Fase I Adviestraject Marktconformiteit huidige huurprijzen Strandexploitaties Scheveningen

RIS160352a_12-jan-2009

Samenstellers: J.P. van Spronsen G. Verschoor L. Rietveld N.M. Timmermans M. Heiser

Fase I Adviestraject Marktconformiteit huidige huurprijzen Strandexploitaties Scheveningen Rapportnummer: 2008-R-028/1021 Leiderdorp, 28 november 2008

INHOUDSOPGAVE

1

OPDRACHT EN UITGANGSPOSITIE ................................................................................. 1

2

SAMENVATTING.............................................................................................................. 2

3

ANALYSE HUIDIGE HUURPRIJZEN .................................................................................. 8 3.1 3.2

4

VERHOUDING OVERNAMESOM VS. OMZET .................................................................. 13 4.1 4.2 4.3

5

INVLOED WEERSOMSTANDIGHEDEN ...................................................................................... 16 INVLOED CONCEPT EN ONDERNEMER ................................................................................... 17 EXTRA OVERIGE KOSTEN STRANDEXPLOITATIES .................................................................... 18 SCHEVENINGEN ................................................................................................................. 19 KIJKDUIN .......................................................................................................................... 22 CONCLUSIE ....................................................................................................................... 23

VERGELIJKING HUURPRIJZEN HORECABEDRIJVEN BOULEVARD................................. 24 6.1 6.2

7

OVERNAMESOM ................................................................................................................. 13 VERHOUDING TEN OPZICHTE VAN OMZET EN HUUR ................................................................. 14 CONCLUSIE ....................................................................................................................... 15

OMZETGERELATEERDE HUURPRIJZEN ........................................................................ 16 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6

6

INLEIDING ........................................................................................................................... 8 HUIDIGE HUURPRIJZEN IN BEELD .......................................................................................... 11

SCHEVENINGEN ................................................................................................................. 24 KIJKDUIN .......................................................................................................................... 26

BENCHMARK HUURPRIJZEN VERGELIJKBARE BADPLAATSEN ..................................... 27

BIJLAGE I: BENCHMARK ....................................................................................................... 37 BIJLAGE II: BRONNENLIJST................................................................................................... 52

© 2008 Van Spronsen & Partners horeca-advies. Behoudens uitzondering door de wet gesteld mag zonder uitdrukkelijke toestemming van de rechthebbenden VSP-Groep te Leiderdorp en Gemeente Den Haag niets uit deze uitgave worden vermenigvuldigd en/of openbaar worden gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of anderszins, hetgeen ook van toepassing is op de gehele of gedeeltelijke bewerking. Kantoorgebouw Statenhof, Reaal 5M, 2353 TK Leiderdorp, Postbus 289, 2350 AG Leiderdorp, Telefoon: 071-5418867, Fax: 071-5418869, e-mail: [email protected]. Website: www.spronsen.com

-12008-R-028/1021 Fase I Adviestraject strandexploitaties Scheveningen, 28 november 2008

1

OPDRACHT EN UITGANGSPOSITIE

Uitgangspositie 1. Vanwege het feit dat er hoge bedragen bij contractsovername van strandhuurovereenkomsten worden betaald leeft bij de gemeente Den Haag het idee dat de huidige huurprijzen van de strandexploitaties in Scheveningen niet marktconform zijn. De hoge overnamesommen zouden het gevolg kunnen zijn van hoge goodwill.De gemeente wil daarom onderzocht hebben of de huidige huurprijzen marktconform zijn. 2. Bovendien staat de gemeente Den Haag aan het begin van het kustversterkingtraject bij Scheveningen. Vanwege de plannen voor de herinrichting, waardoor de boulevard een verbeterde uitstraling moet krijgen, is er tevens behoefte aan een visie ten aanzien van de strandexploitaties. De gemeente wil om bovenstaande redenen een beeld vormen van de huurprijzen van strandexploitaties in de (tijdelijke) overgangsfase en toekomstige situatie. Daarnaast dient aandacht besteed te worden aan het gebruik van het buitenterras en de ruimte op het strand waar ligbedden mogen worden neergezet. De gemeente ontvangt hiervoor in de huidige situatie geen vergoeding van de strandexploitaties. 3. Tenslotte dient een beeld gevormd te worden van de mogelijkheden en randvoorwaarden voor realisatie van jaarrondexploitaties. Belangrijk bij de uitvoer van het onderzoek is dat een samenwerking wordt gezocht met de Vereniging van Strandexploitanten teneinde een breder draagvlak te creëren voor het toekomstig beleid en ter voorkoming van discussies over het gebruikte financiële gegevens. Er bestaat behoefte aan een advies ten aanzien van de bovenstaande. Hiertoe is Van Spronsen & Partners horeca-advies benaderd. Opdrachtstelling De opdracht is het ontwikkelen van een visie op de marktconformiteit van de huurprijzen van de strandexploitaties in de huidige en toekomstige situatie. Daarnaast dient een advies te worden gegeven over de mogelijkheden en randvoorwaarden voor de realisatie van jaarrondexploitaties. In dit deel van het conceptrapport richten wij ons tot het eerste gedeelte van het onderzoek; de bepaling van de marktconformiteit van de huidige huurprijzen (onderdeel 1).


2

SAMENVATTING

Aanpak en uitgangspositie Om de marktconformiteit van de huidige huurprijzen te bepalen is een aantal onderzoeksmethoden toegepast: 1. Onderzoek naar de verhouding tussen bekende overnamesommen van strandexploitaties, de omzetten en de huurprijzen. 2. Onderzoek naar de potentiële omzet van een paviljoen en de hierbij passende huurbandbreedtes. 3. Vergelijking tussen strandexploitaties en horecabedrijven op de boulevard. 4. Benchmark: vergelijking met andere badplaatsen. In Scheveningen varieert de huur per strekkende meter van € 177,= tot € 426,=. De gemiddelde prijs per strekkende meter bedraagt € 277,=. Een paviljoen heeft gemiddeld 36,70 strekkende meters en alle paviljoens hebben volgens hun contract een diepte van 19,20 meter. Met deze maat wordt dan ook in dit onderzoek gemeten. In Kijkduin varieert de huur per strekkende meter van € 136,= tot € 220,=. De gemiddelde prijs per strekkende meter bedraagt € 180,=. Een paviljoen heeft gemiddeld 41 strekkende meters en alle paviljoens hebben volgens contract een diepte van 18 meter. Met deze maat wordt dan ook in dit onderzoek gemeten.

Overnamesommen Een geïsoleerde opmerking over de hoogte van een overnamesom is niet realistisch. Er kan pas een uitspraak worden gedaan of iets te hoog of te laag is, als andere aspecten zoals omzetverleden, winstgevendheid en toekomstverwachting bekend zijn. Uit onderzoek naar overnamesommen van strandpaviljoens in de gemeente Den Haag blijkt dat de gemiddelde overnamesom voor goodwill, inventaris en paviljoen circa € 298.000,= bedraagt. De gemiddelde omzet van strandpaviljoens ten tijde van overname bedroeg circa € 318.600,=. De verhouding overnamesom/omzet bedraagt hiermee 0,94 staat tot 1 en ligt hoger dan de norm (0,83 staat tot 1). Deze verhouding is vaak hoog omdat de omzetpotentie die de nieuwe ondernemer prognosticeert voor een nieuw concept, niet in verhouding staat tot de omzet die voor overname gerealiseerd werd. Bij de bedrijven waar deze informatie van bekend is, bedraagt de huidige omzet gemiddeld € 596.000,= bij een overnamesom van gemiddeld € 295.400,=. De verhouding overnamesom/omzet ligt hier op circa 0,5 staat tot 1. Kijkend naar deze verhouding kan gesteld worden dat de hogere omzetverwachtingen een belangrijke rol spelen bij de in eerste instantie hoog ogende overnamesommen.


Omzetgerelateerde huur Scheveningen Zeven paviljoens in Scheveningen Bad en Scheveningen Haven hebben inzage gegeven in de financiële positie. Uit de analyse van deze jaarcijfers blijkt dat de omzet in Scheveningen gemiddeld circa € 745.000,= bedraagt. De gemiddelde oppervlakte (terras + paviljoen) van de participerende bedrijven bedraagt 767m², waarmee de omzet € 971,= per m² bedraagt. Wij zijn van mening dat dit een goed beeld geeft van de gemiddelde omzet in Scheveningen. Een strandpaviljoen heeft naast huur van grond nog een aantal specifieke strandgerelateerde huisvestingskosten. In onderstaande tabel zijn deze kosten gespecificeerd en teruggerekend naar een vierkante meterprijs (kosten gedeeld door totale oppervlakte). Kostenpost Onderhoud paviljoen

Gemiddelde kosten

Kosten per m²

€ 20.130,=

€ 26,24

Opslagkosten

€ 13.669,=

€ 16,14

Op- en afbouwkosten

€ 30.141,=

€ 38,19

Totaal

€ 63.940,=

€ 80,58

De huidige specifieke strandgerelateerde huisvestingskosten exclusief de huur bedragen gezamenlijk gemiddeld 8,3% van de omzet (80,58/€ 971,=). Voor totale huisvestingskosten inclusief huur van de grond adviseren wij een bandbreedte tussen 9,5% en 10,5% van de omzet. Er blijft dus 1,2% tot 2,2% van de omzet over voor huur. Dit betekent dat, vanuit de omzet geredeneerd, strandpaviljoens in Scheveningen ruimte hebben voor een huurbandbreedte tussen € 11,65 en € 21,36 per m² (1,2% x € 971,= en 2,2% x € 971,=). In de huidige situatie mogen strandpaviljoens maximaal 19,2 meter het strand op. Per strekkende meter zou de huurprijs daarmee tussen de € 224,= en de € 410,= komen te liggen.

Zwarte Pad Aangezien in het onderzoek geen financiële gegevens inzichtelijk zijn geweest van paviljoens op het Zwarte Pad is hier een richtlijn op basis van locatie en bereikbaarheid toegepast. Voor het Zwarte Pad adviseren wij een huurprijs per strekkende meter die op 80% tot 90% ligt van de minimale huurprijs (€ 224,=) op de boulevard/haven. Dit komt neer op € 179,= tot € 201,= per strekkende meter.

Kijkduin Uit de analyse van jaarcijfers van een viertal strandpaviljoens blijkt dat de omzet in Kijkduin € 372,= per m² bedraagt. Bij een gemiddelde oppervlakte van circa 659m² bedraagt de gemiddelde omzet per strandpaviljoen circa € 245.000,=. Wij achten echter een omzet van € 450,= per m² realistisch (€ 296.000,= totaal omzet).


Uit de analyse van de jaarrekeningen blijkt dat de specifieke strandexploitatiekosten (onderhoud, opslag, open afbouw) van strandpaviljoens in Kijkduin jaarlijks circa € 42,= per m² bedragen, ofwel 9,4% van de omzet (€ 42,=/€ 450,=). Voor strandpaviljoens in Kijkduin adviseren wij een bandbreedte tussen de 11% en de 12% van de omzet voor huisvestingskosten inclusief huur van de grond. Dit ligt hoger dan in Scheveningen, gezien het feit dat er altijd constante kosten zijn. Hierdoor ligt bij lagere omzet het percentage hoger. In deze situatie betekent dat voor de huur een bandbreedte tussen de 1,6% (11% minus 9,4%) en de 2,6% (12% minus 9,4%) van de omzet geldt, waarmee de huur tussen de € 7,24 en de € 11,74 per m² ligt. Strandpaviljoens in Kijkduin hebben volgens contract 18 meter richting de zee. De huurbandbreedte bedraagt hiermee tussen € 130,= en de € 211,= per strekkende meter. Vergelijking met horeca op boulevard Scheveningen boulevard De huurprijzen voor horecabedrijven (pand) aan de boulevard bedragen 8,5% tot 11% van de omzet (zie pagina 24). Scheveningen strandpaviljoens De huidige huurprijzen voor strandpaviljoens (grond) zijn gebaseerd op strekkende meterprijzen. Omgerekend naar vierkante meterprijzen bedraagt de huur tussen € 9,23 en € 22,20 per m². Hierbij dienen andere specifieke huisvestingskosten te worden toegevoegd, zoals huurkosten voor opslag, open afbouw en onderhoud. Zoals eerder in de rapportage uiteengezet bedragen deze kosten gemiddeld € 80,58 per m². Hiermee komen de totale kosten op € 90,34 (€ 80,58 + € 9,76) tot € 102,78 (€ 80,58 + € 22,20) per m². De gemiddelde omzet bedraagt circa € 971,= per m². Bij bovengenoemde huur bedragen de huisvestingskosten derhalve 9,3% (€ 90,34/€ 971,=) tot 10,6% (€ 102,78 / € 971,=) van de omzet. De huisvestingskosten/huur voor een strandpaviljoen liggen derhalve binnen de zelfde bandbreedte als bij een horecabedrijf op de boulevard. Vergelijking Passen we de 8,5% huur van de reguliere horeca toe op een strandexploitatie, dan zou dit omgerekend naar de vierkante meterprijs voor het strand betekenen dat de onderkant van de totale kosten zou komen te liggen op € 82,53 per m² (€ 971,= x 8,5%). Er zou in dit geval echter maar € 1,96 per m² over blijven voor huur (€ 82,53 minus € 80,58). De gemiddelde oppervlakte van een paviljoen in Scheveningen bedraagt 578m² (gemeten over alle horeca-exploitaties) waarmee de huur uit zou komen op € 1.133,= (578m² x € 1,96). Bij de huidige gemiddelde lengte van 36,7 meter zou de prijs per strekkende meter uitkomen op € 30,90. Dit ligt ver beneden de huidige huurprijzen (gemiddeld € 277,= per meter). Passen we de 11% huur van de reguliere horeca toe op een strandexploitatie, dan zou dit omgerekend naar de vierkante meterprijs voor het strand betekenen dat de bovenkant van de totale kosten zou komen te liggen op € 106,80 per m² (11% x € 971,=).


