Bijzondere overeenkomsten

Bijzondere overeenkomsten

TITEL I. BENOEMDE EN ONBENOEMDE OVEREENKOMSTEN

Hoofdstuk I. Het onderscheid tussen benoemde en onbenoemde overeenkomsten 1.

De beginselen van wilsautonomie en contractsvrijheid, beiden basisprincipes van het

contractenrecht, houden in dat de burgers en ondernemingen vrij zijn om, binnen de grenzen van het dwingend recht, de inhoud van de overeenkomst te bepalen. Ze kunnen zowel benoemde als onbenoemde overeenkomsten sluiten. Eng begrip (meest gangbare begrip): alle overeenkomsten die niet aan specifieke wettelijke regeling zijn onderworpen (leasing, franchising,…). Benoemde overeenkomsten zijn alle overeenkomsten die in het B.W., in het W.Kh. of in een andere wet uitdrukkelijk zijn geregeld.

Ruim begrip: alle overeenkomsten die niet uitdrukkelijk in het B.W. zijn geregeld. Een cao is zo een onbenoemde overeenkomst. Gelet op het toenemend aantal bepalingen dat ontstaat buiten het B.W. is het ruime begrip achterhaald geworden.

2.

De term onbenoemde overeenkomst is eigenlijk niet correct, omdat het niet gaat om de

vraag of een overeenkomst al dan niet een naam heeft maar of ze al dan niet uitdrukkelijk in de wet is geregeld. De term is historisch te verklaren en heeft zich ontwikkeld in ons juridisch spraakgebruik.

3.

De opstellers van het B.W. hadden gelet op de wilsautonomie, contractvrijheid en het

consensualisme kunnen volstaan met een algemene overeenkomstenleer uit te werken. Om

hoofdzakelijk twee redenen heeft de wetgever gemeend voor een aantal types van overeenkomsten meer bijzondere regels te moeten vastleggen en een modelstatuut te moeten uitwerken.

1° rechtszekerheid: als de partijen zelf geen regeling hebben uitgewerkt, kunnen ze terugvallen op deze regels. De partijen moeten dus niet steeds voor elk concreet geval een uitvoerige regeling voorzien. De rechter vindt ook deze aanvullende wetsbepalingen een nuttige richtsnoet voor het oplossen van betwistingen in geval van onduidelijkheid of onvolledigheid van de overeenkomsten die de partijen zelf hebben opgesteld.

2° bescherming economisch of sociaal zwakkeren: dwingende regels die de contractsvrijheid beperken, om zo een groter evenwicht in de contractsvoorwaarden te bereiken.

4.

Welke rechtsregels zijn van toepassing op onbenoemde overeenkomsten?

1° algemene regels van het verbintenissen- en contractenrecht zoals geldige totstandkoming, interpretatie en aanvulling van overeenkomsten, gevolgen van overeenkomst zowel tussen partijen als tov derden, en tenietgaan van overeenkomsten. 2° anologie naar benoemde overeenkomsten: bepalingen van een huurovereenkomst zijn analoog van toepassing op deze van een licentieovereenkomst 3° art. 1135 B.W.: rekening houden met de aard en strekking van de overeenkomst, de in de sector of streek ontstane gebruiken en billijkheid

Hoofdstuk II. De gemengde overeenkomst

5.

Een bijzondere soort van onbenoemde overeenkomsten zijn gemende overeenkomsten.

Een gemengde overeenkomst (zoals hotelcontract of vervoercontract) is een overeenkomst die de typische kenmerken van twee of meer benoemde overeenkomsten vertonen, maar die toch een juridische eenheid vormen.

6.

Welke rechtsregels zijn van toepassing op gemengde overeenkomsten?

Er worden meestal drie theorieën verdedigd: de absorptietheorie, cumulatie- of combinatietheorie en de sui generis regeling.

1° Absorptietheorie: een gemengd contract heeft steeds een contracttype dat overheersend is. Het statuut van dit dominerend types wordt toegepast op het hele contract. Voordeel: -

bevorderen rechtszekerheid

-

vereenvoudigend

Nadeel: -

miskennen werkelijkheid door wil van partijen slechts gedeeltelijk in aanmerking te nemen

-

niet alle gemengde overeenkomsten hebben dominant contracttype

2° Cumulatie- of combinatietheorie: de regels van alle contracten die in het gemengd contract aanwezig zijn, moeten naast elkaar worden toegepast. Voordeel: -

rekening houden met juridische complexiteit

Nadeel: -

problemen bij tegenstrijdige regels

3° Sui generis regeling: gemengd contract is een onbenoemd contract dat enkel onderworpen is aan de algemene regels van het verbintenissenrecht en de bepalingen die gelden voor benoemde contracten slechts analoog worden toegepast. Belangrijkste bezwaar is dat leidt tot rechtsonzekerheid omdat niet juist weten welke regels van toepassing.

7.

Ieder van de theorieën heeft zijn tekortkomingen. Wegens de grote verscheidenheid

van gemengde contracten, is geen van deze drie theorieën geschikt om op alle gevallen te worden toegepast. In werkelijkheid heeft elke theorie zo zijn toepassingsgebied. Men moet steeds kijken naar de gemeenschappelijke bedoeling van de partijen en de aard van de prestaties.

Absorptietheorie: enkel in uitzonderlijke gevallen waarin het ene contracttype dominant is aan het andere. Cumulatietheorie: het meest van toepassing Sui generis-regeling: indien beide andere theorie niet van toepassing kunnen worden geacht.

TITEL II. DE KOOP-VERKOOP-OVEREENKOMST

Hoofdstuk I. Begripsomschrijving, essentiële bestanddelen en onderscheid met andere overeenkomsten

Afdeling 1. Begripsomschrijving en essentiële bestanddelen

8.

De koop-verkoopovereenkomst is een overeenkomst waarbij de ene partij, de

verkoper, zich ertoe verbindt het eigendomsrecht op een zaak over te dragen aan een andere partij, de koper, die zich jegens de eerstgenoemde ertoe verbindt hiervoor een prijs in geld te betalen.

§ 1. Overdracht van het eigendomsrecht

I.

9.

Algemeen

De overdracht van het eigendomsrecht van de verkoper naar het vermogen van de

koper vormt het wezen van de koop-verkoop-overeenkomst. Hieruit volgt dat als een overeenkomst geen eigendomsoverdracht meebrengt, het geen koop-verkoop is maar bv. een onbenoemd contract zoals het overdragen van vruchtgebruik.

In ons recht heeft het eenvoudig en louter akkoord van de partijen over de zaak en prijs tot gevolg dat er automatisch en onmiddellijk een overdracht van eigendomsrecht plaatsheeft. Principieel gebeurt de overdracht door het feit alleen dat partijen het eens zijn over zaak en prijs, hoewel de zaak niet geleverd en prijs nog niet betaald is (art. 1583 B.W.). De eigendomsoverdracht staat los van elke materiële daad zoals afgifte van de zaak.

De eigendomsoverdracht hoeft niet noodzakelijk plaats te hebben op het ogenblik van het sluiten van het contract. De partijen mogen afwijken van art. 1138 B.W. en 1583 B.W.

II.

Gevallen van uitgestelde eigendomsoverdracht

A. Koop-verkoop van een soortzaak

10.

Als een soortzaak w verkocht dwz een zaak die alleen tav haar hoeveelheid en haar

hoedanigheid is bepaald, kan de eigendomsoverdracht niet onmiddellijk geschieden. De eigendomsoverdracht veronderstelt een individueel bepaalbare zaak. De individualisatie of specificatie van de zaak is vereist vooraleer de eigendomsoverdracht kan geschieden. De specificatie (meting, telling,…) kan maar moet niet samenvallen met de levering.

B. Koop-verkoop van een toekomstige zaak

11.

Wanneer een toekomstige zaak w verkocht dan gaat het eigendomsrecht slechts over

op het ogenblik dat de zaak in werkelijkheid bestaat.

C. Bedongen uitstel van eigendomsoverdracht

EXAMENVRAAG: Juridische grondslag van een beding van eigendomsvoorbehoud. Gelding van een beding van eigendomsvoorbehoud.

12.

Partijen mogen afwijken van art. 1138 en 1583 B.W. en bedingen dat de

eigendomsoverdracht later zal plaatsvinden dan het ogenblik van het sluiten van het contract, bv. verlijden authentieke akte of volledige betaling van de verkoopprijs. Het contractueel uitstellen van de eigendomsoverdracht gebeurt door een “clausule van eigendomsvoorbehoud”. In de wet op het consumentenkrediet wordt hiervan uitdrukkelijk gebruik gemaakt.

13.

Geldigheid tussen partijen – clausule is volkomen geldig en aan geen enkel

vormvereiste onderworpen, behalve als het beding vervat is in een verkoop op afbetaling. Voor de verkoper is zo’n beding nuttig, want zolang de koper geen eigenaar is, mag hij er niet over beschikken, ook al wordt ze hem geleverd. Als hij de zaak zou voortverkopen, maakt hij zich schuldig aan het misdrijf van misbruik van vertrouwen (art. 491 Sw.). Het risico van het verlies van de zaak door een vreemde oorzaak blijft voor de verkoper. Niets belet de partijen contractueel anders overeen te komen.

14.

Geldigheid en tegenwerpelijkheid ten aanzien van derden – zie cursus voor evolutie

III. Belang van het bepalen van het juiste tijdstip van de eigendomsoverdracht

15.

Het bepalen van het juiste tijdstip van de eigendomsoverdracht is van groot belang:

1° risicoregeling: met het eigendomsrecht gaat ook het risico over [art. 1138 B.W.]. Als de zaak tenietgaat door toeval na het ogenblik waarop het eigendomsrecht is overgegaan, moet de koper toch de prijs betalen, ook al w de zaak niet geleverd. 2° faillissement van de verkoper: als de eigendomsoverdracht heeft plaatsgevonden, maar levering nog niet, zal de koper als eigenaar aantreden en niet in samenloop komen met andere schuldeisers van de verkoper. In het omgekeerde geval is hij gewoon schuldeiser. 3° faillissement van de koper: de verkoper mag een clausule van eigendomsvoorbehoud inroepen onder bepaalde voorwaarden (zie supra).

§ 2. Betaling van een geldprijs

16.

Het betalen van de prijs is een essentieel element van de koop, en kan wel een

ontbindende maar geen opschortende voorwaarde zijn. Een opschortende voorwaarde is een toekomstige en onzekere gebeurtenis [art. 1181 B.W.], waarvan de uitvoering van een verbintenis afhankelijk w gemaakt. Deze gebeurtenis moet vreemd zijn aan rechten en plichten die voortvloeien uit de overeenkomst en mag niet één van de constitutieve bestanddelen zijn. De betaling van de prijs is zo’n constitutief bestanddeel.

17.

Er moet voor de koop-verkoop noodzakelijk een prijs zijn, anders is het een

schenking1 . De prijs moet ook in een geldsom bestaan. De overeenkomst om de eigendom van een zaak over te dragen tegen een andere zaak dan geld, is een ruil. Indien één van de partijen als tegenprestatie een dienst verricht, hebben we met een onbenoemd contract te maken.

Afdeling 2. Onderscheid met andere overeenkomsten

18.

In theorie zijn er geen grote problemen, maar in de praktijk kunnen we problemen

hebben om onderscheid te maken tussen koop en huur, aanneming van werk en bewaargeving.

§ 1. Koop en huur 19.

Het onderscheid tussen koop-verkoop is vrij eenvoudig: bij een koop-verkoop w het

eigendomsrecht van een zaak overgedragen, terwijl bij een huur enkel het gebruik en genot vd zaak w verschaft. Er zijn enkele randgevallen die tot problemen kunnen leiden. Er kan geen algemeen geldende regel w gegeven voor dit op te lossen, omdat veel afhangt van de bedoeling van de partijen en de feitelijke omstandigheden van de zaak. De benaming die de partijen aan de overeenkomst hebben gegeven is niet beslissend, wel de aard van de prestaties. De feitenrechter oordeelt op soevereine wijze en het Hof van Cassatie oefent toezicht uit op de kwalificatie door de rechter.

1° Overeenkomsten betreffende niet-periodieke producten van een goed (zand, klei,…): 1

Een overeenkomst om kosteloos het eigendomsrecht van een zaak aan een ander over te dragen

Afwisselend beschouwd als koopcontracten of huurcontracten. Het Hof van Cassatie zegt dat de juridische aard van deze overeenkomsten moet beoordeeld worden volgens de omstandigheden van de zaak en ware bedoeling van de partijen. Voorbeeld: Huurcontract waarbij huurder beschikking had over gronden om krijtlaag te ontginnen, met clausule waardoor huurder tegen betaling grind mocht hebben dat ontginning zou belemmeren. Dit is volgens het HvC een huurcontract met een beding in en geen afzonderlijke koop-verkoop.

2° Overeenkomsten betreffende periodieke vruchten van een goed (oogst, gras,…): Nagaan of de partijen zich hebben beperkt het eigendomsrecht van bepaalde vruchten over te dragen (verkoop), of ze het gebruik en genot van een vruchtdragend goed willen toekennen (huur).

3° Huurkoop = contract waardoor een goed w toevertrouwd aan een persoon, die er later eigenaar van w of kan w, na betaling van een bepaalde som die in periodieke schijven betaalbaar is in de vorm van huurgeld. Hier w vroeger gebruik van gemaakt om het eigendomsrecht voor te behouden tot volledige betaling prijs, maar toch ontsnappen aan niet-tegenwerpelijk aan derden van clausule van eigendomsvoorbehoud. Zo’n kunstgrepen w niet door de RS aanvaard. Indien het de werkelijke bedoeling is om gebruik en genot van zaak te verschaffen, met bijkomend beding om eventueel het goed te kopen, dan w meestal aangenomen dat het gaat om huur, met een eenzijdige verkoopbelofte in. Laatste kan blijken doordat totale huurgeld niet gelijk is aan globale koopprijs.

