Masarykova univerzita Ekonomicko-správní fakulta Studijní obor: Finance
ANALÝZA NABÍDKY HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ VYBRANÝMI KOMERČNÍMI BANKAMI V ČR Analysis of supply of mortgage loans selected commercial banks in the Czech Republic
Bakalářská práce
Vedoucí bakalářské práce: Ing. Boris Šturc, CSc.
Autor: Simona Muchová Brno, 2014
Masarykova univerzita Ekonomicko-správní fakulta
Katedra financí Akademický rok 2012/2013
ZADÁNÍ BAKALÁŘSKÉ PRÁCE
Pro:
MUCHOVÁ Simona
Obor:
Finance
Název tématu:
ANALÝZA NABÍDKY HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ VYBRANÝMI KOMERČNÍMI BANKAMI V ČR
Analysis of supply of mortgage loans by selected commercial banks in the Czech Republic
Zásady pro vypracování:
Cíl práce: Cílem práce je analýza nabídky hypotečních úvěrů vybranými komerčními bankami v ČR a jejich vzájemné posouzení. Postup práce a použité metody: Sběr relevantních dat, analýza dat, posouzení výhodnosti hypotečních úverů pro jednotlivé subjekty a kategorie.
Rozsah grafických prací:
dle pokynů vedoucího práce
Rozsah práce bez příloh:
35 – 45 stran
Seznam odborné literatury: TOVARŇANSKÝ, Robert. Nabídka bankovního sektoru v oblasti účelových úvěrů pro získání nemovitosti se zaměřením na hypoteční úvěry a úvěry ze stavebního spoření. Brno, 2003. 50 l. ČEJKA, Miloslav. Stavební spořitelny a hypotéční banky. Brno, 1999. 72 listů. HYBLEROVÁ, Šárka. Zdroje financování bytové výstavby v České republice se zaměřením na hypoteční úvěr. Vyd. 1. V Liberci: Technická univerzita v Liberci, 2010. 118 s. ISBN 9788073726737.
Vedoucí bakalářské práce:
Ing. Boris Šturc, CSc.
Datum zadání bakalářské práce:
28. 11. 2012
Termín odevzdání bakalářské práce a vložení do IS je uveden v platném harmonogramu akademického roku.
…………………………………… vedoucí katedry
V Brně dne 28. 11. 2012
………………………………………… děkan
ABSTRAKT Tato práce je zaměřena na analýzu hypotečních úvěrů ve vybraných komerčních bankách v České republice. První část popisuje historii hypotečních úvěrů v České republice a obecné definování hypotečního úvěru. Dále jsou uvedeny faktory ovlivňující výši úrokové sazby a možnosti čerpání a splácení úvěru. V závěru teoretické části jsou vymezeny možnosti pojištění úvěru a státní podpory. V praktické části jsou představeny jednotlivé nabídky hypotečních úvěrů vybraných komerčních bank. Závěr práce je věnován modelovému příkladu hypotéky.
KLÍČOVÁ SLOVA Hypoteční úvěr, financování bydlení, úroková sazba, pojištění úvěru, státní podpora
ABSTRACT This thesis is focused on analysis of mortgage credits in selected commercial banks in the Czech Republic. The first part describes the history of mortgage credits in the Czech Republic and the general definition of mortgage credit. The following part includes factors influencing the level of interest rate and options of loan drawing and repayment. The end of the theoretical part defines the posibility of credit insurance and state aid. The practical part introduces each offers of mortgage credit from selected commercial banks. The conclusion is devoted to a model example of a mortgage.
KEYWORDS Mortgage credit, funding housing, interest rate, mortgage insurance, state assistance
PROHLÁŠENÍ Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci „Analýza nabídky hypotečních úvěrů vybranými komerčními bankami v ČR“ vypracovala samostatně pod vedením Ing. Borise Šturce, CSc. a uvedla v ní všechny použité literární a jiné odborné zdroje v souladu s právními předpisy, vnitřními předpisy Masarykovy univerzity a vnitřními akty řízení Masarykovy univerzity a Ekonomicko-správní fakulty MU.
Brno
...............
.................................. (podpis autora)
PODĚKOVÁNÍ Rád bych poděkovala vedoucímu semestrálního projektu panu Ing. Borisovi Šturcovi, CSc. za odborné vedení, konzultace, trpělivost a podnětné návrhy k práci. Dále chci poděkovat panu Ing. Pavlu Zelenkovi za cenné rady ohledně grafické úpravy práce.
Brno
...............
.................................. (podpis autora)
OBSAH 1 Úvod 2 Hypoteční úvěr 2.1 Historie v České republice . 2.2 Vymezení hypotečního úvěru 2.3 Výše úrokové sazby . . . . . 2.4 Čerpání a splácení úvěru . . 2.4.1 Čerpání úvěru . . . . 2.4.2 Splácení úvěru . . . . 2.5 Pojištění úvěru . . . . . . . 2.6 Státní podpora . . . . . . .
9
. . . . . . . .
. . . . . . . .
. . . . . . . .
. . . . . . . .
. . . . . . . .
. . . . . . . .
. . . . . . . .
. . . . . . . .
. . . . . . . .
3 Analýza úvěrů vybraných hypotečních bank 3.1 Jednotlivé nabídky bank . . . . . . . . . . . 3.1.1 ČSOB . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.1.2 Komerční banka . . . . . . . . . . . . 3.1.3 Raiffeisen bank . . . . . . . . . . . . 3.1.4 Wüstenrot banka . . . . . . . . . . . 3.1.5 Hypoteční banka . . . . . . . . . . . 3.2 Srovnání produktů . . . . . . . . . . . . . . 3.2.1 Porovnání nabídek úvěrů . . . . . . . 3.2.2 Modelový příklad . . . . . . . . . . .
. . . . . . . .
. . . . . . . . .
. . . . . . . .
. . . . . . . . .
. . . . . . . .
. . . . . . . . .
. . . . . . . .
. . . . . . . . .
. . . . . . . .
. . . . . . . . .
. . . . . . . .
. . . . . . . . .
. . . . . . . .
. . . . . . . . .
. . . . . . . .
. . . . . . . . .
. . . . . . . .
. . . . . . . . .
. . . . . . . .
. . . . . . . . .
. . . . . . . .
. . . . . . . . .
. . . . . . . .
. . . . . . . . .
. . . . . . . .
. . . . . . . . .
. . . . . . . .
. . . . . . . . .
. . . . . . . .
. . . . . . . . .
. . . . . . . .
. . . . . . . . .
. . . . . . . .
10 10 13 16 20 20 20 23 25
. . . . . . . . .
27 27 27 31 35 39 42 48 48 52
4 Závěr
54
Literatura
55
Seznam grafů
58
Seznam tabulek
59
Seznam zkratek
60
Seznam příloh A Efektivní úrok u jednorázového poplatku B Efektivní úrok u pravidelného měsíčního poplatku C Srovnání předhypotečních úvěrů D Srovnání americké hypotéky
E Srovnání hypoték bez doložení příjmů F Srovnání hypoték za účelem pronájmu G Srovnání hypotéky s bonusem H Srovnání běžné hypotéky I
Srovnání poplatků
1
ÚVOD
Bydlení je pro každého člověka jednou z nejdůležitějších potřeb. Každého z nás jednou čeká výběr, zda si bude přát bydlet v podnájmu či zatouží po zakoupení nebo postavení si vlastního domu. Možností je hned několik. Lze si zařídit stavební spoření, sjednat klasický nebo hypoteční úvěr, začít pravidelně investovat či spořit jiným způsobem. Všechny tyto způsoby mohou pomoci k zaplacení vysněné nemovitosti. Ve své práci zaměřím na hypoteční úvěry, které jsou mezi občany stále více oblíbeným produktem finančního trhu. Cílem práce je porozumět hypotečním úvěrům, zjistit jak fungují a jaké jsou nutné předpoklady pro výběr nejlepšího úvěru a co tyto úvěry ovlivňuje. Tyto znalosti jsou využity v praktické části pro výběr nejlepšího úvěru pro fiktivního klienta s předem danými požadavky. V úvodu práce se zaměřím na historii hypotečních úvěrů a prozkoumám jejich vývoj v České republice. Následně definuji, co to hypoteční úvěr je, kdo jej může získat, jaké máme druhy úvěrů a další parametry a charakterické vlastnosti. Chci se rovněž se zaměřit na výši úrokové sazby, zjistit co ji ovlivňuje a jak nejlépe jednotlivé úvěry mezi sebou porovnat. Dále se podívám na možnosti čerpání úvěrů a na ně navazující způsoby splácení včetně výpočtu jednotlivých splátek. Prozkoumám i možnost pojištění úvěru proti neschopnosti splácet a jaké má toto pojištění parametry a podmínky. V závěru teoretické části se zaměřím na možnosti poskytnutí státní podpory. V druhé části se věnuji nabídkám hypotečních úvěrů pěti vybraných komerčních bank v České republice. Zjistím jejich úrokové sazby, související poplatky a další důležité údaje pro posouzení jednotlivých nabídek. Následně porovnám nabídky a prozkoumám rozdíly v jednotlivých úvěrech. V závěru praktické části uvedu modelový příklad. Na tomto příkladu předvedu nabídky vybraných bank na konkrétní úvěr a doporučím fiktivnímu klientovi nejvýhodnější nabídku úvěrování bydlení.
9
2
HYPOTEČNÍ ÚVĚR
2.1
Historie v České republice
„První hypoteční úvěry a s nimi související hypoteční zástavní listy se jako specifický druh finančních operací poprvé objevily již v 18. století na území Slezska. Velký význam mělo hypoteční bankovnictví především v době rozvoje zemědělství, obchodu i průmyslu v polovině 19. století, kdy hypoteční úvěry představovaly dostupnou možnost získání finančních prostředků. První hypoteční bankou na českém území byla Hypoteční banka Království českého založená roku 1865. S nástupem protektorátu byl zastaven vzestupný hospodářský vývoj českých zemí zhruba na 10 let, ale sektor hypotečního bankovnictví byl prakticky zlikvidován. Vývoj této oblasti bankovnictví byl po druhé světové válce násilně přerušen na více než 50 let.“1
Hypoteční úvěry 1990 – 1999 Hypoteční bankovnictví bylo znovu obnoveno v roce 1990. První poskytnuté úvěry však byly až v roce 1995. Zpočátku bylo těchto úvěrů poskytnuto jen velmi málo. Banka požadovala vysoké úrokové sazby kolem 11 až 12%. Rovněž pro občany šlo o nový produkt na trhu, se kterým nemají zkušenosti a postrádají v něj důvěru. V roce 1997 došlo k růstu cen nemovitostí a také úrokových sazeb, což způsobilo snížení množství poskytnutých úvěrů. Díky růstu cen nemovitostí se navýšila průměrná výše poskytovaných úvěrů. V roce 1999 se mírně zvýšil počet zájemců o hypotéky. Česká národní banka uvolnila svoji měnovou politiku a snížila diskontní sazby. V důsledku toho poklesly úrokové sazby na hodnotu okolo 10%.
Hypoteční úvěry 2000 – 2002 V roce 2000 se značně zvýšil zájem o hypoteční úvěry. Na trhu se objevily další tři nové banky a díky konkurenci se opět snížily úrokové sazby u nabízených úvěrů. Jejich průměrná výše činila asi 8,8%. Další novinkou bylo zavedení státní podpory ve výši 4%, která snížila náklady domácnosti na hypoteční úvěr. Banky také snížily hranici příjmů potřebnou pro schválení úvěru. V roce 2001 trh opět zaznamenával růst v počtu poskytnutých úvěrů. Úrokové sazby klesly přibližně na hodnotu kolem 7%. Z důvodu snížení výše úroku se snížila poskytnutá státní podpora pouze na 2%. Rok 2002 pokračoval v rostoucím trendu oblíbenosti hypoték. Úrokové sazby se neustále snižují a je zavedena nová 1
www.partners.cz/cs/produkty/hypoteky/historie-hypotecnich-uveru/
10
státní podpora pro mladé do věku 36 let. Také jsou poskytovány nové podoby hypotečních úvěrů, kdy je zaveden například úvěr do 100% hodnoty zastavované nemovitosti.
Hypoteční úvěry 2003 – 2004 V roce 2003 byl zaznamenán rovněž velký zájem o hypoteční úvěry. Se vstupem České republiky do Evropské unie se očekávalo zdražení nemovitostí a změna sazby DPH. Proto se domácnosti a firmy snažili o uzavření úvěru ještě před těmito změnami. Další důvodem byl pokračující trend snižování úrokové sazby. Došlo také k omezení státní podpory. U úvěrů na nové bydlení klesla podpora na 0% a podpora pro mladé klesla na 2%. V roce 2004 se u hypotečních úvěrů objevilo několik zajímavých novinek. Byl vydán nový zákon o dluhopisech, který dal vzniknout možnosti získání hypotečního úvěru na družstevní byty, americkým hypotékám a také možnosti poskytnou úvěry v zahraničí a zajišťovat je nemovitostí na území Evropské unie. Další novinkou byla možnost vybrat si u hypotéky fixaci úroku na dobu v rozmezí 1 roku až 30 let (do této doby byla pouze 5 letá fixace úroku). Úrokové sazby značně klesly až na přibližných 4,5% a státní podpora pro mladé se snížila na 1%.
Hypoteční úvěry 2005 – 2011 V roce 2005 opět klesají úrokové sazby a roste počet bytové výstavby. V roce 2006 a 2007 se hypoteční úvěry těší velké oblibě a objemy úvěrů jsou na svém historickém maximu i přes nepatrné zvýšení úrokových sazeb. S rokem 2008 nastává další nepatrné zvýšení úroků a mírný pokles zájmu o tento druh úvěrů. Vše je způsobeno americkou hypoteční krizí, která začíná ovlivňovat i trhy v České republice. V roce 2009 a 2010 banky zastavují poskytování úvěrů do 100% hodnoty zastavované nemovitosti a také úvěry bez doložení příjmů klienta. Úvěrové sazby začínají pomalu zase klesat na nižší úroveň. V roce 2011 byl vydán nový zákon o spotřebitelských úvěrech, který omezil některé typy poskytovaných hypotečních úvěrů. Úrokové sazby pokračují ve své klesající tendenci a počet zájemců o úvěr opět roste. Značný zájem je rovněž způsoben plánovaným zvýšením sazeb DPH od roku 2012, takže se klienti snaží o uzavření úvěru ještě za starých podmínek.
Ceny bytů 1997 – 2008 Cena bytů se v tomto období značně změnila. Pan Smrčka uvádí 2 , že za 1𝑚2 standardně vybaveného bytu v Praze zaplatil klient v roce 1997 částku přibližně 20 tisíc Kč a daň 5%. Cena 80 metrového bytu i s daní vycházela asi na 1,68 milionů Kč. V roce 2003 tato částka 2
Smrčka Luboš. Rodinné finance: ekonomická krize a krach optimismu, str. 422-423
11
narostla až do výše asi 30 tisíc Kč za 1𝑚2 a daň ve výši 9%. Cena celého bytu stoupla na 2,616 milionu Kč i s daní. V roce 2008 se značně změnila cena bytu až na 50 tisíc Kč za 1𝑚2 plus daň 19%. Osmdesátimetrový byt stál v tomto roce 4,76 milionu Kč s daní. Při porovnání cen je zde patrné téměř trojnásobné zvýšení ceny bytu za dobu 11 let.
Přehled vývoje vybraných ukazatelů Jedním z důležitých zkoumaných ukazatelů u hypotečních úvěrů je úroková sazba. Ta byla zpočátku poskytovaní hypotečních úvěrů vysoká a ještě se navyšovala. Od roku 1999 nastal v této oblasti klesající trend, který pokračoval až do roku 2005. Do roku 2009 se úrokové sazby mírně zvyšovaly a opětovný pokles nastal v roce 2010. Přehled průměrných úrokových sazeb v jednotlivých letech je vyobrazen v grafu 2.1. Obr. 2.1: Průměrné sazby úroku hypotečních úvěrů v letech 1996 – 2013
Zdroj: Fincentrum Hypoindex, diplomová práce Veroniky Krejčí – Hypoteční úvěr, str. 35
Další zajímavou oblastí je množství poskytnutých hypotečních úvěrů. Na počátku bylo toto číslo velmi malé a pomalu rostlo vzhůru. Od roku 2002 do roku 2007 činil nárůst počtu poskytnutých úvěrů každým rokem nejméně 10 tisíc oproti tomu předcházejícímu. Od roku 2008 nastal pokles v počtu poskytnutých úvěrů z důvodů americké hypoteční krize a v roce 2009 nastal největší propad. Na grafu 2.1 je vidět, že nejvíce hypotečních úvěrů poskytly banky v roce 2013, což převýšilo dosavadní rekord v počtu poskytnutých úvěrů z roku 2007.
12
Obr. 2.2: Počet poskytnutých hypotečních úvěrů v letech 1995 – 2013
Zdroj: diplomová práce Veroniky Krejčí – Hypoteční úvěr, str. 34, Ministerstvo pro místní rozvoj
2.2
Vymezení hypotečního úvěru
Hypoteční úvěr je dlouhodobý úvěr a jeho právní úprava je vymezena v zákoně o dluhopisech č.530/1990 Sb. Tento zákon definuje hypoteční úvěr jako úvěr, který je poskytnut na investice do nemovitosti na území České republiky nebo na její výstavbu či pořízení a jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k této, i rozestavěné, nebo jiné nemovitosti na území České republiky.3 Vymezení hypotečního úvěru lze rovněž chápat v užším a širším slova smyslu. „Hypoteční úvěr v širším slova smyslu je chápán jako úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti. Hypoteční úvěr v užším slova smyslu je chápán jako úvěr poskytnutý na investice do nemovitosti, který je zajištěný zástavním právem k této nebo i jiné nemovitosti.“4 Hypoteční úvěry mají několik charakteristických rysů.5 Používají se na zakoupení stavebního pozemku či nemovitosti určené k bydlení, výstavbu rodinného domů, obytného domu nebo rekreačního objektu či pořízení stavby na nebytové účely. Úvěr lze rovněž využít na modernizaci a rekonstrukci nemovitosti, kterou klient žádající o úvěr vlastní. Hypotečního úvěru se rovněž využívá na splacení jiných úvěrů na nemovitost a získání vlastnického podílu na nemovitosti za účelem vypořádání spoluvlastnických a dědických nároků. 3
zákon o dluhopisech č.530/1990 Sb., § 14, odst. 2 Sůvová Helena. Specializované bankovnictví, str. 155 5 Syrový Petr, Novotný Martin. Osobní a rodinné finance, str. 72 4
13
Financování hypotečních úvěrů bankami Banka má celkem 3 možnosti, jak může získat finanční prostředky na poskytování hypotečních úvěrů. Patří sem tradiční model financování, model hypotečních zástavních listů a model sekuritizace aktiv6 . U tradičního modelu financování získává banka prostředky z klientských vkladů. Druhou možností je emise speciálních dluhopisů (hypotečních zástavních listů) na kapitálovém trhu. Model sekuritizace aktiv spočívá v prodeji hypotečních úvěrů třetí osobě, čímž se přenese riziko nesplacení hypotečního úvěru mimo banku. Sekuritizace aktiv je rozšířená převážně v USA a Kanadě, v České republice se tento typ financování úvěrů nepoužívá.
