Burgemeester van Houtplein, Vlijmen. Ruimtelijk-economische Visie

Burgemeester van Houtplein, Vlijmen Ruimtelijk-economische Visie

Arnhem, maart 2008

Burgemeester van Houtplein, Vlijmen Ruimtelijk-Economische Visie

Uitgebracht aan: Gemeente Heusden Seinpost Adviesbureau b v Drs. M.J.M. Vaessen M. van Hoof MSc

Projectnummer: 27069

© Seinpost Adviesbureau BV. Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enigerlei wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of enig andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever.

Arnhem, maart 2008

Inhoudsopgave

1

Inleiding

1

2

B el ei d en o n t w i kke l i n g e n

5

2.1

Bestemmingsplan

5

2.2

Visie op de detailhandel

6

2.3

Bevolkingsprognose en draagvlak

7

2.4

Algemene trends en ontwikkelingen

8

3

O n der n em er se nquê te

11

4

D r a a g v l a ko n t w i kk el i n g e n p er sp e c t ie f

15

5

4.1

Draagvlak

15

4.2

Berekeningen vloeroppervlak

16

4.3

SWOT

21

4.4

Het ontwikkelingsperspectief

23

4.5

De ruimtelijk-economische structuur

24

4.6

Parkeren en bereikbaarheid

26

Plan van Aanpak

29

5.1

Inleiding

29

5.2

Acties

30

5.3

Organisatie

41

B i j l a g e 1 : K o o p s t r o m e n V li j m e n

43

B i j l a g e 2 : B e v o l ki n g s o p b o u w

45

Bijlage 3: Overzicht landelijke trends

47

B i j l a g e 4 : O n d e r n e m e r s en q u ê t e g e d e t a i l l e er d

53

Bijlage 5: Ontwikkelingsperspectief per branche

67

Bijlage 6: Functiekaart

71

Bijlage 7: KVO-traject

73

Ruimtelijk-Economische Visie Burgemeester van Houtplein

Seinpost Adviesbureau BV

1 Inleiding Het Burgemeester van Houtplein is een winkelgebied dat ligt aan de zuidwestzijde van Vlijmen, in de wijk Vliedberg. Het winkelgebied bestaat uit een aantal dagelijkse winkels met als trekker de C1000, een aantal niet-dagelijkse winkels w.o. een in Vlijmen bekende speelgoedwinkel, en overige bedrijvigheid in de vorm van horeca en dienstverlening. In totaal zijn er ongeveer 25 bedrijven. In verband met het herontwikkelen van het dorpscentrum van Vlijmen is afgesproken dat de gemeente probeert te bewerkstelligen dat de nietdagelijkse winkels zich vooral in het dorpshart gaan vestigen. Maar dat betekent zeker niet dat het winkelgebied aan het Burgemeester van Houtplein geen functie meer zou hebben. Juist op buurtniveau moet een winkelstructuur blijven die voldoende concurrerend is. De concurrentie is niet alleen afkomstig van het Vlijmense centrum maar ook uit Drunen en het wijkwinkelcentrum De Helftheuvel in Den Bosch. Dit alles legt mogelijk een druk op de ontwikkelingen aan het wijkwinkelcentrum Burgemeester van Houtplein. Meer in zijn algemeenheid staan buurten wijkwinkelcentra in Nederland onder druk. Maar ze vormen een belangrijk aspect in de leefbaarheid van wijken. Dat betekent dat ze dus goed geoutilleerd moeten zijn om de concurrentie te blijven weerstaan en die leesbaarheidsfunctie ook in de toekomst kan worden vervuld. Dat geldt dus ook voor het Burgemeester van Houtplein. De gemeente wil een toekomstvisie ontwikkelen voor het winkelgebied aan het Burgemeester van Houtplein. Daartoe heeft zij Seinpost Adviesbureau BV gevraagd een onderzoek te verrichten. Seinpost is goed bekend met de situatie in Vlijmen omdat zij de gemeente adviseert t.a.v. de centrumontwikkelingen. Daarnaast is Seinpost betrokken bij tientallen project op buurt- wijk- en dorpsniveau. Deze ervaring is goed bruikbaar bij het onderzoek naar de mogelijkheden van het Burgemeester van Houtplein. De vraagstelling voor het onderzoek luidt als volgt: Hoe dient een gezond en in de toekomst economisch weerbaar buurtwinkelcentrum er uit te zien, welke branchering is wenselijk en aan welke randvoorwaarden moet worden voldaan

Pagina 1

Ruimtelijke-Economische Visie Burgemeester van Houtplein


om e.e.a. te bewerkstelligen? En zou, indien sprake zou zijn van het verminderen van het winkelaanbod, het Burgemeester Van Houtplein onderkomen kunnen bieden aan gespecialiseerde bedrijvigheid en hoe ware dit dan te organiseren?

Het onderzoek is verricht in nauw overleg met de direct betrokkenen (ondernemers en eigenaren) van het Burgemeester van Houtplein. In eerste instantie verliep dat wat moeizaam door berichten die in de locale pers verschenen ten tijde van de start van het onderzoek (medio 2007). Daarom is extra energie gestoken in goede communicatie met individuele ondernemers en het bestuur van de winkeliersvereniging. Er is uitleg gegeven tijdens een extra bestuursvergadering en er zijn twee avonden georganiseerd om ondernemers te informeren over de uitkomsten van het onderzoek. In de onderzoeksaanpak was overigens al afgesproken dat met alle ondernemers die daar voor open stonden een individueel gesprek zou plaatsvinden. Vrijwel alle ondernemers hebben daarvan gebruik gemaakt.

Pagina 2



Dit onderzoek heeft plaatsgevonden in de periode september 2007 tot en met februari 2008. De onderzoeksperiode is op verzoek van de ondernemers enkele maanden verlengd. Deze rapportage is als volgt opgebouwd: Hoofdstuk 2: Beleid en ontwikkelingen Hoofdstuk 3: Ondernemersenquête Hoofdstuk 4: Draagvlakontwikkeling en perspectief Hoofdstuk 5: Plan van Aanpak

Pagina 3


Pagina 4




2 Beleid en ontwikkelingen De belangrijkste kaders voor de overheid om de ruimtelijke ontwikkelingen van een straat te kunnen toetsen, beheersen en (bij)sturen zijn van planologische aard. Daarnaast kunnen gemeenten specifiek detailhandelsen/of horeca beleid formuleren. In Heusden is dat laatste niet het geval, wel zijn er de afgelopen jaren in het kader van het centrumplan afspraken gemaakt. Wel is er een beeld over de bevolkingsontwikkeling (van belang voor het draagvlak van winkelgebieden). In de volgende paragrafen wordt hier nader op ingegaan. De laatste paragraaf geeft een globaal beeld t.a.v. het algemene (landelijke) winkelgedrag.

2.1 Bestemmingsplan Momenteel wordt er door de gemeente Heusden gewerkt aan een nieuw bestemmingsplan voor Vlijmen. Ook voor het Burgermeester van Houtplein worden de bestemmingsbepalingen daarom opnieuw vastgesteld. Totdat het nieuwe bestemmingsplan van kracht wordt, gelden de huidige bestemmingsbepalingen. Hierbij moet wel in acht worden genomen dat er een voorbereidingsbesluit is genomen in het kader van het nieuw op te stellen bestemmingsplan waardoor de gemeente bouwvergunningen en/of functiewijzigingen kan aanhouden. Het Burgermeester van Houtplein wordt in het bestemmingsplan aangeduid met een bestemming Centrum – C (artikel 8) en Gemengde gronden – GD (artikel 11). De bestemming centrumdoeleinden geldt in het centrale winkelgebied en beslaat het grootste oppervlak. Hier is naast detailhandel, bijvoorbeeld daghoreca, zakelijke&maatschappelijke dienstverlening, bedrijven in de categorieën 1 en 2 en wonen toegestaan. Daaromheen zijn er panden met de Gemengde Doeleinden bestemming. Hoewel dit in principe ook verschillende soorten gebruik toestaat, is dat per locatie meer gebonden. Zakelijke&maatschappelijke dienstverlening, wonen en bedrijven in de categorieën 1 en zijn bijvoorbeeld overal toegestaan, maar detailhandel, daghoreca en bedrijven in de categorie 3 slechts daar waar dat op de plankaart staat aangeduid. De GD bestemming ligt aan de beide uiteinden van het winkelgebied.

Pagina 5



2.2 Visie op de detailhandel In het najaar van 2004 is in opdracht van de projectgroep Hartje Vlijmen en de Gemeente Heusden een consumentenonderzoek verricht in “Groot Vlijmen” (Vlijmen, Vliedberg, Haarsteeg en Nieuwkuijk, totaal ongeveer 18.000 inwoners). Dit onderzoek is verricht door BRO (Boxtel). De uitkomsten zijn van belang omdat het de speelruimte in Vlijmen bepaalt. De gemeente Heusden heeft de uitkomsten geaccepteerd als uitgangspunt voor het centrum. Maar omdat er ook richtinggevende uitspraken in staan over de overige detailhandel in Vlijmen waaronder het Burgemeester van Houtplein, vormt dit document een kader. Belangrijk is dat gesteld wordt dat de uitbreiding van de niet-dagelijkse winkels vooral in het centrum moet gebeuren. Het Burgemeester van Houtplein wordt gezien als buurt- of wijkwinkelgebied met een ondersteunende functie vooral in het dagelijkse assortiment. In het kader van dit onderzoek zijn ook 385 telefonische interviews afgenomen verdeeld over de vier dorpen. Dit op een zodanige wijze dat een juiste afspiegeling is ontstaan. Alle winkelgebieden in Groot Vlijmen zijn hierbij meegenomen als mogelijke aankoopplaats. Omdat de situatie sindsdien niet ingrijpend is gewijzigd, zijn de uitkomsten van dit koopstromenonderzoek meegenomen als basis voor het perspectief van de toekomstige mogelijkheden aan het Burgemeester van Houtplein. In de bijlage staan de belangrijkste uitkomsten voor zover van belang voor de positiebepaling van het Burgemeester van Houtplein. Wanneer het resultaat van deze enquête wordt vertaald naar de binding in de dagelijkse artikelen van Groot Vlijmen (ongeveer 18.000 inwoners) aan het Burg. van Houtplein dan was dit in 2004: 28%. De belangrijkste concurrent buiten Groot Vlijmen is de Helftheuvel (7%). De koopkrachtbinding van heel Groot Vlijmen op het Burgemeester van Houtplein bedroeg in 2004 voor de niet dagelijkse sector, 8%. Na de binnenstad van Den Bosch is Drunen de belangrijkste concurrent voor de winkelgebieden in Groot Vlijmen. De conclusie is dat de winkels aan het Burgemeester van Houtplein een sterke functie hebben in de dagelijkse sector in Groot Vlijmen en een aanvullende voor de niet dagelijkse sector (zie verder bijlage 1).

Pagina 6


Doorrekenen naar de toekomst


1

Als de cijfers van 2004 worden doorgerekend naar 2007 , dan ziet de omzet er ongeveer als volgt uit: 1.

Dagelijkse sector: € 10,9 miljoen

2.

Niet dagelijkse sector: € 3,5 miljoen

Hierbij is geen rekening gehouden met eventuele toevloeiing van buiten het gebied Groot Vlijmen. Ook moet opgemerkt worden dat de branchering sinds 2004 kleine wijzigingen heeft ondergaan. Horeca en dienstverlening zijn niet meegenomen. Wanneer wordt ingezoomd op de cijfers dan is de conclusie te trekken dat het winkelcentrum vooral draait op twee gebiedsdelen: Vliedberg en Nieuwkuijk. Het is (andersom) zelfs zo dat voor deze delen dit winkelgebied duidelijk het belangrijkste aankoopgebied voor de dagelijkse artikelen is. Blijkbaar vormen deze gebiedsdelen samen het primaire verzorgingsgebied. In Nieuwkuijk is wat meer afvloeiing, maar dat is toe te schrijven aan de ligging t.o.v. Drunen. Ook in de niet-dagelijkse sector is de binding in Nieuwkuijk en Vliedberg het hoogst. Maar andere winkelvoorzieningen trekken daar duidelijk sterker.

2.3 Bevolkingsprognose en draagvlak In zowel Nieuwkuijk (2069 inwoners per 1 januari 2007) als Vliedberg (inclusief het industriepark 4271 inwoners) zijn geen grote veranderingen te verwachten wat betreft de volkshuisvesting. Gezien de vergrijzing en ontgroening mag verwacht worden dat in deze dorpen het inwonertal iets 2

terug loopt . Deze tendens is al zichtbaar in de bevolkingsontwikkeling van de laatste jaren (Vliedberg telde in 2004 ongeveer 100 inwoners meer dan nu). De gemeente heeft verschillende scenario’s omtrent de bevolkingsontwikkeling worden gebouwd laten doorrekenen. Dit inclusief “Groot Vlijmen”. Men gaat vooralsnog uit van het “Open scenario” dat betekent dat ca. 1800 woningen tot 2020. Dit beleid wordt gesteund door de provincie. Er zijn kleinere woningbouwlocaties in Nieuwkuijk en Vliedberg gepland (tot 2020). Daar staat tegenover dat er de komende jaren in de rest van Vlijmen fors 1

Bestedingen per hoofd van de bevolking (Jaarboek Detailhandel 2007, HBD) bewerkt door

Seinpost 2 In bijlage 2 staan gegevens over de te verwachten bevolkingsopbouw in Vlijmen.

Pagina 7



wordt gebouwd (met name in het Geerpark, Vijfhoeven en centrum). Per saldo wordt in dit onderzoek rekening gehouden met een afname van de bevolking in het primaire verzorgingsgebied van ongeveer 300 tot 400 inwoners tot 2020. Het totale inwoneraantal zal in “Groot Vlijmen” per saldo groeien met ongeveer 1000 inwoners. Dit zijn inschattingen. Bij een zelfde koopkrachtbinding zal in de dagelijkse sector door deze bevolkingsveranderingen de omzet in het primaire verzorgingsgebied iets dalen en de toevloeiing uit de rest van Vlijmen iets stijgen. Per saldo zal het aantal standaardconsumenten dat nu in de dagelijkse sector op ongeveer 4800 ligt dalen met bijna 2% en daalt de totale koopkrachtbinding op “Groot Vlijmen” naar ongeveer 25%. In de niet dagelijkse sector blijft het aantal standaardconsumenten ongeveer stabiel op bijna 1400, maar daalt de binding aan “Groot Vlijmen” tot ruim 7%. De mogelijkheden om deze ontwikkeling om te buigen zijn niet eenvoudig. Dat heeft mede te maken met de versterking van de concurrentie. In Drunen is sinds het koopkrachtonderzoek uit 2004 het centrum heringericht en in het centrum van Vlijmen staat dit de komende jaren te gebeuren. Intussen heeft er al een formulewisseling plaatsgevonden in Vlijmen wat betreft de supermarkt (Emté i.p.v. Edah). Bij de planvorming voor het dorpscentrum wordt verder rekening gehouden met enige uitbreiding van de 3 bestaande supermarkten.