§ 2. Koop en aanneming van werk EXAMENVRAAG: Vergelijk koop en aanneming.

20.

Het onderscheid tussen beiden is delicaat wanneer de aannemer zich niet alleen

verbindt een bepaald werk uit te voeren, maar ook de stof of het materiaal te leveren dat moet w bewerkt of verwerkt. In welke gevallen gaat het om koop en wanneer om aanneming? 1° De opdrachtgever levert het materiaal: het gaat om een aannemingscontract, want de aannemer levert alleen zijn arbeid [artt. 1711, 1787 en 1789 B.W.] 2° De aannemer trekt op zijn eigendom en met zijn materialen een gebouw op voor iemand anders: het gaat om een koop-verkoop-overeenkomst. 3° De aannemer levert de materialen of grondstoffen: drie theorieën: (1) volgens romeinsrechtelijke traditie en argument a contrario uit art. 1711 B.W., gaat het om een koop-verkoop (2) aannemingsovereenkomst (3) gemengde overeenkomst met element aanneming en element koop

Voorbeeld: Aannemer had aan ziekenhuis een waterzuiveringsinstallatie geleverd, een plan hiervoor ontworpen en installatie geplaatst. De rechtbank meende dat de overeenkomst moest gesplitst w in een koop-verkoop voor de levering van materialen en een aanneming mbt plan en plaatsing. Een gebrek in de geleverde zaak gaf aanleiding tot een vordering wegens verborgen gebreken, maar niet tot 10-jarige aansprakelijkheid.

21.

Het is van groot belang te weten of de overeenkomst waarbij de aannemer ook het

materiaal levert, als een koop-verkoop-overeenkomst dan wel als aannemingscontract dient te w beschouwd. De rechtsregeling die voor beide contracten geldt is verschillend: a.de prijs bij een aannemingscontract kan later dan bij het sluiten van de overeenkomst w bepaald b.bij aanneming gebeurt de overdracht van risico pas bij de levering terwijl bij koop dit bij eigendomsoverdracht gebeurt [art. 1788 B.W.] c.vrijwaring voor verborgen gebreken w bij koop geregeld door art. 1641 B.W. Op aanneming van werk zijn art. 1792 en 2270 B.W. van toepassing d.bij koop-verkoop geldt een korte termijn voor het instellen van een rechtsvordering wegens verborgen gebreken [art. 1648 B.W.]. Deze regel is slechts analoog van toepassing bij aanneming (lichte verborgen gebreken bij

bouwwerken). Bij aanneming van bouwwerk geldt de 10-jarige aansprakelijkheid voor verborgen gebreken. e.Verkoop onroerende goederen: niet-betaalde verkoper heeft voorrecht van art. 27, 1° Hyp.W. – niet betaalde aannemers kunnen aanspraak maken op recht van art. 27, 5° Hyp.W. f.Faillissement van verkoper voor de voltooiing van werk is opdrachtgever een SE, en na voltooiing eigenaar. Bij faillissement van de aannemer de opdrachtgever enkel SE.

§ 3. Koop en bewaargeving 22.

Bij een koop-verkoop-overeenkomst w het eigendomsrecht van een zaak

overgedragen, terwijl de bewaargeving tot doel heeft het bewaren van de zaak door de bewaarnemer.

In de praktijk kunnen er zich grensgevallen voordoen, zoals wanneer de koopwaar samen met de verpakking w verkocht, maar met de belofte van de verkoper om die aan dezelfde prijs terug te kopen.

Voorbeeld: Melkverkoper die melk verkoopt en flessen terug inkoopt tegen bepaalde prijs. Het gaat om een koop-verkoop en geen bewaargeving dus bij faillissement zijn de flessen eigendom van de koper.

Hoofdstuk II. De geldigheidsvereisten van de koop-verkoop-overeenkomst

23.

Zoals voor elke overeenkomst worden er vier geldigheidsvereisten gesteld voor een

koopovereenkomst [art. 1108 B.W.].

Afdeling 1. De wilsovereenstemming tussen partijen

§ 1. Voorstel en aanbod tot het sluiten van een koopovereenkomst 24.

Het onderscheid tussen een voorstel en aanbod is niet altijd even gemakkelijk te

maken. Een van de randgevallen is het openbaar te koop stellen van een (onroerend) goed. Volgens HvC is dit slechts een oproep tot aanbiedingen. Het openbaar te koop stellen van een goed is een voorstel, waarmee de verkoper aanbiedingen wil uitlokken. De toewijzing, meestal door een openbaar ambtenaar, aan de meest biedende, is niet hoofdzakelijk een aanvaarding van de verkoper. Het is een authentieke vaststelling van het resultaat van het opbod. De verkoper is vrij om het bod te weigeren, ook al had de verkoper de opdracht gegeven om tegen elke prijs te verkopen. De koop ontstaat pas na aanvaarding door de verkoper. De openbaar ambtenaar kan niet als lasthebber w beschouwd.

§ 2. De verkoopbelofte EXAMENVRAAG: Verschil tussen een eenzijdige en een wederkerige verkoopbelofte? EXAMENVRAAG: Verschil tussen een eenzijdige verkoopbelofte en een beding van voorkoop?

I. De wederzijdse belofte om te verkopen en kopen

25.

De wederzijdse belofte om een goed te verkopen tegen een bepaalde prijs en de zaak

te kopen tegen die prijs, is een volwaardige koop-verkoop-overeenkomst, daar er een samentreffen is van de wilsuitingen van de koper en verkoper. In art. 1589 B.W. w bepaald dat de verkoopbelofte als koop geldt wanneer er wederzijdse toestemming van de partijen is omtrent zaak en prijs. De B. rechtsleer (met uitzondering De Page en Dekkers) is het erover eens dat dit artikel enkel de wederzijdse verkoopbelofte betreft. Het is dus een overbodige bepaling want zeggen dat men “belooft …” is hetzelfde zeggen als “koop” en “verkoopt”.

26.

Zoals bij een eenvoudige en zuivere koop-verkoop, kunnen partijen bij een

wederzijdse verkoopbelofte de eigendomsoverdracht of tijdstip waarop ze wederzijds zullen

verbonden zijn, onderwerpen aan een formaliteit, zoals opmaken van een notariële akte. In dat geval kan de wederzijdse belofte op zichzelf de koop niet tot stand brengen, maar is ze een geldig contract dat partijen verplicht de formaliteit uit te voeren.

II De eenzijdige verkoopbelofte EXAMENVRAAG: Casus over eenzijdige verkoopbelofte: wat als de belover een onroerend goed verkoopt aan een derde voordat de overeengekomen termijn is verstreken? 27.

De eenzijdige verkoopbelofte is een overeenkomst waarbij de ene partij, de belover,

zich jegens de andere partij, de begunstigde, ertoe verbindt aan deze laatste een bepaalde zaak tegen een bepaalde prijs te verkopen, indien de wederpartij volgens de overeengekomen modaliteiten de wil tot uitdrukking brengt om de koop te sluiten. De mogelijkheid tot aankopen w een optie genoemd, en wanneer er van de optie gebruik w gemaakt, noemt men dit het lichten van de optie.

De eenzijdige verkoopbelofte is een eenzijdig contract, omdat ze een verplichting meebrengt ten laste van één partij, nl. de partij die zich verbindt met de wederpartij een koop te sluiten waarvan alle hoofdbestanddelen reeds zijn vastgesteld. De belover is onherroepelijk verbonden om te verkopen indien de begunstigde de wil uitdrukt om het goed te kopen, wat veronderstelt dat de partijen het eens zijn over de zaak en prijs.

De eenzijdige verkoopbelofte is dus een contract waarbij een bepaalde prestatie w beloofd, maar zonder dat het eigendomsrecht van een zaak w overgedragen. De begunstigde zelf is niet verplicht de optie te lichten. De eenzijdige verkoopbelofte is immers een eenzijdig contract en schept enkel verbintenissen ten laste van de belover. De partijen kunnen geldig overeenkomen dat de begunstigde aan de belover een vergoeding zal betalen voor het geval hij de optie niet licht.

Een van de modaliteiten die vaak w overeengekomen, heeft betrekking op de duur waarvoor de belofte geldt. Meestal w bedongen dat de belofte zal vervallen indien ze niet w aanvaard

voor het verstrijken van een bepaalde termijn. Indien voor het lichten geen termijn is bepaald, betekent dit nog niet dat de belover voor onbepaalde tijd verbonden blijft, noch dat hij zich van zijn verbintenis mag bevrijden wanneer het hem goeddunkt. De belover zal een einde aan de verbintenis kunnen maken, mits een redelijke opzeggingstermijn.

28.

De eenzijdige verkoopbelofte dient te w onderscheiden van enkele andere figuren: Eenzijdige

Aanbod

Koop-verkoop

verkoopbelofte Contract dat voor C o n t r a c t d a t beide partijen bindend e is

n

k

e

Beding van voorkeur

l

verbindend is

( m o e t a a n v a a r d voor aanbieder worden)

(moet niet aanvaard w)

G

e

e

n

Eigendomsoverdracht

eigendomsoverdracht Geen verplichting tot

Verplichting tot kopen

kopen Ve r p l i c h t i n g t o t

G

verkopen

verplichting tot

e

e

n

verkopen 29.

Wanneer de begunstigde van het optierecht de optie licht, komt het koopcontract tot

stand, zonder dat hiervoor enige formaliteit vereist is, tenzij het zou gaan om een plechtig contract, dat slechts zou kunnen ontstaan door het vervullen van een bepaalde formaliteit. Indien de belover, na het lichten van de optie, zou weigeren zijn toestemming tot verkopen te verlenen, is dwanguitvoering mogelijk: een vonnis kan de toestemming vervangen.

Door de uitoefening van het optierecht w de koop voltrokken, zelf als een termijn w bedongen voor de overdracht van het eigendomsrecht van het goed. Volgens het HvC kan de belover bedingen dat voor de overdracht een termijn zal gelden, hoewel de verkoop plaatsvindt van zodra de begunstigde zijn optierecht uitoefent.

Het lichten van de optie heeft geen terugwerkende kracht: het koop-verkoop-contract ontstaat op het ogenblik dat de optie w gelicht, en op het hetzelfde tijdstip heeft ook de eigendomsoverdracht plaats, tenzij door de belover w bedongen dat voor de eigendomsoverdracht een termijn zal gelden. Dit betekent dat bv. handelingsbekwaamheid van de koper dient te w beoordeeld op het ogenblik van het lichten van de optie.

30.

De belover behoudt het recht over de zaak te beschikken en kan, zolang de optie niet

w gelicht, de zaak aan een derde overdragen. Hij miskent natuurlijk het optierecht van de begunstigde en zal wegens contractbreuk schadevergoeding verschuldigd zijn. De verkoop tvv een derde zal niet plaatshebben indien deze derde weet dat hij door zijn aankoop bijdraagt tot de niet-naleving van de verkoopbelofte, en bewust en actief meewerkt, want dan begaat hij een fout in de zin van art. 1382 B.W., en de beste wijze om de schade te vergoeden, ligt in de nietigverklaring van de aan de derde toegestane verkoop. Indien het gaat om lichamelijke roerende goederen, zal de verkoop kunnen w verhinderd indien de begunstigde van het optierecht voor de derde het bezit van de zaak verkrijgt. Als het gaat om onroerende goederen, zal de verkoop aan een derde kunnen w verhinderd indien de begunstigde van het optierecht, zonder te weten dat het goed aan een derde w verkocht, erin slaagt voor de derde zijn eigendomsakte te laten overschrijven op het kantoor van de hypotheekbewaarder. In het omgekeerde geval zal hij eigenaar worden en de begunstigde van het optierecht zal enkel een recht op schadevergoeding kunnen laten gelden.

De eenzijdige verkoopbelofte mbt onroerend goed is niet aan derden tegenwerpelijk door ze te laten overschrijven op een hypotheekkantoor omdat met de verkoopbelofte geen zakelijke rechten op onroerende goederen w overgedragen.

De rechten die uit een eenzijdige verkoopbelofte voortvloeien zijn vatbaar voor overdracht. De formaliteiten van art. 1690 B.W. gelden hierbij.

§ 3. Het beding van voorkeur of voorkoopcontract

31.

Het beding van voorkeur is een “overeenkomst of clausule in een overeenkomst

waarbij de eigenaar van een zaak zich jegens een andere persoon ertoe verbindt, voor het geval dat hij ertoe zou besluiten deze zaak te verkopen, ze aan die persoon bij voorkeur boven alle anderen te verkopen”.

Een beding van voorkeur komt vaak voor in andere contracten, zoals huurovereenkomsten of vennootschappen met een familiaal karakter. Meestal w aangenomen dat het voorkoopcontract en het hoofdcontract waarin het is opgenomen, als twee afzonderlijke overeenkomsten dienen te w beschouwd, die niet altijd hetzelfde lot zullen ondergaan.

Het voorkoopcontract is een eenzijdige verkoopbelofte, met een gemengde opschortende potestatieve voorwaarde die niet uitsluitend van de wil van de SN afhangt en geldig is. Bij een verkoopcontract gaat de belover een voorwaardelijke verbintenis aan: hij verbindt zich aan een bepaalde persoon de voorkeur te geven in geval hij ertoe zou besluiten te verkopen. Een minderheid in RS en RL zegt dat het gaat om een verbintenis om niet te doen. In 2003 heeft het Hof van Cassatie zich bij deze opvatting aangesloten.

Wanneer het verkoopcontract niet voor een bepaalde termijn is aangegaan, betekent dit niet, dat de belover voor onbepaalde tijd verbonden blijft. Hij zal een einde kunnen maken mits een redelijke opzeggingstermijn in acht te nemen. Wanneer een voorkeurrecht aan een bepaalde persoon w toegekend, uit hoofde van zijn persoon (intuitu personae), kan het niet aan een derde w overgedragen. Niets belet de partijen het voorkeurrecht overdraagbaar te maken.