Hypoteční zástavní listy „Hypoteční zástavní listy jsou dluhopisy, jejichž jmenovitá hodnota a poměrný výnos jsou plně kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů nebo částí těchto pohledávek (řádné krytí) a popřípadě též náhradním způsobem podle tohoto zákona (náhradní krytí).“7 U hypotečních zástavních listů se využívá řádného a náhradního krytí závazku8 . Řádné krytí závazků tvoří pohledávky z hypotečních úvěrů maximálně do výše 70% hodnoty zastavených nemovitostí. Náhradní krytí závazku lze učinit pouze hotovostí, vklady u ČNB a státními dluhopisy nebo cennými papíry emitovanými ČNB. Náhradní krytí nesmí převýšit 10% jmenovité hodnoty hypotečních zástavních listů. Pro investory jsou hypoteční zástavní listy výhodné, jelikož na rozdíl od běžných dluhopisů jsou méně rizikové, úrokový výnos nepodléhá dani z příjmu a je možné je obchodovat na sekundárních trzích cenných papírů.9
Zájemci o úvěr Hypoteční úvěry se poskytují fyzickým i právnickým osobám. Fyzická osoba musí splňovat věkovou hranici 18 let a musí být občanem České republiky. Výjimečně lze úvěr poskytnout rovněž cizinci, který má na území České republiky trvalý pobyt. Maximální věková hranice pro poskytnutí úvěru není stanovena a závisí převážně na době splatnosti. Hypoteční úvěr si klient může zřídit písemnou smlouvou ve dvou typech bank. Buď vyhledá specializovanou banku, která se zabývá pouze hypotečními úvěry nebo si může vybrat univerzální banku. Banky za účelem poskytování hypotečních úvěrů vydávají hypoteční zástavní listy, které jim usnadní získat potřebný finanční obnos. 6
Hyblerová Šárka. Zdroje financování bytové výstavby v České republice se zaměřením na hypoteční úvěr, str. 72 7 zákon o dluhopisech č.190/2004 Sb. § 28, odst. 1 8 Půlpánová Stanislava. Komerční bankovnictví v České republice, str. 307 9 Revenda Zbyněk. Peněžní ekonomie a bankovnictví, str. 155
14
Druhy hypotečních úvěrů Hypotečních úvěrů je několik druhů. Základním členěním jsou účelové a neúčelové hypotéky. Neúčelovou hypotékou je americká hypotéka. Klient si může zapůjčit finanční prostředky na cokoliv a úvěr je rovněž zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Běžnější jsou však účelové hypotéky, které slouží k financování bydlení. Klasickou hypotéku lze rozdělit na poskytování úvěru za účelem bydlení nebo podnikání. Úvěry sloužící k podnikání jsou pro banky rizikovější. Na rozdíl od úvěru pro osobní bydlení nemá dlužník tak velkou motivaci ke splacení úvěru. Dále se je také možné setkat s doplňkovými a předhypotečními úvěry. Doplňkový úvěr se využívá k dodatečnému financování hypotečního úvěru. „Je poskytován většinou do 20% ceny zastavované nemovitosti při zajišťování zástavním právem ve druhém pořadí k zastavované nemovitosti a dozajištění dalšími zajišťovacími instrumenty, např. zástavním právem k pohledávkám klienta, bankovní zárukou, ručením třetí osobou, směnkou, zástavním právem k movité věci apod.“10 Předhypoteční úvěr se využívá v případě stavby nové nemovitosti, kdy klient nevlastní žádnou nemovitost. Po dokončení výstavby a kolaudaci stavby je tento úvěr splacen řádným hypotečním úvěrem.
Doba splatnosti Doba splatnosti hypotečního úvěru se pohybuje v rozmezí 5 až 40 let. Volba doby splatnosti je velmi individuální a závisí převážně na příjmech klienta. S delší dobou splatnosti je úvěr pro klienty dostupnější, ale zároveň rostou náklady na úvěr ve formě zvyšujícího se úroku. Nejčastější jsou úvěry na 20 let, jelikož pouze na tuto dobu stát poskytuje finanční podporu11 . Při krátkodobějších úvěrech jsou pravidelné splátky podstatně vyšší. U dlouhodobějších úvěrů se výše splátek snižuje jen mírně a výrazněji roste výše zaplacených úroků. Fyzické osoby mají možnost si odečíst zaplacené úroky za hypoteční úvěr od daně z příjmu při ročním zůstávání daně. Při výběru doby splatnosti je rovněž důležité, aby tato doba nebyla delší než životnost nemovitosti, na kterou byl úvěr využit.
Způsoby zajištění hypotečního úvěru Hypoteční úvěr lze zajistit několika způsoby.12 Každý hypoteční úvěr musí být povinně zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Dále banky požadují vinkulaci pojištění nemovitosti proti případným škodám. Hypoteční úvěr bývá často také zajištěn vinkulací životního 10
Sůvová Helena. Specializované bankovnictví, str. 163 Noveský Ivan. Slabikář finanční gramotnosti: učebnice základních 7 modulů finanční gramotnosti, str. 237 12 Tovarňanský Robert. Nabídka bankovního sektoru v oblasti účelových úvěrů pro získání nemovitosti se zaměřením na hypoteční úvěry a úvěry ze stavebního spoření, str. 29 11
15
pojištění žadatele úvěru. Existuje také možnost využít ručitele za úvěr, častěji ovšem bývá používán spolužadatel či spoludlužník úvěru. V některých případech je možné použít také zajištění směnkou nebo uvalit zástavní právo k termínovaným vkladům a cenným papírům.
Výše zástavy nemovitosti Výše hypotečního úvěru je omezena cenou zástavy nemovitosti. Ocenění nemovitosti provádí znalec příslušné banky, ve které klient žádá o hypoteční úvěr. Banky tedy mohou poskytnout hypoteční úvěr až do výše 100% ceny nemovitosti. Běžně se však poskytuje úvěr do výše 60% až 80% ceny nemovitosti. Čím je požadován úvěr do vyšší hodnoty nemovitosti, tím je to pro banku rizikovější. Ceny nemovitostí mohou v době splácení úvěru stoupat i klesat. V případě řádného nesplácení úvěru klientem nese banka riziko, že hypoteční úvěr nebude zcela splacen. Banky jsou ochotny poskytnout úvěr do vyšší hodnoty nemovitosti, pokud si klient zřídí pojištění úvěru.
Opravdu hypotéku? Ještě před sjednáním hypotečního úvěru u banky by si měl klient položit několik zásadních otázek.13 Máme si vlastní nemovitost pořídit? A v jaké by měla být ceně? Bude to pro klientův rozpočet únosné? Nebude to na úkor přílišného utahování opasků v jiných oblastech? Teprve po ujasnění si, že klient opravdu chce hypoteční úvěr na nemovitost, se může zabývat otázkami jakou zvolit dobu splatnosti, dobu fixace úrokové sazby a dalšími parametry úvěru. V konečné fázi vybere banku, která dle jeho požadavků udělá nejvýhodnější nabídku. Před návštěvou banky by si měl klient zjistit jednotlivé parametry nabízených hypotečních úvěrů.14 Jedná se hlavně o zjištění účelu poskytnutí úvěru, finančních limitů, požadavků na příjem klienta, úrokových sazeb, doby splatnosti a poplatků spojených s úvěrem.
2.3
Výše úrokové sazby
Úrokovou sazbu lze stanovit fixně po celou dobu splácení úvěru nebo variabilně, kdy se sazba přizpůsobuje podle tržních úrokových sazeb. Rovněž lze využít kombinaci uvedených možností a mít dohodnutou například 5 letou fixaci úroku a po uplynutí doby přejít na variabilní úročení. Jaká úroková sazba bude každému zákazníkovi nabídnuta závisí na mnoha faktorech. Důležité pro posouzení jsou účel úvěru, doba splatnosti, bonita 13 14
Syrový Petr. Financování vlastního bydlení, str. 40 Bardová Dagmar, Opltová Radka, Pavelka Framtišek. Jak správně na hypotéky, str. 94
16
dlužníka, doba fixace úrokové sazby, výše zajištění úvěru, pro kolik osob je závazek a také závisí na bance.
Metoda úročení Velmi důležitá je znalost četnosti a způsobu úročení úvěru.15 Pro periodicitu úročení se používají způsoby 30/360, act/act, act/360 a 30/act. První údaj znamená počet dní v měsíci a za lomítkem je uveden počet dní v roce. Počítá se tedy s možnostmi 30 dní v měsíci a 360 dny v roce nebo s reálným počtem dnů u varianty „act“. Úvěr může být úročen předlhůtně i polhůtně. Častější způsob u hypotečního úvěru je polhůtní úročení, kdy jsou úroky splaceny současně se splátkou jistiny.
Typy hypotečních úvěrů Existuje několik typů hypotečních úvěrů. Nejběžnější z nich je úvěr na vlastní bydlení. Je u něj poskytována nejnižší úroková sazba, protože banky předpokládají dostatečnou motivaci dlužníka úvěr splatit. U úvěrů za účelem pronájmu nemovitosti je požadován úrok vyšší. V případě nesplácení dlužník nepřijde o vlastní střechu nad hlavou a má tudíž nižší motivaci ke splácení úvěru. Dalším známým druhem je americká hypotéka. Tento úvěr je bezúčelový a je na něj uvalena nejvyšší úroková sazba z výše jmenovaných typů úvěrů. Úvěr je zajištěn zástavním právem k nemovitosti a je možné jej využít na cokoliv.
Doba splácení Doba splatnosti úvěru bývá různá. Čím delší si klient zvolí dobu splatnosti, tím více zaplatí bance na úrocích. Díky možnosti odpočtu úroků od základu daně z příjmu se skutečné náklady na celkový úvěr sníží. Doporučuje se volit delší dobu splatnosti díky znehodnocení peněz v čase. Rovněž to znamená nižší splátky a větší prostor ve finančním rozpočtu klienta. Ten má možnost investovat a volné prostředky zhodnotit. Pokud je uzavřena smlouva např. na 30 let, tak to ještě neznamená, že musí platit celých 30 let. Když má klient dostatek finančních prostředků, tak má možnost úvěr předčasně splatit.
Bonita dlužníka V případě bonity dlužníka si banky ověřují platební morálku klientů u jiných bankovních institucí. Klienti, kteří řádně splácejí své úvěry u jiných bank jsou zvýhodněni nižší 15
Pavelka František, Opltová Radka. Hypoteční úvěry, str. 31-32
17
úrokovou sazbou. Také je nutné posoudit příjmy klienta ve vztahu k výši požadovaného úvěru. U příjmů ze závislé činnosti klient dokládá výpisy za posledních 6 měsíců až 2 roky 16 . Pokud je klient podnikatel, pak banky vyžadují prokázání příjmů za poslední dvě zdaňovací období. Vždy závisí na vybrané bance. Někdy je také možné vyřídit si hypoteční úvěr bez doložení příjmů. U této varianty je ovšem potřeba počítat s vyšší úrokovou sazbu a vyšším poměrem hodnoty zastavované nemovitosti k výši úvěru.
Doba fixace úrokové sazby Doba fixace je dobou, kdy je zaručena fixní výše úroku u hypotečního úvěru. Zpravidla se s delší dobou fixace zvyšuje i výše úrokové sazby. Čím déle chce klient mít jistotu neměnného úroku, tím více si za to zaplatí. Ne vždy je ovšem výhodné usilovat o dlouhodobou fixaci úrokové sazby. Klient může v případě příznivého vývoje ušetřit finanční prostředky. Pro klienta je nejvýhodnější, když je hypotéka levná, má nízké náklady a je variabilní 17 . Takového stavu není v reálném životě možné dosáhnout. S výběrem délky fixace se řeší i problém magického trojúhelníku 18 . Pro lepší variabilitu (likviditu) úvěru je lepší zvolit kratší dobu fixace, pro nižší riziko je výhodnější delší doba fixace a z hlediska ceny (výnosu) je levnější krátkodobá fixace úrokové sazby. Obecně se doporučuje delší doba fixace pro klienty, kteří si nemohou dovolit příliš velké změny ve výši splátek, těm co mají rádi svoje jisté a neradi riskují a rovněž u použití hypotečního úvěru na výstavbu (doba fixace úroku by mohla být kratší než doba čerpání úvěru). Naopak kratší doba fixace úroku se doporučuje těm, kteří chtějí zaplatit méně a jsou ochotni podstoupit riziko změny úrokových sazeb a klientům, co mají zájem nemovitost prodat.
Hodnota zajištění hypotečního úvěru V neposlední řadě ovlivňuje úrokovou sazbu výše zajištění hypotečního úvěru. Hypoteční úvěry se zajišťují zástavním právem k jakékoliv nemovitosti zapsané do katastru nemovitostí. U nižších úvěrů lze rovněž využít ručitele. Úvěr si může klient rovněž zajistit sjednáním životního pojištění. Pro banku je velký rozdíl, jestli poskytuje úvěr na 100% hodnoty nemovitosti nebo pouze na 60% hodnoty nemovitosti. Čím vyšší hodnotu nemovitosti si klient zapůjčí, tím vyšší úrokovou sazbu bance zaplatí. Úvěry na 100% hodnoty nemovitosti banky běžně nepůjčují. Znamenají velké riziko v případě nesplácení úvěru klientem. Hodnota nemovitostí může poklesnout a při prodeji by banka nedosáhla uhrazení celé výše zapůjčeného úvěru. Problém se zajištěním nastává u družstevních bytů. Družstevní 16
Syrový Petr, Novotný Martin. Osobní a rodinné finance, str. 72 Syrový Petr. Financování vlastního bydlení, str. 92-93 18 magický trojúhelník: zahrnuje výnos, riziko a likviditu finančního instrumentu. Nelze dosáhnout všech těchto vrcholů trojúhelníku najednou a je nutné si vybrat tu nejlepší kombinaci pro každého jednotlivce. Vždy je to něco na úkor toho druhého. 17
18
byty vlastní bytové družstvo a tudíž je nelze klientem zastavit, který musí využít k zástavě jinou nemovitost. Další pozornost je nutné věnovat výstavbě nemovitosti. Je potřeba si uvědomit, že náklady vynaložené na postavení nemovitosti jsou zpravidla vyšší než bude tržní cena nemovitosti v době dokončení stavby 19 . Z tohoto důvodu neposkytují banky hypoteční úvěry do výše 100% hodnoty nemovitosti na výstavbu.
Cena úvěru Cena úvěru se nedá vyčíslit pouze tím, kolik úvěr stojí. Hlavní součástí této ceny je úroková sazba. Nelze ale zapomínat i na další náklady spojené s úvěrem. Typicky se jedná o poplatky za vyřízení úvěru, poplatky za vedení účtu a poplatky za změny v úvěrové smlouvě 20 . Pravidelné smluvní poplatky zdražují hypotéku více než poplatky jednorázové. Dále si klient může odečíst 15% ze zaplacených úroků díky daňovým odpočtům. Nejlépe lze cenu úvěru posoudit podle roční procentní sazby nákladů nebo efektivního úroku. Oba tyto ukazatele odpovídají na otázku, zda je úvěr levný či nikoliv. Zjištěná cena úvěru je vždy vypočtena za aktuálních podmínek. Při jakýchkoliv změnách v následujících letech se zjištěné náklady mohou různě měnit.