2.4 Algemene trends en ontwikkelingen Deze paragraaf geeft de belangrijkste trends en ontwikkelingen in de detailhandel en de vrijetijdsvoorzieningen in Nederland weer. Voor de volledigheid is in de bijlage 3 een uitgebreid overzicht toegevoegd. Voorzieningenstructuur in Nederland De Nederlandse voorzieningenstructuur is relatief fijnmazig. Er zijn verschillende niveaus te onderscheiden. Winkelcentra van grote steden hebben een regionale functie waarbij het begrip ‘winkelen’ van belang is. Het aanbod in de niet-dagelijkse sector is uitgebreid en specialistisch en trekt zodoende consumenten uit een wijde omgeving. Dorpen van 10.000 tot ongeveer 20.000 inwoners hebben een subregionale functie. Consumenten uit kleinere kernen kopen er de dagelijkse en (niet-specialistische) niet-dagelijkse goederen, zoals huishoudelijke artikelen, supermarktinkopen en kleding.

Pagina 8



Kleine kernen tot 7.000 inwoners hebben voornamelijk een (boven)lokale functie. Hier kunnen de inwoners met name de dagelijkse artikelen kopen, soms aangevuld met enkele winkels voor bijvoorbeeld kleding en meubelen. Efficiënt de dagelijkse inkopen doen Afstand is bij het doen van boodschappen een belangrijke factor. In principe is de consument georiënteerd op het dichtstbijzijnde winkelgebied. Door de toenemende mobiliteit wordt het voor de consument echter eenvoudiger om ook verder te kijken. Andere factoren spelen dan een rol, zoals het aanbod (mogelijkheid van combinatiebezoeken en (prijs)vergelijkend winkelen), bereikbaarheid en parkeren, inrichting van de openbare ruimte, uitstraling en sfeer. Beleving In toenemende mate staat niet zozeer het product of de dienst centraal, maar een met het product of met de dienst geassocieerde beleving. Een bekend voorbeeld daarvan is de vraag waarom mensen bereid zijn in het ene etablissement meer voor een kop koffie te betalen dan in het andere. De naam en faam van de duurdere gelegenheid geven haar een zeker cachet: men drinkt niet alleen koffie, maar men beleeft ook de omgeving. Reisbureaus promoten hun reizen in een omgeving die sterk aan de gepresenteerde dienst doet denken: er wordt een strand gesimuleerd of een oude trein. Conjunctuur De aantrekkende economie is zowel in de detailhandel als in de vrijetijdsvoorzieningen goed te merken. In de detailhandel is in 2006 een groei gerealiseerd van ruim 5%. Vooral consumentenelektronica en media doen het goed. Ook detailhandel in het modische segment en woonwinkels 3

doen het goed . De (soms forse) groei die in 2007 is behaald lijkt in de eerste maanden van 2008 te worden gecontinueerd. De volumegroei bedroeg volgende het CBS voor de totale detailhandel over heel 2007 2,4% (hier is de prijsstijging dus al verdisconteerd). Bij supermarkten was dat iets hoger: 2,9%. De vooruitzichten zijn voorzichtig positief (het consumentenvertrouwen was volgens het CBS in 2007 positief m.u.v. het laatste kwartaal). Wel moet bij dit alles opgemerkt worden dat er (gedeeltelijk) in 2006 en 2007 ook

3

Ondernemen in de sectoren, EIM 2006.

Pagina 9



sprake is van een inhaalslag. De periode 2003-2005 was voor de detailhandel in zijn algemeenheid een teleurstellende periode. De horeca heeft het afgelopen decennium een sterke omzetgroei laten zien (5%). Vooral de restaurant- en hotelsector hebben een stijging doorgemaakt. De omzetstijging werd niet alleen behaald door een verhoging van de prijzen, maar vooral door een toename van het volume (bezoek, consumpties en overnachtingen).

Pagina 10



3 Ondernemersenquête In dit hoofdstuk wordt de bedrijvigheid op het Burgermeester van Houtplein centraal gesteld. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van de gegevens uit individuele gesprekken met ondernemers. In september en november 2007 zijn 24 ondernemers benaderd. Er zijn uiteindelijk 20 interviews afgenomen. De interviews hebben 30 tot 60 minuten geduurd en zijn gehouden aan de hand van een enquête met toegespitste vragen. Hierdoor hebben de interviews zowel kwantitatief als kwalitatief materiaal opgeleverd. De hoge respons van 84% duidt op grote betrokkenheid bij het functioneren van het plein. Dit is ook gebleken tijdens de gesprekken. In Bijlage 4 zijn de uitkomsten gedetailleerd per onderwerp weergegeven: -

de ondernemer

-

de bedrijfsvoering

-

de huisvestingslasten en het pand

-

klanten van het bedrijf

-

de omzet

-

investeringen en toekomst

-

beoordeling vestigingsplaats

-

de veiligheid

-

de communicatie

In dit hoofdstuk beperken wij ons tot de hoofdlijnen. De afgelopen jaren heeft in het ondernemersbestand dat bestaat uit vooral het midden- en kleinbedrijf, een behoorlijke wisseling plaats gevonden. Een derde van de ondernemers zit er al lange tijd (20 jaar of meer). De bedrijvigheid biedt aan in totaal ruim 170 mensen werk (inclusief deeltijd), waarvan de supermarkt het leeuwendeel voor haar rekening neemt. Er zijn geen uniforme openingstijden.

4

De gemiddelde bedrijfsoppervlakte is met 249 m² BVO en 175 m² WVO

5

tamelijk fors (oorzaak: een vijftal grotere bedrijven). Toch heeft een vijfde te weinig (verkoop)ruimte.

4 5

Bedrijfsvloeroppervlak Winkelverkoopvloeroppervlak

Pagina 11



De huurprijs ligt op gemiddeld ruim €127 per m² BVO per jaar (wel rekening houden met het gegeven dat ruim de helft het pand in eigendom heeft). De omzet is vooral afkomstig uit het primaire verzorgingsgebied en men moet het vooral hebben van vaste klanten. De omzetontwikkeling is in 2006 achter gebleven bij landelijke ontwikkelingen: hoewel bij meer dan de helft de omzet is gestegen, is bij 12.5% de omzet gelijk gebleven en bij ruim 31% gedaald. Stagnatie deed zich iets meer voor bij de dagelijkse winkels. Toename van de concurrentie zou de belangrijkste oorzaak zijn. Voor 2007 verwachtte meer dan de helft van de ondernemers een stagnerende of zelfs dalende omzet. Hierbij waren de winkels in de niet-dagelijkse sector wat negatiever. Hoewel de meeste ondernemers optimistisch zijn over hun toekomst, vindt men wel dat dit afhangt van de opstelling van de gemeente Heusden. De investeringsbereidheid duidt op een tegenstelling: Een derde heeft de afgelopen paar jaar (substantieel) geïnvesteerd, tweederde niet. Er lijkt echter een inhaalslag opkomst. Vestigingsfactoren zijn de beschikbaarheid van een pand (overname winkel), de locatie en de bereikbaarheid. Het centrum van Vlijmen is voor de meeste geen alternatief (geweest). Als men het eigen winkelgebied moet beoordelen dan geeft men gemiddeld een 6,2. Positief scoren bereikbaarheid en parkeren. Negatiever is men over de presentatie en uitstraling van het plein, het onderhoud en de aankleding van het openbaargebied en de evenementen. Ondernemers zien enige aanvulling op het gebied van de dagelijkse winkels (groenteboer en een kaas- of een viswinkel) en niet-dagelijkse winkels (huishoudelijke artikelen, een textielwinkel en ook wel een lectuurwinkel, een schoenenwinkel, een opticien en een kledingwinkel). Iets mee dan de helft van de ondernemers ziet de ontwikkelingen in het centrum als een bedreiging. Een tamelijk groot aandeel ondernemers heeft het afgelopen jaar overlast ondervonden van bepaalde mensen of groepen mensen. Een derde voelt zich dan ook wel eens onveilig in het eigen bedrijfspand, tweederde echter niet.

Pagina 12



Hoewel ondernemers vinden dat de communicatie onderling goed verloopt, is men verdeeld over het functioneren van de winkeliersvereniging. Met de gemeente heeft men wat doorgaans geen probleem, maar wel als het gaat over het beleid. Men voelt zich dan buiten gesloten.

Pagina 13


Pagina 14




4 Draagvlakontwikkeling en perspectief 4.1 Draagvlak In het hoofdstuk 2 is uiteengezet hoe de koopkrachtbinding aan de winkels op het Burgemeester van Houtplein er in het begin van 2005 uitzag. Ook is a.h.v. gegevens van de gemeente Heusden omtrent te ontwikkelen woningbouwlocaties een prognose gegeven over de koopkrachtbinding in de periode tot ongeveer 2020. Vliedberg en Nieuwkuijk zijn samen het primaire draagvlak voor de winkels aan het Burgemeester Van Houtplein. De concurrentie is echter hevig en het inwoneraantal daalt waarschijnlijk licht. De uitdaging zal bestaan uit het (iets) ophogen van de koopkrachtbinding in de dagelijkse sector in het primaire verzorgingsgebied (die is nu overigens niet laag). Deze koopkrachtbinding wordt vooral bepaald door factoren als afstand, kwaliteit van het aanbod en de compleetheid daarvan. Doel zou kunnen zijn om in Vliedberg en Nieuwkuijk een koopkrachtbinding te realiseren van 55 60%. Als het aanbod compleet en modern is (en blijft) zou wellicht ook wat meer geprofiteerd kunnen worden van de bevolkingstoename in VlijmenNoord (van 10 % naar 12 of 13%). Hiermee kan het aantal standaardconsumenten groeien tot 5150 á 5200 en zou de koopkrachtbinding stabiel blijven op 27 - 28% voor heel “Groot Vlijmen”. Voor de niet dagelijkse sector zal het minder gemakkelijk lukken om de aantrekkingskracht te vergroten. Dit omdat hierbij het gedrag van recreatief winkelen belangrijk is. Men kiest dan primair voor de grote stad en secundair voor aanvullende voorzieningen in Drunen en Vlijmen (waar het aanbod wordt versterkt). Samengevat zou de ambitie moeten zijn om vooral te werken aan het assortiment op het gebied van de dagelijkse artikelen. Dit is de kurk waar het winkelgebied op drijft.

Pagina 15



Er zou een lichte toename van het aantal consumenten mogelijk zijn onder een gelijkblijvende koopkrachtbinding op Groot Vlijmen (dus in feite vasthouden van het marktaandeel). De niet-dagelijkse sector kan mee blijven profiteren van de sterke positie van de dagelijkse winkels. Het marktaandeel zal echter iets afbrokkelen.

4.2 Berekeningen vloeroppervlak In deze paragraaf zullen de uitkomsten van de draagvlakontwikkelingen worden gebruikt voor het toepassen van een draagvlakanalyse op het Burgemeester van Houtplein. Met behulp van de draagvlakanalyse ontstaat een beeld van de commerciële (on)mogelijkheden voor de detailhandel. De marktruimte in de dagelijkse en niet dagelijkse sector wordt berekend door de bestedingen te relateren aan de omzet-/vloerproductiviteit die winkels moeten bereiken om rendabel te kunnen functioneren. De bestedingen zijn bepaald op basis van: -

het aantal inwoners in het primaire verzorgingsgebied;

-

de op inkomen gecorrigeerde gemiddelde bestedingen;

-

het aankoopgedrag van de inwoners van Vliedberg en Nieuwkuijk: dat wil zeggen de koopkrachtbinding (bestedingen door “eigen “ inwoners aan de winkels van het Burgemeester van Houtplein) en koopkrachttoevloeiing (bestedingen van buiten het directe verzorgingsgebied (Vlijmen centrum en de Haarsteeg).

Er worden berekeningen gemaakt voor de distributieve mogelijkheden in de komende 5 tot 10 jaar. Dit vooral omdat investeringen moeten worden afgezet tegen de toekomstige mogelijkheden. De draagvlakberekeningen hebben een theoretische invalshoek. Een situatie welke in theorie niet haalbaar is, kan in de praktijk evenwel prima functioneren. Ondernemers kunnen lagere huisvestingslasten hebben, er andere bedrijfsmatige activiteiten op na houden, of meer klanten hebben dan gemiddeld. Ook kan de winkelformule van landelijke standaarden afwijken of wordt er een specifiek assortiment gevoerd. De kwantitatieve uitkomsten moeten dus op een juiste wijze geïnterpreteerd worden, rekening houdend met de lokale situatie en ontwikkelingen.

Pagina 16



Bij het berekenen van het draagvlak worden de onderstaande uitgangspunten gehanteerd: 1. In de berekening vallen de inwoners van de Vliedberg en Nieuwkuijk onder het primaire verzorgingsgebied (thans ca. 6.340 inwoners). 2. In deze analyse wordt eveneens de toevloeiing vanuit Vlijmen centrum en de Haarsteeg meegenomen (thans ca. 11.660 inwoners). Voor de berekeningen zijn de prognoses gebruikt zoals de gemeente Heusden die verwacht (paragraaf 2.3). Dagelijkse sector Koopkrachtbinding en -toevloeiing De koopkrachtbinding voor het primaire verzorgingsgebied (Vliedberg en Nieuwkuijk samen) bedraagt in de dagelijkse sector 55%. De koopkrachtambitie die wordt aangehouden is 60%. De toevloeiing in dagelijkse sector bedraagt 37%. Deze toevloeiing is afkomstig uit Vlijmen centrum en de Haarsteeg en is gebaseerd op de gegevens van BRO. De ambitie voor de toevloeiing die wordt gesteld op 40%. Dit is gedaan omdat de ondernemers een deel van de bevolkingsaanwas de aankomende jaren in Vlijmen naar zich toe kunnen trekken. Dit indien ze hiertoe bepaalde inspanningen (promotie) verrichten. Besteding aan dagelijkse artikelen Per hoofd van de bevolking wordt gemiddeld € 2.264 (inclusief BTW) besteed 6

aan goederen in de dagelijkse sector . De dagelijkse aankopen omvatten de voedings- en genotmiddelen, papierwaren, cosmetische producten en was- en reinigingsartikelen. Het gaat hier om consumptieve bestedingen bij de detailhandel. Bestedingen bij de ambulante handel, postorderbedrijven, internet, e.d. zijn hier niet bij inbegrepen. Om geen onrealistische verwachtingen te scheppen is de volumegroei op “nul” gehouden. Hiermee wordt verondersteld dat de prijsstijgingen gelijke tred houden met de groei van de bestedingen. Het inkomen is van invloed op de bestedingen. Bij de dagelijkse sector is dat wat minder dan bij de niet-dagelijkse.

6

Bron: HBD Jaarboek Detailhandel 2007

Pagina 17



Volgens het CBS was het gemiddeld inkomen in 2005 (meest recente buurtgegevens) in Nieuwkuijk € 18.300 en in Vliedberg € 15.900. Landelijk lag dit getal gemiddeld op 19.200. Omdat het inkomen (iets) lager ligt is er een correctie toegepast op de bestedingen. Gemiddelde vloerproductiviteit De gemiddelde vloerproductiviteit in supermarkten lag in 2007 in Nederland 7

op ongeveer € 7000,- exclusief BTW . Dit kan per branche, formule, categorie en regio sterk verschillen. Het landelijke gemiddelde is getoetst aan gegevens van de gevestigde supermarkt (C1000) op het Burgemeester van Houtplein.

