Economische onderbouwing supermarktinitiatief Genemuiden Bouwsteen voor de bestemmingsplanprocedure
Economische onderbouwing supermarktinitiatief Genemuiden Bouwsteen voor de bestemmingsplanprocedure
Uitgebracht aan: Koraal Vastgoed Seinpost Adviesbureau BV Drs. P.C. Draaijer E. Udo MSc. © Seinpost Adviesbureau BV. Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, op enigerlei wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of enig andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever.
Inhoudsopgave
Advies
1
1
3
Onderbouwing advies 1.1
Marktruimte supermarkten
3
1.2
Kwalitatieve toetsing supermarktplan
4
1.3
Ruimtelijk-economische effecten verplaatsing Boni-supermarkt
7
1.4
Ruimtelijk-juridisch kader
9
Bijlagen Bijlage 1
Onderzoeksverantwoording
11
Bijlage 2
Uitgangspunten DPO
13
Bijlage 3
Vergelijking winkelaanbod
19
Bijlage 4
Trends en ontwikkelingen supermarkten
21
Advies Vraagstelling Koraal Vastgoed wil een supermarktcluster, dat bestaat uit Boni (verplaatsing vanuit het centrum) en een discountsupermarkt, vestigen aan de Klaas Fuitestraat in Genemuiden. De gemeenteraad heeft in maart 2012 ingestemd met deze ontwikkeling. De huidige Boni-locatie zal ingevuld worden met Hema (nieuw in Genemuiden), een bakker (verplaatsing), een slager (verplaatsing) en een broodjes- en delicatessenzaak (blijft op huidige locatie gevestigd). Seinpost is gevraagd om een DPO uit te voeren naar de beoogde supermarktontwikkeling aan de Klaas Fuitestraat in Genemuiden. Dit als onderdeel van de bestemmingsplanprocedure. Het onderzoek moet de ruimtelijk-economische effecten (waaronder parkeren, bereikbaarheid/verkeer) in beeld brengen en aantonen dat de nieuwe bewinkeling niet leidt tot een onaanvaardbare verstoring van de bestaande voorzieningen- c.q. detailhandelsstructuur. Advies: voldoende marktruimte, verbetering aanbod Op basis van een actuele draagvlakanalyse is er distributieve ruimte voor de verplaatsing van Boni en nieuwvestiging van een discountsupermarkt. Wel is daarmee de markt verzadigd. Er ontstaat een beperkt distributief tekort, dat aanvaardbaar is gezien de relatief lage huurlasten in het gebied. Ook C1000 kan naar onze verwachting goed blijven functioneren in de nieuwe situatie. Met het supermarktplan haalt Genemuiden de huidige kwantitatieve achterstand in supermarktaanbod in en wordt ingespeeld op de consumentenbehoefte aan supermarkten in het discount- en prijsvriendelijke marktsegment. Het discountaanbod is nu afwezig en het prijsvriendelijke segment is niet goed gepositioneerd. Het plan betekent daarom een verbetering voor de consument. Verbeterde positionering Boni, aanvaardbare afstand tot het centrum, overlast vermindert De Boni-supermarkt krijgt op de nieuwe locatie een moderne omvang en uitstraling. De afstand tussen de supermarktlocatie en het centrum is gering, waardoor combinatiebezoek mogelijk blijft. Op de nieuwe supermarktlocatie kan het parkeren op eigen terrein worden opgelost. Ook de bevoorrading kan beter worden afgehandeld. Daarmee vermindert de overlast en verbetert de leefbaarheid. Effecten van het plan: nieuw sterk winkelcluster, verbetering bedrijfsmogelijkheden ondernemers, compactere winkelstructuur en minder parkeeroverlast Door het verplaatsen van de Boni-supermarkt verbetert de parkeersituatie voor de winkels in het centrum. Met de vervanging van Boni-supermarkt door een Hema-warenhuis wordt een belangrijke trekker toegevoegd aan het winkelaanbod in Genemuiden. De te verplaatsen bakker en slager hebben op de nieuwe locatie (naast het warenhuis) betere bedrijfsmogelijkheden. De verplaatsingen passen in het streven naar een compactere winkelstructuur in het centrum. De broodjes- en delicatessenzaak zal in de nieuwe opzet blijven. Met het cluster van Hema, bakker, slager en broodjes- en delicatessenzaak ontstaat een nieuwe, sterke concentratie van winkels in dagelijkse en frequent benodigde artikelen.
1
Wij verwachten niet dat als gevolg van het supermarktplan, winkels zullen moeten sluiten. Wel zullen zij meer concurrentie ondervinden. Verdere uitbreiding zal ten koste gaan van de vloerproductiviteit (omzetten) van bestaande winkels. De komst van een warenhuis betekent een aanvulling op het huidige winkelaanbod. Een ‘gat’ in de branchering wordt zodoende opgevuld. Leeswijzer In hoofdstuk 1 treft u de onderbouwing van het advies aan. Het rapport bestaat verder uit een aantal bijlagen: In bijlage 1 worden de aanleiding, vraagstelling en aanpak van het onderzoek kort beschreven; Bijlage 2 geeft de uitgangspunten van de distributieplanologische berekeningen; Bijlage 3 geeft een vergelijking van het aanbod in Genemuiden met twee referentiegroepen (grootteklassen); In bijlage 4 tot slot worden belangrijkste trends en ontwikkelingen in de supermarktbranche beschreven.