Efektivní úroková sazba Efektivní úrok mnohem lépe posoudí výhodnost daného úvěru. Kromě běžné úrokové sazby je ovlivněn jednorázovými poplatky, pravidelnými poplatky a daňovými odpočty. O kolik poplatky prodraží hypotéku lze vypočítat následovně.21 Jednorázové náklady v tisících vydělíme velikostí úvěru v milionech a tím se vypočítá nákladovost úvěru. Pak lze v tabulkách A a B v příloze najít příslušné procento prodražení úvěru podle nákladovosti a doby splácení hypotéky. U pravidelných poplatků je princip výpočtů totožný. Poplatek je v tomto případě počítán v celých korunách a ne tisících. Rovněž se použije jiná tabulka pro pravidelné poplatky. U daňových odpočtů ušetříme 15%, takže úspora bude 15% krát úroková sazba úvěru. Výsledný efektivní úrok vypočítáme jako úrokovou sazbu za úvěr zvýšenou o nákladová procenta za jednorázové a pravidelné poplatky a sníženou o daňové odpočty. 19
Syrový Petr, Novotný Martin. Osobní a rodinné finance, str. 155 Syrový Petr. Financování vlastního bydlení, str. 45 21 Syrový Petr. Financování vlastního bydlení, str. 45-49 20
19
2.4 2.4.1
Čerpání a splácení úvěru Čerpání úvěru
Čerpat hypoteční úvěr od banky lze až po zápisu zástavního práva k nemovitosti do katastru nemovitostí. Je proto vždy nutné počítat s tím faktem, že tento úkon může trvat i několik měsíců.22 Hypoteční úvěr lze čerpat dvěma způsoby. Na výběr je mezi jednorázovým a postupným čerpáním úvěru. Každý z těchto způsobů čerpání úvěru je typický pro jiný záměr financování nemovitosti. Schválený úvěr může klient čerpat po dobu 0,5 až 1,5 roku v závislosti na dohodě v uzavřené smlouvě 23 . Od doby sjednání úvěru po jeho splacení nesmí hodnota sjednaného úvěru přesáhnout zastavitelnou hodnotu nemovitosti. U jednorázového čerpání si klient vybere celou částku úvěru najednou. Tento způsob financování se využívá na již postavenou nemovitost. Tento úvěru je také možnost využít na splacení jiného hypotečního úvěru či získat tímto způsobem majetkový podíl nemovitosti 24 . Postupné čerpání úvěru se provádí v několika fázích. Opakovaně čerpáme část úvěru v dohodnutých intervalech. Postupné čerpání je vhodné zejména pro stavbu nemovitosti a pro možné rekonstrukce již stojících nemovitostí 25 . U tohoto druhu čerpání je velmi důležité hlídat maximální možnou částku úvěru, aby nepřesáhla stanovenou částku pro krytí úvěru nemovitostí. V případě financování stavby musí být hodnota rozestavěné stavby vyšší než hodnota daná vzorcem 2.1 26 :
𝑃 𝐻𝑅𝑆 > 𝐾𝐵𝐻𝑆 × (𝑞 − 1)
(2.1)
Kde: 𝑃 𝐻𝑅𝑆 : počáteční hodnota rozestavěné stavby včetně pozemku 𝐾𝐵𝐻𝑆 : konečná budoucí hodnota stavby včetně pozemku 𝑞 : kvocient udávající maximálně možný podíl hypotečního úvěru na hodnotě celé nemovitosti
2.4.2
Splácení úvěru
Hypoteční úvěr se začíná splácet v měsíci, který následuje po ukončení čerpání úvěru. Kolik bude klient splácet závisí na celkové výši poskytnutého úvěru, zvolené době splatnosti, 22
většinou trvá zápis zástavního práva k nemovitosti do katastru nemovitostí 2 až 3 měsíce Syrový Petr, Novotný Martin. Osobní a rodinné finance, str. 73-74 24 Sůvová Helena. Specializované bankovnictví, str. 164 25 Sůvová Helena. Specializované bankovnictví, str. 165 26 Sůvová Helena. Specializované bankovnictví, str. 165 23
20
výši úrokové sazby, jeho bonitě a hodnotě zajištění úvěru. U splácení úvěru je větší volnost ve výběru než u jeho čerpání. Existují celkem 3 možnosti, jak hypoteční úvěr splatit. Je možné využít jednorázového splacení, postupného splácení nebo kombinaci obou těchto metod splacení úvěru. Jednorázové splacení hypotečního úvěru nepatří mezi časté způsoby splácení. Využívá se u úvěrů splatných na viděnou, termínovaných hypotečních úvěrů a úvěrů s neurčitou dobou splatnosti 27 . Rovněž je možné tohoto způsobu využít u stavebního spoření a splacení z uzavřeného pojištění klienta. V době trvání úvěru se splácí pouze úroky a pak je úvěr jednorázově splacen. Pro klienta je to výhodné, jelikož dochází v průběhu času ke znehodnocení peněz a lze peněžní prostředky v době trvání úvěru investovat a získat z nich dodatečný výnos. U kombinovaného splácení se využívá balonových systémů. Během trvání úvěrové smlouvy se splácí dohodnutá splátka. Po vypršení smlouvy zůstává část jistiny, která se zaplatí jednorázově. Postupné splácení úvěru je nejběžnější metodou a využívá se nejčastěji. Splácení je prováděno pravidelnými splátkami s různou možností splácení. Nejvíce využívaná je metoda anuitních splátek v konstantní výši. V rámci splátky se mění pouze výše úmoru a úroku. Úrok se postupem splácení snižuje a hodnota úmoru splátek se naopak zvyšuje. Tento způsob splácení je vyhovující pro běžné občany, jelikož jej lze snadno zakalkulovat do pravidelných výdajů domácnosti. Dále se využívá degresivního způsobu splácení. Výše splátky se s dobou splácení snižuje stejně jako podíl úroku na splátce. Výše úmoru dluhu zůstává po celou dobu splácení neměnná. Podnikatelé jej hojně využívají z důvodu zahrnutí úroků z úvěru do nákladů společnosti. V poslední řadě je možno si vybrat progresivní splácení úvěru. Splátky se v čase zvyšují stejně jako podíl úmoru úvěru ve splátce. Poměr úroku se jako u ostatních druhů snižuje. Výši pravidelné anuitní splátky vypočítáme podle vzorce 2.2
𝑎=
28
:
𝐻𝑈 × 𝑖 × (1 + 𝑖)𝑛 (1 + 𝑖)𝑛 − 1
Kde: 𝑎 𝐻𝑈 𝑖 𝑛 27 28
: : : :
roční výše anuity výše hypotečního úvěru roční úroková sazba vyjádřená v desetinném čísle doba splatnosti v letech
Sůvová Helena. Specializované bankovnictví, str. 166 Radová Jarmila, Dvořák Petr, Málek Jiří. finanční matematika pro každého, str. 173
21
(2.2)
Poměr úmoru a úroku anuitní splátky demonstruje následující graf. Byl zvolen modelový příklad na úvěr v hodnotě 1 500 000 Kč s dobou splatnosti 20 let a úrokovou sazbou 4,5%. Měsíční splátka činí 9 490 Kč a celkové navýšení úvěru vyjde na 777 600 Kč.29 Jednotlivé rozpočítané splátky byly sečteny do ročního přehledu. Obr. 2.3: Splátky úvěru v jednotlivých letech
Dalším důležitým bodem je výběr doby splácení hypotečního úvěru. Je třeba pečlivě zvážit rodinný rozpočet. Banky často požadují, aby klientovi finanční prostředky po splátce hypotečního úvěru činily více než je stanovené životní minimum. U úvěru na kratší dobu jsou splátky podstatně vyšší a je nutné si uvědomit, že jde o dlouhodobý závazek, který značně omezuje rodinný rozpočet. Tímto způsobem bude sice úvěr rychleji splacen a klient zaplatí méně na úrocích, ale na druhou stranu bude značně omezován vysokou splátkou a větším rizikem neschopnosti splácet při změně v rodinném rozpočtu.
Předčasné splacení Hypoteční úvěr lze rovněž splatit předčasně. Tato alternativa závisí na podmínkách v uzavřené smlouvě. Klient může bezplatně předčasně splatit hypotéku vždy po uplynutí dohodnuté doby fixace úrokové sazby 30 . Existuje také možnost sjednání předčasného splacení úvěru kdykoliv během trvání smlouvy. Banky ovšem za přijmutí takového rizika požadují po klientovi vyšší úrokovou sazbu. U úvěru s variabilní úrokovou sazbou lze rovněž splatit závazek kdykoliv. Opět je ale uvedená možnost na úkor vyššího úroku. Banka si v tomto 29
vypočteno podle splátkové kalkulačky na stránkách: www.finance.cz/uvery-a-pujcky/kalkulacky-aaplikace/splatkovy-kalkulator/ 30 Syrový Petr, Novotný Martin. Osobní a rodinné finance, str. 76
22
případě půjčuje peníze na krátkou dobu, což je spojeno s vyššími náklady. Pro klienta to znamená dražší úvěr a často se měnící výši splátek. Pokud je úvěr splacen předčasně v době fixace, požaduje banka pokutu za její ušlý zisk.
Smrt dlužníka V případě smrti dlužníka 31 přechází hypoteční úvěr na dědice v rámci dědického řízení. Pokud byl zesnulý klient ve svazku manželském, spadá hypotéka do společného jmění manželů. Pozůstalý manžel má na výběr několik možností, co s úvěrem udělat. Manžel si může nemovitost ponechat a dále pokračovat v řádném splácení úvěru. Banky také vycházejí dědicům vstříc a povolují splatit úvěr jednorázově bez sankčních poplatků za předčasné splacení úvěru. Manžel také může nemovitost prodat s úvěrem nebo úvěr po prodeji jednorázově splatit. Poslední variantou je odmítnutí ½dědictví, kdy druhá polovina nemovitosti přejde i s dluhy na stát.
2.5
Pojištění úvěru
Každý klient se při uzavírání hypotečního může rozhodnout, zda si sjedná rovněž pojištění tohoto úvěru. Pojištění lze sjednat současně s podpisem smlouvy na hypoteční úvěr nebo také později v době trvání úvěrové smlouvy. Klient si může úvěr pojistit u jakékoliv banky, nemusí teda nutně volit tu, u které si hypoteční úvěr rozhodl sjednat. Pro sjednání pojištění musí mít klient trvalý pobyt či doručovací adresu na území České republiky a rovněž musí spadat do věkové kategorie 18 až 54 let. Dále je klient povinen před podpisem pojistné smlouvy vyplnit zdravotní dotazník. Pokud si klient toto pojištění uzavře, tak má nárok na snížení úrokové sazby díky nižšímu riziku nesplácení úvěru. Pojištění se uzavírá na dobu určitou po dobu trvání hypoteční smlouvy a banka si za něj zpravidla účtuje poplatek. Pojistit se dá většinou na 25 až 100% výše hypotečního úvěru, přesné hranice si stanoví každá banka sama. Výše pojistného závisí na výši hypotečního úvěru a výběru pojištěných rizik. V průběhu trvání pojištění se pojistná částka snižuje. Snižovat se může dvěma způsoby. 32 Klient se může dohodnout na snižování pojistné částky lineárně. Například se lze dohodnou tak, že u úvěru na 15 let se za každý další rok sníží pojistná částka o jednu patnáctinu. Druhou možností je snižování pojistné částky v závislosti na výši nesplacené jistiny úvěru. 31 32
Jílek Josef. Finanční trhy a investování, str. 518 www.mesec.cz/pojisteni/zivotni-pojisteni/pruvodce/pojisteni-pri-cerpani-hypotecniho-uveru-2/
23
Varianty pojištění Pojištění úvěru má celkem 3 varianty, ze kterých si klient může vybrat. Nejlevnější možností je pojištění pro případ smrti a plné invalidity. Další rozšířenou nabídku tvoří pojištění proti smrti, plné invaliditě a pracovní neschopnosti. Nejdražší variantou je pak pojištění smrti, plné invalidity, pracovní neschopnosti a ztráty zaměstnání. Jednotlivé varianty lze na přání klienta v průběhu pojištění změnit. V případě úmrtí klienta vyplácí pojišťovna bance částku ve výši nesplaceného dluhu pojištěné osoby. Na rozdíl od ostatních druhů životního pojištění u tohoto typu nezkoumá pojišťovna příčinu smrti a vyplatí pojistné plnění vždy. Dále je třeba brát v potaz, že plnou invaliditou se rozumí pouze invalidita třetího stupně. Jistá pravidla mají i pracovní neschopnost a ztráta zaměstnání. Podmínky pro plnění za pracovní neschopnost musejí splňovat trvající neschopnost v délce alespoň 60 dní a pojišťovna zaplatí za klienta maximálně 12 po sobě jdoucích splátek. U ztráty zaměstnání pojišťovna vyplácí plnění až po 60 dnech a to maximálně 6 po sobě jdoucích splátek. 33 Dalšími podmínkami jsou zaměstnání na dobu neurčitou, nebýt ve zkušební době a před ztrátou zaměstnání pracovat nepřetržitě posledních 12 měsíců. Samozřejmě se musí jednat o nedobrovolnou ztrátu zaměstnání a ne o vlastní výpověď. Jednotlivé podmínky je potřebné prostudovat u každé nabídky, jelikož banky se v nich liší a mohou klientovi poskytovat i jiné lhůty pro pojistné plnění.
Vyplatí se pojistit? Na to je bohužel velmi individuální odpověď. Před uzavřením smlouvy je velmi důležité si pečlivě prostudovat veškeré výluky týkající se pojištění hypotéky. Jinak se může klientovi stát, že bude požadovat po bance pojistné plnění i když není v právu. Jistě by to nebyl první případ, kdy je člověk v pracovní neschopnosti ze zdravotních důvodů, které zrovna spadají do výluk pojištění. Také je důležité si spočítat, o kolik toto pojištění prodraží hypotéku. Podle průzkumu provedeného v roce 2009 34 v několika bankách byly zjištěny následující údaje. Modelovým příkladem je úvěr na 2 miliony korun na 20 let s fixací úroku po dobu pěti let. Nejlevnější varianty s pojištěním smrti a plné invalidity stojí 500 až 704 Kč měsíčně. Za dobu trvání hypotéky je to náklad v podobě 120 až 169 tisíc korun. U pojištění všech rizik vyjde měsíční platba na 900 až 1057 Kč, takže celkové další náklady činí 216 až 254 tisíc korun během 20 let. Pokud se náklady na pojištění zdají být vysoké, tak si klient může vybrat alternativní řešení a může si stejnou částku spořit pro případ nouze. 33
www.finance.cz/zpravy/finance/383533-pojisteni-schopnosti-splacet-hypotecni-uver/ finance.idnes.cz/pojisteni-schopnosti-splacet-je-prilis-draha-legrace-p0t/poj.aspx?c=A091103_114028_poj_bab 34
24
2.6
Státní podpora
Česká republika poskytuje svým občanům dvě možnosti státní podpory při financování hypotečních úvěrů. Jedná se o úrokovou dotaci ke splátkám hypotečního úvěru a o snížení daňového základu o zaplacené úroky. Každá z těchto možností má své limity a podmínky, které jsou nutné pro získání podpory dodržet.
Úroková dotace Pokud klient žádá o úrokovou dotaci, musí splnit několik podmínek 35 . První variantou jsou úrokové dotace pro mladé. Jedním z hlavních omezeních pro poskytnutí dotace je věkový limit. Úroková dotace je poskytována pouze fyzickým osobám do 36 let věku. Tato podpora je možná pouze během splácení úvěru maximálně po dobu 10 let. Zájemci o dotaci nesmí v době podání žádosti vlastnit žádnou nemovitost určenou k bydlení. Pokud je žadatel/ka ženatý/vdaná, tak se toto kritérium vztahuje i na manželku/manžela. Další podmínkou je účel použití hypotečního úvěru. Zmíněný úvěr nesmí být využit na jinak než na financování bydlení s jednou bytovou jednotkou na území České republiky nejméně 2 roky po kolaudaci. Hodnota celkových dotací je rovněž omezena. U zakoupeného bytu činí výška dotací maximálně 800 000 Kč a u rodinného domu je nejvyšší částkou 1 500 000 Kč. Úroková dotace pro ostatní fyzické osoby má trochu odlišné předpoklady. Věkový limit pro poskytování dotací není omezen. Lze však tyto dotace pobírat po dobu až 20 let. Účel hypotečního úvěru se rovněž mírně odlišuje. V tomto případě lze získat dotace i na výstavbu bytové jednotky nebo koupi pozemku, na kterém se plánuje za pomocí hypotečního úvěru postavit obytnou budovu. U možnosti nákupu bytové jednotky je doba po kolaudaci podstatně a to maximálně do jednoho roku. Podpora se vztahuje na hypoteční úvěry nebo jejich části, jejichž hodnota nepřesáhne následující limity36 : 1 500 000 Kč na nový rodinný dům s jedním bytem, 2 000 000 Kč na nový rodinný dům se dvěma byty, 12 000 Kč za 1 m2 celkové podlahové plochy bytu - maximálně do výše 800 000 Kč za jeden byt v bytovém domě s více než dvěma byty, 12 000 Kč za m2 celkové podlahové plochy bytu za podmínek přístavby, vestavby, půdní nástavby, stavebními úpravami v důsledku čehož vznikne nový byt s podlahovou plochou nejméně 40 m2 – maximálně do výše 800 000 Kč. Výše příspěvku se stanoví jako rozdíl mezi výší splátky při běžném úroku bez příspěvku a výší splátky při úroku sníženém o procentní body, jejichž počet závisí na průměrné sazbě úroku z objemu úvěrů hypotečních bank. 18 Průměrnou úrokovou sazbu vyhlašuje ministerstvo financí a to k datu 1. února aktuálního kalendářního roku. Aktuální výše 35 36
Syrový Petr, Novotný Martin. Osobní a rodinné finance, str. 76-77 Syrový Petr, Novotný Martin. Osobní a rodinné finance, str. 76
25
státní podpory pro rok 2014 činí 0%, jelikož průměrná úroková sazba za hypoteční úvěry je nižší než 7%. Přehled jednotlivých státních dotací zobrazuje tabulka C: Tab. 2.1: Státní příspěvek u hypotečního úvěru Průměrná sazba [%]
úroková
méně než 7
7–8
8–9
9 – 10
10 a více
0
1
2
3
4
Státní podpora [%]
Zdroj: www.mesec.cz/pujcky/hypoteky/pruvodce/vyse-statni-podpory-hypotecniho-uveru/
Odpočet od základu daně Druhou možností státní podpory je odpočet zaplacených úroků od základu daně. Uvedené daňové zvýhodnění je možné uplatnit pro všechny fyzické osoby bez rozdílu věku. Snížení daňového základu se provádí při ročním zúčtování daně. V rámci jednoho zdaňovacího období si lze od základu daně odečíst nejvýše částku 300 000 Kč 37 . Pokud byla klientovy poskytnuta úroková dotace, tak je nutné si o tuto částku odečíst snížení odpočtu daně.
Novinky v roce 2014 V roce 2014 se na trhu objevují dvě nové státní podpory.38 První z nich je výhodný úvěr pro mladé lidi do 36 let věku na rekonstrukci bytů a rodinných domů. Program se týká mladých manželů a samoživitelů, kteří pečují o nezletilé děti. Další podmínkou je vlastnictví či spoluvlastnictví nemovitosti plánované k rekonstrukci. Úvěr se poskytuje ve výši 150 000 Kč na dobu 10 let s fixací úrokové sazby ve výši 2%. Měsíční splátky činí pouhých 1 380 Kč, což je pro domácnost velmi výhodné. Celkově je na tento program vyčleněno 300 milionů Kč a to odpovídá dvěma tisícům spokojených zájemců. Žádosti o zařazení do programu je možné podávat od 13. ledna 2014. Dalším programem je Nová zelená úsporám, který je zaměřen na podporu výstavby rodinných domů s velmi nízkou energetickou náročností, na podporu snižování energetické náročnosti stávajících rodinných domů a na efektivní využití zdrojů energie. Na tento program je vyčleněno 1,9 miliard Kč a žádosti lze podávat od 1. dubna do vyčerpání finančních zdrojů, nejpozději však do 31. října 2014.