Kooporiëntatie supermarkt versus speciaalzaken Gemiddeld in Nederland komt minimaal ongeveer 75-80% van de bestedingen in de dagelijkse sector bij de supermarkt terecht. Dit cijfer is groeiend. Het overige deel wordt besteed in (vers)speciaalzaken. De positie van de speciaalzaken (slager, bakker, slijter, drogisterij) is sterk op het Burgemeester van Houtplein. 7


Pagina 18



Daarom wordt er vanuit gegaan dat 75% van de bestedingen in de dagelijkse sector bij de supermarkt (C1000) wordt gedaan. Hieronder staat het resultaat van de totale berekening.

Tabel 4.1 : Marktruimte dagelijkse sector Burg. Van Houtplein Aantal inwoners in 2020 Besteding per hoofd dagelijkse artikelen

6.000 € 2.264

Aandeel supermarkt

75%

Koopkrachtbinding

60%

Koopkrachttoevloeiing

40%

Bestaand m2 WVO supermarkt

730 m2

Mogelijk m2 WVO supermarkt

1255 m2 – 1437 m2

2

Bestaand m WVO speciaalzaak

517 m2

Mogelijk m2 WVO speciaalzaak

610 m2 – 699 m2

Uit de bovenstaande tabel kan geconcludeerd worden dat er ruimte voor uitbreiding is in de dagelijkse sector. Er kan ruim 500 m2 WVO worden toegevoegd aan supermarktruimte op het Burgemeester van Houtplein. Ook kan er enige toevoeging in aantal m2 WVO voor speciaalzaken plaatsvinden: ca. 140 m2 . Dit zijn uitkomsten van berekeningen op basis van de situatie in 2005 en uitgaande van commerciële inspanningen door ondernemers om (nieuwe) consumenten aan zich te binden. Omdat de situatie in 2005 een enigszins vertekend beeld gaf wat betreft de supermarkten in het centrum adviseren wij de uitbreidingsruimte voor de supermarkt aan het Burgemeester van Houtplein tot ongeveer 500 m WVO te beperken. Dit is voldoende om een supermarkt te realiseren die ook op termijn goed kan concurreren met de overige supermarkten in de gemeente Heusden en meer in het bijzonder de kern Vlijmen. Niet dagelijkse sector Het berekenen van de markruimte voor niet dagelijkse artikelen is lastiger dan voor de dagelijkse artikelen. Het resultaat van de berekening moet daarom meer als een indicatie worden gezien dan als een gegeven. De reden is dat deze sector slechts gedeeltelijk vertegenwoordigd is.

Pagina 19



Koopkrachtbinding en -toevloeiing De koopkrachtbinding voor de niet-dagelijkse sector in het primaire verzorgingsgebied bedraagt 14%. De koopkrachtambitie die wordt aangehouden is 14%. De toevloeiing in de niet dagelijkse sector bedraagt 35%. Deze toevloeiing is afkomstig uit Vlijmen centrum en de Haarsteeg en is gebaseerd op de onderzoeksgegevens van BRO uit 2005. De ambitie voor de toevloeiing bedraagt 37%. Deze veronderstelling is gedaan omdat er in Vlijmen centrum (of Vlijmen noord) het aantal inwoners iets zal toenemen. Het is niet onwaarschijnlijk dat een klein deel van de extra koopkracht op het Burgemeester van Houtplein terecht komt. Besteding aan niet-dagelijkse artikelen In de berekening wordt een gemiddelde uitgave per hoofd van de bevolking 8

aan niet-dagelijkse artikelen gehanteerd van € 2.594 . Ook dit bedrag is iets gecorrigeerd omdat het gemiddelde inkomen (iets) lager ligt dan landelijk gemiddelde. Hieronder de resultaten. Tabel 4.2 : Marktruimte niet-dagelijkse sector Burg. van Houtplein (WVO) Aantal inwoners

6.000

Besteding per hoofd niet-dagelijks artikelen

€ 2.594

Bestaand m2 niet dagelijkse sector

1318 m2

2

Mogelijk m niet dagelijkse sector

1127 m2 – 1162 m2

Uit het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat er volgens de berekening teveel WVO m2 aanwezig is. Het overschot bedraagt ongeveer 225 m2 WVO. Conclusie In de dagelijkse sector is er volgens de berekening voldoende ruimte voor uitbreiding. Er is een redelijk toename voor het aantal m2 supermarkt mogelijk. Er is distributieve ruimte voor uitbreiding van de supermarkt (C1000). Voor speciaalzaken in de dagelijkse sector is enige uitbreidingsruimte. Het betreft aanvullende branches (een of twee extra winkels van een beperkte oppervlakte) of eventueel uitbreiding van bestaande formules.

8


Pagina 20



Voor de niet-dagelijkse sector ligt (volgens de berekening) de situatie anders. Momenteel is er een overschot van het aantal m2 in deze sector. Dit overschot zal iets toenemen. Uitbreiding lijkt daarom niet voor de hand te liggen. Het zal eerder moeite kosten om het bestaande aanbod te handhaven. De winkels in deze sector zullen het moeten hebben van consumentenstromen georganiseerd door de dagelijkse winkels en de eigen naamsbekendheid (vakmanschap). Deze conclusies zullen samen met de resultaten van de SWOT de basis vormen voor het perspectief van het Burgermeester van Houtplein.

4.3 SWOT 9

De SWOT vormt de kern van de analyse. Daarmee kan het perspectief worden geformuleerd. De SWOT voor het Burgemeester van Houtplein is opgesteld op grond van de ondernemersenquête, de gesprekken met eigenaren en vertegenwoordigers van de gemeente, en de eigen waarnemingen door medewerkers van Seinpost. De SWOT is opgedeeld volgens vier criteria: functioneel, ruimtelijk, verkeer/parkeren en overig. Eerst worden de sterkten en zwakten opgesomd en daarna de kansen en bedreigingen.

9

Strengths, Weaknesses, Opportunities & Threats

Pagina 21



Sterkten

Zwakten

Functioneel

Functioneel • Verdeeld eigendom, geen samenwerking. • Winkelondersteunende horeca functioneert niet optimaal. • 30% van de ondernemers kent een dalende omzet. • Geen unanieme openingstijden.

•

Er is een aantal trekkers op het plein (regionaal en landelijk).

•

Tamelijk compleet dagelijks aanbod.

Ruimtelijk •

Ligging winkels ten opzichte van elkaar (compact).

•

Duidelijke zichtlijnen.

Ruimtelijk •

Verkeer/parkeren • •

Snelweg functioneert als een barrière naar Vlijmen-noord.

Goed bereikbaar, ook vanaf de

•

Begrenst primair afzetgebeid.

snelweg.

•

Panden zijn in een aantal gevallen te

Voldoende parkeergelegenheid voor

klein.

de deur.

•

Plein heeft niet overal wanden.

•

Gratis parkeren.

•

Doorsnijdingen door zijstraten en geen

•

Directe toegang tot het openbaar

uniforme winkelfront (daardoor o.a.

vervoer.

zijkanten).

Overig •

Goed contact met klanten en de buurt.

•

Goed contact tussen ondernemers.

•

Panden zijn redelijk onderhouden.

•

Langgerektheid van het plein.

•

Plein ziet er gedateerd uit.

Verkeer/parkeren • Tamelijk drukke weg dwars door winkelgebied. Overig •

Ondernemersvereniging werkt niet optimaal, geen gezamenlijk doel.

•

Hangjongeren veroorzaken soms

•

Achterstallig onderhoud panden.

•

Inrichting veel winkels gedateerd.

overlast.

Pagina 22



Kansen

Bedreigingen

Functioneel • Grote investeringsbereidheid ondernemers. • Huisvesting is betaalbaar. • Sterke lokale binding. • Vlijmen blijft groeien, meer potentiële klanten. • Goede naamsbekendheid.

Functioneel • Knelpunt bij overname vastgoed en onderneming. • Afname en vergrijzing bevolking in primair afzetgebied. • Geen grootschalige plannen voor extra woningbouw in directe omgeving. • Grotere concurrentie van omliggende winkelgebieden (centrum Vlijmen, Helftheuvel den Bosch en Drunen).

Ruimtelijk • Herinrichting parkeerterrein. • Uitbreiding C1000. Verkeer/parkeren • Afslag A59 blijft gehandhaafd en wordt belangrijker. Overig • Ondernemers zien de toekomst positief in, er is draagvlak voor verbeteringen. • Bestuurlijk draagvlak om het Burgermeester van Houtplein te verbeteren. • Meer aandacht voor leefbaarheid buurten en wijken.

Ruimtelijk • Toename leegstand. Verkeer/parkeren • Toename parkeerdruk (bewoners en werknemers). Overig • Bedrijfsvoering laat vanuit commercieel oogpunt soms te wensen over (niet toekomstgericht).

4.4 Het ontwikkelingsperspectief De draagvlakanalyse en de SWOT vormen samen de basis voor de te formuleren ontwikkelingskansen. Ze bieden aanknopingspunten voor een mogelijke ideale, realistische invulling van het plein. In deze paragraaf wordt hier nader op ingegaan. Per branche is in het kader van dit onderzoek bekeken wat het meest ideale en gewenste perspectief is. Deze afweging staat in bijlage 5 gedetailleerd weergegeven.

Pagina 23



Dit alles leidt tot een algemeen perspectief, of anders gesteld een visie op de branchering die afgestemd is op de functie in relatie tot de omliggende wijken. In de onderstaande figuur staat dit aangeduid.

Functiegroep

Streefbeeld Burg. van Houtplein.

Dagelijkse

Versterken van de dagelijkse sector: huidige supermarkt

aankopen

uitbreiden; een of twee winkels toevoegen. Bij voorkeur een groenteboer/allochtoon en een “readshop/primera”-achtige winkel.

Niet-dagelijkse

Niet inzetten op een uitbreiding van winkels in de niet-

aankopen

dagelijkse sector m.u.v. algemene textiel. Proberen het aanbod van kwalitatief hoog niveau te laten zijn.

Ambachtelijke

Ambachtelijke bedrijvigheid primair gericht op de consument

bedrijvigheid

en eventueel ook op de zakelijke markt (geen milieu- of geluidshinder) toestaan op het plein.

Dienstverlening

Inzetten op dienstverlenende bedrijven met een duidelijke baliefunctie, gericht op de consument en van een hoogwaardige kwaliteit (vestiging van bijvoorbeeld belwinkels tegengaan).

Horeca

Geen uitbreiding. Indien mogelijk als toevoeging van de winkelfunctie en waar mogelijk de terrasfunctie iets uit te breiden.

4.5 De ruimtelijk-economische structuur De gewenste profilering van het plein moet worden vertaald naar een ruimtelijke verdeling. Daarbij dienen afwegingen te worden gemaakt t.a.v. de metrages, de locaties waar bepaalde functies het meest wenselijk zijn en de bestaande situatie. Uitgangspunten zijn daarmee: 1. Ruimtelijke uitbreidingsmogelijkheden voor een supermarkt van ca. 500 m WVO, voor speciaalzaken in het dagelijks assortiment van ca. 140 m2 WVO, nieuwvestiging van een winkel in algemene textiel

Pagina 24



met ca. 200 m WVO. Hiertegenover staat dat er in de niet-dagelijkse sector 225 m WVO “te veel” zou zijn. Opgeteld is de conclusie dat enige uitbreiding (met ca. 650 m WVO) van het winkeloppervlak nodig is. 2. De winkels in de dagelijkse sector dienen zoveel mogelijk gegroepeerd gevestigd te zijn. Loopafstanden van maximaal ca. 50 m zijn uitgangspunt. Het boodschappen doen moet voor de consument zo overzichtelijk en efficiënt mogelijk gebeuren. Deze winkels moeten het hart van het winkelgebied vormen. 3. In het winkelgebied hebben zich in de loop van de tijd ondernemers op bepaalde locaties gevestigd. Op de functiekaart (zie bijlage 6) is dat schematisch aangeduid. Dit vormt een uitgangspunt. Met name het verplaatsen van versspeciaalzaken is kostbaar. Iets dat wenselijk is, hoeft niet altijd haalbaar te zijn. Het ligt niet voor de hand dat winkels enkele tientallen meters verplaatsen omdat die locatie functioneel beter zou passen. De investeringen wegen niet op tegen de mogelijke extra omzet. Bovendien zijn de klanten gewend geraakt aan een eventueel iets minder wenselijke situatie. Geconstateerd wordt dat de supermarkt relatief ver af ligt van de meeste andere dagelijkse winkels. Aan de oostzijde van het winkelgebied zijn meerdere dagelijkse winkels geclusterd. Hoewel de situatie niet optimaal is moet dit als een gegeven worden beschouwd. Er liggen concrete plannen om de supermarkt uit te breiden. Het is de bedoeling dat de supermarkt het belendende pand (voormalige bankgebouw) er bij betrekt en een aantal meters naar voren uitbouwt. Hiermee wordt de zichtrelatie naar de overige winkels in de dagelijkse sector (enigszins) verbeterd. Uitgangspunt is daarmee dat er een soort van halter van dagelijkse winkels ontstaat in het winkelgebied iets schuin t.o.v. de as: aan de ene zijde de C1000 en aan de andere zijde een concentratie dagelijkse speciaalzaken. Het ligt voor de hand dat eventuele aanvullingen in het dagelijkse segment in die as plaatsvinden. De winkels in de niet-dagelijkse sector dienen hier zo dicht mogelijk tegenaan te worden gesitueerd. Meestal is dat al het geval. De panden aan de zijde van de Hoogstraat zouden dan zoveel mogelijk ingevuld kunnen worden met functies die behoren tot de dienstverlening

Pagina 25



(al dan niet ambachtelijk) met baliefunctie. Datzelfde geldt ook voor de westzijde nabij de Deken van Baarstraat. Deze functie (dienstverlening met baliefunctie) kan ook een alternatief zijn voor een leegkomend winkelpand, wanneer daar geen geschikte winkelfunctie voor kan worden gevonden. Alle centraal gelegen panden hebben winkelfuncties. Indien toch een grotere unit (minimaal 200 m BVO) vrij zou komen, zou deze geschikt kunnen zijn voor de vestiging van een winkel in het assortiment algemene textiel. Een alternatief is dat deze wordt gevestigd aan de westzijde in de winkelunit die tijdens het onderzoek leeg kwam. De gevel aan de zuidzijde van het plein “verspringt” op verschillende plaatsen. Het is aan te bevelen om hier een rechte stedenbouwkundige lijn te creëren. Dit kan bijdragen aan een beter winkelbeeld en wellicht helpen om m winkeloppervlak te vinden voor uitbreiding of aanvulling van het assortiment.