2
1
Onderbouwing advies
1.1
Marktruimte supermarkten
Bij het berekenen van het draagvlak in Genemuiden voor supermarkten hanteren we specifieke uitgangspunten, waarvan een overzicht in bijlage 2 staat. Op basis van deze lokale uitgangspunten berekenen wij - met het Seinpost-draagvlakmodel - de marktruimte in Genemuiden. Een DPO bevat berekeningen aan de hand waarvan ondernemers, eigenaren en een gemeente initiatieven nemen en/of faciliteren. De uitkomsten zijn van belang, maar niet altijd doorslaggevend. Dit komt omdat de kwaliteit van plannen ook van belang is. Het resultaat van de beoogde ontwikkeling wordt afgewogen tegen de cijfermatige uitkomst. Het gaat dan om de economische effecten als geheel. Een ontwikkeling kan er bijvoorbeeld toe bijdragen dat er in een gebied een ‘schaalsprong’ wordt gemaakt. Ook kan het er toe leiden dan er een winkelconcentratie ontstaat die meer kracht heeft, waardoor de verzorgingspositie voor de inwoners (voor een beduidend langere duur) wordt gegarandeerd. Het woon- en leefklimaat wordt op deze wijze ook verbeterd. Gemeenten kunnen daarom ondanks een negatieve uitkomst van een DPO (teveel meters...) toch een groei willen. Aan het belang om de structuur te versterken wordt dan meer gewicht toegekend dan aan het meer individuele belang van een bepaalde ondernemer of eigenaar. Dit kan normaal gesproken natuurlijk slechts binnen een bepaalde bandbreedte. Vooral bij het dagelijks assortiment speelt de factor nabijheid van het aanbod immers een belangrijk aankoopmotief. Een hogere binding (en toevloeiing) moet door ondernemers (kunnen) worden waargemaakt. Ondernemerschap, vakmanschap, durf en initiatief en wil tot samenwerking zijn factoren die dit beïnvloeden.
Tabel 1.1 geeft een bandbreedte van de marktruimte voor supermarkten in 2023 weer, uitgaande van de in bijlage 2 opgenomen uitgangspunten.
Tabel 1.1 Berekening maximale toekomstige (2023) marktruimte supermarkten kern Genemuiden Aantal inwoners in 2023 Bestedingen per inw. Genemuiden, dag. art. (€ incl. btw) Kooporiëntatie supermarkt Koopkrachtbinding (primaire verzorgingsgebied) Koopkrachttoevloeiing Lokaal gebonden bestedingen bij supermarkten (x € 1 mln.) Bestedingen door toevloeiing bij supermarkten (x € 1 mln.) Bestedingen totaal bij supermarkten (x € 1 mln.)
Huidige m2 WVO supermarkt Mogelijk (berekend) m2 WVO (2023) Extra marktruimte supermarkten m2 WVO
10.085 2.294
88% 85 - 90% 5% 17,3 – 18,4
0,9
18,2 – 19,3
1.650 2.430 – 2.570 780 tot 920
3
Beperkte overschrijding marktruimte Uit de indicatieve marktruimteberekening blijkt dat in Genemuiden extra marktruimte voor supermarkten aanwezig is van 780 m² WVO tot 920 m² WVO1. Het supermarktinitiatief bestaat uit de toevoeging van circa 1.050 m² WVO aan supermarktmeters, dat als volgt is samengesteld: 1. Uitbreiding en relocatie van de Boni-supermarkt ter grootte van circa 700 m² WVO tot circa 1.000 m² WVO, een toename van 300 m² WVO; 2. Toevoeging van een discountsupermarkt 750 m² WVO supermarktaanbod, discount-supermarkten voeren een branchevreemd aanbod van 150 m² WVO dat wij niet meerekenen. In totaal bestaat uit 900 m² WVO Het supermarktplan betekent een overschrijding van de maximale marktruimte met circa 130 m² WVO. Deze overschrijding is, afgezet tegen het totaal, beperkt. Het beperkte tekort aan marktruimte houdt in dat supermarkten een enigszins lagere vloerproductiviteit zullen halen. Vanwege de relatief lage huisvestingslasten voor supermarkten in de regio, is dit geen probleem. Overigens is de berekening conservatief ingestoken. Vanwege de economische recessie nemen wij als uitgangspunt (dus geen voorspelling) dat slechts de helft van de beoogde nieuwbouwwoningen in Genemuiden wordt gerealiseerd. In een bestemmingsplan wordt gerekend met BVO2. De uitbreiding en relocatie van Boni-supermarkt betekent een toename van 1.135 m² BVO in de huidige situatie (Havenplein) naar 1.410 m² BVO in de nieuwe situatie (Klaas Fuitestraat), een toename van 275 m² BVO.
1
De discountsupermarkt omvat 1.113 m² BVO3. Vooral marktruimte in het prijsvriendelijke segment Het besteedbaar inkomen per persoon in Genemuiden is 18% lager dan het landelijk gemiddelde. Wij veronderstellen dat hierdoor vooral behoefte is aan supermarkten in het goedkope (discount) en het middensegment. Vergelijking: klein dagelijks aanbod Uit ons onderzoek blijkt dat de omvang van de dagelijkse sector in Genemuiden circa 750 m² WVO kleiner is dan het landelijk gemiddelde in kernen van 7.500 tot 10.000 inwoners. In vergelijking met kernen van 10.000 tot 15.000 inwoners is dit verschil zelfs circa 2.400 m² WVO. De vergelijking is in bijlage 3 opgenomen. De vergelijking onderstreept de constatering dat de supermarktsector in Genemuiden in metrage achterblijft. Tussenconclusie: met het supermarktplan haalt Genemuiden de kwantitatieve achterstand in supermarktaanbod in en wordt ingespeeld op de consumentenbehoefte aan supermarkten in het discount- en het middensegment.
1.2
Kwalitatieve toetsing supermarktplan
‘Afstand’ is bij het doen van boodschappen en inkopen een belangrijke factor. In principe is de consument georiënteerd op het dichtstbijzijnde winkelgebied. Door de toenemende mobiliteit is het voor de consument eenvoudiger geworden om ook verder te kijken indien het aanbod niet bevalt.