37 38
www.podnikatel.cz/clanky/nezdanitelne-casti-zakladu-dane-v-roce-2014/ www.hypoindex.cz/je-vam-mene-jak-36-let-a-opravujete-nemovitost-stat-vam-pomuze/
26
3
ANALÝZA ÚVĚRŮ VYBRANÝCH HYPOTEČNÍCH BANK
3.1
Jednotlivé nabídky bank
Banky pro praktickou část práce byly vybrány banky podle velikosti bilanční sumy za rok 2011 dle metodiky ČNB 1 . Malé banky mají bilanční sumou pod 50 mld. Kč, střední banky se pohybují v rozmezí 50 až 250 mld. Kč a velké banky disponují bilanční sumu převyšující 250 mld. Kč. Z velkých bank byly vybrány ČSOB a Komerční banka. Zástupcem středních bank je Raiffeisen bank. Z malých bank byla vybrána banka Wüstenrot. Poslední zkoumanou bankou je Hypoteční banka, která byla vybrána z důvodu specializace pouze na hypoteční úvěry.
3.1.1
ČSOB
Československá obchodní banka poskytuje celkem šest druhů hypotečních úvěrů. Banka nabízí Hypotéku s bonusem, Bezstarostnou hypotéku, Hypotéku s garantovanou výší splátek, Hypotéku bez dokládání příjmů, Předhypoteční úvěr a Americkou hypotéku.
Podmínky pro poskytnutí hypotéky Banka požaduje po klientovi následující podmínky pro poskytnutí hypotéky 2 . Věkové omezení je minimálně 18 let a konec splatnosti hypotéky nejpozději v 70 letech. Klient musí také disponovat dostatečnými příjmy ze závislé činnosti či z podnikání. Žádat o hypotéku je možné také se spolužadatelem. Ten nemusí být nutně v příbuzenském vztahu, omezení je pouze na 4 žadatele ze 2 domácností. Žadatel musí vlastnit úvěrovanou nemovitost nebo se stát jejím majitelem prostřednictvím hypotečního úvěru. Nemovitost musí být na území České republiky. Na nemovitost musí být možnost uvalit bankou zástavní právo a je nutné ji pojistit proti živelním a jiným rizikům.
Hypotéka s bonusem Tato hypotéka 3 je jedním z klasických produktů. Když bude klient úvěr řádně splácet, čeká jej příjemný bonus v podobě odpuštění části úvěru. Na první polovinu bonusu 1
www.info.mbank.cz/forum/thread,214254,velikost-bank-v-cr,1.html www.csob.cz/cz/Lide/Bydleni/Stranky/Podminky-poskytnuti-hypoteky.aspx 3 www.csob.cz/cz/Lide/Bydleni/Stranky/CSOB-Hypoteka-s-bonusem.aspx 2
27
vzniká nárok po 12 letech řádného splácení hypotečního úvěru. Zbytek bonusu klient získá po splacení úvěru. Minimální částka úvěru je 200 000 Kč a horní hranice není nijak omezena. Úvěr je možné si vzít až do výše 100% hodnoty zastavované nemovitosti. Doba splácení úvěru je v rozmezí 20 až 40 let. U fixace úrokové sazby má klient na výběr mezi třemi a pěti lety. Hypoteční úvěr lze využít na výstavbu nemovitosti, koupi nemovitosti, rekonstrukci a refinancování jiných úvěrů na bydlení. Je možné rovněž použít kombinaci těchto možností. V případě výstavby či rekonstrukce banka nepožaduje doložení faktur za vynaložené finanční prostředky. Kupovaná nemovitost může být v osobním vlastnictví nebo družstevním vlastnictví.
Bezstarostná hypotéka Bezstarostná hypotéka 4 je nejběžnějším typem hypotéky z produktů ČSOB. Klient si může zapůjčit peněžní prostředky od 200 tisíc Kč až do 100% hodnoty zastavované nemovitosti. U doby splatnosti je velmi rozsáhlý výběr 5 až 40 let. Stejně jako u hypotéky s bonusem lze úvěr použít na výstavbu nemovitosti, koupi nemovitosti, rekonstrukci a refinancování jiných úvěrů na bydlení. Banka nepožaduje při výstavbě a rekonstrukci po klientovi dokládání faktur. Pro mimořádnou splátku hypotečního úvěru existují celkem 3 možnosti splacení. První variantou je jednou za rok splatit 10% zůstatku úvěru díky službě Mimořádná splátka. Další možností je ujednání o mimořádné splátce v rámci úvěrové smlouvy až do výše 50% úvěru. Pokud má klient uzavřený hypoteční úvěr na 85% až 100% hodnoty zastavované nemovitosti, pak mu náleží právo kdykoliv splatit finanční prostředky až do výše 70% hodnoty zastavované nemovitosti.
Hypotéka s garantovanou výší splátek Hlavním rozdílem u této hypotéky 5 je, že doba fixace úrokové sazby trvá po celou dobu splácení hypotéky. Pro klienta to znamená stejnou výši splátek po celou dobu trvání hypotečního úvěru. Je možné si půjčit částku od 200 000 Kč na dobu 5 až 30 let. Možnosti použití úvěru jsou totožné jako u předchozích variant. 4 5
www.csob.cz/cz/Lide/Bydleni/Stranky/CSOB-Hypoteka.aspx www.csob.cz/cz/Lide/Bydleni/Stranky/CSOB-Hypoteka-s-garantovanou-vysi-splatky.aspx
28
Hypotéka bez dokládání příjmů Jak říká název sám o sobě, k této hypotéce 6 není třeba dokládat bance příjmy klienta. Za toto riziko si banka účtuje vyšší úrokovou sazbu. Minimální částka úvěru je 200 000 Kč a maximální výše je limitována částkou 5 milionů Kč. Doba splatnosti se pohybuje v rozmezí 5 až 40 let. Způsob využití úvěru je shodný s předchozími druhy úvěrů.
Předhypoteční úvěr Předhypoteční úvěr 7 se poskytuje maximálně na dobu 1 roku a poté je splacen řádným hypotečním úvěrem ČSOB. Během trvání předhypotečního úvěru platí klient pouze úroky. Výše úvěru je omezena pouze minimální částkou 200 tisíc Kč. Úvěr lze využít na účely privatizace obecních bytů, koupě stavební parcely od obce, koupě nemovitosti v případě firemních nemovitostí, koupě bytů a rodinných domů v rámci developerských projektů, koupě družstevních bytů a na koupi nemovitosti v dražbě. Předhypoteční úvěr má navíc podmínku poskytnutí úvěru uzavření řádného hypotečního úvěru u ČSOB.
Americká hypotéka Americká hypotéka 8 je poskytována ve výši 200 tisíc až 5 milionů Kč. Banka je ochotna zapůjčit klientovi finanční prostředky pouze do výše 70% hodnoty zastavované nemovitosti. Doba splácení je v rozmezí 3 až 20 let. Úvěr je možné použít za jakýmkoliv účelem.
Úrokové sazby Úrokové sazby 9 se liší v závislosti na době splácení úvěru, procentuální výši zajištění nemovitosti a vybraném produktu. Pro Hypotéku s bonusem, Bezstarostnou hypotéku a Hypotéku s garantovanou výší splátek platí stejné úrokové sazby. ČSOB navíc svým klientům poskytuje slevu podle výše úvěru. Na hypotéky ve výši 1 až 2 miliony Kč je poskytnuta sleva 0,2% z běžné úrokové sazby, od 2 do 3 milionů Kč je sleva 0,3%, od 3 do 4 milionů je to 0,4% a u hypoték nad 4 miliony činí slevy 0,5%. V tabulce 3.1 jsou vyobrazeny garantované úrokové sazby u jednotlivých typů produktů. 6
www.csob.cz/cz/Lide/Bydleni/Stranky/CSOB-Hypoteka-bez-dokladani-prijmu.aspx www.csob.cz/cz/Lide/Bydleni/Stranky/CSOB-Predhypotecni-uver.aspx 8 www.csob.cz/cz/Lide/Bydleni/Stranky/CSOB-Americka-hypoteka.aspx 9 www.csob.cz/cz/Csob/Urokove-sazby/Stranky/Urokove-sazby-hypotecnich-uveru.aspx, citováno dne 7.3.2014 7
29
Tab. 3.1: Úrokové sazby hypotečních úvěrů u ČSOB
Druh úvěru Hypoteční úvěr do 70% Hypoteční úvěr do 85% Hypoteční úvěr do 100% Hypotéka bez dokládání příjmů Předhypoteční úvěr Americká hypotéka
1
Doba fixace v letech 3 5 7 10 15, 20, 25, 30
4,29
3,14
3,19
3,29
4,39
4,89
4,39
3,24
3,29
3,39
4,49
4,99
5,49
4,34
4,39
4,49
5,59
6,09
–
4,64
4,69
4,79
5,89
6,39
4,99
–
–
–
–
–
7,79
7,69
7,59
–
–
–
Zdroj: www.csob.cz/cz/Csob/Urokove-sazby/Stranky/Urokove-sazby-hypotecnich-uveru.aspx , citováno dne 7.3.2014
Poplatky Banka ČSOB si za zpracování žádosti o úvěr a přípravu návrhu smlouvy účtuje poplatek 10 ve výši 3 900 Kč. Za analýzu rizik a zjištění hodnoty nemovitosti zaplatí klient částku v závislosti na typu nemovitosti. Za byt je zde poplatek 1 900 Kč, za nebytové prostory 3 700 Kč, za rodinný dům a pozemek 4 700 Kč a za ostatní typy nemovitosti 6 000 Kč. První čerpání úvěru je zdarma a každé další čerpání úvěru je zpoplatněno částkou 500 Kč. Je možné rovněž expresní čerpání úvěru za poplatek 2 000 Kč. Pokud klient nevyčerpá více než 20% dohodnuté částky hypotéky nebo částka překročí hodnotu 1 milion Kč, je povinen bance uhradit pokutu ve výši 5% z nevyčerpané částky úvěru. Výše pravidelného měsíčního poplatku za vedení úvěrového účtu je u běžného úvěru 150 Kč. Pro úvěr se státní finanční podporou nebo příspěvkem od ČMZRB, a.s. je poplatek navýšen na 220 Kč. U úvěru s možností mimořádné splátky jistiny v průběhu fixace činí poplatek 250 Kč měsíčně. Nejvíce klient zaplatí za správu úvěru s finanční podporou a možností mimořádné splátky jistiny a to 320 Kč. 10
www.csob.cz/cz/Csob/Sazebniky/Stranky/Sazebnik-pro-fyzicke-osoby-obcany.aspx#hypouvery
30
Pojištění úvěru Úvěr si může pojistit jakákoliv fyzická osoba ve věku 18 až 54 let s trvalým pobytem či korespondenční adresou na území České republiky. Banka ČSOB nabízí celkem 3 typy pojištění hypotečního úvěru 11 . První variantou je pojištění pro případ smrti nebo invalidity. Druhá varianta obsahuje první typ pojištění rozšířený o pracovní neschopnost. Poslední variantou je druhá možnost pojištění rozšířená o ztrátu zaměstnání. Pojištění si může klient sjednat na 25 až 100% výše hypotečního úvěru a maximální pojistná částka činí 5 milionů Kč. Jednotlivé varianty pojištění lze měnit. Přechodu z varianty s nižším počtem krytých rizik na vyšší počet krytých rizik je možný pouze do 6 měsíců od uzavření hypoteční smlouvy. Větší volnost je u opačného procesu, kdy je možné z vyššího počtu krytých rizik přejít na nižší počet krytých rizik kdykoliv. Poplatky si banka stanovuje u každé varianty individuálně podle každého klienta.
3.1.2
Komerční banka
Komerční banka nabízí svým klientům 6 typů hypotečních úvěrů 12 . Jedná se o Hypoteční úvěr, Flexibilní hypotéku, Hypotéku 2 v 1, Hypotéku Dozadu, Překlenovací hypoteční úvěr a Předhypoteční úvěr.
Hypoteční úvěr V nabídce úvěru jsou zastoupeny možnosti pro financování nemovitosti, stavby, modernizace, vypořádání spoluvlastníků, refinancování hypotéky a zpětné proplacení investice. Minimální částka úvěru pro všechny účely je 200 000 Kč a lze si zapůjčit finanční prostředky až do výše 100% hodnoty zastavované nemovitosti pro variantu Plus a do 85% hodnoty pro variantu Klasik. Doba splácení je stanovena v rozmezí 5 až 30 let. Délka fixace úrokové sazby je na výběr mezi 1 rokem až 10 lety a 15 lety. Úvěr je možné čerpat nejdéle 24 měsíců od podpisu úvěrové smlouvy. Termín pro zahájení čerpání úvěru je stanoven nejdéle na 9 měsíců od podpisu smlouvy pro nemovitosti a stavby. Úvěry pro ostatní jmenované účely lze čerpat nejpozději od 6. měsíce od podpisu smlouvy. Všechny uvedené účely použití úvěru může klient využít na financování domu, chaty a chalupy. U úvěru za účelem stavby nemovitosti je zahnuta rovněž garáž. V případě modernizace a vypořádání spoluvlastníků lze zaúvěrovat i družstevní byt. Při refinancování hypotéky a zpětného proplacení investice může klient použít hypotéku i na garáž. U hypotéky na nemovitost je zahrnut také pozemek. Přehled možností, jak který účel úvěru 11
www.csob.cz/cz/Lide/Pojisteni/Stranky/CSOB-Pojisteni-k-hypotekam.aspx www.kb.cz/cs/lide/obcane/hypoteky/index.shtml?wt_mc=aktualni.potrebuji-pujcit-nabydleni.title 12
31
využít je zpracován v tabulce 3.2. Tab. 3.2: Varianty použití hypotečního úvěru KB Nemovitost
Stavba
Modernizace
! ! ! ! ! ! !
!
! ! ! ! !
Dům Byt Družstevní byt Chata Chalupa Garáž Pozemek
– –
! ! ! –
– –
Vypořádání spoluvlastníků
! ! ! ! ! – –
Refinancování hypotéky
! ! ! ! ! – !
Zpětné proplacení investice
! ! ! ! ! – !
Zdroj: Nabídka úvěrů KB
Flexibilní hypotéka Flexibilní hypotéka 13 je svými parametry velmi podobná klasické hypotéce. Úvěr si lze vzít až do 85% hodnoty zastavované nemovitosti u hypotéky Klasik nebo do 100% hodnoty u hypotéky Plus. Minimální částka úvěru je 200 tisíc Kč s dobou splatnosti 5 až 30 let. U fixace úrokové sazby jsou na výběr možnosti 3 až 10 let nebo 15 let. U této hypotéky je výhodou možnost odložit splácení hypotečního úvěru až o 12 měsíců a přerušit splácení hypotéky na dobu 1 až 3 měsíců. Rovněž banka povoluje klientovi snížit výši splátky až o 50% během splácení úvěru.
Hypotéka 2 v 1 Zde se jedná o kombinaci hypotečního a spotřebitelského úvěru 14 . Z celkové částky úvěru je neúčelová část vyměřena na maximálně 20% z této částky a zároveň nesmí přesáhnout částku 400 000 Kč. Minimální částka úvěru je stanovena na 250 tisíc Kč, z čehož 200 000 Kč tvoří účelová část a zbylých 50 000 Kč tvoří neúčelovou část úvěru. Účelová část hypotečního úvěru je omezena na 85% hodnoty zastavované nemovitosti pro variantu Klasik a 100% hodnoty nemovitosti pro variantu Plus. Doba splatnosti úvěru činí 13 14
www.kb.cz/cs/lide/obcane/hypoteky/hypotecni-produkty/flexibilni-hypoteka.shtm www.kb.cz/cs/lide/obcane/hypoteky/hypotecni-produkty/hypoteka-2-v-1.shtml
32
5 až 30 let a úroková sazby je zafixována na 1 rok až 10let nebo 15 let. Banka rovněž nabízí klientovi odložení začátku splácení úvěru až o 12 měsíců a přerušení splácení až na 3 měsíce.
Hypotéka Dopředu Dozadu S touto hypotékou 15 je možné myslet dopředu a nechat si bankou schválit hypoteční úvěr ještě před výběrem konkrétní nemovitosti s garancí platnosti nabídky až 6 měsíců. Rovněž lze myslet dozadu a nechat si zpětně proplatit vynaložené finanční prostředky na nemovitost nejpozději do 12 měsíců od zaplacení. Minimální částka úvěru je 200 000 Kč a maximální částka závisí na hodnotě zajištění nemovitosti. Do 85% hodnoty zastavované nemovitosti je úvěr omezen nejvýše na 8 milionů Kč, do 100% hodnoty nemovitosti nejvýše 4 miliony Kč. Úvěr je možné kombinovat s Flexibilní hypotékou a s Hypotékou 2 v 1.
Překlenovací hypoteční úvěr Tento typ hypotečního úvěru 16 je zajištěn splacením ze stavebního spoření Modré pyramidy nebo kapitálovým životním pojištěním KB. Minimální částka úvěru je stanovena na 100 tisíc Kč. Úvěr v návaznosti na stavební spoření je poskytován pouze do 85% hodnoty zastavované nemovitosti a je splatný v rozmezí 1 roku až 8 let. Úvěr kombinovaný s životním pojištění je možný až do výše 100% hodnoty zastavované nemovitosti a splácení trvá 5 až 30 let. Obě varianty úvěru lze využít na nákup nemovitosti, stavbu nemovitosti, rekonstrukci a modernizaci, nákup družstevního podílu, vypořádání spoluvlastníků a dědictví. Úvěr kombinovaný s životním pojištěním poskytuje navíc klientovi možnost financovat zpětné proplacení investice do nemovitosti a zaplacení nájemného předem za účelem uzavření nájemní smlouvy.
