DAŇOVÉ ASPEKTY VLASTNICTVÍ NEMOVITOSTÍ A JEJICH PŘEVODŮ SE ZAMĚŘENÍM NA VLASTNICTVÍ BYTŮ

Univerzita Karlova v Praze Právnická fakulta

MUDr.Narcisa Vitnerová

DAŇOVÉ ASPEKTY VLASTNICTVÍ NEMOVITOSTÍ A JEJICH PŘEVODŮ SE ZAMĚŘENÍM NA VLASTNICTVÍ BYTŮ Diplomová práce

Vedoucí diplomové práce: JUDr.Pavlína Vondráčková

Katedra: finančního práva a finanční vědy

Datum vypracování práce (uzavření rukopisu): 14.2.2013

1

Prohlášení

„Prohlašuji, že jsem předkládanou diplomovou práci vypracoval/a samostatně za použití zdrojů a literatury v ní uvedených.“

2

Obsah Prohlášení .............................................................................................................................. 2 Obsah .................................................................................................................................... 3 Seznam zkratek...................................................................................................................... 5 Úvod...................................................................................................................................... 6 1. Vlastnické právo a způsoby jeho nabytí.............................................................................. 9 1.2 Předmět vlastnického práva............................................................................................ 10 1.3 Nabytí vlastnického práva u nemovité věci..................................................................... 12 1.3.1 Nabytí smlouvou ..................................................................................................... 13 1.3.2 Nabytí vydržením.................................................................................................... 13 1.3.3 Nabytí zhotovením .................................................................................................. 13 1.3.4 Nabytí ze zákona ..................................................................................................... 14 1.3.5 Nabytí rozhodnutím státního orgánu........................................................................ 14 1.3.6 Nabytí děděním ....................................................................................................... 14 1.3.6.1 Nabytí od neoprávněného dědice ...................................................................... 15 2. Způsoby vlastnictví bytů a bytových prostor .................................................................... 16 2.1 Družstevní vlastnictví................................................................................................. 16 2.2 Spoluvlastnictví.......................................................................................................... 17 2.2.1 Podílové spoluvlastnictví k bytu .......................................................................... 17 2.2.2 Podílové spoluvlastnictví budovy a vlastnictví jednotky ...................................... 18 2.2.3 Byt ve společném jmění manželů......................................................................... 20 3. Daňové aspekty................................................................................................................ 23 3.2 Daňová povinnost ve vztahu k vlastnictví bytů ........................................................... 24 3.2.1 Majetkové daně ........................................................................................................... 24 3.2.1.1 Daň z nemovitostí................................................................................................. 24 3.2.1.2 Daň z pozemku................................................................................................. 25 3.2.1.3 Daň ze staveb ................................................................................................... 26 3.2.2 Převodní daně.......................................................................................................... 27 3.2.2.1 Daň z převodu nemovitostí ............................................................................... 27 3.2.2.2 Daň dědická...................................................................................................... 28 3.2.2.3 Daň darovací .................................................................................................... 29 3.2.3 Důchodové daně...................................................................................................... 29 3.2.3.1 Daň z příjmu fyzických osob ............................................................................ 29 3.2.3.2 Daň z pronájmu ................................................................................................ 29 3.2.3.3 Daň z příjmu právnických osob......................................................................... 31 3.2.4 Nepřímé daně .......................................................................................................... 32 3.2.4.1 Daň z přidané hodnoty (DPH)........................................................................... 32 3.2.4.2 Energetické daně .............................................................................................. 33 3.3 Osvobození od daně ................................................................................................... 34 3.3.1 Příbuzenské vztahy.............................................................................................. 34 3.3.2 Stát jako vlastník ................................................................................................. 34 3.3.3 Bytová družstva................................................................................................... 35 3.3.4 Vklady do obchodních společností....................................................................... 36 3.3.5 Vklad do obchodní společnosti – lhůta 5 let ......................................................... 37 3.3.6 První úplatný převod ........................................................................................... 39 3.3.7 Stavitel ................................................................................................................ 41 3.3.8 Vznik nové bytové jednotky ................................................................................ 42 3.3.9 Přilehlé pozemky a přídatné spoluvlastnictví ....................................................... 44 3

3.3.10 Odstoupení od smlouvy ..................................................................................... 45 3.3.11 Odstoupení od smlouvy u prvního převodu, který je od daně z převodu nemovitostí osvobozen .................................................................................... 46 3.3.12 Poplatník daně z převodu nemovitostí a ručitel .................................................. 47 3.3.13 Pravomoci obce ................................................................................................. 49 3.3.14 Osvobození od daně z příjmů............................................................................. 49 4. Nová právní úprava.......................................................................................................... 53 4.1 Novelizace zákonů ..................................................................................................... 53 4.2 Uvažovaná nová právní úprava................................................................................... 54 Závěr ................................................................................................................................... 57 Literatura:............................................................................................................................ 59 Literatura: .................................................................................................................... 59 Právní normy: .............................................................................................................. 59 Judikatura: ................................................................................................................... 59 Resumé................................................................................................................................ 61 Abstract ............................................................................................................................... 64 Seznam klíčových slov......................................................................................................... 66

4

Seznam zkratek DPříj

zákon o dani z příjmu, z.č. daních z příjmů, zákon č.586/1992 Sb. ve znění pozdějších předpisů NOZ nový občanský zákoník, zákon.č.89/2012 Sb. ve znění pozdějších předpisů ObčZ občanský zákoník, zákon č.40/1964 Sb. ve znění pozdějších předpisů ObchZ obchodní zákoník, zákon č.513/1991 Sb. ve znění pozdějších předpisů ZDDPN zákon o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, zákon č.357/1992 Sb. ve znění pozdějších předpisů ZOC zákon o oceňování majetku, č.151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ZODN zákon o dani z nemovitostí, zákon č. 338/1992 Sb. ve znění pozdějších předpisů ZOVB zákon o vlastnictví bytů, zákon č. 72/1994 Sb. ve znění pozdějších předpisů DPHZ Zákon o dani z přidané hodnoty, zákon č. 235/2004 Sb. ve znění pozdějších předpisů

5

Úvod Vlastnictví je součástí života osob i společnosti. Hraje nezastupitelnou a rozmanitou úlohu v životě každého občana. Vlastnictví nemovitostí je nositelem určitého společenského postavení, výrazem jistého stupně bohatství, navíc jistým stabilizačním faktorem. Od poloviny 20.století bylo osobní vlastnictví nemovitostí spíše omezováno, byl kladen důraz na společenské vlastnictví, především státní a družstevní. Po změně společenských poměrů po roce 1989 byly vytvořeny právní, ekonomické a finanční podmínky pro rozšíření počtu vlastníků nemovitostí. Vlastnictví nemovitosti bylo možné nabýt v rámci restitucí, ale i privatizací. Brzy se začala vytvářet ekonomická vrstva osob, pro níž se stalo vlastnictví nemovitosti životním cílem, protože jí sloužilo nejen k bezprostřednímu uspokojení bytové potřeby, ale i k uložení finančních prostředků do budoucna. Obrovský rozmach bylo možné pozorovat v oblasti vlastnictví bytů. Stát převáděl vlastnická práva k bytům na nově vznikající družstva, do vlastnictví samosprávných celků i jednotlivých fyzických osob. Vznikaly právnické osoby, náplní jejichž činnosti byla výstavba bytů a bytových domů a následný prodej vlastnických práv k nim třetím osobám. Rovněž i bytová družstva vzniklá za účelem zajištění provozu a správy bytového fondu a nebytových objektů vymezovala bytové jednotky a převáděla je do vlastnictví svých členů. V této souvislosti vznikala společenství vlastníků bytových jednotek jako právnické osoby, které se zabývaly zcela novými úkoly. Cílem řady občanů bylo dosáhnout bydlení ve vlastním bytě, který byl jako bytová jednotka zapsaném v katastru nemovitostí. Vlastnictví bytů přispělo ke stabilizaci obyvatelstva v jednotlivých regionech, výstavba rodinných domů pak způsobila rozvoj obcí a jejich infrastruktury. V dnešní době je mnoho občanů, kteří vlastní byt nebo rodinný dům. Z tohoto důvodu se musí zabývat i daňovými povinnostmi, které vlastnictví nemovité věci s sebou přináší. Mým prvotním zájmem bylo zjistit, jakou daňovou zátěž s sebou bydlení nese, tedy jakými daněmi je obyvatel bytu zatížen, kdy jeho daňová povinnost vzniká, jakou má podobu a jak se od sebe liší charakteristiky jednotlivých daní. Literatury, která se uvedenou daňovou problematikou zabývá, je poměrně velké množství. Zahrnuje jak odborné publikace v knižní a časopisecké formě, tak i rozmanité právní předpisy, protože tématika není kodifikována v jedné právní normě. Právě vzhledem k rozsáhlosti a širokému spektru daňových povinností, souvisejících

6

s vlastnictvím bytů, a relativní novosti některých z nich, vznikla i poměrně rozsáhlá judikatura, především Nejvyššího správního soudu. V průběhu studia literárních pramenů mě zaujal institut osvobození od daně a možnosti i způsoby jeho použití, na nějž jsem se ve své diplomové práci významněji soustředila. Při pohledu na obsah mé práce se může zdát, že je poměrně velký prostor věnován problematice občanského, nikoliv finančního práva, a to rovnou ve dvou úvodních kapitolách. Každá práce, zabývající se právní problematikou, by si měla podle mého názoru nejdříve vymezit svůj předmět. Přestože základním předmětem diplomové práce jsou daňové aspekty vlastnictví k nemovitostem a bytům, nemohla jsem se pro přehlednost a úplnost vyhnout vymezení pojmůnemovitosti a bytu, resp. bytové jednotky, a právní charakteristice jak nabytí vlastnických práv k nim, tak základních vlastnických vztahů, neboť právě ty zakládají nejčastější daňovou povinnost. Občansko právní pohled na jednotlivé instituty pokládám za nezbytný, neboť z něj vychází vymezení předmětu jednotlivých daní, a pokud by byla občanskoprávní problematika včleněna rovnou do kapitol, pojednávajících o jednotlivých daních, vedlo by to, podle mého, k nepřehlednosti, tříštění pozornosti a snížení čtenářského dojmu. Nejvýznamnější část práce se zabývá přehledem jednotlivých daňových aspektů, které se vztahují k vlastnictví nemovitostí a bytů. Podává je ve stručném přehledu. První kapitola je věnována majetkovým daním, druhá důchodovým daním a třetí pak nepřímým daním. Každá z kapitol velmi stručně uvádí základní prvky právní konstrukce daně, většinou odkazem na související ustanovení určitého právního předpisu, a dále podmínky, za nichž daná daňová povinnost vzniká či trvá. Jak jsem již výše uvedla, největší prostor v diplomové práci jsem věnovala institutu osvobození od daně jako nástroje státu, který používá při uplatňování sociální a bytové politiky, ale kterým zároveň zavádí výjimky a vytváří nerovné podmínky pro daňové poplatníky. Zahrnuje širokou škálu důvodů, a to jak věcných, tak osobních. Jeho uplatnění je poměrně jednoduché, má velký a rychlý dopad a jeho zavedení je zdánlivě snadné. Právě zdánlivost snadnosti je však záludná. Vzhledem k rozmanitosti a komplikovanosti daňové povinnosti, která je spojena s vlastnictvím bytů, vyžaduje zavedení institutu osvobození od daně hlubokou znalost právních norem, jejich provázanosti, správy těchto daní a jejich výběru, a možností daňového úniku, aby se záměr zákonodárce ulehčit daňovou zátěž poplatníků a uvolnit trh s byty a nemovitostmi ve svém důsledku neminul účinkem.

7

Kapitolu, pojednávající o osvobození od daně, jsem vnitřně členila podle jednotlivých druhů osvobození – např. příbuzenské vztahy, stát jako vlastník, bytová družstva, vklad do obchodních společností včetně počátku doby počítání lhůty, první úplatný převod, stavitel, vznik nové bytové jednotky, přilehlé pozemky, odstoupení od smlouvy včetně odstoupení od smlouvy u prvního úplatného převodu, ručitel atd. Výklad se opírá o judikaturu Nejvyššího správního soudu, která je poměrně rozsáhlá díky šikovnému zneužívání institutu osvobození od daně a nejasností právního výkladu. Práce je završena uvedením nové právní úpravy, která by měla daňovou povinnost sjednotit, zjednodušit a zpřehlednit, aby se omezila možnost daňových úniků a vzniku šedé zóny, protože rozsáhlost osvobození od daní a pestrost daňových výjimek znesnadňuje výběr daní, jejich kontrolu a správnost stanovení.

8

1. Vlastnické právo a způsoby jeho nabytí Vlastnické právo je jedním z nejdůležitějších a základních věcných práv. Je právem, které tvoří základ společenských vztahů a určuje postavení fyzické i právnické osoby ve společnosti. Je pokládáno za jedno z nejcennějších práv, a proto by měla být prioritním cílem každé společnosti ochrana vlastnického práva před nakládáním s ním bez vůle osoby, která jím disponuje. Společenským vyjádřením cenné hodnoty vlastnického práva je jeho zakotvení v nejvyšších a nejzákladnějších právních normách. V našem státě je zabezpečeno a chráněno Listinou základních práv a svobod. V čl.11 odst.1 Listiny1 je uvedeno, že „každý má právo vlastnit majetek. Vlastnické právo všech vlastníků má stejný zákonný obsah a ochranu.“ Tato rovnost vlastníků je dále upravena v Občanském zákoníku2 (ObčZ) v §124: „všichni vlastníci mají stejná práva a povinnosti a poskytuje se jim stejná právní ochrana“. Čl.11, odst. 3 Listiny ale také stanoví povinnosti vlastníků tím, že stanovuje, že „vlastnictví zavazuje“. Je tím míněno, že vlastník nemá pouze práva, která jsou chráněna zákonem a tedy i veřejnou mocí, ale má i povinnosti, jejichž plnění je stanoveno zákonem, a jejich neplnění je vymahatelné způsoby, jaké zákon stanoví. Stát ochranu vlastníků nevnímá pouze jednostranně. Vlastnictví nemovitosti ve většině případů přináší majiteli značný majetkový prospěch, který může nabývat různých podob. Už jen samotné vlastnictví je investicí do budoucna, kdy vložené finanční prostředky se při řádném nakládání s nemovitostí zhodnocují více než kdyby byly uloženy ve finanční instituci. Pronájem či prodej nemovitosti pak vede buď k trvalému nebo jednorázovému přísunu finančních prostředků vlastníkovi. Této příznivé ekonomické situace vlastníka nemovitosti stát využívá k tomu, aby část takto získaných finančních prostředků získal pro své zájmy ve formě daní. Vztah vlastníka nemovitosti na jedné straně a veřejné moci na druhé straně však musí být vyvážený, stát nesmí zneužívat svého postavení, proto společnost chrání slabší stranu tím, že do právního řádu, u nás Listiny, vkládá nástroj, zamezující státu počínat si libovolně. Listina v čl.11, odst. 5, stanovuje, že „daně a poplatky lze ukládat jen na základě zákona“.

1 2

Listina základních práv a svobod, zákon č.2/1993 Sb. In: 1993. 1993, roč. 1993, 1. Občanský zákoník, zákon č.40/1964. In: 1964. 1964, 19.

9

1.2 Předmět vlastnického práva Předmětem občanskoprávních vztahů, tedy i vlastnického práva, jsou podle §118 OBČZ odst. 1 „věci, a pokud to jejich povaha připouští, práva nebo jiné majetkové hodnoty“ a odst.2 „též byty nebo nebytové prostory“. Věcmi se dle § 119 odst.1 ObčZ. rozumí věci movité nebo nemovité - V §119 odst.2 ObčZ jsou nemovitosti charakterizovány jako „pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem“, přičemž ustanovení §120, odst.2 stanoví, že „stavba není součástí pozemku“. Jde o odklon od zásady superficies solo cedit, který je charakteristický pro principy vlastnictví totalitního režimu platné od 1.1.1951. Pro tuto dobu bylo příznačné, že stavba a stavební pozemek náležely různým vlastníkům. Nová úprava vlastnického práva, stanovená v §1011 Občanského zákoníku3 (NOZ), však jako předmět vlastnického práva určuje „vše, co někomu patří, všechny jeho věci hmotné i nehmotné“. Vymezení věcí je širší, pojem nemovité věci se rozšiřuje i na některá práva (např. právo stavby). Nejdůležitější změnou je však návrat k zásadě superficio solo cedit, v důsledku čehož se stavba, nejedná-li se o stavbu jen dočasnou, prohlašuje za součást pozemku.4 Nemovitou věcí je i věc, která není součástí pozemku a nelze ji na jiné místo přenést bez porušení její podstaty. Vlastnictví bytů jako vlastnictví reálné části domu má hluboké historické kořeny. Nejvýznamnějším důvodem ke vzniku právní úpravy vlastnictví bytů, která vlastně představuje prolomení zásady superficio solo cedit, byla možnost vlastníka domů s byty se rozhodnout, jakým způsobem své vlastnictví ekonomicky zhodnotí. Zda byt použije pro vlastní bydlení, pronajme jej nebo jednotlivé byty rozprodá zájemcům. Sociálním důvodem pro právní úpravu byla stabilizace trhu s byty a řešení bytové potřeby osob, které zůstanou žít a pracovat na jednom místě bez obav o to, že by jejich bydlení náhlým rozhodnutím vlastníka skončilo. Byty a nebytové prostory s nimi spojené mají dvojí právní povahu. Mohou být jen nevymezenou částí domu, v němž se nalézají, takže nejsou samostatnými předměty občanskoprávních vztahů podle §118 odst.2 ObčZ. 5 Na druhou stranu jsou byt a bytový prostor jako vymezené části domu samostatnými předměty občanskoprávních vztahů, tak jak je definuje §2, písm.b) zákona o vlastnictví

3

Občanský zákoník, zákon č.89/2012. In: 2012. 2012, 33. ELIÁŠ, Karel, Michaela ZUKLÍNOVÁ a Jiří GAŇO. Nový občanský zákoník s aktualizovanou důvodovou zprávou. 1. vyd. Ostrava: Sagit, 2012, s. 496-533. ISBN 978-80-7208-922-2 5 ŠVESTKA, Jiří, DVOŘÁK, Karel. Občanské právo hmotné: I. díl. 5. aktualizované vydání. Praha: Wolters Kluwer, 2009, s. 238-248. ISBN 978-80-7357-466-6. 4

10

bytů6 (ZOVB). Pro účely tohoto zákona se rozumí „bytem místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení“ a „domem s byty ve vlastnictví taková budova, která je ve spoluvlastnictví podle tohoto zákona“. §2 písm.g) ZOVB charakterizuje společné části domu a písm.k) ZOVB zastavěný pozemek. V právní úpravě lze volit systém, v němž je hlavním předmětem vlastnictví byt, přičemž jeho příslušenství a pozemek jsou ve vlastnickém vztahu akcesorickém, nebo naopak. Naše právní úprava volí první možnost. Právní vztah nazývá bytovým spoluvlastnictvím, čímž vyjadřuje zajištění práva užívat a požívat prostorově vyčleněnou část domu. Toto právo je odvozeno od práva vlastnictví k bytové jednotce. Nová právní úprava vychází z pojetí, že byt byt a nebytový prostor a spoluvlastnický podíl na společných částech nemovité věci, domu a zastavěnému pozemku, tvoří neoddělitelné součásti jednoho celku. Pojem bytová jednotka je tak širší, její obsah je rozšířen o svazek propojených subjektivních práv a povinností, který je obsahově různorodý. Návrh zachovává současný dualistický přístup s důrazem na dům a byt. Dům však podle navržené úpravy není samostatnou věcí, proto návrh staví na pojetí, že jde o spoluvlastnictví nemovité věci, jejíž součástí je dům. Přesto se pojem domu jako součásti nemovité věci z navržených ustanovení nevytrácí a tam, kde je to funkční, s ním jednotlivá ustanovení počítají výslovně. Byt a spoluvlastnický podíl na společných částech nemovité věci, domu a zastavěném pozemku, tvoří neoddělitelné součásti jednoho celku, jednoho vlastnického objektu s vlastností nemovité věci. Pojetí vlastnického práva a věci v právním slova smyslu v NOZ umožňuje pojmout svazek propojených subjektivních práv a povinností, která jsou různorodá a zahrnují držbu, spoludržbu, správu, sousedská práva, nesení nákladů apod. jako jediný vlastnický celek. Pojem bytová jednotka je tak obsahově rozšířen. Návrh počítá s existencí domu, který není součástí pozemku. Není to výraz zakonzervování stávajícího právního stavu, ale naopak, zahrnutí nových právních institutů jako je např. uplatnění práva stavby ev. jiné věcné právo. Byt jako takový v nové úpravě definován není, je však poukázáno na jeho hlavní vlastnost – musí jít o prostorově oddělenou část domu. Tím je vyloučeno použití institutu bytového spoluvlastnictví na obytné prostory, které nejsou součástí bytového domu. Také nadále není pojem bytu vázán na rozhodnutí stavebního úřadu, což je podstatné z hlediska

6

Zákon o vlastnictví bytů, zákon č.72/1994 Sb. In: 1994. 1994, 22.