4.6 Parkeren en bereikbaarheid Voldoende parkeerplaatsen en een goede bereikbaarheid zijn van groot belang voor een winkelstraat op wijkniveau. In dit plan wordt voornamelijk ingezet op het behoud en de uitbreiding van de dagelijkse sector. Deze winkels zijn voor een groot deel afhankelijk van een uitstekende parkeervoorziening en een goede bereikbaarheid. Een inventarisatie van het aantal parkeerplaatsen levert het volgende beeld op: -

eerste deel nabij de Hoogstraat:

27 plaatsen

-

tweede deel tegenover C1000:

17 plaatsen

-

derde deel nabij de Deken van Baarstraat: 3 plaatsen

-

bij C 1000:

50 plaatsen

Totaal

97 plaatsen

Daarnaast is er parkeren in alle zijstraten op verschillende stroken. Dit is vooral bedoeld voor de bewoners van die straten maar kan ook als “overloop” worden gebruikt indien het erg druk is op het Burgemeester van Houtplein.

Pagina 26



Het is van groot belang het aantal parkeerplaatsen te behouden en waar mogelijk uit te breiden indien zich uitbreidingen voordoen (bijvoorbeeld C1000). Uitgangspunt moet in principe zijn: ca. 4 parkeerplaatsen per 100 m2 BVO. Daarnaast moet het parkeren gratis blijven, dit speelt hoogstwaarschijnlijk en grote rol bij de consument Het parkeren en de bereikbaarheid worden door de ondernemers gezien als de twee sterkste punten van het plein. Deze moeten behouden worden. Indien het parkeren toch een knelpunt blijkt, dient een blauwe zone overwogen te worden. Ook nu al wordt geconstateerd dat bewoners overdag gebruik maken van de parkeerlocatie bij de C1000 (die niet alleen dichtbij de winkels ligt maar ook bij een aantal appartementen).

Pagina 27


Pagina 28




5 Plan van Aanpak 5.1 Inleiding In het vorige hoofdstuk is uiteengezet hoe de ruimtelijk-economische structuur (RES) voor het Burgemeester van Houtplein er uit zou kunnen zien. Om deze structuur daadwerkelijk te realiseren dient actie te worden ondernomen. Het wensbeeld ontstaat immers niet vanzelf. Het wensbeeld bestaat overigens niet alleen uit nieuwe branches maar ook uit vernieuwing van bestaande winkels. Om het plein economisch te versterken moeten de verschillende partijen gezamenlijk optrekken om een optimaal resultaat te verkrijgen. Er is een actieve aanpak nodig waarbij men bereid moet zijn tijd en geld te investeren. Voor een overzichtelijk plan is het nodig een onderscheid te maken tussen 3 verschillende actoren die er toe doen, omdat “ze het plein maken”. Deze actoren hebben ieder een eigen invalshoek die refereert aan de eigen verantwoordelijkheden. De actoren werken vanuit: de onderneming, het pand, en de omgeving: •

Een economisch beter functionerende straat begint bij ondernemingen die een professionele bedrijfsvoering kennen met een assortiment dat bij de wensen van de klant aansluit, waarbij ondernemers een goede service bieden etc. De ondernemers zijn vanzelfsprekend zelf verantwoordelijk voor een goede bedrijfsvoering vanuit een passende winkel met een moderne uitstraling.

•

Panden zijn een essentiële voorwaarde voor een goed functionerende straat. Het pand moet goed onderhouden zijn, een open uitstraling hebben, voldoende ruimte bieden, een overzichtelijke indeling bezitten etc. Slecht ogende panden, al zijn er maar een paar, tasten de ruimtelijke kwaliteit aan. De eigenaren zijn verantwoordelijk voor de panden. Op het Burg. Van Houtplein zijn sommige panden ook in eigendom van de ondernemers. Hier is dus een dubbel belang. Essentieel is dat men zelf het onderscheid maakt tussen de insteek vanuit het vastgoed en dat vanuit het ondernemerschap.

•

Behalve het ondernemerschap en de omgang met het eigendom is de uitstraling van de omgeving ook van groot belang. Hierbij gaat het om

Pagina 29



de inrichting van een straat, het meubilair, het onderhoud, het schoon houden, maar ook verkeersaspecten en de kwantiteit en kwaliteit van het parkeren moeten hierbij betrokken worden. De verantwoordelijkheid ligt voornamelijk bij de gemeente, maar voor een deel ook bij ondernemers, bewoners en eigenaren. Wat een straat echter tot een hoger plan tilt zijn de gezamenlijke inspanningen. Het realiseren van de gewenste branchering is hier een goed voorbeeld van. En ook het organiseren van evenementen, de promotie van de straat, het streven naar (zoveel mogelijk) dezelfde openingstijden zijn onderdeel van een gezamenlijke strategie. In de volgende paragraaf zullen verschillende activiteiten behandeld worden die moeten leiden tot een algemeen beter economisch functioneren en het gewenste streefbeeld. Ondernemers, eigenaren en de gemeente moeten ieder voor zich de voorgestelde aanpak opzich in laten weren en aangeven dat men deze ( op hoofdlijnen) steunt. Dit vooral ook naar elkaar toe. Daarmee kan een uitvoeringsstrategie ontstaan waarbij elke partij de verantwoordelijkheid vanuit de eigen taakopvatting oppakt. Bij die taakopvatting horen verschillende instrumenten. De meerwaarde ontstaat als de inzet van de instrumenten elkaar versterkt. Dit op basis van het elkaar goed informeren en het afstemmen van het instrumentarium. Het stellen van prioriteiten zal nodig zijn om een haalbare uitvoering te bewerkstelligen.

5.2 Acties Het gezamenlijk uitwerken leidt tot de volgende acties: Actie 1. Vastleggen perspectief. Het gewenste perspectief moet worden afgestemd op het gemeentelijk beleid. Het bestemmingsplan Vlijmen voor het Burgemeester van Houtplein wordt in de komende maanden opgesteld. Het perspectief zou vertaald moeten worden in dit nieuwe bestemmingsplan. Belangrijke aspecten: 1. Het versterken van de supermarkt als trekker van dit wijkwinkelcentrum. Een nieuwe (grotere) maatvoering moet mogelijk worden gemaakt. 2. De panden aan de zuidzijde van het plein “verspringen” soms. Het bestemmingsplan moet de mogelijkheid bieden te bouwen tot één

Pagina 30



stedenbouwkundige lijn (zijnde de huidige situatie van de meeste panden). 3. Bovendien zou het mogelijk moeten zijn om panden samen te voegen. Ondanks het gegeven dat de meeste panden minstens 100 m² bedrijfsruimte bevatten, moeten er mogelijkheden zijn voor enige schaalvergroting. Gedacht kan worden aan een maximale omvang van 400 m². 4. Het Burgemeester van Houtplein kan iets meer betekenis krijgen dan puur een buurt- of wijkwinkelfunctie. Enige aanvullende bedrijvigheid op basis van een ambachtelijke en/of dienstverlenende functie gericht op de consument moet er een onderkomen kunnen vinden. Dit ondersteunt de buurtfunctie, geeft het meer een eigen gezicht en past in het totale scala aan vestigingsmogelijkheden die de gemeente aan ondernemers kan bieden. Juist de optimale bereikbaarheid ook in de toekomst biedt een meerwaarde voor die ondernemers. Dit alles zonder afbreuk te doen aan de belangrijkste functie van de straat die van het boodschappen doen.

Pagina 31



In de visie wordt voorgesteld iets meer mogelijkheden te creëren voor de terrasfunctie. Dit zal door de gemeente mogelijk moeten worden gemaakt. Dit door het verlenen van een vergunning en hiermee rekening te houden bij het opstellen van het herinrichtingsplan voor de straat (zie actie 3). Trekker:

Gemeente Heusden

Betrokkenen:

diverse afdelingen gemeente

Instrumentarium:

bestemmingsplan, vergunningen, beleid

Aanvang:

1e kwartaal 2008

Looptijd:

2008/2009

Resultaat:

nieuw bestemmingsplan, vergunningen

Actie 2. Handhaving bestemmingsplan en beleid. Bepaalde zaken kunnen vastgelegd zijn door middel van beleidsnota’s en een bestemmingsplan. Dit betekent echter niet dat elke burger zich hier vanzelfsprekend aan houdt; handhaving is nodig. Het is van belang dat het detailhandelsbeleid strak wordt gehandhaafd. Hiermee wordt voorkomen dat detailhandel zich buiten winkelconcentraties kan vestigen op bedrijfslocaties of vanuit woningen. Pagina 32



Dit voorkomt ongewenste ontwikkelingen en vergroot het draagvlak onder de ondernemers en eigenaren om te investeren in de straat. Trekker:

Gemeente Heusden

Betrokkenen:

diverse afdelingen gemeente, belanghebbenden

Instrumentarium:

bestemmingsplan

Aanvang:

2008

Looptijd:

continu

Resultaat:

voorkomen van ongewenste detailhandelsontwikkelingen

Actie 3. Herinrichting Het winkelgebied zal een vriendelijker (intiemer) beeld moeten bieden aan de consument. Een goed aanknopingspunt om een totaalvisie hierover op te stellen is het gegeven dat de C1000 gaat uitbreiden waardoor een deel van het openbare gebied moet worden aangepakt. Dit waarschijnlijk in de loop van 2009. Bij deze herinrichting moet rekening worden gehouden met de uitkomsten van deze visie. Om het voorgestelde perspectief te verwezenlijken, zullen de volgende aspecten nadrukkelijk moeten worden betrokken: •

De oversteekbaarheid moet worden verbeterd. Het Burgemeester van Houtplein is behalve een winkelgebied ook een straat die verschillende delen van de buurt (tot zelfs Nieuwkuijk) met elkaar verbindt (via Nassaulaan en Deken van Baarsstraat). Wellicht dat de nieuwe verkeersstructuur (parallel aan de A59) minder doorgaand verkeer tot gevolg heeft. In de inrichting zou nog meer naar voren moeten komen dat het primair een verblijfsgebied is waar je gezellig boodschappen kunt doen. Omdat door de vergroting van de supermarkt meer parkeerplaatsen worden gerealiseerd is dit belang extra groot (“meer blik in de straat”). Tegelijkertijd moet meegenomen worden of de relatie van het vergrote parkeerterrein met het winkelgebied dat ligt aan het eerste deel van de Deken van Baarsstraat kan worden verbeterd. De hier gevestigde bedrijvigheid zou dan mee kunnen profiteren van de gedane investeringen.

•

In het perspectief wordt voorgesteld voor de daghoreca de mogelijkheid voor een terras iets te vergroten, bij de herinrichting moet hier (potentiële) ruimte voor worden gemaakt.

Pagina 33


•


Het aantal parkeerplaatsen moet bij de herinrichting passen bij de toekomstige bedrijvigheid. Bereikbaarheid en parkeren zijn na functionele aspecten de twee belangrijkste locatiekwaliteiten.

Trekker:

Gemeente Heusden

Betrokkenen:

ondernemers en professionals

Aanvang:

4e kwartaal 2008

Looptijd:

2009

Resultaat:

herinrichting die aansluit bij het perspectief en passend bij een sfeervol buurtwinkelcentrum

Actie 4. Stimulering gewenste activiteiten en functies. Een bestemmingsplan opstellen is niet voldoende om daadwerkelijke veranderingen te bereiken in functies. Publiekrechtelijke instrumenten zoals het bestemmingsplan zijn tot op zekere hoogte in staat om de gewenste ontwikkelingen te stimuleren. Om een veranderingsproces te realiseren, , is een benaderingswijze nodig met een proactief karakter. Het accent moet komen te liggen op het activeren en het faciliteren van de gewenste ontwikkelingen. De eigenaren van de panden (dat zijn er ongeveer 15) spelen hier een belangrijke rol. Zij bepalen immers welk soort ondernemingen er zich in de straat vestigen. Zij zijn binnen de bepalingen van het bestemmingsplan vrij om hun ruimte te verhuren. Om eigenaren tot een verhuurbeleid te stimuleren dat past binnen het perspectief dat is neergezet èn om “gewenste” huurders te activeren zich in de Laarstraat te vestigen, zullen aan aantal stappen moeten worden gezet. Informeren De eigenaren in de straat zullen geïnformeerd moeten worden over het nieuwe perspectief. Naar verwachting zal een aantal eigenaren dit als een aanleiding zien om op eigen initiatief plannen te ontwikkelen die binnen het perspectief passen. Er zal een informatiebrief moeten worden opgesteld. Dit is echter niet voldoende. Het is slim om de eigenaren op de hoogte te houden van de ontwikkelingen die in de straat spelen. Er kan ook gebruik worden gemaakt van bestaande communicatiemiddelen om het perspectief onder de aandacht van belangstellenden te brengen. Denk hierbij aan lokale media, gemeentelijke website, lokale krant etc. Ook ondernemers kunnen hun eigen netwerk gebruiken om het perspectief onder

Pagina 34



de aandacht te brengen van medeondernemers. De promotie van de ondernemersvereniging zelf is hierbij een uitstekend instrument. Later in dit hoofdstuk wordt hier op teruggekomen. Trekker:

Ondernemersvereniging Burgemeester van Houtplein

Betrokkenen:

gemeente, ondernemers

Aanvang:

1e kwartaal 2008

Looptijd:

continu

Resultaat:

uitgewerkte promotiestrategie

Stimuleren Om tot de juiste branchering te komen kan de gemeente of de ondernemersvereniging huurders aandragen voor panden die leeg (komen te) staan. Door het vinden van huurders die passen binnen het perspectief, en tevens interessante huurders zijn voor eigenaren kan de branchering worden beïnvloed ten gunste van het perspectief. Hetzelfde geldt voor panden die eventueel te koop komen. Hiervoor moet het netwerk van de gemeente en de ondernemers gebruikt worden.

Pagina 35



Omdat veranderingen in het eigendom en de bedrijfsfuncties meestal via (bedrijfs) makelaars gaan, is het sterk aan te bevelen deze nadrukkelijk te betrekken bij de aanpak. Indien ook bij deze groep draagvlak ontstaat voor een werkwijze, zullen meer successen behaald worden. Aan het plein is een makelaar gevestigd met een etalage. Wellicht dat deze bij de aanpak betrokken kan worden. Het is handig om gezamenlijk goed geïnformeerd te zijn over panden die leegkomen of al leegstaan. Dit inclusief alle relevante informatie. Trekker:


Betrokkenen:

gemeente, ondernemers

Instrumentarium:

overzicht relevante panden.

Aanvang:

1e kwartaal 2008

Looptijd:

n.v.t.

