000,- Kč z toho 26

účelová část – minimálně 200.000,- Kč neúčelová část – minimálně 50.000,- Kč

neúčelová část úvěru můţe činit: maximálně 20% z celkové výše úvěrů (součet účelové a neúčelové části) maximálně však 400.000,- Kč splatnost úvěru 5-30 let zahájení čerpání do 6 měsíců od data podpisu smlouvy ukončení čerpání maximálně do 24 měsíců od data podpisu smlouvy úroková sazba pevná po dobu platnosti úrokových podmínek, tj. 1-10 let nebo 15let zajištění vţdy zástavním právem k nemovitosti maximální výše úvěru do 100% hodnoty zastavené nemovitosti

5.2. Česká spořitelna a.s. Česká spořitelna má ve své základní nabídce dva typy hypotečních úvěrů jsou to: 1. Ideální hypotéka 2. Hypotéka na investice

5.2.1. Ideální hypotéka Ideální hypotékou lze financovat tyto účely úvěru: 27

1. koupi nemovitosti 2. koupi objektu pro individuální rekreaci 3. koupi nemovitosti na bydlení za účelem jejího pronájmu – např. koupi bytu pro nezletilé dítě, neţ doroste můţe klient byt pronajímat 4. koupi druţstevního bytu nebo bytu od města či obce i bez zástavy jiné nemovitosti 5. koupi podílu na nemovitosti za účelem vypořádání spoluvlastnických a dědických nároků 6. financování výstavby a stavebních úprav nemovitostí 7. splacení dříve poskytnutých úvěrů na nemovitosti, vyjma hypotečních úvěrů poskytnutých Českou spořitelnou 8. refinancování předchozích investic do nemovitosti 9. financování všech prokazatelných nákladů souvisejících s investicí do nemovitosti – poplatky za bankovní sluţby, ocenění nemovitosti, realitní a právní sluţby apod. Parametry ideální hypotéky: minimální a maximální výše není zpravidla omezena bez poplatku za vyřízení hypotéky splatnost aţ 30 let pevná úroková sazba na 1,2,3,4,5,10,15 nebo 20 let v průběhu splácení si klient hypotéku můţe kdykoli přizpůsobit moţná změna výše splátek a jejich odklad dle potřeb klienta maximální výše do 100% hodnoty zastavené nemovitosti zajištění zástavním právem k nemovitosti

5.2.2. Hypotéka na investice 28

Tento typ hypotečního úvěru poskytovaný Českou spořitelnou můţe klient pouţít k následujícím účelům: 1. zakoupení nemovitosti za účelem jejího pronájmu 2. jako fyzická osoba si můţe klient pořídit vlastní nemovitost s prostory k podnikání 3. získání provozovny pro podnikání 4. koupě činţovního domu 5. koupě penzionu nebo restaurace 6. koupě pozemků pro další vyuţití apod. 7. financování výstavby a stavebních úprav nemovitostí 8. splacení dříve poskytnutých úvěrů na nemovitosti, vyjma hypotečních úvěrů poskytnutých Českou spořitelnou 9. refinancování předchozích investic do nemovitosti 10. financování všech prokazatelných nákladů souvisejících s investicí do nemovitosti – poplatky za bankovní sluţby, ocenění nemovitosti, realitní a právní sluţby apod. Parametry této hypotéky: minimální a maximální výše není stanovena minimální podíl vlastních prostředků klienta15% celkových nákladů splatnost aţ 20 let pevná úroková sazba na 1,2,3,4,5,10,15 nebo 20 let maximální výše 90% hodnoty zastavené nemovitosti moţnost započítat ke stávajícím příjmům klienta budoucí příjmy z pronájmu pořizované nemovitosti zajištění zástavním právem k nemovitosti 29

5.3. RaiffeisenBanka a.s. V předcházejících kapitolách jsme si uţ charakterizovali typy hypotečních úvěrů, které poskytuje Komerční banka a.s. a Česká spořitelna a.s. Nyní si řekneme, jakou nabídku má pro své klienty RaiffeisenBanka.a.s.

5.3.1. Hypotéka klasik Hypotéku Klasik je moţné vyuţít na pořízení nemovitosti k bydlení i jako investici do nemovitosti určené k pronájmu. Je moţné o ni zaţádat k těmto účelům: 1. koupě nemovitosti 2. koupě nemovitosti v zahraničí 3. financování druţstevních bytů - úhrada za převod členských práv či úhrada členského podílu 4. výstavba nemovitosti 5. rekonstrukce nemovitosti 6. refinancování půjček a úvěrů pouţitých na koupi, výstavbu nebo rekonstrukci nemovitosti 7. vypořádání majetkových poměrů - např. při rozvodu, dědictví, vypořádání SJM 8. je moţná i kombinace výše uvedených účelů Parametry úvěru: aţ 20 % z výše úvěru můţete pouţít na cokoli – bance neprokazujete účelové vynaloţení finančních prostředků splatnost úvěru: 5 aţ 30 let 30

maximální výše úvěru do 100% odhadní ceny nemovitosti

5.3.2. Hypotéka klasik plus Hypotéka Klasik Plus je určena pro situace, kdy klient potřebuje překlenout určité období, kdy nelze úvěr dočasně zajistit zástavním právem, a přesto klient potřebuje čerpat část případně celou výši úvěru. Je tvořena dvěma na sobě závislými úvěry – nejprve banka klientovi poskytne nezajištěný úvěr aţ na dobu 24 měsíců, který je po zřízení zástavního práva k nemovitosti následně splacen hypotečním úvěrem. Tento typ hypotečního úvěru lze pouţít k následujícím účelům: 1.