WVO staat voor winkelvloeroppervlak, het voor de consument toegankelijke deel van de
winkel 2 BVO staat voor bruto vloeroppervlak ofwel alle beschikbare ruimte in het pand (inclusief magazijn, kantoren, et cetera)
4
3
De metrage aan BVO is gebaseerd op de situatieschets van 10-05-2012, aangevuld met
aanvullende informatie van Koraal Vastgoed. De omrekenfactor BVO naar WVO is voor Boni 0,7 en de discountsupermarkt 0,8.
Landelijke trends in de koopstromen onderschrijven dit: de binding daalt gemiddeld gezien, terwijl de toevloeiing stijgt (koopstromenonderzoek Seinpost, 2010, zie bijlage 4). Huidige supermarktsituatie De Boni-supermarkt aan het Havenplein in het centrum is met een kleine 700 m² WVO krap gehuisvest. In de omgeving van de supermarkt zijn te weinig parkeerplaatsen en is de verkeersafwikkeling voor het laden en lossen problematisch (meer hierover in paragraaf 2.3). De combinatie van het achterblijvende supermarktaanbod in Genemuiden en de slechte toegankelijkheid van de Boni-supermarkt kan een verklaring zijn voor de toegenomen koopkrachtafvloeiing in de dagelijkse sector (zie verder bijlage 2). De C1000-supermarkt aan de Klaas Fuitestraat beschikt wel over voldoende pandruimte, voldoende parkeerplaatsen, goede laad- en losmogelijkheden en een goede bereikbaarheid. Figuur 1.1 impressie huidig supermarktaanbod
(one-stop-shopping). Andere aspecten zijn gemak en keuze. Servicesupermarkten streven naar schaalvergroting, zodat een breed pakket aan producten kan worden aangeboden in een ruim opgezette winkelomgeving. De afgelopen jaren zijn supermarkten steeds groter geworden. Naar huidige maatstaven heeft een moderne servicesupermarkt al snel 1.000 m² WVO en een discountsupermarkt 900 m² WVO, nodig om aantrekkelijk te blijven voor de consument. Toetsingscriteria supermarktinitiatief Centraal staat de vraag of het supermarktplan de situatie voor de consument verbetert. Wij beoordelen het initiatief op onderstaande aspecten: Omvang en uitstraling: krijgen de supermarkten voldoende ruimtelijke mogelijkheden om een breed assortiment te voeren in een ruime winkel met een prettige uitstraling; Keuze: neemt de keuze voor de consument toe; Leefbaarheid: wat is de afstand tot de supermarkt, wordt de verkeersafwikkeling van het auto- en bevoorradingsverkeer goed opgelost en ligt de locatie centraal in het verzorgingsgebied; Parkeren: zijn er voldoende (gratis) parkeervoorzieningen in directe nabijheid.
Het huidige supermarktaanbod in Genemuiden sluit niet aan bij de behoefte van de consument om efficiënt en gemakkelijk boodschappen te doen. Dagelijkse winkels worden doelgericht bezocht: bij voorkeur op één locatie zodat combinaties kunnen worden gemaakt. Een goede bereikbaarheid en voldoende parkeerplaatsen zijn cruciale voorwaarden
5
Figuur 1.2 Planlocatie supermarkten Genemuiden
servicesegment wordt bediend. In figuur 1.3 is de positionering van supermarktformules weergegeven naar prijs en service. Figuur 1.3 supermarktpositionering naar type supermarkt
Bron: Google maps, bewerkt door Seinpost
Bron: Gfk-panel, 2012
Omvang en uitstraling: modernisering Beide supermarkten krijgen in het plan naar huidige maatstaven een moderne maat en moderne uitstraling. Prijsvriendelijke supermarkten zoals Boni zijn doorgaans kleiner dan full-service supermarkten als Jumbo en Albert Heijn. Een maat van 1.000 m² WVO volstaat dan. Keuze: betere spreiding, meer keuze Het goedkope supermarktsegment is nu niet aanwezig. Met een nieuwe supermarkt in dit segment neemt de keuze toe. Tevens wordt de Bonisupermarkt vergroot, waardoor ook de keuze in het prijsvriendelijke segment toeneemt. De combinatie van een discount- en prijssupermarkt op één locatie genereert synergie. De huidige C1000 supermarkt wordt omgevormd tot een Albert Heijn, waardoor ook het hogere
6
Leefbaarheid: minder overlast De planlocatie ligt op 500 meter afstand van het centrum van Genemuiden. In de nieuwe situatie zijn er drie supermarkten gelegen aan de Klaas Fuitestraat. Door de korte afstand kunnen eenvoudig combinatiebezoeken worden gemaakt tussen de (vers)winkels in het dorpscentrum en de nieuwe supermarktlocatie. Het verkeer wordt via de Klaas Fuitestraat / Majoor Generaal Simondsstraat buiten het woongebied afgewikkeld. Het verkeer naar de woonwijken Tag en Greente wordt afgewikkeld via de Randweg. Op locatie worden de vervoersstromen van het laden en lossen gescheiden van het reguliere verkeer. Een scheiding van vervoersstromen voorkomt de nodige overlast van bevoorradingsverkeer.
Op de huidige Boni-locatie neemt de leefbaarheid toe: de overlast van bevoorrading, autoverkeer en parkeren wordt verminderd (zie paragraaf 1.3). Parkeren: op eigen terrein mogelijk Consumenten bezoeken een discountsupermarkt vaker per auto dan een servicesupermarkt, het marktgebied is vaak bovenlokaal. Recent heeft CROW onderscheidt aangebracht in parkeernormen voor buurtsupers, servicesupermarkten (met onderscheid in prijsvriendelijk en hoog prijsniveau) en discountsupermarkten4. In de situatie van Genemuiden heeft de discountsupermarkt echter vooral een lokale functie (zie bijlage 2). Het is daarom plausibel eenzelfde parkeernorm voor zowel de service- als de discountsupermarkt te hanteren van 4,0 parkeerplaatsen per 100 m² BVO. In totaliteit zijn 94 parkeerplaatsen voldoende. In werkelijkheid worden 125 parkeerplaatsen gerealiseerd. Tussenconclusie: het supermarktplan betekent meer keuze voor de consument en een modernisering van het supermarktaanbod. De afstand tussen de nieuwe supermarktlocatie en het centrum is gering, waardoor eenvoudig combinaties kunnen worden gemaakt. De verkeeren parkeeroverlast in het centrum vermindert. Hierdoor betekent het supermarktplan een verbetering voor de situatie van de consument en de leefbaarheid.
