DE INTEGRATIE VAN DE EU-MARKTEN VOOR
HYPOTHECAIR KREDIET
Verslag van de Forumgroep voor hypothecair krediet Europese Commissie Directoraat-generaal Interne markt
Dit verslag wordt bekendgemaakt door de Europese Commissie. De standpunten die erin worden geformuleerd, zijn afkomstig van de groep en de leden ervan, en niet van de Europese Commissie.
1
Contactpersonen Voorzitterschap van de Forumgroep voor hypothecair krediet & redactie van het verslag van de Forumgroep Eric Ducoulombier:
[email protected], 0032(0)22965467 Harsha Shewaram:
[email protected], 0032(0)22965174 Directoraat-generaal Interne markt Europese Commissie
2
SAMENVATTING 1. De EU-markten voor hypothecair krediet vertegenwoordigen een groot deel van de EU-economie. Eind 2002 was de totale waarde van de uitstaande woningkredieten gelijk aan 4 000 miljard EUR of ongeveer 40% van het BBP van de EU 15. Het gaat om markten waar er ruimte bestaat voor verdere integratie, al verschillen de meningen over de precieze aard van deze ruimte en over de kosten en baten van een dergelijke integratie. Voor de markten voor hypothecair krediet bestaat nog steeds geen sectorspecifieke regelgeving op EU-niveau. Het enige EU-optreden tot dusver bestond in de ondersteuning door middel van een aanbeveling van de Commissie van de totstandkoming van de vrijwillige gedragscode betreffende voorlichting in de precontractuele fase inzake woningkredieten (“de gedragscode”). 2. In maart 2003 heeft de Commissie een Forumgroep voor hypothecair krediet ingesteld met het volgende drieledige mandaat: •
opsporen van de belemmeringen voor de goede werking van de interne markt voor hypothecair krediet;
•
beoordelen van het effect van deze belemmeringen op de werking van de interne markt; en
•
doen van aanbevelingen aan de Commissie om deze belemmeringen aan te pakken.
3. In dit verslag worden de bevindingen en aanbevelingen van de Forumgroep gepresenteerd. Bij de opstelling van het verslag, waarin de opvattingen van de Forumgroep en niet die van de Commissie worden weergegeven, heeft de Commissie zich gebaseerd op de resultaten van de werkzaamheden van de groep. Het standpunt van de Commissie, en met name haar reactie op de aanbevelingen van de Forumgroep, zal worden uiteengezet in een mededeling die in 2005 zal worden aangenomen. 4. De leden van de Forumgroep zijn deskundigen uit alle groepen van belanghebbenden bij de markt voor hypothecair krediet, zoals onder meer de banksector, consumentenverenigingen, verzekeraars, erkende taxateurs en notarissen naar Latijns model (civil law notaries). Zij zijn zodanig gekozen dat het volledige geografische gebied van de EU ten tijde van de oprichting van de groep (EU 15) werd bestreken. Het is op dat geografische gebied dat dit verslag betrekking heeft. De werkzaamheden van de Forumgroep vonden plaats tegen de achtergrond van een grondige evaluatie van het Actieplan voor financiële diensten. Met deze evaluatie werd beoogd na te gaan welke de mogelijke toekomstige prioriteiten van de Commissie zijn op het gebied van financiële diensten.