pořízení nemovitosti (bytu, rodinného domu) v rámci developerského projektu

2.

výstavbu montovaného rodinného domu

3.

koupi bytu od obce či města

4.

pořízení druţstevního bytu do osobního vlastnictví

5.

zahájení výstavby v situaci, kdy by hodnota nemovitosti neumoţňovala čerpání úvěru

6.

vhodné typy nemovitostí - bytová jednotka, ateliér, rodinný dům , bytový dům s max. 3 bytovými jednotkami, vedlejší stavby a pozemky, pokud tvoří s nemovitostí funkční celek (garáţe i samostatně stojící v rámci funkčního celku

Parametry tohoto typu hypotečního úvěru: nezajištěný úvěr Vám poskytneme aţ do 4 mil. Kč – dle účelu splatnost úvěru: 5 aţ 30 let splatnost nezajištěného úvěru je aţ 24 měsíců maximální výše úvěru do 100% odhadní ceny nemovitosti

5.3.3. Hypotéka naruby 31

Hypotéka naruby je určena klientům, kteří nemají vybranou konkrétní nemovitost a chtějí jistotu schválení hypotéky. Lze ji pouţít pouze na koupi následujících typů nemovitostí: 1.

bytová jednotka (v osobním vlastnictví či druţstevní byt)

2.

ateliér

3.

rodinný dům

4.

rekreační objekt určený k individuální rekreaci

Parametry hypotéky naruby: aţ 20 % z výše úvěru můţe klient pouţít na cokoli – bance neprokazuje účelové vynaloţení finančních prostředků splatnost úvěru: 5 aţ 30 let maximální výše úvěru do 100% odhadní ceny nemovitosti

5.3.4. Hypotéka profit Tento typ hypotečního úvěru poskytovaný RaiffeisenBankou se hodí na investice do komerčních nemovitostí. Je určen k těmto účelům: 1.

koupě nemovitosti

2.

rekonstrukce nemovitosti

3.

refinancování půjček a úvěrů pouţitých na koupi, výstavbu či rekonstrukci nemovitosti

4.

vypořádání majetkových poměrů - např. při rozvodu, dědictví, vypořádání SJM

5.

je moţná i kombinace výše uvedených účelů

6.

vhodné typy nemovitostí - nebytový dům s bytovými jednotkami, nebytová jednotka, administrativní budova , polyfunkční objekt (bez prostor s výrobním charakterem), vedlejší stavby, pokud tvoří s financovaným objektem funkční celek

32

Parametry produktu: moţné financování aţ do 70 % zástavní hodnoty nemovitosti aţ 20 % z výše úvěru můţe klient pouţít na cokoli – bance neprokazujete účelové vynaloţení finančních prostředků splatnost úvěru: 5 aţ 20 let

5.4. Skupina ČSOB Nyní si pojďme vysvětlit, co si představit pod pojmem skupina ČSOB. Pod skupinu ČSOB spadají hypoteční úvěry poskytnuté Hypoteční bankou a.s. (dceřinou společností ČSOB a.s.) a dále prostřednictvím obchodních míst ČSOB a.s. a Poštovní spořitelny, které na svých pobočkách či finančních centrech prodávají hypoteční úvěry se stejnými parametry jako hypoteční banka, pouze v zúţeném rozsahu a to na základě plné moci k tomuto prodeji od Hypoteční banky a.s. Tuto kapitolu rozdělíme na dvě části nabízených produktů, a to typy hypotečních úvěrů společné pro celou skupinu a potom na typy hypoték nabízených pouze prostřednictvím Hypoteční banky a.s.

5.4.1. Společné produkty pro skupinu ČSOB Do této části nabídky celé skupiny lze zařadit následující typy hypotečních úvěrů, jejichţ konkrétní podmínky si specifikujeme stejně jako u předešlých peněţních ústavů.

33

5.4.1.1. Hypotéka do 70%, 80% a 100% Tento typ hypotečního úvěru se liší pouze výší úvěru podle % ze zadrţitelné ceny nemovitosti, jak uţ vyplývá z názvu, lze poskytnout 70, 85 nebo 100% zadrţitelné ceny. Klienti mohou poskytnuté prostředky pouţít na následující účely: Hypotéka do 70 a 85% 1. koupě nemovitosti 2. výstavba, rekonstrukce 3. vypořádání majetkových poměru spojených s nemovitostí – dědictví, vypořádání po rozvodu 4. refinancování dříve poskytnutých úvěrů a půjček, které byly vyuţity na investice do nemovitosti 5. objektem úvěru můţe být – rodinný dům, bytová jednotka, bytový dům, stavební pozemek, administrativní a polyfunkční budova, objekt k individuální rekreaci, cokoliv za předpokladu, ţe realizací investičního záměru vznikne bytová jednotka nebo rodinný dům, nemovité příslušenství nemovitosti např. bazén, garáţ, krb, sauna, příjezdová cesta 6. jako součást úvěru lze profinancovat i projekt, inţenýrské činnosti a zařízení stanoviště Parametry hypotéky: splatnost úvěru do 70% 5-40 let, úvěru do 85% 5-30 let fixace úrokové sazby 1-30 let minimální výše úvěru 200 000 Kč, maximální výše aţ 70 nebo 85% zástavní hodnoty nemovitosti zástava nemovitosti u hypotéky do 85% je moţné kdykoliv splatit bez sankcí částku do 70% zástavní