Deze € 106,80 verminderd met € 80,58 geeft een maximale vierkante meterprijs van € 26,23. Bij de gemiddelde oppervlakte van 578m² bedraagt de totale jaarhuur derhalve € 15.161,=. Bij een gemiddelde lengte van 36,7 meter zou de prijs per strekkende meter uitkomen op maximaal € 413,=. De huidige maximale prijs per strekkende meter is € 426,=. De maximale berekende strekkende meterprijs ligt dus lager dan het huidige maximale huurtarief.

Kijkduin boulevard De huurprijzen voor horecabedrijven aan de boulevard van Kijkduin bedragen 9,5% tot 11,7% van de omzet (zie pagina 26). Kijkduin strandpaviljoens De huidige huurprijzen voor strandpaviljoens in Kijkduin liggen tussen de € 7,57 en € 12,22 per m². Gemiddeld bedraagt de huurprijs € 10,= per m². De specifieke huisvestingskosten bedragen € 42,26 per m² (zie pagina 22). Hiermee komen de totale kosten op € 50,01 tot € 54,48 per m². De gemiddelde omzet begroten we, zoals eerder besproken, op circa € 450,= per m². Bij bovengenoemde huur bedragen de huisvestingskosten derhalve 11,1% tot 12,1% van de omzet. De huisvestingskosten voor een strandpaviljoen liggen aan de bovenkant en net boven de bandbreedte vergeleken met een horecabedrijf op de boulevard. Vergelijking De huidige onderkant van de huur en specifieke kosten van de strandexploitatie (11,7%) ligt al boven de onderkant van het huurpercentage van de horeca op de boulevard (9,5%). De huidige bovenkant van de huur en specifieke kosten van de strandexploitatie (12,1%) ligt al boven de bovenkant van het huurpercentage van de horeca op de boulevard (11,7%).


Benchmark In de benchmark is gekeken naar de gemeenten Noordwijk, Bergen en Zandvoort. De huurprijzen zijn doorgerekend naar jaarprijzen, aangezien per badplaats een verschillend aantal openingsmaanden geldt. De belangrijkste conclusies zijn: · ·

In Scheveningen duurt het seizoen 7 maanden De huidige gemiddelde (jaar)prijs in Scheveningen-Bad bedraagt € 603,=, in Scheveningen-Haven € 421,=, bij het Zwarte pad € 336,= en in Kijkduin € 308,= per strekkende meter.

· ·

In Noordwijk duurt het seizoen 9 maanden. In Noordwijk worden vier zones gehanteerd. Er wordt in elke zone een ander tarief betaald, waarbij de vierkante meters paviljoen dubbel belast zijn ten opzichte van de vierkante meters terras. Van Noordwijk zijn de specifieke verhoudingen van de paviljoens (bebouwd/onbebouwd) niet bekend. Wel is het mogelijk een vergelijking te maken als de tarieven van Noordwijk worden toegepast op Scheveningen, waar de verhouding wel bekend zijn. Op deze manier kan het huurniveau van Noordwijk vergeleken worden met Scheveningen. De prijzen toegepast op Scheveningen variëren van € 243,= tot € 591,= per strekkende meter. Omgerekend naar een jaarprijs varieert de huur tussen de € 324,= en € 788,= per strekkende meter. In Noordwijk is het alternatief restaurantaanbod relatief hoog

· ·

· ·

In Zandvoort duurt het seizoen 9 maanden. In Zandvoort worden twee zones gehanteerd (textiel en naaktstrand). De prijzen per strekkende meters variëren van € 113,94 (naaktstrand) tot € 144,55 (textielstrand) Omgerekend naar een jaarprijs bedraagt de huur € 151,= tot € 193,= per strekkende meter In Zandvoort is het alternatief restaurantaanbod relatief laag.

· · · · ·

In Bergen duurt het seizoen 7 maanden. In Bergen heeft ieder paviljoen een ander tarief. Het gemiddelde tarief bedraagt circa € 165,= per strekkende meter. Omgerekend naar een jaarprijs bedraagt de huur € 283,= per strekkende meter. In Bergen is het alternatief restaurantaanbod relatief laag.

· ·

In het totaal overzicht is een scorekaart opgenomen, waarin de badplaatsen op andere aspecten beoordeeld worden. Hieruit blijkt dat de gemiddelde huurprijs ten opzichte van de gemiddelde score 14,1% bedraagt. Scheveningen Bad (15,2%) en Scheveningen Haven (14,4%) scoren boven marktconform niveau. Kijkduin (10,7%) scoort onder marktconform niveau. Indien de score van 14,1% taakstellend zou worden gesteld, dan betekent dit het volgende voor de vierkante meterprijzen (op jaarbasis): Scheveningen Bad

Huidig: € 15,35 à daalt naar € 14,24

Scheveningen Haven

Huidig: € 12,78 à daalt naar € 12,55

Kijkduin

Huidig: € 9,99 à stijgt naar € 10,57


Conclusie Scheveningen Kijkend naar de omzetgerelateerde huur (€ 224,= tot € 410,= per strekkende meter) en de maximale huurprijs uit de vergelijking met de horeca op de boulevard ( € 413,= per strekkende meter) kan gesteld worden dat: · In Scheveningen Bad alleen de huidige bovenkant van de tarieven (€ 416,= en € 426,=) boven marktconformiteit ligt. · In Scheveningen Bad de huidige onderkant van de tarieven (€ 324,=) binnen de waarden valt en derhalve marktconform is. · ·

In Scheveningen Haven de huidige bovenkant van de tarieven (€ 297,=) binnen de waarden valt en derhalve marktconform is. In Scheveningen Haven de huidige onderkant van de tarieven (€ 211,= en € 219,=) beneden marktconformiteit ligt.

Op het Zwarte Pad gaan we uit van een huurwaarde van 80% tot 90% van € 224,=, wat neerkomt op minimaal € 179,= en maximaal € 201,=. · Op het Zwarte Pad is de onderkant van de tarieven (€ 187,=) boven marktconform niveau. · Op het Zwarte Pad ligt de bovenkant van de tarieven (€ 197,=) beneden marktconform niveau. Kijkduin Kijkend naar de omzetgerelateerde huur (€ 130,= tot € 211,= per strekkende meter) en de maximale huurprijs uit de vergelijking met de horeca op de boulevard die lager ligt dan de huidige bovenkant kan gesteld worden dat: · In Kijkduin de huidige bovenkant van de tarieven (€ 220,=) boven marktconform niveau ligt; · In Kijkduin de huidige onderkant van de tarieven (€ 136,=) binnen marktconform niveau ligt; · De overige tarieven zijn marktconform.


3

ANALYSE HUIDIGE HUURPRIJZEN

3.1

INLEIDING

Scheveningen Er zijn in Scheveningen 57 horeca-exploitatienummers verdeeld over 45 strandpaviljoens. Het totaal aantal strekkende meters bedraagt 1.687 meter. Per strandpaviljoen komt dit neer op gemiddeld 37,50 meter. De gemiddelde totale oppervlakte van een paviljoen is 720m². De gemiddelde oppervlakte van een exploitatienummer is 578m². Deze oppervlakte van de exploitatienummers is als volgt opgebouwd: Bebouwing: Onbebouwd:

256m² (paviljoen en bouwwerken) 364m² (terras)

Er wordt derhalve circa 65% van de exploitatievakken gebruikt als buitenruimte. In deze studie gaan we bij de berekeningen van omzetten, kosten en huur per vierkante meter telkens uit van de totaal beschikbare oppervlakte. Voor de extra beschikbare vierkante meters aan de andere kant van het wandelpad is een aparte paragraaf opgenomen. Bij de vergelijking met de horecabedrijven op de boulevard kan op deze wijze een vergelijking inzichtelijk worden gemaakt van het totaal aantal vierkante meters. Bij de analyse van de jaarrekeningen van de paviljoens wordt een ander gemiddeld aantal vierkante meters gebruikt, aangezien het hier een aantal specifieke bedrijven betreft (paragraaf 3.4 omzetgerelateerde huurprijzen). De totale huursom bedraagt in Scheveningen € 467.720,= per jaar. Op de volgende pagina’s wordt eerst de huidige situatie voor Scheveningen en Kijkduin in beeld gebracht


In 2008 gelden de volgende huurprijzen per strekkende meter voor strandpaviljoens met horecafunctie in Scheveningen: · Minimaal: € 187,35 · Maximaal: € 426,18 · Gemiddeld: € 277,25 In Scheveningen worden de volgende tarieven (afgerond) gebruikt, waarbij de getallen aangeven hoeveel paviljoens een bepaald tarief betalen:

Huurtarieven Scheveningen

€ 187,00 € 197,00 € 211,00

1 11 1

€ 219,00

11

8

€ 244,00 € 252,00 € 272,00

1 2

2

4 1 12

1 3

6

€ 297,00 € 330,00 € 354,00 € 356,00 € 373,00 € 394,00 € 417,00 € 426,00


Kijkduin Er zijn in Kijkduin 21 horeca-exploitatienummers. Het totaal aantal strekkende meters bedraagt 860 meter. Per strandpaviljoen bedraagt het aantal strekkende meters derhalve circa 41. De gemiddelde oppervlakte van een paviljoen is 737m². De totale huursom bedraagt € 154.651,= per jaar. Voor Kijkduin is de verdeling bebouwd/onbebouwd niet inzichtelijk. Ook hier wordt in dit rapport alles teruggerekend naar vierkante meterprijzen, -omzet en –kosten ten opzichte van de totale oppervlakte. In 2008 gelden de volgende huurprijzen per strekkende meter voor strandpaviljoens met horecafunctie in Kijkduin. 1. Minimaal: € 136,21 (een tweetal paviljoens) 2. Maximaal: € 220,02 (een zevental paviljoens) 3. Gemiddeld: € 179,83 In Kijkduin worden de volgende tarieven (afgerond) gebruikt:

Aantal pailjoens met huurtarieven Kijkduin 2

8

€ 136 € 162 € 220

11


3.2

HUIDIGE HUURPRIJZEN IN BEELD

In het verleden is de richtlijn geweest dat de huurprijzen voor het Kurhaus (A-locatie) het hoogst zouden zijn. Vanaf hier zouden de prijzen moeten aflopen richting Zwarte Pad en de Haven en Kijkduin. In onderstaande grafiek zijn de huurprijzen in beeld gebracht op locatie.

Huurprijzen op locatie € 450

Kijkduin Scheveningen Haven Scheveningen Bad Zwarte Pad

€ 400

€ 350

€ 300

€ 250

€ 200

€ 150

€ 100

67

66

65

64

63

61

60

59

58

55

54

53

53a

52

51

50

49

43

42

41

40

39

38

37

36

35

35a

34

33

32

31

30

29

28

27

26

25

24

22

21

20

19

18

17

16

15

9

12

6

3b

2

3a

1

1

3

4

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

17

C1

18

19

21

22

€0

23

€ 50


Belangrijkste conclusies: Algemeen: · De tarieven lopen inderdaad vanaf het Kurhaus af met verschillende staffels · Er is echter een aantal uitschieters omhoog en omlaag. Kijkduin: · Aantal strekkende meters totaal: 860. · Huur per meter € 180,=. Dit is voor een periode van 7 maanden. Verrekend naar een prijs per jaar bedraagt de huur € 308,= per strekkende meter; · De schommelingen worden veroorzaakt door het feit dat hier de huur is bepaald aan de hand van ligging ten opzichte van een opgang. Haven: · Aantal strekkende meters: 598. · Huur per meter: € 245,=. Dit is voor een periode van 7 maanden. Verrekend naar een prijs per jaar bedraagt de huur € 421,= per strekkende meter. · Huurprijzen lopen niet af, maar schommelen. · Huurprijs exploitatienummer 20 is fors hoger dan de huur van de omliggende paviljoens. Bad: · Aantal strekkende meters: 691. · Huur per meter: € 352,=. Dit is voor een periode van 7 maanden. Verrekend naar een prijs per jaar bedraagt de huur € 603,= per strekkende meter. · Huurprijzen lopen niet af, maar schommelen. Zwarte pad: · Aantal strekkende meters: 399. · Huur per meter: € 196,=. Dit is voor een periode van 7 maanden. Verrekend naar een prijs per jaar bedraagt de huur € 336,= per strekkende meter. · Huurprijzen zijn, op 1 exploitatienummer na, gelijk.