3
5. De Forumgroep heeft zich geconcentreerd op vijf hoofdterreinen, die door de leden van de groep van essentieel belang werden geacht om de stand van de integratie van de EU-markten voor hypothecair krediet te kunnen beoordelen: consumentenvertrouwen, juridische kwesties, zekerheidstelling, distributievraagstukken en financiering. De verschillende standpunten van de leden van de Forumgroep zijn door de Commissie verwerkt in een verslag dat zowel veelomvattend als diepgaand is. Deze standpunten stemmen niet noodzakelijkerwijze overeen met de standpunten van de organisaties of verenigingen waartoe de deskundigen eventueel behoren. 6. Het voornaamste discussiepunt met betrekking tot het consumentenvertrouwen was de vraag of (verdere) bindende wetgeving inzake consumentenbescherming moet worden uitgevaardigd en welke de kosten en baten zijn van een dergelijke wetgeving. In de aanbevelingen terzake wordt vooral gewezen op de behoefte aan meer onderzoek en voorlichting op het gebied van EU-woningkrediet, de aanmoediging van de verstrekking van de in de gedragscode vermelde informatie en de harmonisatie van essentiële aspecten, zoals het jaarlijks kostenpercentage en de kosten bij vervroegde terugbetaling. Over het precieze karakter van de harmonisatie en de daarmee verband houdende aangelegenheden liepen de meningen uiteen, hetgeen leidde tot de formulering van zowel specifieke aanbevelingen van de sectorvertegenwoordigers en van de consumentenvertegenwoordigers, als gemeenschappelijke aanbevelingen van de Forumgroep. Bij de discussie over de juridische kwesties was het voornaamste gesprekspunt de voorgestelde herziening van het Verdrag van Rome om een vrije keuze van het toepasselijke recht mogelijk te maken bij woningkredietovereenkomsten met consumenten. Dit voorstel stuitte op fel verzet van de consumentenvertegenwoordigers in de Forumgroep, omdat het volgens hen een schadelijk effect zou kunnen hebben op het consumentenvertrouwen en de consumentenbescherming. Andere aanbevelingen op dit gebied hebben betrekking op aspecten die variëren van kredietgegevensbanken en taxatienormen tot de bij gedwongen verkopen gevolgde procedures. In het hoofdstuk over de zekerheidstelling wordt gedetailleerd ingegaan op de moeilijkheden waarmee buitenlandse kredietgevers worden geconfronteerd wanneer zij toegang wensen tot nationale kadasters, waarbij aanbevelingen terzake worden geformuleerd. Nog in verband met zekerheidstelling worden aanbevelingen gedaan om de overdraagbaarheid van hypotheken te vergemakkelijken; daarbij wordt onder meer voorgesteld dat de Commissie het concept van de eurohypotheek nader bestudeert. In het hoofdstuk betreffende de distributievraagstukken worden vier distributiekanalen onderzocht, waaronder internet, waarmee nog maar weinig ervaring is opgedaan en dat door de Forumgroep wordt bestempeld als een kanaal dat weliswaar slechts beperkte groeimogelijkheden heeft, maar
4
toch de nodige waarborgen vereist opdat de consument voldoende bescherming wordt geboden en voldoende vertrouwen heeft in dit distributiekanaal. In het laatste hoofdstuk over financiering wordt diepgaand onderzoek verricht naar de mogelijkheid om een liquidere secundaire markt te ontwikkelen en naar een efficiënter gebruik van de bestaande financieringsmechanismen. Beide aspecten worden van cruciaal belang geacht om de marktvoorwaarden tot stand te brengen die moeten leiden tot een verdere integratie van de EU-markten voor hypothecair krediet. 7. De beraadslagingen van de Forumgroep resulteerden in achtenveertig aanbevelingen over diverse materies. De Commissie wordt verzocht deze aanbevelingen als een totaalpakket te beschouwen, omdat het ondernemen van actie met betrekking tot een of andere afzonderlijke aanbeveling ontoereikend wordt geacht om een verdere integratie van de markt voor hypothecair krediet te bewerkstelligen.
5
AANBEVELINGEN VAN DE FORUMGROEP INLEIDING 1
De Commissie wordt verzocht een definitie van grensoverschrijdende kredietverlening vast te stellen en deze te toetsen aan de hand van statistische gegevens.
CONSUMENTENVERTROUWEN Gemeenschappelijke aanbevelingen 2
De Commissie zou onderzoek moeten financieren naar de kosten en baten van een verdere integratie van de markt voor hypothecair krediet.
3
De verstrekking van de gegevens die momenteel worden medegedeeld door middel van het Europees gestandaardiseerd informatieblad waarin de gedragscode voorziet, zou door de Commissie moeten worden aangemoedigd en moeten plaatsvinden in een stadium waarin deze gegevens gemakkelijk kunnen worden gebruikt en vergeleken.