Předhypoteční úvěr Hypoteční banka nabízí předhypoteční úvěr 17 od částky 100 000 Kč. Individuálně si může klient zřídit úvěr až do 3 milionů Kč bez zajištění nemovitostí. Podmínkou pro úvěr bez zajištění je nákup bytu v rámci privatizace, nákup družstevního bytu nebo výstavba montovaných a klasických rodinných domů na pozemku města či obce. Doba splatnosti je standardně 1 rok. Je možné si u banky prodloužit dobu splatnosti na 2 roky za předpokladu, že se jedná o výstavbu nebo rekonstrukci svépomocí. Úvěr je možné čerpat nejpozději 9 měsíců a nejdéle 2 roky od podpisu úvěrové smlouvy. 15
www.kb.cz/cs/lide/obcane/hypoteky/hypotecni-produkty/hypoteka-dopredu-dozadu.shtml www.kb.cz/cs/lide/obcane/hypoteky/hypotecni-produkty/preklenovaci-hypotecni-uver.shtml 17 www.kb.cz/cs/lide/obcane/hypoteky/hypotecni-produkty/predhypotecni-uver.shtml 16
33
Úrokové sazby Výše úrokových sazeb 18 u hypotečního úvěru závisí na době fixace a druhu vybraného hypotečního úvěru. Je možné si vybrat z úvěrů Klasik a Plus. Úvěry typu Plus jsou až do výše 100% hodnoty zastavované nemovitosti a mají vyšší úrokové sazby než úvěry Klasik, které jsou pouze do 85% hodnoty nemovitosti. Přesné úrokové sazby pro každou variantu úvěry jsou vyobrazeny v tabulce 3.3. Tab. 3.3: Úrokové sazby hypotečních úvěrů u KB
Druh úvěru
1–2
Délka doby fixace v letech 3–5 6 7 8 9 10
Hypoteční úvěr Klasik Hypoteční úvěr Plus
3,79
2,79
3,29
3,39
3,49
3,59
3,69
3,79
4,79
3,99
4,29
4,39
4,49
4,59
4,69
4,79
15
Zdroj: www.kb.cz/file/cs/lide/obcane/bydleni/kb-urokove-sazby.pdf, citováno dne 4.4.2014
Poplatky Banka si u každého hypotečního úvěru účtuje poplatek 19 ve výši 2 900 Kč za zpracování a vyhodnocení žádosti o úvěr. U předhypotečního úvěru je tento poplatek nižší a to 2 000 Kč. Poplatek za vyhodnocení rizik spojených s nemovitou zástavou závisí na typu úvěrované nemovitosti. U bytů je účtován poplatek ve výši 3 500 Kč, za rodinný dům je to 4 500 Kč a dalších typů nemovitostí je poplatek stanoven individuálně. Rovněž je možné využít expresní vyhodnocení rizik za poplatek 1 000 Kč. Poplatek za vyhodnocení rizik spojených s čerpáním úvěru je vyhodnocen u každého klienta individuálně. Za čerpání úvěru si banka neúčtuje žádný poplatek. Při nevyčerpání částky vyšší než 20% z dohodnutého úvěru je klient povinen uhradit smluvní poplatek ve výši 5% z této částky. Správu přidělených úvěrů poskytují banky zdarma.
Pojištění úvěru U Komerční banky si může klient vybrat mezi třemi druhy pojištění hypotéky 20 . Varianta A zahrnuje pojištění proti smrti a plné invalidity. U varianty B se jedná o pojištění proti 18
www.kb.cz/file/cs/lide/obcane/bydleni/kb-urokove-sazby.pdf www.sazebnik-kb.cz/cs/obcane/uvery/hypotecni-uvery.shtml 20 www.kb.cz/cs/lide/obcane/pojisteni-a-bezpeci/pojisteni-schopnosti-splacet-k-hypotecnimu-uverukb.shtml 19
34
smrti, plné invalidity a pracovní neschopnosti. Poslední varianta C je stejná jako varianta B rozšířená o ztrátu zaměstnání. Pojistné je možné sjednat pouze do věku 75 let pojištěné osoby. Platba pojistného je stanovena pro každou variantu zvlášť. Komerční banka si také účtuje měsíční poplatky, které závisí na výši pojistné částky a věku klienta u varianty A. Ostatní varianty počítají s pojistnou částkou a hodnotou pojištěného úvěru. Měsíční poplatky za pojištění jsou přehledně vypracovány v tabulce 3.4. Tab. 3.4: Výše měsíčních poplatků u jednotlivých variant pojištění hypotéky u KB
Věk klienta
Výše poplatku z pojistné částky
Výše poplatku z pojištěného úvěru
A
18 – 45 let
0,025%
–
A
46 – 60 let
0,045%
–
B
–
0,025%
0,01%
C
–
0,025%
0,02%
Varianta pojištění
Zdroj: sazebník KB
3.1.3
Raiffeisen bank
Raiffeisen bank poskytuje svým klientům celkem osm druhů hypotečních úvěrů 21 . Patří sem Hypotéka Klasik, Klasik Plus, Offset hypotéka se zápočtem úspor, Americká hypotéka Univerzál, Variabilní hypotéka, Hypotéka Profit, Equi hypotéka bez dokládání příjmů a Rádcova hypotéka.
Hypotéka Klasik Jedná se o běžný hypoteční úvěr 22 s neomezenou výší úvěru. Je možné si půjčit peníze až do 100% hodnoty zastavované nemovitosti a doba splatnosti se pohybuje v rozmezí 5 až 30 let. Doba fixace úrokové sazby je mezi 1 rokem až 15 lety. Také jsou na výběr plovoucí úrokové sazby. Banka poskytuje u této hypotéky zdarma vstupní poplatek a možnost mimořádné splátky jednou ročně. Úvěr je možné zajistit pro účely koupi nemovitosti v České republice i v zahraničí, k financování družstevního bytu, na výstavbu a rekonstrukci nemovitosti, k refinancování předchozích úvěrů na bydlení a k vypořádání majetkových poměrů. Peněžní prostředky jsou určeny na bytové jednotky, ateliéry, rodinné domy, rekreační objekty, bytové domy, 21 22
www.rb.cz/osobni-finance/hypoteky/typy-hypotek/ www.rb.cz/osobni-finance/hypoteky/typy-hypotek/hypoteka-klasik/
35
pozemky a vedlejší stavby. V případě výstavby není potřebné bance dokládat faktury za vynaložené peněžní prostředky.
Hypotéka Klasik Plus Tento typ hypotečního úvěru 23 je určen klientům, kteří dočasně nedisponují možností uvalit zástavní právo na financovanou nemovitost. Maximální výši úvěru posuzuje banka podle účelu a maximální možná částka k zapůjčení činí 4 miliony Kč. Úvěr se poskytuje do výše 70% hodnoty zastavované nemovitosti a u montovaných domů do 90% jejich hodnoty. Splatnost běžného úvěru je 5 až 30 let a nejpozději do 2 let je nutné úvěr zajistit nemovitostí. Banka u tohoto úvěru také poskytuje možnost mimořádné splátky úvěru jednou ročně. Úvěr Klasik Plus se používá na výstavbu nemovitosti a montovaných domů. Finanční prostředky jsou určeny na bytové jednotky, ateliéry, rodinné domy, bytové domy do 3 bytových jednotek a na vedlejší stavby a pozemky.
Offset hypotéka se zápočtem úspor Offset hypotéku 24 využívají klienti, kteří si při hypotéce chtějí ještě spořit další finanční prostředky. Úspory u Raiffeisen bank jim pomohou snížit jednotlivé měsíční splátky a rovněž i úrokové náklady hypotéky, protože část splátky je hrazena ze spořícího účtu. Banka poskytuje neomezené množství financí až do 90% hodnoty zastavované nemovitosti. U úvěrů vyšších než 1 880 000 Kč může klient použít 20% ze zapůjčené částky neúčelově. Doba splatnosti je v rozmezí 5 až 30 let a doba fixace úrokové sazby činí 1 rok až 5 let. Rovněž je možné si zvolit plovoucí úrokovou sazbu. Účelovost úvěru je totožná s Hypotékou Klasik s výjimkou pozemků.
Americká hypotéka Univerzál Americká hypotéka 25 dává klientovi možnost zapůjčit si peněžní prostředky až do výše 70% hodnoty zastavované nemovitosti. Minimální výše úvěru je 300 000 Kč. Doba splatnosti je stanovena na 5 až 20 let. Účel úvěru není stanoven a lze si zapůjčit finance na cokoliv. 23
www.rb.cz/osobni-finance/hypoteky/typy-hypotek/hypoteka-klasik-plus/ www.rb.cz/osobni-finance/hypoteky/typy-hypotek/offset/ 25 www.rb.cz/osobni-finance/hypoteky/typy-hypotek/americka-hypoteka-univerzal/ 24
36
Variabilní hypotéka Tento typ hypotéky 26 má účelovou i neúčelovou verzi a je podobná kontokorentnímu úvěru, kdy je možné čerpat a splácet peníze dle potřeby. Během čerpání úvěru nabízí banka klientům uhrazení mimořádné splátky bez poplatku. Hypotéka je omezena 50% hodnoty zastavované nemovitosti. U neúčelové verze je stanoven limit na 300 tisíc Kč až 5 milionů Kč a u účelové verze až 8 milionů Kč. Doba splácení hypotečního úvěru je 10 až 20 let. Účel úvěr je stejný jako u Hypotéky Klasik.
Hypotéka Profit Hypotéka Profit 27 je učena pro klienty, kteří chtějí nemovitost dále pronajímat a mít z ní zisk. Je možné si půjčit částku až do výše 70% hodnoty zastavované nemovitosti na dobu 5 až 20 let. U úvěrů přesahujících částku 1 880 000 Kč lze použít 20% této částky mimo stanovený účel. Hypotéka je určena na koupi nemovitosti, její rekonstrukci, k refinancování předchozích úvěrů na bydlení a k vypořádání majetkových poměrů. Pod tuto hypotéku spadají nebytové domy s bytovými jednotkami, nebytové jednotky, administrativní budovy, polyfunkční objekty a vedlejší stavby. Raiffeisen bank poskytuje svým klientům zdarma možnost mimořádné splátky jednou ročně a odpuštění vstupního poplatku.
Equi hypotéka bez dokládání příjmů Při sjednání Equi hypotéky 28 nemusí klient dokládat výši svých příjmů. Na výběr je účelová i neúčelová varianta úvěru a lze si zapůjčit částku do výše 50% hodnoty zastavované nemovitosti. Úvěr je nutné splatit v období 5 až 20 let. U účelové varianty se úvěr používá na nákup nemovitosti na území České republiky a v zahraničí, na výstavbu a rekonstrukci nemovitosti, k vypořádání majetkových poměrů a k refinancování předchozích půjček na bydlení. U neúčelové varianty může klient úvěr použít na cokoliv.
Rádcova hypotéka U této hypotéky 29 si lze vybrat jakýkoliv typ předchozích variant hypotečních úvěrů. Základem této hypotéky je pomoc banky nalézt nemovitost, odhalit vady, dojednat slevu nákupu a prověřit dokumenty vztahující se k nemovitosti. Banka si za tuto službu účtuje poplatek v závislosti na vyjednané slevě na nákupu nemovitosti. 26
www.rb.cz/osobni-finance/hypoteky/typy-hypotek/variabilni-hypoteka/ www.rb.cz/osobni-finance/hypoteky/typy-hypotek/hypoteka-profit/ 28 www.rb.cz/osobni-finance/hypoteky/typy-hypotek/equi-hypoteka-bez-dokladani-prijmu/ 29 www.rb.cz/osobni-finance/hypoteky/typy-hypotek/radcova-hypoteka/ 27
37
Úrokové sazby Výše úrokové sazby 30 závisí na délce fixace a zvoleném typu hypotečního úvěru. Varianty Americká hypotéka Univerzál, Variabilní hypotéka a Hypotéka bez dokládání příjmů mají účelovou i neúčelovou variantu úvěru. Pokud si klient zvolí plovoucí úrokovou sazbu, tak se počítá přirážka k hodnotě PRIBOR 1M 31 . Výše této přirážky závisí na zvoleném typu hypotečního úvěru. U Hypotéky Klasik a zajištěné hypotéky Klasik plus činí přirážka 2,2 až 3,2%, u Hypotéky Univerzál 5,6%, u Hypotéky Equi neúčelové 6,9% a u účelové varianty je přirážka 4,2%. U Variabilní hypotéky činí celková úroková sazba pro neúčelovou variantu 5,21% a pro účelovou variantu 3,21% pro období až 10 let. Přehled jednotlivých úrokových sazeb je zpracován v tabulce 3.5. Tab. 3.5: Úrokové sazby hypotečních úvěrů u Raiffeisen bank
Typ hypotéky
Doba fixace v letech 3 4 5 6 7
1
2
10
15
Klasik Klasik Plus v nezajištěném období Klasik Plus v zajištěném období Americká Univezal neúčelová Americká Univezal účelová
3,99
3,69
2,99
3,09
3,09
3,29
3,49
3,79
4,09
6,29
5,99
5,29
5,39
5,39
5,59
5,79
6,09
6,39
3,99
3,69
2,99
3,09
3,09
3,29
3,49
3,79
4,09
6,39
6,29
5,89
5,99
6,09
6,99
6,99
6,99
6,99
5,39
5,29
4,89
4,99
5,09
5,99
5,99
5,99
5,99
Profit Bez dokládání příjmů neúčelová Bez dokládání příjmů účelová
4,29
3,99
3,29
3,39
3,39
3,59
3,79
4,09
4,39
9,06
8,48
8,49
8,57
8,65
8,76
8,87
9,11
9,37
5,22
4,85
4,95
5,02
5,13
5,23
5,36
5,66
5,15
Zdroj: www.rb.cz/osobni-finance/hypoteky/urokove-sazby/, citováno dne 10.3.2014 30
www.rb.cz/osobni-finance/hypoteky/urokove-sazby/ PRIBOR - Prague InterBank Offered Rate – jedná se o pražskou mezibankovní úrokovou sazbu, za kterou si banky poskytují úvěry navzájem. Termín 1M znamená měsíční fixaci úrokové sazby. 31
38
Poplatky U Raiffeisen bank je zpoplatněno 32 pouze posouzení žádosti o poskytnutí úvěru Equi částkou 3% z úvěrového rámce (poplatek je v rozmezí 9 až 150 tisíc Kč) a úvěru Variabilní hypotéka částkou 0,5% z úvěrového rámce (poplatek činí nejméně 3 000 Kč). Za ocenění nemovitosti se účtuje jednotný poplatek 2 000 Kč bez ohledu na typ nemovitosti. První čerpání úvěru je zdarma a každé další čerpání je zpoplatněno částkou 500 Kč. Správa úvěru je bankou poskytována zdarma.
Pojištění úvěru Raiffeisenk nabízí pouze produkt Triga Plus 33 , který je kombinací pojištění neschopnosti splácet úvěr při ztrátě zaměstnání s pojištěním majetku a životním pojištěním. Při sjednání rizikového životního pojištění v rámci tohoto produktu náleží klientovi sleva ve výši 0,1% z úrokové sazby hypotečního úvěru.
3.1.4
Wüstenrot banka
Banka Wüstenrot nabízí celkem osm druhů hypotečních úvěrů 34 . Je na každém klientovi, aby si z nabídky vybral ten nejvhodnější pro plánovaný záměr. Na výběr jsou následující hypoteční úvěry: Hypotéka Wüstenrot, Bydlíme s hypotékou, 100% hypotéka, Hypotéka bez příjmů, Hypotéka na pronájem, Hypotéka na domácnost a Hypotéka na cokoliv.
Hypotéka Wüstenrot Tato hypotéka 35 je určena k účelům nákupu nemovitosti, výstavbu, rekonstrukci, vypořádání spoluvlastníků, refinancování dřívějších úvěrů na bydlení a na získání podílu v družstvu. Je možné si zapůjčit finanční prostředky až do výše 90% hodnoty zastavované nemovitosti a minimální částka je omezena na 300 tisíc Kč. Doba splatnosti úvěru je v rozmezí 5 až 30 let. Fixaci úrokové sazby si lze zvolit z možností 1 až 3 roky, 5 nebo 10 let. Banka nabízí klientům slevu 0,2% z úrokové sazby při sjednání životního a majetkového pojištění. 32
www.rb.cz/attachements/pdf/obecne-dokumenty/cenik-pi/cenik-pi-1-010114.pdf www.rb.cz/osobni-finance/hypoteky/pojisteni-k-hypotece/triga-plus/ 34 www.wuestenrot.cz/uvery/hypotecni/ 35 www.wuestenrot.cz/uvery/hypotecni/hypoteka-wustenrot/ 33
39
Hypotéka Refin Refin hypotéka 36 je primárně určena pro refinancování dříve poskytnutých hypotečních úvěrů. Předchozí úvěr musí být minimálně 1 rok řádně splácen a aktuální splátka nesmí převýšit hodnotu 1,2 násobek předchozích splátek. Banka dává klientovi také možnost využít část finančních prostředků na jiné účely související s financováním bydlení. Platí zde rovněž podmínky financování do 90% hodnoty zastavované nemovitosti a minimální suma 300 000 Kč. Doba splatnosti se pohybuje mezi 5 až 30 lety. Fixace úrokové sazby je zde omezena pouze na 3 roky nebo 5 let.
Bydlíme s hypotékou U tohoto typu hypotéky 37 se jedná o kombinaci Hypotéky Wüstenrot a překlenovacího úvěru Wüsterot stavební spořitelny.
100% hypotéka Již podle názvu lze odvodit, že se jedná o hypotéku 38 , která se poskytuje až do 100% hodnoty zastavované nemovitosti. Minimální částka úvěru je omezena na 300 tisíc Kč a doba splatnosti je 5 až 30 let. Úrokovou sazbu je možné zafixovat na 1,2,3,5 a 10 let. Úvěr může klient použít na nákup nemovitosti, výstavbu, rekonstrukci, modernizaci do 20% hodnoty úvěru a na získání podílu v družstvu.
Hypotéka bez příjmů Hypotéka bez příjmů 39 u banky Wüstenrot je určena pro bonitní podnikatele, kteří v rámci své společnosti vykazují nepravidelný příjem. Klienti si mohou zapůjčit prostředky pouze do výše 50% hodnoty zastavované nemovitosti a zároveň jsou limitovány částkou 3 miliony Kč. Minimálně si lze zapůjčit 300 tisíc Kč. Doba splácení je stanovena na 5 až 20 let s fixací úroků na dobu 3 nebo 5 let.
Hypotéka na pronájem Zde se jedná o běžnou hypotéku poskytovanou za účelem pronájmu nemovitosti 40 . Je možné si půjčit od 300 000 korun až do výše 70% hodnoty zastavované nemovitosti. Úrokovou 36
www.wuestenrot.cz/uvery/hypotecni/hypoteka-refin/ www.wuestenrot.cz/uvery/hypotecni/bydlime-s-hypotekou/ 38 www.wuestenrot.cz/uvery/hypotecni/100-hypoteka/ 39 www.wuestenrot.cz/uvery/hypotecni/hypoteka-bez-prijmu/ 40 www.wuestenrot.cz/uvery/hypotecni/hypoteka-na-pronajem/ 37
40
sazbu je možné fixovat na 3 nebo 5 let a úvěr se bude splácet 5 až 30 let. Tato hypotéka je vhodná pro nákup a výstavbu nemovitosti, k vypořádání spoluvlastnických podílů a k refinancování dřívějších úvěrů na bydlení.