Resultaat:

een grotere hoeveelheid potentiële kandidaatondernemers passend binnen RES

Pagina 36



Verwerven panden Tot de mogelijkheden behoort ook het actief aankopen van panden door een private partij (bijvoorbeeld actieve betrokken belegger wellicht een woningbouwcorporatie). Een aantal eigenaren zou ook de handen ineen kunnen slaan door een gezamenlijke vastgoedorganisatie op te richten met als doel vrijkomende panden te vullen met passende bedrijvigheid. Bij het informeren van de eigenaren zou deze optie kunnen worden voorgelegd. Door het actief aankopen van panden kan de branchering direct worden beïnvloed. Om dit te kunnen bewerkstelligen zullen die eigenaren goed op de hoogte moeten zijn van de netwerken die bij de betreffende branchering passen. Hiermee kunnen potentiële ondernemers worden benaderd en geïnteresseerd. Trekker:

actieve belegger in samenspraak met ondernemersvereniging

Betrokkenen:

individuele eigenaren

Instrument:

een constructie waarbij panden met een (commerciële) partner worden aangekocht

Aanvang:

1e kwartaal 2008

Looptijd:

een aantal jaren / continue

Resultaat:

meer greep op vastgoed gericht op versterking RES

Actie 5: Professionalisering ondernemersvereniging Een goed lopende ondernemersvereniging is een belangrijke voorwaarde om de straat naar een hoger plan te tillen. Het Burgemeester van Houtplein heeft altijd een ondernemersvereniging gekend. De afgelopen periode was de 10

betrokkenheid soms wat minder

. Duidelijk moet blijven dat slechts via

gezamenlijke inspanningen ondernemers meer voor elkaar krijgen. Een ondernemersvereniging kan op de volgende manieren bijdragen aan het gewenste perspectief: •

Door het gezamenlijk uitdragen van het perspectief kan het Burg. van Houtplein meer bekendheid vergaren, waardoor het plein meer bezoekers zou kunnen trekken. Het uitdragen van het perspectief kan via allerlei vormen van promotie. Een basis zou kunnen zijn om via de V.O.F. alle winkels van Vlijmen te promoten. Dit zou schaalvoordeel kunnen brengen. De V.O.F. zou dan wel een andere (dan puur coördinerende) rol op zich moeten nemen. Maar men kan (daarnaast)

10

Een enkele nieuwe ondernemer kan vanuit bedrijfsoverwegingen geen lid worden.

Pagina 37



ook een eigen weg zoeken door bijvoorbeeld specifieke reclame voor de straat te maken (Heusdense Courant, De Scherper, op streekbussen, op de locale zenders etc.). •

Een ondernemersvereniging kan tevens proberen de openingstijden te harmoniseren. Dit is en blijft een lastig onderwerp maar ondernemers moeten het niet uit de weg gaan. Dit op de eerste plaats door het belang van de consument te onderkennen. Dit kan voorkomen worden door afspraken te maken over openingstijden, verlichting etc.

•

Een actieve ondernemersvereniging kan ook een signalerende functie hebben. Ontoelaatbaar gedrag kan worden besproken en gezamenlijk worden neergelegd bij bijvoorbeeld de politie of gemeente. Eén spreekbuis voor politie en overheid resulteert doorgaans in beter contact en leidt daardoor tot betere resultaten.

•

Tevens kan een ondernemersvereniging bijdragen aan de branchering die is voorgesteld in het perspectief. Ondernemers kunnen hun eigen netwerk gebruiken om geschikte huurders te vinden voor panden die eventueel leeg komen te staan. Dit betekent dat verder moet worden gekeken dan de eigen voordeur.

•

Via de ondernemersvereniging kan ondersteuning worden aangeboden aan de ondernemers in verband met hun bedrijfsvoering. Onderwerpen: presentatie winkel, inspelen op vergrijzing wijk, een overzicht van het klantenbestand inclusief mogelijkheden tot direct mail, etc. Hierbij de Kamer van Koophandel worden ingeschakeld.

Trekker:


Betrokkenen:

gezamenlijke ondernemers, V.O.F.

Instrumentarium:

handboek winkeliersvereniging

Aanvang:

1e kwartaal 2008

Looptijd:

continu

Resultaat:

vergroting deelname ondernemers, gedragen beleidsplan

Actie 6: Handhaving kwaliteit openbaar gebied. Het vasthouden van de beoogde hoge kwaliteit van het openbare gebied is essentieel. Iedereen heeft hier uiteindelijk baat bij. Maar duurzaam beheer is vaak lastiger dan een eenmalige ingreep. Handhaving verloopt beter indien belanghebbende partijen (vooral bewoners en ondernemers) vanuit het gebied zelf dit ondersteunen. Het hebben van één aanspreekpunt binnen de gemeente is essentieel voor een goede uitvoering en het behoud van het

Pagina 38



draagvlak. De gemeente Heusden kent op dit moment zgn. ‘teams buitendienst’. Nadat met de gemeente contact is gezocht ondernemen de teams acties. Vorig jaar is de gemeente gestart met wijkgericht werken. Hiermee wordt het mogelijk via een aanspreekpunt afspraken te maken over het samen werken in het openbare gebied. Het is van belang dat de ondernemers, bijvoorbeeld door middel van de ondernemersvereniging, op de hoogte zijn van dit meldpunt. Daarnaast moeten het meldpunt ook op de hoogte zijn van wat er zich op het Burg. van Houtplein afspeelt door contact te zoeken met de ondernemersvereniging. Het zou goed zijn als er op deze wijze een betere communicatie ontstaat. Als ieder vervolgens zijn verantwoordelijkheden beter kent, kan de kwaliteit van het openbaar gebied beter worden gewaarborgd.

Trekker:

Trekker wijkgericht werken gemeente Heusden

Betrokkenen:

Ondernemersvereniging/individuele ondernemers

Instrumentarium:

lopende budgetten

Aanvang:

1e kwartaal 2008

Looptijd:

continu

Resultaat:

schoon openbaar gebied zonder gebreken.

Actie 7: waarborging veiligheid winkelgebied In een aantal gesprekken is de veiligheid aan de orde geweest. Sommige ondernemers geven aan dat zij zich absoluut veilig voelen in hun winkelgebied. Andere hebben te kennen gegeven dat het voor henzelf en het personeel op een aantal momenten (bijvoorbeeld na sluitingstijd) en op bepaalde locaties onveilig aanvoelt. Een winkelgebied moet zowel voor de ondernemers, als de bezoekers en het personeel absoluut veilig aanvoelen. Dat is een belangrijke voorwaarde voor een optimale prestatie. Juist het samenwerken om de veiligheid structureel in het eigen winkelgebied te waarborgen, geeft steun en werkt daarmee ook aan de onderlinge solidariteit. Om dit te concreet uit te voeren is in 2003 een landelijke actie gestart. Dit onder de naam van Keurmerk Veilig Ondernemen (K.V.O.). Deze actie loopt nog steeds. Vele tientallen winkelgebieden hebben inmiddels via dit traject een

Pagina 39



plan gemaakt om de veiligheid in het winkelgebied met succes te vergroten. Hiervoor is niet alleen een actieve ondernemersorganisatie van belang maar moeten ook de partners gemeente, brandweer en politie hun steentje bijdragen. Dit traject loopt via het Hoofdbedrijfschap Detailhandel (HBD) en kan kosteloos worden aangevraagd (enige spoed). In de bijlage is dit traject aangeduid. Dit loopt in stappen en het winkelgebied kan hierbij uiteindelijk een mee certificering verdienen. Actie 8: Uitstraling panden De uitstraling van panden en winkels is onvoldoende. Dat heeft te maken met de wijze van etaleren maar ook van de staat van onderhoud van een aantal Trekker:

Gemeente Heusden (trekker wijkgericht werken)

Betrokkenen:

ondernemers, eigenaren, politie en brandweer

Instrumentarium:

subsidieregeling

Aanvang:

1e kwartaal 2008

Looptijd:

2008

Resultaat:

K.V.O.-certificaat

panden. De ondernemersvereniging kan het op zich nemen om een gesprek aan te gaan met eigenaren van de slechter onderhouden panden om na te gaan waarom er een achterstand is ontstaan. Wellicht dat deze aandacht al helpt. Misschien is er meer nodig en moet de eigenaar gesteund worden bij het zoeken naar investeringsmogelijkheden in het eigen pand. Dit zal afhankelijk zijn van de specifieke mogelijkheden. Een overzicht van panden die onderhoud behoeven, kunnen worden opgenomen in het overzicht dat wordt gemaakt van de leegstaande panden, of de panden die leeg komen te staan.

Trekker:


Betrokkenen:

eigenaren

Instrumentarium:

overzicht relevante panden

Aanvang:

1e kwartaal 2008

Looptijd:

continu

Resultaat:

opgeknapte panden

Pagina 40



5.3 Organisatie Het Burgemeester van Houtplein is een belangrijk winkelgebied in Vlijmen. Vanuit ondernemersperspectief dient de straat versterkt te worden. De RES (hoofdstuk 4) biedt hiertoe houvast. In dit hoofdstuk zijn acties genoemd die moeten bijdragen tot het daadwerkelijk bewerkstelligen van de ambities volgens de RES. Verschillende partijen hebben “huiswerk” gekregen. Binnen de gemeente moeten de acties door verschillende sectoren worden uitgevoerd. Dat vraagt om een goede afstemming. De acties moeten gecoördineerd worden uitgevoerd. Partijen moeten van elkaar weten dat zij bepaalde acties uitvoeren en kunnen wellicht ook bijdragen om uit die actie een optimaal resultaat te krijgen (dus efficiënt en effectief tegelijkertijd). Dit vereist structureel overleg. Een afstemmingsteam dat vanuit de werkvloer opereert kan hierbij uitkomst bieden. Dit team overlegt regelmatig (eens in de ongeveer 6 weken), initieert acties, stemt ze op elkaar af en coördineert. Het team neemt daarmee niet de taken over van de partijen. Het afstemmingsteam heeft ook een tijdelijke functie. Gedacht kan worden aan een periode van 2 jaar. Dan dienen de acties concreet te zijn geworden en moeten de betrokken partijen verder zelf hun verantwoordelijkheden nemen en dient de werkwijze te worden afgestemd op het reguliere overleg in Vlijmen. Het team dient zodanig van samenstelling te zijn dat partijen die acties moeten ondernemen zich ook vertegenwoordigd voelen. Het betreft: 1. Gemeente Heusden 2. De Ondernemersvereniging Burgemeester van Houtplein 3. De eigenaren (het vastgoed) Binnen deze drie zijn de eigenaren niet georganiseerd. Indien er inderdaad een gezamenlijke vastgoedonderneming ontstaat zoals bedoeld in paragraaf 5.2 (actie 4), zou deze in het afstemmingsteam kunnen zijn vertegenwoordigd. Twee andere mogelijkheden zijn een eigenaar die zich meer betrokken voelt bij de aanpak en/of een bedrijfsmakelaar. Met deze werkwijze zijn elders in Nederland uitstekende ervaringen opgedaan bij de aanpak van straten.

Pagina 41



Het afstemmingsteam kan organisaties en/of personen uitnodigen om uitleg en details te geven. Voorbeelden zijn de opstellers van het herinrichtingsplan, een vertegenwoordiger van het wijkbeheerteam, en een bestuurder van de V.O.F.. Het afstemmingsteam dient een agenda op te stellen voor de werkwijze. Zij kan hierbij putten uit de eerder genoemde actiepunten en de instrumenten die genoemd zijn. Er zijn behoudens de herinrichting geen financiën gemoeid met de uitvoering. Het afstemmingsteam vergt wel organisatietijd. Om in een periode van 2 jaar alle actiepunten uit te (doen) voeren, moet regulier overleg worden gepland. Voorgesteld wordt om zeswekelijks bijeen te komen onder leiding van de gemeente. Inclusief voorbereidingstijd vergt dit van de projectleider ongeveer 4 uur per maand. Daarnaast zullen acties moeten worden uitgezet. Met name ‘herinrichting’ vergt extra overleg.

Pagina 42



Bijlage 1: Koopstromen Vlijmen In totaal zijn door BRO 385 telefonische interviews afgenomen in verdeeld over de vier dorpen. Dit op een zodanige wijze dat een juiste afspiegeling is ontstaan t.a.v. de uitkomsten van het onderzoek. Aan de personen is gevraagd waar men de boodschappen doet cq. winkelt. Dit heeft geleid tot een resultaat t.a.v. de koopstromen die hieronder in 2 tabellen (dagelijkse sector en niet-dagelijkse sector) is aangeduid.

Tabel 1: Koopkrachtbinding dagelijkse sector in procenten Groot Vlijmen (2004) Vlijmen (noord)

Vliedberg

Nieuwkuijk

Haarsteeg

Vlijmen

75

30

17

56

Burg. Van Houtplein

10

57

51

17

0

0

2

8

subtotaal

85

87

70

81

Elders (afvloeiing)

15

13

30

19

100

100

100

100

Dorpscentrum

Groot Vlijmen overig Groot Vlijmen

Totaal Bron: BRO

Wanneer het resultaat van deze enquête wordt vertaald naar de binding in de dagelijkse artikelen van Groot Vlijmen (ongeveer 18.000 inwoners) aan het Burg. Van Houtplein dan was dit in 2004: 28%. De belangrijkste concurrent buiten Groot Vlijmen is de Helftheuvel (7%).

Pagina 43



Tabel 2: Koopkrachtbinding niet dagelijkse sector in procenten Groot Vlijmen (2004)

Vlijmen (noord)

Vliedberg

Nieuwkuijk

Haarsteeg

27

19

13

20

4

14

15

5

2

1

1

9

subtotaal

33

34

29

34

Elders (afvloeiing)

67

66

71

66

100

100

100

100

Dorpscentrum Vlijmen Burg. Van Houtplein Groot Vlijmen overig Groot Vlijmen

Totaal Bron:BRO

De koopkrachtbinding van heel Groot Vlijmen op het Burgemeester van Houtplein bedroeg in 2004 voor de niet dagelijkse sector 8%. Na de binnenstad van Den Bosch is Drunen de belangrijkste concurrent voor de winkelgebieden in Groot Vlijmen. De conclusie is dat de winkels aan het Burgemeester van Houtplein een sterke functie hebben in de dagelijkse sector in Groot Vlijmen en een aanvullende voor de niet dagelijkse sector. Dat het Burgemeester van Houtplein vooral een boodschappencentrum is, blijkt ook uit de frequentie van het aankopen doen door de consument. Van de consumenten die zijn geënquêteerd, komt 52,5% minimaal 3 keer per week op het plein. Dat is bijna driekwart van het eigen vaste klantenbestand van het plein. Daarentegen zijn er die nooit komen: 27%. Veruit de meeste klanten geven aan door de jaren heen trouwe bezoekers te zijn van het Burg. Van Houtplein. Redenen om meer naar het Burgemeester van Houtplein te komen zijn de goede keuzemogelijkheden en het gegeven dat men in de wijk is komen wonen. Van de mensen die er minder boodschappen zijn gaan doen geven de meeste aan dat dit komt omdat men verhuisd is naar een andere buurt of om de hoge prijzen.