4
De consumentenvertegenwoordigers en de meeste sectorvertegenwoordigers pleiten voor een harmonisatie door de Commissie van de kosten bij vervroegde terugbetaling. Over de aard van de harmonisatie lopen de meningen uiteen. Voor nadere bijzonderheden, zie de aanbevelingen 10 en 18.
5
De Commissie zou het jaarlijks kostenpercentage moeten harmoniseren, zowel wat de berekeningsmethode als wat de berekeningsgrondslag ervan betreft. Over de aard van de harmonisatie lopen de meningen uiteen. Voor nadere bijzonderheden, zie de aanbevelingen 11 en 16.
6
De Commissie zou onderzoek moeten financieren naar de waarde vanuit consumentenoogpunt van de voorlichting die in de precontractuele fase wordt gegeven door middel van het Europees gestandaardiseerd informatieblad waarin de gedragscode voorziet.
7
De Commissie zou een on-linegids moeten opstellen en bijhouden over de belangrijkste juridische en andere vraagstukken die met grensoverschrijdende hypothecaire kredietverlening verband houden.
6
Specifieke aanbevelingen van de consumentenvertegenwoordigers 8
De Commissie zou de inspanningen moeten aanmoedigen om tot een standaardmodel voor woningkredietovereenkomsten te komen.
9
De Commissie zou bindende voorschriften ter bescherming van de consument moeten vaststellen met betrekking tot woningkredietovereenkomsten. Deze regels, die in een minimumharmonisatie zouden moeten voorzien en op het hoogste niveau zouden moeten worden vastgesteld, dienen betrekking te hebben op de volgende terreinen: • de plicht om het “best mogelijke advies” te geven. De eisen en behoeften van consumenten, alsook de achterliggende redenen van alle aan consumenten verstrekte adviezen inzake hypothecair krediet, ongeacht de bron ervan (inclusief bijkantoren en bemiddelende instanties), zouden op een duurzame drager aan de consumenten moeten worden medegedeeld; • het verhaalsrecht buitengerechtelijk);
van
de
consument
(gerechtelijk
en
• de verstrekking van beknopte informatie in de precontractuele fase bij het eerste contact tussen de consument en de kredietgever of bemiddelende instantie, waarbij in een standaarddocument van eenzelfde type als het Europees gestandaardiseerd informatieblad de volgende gegevens worden medegedeeld: commissiekosten, administratie- of dossierskosten, totaal geleend en terug te betalen bedrag (met vermelding van het jaarlijks kostenpercentage, het bij de berekening gebruikte rentetarief, de kapitalisatieperiode, de toepassing van variabele rentetarieven en het totaalbedrag van de rentebetalingen), kosten van gecombineerde producten (directe kosten en effect op de rente), productvorm, looptijd van de vordering en hoogte van de kosten bij vervroegde terugbetaling (met vermelding van uitgewerkte voorbeelden van de kosten) en aflossingstabellen. 10
De Commissie zou moeten garanderen dat consumenten het recht hebben een woningkredietovereenkomst op gelijk welk moment en onder gelijk welke omstandigheden te beëindigen. Alle kosten die aan de consument in rekening worden gebracht wanneer hij van dit recht gebruik wenst te maken, moeten: a) in verhouding staan tot de looptijd van de vordering (het mag met andere woorden niet toegestaan zijn om na de eerste jaren na de sluiting van de
7
overeenkomst nog kosten aan te rekenen bij vervroegde terugbetaling); b) op billijke en objectieve wijze worden berekend op basis van de (eventuele) kosten die de kredietgever op de markt voor professionele partijen heeft moeten maken, en onderworpen zijn aan een wettelijk vastgesteld plafond; en c) duidelijk worden aangegeven in het in de precontractuele fase te verstrekken samenvattend document, met vermelding van uitgewerkte voorbeelden. 11
De Commissie zou het jaarlijks kostenpercentage moeten harmoniseren, zowel wat de berekeningsmethode als wat de berekeningsgrondslag betreft. De consumentenvertegenwoordigers zijn voorstander van een ruime, alle relevante kosten omvattende definitie en van een minimale harmonisatie.