34

ceny nemovitosti

Hypotéka do 100% 1. financování investic do nemovitostí určených k vlastnímu bydlení 2. koupě nemovitosti 3. výstavba, rekonstrukce 4. vypořádání majetkových poměru spojených s nemovitostí – dědictví, vypořádání po rozvodu 5. refinancování dříve poskytnutých úvěrů a půjček, které byly vyuţity na investice do nemovitosti 6. objektem úvěru můţe být – rodinný dům, bytová jednotka, bytový dům – alespoň 1 bytová jednotka musí slouţit k vlastnímu bydlení, druţstevní byt pro vlastní bydlení, stavební pozemek, cokoliv za předpokladu, ţe realizací investičního záměru vznikne bytová jednotka nebo rodinný dům, 7. jako součást úvěru lze profinancovat i projekt, inţenýrské činnosti a zařízení stanoviště Parametry úvěru: splatnost 5-30 let fixace úrokové sazby 1-30 let minimální výše úvěru 200 000 Kč, maximální výše aţ 100% zástavní hodnoty nemovitosti zástava nemovitosti je moţné kdykoliv splatit bez sankcí částku do 70% zástavní ceny nemovitosti při sníţení dluhu na 70% zástavní hodnoty nemovitosti se při nejbliţší refixaci sazba sniţuje

35

5.4.1.2. Hypotéka na družstevní podíl Účelem tohoto typu hypotečního úvěru můţe být: 1. koupě druţstevního podílu 2. úhrada členského podílu v druţstvu 3. získání členských práv a povinností 4. rekonstrukce nemovitosti v druţstevním vlastnictví 5. vypořádání majetkových poměru spojených s druţstevním podílem – dědictví, vypořádání po rozvodu

6. refinancování dříve poskytnutých půjček a úvěru, které byly pouţity na investici do druţstevního podílu 7. objektem úvěru můţe být – bytová jednotka v druţstevním vlastnictví (bytového druţstva nebo jiné právnické osoby), právo k nájmu bytu Parametry úvěru: splatnost 5-30 let fixace úrokové sazby 1, 3 nebo 5 let minimální výše úvěru 200 000 Kč maximální do výše 100% zástavní ceny nemovitosti

zástava vhodné nemovitosti v osobním vlastnictví 36

úvěr je moţné kdykoliv splatit bez sankcí

5.4.1.3. Hypotéka bez příjmu Tuto hypotéku lze pouţít na následující účely: 1. koupě nemovitosti příp. druţstevního podílu 2. výstavba, rekonstrukce 3. vypořádání majetkových poměrů k nemovitosti – dědictví, majetkové vyrovnání po rozvodu 4. refinancování úvěrů od jiných bank a stavebních spořitelen, nelze refinancovat půjčky od jiných subjektů 5. objektem úvěru můţe být rodinný dům, bytová jednotka v osobním i druţstevním vlastnictví, bytový dům, objekt pro individuální rekreaci, stavební pozemek, nebytová jednotka za předpokladu, ţe se realizací investičního záměru stane bytovou Parametry úvěru: splatnost 5-40 let fixace úrokové sazby 1-30 let minimální výše úvěru 200 000 Kč, maximální výše do 50% zástavní hodnoty nemovitosti, resp. 5 000 000 Kč předloţení čestného prohlášení o dostatečném příjmu klienta na splácení podloţené buď obraty z běţného účtu fyzické osoby nebo podnikatelského účtu, nebo skutečnost, ţe mu jiţ byl poskytnut úvěr, který minimálně tři roky splácí bez problémů . V případě, ţe tyto skutečnosti nemohou být doloţeny poţaduje banka sepsání notářského zápisu o uznání dluhu.

37

5.4.1.4. Americká hypotéka Americká hypotéka nebo také neúčelový hypoteční úvěr je poskytován na cokoliv. Banka nesleduje účel úvěru. Parametry hypotéky: splatnost 3-20 let fixace úrokové sazby 1, 3 a 5 let minimální výše úvěru

200 000 Kč, maximální do 70% zástavní hodnoty

nemovitosti resp. 5 000 000 Kč poţádována zástava výhradně zkolaudovanou nemovitostí ve vlastnictví klienta případně rodičů či dětí, můţe se jednat o rodinný dům, bytovou jednotku nebo bytový dům úvěr je moţné splatit kdykoli bez sankcí nelze uplatnňovat daňové odpočty úroků

