Europees Onroerend Goed Note Profiteer van beginnend herstel in de Europese onroerendgoedsector
• Vervroegde aflossing als EPRA-index met 10% of meer stijgt • Bij vervroegde aflossing een coupon van 8,25% per jaar dat de Note gelopen heeft • 100% hoofdsombescherming op einddatum
Na de forse dalingen van de Europese beursgenoteerde onroerendgoedaandelen is Theodoor Gilissen van mening dat de sector aan de vooravond staat van beginnend herstel. De aandelen van de onroerendgoedsector noteren gemiddeld 20% onder de intrinsieke waarde. Ondanks een aantal onzekerheden zien wij goede kansen voor een beginnend herstel van de onroerendgoedsector. U kunt hiervan profiteren met de Europees Onroerend Goed Note. Dit product wordt vervroegd afgelost als de EPRA-index, een index voor Europees beursgenoteerd onroerend goed, op een peildatum met 10% of meer is gestegen vanaf de startdatum. Per jaar dat de Note gelopen heeft, ontvangt u een coupon van 8,25% boven op de nominale waarde. Indien over vijf jaar de index met minder dan 10% is gestegen of zelfs gedaald is, dan ontvangt u 100% van de nominale waarde terug, gegarandeerd door KBC Bank N.V.
De Europees Onroerend Goed Note Voor de belegger die wil profiteren van een mogelijke opleving van de Europese onroerendgoedsector en 100% hoofdsombescherming wenst, biedt Theodoor Gilissen de Europees Onroerend Goed Note aan. Deze Note heeft een looptijd van maximaal vijf jaar en kan vervroegd afgelost worden, afhankelijk van het rendement van de EPRA-index. Zolang de Note loopt, wordt na ieder jaar gekeken of de EPRA-index 10% of meer is gestegen. Indien dit het geval is, wordt de Note afgelost
en ontvangt u een coupon van 8,25% voor ieder jaar dat de Note gelopen heeft plus 100% van de nominale waarde. Indien de index minder dan 10% gestegen is op een peildatum, loopt de Note door en wordt het volgende jaar wederom gekeken wat het rendement van de index vanaf startdatum is geweest. Als na vijf jaar de index nog steeds geen 10% winst heeft gerealiseerd, of zelfs op verlies staat, dan zal de einduitkering 100% van de nominale waarde bedragen.
De voornaamste kenmerken van de Europees Onroerend Goed Note zijn: • • • •
2
Maximale looptijd vijf jaar 100% hoofdsomgarantie op einddatum Vervroegde aflossing als EPRA-index, op een peildatum, 10% of meer gestegen is Bij vervroegde aflossing een coupon van 8,25% per jaar dat de Note gelopen heeft
Visie op de Europese onroerendgoedsector Nadat de koersen van beursgenoteerd onroerend goed sinds begin 2007 fors zijn gedaald, lijkt er weer een betere periode aan te breken. De forse waardering van beursgenoteerd onroerend goed in combinatie met de situatie op de Amerikaanse huizenmarkt en de kredietcrisis zijn de belangrijkste oorzaken geweest van de koersdalingen van beursgenoteerd Europees onroerend goed. Dit leidde tot een koersdaling van bijna 40% van de Europese EPRA-index sinds februari 2007. Deze correctie is een gezonde ontwikkeling geweest aangezien veel onroerendgoedfondsen op forse premies noteerden ten opzichte van hun intrinsieke waarde. Op basis van een uitgebreid onderzoek komen wij tot de conclusie dat beleggers in de komende jaren mogen rekenen op een koersherstel van beursgenoteerde onroerendgoedfondsen. • Europese beursgenoteerde onroerendgoedfondsen presteren normaliter sterk in periodes waarin de economie sterk afzwakt of in recessie belandt en in periodes van een beginnend economisch herstel. Wij verwachten dat de economische groei in Europa in de tweede helft van 2008 en in 2009 weer zal aantrekken. Dit is een positieve stimulans voor de performance van beursgenoteerde onroerendgoedfondsen. • De waardering van beursgenoteerd onroerend goed is aantrekkelijk. Vorig jaar noteerden veel onroerendgoedfondsen nog op premies van soms wel 30% ten opzichte van hun intrinsieke waarde. Momenteel is dit beeld omgedraaid en handelen veel fondsen