12
De Commissie zou moeten zorgen voor verhaals- en handhavingsmechanismen/bindende regels die consumenten overal in de EU een minimale gelijkwaardige bescherming bieden die ten minste overeenstemt met het momenteel bestaande hoogste niveau.
Specifieke aanbevelingen van de sectorvertegenwoordigers 13
De Commissie wordt verzocht om, zoals het Europees Parlement in eerste lezing van het voorstel voor een richtlijn inzake het consumentenkrediet suggereert, alle kredieten met zekerheidstelling van het toepassingsgebied van de richtlijn uit te sluiten teneinde te voorkomen dat hypotheken onder twee verschillende wettelijke regelingen vallen.
14
De Commissie zou ervoor moeten zorgen dat wanneer er in bepaalde rechtsgebieden bindende regels bestaan voor de in de precontractuele fase te geven voorlichting bij de aanbieding van woningkredieten, deze regels stroken met het Europees gestandaardiseerd informatieblad, zodat er slechts één samenstel van regels van toepassing is.
15
De Commissie zou erop moeten toezien dat de gedragscode inzake woningkredieten in haar huidige vorm van instrument van zelfregulering gehandhaafd blijft. Voordat tot een evaluatie van de werking ervan wordt overgegaan, zou de bij een dergelijke evaluatie gevolgde methodologie hoe dan ook door alle belanghebbenden moeten worden besproken.
16
De Commissie zou het jaarlijks kostenpercentage moeten harmoniseren, zowel wat de berekeningsmethode als wat de berekeningsgrondslag betreft. De sectorvertegenwoordigers zijn 8
voorstander van een enge definitie waaronder alleen de kosten vallen die ten tijde van de toekenning van het krediet door de kredietgever te zijnen voordele worden geïnd, en van een volledige harmonisatie. 17
De Commissie zou ervoor moeten zorgen dat de juridisch afdwingbare maxima voor de rentetarieven en voor de schommeling van de rentetarieven worden afgeschaft.
18
De Commissie zou ervoor moeten zorgen dat de juridisch afdwingbare maxima voor de kosten bij vervroegde terugbetaling worden afgeschaft. Sommige sectorvertegenwoordigers zijn gewonnen voor het voorstel om over te gaan tot een volledige harmonisatie van de voorwaarden voor de uitoefening van het recht van vervroegde terugbetaling (met name bij kredieten tegen een vast rentetarief) en tot een beperking van dat recht tot een aantal specifieke omstandigheden (verkoop van het onroerend goed, werkloosheid of overlijden). Alle sectorvertegenwoordigers pleiten ervoor de kredietgevers het recht te verlenen volledige schadeloosstelling te eisen voor de door hen geleden verliezen (in het bijzonder die welke met de financiering verband houden) en voor de kosten die uit de vervroegde terugbetaling voortvloeien.
JURIDISCHE KWESTIES 19
De Commissie zou ervoor moeten zorgen dat het (materiële) recht dat op de hypotheekakte en enigerlei daarmee verband houdende zekerheidsovereenkomst van toepassing is, het recht is van de lidstaat waar het onroerend goed zich bevindt (lex rei sitae).
20
De sectorvertegenwoordigers dringen er bij de Commissie op aan ervoor te zorgen dat het op een woningkredietovereenkomst toepasselijke recht wordt aangewezen op grond van een algemene rechtsconflictregel die gebaseerd is op het beginsel van de vrije keuze. Het Verdrag van Rome dient dienovereenkomstig te worden gewijzigd, mits aan bepaalde essentiële normen wordt voldaan. De lidstaten zouden niet langer in staat mogen zijn aanvullende nationale voorschriften ter bescherming van de consument vast te stellen met betrekking tot grensoverschrijdende woningkredietovereenkomsten. Voor nadere bijzonderheden, zie de sectoraanbevelingen 13 tot en met 18.