5.4.1.5. Předhypoteční úvěr Předhypoteční úvěr je specifický produkt nabízený skupinou ČSOB, který musí být vţdy poskytován společně s klasickým hypotečním úvěrem. Slouţí pro financování případů, které je moţné obecně financovat hypotečním úvěrem, ale dočasně není moţné vloţit na nemovitost zástaví právo. Klient má jeden rok na vyřešení skutečností, které vloţení zástavního práva znemoţňují, do jednoho roku musí být předhypoteční úvěr přefinancován hypotékou. 38

Je moţné ho poskytovat na následující účely: 1. financování privatizace bytového fondu 2. koupě stavebního pozemku od města či obce 3. druţstevní bydlení 4. koupě bytů nebo rodinných domů v rámci developerských projektů 5. koupě nebo privatizace bytů či rodinných domů od velkých firem 6. dočasné rozšíření vlastních zdrojů klienta při individuální výstavbě 7. individuální výstavba moderního bydlení – dřevostavby, ekostavby a panelové systémy Parametry úvěru: doba splatnosti maximálně 1 rok minimální výše 20 000 Kč maximální výše 5 000 000 Kč úroková sazba pevná po dobu jednoho roku splacení je moţné kdykoliv v průběhu ročního období bez sankcí, probíhá v momentě moţnosti zapsání zástavního práva čerpáním hypotečního úvěru

5.4.1.6. Neúčelová část Další moţnou sluţbou je pro klienty nabízena tzv. neúčelová část hypotečního úvěr, která lze kombinovat se všemi typy hypotečních úvěrů kromě hypotéky bez dokládání příjmu a neúčelové hypotéky. Jedná se o moţnost klientovi navýšit běţný hypoteční úvěr účelový o určitou část prostředků poskytnutých bez prokazování účelu. Z této části můţe klient hradit např. poplatky spojené s vyřízením úvěru, notářské poplatky, vybavení domácnosti apod. Celý hypoteční úvěr tzn. účelová i neúčelová část, je zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Minimální výše neúčelové části není stanovena, maximální výše je 25% celkové výše účelové části úvěru. Za vyuţítí této sluţby si banka účtuje jednorázový 39

poplatek. Velikou výhodou pro klienta je, ţe mu banka poskytne neúčelové prostředky s parametry účelové hypotéky.

5.4.2. Produkty a služby poskytované pouze Hypoteční bankou a.s. V předchozích řádcích jsme si řekli jaké společné produkty a sluţby poskytuje celá skupina ČSOB, nyní se podívejme, co navíc nabízí klientům Hypoteční banka a.s. jako specialista na hypoteční úvěry. Hypoteční banka a.s. nabízí svým klientům i sluţbu Hypotéku zpětně, která umoţňuje proplatit i jiţ dříve čerpané vlastní prostředky, které klient pouţil na financování objektu, na který nyní ţádá úvěr. Maximálně lze zpětně proplatit částku do výše 100% hypotečního úvěru. Lze ji kombinovat se všemi druhy hypotečních úvěrů a se všemi sluţbami.Další odlišností Hypoteční banky a.s. je nabízené progresivní a degresivní splácení hypotečních úvěrů. Vysvětleme si nyní tyto pojmy. 1. progresivní splácení – podstatou je splátka, která je po celý rok ve stejné výši a v následujícím období se splátka zvyšuje o určitý koeficient růstu, tato forma splácení umoţňuje mladým lidem na počátku sníţení finančního zatíţení při splácení úvěru niţší splátkou neţ anuitní. 2. degresivní splácení – jeho podstatou je splátka, která je po celý rok ve stejné výši a následující období se splátka sniţuje o určitý koeficient. Degresivní splácení umoţňuje klientům soustředit finanční zatíţení na počáteční období splácení úvěru a naopak ke konci úvěrového vztahu splátky co nejvíce sníţit. Další výhodou, kterou Hypoteční banka a.s. poskytuje je pro klienta moţnost volby mezi fixní úrokovou sazbou na určitě časové období nebo tzv. sazbou P plus, která je tvořena roční sazbou vyhlašovanou Českou národní bankou tzv. PRIBOR a odchylkou, kterou stanoví banka.

6. Celkový přehled nabídky hypotečních bank 40

Pro komplexní představu připojuji dvě tabulky, jednu se srovnáním parametrů poskytovaných hypoték a druhou s poplatky vztahující se k hypotečním úvěrům.

Tabulka č.1 Srovnání poskytovaných hypotečních úvěrů jednotlivými bankami

41

Zdroj: vlastní výzkum

Tabulka č.2 Srovnání poplatků hypotečních bank 42

Zdroj: vlastní výzkum

43

7. Nabídka stavebních spořitelen Vzhledem ke skutečnosti, ţe nabídky stavebních spořitelen skýtají rozsáhlé mnoţství moţností v poskytování úvěrů ze stavebního spoření nebudeme se podrobněji zabývat jejich charakteristikou, uděláme si pouze malé srovnání ve výších úrokových sazeb nabízených jednotlivými stavebními spořitelnami a to v oblasti úvěrové i spořící. Budou následovat tři tabulky s porovnáním úroků u meziúvěru a klasického úvěru ze stavebního spoření a spořících tarifů u konkrétních stavebních spořitelen. Tabulka č. 3 Spořící tarify Stavební spořitelna