4

VERHOUDING OVERNAMESOM VS. OMZET

4.1

OVERNAMESOM

Op basis van dossiers op het Stadsdeelkantoor Scheveningen en gesprekken met ondernemers die inzage hebben gegeven in de jaarrekeningen, waarin aanschafwaarde vermeld staat, is een beeld gevormd van de betaalde overnamesommen voor strandexploitaties. Een geïsoleerde opmerking over de hoogte van een overnamesom is niet realistisch. Er kan pas een uitspraak worden gedaan of iets te hoog of te laag is, als andere aspecten zoals omzetverleden, winstgevendheid en toekomstverwachting bekend zijn. Bij een aantal bedrijven is de overnamesom van midden jaren negentig bekend, maar de omzetten van destijds zijn onbekend of niet in verhouding met de huidige omzetten. Bovendien zijn de concepten van 10-15 jaar geleden (vis en friet) niet te vergelijken met de meeste huidige concepten (volwaardige horeca, inclusief professionele keukens). Derhalve is er voor gekozen om zo recent mogelijke overnamedossiers mee te nemen in de analyse. Hiervoor zijn veertien overnames bij ons bekend geworden via bovengenoemde methodes, te weten: Noorderstrand

Zuiderstrand

-

Doen

-

Mambo

-

Gotcha

-

Peukie deel nr 38

-

Day by day

-

Zippers

-

Summertime

-

Nalu

-

Habana

-

Buiten

-

Golfslag

-

People

-

Culpepper

-

Buena Vista

De gemiddelde overnamesom bedraagt € 298.000,=. De overnamesommen zijn als volgt uit te splitsen over de posten goodwill, inventaris, paviljoen. Investeringspost Goodwill

Aandeel

Investering

50%

€ 149.000,=

Paviljoen

28%

€ 83.440,=

Inventaris

22%

€ 65.560,=

Totaal

100%

€ 298.000,=


4.2

VERHOUDING TEN OPZICHTE VAN OMZET EN HUUR

De gemiddelde omzet van de bedrijven uit deze analyse bedraagt circa € 318.600,= per jaar. De verhouding overnamesom/omzet bedraagt hiermee gemiddeld 0,94 staat tot 1 (€ 298.000 / € 318.600). Om te toetsen of dit kengetal hoog of laag is, is de maximale overnamesom voor een strandpaviljoen berekend. Dit is te bepalen door de maximale afschrijvingen (voortvloeiend uit overname van goodwill, paviljoen en inventaris) te berekenen die door een exploitatie gedragen kunnen worden.Voor een gezonde bedrijfsvoering mogen de afschrijvingen maximaal 10% van de omzet bedragen. Bij een gemiddelde omzet van € 318.600,= mogen de afschrijvingen dus niet meer dan € 31.800,= bedragen. In onderstaande tabel is de berekening van de maximale investering weergegeven waarbij de afschrijving niet meer dan dit grensbedrag mag bedragen. Investeringspost

Aandeel

Investering

Goodwill

50%

Paviljoen

28%

Inventaris

22%

€ 72.800,= € 130.000,= € 57.200,=

Totaal

100%

€ 260.000,=

Afschrijvingstermijn

10 jaar 10 jaar 5 jaar

Afschrijvingen

€ 7.280,= € 13.000,= € 11.440,= € 31.720,=

Uitgaande van de gemiddelde investeringsverdeling en bovengenoemde afschrijvingstermijnen bedraagt de maximale overnamesom voor een strandpaviljoen met gemiddeld € 318.600,= omzet circa € 260.000,=. De normverhouding ligt dus op 0,83 staat tot 1. Indien de overnamesom meer dan € 260.000,= bedraagt, komen afschrijvingen hoger te liggen en zou een ‘ongezondere’ situatie voor de exploitatie ontstaan (lagere winst). De gemiddelde overnamesom van strandpaviljoens in Scheveningen van € 298.000,= ligt derhalve aan de hoge kant. Een legitieme vraag is: Hoe kan een dergelijke financiering dan tot stand komen? Wat is de rol van een mogelijke financieringsverstrekker (bank) hierin? Om hier een beeld over te vormen is gekeken naar de post ‘rentekosten’. Hoe hoger deze post is, des te meer er geleend is en des te minder relatief gezien aan eigen vermogen is ingebracht (lage solvabiliteit). Bij een gemiddelde horeca-exploitatie bedragen de rentekosten 1% - 4% van de omzet. Bij de onderzochte strandpaviljoens bedragen de rentekosten gemiddeld 0,8% van de omzet. Dit impliceert dat de ondernemers relatief veel eigen vermogen inbrengen en solvabel zijn. Dit verklaart waarom dergelijke transacties ‘gemakkelijker’ tot stand komen.


Naast het analyseren van de omzetten ten tijde van overname, is tevens gekeken naar het huidige omzetniveau van deze bedrijven. Dit is gedaan om inzicht te krijgen in de verhouding tussen de huidige omzet en de overnamesom. Een strandpaviljoen dat voor overname een omzet had van € 318.600,= en voor € 298.000,= is overgenomen kan na een investering voor het toepassen van een nieuw concept veel meer omzet draaien. Ten opzichte van de oude omzet is de overnamesom dan hoog, ten opzichte van de huidige omzet is vervolgens eventueel een nuance aan te brengen. Ten opzichte van de huidige omzet van de strandpaviljoens in deze analyse van gemiddeld € 596.000,= per jaar en een overnamesom van gemiddeld € 295.400,=, bedraagt de verhouding overnamesom/omzet circa 0,5 staat tot 1. Hieruit blijkt dat enige nuance aangebracht dient te worden ten opzichte van de relatief hoge verhouding overnamesom/omzet.

4.3

CONCLUSIE

Uit onderzoek naar overnamesommen van strandpaviljoens in de gemeente Den Haag blijkt dat de gemiddelde overnamesom voor goodwill, inventaris en paviljoen circa € 298.000,= bedraagt. De gemiddelde omzet van strandpaviljoens ten tijde van overname bedroeg circa € 318.600,=. De verhouding overnamesom/omzet bedraagt hiermee 0,94 en is relatief hoog. Deze verhouding is vaak hoog omdat de omzetpotentie, die de nieuwe ondernemer prognosticeert voor een nieuw concept, niet in verhouding staat tot de omzet die voor overname gerealiseerd werd. Kijkend naar deze verhouding kan gesteld worden dat de hogere omzetverwachtingen een belangrijke rol spelen bij de in eerste instantie hoog ogende overnamesommen.


5

OMZETGERELATEERDE HUURPRIJZEN

5.1

INVLOED WEERSOMSTANDIGHEDEN

Om de invloed te bepalen van de meteorologische ontwikkelingen op het strandtoerisme is gekeken naar de ontwikkelingen van de afgelopen vijf jaar. Ter beoordeling is gekeken naar een aantal weersindicatoren, te weten gemiddelde temperatuur, aantal uren zonneschijn en de neerslag per jaar in millimeters. De ontwikkelingen van de periode 2002-2006 staat in onderstaande grafiek en tabel weergegeven. Het jaar 2007 is op moment van schrijven niet bekend bij het KNMI. Weersindicatoren 2002

2003

2004

2005

2006

Gemiddelde temperatuur

10.8

10.3

10.3

10.7

11.2

Aantal uren zonneschijn

1688

2022

1629

1789

1725

Aantal mm neerslag

924

613

859

873

807

Opvallend is het jaar 2003 waar de neerslag bijzonder laag is, het aantal uren zonneschijn bijzonder hoog en de gemiddelde temperatuur niet hoger is dan normaal. In de gemiddelde temperatuur is over de afgelopen vijf jaar een stijging zichtbaar van circa 4%. Het aantal uren zonneschijn is met circa 2% gestegen.

Weersindicatoren

130 120 110 100 90 80 70 60 2002

2003

2004

Temperatuur

2005

Zonneschijn

2006 Neerslag

Zonnedagen Voor specifiek het strandbezoek is het aantal zonnedagen van belang. Vandaar dat het aantal uren zonneschijn nog is onderverdeeld in het aantal warme dagen (waarbij de maximum temperatuur 20,0°C of hoger is), het aantal zomerse dagen (waarbij de maximum temperatuur 25,0°C of hoger is) en tropische dagen (waarbij de maximum temperatuur 30,0°C of hoger is). Voor strandpaviljoens gelden met name de zomerse en de tropische dagen als topdagen. In onderstaande tabel is het aantal zonnedagen van de afgelopen vijf jaar weergegeven. Tevens is de door de KNMI vastgestelde norm en het gemiddelde van de afgelopen vijf jaar weergegeven. 2003

2004

2005

2006

2007

Gemiddeld

Norm

Warme dagen

116

89

88

110

97

100

77

Zomerse dagen

48

25

34

51

20

36

22

Tropische dagen

11

3

4

13

1

6

3

Totaal

175

117

126

174

118

142

102

Totaal topdagen

59

28

38

64

21

42

25


Zowel uit de grafiek als uit de tabel blijkt dat met name 2003 en 2006 zeer veel zonnedagen kenden in vergelijking tot andere jaren. Verder blijkt dat nagenoeg alle waarden in de afgelopen vijf jaar boven de norm uitstijgen. Alleen het aantal zomerse en tropische dagen in 2007 ligt onder de norm.

Zonnedagen 2002 - 2007 140 120 100 80 60 40 20 0 2002

2003 Warme dagen

2004

2005

Zomerse dagen

2006

2007

Tropische dagen

Invloed van het weer op de omzet De schommelingen in het aantal zonnedagen zijn terug te zien in de omzet van de strandpaviljoens. In 2003 en 2006 liggen de omzetten bovengemiddeld (circa 12%) en 2004 en 2007 zijn relatief slechte jaren geweest, waarin de omzet onder het gemiddelde lag (circa 10%). Omdat het aantal zonnedagen de afgelopen vijf jaar uiteen liep, hebben we omzet van verschillende strandpaviljoens over de afgelopen vijf jaar geanalyseerd teneinde een gemiddeld beeld te krijgen.

5.2

INVLOED CONCEPT EN ONDERNEMER

In de analyse zijn strandpaviljoens meegenomen met hoge resultaten alsmede ook strandpaviljoens die onder het gemiddelde presteren. Door beide uitschieters mee te nemen in de analyse ontstaat een representatief gemiddelde. Ook zijn strandpaviljoens van verschillende oppervlakte en concepten opgenomen om ook hier een gemiddelde in te vinden. Voor dit deel van het onderzoek hebben in totaal elf strandpaviljoens inzage gegeven in de financiële gegevens.


5.3

EXTRA OVERIGE KOSTEN STRANDEXPLOITATIES

Bij het relateren van de huurbandbreedte aan de omzetpotentie moet rekening gehouden worden met specifieke huisvestingskosten voor strandpaviljoens. Huisvestinggerelateerde kosten Ten opzichte van reguliere permanente horecabedrijven hebben strandpaviljoens extra huisvestinggerelateerde kostenposten die het bedrijfsresultaat drukken. Hierdoor kunnen de strandexploitaties minder kapitaalkosten, waaronder huur, dragen dan de reguliere horeca. Onder deze posten vallen: · kosten voor het onderhoud van het paviljoen; · kosten voor de huur van opslagruimte van het paviljoen gedurende het gehele jaar; · kosten het transport van de opslaglocatie naar het strand; · kosten voor de opbouw en afbraak van het strandpaviljoen (inclusief het aansluiten op riolering e.d). Overige kenmerken exploitatie strandpaviljoen Afschrijvingen Naast deze specifieke kosten zijn er verschillen in de reguliere exploitatiekosten. Uit de geanalyseerde jaarrekeningen blijkt dat de totale afschrijvingen van strandpaviljoens gemiddeld 9,5% van de omzet bedragen. De afschrijvingen zijn verdeeld over 8% voor de afschrijving op het paviljoen en de inventaris en 1,5% voor de afschrijvingen op goodwill. Voor reguliere horecabedrijven bedragen de totale afschrijvingen normaliter circa 4% tot 8% van de omzet. De afschrijvingen van strandpaviljoen liggen derhalve boven de maximale norm voor reguliere horeca. Vervangingsinvesteringen Naast afschrijvingen zijn ook vervangingsinvesteringen van strandpaviljoens hoger dan bij reguliere horeca. De weersinvloeden op de inventaris verkort de levensduur waardoor vervangingsinvesteringen noodzakelijk zijn en dus hoger uitvallen. Indien dit niet wordt gedaan, wordt een strandconcept snel ‘uitgehold’. Verzekeringen De weersinvloeden hebben ook effect op de kosten voor verzekeringen. Strandpaviljoens hebben een verhoogd risico op waterschade waardoor verzekeringskosten veelal hoger liggen dan bij reguliere horeca (gemiddeld zo’n 25%-50%). Nettowinst De nettowinst van een strandpaviljoen bedraagt gemiddeld € 40.000,= (5,4% van de omzet) in Scheveningen en € 20.000,= (6,8% van de omzet) in Kijkduin. De norm in de horeca bedraagt 5% tot 10%.