21
De consumentenvertegenwoordigers zijn het niet eens met aanbeveling 20, waarin wordt gesteld dat het op een woningkredietovereenkomst toepasselijke recht zou moeten worden
9
aangewezen op grond van een algemene rechtsconflictregel die gebaseerd is op het beginsel van de vrije keuze, en verwerpen dan ook het voorstel om het Verdrag van Rome in die zin te wijzigen. In plaats daarvan bevelen zij aan de in het Verdrag van Rome vervatte specifieke regels ter bescherming van de consument te handhaven en pleiten zij voor het bieden van aanvullende bescherming zoals omschreven in de aanbevelingen 8 tot en met 12 inzake consumentenvertrouwen. 22
De Commissie zou met de volgende kortetermijnoplossing moeten komen: • vergaren van informatie over de in alle lidstaten bestaande kredietgegevensbanken; • aanmoedigen van de totstandkoming van een memorandum van overeenstemming tussen de eigenaars/beheerders van deze gegevensbanken om a) de nationale gegevensbanken toegankelijker te maken voor buitenlandse kredietgevers door hen onder dezelfde voorwaarden als de binnenlandse kredietgevers toegang te verlenen en b) de vergelijkbaarheid van de gegevens te bevorderen; en • opzetten van een project om de doelmatigheid van het memorandum van overeenstemming tijdens een proeffase van 3 à 5 jaar te beoordelen.
23
De Commissie wordt verzocht na te gaan hoe de lidstaten ertoe kunnen worden aangemoedigd zowel positieve (schuldenlast van de cliënt) als negatieve (omvang van de wanbetaling(en)) gegevensbanken te ontwikkelen, rekening houdend met de kosten en baten van dergelijke gegevensbanken.
24
De sectorvertegenwoordigers dringen er bij de Commissie op aan ervoor te zorgen dat het een financiële instelling die grensoverschrijdende kredieten verstrekt, is toegestaan om: • taxaties te aanvaarden die zijn verricht volgens de internationaal erkende taxatienormen van haar keuze, zonder dat aanvullende nationale voorwaarden worden gesteld; en • gelijk welke taxateur die lid is van een internationaal erkend taxatiebureau opdracht te geven een taxatie te verrichten, zonder dat aanvullende nationale voorwaarden worden gesteld.
10
25
De sectorvertegenwoordigers dringen er bij de Commissie op aan ervoor te zorgen dat een financiële instelling die grensoverschrijdende kredieten verstrekt en een taxateur die gevestigd is in het land waar het onroerend goed zich bevindt, in staat zijn in hun respectieve landen bestaande bindende regelgeving voor taxaties of taxateurs te aanvaarden (wederzijdse erkenning van regelgeving).
26
De consumentenvertegenwoordigers dringen er daarentegen bij de Commissie op aan ervoor te zorgen dat neutrale internationale taxatienormen de voorrang genieten of dat er één enkele taxatienorm bestaat die vergelijkbaarheid garandeert.
27
De Commissie zou moeten aanbevelen dat hoogwaardige taxatienormen verplicht worden gesteld en dat, indien zulks toepasselijk is, in alle taxatieverslagen rekening moet worden gehouden met criteria voor kernrisico’s, zoals die welke door de European Mortgage Federation worden aanbevolen (zie bijlage IV).
28
Eerst zou de Commissie: • binnen een jaar de bij gedwongen verkopen gevolgde procedures moeten evalueren; • en daarna de werking van de bij gedwongen verkopen gevolgde procedures moeten nagaan en om de drie jaar de verkregen resultaten moeten beoordelen. Deze resultaten dienen te worden gepresenteerd in de vorm van een officieel EU-scorebord betreffende de duur en de kosten van de in elke lidstaat bij gedwongen verkopen gevolgde procedures en te leiden tot een advies/optreden van de Commissie om verbetering in de situatie te brengen.