Hypotéka na domácnost Hypotéka na domácnost 41 se vztahuje na vybavení domácnosti. Klient může banku požádat o zapůjčení částky v rozmezí 150 tisíc Kč až do 70% hodnoty zastavované nemovitosti. V případě, že má klient na danou nemovitost uzavřen také úvěr na bydlení, nesmí celkový součet úvěrů přesáhnout 90% hodnoty zastavované nemovitosti. Úvěr lze splácet 5 až 20 let. V kombinaci s úvěrem na bydlení je možnost dohodnout s bankou delší dobu splácení úvěru. Fixace úrokové sazby je pouze na 3 nebo 5 let.
Hypotéka na cokoliv Hypotéka na cokoliv 42 je běžná americká hypotéka bez stanoveného účelu. Rozsah úvěru je 150 000 Kč až 70% hodnoty zastavované nemovitosti. Současně s uzavřenou hypotékou na bydlení nesmí být celkové zadlužení vyšší než 85% hodnoty zastavované nemovitosti. Doba splácení hypotečního úvěru je totožná jako u úvěru na domácnost a to 5 až 20 let a možností dohodnutí delšího splácení u obou hypoték. U úvěru nepřesahující částku 300 tisíc Kč si klient může s bankou dohodnout i kratší termín splatnosti. Úrokové sazby lze fixovat na dobu 3 nebo 5 let.
Úrokové sazby Jako u každé hypotéky i zde závisí výše úrokové sazby 43 na zvolené době fixace a variantě hypotečního úvěru. Kromě hypotéky pro vlastní bydlení jsou všechny ostatní typy hypotečních úvěrů v nabídce pouze na fixaci 3 nebo 5 let. V tabulce 3.6 je uveden přehled garantovaných úrokových sazeb pro jednotlivé varianty hypoték u banky Wüstenrot. U hypoték pro vlastní bydlení a Refin hypotéky jsou stanoveny rovněž minimální úrokové sazby, které jsou nižší o 0,1% ve srovnání s garantovanými sazbami. Výjimkou je hypotéka na vlastní bydlení s dobou fixace 10 let, na kterou se toho pravidlo nevztahuje. 41
www.wuestenrot.cz/uvery/hypotecni/hypoteka-na-domacnost/ www.wuestenrot.cz/uvery/hypotecni/hypoteka_na_cokoliv/ 43 www.wuestenrot.cz/file.php?type=file&disk_filename=file_1220_GENERAL.pdf 42
41
Tab. 3.6: Úrokové sazeby hypotečních úvěrů u Wüstenrot banky
Druh úvěru Hypotéka Hypotéka Hypotéka Hypotéka Hypotéka Hypotéka Zdroj:
na vlastní bydlení Refin bez příjmů na pronájem na domácnost na cokoliv
Doba fixace v letech 1 2 3 5 10 3,89 3,89 2,79 2,89 5,85 – – 2,69 2,79 – – – 4,79 4,89 – – – 3,59 3,69 – – – 5,39 5,59 – – – 5,59 5,79 –
www.wuestenrot.cz/file.php?type=file&disk_filename=file_1220_GENERAL.pdf,
citováno dne 12.3.2014
Poplatky Za zpracování a poskytnutí úvěru si banka Wüstenrot účtuje poplatek 44 ve výši 2 400 Kč pro fyzické osoby a 4 900 Kč pro právnické osoby. Poplatek za posouzení nemovitosti závisí na jejím typu. Za byt činí poplatek 3 500Kč, za rodinný dům s pozemkem nebo stavební pozemek 4 800 Kč, za bytový dům 6 000 Kč (u hypotéky HypoRevit pouze 5 000 Kč) a za stavbu pro individuální rekreaci 4 800 Kč. Ostatní typy nemovitostí jsou zpoplatněny individuálně. Čerpání sjednaného úvěru poskytuje banka zdarma. Za správu hypotečního úvěru zaplatí každý klient 150 Kč měsíčně. Pokuta v případě nedočerpání více než 20% dohodnutého úvěru činí 3% z této nedočerpané částky.
Pojištění hypotečního úvěru Banka Wüstenrot nenabízí svým klientům žádné pojištění hypotéky proti neschopnosti splácet úvěr. V případě zájmu o pojištění si jej klient musí sjednat u jiné banky.
3.1.5
Hypoteční banka
Hypoteční banka je jedinou bankou, která se specializuje pouze na poskytování hypotečních úvěrů a má v nabídce největší výběr těchto úvěrů 45 . Mezi základní hypotéky patří hypotéka na byt, rodinný dům, pozemek, výstavbu, rekonstrukci, rekreační objekt, refinancování úvěru a americká hypotéka. Svým klientům nabízí také speciální hypotéky 44 45
www.wuestenrot.cz/file.php?type=file&disk_filename=file_1119_GENERAL.pdf www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/
42
pro absolventy, pro manažery, hypotéku s bonusem, kombinovanou hypotéku, zelenou hypotéku, a předhypoteční úvěr. Mezi volitelné parametry hypotéka patří absence dokládání příjmů, zpětné financování nemovitosti, pronájem a absence poplatků spojených s úvěrem.
Klasická hypotéka Běžné hypotéky 46 na byty v osobním a družstevním vlastnictví, rodinné domy, pozemky, stavby, rekonstrukce a rekreační objekty se poskytují pouze do 70% hodnoty zastavované nemovitosti. Doba splatnosti je v rozmezí 5 až 40 let. Minimální částka úvěru je 300 000 Kč.
Americká hypotéka Americká hypotéka 47 Hypoteční banky je rovněž poskytována pouze do 70% hodnoty zastavované nemovitosti. Klient může splácet hypotéku 3 roky až 20 let. Výše hypotečního úvěru je omezena na 200 tisíc až 5 milionů Kč.
Refinancování hypotečního úvěru U refinancování hypotéky 48 se poskytuje pro zjednodušené refinancování úvěru až 85% hodnoty zastavované nemovitosti. Zjednodušené refinancování znamená, že klient nemusí znovu dokládat k úvěru všechny potřebné dokumenty a banka využije dokumenty poskytnuté u refinancovaného úvěru. Maximální doba splácení úvěru je omezena na 30 let. Výše hypotečního úvěru není nijak omezena. Tento typ hypotečního úvěru se poskytuje na byty, rodinné domy, stavební pozemky a rekreační objekty. Dále je možné využít běžné refinancování, kdy se jedná o běžné sjednání úvěru s potřebou doložit všechny potřebné dokumenty. Poslední možností refinancování je převzetí dluhu novým klientem, který získá podmínky původního úvěru.
Hypotéka pro absolventy Tato hypotéka 49 je určena absolventů vysokých a středních škol do 30 let věku a mladým rodinám s partnerem na mateřské nebo rodičovské dovolené. Hypotéka se poskytuje 46
www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/byt-v-osobnim-vlastnictvi/ www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/americka-hypoteka/ 48 www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/refinancovani/ 49 www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/hypoteka-pro-absolventy/ 47
43
až do 85% hodnoty zastavované nemovitosti. Doba splatnosti je stanovena pouze na rozmezí 20 až 25 let. Je možné si zapůjčit finanční prostředky ve výši 300 tisíc až 5 milionů Kč. Fixaci úrokové sazby si lze vybrat na 3 roky, 5, 10, 15, 20 nebo 25 let.
Hypotéka pro manažery Hypotéka pro manažery 50 je založena na degresivním splácení úvěru a je vhodná pro bonitní klienty, kteří očekávají pozdější snížení svých příjmů. Jako jediná hypotéka Hypoteční banky se poskytuje až do výše 100% hodnoty zastavované nemovitosti. Minimální výše úvěru je 1,5 milionu Kč a je nutné ho splatit v období 5 až 40 let. Úroková sazba může být zafixována na dobu 5, 10, 15, 20, 25 a 30 let.
Předhypoteční úvěr Předhypoteční úvěr 51 je nabízen se splatností 1 rok na částku 200 tisíc až 5 milionů Kč. U výstavby je maximální možná částka omezena pouze na 500 000 Kč. Klientem zvolený úvěr lze čerpat jednorázově i postupně. Možnosti investice jsou nákup pozemku od obce, nákup bytu, domu, individuální výstavbu, privatizaci bytu a bytového fondu, na družstevní byt, konkurz a dražbu.
Hypotéka s bonusem U Hypoteční banky je možnost si také sjednat hypoteční úvěr s bonusem 52 . Jedná se o kombinaci libovolného hypotečního úvěru a bonusu. Pokud klient řádně splácí svůj úvěr, tak je mu část dlužné sumy odpuštěna ve formě bonusu. První bonus je uhrazen po 12 letech řádného splácení a to ve výši ½bonusové částky. Zbytek bonusu je poskytnut po splacení úvěru. Splatnost úvěru musí být stanovena v rozmezí 20 až 40 let a úrokovou sazbu je možné fixovat na 3 roky nebo 5 let.
Zelená hypotéka Uvedený hypoteční úvěr je spojen se státním programem financování Nová zelená úsporám 2013 53 . Státní dotace se musí vztahovat k nemovitosti, na kterou klient žádá hypotéku. Výhodou úvěru je absence sankcí za nedočerpání úvěru nebo předčasné splacení úvěru až do výše poskytnuté dotace. 50
www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/hypoteka-pro-manazery/ www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/predhypotecni-uver/ 52 www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/hypoteka-s-bonusem/ 53 www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/zelena-hypoteka/ 51
44
Australská hypotéka Australská hypotéka 54 je netradiční hypoteční úvěr, který má úrokové sazby přesně obráceně, než by klient čekal. S rostoucí výší hypotéky se snižuje sazba úroku. Úrokovou sazbu je možné zafixovat na 1 rok, 3 roky, 5, 7, 10, 15, 20, 25 a 30 let. Úvěr si lze vzít až do 100% ceny zastavované nemovitosti a výši 300 tisíc až 10 milionů Kč. Doba splácení úvěru je 5 až 40 let. Hypoteční banka nyní poskytuje slevu 55 ve výši 0,4% pro hypotéky nad 1 milion Kč do 85% hodnoty zastavované nemovitosti a s délkou fixace úrokové sazby 3 roky, 5 a 7 let.
Kombinovaná hypotéka Hypotéku je možné také kombinovat s kapitálovým nebo investičním životním pojištěním 56 . Klientovi se touto formou poskytuje příležitost odečíst si od základu daně při ročním zúčtováním až 12 tisíc Kč za zaplacené pojistné. Kapitálové životní pojištění lze uzavřít u pojišťoven ČSOB, Generali, Victoria, ING, České pojišťovny, Allianz, AXA, UNIQUA a Kooperativa. Pro investiční životní pojištění je v nabídce pouze pojišťovna UNIQUA, ING, Amcico a AXA.
Hypotéka bez doložení příjmů Bez doložení příjmů banka nabízí pouze úvěry 57 do hodnoty 50% zastavované nemovitosti. Finanční rozpětí hypotéky je 200 000 až 5 milionů Kč. Zároveň musí být zastavovaná nemovitost minimálně v částce 1 milion Kč. Úvěr může být využit pouze na financování výstavby, bytu, domu a refinancování předchozích hypotečních úvěrů.
Hypotéka bez poplatků Bez poplatků si lze sjednat hypoteční úvěr 58 na byt v osobním vlastnictví, nákup pozemku nebo domu a na výstavbu. Klient nehradí během zařizování ani splácení úvěr vůbec žádné poplatky. Tuto výhodu si banka kompenzuje vyšší požadovanou sazbou úroku. Hypotéku je možné zařídit až do 100% hodnoty zastavované nemovitosti. Doba fixace musí být zvolena nejméně na 3 roky nebo si klient může vybrat návaznost na roční sazbu PRIBOR 59 s přirážkou. 54
www.hypotecnibanka.cz/kampane/australska-hypoteka/ citováno dne 19.3.2014 56 www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/kombinovane-hypoteky/ 57 www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/volitelne-parametry/hypoteka-bez-dolozeni-prijmu/ 58 www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/volitelne-parametry/hypoteka-bez-poplatku/ 59 PRIBOR - Prague InterBank Offered Rate – jedná se o pražskou mezibankovní úrokovou sazbu, za kterou si banky poskytují úvěry navzájem 55
45
Hypotéka na pronájem Za účelem pronájmu nemovitosti 60 je úvěr omezen pouze do 85% hodnoty zastavované nemovitosti. Splatnost úvěru se pohybuje v rozmezí 5 až 20 let. Je možné si s bankou individuálně dohodnout také splatnost na 25 let. Primárně je tento úvěr určen pro financování bytů, bytových domů a rodinných domů. Hypotéku na pronájem je možné použít na stavební pozemek, výstavbu, nákup domu, bytu v osobním vlastnictví a družstevního bytu. Banka rovněž umožňuje získat Kombinovanou hypotéku na pronájem.
Hypotéka zpětně Tato hypotéka 61 umožňuje klientovi proplatit zpětně použité finanční prostředky na nemovitost až do celé výše hypotečního úvěru. Banka proplácí až částky přesahující výši 1 880 000 Kč. Úvěr lze využít na pozemek, výstavbu, dům, byt v osobním vlastnictví, byt v družstevním vlastnictví a na Kombinovanou hypotéku.
Úrokové sazby Pro úrokové sazby 62 je poskytována doba fixace 1 a 3 roky, 5, 7, 10, 15, 20, 25 a 30 let. Přehled jednotlivých úrokových sazeb k hypotečním úvěrům je zpracován v tabulce 3.7. U běžných hypotečních úvěrů do 70 a 85%, hypotéky pro manažery a absolventy, hypotéky bez doložení příjmů a hypotéky na pronájem platí akční úrokové sazby 63 pro úvěry od 1 do 2 milionů Kč s dobou fixace 3, 5 a 7 let.
Poplatky Zpracování žádosti o úvěr a přípravu návrhu smlouvy je u Hypoteční banky zpoplatněno 64 částkou 3 900 Kč. Za analýzu rizik a zjištění hodnoty zastavované nemovitosti zaplatí klient částku 1 900 Kč za bytovou jednotku, 3 700 Kč za nebytový prostor, 4 700 Kč za pozemek a rodinný dům a 6 000 Kč za ostatní typy nemovitostí. Měsíční poplatek za vedení a správu účtu je určen v závislosti na možnostech úvěru. Pro běžný úvěr je poplatek stanoven částkou 150 Kč, pro úvěr s možností mimořádné splátky jistiny v průběhu fixace je poplatek 250 Kč, pro úvěr se státní podporou a příspěvkem od ČMZRB, a.s. je poplatek 220 Kč a pro kombinaci úvěru se stání podporou a mimořádnou splátkou jistiny je to 320 Kč. První čerpání úvěru poskytuje banka zdarma. Každé další čerpání 60
www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/volitelne-parametry/hypoteka-na-nemovitost-k-pronajmu/ www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/volitelne-parametry/hypoteka-zpetne/ 62 www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/urokove-sazby/ 63 citováno dne 19.3.2014 64 www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/sazebnik-poplatku/sazebnik-pro-fyzicke-osoby/ 61
46
Tab. 3.7: Úrokové sazby hypotečních úvěrů u Hypoteční banky
Druh úvěru Hypoteční úvěr do 70% Hypoteční úvěr do 85% Hypoteční úvěr do 100% Hypotéka pro manažery Hypotéka pro absolventy Hypotéka bez doložení příjmů Hypoteční úvěr na bydlení Předhypoteční úvěr Americká hypotéka
Doba fixace v letech 5 7 10 15 20
1
3
25
30
4,29
2,94
2,99
3,09
4,39
4,89
4,89
4,89
4,89
4,39
3,04
3,09
3,19
4,49
4,99
4,99
4,99
4,99
5,49
4,34
4,39
4,49
5,59
6,09
6,09
6,09
6,09
–
2,94
2,99
3,09
4,39
4,89
4,89
4,89
4,89
–
3,19
3,24
3,34
4,64
5,14
5,14
5,14
–
–
4,44
4,49
4,59
5,89
6,39
6,39
6,39
–
4,59
3,24
3,29
3,39
4,69
5,19
5,19
5,19
–
4,99
–
–
–
–
–
–
–
–
7,79
7,69
7,59
–
–
–
–
–
–
Zdroj: www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/urokove-sazby/, citováno dne 21.3.2014
úvěru je zpoplatněno částkou 500 Kč a expresní čerpání částkou 2 000 Kč. Pokud klient nevyčerpá více než 20% z dohodnutého úvěru nebo částku vyšší než 1 milion Kč náleží banka smluvní pokuta ve výši 5% z nedočerpané částky hypotečního úvěru.
Pojištění hypotečního úvěru Úvěr si může pojistit 65 každý klient ve věku 18 až 54 let s trvalým pobytem nebo doručovací adresou na území České republiky. Za sjednané pojištění náleží klientovi sleva ve výši 0,1% z úrokové sazby hypotečního úvěru. Minimální hranice pro pojištění je 25% výše hypotečního úvěru. U Hypoteční banky si lze rovněž vybrat 3 druhy pojištění zahrnující smrt, plnou invaliditu, pracovní neschopnost a ztrátu zaměstnání. Výše pojistného závisí na měsíční splátce hypotéky a poplatku za správu účtu. Pro první variantu pojištění 65
www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/sluzby/pojisteni-hypoteky/
47
se součet uvedených položek násobí hodnotou 4,84%. Druhá varianta se násobí hodnotou 6,48% a třetí varianta hodnotou 9,12%.