Spořící tarif

Úrok ze spoření

ČMSS - Liška

Invest

2%

ČMSS - Liška

Perspektiv

2%

ČMSS - Liška

Atraktiv

1%

Modrá pyramida

Kredit rychlá

2%

Modrá pyramida

Kredit standardní

2%

Modrá pyramida

Kredit pomalá

2%

Raiffeisen SS

Spořící tarif

2%

Raiffeisen SS

Úvěrový tarif

1%

Jednotný spořící tarif

2%

SSČS - Buřinka Wüstenrot SS

Optimální speciální

1 nebo 2,1 %

Wüstenrot SS

Optimální finanční

1 nebo 2,1 %

Wüstenrot SS

Optimální normální

1 nebo 2,1 %

Wüstenrot SS

Optimální kreditní

1 nebo 2,1 %

Zdroj: http://www.sfinance.cz/osobni-finance/stavebni-sporeni/srovnani-uveru-a-tarifu/

44

Tabulka č. 4 Srovnání překlenovacích úvěrů Stavební spořitelna

Překlenovací úvěr

Úrok

ČMSS - Liška

Kredit Standart

ČMSS - Liška

Kredit 90

4,7 - 5,7 %

ČMSS - Liška

Topkredit

4,1- 4,7 %

ČMSS - Liška

Topkredit Plus

4,1 - 5,3 %

ČMSS - Liška

Tophypo

4,5 - 4,9 %

3,7 nebo 4,0

Modrá pyramida

Hypoúvěr 100

Modrá pyramida

Hypoúvěr Garant

Modrá pyramida

Hypoúvěr Garant 100

Modrá pyramida

Hypoúvěr

od 4,69 %

Raiffeisen SS

Nízká hyposplátka

od 5,10 %

Raiffeisen SS

Horizont

od 4,90 %

Raiffeisen SS

Dobrý známý

5,30 %

Raiffeisen SS

Vzájemná důvěra

6,50 %

Raiffeisen SS

Úvěr Bez čekání

3,90 %

Raiffeisen SS

Spektrum

Raiffeisen SS

Úvěr Družstevní bydlení

5,59 % od 5,25 % 5,89 %

4,90 - 6,90 %

SSČS - Buřinka

Trend

SSČS - Buřinka

Hypo Trend

SSČS - Buřinka

Hypo Trend s pevnou úrokovou sazbou

6,50 % 6,35 % pevná 4, 95 % variabilní 5, 95 % pevná

Wüstenrot SS

Družstevní byt

Wüstenrot SS

Partner

5,5 - 6,6 %

Wüstenrot SS

Superúvěr

2,5 - 5,3 %

6,30 %

Zdroj: http://www.sfinance.cz/osobni-finance/stavebni-sporeni/srovnani-radnych-uveru/ 45

Tabulka č. 5 Řádné úvěry stavebních spořitelen Stavební spořitelna

Řádný úvěr

Úrok

ČMSS - Liška

Úvěr z tarifu Invest

4,80 %

ČMSS - Liška

Úvěr z tarifu Atraktiv

3,70 %

ČMSS - Liška

Úvěr z tarifu Perspektiv

4,80 %

Modrá pyramida

Úvěr z tarifu Kredit rychlá

Modrá pyramida

Úvěr z tarifu Kredit standardní

Modrá pyramida

Úvěr z tarifu Kredit pomalá

3-5%

Raiffeisen SS

Úvěr z Úvěrového tarifu

3,50 %

Raiffeisen SS

Úvěr ze Spořícího tarifu

4,90 %

Řádný úvěr ze stavebního spoření

4,75 %

SSČS - Buřinka

5% 4 nebo 5 %

Wüstenrot SS

Úvěr z tarifu Optimální normální

3,7 nebo 4,8 %

Wüstenrot SS

Úvěr z tarifu Optimální finanční

3,7 nebo 4,8 %

Wüstenrot SS

Úvěr z tarifu Optimální speciální

3,7 nebo 4,8 %

Wüstenrot SS

Úvěr z tarifu Optimální kreditní

3,7 nebo 4,8 %

Zdroj: http://www.sfinance.cz/osobni-finance/stavebni-sporeni/preklenovaci-uvery/

46

8. 8. Porovnání jednotlivých vybraných bank a stavebních spořitelen na konkrétním případu Podklady pro toho konkrétní srovnání jsem shromáţdila osobními návštěvami jednotlivých finančních ústavů a stavebních spořitelen. Jednalo se o zájem řešení bytové situace, konkrétně jsem poptávala moţnost získat finanční prostředky na koupi rodinného domu za kupní cenu 1 500 000 Kč, kdy klienti mají své úspory ve výši 300 000 Kč, které chtějí vyuţít na částečnou úhradu kupní ceny. Abychom posuzovali vţdy téměř shodné produkty, budeme se bavit o úvěrech v rozmezí 80 – 85% zástavní ceny nemovitosti, u hypoték budeme porovnávat 5let fixační období pro stanovení úrokové sazby, splatnost úvěrů bude v nejdelší moţné délce, která je u dané instituce v nabídce, tzn. v rozmezí 23 – 30 let. Nabídky, které budeme dále porovnávat jsou z Komerční banky a.s., České spořitelny a.s., Československé obchodní banky a.s. a Raiffeisen Bank jako zástupců bankovních ústavů a dále z Českomoravské stavební spořitelny – dceřiné společnosti ČSOB, Modré pyramidy – stavební spořitelny KB, Stavební spořitelny České spořitelny a Raiffeisen stavební spořitelny. Pojďme si je nyní porovnat.