op een korting van ruim 20%. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de korting voor de aandelen in het Verenigd Koninkrijk groter is dan bij de aandelen van het continent, hetgeen historisch gezien meestal het geval is. Hoewel de onroerendgoedsector in het verleden vaker gedurende bepaalde periodes ver onder de intrinsieke waarde heeft genoteerd, biedt deze korting een mooi instapmoment. • De kredietcrisis heeft geleid tot een grote mate van terughoudendheid bij banken om leningen te verstrekken. Een normalisatie van de condities op de kredietmarkten is gunstig voor onroerendgoedondernemingen aangezien het gemakkelijker wordt om vastgoedtransacties te kunnen financieren. • De vooruitzichten lopen per Europees land duidelijk uiteen, maar voor een aantal markten zijn wij positief gestemd. De vooruitzichten voor de Scandinavische, Franse en Britse vastgoedfondsen zijn naar onze mening goed. Voor het Verenigd Koninkrijk, de grootste markt voor Europees onroerend goed, verwachten wij dat het ergste achter de rug is en dat de onroerendgoedfondsen veel slecht nieuws hebben ingeprijsd. Over de vooruitzichten voor de Spaanse onroerendgoedmarkt blijven wij terughoudend. Spanje is echter een relatief kleine markt binnen de totale Europese onroerendgoedmarkt. Wij hebben een aantal goede argumenten om aan te nemen dat beleggers in de komende jaren mogen rekenen op een koersherstel van beursgenoteerd onroerend goed. De belangrijkste onzekerheden zijn gelegen in de duur
3
en de impact van de kredietcrisis en de invloed hiervan op de ontwikkeling van de huren en de hertaxaties van onroerend goed. Deze onzekerheden hebben wij meegenomen in onze analyse.
De EPRA-index De index van de European Public Real Estate Association, de EPRA-index, is een brede index van Europese beursgenoteerde onroerendgoedondernemingen. De samenstelling is georganiseerd op basis van de marktkapitalisatie van de ondernemingen. Deze marktkapitalisatie bedroeg ultimo april ’08 ruim 120 miljard euro. De EPRA-index bevat zowel ondernemingen van het Europese continent als het Verenigd Koninkrijk. De weging van het Verenigd Koninkrijk is ongeveer 40%. De EPRA-index is een prijsindex, dit houdt in dat de dividenden niet worden meegenomen in de waardebepaling.
Grafiek EPRA-index 400 300 200 100 0 Januari *ANUARI 2000
Januari *ANUARI 2002
Januari *ANUARI 2004
Januari *ANUARI 2006
Januari *ANUARI 2008
Bron: Bloomberg, Theodoor Gilissen Bankiers De waarde van uw beleggingen kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst.
4
Werking van de Note De Europees Onroerend Goed Note is een gestructureerd autocallable product met een inkomenskarakter en met als onderliggende waarde de EPRA-index. Een autocallable product is een gestructureerd product waarbij de uitgevende instelling het product vervroegd kan aflossen op een aantal van te voren bepaalde data tegen van te voren vastgestelde criteria. De Europees Onroerend Goed Note wordt vervroegd afgelost indien de EPRA-index op een peildatum 10% of meer is gestegen ten opzichte van de startwaarde. De peildata voor een mogelijke vervroegde aflossing zijn jaarlijks, te beginnen op 26 mei 2009. Per jaar dat de Note gelopen heeft, zal bij de aflossing de nominale waarde verhoogd worden met een coupon van 8,25%. Als bijvoorbeeld de Note na jaar drie wordt afgelost, zal de einduitkering 124,75% (100% + 3 x 8,25%) van de nominale waarde bedragen. Indien de index na jaar vijf nog steeds niet met 10% of meer is gestegen, dan zal de einduitkering 100% van de nominale waarde bedragen. Omdat onze visie op de Europese onroerendgoedmarkt gematigd positief is, hebben wij een product gestructureerd dat een aantrekkelijke coupon uitkeert bij een gematigde stijging van de EPRA-Index en met een 100% kapitaalsgarantie.
Belegging in de Note versus een directe belegging Bij een directe belegging in onroerend goed wordt ook dividend ontvangen. Het dividendrendement van de EPRA-index is momenteel ongeveer 4,4% (bron: Bloomberg, 30 april 2008). Het gemiddelde dividendrendement in de periode van januari 2000 tot april 2008 was 3,8%. Bij een belegging in de Note wordt dit dividend niet ontvangen. Mocht de index meer dan 10% stijgen in het eerste jaar, dan zal een directe belegging een hoger rendement opleveren. Maar tegenover dit hogere rendement staat wel het risico op verlies. Hoe langer het duurt voordat de Note wordt afgelost, hoe hoger het mogelijke rendement van de Note kan zijn ten opzichte van een directe belegging, vooropgesteld dat de index wel op einddatum een stijging van 10% heeft laten zien.