11

veřejného práva v okamžiku, kdy nastane právní stav, z něhož vyplývají nápravná opatření nebo sankce. Společně s domem mohou vlastníci bytových jednotek mít k dispozici užívací právo k pozemkům, různým zařízením nebo jiným stavbám. Případné podíly vlastníků bytových jednotek na těchto věcech však nejsou součástí bytové jednotky, protože se jedná o samostatné věci. Tento případ je řešen přídatným spoluvlastnictvím. Charakter přídatného spoluvlastnictví podmiňuje, že podíl na takové věci nelze převádět samostatně, ale pouze s tou samostatnou věcí, s níž je podíl na přídatném spoluvlastnictví účelově spojen.

1.3 Nabytí vlastnického práva u nemovité věci Nabytím vlastnického práva u nemovité věci se rozumí vznik vlastnického práva ke konkrétní nemovité věci osobě, která vlastnické právo k dané konkrétní nemovité věci ještě neměla. Vlastníkem této konkrétní nemovité věci byl buď někdo jiný, ať už živý či mrtvý, pake se jedná o derivativní způsob nabytí. V případě originálního způsobu nabytí tuto nemovitou věc zatím nikdo nevlastnil, protože nově vznikla . Originálně lze nabýt nemovitou věc i bez souhlasu původního vlastníka - v případě vydržení věci, nabytím ze zákona, rozhodnutím státního orgánu či nabytím od nevlastníka (od nepravého dědice). Pro vznik vlastnického práva k nemovitým věcem platí 3 právní režimy: 1. účinkem smlouvy u smluvních zřízení těchto práv k nemovitostem nezapsaným do katastru 2. vkladem do katastru u převodu stejných práv k nemovitostem zapsaným do katastru 3. účinkem právní skutečnosti při vzniku stejných práv z jiného právního důvodu (rozhodnutí orgánu veřejné moci, smrt zůstavitele, uplynutí vydržecí doby apod.) Nová právní úprava, uvedená v §1105 a §1099 NOZ zachovává stávající stav. Největší nevýhodou stávajícího i budoucího systému je skutečnost, že zůstává zachována prodleva, která nastává mezi okamžikem podání návrhu na zápis do katastru a okamžikem samotného vkladu do katastru, i když účinky vkladu nastanou zpětně ke dni podání návrhu na vklad. V mezidobí mezi uzavřením smlouvy a vkladem do katastru nemovitostí mohou nastat těžkosti, které nemohly strany v okamžiku podpisu smlouvy předpokládat ani očekávat a které mají vliv na povinnosti původního nebo současného vlastníka, např. povinnosti daňové. Těžkosti se mohou týkat jak stavu zapsaného v katastru nemovitostí,

12

tak stavu faktického. Obtíže vznikají tam, kde se nabývá vlastnické právo postupně nebo tam, kde se stejnou smlouvou nabývá vlastnické právo jak k nemovitostem zapsaným v katastru, tak k nemovitostem, které zápisu nepodléhají.

1.3.1 Nabytí smlouvou Nabytí smlouvou je nejčastější způsob nabytí vlastnického práva k nemovitosti. Převod vlastnického práva je v tomto případě dvoufázový – první fází je uzavření samotné smlouvy, která má pouze závazkový charakter, a druhou fází pak vlastní převod vlastnického práva jeho zapsáním do katastru nemovitostí, První fáze procesu je upravena v §132, odst.1, který stanoví, že vlastnictví lze nabýt kupní, darovací nebo jinou smlouvou. Takovou jinou smlouvou může být např. smlouva směnná, dohoda o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, smlouva o zhotovení věci na zakázku. Druhá fáze procesu je upravena v §133 odst.2 ObčZ.

1.3.2 Nabytí vydržením Vydržením se nabývá vlastnické právo dlouhodobou nepřetržitou oprávněnou držbou věci někým jiným, ať fyzickou nebo právnickou osobou, která není vlastníkem věci. V §134 ObčZ je uvedeno, že nabyvatel musel být oprávněným držitelem, tedy byl v dobré víře, že mu věc patří, a splnil povinnou nepřetržitou vydržecí dobu 10 let. Změní-li se v této době oprávněný držitel, započítává se doba oprávněné držby právního předchůdce jeho právnímu nástupci – např. při dědění. Vydržením se nabývá vlastnické právo uplynutím vydržecí doby bez toho, aby bylo třeba jiného právního úkonu či rozhodnutí. Vydržením věci pouze jedním z manželů nabudou tuto věc manželé do společného jmění.7

1.3.3 Nabytí zhotovením Zhotovením se nabývá nově vytvořená věc, např. stavba či byt, v okamžiku jejího zhotovení. Nabytí vlastnictví k nově vytvořené nemovitosti musí být zaznamenáno zápisem v katastru nemovitostí, což lze provést pouze tehdy, byla-li splněna ohlašovací povinnost daná zákonem.

7

ŠVESTKA, Jiří, DVOŘÁK, Karel. Občanské právo hmotné: I. díl. 5. aktualizované vydání. Praha: Wolters Kluwer, 2009, s. 314-16. ISBN 978-80-7357-466-6.

13

1.3.4 Nabytí ze zákona Nabytí vlastnictví za zákona, a to účinností zákona nebo od data zákonem stanoveného, je velmi ojedinělé a dochází k němu jen zcela výjimečně, např. podle § 872 odst.1 až 4 ObčZ.8

1.3.5 Nabytí rozhodnutím státního orgánu Státním orgánem, který rozhoduje o nabytí vlastnického práva, je správní úřad nebo soud. Nejčastějším případem, v němž rozhoduje správní orgán, je vyvlastnění a restituce. Vzhledem k tomu, že je vlastnické právo chráněno ústavními zákony, lze vyvlastnění provést pouze na základě zákona, způsobem, který zákon stanoví, ve veřejném zájmu a za úplatu. Takovými zákonnými ustanoveními, upravujícími vyvlastnění, jsou např. §128 odst.2 ObčZ; §15 odst.1, §24 z.č. 184/2006 Sb. zákon o vyvlastnění ve znění pozdějších předpisů, a §10 z.č. 91/1992 Sb., zákon o podmínkách převodu majetku státu na jiné osoby. Rozhodnutí soudu se dále týkají těchto situací: - zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, upravené v §142 ObčZ, §1143 a v §1144, §1145, §1147 NOZ, - vypořádání společného jmění manželů, upravené v §150, odst.3 ObčZ a v §740 NOZ) - zřízení neoprávněné stavby na cizím pozemku, upravené v §135c ObčZ a v §1085, §108 odst.2 NOZ - příklepu prodeje nemovitosti v dražbě. Vlastnické právo se nabývá dnem určeným v rozhodnutí. V případě, že den není určen, pak dnem právní moci rozhodnutí. Záznam takto nabytého vlastnického práva se vloží do katastru nemovitostí.

1.3.6 Nabytí děděním Právní úprava dědění je obsažena v §460 a n. ObčZ a §1475 a n. NOZ. Pojem nabytí vlastnických práv děděním vyjadřuje úhrnný přechod všech práv a povinností k majetku zůstavitele, tedy i k nemovitostem a bytům zůstavitele, do majetku dědice k okamžiku smrti zůstavitele. Jedná se o univerzální sukcesi, což znamená, že na základě jedné právní skutečnosti dojde ke změně subjektu všech práv a povinností 8

ŠVESTKA, Jiří, DVOŘÁK, Karel. Občanské právo hmotné: I. díl. 5. aktualizované vydání. Praha: Wolters Kluwer, 2009, s. 320. ISBN 978-80-7357-466-6.

14

zůstavitele, aniž by bylo třeba nějakého právního úkonu. Práva a povinnosti přecházejí nezprostředkovaně, bez ohledu na to, zda osoba, která se stala nabyvatelem vlastnických práv, vůbec ví, že se stala dědicem. Ze zásady, že se dědictví nabývá smrtí zůstavitele, vyplývá, že všechny úkony, k nimž dochází v průběhu dědického řízení, mají zpětné účinky k okamžiku nabytí dědictví. Předmětem dědictví jsou nejen práva, ale také povinnosti, a to pouze ty, které smrtí nezanikají. Podle §470 ObčZ dědic odpovídá za zůstavitelovy dluhy do výše ceny nabytého dědictví. Je-li více dědiců, odpovídají za dluhy zůstavitele podle poměru toho, co dědictvím nabyli, k celému dědictví. Nová úprava dědění v §1701 NOZ stanovuje, že dluhy zůstavitele přecházejí na dědice, ale v §1699 NOZ je opuštěna zásada poměrné odpovědnosti dědiců za dluhy zůstavitele. Dluhy nebo pohledávky mohou být totiž přiděleny jednotlivému dědici. Podle ustanovení §481, §483 ObčZ, §1670 NOZ k průkazu práv, které nabyl dědic k majetku, slouží rozhodnutí soudu v dědickém řízení -. Rozhodnutí má zpětné účinky ke dni zůstavitelovi smrti a v případě změny vlastníka nemovitosti je dokladem pro katastrální úřad k provedení změn v katastru nemovitostí. 1.3.6.1 Nabytí od neoprávněného dědice Institut neoprávněného dědice chrání oprávněné dědice, kteří se o svých dědických právech dozvěděli až po té, co proběhlo a bylo ukončeno dědické řízení. Neoprávněný dědic nabyl dědictví v dobré víře a je uveden v rozhodnutí soudu o vypořádání dědictví. V případě, že se v průběhu dalšího období objeví osoba, která nebyla účastníkem řízení o dědictví, a prokáže, že je oprávněným dědicem, je jí neoprávněný dědic povinen vydat majetek, který neoprávněně přijal. V soudním řízení o žalobě na vydání dědictví (hereditas petitio) musí soud nejdříve vyřešit předběžnou otázku, zda-li je žalobce možným dědicem, tedy zda-li splňuje předpoklady dědického nástupnictví. Následně pak pak meritorně rozhodne. Rozhodnutí soudu má zpětné účinky k okamžiku smrti zůstavitele. Podle §486 ObčZ je třetí osoba, pokud nabyla majetek v dobré víře od neoprávněného dědice, chráněna tak, jako by nabyla od oprávněného dědice,.

15

2. Způsoby vlastnictví bytů a bytových prostor Vlastnictví k bytům a nebytovým prostorám upravuje zákon o vlastnictví bytů, z.č. 72/1994 Sb. ve znění pozdějších předpisů (ZOVB). Předmětem zákona je úprava spoluvlastnických vztahů k budovám a úprava některých vlastnických vztahů k bytům a nebytovým prostorám. Zákon umožňuje nabývání družstevních i nedružstevních bytů do vlastnictví a vymezuje podmínky, za nichž se mohou stát byty předmětem vlastnických vztahů.

2.1 Družstevní vlastnictví Družstvo je podle §221 odst.1 zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník (ObchZ) „společenstvím neuzavřeného počtu osob založeným k zajišťování sociálních a jiných potřeb svých členů“. Mezi tyto jiné potřeby mohou patřit i potřeby bytové, takové družstvo se pak podle §221 odst.2 ObchZ stává bytovým. Základní kapitál družstva je upraven v §223 odst.1, odst.5 ObchZ. Tvoří jej souhrn členských vkladů, které mohou být i nepeněžité,což znamená, že jej mohou tvořit i byty. Ty se pak ocení způsobem určeným stanovami nebo při založení družstva způsobem dohodnutým všemi členy Členství v družstvu je upraveno v §221 a n. ObchZ. Jedná se o právní vztah vznikající mezi členem a družstvem. Členy družstva mohou být právnické i fyzické osoby, které splňují podmínky dané zákonem a stanovami družstva. Takovou podmínkou může být v případě bytového družstva vlastnictví či užívací právo k bytu v určitém domě. Členská práva lze nabýt originárním způsobem při vzniku družstva nebo derivativním způsobem při převodu členských práv a povinností. Originálně lze nabýt práva i v průběhu trvání družstva, a to splacením základního členského vkladu. Převod vlastnických práv člena družstva je upraven v §229 odst.1 a §230 ObchZ. Členská práva a povinnosti může člen převést na jiného člena družstva, ale jen v tom případě, že to stanovy nevylučují. K převodu práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu na základě dohody není potřebný souhlas orgánů družstva. Členská práva a povinnosti spojené s členstvím nabyvatele nabývají ve vztahu k družstvu účinku předložením smlouvy o převodu členství nebo dnem uvedeným ve smlouvě. Účinky

16

nastávají také ihned, jakmile příslušné družstvo obdrží písemné oznámení dosavadního člena o převodu členství a písemný souhlas nabyvatele členství. Zánik členství v dužstvu upravuje §231 odst.1 a §232 ObchZ. Členství zaniká písemnou dohodou, vystoupením, vyloučením, prohlášením konkurzu na majetek člena, zamítnutím insolvenčního návrhu pro nedostatek majetku člena, pravomocným nařízením výkonu rozhodnutí postižením členských práv a povinností, vydáním exekučního příkazu k postižení členských práv a povinností po právní moci usnesení o nařízení exekuce nebo zánikem družstva. Členství fyzické osoby zaniká smrtí. Dědic členských práv a povinností zůstavitele může požádat družstvo o členství. V případě nabytí práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu se nevyžaduje souhlas představenstva. Členství manželů upravuje §143 odst.2 a §144 ObčZ. Stane-li se jeden z manželů za trvání manželství členem bytového družstva, zakládá tímto účast na právech a povinnostech k členskému podílu i pro druhého manžela a práva a povinnosti k družstevnímu podílu se tak stávají společným jměním manželů.

2.2 Spoluvlastnictví Spoluvlastnictví bytů může nabývat dvojí podoby – podílového spoluvlastnictví a společného jmění manželů. 2.2.1 Podílové spoluvlastnictví k bytu Podílové spoluvlastnictví bytu je stav, kdy byt je vlastněn více vlastníky, mezi nimiž je vyjádřena míra, s jakou se spoluvlastníci podílejí na právech a povinnostech, vyplývajících ze spoluvlastnictví k tomuto bytu. Podílové spoluvlastnictví k bytu se řídí ustanoveními §137-§142 ObčZ a §1115-§1157 NOZ. Podílové spoluvlastnictví chápe občanský zákoník jako ideální spoluvlastnictví, protože výše spoluvlastnického podílu jednotlivého spoluvlastníka není spojená s konkrétní částí společné věci. Každý z ideálních vlastníků je spoluvlastníkem celé nerozdělené věci, celé nemovitosti jako celku i každé její jednotlivé části. Výše každého ze spoluvlastnických podílů je spojena s odpovídajícím podílem spoluvlastníka při hlasování, při rozvrhu nákladů i výnosů společné věci, ale také i při jejím rozdělení. Podíl vyjadřuje právní postavení jednotlivého spoluvlastníka ke společné věci jako celku. Rozšíření institutu podílového spoluvlastnictví do právní praxe přinesl ZOVB. Tento zákon vytvořil a upravil právní stav, kdy vlastník bytové jednotky či nebytového prostoru je současně spoluvlastníkem společných částí domu. Jeho podíl je ve výši je určené

17

vzájemným poměrem podlahové plochy jeho bytové jednotky k celkovým společným prostorám budovy.9 Podílové spoluvlastnictví vzniká stejnými mechanismy jako vlastnické právo. V případě, že není stanovena výše jednotlivého podílu, má se za to, že je u všech spoluvlastníků stejná. Výše spoluvlastnického podílu je u nemovitostí vložena do katastru nemovitostí v podobě zlomku. Spoluvlastnický podíl je ve svém výlučném vlastnictví každého spoluvlastníka. Podle ustanovení §140 ObčZ mají při převodu spoluvlastnického podílu ostatní spoluvlastníci předkupní právo, ledaže nejde o převod osobě blízké. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikost podílů. Spoluvlastníci se mohou dohodnout o zrušení spoluvlastnictví a o vzájemném vypořádání. V případě, že k dohodě nedojde, zrušení spoluvlastnictví a vypořádání provede soud na návrh některého spoluvlastníka. Jedním ze způsobů vypořádání spoluvlastnictví bytového domu je soudní praxe rozdělení domu na jednotlivé bytové jednotky. Lze to provést jen tam, kde to poměry z hlediska budoucího soužití umožňují,. Při zrušení a vypořádání rozdělením věci může soud zřídit věcné břemeno k nově vzniklé nemovitosti ve prospěch vlastníka jiné nově vzniklé nemovitosti. Zrušení a vypořádání nemovitosti nemůže být na újmu osobám, kterým příslušejí práva na nemovitosti váznoucí, jak je stanoveno v §141 a §142 ObčZ. 2.2.2 Podílové spoluvlastnictví budovy a vlastnictví jednotky Podílové spoluvlastnictví budovy a vlastnictví jednotky se řídí ustanoveními ZOVB. Tento zákon umožňuje nabývání družstevních a nedružstevních bytů do vlastnictví a vymezuje podmínky, za nichž se mohou stát byty samostatnými předměty občanskoprávních vztahů. Zákon vymezuje byty jako bytové jednotky, upravuje spoluvlastnictví budovy v případě, že je spoluvlastník budovy vlastníkem bytové jednotky a zároveň spoluvlastníkem společných prostor bytu a pozemku, na němž je bytový dům postaven. Právní pojetí vychází z předpokladu, že hlavním předmětem spoluvlastnictví je bytový dům a pozemek, na němž stojí. Byt je pokládán za vedlejší předmět, jako neoddělitelná část budovy. Zákon lze použít pouze v případě, že jsou v budově aspoň 2 jednotky, tj. 2 byty nebo 2 nebytové prostory nebo 1 byt a 1 nebytový prostor.

9

ŠVESTKA, Jiří, DVOŘÁK, Karel. Občanské právo hmotné: I. díl. 5. aktualizované vydání. Praha: Wolters Kluwer, 2009, s. 327-328. ISBN 978-80-7357-466-6.

18

Vlastnictví jednotky spojené se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu podle §5 ZOVB vzniká: 1. vkladem prohlášení vlastníka budovy do katastru nemovitostí 2. výstavbou jednotky provedenou na základě smlouvy o výstavbě 3. dohodou spoluvlastníků budovy 4. rozhodnutím soudu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví budovy 5. dohodou o vypořádání společného jmění manželů 6. rozhodnutím soudu o vypořádání společného jmění manželů10 S převodem nebo přechodem vlastnictví k jednotce přechází současně spoluvlastnictví společných částí domu. §20 ZOVB upravuje situaci, kdy je vlastník jednotky také spoluvlastníkem pozemku. Tehdy lze vlastnictví k pozemku převést pouze současně s převodem spoluvlastnického podílu na jednotce. §22 a §23 ZOVB upravují přechod nebo převod vlastnických práv k bytové jednotce v případě, že má k předmětnému bytu nájemní práva jiná osoba. Při převodu vlastnictví k bytu, jehož nájemcem je fyzická osoba, má dosavadní vlastník bytu povinnost nabídnout převod bytu tomuto nájemci. Ten má lhůtu 6 měsíců na to, aby nabídku přijal. V případě bytu ve vlastnictví bytového družstva, jehož nájemcem je fyzická osoba, lze nabídnout převod vlastnických práv pouze této osobě. Zákon zakotvuje právo na bezúplatný převod bytu členu družstva, který o to požádal. Smlouva o převodu bytu mezi družstvem v postavení převodce a nájemcem – členem družstva v postavení nabyvatele, má určité zvláštnosti. Je sice o bezúplatný převod, ale nabyvatel musí uhradit družstvu částku, která odpovídá dosud nesplaceným úvěrům s příslušenstvím, které byly družstvu poskytnuty. Současně musí být vypořádány závazky nabyvatele k družstvu. Vlastnictví přechází až po splnění těchto podmínek. Smluvní vztah obsahuje také vzájemné vypořádání nevyčerpaných zůstatků a vyrovnání nedoplatků ze strany nabyvatele. Převodem jednotky zaniká členství nabyvatele v družstvu, a to bez práva na vrácení členského podílu připadajícího na jednotku.11 Podle nové právní úpravy stanovené v §1158 - §1222 NOZ, je bytové spoluvlastnictví spoluvlastnictvím nemovité věci, založené vlastnictvím jednotek. Do popředí tedy vystupuje byt, který sice jako takový není definován, nicméně bytovou 10

ŠVESTKA, Jiří, DVOŘÁK, Karel. Občanské právo hmotné: I. díl. 5. aktualizované vydání. Praha: Wolters Kluwer, 2009, s. 363. ISBN 978-80-7357-466-6. 11 ŠVESTKA, Jiří, DVOŘÁK, Karel. Občanské právo hmotné: I. díl. 5. aktualizované vydání. Praha: Wolters Kluwer, 2009, s. 371. ISBN 978-80-7357-466-6.