47

8.1. Komerční banka a.s. Komerční banka nevyţaduje k hypotéce ţivotní pojištění ţadatele, není podmínkou pro poskytnutí a ani pro klienta není výhodou v poskytnutí nějaké slevy při vyřizování úvěru. Zastavovaná nemovitost ve prospěch banky musí být pojištěna. KB Účel

koupě

výše IZ

1 275 000

typ HÚ

85%

splatnost

30 let

fixace

5 KB8

úroková sazba

KB9 5,19

5,69

zpracování

2 900,00

2 900,00

výše měsíční splátky

8 548,90

8 908,00

150,00

150,00

0,00

0,00

200,00

200,00

8 898,90

9 258,00

3 203 604,00

3 332 880,00

poplatek za

poplatek za správu bankopojištění pojištění RD měsíční zatížení

slevy

CELKEM

8 9

Tzv.prime rate – nejižsí nabízená úroková sazba Úroková sazba pro nového klienta

48

8.2. Československá obchodní banka a.s. ČSOB standardně také nevyţaduje ţivotní pojištění ţadatele. Povinností je pouze pojištění nemovitosti vstupující do zástavy příp. domácnosti. V případě, ţe si klient sjedná dvě pojištění ze tří nabízených – pojištění úvěru, pojištění domácnosti, pojištění nemovitosti, (toto pojištění je samo o sobě při poskytnutí v rámci hypotéky také pro klienta zvýhodněno) u ČSOB pojišťovny, je mu udělena sleva z úrokové sazby ve výši 0,10%. Další slevu ve výši 0,15% můţe klient získat v případě, ţe se zaváţe poukazovat svou pravidelnou měsíční mzdu na účet vedený v ČSOB. Celkově pak můţe klient dostat úrokovou sazbu aţ o 0,25% niţší. ČSOB účel

koupě

výše IZ

1 275 000

typ HÚ

85%

splatnost

30 let

fixace

5 let ČSOB 10

úroková sazba

ČSOB11

ČSOB12

5,49

5,74

5,66

10 200,00

10 200,00

0,00

8 763,50

8 944,40

8 886,30

poplatek za správu

150,00

150,00

150,00

bankopojištění

304,00

0,00

304,00

pojištění RD

200,00

200,00

200,00

9 417,50

9 294,40

9 540,30

poplatek za zpracování výše měsíční splátky

měsíční zatížení

slevy

plat do ČSOB

plat do ČSOB

a pojištění 2 ze

a pojištění 2 ze

3

3

10

Úroková sazba stanovená pro klienty, kteří splní podmínky pro udělení slev uvedených v tabulce Standardní úroková sazba pro nového klienta 12 Úroková sazba při využití možnosti rozpustit poplatek za zpracovnání hypotéky do úrokové sazby 11

49

CELKEM

3 390 300,00

3 345 984,00

3 434 508,00

8.3. RaiffeisenBank a.s. V případě RaiffeeisenBanky také platí, ţe zastavovaná nemovitost musí být pojištěna. Ţivotní pojištění ţadatele je u některých typů hypotečních úvěrů standardně vyţadováno. Nicméně ani v nabídce této sazby nemá tato skutečnost pro klienta vliv na moţnost poskytnutí nějaké slevy v souvislosti s vyřizováním hypotečního úvěru. RFB účel

koupě

výše IZ

1 275 000

typ HÚ

85%

splatnost

30 let

fixace

5 let RFB13

úroková sazba

RFB14 6,14

6,64

0,00

0,00

9 237,90

9 611,50

150,00

150,00

bankopojištění

0,00

0,00

pojištění RD

0,00

0,00

9 387,50

9 761,50

3 379 644,00

3 514 140,00

poplatek za zpracování výše měsíční splátky poplatek za správu

měsíční zatížení slevy

CELKEM

13 14

Tzv.prime rate – nejižsí nabízená úroková sazba Standardní úroková sazba pro nového klienta

50

8.4. Česká spořitelna a.s. U České spořitelny je stejně jako u ostatních bank poţadováno pojištění nemovitosti vstupující do zástavy, pojištění ţivotní je u klienta vyţadováno jen u některých typů hypotečních úvěrů. Oba druhy pojištění nemají vliv na poskytnutí jakékoliv slevy pro klienty ČS účel

koupě

výše IZ

1 275 000

typ HÚ

85%

splatnost

30 let

fixace

5 let ČS15

úroková sazba

ČS16 5,49

5,69

11 475,00

0,00

8 763,50

8 908,00

150,00

200,00

0,00

0,00

200,00

200,00

9 113,50

9 308,00

3 280 860,00

3 350 000,00

poplatek za zpracování výše měsíční splátky poplatek za správu bankopojištění pojištění RD měsíční zatížení slevy

CELKEM 15 16

Tzv. prime rate – nejnižší nabízená úroková sazba Úroková sazba při využití možnosti rozpustit poplatek za zpracovnání hypotéky do úrokové sazby

