Ruimtelijk-economische onderbouwing Goossens Tweewielers te Velp
In opdracht van:
Goossens Tweewielers Velp
Apeldoorn, 9 juli 2012
© Copyright MKB Reva 2012 Niets uit deze uitgave mag worden vermenigvuldigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm, geluidsband, elektronisch of op welke andere wijze dan ook en evenmin in een retrieval systeem worden opgeslagen zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van MKB Reva te Apeldoorn. Hoewel de in dit rapport vermelde gegevens met de grootst mogelijke nauwkeurigheid zijn opgesteld, aanvaarden wij voor de juistheid hiervan en eventuele wijzigingen hierin geen aansprakelijkheid, hoe ook genaamd en op welke grond dan ook.
Inhoudsopgave Blz.
1
Inleiding
1
2
Trends en ontwikkelingen
2
3
Detailhandelsstructuur Velp
6
4
Conclusie
8
Bijlage: profiel MKB Reva
9
1
Inleiding Goossens Tweewielers is in Velp gevestigd aan de IJsselstraat 14. De winkel ligt buiten het centrum van Velp in de nabijheid van enkele andere winkels, waaronder de supermarkten Aldi en Jumbo. De winkel is ca. 170 m² groot (netto winkelvloeroppervlak; de ruimte waar de klant mag komen). Goossens Tweewielers is voornemens te verplaatsen naar een grotere locatie aan de Nordlaan 32. Deze locatie is ca. 750 m² groot en ligt bij de spoorwegovergang in de Nordlaan, ca. 200 meter ten zuiden van de Hoofdstraat, de as van het kernwinkelgebied. De Nordlaan is een doorgaande route (noord-zuid) in het westelijk deel van Velp. (In hoofdstuk drie is een kaart opgenomen met onder meer de huidige en beoogde locatie van Goossens Tweewielers.) Het bestemmingsplan laat op Nordlaan 32 geen detailhandel toe. Een uitzondering kan worden gemaakt als wordt aangetoond dat de beoogde vestiging niet verstorend zal zijn voor de detailhandelsstructuur (in het centrum) van Velp. Een ruimtelijk-economisch onderzoek kan hierin inzicht bieden. Goossens Tweewielers heeft daarom aan MKB Reva BV, adviesbureau voor ruimtelijke economie en vastgoed, gevraagd een dergelijk ruimtelijk-economisch onderzoek uit te voeren. MKB Reva is goed bekend met de detailhandelsstructuur van Velp en de gemeente Rheden. In het recente verleden heeft MKB Reva namelijk in opdracht van de gemeente detailhandelsvisies c.q. sterkte-zwakte analyses opgesteld voor de kernen Dieren, Rheden en Velp. Hierin werd geadviseerd over de optimale detailhandelsstructuur in deze kernen en het vestigingsbeleid ten aanzien van detailhandel. Het voorliggende onderzoek is als volgt ingedeeld. In hoofdstuk twee wordt ingegaan op trends in de detailhandel en het locatiebeleid. Specifiek wordt hierbij aandacht besteed aan de rijwielbranche. Hoofdstuk drie geeft een korte schets van de detailhandelsstructuur in Velp, waarbij ook kort wordt ingegaan op de sterkte-zwakte analyse voor het centrum van Velp uit 2010. Hoofdstuk vier sluit het rapport af met conclusies en een advies, waarbij de vraag wordt beantwoord wat de effecten zijn van verplaatsing van Goossens Tweewielers op de detailhandelsstructuur in Velp.