§ 4. De verkoop naar gewicht, getal of maat 32.

Art. 1585 B.W. maakt een onderscheid tussen twee soorten verkopen die betrekking

hebben op soortzaken: -

verkoop bij het gewicht, het getal of de maat: een verkoop van soortzaken die, om volledig voltrokken te zijn, de identificatie van de verkochte zaak vereist door het wegen, tellen of meten

-

verkoop bij hoop: zuivere en eenvoudige verkoop die betrekking heeft op concrete en geïndividualiseerde massa van soortzaken die zich op een bepaalde zaak bevinden bv. wijn in bepaalde kelder

De verkoop naar gewicht, getal of maat is een verkoop die, wegens de bijzondere kenmerken van het verkochte voorwerp een afwijking veronderstelt van het beginsel van de automatische en onmiddellijke eigendomsoverdracht door het akkoord van de partijen over de zaak en prijs. De eigendomsoverdracht en overdracht van risico kunnen slechts plaatsvinden bij individualisatie van de verkochte zaak, wat gebeurt door het wegen, meten of tellen [art. 1585 B.W.].

33.

De formaliteit van het wegen, tellen of meten moet, behoudens wanneer partijen

anders overeenkomen, niet op tegenspraak, zodat ze door de verkoper alleen kan worden voltrokken. De koper vindt immers een voldoende bescherming in de gemeenrechtelijke sancties van de contractuele aansprakelijkheid, die van toepassing zijn op de niet-naleving van de leveringsverplichting door de verkoper. Wanneer de partijen zelf geen regeling hebben getroffen omtrent plaats en tijdstip zal de formaliteit plaatshebben op de plaats waar de levering zal gebeuren en op het ogenblik dat kort voor de levering ligt of ermee samenvalt. De formaliteit moet echter niet noodzakelijk samenvallen met de levering.

Zolang het wegen, tellen of meten nog niet heeft plaatsgehad, is de koper er geen eigenaar van, maar een gewoon schuldeiser. Hij is nl. schuldeiser van de levering, die de vervulling van de voorafgaande formaliteit van het wegen, tellen of meten veronderstelt. Indien de verkoper aan zijn verbintenis tekort komt, zal de koper, hetzij de gedwongen uitvoering kunnen eisen, hetzij een plaatsvervangende schadevergoeding. Het risico voor tenietgaan van de zaak door een vreemde oorzaak, voor rekening van de verkoper.

Art. 1585 B.W. is niet van openbare orde of dwingend recht waardoor de partijen er in hun overeenkomst van kunnen afwijken. Het is van groot belang dat ze een beding nauwkeurig formuleren.

§ 5. De verkoop op proef EXAMENVRAAG: Wat is de verkoop op proef en geef de juridische kwalificatie? 34.

Een verkoop op proef is een verkoop-koop-overeenkomst waarbij de partijen de

overeenkomst afhankelijk maken van een proef van de verkochte zaak. De verkoop op proef is een overeenkomst aangegaan onder voorwaarde dat de verkochte zaak aan de overeengekomen bestemming beantwoordt.

De verkoop op proef w veel aangetroffen en vertoont voor de koper aanzienlijke voordelen, aangezien hij slechts tot presteren zal gehouden zijn als hij de zekerheid heeft dat de aangekochte zaak aan de overeengekomen bestemming beantwoordt. Het w vaak als voorzichtigheidsmaatregel gezien om slechts te kopen indien de proef voldoening schenkt.

Er lagen voor de wetgever verschillende mogelijkheden open om eenzelfde resultaat te bereiken maar men heeft gekozen om er een verkoop onder opschortende voorwaarde van te maken [art. 1588 B.W.]. De toekomstige en onzekere gebeurtenis is het feit dat de proef voldoening schenkt. Het contract ontstaat onmiddellijk, maar de daaruit voortvloeiende verbintenissen dienen enkel uitgevoerd te worden indien de proef voldoening geeft.

Het artikel 1588 B.W. is van aanvullend recht, zodat partijen er in hun overeenkomst van kunnen afwijken. Ze doen er goed aan het zo nauwkeurig mogelijk te formuleren: -

eenzijdige verkoopbelofte: koper volledig vrij om al dan niet te kopen

-

verkoop onder ontbindende voorwaarde: contract bestaat onmiddellijk en krijgt uitwerking maar later met terugwerkende kracht ontbonden als voorwaarde niet vervult. Het risico valt dan wel ten laste van de koper (= reden waarom wettelijk een opschortende voorwaarde)

Een verkoop op proef kan ook voortvloeien uit de gebruiken of aard zelf van de verkochte zaak bv. aankoop kledij op maat. Indien er twijfel is moet de interpretatie gevolgd w die het voordeligst is voor de verkoper dus de verkoop op proef.

35.

De verkoop op proef is een werkelijke verkoop en niet een eenzijdige verkoopbelofte.

Het is een verkoop onder voorwaarde maar het gaat niet om een zuivere potestatieve voorwaarde: er zijn objectieve elementen die door een deskundigenonderzoek kunnen w gecontroleerd. De koper mag niet naar eigen goeddunken oordelen of de verkochte zaak hem al dan niet bevalt. De verkoper heeft het recht in alle objectiviteit, eventueel door middel van een deskundigenonderzoek, te laten nagaan of de verkochte zaak aan de overeengekomen bestemming beantwoordt en of de weigering van de koper niet op zuivere willekeur berust.

Wanneer de koper zou weigeren de proef te laten plaatshebben of tijd voorbij laten gaan waarbinnen de proef normaal zou moeten plaatshebben, zal de verkoper de veroordeling van de koper mogen vragen om het contract uit te voeren [art. 1178 B.W.].

Wanneer de proef geen voldoening schenkt, hoeft de koper de ontbinding van het contract niet te vragen om zich aan zijn verbintenissen te onttrekken, aangezien bij niet-vervulling van de voorwaarde het contract geen uitwerking krijgt.

De verkoop op proef w beheerst door de gemeenrechtelijke regels die gelden voor verbintenissen onder een opschortende voorwaarde:

36.

-

eigendomsoverdracht niet plaatsvinden zolang de vw niet in vervulling is gegaan

-

bewarende maatregelen mogelijk

-

risico tenietgaan door vreemde oorzaak ten laste van verkoper

-

voorwaarde in vervulling met terugwerkende kracht (bv. beslag of faillissement) Voor het bepalen van de plaats waar en termijn waarbinnen de proef dient te gebeuren,

zullen in de eerste plaats de bedingen van de overeenkomst moeten w geraadpleegd. Wanneer de overeenkomst niets bepaalt, zal rekening w gehouden met gebruiken, omstandigheden van de verkoop en de aard van de verkochte zaak. De koper zal een redelijke termijn in acht moeten nemen.

Wanneer de koper de conventioneel of anders bepaalde termijn om de verkochte zaak aan de proef te onderwerpen heeft laten voorbijgaan, kan de verkoper hem aanmanen om de proef te laten plaatsvinden. Deze ingebrekestelling heeft tot gevolg dat het risico van het toevallig tenietgaan van de verkochte zaak ten laste van de koper valt. Een andere mogelijkheid is dat

de verkoper de veroordeling van de koper vraagt om het contract uit te voeren, daar de vw w geacht vervuld te zijn wanneer de SN zelf door zijn eigen fout de vervulling ervan heeft verhinderd.

Ten slotte kan de houding van de koper w verklaard als een definitieve aanvaarding van de verkochte zaak, maw een stilzwijgende afstand van de proef of als verwerking van het recht de proef te laten plaatshebben, indien men dit als een rechtsmisbruik van de koper beschouwt, aangezien het HvC de mogelijkheid om rechtsverwerking aan te nemen afhankelijk gemaakt heeft van de vereiste van het bestaan van rechtsmisbruik.

§ 6. De verkoop op monster 37.

De verkoop op monster is een gewone verkoop van soortzaken, waarbij de precieze

beschrijving van de kwaliteiten van de verkochte zaak w vervangen door het akkoord van de partijen over een exemplaar (het monster) en waarbij de partijen overeenkomen dat al de geleverde goederen dezelfde kenmerken en hoedanigheden dienen te vertonen als het monster.

De partijen willen zo betwistingen vermijden komende uit een abstracte en onvoldoende precieze omschrijving van de te leveren soortzaak. De enige juridische draagwijdte van het monster is de nauwkeurige beschrijving en specificatie van de verkochte zaak.

38.

De verkoop op monster dient te w onderscheiden van de verkoop op proef.

Zuivere en eenvoudige verkoop van zodra akkoord over monster

Verkoop onder opschortende voorwaarde die enkel volle uitwerking krijgt van zodra proef voldoening schenkt

39.

De verkoper is gehouden een zaak te leveren die nauwkeurig beantwoordt aan het

staal, en kan de koper er niet toe dwingen een andere zaak of een zaak van mindere kwaliteit te aanvaarden, zelfs niet tegen een lagere prijs. Als de koopwaar conform is aan het monster, doet het er niet aan toe dat de goederen door gebreken zijn aangetast, als deze gebreken inherent zijn aan het monster. Als het monster zelf een verborgen gebrek heeft is een vordering tot vrijwaring voor verborgen gebreken wel mogelijk (≠ niet-conforme-levering: goederen niet leveren).

40.

Het is van groot belang dat partijen alle mogelijke voorzorgsmaatregelen nemen om de

identiteit en bewaring van het monster te verzekeren en om te verhinderen dat het door een ander w vervangen (bv. beide partijen exemplaar, stempel op monster of enige monster aan derde geven).

41.

Als de verkoper bij de levering goederen aanbiedt die niet aan het monster

beantwoorden, voert hij zijn verbintenis uit en kan de koper hetzij de gedwongen uitvoering, hetzij de ontbinding van het contract eisen [art. 1184 B.W.].

42.

De bewijslast van de al dan niet conformiteit met het monster is in het verleden

voorwerp van discussie geweest. Nu is er geen groot belang bij deze vraag aangezien de beide partijen elkaar wederzijdse medewerking dienen te verlenen bij de bewijsvoering.

43.

De verkoop op monster is niet te verwarren met de verkoopstechniek die erin bestaat

dat de handelsreizigers van de verkoper aan hun cliënten stalen van de aangeboden koopwaar voorleggen, om de verkoop te vergemakkelijken. Enkel als er geen discussie mogelijk is, kan men spreken van een verkoop op monster.

§ 7. De verkoop met handgeld EXAMENVRAAG: Geef de verschillende functies van het handgeld.

een som geld of elk ander roerend goed, dat een van de partijen aan de andere overhandigt op het ogenblik van het sluiten van de overeenkomst.

Het is niet specifiek voor een koopcontract en komt ook voor bij andere overeenkomsten zoals een huurcontract.

44.

Welke betekenis w gehecht aan de afgifte van het handgeld?

Allereerst moeten de bepalingen van het contract geraadpleegd worden (gemeenschappelijke bedoeling van de partijen). Het handgeld is slechts van aanvullend recht dus partijen kunnen zelf de betekenis en draagwijdte bepalen. Als de bedoeling onduidelijk is of wanneer het contract niets inhoudt erover, moet w bepaald wat de betekenis en draagwijdte is. Er zijn doorgaans drie functies die het handgeld kan vervullen: 1° Voorschot op de prijs: meestal gaat het om een provisionele som die de verkoper vraagt om de uitvoering van het contract te verzekeren. In geval van niet-uitvoering door de fout van de koper, zal dit een voorschot zijn op de verschuldigde schadevergoeding. Wanneer men toch uitvoert zal het handgeld w aangerekend op de schuldvordering. 2° Bestaan van het contract bewijzen: voornamelijk in gevallen waarin de partijen geen regelmatig schriftelijk bewijs hebben gemaakt. De partij die er het meest belang bij heeft om het bestaan van het contract te bewijzen (meestal koper), overhandigt aan de andere partij handgeld, en ontvangt een kwitantie (vaak afkorting). Men combineert dus twee functies. Door het handgeld is er een begin van uitvoering van het contract. Het is een buitengerechtelijke bekentenis die niet zuiver mondeling is [art. 1355 B.W.]. De regels van de bekentenis en art. 1341 B.W. zijn dus geldig. 3° Rouwgeld of rouwkoop: de partijen sluiten een contract, maar gaan erover akkoord om zich wederzijds de mogelijkheid voor te behouden om het contract te laten varen, en bij wijze van schadeloosstelling w de teruggave van het handgeld bedongen [art. 1590 B.W.]. In handelszaken gaat de voorkeur meestal naar de eerste interpretatie. De rouwkoop is zelden van toepassing.

§ 8. De verkoop met commandverklaring

EXAMENVRAAG: Wat is verkoop met commandverklaring en geef de juridische kwalificatie. 45.

De verkoop met commandverklaring is “een koop-verkoop-overeenkomst waarin de

koper zich het recht voorbehoudt om zich als werkelijke koper te doen vervangen door een andere persoon die hij later zal aanduiden, en t.a.v. wie alleen de overeenkomst van bij de aanvang geacht moet worden te zijn aangegaan”.

46.

Als de schijnbare koper van het recht geen gebruik maakt, zal hij zelf, in eigen naam

en eigen rekening hebben gekocht. Als de koper wel van het recht gebruikt is hij een s c h i j n b a r e k o p e r, e e n s t r o m a n ( =g e c o m m a n d e e r d e , c o m m a n d a t a r i s o f commandverklaarder). De enige en werkelijke koper die eventueel later w aangeduid, w command genoemd. Als de commandverklaarder de naam van de command bekendmaakt, w de koop-verkoop geacht van in het begin gesloten te zijn tussen verkoper en command. Er is slechts één koop-verkoop met één eigendomsoverdracht.

47.