51

8.5. Českomoravská stavební spořitelna Českomoravská stavební spořitelna je jedničkou na českém trhu. Patří pod skupinu ČSOB. Stavební spořitelny obecně stejně jako banky vyţadují pojištění nemovitosti vstupující do zástavy, jiné pojištění není nutné. Ani v jejich případech nemá tato skutečnost vliv na případné slevy. účel

koupě

výše IZ

1 500 000

typ splatnost

85% 30 ČMSS II (nový klient) varianta Perspektiv

naspořeno hodnotící číslo cílová částka splatnost výše úvěru ze SS vlastní zdroje úroková sazba poplatek za zpracování výše měsíční splátky

poplatek za správu bankopojištění pojištění RD měsíční zatížení slevy SPOŘENÍ

meziúvěr úvěr

meziúvěr dospořování úvěr meziúvěr úvěr

meziúvěr úvěr dospořování poplatky za výpisy + vstup

52

ČMSS I (nový klient) varianta Atraktiv/standard

1 306 000 28 let 832 843,90 6 000,00 5,35 (fix 6 let) 4,8

0,00 0 1 306 000 20 let 789 465,00 6 000,00 5,6 3,7

0 (snížení čerpání) 5 822,60 2 300,00 6 790,00 580,00 290,00

0,00 6 094,70 4 200,00 7 660,00 580,00 290,00

8 170,93 6 814,17

10 343,03 7 684,17

394 000,00 21 180,00

484 900,00 18 860,00

MEZIÚVĚR ÚVĚR

st.podpora úroky z vkladu úroky z meziúvěru úroky z úvěru jistina poplatky za výpisy

39 000,00 61 336,10 961 117,20 303 317,70 832 843,90 4 060,00 2 122 518,80

CELKEM

27 000,00 23 494,20 683 012,80 158 145,10 789 465,80 2 900,00 2 137 283,70

8.6. Raiffeisen stavební spořitelna Raiffeisen stavení spořitelna patří pod RaiffeisenBank a.s.. I u ní platí povinnost pojištění nemovitosti, ţivotní pojištění není vyţadováno a i zde není vazba na případnou moţnost poskytnutí slevy. účel výše IZ splatnost fixace

koupě 1 250 000 23 Raiffeisen stavební spořitelna

naspořeno hodnotící číslo cílová částka splatnost výše úvěru ze SS vlastní zdroje úroková sazba poplatek za zpracování výše měsíční splátky

poplatek za správu bankopojištění pojištění RD měsíční zatížení

0,00 1 250 000 23 let 750 499,09 2 500,00 5.I 3,5

meziúvěr úvěr

meziúvěr dospořování úvěr meziúvěr úvěr

0,00 5 320,00 2 500,00 8 750,00 800,00 400,00

meziúvěr úvěr

8 620,00 9 150,00

slevy SPOŘENÍ

MEZIÚVĚR

dospořování poplatky za výpisy + vstup st.podpora úroky z vkladu úroky z meziúvěru

53

485 000,00 21 180,00 15 000,00 23 425,23 389 878,43

ÚVĚR

úroky z úvěru jistina poplatky za výpisy

112 660,34 750 499,09 6 800,00 1 727 592,63

CELKEM

8.7. Stavební spořitelna České spořitelny V případě této stavební spořitelny můţeme konstatovat stejné skutečnosti jako u předešlých. Platí povinnost pojištění nemovitosti, ţivotní pojištění není vyţadováno a i zde není vazba na případnou moţnost poskytnutí slevy. účel výše IZ typ HÚ splatnost fixace

naspořeno hodnotící číslo cílová částka splatnost výše úvěru ze SS vlastní zdroje úroková sazba

koupě 1 500 000 85% 30 5

meziúvěr úvěr

poplatek za zpracování výše měsíční splátky meziúvěr dospořování úvěr poplatek za správu meziúvěr úvěr bankopojištění pojištění RD měsíční zatížení meziúvěr úvěr slevy SPOŘENÍ

dospořování poplatky za výpisy + vstup st.podpora

54

Stavební spořitelna ČS

Stavební spořitelna ČS

1 215 000 25 let 898 434,90 15 300,00 5,15 (fix 3roky) 4,75 29 100,00 6 561,00 2 589,00 9 150,00 480,00 330,00

0,00 0 1 215 000 25 let 896 893,50 15 300,00 5,95 4,75 29 400,00 7 581,00 2 589,00 10 050,00 510,00 270,00

9 190,00 9 177,50

10 212,50 10 072,50

509 839,70

484 900,00

20 100,00 46 109,00

20 400,00 48 856,00

MEZIÚVĚR ÚVĚR

úroky z vkladu úroky z meziúvěru úroky z úvěru jistina poplatky za výpisy

83 896,40 1 203 830,10 247 196,20 898 434,90 3 300,00 2 372 861,20

CELKEM

87 184,70 1 442 671,20 211 636,30 896 893,50 2 700,00 3 059 201,00

8.8. Stavební spořitelna Komerční banky I v případě stavební spořitelny platí pravidla pro pojištění, která jsme si říkali u předcházejících stavebních spořitelen a to - povinnost pojištění nemovitosti, ţivotní pojištění není vyţadováno a i zde není vazba na případnou moţnost poskytnutí slevy. účel výše IZ typ HÚ splatnost fixace

koupě 1 200 000 80% 28 Modrá pyramida Komerční banky

naspořeno hodnotící číslo cílová částka splatnost výše úvěru ze SS vlastní zdroje úroková sazba