19

jednotkou je míněn byt jako prostorově oddělená část domu a podíl na společných částech bytového domu vzájemně spojených a neoddělených. Společnými částmi je vždy pozemek nebo věcné právo k němu, a ty části nemovitosti, které mají podle povahy sloužit vlastníkům jednotek společně. Podíly mohou být určeny různým způsobem - jako stejné, nebo zohledňují povahu, rozměr a umístění bytu, nebo se stanoví poměrem velikosti podlahové plochy k celku. Jednotka vzniká podobně jako v předchozí úpravě – zápisem nově vzniklé jednotky do katastru nemovitostí, zrušením a vypořádáním spoluvlastnictví, vypořádáním společného jmění manželů nebo ujednáním manželů o změně rozsahu společného jmění. O vzniku jednotky může také rozhodnout soud. Předkupní právo nájemce jednotky je zachováno. Vlastník jednotky může své právo k jednotce rozdělit na podíly. Nová zákonná úprava zavádí velmi ptaktický institut. Na základě dohody vlastníků jednotek lze přeměnit bytové vlastnictví v podílové spoluvlastnictví a na základě dohody manželů lze přeměnit bytové vlastnictví ve vlastnictví nemovité věci ve společném jmění manželů. V případě, že je vlastníkem všech jednotek v domě jediná osoba, může prohlásit, že mění vlastnické právo k bytovým jednotkám na vlastnické právo k nemovité věci. Změna je účinná zápisem do katastru nemovitostí. 2.2.3 Byt ve společném jmění manželů Společné jmění manželů je základním institutem manželského majetkového práva a může vzniknout pouze mezi manželi. Jeho předmětem jsou věci, majetková práva a závazky. Společné jmění vyjadřuje právní jednotu a nedělitelnost manželů, kteří společně věci užívají pro potřebu svou a své rodiny, aniž by byl vyjádřen jejich podíl na společném majetku. Manželům patří toto právo společně a nerozdílně.12 Pojmem jmění se vyjadřuje souhrn penězi ocenitelných majetkových hodnot, a to po odečtení penězi ocenitelných majetkových hodnot, které tato osoba dluží jinému. Podle §143 odst.1 písm.b) ObčZ tvoří předmět společného jmění: 1. majetek nabytý některým z manželů nebo jimi společně za trvání manželství s výjimkou majetku získaného dědictvím nebo darem, majetku nabytého některým z manželů za majetek náležející do výlučného vlastnictví tohoto manžela, věcí, které podle své povahy slouží osobní potřebě jen jednoho

12

ŠVESTKA, Jiří, DVOŘÁK, Karel. Občanské právo hmotné: I. díl. 5. aktualizované vydání. Praha: Wolters Kluwer, 2009, s. 336-337. ISBN 978-80-7357-466-6.

20

z manželů a věcí vydaných jednomu z manželů v restituci, pokud měl vydanou věc ve vlastnictví před uzavřením manželství 2. závazky, které vznikly některému z manželů nebo oběma společně za trvání manželství. Tímto majetkem může být i vlastnické právo k nemovitosti nebo bytu. U nabývání vlastnických práv k nemovitostem rozhoduje den, k němuž se váží právní účinky vkladu do katastru nemovitostí. Jestliže právní účinky vkladu nastanou po uzavření manželství, nemovitost spadá do společného jmění. Naopak, podal-li jeden z manželů návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí ještě před uzavřením manželství, je nově nabytá věc v jeho výlučném vlastnictví. Překážkou toho, aby se kupovaná věc stala součástí společného jmění, není ani to, že kupní cena je zcela hrazena z výlučných zdrojů jednoho manžela, jestliže oba manželé projevili při uzavření kupní smlouvy vůli nabýt věc do společného jmění. Právní úprava připouští darování mezi manželi za předpokladu, že předmět daru netvoří součást společného jmění manželů.13 Společné jmění manželů zaniká zánikem manželství. Možné varianty vypořádání majetkových práv po zániku manželství upravuje §150 ObčZ. Nejčastěji je uplatňována dohoda manželů nebo rozhodnutí soudu na návrh některého z manželů . Pokud nedošlo do 3 let od zániku manželství k vypořádání společného jmění manželů nebo nebyl-li podán návrh na jeho vypořádání, uplatňuje se zákonná domněnka, že věci nemovité jsou předmětem podílového spoluvlastnictví s rovnými podíly. Rozsah společného jmění manželů lze měnit i za trvání manželství, jak je upraveno v §143a ObčZ. Smlouvou, uzavřenou formou notářského zápisu, lze společné jmění zúžit nebo rozšířit. Takto mohou manželé změnit nejen rozsah majetku a závazků nabytých či vzniklých v budoucnosti, ale i majetku a závazků, které již tvoří jejich společné jmění. Předmětem této smlouvy mohou být i jednotlivé majetkové hodnoty a závazky. Manželé mohou dále vyhradit zcela nebo zčásti vznik společného jmění ke dni zániku manželství. Muž a žena, kteří chtějí uzavřít manželství, mohou upravit své budoucí majetkové vztahy v manželství obdobně. Pokud se dohody o společném jmění manželů týkají nemovitostí, nabývají účinnosti vkladem do katastru nemovitostí.

13

ŠVESTKA, Jiří, DVOŘÁK, Karel. Občanské právo hmotné: I. díl. 5. aktualizované vydání. Praha: Wolters Kluwer, 2009, s. 339-340. ISBN 978-80-7357-466-6.

21

Nová zákonná úprava, platná od 1.1.2014, hovoří o smluveném majetkovém režimu, který se týká společného jmění. Jeho obsah je shodný s režimem platné zákonné úpravy

22

3. Daňové aspekty Daně mají bohatou historii, která sahá pravděpodobně až do starověkého Řecka či Říma. Za bezprostředního předchůdce dnešních poplatků či daní lze považovat až středověké regály. Oprávnění ukládat povinnost platit nebo odvádět regály byla praktickou stránkou státní moci. Regály představovaly úplatu za činnost státních orgánů a staly se jedním ze základních a nejvýznamnějších zdrojů státního příjmu. Později stát počal vyžadovat platby i bez poskytnutí příslušné protihodnoty, tedy nenávratné platby – daně. Daně jako nevratné platby poplatníka státu je nutné odlišit od poplatků. Poplatky se platí jako částečná úhrada některých nákladů spojených s činností státních orgánů nebo jsou placeny za oprávnění, která jsou poplatníkovi poskytnuta, mají tedy charakter návratných plateb. Souhrn daní a poplatků v určitém státě tvoří daňovou a poplatkovou soustavu. Rozhodujícím pro konstrukci daní je volba takového nástroje, který by přinášel co nejvyšší příjmy státu za co nejmenší možnosti odporu těch, kteří jsou daně povinni odvádět. Daně neplní pouze fiskální úlohu, jsou jedním z nejúčinnějších nástrojů, který stát používá k ovlivňování, usměrňování a zacílení své politiky v oblasti sociální, hospodářské, mzdové i výchovné. Prostřednictvím daní lze regulovat některé nežádoucí a naopak podporovat některé žádoucí chování jednotlivců i právnických osob. Daně jsou platební povinností, kterou stát musí stanovit zákonem. Listina14 prohlašuje v čl.11, odst. 5, že „daně a poplatky lze ukládat jen na základě zákona“. Zákon stanoví vznik, zánik a trvání daňové povinnosti – tedy náležitosti daňověprávního vztahu. K tomu, aby mohl tento vztah vzniknout, musí splňovat určité právní náležitosti. Jednak zde musí existovat právní norma, která ve své hypotéze stanoví podmínky vzniku daňověprávního vztahu, jednak zde musí nastat právní skutečnost, jejíž vznik vyvolá stanovené právní následky. Daně mají z pohledu státu mnoho dobrých vlastností. I když jejich stanovení, změna či zrušení jsou vázány na legislativní proces, který bývá někdy značně zdlouhavý, dopad daňové změny je většinou rychlý a zasáhne ekonomiku poměrně rozsáhle. V rámci daňové politiky je možné používat různé instituty, které modifikují dopad daňové povinnosti právě tak, aby co nejlépe vystihly záměr státu. Takovým institutem je třeba stanovení předmětu daně - to, co není předmětem daně, dani nepodléhá, nebo 14

Listina základních práv a svobod, zákon č.2/1993 Sb. In: 1993. 1993, roč. 1993, 1.

23

osvobození od daně – zákonem vyjmenované skupiny osob nebo právních skutečností sice zakládají daňovou povinnost, ale od platby daně jsou osvobozeny.

3.2 Daňová povinnost ve vztahu k vlastnictví bytů Daňové povinnosti, které mají vztah k bytům, jsou poměrně rozsáhlé. Nejsou soustředěny v jednom zákonném předpise, ale roztříštěny v celé řadě ústavních, zákonných i podzákonných norem, které v ideálním případě na sebe vzájemně navazují. Obsahově spadají do mnoha ministerských rezortů, jejich poplatníci i plátci daně jsou různí, doba splatnosti se u jednotlivých daní liší, správa těchto daní je nejednotná, správci daní i příjemci daní jsou také rozdílní a neexistuje jednotné platební místo. Při úpravě daní je třeba dbát zvýšené opatrnosti, aby nová úprava zasáhla všechny právní normy, jichž se týká, a bylo dosaženo účelu, který byl zamýšlen. Daně, které se vztahují k vlastnictví bytů, zahrnují jak přímé daně majetkového i důchodového typu, tak i nepřímé daně, postihující spotřebitele, především daň z přidané hodnoty a energetické daně.

3.2.1 Majetkové daně 3.2.1.1 Daň z nemovitostí Daň z nemovitostí je hlavní majetkovou daní – povinnost její platby se váže na vlastnictví určité nemovitosti, která se nachází na území České republiky. Nemovitosti, ležící mimo území ČR, vlastněné fyzickými nebo právnickými osobami, jejichž sídlo nebo bydliště je na území ČR, této dani nepodléhají. Daň z nemovitostí sloučila dvě samostatné daně - daň z pozemků a domovní daň, a rozšířila daňovou povinnost na většinu pozemků a staveb. Pozemky a stavby, které jsou osvobozeny od pozemkové daně, jsou taxativně uvedeny v §4 zákona o dani z nemovitostí (ZODN)15. Při konstrukci daně z nemovitostí bylo postupováno podle principů úprav daňové povinnosti ve státech Evropské unie. Privatizace a restituce majetku v průběhu 90.let způsobily přesun velkého objemu majetku, jehož vlastníci byli po delší dobu neujasněni a hodnota majetku nebyla dostatečně známa. Poplatníkem daně z nemovitostí není v těchto případech vlastník nemovitosti, ale ten, kdo má nemovitost v nájmu či ji užívá. Základem pro výpočet daně pak nebyla zvolena hodnota nemovitosti, ale u zemědělských pozemků průměrná cena a u ostatních pozemků výměra pozemku. 15

Zákon o dani z nemovitostí, zákon č.338/1992. In: 1992. 1992, 71.

24

Vzhledem k tomu, že vlastník pozemku nemusí být nutně i vlastníkem nemovitosti, která na tomto pozemku stojí, bylo nutné daň z nemovitostí rozdělit na daň z pozemku a daň ze stavby. Obě daně se počítají samostatně, ale uvádějí se na jednom daňovém přiznání. Daň z nemovitostí je pak součtem obou daní. Pokud má vlastník nemovitosti z nemovitosti nějaký výnos, pak je tento výnos důvodem pro platbu daně z příjmu. Správu daně z nemovitostí vykonávají územní finanční orgány, a to ty, v jejichž správním obvodu se nemovitost nachází. Výnos je příjmem rozpočtu obcí. 3.2.1.2 Daň z pozemku Poplatníci daně jsou uvedeni v §3 ZODN. Určujícím znakem je vlastnictví pozemku a fakt, že hranice pozemku jsou vyznačeny v platných katastrálních mapách a jednoznačně vymezeny v terénu. Je-li pozemek ve vlastnictví více vlastníků, mají solidární poplatnickou povinnost. Je-li však spoluvlastnictví k pozemku odvozeno od vlastnictví k bytu nebo samostatnému nebytovému prostoru, který je evidován v katastru nemovitostí, je poplatníkem daně z pozemku vlastník bytu nebo samostatného nebytového prostoru ve výši svého podílu na celkové dani z pozemku, který odpovídá spoluvlastnickému podílu na pozemku evidovaném v katastru nemovitostí. Spoluvlastníci bytu nebo samostatného nebytového prostoru jsou povinni platit daň ze svého podílu na pozemku společně a nerozdílně. Předmětem daně z nemovitostí nejsou pozemky zastavěné stavbami - ty podléhají dani ze staveb, a to v rozsahu půdorysu těchto staveb. Zvláštní postavení a režim mají z hlediska pozemkové daně stavební pozemky. Pozemek se stane stavebním pozemkem v okamžiku, kdy je určený k zastavění stavbou, na kterou bylo vydáno stavební povolení. Do doby dokončení stavby je z něj placena pozemková daň, po dokončení stavby se stává předmětem daně ze stavby a přestává být předmětem daně z pozemku. V případě, že stavba není zahájena do 2 let od vydání stavebního povolení a stavební povolení tak pozbývá platnosti, přestává být pozemek stavebním pozemkem a stává se předmětem daně podle určení druhu pozemku uvedeného v katastru nemovitostí. Základ daně z pozemku je jak valorický, tak specifický. U pozemků zemědělského charakteru se vychází z ceny půdy zjištěné podle ZOC, u ostatních pozemků z jejich plošné výměry stanovené v m2.

25

Sazba daně je pevná. Sazba se dále násobí koeficientem podle počtu obyvatel obce, na jejímž území se pozemek nachází. Pro jednotlivé části obce může obec koeficient zvýšit o jednu kategorii či snížit o jednu až tři kategorie obecně závaznou vyhláškou. Obec může také na základě §12 ZODN stanovit místní koeficient ve výši 2, 3, 4, nebo 5, kterým se vynásobí daň poplatníka za jednotlivé druhy staveb, pozemků, bytů a samostatných nebytových prostor. Osvobození od daně jsou stanovena v §4 ZODN. 3.2.1.3 Daň ze staveb Poplatníci daně ze staveb jsou uvedeni v §8 ZODN. Na prvním místě to je vlastník stavby, bytu nebo samostatného nebytového prostoru, v případě nejasností o vlastnictví pak uživatel nebo nájemce. Je-li byt ve vlastnictví více vlastníků, nebo v nájmu či trvalém užívání více subjektů, mají solidární poplatnickou povinnost. Výjimku ze solidární daňové povinnosti tvoří případ, kdy jeden z poplatníků podá ve lhůtě do 31.1. zdaňovacího období daňové přiznání za jeho spoluvlastnický podíl. Ostatní spoluvlastníci mají pak povinnost podat daňové přiznání k dani ze stavby každý za svůj podíl samostatně. Pokud tak neučiní, finanční úřad jim na základě ustanovení §13a odst.5 ZODN daň vyměří. Co je a co není předmětem daně ze staveb, je uvedeno v §7 ZODN. Na pozemek, na němž se nachází stavba, která nepodléhá dani ze staveb, se pohlíží jako na nezastavěný pozemek, a proto podléhá dani z pozemku. Na základě novely ZODN č.65/2000 Sb. se samostatnými poplatníky daně ze staveb stali také vlastníci bytů, které jsou zapsány v katastru nemovitostí. Za každý byt podávají samostatné daňové přiznání. Stavba bytového domu, v němž jsou byty, podléhající samostatné dani ze staveb, není předmětem této daně. Základ daně z bytu stanoví §10 odst.2 ZODN. Je jí výměra podlahové plochy bytu nebo samostatného nebytového prostoru v m2 k 1.1. zdaňovacího období vynásobená koeficientem 1,20 – tzv. upravená podlahová plocha. Tento koeficient vyjadřuje podíl na společných částech stavby. Sazba daně je pevná. Sazba se dále násobí koeficientem podle počtu obyvatel obce, na jejímž území se byt nachází. Pro jednotlivé části obce může obec koeficient zvýšit o jednu kategorii či snížit o jednu až tři kategorie obecně závaznou vyhláškou. Obec může

26

také stanovit místní koeficient ve výši 2, 3, 4, nebo 5, kterým se vynásobí daň poplatníka za jednotlivé druhy staveb, pozemků, bytů a samostatných nebytových prostor. Osvobození od daně jsou stanovena v §9 ZODN.

3.2.2 Převodní daně Převodní daně jsou majetkovými daněmi, které jsou vázány na převod nebo přechod vlastnického práva k nemovitosti, tedy postihují majetek v době jeho pohybu. Tím se liší od daně z nemovitostí, která se váže k majetku v době jeho klidu. Souhrnně jsou také nazývány převodními nebo transferovými daněmi, a protože jsou upraveny jedním zákonem, jsou označovány také jako tzv. trojdaní. Převodní daně zahrnují nabytí a převody majetku, k nimž dochází úplatně nebo bezúplatně, u bezúplatných převodů je rozhodující skutečnost, zda-li k převodu dochází mezi živými (inter viros) nebo v souvislosti se smrtí dosavadního vlastníka (mortis causa). Při úplatném převodu se zdaňuje pouze nemovitý majetek, u bezúplatného převodu se zdaňuje movitý i nemovitý majetek. Daň z převodu nemovitostí tedy snižuje peněžní hodnotu, získanou převodcem za nemovitost, darovací a dědická daň zmenšují obohacení, které získal nabyvatel bezúplatného převodu vlastnických práv. Při stanovení převodních daní se vychází z hodnoty nabývaného nebo převáděného majetku. Sazba je obvykle progresivní, u darovací a dědické daně je ještě zohledněn příbuzenský vztah mezi dárcem, resp. zůstavitelem, a nabyvatelem majetku. Sazba daně z převodu nemovitostí je poměrná lineární. Převodní daně se vztahují na fyzické i právnické osoby. 3.2.2.1 Daň z převodu nemovitostí Poplatník daně z převodu nemovitostí je uveden v §8 ZDDPN. Liší se podle způsobu nabytí nemovitosti, nejčastěji je to převodce. Nabyvatel se stává ručitelem. Předmět daně z převodu nemovitostí definuje §9 ZDDPN. Jde o úplatný převod nebo přechod vlastnických práv k nemovitostem, včetně směny, a to i v případech, kdy dojde následně k odstoupení od smlouvy. Pokud z prodeje nemovitostí plynou příjmy, vztahuje se na ně daň z příjmu. Základ daně z převodu nemovitostí je upraven v §10 ZDDPN. Je valorický, je to cena zjištěná podle ZOC platná v den nabytí nemovitosti, a to i v případě, je-li sjednaná cena nemovitosti nižší než cena zjištěná. V případě, že je cena sjednaná vyšší než cena zjištěná, je základem daně cena sjednaná.