Tussentijds koersverloop Omdat de Europees Onroerend Goed Note voor een groot gedeelte een obligatiekarakter heeft, houdt dit in dat de rentestand invloed heeft op het tussentijds koersverloop. Indien de rente stijgt in de tussentijd, zal dit een koersdrukkend effect hebben. Uiteraard heeft ook de stand van de EPRA-index invloed op het tussentijds koersverloop. Naarmate een peildatum voor vervroegde aflossing naderbij komt, zal
de stand van de EPRA-index een grotere invloed hebben. Hierbij is ook de volatiliteit van de index van belang. Door de bovenstaande factoren kan de koers van de Note gedurende de looptijd onder de garantiewaarde noteren.
Beleggersprofiel De Europees Onroerend Goed Note is ontwikkeld voor beleggers die verwachten dat de Europese onroerendgoedsector een gematigde koersstijging laat zien in de komende vijf jaar. Beleggers kunnen in dat geval profiteren met een coupon van 8,25% per jaar dat de Note gelopen heeft. Indien de index daalt of stijgt met minder dan 10%, dan krijgt de belegger 100% van de nominale waarde terug. Omdat deze Note het karakter van een obligatie heeft, met 100% kapitaalsgarantie, is de Note geschikt voor beleggers met een zeer defensief tot offensief beleggersprofiel. Beleggers die in deze Note investeren, dienen de intentie te hebben de Note tot het einde van de looptijd in de portefeuille te houden. Voor een volledige beschrijving van de Note en de risico’s verbonden aan een belegging in de Note, dient u het Base Prospectus d.d. 28 september 2007 en de Final Terms te lezen.
Scenario’s voor de Note daling index
stijging index tot 10%
stijging index van 10% of hoger
jaar 1
de Note loopt door
de Note loopt door
aflossing 108,25% van nominaal
jaar 2
de Note loopt door
de Note loopt door
aflossing 116,50% van nominaal
jaar 3
de Note loopt door
de Note loopt door
aflossing 124,75% van nominaal
jaar 4
de Note loopt door
de Note loopt door
aflossing 133,00% van nominaal
jaar 5
aflossing 100% van nominaal
aflossing 100% van nominaal
aflossing 141,25% van nominaal
Bron: Theodoor Gilissen Bankiers
5
Verhandelbaarheid
Kosten
De Note wordt genoteerd op de Beurs van Luxemburg en is dagelijks verhandelbaar. Kredietbank Luxembourg (KBL) zal een markt onderhouden onder normale marktomstandigheden. De koers is afhankelijk van de marktwaarde van de Note op het moment van handelen en kan boven of beneden de uitgiftekoers noteren. De indicatieve spread tussen de bied- en laatkoers is 1%.
De uitgiftekoers van de Note is 100,50%. In deze koers zijn de emissiekosten van 2% opgenomen, waarvan 1% distributiekosten en 1% structureringskosten. De emissiekosten zullen in het eerste jaar lineair worden afgeschreven van de waarde van de Note. Bij verkoop van de Note in het eerste jaar zal het nog niet afgeschreven deel van de kosten met de verkoopprijs verrekend worden. Tijdens de inschrijvingsperiode worden geen transactiekosten in rekening gebracht, daarna gelden de reguliere aan- en verkooptarieven.
Wilt u inschrijven of meer informatie? Inschrijven op de Note kan van 13 mei 2008 tot en met uiterlijk 23 mei 2008 (15.00 uur Nederlandse tijd of eerder). Vervroegde sluiting van de inschrijving is mogelijk. Indien u cliënt bent van Theodoor Gilissen Bankiers, neem dan contact op met uw private banker. Deze kan u informeren over de karakteristieken van de Note en adviseert u graag of dit product in uw portefeuille past. Bent u geïnteresseerd in dit product, maar bankiert u elders? Neem dan contact op met uw bank en vraag naar de mogelijkheden. Hebt u interesse om bij Theodoor Gilissen te bankieren, dan kunt u bellen met onze afdeling Private Wealth Counseling via (020) 527 67 67. Lees voor aankoop het Base Prospectus en de Final Terms, waarin de risico’s en de kosten staan beschreven. U kunt deze vinden op www.gilissen.nl.