Meevallers Naast kosten die hoger uitvallen ten opzichte van reguliere horeca hebben strandpaviljoens ook kosten die lager uitvallen. Met name de huisvestingskosten (gas, water, licht) zijn met gemiddeld 4,6% lager dan bij reguliere horeca (6%-10%). Omdat hoofdzakelijk gebruik gemaakt wordt van flexibele arbeidskrachten liggen ook personeelskosten aan de onderkant van de norm van reguliere horeca.

5.4

SCHEVENINGEN

Het betreft hier de omzetgerelateerde huurprijzen. De meewerkende paviljoens komen niet overeen met de paviljoens die zijn meegenomen in de analyse van de overnamesommen (4.1). Voor dit onderzoeksgedeelte hebben de volgende paviljoens inzage gegeven in de exploitatiecijfers: -

Peukie Golfslag Buena Vista Beach Club Day by Day

-

Waterreus Zeezicht Miljonairs

In totaal is van 17 exploitatiejaren een analyse gemaakt. Om de omzetpotentie in Scheveningen te bepalen zijn de omzetten van bovenstaande strandpaviljoens van de afgelopen vijf jaar (waar mogelijk) in kaart gebracht. De gemiddelde omzet van de geanalyseerde strandpaviljoens in Scheveningen over de afgelopen bedraagt circa € 745.000,= per jaar. Omdat de omvang van de strandpaviljoens uiteenloopt is de gemiddelde jaaromzet teruggerekend naar een gemiddelde omzet per m². De oppervlakte van de strandpaviljoens uit deze analyse bedraagt gemiddeld 767m². De gemiddelde omzet van strandpaviljoens in Scheveningen bedraagt jaarlijks gemiddeld circa € 971,= per m². Wij zijn van mening dat een goed beeld geeft van de gemiddelde omzetpotentie per m² in Scheveningen. Bij strandpaviljoens met een omvang van meer dan 700m² ligt de gemiddelde omzet per m² licht hoger dan bij strandpaviljoens met een oppervlakte van minder dan 700m². De locatie van de strandpaviljoens speelt ook een rol. Strandpaviljoens met een centrale ligging aan de hoofdboulevard hebben een hogere omzet per m² (circa € 1.021,=) dan strandpaviljoens aan de ‘randen’ van de boulevard (circa € 908,= per m²). Een belangrijke conclusie is verder dat uit de analyse blijkt dat de omzetpotentie sterker beïnvloedt wordt door het concept (de investeringen die gedaan zijn) dan door de locatie. Dit kan echter geen criterium zijn voor bepaling van een toekomstige huurprijs. Uit de analyse blijkt dat de specifieke strandexploitatiekosten (exclusief pacht) voor strandpaviljoens in totaal circa € 64.000,= per jaar per paviljoen bedragen. Deze kosten zijn onder te verdelen in circa € 20.000,= aan onderhoud aan het strandpaviljoen, circa € 14.000,= voor de opslag van het paviljoen en circa € 30.000,= voor de open afbouw van de strandpaviljoens. Alleen de jaarrekeningen met een specificatie van de desbetreffende kostenpost zijn hierin meegenomen. De gemiddelde kosten per m² zijn ook berekend op basis van de gemiddelde oppervlakte van de strandpaviljoens waarvan de kostenspecificatie bekend is.


In onderstaande tabel staan de specifieke kosten overzichtelijk weergegeven: Kostenpost

Gemiddelde kosten

Kosten per m²

Onderhoud paviljoen

€ 20.130,=

€ 26,24

Opslagkosten

€ 13.669,=

€ 16,14

Op- en afbouwkosten

€ 30.141,=

€ 38,19

Totaal

€ 63.940,=

€ 80,58

De specifieke huisvestingskosten bedragen circa € 80,58 per m². In totaal bedragen de specifieke strandexploitatiekosten 8,3% van de totale omzet van strandpaviljoens (€ 80,58/€ 971,=). Huurbandbreedte Een standaard restaurantbedrijf heeft gemiddeld een huurbedrag (voor een pand) van minimaal 8% en maximaal 12% van de totale omzet (gemiddeld dus 10% van de omzet). Voor huisvestingskosten inclusief huur van de grond adviseren wij een bandbreedte van tussen 9,5% en 10,5% van de omzet. De specifieke huisvestingskosten drukken het resultaat voor strandpaviljoens, waardoor minder ruimte bestaat voor huur. De huidige strandexploitatiekosten exclusief de huur bedragen gezamenlijk gemiddeld 8,3% van de omzet (80,58/€ 971,=). Er blijft dus tussen de 1,2% en 2,2% van de omzet over voor huur van de grond. De omzet van strandpaviljoens bedraagt gemiddeld € 971,= per m². Dit betekent dat, vanuit de omzet geredeneerd, strandpaviljoens in Scheveningen ruimte hebben voor een huurbandbreedte tussen € 11,65 en de € 21,36 per m². In de huidige situatie mogen strandpaviljoens maximaal 19,2 meter het strand op. Per strekkende meter zou de huurprijs daarmee tussen de € 223,70 en de € 410,11 komen te liggen. De huidige prijzen liggen tussen de € 211,= en € 426,= per strekkende meter. Aangezien in het onderzoek geen financiële gegevens inzichtelijk zijn geweest van paviljoens op het Zwarte Pad is hier een richtlijn op basis van locatie en bereikbaarheid toegepast. Voor het Zwarte Pad adviseren wij een huurprijs per strekkende meter die op 80% tot 90% ligt van de minimale huurprijs (€ 224,=) op de boulevard/haven. Dit komt neer op € 179,= tot € 201,= per strekkende meter. De huidige prijzen liggen tussen de € 187,= en € 197,=.


Extra oppervlakte Volgens de huidige contracten met strandpaviljoens mogen zij tot 19,2 meter het strand op gebruiken voor het strandpaviljoen en terras. Na 19,2 meter volgt een verhard looppad langs de strandpaviljoens. Na dit looppad hebben strandpaviljoens momenteel nog vier meter buitenterras. Indien deze oppervlakte in de berekeningen wordt verwerkt ontstaat het volgende beeld: Toelichting Gemiddelde omzet

€ 744.640,=

Gemiddelde oppervlakte

927m²

767m²/19,20 x 23,20

Gemiddelde omzet per m²

€ 803,=

€ 971 / 927m²

Strandexploitatiekosten

€ 63.940,=

Zie vorige pagina

Strandexploitatiekosten per m²

€ 66,69,=

€ 63.940 / 927m²

8,3%

€ 66,69 / € 803,=

Aandeel van omzet

In deze situatie is tevens ruimte voor een huurbandbreedte tussen de 1,2% en de 2,2% van de omzet. Dit komt neer op een huur tussen de € 9,64 en de € 17,68 per m². Per strekkende meter is geen verschil in huurprijs met de eerdere berekening, de huurbandbreedte in deze situatie bedraagt tevens tussen de € 223,70 en de € 410,11 per strekkende meter.


5.5

KIJKDUIN

Voor Kijkduin is dezelfde analyse gemaakt. Omdat de omzetgegevens van de strandpaviljoens sterk verschillen met Scheveningen is deze badplaats binnen de gemeente Den Haag apart geanalyseerd. Voor dit onderzoeksgedeelte hebben de volgende paviljoens inzage gegeven in de exploitatiecijfers: - Gotcha - Zippers - People - Habana In totaal is van 6 exploitatiejaren een analyse gemaakt. Uit de analyse van de beschikbare jaarrekeningen blijkt dat de gemiddelde omzet van strandpaviljoens in Kijkduin circa € 245.000,= per jaar bedraagt. Met een gemiddelde oppervlakte van 657m² zijn de meewerkende strandpaviljoens gemiddeld kleiner dan in Scheveningen. De gemiddelde omzet in Kijkduin bedraagt € 372,= per m² per jaar. Gezien de locatie, het aantal badgasten van Kijkduin en het aanbod aan strandpaviljoens achten wij dit aan de lage kant. Het omzetpotentieel van strandpaviljoens ligt naar onze mening hoger, rond € 450,= per m². Dit is bepaald aan de hand van bij ons bekende omzetgegeven van overig, niet participerende paviljoens. Voor het bepalen van de maximale huurwaarde zal worden uitgegaan van dit omzetpotentieel. Uit de analyse van de jaarrekeningen blijkt dat de specifieke strandexploitatiekosten (onderhoud, opslag, open afbouw) van strandpaviljoens in Kijkduin jaarlijks circa € 42,= per m² bedragen, ofwel 9,4% van de omzet. Voor strandpaviljoens in Kijkduin adviseren wij een bandbreedte tussen de 11% en de 12% van de omzet voor strandexploitatiekosten inclusief huur. Dit ligt hoger dan in Scheveningen, gezien het feit dat er altijd constante kosten zijn, waardoor bij lagere omzet het percentage hoger uitvalt. In deze situatie betekent dat voor huur een bandbreedte tussen de 1,6% en de 2,6% van de omzet geldt, waarmee de huur tussen de € 7,24 en de € 11,74 per m² ligt. Strandpaviljoens in Kijkduin mogen 18 meter richting de zee bouwen, de huurbandbreedte bedraagt hiermee tussen de € 130,= en € 211,=. per strekkende meter


5.6

CONCLUSIE

Uit een analyse van diverse jaarrekeningen van de afgelopen vijf jaar in Scheveningen blijkt dat een strandpaviljoen een gemiddelde jaaromzet van € 745.000,= realiseert met een gemiddelde oppervlakte van 767m². De omzet bedraagt hiermee € 971,= per m² Ten opzichte van standaard horecabedrijven hebben strandexploitaties specifieke kostenposten, die het resultaat drukken waardoor minder ruimte overblijft voor kapitaallasten. Deze kostenpost bedraagt gemiddeld € 64.000,= per jaar, ofwel € 80,58 per m² per jaar. Deze kosten bedragen hiermee 8,3% van de totale omzet. Voor de strandbedrijven in Scheveningen adviseren wij een bandbreedte van minimaal 9,5% en maximaal 10,5% van de omzet voor strandexploitatiekosten inclusief huur. Na aftrek van de strandexploitatiekosten blijft een huurbandbreedte over tussen de 1,2% en de 2,2% van de omzet. De huurbandbreedte bedraagt hiermee tussen de € 11,65 en de € 21,36 per m² en tussen de € 224,= en de € 410,= per strekkende meter. In Kijkduin liggen de omzetten en kosten anders dan in Scheveningen. Hier is ruimte voor een huurbandbreedte tussen de 1,6% en de 2,6% van de omzet, waarmee de huur tussen de € 7,24 en de € 11,74 per m² ligt en tussen de € 130,= en de € 211,= per strekkende meter.


6

VERGELIJKING HUURPRIJZEN HORECABEDRIJVEN BOULEVARD

6.1

SCHEVENINGEN

Omzet en huur boulevardhoreca Scheveningen Op basis van bij ons bekende gegevens bedragen de huurprijzen voor horecabedrijven aan de boulevard tussen de € 250,= en € 350,= per m². De gemiddelde omzetten bedragen circa € 4.500,= tot € 4.900,= per m² verkoopvloeroppervlakte (v.v.o.). Er van uitgaande dat circa 65% van een horecabedrijf in beslag wordt genomen door v.v.o. komt de omzet op € 2.925,= tot € 3.185,= per m² bruto vloeroppervlakte (b.v.o.) De bovengenoemde huurprijzen bedragen derhalve 8,5% tot 11,0% van de omzet. Omzet en huur strandpaviljoen Scheveningen Op basis van bij ons bekende gegevens bedragen de huurprijzen voor strandpaviljoens in Scheveningen tussen de € 9,76 en € 22,20 per m². Gemiddeld bedraagt de huurprijs € 14,44 per m². Een vergelijking tussen deze huur en die bij de boulevard gaat op deze wijze echter niet op. Bij een gewoon horecabedrijf spreken we over huur van het pand. Bij de paviljoens is sprake van pacht van de grond. Daarom dienen, zoals eerder gemeld, andere specifieke huisvestingskosten te worden toegevoegd, zoals huurkosten voor opslag, open afbouw en onderhoud. Zoals eerder in de rapportage uiteengezet bedragen deze kosten gemiddeld per m²: Onderhoud: Huur opslag: Op- en afbouw: Totaal:

€ 26,24 € 16,14 € 38,19 € 80,58

Hiermee komen de totale kosten op € 90,34 (€ 80,58 + € 9,76) tot € 102,78 per m² (€ 80,58 + € 22,20). Gemiddeld bedragen de kosten € 95,02 per m² (€ 80,58 + € 14,44). De gemiddelde omzet bedraagt circa € 971,= per m². Dat deze bedragen per m² lager liggen dan bij een regulier horecabedrijf wordt veroorzaakt door de schaalgrootte. Een strandpaviljoen heeft meer vierkante meters nodig om eenzelfde omzet te realiseren. Dit komt onder andere door beperkte openingstijden (aantal maanden gesloten), weersafhankelijkheid en een ander bestedingsgedrag van de consument. Bij een strandpaviljoen liggen de bestedingen lager, waardoor volume belangrijk is (en dus de vierkante) meters. Bij bovengenoemde huur bedragen de huisvestingskosten derhalve 9,3% (€ 90,34/€ 971,=) tot 10,6% (€ 102,78 / € 971,=) van de omzet.