MKB Reva -1-
2
Trends en ontwikkelingen Door de ligging van de locatie Nordlaan 32 buiten het centrumgebied van Velp worden niet alle vormen van detailhandel daar toegelaten. Om de effecten van detailhandel op deze locatie goed te kunnen inschatten, wordt in dit hoofdstuk dieper ingegaan op detailhandel op dergelijke locaties. Hierbij worden middels een blik op het verleden de achtergronden van het huidige beleid geschetst. Vervolgens worden enkele relevante ontwikkelingen en trends benoemd, waarna wordt ingezoomd op de situatie in Velp. Het oude pdv-beleid Het ruimtelijk detailhandelsbeleid werd lange tijd vanuit de rijksoverheid gevoerd, waarbij de nadruk lag op het behoud van een gezonde detailhandelsstructuur. Binnen het beleid was er vooral aandacht voor het behoud van centrumgebieden. Er was specifiek beleid ontwikkeld voor grootschalige en buiten bestaande winkelgebieden (perifeer) gelegen detailhandelsvestigingen; het gdv- en pdv-beleid. Het pdv-beleid betrof detailhandel die moeilijk in bestaande centra was in te passen door het volumineuze karakter van de verkochte artikelen of brand- en explosiegevaarlijke stoffen. Het ging hierbij om auto’s, boten, caravans, tuincentra, bouwmarkten, grove bouwmateiralen, keukens, sanitair, meubelen en brandgevaarlijke stoffen. Het gdv-beleid gold speciaal voor dertien stedelijke knooppunten en had betrekking op grootschalige detailhandelsvestigingen van minimaal 1.500 m². Decentralisatie met de Nota Ruimte In de Nota Ruimte uit 2005 is het pdv- en gdv-beleid opgegaan in een integraal locatiebeleid voor bedrijven en voorzieningen. In deze nota is het locatiebeleid bovendien gedecentraliseerd: gemeenten hebben meer verantwoordelijkheid gekregen, waarbij de provincies voor de bovenlokale afstemming dienen te zorgen. Middels detailhandelsstructuurvisies kunnen gemeenten invulling geven aan hun detailhandelsbeleid. In de praktijk blijven veel gemeenten inzetten op het behoud van de bestaande centrumgebieden. Wel is er sprake van accentverschillen ten aanzien van het toelaten van detailhandel buiten de bestaande winkelgebieden. Sommige gemeenten houden strikt vast aan de ‘klassieke’ pdv-branches, andere laten meer branches op perifere locaties toe, mits er geen sprake is van ontwrichting van de bestaande detailhandelsstructuur of aantasting van het hoofdwinkelgebied. Wel dienen er ruimtelijke argumenten ten grondslag te liggen aan het toestaan van branches op perifere locaties. Als argumenten dienen onder meer een specifiek of doelgerichte bezoekmotief van de betreffende winkel en/of het volumineuze karakter van de verkochte artikelen. Schaalvergroting In de detailhandel is sprake van een snelle schaalvergroting. Het totale winkeloppervlak in Nederland neemt nog steeds toe, maar het aantal winkels vermindert. Zo is sinds 1995 het totale winkelaanbod bijna verdubbeld van 16 miljoen m² naar 29 miljoen m² in 2010. De groei van het winkelareaal blijkt volgens onderzoek van Locatus voornamelijk in grootschalige centra buiten de traditionele winkelgebieden te worden gerealiseerd. Sinds 2003 MKB Reva -2-
is hier het winkeloppervlak met ca. 60% gestegen. In de hoofdwinkelcentra en wijk- en buurtwinkelcentra bleef de stijging beperkt tot 10-20%. De stijging van de gemiddelde winkelgrootte is brancheafhankelijk. Tussen 2003 en 2010 was in de bruin- en witgoedbranche deze stijging het grootst (ruim 50%); opvallend omdat juist in deze branche relatief veel via internet gekocht wordt. In de overige branches was sprake van een beperkter toename van de gemiddelde winkelgrootte. In de rijwielbranche is tussen 2005 en 2011 de gemiddelde omvang van een winkel met 14% gestegen. Het aantal winkels is de afgelopen jaren redelijk stabiel gebleken. Uit een