1.3
bezoeken.5 Andere winkels profiteren van de drukte die een supermarkt genereert. Locatie Boni-supermarkt geen gewenste supermarktlocatie In het centrum van Genemuiden zijn de ruimtelijke voorwaarden voor een supermarkt om gezond te functioneren onvoldoende aanwezig. Uitgaande van een parkeernorm van 4,0 parkeerplaatsen per 100 m² BVO, heeft de Boni-supermarkt een parkeerbehoefte van circa 35 tot 40 parkeerplaatsen. De parkeerlocatie voor de Boni-supermarkt is met circa 50 parkeerplaatsen tevens de belangrijkste parkeervoorziening voor de overige winkels in het centrum. De supermarkt veroorzaakt met de eigen parkeervraag een tekort aan parkeerplaatsen voor de overige winkels.6 Een tekort aan parkeerplaatsen kan tot gevolg hebben dat consumenten het centrum gaan mijden.7 Uit het koopstromenonderzoek blijkt dat de koopkrachtbinding aan niet-dagelijkse winkels in Genemuiden in de periode 2005-2010 met 15% is afgenomen tot 41%.8 Dit is lager dan het landelijk gemiddelde voor vergelijkbare kernen. Naast het parkeren is de verkeersafwikkeling van en door het centrum een knelpunt voor de supermarkt. Het autoverkeer wordt via een ‘kruipdoor, sluipdoor’ route naar de supermarkt geleid. De bevoorrading van de supermarkt is eveneens een knelpunt.
Ruimtelijk-economische effecten verplaats ing Bon i-supermarkt
Idealiter is een supermarkt in het centrum van een kern gevestigd. Uit onderzoek blijkt dat de personen die in het huishouden meestal de boodschappen doen gemiddeld 2,7 keer per week een supermarkt
5 6 7
Bron: Consumententrends, 2012 Zie verder het visiedocument ‘winkelontwikkeling in Genemuiden’, Seinpost 2010 Op 13 november 11.00 uur was het parkeerterrein voor >90% bezet en ontstond
zoekverkeer. 8 ‘Koopstromenonderzoek Oost-Nederland, gemeente Zwartewaterland, kern Genemuiden’, 4
Bron: Update kencijfers parkeren CROW in ASVV-online, 2012
I&O Research, 2010
7
Figuur 1.4 impressie parkeersituatie Havenplein
Hema als aanvulling op winkelaanbod Met de toevoeging van een Hema-vestiging wordt het warenhuisaanbod in Genemuiden op orde gebracht. Hema is een frequent bezochte winkel en een trekker in een winkelgebied. In veel referentieplaatsen is reeds een Hema gevestigd. Het winkelvastgoed in het centrum van Genemuiden is over het algemeen kleinschalig. Het huidige Boni-pand is als één van de weinige panden in het centrumgebied voldoende groot om de ruimteclaim van Hema te faciliteren. Bedrijfsmogelijkheden broodjes- en delicatessenzaak, slager en bakker verbeteren Op de nieuwe locatie krijgen de bakker en slager meer ruimte voor product- en aanbodvernieuwing. Beide winkels zijn nu solitair gevestigd in de Langestraat, een uitloper van het centrumgebied, met beperkte parkeermogelijkheden. De randvoorwaarden op de nieuwe locatie verbeteren aanzienlijk ten opzichte van de huidige locatie: men beschikt over parkeerplaatsen voor de deur en men is nabij overige winkels gevestigd. De verplaatsing past in het streven naar een compacter centrumgebied.10 De broodjes- en delicatessenzaak (nu in hetzelfde pand als de Boni-supermarkt gevestigd) blijft op de huidige locatie, maar gaat in de nieuwe situatie een terras inrichten.
Verbetering centrumparkeren De uitplaatsing van Boni-supermarkt betekent een vermindering van de problematisch hoge parkeerdruk in het centrum. De nieuwe winkels (zie verder hierna) hebben een parkeervraag van circa 2,5 parkeerplaatsen per 100 m² BVO9 en worden veel minder frequent bevoorraad.
9
Bron: CROW normen voor matig verstedelijkte dorpscentra, 2012
8
10
Seinpost, 2010
Figuur 1.5 Impressie te verplaatsen slagerij en bakkerij
een compactere winkelstructuur in het centrum. De broodjes- en delicatessenzaak zal in de nieuwe opzet blijven. Met het cluster van Hema, bakker, slager en broodjes- en delicatessenzaak ontstaat een nieuwe, sterke concentratie van dagelijkse en frequent benodigde artikelen.