Conclusie Scheveningen De huisvestingskosten/huur voor een strandpaviljoen liggen binnen de zelfde bandbreedte als bij een horecabedrijf op de boulevard. Passen we de 8,5% huur van de reguliere horeca toe op een strandexploitatie, dan zou dit omgerekend naar de m² prijs voor het strand betekenen dat de onderkant van de totale kosten zou komen te liggen op € 82,53 (€ 971,= x 8,5%) per m². Er zou in dit geval echter maar € 1,96 per m² over blijven voor huur (€ 82,53 minus € 80,58). De gemiddelde oppervlakte van een paviljoen in Scheveningen bedraagt 578m² waarmee de huur uit zou komen op € 1.132,=. Bij de huidige gemiddelde lengte van 36,70 meter zou de prijs per strekkende meter uitkomen op € 30,90. Dit is fors lager dan de huidige huurprijzen (gemiddeld € 277,= per meter). De bovenkant zou liggen op 11,0% van de omzet, wat neer komt op € 106,80 per m². Deze € 106,90 verminderd met € 80,58 geeft een maximale vierkante meterprijs van € 26,23. Bij de gemiddelde oppervlakte van 578m² bedraagt de huur € 15.161,=. Bij een gemiddelde lengte van 36,70 meter zou de prijs per strekkende meter uitkomen op maximaal € 413,=. De huidige maximale prijs per strekkende meter is € 426,=. De maximale waarde ligt dus lager dan het huidige maximale huurtarief.


6.2

KIJKDUIN

Omzet en huur boulevardhoreca Kijkduin Op basis van bij ons bekende gegevens bedragen de huurprijzen voor horecabedrijven aan de boulevard van Kijkduin tussen de € 200,= en € 300,= per m². De gemiddelde omzetten bedragen circa € 3.500,= - € 4.000,= per m² v.v.o.. Er van uitgaande dat circa 65% van een horecabedrijf in beslag wordt genomen door v.v.o. komt de omzet op € 2.100,= tot € 2.550,= per m² bruto vloeroppervlakte (b.v.o.) De bovengenoemde huurprijzen bedragen derhalve 9,5% tot 11,7% van de omzet. Omzet en huur strandpaviljoen Kijkduin Op basis van bij ons bekende gegevens bedragen de huurprijzen voor strandpaviljoens in Kijkduin tussen de € 7,57 en € 12,22 per m². Gemiddeld bedraagt de huurprijs € 9,99 per m². In Kijkduin zijn de overige kosten als volgt: Onderhoud: Huur opslag: Op- en afbouw: Totaal:

€ 7,08 € 8,59 € 26,59 € 42,26

Hiermee komen de totale kosten op € 49,83 tot € 54,48 per m². Gemiddeld bedragen de kosten € 52,25 per m². De gemiddelde omzetten begroten we, zoals eerder besproken op circa € 450,= per m². Bij bovengenoemde huur bedragen de huisvestingskosten derhalve 11% tot 12,1% van de omzet. Conclusie Kijkduin De huidige onderkant van de specifieke huisvestingskosten inclusief de huur van de strandexploitatie ligt al boven de onderkant van de huurbandbreedte van de horeca op de boulevard van Kijkduin. De huidige bovenkant van de specifieke huisvestingskosten inclusief de huur van de strandexploitatie ligt al boven de bovenkant van de huurbandbreedte van de horeca op de boulevard.


7

BENCHMARK HUURPRIJZEN VERGELIJKBARE BADPLAATSEN

Voor de benchmark is gekeken naar de Nederlandse badplaatsen Bergen, Noordwijk en Zandvoort. Scheveningen heeft in verhouding een groot aantal strandpaviljoens. De vergelijkbare badplaatsen zijn gekozen omdat er eveneens een relatief groot aantal strandpaviljoens is gevestigd. In de bijlage is per badplaats een omschrijving, sfeerimpressie en factsheet met de gegevens en kenmerken staan weergegeven. Hieronder volgens de belangrijkste conclusies.

Huurprijzen Strandpaviljoens Noordwijk In Noordwijk betalen strandpaviljoens vanaf 2009 op grond van een gedifferentieerd tarief alleen huur naar rato van de omvang van hun horecaexploitatieruimte. Dat wil zeggen: een m² tarief voor binnenruimte in paviljoen (keuken, sanitair en zitruimte) én semioverdekte terrasruimte en een m² tarief voor terrasruimte in de openlucht. De grondgedachte die meerdere gemeenten hanteren is dat overdekte terrassen minstens twee keer zoveel omzet kunnen genereren als openlucht terrassen. De uitkomsten zijn dat de maximale huuropbrengst uit paviljoenexploitatie in Noordwijk per paviljoen in theorie komt te liggen tussen € 15.000 op een afgelegen stranddeel en € 36.000 voor een paviljoen van maximale omvang aan de Koningin Wilhelminaboulevard. Dergelijke huurbedragen zijn ten opzichte van de meeste Nederlandse badplaatsen bovengemiddeld te noemen. Vanwege de inzet op kwaliteitsbadplaats (Quality Coast en Blauwe Vlag) vergen strandonderhoud, -reiniging en -toezicht in Noordwijk meer inzet van middelen en mensen dan de gemiddelde badplaats in Nederland. Huurinkomsten uit strandondernemingen worden direct aangewend om de gemeentelijke strandexploitatie (onderhoud) voor een belangrijk deel te ondersteunen. De samengestelde pachttarieven kunnen volgens berekeningen in 2009 in Noordwijk inkomstenneutraal gehanteerd worden. Het nieuwe tariefsysteem moet zorgen voor een rechtvaardige en eerlijke verdeling van huurbedragen. Strandondernemers die kiezen voor een kleinschalige horeca-exploitatie betalen dan minder huur dan grootschalige horecapaviljoens. Dit kan voor sommige ondernemers betekenen dat hun huurbedragen flink wijzigen. Dit kan zowel positief als negatief voor hen uitpakken. Dit heeft alles te maken met de onoverzichtelijkheid van het tariefsysteem van voorgaande jaren en de hiermee ontstane (grote) verschillen in huurprijzen tussen paviljoens en locaties. Het voorgestelde tariefsysteem zet dit recht. De huurprijs wordt jaarlijks geïndexeerd met het CBS indexcijfer.1 Het is niet bekend welk gedeelte van de huurprijs wordt veroorzaakt door deze extra inzet van middelen en mensen.

1

Bron: Nota Strandbeleid Noordwijk


Het is niet bekend welke bedrijven met welke oppervlakte binnen de verschillende zones passen. Tevens is niet duidelijk hoe de verhouding is tussen capaciteit terras en paviljoen. Hierdoor is het moeilijk te bepalen hoe hoog de prijs per strekkende en m² is in Noordwijk. Wat wel een beeld geeft is het ‘loslaten’ van de tarieven van Noordwijk op Scheveningen en Kijkduin. Er van uitgaande dat Scheveningen Bad de A-locatie is, Scheveningen-Haven de B-locatie, Zwarte Pad de C-locatie en Kijkduin de D-locatie. Let wel: in de nieuwe situatie gaat deze vergelijking niet op. Het is puur een methode om een indicatief beeld te vormen. Hiervan uitgaande komen we op de volgende conclusies: Dic ht heid s t randpav iljoens naar bez oek en S c hev ening-B ad

S c hev eningen-Hav en

Z wart e P ad

K ijk duin

Aantal m² paviljoen

3742

4272

2259

5.349

Huur per m²

€ 48

€ 40

€ 28

€ 20

€ 179.616

€ 170.886

€ 63.252

€ 106.974

9516

7200

5.402

9933

Huuropbrengst Aantal m² overig

€ 24

€ 20

€ 14

€ 10

Huuropbrengst

Huur per m²

€ 228.374

€ 143.997

€ 75.625

€ 99.333

Huur totaal

€ 407.990

€ 314.883

€ 138.877

€ 206.307

13.258

11.472

7.661

15.282

€ 31

€ 27

€ 18

€ 14

Aantal m² totaal Huur per m² totaal Aantal strekkende meters

691

598

399

849

Huur per strekkende meter

€ 591

€ 527

€ 348

€ 243

Als we dit verrekenen naar een jaarprijs, Noordwijk kent een seizoen van 9 maanden, dan bedragen de huurkosten respectievelijk € 788,=, € 703,=, € 464,= en € 324,= per jaar per strekkende meter. Ter vergelijking: De echte huidige (jaar)prijzen in Scheveningen-Bad bedraagt € 603,=, in Scheveningen-Haven € 421,=, bij het Zwarte pad € 336,= en in Kijkduin € 308,= per strekkende meter. Bergen In Bergen betalen strandpaviljoens een vastgestelde huur voor hun paviljoen. Dit betekent dat voor elk strandpaviljoen een vaste huurprijs wordt bepaald op basis van de locatie van het kavel. De gehuurde kavels waarop de strandpaviljoens staan zijn over het algemeen vrij groot. Het grootste deel van het kavel wordt niet gebruikt voor het strandpaviljoen. Om een vergelijkbare gemiddelde huurprijs per strekkende meter te berekenen is de paviljoengrootte voor 35% van de totale kavelgrootte berekend (in Scheveningen beslaan de strandpaviljoens gemiddeld 35% van het kavel). De gemiddelde prijs bedraagt in Bergen € 165,= per strekkende meter en € 9,20 per m². Als we dit verrekenen naar een jaarprijs, Bergen kent een seizoen van 7 maanden, dan bedragen de huurkosten € 283,= per jaar per strekkende meter.


Zandvoort In Zandvoort betalen strandpaviljoens een vaste huurprijs per strekkende meter. Er is een onderverdeling gemaakt tussen textielstrand, met een huurprijs per strekkende meter van € 144,55, en naaktstrand, met een huurprijs van € 113,94 per strekkende meter. Van de 38 strandpaviljoens zijn er zes op het naaktstrand gelegen. De totale gemiddelde prijs per strekkende meter bedraagt hierdoor € 139,72. De strandpaviljoens in Zandvoort hebben een gemiddeld kaveloppervlak van 1.000 m². Dit betekent dat de m² prijs omgerekend op € 9,31 neerkomt. Als we dit verrekenen naar een jaarprijs, Zandvoort kent een seizoen van 9 maanden, dan bedragen de huurkosten tussen de € 152,= en € 193,= per jaar per strekkende meter. Ter vergelijking: De echte huidige (jaar)prijzen in Scheveningen-Bad bedraagt € 603,=, in Scheveningen-Haven € 421,=, bij het Zwarte pad € 336,= en in Kijkduin € 308,= per strekkende meter. Toerisme en overnachtingen Aantal Bezoekers Den Haag

Zandvoort

Noordwijk

Bergen

20.700.000

5.200.000

1.100.000

5.000.000

800.000

900.000

800.000

2.000.000

25,9

5,8

1,4

2,5

++

+

=

+

(Scheveningen) Bezoekers Toeristische overnachtingen Verhouding strandbezoek / overnachtingen Conclusie

Het aantal bezoekers is in Den Haag (20,7 miljoen) fors hoger dan in Zandvoort (5,2 miljoen), Noordwijk (1,1 miljoen) en Bergen (5 miljoen). Het aantal toeristische overnachtingen is in Den Haag, Zandvoort en Noordwijk redelijk gelijk, alleen Bergen heeft twee keer zoveel overnachtingen als de andere plaatsen. De verhouding tussen bezoekers en het aantal overnachtingen is in Den Haag fors hoger dan in de andere gemeenten. Het strand van Den Haag trekt voornamelijk dagbezoekers, wat een positief effect heeft voor strandpaviljoens. Dichtheid strandpaviljoens D ic hth eid s tr an dp av iljo en s na ar be z o ek en