6
Informatievoorziening
Risico’s
Theodoor Gilissen zal op kwartaalbasis updates publiceren over de Note en de onderliggende EPRA-index. Deze updates zullen op www.gilissen.nl geplaatst worden. Het dagelijkse koersverloop van de Note kunt u vinden op de website van de Beurs van Luxemburg op www.bourse.lu. Onderaan deze website kunt u de ISIN-code van de Note invullen en kunt u het koersverloop bekijken.
• Indien de EPRA-index op geen van de vijf peildata 10% of meer is gestegen ten opzichte van de waarde op de startdatum, ontvangt u geen coupon. In dat geval ontvangt u 100% van de nominale waarde terug aan het einde van de looptijd. • U loopt kredietrisico op KBC Bank N.V., kredietrating Moody’s Aa2, S&P AA-. • De koers van de Note kan gedurende de looptijd onder de garantiewaarde noteren.
BELANGRIJKE INFORMATIE De EMTN (de Note) mag niet rechtstreeks of onrechtstreeks worden aangeboden of verkocht en dit document zal niet worden verspreid of gepubliceerd in welk rechtsgebied dan ook, tenzij dit is toegestaan onder de toepasselijke wet of reglementering. U dient na te gaan of onder de reglementering die voor u van toepassing is de aankoop en/of marketing van de EMTN niet verboden is. Dit document mag niet verspreid worden in de Verenigde Staten noch ter beschikking gesteld worden van mannen/vrouwen van Amerikaanse nationaliteit of particuliere cliënten in het Verenigd Koninkrijk. De informatie in dit document is afkomstig van KBC Ifima N.V. als emittent en KBC Bank NV als garant en wordt geacht uit betrouwbare bronnen te komen. KBC Ifima N.V. als emittent en KBC Bank NV als garant geven geen enkele garantie omtrent de juistheid of volledigheid ervan. De informatie en de adviezen in dit document dienen uitsluitend ter informatie. De waarde van uw beleggingen kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Niets in dit informatiedocument mag worden geïnterpreteerd als een vraag of aanbod, een wettelijk, fiscaal of ander advies, of aanbeveling om een transactie aan te gaan. De simulaties, indien aanwezig, die in dit document gegeven worden, hebben betrekking op de simulaties die op een bepaald moment gedaan zijn, in functie van financiele aannames en marketingparameters die zijn geselecteerd door KBC Ifima N.V., KBC Bank NV en KBL European Private Bankers en zijn derhalve onderworpen aan marktschommelingen. De bekendgemaakte koersen hebben uitsluitend een indicatieve waarde en vormen op geen enkele wijze een verbintenis van de zijde van KBC Ifima N.V., KBC Bank NV en KBL European Private Bankers. KBC Ifima N.V., KBC Bank NV en KBL European Private Bankers dragen geen verantwoordelijkheid om na te gaan of alle risico’s verbonden aan de hier beschouwde transacties zijn geïdentificeerd of bekendgemaakt, of om advies te geven aan toekomstige beleggers over het feit dat de belegger de transactie dient aan te gaan of inzake de voor de transactie te gebruiken documentatie of over de verdienste van de aankoop van een belegging of wat dies meer zij. Noch KBC Ifima N.V., KBC Bank NV en KBL European Private Bankers, noch diens functionarissen of personeelsleden laten zich uit over, of dragen verantwoordelijkheid of enige aansprakelijkheid voor de verdienste, de geschiktheid, het verwachte of voorziene succes, de winstgevendheid, de prestatie of het voordeel van een dergelijke transactie. Potentiële beleggers zouden de aan deze structuur verbonden risico’s moeten begrijpen en dienen pas een beslissing tot beleggen te nemen na grondig overleg met hun adviseurs over de geschiktheid van een belegging in deze producten in het licht van hun specifieke beleggingssituatie. De voorwaarden en condities in dit document dienen niet beschouwd te worden als een formele of wettelijke overeenkomst, maar zijn uitsluitend ter indicatie en zijn onderworpen aan de uiteindelijke