Sjednání hypotéky online Hypoteční banka nabízí svým klientům jako jediná z vybraných bank také online sjednání hypotečního úvěru za výhodnějších podmínek 66 . Tato varianta poskytnutí úvěru přináší nižší úrokové sazby a poplatky 67 . Úrokové sazby lze zafixovat pouze pro dobu 3 roky nebo 5 let. Hypotéka online má také odlišné kategorie úrokových sazeb podle výše hodnoty zástavy nemovitosti. Maximálně si lze zapůjčit finanční částku do výše 90% hodnoty zastavované nemovitosti. Zpracování žádosti o úvěr a připravení návrhu smlouvy je poskytováno zdarma. Rozdílný od běžného úvěru je rovněž poplatek za analýzu rizika a zjištění ceny nemovitosti. Za byt určený k bydlení, nebytový prostor, rodinný dům a pozemek byl tento poplatek sjednocen na výši pouhých 900 Kč. Posledním zvýhodněným poplatkem je poplatek za čerpání úvěru na základě návrhu na vklad zástavního práva do Katastru nemovitosti, který byl snížen na 1 000 Kč. Rozdíly v běžně sjednané hypotéce a hypotéce online jsou přehledně zpracovány v tabulce 3.8.
3.2 3.2.1
Srovnání produktů Porovnání nabídek úvěrů
Následující část práce je zaměřena na srovnání hypotečních úvěrů nabízených vybranými bankami. Mnoho druhů hypotečních úvěrů nabízí pouze jedna z vybraných bank a nelze tedy porovnat všechny úvěry. Vybrány byly předhypoteční úvěry, americké hypotéky, hypotéky bez doložení příjmů, hypotéky za účelem pronájmu, klasické hypotéky a hypotéky s bonusem. Zajímavé je rovněž srovnání poplatků u uvedených bank.
Předhypoteční úvěr Předhypoteční úvěr poskytuje z vybraných bank pouze ČSOB, Komerční banka a Hypoteční banka. Úvěr má dobu splatnosti 1 rok a u Komerční banky je možné si individuálně dohodnout splatnost na 2 roky. Největší rozdíly v jednotlivých úvěrech jsou v objemu zapůjčitelné částky, úrokové sazbě a účelu použití úvěru. Předhypoteční úvěr u ČSOB a Hypoteční banky není zajištěn zástavním právem k nemovitosti ani jiným způsobem. U Komerční banky je možné financovat zálohově faktury a u Hypoteční banky může 66 67
www.hypotekapowebu.cz/ www.hypotekapowebu.cz/sazebnik/
48
Tab. 3.8: Srovnání běžně sjednané a online hypotéky
Úrokové sazby [%]
Fixace 3 roky
Fixace 5 let
Poplatky [Kč]
Zpracování žádosti o úvěr Analýza rizik a zjištění hodnoty nemovitosti
Čerpání úvěru
Běžně sjednaná hypotéka úvěr do 70% – 2,94 úvěr do 85% – 3,04 úvěr do 100% – 4,34 úvěr do 70% – 2,99 úvěr do 85% – 3,09 úvěr do 100% – 4,39 3 900
Hypotéka online úvěr do 65% – 2,74 úvěr do 80% – 2,74 úvěr do 90% – 3,44 úvěr do 65% – 2,89 úvěr do 80% – 2,89 úvěr do 90% – 3,59 zdarma
Byt (elektronické podklady) - 1 900 Byt, nebytový prostor - 3 700 Rodinný dům a pozemek - 4 700 1 900
Byt (elektronické podklady) - 900 Byt, nebytový prostor - 900 Rodinný dům a pozemek - 900 1 000
Zdroj: www.hypotekapowebu.cz
klient splatit úvěr kdykoliv bez sankcí. Nejvýhodnější je předhypoteční úvěr u Komerční banky. Tato banka požaduje nejnižší úrokovou sazbu a poskytuje finanční prostředky již od 100 tisíc Kč. Nevýhodou je pouze nutnost zajištění úvěru. Rozdíly v jednotlivých úvěrech jsou zpracovány v tabulce C.
Americká hypotéka Americkou hypotéku poskytují všechny vybrané banky kromě Komerční banky. Raiffeisen bank nabízí klientům účelovou i neúčelovou verzi Americké hypotéky. Na účelovou hypotéku si banka účtuje nižší úrokové sazby o 1% v porovnání s neúčelovou hypotékou. Americká hypotéka se poskytuje až do 70% hodnoty zastavované nemovitosti. Banka Wüstenrot omezila celkovou zástavu nemovitosti v kombinaci s jiným úvěrem na bydlení do 85% hodnoty nemovitosti. U ČSOB a Raiffeisen bank je možné využít mimořádnou splátku úvěru a u Hypoteční banky lze úvěr kdykoliv bez sankcí splatit. Doba splatnosti úvěru se pohybuje v rozmezí 3 a 5 let až 20 let. Největší rozdíly jsou ve výši úvěru, úrokových sazbách a době fixace úrokové sazby. Nejnižší částku 150 000 Kč je možné si zapůjčit u Wüstenrot bank. Na úrocích zaplatí klient nejméně u Raifeisen bank, která má také největší výběr fixace úroku. Přehled úvěrů je vyobrazen v tabulce D. 49
Hypotéka bez doložení příjmů Bez doložení příjmů si lze zřídit hypoteční úvěr u ČSOB, Raiffeisen bank a Hypoteční banky. Úvěry u všech bank se poskytují pouze do 50% hodnoty zastavované nemovitosti a pohybují se v rozmezí 200 tisíc Kč až 5 milionů Kč. U Raiffeisen bank není výše úvěru omezená a klient má na výběr mezi účelovou a neúčelovou variantou hypotéky. U Hypoteční banky musí hodnota zástavy činit nejméně 1 milion Kč. Největší rozdíly jsou v možnosti výběru období fixace úrokové sazby. Nejnižší úrokové sazby jsou u Hypoteční banky. Úvěry u jednotlivých bank jsou vyobrazeny v tabulce E.
Hypotéka na pronájem Hypotéka na pronájem nabízí z vybraných bank pouze Raiffeisen bank, Wüstenrot a Hypoteční banka. Všechny banky mají pro tuto hypotéku stanovenou dobu splatnosti 5 až 20 let. U Hypoteční banka je možné si dohodnout i delší dobu splatnosti na 25 let. Také je možné využít hypotečního úvěru v kombinaci s životním pojištěním. Raiffesen bank nabízí svým klientům možnost mimořádné splátky úvěru jednou ročně a odpuštění vstupního poplatku. U Wüstenrot banky nemusí klient při výstavbě nebo rekonstrukci nemovitosti dokládat vynaložené finanční prostředky a může si je nechat proplatit zpětně až 1 rok po jejich vydání. Největší rozdíly jsou ve výši úvěru, výši zajištění a v době fixace úrokových sazeb. Nejméně na úrocích zaplatí klient u Hypoteční banky a má na výběr širokou škálu fixace úrokové sazby, zároveň je zde ale nejvyšší možná minimální částka úvěru na pronájem. Rozdíly u uvedených úvěrů jsou vyobrazeny v tabulce F.
Hypotéka s bonusem Hypotéku s bonusem najdeme v nabídce pouze u ČSOB a Hypoteční banky. Úvěr je poskytován až do 100% hodnoty zastavované nemovitosti na dobu 20 až 40 let s dobou fixace úrokové sazby 3 nebo 5 let. U obou bank jsou stejné úrokové sazby v rozmezí 4,29 až 6,09%. Jediné rozdíly v úvěrech najdeme ve výši úvěru, účelu použití a dalších parametrech. U ČSOB je možné si zapůjčit peněžní prostředky od 200 tisíc Kč a u Hypoteční banky až od 300 tisíc Kč. Vyplacení první poloviny bonusu je u obou bank za 12 let řádného splácení úvěru a zbytek bonusu po splacení hypotečního úvěru. ČSOB nepožaduje po klientech dokládat faktury při výstavbě nebo rekonstrukci nemovitosti. Hypoteční banka dává možnost předčasně splatit část úvěru nad 70% hodnoty zastavované nemovitosti, avšak klient tím přijde o svůj nárok na vyplacení bonusu. Při rozhodování se mezi těmito dvěma úvěry sehrají hlavní roli až výše poplatků, které mohou významně ovlivnit roční procentní sazbu nákladů úvěru. Tabulka G vyobrazuje srovnání hypotečních úvěrů.
50
Klasická hypotéka V případě srovnání běžné hypotéky najdeme rozdíly v jednotlivých úvěrech po všech stránkách. Výše úvěru má stanovenou minimální částku 200 nebo 300 tisíc Kč v závislosti na dané bance. U Raiffeisen bank není minimální limit stanoven. Výše zajištění úvěru je u bank rozdílná a pohybuje se v rozmezí 70 až 100%. Nejméně si lze zapůjčit u Hypoteční banky a to pouze do 70% hodnoty zastavované nemovitosti. Naopak nejvíce je to možné v ČSOB, Komerční banky a Raiffeisen bank a to do výše 100%. Doba splácení úvěru se pohybuje od 5 let do 30 nebo 40 let. Nejdéle může klient splácet úvěr u ČSOB nebo Hypoteční banky. U všech bank kromě Raiffeisen bank není nutné dokládat faktury při výstavbě či rekonstrukci nemovitosti. Úrokové sazby se rovněž podstatně liší. ČSOB, Komerční banka a Hypoteční banka mají rozdílné úrokové sazby podle poměru výše hypotečního úvěru a hodnoty zastavované nemovitosti. Nejnižší úrokovou sazbu nabízí Komerční banka a banka Wüstenrot a to 2,79% p.a.. Doba fixace úrokové sazby se pohybuje od 1 roku až po dobu 30 let. Rozdíly jsou také v účelu využití úvěru. Přehled jednotlivých hypotečních úvěrů je vyobrazen v tabulce H.
Poplatky Poplatky u jednotlivých bank jsou velmi různorodé. Poplatek za pracování a vyhodnocení úvěru je u Raifeisen bank požadován pouze u hypotéky Equi a Variabilní hypotéky a je určen procentem z částky úvěru. U ostatních bank je poplatek určen přesnou částkou. Za správu a vedení účtu si banka Wüstenrot účtuje poplatek 150 Kč. ČSOB a Hypoteční banka požaduje výši poplatku podle druhu hypotečního úvěru. Komerční banka a Raiffeisen bank poskytují vedení účtu zdarma. Za vyhodnocení rizik a ocenění nemovitosti si banky účtují poplatky podle typu nemovitosti. U Raiffeisen bank činí poplatek za ocenění nemovitosti jednotně 2 tisíce Kč. Čerpání úvěru u Komerční a Wüstenrot banky je poskytováno zdarma. Ostatní banky mají tento úkon zpoplatněn částkou částkou 500 Kč pro druhé a další čerpání úvěru. ČSOB a Hypoteční banka poskytují klientům také expresní čerpání úvěru za poplatek 2 tisíce Kč. Pokuta za nedočerpání úvěru je u ČSOB, Komerční banky a Hypoteční banky ve výši 5% z nedočerpané částky úvěru. U Wüstenrot banky tato pokuta činí pouze 3% z nedočerpané částky úvěru. U Raiffeisen bank není výše pokuty stanovena. Za změny ve smlouvě zaplatí klient poplatek podle daného úkonu. U Komerční a Wüstenrot banky je tento poplatek jednotný za všechny úkony. Rozdíly v úvedených poplatcích zobrazuje tabulka I.
51
3.2.2
Modelový příklad
Klient má zájem o hypoteční úvěr ve výši 1,5 milionu Kč. Jeho záměrem je nákup rodinného domu ve výši 2 milionů Kč. Výše úvěru podle požadavku činí 75% hodnoty zastavované nemovitosti. Klient si přeje úvěr splácet po dobu 30 let s dobou fixace úrokové sazby 5 let. Klient žije v domácnosti s manželkou a 2 dětmi a jeho měsíční příjmy činí 19 520 Kč. Hypoteční úvěr bude uzavřen bez pojištění úvěru proti neschopnosti splácet. Úvěry nabídnuté bankami 68 jsou zpracovány v tabulce 3.9. Tab. 3.9: Nabídka hypotéky pro modelový příklad Banka Měsíční splátka [Kč] Úroková sazba [%] Minimální požadovný příjem [Kč] RPSN [%] Úroky celkem [Kč]
ČSOB
KB
Raiffesen bank
Wüstenrot
Hypoteční banka
6 561
6 644
6 561
6 602
6 561
3,29
3,39
3,29
3,34
3,29
15 561
15 644
15 561
15 602
15 561
3,59
3,50
3,35
3,62
3,59
924 985,29
899 065,49
862 345,29
936 770,03
924 985,29
Zdroj: www.hypotecnikalkulacka.cz/porovnani-hypotek/
Nejnižší měsíční splátku zaplatí klient u ČSOB, Raiffeisen bank a u Hypoteční banky. Tato splátka činí u všech jmenovaných bank 6 561 Kč. Všechny tři uvedené banky nabízejí stejnou úrokovou sazbu 3,29% a požadují minimální měsíční příjem ve výši 15 561 Kč. Rozdíl mezi těmito úvěry je až v poplatcích. Roční procentní sazba nákladů u Raiffeisen bank činí 3,35% a u ostatních dvou bank je tato sazba 3,59%. Nejvyšší měsíční splátku zaplatí klient u Komerční banky a to 6 644 Kč. Tato banka si také účtuje nejvyšší úrokovou sazbu a požaduje nejvyšší minimální požadovaný měsíční příjem oproti ostatním bankám. Nejméně zaplatí klient na úrocích u Raiffeisen bank, naopak nejvyšší hodnoty dosahují úrokové náklady u banky Wüstenrot.
68
www.hypotecnikalkulacka.cz/porovnani-hypotek/
52
Klientovi doporučuji uzavřít hypoteční úvěr u Raiffeisen bank z důvodu nejnižší roční procentní sazby nákladů úvěru. Raiffeisen bank požaduje nejnižší měsíční splátku, nejnižší úrokovou sazbu a také zde klient zaplatí nejméně na poplatcích spojených s úvěrem.
53
4
ZÁVĚR
První část práce byla věnovaná hypotečním úvěrům. Vývoj hypotečního bankovnictví zaznamenal od roku 1990 do roku 2011 značné zvýšení dostupnosti hypotečních úvěrů díky snížení úrokové sazby a poskytování státních dotací. Na druhou stranu ceny nemovitostí se za toto období značně zvýšily. Hypoteční úvěry jsou typicky zajištěny zástavou nemovitosti. Doba splatnosti úvěru se pohybuje v rozmezí 5 až 40 let. Banky získávají peněžní prostředky na poskytování těchto úvěrů prostřednictvím vkladů klientů, vydávání hypotečních zástavních listů a sekuritizací aktiv. Výše úrokové sazby závisí na mnoha faktorech. Hlavní z nich jsou typ hypotečního úvěru, doba splácení, bonita dlužníka, doba fixace úrokové sazby a výše zajištění úvěru. Také je nutné zjistit si u banky způsob úročení hypotéky. Čerpat hypoteční úvěr lze jednorázově nebo postupně. Splatit hypotéku je možné jednorázově, postupně nebo i kombinovaně. Nejběžnější je postupné anuitní splácení úvěru. Hypotéka může být splacena také předčasně v době ukončení fixace úrokové sazby. Hypotéku si může také klient pojistit proti neschopnosti splácet úvěr. Pojištění existují celkem 3 varianty pro pojištění pro případ smrti, trvalé invalidity, pracovní neschopnosti a ztráty zaměstnání. Státní podpora hypotéky existuje celkem ve dvou variantách. Dříve byly hojně využívány úrokové dotace, které snížily klientům výši úrokové sazby. Dnes se uplatňují pouze odpočty zaplacených úroků od základu daně. Nově se objevují také výhodně poskytované úvěry pro mladé a program Nová zelená úsporám. V praktické části byly představeny jednotlivé typy hypotečních úvěrů u CŠOB, KB, Raiffeisen bank, Wüstenrot banky a Hypoteční banky. Každá banka nabízí běžné typy hypoték obohacené o nabídku svých specifických hypotečních produktů. Největší výběr hypotečních úvěrů je zastoupen u Hypoteční banky, jelikož se jedná o specializovanou banku zaměřující se pouze na poskytování hypotečních úvěrů. U každé banky jsou rovněž uvedeny úrokové sazby jednotlivých hypoték podle doby fixace, výše poplatků spojených s úvěrem a možnosti pojištění úvěru proti neschopnosti jej splácet. Při srovnání stejných typů hypotečních úvěrů u různých bank byly zjištěny velké rozdíly i téměř shodné nabídky v závislosti na typu úvěru. Modelový příklad ukázal, že je nutné zaměřit se také na poplatky spojené s úvěrem a nevěnovat se pouze základním parametrům hypotéky. Některé banky nabídly zdánlivě stejný úvěr a teprve až poplatky ovlivnily výhodnost úvěru. Nejlepším ukazatelem pro posouzení úvěrů je roční procentní sazba nákladů nebo výpočet efektivní úrokové sazby.
54
LITERATURA [1] BARDOVÁ Dagmar, Radka OPLTOVÁ a František PAVELKA. Jak správně na hypotéky. 1. vyd. Praha: Consultinvest, 1997. ISBN 8090148654. s. 142. [2] ČEJKA Miroslav. Stavební spořitelny a hypotéční banky. Brno, 1999. s. 72. [3] DVOŘÁK Petr. Bankovnictví pro bankéře a klienty. 3. přeprac. a rozš. vyd. Praha: Linde, 2005. ISBN 807201515x. s. 681. [4] HYBLEROVÁ Šárka. Zdroje financování bytové výstavby v České republice se zaměřením na hypoteční úvěr. Vyd. 1. Liberec: Technická univerzita v Liberci, 2010. ISBN 9788073726737. s. 118. [5] KREJČÍ Veronika. Hypoteční úvěr. Brno: Diplomová práce. Masarykova univerzita, 2007. [6] JÍLEK Josef. Finanční trhy a investování. 1. vyd. Praha: Grada, 2009. ISBN 9788024716534. s. 648. [7] NOVESKÝ Ivan. Slabikář finanční gramotnosti: učebnice základních 7 modulů finanční gramotnosti. 1. vyd. Praha: Cofet, 2009. ISBN 9788025442074. s. 448. [8] PAVELKA František a Radka OPLTOVÁ. Hypoteční úvěry. Praha: PP Agency, 1996. s. 116. [9] PŮLPÁNOVÁ Stanislava. Komerční bankovnictví v České republice. 1. vyd. Praha: Oeconomica, 2007. ISBN 9788024511801. s. 338. [10] RADOVÁ Jarmila. Finanční matematika pro každého. 7. aktualiz. vyd. Praha: Grada, 2009. ISBN 9788024732916. s. 293. [11] REVENDA Zbyněk. Peněžní ekonomie a bankovnictví. 3. vyd. Praha: Management Press, 2000. ISBN 8072610317. s. 634. [12] SMRČKA Luboš. Rodinné finance: ekonomická krize a krach optimismu. 1. vyd. Praha: C.H.Beck, 2010. ISBN 9788024723884. s. 538. [13] SYROVÝ Petr. Financování vlastního bydlení. 5. zcela přeprac. vyd. Praha: Grada, 2009. ISBN 9788024723884. s. 143. [14] SYROVÝ Petr a Martin NOVOTNÝ. Osobní a rodinné finance. 1. vyd. Praha: Grada, 2003. ISBN 8024704781. s. 171. [15] SŮVOVÁ Helena. Specializované bankovnictví. 1. vyd. Praha: Bankovní institut, 1997. ISBN 8090224326. s. 398.