Pagina 44



Bijlage 2: Bevolkingsopbouw Om ondernemers goed inzicht te geven in de toekomstige situatie dient niet alleen te worden gelet op de omvang van de bevolking, maar ook op de opbouw. De bevolkingsopbouw verandert sterk: er is sprake (evenals in de rest van Nederland) van ontgroenen en vergrijzen. Dat blijkt uit de volgende gegevens die de gemeente Heusden als prognose hanteert voor de periode tussen 2005 en 2030: •

een daling van het aantal jongeren tot 29 jaar van 15.820 tot 14.620 (-1200);

•

een daling van huishoudens in de leeftijd van 30 jaar tot 54 jaar van

•

een toename van het aantal huishoudens van 55 – 64 jaar van 10.590

16.610 naar tot 13.500 (- 3.110); naar 16.340 (+2.750); •

een toename van het aantal huishoudens van 65 – 74 jaar van 5.360

•

een toename van het aantal huishoudens van 75 en ouder van 2.050

naar 10.280 (+4.920); tot 4.610 (+2.560). De ondernemers zullen op deze veranderingen (geleidelijk) moeten inspelen door daar hun assortiment op af te stemmen: meer richten op aanbod dat ouderen aanspreekt en kleinere omvang producten.

Pagina 45


Pagina 46




Bijlage 3: Overzicht landelijke trends De volgende trends zijn van belang bij het in beeld brengen van het gedrag van de consument: -

Individualisering: door de toenemende individualisering kan er niet meer gesproken worden over ‘de consument’. Er zijn steeds meer culturen en leefstijlen in Nederland. Dit heeft tot gevolg dat het als winkel/winkelgebied moeilijker is om aan te sluiten bij de wensen van die consument. Die wensen lopen immers sterk uiteen. Supermarkten spelen hier op in door hun assortiment sterk uit te breiden.

-

Schaalvergroting: de consument wil een ruim aanbod waarbij het mogelijk is om te vergelijken. Hij wil zijn boodschappen zo veel mogelijk op één plek kunnen doen (one-stop-shopping). Het gevolg hiervan is dat de winkelvoorzieningen in Nederland steeds meer producten aanbieden. Dit houdt in dat de schaal van een winkel toeneemt. Deze ontwikkeling is duidelijk waar te nemen in de supermarktsector. Supermarkten van 30011

600 m² wvo kunnen steeds minder goed uit de voeten

. Als ondermaat

voor een goed functionerende full-service supermarkt wordt tegenwoordig al snel 1.200 m² WVO gehanteerd. Harddiscount supermarkten zijn kleiner (700-900 m² wvo). Daarnaast doet zich ook de ontwikkeling voor van de grootschalige supermarkten zoals de AH XL formule. -

Specialisering: ook aan de zijde van het horeca-aanbod is aan de ene kant een vergaande ontwikkeling te zien van machtsconcentratie, schaalvergroting, ketenvorming en internationalisering. Aan de andere kant is er tegelijk een trend van vergaande specialisatie waarbij een ambachtelijk en hoogwaardig product wordt aangeboden en er een sterk accent ligt op persoonlijk contact.

11

De SPAR is de enige formule die zich hierin op dit ogenblik probeert te onderscheiden door een

meer gespecialiseerde formule te ontwikkelen.

Pagina 47


-


Filialisering: de gemiddelde winkelgrootte stijgt en er vestigen zich steeds meer filiaalbedrijven. Hierdoor lijken winkelgebieden steeds meer op elkaar. Tegelijkertijd wordt het belang van het onderscheidend vermogen hierdoor belangrijker.

-

Knooppunten: de winkelvoorzieningen verschijnen de laatste jaren ook steeds vaker op verkeersknooppunten. Denk bijvoorbeeld aan de ontwikkeling van meubelboulevards aan invalswegen van grotere steden of aan de komst van winkels op NS-stations en universiteitslocaties. Ook 12

het GDV-beleid -

probeert aan te sluiten bij deze ontwikkelingen.

Internet: de consument weet ook steeds beter de weg te vinden naar verkoopadressen op het internet. De schroom om met creditcard te betalen weerhield veel consumenten nog van het gebruikmaken van dit verkoopkanaal, maar tegenwoordig zijn er meer betalingsmogelijkheden dan enkele jaren terug. Daarnaast zijn ook steeds meer mensen aangesloten op het internet. Voorbeelden zijn het boeken van reizen en aankoop van boeken en cd’s.

-

Specialisatie versus branchevervaging: er komen steeds meer gespecialiseerde winkels en winkelgebieden in Nederland. Een voorbeeld hiervan zijn de speciale merkwinkels (brandstores), of de Factory Outlet Centers. Daar staat een andere ontwikkeling tegenover: de branchevervaging. Supermarkten en drogisterijen behalen een stijgend aandeel van hun omzet uit de verkoop van bijvoorbeeld huishoudelijke en cadeauartikelen; bouwmarkten verkopen fietsen en audioapparatuur; discountsupermarkten hebben een bepaald deel (100–125 m² wvo) van hun winkels ingeruimd voor weekaanbiedingen in de niet-dagelijkse sector, zodat dit een essentieel onderdeel van hun formule is geworden.

-

Toenemende oriëntatie op supermarkt: het marktaandeel van supermarkten in het dagelijkse assortiment is toegenomen. Landelijk stijgt de oriëntatie van 75 naar 80%. Men verwacht in de komende jaren een verdere stijging tot 83-85%.

12

Grootschalige detailhandelsvestigingen.

Pagina 48


-


Afname aantal versspecialisten: er is een aanzienlijke afname in o.a. het aantal kruideniers. 825 van de 5860 kruideniers zijn de jaren 20022006 gestopt. Ook het aantal slagers is teruggelopen van 5.354 in 2000 naar 3.235 in 2004. De meest recente gegevens over 2005 laten zien dat dit proces wellicht tot stilstand is gekomen. De (vers)specialisten hebben zich vorig jaar ondanks de prijzenoorlog redelijk staande kunnen houden. Hierbij blijken kwaliteit en service aan deze ondernemers een onderscheidende positie te kunnen geven. Dit natuurlijk onder de voorwaarde dat er sprake is van prima ondernemerschap.

-

Prijsbewuste consument: de consument wordt steeds prijsbewuster doordat er meer informatie is over de keuzemogelijkheden. Dit kan zijn via advertenties, internet of gewoon door zelf bij verschillende winkels de prijs te vergelijken. Het gevolg hiervan is onder andere dat de supermarkten hun prijzen aanpassen. Hierdoor worden de winstmarges in de supermarktbranche lager en dient de omzet dus te stijgen om eenzelfde resultaat te boeken. De supermarktoorlog is in 2003 ingezet en in 2004 echt losgebarsten. De omzetten zijn in 2004 licht gedaald, en die tendens zette zich voort in het eerste deel van 2005. Dit kan gezien worden als een correctie op de prijsstijgingen in 2002/2003. In 2006 en 2007 hebben de meeste supermarktorganisaties hun omzet (ook in relatie tot de inflatie) weer weten te vergroten. De supermarktoorlog heeft echter het detailhandelslandschap danig verstoord. De meest recente ontwikkelingen duiden op een samenwerking van verschillende supermarktformules (C1000, PLUSmarkt en Super de Boer) om met Albert Heijn te kunnen blijven concurreren. Hoe dit alles uiteindelijk op de kleine(re) kernen uitwerkt is nog niet duidelijk.

-

Toename van budget-detailhandel: niet alleen groeit het aantal discounters (bijvoorbeeld ALDI, Lidl), ook budgetketens in de huishoudelijke artikelen (bijvoorbeeld Action) timmeren aan de weg. De doelgroep is steeds minder duidelijk; ook prijsbewuste consumenten uit de hogere inkomens (‘bargainers’) kopen steeds vaker bij budgetdetailhandel. Tegengesteld aan deze trend zien we ook een toename van winkels in het hoge segment. Hooggespecialiseerde formules proberen hierop in te spelen. Grote ketens als de Albert Heijn doen hier ook aan mee door bijvoorbeeld het assortiment uit te breiden onder noemer “Excellent”.

Pagina 49


-


Winkeltrouw: een ander aspect van de houding van de consument is het afnemen van winkeltrouw. De consument is steeds minder vast en vasthoudend in de keuze van de winkel. Mensen bezoeken meer 13

formules

.

Men wisselt op basis van prijs, aanbiedingen, assortiment,

sfeer in de winkelomgeving, etc. -

Huishoudensamenstelling: de toenemende vergrijzing, evenals de gezinnen die in de loop der jaren kleiner zijn geworden, zorgen voor behoefte aan andere producten en assortimentssamenstellingen.

-

Centrum versus periferie: De ‘oude’ winkelgebieden in de dorpen en de steden krijgen steeds meer concurrentie van perifeer gelegen winkelcentra, die (per auto) gemakkelijk te bereiken zijn. In dit kader past ook de ontwikkeling van de ‘factory outlets’.

-

Vergrijzing: Door de sterke vergrijzing vormen de senioren voor de horeca als consument een doelgroep met een belangrijk toekomstperspectief. De senioren wonen in toenemende mate zelfstandig, zijn actiever en beschikken over meer geld en vrije tijd. Het is wel van belang dat ondernemingen rekening houden met de eigen wensen en verwachtingen van senioren. Het gaat hierbij onder andere om bereikbaarheid, fysieke toegankelijkheid, comfort, veiligheid, snelheid van bediening en persoonlijke aandacht.

-

Intensivering vrijetijdsbesteding: Door de stijging van het aantal eenpersoonshuishoudens, maar ook door het groeiend aantal tweeverdieners zal de traditionele huisvrouw uit het maatschappelijk beeld verdwijnen. Het vrijetijdsgedrag wordt steeds intensiever: in korte tijd wil men zoveel mogelijk doen en zoveel mogelijk activiteiten combineren. Er is dan ook een groeiende behoefte aan totaalconcepten waarin deze elementen zijn terug te vinden en men zelf zo weinig mogelijk zaken hoeft te regelen.

-

‘Nieuwe consument’: De consument is steeds moeilijker in te delen in herkenbare doelgroepen voor wat betreft sociale klasse, inkomen of regionale verschillen. De nieuwe consument zoekt op basis van leeftijd, etnische afkomst en culturele achtergronden zijn eigen ‘groep’ om daarmee ook deel van zijn eigen identiteit te laten zien en bevestigen.

13

EFMI, effecten van de prijsoorlog (2004)

Pagina 50


-


Combinatiebezoek: Het vrijetijdsaanbod in Nederland blijft uitdijen. De gangbare opvatting is dat vermaak, horeca en winkels elkaar wederzijds versterken. Uit consumentonderzoeken is gebleken dat hier wel een nuancering moet worden gegeven. Zo is de combinatie vrijetijdsvoorziening en winkels onder het publiek niet populair. Vrijetijdsactiviteiten kenmerken zich door plezier en ontspanning. Bij winkelen hoeft dit niet het geval te zijn. Veel winkelbezoeken zijn immers functioneel en doelgericht. Wel is vaak behoefte aan ondersteunende horeca.

Pagina 51


Pagina 52




Bijlage 4: Ondernemersenquête gedetailleerd De ondernemer Het grootste deel van de ondernemers op het Burgermeester van Houtplein is tussen de 46 en

Tabel 1: Leeftijd

50 jaar oud. Daarna volgt de groep ondernemers welke jonger is dan 41. Tabel 1 geeft de leeftijdsverdeling weer. De meeste ondernemers op het Burgermeester van Houtplein zijn eigenaar van hun onderneming (78%). Vier ondernemingen worden bestuurd door een bedrijfsleider of filiaalhouder (22%).

Percentage Jonger dan 41

31%

41-45

19%

46-50

44%

56-60

6%

61+

0%

Het merendeel van de ondernemers (78%) woont in Vlijmen, 15% van de ondernemers is woonachtig in Den Bosch en 7% woont in Nieuwkuijk. 75% van ondernemers haalt het gehele inkomen uit de winkel. Slechts een kleine groep heeft andere inkomsten, voornamelijk uit andere eigen bedrijven. Geen enkele ondernemer heeft te kennen gegeven ook nog een bepaalde uitkering te genieten. Derhalve kan de conclusie getrokken worden dat het bedrijf meestal de enige of in ieder geval de belangrijkste inkomstenbron is. Als er gekeken wordt naar de vestigingsdata van de ondernemingen zijn er 2 gelijke groepen te onderscheiden. Een groep ondernemers die al langer dan 20 jaar op het plein is gevestigd en een groep ondernemers die in 2006 of 2007 een plek op het plein hebben verworven (beide 33%). De ondernemers die in 2006 of 2007 zijn gestart hebben dit gedaan door een bestaande onderneming over te nemen (34%) of door een nieuwe onderneming te starten (66%). De conclusie is dat er recent een behoorlijk aantal wisselingen heeft plaatsgevonden in het ondernemersbestand.

Pagina 53



De bedrijfsvoering Het merendeel van de ondernemingen werkt geheel zelfstandig (61%), één ondernemer heeft meerdere vestigingen. 17% van de ondernemingen maakt deel uit van een franchiseketen. Het Burgermeester van Houtplein kent twee filiaalbedrijven (11%) en twee onderneming zijn lid van een inkoopvereniging (11%). Er werken gemiddeld 8 personen per onderneming, waarvan er gemiddeld 1 minder dan 12 uur werkt. Het gemiddelde van 8 personen per onderneming wordt sterk beïnvloed door het aantal mensen wat bij de supermarkt werkt. Meer dan de helft van de onderneming (59%) werkt met 1 tot 3 personen. Er zijn ook familieverbanden te vinden onder het personeelsbestand op het Burgermeester van Houtplein; gemiddeld betreft dit ongeveer 2 medewerkers. Als er naar de openingstijden gekeken wordt valt op dat deze niet unaniem zijn. De winkels openen doordeweeks tussen 8.00u en 9.00u en sluiten tussen 15.00u en 18.00u. Op maandag(ochtend) zijn 2 winkels gesloten, op dinsdag is een groter deel in de middag of de gehele dag gesloten. Een aantal winkels kent tevens een middagpauze. Op de zaterdagen openen de winkels tussen 8.00u en 9.00u en sluiten bijna allemaal om 16.00u.. De helft van de ondernemers geeft aan mee te doen aan de koopzondag. De andere helft geeft aan niet per se mee te doen, maar een gedeelte zou in overleg met de winkeliersvereniging toch overwegen om de winkel alsnog te openen op zondag. Driekwart van de ondernemers doet mee aan de koopavond, een kwart niet en heeft daar doorgaans ook weinig behoefte aan. De conclusie uit de grote verscheidenheid aan openingstijden is dat het winkelgebied commercieel verbrokkeld overkomt voor de bezoeker. Huisvestingslasten en pand Iets meer dan de helft van de ondervraagde ondernemers is zelf eigenaar van het pand (53%). In de overige gevallen is het pand eigendom van een particuliere verhuurder of een (regionale) belegging/beheers maatschappij. Geen enkel pand is eigendom van een woningbouwcoöperatie.

Pagina 54


De gemiddelde omvang van een pand bedraagt 249 m² BVO en 175 m² VVO. Dat is fors, en vooral verklaarbaar vanuit een vijftal bedrijven. Tabel 2 laat zien hoe de omvang van de panden verdeeld is. Het merendeel van de ondernemers heeft voldoende ruimte (78%). De ondernemers die


Tabel 2: Omvang bedrijfspanden Burg. Van Houtplein BVO m²

VVO m²

20

120

70

40

151

92

60

177

128

80

298

268

1050

730

Percentiel

onvoldoende ruimte hebben komen vooral verkoopruimte tekort, in een enkel geval mist men voldoende personeelsruimte.