Bezoekers Aantal strandpaviljoens Dichtheid C on c lus ie

Sc he v e ning en

K ijk du in

17.700.000

3.000.000

T ot aa l D e n H a ag 20.700.000

Z an dv oo r t

N o or dw ijk

Be r g en

5.200.000

1.100.000

5.000.000

45

21

66

38

16

17

393.333

142.857

313.636

136.842

68.750

294.118

++

+

++

+

-

++

De dichtheid geeft de verhouding tussen het aantal bezoekers en het aantal strandpaviljoens weer. Een hoge dichtheid betekent dat er veel potentiële bezoekers per strandpaviljoen zijn. De dichtheid is in Scheveningen (393.333 per paviljoen) hoger dan in Zandvoort (136.842 per paviljoen), Noordwijk


(68.750 per paviljoen) en Bergen (294.118 per paviljoen). In Kijkduin (142.857 per paviljoen) is de dichtheid hoger dan in Noordwijk. De dichtheid in Bergen is fors hoger dan de dichtheid in Kijkduin. De dichtheid is in Den Haag (313.636 per paviljoen) goed te noemen in vergelijking tot de andere gemeenten. NB: Het bezoekersaantal van Scheveningen is het totaal aantal bezoekers van Scheveningen-Bad en Scheveningen-Haven exclusief het Zwarte Pad. Er komen jaarlijks circa 13,9 miljoen bezoekers naar Scheveningen-Bad en 3,8 miljoen bezoekers naar Scheveningen-Haven. Scheveningen-Haven heeft met 16 strandpaviljoens een dichtheid van 237.500 bezoekers per paviljoen en Scheveningen-Bad met 20 strandpaviljoens heeft een dichtheid van 695.000 per paviljoen. Let wel: het gaat hier om een indicatie. Een plaats als Scheveningen heeft een groot en divers aanbod van leisure-, culturele, recreatieve en horecavoorzieningen waardoor er veel bezoekers naar de plaats komen. Dichtheid strandpaviljoens per m² D ic h t h eid S t r a n d p a v iljoe n s na a r v e r k oo p o pp e r v la k te

Verkoopoppervlakte Strandpaviljoen (m²) Bezoekers Bezoekers per m² C on c lus ie

Sch e ve n i n g e n

Ki j kd u i n

22.673

10.700

17.700.000 781 +

T ot a a l

Z a n d v o or t

N oo r d w ijk

Bergen

33.373

29.000

7.200

4.200

3.000.000

20.700.000

5.200.000

1.100.000

5.000.000

280

620

179

153

1190

=

+

-

-

++

D e n H a ag

Het aantal bezoekers per m² geeft het aantal potentiële bezoekers per m² strandpaviljoen weer. Den Haag heeft een hoger aantal potentiële bezoekers per m² (620) dan Zandvoort (179) en Noordwijk (153). In Bergen is het aantal potentiële bezoekers per m² strandpaviljoen (1.190) fors hoger dan in Den Haag. De strandpaviljoens in Scheveningen hebben fors meer potentiële bezoekers per m² (781) dan Kijkduin (280). Let wel: het gaat hier om een indicatie. Een plaats als Scheveningen heeft een groot en divers aanbod van leisure-, culturele, recreatieve en horecavoorzieningen waardoor er veel bezoekers naar de plaats komen. NB: Het aantal potentiële bezoekers in Scheveningen-Haven komt neer op 473 bezoekers per m² en in Scheveningen-Bad op 949 bezoekers per m².


Jaarrondexploitaties Jaarrondexploitaties

Jaarrondexploitatie mogelijk Aantal strandpaviljoens Aantal jaarrondexploitaties

Scheveningen

Kijkduin

Nee

Nee

45

21

0

0

Totaal Den

Zandvoort

Noordwijk

Nee

Ja

Nee

Ja

68

38

16

17

0

1

0

0

Haag

Bergen

% jaarrondexploitaties

-

-

-

3%

-

-

Conclusie

=

=

=

++

=

=

In de gemeente Zandvoort is het mogelijk om als strandpaviljoen het gehele jaar open te zijn, in de gemeente Bergen is dit vanaf volgend jaar mogelijk. In de gemeente Zandvoort is op dit moment één strandpaviljoen een jaarrondexploitatie. In de gemeente Bergen zijn op dit moment zes aanvragen voor een jaarrondexploitatie, maar de gemeente verwacht dat er uiteindelijk maximaal één zal komen vanwege de hoge schadekans aan het paviljoen in de wintermaanden. Openingstijden O p e n in g s tijd e n T otaal D e n H aa g

Zandv oort

N oo r d w ijk

B er g e n

Tot 0:00

Tot 0:30

Tot 0:00

Doordeweeks: tot Sluitingstijd

01:00 Weekend: tot 01:30

Ontheffing mogelijk

Ja

-

Op aanvraag

Nee

C on c lus ie

++

=

+

=

Aantal maanden open

7

9

9

7

C on c lus ie

=

++

++

=

In Den Haag is de sluitingstijd voor de horeca doordeweeks één uur ’s nachts en in het weekend anderhalf uur later dan in Zandvoort en Bergen. In Noordwijk is de sluitingstijd voor de horeca een half uur eerder dan in Den Haag. In Den Haag is het bovendien mogelijk om één maal per maand een ontheffing van de sluitingstijden tot 04.00 uur aan te vragen. Het seizoen waarin de strandpaviljoens geopend zijn duurt in Den Haag zeven maanden (1 maart – 31 september). In Zandvoort en Noordwijk blijven de strandpaviljoens in vergelijking met Den Haag langer open. Hierbij dient wel de opmerking te worden geplaatst dat de maanden februari en oktober mindere exploitatiejaren zijn dan de zomermaanden.


Parkeerfaciliteiten Parkeren Totaal Den Haag (Scheveningen) Bezoekers

Zandvoort

Noordwijk

Bergen

20.700.000

5.200.000

1.100.000

5.000.000

Aantal parkeerplaatsen

4.065

3.500

7.800

1.050

Parkeerdichtheid

5.092

1.486

141

4.762

-

+

++

-

Conclusie

De parkeerdichtheid geeft het aantal bezoekers per beschikbare parkeerplaats weer. In Den Haag (5.092) is de parkeerdichtheid fors lager dan in Zandvoort (1.486) en Noordwijk (141). Dit betekent dat er relatief weinig parkeerplekken per bezoeker beschikbaar zijn. Zonering Zonering

Aantal zones

Scheveningen

Kijkduin

14

6

Totaal Den Haag 20

Zandvoort 1

Noordwijk

Bergen

4

1

aantal Invloed zonering

Ligging

Ligging

Ligging

-

bezoekers /

-

drukte

Het aantal zones in Den Haag is in totaal 20, waarvan 14 in Scheveningen en zes in Kijkduin. Deze onderverdeling is gemaakt aan de hand van de verschillende prijsniveaus per locatie. Dit aantal is fors hoger in vergelijking met Zandvoort (één zone), Noordwijk (vier zones) en Bergen (één zone). De zonering in Den Haag is opgedeeld aan de hand van de ligging van het perceel.


Type bezoeker Bezoekersprofiel Den Haag Scheveningen-

Gemiddelde

Scheveningen-Bad

Kijkduin

3.800.000

13.900.000

3.000.000

Den Haag

54%

41%

50%

48%

overig regio Haaglanden

12%

11%

22%

15%

overig Zuid-Holland

12%

16%

12%

13%

Elders

21%

32%

16%

23%

<35 jaar

31%

45%

26%

34%

35-55 jaar

46%

36%

43%

42%

>55 jaar

23%

21%

31%

25%

Benedenmodaal

26%

37%

30%

31%

Modaal

21%

22%

19%

21%

Bovenmodaal

52%

41%

52%

48%

Auto/motor

58%

47%

63%

56%

Lopend

22%

17%

12%

17%

(brom-)fiets

9%

8%

12%

10%

OV

7%

24%

12%

14%

Overig

6%

5%

2%

4%

korter dan een uur

36%

20%

23%

26%

één tot twee uur

36%

34%

50%

40%

langer dan twee uur

29%

46%

28%

34%

Minimaal één keer per week

47%

40%

43%

43%

Gemiddelde bezoekduur (min.)

131

172

118

140

Haven Aantal bezoekers

Den Haag

Herkomst

Leeftijd

Inkomen

Vervoerswijze

Bezoekfrequentie

Horecabezoek Percentage horecabezoek

41%

10%

29%

27%

Gemiddeld besteed bedrag

€ 31,77

€ 29,47

€ 20,80

€ 27,35

Den Haag Meer dan de helft van de 20,7 miljoen bezoekers die het strand van Den Haag jaarlijks trekt komt uit Den Haag en de regio Haaglanden (63%). Ruim de helft van de bezoekers (69%) valt in de leeftijdscategorieën onder de 35 jaar (34%) en boven de 55 jaar (25%), deze categorieën hebben een positieve invloed op de horeca omdat ze over het algemeen het meest van de horeca gebruik maken. Van de bezoekers komt meer dan de helft met de auto (56%). Het inkomen van 48% van de bezoekers is bovenmodaal, deze bezoekers maken over het algemeen meer gebruik van de horeca dan de bezoekers uit de overige inkomensklassen. Ruim een kwart (27%) van de bezoekers maakt gebruik van de horeca en besteedt daar gemiddeld € 27,35. Het bezoekersprofiel is zeer gunstig voor Scheveningen Bad (volume) en de Haven (participatie). Kijkduin geven we een neutraal oordeel.


Zandvoort Ongeveer de helft van de bezoekers aan Zandvoort komt uit de regio (49%). Van de 5,2 miljoen bezoekers aan Zandvoort is 70% dagbezoeker en het grootste deel van de bezoeken vindt ’s middags plaats (50%) of duurt de hele dag (30%). Het hoge aantal middag en dagbezoeken heeft een positieve invloed op het horecabezoek. De gemiddelde leeftijd van de bezoekers aan Zandvoort is 44 jaar. Meer dan de helft van de bezoekers komt met de auto (55%) en ongeveer éénderde van de bezoekers komt met het openbaar vervoer (30%). Een kwart van de bezoekers (24%) maakt gebruik van de horeca. Dit geeft een positie oordeel. Bergen In Bergen komen jaarlijks circa 5 miljoen bezoekers waarvan éénderde uit de gemeente Bergen komt (36%), van de overige bezoekers komt éénderde deel uit de regio (31%) en éénderde uit de rest van Nederland en het buitenland (33%). De gemiddelde leeftijd van de bezoekers is 52 jaar. Deze relatief hoge leeftijd heeft een positieve invloed op het horecabezoek, omdat oudere mensen relatief vaker gebruik maken van de horeca. Noordwijk Er komen jaarlijks circa 1,1 miljoen bezoekers naar Noordwijk, waarvan bijna de helft uit Noordwijk zelf komt (49%). Een klein deel van de bezoekers komt uit de regio (9%) en in vergelijking tot de andere plaatsen komt een groot deel uit de rest van Nederland en het Buitenland (42%). In Noordwijk komen relatief veel mensen van buiten de regio, wat een positieve invloed heeft op het horecabezoek. Het grootste deel van de bezoekers komt met de auto (78%). De gemiddelde leeftijd van de bezoekers is 41 jaar.


Zakelijk Zakelijke vraag Totaal Den Haag (Scheveningen)

Zandvoort

Noordwijk

Bergen

Hotelkamers

1.350

780

1.850

1.480

Hotelbedden

2.750

1.600

3.950

3.065

Beddencapaciteit

6.882

3.650

6.500

-

% hotelbedden

40%

44%

61%

-

64

34

182

89

5.900

2.450

3.825

2.460

+

-

++

+

Congresfaciliteiten (aantal zalen) Maximale capaciteit zalen Conclusie

In Den Haag zijn 1.350 hotelkamers te vinden met in totaal 2.750 hotelbedden. Het aantal hotelbedden is circa 40% van de gehele beddencapaciteit in Den Haag. Het aantal hotelkamers ligt iets lager dan het aantal in Bergen. In deze gemeente zijn 1.480 hotelkamers met in totaal 3.065 bedden. In Zandvoort zijn beduidend minder hotelkamers beschikbaar (780), terwijl in Noordwijk de meeste hotelkamers te vinden zijn (1.850). Het aantal hotelkamers in Den Haag is redelijk. Wat betreft de congresfaciliteiten is het grootste aanbod in Noordwijk te vinden. Hier zijn 182 zalen te vinden met een totale capaciteit van circa 3.800 mensen. Na Noordwijk volgt Bergen met 89 beschikbare zalen en Den Haag met 64 zalen. Het minste zalen zijn te vinden in Zandvoort, waar het aantal op 34 ligt. In Den Haag is een hogere maximale zaalcapaciteit in vergelijking met Noordwijk en een fors hogere capaciteit in vergelijking met Zandvoort en Bergen. De totale maximale zaalcapaciteit in Den Haag is goed.