1.4
Versspecialisten verbreden hun diensten met horeca (met terras). We zien deze ontwikkeling op veel plekken, men speelt in op de behoefte aan een lunch of een kopje koffie buiten de deur. Het hangt van ondernemerschap, vakmanschap en durf af of dergelijke ontwikkelingen ook in Genemuiden van de grond komen. Figuur 1.6 Impressie product- en aanbodvernieuwing
Moderne bakkerswinkels met horeca in Wijk en Aalburg (links) en Hulst (rechts)
Tussenconclusie: met de vervanging van Boni-supermarkt door een Hema-warenhuis wordt een belangrijke trekker toegevoegd aan het winkelaanbod in Genemuiden. De te verplaatsen bakker en slager hebben op de nieuwe locatie (naast het warenhuis) betere bedrijfsmogelijkheden. De verplaatsingen passen in het streven naar
Ruimtelijk-juridisch kader
Een verruiming van het (supermarkt)aanbod roept nogal eens vragen op bij gevestigde winkeliers. Volgens de huidige inzichten mogen concurrentieverhoudingen niet worden gereguleerd. Slechts indien een duurzame ontwrichting van de bestaande verzorgingsstructuur dreigt, zal een gemeente medewerking onthouden aan een nieuwe ontwikkeling. Zie in dat kader het handboek ‘Hoofdlijnen ruimtelijk bestuursrecht’ van Prof mr. P.J.J. van Buuren e.a. (achtste druk, Deventer 2010, pagina 54): Het is gemakkelijk in te zien dat ruimtelijke keuzen in bestemmingsplannen van invloed kunnen zijn op concurrentieverhoudingen tussen ondernemers in een bepaald gebied. De komst van een nieuwe, grote supermarkt kan een bedreiging vormen voor al gevestigde winkeliers. Het is echter vaste jurisprudentie dat een bestemmingsplan niet mag worden gebruikt voor het reguleren van concurrentieverhoudingen. Met gevestigde winkelvoorzieningen moet alleen in zoverre rekening worden gehouden, dat het ruimte bieden aan nieuwe detailhandelsvestigingen niet mag leiden tot een duurzame ontwrichting van het voorzieningenniveau. Voor de vraag of een duurzame ontwrichting van het voorzieningenniveau het resultaat zal zijn, komt geen doorslaggevende betekenis toe aan de mogelijkheid van overaanbod in het verzorgingsgebied en mogelijke sluiting van bestaande detailhandelsvestigingen, maar is doorslaggevend van belang of voor de inwoners van een bepaald gebied een voldoende voorzieningenniveau behouden blijft, in die zin dat zij op een aanvaardbare afstand van hun woonplaats hun dagelijkse inkopen kunnen doen.
9
Deze lijn kan worden afgeleid uit de jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, zoals de uitspraak van 10 juni 2009 (200808122/1/R1) en 2 december 2009 (200901438/1/R3). Deze jurisprudentie houdt voor Genemuiden in dat bij een eventueel faillissement van een supermarkt -wat niet de verwachting is gezien de marktruimte voor supermarkten- geen sprake is van een duurzaam ontwrichtende werking. De consument heeft immers voldoende alternatieven binnen de eigen kern.
10
Bijlage 1
Onderzoeksverantwoording
Aanleiding Koraal Vastgoed ontwikkelt een supermarktplan op de hoek Oosterbrugstraat/Klaas Fuitestraat in Genemuiden. Het ontwerpbestemmingsplan is reeds gereed. Het plan bestaat uit de verplaatsing van de huidige Boni-supermarkt uit het centrum en de toevoeging van een nieuwe discountsupermarkt. Koraal Vastgoed heeft afspraken gemaakt over de herinvulling van de Boni-locatie. Vraagstelling Wij vatten de vraagstelling als volgt samen: ‘Stel een economische onderbouwing op van het voorgenomen supermarktinitiatief als bouwsteen voor de bestemmingsplanprocedure.’ Onderzoekstappen Voor deze opdracht hebben wij een marktruimteberekening opgesteld voor supermarkten in Genemuiden, het beoogde supermarktplan getoetst op ruimtelijk-economische criteria en de ruimtelijk-economische effecten van de verplaatsing van Boni-supermarkt bestudeerd. Wij hebben voor deze opdracht: de beoogde planlocatie, de huidige Boni-locatie, het centrum van Genemuiden en de supermarkten in Genemuiden en de omgeving bezocht; een marktruimteberekening voor de supermarktsector gemaakt met behulp van het Seinpost-draagvlakmodel; de woningmarktverkenning voor Genemuiden bestudeerd; telefonisch contact gehad met de gemeente Zwartewaterland over de uitgangspunten van het onderzoek.
11
12
Bijlage 2
Uitgangspunten DPO
Inleiding De Nederlandse voorzieningenstructuur is relatief fijnmazig. Er zijn verschillende niveaus in te onderscheiden. Winkelcentra van grote steden hebben een regionale functie waarbij het begrip ‘winkelen’ van belang is. Het aanbod in de niet-dagelijkse sector is uitgebreid en specialistisch en trekt zodoende consumenten uit een wijde omgeving. Steden als Zwolle zijn van regionale betekenis. Dorpen van 10.000 (zoals Genemuiden) tot ongeveer 20.000 inwoners hebben een subregionale functie. Consumenten uit kleinere kernen kopen er de dagelijkse en (niet-specialistische) niet-dagelijkse goederen: huishoudelijke artikelen, algemene textiel, algemeen assortiment kleding, et cetera. Kleine kernen tot 7.000 inwoners hebben voornamelijk een (boven)lokale functie. Hier kunnen de inwoners met name de dagelijkse artikelen kopen, soms aangevuld met enkele winkels voor kleding, woninginrichting, et cetera. Uitgangspunten Bij de berekeningen (samengevat in de tabel 2.1 van Hoofdstuk 2) hanteren wij in de volgende uitgangspunten voor de situatie in Genemuiden.
de gemeente.12 Per kern kunnen de demografische ontwikkelingen behoorlijk verschillen. Het aantal nieuwbouwwoningen volgens de Primosprognose staat in contrast met de voorgenomen nieuwbouwontwikkeling in Genemuiden. De bevolking in Genemuiden kent traditioneel veel jonge gezinnen. De natuurlijke aanwas is groot, en daarmee en de intrinsieke behoefte aan woningen. De gemiddelde huishoudensgrootte in Genemuiden is 3,0 terwijl dit landelijk 2,2 is.13 De landelijke trend is een lichte verdunning van huishoudens. Uit de woningmarktverkenning ten behoeve van de ontwikkeling van nieuwbouwwijk Tag West14 blijkt dat het migratieverlies in de periode 2005 – 2010 wellicht is veroorzaakt door de achterblijvende woningvoorraad. Het plan is in de periode 2012-2022 circa 450 nieuwbouwwoningen te realiseren. Wij nemen als uitgangspunt dat vanwege de voortdurende economische recessie en stagnatie in nieuwbouwontwikkeling van woningen dat de helft van de woningen daadwerkelijk wordt gerealiseerd. Hiermee wordt de marktruimteberekening conservatief ingestoken. We gaan uit – rekening houdend met de trend van een lichte huishoudensverdunning – van een toekomstige huishoudenssamenstelling van gemiddeld 2,7 personen per woning. Zodoende nemen wij als uitgangspunt de toevoeging van 225 woningen maal 2,7 woningen per huishouden. Wij komen dan op een inwoneraantal in 2023 van 10.085. Voorbij een horizon van tien jaar (na 2023) is de marktruimte niet betrouwbaar te voorspellen.