27

Právní úprava, platná od 1.1.2013, stanovuje jako základ daně v případech nejčastěji převáděných nemovitostí jako jsou rodinné domky, rekreační domky, rekreační chaty, rekreační chalupy, zahrádkářské chaty, garáže, byty, nebytové prostory a příslušné pozemky, na nichž jsou tyto nemovitosti zřízeny, zcela novým způsobem - ze sjednané ceny, a to za podmínky, že tato cena není o více jak jednu třetinu nižší než cena obvyklá v daném místě ke dni nabytí nemovitosti. Stejným způsobem je základ daně stanoven při převodu pozemku, budou-li shora uvedené nemovitosti jeho součástí.. Pokud by byla odchylka dohodnuté ceny od obvyklé ceny o více než o jednu třetinu vyšší, bude základ daně stanoven podle ceny zjištěné podle oceňovacího předpisu. Sazba daně je lineární a činí 4% ze základu daně. Osvobození od daně jsou stanovena v §19 a §20 ZDDPN. 3.2.2.2 Daň dědická Poplatníkem daně dědické je podle §2 ZDDPN dědic, který nabyl dědictví nebo jeho část ze závěti, na základě zákona nebo z obou těchto důvodů podle pravomocného rozhodnutí příslušného orgánu, jímž bylo dědické řízení skončeno. Není přitom rozhodující, jestli je dědicem fyzická nebo právnická osoba. Poplatníkem daně dědické je i stát, pokud nabyl dědictví jako dědic ze závěti nebo jako odúmrť. Od platby daně je však osvobozen. Předmět daně dědické vymezuje §3 ZDDPN. Jedná se o nabytí majetku děděním, tedy bezplatné nabytí majetku v důsledku smrti zůstavitele, pokud k němu dochází děděním. Majetkem pro účely dědické jsou věci nemovité, byty a nebytové prostory (nemovitosti), ale i věci movité, cenné papíry, peněžní prostředky v české a cizí měně, pohledávky, majetková práva a jiné majetkové hodnoty (movitý majetek). Z nemovitostí, které se nacházejí na území České republiky, se vybere daň bez ohledu na státní občanství nebo pobyt zůstavitele; z nemovitostí, které se nacházejí v cizině, se daň nevybírá. Základem daně dědické je cena majetku nabytého jednotlivým dědicem snížená o položky uvedené v §4 ZDDPN. Sazba daně je poměrná, klouzavě progresivní a její výše je odstupňována podle základu daně. Výsledná část se ještě násobí koeficientem 0,5, je tedy poloviční. Osvobození od daně jsou uvedena v §19 a §20 ZDDPN.

28

3.2.2.3 Daň darovací Poplatníky daně darovací uvádí §5 ZDDPN. Je to obvykle dárce, a pokud není dárce poplatníkem, je ručitelem. Předmět daně darovací je uveden v §6 ZDDPN. Je to bezúplatné nabytí majetku na základě právního úkonu nebo v souvislosti s právním úkonem. Od předmětu daně dědické se liší tím, že jde o převod majetku inter vivos. Jedním z účelů daně darovací je zabránit tomu, aby docházelo k daňovým únikům, kdy místo toho, aby se majetek stal předmětem dědického řízení, je darován již za života zůstavitele. Majetkem pro účely daně darovací jsou nemovitosti a movitý majetek a jiný majetkový prospěch. Bylo-li současně s bezúplatným převodem nemovitosti též bezúplatně zřízeno právo odpovídající věcnému břemeni nebo právo, jehož obsahem je opětující se plnění obdobné věcnému břemeni, je takto zřízené právo předmětem daně darovací. Nemovitost, která se nachází na území ČR, podléhá dani darovací bez ohledu na to, zda-li je obdarovaný nebo dárce občanem ČR. Nemovitost, nacházející se v zahraničí, dani darovací nepodléhá. Základem daně darovací je cena majetku, snížená o položky uvedené v §7 ZDDPN. Sazba daně darovací je poměrná, progresivně klouzavá a její výše je odstupňována podle základu daně, tedy ceny daru. Osvobození od daně jsou uvedena v §19 a §20 ZDDPN

3.2.3 Důchodové daně Důchodové daně postihují příjem, který plyne poplatníkovi z určité činnosti nebo z vlastnictví a z nakládání s určitou nemovitostí. Daně jsou upraveny zákonem č.586/1992 Sb. o daních z příjmů (DPříj). 3.2.3.1 Daň z příjmu fyzických osob Poplatníci daně z příjmu fyzických osob jsou uvedeni v §2 DPříj. Daňoví rezidenti mají poplatnickou povinnost z celosvětových příjmů, daňoví nerezidenti pouze z příjmů ze zdrojů na území ČR. Příjmy, plynoucí z prodeje rodinných domů a bytů včetně podílů na společných částech domu a souvisejícím pozemku, jsou za podmínek stanovených v §4 odst.1, písm. a) a písm.b), písm. r), písm.u), písm. za), a písm. zg) od daně z příjmu osvobozeny. 3.2.3.2 Daň z pronájmu Příjmy fyzických osob z pronájmu jsou upraveny v §9 odst1 DPříj. Zahrnují příjmy z pronájmu nemovitostí, jejich částí, nebo bytů a jejich částí. 29

Základem daně z příjmů z pronájmu nemovitostí jsou příjmy z pronájmu snížené o výdaje vynaložené na jejich dosažení, zajištění a udržení , snížené dále o příjmy, které nejsou předmětem daně nebo jsou od daně osvobozeny, jak je uvedeno v §9 odst.3 a §23, odst.1 DPříj. Podle §9 odst.4 a odst.6 DPříj je výdaje možné uplatnit formou paušální, tedy 30% z příjmů, od 1.1.2013 však do maximální výše 600.000,-Kč ročně, ale i formou skutečných výdajů na základě evidence příjmů a výdajů. Daň ze základu daně činí 15% , jak stanoví §16 DPříj. Příjmy, které převyšují 48 násobek průměrné mzdy, jsou navíc od 1.1.2013 postiženy solidárním zvýšením daně ve výši 7%. Podle §38b DPříj se daň nepředepíše a neplatí, pokud celkové zdanitelné příjmy nečiní více než 15.000,-Kč. Při sjednávání pronájmu nemovitosti nebo bytu se obvykle uplatňuje snaha pronajímatele získat určitý, co nejvyšší majetkový prospěch, zároveň ovšem takový, co je ještě přijatelný a dlouhodobě únosný pro nájemce. Střetává se zde tak zájem pronajímatele o co nejvyšší ziskovost v co nejkratší době a zájem nájemce o takové uspokojení jeho bytových potřeb, které mu z dlouhodobého hlediska přinese co nejmenší náklady .Výsledkem je smluvní dohoda obou stran, v níž se zároveň odrážejí všechny finanční a jiné charakteristické rysy trhu s byty, protože sjednaná výše pronájmu nemůže výrazně překročit cenu, obvykle sjednávanou pro stejný byt ve stejné lokalitě pro stejné období. Jsou však situace, v nichž pronajímatel není prvotně veden snahou o získání obvyklého finančního prospěchu, ale výši svého finančního příjmu reguluje ještě jinými faktory, například společenským vztahem k nájemci. A tak osobě, která je mu příbuzensky či jinak osobně blízká, nabídne nižší výši pronájmu bytu, či ji dokonce od platby pronájmu osvobodí. Ač je tento postup lidsky pochopitelný, stát pro něj pochopení nemá a pevně lpí na dodržování zákonných pravidel, která zajišťují rovné podmínky pro všechny subjekty na trhu s byty. Sjednání nižšího pronájmu totiž následně snižuje výši příjmů fyzických osob z pronájmu a v důsledku vede ke snížení daňové povinnosti podle §9 odst.1, písm.a) DPříj. Pro tyto případy zákonodárce vytvořil pojistku – ustanovení §23, odst.7 DPříj. Lišíli se ceny sjednané spojenými osobami od cen, které byly sjednány mezi nezávislými osobami v běžných obchodních vztazích za stejných nebo obdobných podmínek, a není-li tento rozdíl uspokojivě doložen, upraví správce daně základ daně poplatníka o zjištěný rozdíl. Jinak spojenými osobami se podle §23, odst.7, písm.b), bod 4.) DPříj rozumí i osoby blízké. Tyto osoby tedy při sjednávání smluvních podmínek musí dbát zvýšené 30

opatrnosti, aby nebyly nařčeny z daňového úniku, přičemž důkazní břemeno, které je v těchto situacích velmi těžko uchopitelné, leží na nich. Na druhou stranu zákonodárce nikde neuvádí způsob, jakou má správce daně určit cenu běžnou v obchodních vztazích. Jen v případech,ve kterých tuto cenu nelze podle §23 odst. 7 určit, se použije cena zjištěná podle ZOC. To neznamená, že je správci daně ponechána naprostá volnost při rozhodování. Je povinen použít institut správního uvážení, který vychází z principu materiální pravdy, ale zároveň respektuje zásadu právní předvídatelnosti a rozhodování ve stejných věcech stejně. Je proto nutné, aby při svých úvahách vycházel nejen z konkrétní situace, ale při posuzování obvyklých obchodních vztahů volil takové vztahy, které vznikly mezi subjekty stejného nebo obdobného charakteru, jež provozují stejnou nebo podobnou podnikatelskou činnost, z časového hlediska vznikly ve stejném období a mají trvat stejnou nebo obdobnou dobu. Při posuzování je třeba se zaměřit také na obsah nájemního vztahu, jakých prostor se týká, jaké služby zahrnuje a jak velká část vlastnického práva je na nájemce převedena, a jak postupoval pronajímatel v ostatních případech, kdy nájemcem nebyla osoba blízká. Posuzovatel musí vybrat dostatečné množství takových případů, aby jeho závěr byl objektivní a odrážel obvyklou situaci na trhu s byty. Správce daně musí všechny své poznatky, podklady a závěry naprosto přesně a vyčerpávajícím způsobem zdůvodnit. Teprve po proběhnuté této fáze může určit cenu obvyklou, přičemž by způsob jejího určení by měl vyjadřovat spíše určité cenové rozpětí. Stanovení jedné, přesně určené částky, je vhodné spíše pro stanovení ceny věcí, nikoliv smluvní ceny obchodních vztahů. Rozhodnutí správce daně musí být přezkoumatelné.16 3.2.3.3 Daň z příjmu právnických osob Poplatníci daně jsou uvedeni v §17 DPříj. Daňoví rezidenti mají poplatnickou povinnost z celosvětových příjmů, daňoví nerezidenti pouze z příjmů ze zdrojů na území ČR. Předmět daně je vymezen v §18 DPříj. Jsou jím veškeré příjmy z veškeré činnosti a z nakládání s veškerým majetkem právnické osoby. Od daně jsou osvobozeny příjmy z nájemného z bytů za podmínek stanovených v §19 DPříj, písm.c) a písm.r). Daně z příjmů právnických osob tak zahrnují především příjmy, které poplatník nabyl při prodeji nemovitosti či bytu. 16

Rozhodnutí NSS, čj. 8 Afs 80/2007 – 105.31. 3. 2009. Dostupné z: http://www.nssoud.cz/mainc.aspx?cls=Sbirka&sbz_id=111

31

Základem daně je pak podle §23 DPříj rozdíl, o který příjmy, s výjimkou příjmů, které nejsou předmětem daně nebo jsou od daně osvobozeny, převyšují náklady, a to při respektování jejich věcné a časové souvislosti v daném zdaňovacím období. Náklady upravuje §24 . Náklady zahrnují např. zaplacenou daň z převodu nemovitostí, náhradu za uvolnění bytu nebo náklady na změnu či rekonstrukci bytu. Daňový základ je možné snížit i o výdaje, které tvoří odpisy hmotného majetku, uvedené v §24, odst.2, písm.a) DPříj), do nichž lze podle §26, odst.2, písm.b) DPříj zahrnout i byty, které jsou bytovými jednotkami zapsanými do katastru nemovitostí. Sazba daně z příjmu je podle §21 DPříj lineární a činí 19% z daňového základu.

3.2.4 Nepřímé daně Nepřímá daň je charakterizována tím, že daní je sice zatížen konečný spotřebitel, ale osobou, povinnou k dani, je fyzická nebo právnická osoba, která samostatně uskutečňuje ekonomickou činnost, jak uvádí §5, odst.1 zákona č.235/2004 Sb. o dani z přidané hodnoty (DPHZ). Daňová povinnost tedy vzniká při spotřebě. Nepřímými daněmi, vztahujícími se k vlastnictví či převodu vlastnických práv k bytu, jsou především daň z přidané hodnoty a energetické daně. 3.2.4.1 Daň z přidané hodnoty (DPH) DPH vytváří daňové zatížení konečného spotřebitele a povinnost její platby v souvislosti s byty může nastat ve třech případech. Tím prvním je na základě §2, odst.1, písm.a) DPHZ úplatný převod vlastnických práv k bytu, a to v případě, že převodcem je osoba, jejíž předmětem podnikatelské činnosti je tento úplatný převod nebo nová výstavba bytů, převod práv k bytu je uskutečněn v rámci této činnosti a byt či nemovitost se nachází v tuzemsku. Převodem práv musí podle §13 odst.1, DPHZ dojít ke změně vlastnického práva nebo příslušnosti k hospodaření. To, co je považováno za převod práv k nemovitostem, stanoví blíže §13, odst. 4 DPHZ. DPH zatíží i převod práva užívat najatou nemovitost na základě smlouvy, která stanoví povinnost nájemce nabýt nemovitost, která je předmětem smlouvy,jak uvádí §13, odst.3, písm.d) DPHZ. Povinnost přiznání daně na výstupu ve výše jmenovaných případech vzniká dnem předání nemovitosti nabyvatelem do užívání nebo dnem zápisu změny vlastnického práva do katastru nemovitostí.

32

Druhým případem platby DPH je pronájem bytu nebo nemovitosti za úplatu. Plátcem DPH je poskytovatel ubytovacích služeb nebo pronájmu bytu za úplatu, pokud jsou předmětem jeho podnikatelské činnosti, obvykle to je vlastník bytu. Třetím případem je DPH jako součást ceny energií, které vlastník bytu či nájemce bytu spotřebovávají při provozu bytu – plynu, elektřiny a tepla. V tomto případě je osobou povinnou k dani obchodník, který dodává tyto komodity. Ustanovení §6, odst.1 DPHZ však osoby povinné k dani blíže vymezuje. Od uplatňování DPH jsou osvobozeny osoby, pokud jejich obrat za posledních 12 po sobě jdoucích kalendářních měsíců nepřesáhl 1 milion Kč. Základ daně je podle §36, odst.1 DPHZ vše, co plátce obdržel nebo má obdržet za uskutečněné zdanitelné plnění bez daně za toto daňové plnění. U převodu nemovitosti je to na základě ustanovení §36, odst.6, písm.a) DPHZ cena, za kterou by bylo možno pořídit nemovitost ke dni uskutečněného plnění. Výše daně činí od 1.1.2013 21% a je stanovena v §37 DPHZ. 3.2.4.2 Energetické daně Energetické daně jsou nepřímými daněmi, jejichž předmětem je komodita, zatěžující životní prostředí, a jsou upraveny zákonem č.261/2007 Sb. o stabilizaci veřejných rozpočtů. Na první pohled by se mohlo zdát, že s problematikou daní, které zatěžují vlastníky nemovitostí a bytů, nesouvisí a jsou zde uvedeny neprávem. Jenže zemní plyn, pevná paliva a elektřina jsou využívány k výrobě tepla, ke svícení nebo vaření v domácnostech. Bez nich nelze byt komfortně užívat, jsou nezbytnou součástí zabezpečení základních životních potřeb. Jejich konečným spotřebitelem je uživatel bytu, ať se jedná o vlastníka bytové jednotky nebo jejího nájemce. Z tohoto důvodu by podle mého názoru spektrum daňových aspektů souvisejících s vlastnictvím bytů a nemovitostí bylo nezařazením energetických daní neúplné. Plátcem energetické daně je dodavatel dané komodity. Osvobození od daňové povinnosti jsou rozsáhlá a týkají se především použití zemního plynu, který se využívá pro výrobu tepla v domácnostech a v domovních kotelnách, a elektřiny, vyráběné ze zdaněných komodit, jakými jsou pevná paliva nebo zemní plyn.. Tedy produkované v tepelných elektrárnách a dodávané do domácností. Základ daně z pevných paliv je specifický, vyjádřený v GJ měrného tepla, a sazba daně je pevná. Osvobození pro plátce daně, které by zahrnovalo použití komodity pro účely bydlení, není.

33

3.3 Osvobození od daně Tam, kde má stát zájem, aby se rozvíjel určitý druh společenských vztahů, použije institut osvobození od daně. To znamená, že poplatník sice dani podléhá, ale pokud splňuje zákonem stanovené podmínky, daňovou povinnost nemá. Osvobození může být založeno i mezinárodní smlouvou. Osvobození od daně má různý charakter. Pokud je osvobození vázáno na předmět daně, jedná se o osvobození věcné, pokud je vázáno na subjekt, jde o osvobození osobní. Může být jak časově neomezené, tak i časově omezené – buď na dobu určitou nebo až do vzniku určité právní skutečnosti, kterým osvobození zanikne. Existence různých podmínek pro vznik osvobození poskytuje zákonodárci širokou škálu kombinací, která je na jednu stranu výhodou, neboť může cíleně zaměřit právě na ty případy, které chce stát podpořit, ale na druhou stranu vytváří nepřehlednou síť právních ustanovení v různých právních normách, v níž se leckdy i erudovaný legislativec může ztrácet. 3.3.1 Příbuzenské vztahy Osvobození od daně stát používá v případě, kdy vznikají různé závazkově právní vztahy uvnitř rodiny, a tím vyjadřuje společenskou podporu rodin jako základu státu. Tak je osvobozena od daně dědické a darovací osoba, kterou lze zařadit do I. a II. skupiny, stanovené v §11, odst.2 a odst.3 ZDDPN. Jde o především o příbuzné v řadě přímé, manžele, ale i širší příbuzenstvo. Podle §6, odst.1, písm.a) ZDDPN platí osvobození od daně i tehdy, je-li předmětem daně darovací bezúplatný převod nemovitosti nebo předmětem daně dědické věc nemovitá, byty a nebytové prostory, jak uvádí pro změnu §3, odst.1, písm.a) ZDDPN. 3.3.2 Stát jako vlastník Při podrobném zkoumání obsahu institutu osvobození od daně tak, jak se prolíná jednotlivými daňovými zákony, je patrné, že zákonodárce plně hájí zájmy státu, tedy jedná ve svůj vlastní prospěch. Projevuje se to tak, že tam, kde je jednou stranou závazkového vztahu stát nebo právnická osoba, která poskytuje veřejnou službu, bývá většinou tento závazkový vztah od daně osvobozen. Tak je osvobozeno na základě ustanovení §20,odst.1, odst.2, odst.3, odst.4, odst.6 písm. a, b, c, d, odst.10, odst.11, odst.14 ZDDPN od daně dědické, daně darovací a daně z převodu nemovitostí např. bezúplatné či úplatné nabytí majetku Českou republikou nebo jiným členským státem EU, územním samosprávným celkem nebo právnickou osobou se sídlem na území jiného evropského státu, pokud má charakter samosprávního celku,