onderzoek van branchevereniging BOVAG uit 2011 blijkt dat nieuwverkoop van fietsen steeds meer in grotere winkels plaatsvindt. Meer branches in de periferie De decentralisatie van het ruimtelijk beleid (meer zeggenschap van gemeenten) en de genoemde schaalvergroting hebben tot gevolg gehad dat de strakke indeling van pdvbranches in gemeenten onder druk is komen te staan. Het gevolg is dat tegenwoordig meer branches in de periferie te vinden zijn naast de klassieke pdv-branches. Vooral in de rijwielbranche, bij bruin- en witgoed, sport/kampeerartikelen en dierenbenodigdheden is te zien dat de trend van schaalvergroting leidt tot een toename van vestigingen op perifere locaties. Dat dit juist deze branches betreft, heeft te maken met het bezoekmotief. Deze branches worden in het algemeen doelgericht bezocht, waarbij combinatiebezoek met andere winkels/branches minder snel plaatsvindt. Vestiging in centrumgebieden is dus – gezien vanuit het winkelcollectief – minder noodzakelijk. Zeker in branches voor volumineuze goederen is schaalvergroting vaak gekoppeld aan (verhuizing naar) perifere locaties. Er is relatief veel ruimte nodig om het gewenste assortiment ten toon te stellen, wat gezien de huisvestingslasten perifere locaties aantrekkelijk maakt. Ook omdat er sprake is van een gericht bezoekmotief in deze branches, is men niet gebonden aan de nabijheid van andere winkels. Vestiging in een (kern)winkelgebied levert nauwelijks synergievoordelen op. Solitaire vestiging op een perifere locatie gaat nauwelijks ten koste van het aantal bezoekers en dus de omzet. Bij echte centrumbranches als bijv. levensmiddelen, huishoudelijke artikelen en mode ligt dit bijvoorbeeld geheel anders. Clustering van deze branches levert meerwaarde op omdat synergievoordelen kunnen worden behaald. Locatiekeuze rijwielbranche Of detailhandel (in de rijwielbranche) aan de Nordlaan 32 mogelijk is en door gemeenten wordt toegestaan, hangt mede af van de lokale detailhandelsstructuur. Uit de jurisprudentie komt naar voren dat een relevant criterium bij de beoordeling van ruimtelijke plannen is of er sprake is van een duurzame ontwrichting van het voorzieningenniveau. Speciale ruimtelijke eisen kunnen ertoe leiden dat een branche moeilijk inpasbaar is in een bestaand winkelgebied. Voor de rijwielbranche blijkt dit de laatste jaren meer en meer het geval te zijn.
MKB Reva -3-
Er is een aantal redenen aan te wijzen waarom de rijwielbranche steeds vaker voor een perifere locatie opteert. Ten eerste de bedrijfseconomische structuur. In de rijwielbranche is ten opzichte van de meeste andere detailhandelsbranches sprake van relatief lage winstmarges. Dit gekoppeld aan een groot benodigd winkeloppervlak en het volumineuze karakter van het artikel maakt centrumlocaties vaak te duur. De reeds beschreven trend van schaalvergroting. Deze is zeker in de rijwielbranche de laatste jaren goed te zien. De achtergrond wordt gevormd door de veranderende eisen die aan het assortiment worden gesteld. De consument wil steeds meer keuze. Naast de traditioneel onderscheiden dames-, heren- en kinderfietsen moet een allround rijwielzaak tegenwoordig ook racefietsen, hybride fietsen, atb-fietsen, elektrische fietsen, bakfietsen, e.d. tentoonstellen. Dit vraagt logischerwijs om meer ruimte. Een bijzonder element in de rijwielbranche is de aanwezigheid van een werkplaats. Deze dient gekoppeld te zijn aan de winkel. Een scheiding van winkel en werkplaats blijkt in de praktijk niet te werken. De toename in type fietsen vraagt ook een sterke toename in onderdelen die op voorraad moeten zijn, en dus om meer ruimte. Het wekt dan ook geen verbazing dat de ‘megastores’ in de rijwielbranche in opkomst zijn. Kenmerken van deze winkels zijn een zeer