De bestaansreden van de verkoop is hoofdzakelijk erin gelegen dat het in bepaalde

omstandigheden voor een persoon die een goed wenst te kopen, nuttig kan zijn dat hij zelf niet als koper verschijnt en zijn naam voor de verkoper tijdelijk verborgen houdt.

Voorbeeld: A is een ondernemer en heeft grond X. B wil zijn grond Y, die naast grond X ligt verkopen. Als A zou optreden als koper, is het niet uitgesloten dat B een hogere prijs zal vragen want A zal de grond absoluut willen hebben voor zijn plan tot uitbreiding.

Voorbeeld: Speculanten maken soms gebruik van de commandverklaring om te ontsnappen aan de dubbele heffing van het registratierecht op de verkoop van een onroerend goed.

48.

Er w in het B.W. geen vermelding gemaakt van de verkoop met commandverklaring.

In andere wetboeken zijn wel regelingen in verband met de verkoop met commandverklaring, nl. Ger.W. (art. 1590) en Wetboek Registratierechten (art. 159, 1°). De verkoop met commandverklaring w praktisch uitsluitend aangetroffen bij verkoop van onroerende goederen, maar is theoretisch ook mogelijk bij verkoop van roerende goederen.

49.

De verkoop met commandverklaring is slechts geldig naar burgerlijk recht als vier

voorwaarden zijn voldaan: (1) uitdrukkelijk beding van voorbehoud van commandverklaring: kan slechts met toestemming verkoper, want men kan geen tegenpartij opdringen. De verkoper heeft het recht te weigeren om met een koper te handelen die hij niet kent en wiens solvabiliteit twijfelachtig. De commandverklaring kan zowel bij authentieke akte als onderhandse akte gebeuren. Het is voldoende dat de wil van de partijen duidelijk tot uitdrukking w gebracht. Er bestaat één uitzondering op de eerste voorwaarde nl. verkoop van onroerend goed na uitvoerend beslag [art. 1590 Ger.W.] (2) commandverklaring moet binnen conventioneel daarvoor bepaalde termijn gebeuren: de termijn w burgerrechtelijk volkomen aan de wil van de partijen overgelaten (3) oorspronkelijke overeenkomst niet essentieel wijzigen: commandverklaring moet zuiver en eenvoudig gedaan zijn. (4) aanvaard door een bekwame command: als onbekwaam dan nietig

50.

Opdat de commandverklaring geen aanleiding zou geven tot tweede heffing van het

evenredig registratierecht, van 10% op de verkoop van onroerende goederen, worden in het fiscaal recht veel strengere vereisten gesteld dan in het burgerlijk recht. Het doel van de regels is de ontduiking van het evenredig recht in geval van wederverkoop zoveel mogelijk tegen te gaan, door het misbruik dat van de techniek van de commandverklaring zou w gemaakt. In art. 159, 1° Wetboek Registratierechten w drie voorwaarden gesteld die moeten vervuld zijn [zie artikel]

51.

Wanneer de commandverklaring regelmatig is gebeurd en de command ze ook

aanvaardt, is er één enkele koop-verkoop. De gecommandeerde verdwijnt uit het contract en wordt vervangen door de werkelijke koper. Het hoofddoel is van de commandverklaring is de eenheid van de handeling te verzekeren. De gecommandeerde treedt uit het contract en zal persoonlijk niet meer gehouden zijn tot de uitvoering. Hij staat niet meer in voor de uitvoering door de echte koper. Er is een uitzondering in geval van verkoop van een onroerend goed na uitvoerend beslag.

52.

Indien de gecommandeerde binnen de daarvoor bepaalde termijn en voorwaarde geen

gebruik maakt van het voorbehoud om command te verklaren, w hij geacht in eigen naam en voor eigen rekening te hebben gekocht. Tussen de command en gecommandeerde bestaat er gewoonlijk een aparte rechtsverhouding, zoals lastgeving, zaakwaarneming,…

53.

In de rechtsleer heeft lange tijd een hele controverse bestaan over de juridische aard

van de verkoop met commandverklaring. Er zijn verschillende pogingen geweest om de commandverklaring terug te brengen tot één van de bestaande rechtsfiguren. Geen enkele van de theorieën biedt een voldoende verklaring voor de eigen juridische aard van de verkoop met commandverklaring: (1) Lastgeving: de lasthebber sluit overeenkomst in naam en voor rekening van lastgever, wiens naam hij bekendmaakt. Er is slechts één koper, de lastgever, die van het begin gekend is, terwijl bij verkoop met commandverklaring de gecommandeerde zowel zelf koper kan blijven als de naam van de command kan bekendmaken. (2) Naamlening: = een lastgeving die geheim blijft. Het mandaat wordt niet openbaar gemaakt aan derden. Degene die bij het sluiten van een contract met de wederpartij handelt, is persoonlijk en definitief gebonden. Bij een commandverklaring is dit niet noodzakelijk zo. (3) Commissie-overeenkomst: de ene partij, commissionair, verbindt zich tegenover andere partij, de committent, om voor rekening van de andere partij maar in eigen naam één of meer rechtshandelingen te stellen met een derde. Bij commandverklaring handelt de gecommandeerde enkel in eigen naam en is hij bij bekendmaking command bevrijd van alle verbintenissen (4) Sterkmaking: degene die zich voor iemand anders sterk maakt belooft enkel zijn toestemming te verkrijgen voor het sluiten van het contract, maar zonder dat hij zelf door die overeenkomst gebonden is als hij die toestemming niet verkrijgt. De gecommandeerde is er persoonlijk toe gehouden het contract uit te voeren als hij zich als koper niet laat vervangen. (5) Beding ten behoeve van een derde: veronderstelt een hoofdcontract waarbij beding accessorium is, bij commandverklaring verdwijnt de gecommandeerde volledig uit het rechtsverband als de command verklaart de koper te zijn

(6) Verkoop onder ontbindende voorwaarde: de koopovereenkomst w niet ontbonden als de command verklaart de koper te zijn. Het eigendomsrecht van de gecommandeerde verdwijnt wel maar koop blijft bestaan (7) Alternatieve verkoop wat betreft koper: van de zijde van de koper zijn er geen alternatieve verbintenissen wat betreft het voorwerp van de verbintenissen CONCLUSIE: het gaat om een sui generis rechtsfiguur die ontstaan is uit de gebruiken en behoeften van de praktijk.

Afdeling 2. De handelingsbekwaamheid van partijen

§ 1. Algemeen 54.

Al degenen die de wet het niet verbiedt, mogen kopen en verkopen [art. 1594 B.W.].

Het gaat om een toepassing van een algemene regel uit art. 1123 B.W. Naast algemene onbekwaamheden zijn er ook bijzondere onbekwaamheden [art. 1595-1597 B.W.].

§ 2. Bijzondere onbekwaamheden inzake koop-verkoop

I.

55.

Het koop-verkoop-verbod tussen echtgenoten

Echtgenoten mogen met elkaar contracten sluiten, maar het koop-verkoop-contract is

verboden [art. 1595 B.W.]. Er gelden hiervoor verschillende redenen: 1° Wetgever wou verhinderen dat ene echtgenoot andere zou beïnvloeden 2° Het ontrekken van goederen aan SE ene echtgenoot door te verkopen aan andere 3° Verbod van art. 1096 B.W. zouden omzeilen Er bestaan enkele uitzonderingen op het verbod [zie art. 1595 B.W.]. Het gaat hierbij telkens om regelingen van huwelijksvermogensrechtelijke aard tussen het eigen vermogen van ieder van de echtgenoten of tussen het eigen vermogen van een van hen en het gemeenschappelijk vermogen. De koop tussen echtgenoten die is gesloten in strijd met het verbod, kan nietig w verklaard. Het gaat om een relatieve nietigheid, die enkel mag w ingeroepen door de

echtgenoten zelf en de SE van de verkopende echtgenoot (sommigen zeggen ook SE echtgenoot-koper).

II.

Onbekwaamheid tot aankopen voor de personen belast met het beheer van andermans vermogen

56.

Art. 1596 B.W. verbiedt bepaalde vertegenwoordigers van de verkoper om bij

openbare verkoop de goederen aan te kopen die ze voor rekening van de verkoper dienen te verkopen. Het gaat om toepassing van een algemeen rechtsbeginsel dat verbiedt dat een persoon in een zelfde akte in twee verschillende hoedanigheden twee tegenstrijdige belangen behartigt, want het gevaar bestaat dat hij zijn persoonlijk belang te veel zou laten doorwegen. Dit zou kunnen w verholpen door een ander persoon aan te duiden maar art. 1596 B.W. verbiedt dit. Zie art. 1596 B.W. voor toepassingsgebied

57.

De koop-verkoop aangegaan met overtreding van deze bepaling, kan w nietig

verklaard. Het gaat om een relatieve nietigheid die alleen kan worden ingeroepen door de vertegenwoordigde verkoper (onbekwame, lastgever of openbare instelling) of door de Staat [art. 1596, vijfde lid, B.W.]

III.

Onbekwaamheid van gerechtsdienaars om betwiste rechten en rechtsvorderingen over te nemen

Zie art. 1597 B.W.

58.

De bestaansreden van het verbod is het feit dat het gerecht tot taak heeft betwistingen

te beslechten en niet ermee te speculeren. De wetgever heeft misbruiken willen tegengaan, want gerechtsdienaars zouden de betwiste rechten kunnen kopen tegen een lage prijs en hun invloed laten gelden om aan de betwisting een einde te maken in hun voordeel. Het gaat om een relatieve nietigheid, die alleen door de verkoper en gecedeerde SN kan w ingeroepen.

IV.

59.

Andere bijzondere onbekwaamheden

Er zijn nog bijzondere wetten die voor bepaalde personen de onbekwaamheid om te

kopen of verkopen inhouden [bv. art. 1591 Ger.W.]

Afdeling 3. Het voorwerp van de koop-verkoop-overeenkomst

§ 1. Algemeen 60.

Het voorwerp van de koop-verkoop-overeenkomst bestaat eigenlijk uit de

verbintenissen die er voor beide partijen uit voortvloeien. Deze verbintenissen hebben op hun beurt tot voorwerp, hetzij een prestatie m.b.t. een zaak, hetzij het stellen van een daad, hetzij een onthouding van de schuldenaar. Men kan het woord "voorwerp" in een nog engere betekenis gebruiken in de zin van de zaak zelf m.b.t. dewelke de schuldenaar van de verbintenis een prestatie verschuldigd is.

61.

De koop heeft twee voorwerpen: de verbintenis van de verkoper heeft tot voorwerp het

eigendomsrecht op de verkochte zaak over te dragen, en het voorwerp van de verbintenis van de koper bestaat in de verplichting de prijs te betalen.

62.

De regels van algemeen verbintenissenrecht zijn van toepassing [art. 1128-1130 B.W.].

De regels moeten aangevuld w met art. 1598-1601 B.W.

§ 2. De verkochte zaak

I.

63.

De verkochte zaak moet bestaan of kunnen bestaan

Het voorwerp van de koopovereenkomst moet bestaan of kunnen bestaan, want anders

is er geen overeenkomst. Ze zal nietig zijn indien de zaak nooit heeft bestaan of indien het

verkochte goed op het ogenblik van sluiten van de overeenkomst geheel was teniet gegaan [art. 1601, eerste lid B.W.]. Indien de verkochte zaak wel bestaat op het ogenblik van het sluiten van het contract, maar later, voor de levering door toeval tenietgaat, is het contract geldig. De gemeenrechtelijke risicoleer is dan van toepassing.

64.

Indien de verkochte zaak op het ogenblik van het sluiten van het contract slechts

gedeeltelijk is tenietgegaan, heeft de koper de keuze om ofwel van de verkoop af te zien, ofwel het behouden gebleven gedeelte te eisen, maar met een evenredige vermindering van de prijs [art. 1601, tweede lid B.W.]. De koper heeft de keuze niet wanneer het tenietgegaan gedeelte slechts onbeduidend is (dan kleine prijsvermindering), noch wanneer de verkoop betrekking heeft op een aantal stuks en prijs per stuk is bepaald, voor zover de overgebleven hoeveelheid zijn economisch nut behoudt, in welk geval men enkel een prijsvermindering kan verkrijgen.

65.

Toekomstige zaken kunnen het voorwerp van een verbintenis uitmaken, en dus ook

van de verbintenis van de verkoper om het eigendomsrecht over te dragen (bv. appartement op plan). Er geldt slechts één uitzondering nl. de nalatenschap van een nog levende persoon, zelfs niet met zijn toestemming [art. 1600 B.W.]. Deze w door de wet als immoreel beschouwd en uitdrukkelijk verboden.

66.

Wanneer de koop geen voorwerp heeft is het contract nietig. Volgens sommigen gaat

het hier om een relatieve nietigheid, terwijl anderen menen dat het een absolute nietigheid is. De bepalingen beschermen enkel private belangen dus gaat het behoudens 1 uitzondering (nalatenschap levend persoon) om een relatieve nietigheid.

67.

Wanneer de verkoper wist dat de verkochte zaak met bestond of niet kon tot stand

komen, terwijl de koper dit niet wist, kan de koper een schadevergoeding vorderen op grond van de beginselen van de praecontractuele aansprakelijkheid [artt.1382-1383 B.W.].

II.

De verkochte zaak moet bepaald of bepaalbaar zijn

68.

De verkochte zaak moet voldoende bepaald of voldoende bepaalbaar zijn aan de hand

van de elementen van het contract, zonder dat nog een nieuwe, bijkomende wilsovereenstemming van partijen nodig is [art. 1129 B.W.]. De hoeveelheid van de zaak mag onzeker zijn onder dezelfde voorwaarde.

69.

Indien de verkochte zaak, voorwerp van de verbintenis van de verkoper, niet

voldoende bepaald of bepaalbaar is, is het contract nietig wegens gemis aan voorwerp. Het gaat hier om een relatieve nietigheid, aangezien artikel 1129 B.W. enkel de bescherming van private belangen op het oog heeft.