34

dobrovolnými svazky obcí, veřejnými institucemi, církvemi, politickými stranami, nadacemi, zdravotními pojišťovnami či veřejnými školami . Ten samý princip je uplatňován podle §4 a §9 ZODN i u majetkových daní – daně z pozemku a daně ze staveb. Od daně z nemovitostí jsou osvobozeny pozemky a stavby, zajišťující celospolečenské služby, jejichž vlastníkem je stát, kraj, obec, vysoká škola, nebo pozemky, sloužící veřejnosti k uspokojení jejích potřeb, jako jsou např. hřbitovy, chráněné krajinné oblasti, parky, remízky, pozemky pro veřejnou dopravu, pozemky pod energetickými sítěmi, pozemky se stavbou zdravotnických zařízení, náboženských obcí, školských a kulturních zařízení. Zákon v ustanovení §4, odst.1, ZODN definuje nezbytnou podmínku pro osvobození od daně, a to, že tyto pozemky nesmí být využívány k ekonomické činnosti. Podmínky jsou stanoveny kumulativně, takže jakmile jedna z nich není splněna, osvobození se neuplatní. Ve své podstatě se jedná o časově omezené osvobození. Jakmile totiž začne vlastník pozemku s touto nemovitostí ekonomicky nakládat, ztrácí na osvobození od daně právní nárok. Podle ustanovení §9, odst.1 ZODN to u staveb a bytů platí obdobně, ale spektrum je širší. Stát zde projevuje svoji sociální a bytovou politiku tím, že snižuje daňovou povinnost u osob, které jsou sociálně nebo zdravotně znevýhodněny a výběr daně by negativně ovlivnil jejich už tak nízký životní standard. Do okruhu těchto osob spadají především ty, které pobírají dávky sociální podpory – příspěvek na živobytí, a osoby se změněnou pracovní schopností – držitelé průkazu ZTP/P a ZTP. Od daně jsou osvobozeny nejen byty a obytné domy ve vlastnictví sociálně ohrožených osob, sloužící k jejich trvalému bydlení, ale i stavby pro jejich individuální rekreaci. Osvobození od daně stát na druhou stranu používá tam, kde zmírňuje minulé právní a faktické křivdy. Od daně darovací a daně z převodu nemovitostí osvobozuje první bezúplatné nabytí majetkového podílu při vypořádání majetkových podílů v družstvech mezi osobami blízkými, převody majetku při zániku ČSFR, přechody vlastnictví k majetku z Pozemkového fondu na nabyvatele na základě rozhodnutí o privatizaci. Na druhou stranu první převod vlastnického práva v případě přechodu vlastnických práv na církve v rámci církevních restitucí od daně z převodu nemovitostí osvobozen nebude. 3.3.3 Bytová družstva Velká část bytového fondu ČR je představována bytovými družstvy. Toto kolektivní vlastnictví bytů má svůj původ v 50.letech, kdy představovalo jedinou možnou alternativu

35

vlastnictví bytových domů ke státnímu vlastnictví. V 90.letech minulého století dochází k přeměně vlastnických poměrů bytového fondu, k uvolnění trhu s byty a k velkým majetkovým přesunům bytů ze státní do družstevní formy. Řada bytových družstev se rozpadá a původní nájemci bytů mají zájem na získání vlastnických práv k bytu, v němž bydlí. Změna vlastnických poměrů se nutně musela odrazit i v právních předpisech. Stát měl zájem na tom, aby se trh s byty uvolnil, aby zmizely či se zmírnily překážky obchodování s byty, a znovu tedy použil institut osvobození od daně. Od daně z převodu nemovitostí a od daně darovací tak osvobodil podle ustanovení §20, odst.6, písm.g-j ZDDPN závazkově právní vztahy vzniklé při přeměnách bytových družstev nebo při jejich rozpadu. Jednalo se v prvním případě o bezúplatné převody bytů a nebytových prostor z vlastnictví bytových družstev do vlastnictví členů – fyzických osob, jde-li o bezúplatné převody podle §24, odst.1- 4 ZOV, tedy tehdy, pokud člen již měl splacený členský podíl družstvu nebo se jednalo o nájemce prostor lidového bytového družstva, ve druhém případě o převody rodinných domků nebo bytů z majetku družstev do vlastnictví členů těchto družstev – fyzických osob, jejichž nájemní vztah vznikl po splacení členského podílu, a nakonec o převody nebo přechody majetku bytového družstva v souvislosti s vyčleněním části družstva). Zákonodárce pamatoval i na situaci, kdy vlastníkem bytového domu je i jiná právnická osoba, vzniklá za účelem vlastnictví bytového domu, než je družstvo. Postupoval obdobně a zachoval rovnost podmínek osvobození od daně. V případě členství v bytovém družstvu a následném úplatném převodu vlastnických práv k bytu musel soud řešit právní otázku, zda-li je členství v bytovém družstvu postaveno na roveň vlastnictví bytu. Dospívá k závěru, že vlastnictví členského podílu je zcela odlišným titulem. Vlastnictví členského podílu neobsahuje vlastnická práva a povinnosti k majetku družstva v plném rozsahu, a ta práva a povinnosti, vztahující se k příslušnému bytu, mají zase pouze charakter nájemního vztahu. Obsah vlastnických práv a práv nájemních je naprosto rozdílný, takže převod členského podílu v družstvu a převod vlastnictví nemůže být shodným institutem, a tedy nemůže být předmětem osvobození od daně z převodu nemovitostí.17 3.3.4 Vklady do obchodních společností V 90. letech minulého století došlo i ke změně ekonomických poměrů. Z přísně státně plánovaného hospodářství, v němž existovaly pouze podniky ve vlastnictví státu, 17

Rozhodnutí NSS č.j. 1 Afs 139/2006 – 75. 28.3.2007. Dostupné z: http://www.nssoud.cz/files/SOUDNI_VYKON/2006/0139_1Afs_0600075A_prevedeno.pdf

36

docházelo postupně k rozvoji tržní ekonomiky, která je charakterizována přítomností značného počtu různě velkých podniků a obchodních uskupení různého charakteru. Majetkovým základem těchto obchodních společností je základní kapitál, tedy vklady jednotlivých společníků, které mohou mít rozličnou podobu, peněžitou i nepeněžitou. Pro usnadnění rozvoje ekonomiky státu a podporu kapitálového trhu zákonodárce umožnil některá daňová osvobození. ZDDPN v §20, odst. 6 písm. e) osvobozuje od daně darovací vklady vložené podle zvláštního zákona do obchodních společností nebo družstev. Tímto zvláštním zákonem je míněn ObchZ, jeho druhá část. Na rozdíl od účetních postupů, které rozlišují vklad do základního jmění a vklad nezvyšující základní jmění, ObchZ zná pouze vklad do základního jmění. Osvobození od daně podle ZDDPN se týká pouze vkladů, vložených do obchodní společnosti podle definice vkladu podle obchodního zákoníku, takže osvobození od daně se vztahuje pouze na vklady do společnosti zvyšující základní jmění. Vklady do společnosti, které nezvyšují základní jmění, dani podléhají. V případě, že byla na obchodní společnost převedena celá nemovitost, ale součástí základního jmění této společnosti se dohodou společníků stala pouze určená část hodnoty převedené nemovitosti, tak se osvobození od daně týká pouze této části. Zbývající část hodnoty převedené nemovitosti dani darovací podléhá.18 3.3.5 Vklad do obchodní společnosti – lhůta 5 let Aby zákonodárce zabránil spekulativnímu jednání při účelovém zakládání obchodních společností, jehož cílem by byl pouze daňový únik, stanovil v §20, odst.6, písm.e) ZDDPN, že je-li vkladem nemovitost, osvobození od daně z převodu nemovitostí se neuplatní, jestliže do 5 let od vložení vkladu zanikne účast společníka v obchodní společnosti nebo člena v družstvu, s výjimkou případu úmrtí společníka, a nemovitost není společníku vrácena. Po dobu pěti let tedy neběží lhůta pro vyměření daně. Zánik účasti ve společnosti nebo členství v družstvu do pěti let od vložení nemovitosti jako vkladu je společník povinen oznámit do 30 dnů ode dne zániku účasti nebo členství místně příslušnému správci daně. Součástí tohoto oznámení je i sdělení o způsobu vypořádání. Z výše uvedeného ustanovení však vyvstává právní otázka, kdy vlastně dochází ke vkladu nemovitosti do základního jmění společnosti, tedy od kdy počíná běh pětiletilé osvobozovací lhůty. Výklad Nejvyššího správního soudu stanoví, že k osvobození od daně z převodu nemovitostí může dojít pouze tehdy, jde-li úplatný převod nebo přechod 18

Rozhodnutí NSS č.j.1 Afs 2/2003 – 52. 29.3.2005. Dostupné z: http://www.nssoud.cz/main0col.aspx?cls=JudikaturaBasicSearch&SimpleSearch=1&&rjz_id=11&rok=2006&senat=1

37

vlastnictví k nemovitostem. Tedy nedojde-li k úplatnému převodu nemovitosti, nenastává důvod k tomu, aby byla vyměřena a placena daň z převodu nemovitostí a aby se uplatnilo osvobození od této daně. Pětiletá lhůta se počítá ode dne nabytí vlastnického práva ke vkladu. Podle §58 a násl. ObchZ je základní kapitál společnosti peněžním vyjádřením souhrnu peněžních a nepeněžních vkladů, přičemž vklad společníka je souhrn peněžních prostředků nebo jiných penězi ocenitelných hodnot, které se určitá osoba zavazuje vložit do společnosti za účelem nabytí nebo zvýšení účasti ve společnosti. Nepeněžitý vklad musí být splacen před zápisem výše základního jmění do obchodního rejstříku. Je-li nepeněžitým vkladem nemovitost, musí vkladatel předat správci vkladu písemné prohlášení s úředně ověřeným podpisem před zápisem společnosti do obchodního rejstříku. Předáním tohoto prohlášení spolu s předáním nemovitosti je vklad splacen. Prohlášení musí obsahovat náležitosti, potřebné pro vložení vlastnického práva k nemovitosti do katastru nemovitostí. Před vznikem společnosti spravuje splacené vklady zakladatel, který je tím pověřený ve společenské nebo zakladatelské smlouvě. Vlastnické právo k nemovitosti nabývá společnost až vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí. To znamená, že pokud nedošlo vlastním vložením nemovitosti do základního kapitálu obchodní společnosti k převodu vlastnického práva na tuto obchodní společnost, nemůže vzniknout povinnost platit daň z převodu nemovitostí. Pokud nevznikla daňová povinnost, nemohl ani vzniknout důvod pro osvobození od daně z převodu nemovitostí a nepočala ani běžet pětiletá lhůta.19, 20 Při aplikaci právní normy je také nutné vycházet z jejího významu a účelu. V případě daňové povinnosti, týkající se vkladu nemovitosti do obchodní společnosti, se musí správce daně zabývat nejen tím, zda došlo k převodu vlastnického práva k nemovitosti na obchodní společnost a tedy může být uplatněno osvobození od daně z převodu nemovitostí po uběhnutí pětileté lhůty, ale také tím, zda je povinný vůbec společníkem v obchodní společnosti, tedy tím, zda splnil všechny zákonné podmínky pro účast v obchodní společnosti. Pro osvobození od daně z převodu nemovitostí podle §20, odst.6, písm.e) ZDDPN se pojem zániku účasti společníka v obchodní společnosti vztahuje na všechny případy, kdy určitá osoba přestala být společníkem jakékoliv obchodní společnosti a nemovitost jí 19

Rozsudek NSS čj. 7 Afs 20/2004 – 48.7. 12. 2005. Dostupné z: http://www.nssoud.cz/files/SOUDNI_VYKON/2004/0020_7Afs_0400048A_prevedeno.pdf 20 Rozhodnutí NSS, č.j.8 Afs 63/2010 – 1078.31.1.2011. Dostupné z: http://www.nssoud.cz/main0col.aspx?cls=JudikaturaBasicSearch&SimpleSearch=1&&rjz_id=11&rok=2006&senat=1

38

nebyla vrácena, přitom není rozhodující, jestli společník měl například při zániku účasti ve společnosti nárok na vypořádací podíl. Podíl společníka na základním kapitálu obchodní společnosti vyjadřuje také určité práva a povinnosti společníka vůči této společnosti. Pokud celý svůj obchodní podíl, tedy všechna práva a povinnosti, převede na jinou osobu, ať už jde o jiného podílníka nebo osobu třetí, nezůstane společníkovi obchodní společnosti žádné právo nebo povinnost, které by mohl vůči obchodní společnosti uplatňovat – a tedy zcela zaniká jeho účast v obchodní společnosti, a to dnem, kdy dojde k převodu vlastnických práv k obchodnímu podílu, tedy dnem doručení účinné smlouvy o převodu společnosti. Tento den je zároveň konečným dnem běhu lhůty rozhodné pro určení, zda-li tu důvod pro osvobození od daně z převodu nemovitostí je či není. 21 3.3.6 První úplatný převod Úplatný převod vlastnických práv k nemovitostem nebo bytům je okamžik, při němž dochází k přesunu značných finančních prostředků mezi dvěma nebo více subjekty. Stát této skutečnosti využívá k tomu, aby uplatnil své právo na výběr daně z převodu nemovitostí. Daň vyměřuje v době, kdy převodce ještě nabytým finančním obnosem disponuje, a tedy snižuje jeho majetkový prospěch. Tím, že se nabyvatel ze zákona stává ručitelem, si stát pojišťuje situaci, při níž by převodce svému závazku nedostál a stát by utrpěl finanční újmu. Nabyvatel sice nemá finanční obnos v penězích, ale nabyl určitou majetkovou hodnotu, kterou může zajistit splnění daňové povinnosti. Zdá se, že stát má opravdový zájem na tom, aby o své finanční prostředky nepřišel, neboť institut ručitele znají majetkové daně pouze v případě daně z převodu nemovitostí. Přesto jsou situace, za nichž se stát svého finančního prospěchu vzdá a povinné subjekty od daně osvobodí. Uplatňuje tím svůj jiný, odlišný, zájem, a to podporu podnikání v oblasti výstavby staveb a rozšiřování bytového fondu. Zříká se svého finančního příjmu ve prospěch investora stavby, kterou ten může následně použít k financování rozvoje svého podnikání. Zároveň tím snižuje cenu prodávaného bytu či nemovitosti, protože podnikatel by zcela jistě převedl daňovou zátěž na nabyvatele tím, že by daň z převodu nemovitostí zakalkuloval do prodejní ceny nemovitosti či bytu. Osvobození prvního úplatného převodu vlastnictví k bytu mezi stavitelem a nabyvatelem je vyjádřením uspokojení základní životní potřeby nabyvatele, potřeby bydlení, která je společností podporována. Další nabyvatel již osvobozen není, protože účelem právní úpravy je také zabránit spekulacím na trhu s byty. 21

Rozhodnutí NSS č.j. 1 Afs 25/2006 – 60.18.6.2006. Dostupné z: http://www.nssoud.cz/main0col.aspx?cls=JudikaturaBasicSearch&SimpleSearch=1&&rjz_id=11&rok=2006&senat=1

39

Toto je smysl právní úpravy, který by měl být zohledněn při její interpretaci a aplikaci, aby bylo dosaženo cíle, který tato právní úprava má. Na základě §20 odst.7 písm.a) ZDDPN je od daně z převodu nemovitostí osvobozen první úplatný převod ke stavbě, která je novou stavbou, na níž bylo vydáno pravomocné kolaudační rozhodnutí, nebo je dokončenou novou stavbou a stavba nebyla dosud užívána, s výjimkou zkušebního provozu, nebo k bytu v nové stavbě a k bytu, který vznikl nástavbou, přístavbou nebo stavební úpravou, provedenou formou vestavby a byt nebyl dosud užíván, jde-li o převod bytu podle ZOVB, a to pouze v případě, že je převodcem fyzická či právnická osoba a převod bytu je prováděn v rámci její podnikatelské činnosti, nebo je-li převodcem obec. Právní praxe ukázala, že je třeba se vypořádat s některými skutečnostmi, které nejsou v zákoně obsaženy. Prvním sporným bodem je situace, zda-li bude osvobozen od daně z převodu nemovitostí první úplatný převod práv k bytu v případě, že byl byt již užíván, a to samotným stavitelem nebo jinou osobou na základě smluvního vztahu, tedy nájemní smlouvy. Soud dospěl k názoru, že podmínky pro osvobození jsou splněny pouze tehdy, pokud byt fakticky užívala osoba, s níž byla uzavřena kupní smlouva na předmětný byt či nemovitost, toto faktické užívání bylo kupní smlouvou ujednáno a probíhalo před tím, než došlo k právním účinkům vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Podstatnou skutečností totiž je, zda smlouvou došlo k prvnímu převodu vlastnictví, přičemž osvobození se uplatní, pokud byla taková bytová jednotka užívána jiným subjektem než nabyvatelem nebo pokud byla užívána z jiného důvodu, než je daná kupní smlouva, k níž se předmětné osvobození vztahuje (např. mezi nabyvatelem a převodcem byl nájemní vztah). Vodítkem pro výklad ZDDPN a předmětného osvobození, může být rovněž rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 22. 3. 2006, č. j. 1 Afs 57/2005 - 61, publ. pod č.915/2006 Sb. NSS, z něhož plyne, že při posuzování podmínek osvobození od daně z převodu nemovitosti je třeba aplikovat kritérium ekonomické rovnováhy a spravedlivého zdanění. .22

22

Rozhodnutí Nejvyššího správního soudu č.j. 2 Afs 49/2008 – 159.27.8.2008. Dostupné z: http://www.nssoud.cz/main0col.aspx?cls=JudikaturaBasicSearch&SimpleSearch=1&&rjz_id=11&rok=2006&senat=1

40

V případě, že se staly předmětem prvního úplatného převodu jak byty či nebytové prostory, tak i spoluvlastnictví společných částí domu či vedlejších staveb, pak všechny tyto převody podléhají osvobození od daně z převodu nemovitostí.23 3.3.7 Stavitel Osvobození od daně z převodu nemovitostí podle §20, odst.7 zahrnuje pouze ty první úplatné převody vlastnických práv, které jsou uskutečněny převodcem, jímž je fyzická či právnická osoba a převod stavby je prováděn v souvislosti s její podnikatelskou činností, kterou je výstavba nebo prodej staveb a bytů, nebo předmětem jejich činnosti je výstavba nebo prodej staveb a bytů. „Ustanovení bylo změněno zákonem č. 103/2000 Sb. s účinností od 1. 7. 2000 tak, že do té doby stanovená podmínka, že „převodce (prodávající) je fyzickou osobou zapsanou v obchodním rejstříku nebo právnickou osobou a převod stavby je prováděn v souvislosti s jejich podnikatelskou činností“ byla upřesněna. Následně vydala vláda na základě zmocnění obsaženého v § 73a živnostenského zákona nařízení č. 140/2000 Sb., v němž stanovila seznam oborů živností volných a nařízení č. 469/2000 Sb., v němž stanovila obsahovou náplň jednotlivých živností. Obě tato nařízení nabyla účinnosti dne 1. 1. 2001. Za této právní úpravy bylo možno osvobození přiznat jen za předpokladu, že předmětem činnosti fyzické nebo právnické osoby byla živnost zařazená v prvním z uvedených nařízení pod položkou 90 „Realitní činnost“ nebo bylo-li předmětem činnosti fyzické nebo právnické osoby „Provádění staveb, jejich změn a odstraňování“ a „Provádění jednoduchých a drobných staveb, jejich změn a odstraňování“ zařazené do skupiny 213 Stavebnictví ve druhém z uvedených nařízení.“ .24 Současný výklad ustanovení §20, odst.7 ZDDPN je následující: Do 1. 1. 2001 nebyl seznam oboru činností volných a prodej staveb a bytů vymezen ani jako samostatný předmět obchodní činnosti volné ohlašovací. „Situace se skutečně po tomto datu změnila, nicméně pouze v tom směru, že prodej staveb a bytů byl vyčleněn jako samostatná živnost volná (realitní činnost). Tuto změnu však je třeba vidět jen v kontextu citovaného zákonného zmocnění, tedy prizmatem obsahového vymezení jednotlivých živností, nikoliv ve vazbě na daňové dopady. Jinak řečeno, faktická činnost žalobce se po 1. 1. 2001 nijak nezměnila a podle citovaných přechodných ustanovení byl žalobce oprávněn provozovat živnost v rozsahu původního živnostenského oprávnění i nadále, což také

23

Rozsudek NSS č. j. 1 Afs 24/2005 – 70.1. 2. 2006. Dostupné z: http://www.nssoud.cz/mainc.aspx?cls=Sbirka&sbz_id=32 Rozhodnutí NSS sp. zn. 7 Afs 122/2005 - 70. 3. 8. 2006. Dostupné z: http://www.nssoud.cz/files/SOUDNI_VYKON/2005/0122_7Afs_0500070A_prevedeno.pdf 24