Conclusie overall Op basis van weging van de scores wordt een beeld geschetst over de meest ‘gunstige’ plek voor een strandpaviljoen. Per item wordt een wegingsfactor toegepast om tot een totaal score te komen. De scores zijn als volgt: 5: zeer goed 4: goed 3: neutraal 2: slecht 1: zeer slecht

Zoals te zien in de tabel is Scheveningen Bad de meest ideale locatie qua punten (101). Indien we de gemiddelde huurprijs per meter afzetten tegen de scores, zien we dat overall de verhouding op 14,1% ligt. Hoe hoger het percentage, hoe ongunstiger het is voor een paviljoen. Dit is goed te zien bij Noordwijk, waar extreem hoge prijzen gelden. Het percentage is tevens geïndexeerd, waardoor per badplaats de ‘afwijking’ zichtbaar is.


BIJLAGE I: BENCHMARK Den Haag De gemeente Den Haag is met circa 475.000 inwoners de op twee na grootste gemeente van Nederland. Binnen de gemeente valt het stadsdeel Scheveningen, waardoor Den Haag de grootste Europese badplaats tussen Denemarken en NoordFrankrijk is. Scheveningen Het strandgebied van Scheveningen bestaat uit ScheveningenBad en Scheveningen-Haven. Scheveningen is per auto redelijk te bereiken via diverse wegen vanuit Den Haag. De badplaats beschikt over diverse parkeergelegenheden in de vorm van parkeerplaatsen langs het strand en met (ondergrondse) parkeergarages. De bereikbaarheid per openbaar vervoer is goed. Er zijn tramverbindingen vanuit het Centrum van Den Haag, en vanuit Rijswijk en Delft naar Scheveningen-bad en -haven. Er komen jaarlijks circa 17 miljoen bezoekers naar Scheveningen dat hiermee de meest populaire badplaats van Nederland is. Kijkduin Kijkduin is een wijk van Den Haag, ten zuiden van Scheveningen. De relatief kleine badplaats is per auto en openbaar vervoer redelijk te bereiken, via de Laan van Meerdervoort vanuit Den Haag en via de busverbindingen van lijn 23, 24 en 26. Nabij het strand bevinden zich diverse grote parkeerterreinen. Strandgebied De boulevard van het hoofdstrand is niet met de auto te bereiken. Er zijn verschillende parkeerterreinen in de omgeving. Overdag geldt van 1 maart tot 1 november op de parkeerterreinen in Scheveningen een parkeertarief tussen de € 1,50 en € 1,90 per uur, parkeren in Kijkduin is gratis. De strandpaviljoens zijn direct aan de boulevard gevestigd en langs de strandpaviljoens loopt een verharde weg, waardoor de verbinding goed is. In Scheveningen zijn in totaal 45 en in Kijkduin 21 strandpaviljoens gelegen. De strandpaviljoens liggend in Scheveningen-Bad grenzen aan elkaar, in Scheveningen-Haven en Kijkduin ligt er een stuk strand tussen de strandpaviljoens meestal variërend van 50 tot 100 meter. De strandpaviljoenhouders mogen in Den Haag strandstoelen op het strand uitstallen. Aan het einde van de dag dienen de strandstoelen opgestapeld te worden op het terrein van de strandpaviljoens.


Factsheet Den Haag


Noordwijk De gemeente Noordwijk telt circa 25.000 inwoners. De gemeente bestaat uit twee dorpskernen te weten: Noordwijk aan Zee en Noorwijk Binnen. De gemeente is onder andere bekend van het ESTEC, het Europees centrum voor ruimteonderzoek, en de daarbij behorende ruimtevaarttentoonstelling Space Expo. Noordwijk aan Zee Noordwijk aan Zee heeft een kustlijn van 14 kilometer en trekt jaarlijks circa 1,1 miljoen bezoekers. De kustplaats staat bekend om de brede stranden en luxe hotels langs de boulevard. De bereikbaarheid van Noordwijk aan Zee per auto is zeer goed vanaf de snelweg A44 en vervolgens via de N206. De bereikbaarheid per openbaar vervoer is redelijk. Er zijn diverse directe busverbindingen met Leiden, Den Haag, Haarlem, Katwijk en Nieuw-Vennep. In de toekomst zal de bereikbaarheid per openbaar vervoer toenemen na realisatie van de RijnGouwelijn, een lightrail verbinding tussen Gouda, via Alphen aan de Rijn en Leiden naar Noordwijk. Het strand van Noordwijk is onder te verdelen in twee delen, het hoofdstrand langs de Koningin Wilhelmina Boulevard, ten noorden van Hotel Huis ter Duin en het strand ten zuiden van Huis te Duin, langs de Koningin Astrid Boulevard. De boulevard van het hoofdstrand kenmerkt zich door een eenrichtingsverkeerweg met parkeerplaatsen langs de rand. Aan het begin en aan het einde van de Koningin Wilhelmina Boulevard zijn twee kleinschalige parkeerterreinen gelegen. Overdag geldt een parkeertarief van 1 april tot 1 oktober van 10.00 uur tot 21.00 uur van € 1,90 per uur op de Koningin Wilhelmina Boulevard en € 1,50 per uur op de Koningin Astrid Boulevard, van 1 oktober tot 1 april geldt het parkeertarief van 10.00 uur tot 18.00 uur. In de plint van de bebouwing aan de boulevard bevindt zich vrijwel uitsluitend horeca. Tussen de boulevard en het strand bevindt zich een stuk duin, wat het zicht op de zee voor mensen op de boulevard belemmerd. Vanaf de boulevard zijn er diverse opgangen naar het strand. Aan het eind van een strandopgang staat een strandpaviljoen. Aan het hoofdstrand zijn in totaal negen strandpaviljoens gelegen. De strandpaviljoens staan niet vlak naast elkaar en hebben een tussengelegen stuk strand variërend van 50 tot 150 meter. De verbinding tussen de strandpaviljoens is slecht. Het verharde pad loopt vanaf de strandopgang langs het terras van het strandpaviljoen wat aan die opgang is gelegen en stopt vervolgens. In Noordwijk mogen paviljoens het stuk strand dat zich uitstrekt vanaf het perceel van het paviljoen tot de vloedlijn benutten om strandstoelen en ligbedden op te plaatsen. De Zuid Boulevard kenmerkt zich door een tweerichtingsverkeerweg met parkeerplaatsen langs de rand. Over het grootste deel van de boulevard zijn tevens parkeerterreinen tussen het strand en de verkeersweg in de duinpan gelegen. Vanaf de parkeerterreinen en de boulevard zijn er diverse opgangen naar het strand. Aan het zuidstrand zijn in totaal zeven strandpaviljoens gelegen. De strandpaviljoens staan, net als op het hoofdstrand, niet vlak naast elkaar. Van de zeven strandpaviljoens liggen er vijf direct aan het strand en twee paviljoens liggen op circa 20 meter van het strand in de duinen. Evenals bij de hoofdboulevard zijn er geen verharde paden tussen de paviljoens waardoor de verbinding slecht is.


Op onderstaande afbeelding is de locatie van de strandpaviljoens in Noordwijk aan Zee aangegeven. Daarna volgt een sfeerimpressie van de strandpaviljoens en de factsheet van Noordwijk aan Zee. Strandpaviljoens in Noordwijk aan Zee in kaart #

Naam Paviljoen Koningin Wilhelmina Boulevard

1 2 3 4 5 6 7 8 9

De Koele Costa Playa Bianca ’t Meeuwenoord De Klink De Zeemeeuw Palm Plaza J van Roon De Strandgans Alexander Beach Koningin Astrid Boulevard

10 11 12 13 14 15 16

Belagio Zon en Zeebad De Zeester Branding Beach Club Het Zuiderbad Los Tios Beach End


Sfeerimpressie Noordwijk aan Zee Koningin Wilhelmina Boulevard

Koningin Astrid Boulevard


Factsheet Noordwijk Noordwijk 24.700

Inwoneraantal gemeente

8.000

Inwonersaantal strandregio

1.100.000

Aantal bezoekers per jaar

Toerisme en Overnachtingen Toeristische attracties

Bloemencorso, Opera aan zee, Noorwijk Binnen, Tuindagen onder de Linde, Vuurwerkfestival, Space Expo

Toeristische overnachtingen in het gebied per jaar

800.000

Aantal hotelkamers

1.850

Aantal hotelbedden

3.950

Beddencapaciteit (aantal slaapplaatsen)

6.500

% Hotelovernachtingen

62%

Congresfaciliteiten (aantal zalen)

182

Congresfaciliteiten (maximale capaciteit/personen)

3.825

Strandpaviljoens Aantal strandpaviljoens

16

Kavelgrootte in m²

600

Grootte paviljoen in m²

200

Dichtheid Strandpaviljoen (Bezoekers per strandpaviljoen)

68.750

Verkoopoppervlakte strandpaviljoens in m²

7.200

Beleid strandbedden

Breedte van het perceel, tot vloedlijn

Huurprijzen Strandpaviljoens Aantal Prijszones

4 Huurprijs:

Geldende huurprijs per m²

Geldende gemiddelde huurprijs per strekkende meter

Terrasruimte Paviljoenopp.

Max huurbedrag

Zone A

€ 24

€ 48

€ 36.000

Zone B

€ 20

€ 40

€ 30.000

Zone C

€ 14

€ 28

€ 21.000

Zone D

€ 10

€ 20

€ 15.000

Zone A

Zone B

Zone C

Zone D

€ 667

€ 538

€ 378

€ 261

20

Diepte in meters

Jaarrondexploitaties Jaarrondexploitatie of seizoensgebonden

Alleen seizoensgebonden

Aantal Jaarrondexploitaties

0

Verhouding jaarrond t.o.v. seizoen

NVT

Verschillen in de contracten JR vs. SZ

NVT

Zonering Verschillende zones (aantal)

4 zone A-B-C-D. A-locatie is hoofdboulevard. [Locatie A= Koningin Wilhelminaboulevard, vanaf Huis ter

Verschillende zones

Duin t/m afrit 19; Locatie B= Koningin Astridboulevard, afrit 1 t/m afrit 8, Locatie C=Noorderstrand, afrit 20 en 21 en Locatie D= Duindamseslag en Langevelderslag.]

Selectie zonering Invloed zonering op paviljoens

Bezoekersaantallen, drukte Huurprijzen

Openingstijden Regelgeving openingstijden (stluittijd) Seizoen Ontheffing

Tot 0:30 Van 1 februari tot 1 november (9 maanden) op aanvraag

Overig Parkeertarieven per uur in euro's Aantal parkeerplaatsen Milieuheffingen / specifieke kosten SP’s. in euro's

Kon. Astrid Boulevard: € 1,50 Wilhelmina Boulevard € 1,90 7.800 In huurprijs inbegrepen

Kon.


Bergen De gemeente Bergen heeft circa 31.000 inwoners. De dorpskernen Bergen, Bergen aan Zee, Schoorl, Groet, Egmond aan Zee, Egmond aan den Hoef en Egmond vormen gezamenlijk de gemeente Bergen. Bergen heeft een kustlijn van circa 20 kilometer waarvan 17 kilometer strand en 3 kilometer dijklichaam van de Hondsbossche zeewering. In Bergen bevinden zich de badplaatsen Bergen aan Zee, Egmond aan Zee, Schoorl, Hargen en Camperduin. Jaarlijks trekken de badplaatsen circa drie miljoen dagtoeristen en twee miljoen verblijfstoeristen. In totaal bevinden zich in de gemeente Bergen 17 strandpaviljoens. Doordat de gemeente onderscheid maakt tussen een uitgifte punt (van bijvoorbeeld frites of ijs) en een strandpaviljoen is het aantal op papier 20. In de gemeente Bergen mogen strandpaviljoens overal op het strand van de gemeente Bergen strandstoelen en ligbedden neerzetten. De paviljoens moeten er wel voor zorgen dat het materiaal dat uitgestald is ’s avonds op het perceel van het paviljoen staat zodat het strand leeg is. Bergen aan Zee Bergen aan Zee wordt ontsloten door één route, te weten de Zeeweg. Komend van de A9, kan de automobilist via de ring Alkmaar (N9) Bergen aan Zee bereiken. De bereikbaarheid met het openbaar vervoer is matig te noemen. Er zijn twee busverbindingen, één vanuit NS Station Heiloo en één vanuit Egmond Binnen. Het strand van Bergen aan Zee is te bereiken via een centraal plein. Grenzend aan het plein is een ruime parkeervoorziening. Het parkeerbeleid in de gemeente Bergen kenmerkt zich door een zone indeling. In zone A, waar parkeerplaatsen direct aan het plein liggen, kan anderhalf uur geparkeerd worden. In zone B, welke verder van het plein is gelegen kan men onbeperkt betaald parkeren. Voor beide zones geldt een tarief van € 1,50 per uur. Op dit plein is verschillende horeca aanwezig. Door het plein over te steken kan het strand bereikt worden. Hier zijn drie standpaviljoens gevestigd van de in totaal zes paviljoens in Bergen aan Zee. Net ten zuiden van Bergen aan Zee is ook een paviljoen te vinden. Deze is te bereiken per auto en fiets of lopend via het strand (circa 300 meter). De boulevard van Bergen aan Zee is een éénrichtingsweg die vanaf het plein noordwaarts de duin oploopt. Vanaf deze weg is het strand niet zichtbaar. Via twee opgangen is het strand te bereiken. Bij één van de twee opgangen zijn twee strandpaviljoens gevestigd waarvan één een trendy uitstraling heeft. Het zesde paviljoen dat zich bevindt in Bergen aan Zee is circa 100 meter noordelijker gevestigd en voor bezoekers alleen per voet bereikbaar.