1 200 000 28 let 700 797,75 10 500,00 4,84 5 0,00 4 865,00 2 100,00 6 600,00 500,00 500,00

meziúvěr úvěr

poplatek za zpracování výše měsíční splátky meziúvěr dospořování úvěr poplatek za správu meziúvěr úvěr bankopojištění pojištění RD měsíční zatížení meziúvěr úvěr slevy SPOŘENÍ

7 006,67 6 641,67

dospořování poplatky za výpisy + vstup st.podpora úroky z vkladu

394 200,00 14 600,00 48 000,00 74 602,25

55

MEZIÚVĚR ÚVĚR

úroky z meziúvěru úroky z úvěru jistina poplatky za výpisy

CELKEM

1

887 978,67 224 778,72 700 797,75 3 750,00 831 905,14

9.Závěr Kaţdý, kdo potřebuje získat úvěr na vlastní bydlení, řeší otázku, zda zvolit stavební spoření nebo hypotéku. Stále častěji volba padá na stavební spoření. Volba mezi stavebním spořením a hypotékou není jednoduchá. Mezi lidmi panuje vţitý názor, ţe stavební spoření je spíše pro menší úvěry, a hypotékou se lépe financují vyšší výdaje. Chce-li klient čerpat řádný úvěr ze stavebního spoření, musí plánovat dopředu. Musí spořit nejméně 2 roky, naspořit podle řádově 30% cílové částky a dosáhnout dostatečně vysokého hodnotícího čísla. V nabídce stavebních spořitelen jsou ale i překlenovací úvěry, kde zájemce o peníze čekat nemusí.V loňském roce rostly úrokové sazby hypoték. Do sazeb stavebních spořitelen se však růst příliš nepromítl.. Hypoteční úvěry ale i tak zůstávají v současnosti stále oblíbeným nástrojem financování bydlení. Samotnou volbu klienta při výběru banky či stavební spořitelny nesporně ovlivňuje spousta faktorů, jako je například jeho věk, společenské postavení, sociální aspekty, očekávání, která by měla jeho volba splňovat. Jinou potřebu či poţadavky bude mít určitě mladá rodina, kdy manţelka bude na mateřské dovolené a téměř celý příjem domácnosti bude závislý na manţelovi, jiné naopak lidé středního věku. Určitě také významnou roli hraje účel ke kterému má být hypoteční úvěr poskytnut.V kaţdém případě jsou ale pro klienta nejdůleţitější celkové náklady spojené s vyřízení, poskytnutím a správou hypotečního úvěru či úvěru ze stavebního spoření včetně všech doplňkových sluţeb ať uţ vyţadovaných bankou či stavební spořitelnou nebo volitelné klientem. Výše úrokové sazby není vţdy rozhodující faktor pro výhodnost té které instituce, i kdyţ ve většině případů je to pro klienty psychologický prvek, který v první řadě ovlivňuje jejich volbu. Potom záleţí, jak moc jsou zaměstnanci jednotlivých bank a stavebních spořitelen pro klienty skutečnými poradci.Hypotéka je určitě navázaní dlouhodobého vztahu klienta 56

s bankou a obě strany by měly mít pocit, ţe právě tato volby byla ta správná. Jedině potom klient získá důvěru ve svou banku či stavební spořitelnu a také ve svého poradce a naopak banka či stavební spořitelna loajálního klienta, který se na ní s důvěrou bude obracet i v budoucnosti, kdykoli bude potřebovat řešit jakkoli potřebu v oblasti svých financí a samozřejmě bude jejich sluţby doporučovat svým známým, kolegům, přátelům i příbuzným. A to je podle mého názoru ten nejkvalitnější a nejtrvalejší vztah, který můţe být mezi bankou a klienty navázán. Z fiktivních nákupů zpracovaných u konkrétního případu v předcházející kapitole můţeme konstatovat, ţe pro klienta nejvýhodněji vychází z bank Komerční banka a.s. a ze stavebních spořitelen Raiffeisen stavební spořitelna. Doporučení, jak nejlépe vyřešit jeho potřebu financování koupě nemovitosti, by směřovalo právě k těmto institucím. Zpracováním uvedeného komplexního přehledu poskytovaných hypotečních úvěrů bankami a stavebními spořitelnami na českém trhu bylo cíle bakalářské práce dosaţeno.

57

Seznam použité literatury Prameny v elektronické podobě http://www.kb.cz/cs/ehypoteka/index.shtml http://www.csas.cz/banka/menu/cs/lide/nav00000_lide_nds_22 http://www.csob.cz/bankcz/cz/HP/hp-bydleni-hypoteky.htm http://www.hypotecnibanka.cz/ http://www.rb.cz/osobni-finance/hypoteky/ http://www.cmss.cz/

Ostatní prameny vlastní fiktivní nákupy v jednotlivých bankách a stavebních spořitelnách praktické zkušenosti z působení v ČSOB a.s.

58

59