breed en diep assortiment, een enorme keuze in aanbod en een groot winkeloppervlak, met als gevolg dat centrumlocaties uit kostenoogpunt ongewenst zijn (bron: Rabobank Cijfers & Trends). Wanneer de nadruk op de verkoop van accessoires en onderdelen ligt (zoals bij de Halfords winkels), kan een gunstige ligging ten opzichte van een centrumgebied een positief effect sorteren omdat dan het fenomeen impulsaankopen nadrukkelijker speelt (bron: Rabobank Cijfers & Trends). Rijwielbranche versus centrumgebieden Of een rijwielzaak van toegevoegde waarde voor een centrumgebied is, hangt af van zowel het karakter van het centrumgebied als van het assortiment van de rijwielzaak. In de kleinste dorpscentra is elke toeloop gewenst; de winkels hebben elkaars trekkracht nodig om zelf voldoende klanten te kunnen trekken. Hoe groter het winkelgebied, hoe minder dit geldt. Ook winkels voor doelgerichte aankopen zorgen voor de benodigde ‘traffic’, al komt combinatiebezoek wellicht weinig voor. Grotere dorpscentra en stadscentra, die een breder aanbod op het gebied van dagelijkse boodschappen en daarnaast ook een recreatief aanbod hebben, worden verondersteld voldoende trekkracht te kunnen genereren zonder de aanwezigheid van winkels voor doelgerichte aankopen. Winkels voor doelgerichte aankopen kunnen juist overlast opleveren vanwege het volumineuze karakter. De grote panden met dichte wanden kunnen de winkelwand onderbreken en voor dode stukken in de routing van een winkelgebied zorgen. Daarnaast kan de verkeersaantrekkende werking voor overlast zorgen. Dit is dan ook de reden – in combinatie met de huisvestingslasten – dat deze grootschalige winkels veelal uit de centrumgebieden zijn vertrokken. Door de beperkte toegevoegde waarde van deze MKB Reva -4-
winkels – als gevolg van het vrijwel ontbreken van combinatiebezoek – leidt uitplaatsing niet tot een duurzame ontwrichting van het voorzieningenniveau. In de praktijk blijken in kleinere plaatsen dan Velp rijwielzaken te zijn ‘uitgeplaatst’, waarbij vertrek van deze rijwielzaken uit de dorpscentra heeft niet geleid tot een ontwrichting van de detailhandelsstructuur, vooral omdat de dorpscentra genoeg te bieden hebben en ook zonder rijwielzaken hun trekkracht weten te genereren. De ene rijwielzaak is bovendien de andere niet. De aard van het assortiment kan sterk verschillen. In rijwielzaken waar de nadruk op de verkoop van accessoires (voor fiets en auto – zoals bij de Halfords winkels) ligt, is het waarschijnlijker dat combinatiebezoek optreedt. De verkoop van accessoires betreft voor een deel immers impulsaankopen. Indien de nadruk ligt op de verkoop en reparatie van fietsen, zijn deze impulsaankopen nauwelijks te verwachten en heeft de rijwielzaak weinig toegevoegde waarde voor het winkelgebied. Marktruimte minder relevant In de jurisprudentie speelt bij de vraag of er sprake is van duurzame ontwrichting de beschikbare marktruimte voor de desbetreffende branche feitelijk geen rol. Het gaat hier om ruimtelijke plannen die om een ruimtelijke onderbouwing vragen. Het al dan niet aanwezig zijn van marktruimte voor uitbreiding/versterking van een branche, is primair een economisch aspect en daarom ontbreekt een berekening van de marktruimte in deze onderbouwing. De ruimtelijke aspecten, zoals beschreven in dit hoofdstuk, dienen de boventoon te voeren. Pas wanneer er sprake is van een dermate groot overaanbod dat dit leidt tot sluiting van een groot deel van de andere winkels in een gebied, kan sprake zijn van een ruimtelijk effect. Er kan dan bijv. door massale leegstand verpaupering optreden en duurzame ontwrichting van de bestaande structuur. In het geval van vergroting en verplaatsing van één enkele rijwielzaak kan daarvan geen sprake zijn.