Aantal inwoners in 2020 Het aantal inwoners van de kern Genemuiden bedroeg 9.455 op 1 januari 201111. De Rijksoverheid gaat in de periode 2010-2020 uit van een bevolkingsdaling in de gemeente Zwartewaterland van 1,5%, met een totale nieuwbouw de komende vijf jaar van circa 200 woningen in 12 13 11
Bron: CBS Statline (2011)
14
Bron: ABF Research - Primosprognose (2012) Bron: CBS, 2011 Bron: Woningmarktverkenning t.b.v. Tag West, Arcadis (2011)
13
Bestedingen aan dagelijkse artikelen in Genemuiden Landelijke gegevens Om de bestedingen aan dagelijkse artikelen in Genemuiden te kunnen bepalen, moeten we eerst de landelijke bestedingen weten. Per hoofd van de bevolking wordt gemiddeld € 2.520,- besteed aan goederen in de dagelijkse sector.15 De dagelijkse aankopen omvatten voedings- en genotmiddelen, papierwaren, cosmetische producten en was- en reinigingsartikelen. Winkels hebben daarin een aandeel van 95,3% oftewel € 2.402,- (de markt en internet nemen de overige 4,7% in). NB Wij houden geen rekening met bestedingen bij supermarkten door bijvoorbeeld instellingen of via het zogenaamde ‘derde kanaal’ aan horeca. Wanneer zich dat voordoet, zijn dit extra omzetten. Inkomenscorrectie dagelijks De gemiddelde besteedbare inkomens per inwoner in Genemuiden zagen er volgens CBS-gegevens in 2011: Genemuiden Nederland
€ 17.500,€ 21.500,-
Het gemiddeld besteedbare inkomen is 18% lager dan het landelijk gemiddelde. Omdat boodschappen doen relatief inelastisch is wordt het besteedbaar bedrag met 1/4e gecorrigeerd (-4,5%). NB Wij zien geen redenen om aan te nemen dat het gemiddeld inkomen de komende tien jaar sterk zal stijgen of dalen t.o.v. het Nederlands gemiddelde. De bestedingen (in de dagelijkse sector) bij supermarkten hebben de afgelopen jaren een stijgende lijn vertoond. Het laatste jaar is er een beperkte stijging. Wij gaan er in onze berekeningen vanuit dat de stijging in de toekomst vooralsnog beperkt is. In de rekenmethodiek
15
Bron: Hoofd Bedrijfschap Detailhandel
14
blijven daarmee de gehanteerde bestedingen in deze rapportage op het (nominale) niveau van 2011 zoals aangegeven door het HBD. Kooporiëntatie supermarkt versus speciaalzaken Landelijk is de kooporiëntatie in de dagelijkse sector op de supermarkt 86%.16 De binding aan de supermarkten hangt mede af van de volledigheid van het aanbod aan (vers)speciaalzaken. Voorwaarde is dan wel dat het specialistisch aanbod ruimtelijk goed aansluit bij de supermarkt (concentratie) en van een kwalitatief hoog peil is. In Genemuiden zijn relatief veel versspecialisten (onder andere twee slagers, twee bakkers, groente/fruit, broodjeszaak) gevestigd. Het supermarktaanbod bestaat uit twee supermarkten. In de beoogde situatie zijn er drie supermarkten. Om als versspeciaalzaak optimaal te profiteren van de trekkracht van supermarkten zouden de afstanden onderling maximaal zo’n 50 meter mogen zijn. Meestal gaat een grotere afstand ten koste van de omzet van de speciaalzaken. De directe relatie tussen de bestaande dagelijkse (vers)specialisten in het centrum van Genemuiden en de supermarkten is in de beoogde situatie zwak. Echter de afstanden in Genemuiden zijn klein, de afstand tussen de huidige Boni-supermarkt aan het Havenplein en het beoogde supermarktcluster aan de Oosterbrugstraat-Klaas Fuitestraat is ruim 500 meter waardoor combinaties per fiets of auto alsnog goed gemaakt kunnen worden. Dit hangt af van de zelfstandige trekkracht (kwaliteiten) van de specialisten. In Genemuiden zal straks naar schatting rond 88% van de bestedingen bij de supermarkt terechtkomen. Gezien landelijke trends en de bij specialisten veel voorkomende problemen rond opvolging kan dit aandeel verder gaan oplopen. Het gaat hierbij om een relatieve verhouding tussen speciaalzaken en supermarkten.
16
Bron: CBS
Koopkrachtbinding De koopkrachtbinding is de mate waarin de inwoners van Genemuiden de boodschappen in de eigen kern doen. Uit het in 2010 gehouden koopstromenonderzoek17 blijkt dat de binding voor de dagelijkse artikelen in Genemuiden 78% bedraagt. In de periode 2005-2010 is de binding aan de dagelijkse sector met 5% afgenomen. De afvloeiing vindt vooral plaats naar Kampen en Zwolle. In principe zijn consumenten gericht op de dichtstbijzijnde supermarkt in de eigen woonomgeving. De koopkrachtbinding in de dagelijkse sector voor kernen van 5.000 tot 10.000 inwoners met een afstand van meer dan 12 kilometer tot een kern van grotere omvang is gemiddeld 85%18. IJsselmuiden is als dichtstbijzijnde kern van hogere orde ruim 13 kilometer afstand en circa 20 minuten rijden. Voor boodschappen doen is deze afstand (te) ver weg.