100

De gemiddelde huurprijs die is genoemd door de hurende ondernemers bedraagt € 1457 per maand (excl. BTW) voor het bedrijfsgedeelte. De laagste genoemde huur bedraagt € 879 per maand, de hoogst genoemde huur bedraagt € 2100 per maand. De gemiddelde huurprijs komt daarmee op ruim € 127 per m² BVO per jaar. Bij de meeste ondernemers loopt het huurcontract af uiterlijk in 2009 (71%). Het merendeel van de huurders heeft hierna nog een optie (67%), slechts één ondernemer heeft nu geen optie om het huurcontract te verlengen. Dit alles duidt op continuïteit. Klanten van het bedrijf Tabel 3: Aandeel vaste klanten Aandeel

Percentage

0-20%

0%

20-40%

0%

40-60%

20%

60-80%

40%

80-100%

40%

Het aandeel vaste klanten is weergegeven in tabel 3. Wat opvalt, is dat het aandeel vaste klanten relatief hoog is.

Pagina 55



Tabel 4 geeft weer welk aandeel van de omzet uit Vlijmen zelf komt. Dit

Tabel 4: Aandeel Vlijmen

aandeel is hoog (tweederde deel voor Aandeel

60% of meer). Het betreft hier meestal eigen schattingen van ondernemers.

0-20%

Daarbij moet opgeteld worden dat veel

Percentage 0%

20-40%

19%

en feitelijk tot het primaire

40-60%

19%

verzorgingsgebied behoren.

60-80%

32%

80-100%

32%

overige klanten uit Nieuwkuijk komen

Als beide uitkomsten (tabel 3 en 4) samen worden beoordeeld, kan geconcludeerd worden dat het Burgermeester van Houtplein voornamelijk klanten trekt uit de directe omgeving. Dit gegeven wordt bevestigd door de andere uitspraken van ondernemers. Enkele ondernemers geven aan sommige klanten bij naam te kennen en met hen in de winkel korte gesprekken te voeren over het dagelijkse wel en wee. Eén ondernemer geeft aan dat dit voor een aantal klanten een standaard onderdeel is van de winkelervaring. De klanten die niet afkomstig zijn uit Vlijmen, komen voornamelijk uit Drunen. De rest komt uit de regio, hierbij moet gedacht worden aan Heusden, Haarsteeg en zelf Den Bosch (wijk West). De omzet Tabel 5 Omzetontwikkeling 2006

Er is aan de ondernemers Percentage

Stijgend boven verwachting

6.3%

gevraagd hoe de omzet zich de afgelopen 4 jaar (2006 vergeleken met

Stijgend naar verwachting

37.4%

2003-2005) heeft

Stijgend onder verwachting

12.5%

ontwikkeld. Meer dan helft

Constant gebleven

12.5%

Dalend

31.3%

van de ondernemers

Pagina 56

geeft aan dat de omzet is



gestegen (56%), of dat nu onder, boven of gelijk aan de verwachting is (tabel 5). Bij 12.5% is de omzet gelijk gebleven en bij ruim 31% is de omzet gedaald. De stijging van de omzet wordt door de ondernemers voornamelijk toegeschreven aan de uitbreiding van het assortiment en de toevloeiing van klanten buiten Vlijmen. De ondernemers die een daling kennen wijten dit voornamelijk aan toename van concurrentie. De conclusie over de omzetontwikkeling is dat deze ondanks een merendeel ondernemers dat een stijging ziet, zich toch niet zo gunstig heeft ontwikkeld t.o.v. de gemiddelde situatie in Nederland. Dit is zorgelijk. In Nederland zijn de bestedingen in 2006 gemiddeld met ongeveer 5,3% gestegen (non-food 6,3% en food 3,7%). Stagnerende of dalende omzetten betroffen iets meer de dagelijkse dan de niet-dagelijkse sector. Er is aan de ondernemers gevraagd wat de verwachtingen zijn aangaande de omzet van 2007. Gemiddeld genomen wordt er door de ondernemers die een stijging verwachten een fors percentage genoemd (11%). De meerderheid verwacht echter stagnatie of achteruitgang. Hier is vooral de niet-dagelijkse sector die stagnatie verwacht (in vergelijking met de ontwikkeling in 2006 dus een achteruitgang). Dit is tegen de landelijke ontwikkelingen in. De dagelijkse sector is iets positiever. De redenen welke de groei of daling van de verwachte omzet van 2007 kunnen verklaren zijn gelijk aan de redenen die zijn opgegeven om de omzetontwikkeling van de afgelopen 4 jaar te verklaren. De conclusie is dat de omzetontwikkeling achter blijft bij de landelijke tendens. Enkele ondernemers zien juist wel een forse stijging. Investeringen en toekomst. Het overgrote merendeel van de ondernemers ziet de toekomst op het Burgemeester van Houtplein positief in (83%). Iets meer dan 10% ziet de toekomst negatief in, 6% ziet de toekomst niet positief maar ook niet negatief in. Meerdere ondernemers geven aan dat de toekomstverwachting van het plein samenhangt met de investering die de gemeente wel of niet doet.

Pagina 57



Als het plein niet wordt opgeknapt, ziet men de toekomst eerder negatief in, wordt het plein wel opgeknapt dan heeft men meer vertrouwen in de toekomst. Er wordt hier aan toegevoegd dat ook de ondernemers dan moeten blijven investeren (in tijd en geld) om het plein goed te laten functioneren. Er is de afgelopen 3 jaar door 33% van de ondernemers geïnvesteerd in het pand of de onderneming. Deze investeringen zijn voor het grootste gedeelte gedaan door de ondernemer en eigenaar (vaak dezelfde persoon). Dit betekent dat er in 65% van de gevallen niet geïnvesteerd is. De investeringen zijn in de helft van de gevallen gedaan om het interieur te vernieuwen. Gemiddeld is er € 40.000 geïnvesteerd. Er is dus een tegenstelling tussen een grote groep ondernemers die tamelijk weinig investeren en een kleine groep die dat juist wel doet. Er is gevraagd naar de toekomst plannen/ideeën van de ondernemer. Hieruit blijkt dat de meerderheid de interne bedrijfsvoering voort wil zetten op de huidige manier (64%) en dat 42% concrete investeringsplannen heeft. Deze investeringen hebben voornamelijk betrekking op het vernieuwen van het interieur (33%) en uitbreiding van de winkel (33%). De gemiddelde geplande investering per ondernemer bedraagt € 47.000. Dit zou kunnen duiden op een inhaalslag (t.a.v. het de laatste jaren weinig investeren). Beoordeling vestigingsplaats De meeste ondernemers vinden dat het Burgemeester van Houtplein de afgelopen jaren er niet significant beter of slechter op geworden is, men ziet weinig verschil (64%). De groep ondernemers die menen dat het slechter gaat is het kleinst (14%), 21 % vindt dat het beter gaat met het plein. Er is aan de ondernemers gevraagd waarom zij zich op het Burg. Van Houtplein hebben gevestigd. De meeste ondernemers geven aan de dat de beschikbaarheid (45%) en de locatie (25%) doorslaggevend zijn geweest bij hun keuze. Daarnaast speelt de bereikbaarheid (10%) en de huisvestingslasten (10%) een kleine rol. Geen enkele ondernemer geeft aan voor het Burgermeester van Houtplein te hebben gekozen vanwege de sfeer of

Pagina 58



het uiterlijk van de straat. Bij vestiging vanwege beschikbaarheid moet worden opgemerkt dat drie ondernemers een winkel hebben overgenomen. Er is ook een aantal ondernemers die andere redenen aangeven (10%). Hierbij wordt het diverse aanbod aan winkels op het plein genoemd en de aanwezigheid van de juiste doelgroep (lage inkomens). Men had er (toentertijd) ook voor kunnen kiezen om zich niet hier maar op het plein in het centrum Vlijmen te vestigen. De meerderheid geeft aan nooit te hebben overwogen om zich op het plein te vestigen of daar een nieuw bedrijf te starten (73%). Men geeft voornamelijk aan voor het Burgemeester van Houtplein gekozen te hebben omdat men het een betere locatie vindt vanwege de bereikbaarheid, parkeergelegenheid etc. Ook is gekozen vanwege concurrentie overwegingen. Er is aan de ondernemers gevraagd hun vestigingsplaats te beoordelen aan de hand van een aantal aspecten. Tabel 6 geeft hiervan een overzicht.

Pagina 59



Tabel 6: Beoordeling vestigingsplaats Aspect

Cijfer

Bereikbaarheid voor klanten per auto

8.2

Bereikbaarheid voor klanten per fiets/brommer

8.2

Bereikbaarheid voor klanten per openbaar vervoer

7.8

Parkeren voor uw klanten

7.2

Parkeren eigen personeel

7

Laad- en losmogelijkheden

6.8

Eigen locatie binnen de straat

7.8

Presentatie en uitstraling winkelgebied

5.2

Branchering

7.1

Sfeer

6.7

Onderhoud en presentatie panden

6.4

Onderhoud en aankleding openbaar gebied

5.9

Gevoel van veiligheid

6.4

Imago

6.2

Samenwerking ondernemers

7.2

Evenementen

5.7

De straat scoort een gemiddeld op alle aspecten een 6.8. Dat is hoger dan het algemene oordeel wat gegeven is: 6.3. Op zich is dat laag. Dat kan komen omdat men erg kritisch is. Maar ook omdat men duidelijk verbeterpunten ziet. Soms zijn de verschillen best groot: er zijn ondernemers die meestal lagere cijfers geven en andere die juist vaak tot hogere cijfers komen. Men is vooral erg tevreden met de bereikbaarheid en de parkeergelegenheid. Vaak worden in ondernemersenquêtes lagere cijfers gegeven voor deze aspecten. Het minst tevreden is men met de presentatie en uitstraling van het winkelgebied, het onderhoud en de aankleding van het openbaargebied en de evenementen. Dit zijn allen aspecten die betrekking hebben op functioneren van het plein als geheel; daar liggen volgens de ondernemers de verbeterpunten.

Pagina 60



Het gros van de ondernemers vindt de positie van het Burgermeester van Houtplein ten opzichte van het Plein in het centrum zwak (76%). De voornaamste redenen die hiervoor worden aangedragen is het betere aanbod aan winkels op het Plein en de het grotere bestedingsmogelijkheden die de consumenten die op het Plein winkelen tot hun beschikking hebben. Dit komt waarschijnlijk omdat het dorpscentrum van Vlijmen zich naar de mening van de ondernemers omringd weet door buurten met een meer koopkrachtige bevolking. 24% van de ondernemers geeft te kennen dat het eigen winkelgebied juist een sterke positie heeft ten opzichte van het plein in het centrum van het Vlijmen. De voornaamste reden die hieraan ten grondslag liggen zijn de betere parkeervoorzieningen. Een aantal ondernemers geeft aan dat de pleinen eigenlijk redelijk gelijkwaardig zijn ten opzichte van elkaar. Het Burgemeester van Houtplein is volgens de ondernemers voornamelijk interessant voor winkels die zich niet richten op consumenten met een hoog inkomen. In de dagelijkse sector verwacht men dat er ruimte is voor speciaalzaken, hierbij moet gedacht worden aan een groenteboer en een kaas- of een viswinkel. In de niet dagelijkse sector verwacht men dat er behoefte is aan een winkel met huishoudelijke artikelen (bijvoorbeeld een Blokker) en een textielwinkel (bijvoorbeeld een Zeeman). Andere suggesties die minder vaak worden genoemd zijn; een lectuurwinkel (bijvoorbeeld een Bruna of Readshop), een schoenenwinkel, een opticien en een kledingwinkel. Sommige ondernemers geven echter aan dat dit winkelgebied juist niet geschikt is voor kleding- en schoenenwinkels. Het centrum van Vlijmen zal hoogstwaarschijnlijk worden herontwikkeld. Er is aan de ondernemers gevraagd of zij dit wel of niet als een bedreiging zien. Een meerderheid (57%) ziet de herontwikkeling van het centrum niet als een bedreiging, 43% ziet het wel als een bedreiging.

Pagina 61



De ondernemers die de herontwikkeling als een bedreiging zien geven daar doorgaans ongeveer dezelfde reden voor. Er wordt slechts geïnvesteerd in het centrum van Vlijmen en tot nu toe niet in het Burgemeester van Houtplein. Hierdoor wordt volgens hen het verschil in kwaliteit met het centrum groot en maken zowel de consumenten als de ondernemers misschien de overstap naar het centrum. Hierdoor neemt de omzet af (eventueel faillissementen) en kan het Burgemeester van Houtplein in een negatieve spiraal (leegstand) terecht komen. De ondernemers die geen bedreiging zien in de herontwikkeling van het centrum van Vlijmen geven hiervoor de volgende redenen: •

Het Burgemeester van Houtplein heeft veel aanbod in de dagelijkse sector. De meeste consumenten gaan voor het dagelijkse aanbod naar het dichtstbijzijnde winkelgebied dus zal men blijven komen als de ondernemers dezelfde kwaliteit kunnen bieden in vergelijking met de omliggende winkelgebieden (bijvoorbeeld het centrum van Vlijmen).

•

Men trekt veel consumenten uit de directe omgeving waar door de jaren heen goede banden mee zijn opgebouwd. Daarom is er vertrouwen dat deze consumenten van het plein gebruik zullen blijven maken.

•

Er wonen ook veel ouderen rond het Burgemeester van Houtplein. De wijk rond dit winkelgebied is volgens een aantal ondernemers duidelijk aan het vergrijzen. Deze ouderen hebben vaak beperkte vervoersmogelijkheden en zijn daardoor eerder aangewezen tot het eigen winkelgebied.

De bedreiging die wel of niet uitgaat van de herontwikkeling van het centrum heeft ook veel te maken met de hoeveelheid concurrentie die de herontwikkeling oplevert. Sommige ondernemers geven aan dat meer concurrentie niet per se een slechte ontwikkeling is, dit houdt de ondernemer scherp. Maar een te grote toename van de concurrentie kan tot faillissement leiden.