Egmond aan Zee Egmond aan Zee is per auto redelijk bereikbaar via de provinciale weg, de N512. Tevens is Egmond aan Zee goed te bereiken via verschillende buslijnen die overdag elk half uur rijden. Deze rijden van en naar Bergen, Heiloo, Egmond en Alkmaar. De boulevard van Egmond aan Zee is opgedeeld in twee delen. Het noordelijk deel, dat is gelegen bovenop de duinen en het zuidelijk deel, dat is gelegen voor de duin. Aan het noordelijke deel van de boulevard is het mogelijk om de auto te parkeren langs de gehele boulevard. Door de breedte van de boulevard is er ruim voldoende parkeergelegenheid. Aan het noordelijke gedeelte van de boulevard zijn drie strandpaviljoens gevestigd die circa 250 van elkaar afliggen. Het zuidelijke deel van boulevard ligt voor de duinen, waardoor de zee niet zichtbaar is. Tevens kenmerkt het zuidelijke deel van de boulevard zich door de vele appartementen welke zijn gesitueerd aan de boulevard. Aan dit gedeelte van de boulevard zijn de overige vijf strandpaviljoen gevestigd. Deze paviljoens zijn dichter bij elkaar gesitueerd dan bij het noordelijk gedeelte van de boulevard. Op het zuidelijke deel van de boulevard is tevens veel ruimte gereserveerd voor parkeerplaatsen. Op twee locaties zijn groots opgezette parkeerfaciliteiten aanwezig. Deze worden gedeeltelijk ook in gebruik genomen door bewoners. Net zoals in de plaats Bergen aan Zee geldt in Egmond aan Zee een zone-beleid wat betreft de parkeerplaatsen met een parkeertarief van € 1,50. Camperduin – Schoorl – Hargen Het strand dat bij de plaatsen Camperduin, Schoorl en Hargen hoort, is gelegen achter een uitgestrekt duingebied. Het strand van deze plaatsen is ontsloten door twee wegen, de Heereweg, welke leidt door de dorpen Schoorl, Catrijp en Groet en de provinciale weg N502. Het strand van Camperduin is bereikbaar per bus, welke rijdt van en naar Heiloo. Deze buurtbus beschikt over acht zitplaatsen en rijdt één keer in de 90 minuten. Het strand kenmerkt zich door zijn breedte en de hoogte van de duinen. Boven op de duin zijn een restaurant en een viskraam gevestigd. Op het strand kan men één strandpaviljoen vinden. Naast het paviljoen ligt een strandwachtpost. Bij het strand van Camperduin kan geparkeerd worden op een privé-terrein voor drie euro per dag. Bij het strand van Schoorl en Hargen is één strandpaviljoen gevestigd. Circa 500 meter verder naar het zuiden is echter een plaats voor een tweede paviljoen. Dit paviljoen is alleen per fiets of lopend bereikbaar. Bij het strand is een ruim opgezette parkeerplaats waarvoor € 1,50 per uur betaald dient te worden.


Strandpaviljoens in Bergen in kaart #

Naam Paviljoen Bergen aan Zee

1 2 3 4 5 6

Uit de Kunst SB Noord Strandpaviljoen Zuid Strandpaviljoen Zandman Het Zonnebad Beachclub Offshore Egmond aan Zee

7 8 9 10 11 12 13 14

Paviljoen de Tropen Paviljoen de Zeester Paviljoen de Schelp ´t IJsbeertje Paviljoen Het Zeepaardje Strandpaviljoen De Uitkijk Bad Egmond Bad Zuid Camperduin – Schoorl – Hargen

15 Paviljoen Luctor et Emergo 16 Strandpaviljoen Hargen aan Zee 17 Paviljoen Schoorl aan Zee (Paal 29)


Sfeerimpressie Bergen Bergen aan Zee

Egmond aan Zee

Camperduin – Schoorl – Hargen


Factsheet Bergen


Zandvoort De gemeente Zandvoort ligt in de provincie Noord-Holland ten westen van Amsterdam en Haarlem en telt circa 17.000 inwoners. De gemeente is onder andere bekend van het Circuit Park Zandvoort, waar verschillende auto- en motor races worden gehouden. Zandvoort heeft een kustlijn van circa negen kilometer en trekt jaarlijks circa 5,2 miljoen bezoekers. Zandvoort aan Zee De bereikbaarheid van Zandvoort per auto is redelijk, via de N201 vanuit Haarlem en via de N200 vanuit Amsterdam. De bereikbaarheid per openbaar vervoer is zeer goed. Zandvoort beschikt over een eigen treinstation wat vlak bij het strand is gelegen, met treinverbindingen naar Haarlem en Amsterdam. Ook busverbindingen 80 en 81 staan vanuit Haarlem in verbinding met de badplaats. De boulevard en het strand van Zandvoort zijn op te delen in drie gebieden, noord, centraal en zuid. Het noordelijke deel strekt zich uit langs de Boulevard Barnaart en loopt van het strand van Bloemendaal, langs het circuit, tot het centrale strand van Zandvoort. Langs de boulevard loop de doorgaande weg de N200 naar Bloemendaal en Amsterdam. Langs de boulevard bevinden zich uitgestrekte parkeergelegenheden waar een parkeertarief van € 1,80 per uur geldt. Het strand wordt met name gekenmerkt door vakantiehuisjes die op het strand staan. Richting het centrale strand beginnen de strandpaviljoens, die elk met eigen strandopgangen vanaf de boulevard aaneengesloten aan elkaar gelegen zijn. De strandpaviljoens staan slecht in verbinding met elkaar. Vanaf het strand loopt een pad richting het terras van een paviljoen wat volledig met windschermen is afgezet. Hiersdoor is het niet mogelijk om over een verhard stuk langs de terrassen van de paviljoens te lopen. Paviljoens in de gemeente Zandvoort mogen het stuk strand dat zich uitstrekt vanaf het perceel van het paviljoen tot tien meter voor vloedlijn benutten om strandstoelen en ligbedden op te plaatsen. Het centrale strand van Zandvoort loopt langs de brede Boulevard de Favauge, waar geen autoweg langs loopt. De boulevard wordt gekenmerkt door appartementen en hotels, waarachter parkeerterreinen te vinden zijn. Vanaf de boulevard lopen diverse strandopgangen naar het lager gelegen strand en vanaf de boulevard heeft men goed zicht op de terrassen van de paviljoens. Elke afrit leidt naar een ander strandpaviljoen, die aaneengesloten aan elkaar aan het strand staan. De paviljoens hebben hier een meer open uitstraling en bieden mogelijkheden om over verharde paden langs of tussen de terrassen van de verschillende paviljoens te lopen. Het zuid strand van Zandvoort strekt zich uit langs de Boulevard Paulus Loot, een weg waaraan voornamelijk grote villa’s staan. De weg loopt tot het einde van de boulevard van Zandvoort en loopt achter de villa’s door terug. Aan deze achterzijde bevinden zich ruime parkeergelegenheden. De strandpaviljoens hebben vergelijkbare kenmerken als het centrale strand, met eigen strandopgangen naar beneden en aan elke opgang een ander strandpaviljoen. Op de volgende pagina is de locatie van de verschillende strandpaviljoens in Zandvoort weergegeven. Daarna volgt een sfeerimpressie van de strandpaviljoens en de factsheet van Zandvoort.


Strandpaviljoens in Zandvoort in kaart #

Naam Paviljoen Zuid strand

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

Havanna Tyn Akersloot Vooges Booker Beach Leegstaand Safari Zout Take Five Knus op 4 Que Pasa Far Out Wander & Karin Centrale strand

13 14 15 16 17 18 19 20 21 22

Club Maritime Beachclub Tien Boom 11 Today @ Twelve Skyline Bruxelles aan Zee Mango’s Meijer aan Zee Thai Paap Thalassa Noord Strand

23 24 25 26 26 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38

Negentien Jeroen Willy’s Jo Driehuizen Club Nautique The Spot Kerkman Beachclub Sandy Hill Strand Noord Beachclub Richie Naaktstrand Adam & Eva Maribaya Paal 69 Azzurro Ganpati South Beach

NB: Beachclub Richie (#32) is op de kaarten niet weergegeven. Na Strand Noord volgt circa één kilometer aan strandhuisjes, waarna Restaurant Richie en Beachclub Richie gelegen zijn. Vervolgens volgt weer circa één kilometer aan strandhuisjes, waarna Bloemendaal aan Zee begint.


Sfeerimpressie Zandvoort Zuid

Sfeerimpressie Zandvoort Centraal

Sfeerimpressie Zandvoort Noord


Factsheet Zandvoort Zandvoort Inwoneraantal gemeente

16.600

Inwonersaantal strandregio

15.000

Aantal bezoekers per jaar

5.200.000

Toerisme en Overnachtingen Toeristische attracties Toeristische overnachtingen in het gebied per jaar

Circuit, Holland Casino 900.000

Aantal hotelkamers

780

Aantal hotelbedden

1.600

Beddencapaciteit (aantal slaapplaatsen)

3.650

% Hotelovernachtingen

25%

Congresfaciliteiten (aantal zalen) Congresfaciliteiten (maximale capaciteit/personen)

34 2.450

Strandpaviljoens Aantal strandpaviljoens Kavelgrootte in m² Grootte paviljoen in m²

38 1.000 350

Dichtheid Strandpaviljoen (Bezoekers per strandpaviljoen)

136.842

Verkoopoppervlakte strandpaviljoens in m²

29.000

Beleid strandbedden

breedte van perceel, diepte tot 10 meter tot vloedlijn

Huurprijzen Strandpaviljoens Aantal Prijszones Geldende gemiddelde huurprijs per m² Geldende gemiddelde huurprijs per strekkende meter Diepte in meters

2 € 9,31 € 139,72 15

Jaarrondexploitaties Jaarrondexploitatie of seizoensgebonden Aantal Jaarrondexploitaties Verhouding jaarrond t.o.v. seizoen Verschillen in de contracten JR vs. SZ

Beide 1 0,03 Geen verschil

Zonering Verschillende zones (aantal) Selectie zonering Invloed zonering op paviljoens

2 Textielstrand en naaktstrand Verschil in prijs per strekkende meter

Openingstijden Regelgeving openingstijden (stluittijd) Seizoen Ontheffing

Tot 0:00 Van 1 februari tot 1 november (9 maanden) -

Overig Parkeertarieven gemiddeld per uur in euro's

€ 1,80

Aantal parkeerplaatsen

3.500

Milieuheffingen / specifieke kosten SP’s. in euro's

-


BIJLAGE II: BRONNENLIJST -

Informatiebestand Van Spronsen & Partners horeca-advies te Leiderdorp; Gemeente Den Haag; Stadsdeelkantoor Scheveningen; Gemeente Zandvoort; Gemeente Noordwijk; Gemeente Bergen; Sociaal Economische Visie Noordwijk aan Zee, Auteur: Marktplan Adviesgroep, 2007 Nota Strandbeleid, Auteur: Gemeente Noordwijk, 2008 Een dagje Zandvoort (bezoekersprofielen), Auteur: Isolde Bal en Karin van Kerkwijk, 2002 Eindevaluatie Pilot Jaarrondpaviljoens Zandvoort, Auteur: Gemeente Zandvoort, 2007 Structuurvisie Den Haag 2020, Wereldstad aan Zee, Scheveningen, Auteur: Gemeente Den Haag, 2006 Strandnota Bergen aan Zee, Auteur: Droogh Trommelen en Partners, 2007 Huurprijsbepaling Bergen, Auteur: Horeca Adviescentrum HTC, 2002 Overallrapportage bezoekersonderzoek Kijkduin, Auteur: Strabo BV, 2003 Overall bezoekersonderzoek Scheveningen-Bad, Auteur: Strabo BV, 2003 Overallrapportage Scheveningen-Haven, Auteur: Strabo BV, 2003 Bedrijfschap Horeca & Catering te Zoetermeer; Koninklijk Horeca Nederland te Woerden; Vereniging van Kamers van Koophandel te Woerden; Van de Weerd horecamakelaars te Utrecht; Adhoc Horecamakelaars te Gouda; Formosa horecamakelaars te Scheveningen.

Fase I Adviestraject Marktconformiteit huidige huurprijzen Strandexploitaties Scheveningen

Recommend Documents