Figuur B1.1 supermarktaanbod Genemuiden en omgeving
Bron: kaartmateriaal opentot.nl, bewerking Seinpost
17
Vanwege de geïsoleerde ligging van Genemuiden èn het feit dat in de beoogde situatie alle marktsegmenten in het supermarktaanbod in Genemuiden aanwezig zijn (Albert Heijn, Discount en Boni), is een koopkrachtbinding van 85% tot 90% haalbaar. De afvloeiing van 10% tot 15% vindt plaats vanwege boodschappen doen ‘op de route’ naar bijvoorbeeld werk of vanwege privébezoek. De bandbreedte in de koopkrachtbinding ontstaat door verschillende oorzaken. De belangrijkste redenen zijn vaak: het supermarktaanbod en de omvang, verscheidenheid en kwaliteit en mate van concentratie van het overige aanbod. Bij dit alles moet het gedrag worden betrokken van de kritische consument die voor het boodschappen doen een hoge kwaliteit eist en er weinig tijd voor over heeft (one-stop-shopping). ‘Koopstromenonderzoek Oost-Nederland, gemeente Zwartewaterland, kern Genemuiden’,
I&O Research, 2010 18 Seinpost, eigen onderzoek (2010)
15
Koopkrachttoevloeiing Naast de lokale koopkrachtbinding is er ook sprake van koopkrachttoevloeiing, het omzet deel afkomstig buiten het directe marktgebied. Vanwege de relatief grote rijafstand vanaf andere kernen naar Genemuiden zal de toevloeiing uiterst beperkt zijn. Gemiddeld genereren kernen van 5.000 – 10.000 inwoners 15% toevloeiing. Uit het koopstromenonderzoek blijkt dat de toevloeiing in Genemuiden 5% is. Seinpost rekent vanwege een gebrek aan achterland eveneens met 5% toevloeiing, ofwel 700 tot 900 ‘standaardconsumenten’. Het Zwartewater vormt aan de noordzijde een natuurlijke barrière voor de regio Zwartsluis e.o. naar Genemuiden. Zoals eerder gezegd ligt IJsselmuiden op ruime rijafstand. Deze kern beschikt tevens over een uitgebreid supermarktaanbod in de service- (Boni, C1000) en discountsegmenten (Aldi, Lidl). Inwoners uit het buurtschap Kamperzeedijk zijn bijvoorbeeld sneller bij Lidl aan de Grafhorsterweg (circa 5 autominuten rijden) dan bij de supermarkten in Genemuiden. De kern Hasselt ligt binnen 10 minuten rijden binnen de invloedsfeer van Genemuiden. Het supermarktaanbod in Hasselt is met twee solitaire dorpssupermarkten (C1000 en Golff) niet echt sterk. In Hasselt zijn plannen om een nieuw boodschappencentrum te realiseren, waaronder twee supermarkten waarvan één supermarkt verplaatst wordt. Na realisatie van het supermarktplan in Hasselt is de toevloeiing vanuit deze kern minimaal.
Figuur B1.2 impressie supermarktaanbod Hasselt
Figuur B1.3 impressie supermarktaanbod IJsselmuiden
Huidig aanbod Voor het bepalen van het huidige aanbod supermarkten (WVO) baseren wij ons op gegevens van Locatus, welke wij ter plaatse hebben gecontroleerd. Daarnaast hebben discounters circa 150 m2 WVO aan niet-dagelijks (branchevreemd) aanbod in het assortiment. Dit aanbod rekenen wij niet mee in het supermarktaanbod.
16
Vloerproductiviteit beneden gemiddeld Het Hoofdbedrijfschap Detailhandel (HBD) hanteert een landelijk gemiddelde vloerproductiviteit voor supermarkten van € 8.488,- per m2 per jaar (inclusief 8% btw).19 Uit diverse koopstroomonderzoeken blijkt dat de vloerproductiviteiten fors verschillen tussen de stad en platteland en de noordvleugel van de Randstad en de rest van Nederland. In het algemeen geldt, hoe verder van de Randstad, hoe lager de vloerproductiviteit en het huurprijsniveau. In de kaart in figuur B2.4 is het huurprijsniveau weergegeven. Dit is een indicator voor de vloeromzet.
Figuur B2.4 Gemiddeld gewogen huurprijs per m² van supermarkten 2011
Zwartewaterland ligt relatief ver van de dure Randstad. De huurniveaus zijn met € 100 - € 125 per m² per jaar beneden het landelijk gemiddelde van € 137 per ². Wij rekenen met een indicatieve vloeromzet van 7.500 per m² WVO (incl. BTW), dit is ruim 11% lager dan het landelijk gemiddelde van € 8.488 per m² WVO. Verzorgingsgebied Als primair verzorgingsgebied van de supermarkten in Genemuiden rekenen we de eigen inwoners van de kern.
Bron: DTZ Zadelhoff, 2011
19
Bron: HBD, ‘Omzetkentallen ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek’ (augustus
2010). 8% is een gewogen gemiddelde (gebaseerd op het omzetdeel) tussen de 6% voor voedingsmiddelen en 19% voor de diverse non food-artikelen die supermarkten verkopen.