III.

70.

De verkochte zaak moet in de handel zijn

De verkochte zaak moet ook in de handel zijn, hetgeen betekent dat de wet niet mag

verbieden die zaak te verkopen [zie artt. 1128 en 1598 B.W.]. Buiten de handel vallen b.v. de goederen die behoren tot het openbaar domein van de Staat. De verkoop die tot voorwerp heeft een zaak die buiten de handel valt, is absoluut nietig, daar de openbare orde ermee gemoeid is. Daarom heeft de wetgever de verkoop van bepaalde zaken ook verboden.

IV.

71.

De verkoop van andermans zaak [artikel 1599 B.W.]

De verkoop van andermans zaak is nietig en deze verkoop kan een grond tot

schadevergoeding opleveren, wanneer de koper niet geweten heeft dat de zaak aan een ander toebehoorde. Grondslag: wanneer de verkoper geen eigenaar is van de verkochte zaak, kan er geen eigendomsoverdracht plaatshebben. De verdere juridische uitwerking is niet coherent en heeft aanleiding gegeven tot heel wat discussie in RS en RL. De toepassingen in de rechtspraak zijn niet zeer talrijk. Een verkoop van andermans zaak doet zich o.m. voor wanneer een persoon die slechts mede-eigenaar is van een onverdeeld goed, het onverdeeld goed in zijn geheel verkoopt, of wanneer een persoon een zaak verkoopt die hij meende geërfd te hebben, terwijl achteraf blijkt dat hij geen erfgenaam is.

72.

De verkoop van andermans zaak is relatief nietig (bescherming van private belangen).

De wetgever wenste alleen de koper te beschermen en daarom kan alleen deze laatste de nietigverklaring vorderen, zelfs indien hij te kwader trouw was. De verkoper kan zich met op de nietigheid beroepen, zelfs niet indien hij te goeder trouw was. De werkelijke eigenaar van de verkochte zaak kan geen nietigverklaring van de koop vorderen, want hij is geen partij bij dit contract. Hij kan ofwel de zaak terugvorderen van de huidige bezitter [artikel 2279 B.W. (bezit te goeder trouw van roerende goederen = titel)], ofwel op grond van artikel 1382 B.W. van de verkoper teruggave van de prijs met schadevergoeding eisen indien de koper te goeder trouw het eigendomsrecht van de verkochte zaak heeft verkregen, hetzij door bezit te goeder trouw als het om roerend goed gaat [artikel 2279 B.W.], hetzij door tien- of twintigjarige verjaring als het om onroerend goed gaat [art. 2265-2266 B.W.]. 73.

De relatieve nietigheid is vatbaar voor bevestiging. Deze bevestiging moet niet

noodzakelijk uitgaan van de persoon wiens belangen door de nietigheid worden beschermd (koper). De nietigheid van de verkoop van andermans zaak w gedekt door ieder feit of iedere handeling die tot gevolg hebben dat de koper definitief gevrijwaard blijft van de mogelijkheid om door de werkelijke eigenaar van de verkochte zaak te worden uitgewonnen, want dan heeft hij geen belang meer om de vordering tot nietigverklaring in te stellen. Dit is onder meer het geval wanneer de verkoper later eigenaar is geworden van de verkochte zaak of wanneer de werkelijke eigenaar later de verkoop goedkeurt. Het is echter wel vereist dat de eigendomsverwerving door de verkoper en de bevestiging door de werkelijke eigenaar plaatshebben voor de koper de vordering tot nietigverklaring beeft ingesteld, minstens toch voor hierover door de rechtbank uitspraak is gedaan.

Voorbeeld: Een echtpaar had aandelen verkocht waarvan het nog geen eigenaar was, maar waarvan het wel eigenaar was geworden op het ogenblik dat het van de koper betaling eiste. Beslist werd dat de op artikel 1599 B. W. gebaseerde nietigheid niet kan worden ingeroepen tegen de verkoper, nadat hij eigenaar van de verkochte zaak is geworden. Volgens de rechtbank kan men deze overeenkomst beschouwen als een verkoop op termijn en dan is het voldoende dat de verkoper eigenaar is van de aandelen op de voor de levering gestelde vervaldag. Volgens H. DE PAGE gaat het in dergelijke gevallen niet meer om een verkoop, maar wel, hetzij om een belofte dat de verkoper de afstand van het eigendomsrecht voor de koper za1 verkrijgen, hetzij om een verbintenis van sterkmaking [zie art. 1120 B.W.] dat de

eigenaar van het verkochte goed van zijn zaak afstand zal doen op het ogenblik van de betaling.

74.

De koper te goeder trouw heeft daarnaast ook nog recht op schadevergoeding ten laste

van de verkoper [art.1599 B.W.]. Dit recht bestaat volgens de meerderheid in rechtspraak en rechtsleer zelfs wanneer de verkoper te goeder trouw heeft gehandeld. Het aan de koper te goeder trouw toegekende recht w meestal beschouwd als een toepassing van de leer van de praecontractuele aansprakelijkheid: de verkoper, zelfs al is hij te goeder trouw, begaat een fout in de zin van artikel 1382 B.W., door andermans zaak te verkopen, m.a.w. door aan zijn medecontractant geen geldig contract aan te bieden. De koper te kwader trouw heeft enkel recht op terugbetaling van de prijs ingeval de koop-verkoop-overeenkomst wordt nietig verklaard.

75.

In artikel 1599 B. W. wordt alleen de verkoop van andermans zaak verboden, niet de

andere contracten m.b.t. andermans zaak. Zo wordt aangenomen dat artikel 1599 B.W. niet van toepassing is op de overeenkomst waarbij iemand zich ertoe verbindt het eigendomsrecht van een zaak te verwerven om die nadien aan zijn medecontractant over te dragen want dan heeft men niet met een koop-verkoop-overeenkomst te maken, maar met een onbenoemd contract. Art. 1599 B.W. wordt evenmin van toepassing geacht op de overeenkomst waarbij een persoon zich ten opzichte van zijn medecontractant ertoe verbindt dat hij van de eigenaar zal verkrijgen dat deze hem de zaak verkoopt of dat de eigenaar de verkoop zal goedkeuren, want in dat geval gaat het niet om een koop-verkoop, maar om een sterkmaking [zie art. 1120 B.W.].

76.

Bovendien zijn er bepaalde koop-verkoop-overeenkomsten waarop het verbod van

artikel 1599 B.W. niet van toepassing is. Dit is o.m. het geval met de verkoop van soortzaken, die de verkoper zich altijd kan aanschaffen met het oog op de identificatie en de levering. Artikel 1599 B.W. zal wel moeten worden toegepast indien de verkoper geen eigenaar kan worden van de verkochte zaak op het ogenblik dat die moet worden geïdentificeerd en het eigendomsrecht ervan moet worden overgedragen. Er zal evenmin een verkoop van andermans zaak zijn wanneer de verkoper een zaak verkoopt waarop hij slechts een voorwaardelijk eigendomsrecht bezit, indien hij onder dezelfde voorwaarde verkoopt. Degene

die een optie tot aankoop toestaat, wat als een eenzijdige verkoopbelofte dient te worden beschouwd, moet op het ogenblik van die belofte nog geen eigenaar zijn van de zaak. Het is voldoende dat hij hiervan eigenaar is op het ogenblik dat de optie wordt gelicht, zoniet wordt op dat ogenblik een verkoop van andermans zaak gesloten.

77.

De mede-eigenaar van een onverdeeld goed mag zijn onverdeeld aandeel hierin

verkopen [zie art. 577-2, § 4, B.W.], maar niet het onverdeeld goed in zijn geheel [zie art. 577~2, § 6, B.W.]. In dit laatste geval zou men immers met een verkoop van andermans zaak te maken hebben, maar indien later bij de verdeling het goed aan de verkoper zou worden toebedeeld, zou de koop-verkoop-overeenkomst wel geldig zijn krachtens het declaratief karakter van de verdeling [zie art. 883 B.W.].

§ 3. De prijs in geld I. 78.

De prijs moet bepaald of bepaalbaar zijn De prijs moet voldoende bepaald of bepaalbaar zijn aan de hand van de elementen van

het contract [zie art. 1591 B.W.]. De vaststelling van de prijs mag niet worden overgelaten aan de willekeur van een van de contractanten, want in dat geval is er geen bepaalde prijs, dus eigenlijk geen prijs en ook geen koop-verkoop-overeenkomst. De prijs moet dus niet noodzakelijk in het contract zelf uitdrukkelijk met cijfers zijn vastgelegd; het is voldoende dat hij bepaalbaar is, m.a.w. dat er in bet contract zelfvoldoende objectieve aanwijzingen en elementen voorhanden zijn, die niet afhangen van het volledig goeddunken van een van de partijen, aan de hand waarvan de prijs kan worden bepaald. Zo wordt aangenomen dat de prijs voldoende bepaalbaar is indien in het contract wordt verwezen naar de marktprijs of de officiële prijs van een bepaalde dag, of naar de prijs die gedurende dezelfde periode voor dezelfde zaken bij andere klanten in rekening wordt gebracht, of naar de prijs die geldt op de dag van verzending, of zelfs indien stilzwijgend wordt verwezen naar de prijs die de verkoper aan de koper heeft aangerekend bij vroegere verkopingen van dezelfde zaak. De prijs is ook voldoende bepaalbaar wanneer hij in een vreemde munt is uitgedrukt, al blijft hij betaa1baar in Belgische franken. De prijs is onvoldoende bepaald indien de partijen overeenkomen dat hij later zal worden vastgesteld.

II. 79.

Vaststelling van de prijs door een derde Normaal wordt de prijs vastgesteld door de contractanten zelf, hetzij uitdrukkelijk,

hetzij stilzwijgend, maar luidens artikel 1592 B.W. kan het bepalen van de prijs ook aan een derde worden overgelaten. Die tussenkomst van een derde wordt zo belangrijk geacht dat, indien de derde de hem opgedragen taak niet wil of niet kan verrichten, de koop-verkoopovereenkomst niet tot stand komt, behoudens indien de partijen in onderling akkoord een andere derde aanduiden. Hetzelfde geldt indien door de partijen verschillende derden zijn aangeduid en zij onderling niet tot een akkoord geraken. De rechter zou zich hier niet in de plaats van de partijen kunnen stellen. Ook wordt aangenomen dat bij gemis aan akkoord van de partijen betreffende de aanduiding van de derde, de rechter niet tot die aanduiding kan overgaan, behalve indien in de overeenkomst die tussenkomst van de rechter is bepaald.

80.

Wanneer in een koop-verkoop-overeenkomst is bepaald dat de vaststelling van de prijs

aan een derde wordt overgelaten en wanneer die overeenkomst niet de basiselementen bevat voor de berekening van de prijs en evenmin de basisgegevens met behulp waarvan de prijs door de deskundigen zou kunnen worden vastgesteld, is volgens het HvC de koop niet voltrokken, daar de prijs niet bepaald is in de zin van artikel 1591 B.W. Wanneer in een koopverkoop-overeenkomst de vaststelling van de prijs aan een derde wordt overgelaten, dient de overeenkomst dus de nodige gegevens te bevatten op basis waarvan de derde-deskundige de prijs kan bepalen. Hetzelfde geldt wanneer de derde niet door de partijen wordt aangeduid, maar wel door een overheidsinstantie, meestal een rechtscollege, die door de partijen met deze aanduiding werd belast.

81.

In een arrest van 21 september 1972 heeft het HvC het toepassingsgebied van deze

regel beperkt tot de koop-verkoop-overeenkomsten. Wanneer het beding krachtens hetwelk de prijs door een derde zal worden bepaald, geen afzonderlijke koop-verkoopovereenkomst vormt, maar wel een bijkomende clausule bij een contract van een andere aard, is hierop niet de regel toepasselijk dat de overeenkomst de basisgegevens moet bevatten aan de band waarvan de derde de prijs kan bepalen.

82.

Wanneer in de overeenkomst is bepaald dat de partijen zich akkoord dienen te

verklaren nopens de benoeming van een derde aan wie de vaststelling van de prijs wordt overgelaten en wanneer een van de partijen weigert tot deze benoeming over te gaan, komt er geen koopverkoop-overeenkomst tot stand. De partij die een weigerachtige houding aanneemt, zal schadevergoeding verschuldigd zijn, omdat ze haar verbintenis niet is nagekomen.

83.

Wegens het verbindend karakter van de overeenkomst waarbij aan een derde de

vaststelling van de koopprijs wordt overgelaten, is de aldus door de derde bepaalde prijs definitief en onherroepelijk en kan hij door de partijen niet worden gewijzigd zonder aan die overeenkomst andere gevolgen te geven. Uitzondering: aanvaard als derde een grove vergissing in zijn raming heeft gemaakt of wanneer de derde zich bij die raming schuldig heeft gemaakt aan bedrog of de grenzen van zijn opdracht heeft overschreden. Behoudens andersluidend beding vallen de kosten van prijsbepaling door een derde ten laste van de koper [art. 1593 B.W.].

84.

Er bestaat in de RL geen eensgezindheid over de juridische aard van de overeenkomst

of het beding waarbij de vaststelling van de koopprijs aan een derde wordt overgelaten. Het gaat niet om een scheidsrechtelijk beding in de zin van het Gerechtelijk Wetboek, aangezien er geen geschil is. Een recente opvatting is dat het ook niet gaat om koop-verkoop onder de opschortende voorwaarde van de vaststelling van de prijs, omdat een wezenlijk bestanddeel van een overeenkomst, zoals hier de prijs, niet een opschortende voorwaarde ervan kan uitmaken. H. DE PAGE meent dat men te maken heeft met een mandaat door de partijen gegeven aan een derde, waarbij de te verrichten rechtshandeling bestaat in het vaststellen van de prijs. Het is een klassieke opvatting die in Franstalige RL is terug te vinden. M.B. STORME verdedigde de stelling dat het gaat om een bindend advies of een bindende derdenbeslissing, d.i. een beding in een overeenkomst waarbij de partijen aan een derde de bevoegdheid toekennen om een beslissing te nemen omtrent een feitelijk element in hun rechtsverhouding, waarover een objectieve onzekerheid bestaat, en zich onherroepelijk neer te leggen bij de beslissing van die derde, behoudens als deze derde bij de vervulling van die opdracht bedrog heeft gepleegd of een beslissing heeft genomen die kennelijk indruist tegen

de eisen van de redelijkheid en de billijkheid.