voorwaarden met betrekking tot een specifieke transactie, zoals nader gedetailleerd in de ‘Final Terms of the Note’, het relevante ‘EMTN Programme Base Prospectus’ en alle hierop betrekking hebbende overeenkomsten en documenten. Deze brochure dient uitsluitend ter informatie. We raden de belegger aan de voorwaarden verbonden aan deze emissie aandachtig te lezen. Door in te tekenen op deze emissie aanvaardt de belegger de voorwaarden ervan en erkent hij voldoende en naar behoren geïnformeerd te zijn. De ‘Base Prospectus’ van het EMTN-programma met betrekking tot de emissie alsook de ‘Final Terms’ (bijzondere voorwaarden) met betrekking tot deze emissietranche uitgaande van KBC Ifima N.V. als emittent en KBC Bank NV als garant liggen ter beschikking bij Kredietbank S.A. Luxembourgeoise. Prospectussen en alle andere hierboven beschreven documenten zijn gratis verkrijgbaar via: Theodoor Gilissen Bankiers N.V. Keizersgracht 617, 1017 DS Amsterdam, Telefoon: (020) 527 60 00, www.gilissen.nl Toepasselijke voorwaarden Door op deze emissie in te schrijven, aanvaardt de belegger de toepasselijke voorwaarden en erkent hij hieromtrent naar behoren en voldoende te zijn geïnformeerd. Het “Base Prospectus van KBC Ifima N.V.,dd 28-09-2007” van het European Medium Term Note-programme en de Final Terms met betrekking tot deze emissie waarin de toepasselijke voorwaarden zijn opgenomen, zijn onder meer op te vragen bij Theodoor Gilissen Bankiers N.V. of via de website www.gilissen.nl. Het Prospectus en de Final terms zijn geregistreerd bij de Commission de Surveillance du Secteur Financier (CSSF) te Luxemburg en genotificieerd bij de Autoriteit Financiele Markten (AFM). Theodoor Glissen Bankiers N.V. staat onder toezicht van DNB en AFM. KBC Bank N.V. staat onder toezicht van de Commissie voor het Bank-, Financie- en Assurantiewezen (CBFA) te Brussel, België.
7
Theodoor Gilissen Bankiers N.V. Kantoor Amsterdam
Kantoor Den Haag
Kantoor Rotterdam
Keizersgracht 617
Lange Voorhout 31-33
Beurs WTC, Beursplein 37
1017 DS AMSTERDAM
2514 EC DEN HAAG
3011 AA ROTTERDAM
T (020) 527 60 00
T (070) 312 29 10
T (010) 713 75 00
[email protected]
[email protected]
[email protected]
Belangrijkste kenmerken Europees Onroerend Goed Note
Uitgevende instelling: KBC Ifima (KBC rating S&P AA- / Moody’s Aa2) Looptijd: Maximaal 5 jaar Nominale waarde: EUR 1.000,- per Note Uitgiftekoers: 100,50% van de nominale waarde Onderliggende waarde: EPRA-prijsindex Hoofdsombescherming: 100% van de nominale waarde op einddatum Vervroegde aflossing: indien op een peildatum de EPRA-index 10% of meer is gestegen vanaf startdatum Uitkering bij vervroegde aflossing: 100% van de nominale waarde plus een coupon van 8,25% per jaar dat de Note gelopen heeft Uitkering op einddatum (indien niet vervroegd is afgelost): • Indien de EPRA-index 10% of meer is gestegen vanaf startdatum, dan zal de einduitkering 100% + 5 x 8,25% van de nominale waarde bedragen • Indien de EPRA-index minder dan 10% is gestegen vanaf startdatum, dan zal de einduitkering 100% van de nominale waarde bedragen Inschrijvingsperiode: 13 mei 2008 tot en met uiterlijk 23 mei 2008 (15.00 uur Nederlandse tijd of eerder) Startdatum: 23 mei 2008 Betaaldatum: 30 mei 2008 Jaarlijkse peildata voor vervroegde aflossing: 26 mei 2009, 24 mei 2010, 23 mei 2011, 23 mei 2012 Jaarlijkse data voor vervroegde aflossing: 29 mei 2009, 28 mei 2010, 31 mei 2011, 30 mei 2012 Laatste peildatum: 23 mei 2013 Einddatum: 30 mei 2013 Emissiekosten: 2% upfront ISIN: XS0363151647 Verhandelbaarheid: Dagelijks via Bourse de Luxembourg en via Kredietbank Luxembourg (KBL) Bied / laat spread: 1% Verkooprestricties: Deze Note mag alleen worden aangeboden aan het publiek in Nederland Informatie op internet: www.gilissen.nl
© Theodoor Gilissen Bankiers, 2008 - Lid van KBL European Private Bankers