41

ostatně činil. Není proto dán sebemenší důvod, aby se změnilo jeho postavení v daňových právních vztazích. Je věcí zákonodárce, aby vhodným způsobem zajistil praktické provedení shora popsané administrativní změny (vymezení živností), a to zejména vhodnými přechodnými ustanoveními a případnými správními sankcemi. Dopady do oblasti daňového práva v uvedeném smyslu však nelze vnímat jinak než jako nepřiměřené a v konečném důsledku postihující potenciální nabyvatele vlastnického práva ke stavbám, tzn. zaměřené vůči zcela jinému okruhu subjektů“.25 3.3.8 Vznik nové bytové jednotky Ustanovení §20 odst. 7 ZDDPN stanoví několik případů osvobození od daně, přitom písm. a) citovaného ustanovení nevyvolávají žádné výkladové pochybnosti. Osvobozeny jsou podle něj první úplatné převody nebo přechody vlastnictví ke stavbě, která je novou stavbou, na níž bylo vydáno pravomocné kolaudační rozhodnutí, nebo je dokončenou novou stavbou nebo rozestavěnou novou stavbou a stavba nebyla dosud užívána. Méně zřetelná je však situace v případě bytů, které vznikly změnou dokončené stavby. ZDDPN původně neobsahoval výslovnou definici toho, co se rozumí změnou dokončené stavby. Odkazoval na tomto místě na §139b, odst. 3 zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu. Podle uvedeného ustanovení jsou změnami dokončených staveb nástavby, jimiž se stavby zvyšují, přístavby, jimiž se stavby půdorysně rozšiřují a které jsou vzájemně provozně propojeny s dosavadní stavbou, a stavební úpravy, při nichž se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby. V případě nástaveb a přístaveb je zřejmé, že byt, vzniklý touto změnou stavby, nemohla stavba předtím obsahovat. Jedná se většinou o případ, kdy je na obytném domě vybudováno nové nadzemní podlaží, a v něm se nacházejí nové byty. Jsou to byty, které doposud neexistovaly, a stávající stavba byla o tyto byty zvětšena. To zcela naplňuje podmínku vzniku nového bytu změnou dokončené stavby. Nově vzniklé byty zvyšují celkový počet bytů v domě, a není tedy důvod, aby jejich následný prodej nepodléhal stejným pravidlům jako prodej bytu v nové stavbě. Každá stavební úprava, která je provedena vestavbou bytu, však nemusí nutně vést k osvobození od daně z převodu nemovitostí. Zásadní skutečností totiž je, zda onou změnou dokončené stavby skutečně byt vznikl, a to takový byt, který by byl předmětem osvobození od daně. K tomu, aby mohlo být uplatněno osvobození od daně, musí být dodrženy

25

Rozhodnutí rozšířeného senátu sp. zn. 2 Afs 212/2006 -147. 28. 8. 2007. Dostupné z: http://www.nssoud.cz/main0col.aspx?cls=JudikaturaBasicSearch&SimpleSearch=1&&rjz_id=11&rok=2006&senat=1

42

všechny zákonné podmínky, a to kumulativně. Pokud není dodržena jen jediná z nich, osvobození se neuplatní. Ze žádného ustanovení ZDDPN nevyplývá a ani nelze dovodit, že by zákonodárce zohledňoval historické skutečnosti vzniku a trvání té které stavby či bytu, tedy to, zda, v jakém rozsahu a jak často v minulosti měnila svoji podobu. Podmínka pro osvobození od daně z převodu nemovitostí není například naplněna v případě, že rozsáhlou rekonstrukcí prošel bytový dům, v němž se již dříve nacházely bytové jednotky, a stavební úpravou došlo pouze ke změně velikosti a stavebního uspořádání jednotlivých prostor, byť tato úprava mohla být natolik rozsáhlá, že původní bytové jednotky zanikly a na jejich půdorysu vznikly bytové jednotky nové. Koncepce zániku předchozího bytu či bytů a materiálního vzniku bytu nového pouhou, byť zásadní, rekonstrukcí stávajících bytových prostor, by vedla v konečném důsledku k tomu, že by osvobození mohly podléhat ty samé prostory opakovaně v závislosti na tom, jak by byly v čase postupně rekonstruovány či jak by byla měněna jejich dispozice. To by však bylo v naprostém rozporu se záměrem zákonodárce, který zamýšlel osvobození od daně z převodu nemovitostí podpořit investiční činnost ve stavebnictví a tím zvýšit množství bytových jednotek na realitním trhu. Pro uplatnění institutu osvobození od daně je rozhodující objektivní stav věci, kdy určitý prostor lze jako nový chápat pouze jednou, při jeho vzniku, kdy se na předmětném místě dosud žádný byt nenacházel, a nikoliv subjektivní vnímání novosti. Tvrzení, že zásadní rekonstrukcí by došlo materiálně ke vzniku nového bytu, naráží rovněž na zákonnou podmínku, která vyžaduje, aby byt dosud nebyl užíván. Za situace, kdy se na předmětném místě již v minulosti bytová jednotka nacházela a byla tedy zcela jistě obývána, lze poměrně obtížně obhájit skutečnost, že daný prostor nebyl dosud jako byt užíván. V případě, že by záměrem zákonodárce bylo osvobodit od daně každý byt, který projde rekonstrukcí, opakovaně po sobě, zcela jistě by tuto podmínku do zákonné normy nevkládal. Naopak, zákonodárce předpokládal, že by mohlo dojít ke zneužití a obcházení zákona, a proto výslovně stanovil podmínky, za nichž lze osvobození od daně uplatnit.

Proto se soudní judikatura podrobně zabývá tím, jakou povahu může mít

případné užívání bytu, aby jím nedošlo ke zmaření nároku na osvobození od daně. Ustanovení §20, odst. 7 písm. b) ZDDPN bylo s účinností od 1. 1. 2009 změněno, a to zákonem č.476/2008 Sb. Od tehdy se osvobození podle tohoto ustanovení vztahuje k bytu v nové stavbě a k bytu, který vznikl nástavbou, přístavbou nebo stavební úpravou,

43

provedenou formou vestavby. Ustanovení se tedy zpřesňuje a ZDDPN už nadále neodkazuje na definici změn dokončených staveb obsaženou ve stavebních předpisech. Nadále je od daně osvobozen podle výslovného znění právní úpravy pouze případ, kdy dochází k vestavbě bytu do prostor, které dosud bytem nebyly (typicky v případě půdních vestaveb). Podmínky pro osvobození stanovené v §20, odst. 7 ZDDPN jsou stanoveny kumulativně, a pokud není splněna byť i jen jediná z nich, převod nemovitosti nemůže být od daně osvobozen.26 3.3.9 Přilehlé pozemky a přídatné spoluvlastnictví S převodem práv k bytu také v některých případech souvisí i převod vlastnických práv k pozemku, na kterém byt či bytový dům stojí, nebo k pozemkům, které jsou přilehlé k bytovému domu, převod vlastnických práv k nim probíhá zároveň s převodem vlastnických práv k bytu a tato práva nelze převádět samostatně, čili tvoří přídatné spoluvlastnictví k bytové jednotce. Podle ustanovení §9, odst. 1 písm. a) ZDDPN je předmětem daně z převodu nemovitostí úplatný převod nebo přechod vlastnictví k nemovitostem. ZDDPN obsahuje vlastní definici nemovitostí, a to v §3 odst1, písm.a), která stanoví, že nemovitostmi jsou věci nemovité, byty a nebytové prostory. Nemovitou věcí se podle §119, odst.2 ObčZ rozumí pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem, přičemž podle ustanovení §120, odst.2 ObčZ není stavba součástí pozemku. Z výše uvedeného plyne, že předmětem daně z převodu nemovitostí podle ustanovení §9, odst. 1 písm. a) ZDDPN je úplatný převod nebo přechod pozemků, staveb spojených se zemí pevným základem, bytů a nebytových prostor, a také převod spoluvlastnických podílů k pozemkům. Podle ustanovení §20, odst. 7 ZDDPN se osvobození od daně z převodu nemovitostí vztahuje pouze na první úplatný převod nebo přechod vlastnictví ke stavbě, nikoliv však na převod nebo přechod vlastnictví k jakémukoliv, tedy i přídatnému pozemku. Převedené spoluvlastnické podíly k přídatnému pozemku nelze zahrnout pod pojem stavby, která je novostavbou, ale právě naopak. Z terminologie právních ustanovení ZDDPN lze jednoznačně dovodit, že ustanovení §20, odst. 7 citovaného zákona je nutno vztahovat výhradně k převodům nebo přechodům vlastnického, resp.spoluvlastnického, práva ke stavbám spojeným se zemí pevným základem, k bytům nebo nebytovým prostorům. 26

Rozhodnutí NSS č.j. 9 Afs 29/2011 – 108.14.6.2012. Dostupné z: http://www.nssoud.cz/main0col.aspx?cls=JudikaturaBasicSearch&SimpleSearch=1&&rjz_id=11&rok=2006&senat=1

44

Převod vlastnických práv k pozemkům, které tvoří přídatné spoluvlastnictví, tedy dani z převodu nemovitostí v každém případě podléhají.27 3.3.10 Odstoupení od smlouvy První úplatný převod práv k bytu nemusí být úspěšný. Z různých důvodů může dojít k odstoupení od smlouvy a tím k zániku právního vztahu od počátku. Na takto zaniklý právní úkon se hledí tak, jako by nikdy nevznikl, a jeho zánik by měl v důsledku znamenat, že si strany navzájem vymění protiplnění, ke kterým v souvislosti s uzavřením zaniklého právního vztahu došlo. Podle ustanovení §9, odst.2 ZDDPN je předmětem daně z převodu nemovitostí rovněž úplatný převod vlastnických práv k nemovitostem v případech, kdy dojde následně k odstoupení od smlouvy. Daň je tedy vyměřena a státu vzniká nepřiměřený finanční prospěch i v případě, že právní důvod vyměření a vybrání daně již odpadl. Tento stav, jakkoliv je právně správný a zákonný, zakládá nerovnovážnost postavení zúčastněných subjektů. Majetkový prospěch převodci nevznikl, naopak stát si přisvojil finanční částku, která nemá reálný důvod pro plnění, protože neexistuje právní důvod, který by daňovou povinnost dokládal. Na druhou stranu je pro stát značně nevýhodné vyčkávat jakoukoliv dobu na to, zda dojde k naplnění povinností smluvních stran a vznikne oprávněný důvod pro vyměření a výběr daně. Pro stát je výhodnější, aby daň vybral a následně vytvořil podmínky pro situace, kdy smluvní strany v budoucnu nedodrží své povinnosti a od smlouvy odstoupí. Proto je vymezení předmětu daně v §9, odst. 2 ZDDPN doplněno o institut prominutí daně podle §25, odst. 3 zákona. V něm se projevuje snaha zákonodárce o uvedení právního stavu se stavem faktickým do souladu, a umožňuje převodci, aby opětovně získal částku zaplacenou státu, pokud právní vztah, zakládající daňovou povinnost, později bez jeho viny zanikne. Snaha o nápravu faktického nerovného postavení povinného a oprávněného, tedy státu, je patrná i z vývoje ustanovení §25, odst. 3 ZDDPN. Do poloviny roku 1998 nebyl na prominutí daně žádný právní nárok. Právní norma upravovala jen ty situace, kdy k odstoupení od smlouvy došlo v maximální lhůtě šesti měsíců ode dne vkladu práva do katastru nemovitostí a v této lhůtě také musel poplatník o prominutí daně požádat. Novela, provedená zákonem č.169/1998 Sb. zavádí právní nárok na prominutí daně při odstoupení od smlouvy, a to i tehdy, pokud odstoupí od smlouvy a požádá o prominutí daně do dvou 27

Rozhodnutí Nejvyššího správního soudu č. j. 7 Afs 234/2006 – 60.10.5.2007. Dostupné z: http://www.nssoud.cz/main0col.aspx?cls=JudikaturaBasicSearch&SimpleSearch=1&&rjz_id=11&rok=2006&senat=1

45

let. Novelizace provedená zákonem č.420/2003 Sb. s účinností k 1.1.2004 přináší poplatníkovi další prospěch zmírněním zákonných podmínek: odstoupit od smlouvy je nutno ve lhůtě dvou let, ale žádat o prominutí daně lze bez časového omezení. Současná platná právní úprava umožňuje prominout daň v případě odstoupení od smlouvy, pokud k němu dojde ve lhůtě 3 let od rozhodného okamžiku stanoveného zákonem a subjekt požádá o prominutí daně nejpozději do 3 let od zákonem uvedených skutečností. V konečném důsledku si tedy stát ponechává daň jen z těch převodů, které přivodily změnu ve vlastnických vztazích alespoň po dobu 3 let. 3.3.11 Odstoupení od smlouvy u prvního převodu, který je od daně z převodu nemovitostí osvobozen Pokud převodce vlastnických práv k bytové jednotce nebo nemovitosti při převodu nedosáhne svého cíle a je nucen odstoupit od smlouvy bez vlastní viny, neztrácí tím možnost uplatnit osvobození od daně podle §20, odst. 7 písm. a) ZDDPN. Pokud by tuto možnost ztratil, nebyl by naplněn účel, který zákonodárce sledoval – tedy zvýhodnit podnikatelskou činnost v oblasti bytové výstavby. Po formální stránce vždy první převod zůstává prvním převodem, ale z právního hlediska je prvním převodem pouze první úspěšný převod vlastnických práv, a pouze u tohoto, fakticky v řadě druhého převodu, zůstává zachováno právo uplatnit osvobození od daně z převodu nemovitostí. Pouze a právě první úspěšný převod vlastnických práv naplňuje podmínku finančního obohacení převodce, a tím i podmínku pro vznik osvobození od daně. Zákonodárce v případě osvobození od daně z převodu nemovitostí sleduje jeden cíl – snížit daňovou povinnost převodce. V případě, že nedošlo k úspěšnému převodu vlastnických práv, vyrovnání ekonomickou nerovnost mezi neúspěšným převodcem a státem, který se na jeho úkor obohatil, neboť přijal daň, vybranou bez právního důvodu. O této situaci bylo pojednáno v předchozí podkapitole. Obdobně by mělo být zachováno právo na osvobození od daně v případě prvního neúspěšného převodu vlastnických práv podle §20, odst.7 ZDDPN. Zatímco však ustanovení §9, odst. 2 ZDDPN má svůj výslovný zmírňující protějšek v §25, odst. 3 ZDDPN, ustanovení §20, odst. 7 takový protějšek postrádá, a je proto třeba jej dovodit výkladem. Pokud po odstoupení od kupní smlouvy může uplatnit neúspěšný převodce institut prominutí daně, který ve svém důsledku snižuje jeho daňové zatížení, byť předmět daně nadále trvá, může se převodce při neúspěšném prvním převodu vlastnických

46

práv dovolat stejného principu, tedy stejné výhody snížení ekonomického zatížení své osoby. To se projeví tím, že tento neúspěšný první převod nezakládá daňovou povinnost pro další úspěšný převod vlastnických práv. Tedy má se za to, že v tomto případě první převod vlastnických práv nebyl uskutečněn a výhoda osvobození prvního převodu vlastnických práv zůstává zachována pro ten z převodů, který přinese převodci majetkový prospěch. Právě provedený výklad ustanovení §20, odst. 7 ZDDPN tedy respektuje stejnou logiku věci: „neponechává-li si stát daň z právního úkonu, který později odpadl, nemůže takový úkon ani zbavit poplatníka možnosti uplatnit osvobození od daně při dalším převodu, jehož účinky přetrvají“.28 Prominutí daně je mimořádným opravným prostředkem, který ZDDPN svěřuje buď Finančnímu ředitelství na základě ustanovení §25 odst.3,4,5 ZDDPN nebo Generálnímu finančnímu ředitelství, a to ustanoevním §25, odst.7 ZDDPN. To může daň prominout při řešení důsledků živelních pohrom a jiných mimořádných událostí z důvodů odstranění tvrdosti. 3.3.12 Poplatník daně z převodu nemovitostí a ručitel Poplatník daně z převodu nemovitostí se liší podle způsobu nabytí nemovitosti. V případě nabytí nemovitosti koupí je poplatníkem převodce (prodávající) a nabyvatel (kupující) je ručitelem platby daně. V případě přechodu vlastnických práv – tedy nabytí nemovitosti bez vůle vlastníka při výkonu rozhodnutí, exekuci, vyvlastnění, vydržení, v insolvenčním řízení po rozhodnutí o úpadku, ve veřejné dražbě, nabytí nemovitosti na základě smlouvy o zajišťovacím převodu práva, postoupením pohledávky, při zrušení právnické osoby bez likvidace nebo při rozdělení likvidačního zůstatku při zrušení právnické osoby s likvidací – je poplatníkem nabyvatel. Při výměně nemovitostí je poplatníkem převodce i nabyvatel, a to společně a nerozdílně. Jde o jedinou solidární povinnost v případě platby převodních daní. Daň se vyměřuje pouze z převodu té nemovitosti, z jejíhož převodu je vyšší, a to oběma stranám směnné smlouvy. Při zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitostem je předmětem daně z převodu nemovitostí úplatný převod nebo přechod podílu nebo části podílu, o který se sníží hodnota podílu převodce, který měl před vypořádáním. 28

Rozhodnutí Nejvyššího správního soudu č.j. 1 Afs 57/2005 – 61.22.3.2006. Dostupné z: http://www.nssoud.cz/files/SOUDNI_VYKON/2005/0057_1Afs_0500061A_prevedeno.pdf

47

„Podstatnou je skutečnost, jakým způsobem byl vlastní akt zrušení spoluvlastnictví dohodou uskutečněn. V případě, že bylo současně zrušeno spoluvlastnictví k více věcem, když součástí dohody byla i finanční kompenzace, nemohlo se právě pro existenci této kompenzace nikdy jednat o směnu, protože podstatou směny je směna věci za věc bez existence jakéhokoliv finančního ujednání, tedy bez ceny. Kdyby součástí směnné smlouvy byla i dohoda o ceně, jednalo by se o smlouvu kupní. Tehdy není možné aplikovat ustanovení §9, odst. 3 ZDDPN, a to ani v té části týkající se určení, ze které nemovitosti se bude vybírat daň. Při převodu pouze spoluvlastnického podílu a nikoliv celé nemovitosti nemůže být předmětem daně celá nemovitost, případně nemovitosti, protože nový vlastník byl vždy spoluvlastníkem určité části této nemovitosti již před vlastním převodem spoluvlastnického podílu“.29 Jde-li o převod nebo přechod vlastnictví k nemovitosti ze společného jmění manželů nebo do společného jmění manželů, je každý z manželů samostatným poplatníkem a jejich podíly jsou stejné. V případě podílových spoluvlastníků je každý spoluvlastník samostatným poplatníkem a platí daň podle velikosti svého podílu. Každý ze spoluvlastníků podává samostatné daňové přiznání. Nejvyšší správní soud dospěl k závěru, že také ručitel v daňovém řízení může žádat podle ZDDPN o prominutí daně. Vychází z předpokladu, že ručitel má v zásadě stejné zákonné povinnosti jako dlužník. Jeho nejdůležitější povinností je zaplatit daňový nedoplatek v případě, že dlužník nedostál svému daňovému závazku vůči státu. Pokud ručitel platí za dlužníka, snižuje tak výši majetkového prospěchu, který převodem nebo přechodem vlastnických práv nabyl, a tedy logikou věci musí mít stejné prostředky obrany jako má dlužník, resp. poplatník. Nelze mu tedy upřít možnost žádat o prominutí daně, má-li tuto možnost i dlužník. Není přitom rozhodující, zda-li ručitel je nebo není daňovým subjektem. Výklad, podle něhož by o prominutí daně mohl žádat pouze povinný, je zcela neudržitelný a odporuje rozumnému a spravedlivému uspořádání společenských vztahů. Ze zkušenosti je známo, že za situace, kdy dlužník nedostojí své daňové povinnosti, s největší pravděpodobností se nestará ani o svá práva, nezná své možnosti a i když je zná, tak se k jejich uplatňování staví spíše nezodpovědně, takže pokud by věděl o možnosti prominutí daně, tak o ni stejně nepožádá. Pokud by ručitel neměl možnost uplatnit prominutí daně, došlo by ke zcela zvláštní situaci. Ručitel by dluh vůči státu splatil, ale nemohl by se 29

Rozhodnutí NSS č.j.7 Afs 33/2006 – 86.14.12.2006. Dostupné z: http://www.nssoud.cz/files/SOUDNI_VYKON/2006/0033_7Afs_0600085A_prevedeno.pdf