III.

85.

Vaststelling van de prijs door de overheid

In het raam van haar economisch beleid komt de overheid thans in toenemende mate

tussen in de prijsregeling. Voor veel producten moeten partijen zich aan prijsreglementeringen houden. Het gaat hoofdzakelijk om de wet van 22 januari 1945 betreffende de economische reglementering en de prijzen en in de besluitwet van 14 mei 1946 m.b.t. de abnormale winst.

Zie Besluitwet 14 mei 1946 en Wet 22 januari 1945 (en cursus voor meer details)

Bij de bepaling van de civielrechtelijke gevolgen van koop-verkoop-overeenkomsten waarbij inbreuk wordt gepleegd op de prijswetgeving, dient men ervan uit te gaan dat deze wetgeving ongetwijfeld tot de openbare orde behoort en dat bijgevolg alle daarmee strijdige overeenkomsten absoluut nietig zijn. Dit geldt voor de overeenkomsten waarbij wordt verkocht tegen een hogere prijs dan de normale prijs of de maximumprijs of tegen een prijs die aanleiding geeft tot het verwezenlijken van een abnormale winst.

IV. 86.

Moet de prijs reëel zijn?

Soms w beweerd dat de prijs niet alleen voldoende bepaald of bepaalbaar moet zijn,

maar ook reëel, d.w.z. dat hij nagenoeg moet overeenstemmen met de waarde van de zaak, zoniet zou de koop-verkoop-overeenkomst zonder oorzaak en bijgevolg absoluut nietig zijn [zie art. 1131 B.W.]. Deze opvatting w niet meer verdedigd: het is voldoende dat er een prijs is, en of deze nu hoog of laag is, doet niets ter zake. Zulke overeenkomst is geldig, maar de aanzienlijke wanverhouding tussen de waarde van de zaak en de overeengekomen prijs kan in sommige gevallen, b.v. bij de verkoop van onroerende goederen, wel tot benadeling leiden [zie artt. 1674 e.v. B.W.].

87.

De rechter moet in ieder concreet geval de gemeenschappelijke bedoeling van de

partijen nagaan, want het is mogelijk dat de partijen in werkelijkheid geen koop, waar wel een schenking wilden aangaan, en een zeer geringe of een bespottelijk lage prijs kan reeds een

aanduiding in die richting zijn. In dat geval is de koop slechts schijn (vermomde schenking).

HOOFDSTUK III.

DE VORM, HET BEWIJS, DE KOSTEN EN DE

INTERPRETATIE VAN DE KOOP-VERKOOP-OVEREENKOMST

Afdeling 1. De vorm van de koop-verkoop-overeenkomst

§ 1. Algemeen beginsel: afwezigheid van vormvereisten 88.

De koop-verkoop-overeenkomst is, zoals de meeste overeenkomsten in ons recht, een

consensueel contract. De koop-verkoop-overeenkomst is dus, wat de geldigheid ervan betreft, aan geen enkel vormvereiste onderworpen. De verkoop is tussen partijen voltrokken van zodra zij het eens zijn geworden omtrent de verkochte zaak en omtrent de prijs [art. 1583 B.W.] (mondeling, onderhands of authentiek). Artikel 1582, tweede lid, B.W. is overbodig, daar deze precisering slechts een herhaling is van het gemene recht en de verkoop ook mondeling kan worden aangegaan. Dit belet niet dat het zeer nuttig is en dat de partijen er goed aan doen om, met het oog op het bewijs, een mondeling gesloten koopovereenkomst met een belangrijke waarde in een geschrift vast te leggen.

§ 2. Vormvereisten krachtens bijzondere wetsbepalingen 89.

In bepaalde gevallen kan het in acht nemen van vormvoorschriften nuttig of

noodzakelijk zijn. Er wordt een onderscheid naargelang de vormvereisten nodig zijn voor het geldig bestaan van de overeenkomst dan wel als loutere publiciteitsmaatregel. 1° Voor sommige verkopingen dienen bepaalde vormvereisten te worden in acht genomen opdat die overeenkomsten geldig zouden gesloten zijn: (1) sommige goederen enkel verkocht met machtiging van de vrederechter [art. 1186 Ger.W.]. (2) onroerende goederen in mede-eigendom (onbekwamen) kunnen slechts verkocht worden aan andere personen met machtiging van de vrederechter [art. 1187 Ger.W.]. (3) machtiging van de rechtbank van eerste aanleg is vereist voor de verkoop van onroerende goederen die in mede-eigendom toebehoren aan afwezigen wier vermoedelijke erfgenamen de voorlopige inbezitstelling hebben verkregen, en aan

andere personen [art. 1188 Ger.W.], evenals voor de verkoop van onroerende goederen die behoren tot een nalatenschap aanvaard onder voorrecht van boedelbeschrijving of tot een onbeheerde nalatenschap [art. 1189 Ger.W.]. De verkoop van de onroerende goederen gebeurt principieel in het openbaar, ten overstaan van de vrederechter van het kanton waar de goederen gelegen zijn [art. 1193 Ger.W.], maar de personen die bevoegd zijn om de openbare verkoping van de onroerende goederen te vorderen, kunnen bij de vrederechter of bij de rechtbank van eerste aanleg een aanvraag indienen tot machtiging om uit de hand te verkopen. Die machtiging wordt verleend indien het be1ang van de beschermde persoon het vereist, en in de machtiging moet uitdrukkelijk worden bepaald waarom de verkoop uit de hand het belang van de beschermde personen dient. Deze vorm van verkoop kan van een minimum verkoopprijs afhankelijk worden gesteld [art. 1193bis Ger.W.]. (4) De curator van een faillissement mag de onroerende goederen die tot de failliete boede1 behoren niet verkopen dan nadat hij machtiging heeft verkregen van de rechtercommissaris [art. 1190 Ger.W.], maar de curator kan aan de rechtbank van koophandel de machtiging vragen om uit de hand te verkopen, indien hij bij zijn verzoek de redenen opgeeft waarom deze vorm van verkoop geboden is. Die machtiging wordt ver1eend indien het belang van de gefailleerde massa zulks vereist en op eensluidend advies van de rechter-commissaris. In het vonnis moet uitdrukke1ijk worden bepaald waarom de verkoop uit de hand het belang van de failliete boedel dient. Deze vorm van verkoop kan afhankelijk worden gesteld van een minimum verkoopprijs [art. 1193ter Ger.W.]. 2° Soms moeten bepaalde vormvereisten w nageleefd voor met het oog op de tegenwerpelijkheid van het contract aan derden: (1) verkoop van onroerende goederen: voor de tegenwerpelijkheid moet het in zijn geheel moet worden overgeschreven in een daartoe bestemd register op het kantoor van de hypotheekbewaarder in het arrondissement waar die goederen gelegen zijn [art. 1, eerste lid, Hypotheekwet]. Enkel vonnissen, authentieke akten of onderhandse akten die erkend zijn voor de rechtbank of voor een notaris, kunnen tot overschrijving worden toegelaten [art. 2 Hypotheekwet]. Voor de verkoop van onroerende goederen moet dus in de praktijk steeds een notariële akte moet worden opgesteld. Tussen de partijen is de verkoop van een onroerend goed echter voltrokken en rechtsgeldig tot

stand gekomen, van zodra zij het eens zijn over het verkochte goed en over de prijs. Aan derden zal de overeenkomst slechts kunnen worden tegengeworpen na het opmaken van een authentieke akte. (2) overdracht van een schuldvordering: kan aan de gecedeerde schuldenaar slechts worden tegengeworpen nadat deze overdracht aan de schuldenaar werd ter kennis gebracht of nadat de schuldenaar die overdracht heeft erkend [art. 1690, tweede lid, B.W.].

§ 3. Vormvereisten krachtens de wil van de partijen 90.

De koop-verkoop-overeenkomst is een consensueel contract, maar niets belet de

partijen het sluiten van het contract afhankelijk te maken van het opmaken van een geschrift, hetzij een authentieke, hetzij een onderhandse akte. Zo’n beding moet duidelijk en ondubbelzinnig zijn. 91.

Wanneer een verkoopovereenkomst mondeling of bij onderhandse akte werd

gesloten, heeft de ene partij dan het recht de andere ertoe te dwingen een notariële verkoopakte te laten verlijden en te eisen dat, bij gebreke daaraan te voldoen, het vonnis als authentieke verkoopakte zal gelden? Hypothese 1: Verkoop van een onroerend goed De koper heeft het recht van zijn verkoper het verlijden van een notariële verkoopakte te eisen. Een authentieke akte is vereist om de verkoopovereenkomst te kunnen laten overschrijven op het kantoor van de hypotheekbewaarder [art. 2 Hypotheekwet], waardoor de overeenkomst aan derden zal kunnen w tegengeworpen [art. 1, eerste lid, Hypotheekwet]. De koper heeft er dus een onbetwistbaar belang bij en dus de notariële verkoopakte te eisen. De verkoper van zijn kant heeft geen enkel belang bij een weigering aangezien de kosten van de koop ten laste van de koper vallen [art. 1593 B.W.]. De verkoop van een onroerend goed bevat dus, de verbintenis voor de verkoper om mee te werken aan het verlijden van een authentieke akte. Deze verbintenis van de verkoper is een verbintenis om iets te doen (stellen rechtshandeling) die, ingeval van niet-uitvoering, niet noodzakelijk wordt omgezet in een verplichting tot betaling van schadevergoeding, maar vatbaar is voor gedwongen tenuitvoerlegging [zie art. 1144 B.W.]. Dit houdt in dat ingeval de verkoper binnen de afgesproken termijn weigert voor de notaris te verschijnen met het oog op het verlijden van de authentieke verkoopakte, de rechter mag beslissen dat zijn vonnis als notariële akte zal gelden

en zal kunnen worden overgeschreven [zie art. 2 Hypotheekwet]. Hypothese 2: Verkoop van roerende goederen, mondeling of bij onderhandse akte maar overeengekomen dat een notariële akte op te laten maken De koper heeft er in de regel geen belang bij over een authentieke verkoopakte te beschikken, zodat hij de verkoper ook niet ertoe kan dwingen mee te werken aan het verlijden van een authentieke akte. De koper heeft echter wel dit recht wanneer de partijen mondeling of bij onderhandse akte zijn overeengekomen een notariële verkoopakte te laten opstellen. Als de partijen het verlijden van deze akte als een geldigheidsvereiste voor de totstandkoming van een contract hebben bedoeld, zal de verkoop pas gesloten zijn op het ogenblik dat die akte wordt verleden, en dient hetgeen daaraan voorafgaat te worden beschouwd als voorbesprekingen en onderhandelingen. Indien de partijen reeds een akkoord hebben bereikt om te kopen en te verkopen en bovendien zijn overeengekomen daarvan een authentieke akte te laten opstellen, is dit beding bindend voor hen, maar de verkoop bestaat reeds sinds de dag waarop de initiële overeenkomst, mondeling of bij onderhandse akte, tot stand kwam.

Afdeling 2. Het bewijs van de koop-verkoop-overeenkomst 92.

Aangenomen wordt dat voor het bewijs van de koop de algemene bewijsregelen uit het

burgerlijk recht en het handelsrecht gelden. Burgerlijk recht: in principe een schriftelijk bewijs vereist als in een koop-verkoopovereenkomst de waarde van de verkochte zaak of de verkoopprijs het bedrag van 375 euro overschrijdt [zie art. 1341 B.W.]. Tot aan of beneden dat bedrag mag met alle middelen van recht worden bewezen. Er zijn enkele uitzonderingen, namelijk a) in handelszaken, als tegen een handelaar moet worden bewezen [zie art.1341, tweede lid, B.W.] b) als er een begin van schriftelijk bewijs bestaat, d.w.z. een geschrift dat uitgaat van degene tegen wie het wordt ingeroepen en dat waarschijnlijk maakt wat moet worden bewezen [art. 1347 B.W.] c) als de schuldeiser zich in de materiele of morele onmogelijkheid bevond om zich een schriftelijk bewijs te verschaffen van de verbintenis die jegens hem werd aangegaan [art. 1348, 2° en 30, B.W.] d) als de schuldeiser de akte die hem tot schriftelijk bewijs diende, door toeval of overmacht verloren heeft [art. 1348,4°, B.W.].

Handelsrecht: de rechter mag alle wettelijke bewijsmiddelen toelaten, inclusief getuigenissen en vermoedens, ook als de waarde van de verkochte zaak het bedrag van 375 euro overschrijdt [zie art. 1341, tweede lid, B.W. en art. 25, eerste lid, W.Kh.]. Bovendien kan tegen een handelaar de regelmatig gehouden boekhouding als bewijsmiddel worden ingeroepen [zie art. 1330 B.W. en art. 20 W.Kh.]. Ten slotte kan luidens art. 25, tweede lid, W.Kh. de koop-verkoop-overeenkomst worden bewezen door een aanvaarde factuur. Daar deze bepaling in het Wetboek van Koophandel is opgenomen, kan de uitdrukkelijk of stilzwijgend aanvaarde factuur enkel als een volledig bewijsmiddel van de koop-verkoopovereenkomst worden ingeroepen tegenover een handelaar ten aanzien van wie die overeenkomst een commercieel karakter heeft. Tegenover een wederpartij die geen handelaar is of ten aanzien van wie de koop-verkoop-overeenkomst geen commercieel karakter heeft, vormt de zelfs aanvaarde factuur geen volledig bewijs van de onderliggende overeenkomst, maar enkel een vermoeden, dat dan moet worden aangevuld met de overige bewijsmiddelen uit het burgerlijk recht, in zoverre althans het bewijs met vermoedens mag worden toegelaten.