55
[16] TOVARŇANSKÝ Robert. Nabídka bankovního sektoru v oblasti účelových úvěrů pro získání nemovitosti se zaměřením na hypoteční úvěry a úvěry ze stavebního spoření. Brno, 2003. s. 50. [17] Webové stránky ČSOB banky [online]. c2014, [cit. 2014-03]. Dostupný na WWW: <www.csob.cz> [18] Webové stránky Komerční banky [online]. c2014, [cit. 2014-03]. Dostupný na WWW: <www.kb.cz> [19] Webové stránky Raiffeisen bank [online]. c2008 – 2014, [cit. 2014-03]. Dostupný na WWW: <www.rb.cz> [20] Webové stránky Wüstenrot banky [online]. c2014, [cit. 2014-03]. Dostupný na WWW: <www.wuestenrot.cz> [21] Webové stránky Hypoteční banky [online]. c2014, [cit. 2014-03]. Dostupný na WWW: <www.hypotecnibanka.cz> [22] Historie hypotečních úvěrů. Partners [online]. c2014, [cit. 2014-02-11]. Dostupný na WWW: <www.partners.cz/cs/produkty/hypoteky/historie-hypotecnichuveru/> [23] Je vám méně jak 36 let a opravujete nemovitost? Stát vám pomůže. Hypoindex [online]. c2008 – 2014, [cit. 2014-02-27]. Dostupný na WWW: <www.hypoindex.cz/jevam-mene-jak-36-let-a-opravujete-nemovitost-stat-vam-pomuze/> [24] Splátkový kalkulátor. Finance [online]. c2014, [cit. 2014-02-24]. Dostupný na WWW: <www.finance.cz/uvery-a-pujcky/kalkulacky-a-aplikace/splatkovykalkulator/> [25] PECH Daniel. Pojištění schopnosti splácet hypoteční úvěr. Finance [online]. c2014, [cit. 2014-03-13]. Dostupný na WWW: <www.finance.cz/zpravy/finance/383533pojisteni-schopnosti-splacet-hypotecni-uver/> [26] Pojištění při čerpání hypotečního úvěru. Měšec [online]. c1998 – 2014, [cit. 2014-03-11]. Dostupný na WWW: <www.mesec.cz/pojisteni/zivotnipojisteni/pruvodce/pojisteni-pri-cerpani-hypotecniho-uveru-2/> [27] Výše státní podpory hypotečního úvěru. Měšec [online]. c1998 – 2014, [cit. 2014-03-03]. Dostupný na WWW: <www.mesec.cz/pujcky/hypoteky/pruvodce/ vyse-statni-podpory-hypotecniho-uveru/> [28] BUŘÍNSKÁ Barbora. Pojištění schopnosti splácet je příliš drahá legrace. iDnes [online]. c1999 – 2014, [cit. 2014-03-13]. Dostupný na WWW:
56
[29] KUČEROVÁ Dagmar. Nezdanitelné části základu daně v roce 2014. Podnikatel [online]. c2007 – 2014, [cit. 2014-03-03]. Dostupný na WWW: www.podnikatel.cz/ clanky/nezdanitelne-casti-zakladu-dane-v-roce-2014/ [30] Hypotéka po webu u Hypoteční banky [online]. c2014, [cit. 2014-04-10]. Dostupný na WWW: <www.hypotekapowebu.cz> [31] Zákon o dluhopisech č. 530/1990 Sb. [online]. c2014, [cit. 2014-02-17]. Dostupný na WWW: [32] Zákon o dluhopisech č. 190/2004 Sb. [online]. c2014, [cit. 2014-03-07]. Dostupný na WWW: <www.podnikatel.cz/zakony/zakon-c-190-2004-sb-odluhopisech/> [33] Ministerstvo pro místní rozvoj [online]. c2014, [cit. 2014-03-05]. Dostupný na WWW: <www.mmr.cz>
57
SEZNAM GRAFŮ 2.1 2.2 2.3
Průměrné sazby úroku hypotečních úvěrů v letech 1996 – 2013 . . . . . . . 12 Počet poskytnutých hypotečních úvěrů v letech 1995 – 2013 . . . . . . . . 13 Splátky úvěru v jednotlivých letech . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
58
SEZNAM TABULEK 2.1 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 3.9
Státní příspěvek u hypotečního úvěru . . . . . . . . . . . . . . . . Úrokové sazby hypotečních úvěrů u ČSOB . . . . . . . . . . . . . Varianty použití hypotečního úvěru KB . . . . . . . . . . . . . . . Úrokové sazby hypotečních úvěrů u KB . . . . . . . . . . . . . . . Výše měsíčních poplatků u jednotlivých variant pojištění hypotéky Úrokové sazby hypotečních úvěrů u Raiffeisen bank . . . . . . . . Úrokové sazeby hypotečních úvěrů u Wüstenrot banky . . . . . . Úrokové sazby hypotečních úvěrů u Hypoteční banky . . . . . . . Srovnání běžně sjednané a online hypotéky . . . . . . . . . . . . . Nabídka hypotéky pro modelový příklad . . . . . . . . . . . . . .
59
. . . . . . . . . . . . . . . . u KB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . .
26 30 32 34 35 38 42 47 49 52
SEZNAM ZKRATEK ČMZRB Českomoravská záruční a rozvojová banka, a. s. ČNB Česká národní banka ČSOB Československá obchodní banka, a. s. DPH daň z přidané hodnoty ING International Nederlanden Groep KB
Komerční banka, a. s.
mil. miliony PRIBOR Prague InterBank Offered Rate 1M
měsíční
60
SEZNAM PŘÍLOH A Efektivní úrok u jednorázového poplatku B Efektivní úrok u pravidelného měsíčního poplatku C Srovnání předhypotečních úvěrů D Srovnání americké hypotéky E Srovnání hypoték bez doložení příjmů F Srovnání hypoték za účelem pronájmu G Srovnání hypotéky s bonusem H Srovnání běžné hypotéky I
Srovnání poplatků
A
EFEKTIVNÍ ÚROK U JEDNORÁZOVÉHO POPLATKU Nákladovost 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
Splatnost úvěru 10 15 20 0,000 0,000 0,000 0,022 0,015 0,012 0,043 0,030 0,024 0,065 0,046 0,036 0,087 0,061 0,048 0,109 0,076 0,060 0,130 0,091 0,072 0,152 0,106 0,084 0,174 0,122 0,096 0,195 0,137 0,108 0,217 0,152 0,120 0,239 0,167 0,132 0,261 0,182 0,143 0,282 0,197 0,155 0,304 0,213 0,167 0,326 0,228 0,179 0,347 0,243 0,191 0,369 0,258 0,203 0,391 0,273 0,215 0,413 0,289 0,227 0,434 0,304 0,239
Zdroj: Syrový Petr. Financování vlastního bydlení, str.46
v letech 25 30 0,000 0,000 0,010 0,009 0,020 0,018 0,030 0,026 0,040 0,035 0,050 0,044 0,060 0,053 0,070 0,079 0,080 0,070 0,090 0,079 0,100 0,088 0,110 0,097 0,120 0,105 0,131 0,114 0,141 0,123 0,151 0,132 0,161 0,141 0,171 0,149 0,181 0,158 0,191 0,167 0,201 0,176
B
EFEKTIVNÍ ÚROK U PRAVIDELNÉHO MĚSÍČNÍHO POPLATKU Nákladovost 0 20 40 60 80 100 150 200 250 300 400 500
Splatnost úvěru 10 15 20 0,000 0,000 0,000 0,041 0,038 0,036 0,082 0,077 0,072 0,122 0,115 0,108 0,163 0,153 0,144 0,204 0,191 0,180 0,306 0,287 0,270 0,408 0,383 0,361 0,510 0,478 0,451 0,612 0,574 0,541 0,816 0,765 0,721 1,020 0,957 0,902
Zdroj: Syrový Petr. Financování vlastního bydlení, str.48
v letech 25 30 0,000 0,000 0,034 0,033 0,068 0,065 0,103 0,098 0,137 0,130 0,171 0,163 0,256 0,244 0,342 0,326 0,427 0,407 0,513 0,489 0,684 0,562 0,855 0,815
C
SROVNÁNÍ PŘEDHYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ
Banka Výše úvěru [Kč] Doba splatnosti [roky] Úroková sazba Účel použití
Zajištění úvěru
ČSOB od 200 000
Komerční banka od 100 000
Hypoteční banka 200 000 – 5 mil.
1
1 (individuálně 2)
1
4,99%
3,99%
4,99%
• privatizace obecních bytů • nákup stavební parcely od obce • nákup nemovitosti od firmy • nákup bytů a domů: developerské projekty • nákup družstevního bytu • nákup nemovitosti v dražbě
• nákup nemovitosti • družstevní bydlení • výstavba dodavatelsky a svépomocí • výstavba montovaných domů • rekonstrukce a modernizace • vypořádání vlastnických podílů a dědictví
• privatizace bytového fondu, bytu nebo domu • nákup obecního pozemku • nákup bytu nebo domu od velké firmy • družstevní bydlení • dražba • konkurz • individuální výstavba
Úvěr není zajištěn zástavou
Úvěr zajištěn ručitelem, zástavním právem k pohledávce nebo nemovitosti Individuálně možnost úvěru bez zajištění do 3 mil. Kč Zálohové financování faktur
Úvěr není zajištěn zástavou
Jiné rozdíly
Zdroj: Nabídky jednotlivých bank
–
Úvěr lze bez sankcí kdykoliv splatit
D
SROVNÁNÍ AMERICKÉ HYPOTÉKY ČSOB
Raiffeisen bank
Wüstenrot
Hypoteční banka
Výše úvěru [Kč]
200 000 – 5 milionů
od 300 000
od 150 000
200 000 – 5 milionů
Výše zajištění [%] Doba splatnosti [roky] Úroková sazba [%]
do 70
do 70
do 70 (do 85)
do 70
3 – 20
5 – 20
5 – 20
3 – 20
7,59 – 7,79
4,89 – 5,99 5,89 – 6,99
5,59 – 5,79
7,59 – 7,79
1, 3, 5
1 – 7, 10, 15
3, 5
1, 3, 5
Možnost mimořádné splátky
Možnost mimořádné splátky, účelová a neúčelová varianta
Lze kombinovat s hypotékou Wüstenrot
Úvěr lze bez sankcí kdykoliv splatit
Banka
Fixace úrokové sazby [roky] Jiné rozdíly
Zdroj: Nabídky jednotlivých bank
E
SROVNÁNÍ HYPOTÉK BEZ DOLOŽENÍ PŘÍJMŮ ČSOB
Raiffeisen bank
200 000 – 5 milionů
–
Výše zajištění [%]
do 50
do 50
do 50 (nejméně 1 milion)
Doba splatnosti [roky] Úroková sazba [%]
5 – 40
5 – 20
–
4,64 – 6,39
4,85 – 5,66 8,48 – 9,37
4,44 – 6,39
Fixace úrokové sazby [roky]
3, 5, 7, 10, 15, 20, 25, 30
1 – 7, 10, 15
3, 5, 7, 10, 15, 20, 25
Účel použití
• nákup nemovitosti • výstavba • rekonstrukce a modernizace • refinancování úvěru
• nákup nemovitosti v CŘ nebo zahraničí • výstavba • rekonstrukce • refinancování úvěru • vypořádaní majetkových poměrů
Jiné rozdíly
–
Účelová a neúčelová varianta
Banka Výše úvěru [Kč]
Zdroj: Nabídky jednotlivých bank
Hypoteční banka 200 000 – 5 milionů
• • • • •
nákup bytu nákup domu pozemek stavba refinancování úvěru
Zajištění nemovitostí k bydlení min. v hodnotě 1 mil. Kč
F
SROVNÁNÍ HYPOTÉK ZA ÚČELEM PRONÁJMU Raiffeisen bank
Wüstenrot
–
od 150 000
Hypoteční banka od 300 000
do 70
do 70
do 85
5 – 20
5 – 20
5 – 20 (možno i 25)
3,29 – 4,39
3,59 – 3,69
3,24 – 5,19
1 –7, 10, 15
3, 5
1, 3, 5, 7, 10, 15, 20, 25
Účel použití
• nákup nemovitosti • rekonstrukce • refinancování úvěru • vypořádání majetkových poměrů
• nákup nemovitosti • výstavba • rekonstrukce • objekty individuální rekreace • refinancování úvěru • vypořádání majetkových poměrů
• nákup bytu v osobním nebo družstevním vlastnictví • nákup pozemku • nákup domu • výstavba • refinancování úvěru • vypořádání majetkových poměrů
Jiné rozdíly
Možnost mimořádné splátky, vstupní poplatek zdarma
Bez nutnosti dokládat faktury u výstavby a rekonstrukce, zpětné proplacení faktur až 1 rok zpětně
Možnost kombinace úvěru s životním pojištěním
Banka Výše úvěru [Kč] Výše zajištění [%] Doba splatnosti [roky] Úroková sazba [%] Fixace úrokové sazby [roky]
Zdroj: Nabídky jednotlivých bank
G
SROVNÁNÍ HYPOTÉKY S BONUSEM ČSOB
Hypoteční banka
od 200 000
od 300 000
Výše zajištění [%]
do 100
do 100
Doba splatnosti [roky]
20 – 40
20 –40
Úroková sazba [%] Fixace úrokové sazby [roky]
4,29 – 6,09
4,29 – 6,09
3, 5
3, 5
Banka Výše úvěru [Kč]
Účel použití
• nákup nemovitosti osobní a družstevní vlastnictví • výstavba • rekonstrukce • refinancování úvěru
• • • • •
Jiné rozdíly
Bez nutnosti dokládat faktury u výstavby a rekonstrukce
Možnost předčasně splatit finanční prostředky nad 70% hodnoty nemovitosti – ztráta nároku na bonus
Zdroj: Nabídky jednotlivých bank
nákup nemovitosti stavba rekonstrukce refinancování úvěru vypořádání majetkových poměrů
H
SROVNÁNÍ BĚŽNÉ HYPOTÉKY Banka Výše úvěru [Kč] Výše zajištění
Účel použití
Jiné rozdíly
KB
Raiffeisen bank
Wüstenrot
Hypoteční banka
od 200 000
od 200 000
–
od 300 000
od 300 000
do 100%
do 100%
do 100%
do 90%
do 70%
5 let – 40 let
5 let – 30 let
5 let – 30 let
3 roky – 30 let
5 let – 40 let
3,14% – 6,09%
2,79% – 4,79%
2,99% – 4,09%
2,79% – 5,85%
4,29% – 6,09%
1, 3, 5, 7, 10, 15, 20, 25, 30 Nákup nemovitosti osobní a družstevní vlastnictví, výstavba, rekonstrukce, refinancování úvěru
1 – 10, 15
1 – 7, 10, 15
1, 2, 3, 5, 10
Nákup nemovitosti, nákup družstevního bytu, výstavba, rekonstrukce, refinancování úvěru, předplacení nájemného, vypořádání majetkových nároků, zpětné proplacení investice Možnost snížení úrokové sazby při uzavření životního pojištění
Nákup nemovitosti i v zahraničí, nákup družstevního bytu, výstavba, rekonstrukce, refinancování úvěru, vypořádání majetkových poměrů
Nákup nemovitosti, výstavba, rekonstrukce, refinancování úvěru, vypořádání majetkových poměrů, získání členských práv v družstvu
1, 3, 5, 7, 10, 15, 20, 25, 30 Nákup nemovitosti, výstavba, rekonstrukce, refinancování úvěru, vypořádání majetkových poměrů, získání členského podílu v družstvu
Bez nutnosti dokládat faktury u výstavby a rekonstrukce, mimořádná splátka úvěru jednou ročně zdarma, bez vstupního poplatku
Bez nutnosti dokládat faktury u výstavby a rekonstrukce, možnost předčasně splatit finanční prostředky nad 70% hodnoty nemovitosti
Doba splatnosti] Úroková sazba Fixace úrokové sazby [roky]
ČSOB
Bez nutnosti dokládat faktury u výstavby a rekonstrukce, možnost garance stejné výše splátky po celou dobu úvěru
Zdroj: Nabídky jednotlivých bank
Bez nutnosti dokládat faktury u výstavby a rekonstrukce
I
SROVNÁNÍ POPLATKŮ
Banka Zpracování a vyhodnocení úvěru [Kč] Vedení a správa účtu [Kč] Vyhodnocení rizik a zjištění ceny [Kč]
Čerpání úvěru [Kč]
Pokuta za nedočerpání úvěru [%] Změny ve smlouvě [Kč]
ČSOB
KB
Raiffeisen bank
Wüstenrot Hypoteční banka
3 900
2 900 (2 000)
Equi – 3%, Variabilní hypotéka 5%
FO 2 400, PO 4 900
od 3 900
150 (220, 250, 320)
zdarma
zdarma
150
150 (220, 250, 320)
Byt – 3 700, Dům – 4 700, Ostatní – 6 000
Byt – 3 500, Dům – 4 500, Ostatní – individuálně
Ocenění nemovitosti 2 000
Byt – 3 500, Dům a individuální ocenění – 4 800, Pozemek – 2 500
Byt – 3 700, Dům – 4 700, Ostatní – 6 000
1. zdarma, další 500, expresní 2 000
zdarma
1. zdarma, další 500
zdarma
1. zdarma, další 500, expresní 2 000
5
5
–
3
5
Předmět zajištění – 5 000, Ostatní – 3 000
4 000
3 000, předmět zástavy – 4%
3 000
Předmět zajištění – 5 000, Ostatní – 3 000
Zdroj: Nabídky jednotlivých bank