48

domáhat prominutí daně (za předpokladu, že by byly naplněny zákonné podmínky pro jeho uplatnění), takže by se stát obohatil na úkor ručitele. Ručitel by mohl vymáhat splacený dluh na dlužníkovi, např. v rámci insolvenčního řízení, ale pravděpodobnost jeho úspěchu by byla značně omezená a v konečném důsledku by došel možná i značné majetkové újmy. Pokud by ovšem měl možnost uplatnění institutu prominutí daně místo dlužníka, tak by mu žádná majetková újma nevznikla a stát by nenakládal s majetkovým obohacením na úkor ručitele.30 3.3.13 Pravomoci obce Modifikace daní není svěřena pouze do rukou státní správy, ale i samosprávy. Podmínkou je zákonné zmocnění, o které obce mohou svoji pravomoc opřít. Zákonodárce jim svěřuje v případě daně z nemovitostí modifikaci zákonem stanovených koeficientů směrem nahoru a dolů a také stanovení místních koeficientů, kterými mohou upravovat sazbu daně z nemovitostí za jednotlivé druhy pozemků, staveb a za byty. Obec tak může zatraktivnit méně významné nemovitosti, a tím podpořit rozvoj obce a bydlení v ní. Ani samospráva však nemůže postupovat na základě své libovůle, rozpětí koeficientů je dáno zákonem, ustanovením §6, odst.4, písm.b, resp. §11, odst.3, písm.a) a §12 ZODN. Projev vůle obecní samosprávy je nutné právně zakotvit obecně závaznou vyhláškou. Obec má k dispozici i další institut, umožňující zmírnit daňovou zátěž osob, které jsou s územím obce spojeny a které se nacházejí ve svízelné životní situaci. V případě živelní pohromy a při řešení jejích následků může obec obecně závaznou vyhláškou osvobodit od daně z nemovitostí ty nemovitosti, ležící na jejím území, které byly zasaženy živelní pohromou, a to až na dobu 5 let. Dokonce to může učinit i zpětně, za uplynulé zdaňovací období, jak jí to umožňuje ustanovení §17 ZODN. 3.3.14 Osvobození od daně z příjmů DPříj ve svém §4 vyjmenovává případy a okolnosti, za nichž je ten který příjem od daně osvobozen. Podle jeho odst.1, písm. a) jsou od daně osvobozeny příjmy z prodeje bytu včetně podílu na společných částech domu, pokud v něm měl prodávající bydliště nejméně po dobu dvou let bezprostředně před prodejem. Zákonodárce zmírňuje podmínky u nemovitostí ve společném jmění manželů, když stanovuje, že liteře zákona je vyhověno, pokud podmínky osvobození od daně splní i jeden z manželů. Aby se však zabránilo spekulacím na trhu s byty, jsou osvobození omezena tím, že se nevztahují na příjmy z 30

Rozsudek rozšířeného senátu Nejvyššího správního soudu sp.zn. 1 Afs 86/2004. 26.10.2005. Dostupné z: http://www.nssoud.cz/mainc.aspx?cls=Sbirka&sbz_id=28

49

prodeje těchto bytů nebo domů, pokud byly zahrnuty do obchodního majetku pro výkon podnikatelské nebo jiné samostatné výdělečné činnosti, a to do dvou let od jejich vyřazení z obchodního majetku. V původní zákonné úpravě byly od daně osvobozeny příjmy z prodeje bytů nebo obytného domu s nejvýše dvěma byty, včetně souvisejících pozemků, pokud je prodávající vlastnil a současně v něm měl bydliště nejméně po dobu dvou let bezprostředně před prodejem. Tyto dvě podmínky bylo nutno splnit kumulativně. Osvobození se nevztahovalo na příjmy z prodeje těchto bytů nebo domů, pokud byly zahrnuty do obchodního majetku pro výkon podnikatelské nebo jiné samostatné výdělečné činnosti, a to do dvou let od jejich vyřazení z obchodního majetku. Vývoj bytové politiky státu a v tom se odrážející změna podmínek pro osvobození od daně z takových příjmů. založila jako podmínku již jen existenci bydliště prodávajícího v nemovitosti nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem, jak uvádí úprava obsažená v zákoně č. 483/2001 Sb. Dalšími právními úpravami pak byly příjmy osvobozeny i za situace, kdy byly použity pro pořízení svého bydlení. Vstřícný postoj zákonodárce se projevil i v tom, že umožnil osvobodit od daně i byty, v nichž nabyvatel neměl bydliště. Tímto postojem znovu přispěl ke zvýšení flexibility bytového trhu. Nicméně úmysl snazšího obchodování s byty a nemovitostmi by mohl být využit ke spekulacím, a proto zákon prodloužil v §4, odst.1, písm.b) DPříj povinnou dobu, která uplyne od nabytí bytu či nemovitosti původním nabyvatelem do dalšího prodeje na 5 let. Za situace, kdy předmětnou nemovitost či byt získal bezúplatně dědic, by však došlo k neúměrnému znevýhodnění jeho osoby. Dědictví nabyl bez toho, že by jakýmkoliv způsobem mohl ovlivnit jeho obsah, tedy bez toho, že by si mohl svobodně zvolit, zda zdědí nemovitost či peněžní hotovost. Omezení prodeje nemovitost či bytu by pak vedlo k tomu, že by ji byl nucen po povinnou dobu minimálně 5 let užívat, pronajímat či nechat ladem, a navíc vynakládat další prostředky pro její udržení a zachování, aniž by mu přinášela jakýkoliv prospěch. Toto nerovnovážné postavení dědice vůči ostatním subjektům, které nemovitost vlastní, bydlí v ní, a mohou s ní volně nakládat, narovnal zákon tím, že zkracuje povinnou dobu pěti let o dobu, po kterou byla nemovitost prokazatelně ve vlastnictví zůstavitele nebo zůstavitelů, pokud nemovitost byla nabývána postupným děděním v řadě přímé nebo manželem (manželkou). Omezující dopady podmínek osvobození daně zmírňuje zákonodárce také u osob, které svůj příjem z prodeje bytu či nemovitosti použily na uspokojení svých bytových potřeb. I zde se projevuje bytová politika ve smyslu zjednodušení a snížení ekonomické 50

zátěže osob, které chtějí aktivně řešit svoji bytovou situaci. Osoby, které nejsou spokojeny se svým dosavadním bydlením a prodejem bytu řeší např. nastalou rodinnou situaci, jež ve svém důsledku vede ke snížení či zvýšení nároků na velikost či umístění bytu, nebo je nutí změnit místo trvalého bydliště či pobytu, by byly ekonomicky zatíženy nejen finančními prostředky, které s sebou taková změna nese, ale ještě daňovou povinností vůči státu, což by mohlo vést ke zvýšení rigidity nejen trhu s byty, ale i pracovního trhu. Zákonodárce tak osvobozuje od daně z příjmu příjmy z prodeje bytu a nemovitostí i ty poplatníky, kteří nesplňují podmínku 2 let bydlení v předmětném bytě či nemovitosti, pokud ovšem takto získané prostředky použijí k uspokojení své bytové potřeby. Obě podmínky je však nutné splnit kumulativně, pokud není splněna jedna z nich, osvobození od daně se neuplatní. Ustanovení §4, odst. 1 písm. b) DPříj lze vyložit i tak, že pod pojmem „nabytí“ může být rozuměno nutně nejen nabytí do vlastnictví, ale že pod toto „nabytí“ lze podřadit též nabytí členských práv k danému bytu, nacházejícímu se v družstevním vlastnictví. Je z povahy věci zřejmé, že nájemní vztah, založený na základě existence dohody o převodu členských práv k družstevnímu bytu, se svojí povahou blíží vlastnickému vztahu k bytu, byť se samozřejmě o vlastnické právo stricto sensu nejedná. Tato podoba nájemního vztahu je však kvalitativně odlišná od nájemního vztahu běžného, nepodpořeného zmíněnými členskými právy. Tuto realitu ostatně zohledňuje i samotný DPříj, když v §4, odst. 1 písm. r) stanoví, že od daně jsou osvobozeny příjmy z převodu členských práv družstva pouze tehdy, přesahuje-li doba mezi nabytím a převodem dobu 5 let. Je tak zcela evidentní, že zákonná úprava dává mezi příjem z prodeje bytu ve vlastnictví daňového poplatníka a z prodeje členských práv v družstvu faktické rovnítko. Nejvyšší správní soud je přesvědčen o neudržitelnosti výkladu ustanovení §4, odst. 1 písm. b) DPříj, založeného na jeho zcela izolovaném vnímání. Když by nedošlo k nabytí předmětného bytu do vlastnictví osoby, tato by prodala pouze svá členská práva a příslušný příjem, který by byl s největší pravděpodobností stejný či přinejmenším téměř stejný, by s ohledem na povinnou dobu nutnou k přiznání osvobození od daně svědčící ve prospěch osoby byl osvobozen od daně z příjmů, nemá žádné rozumné opodstatnění dovozovat, že tato situace se dramaticky v neprospěch osoby změnila pouze proto, že nabyla předmětný byt do svého vlastnictví. Logika zákona o dani z příjmů je založená na zdanění majetkového přírůstku poplatníka, nikoliv na zdanění stejné hodnoty a pouze jiné formy předmětu jeho vlastnictví. Proto také DPříj stanoví zmíněnou povinnou dobu, jejíž účelem je podrobit 51

zdanění jen takové případy prodeje nemovitostí, u nichž lze předpokládat, že k nim došlo zejména z důvodů spekulativních. Ostatní případy, pro něž tato domněnka nesvědčí, zdanění nepodléhají. Proto také logicky platí, že u příjmů z prodeje vlastní nemovitosti je výdajem cena, za kterou poplatník věc prokazatelně nabyl. Jinak řečeno, zdaňuje se samozřejmě nikoliv celá prodejní cena, nýbrž pouze skutečný příjem, plynoucí z rozdílu mezi kupní a prodejní cenou. Trh s byty se neomezuje pouze na byty, které jsou ve vlastnictví a užívání fyzických osob. Fyzická osoba může s bytem volně nakládat a může jej zařadit do obchodního majetku. Osvobození se nevztahuje na příjmy z prodeje nemovitostí, bytů nebo nebytových prostor, pokud jsou nebo byly zahrnuty do obchodního majetku pro výkon podnikatelské nebo jiné samostatné výdělečné činnosti. V případě, že v bytě převodce po dobu 2 let bydlel, se osvobození uplatní až po uplynutí lhůty 2 let po vyřazení bytu z majetku, v případě, že v něm převodce nebydlel, je povinnou lhůtou 5 let po vyřazení bytu z obchodního majetku. Obchodní společností, která má ve svém obchodním majetku byty a bytové jednotky, je bytové družstvo, a to jak stavební, tak to, které byty pouze vlastní. Jejich vznik jako základní, nezbytné a nejčastější formy vlastnictví bytů a bytových jednotek podporuje stát tím, že pro ně stanovuje rozsáhlá daňová osvobození. O těch, týkajících se převodu nemovitostí, bylo pojednáno dříve. Zákonodárce však podle ustanovení §19 DPříj rozšiřuje osvobození i o daně z příjmů, kterými je nájemné z bytů a bytových jednotek, a to jak z cenově regulovaného nájemného, tak a z úhrad za plnění poskytovaná s užíváním těchto bytů.31 Návrh nového zákona o dani z převodu nemovitostí počítá s tím, že poplatník daně bude mít možnost od základu daně z převodu nemovitostí odečíst odměnu a náhradu hotových výdajů za znalecký posudek.

31

Rozhodnutí NSS č.j. 2 Afs 20/2011 – 77.15.4.2011. Dostupné z: http://www.nssoud.cz/mainc.aspx?cls=Sbirka&sbz_id=162

52

4. Nová právní úprava 4.1 Novelizace zákonů V souvislosti s novou hospodářskou koncepcí vlády, která má za cíl udržení schodku státního rozpočtu pro rok 2013 pod 3% HDP, schválila vláda na svém zasedání 23.5.2012 změny v daňové politice. Usnesením vlády č. 275 ze dne 11. dubna 2012 k přípravě státního rozpočtu na léta 2013 až 2015 a k návrhu střednědobých výdajových rámců na léta 2013 až 2015 bylo uloženo ministru financí zpracovat novely příslušných zákonů v daňové oblasti.32 Ministerstvo financí následně návrhy novel postoupilo je Poslanecké sněmovně.33 Sněmovní tisk byl zařazen na pořad 2.schůze Senátu, která se konala 5.12.2012 a následně schválen dne 19.12.2012 pod č. 500/2012, zákon o změně daňových, pojistných a dalších zákonů v souvislosti se snižováním schodků veřejných rozpočtů.. Zákon zvyšuje daň z převodu nemovitostí o jeden procentní bod, tedy ze 3% na 4%. S ohledem na datum nabytí účinnosti zákona od 1. ledna 2013 je třeba zapracovat přechodné ustanovení, z kterého bude jednoznačně zřejmé, že skutečnost, která je předmětem daně z převodu nemovitostí a vznikla před nabytím účinnosti tohoto zákona, bude zdaňována sazbou 3%, i když daňové řízení proběhne až po nabytí účinnosti tohoto zákona. Novelizace zákonů zasahuje i do DPříj. Stanovuje horní hranici uplatňovaných výdajů paušální částkou v §9, odst.4, na 600.000,-Kč, a v §7 odst.7, písm.c) na maximálně 800.000,-Kč pro osoby, jejichž roční příjem je vyšší než 2 miliony Kč. Dále zavádí novou, tzv. solidární daň ve výši 7%, která postihne příjmy fyzických osob převyšující 48-násobek průměrné mzdy. Zvyšuje základní sazbu DPH o jeden procentní bod na 21%. 34 Novelizovaná právní úprava při prvním izolovaném pohledu zahrnujícím pouze zvýšení daně z převodu nemovitostí sice vede ke zvýšení daňové zátěže poplatníka při převodu nemovitostí, a mohla by ve svém důsledku zvýšit rigiditu trhu s bydlením, ale v kontextu komplexní úpravy různých typů daní naopak předpokládá nárůst ochoty obyvatel obchodovat s byty a zvýšený přísun prostředků do státního rozpočtu, který odhaduje jen z daně z převodu nemovitostí ve výši 2,5 mld.Kč.

32

Daňové změny od roku 2013. [cit. 2012-10-23]. Dostupné z www.vlada.cz Sněmovní tisk 801/0, část č. 1/6 Vl.n.z. o změně daňových, pojistných a dalších zákonů - EU (§ 83, odst. 2 JŘ). [cit. 201212-13]. Dostupné z: www.psp.cr 34 Sněmovní tisk t0801a0. [cit. 2012-12-13]. Dostupné z: www.psp.cz 33

53

4.2 Uvažovaná nová právní úprava V souladu s Plánem legislativních prací vlády na rok 2012 Ministerstvo financí připravuje návrh nového zákona o dani z převodu nemovitostí. V této nové právní úpravě by mělo dojít ke změnám s ohledem na nové pojetí nemovitostí v občanském zákoníku, ale zároveň, kde to bude možné, budou zachovány některé principy platné právní úpravy daně z převodu nemovitostí. Nový občanský zákoník, který nabývá účinnosti dnem 1. ledna 2014, zavádí zásadu, podle níž je stavba součástí pozemku. Upravuje také zcela nové instituty, například právo stavby, svěřenské fondy, přídatné spoluvlastnictví, umožňuje oddělení ze spoluvlastnictví nebo ujednání o jiné velikosti spoluvlastnického podílu, aj. Právo stavby se stane nemovitou věcí, takže případy úplatného zřízení práva stavby, úplatného převodu nebo přechodu práva stavby i zániku práva stavby za náhradu budou v novém zákoně zařazeny do předmětu daně. Občanský zákoník upravuje nově institut svěřenského fondu. Předmětem daně z převodu nemovitostí se nově stane také úplatné vyčlenění nemovitosti z majetku zakladatele do svěřenského fondu, převod nebo přechod nemovitosti do svěřenského fondu nebo ze svěřenského fondu, jakož i úplatné vydání nemovitosti ze svěřenského fondu. Dojde-li k vyčlenění majetku (nemovitosti) zakladatele do svěřenského fondu, poplatníkem daně v takových případech by měl být zakladatel, tj. osoba, která při zřízení svěřenského fondu nemovitost úplatně ze svého majetku k určitému účelu smlouvou vyčlenila. V případech převodu nebo přechodu nemovitosti do majetku svěřenského fondu za trvání svěřenského fondu se předpokládá za poplatníka daně učinit svěřenského správce, který jedná jako zástupce vlastníka a vlastnická práva vykonává vlastním jménem na účet fondu. Vlastníkům jednotek zákon umožní na základě písemné dohody rozdělit byt nebo nebytový prostor na dva či více nových bytů nebo nebytových prostor, obdobně i sloučit dva či více bytů nebo nebytových prostor, případně zvětšit jejich podlahovou plochu ze společných částí domu. Na tyto skutečnosti navazuje úprava předmětu daně z převodu nemovitostí tak, že se zdaní případy, kdy bude úplatně docházet ke změně rozsahu vlastnictví k bytu nebo k nebytovému prostoru zvětšením jejich podlahové plochy. Nová právní úprava by měla osvobození od daně z převodu nemovitostí zjednodušit, aktualizovat a zmodernizovat. Zruší osvobození u převodů restituovaného a privatizovaného majetku, naopak rozšíří osvobození o daně z převodu nemovitostí na převody, jejichž stranou je obec a vyšší územně samosprávný celek a v případě rušení jimi zřizovaných právnických osob, pokud majetek přechází zpět na zřizovatele. Od daně by 54

bylo osvobozeno vyčlenění nemovitosti do svěřenského fondu, pokud bude fond naplňovat veřejněprospěšné účely. Návrh zákona o dani z převodu nemovitostí upravuje také počátek běhu lhůty pro podání daňového přiznání, a to do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, ve kterém došlo ke skutečnosti, která má za následek vznik poplatnické povinnosti. Součást daňového přiznání budou nově tvořit kopie některých listin (kopie kupní smlouvy, rozhodnutí soudu, potvrzení dražebníka o nabytí vlastnictví ve veřejné dražbě, rozhodnutí vyvlastňovacího úřadu, aj.), a to především z důvodu nezbytnosti ověření předmětu, subjektu a základu daně správcem daně. Transakce na trhu nemovitostí se velmi často odehrávají cestou převodů obchodních podílů ve společnostech s ručením omezeným nebo převodů akcií v akciových společnostech vlastnících nemovitosti, které jsou obvykle založeny pouze za účelem dané transakce. Tyto převody v současnosti nepodléhají dani z převodu nemovitostí, ale nová právní úprava o ně rozšíří předmět daně z převodu nemovitostí, aby zabránila daňovým únikům. Jedním z důvodů pro vydání nového zákona o dani z převodu nemovitostí je i transformace daně dědické a daně darovací pod režim daní z příjmů, kdy zahrnutím bezúplatných nabytí majetku a nabytí majetku děděním dojde k doplnění daně z příjmů. Daň z převodu nemovitostí zůstane zachována. „Shrnutí hlavních cílů a principů návrhu nového zákona: 

nové vymezení předmětu daně z převodu nemovitostí v návaznosti na nové vymezení nemovitých věcí v občanském zákoníku



zjednodušení daňového řízení, výběru daně i snížení administrativní náročnosti tím, že nově bude poplatníkem daně u smluvních úplatných převodů namísto nynějšího převodce nemovitosti nabyvatel nemovitosti, zruší se zároveň institut ručitele daně,



manželé budou solidárními poplatníky, jde-li o nemovitosti ve společném jmění manželů



postupné odbourávání znaleckých posudků při stanovení základu daně z převodu nemovitostí, která bude stanovena podle ceny zjištěné na základě oceňovacích předpisů

55



využívání jiných cen pro účely stanovení základu daně než cen nemovitostí podle oceňovacích předpisů, a to všude tam, kde nehrozí simulace nižších cen nemovitostí



stanovení základu daně nově ve výši ceny sjednané v případech nejčastějších smluvních převodů nemovitostí, např. bytů, nebytových prostorů, rodinných domků, rekreačních chat, rekreačních chalup, garáží, apod., nebude-li tato cena sjednaná o více než jednu třetinu nižší než obvyklá cena těchto nemovitostí



stanovení základu daně ve výši ceny zjištěné pouze v nezbytně nutných případech, kdy základ daně nelze stanovit jinak



aktualizace systému osvobození od daně, odstranění překonaných nebo již neaplikovaných osvobození (např. osvobození v souvislosti s převody privatizovaného a restituovaného majetku, aj.)



zakotvení některých nových osvobození (např. osvobození převodů a přechodů vlastnictví k nemovitostem na základě dohody schválené soudem o přenechání předluženého dědictví věřitelům, úplatného vyčlenění nemovitosti z vlastnictví zakladatele do vlastnictví veřejně prospěšného svěřenského fondu, aj.)“ 35

Nová právní úprava by měla být účinná od 1.1.2014.