Afdeling 3. De kosten van de koop-verkoop-overeenkomst 93.

Luidens artikel 1593 B.W. zijn de kosten van de koopakte en de andere bijkomende

kosten van de koop ten laste van de koper. hoofdzakelijk het ereloon van de notaris, en aangezien de koper voor de betaling van dit ereloon dient in te staan, wordt hieruit afgeleid dat hij ook de notaris mag kiezen. hoofdzakelijk de kosten van de registratie en de overschrijving van de verkoopakte, de kosten van het ter kennis brengen van de overdracht van een schuldvordering aan de gecedeerde schuldenaar, evenals de kosten voor de bepaling van de koopprijs in het geval die, met toepassing van artikel 1592 B.W., aan een derde werd overgelaten. Meestal wordt aangenomen dat de kosten der hypothecaire zuivering hier niet onder vallen. 93.

Artikel 1593 B.W. betreft echter enke1 de kosten van de verkoopakte die wordt

opgemaakt en niet de kosten verbonden aan de uitvoering van de verbintenissen door de koper en de verkoper. Deze kosten vallen, voor zover de partijen niets anders zijn overeengekomen, ten laste van de schuldenaar die de prestatie moet leveren. Zo komen de kosten van de levering van de zaak ten laste van de verkoper en die van de afhaling ten laste van de koper, behoudens wanneer de partijen een andere regeling hebben getroffen [art. 1608 B.W.]. 94.

De regeling van de kosten van artikel 1593 B.W. geldt enkel en alleen in de

verhouding tussen de partijen en heeft geen betrekking op de verhouding tussen de partijen en de notaris, aan wie het verlijden van de authentieke verkoopakte werd opgedragen. Voor de betaling van zijn ereloon heeft de notaris een vordering tegen beide partijen, behoudens wanneer de partijen een andere regeling hebben getroffen en behoudens wanneer de notaris slechts van een van de contractspartijen een opdracht heeft gekregen. Voor de terugbetaling van de onkosten die hij heeft voorgeschoten heeft de notaris een vordering tegen de partij in wier voordeel deze kosten werden gedaan (meestal koper). 95.

De regeling betreffende de kosten is van zuiver aanvullend recht, zodat de partijen

mogen afwijken in hun contract en bv. bedingen dat de kosten van de koopakte en de andere bijkomende kosten van de koop door de verkoper worden gedragen of door beide partijen. Artikel 1593 B.W. wordt niet toegepast wanneer het contract door de schuld van de verkoper wordt ontbonden; in dat geval zijn de kosten van de koopakte en de andere bijwonende kosten ten laste van de verkoper, als onderdeel van de door hem verschuldigde schadevergoeding [zie bv. artt. 1621, 1630 en 1646 B.W.].

Afdeling 4. De interpretatie van de koop-verkoop-overeenkomst 96.

Voor de interpretatie van de koop-verkoop-overeenkomst gelden de algemene

interpretatieregelen uit het contractenrecht [art. 1156-1164 B.W]. Daarnaast is er de bijzondere interpretatieregel van artikel 1602 B.W., dat bepaald dat “de verkoper verplicht is duidelijk te verklaren waartoe hij zich verbindt (eerste lid), en dat ieder duister of dubbelzinnig beding tegen hem wordt uitgelegd (tweede lid)”. De idee hierachter is dat de verkoper de verkochte zaak beter kent dan de koper en meestal de overeenkomst opstelt. Hij is dus beter op de hoogte van de overeenkomst en kan zijn wil in zekere mate opleggen. 97.

Artikel 1602, tweede lid, B.W. maakt een uitzondering gemaakt op de

interpretatieregel van artikel 1162 B.W. Rechtspraak en rechtsleer hebben de toepassing van artikel 1602, tweede lid, B.W. beperkt gehouden: (1) Dat deze bepaling afwijkt van artikel 1162 B.W. voor zover het de verbintenissen van de verkoper betreft, staat buiten kijf, daar de daarop betrekking hebbende bedingen van de overeenkomst, in geval van twijfel, niet worden uitgelegd ten voorde!e van hem die zich verbonden heeft, d.i. de verkoper, maar wel te zijnen nadele. (2) verbintenissen van de koper betreft; hier is artikel 1602, tweede lid, B.W. een eenvoudige toepassing van het gemene recht. Daar het de koper is die zich verbonden

heeft, dienen de daarop betrekking hebbende bedingen, in geval van twijfel, in zijn voordeel te worden uitgelegd [art. 1162 B.W.], en krachtens artikel 1602, tweede lid, B.W., dienen deze bedingen ten nadele van de verkoper te worden uitgelegd. Meestal wordt aangenomen dat artikel 1602, tweede lid, B.W., evenals artikel 1162 B.W., slechts mag worden toegepast in geval van twijfel, d.w.z. als de rechter aan de hand van de in de artikelen 1156 e.v. B.W. vermelde interpretatieregelen er niet in slaagt, op basis van gegevens in en buiten de akte, de zin en de draagwijdte van een duister beding op te helderen. De toepassing van artikel 1602, tweede lid, B.W. wordt nog verder beperkt door rechtspraak en rechtsleer, die menen dat dit artikel enkel geldt voor de interpretatie van de gewone, normale clausules in ieder koopverkoopcontract, maar niet voor de buitengewone, uitzonderlijke bedingen die de koper in zijn voordeel in het contract heeft laten opnemen; zo’n bedingen zullen, in geval van twijfel, ten nadele van de koper worden uitgelegd. 98.

Er w niet zo veel beroep gedaan op de interpretatieregel van artikel 1602, tweede lid,

B.W. (bv. bij de koop van zaken die gewoonlijk aan een proef worden onderworpen, zoals een renpaard of een jachthond, krijgt de koop op proef en voorrang op zuivere verkoop). HOOFDSTUK IV. DE VERBINTENISSEN VAN DE VERKOPER 99.

De verkoper is tot twee hoofdverbintenissen gehouden: hij moet de verkochte zaak

leveren en hij moet vrijwaren [art. 1603 B.W.], zowel tegen uitwinning als tegen verborgen gebreken [art. 1625 B.W.]. Daarnaast zijn er nog bijkomende verbintenissen voor de verkoper, deze zijn te beschouwen als uitvloeisel van de twee hoofdverbintenissen. De eigendomsoverdracht behoort tot de essentie van de koop en is geen verbintenis.

Afdeling 1. De levering van de verkochte zaak

§ 1.

Begripsomschrijving

100.

De levering is de overdracht van de verkochte zaak in de macht en het bezit van de

koper [art. 1604 B.W.]. Door de levering stelt de verkoper de verkochte zaak ter beschikking van de koper, opdat deze die zaak in ontvangst zou kunnen nemen. De levering bestaat essentieel in de overdracht van het feitelijk meesterschap over de verkochte zaak, dat sinds de eigendomsoverdracht nog in handen van de verkoper was gebleven. 101.

Inhoudelijk bestaat de leveringsplicht hoofdzakelijk in de overhandiging aan de koper

van een zaak die overeenstemt met de verkochte zaak; daarnaast is de verkoper ertoe

gehouden het toebehoren van de verkochte zaak te leveren [art. 1615 B.W.], evenals de opbrengsten ervan sinds de verkoop [art. 1614, tweede lid, B.W.]. Ook moet de verkoper de verkochte zaak bewaren tot aan de levering en komen de kosten van de levering te zijnen laste [art.1608 B.W.].

§ 2.

Het voorwerp van de leveringsverplichting

A.

De levering van een conforme zaak

102.

De leveringsplicht houdt allereerst in dat een zaak wordt geleverd die overeenstemt

met de verkochte zaak. De verkoper komt aan zijn leveringsplicht tekort indien hij een zaak levert die niet op alle punten overeenstemt met de verkochte zaak, zoals die bij het sluiten van het contract is beschreven. Deze verplichting geldt zowel bij de verkoop van welbepaalde zaken als bij de verkoop van soortzaken. welbepaalde zaak: de zaak moet worden geleverd in de staat waarin zii zich op het ogenblik van de verkoop bevindt [art. 1614, eerste lid, B.W.]. De verkoper mag de verkochte zaak niet wijzigen in de tijdsspanne die verloopt tussen de verkoop en de levering. Als de verkochte zaak voor de levering een wijziging of een waardevermindering heeft ondergaan wegens een oorzaak die inherent is aan de zaak zelf; terwij1 de verkoper zijn bewakingsplicht normaal vervuld heeft, begaat hij geen tekortkoming aan zijn leveringsplicht (bv. normaal slijtage auto). Om overeen te stemmen met de verkochte zaak moet de geleverde zaak ook de kenmerken en de hoedanigheden vertonen die in het contract zijn beschreven (bv. kleur wagen essentieel en andere kleur geleverd). De koper moet zich niet tevreden stellen met een partiele levering (bv. twee goederen leveren terwijl drie goederen verbonden te leveren en plaatsen) [zie art. 1244, eerste lid, B.W.]. Soortzaken: zelfde regels als voor welbepaalde zaken maar vaak moeilijker om uit te maken of datgene wat werd geleverd of aangeboden werd te leveren, overeenstemt met wat tussen partijen werd overeengekomen. Wanneer de partijen in hun contract geen andere schikking hebben getroffen, moet de verkoper een zaak van gemiddelde kwaliteit dient te leveren [zie art. 1246 B.W.]. Dit betekent dat de geleverde goederen de hoedanigheden en de kenmerken moeten vertonen die in de omgang en in de handel gebruikelijk zijn, daarbij rekening houdende met de overeengekomen prijs, de aard van de verkochte goederen, de gebruiken in de betrokken sector of streek. Uiteraard dient ook de overeengekomen hoeveelheid goederen

te worden geleverd, maar wanneer het gaat om zaken die, met het oog op de levering, moeten worden verplaatst en ten gevolge daarvan in omvang toenemen of afnemen, wordt bij een verkoop tussen handelaars een zekere afwijking van de overeengekomen hoeveelheid aanvaard. Dit is het geval wanneer de partijen in het contract uitdrukkelijk hebben bedongen dat de verkoper bij benadering een bepaalde hoeveelheid dient te leveren, maar ook deze clausule moet door de partijen met redelijkheid en te goeder trouw worden uitgevoerd. Bij een verkoop op monster voldoet de verkoper aan zijn leveringsverplichting als hij een zaak levert die nauwkeurig beantwoordt aan het overeengekomen staal. 103.

Bij de koop-verkoop van een onroerend goed komt de verkoper zijn

leveringsverplichting niet na wanneer hij een grond levert van een geringere oppervlakte dan in het contract is vermeld. Omdat de juiste aanduiding van de verkochte oppervlakte niet altijd gemakkelijk is en omdat de partijen vaak geen specifieke regeling treffen heeft de wetgever een bijzondere en gedetailleerde regeling uitgewerkt [artt. 1616-1623 B.W.], juist om betwistingen zoveel mogelijk uit te schakelen. Het gaat om bepalingen van aanvullend recht, waarvan de partijen mogen afwijken, en in bijna alle authentieke en onderhandse verkoopakten treft men dan ook clausules aan waarin wordt bedongen dat “ieder verschil tussen de overeengekomen en de geleverde oppervlakte, zelfs indien het meer dan 1/20 bedraagt, in het voordeel van de ene en in het nadeel van de andere partij uitvalt, zonder dat hiervoor een prijsaanpassing in de ene of de andere richting kan worden gevraagd”. 103.

Als de geleverde zaak in een of ander opzicht, naar kwaliteit of naar kwantiteit, niet

overeenstemt met de verkochte zaak, heeft de koper tegen de verkoper een vordering op grond van niet-nakoming van de leveringsplicht en geen vordering op grond van vrijwaring voor (verborgen) gebreken, noch op grond van een essentiële dwaling. 104.

Onderscheid tussen essentiële dwaling en niet-conforme levering:

Algemeen

Essentiële dwaling Niet-conforme levering Bij sluiten van contract is er bij T e k o r t k o m i n g aan minstens één partij, verkeerde leveringsplicht op het ogenblik voorstelling van werkelijkheid van de uitvoering van de over zelfstandigheid verkochte overeenkomst zaak Niet de zaak gekocht die men Zaak gekocht die men wilde wilde kopen

maar niet juiste geleverd

Sanctie

Nietigverklaring [art. 1304 Ontbinding [art. 2262bis, §1,

B.W.] eerste lid B.W.] In de praktijk is het zeer moeilijk is om achteraf uit te maken of het gaat om een vergissing over de wezenlijke bestanddelen van de verkochte zaak op het ogenblik van het sluiten van de overeenkomst, dan wel om de levering van een andere zaak dan die welke werd overeengekomen. In die gevallen heeft de koper de keuze tussen de vordering tot nietigverklaring en de vordering tot ontbinding van de koopverkoop-overeenkomst, maar hij mag beide vorderingen niet cumuleren. Deze moeilijkheid kan w omzeild door primair de nietigverklaring wegens essentiële dwaling te vorderen en subsidiair de ontbinding op grond van niet-conforme levering te eisen. 105.

Onderscheid tussen de vordering tot vrijwaring voor verborgen gebreken en de niet-

conforme levering

Vrijwaring voor verborgen Niet-conforme levering Algemeen

gebreken Gebrek die de zaak ongeschikt G e l e v e r d e z a a k n i e t i n maakt voor het gebruik o v e r e e n s t e m m i n g m e t waartoe de koper ze heeft verkochte zaak, doordat ze niet bestemd

aan de kwaliteit, hoeveelheid en hoedanigheden van verkochte

zaak beantwoordt Problemen rijzen er wanneer de niet-conformiteit van de geleverde met de verkochte zaak niet onmiddellijk bij de levering kan worden vastgesteld, maar door de koper pas later wordt ontdekt, op een ogenblik dat bij de levering reeds heeft "aanvaard". 106.