29
Vervolgens zou de Commissie, indien nodig, het nemen van maatregelen moeten aanmoedigen om ervoor te zorgen dat de bij een gedwongen verkoop gevolgde procedure niet langer duurt dan een welbepaalde periode, die bijvoorbeeld afloopt twee jaar nadat de eerste stap in de procedure is gezet.
11
ZEKERHEIDSTELLING 30
De Commissie zou erop moeten toezien dat: • alle bezwaringen van onroerende goederen in een openbaar register moeten worden ingeschreven om bindende kracht te krijgen jegens en tegenwerpbaar te zijn aan derden; • het ontstaan, de wijziging of het tenietgaan van een bezwaring van een onroerend goed pas aan derden tegenwerpbaar is wanneer dit feit in het openbaar register is ingeschreven; en • de rangorde van in het register ingeschreven bezwaringen van eenzelfde onroerend goed die is welke in het openbaar register is vermeld.
31
De Commissie zou moeten toestaan dat de lidstaten de prioriteit van de aanvragen voor registerinschrijving/kennisgeving vaststellen op grond van de datum waarop de aanvraag werd ontvangen (en niet op grond van de datum van de eigenlijke registerinschrijving). Volgens dit scenario zouden de lidstaten ervoor moeten zorgen dat de ingediende aanvragen in de volgorde van ontvangst door het openbaar register worden ingeschreven of verworpen.
32
De Commissie zou erop moeten toezien dat openbare registers alle relevante informatie beschikbaar stellen voor alle partijen of hun vertegenwoordigers.
33
De Commissie zou ervoor moeten zorgen dat de lidstaten bepalen dat de aansprakelijkheid van de certificerende instantie van het verantwoordelijke openbare register wordt gedekt door de staat. Ingeval deze verantwoordelijkheid aan een derde is gedelegeerd, moet deze gedekt zijn door een adequate beroepsaansprakelijkheidsverzekering voor een passend bedrag.
34
De Commissie zou erop moeten toezien dat er in de lidstaten geen aanvullende legalisatie- of validatievoorschriften bestaan of worden vastgesteld voor authentieke akten die in andere lidstaten volgens de wettelijke vereisten zijn opgesteld.
35
Meer in het algemeen zou de Commissie financiële steun moeten verlenen voor het EULIS-initiatief om de verbreiding ervan over de gehele EU mogelijk te maken en te bevorderen.
12
36
De Commissie zou moeten zorgen voor een versoepeling van de banden tussen hypothecaire kredieten en gestelde zekerheden. In landen waar thans een sterke band tussen het krediet en de zekerheid verplicht wordt gesteld, zou deze verplichting moeten worden vervangen door een band in de vorm van een onderhandse overeenkomst tussen de kredietgever en de eigenaar van het gehypothekeerde goed. De band tussen het krediet en de zekerheid zou op zodanige wijze kunnen worden behandeld dat hij kan worden toegesneden op de behoeften van de partijen.
37
De Commissie zou erop moeten toezien dat de lidstaten de kredietgever of een begunstigde van een bezwaring van een onroerend goed toestaan een persoon aan te wijzen die hem vertegenwoordigt tegenover het openbaar register (vertegenwoordiger tegenover het hypotheekregister). De positie van deze vertegenwoordiger dient aan het register te worden medegedeeld en moet het rechtskader van het register onverlet laten. De vertegenwoordiger dient gemachtigd te zijn om: • eigendomshistorieken op te stellen; • in te stemmen met een wijziging in de respectieve rangorde van de bezwaringen van het onroerend goed in kwestie en preferente rechten tussen begunstigden toe te kennen, voorzover zulks passend wordt geacht; • registerinschrijvingen en kennisgevingen goed te keuren, aan te vragen en in te dienen; • in te stemmen met elke wijziging in of overdracht van een bezwaring voor rekening (en in naam) van de eigenaar van de bezwaring; en • te handelen voor rekening van de eigenaar van de bezwaring bij de beëindiging of annulering van de bezwaring.