Pagina 62



Veiligheid Een tamelijk groot aandeel ondernemers heeft het afgelopen jaar overlast ondervonden van bepaalde mensen of groepen mensen (41%). Men voelt zich dan ook wel eens onveilig in het eigen bedrijfspand (35%). Daar staat tegenover dat 65% geeft zich niet onveilig voelt. De overlast en het gevoel van onveiligheid wordt volgens de ondernemers voornamelijk veroorzaakt door de lokale hangjeugd. De hangjeugd “hangt” voornamelijk op de bankjes voor de C1000 en in gangen achter de winkels aan de zuidelijke kant van het plein. De jongeren maken gebruik van alcohol en er bestaat de indruk dat er drugs wordt gedeald en gebruikt. Ook zouden er in de gangen achter de winkels aan zuidelijke kant van het plein soms seksuele handelingen worden verricht. De indruk bestaat dat de jeugd zich voornamelijk verveelt. Al met al geven deze antwoorden aan dat veiligheid wel degelijk een issue is op het Burg. Van Houtplein. Communicatie Meer dan de helft van de ondernemers vindt de onderlinge communicatie goed tot zeer goed (tabel 7). Daartegenover staat dat 12% de communicatie beoordeelt als slecht tot zeer slecht. Over de ondernemingsvereniging is men verdeeld: 50% is van mening dat de vereniging functioneert, 44% meent dat dit niet het geval is en 6% heeft er geen mening over. Vooral het gemis aan een gezamenlijke mening/doel speelt volgens de meeste ondernemers de

Pagina 63


vereniging parten. Het blijkt ontzettend moeilijk om iedereen op een lijn te krijgen, hierdoor wordt er weinig vooruitgang geboekt. Er wordt te vaak gekeken welk voordeel er


Tabel 7: Oordeel over de communicatie tussen ondernemers onderling Zeer goed

19%

Goed

38%

Niet goed niet slecht

19%

direct behaald kan worden terwijl meestal juist een langdurige investering in tijd en geld meer oplevert. Omdat er toch een goed verstandhouding is geeft de meerderheid aan actief betrokken

Slecht

6%

Zeer slecht

6%

Geen mening

12%

te zijn bij de ondernemersvereniging (67%). Enkele ondernemers die dat nu nog niet zijn, spraken uit dat ze onder bepaalde voorwaarden best actiever willen zijn. De communicatie met de gemeente bleek tijdens de interviews een belangrijk onderwerp te zijn. Tabel 8 geeft weer hoe de ondernemers de communicatie beoordelen. Een groot deel geeft aan geen mening te hebben (31%). Zij geven aan

Tabel 8: Oordeel over de

eigenlijk nooit iets met de gemeente van

communicatie met de

doen te hebben. Men is over het

gemeente

algemeen wel tevreden over het contact

Goed

19%

vergunning of het aangeven van

Niet goed niet

37%

vervuiling etc.). Het belangrijkste

slecht

communicatieprobleem betreft het overleg

Slecht

13%

Geen mening

31%

met de gemeente (het aanvragen van

aangaande de detailhandelsontwikkelingen in de

gemeente. Het centrum van Vlijmen wordt hoogstwaarschijnlijk herontwikkeld en daar wordt winkelruimte toegevoegd. Dit is voor de ondernemers aan het Burgemeester van Houtplein van groot belang. Men vindt het jammer dat men hiervan niet af en toe op de hoogte wordt gesteld. Ook is men niet goed op de hoogte van planvorming in het eigen winkelgebied. Men heeft het gevoel dat de enige informatie over de toekomst van het eigen winkelgebied binnenkomt

Pagina 64



via de lokale media. Juist deze onduidelijkheid is volgens de ondernemers de reden waarom de communicatie niet altijd probleemloos verloopt. Men wil graag eerlijkheid en duidelijkheid van de gemeente. Dat kan eventueel volgens een bepaalde ondernemer leiden tot confrontatie, maar dat is uiteindelijk voor beide partijen beter.

Pagina 65


Pagina 66




Bijlage 5: Ontwikkelingsperspectief per branche Dagelijkse winkels Het Burg. van Houtplein kent een redelijk aanbod van winkels in de dagelijkse sector. Uit de draagvlakanalyse is gebleken dat dit aanbod versterkt kan worden. Gezien de ligging en het karakter van het plein ligt dit ook het meest voor de hand. Het plein vervult een sterke lokale functie en daarbij hoort voornamelijk een compleet dagelijks aanbod. Dit aanbod functioneert op het plein en heeft zich ondanks een minder aantrekkelijk uiterlijk, en niet echt sfeervol plein redelijk weten te handhaven. Her en der ontslaan wel scheurtjes zo bleek uit de ondernemersenquête. Voor de dagelijkse boodschappen is men op zoek naar een concentratie van winkels die dicht in de buurt, goed bereikbaar en met een overzichtelijke parkeergelegenheid. Over deze eigenschappen beschikt het plein. Het ligt voor de hand wat betreft het perspectief uit te aan van deze eigenschappen opdat de dagelijkse sector ook in de toekomst een prima perspectief behoudt. De kritische consument verwacht bovendien voldoende keuzemogelijkheden, een kwalitatief goed aanbod en volledig aanbod, een open en moderne presentatie, een goed overzicht (hit en run) en het inspelen op zijn of haar behoeftes. Wat betreft de dagelijkse winkels ontbreken een groentewinkel een allochtone specialist, een gemakswinkel (primera, readshop) en een delicatessenzaak. Deze formules zijn ook soms te combineren of wellicht te koppelen aan thans aanwezige branches. Niet dagelijkse winkels Onder de categorie niet dagelijkse winkels vallen eigenlijk alle winkels die iets verkopen waarvoor de consument bereid is een zekere afstand af te leggen. Een uitzondering vormen winkels in de semi-dagelijkse sector. Hieronder vallen bijvoorbeeld de bloemenwinkel en winkels in algemene textiel (bijvoorbeeld Zeeman en Hans Textiel). Deze laatste branche ontbreekt aan het plein, wellicht dat hier een kans op aanvulling van de branchering ligt. Het overige niet-dagelijkse aanbod wordt aangetroffen op locaties die passen bij de verschillende hoofdbranches. De niet dagelijkse winkels kunnen grofweg worden opgedeeld in winkels die voor een groot deel afhankelijk zijn van een passantenstroom en meer doelgerichte speciaalzaken.

Pagina 67



In de winkels die afhankelijk zijn van een passantenstroom vindt men voornamelijk vergelijkgevoelige artikelen zoals kleding en schoenen. Je ziet ze daarom in stadscentra met grote consumentenstromen. Deze winkels treft men op het Burg. van Houtplein nauwelijks aan, van vergelijkend winkelen in de niet dagelijkse sector is geen sprake. Ook winkels in de woonbranche hebben tegenwoordig steeds meer een eigen “plek” op de meubelboulevards. Deze zijn gelegen op prima bereikbare locaties nabij grote bevolkingsconcentraties. Voor al deze winkels is het plein niet geschikt. Het burg. van Houtplein kent wel enkele speciaalzaken zoals een sportwinkel een speelgoedwinkel en een rijwielenzaak. Deze winkels moeten het hier hebben van de naamsbekendheid van de ondernemer. Dat is op zich een prima reden om hier te functioneren. Nadeel is wel dat men niet kan leunen op winkels de aansluiten op deze branches en men bijvoorbeeld impulsaankopen grotendeels misloopt. Voor de ene winkel is dat een groter nadeel dan de andere. Voor een aantal gespecialiseerde winkels speelt dit zelfs nauwelijks, denk aan een computerwinkel of een hobbywinkel. Daar gaat men heen omdat men ook belang hecht aan service en goed informatie. Op het plein past de rijwielenzaak nog het best onder deze categorie. Gezien de draagvlakanalyse, de concurrentie van andere winkelgebieden en het karakter van het plein is het niet verstandig te mikken op uitbreiding in de niet-dagelijks sector m.u.v. een winkel in de algemene textiel. De winkels in de niet-dagelijkse sector die er nu zijn gevestigd zullen in toenemende mate de klanten het moeten hebben van de eigen trekkracht. Ambachtelijke bedrijvigheid Ambachtelijke bedrijvigheid bestaat uit activiteiten die zich in hoofdzaak richten op het vervaardigen van eindproducten zoals meubels, sleutel- en hakkenbar, kleren, drukwerk, woning/meubelstoffering, etc. Dit soort bedrijven kent het Burg. van Houtplein nu niet. Gezien de uitstekende bereikbaarheid en het relatief lage niveau van huisvestingslasten zou dit plein wel onderkomen kunnen bieden aan dergelijke functies. Dienstverlening Er zijn op het plein twee kappers gevestigd. Het aantal dienstverlenende bedrijven met een baliefunctie zou kunnen worden uitgebreid, daar is ruimte voor. Hierbij kan gedacht worden aan bijvoorbeeld, een copyshop, een schoonheidssalon, een makelaarskantoor of een reisbureau.

Pagina 68



Het is belangrijk dat de dienstverlening in de straat kwalitatief hoogstaand blijft. In veel Nederlandse aanloop straten verommelt de dienstverlening met baliefunctie het straatbeeld, hiermee neemt de aantrekkelijkheid van de straat af, wat nadelig is voor de overige functies. Wenselijk voor het Burg. van Houtplein zijn dienstverlenende bedrijven met een duidelijke baliefunctie, gericht op de consument en van een hoogwaardige kwaliteit. Deze bedrijven kunnen de detailhandelsfunctie aanvullen. Bij dienstverlening kan ook gedacht worden aan medisch en zorg. Veelal worden deze functies in een cluster aangeboden. Het is dan de vraag of het plein voldoende ruimte biedt. Horeca Er zijn momenteel 3 horeca bedrijven gevestigd op het Burg. van Houtplein; de Appolo , het Chinees-Indisch restaurant Lucky House en de Walk-inn. Deze horeca is weinig winkelondersteunend. De snackbar geeft aan vooral buiten winkeltijden goede zaken te doen en Lucky House en de Apollo gaan open als de meeste winkels juist gaan sluiten. De vraag is echter in hoeverre er behoefte is aan winkelondersteunde horeca. De consument komt doelgericht boodschappen doen op het plein, hierbij wordt doorgaans geen gebruik gemaakt van een bezoek aan de horeca. Waarschijnlijk is nog het meest haalbaar als een winkelier deze lacune opvult door ondergeschikte horecafunctie onderkomen te bieden (bijvoorbeeld bij de bakker).

Pagina 69


Pagina 70


Bijlage 6: Functiekaart Burgemeester van Houtplein. Bedrijvigheid Opnamedatum augustus 2007 Dagelijkse artikelen Niet dagelijkse artikelen Horeca Dienstverlening met baliefunctie Overige bedrijvigheid Leegstand


Pagina 72




Bijlage 7: KVO-traject Wat is KVO? KVO staat voor Keurmerk Veilig Ondernemen. Er is een keurmerk voor bedrijventerreinen en voor winkelgebieden. Binnen het HBD houden wij ons uiteraard alleen bezig met het keurmerk voor winkelgebieden. Dit KVO voor winkelgebieden is een gestructureerde manier om in samenwerking tussen ondernemers, politie, gemeente, beheerder van een winkelcentrum en andere relevante partijen, criminaliteit en overlast aan te pakken. Hoe werkt KVO ? 1. Begonnen wordt met een nulmeting & veiligheidsanalyse. 2. Vervolgens volgt in samenwerking met alle partijen een plan van aanpak met bijbehorende maatregelen. 3. Als dit alles op orde is volgt een audit en een certificering. 4. Vervolgens komt het aan op uitvoeren, resultaatmeting en bijstelling. 5. Hierna volgt de hercertificering.

Zelf een KVO project starten Wilt u een KVO project starten in uw winkelgebied en e.e.a. laten begeleiden door het een adviseur van het HBD? Wat vragen wij van u? •

Een duidelijk afgebakend winkelgebied.

•

Commitment van alle betrokken partijen (gemeente, politie, ondernemers en brandweer).

•

Een actieve ondernemersvereniging.

Pagina 73


•


Een beschikbare voorzitter voor de werkgroep (bij voorkeur een ondernemer).

Indien u denkt aan de bovenstaande criteria denk te kunnen voldoen, neem dan contact met ons op. Wat kunt u van het HBD verwachten? •

Lokale ondersteuning door ervaren deskundige adviseurs winkelcriminaliteit.

•

Ondersteuning van het secretariaat van de werkgroep.

•

Maximaal 30 werkdagen kosteloos advies en begeleiding.

•

Bruikbare en praktische instrumenten, eveneens kosteloos.

Welke rollen hebben de betrokken partijen? Ondernemers De ondernemers verenigd in een ondernemersvereniging zijn in veel gevallen de initiatiefnemer van een lokaal project. Zij zijn ook de partij die het meest direct (en vooral ook in de kassa) met de gevolgen van winkelcriminaliteit worden geconfronteerd. Alle (aangesloten) ondernemers worden geacht mee te werken aan zowel de verschillende metingen/enquetes als aan de te nemen maatregelen. Overigens dienen ook de niet aangesloten ondernemers te worden benaderd. In veel gevallen zijn ook deze bereid om mee te werken. In de begeleidingsgroep zijn een aantal ondernemers aanwezig die vanuit hun praktijkkennis mee sturing geven aan het project. Vooral van belang is hierbij de inhoud van het uiteindelijke plan van aanpak. Zo mogelijk is de projectleider afkomstig uit de kring van lokale ondernemers. Gemeente De gemeente is veelal een belangrijke facilitator binnen het project. In veel gevallen is er binnen de gemeente iemand aanwezig die de gelegenheid krijgt om daadwerkelijk mee te help het project inhoud te geven. Daarnaast kunnen met de gemeente afspraken worden gemaakt over zaken die betrekking hebben op de openbare ruimte. Denk hierbij aan afval, graffiti, plaatsen van rampaaltjes etc. etc. Ook bij het onderdeel communicatie en PR is de gemeente een belangrijke partij. Betrokkenheid van een wethouder of de burgemeester bij een intentieverklaring, of het uiteindelijke convenant zelf, is veelal een goede garantie voor voldoende aandacht in de lokale pers.

Pagina 74



Politie De politie is in praktische zin onmisbaar voor de projecten. Uiteraard beschikt de politie over de noodzakelijke kennis met betrekking tot b.v. het aanhouden van winkeldieven, omgaan met recidivisten, gebruik van camera’s etc. Daarnaast kunnen gedurende het project afspraken gemaakt worden met de politie over zaken als strenger toezicht, prioriteiten voor specifieke branches etc. Richting criminelen is de zichtbare aanwezigheid van de politie ook van groot belang. Uiteindelijk is het de politie die daadwerkelijk op kan treden en criminelen zijn zich hier terdege van bewust. Projectleider Zoals gezegd is deze bij voorkeur afkomstig vanuit de kring van de ondernemers, maar er zijn ook zeer goede voorbeelden beschikbaar van projectleiders met een andere achtergrond. De projectleider vormt vooral het gezicht van het project. Hij of zij is de voorzitter van de begeleidingsgroep, speelt een belangrijke rol in de publiciteit en is lokaal zeer goed bekend. Bij dit laatste is vooral belangrijk dat hij of zij gemakkelijk toegang heeft tot de beslissers in het betrokken gebied en dat sprake is van iemand met zo veel gezag dat, indien nodig, partijen overtuigd kunnen worden dat bepaalde beslissingen genomen moeten worden. Procesbegeleider De procesbegeleider is degene die zorgt voor de voortgang van het project. Hij of zij verzorgt het secretariaat van de begeleidingsgroep en, behalve wanneer besloten wordt om zaken uit te besteden, neemt ook de meeste werkzaamheden op zich. Hierbij kan worden gedacht aan de noodzakelijke metingen en het daadwerkelijk schrijven van het plan van aanpak. De procesbegeleider opereert namens alle betrokken partijen en heeft daarom een zeer goed gevoel nodig voor de onderlinge verhoudingen. Procesbegeleider en projectleider vormen een hecht (voorzitter/secretaris) koppel.

Pagina 75

Burgemeester van Houtplein, Vlijmen. Ruimtelijk-economische Visie

Recommend Documents