MKB Reva -5-
3
Detailhandelsstructuur Velp Het winkelaanbod in Velp is bijna 20.000 m² groot: 5.200 m² vvo (verkoopvloeroppervlak) in de foodsector en 14.450 m² vvo in de non-foodsector. Daarnaast is er sprake van een leegstand van ca. 2.600 m². Velp heeft hiermee een klein winkelaanbod in vergelijking met andere plaatsen van 15.000-20.000 inwoners. Gemiddeld is in deze plaatsen de foodsector 5.600 m² groot, de non-foodsector 26.000 m² en is de leegstand bijna 2.800 m². (Bron cijfers: Locatus Benchmark Verkenner, juli 2012). In Velp is dus vooral de non-foodsector kleiner dan gemiddeld. Dit heeft vooral te maken met een beperkt grootschalig perifeer aanbod in Velp in branches als doe-het-zelf, wonen en tuincentra. Het kernwinkelgebied van Velp strekt zich uit langs de Hoofdstraat met korte uitlopers langs enkele zijstraten. Ongeveer driekwart van het winkelaanbod in Velp ligt in het centrum; een zeer hoog percentage in vergelijking met andere plaatsen. De oorzaak hiervan ligt mede in het grotendeels ontbreken van grootschalig perifeer aanbod. Naast het centrum is er een kleine winkelconcentratie met twee supermarkten aan de IJsselstraat, iets ten zuiden van het centrum. In het zuiden van Velp wordt binnenkort gestart met de nieuwbouw van winkelcentrum Velperbroek, waar eveneens twee supermarkten komen.
MKB Reva -6-
Velp kent geen specifieke locatie voor perifere detailhandel. Een aantal winkels voor (doel)gerichte aankopen zijn wel perifeer gevestigd, buiten de genoemde winkelconcentraties. Het kernwinkelgebied in het centrum van Velp heeft een diverse branchering en heeft hierdoor zowel een boodschappenfunctie als een (beperkte) recreatieve winkelfunctie. De twee andere winkelgebieden hebben met name een boodschappenfunctie. Goossens Tweewielers is gevestigd aan de IJsselstraat, naast de supermarkten die hier liggen. Door het verschil in bezoekmotief is de synergie tussen enerzijds de supermarkten en anderzijds de rijwielzaak beperkt. Velp telt verder twee andere rijwielzaken, beide gelegen in het centrum: Profile Lentink en het Fietshuis. In de ‘Ruimtelijk-economische sterkte-zwakte analyse centrumgebied Velp’ uit januari 2010 wordt ingezet op de kwaliteitsverbetering van het centrum van Velp. Versterking van het winkelaanbod in Velp zou dan ook hier plaats dienen te vinden. Daarnaast worden in het rapport mogelijkheden geboden voor versterking van de boodschappenclusters aan de IJsselstraat en Velperbroek.