35

Nová právní úprava daně z převodu nemovitostí: informační materiál, Ministerstvo financí, odbor majetkové daně. [online]. s. 45 [cit. 2012-10-23]. Dostupné z: www.mfcr.cz

56

Závěr Vlastnictví nemovitostí patří mezi nejdůležitější složku majetkových práv. Především vlastnictví bytu je určitým stabilizačním a motivačním prvkem v životě každého člověka. Pokud má člověk vlastní byt, má zabezpečené uspokojení jedné z hlavních životních potřeb, a může s větším klidem rozvíjet a obohacovat další své touhy a přání. Jak je bohatý každý občan státu, tak je bohatý i stát. Stát by tedy měl vytvořit takový systém daňového zatížení fyzických i právnických osob, který by přispěl k rozvoji společnosti, netlumil její ekonomický růst a zajistil přiměřené podmínky pro trh s nemovitostmi a právy, která s vlastnictvím nemovitostí souvisejí. Daňové zatížení vlastníků nemovitostí i přechodu a převodu vlastnických práv se neustále mění. Cílem změn je pravděpodobně usnadnit nakládání s byty a tím zvýšit flexibilitu na trhu s byty. V historickém pohledu je patrná snaha snižovat daňové zatížení osob, rozšiřovat spektrum osvobození od daňové povinnosti, tím snižovat ekonomickou zátěž osob při řešení své bytové situace. Na druhou stranu je nutné konstatovat, že daňové aspekty, které souvisí s vlastnictvím bytů a nemovitostí, jsou velmi rozsáhlé a rozmanité, a tím, že jsou obsažené v řadě mezi sebou provázaných i neprovázaných zákonných norem, podzákonných předpisů, a jsou poměrně značně upravené i judikaturou, se stávají bludištěm nejen pro povinného. Zakládají poměrně snadnou možnost úmyslného i neúmyslného neplnění nebo obcházení daňové povinnosti, ztěžují kontrolu, výběr i vymáhání daní. Vzhledem k tomu, že jde o velmi nepřehlednou a komplikovanou problematiku, nepostihne právní úprava často celou šíři právních skutečností, jejichž zdanění bylo záměrem zákonodárce. Dochází tak k daňovým únikům, které zákonodárce nepředvídal a které se pak snaží napravit novelizací zákonů. Časté novely, především důchodových daní, vedou k další nepřehlednosti stanovení daní, a tím ke vzniku dalšího prostoru pro únik z daňové povinnosti. Obcházení daňové povinnosti, hledání skulinek pro neplacení daní a ekvilibristika s podmínkami, které mají za následek obcházení a vyhýbání se platbě daní, jsou snad českým národním sportem. Každý, kdo dokáže najít způsob, jímž se vymkne z daňové povinnosti, je pak veleben a stává se návodcem pro další jedince. Nelze se divit, že stát hledá cesty a způsoby, jak v daňové politice přitvrdit a stanovením dalších pravidel omezuje svůj dřívější liberální přístup. Bohužel jsou pak postiženy i takové skupiny povinných osob, které byly v ochranitelském režimu státu. Příkladem může být navrhovaná změna daně z převodu nemovitostí, kdy daňová povinnost nově postihne i

57

převod vlastnických práv k nemovitostem, které byly vloženy do podniku a jsou převáděny společně s převodem podniku. Pokud by nedocházelo v minulosti k účelovému zakládání obchodních společností, aby vlastník ušetřil daň z převodu nemovitostí, nemusela by tato nová právní úprava vzniknout. Stát nyní zvýšil sazbu DPH o jeden procentní bod. Navýšení DPH kromě zvýšení příjmů státního rozpočtu, jež bylo prvotním smyslem a účelem tohoto kroku, omezí přístup zájemců k novým bytovým jednotkám, které byly postaveny podnikateli za účelem prodeje třetím osobám. Podnikatelské subjekty započtou novou výši DPH do ceny nových bytů a zatíží tak kupce nemovitosti. Tím dojde ke snížení počtu obchodních transakcí a omezení trhu s byty. Domnívám se, že stát tento důsledek nezamýšlel, ale na druhou stranu jej asi ani nepředpokládal, protože by jistě využil nástrojů, které k ovlivnění daní má, a některý z nich uplatnil. V důsledku nepříznivé ekonomické situace státu, která je těsně spjata s hospodářskou stagnací obchodních partnerů v Evropě i jinde ve světě, a kterou nechce stát řešit dalším zadlužováním, je nucen přenést část ekonomických následků na obyvatelstvo. V návrhu vládních zákonů se to projeví zvyšování některých daní, v případě vlastnictví bytů pak daně z převodu nemovitostí. Na druhou stranu zůstává zachován systém podpory trhu s bydlením, protože vláda nemá v úmyslu změnit spektrum osvobození od daní. V roce 2014 bude nastartována další daňová reforma, která z daňové soustavy vymaže daň dědickou a daň darovací. Ty se stanou součástí daně z příjmu. Daň z převodu nemovitostí projde zásadnější změnou, především se změní osoba poplatníka, aktualizuje se a rozšíří předmět daně, zjednoduší se daňové přiznání, zvýší se daňová sazba. Jak systémově odlišný přístup k daním, týkajícím se vlastnictví bytů a nemovitostí, dopadne na daňového poplatníka a projeví se na trhu s nemovitostmi, ukáže budoucnost. Vzhledem k rozmanitosti a pestrosti daní a daňových výjimek, které znesnadňují práci správců daně při výběru, kontrole a správném stanovení daní, by účelné zpřehlednění a zjednodušení daní bylo jistě velkým přínosem. Doufejme, že nás v budoucnu opravdu čeká tak dlouho slibovaný jednotný, přehledný a jednoduchý formulář daňového přiznání a jednotné výběrové místo, které by ulehčilo jak daňovým poplatníkům, tak správci daně.

58

Literatura: Literatura: 1. PELIKÁNOVÁ, Irena. Družstva. Obchodní právo. Společnosti obchodního práva a družstva. II.díl. Praha: ASPI, a.s., 2005,458 - 510. ISNBN 80-7357-062-9. 2. ŠVESTKA, Jiří, DVOŘÁK, Karel. Občanské právo hmotné: I. díl. 5. aktualizované vydání. Praha: Wolters Kluwer, 2009, s. 238-248, 307-373. ISBN 978-80-7357-466-6. 3. ŠVESTKA, Jiří, DVOŘÁK, Karel. Dědické právo. Občanské právo hmotné: III. díl. 5. aktualizované vydání. Praha: Wolters Kluwer, 2009, s.257-294. ISBN 978-80-7357465-9. 4. BAKEŠ, Milan, KARFÍKOVÁ, Marie, KOTÁB, Petr, MARKOVÁ, Hana. Právní úprava rozpočtových příjmů. Finanční právo. 5. vyd. Praha: C.H.Beck, 1995, 154-347. ISBN 978-80-7400-801-6. 5. ELIÁŠ, Karel, Michaela ZUKLÍNOVÁ a Jiří GAŇO. Nový občanský zákoník s aktualizovanou důvodovou zprávou. 1. vyd. Ostrava: Sagit, 2012, s. 496-533. ISBN 978-80-7208-922-2. 6. Nová právní úprava daně z převodu nemovitostí: informační materiál, Ministerstvo financí, odbor majetkové daně. [online]. s. 45 [cit. 2012-10-23]. Dostupné z: www.mfcr.cz 7. Sněmovní tisk 801/0, část č. 1/6 Vl.n.z. o změně daňových, pojistných a dalších zákonů EU (§ 83, odst. 2 JŘ). [cit. 2012-12-13]. Dostupné z: www.psp.cr 8. Sněmovní tisk t0801a0. [cit. 2012-12-13]. Dostupné z: www.psp.cz 9. Daňové změny od roku 2013. [cit. 2012-10-23]. Dostupné z www.vlada.cz

Právní normy: 1. Ústava ČR, zákon č.1/1993 Sb. In: 2012. 1992, roč. 2012, č. 71, 28. 2. Listina základních práv a svobod, zákon č.2/1993 Sb. In: 1993. 1993, roč. 1993, 1. 3. Občanský zákoník, zákon č.40/1964. In: 1964. 1964, 19. 4. Občanský zákoník, zákon č.89/2012. In: 2012. 2012, 33. 5. Zákon o vlastnictví bytů, zákon č.72/1994 Sb. In: 1994. 1994, 22. 6. Zákon o dani z přidané hodnoty, zákon č. 235/2004 Sb. In: 2004. 2004, 78. 7. Zákon o stabilizaci veřejných rozpočtů, zákon č. 261/2007 Sb. In: 2007. 2007, 85. 8. Zákon o dani z příjmů č.586/1992 Sb. In: 1992. 1992, 175. 9. Zákon České národní rady o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, zákon č.357/1992 Sb. In: 1992. 1992, 73. 10. Zákon o dani z nemovitostí, zákon č.338/1992. In: 1992. 1992, 71. 11. Zákon o cenách, zákon č.526/1990. In: 1990. 1990, 86. 12. Zákon o změně daňových, pojistných a dalších zákonů v souvislosti se snižováním schodků veřejných rozpočtů, zákon č. 500/2012 Judikatura: 1. Rozhodnutí NSS č.j. 1 Afs 139/2006 – 75. 28.3.2007. Dostupné z: http://www.nssoud.cz/files/SOUDNI_VYKON/2006/0139_1Afs_0600075A_prevedeno.p df 2. Rozhodnutí NSS č.j.1 Afs 2/2003 – 52. 29.3.2005. Dostupné z: http://www.nssoud.cz/main0col.aspx?cls=JudikaturaBasicSearch&SimpleSearch=1&&r jz_id=11&rok=2006&senat=1 3. Rozhodnutí Nejvyššího správního soudu č.j. 2 Afs 49/2008 – 159.27.8.2008. Dostupné z: http://www.nssoud.cz/main0col.aspx?cls=JudikaturaBasicSearch&SimpleSearch=1&&r jz_id=11&rok=2006&senat=1 4. Rozsudek NSS č. j. 1 Afs 24/2005 – 70.1. 2. 2006. Dostupné z: http://www.nssoud.cz/mainc.aspx?cls=Sbirka&sbz_id=32 5. Rozhodnutí NSS č.j. 9 Afs 29/2011 – 108.14.6.2012. Dostupné z: http://www.nssoud.cz/main0col.aspx?cls=JudikaturaBasicSearch&SimpleSearch=1&&r jz_id=11&rok=2006&senat=1

59

6. Rozhodnutí Nejvyššího správního soudu č. j. 7 Afs 234/2006 – 60.10.5.2007. Dostupné z: http://www.nssoud.cz/main0col.aspx?cls=JudikaturaBasicSearch&SimpleSearch=1&&r jz_id=11&rok=2006&senat=1 7. Rozhodnutí Nejvyššího správního soudu č.j. 1 Afs 57/2005 – 61.22.3.2006. Dostupné z: http://www.nssoud.cz/files/SOUDNI_VYKON/2005/0057_1Afs_0500061A_prevedeno.p df 8. Rozhodnutí NSS č.j.7 Afs 33/2006 – 86.14.12.2006. Dostupné z: http://www.nssoud.cz/files/SOUDNI_VYKON/2006/0033_7Afs_0600085A_prevedeno.p df 9. Rozsudek rozšířeného senátu Nejvyššího správního soudu sp.zn. 1 Afs 86/2004. 26.10.2005. Dostupné z: http://www.nssoud.cz/mainc.aspx?cls=Sbirka&sbz_id=28 10. Rozhodnutí NSS sp. zn. 7 Afs 122/2005 - 70. 3. 8. 2006. Dostupné z: http://www.nssoud.cz/files/SOUDNI_VYKON/2005/0122_7Afs_0500070A_prevedeno.p df 11. Rozhodnutí rozšířeného senátu sp. zn. 2 Afs 212/2006 -147. 28. 8. 2007. Dostupné z: http://www.nssoud.cz/main0col.aspx?cls=JudikaturaBasicSearch&SimpleSearch=1&&r jz_id=11&rok=2006&senat=1 12. Rozsudek NSS čj. 7 Afs 20/2004 – 48.7. 12. 2005. Dostupné z: http://www.nssoud.cz/files/SOUDNI_VYKON/2004/0020_7Afs_0400048A_prevedeno.p df 13. Rozhodnutí NSS, č.j.8 Afs 63/2010 – 1078.31.1.2011. Dostupné z: http://www.nssoud.cz/main0col.aspx?cls=JudikaturaBasicSearch&SimpleSearch=1&&r jz_id=11&rok=2006&senat=1 14. Rozhodnutí NSS č.j. 1 Afs 25/2006 – 60.18.6.2006. Dostupné z: http://www.nssoud.cz/main0col.aspx?cls=JudikaturaBasicSearch&SimpleSearch=1&&r jz_id=11&rok=2006&senat=1 15. Rozhodnutí NSS č.j. 2 Afs 20/2011 – 77.15.4.2011. Dostupné z: http://www.nssoud.cz/mainc.aspx?cls=Sbirka&sbz_id=162 16. Rozhodnutí NSS, čj. 7 Afs 72/2001 – 53.11. 2. 2004.Dostupné z: http://www.nssoud.cz/mainc.aspx?cls=Sbirka&sbz_id=20 17. Rozhodnutí NSS, čj. 8 Afs 80/2007 – 105.31. 3. 2009. Dostupné z: http://www.nssoud.cz/mainc.aspx?cls=Sbirka&sbz_id=111

60

Resumé Diplomová práce podává přehled daňové povinnosti, která bezprostředně souvisí s vlastnictvím nemovitosti a nakládáním s vlastnickými právy. Zaměřuje se na odraz bytové a sociální politiky státu v jednotlivých zákonných normách a na uplatňování jednotlivých právních nástrojů, které ovlivňují dopad daňového zatížení na podporované skupiny osob. V první části práce je podrobně charakterizován předmět vlastnického práva a jednotlivé způsoby jeho nabytí, se zaměřením na nabytí, změnu a zánik vlastnického práva k bytům. Autorka přitom vychází nejen z platné legislativy, ale zmiňuje i právní úpravu, účinnou od 1.1.2014 – Nový občanský zákoník. Byt jako předmět vlastnictví mění svůj obsah i pojetí. Do popředí se dostává bytová jednotka, která má širší obsah než původní pojem. Zahrnuje soubor rozmanitých práv a povinností, jako je držba, užívání, nakládání s ní, údržba, sousedské vztahy apod. Dům už není pojímán jako samostatná věc,ale jako součást spoluvlastnictví nemovité věci. Nová právní úprava zavádí pojem přídatného spoluvlastnictví, jímž se rozumí spoluvlastnická práva k pozemkům a nemovitostem, neoddělitelně spjatá s bytovou jednotkou převáděná současně s právy k bytové jednotce. Nemovitosti lze vlastnit několikerým způsobem. Charakteristika jednotlivých druhů vlastnictví je zaměřena na vlastnictví bytů. Jsou uvedeny znaky podílového vlastnictví, společného jmění manželů, podílového vlastnictví k bytové jednotce v bytovém domě, společným prostorám a pozemku, na němž bytový dům stojí. Druhá část je zaměřena na vlastní daňové aspekty s vyzdvižením nástrojů, které snižují daňovou zátěž osob, vlastníků bytů. Jedním z takových nástrojů je vymezení předmětu daně, do něhož nejsou v případě daně z příjmů zahrnuty přesuny majetku mezi podílovými spoluvlastníky a manžely. Za nejdůležitější způsob, jak ovlivnit trh s byty, je pokládáno osvobození od daně. Autorka uvádí jednotlivé skupiny a druhy osvobození od daně darovací, dědické, daně z převodu nemovitostí, daně z nemovitostí a daně z příjmu. Každý druh osvobození od daně zahrnuje důvody, které vedly zákonodárce k jeho uplatnění, na druhou stranu také obsahuje pojistky, jimiž je bráněno zneužití. Pro osvobození jsou stanoveny podmínky, které musí být splněny kumulativně, pokud není splněna jen jediná z nic, osvobození se neuplatní.

61

Vzhledem k tomu, že řeč zákonů je obecná a uvádí pouze nástin jednotlivých právních skutečností, je nutné konkrétní situace řešit pomocí judikatury, která provádí výklad jednotlivých pojmů a sjednocuje postup soudů. Jednotlivé druhy osvobození od daně jsou proto doplněny stanovisky Nejvyššího správního soudu. Na závěr je uvedena navrhovaná právní úprava. Jednak novelizace daňových zákonů, která je v souladu s hospodářskou politikou vlády a jejímž účelem je zabránit dalšímu dluhovému zatížení státu. Vychází z usnesení vlády a je v současné době v legislativním procesu a týká se především daně z převodu nemovitostí. Předpokládaná účinnost je od 1.1.2013. Legislativní plán vlády však zahrnuje i komplexní úpravu daní. Daň darovací a dědickou přesune do daně z příjmů a daň z převodu z nemovitostí upraví do souladu s NOZ, a tím zjednoduší a zracionalizuje výběr daní. Předpokládaná účinnost nově navržené normy je 1.1.2014.

62

The tax aspect of property of real estate and its transfers with the point of property of apartments

63

Abstract The thesis gives the overview of the taxes, which immediately link with the ownership of real property and dealing with property rights. It is pointed at reflection of state housing and social politics in different legal standards and at application of different legal instruments, which affect tax burden supported groups of citizens. In the first part of thesis is given the detailed characterization the subject of property rights and different ways its acquisition with the focus on acquisition, change and termination of hosing property rights. The author based on the applicable legislation and mentions legislation, effective from 1st January 2014 – The New Civil Code. Apartment as a subject of property changes its content and concept. The housing unit gets to the front and has wider content as previous term. It contents diverse set of rights and duties – possession, use, maintenance, neighborhood etc. The house is not conceived as separate thing, but as a part of co-ownership of immovable property. The new legislation introduced the concept of addition co-ownership, which contains co-ownership rights to land and immovable property, inextricably linked with the apartment unit and transferred together with the rights to apartment. Apartment may be held in several ways. The characteristics of various types of property is pointed of property of flats. In the theses is given characters co-ownership, common property of spouses, co-ownership of apartment unit in house of flats, common spaces and land on which the house stands. The second part of the theses is focused on tax aspects with highlight on the tools which reduce the tax burden of people, owners of the flats. One if the tool is definition of the tax subject, which in the case of income tax doesn´t contain transfer of the property between co-owners and between spouses. One of the most important ways to affect the housing market is considered the tax exemption. The author lists various groups and types of tax exemption – from inheritance tax, gift tax, real estate transfer tax, real estate tax, income tax, value added tax and energy tax. Each group of tax exemption contains reasons that led the legislature to exercise it, on the other hand also safeguard of misuse. For the tax exemption are given conditions that must be met cumulatively. If only one of them is not met, the tax exemption does not apply. Because the speech acts is general and give only an outline of the facts, its necessary solve the real situations using judicature which made interpretation of individual terms and

64

unifies the approach of the courts. Individual groups of tax exemption are complemented by the Supreme Administrative Court reviews. At the end is proposed new legislation. Both amendment to the tax laws, which is in line with economic policy of the state and which aim is to prevent further debt load state. Is based on Government Resolution and at this time is in legislation process. Legislative plan of Government contains also complete treatment of taxes. The inherence tax and gift tax become a part of income tax, and real estate transfer tax adjust to accordance with the new Civil Code. Perceived effectiveness of the law is January 2014.

65

Seznam klíčových slov Byt, daň, vlastnictví Apartment, tax, properte

66