17
Bijlage 3
Vergelijking winkelaanbod
In onderstaande grafiek is het metrage aan winkelaanbod in Genemuiden vergeleken met het landelijk gemiddelde voor kernen tussen 7.500 en 10.000 inwoners, en het gemiddelde voor kernen tussen 10.000 en 15.000 inwoners. Hieruit blijkt dat het aanbod in de categorie ‘levensmiddelen’ in Genemuiden fors (750 m² resp. 2.500 m2 WVO, afhankelijk van de gekozen grootteklasse) kleiner is dan gemiddeld. Verder blijkt hieruit dat een warenhuis in Genemuiden niet aanwezig is, terwijl deze wel in referentiekernen aanwezig is. Figuur B3.1 Vergelijking winkelaanbod
19
20
Bijlage 4
steeds minder goed uit de voeten.20 Als ondermaat voor een goed functionerende full service-supermarkt wordt nu al snel 1.200 m2 WVO gehanteerd. Hard discount-supermarkten zijn kleiner (ca. 900 m2 WVO: deze voeren een smaller assortiment). Daarnaast doet zich ook de ontwikkeling voor van de grootschalige supermarkten zoals de AH XL-formule (circa 3.000-4.000 m2WVO). Uit onderzoek van Deloitte is gebleken dat in 2010 supermarkten met een omzet van minder dan 75.000 euro per week de winst met 52% zagen teruglopen. Middelgrote supermarkten (150.000 – 225.000 euro) boekten echter 30% meer winst.
Trends en ontwikkelingen supermarkten
Supermarkten Prijsbewuste consument: de consument wordt steeds prijsbewuster o.a. door de recessie en doordat er meer informatie is over de keuzemogelijkheden. Dit kan zijn via advertenties, internet of gewoon door zelf bij verschillende winkels de prijzen te vergelijken. Het gevolg hiervan is onder andere dat de supermarkten hun prijzen aanpassen. Hierdoor worden de winstmarges in de supermarktbranche lager en dient de omzet dus te stijgen om eenzelfde resultaat te boeken. Na de eerste supermarktoorlog rond 2003/2004 is er de afgelopen jaren opnieuw een zware strijd losgebarsten. Als geheel hebben supermarkten hun positie versterkt (t.o.v. de versspecialisten en drogisterijen). Maar er zijn grote verschillen. In 2010 behaalden supermarkten 20% meer omzet dan in 2003. De foodspeciaalzaken zetten in diezelfde periode een omzetverlies van zo’n 13% tegenover. De supermarktbranche weet gestaag de omzet te verbeteren, ook in tijden van laagconjunctuur. Overnames: De supermarktoorlog heeft het detailhandelslandschap danig verstoord (met als grootste verliezer Laurus, eerst verdween de Edah en sinds medio 2009 ook Super de Boer). EMTÉ, Jumbo en PLUS hebben veel winkels van het Laurus-concern overgenomen en daarmee hun positie versterkt. C1000 is overgenomen door Jumbo, Ahold en COOP. In Genemuiden wordt C1000 overgenomen door Ahold. Schaalvergroting: de consument wil een ruim aanbod waarbij het mogelijk is om te vergelijken. Hij wil zijn boodschappen zo veel mogelijk op één plek kunnen doen (one-stop-shopping). Het gevolg hiervan is dat de winkelvoorzieningen in Nederland steeds meer producten aanbieden, waardoor de schaal van winkels toeneemt. Deze ontwikkeling is duidelijk waar te nemen in de supermarktsector. Supermarkten van 300 - 600 m2WVO kunnen
Figuur B4.1 Schaalvergroting
-
20
Toenemende oriëntatie op supermarkt: het marktaandeel van supermarkten in het dagelijkse assortiment is toegenomen. Landelijk ligt de oriëntatie inmiddels op 86%.21.
Spar is de enige organisatie die zich hierin op dit ogenblik probeert te onderscheiden door
een meer gespecialiseerde formule te ontwikkelen. 21 Bron: Hoofd Bedrijfschap Detailhandel (HBD)
21
Steeds meer supermarkten besteden aandacht aan hun versafdelingen, vanuit winstmarge optiek en vanwege de consumentenbehoefte aan one-stop-shopping. Afname aantal versspecialisten: het gevolg is dat versspeciaalzaken al jarenlang onder druk staan. Er is een aanzienlijke afname in onder meer het aantal versspeciaalzaken. Het aantal slagers, groentezaken en in iets mindere mate bakkers is teruggelopen tot ongeveer de helft van wat dat tien jaar geleden was. Prijzenoorlogen versterken dit proces. Alleen met een onderscheidend assortiment en onderscheidend serviceniveau, en op locaties dichtbij succesvolle supermarkten hebben (vers)speciaalzaken nog toekomst. Een tegenovergestelde trend is die van specialisatie: winkels die één product(groep) verkopen. Door internetverkoop en –marketing weten zij een groot publiek te trekken. Knooppunten: de winkelvoorzieningen verschijnen de laatste jaren ook steeds vaker op verkeersknooppunten. Denk bijvoorbeeld aan de ontwikkeling van winkels op NS-stations. Ook het GDV-beleid22 probeert aan te sluiten bij deze ontwikkelingen. Opkomst discountformules: discountformules als ALDI en Lidl zijn in opkomst. Kenmerkend voor deze formules zijn de lage prijzen, kleinere metrages, beperkt assortiment en minder focus op service. Branchevervaging: binnen de detailhandel en tussen detailhandel en overige publieksfuncties als horeca, diensten en ambacht is de norm. Grootschalige supermarkten en discounters voegen vooral ‘new business’ toe, oplopend tot 15% van de omzet.
-
-
-
-
22
GDV staat voor grootschalige detailhandelsvestigingen, winkels met een oppervlak van
meer dan 1.500 m²
22
Figuur B4.2 Winkelontwikkeling op knooppunten
-
23
Winkeltrouw: een ander aspect van de houding van de consument is dat de winkeltrouw afneemt. De consument is steeds minder vast en vasthoudend in de keuze van de winkel. Mensen bezoeken meer formules. Men wisselt op basis van prijs, aanbiedingen, assortiment, sfeer in de winkelomgeving, et cetera. Dit uit zich in afnemende bindingen en (logischerwijs) stijgende af- en toevloeiingen. Onderzoek van Seinpost (2010) bevestigt dit beeld.23
Het betreft een actualisatie van het koopstromenonderzoek van E.J. Bolt,
‘Winkelvoorzieningen op waarde geschat’, 2003