38
De Commissie zou het concept van de eurohypotheek nader moeten onderzoeken, bijvoorbeeld door middel van een studie, om na te gaan in hoeverre dit concept de integratie van de EU-markt voor hypothecair krediet in de hand kan werken.
39
De Commissie zou de lidstaten moeten aanmoedigen om de overdraagbaarheid van hypotheken te vergemakkelijken door panEuropese rechtsinstrumenten voor Security Trusts in te voeren.
13
DISTRIBUTIEVRAAGSTUKKEN 40
De Commissie zou moeten nagaan of en ervoor moeten zorgen dat lokale en buitenlandse banken gelijk worden behandeld op basis van het beginsel “zelfde bedrijfsactiviteiten, zelfde risico’s, zelfde regels”.
41
De Commissie zou de wetgeving betreffende de grensoverschrijdende dienstverrichting en de vestiging van bijkantoren moeten uitbreiden tot de oprichting van representatiekantoren om te voorkomen dat er onevenredige belemmeringen bestaan voor de oprichting van dergelijke kantoren.
42
De Commissie zou een toezichtstelsel voor onafhankelijke bemiddelende instanties moeten invoeren dat op de volgende beginselen is gebaseerd: registratie bij een bevoegde autoriteit in de lidstaat van herkomst; bezit van de vereiste vakkennis en beroepsbekwaamheid (te controleren door de lidstaat van herkomst, met inbegrip van de vraag of de bemiddelende instantie voldoet aan het vereiste betreffende de “betrouwbaarheid en deskundigheid”); dekking door een beroepsaansprakelijkheidsverzekering en instelling van een klachtenregeling/verhaalsprocedure conform de voor andere intermediairs geldende vereisten teneinde de onderlinge samenhang te waarborgen. Voorts bepleitten de consumentenvertegenwoordigers dat in het kader van een dergelijk stelsel van bij de aanvang van de relatie tussen consument en bemiddelende instantie melding moet worden gemaakt van alle betalingen, met inbegrip van elke commissie/vergoeding, en dat bescheiden moeten worden bijgehouden over alle informatie die of advies dat aan de consumenten is verstrekt. De consumentenvertegenwoordigers wezen erop dat deze aanbeveling in samenhang moet worden gezien met hun aanbeveling 9, en met name met de daarin voorkomende verwijzing naar de plicht om het “best mogelijke advies” te geven.
43
De Commissie zou moeten nagaan welke handelingen in het kader van een hypotheektransactie over het algemeen een schriftelijk proces en/of een fysieke aanwezigheid vereisen, en met name de antiwitwaswetgeving aan een nieuw onderzoek moeten onderwerpen om de bestaande juridische belemmeringen voor een intensiever internetgebruik aan te pakken.
14
44
De Commissie zou de samenhang moeten waarborgen tussen de verschillende richtlijnen die op financiële diensten betrekking hebben, in het bijzonder wat de informatievereisten betreft.
FINANCIERING 45
De Commissie zou de wetgeving op het gebied van de afscheiding van activa moeten harmoniseren om ervoor te zorgen dat initiërende instellingen uit verschillende rechtsgebieden gelijke toegang hebben tot securitisatie.
46
De Commissie zou wetgeving moeten uitvaardigen die erkent dat een voor securitisatiedoeleinden opgerichte onderneming gescheiden is van een initiërende instelling in geval van insolventie/faillissement van de betrokken initiërende instelling, ook al behoort de voor securitisatiedoeleinden opgerichte onderneming tot dezelfde groep ondernemingen als de initiërende instelling.
47
De Commissie zou onderzoek moeten doen naar fiscale distorsies en deze vervolgens moeten aanpakken teneinde de verschillen in de fiscale behandeling van lokale en buitenlandse kredietgevers weg te werken.
48
De Commissie wetgeving die verschillende rechtsgebieden herzien.
zou onderzoek moeten doen naar de nationale de pooling van hypothecaire zekerheden van uitgevende instellingen uit verschillende belet of bemoeilijkt, en deze wetgeving moeten
15