MKB Reva -7-
4
Conclusie De beoogde verplaatsing van Goossens Tweewielers naar de Nordlaan in Velp weerspiegelt de huidige trend van schaalvergroting gecombineerd met uitplaatsing van rijwielzaken in Nederland. MKB Reva verwacht dat deze trend zich zal blijven doorzetten de komende jaren. Dat deze trend in veel plaatsen in Nederland te zien is, hangt samen met het minder strikte en gedecentraliseerde locatiebeleid in Nederland. Er is in toenemende mate sprake van maatwerk, waarbij vooral gekeken wordt naar de effecten op de bestaande detailhandelsstructuur; zo ook in Velp. Geconstateerd kan worden dat rijwielzaken grotendeels doelgericht bezocht worden. Er is nauwelijks sprake van combinatiebezoeken met andere winkels. Bij winkels met een boodschappenfunctie of winkels voor recreatief winkelen is dit wel het geval. Deze winkels hebben in het algemeen baat bij concentratie, waardoor combinatiebezoeken en synergievoordelen mogelijk worden. Door het vrijwel ontbreken van combinatiebezoeken heeft vestingen in winkelgebieden voor rijwielzaken geen toegevoegde waarde; niet voor de rijwielzaak en niet voor het winkelgebied. Vestiging in een centrumgebied kan in het geval van een grootschalige rijwielzaak zelfs problemen opleveren. Ten eerste voor de rijwielzaak zelf. De grootschaligheid brengt een lagere vloerproductiviteit met zich mee, waardoor er druk ontstaat op de huisvestingslasten (per m²). Locaties in centrumgebieden zijn voor grootschalige rijwielzaken hierdoor vrijwel onbetaalbaar. Bovendien zijn grote/grootschalige locaties in centrumgebieden vaak niet beschikbaar. Zeker in Velp is dit het geval, zoals ook geconstateerd is in de sterkte-zwakte analyse van het centrum uit 2010. Grootschalige winkels in centrumgebieden kunnen zelfs een negatieve invloed op de aantrekkelijkheid van het gebied hebben. Lange en/of dichte etalages verminderen de aantrekkelijkheid voor de consument. Kleinschaligheid met steeds weer andere winkels c.q. voordeuren zorgt voor variatie en is aantrekkelijker voor de consument. Gelet op het profiel van het centrum van Velp, met de nadruk op de boodschappenfunctie en recreatief winkelen, is MKB Reva van mening dat een grootschalige rijwielzaak niet van toegevoegde waarde is voor het centrum. Dit nog afgezien van de vraag of voor een grootschalige rijwielzaak geschikte locaties in het centrum van Velp te vinden zijn. Bovendien is Goossens Tweewielers nu al niet in het centrum van Velp gevestigd. Verplaatsing naar de Nordlaan zal naar verwachting van MKB Reva dan ook geen negatief effect voor het centrum tot gevolg hebben. De in rapport uit 2010 (in opdracht van de gemeente Rheden) uitgesproken aanbeveling in te zetten op kwaliteitsverbetering voor het centrum van Velp zal dan ook niet in gevaar komen door de beoogde verplaatsing. MKB Reva -8-
Bijlage: profiel MKB Reva MKB Reva is een zelfstandig en onafhankelijk adviesbureau op het gebied van ruimtelijke economie en vastgoed. Midden jaren negentig is MKB Reva voortgekomen uit de werkgeversvereniging MKB-Nederland. MKB Reva doet onderzoek naar en adviseert over het functioneren van centrumgebieden, winkelcentra en andere winkelvoorzieningen. De werkzaamheden variëren van het maken van beleidsvisies voor overheden tot haalbaarheids- en vestigingsplaatsonderzoeken voor zelfstandige ondernemers. Een tweede belangrijke tak van de werkzaamheden is procesbegeleiding/centrummanagement. Advisering ten aanzien van vastgoed neemt in de werkzaamheden meestal een belangrijke plaats in. De opdrachtgevers zijn in vrijwel alle gevallen gemeenten, in combinatie met ondernemers(verenigingen) en de laatste jaren in toenemende mate woningcorporaties en overige vastgoedpartijen. De letters MKB in de naam verwijzen niet alleen naar de afkomst, maar geven ook de affiniteit met ondernemers en de praktijk van alledag aan. Daarom is een belangrijke tak van het bedrijf – naast het opstellen van centrumvisies, detailhandelsvisies en andere beleidsvisies – het vertalen van beleid/visies naar de praktijk van de ondernemer. Met het werk als centrummanager, procesmanager of centrumcoach zet MKB Reva zich in om visies te realiseren, betrokken partijen aan te sporen, ondernemers te enthousiasmeren en overtuigen en vliegwieleffecten tot stand te brengen waarmee kwaliteitsverbetering kan worden bereikt. Met deze praktische en concrete aanpak heeft MKB Reva de afgelopen jaren in veel plaatsen kwaliteitsverbetering tot stand weten te brengen.
MKB Reva -9-