Wanneer er betwisting bestaat over de conformiteit van de geleverde zaak met de

verkochte zaak, rijst de vraag welke partij de bewijslast draagt. Er werden door RL en RS verschillende oplossingen verdedigd. 1° Bewijslast ligt bij de verkoper (belangrijk deel RS/RL), omdat hij zich verbonden heeft te leveren volgens de in het contract bepaalde voorwaarden en hij, overeenkomstig de algemene principes van de bewijslast [zie art. 1315 B.W.en art. 870 Ger.W.], moet bewijzen de door hem aangegane verbintenis te hebben uitgevoerd, d.w.z. een conforme zaak te hebben geleverd

2° Bewijslast ligt bij de koper: wanneer de koper beweert bevrijd te zijn van zijn verbintenissen tot het in ontvangst nemen van de geleverde zaak en bet betalen van de prijs, moet hij volgens artikel 1315, tweede lid, B.W., het bewijs leveren van het feit dat het tenietgaan van deze verbintenissen heeft teweeggebracht. 3° Bewijslast ligt nu eens bij de koper, dan bij de verkoper (J. HEENEN en M. STORME): bewijslastverdeling hangt af van de inhoud van de verbintenis waarvan de nakoming wordt gevorderd. Dit systeem komt hierop neer dat, telkens wanneer de verkoper een recht inroept waarvan een der bestaansvoorwaarden juist gelegen is in de levering van een conforme zaak, hij hiervan de bewijslast draagt, terwijl omgekeerd de bewijslast op de koper rust telkens wanneer deze zich op een niet-conforme levering beroept om hieruit een eigen recht af te leiden. Dit systeem wordt thans door een belangrijk gedeelte van de rechtspraak toegepast. Deze laatste opvatting (veel aanhangers) dient te worden genuanceerd door de regel dat beide partijen hun medewerking dienen te verlenen en elkaar wederzijds moeten helpen bij de bewijslevering. De partijen mogen zelf de bewijslastverdeling regeling door een bijzonder beding op te nemen, aangezien het een regel is van aanvullend recht.

B.

Levering van het toebehoren van de verkochte zaak [art. 1615 B.W.]

107.

De verplichting om een zaak te leveren zich strekt zich uit tot haar toebehoren en tot

alles wat voor haar blijvend gebruik bestemd is. Het "toebehoren" van de zaak zijn alle materiele en juridische elementen die ondeelbaar en onafscheidelijk met de verkochte zaak verbonden zijn. 108.

Onroerende goederen: bv. de goederen die onroerend zijn door bestemming [zie artt.

522.en 524 B.W.] en de roerende goederen die blijvend aan het erf verbonden zijn [zie art. 525 B.W.], ook de erfdienstbaarheden ten behoeve van de verkochte grond. Daarnaast behoren ook tot het toebehoren van de zaak de eigendomstitels (bij verkoop van onroerende goederen), de getuigschriften van oorsprong of authenticiteit (bij verkoop van kunstvoorwerpen), het recht op het uithangbord en de handelsnaam (bij overdracht van handelszaak). 109.

Schuldvorderingen: Tot het toebehoren van de zaak rekent men eveneens de rechten en

de vorderingen die inherent zijn aan de verkochte zaak en die slechts voor de koper van belang zijn, in het bijzonder de vordering tot vrijwaring wegens uitwinning en wegens verborgen gebreken. Die rechten noemt men "kwalitatieve rechten" (Ndl. begrip). Dit zijn vorderingsrechten die verbonden zijn aan een bepaalde hoedanigheid of kwaliteit, in casu het

eigenaar zijn, van degene die ze heeft bedongen. Men w geacht niet alleen voor zichzelf te hebben bedongen, maar ook ten behoeve van de rechtverkrijgers onder bijzondere titel. 110.

Artikel 1615 B.W. is van aanvullend recht, zodat de partijen een afwijkende regeling

mogen overeenkomen.

C.

Levering van de opbrengst van de verkochte zaak

111.

De leveringsverplichting strekt zich ook uit tot de vruchten en de inkomsten die de

verkochte zaak heeft opgeleverd sedert de dag van de verkoop [zie art. 1614, tweede lid, B.W.]. Die opbrengst (oogst,…) is eigenlijk vervat in het begrip van het "toebehoren" van de zaak. Artikel 1614, tweede lid, B.W. kan enkel worden toegepast op de verkoop van welbepaalde zaken, omdat wordt gedacht dat de koper eigenaar van de verkochte zaak is geworden sinds het sluiten van het contract, in welk geval de vruchten hem toebehoren ingevolge het recht van natrekking [art.547 B.W.].. Bij de verkoop van soortzaken gaat de eigendom pas over bij de individualisering. 112.

De bepaling van artikel 1614, tweede lid B.W. is van aanvullend recht, zodat de

partijen in hun contract een afwijkende regeling mogen bedingen, eventueel zelfs stilzwijgend. Zo wordt aangenomen dat wanneer voor de levering een termijn is bedongen in het voordeel van de verkoper, de vruchten / inkomsten van de verkochte zaak vanaf de levering aan de koper toekomen, behoudens wanneer de partijen dit anders zouden regelen.

§ 3.

Bewaring en bewaking van de verkochte zaak tot aan de levering

113.

De verkoper die voor het behoud van de verkochte zaak moet instaan, moet hieraan de

zorgen van een goed huisvader besteden [art. 1137 B.W.], d.w.z. dat hij de zaak moet bewaren op de wijze zoals een normaal zorgvuldig en nauwgezet persoon, geplaatst in dezelfde concrete omstandigheden, dit zou doen. De verkoper is aansprakelijk wanneer de verkochte zaak voor de levering beschadigd of vernield wordt, tenzij hij kan bewijzen dat hij aan de bewaringsplicht de zorgen van een "goed huisvader" heeft besteed; om van zijn aansprakelijkheid bevrijd te zijn, dient hij bovendien niet toeval of overmacht te bewijzen. Deze verplichting van de verkoper is dus een inspannings- en geen resultaatsverbintenis. Ze brengt voor de verkoper mee dat hij de last van de normale bewaringskosten dient te dragen, behoudens wanneer de partijen anders zijn overeengekomen. De bijzondere of abnormale bewaringskosten die de verkoper speciaal op verzoek van de koper beeft gemaakt of die w

veroorzaakt door de te late afhaling van de zaak door de koper, zijn niet ten laste van de verkoper. 114.

Deze bewaringsverplichting wijzigt niets aan de eigendoms- en risico-overdracht. De

bewaringsverplichting is in de praktijk alleen toepasselijk op verkoop van welbepaalde zaken, omdat de eigendomsoverdracht meestal bij soortzaken pas overgaat bij levering.

§ 4.

Wijze van levering

115.

De wijze waarop de levering dient te geschieden, hangt af van de aard van de

verkochte zaak en de omstandigheden van de verkoop, van wat de partijen dienaangaande in hun contract zijn overeengekomen en eventueel van de handelsgebruiken ter zake [exemplatieve opsomming: art. 1605-1607]. De bepalingen zijn van aanvullend recht. De verkoper zal zijn verbintenis om te leveren meestal vervullen door positieve handelingen te stellen die de inontvangstneming door de koper mogelijk maken of vergemakkelijken. Levering van onroerende goederen [art. 1605 B.W.] “De verkoper heeft aan zijn leveringsverplichting voldaan wanneer hij de sleutels heeft afgegeven, indien het een gebouw betreft, of wanneer hij de titels van eigendom heeft afgegeven”. Dit volstaat nu niet meer om de leveringswijze te omschrijven. De afgifte van de sleutels zal niet altijd voldoende zijn om een gebouw volledig ter beschikking van de koper te stellen, en de afgifte van de eigendomstitels heeft niet meer dezelfde juridische draagwijdte sinds artikel 1, 1ste lid, Hyp.W.. De verkoper moet zijn medewerking verlenen om een authentieke verkoopakte te laten verlijden, zodanig dat de koper deze akte kan laten overschrijven op het hypotheekkantoor. Meestal bepalen de partijen in de onderhandse akte binnen welke termijn de authentieke akte moet worden verleden, en wanneer de verkoper weigert of nalaat hieraan zijn medewerking te verlenen, kan de koper de verkoper dagvaarden en kan het gevelde vonnis ter overschrijving worden aangenomen. Levering van lichamelijke roerende goederen [art. 1606 B.W.] “Kan gebeuren door de werkelijke overgave van de zaak, d.w.z. door de lichame1ijke overdracht van hand tot hand, ofwel door de afgifte van de sleutels van de gebouwen waarin de verkochte zaken zich bevinden, ofwel door de enkele toestemming van de partijen, indien de overdracht van de zaak niet kan geschieden op het ogenblik van de verkoop zelf, of indien de koper de goederen reeds in een andere hoedanigheid in zijn bezit had”. Het gaat niet om een limitatieve opsomming dus kan de levering van lichamelijke roerende goederen ook

gebeuren door ze te laten wegnemen door de koper of door een derde, of tegen de afgifte door de koper of door een derde van bepaalde documenten die de vervoerde goederen vertegenwoordigen (bv. vrachtbrief voor goederen per spoor of over weg). Levering van onlichamelijke rechten (schuldvorderingen) [art. 1607 B.W.] De levering gebeurt door ofwel de afgifte van de titels, d.w.z. door overhandiging van de titel die het bestaan van het overgedragen recht bewijst, bv. de akte die de schuldbekentenis inhoudt, ofwel door het gebruik dat de koper, met toestemming van de verkoper, van het overgedragen recht maakt. Titels aan toonder w geleverd door overhandiging aan de koper en titels op naam door vermelding van de overdracht in een daartoe bestemd register, bv. het register van de aandelen op naam [art. 43, derde lid, Venn.W.].

§ 5.

Plaats van de levering

116.

De levering moet gebeuren op de plaats waar het verkochte goed zich ten tijde van de

koop bevond, indien daarover niets anders is overeengekomen [art. 1609 B.W.]. Deze bepaling is van aanvullend recht dus moet eerst de overeenkomst van de partijen worden geraadpleegd. Als de partijen zelf de plaats zijn overeenkomen, dan dient de levering te gebeuren op de bepaalde plaats. Zo’n bedingen over de plaats komen frequent voor (bv. bij verkoop aan particuliere personen van goederen voor hun persoonlijk gebruik vaak bedongen dat de levering "ten huize", d.w.z. op de woonplaats van de koper, zal gebeuren). Vooral op handelsgebied w verkorte formuleringen gebruikt, zoals levering "franco aan huis", enz. 117.

Wanneer de partijen niets hebben bedongen, moet de levering gebeuren op de plaats

waar het verkochte goed zich ten tijde van de koop bevond (= toepassing algemene regel art. 1247 B.W.)[art. 1609 B.W.]. Artikel 1609 B.W. geldt niet alleen voor de verkoop van welbepaalde zaken, maar ook voor de verkoop van soortzaken, van zodra deze geïndividualiseerd zijn, omdat de individualisering normalerwijze gebeurt in de woonplaats van de verkoper. Als de verkochte zaak nog niet geïndividualiseerd is, moet de levering gebeuren in de woonplaats van de verkoper, omdat de verkochte zaak (voorwerp verbintenis), zoals iedere schuld haalbaar en niet draagbaar is. 118.

Het bepalen van de plaats van de levering is uit verscheidene oogpunten van groot

belang, in het bijzonder (a) voor het bepalen van de plaats waar de verkochte zaak moet worden afgehaald en aanvaard en tevens de prijs moet worden betaald [zie art.1651 B.W.];

(b) voor bet trekken van de scheidingslijn tussen de leverings- en de afhalingskosten, waarvan de eerste ten laste van de verkoper en de tweede ten laste van de koper zijn [zie art. 1608 B.W.]; (c) voor bet bepalen van de overdracht van het eigendomsrecht en van het risico bij de verkoop van soortzaken, in aI de gevallen waarin de individualisering slechts gebeurt bij de levering; (d) voor het bepalen van de territoriale bevoegdheid van de rechtbanken bij betwistingen betreffende de betaling van de prijs of betreffende de levering en de aanvaarding van de verkochte zaak [zie art. 624, 2°, Ger.W.]

§ 6. Tijdstip van de levering 119.

Het komt de partijen zelf toe het tijdstip van de levering in hun contract te regelen. Ze

zijn daarin volkomen vrij. De wil van de partijen zal blijken uit (1) bewoordingen contract, (2) toepasselijke handelsgebruiken, (3) omstandigheden waarin de verkoop w gesloten.

Enkele gebruikelijke clausules: -

“volgens de behoeften van de koper”: opeenvolgende leveringen slechts eisen met normale tussenpozen, met normale hoeveelheden en volgens de werkelijke behoeften

-

“volgens de mogelijkheden van de verkoper”: verkoper moet binnen een normale termijn leveren

-

bij benadering vastgelegde termijn: met redelijkheid toepassen en te goeder trouw uitvoeren

-

leveringstermijn als inlichting: levering moet binnen een redelijke termijn gebeuren

Als het gaat om koop-verkoop met consumenten inzake lichamelijke roerende goederen, is het volgens art. 32, 4° Handelspraktijkenwet, verboden de leveringstermijn eenzijdig te bepalen of te wijzigen. Als het contract uitdrukkelijk bepaald dat de levering voor een bepaalde datum moet gebeuren, is de koper gerechtigd een te late levering te weigeren.

120.

Als de partijen geen termijn zijn overeengekomen, moet de levering onmiddellijk

gebeuren, tenzij aan de verkoper uitstel w verleend. Dat de verkoper over een termijn beschikt

kan blijken uit handelsgebruiken, de omstandigheden van de koop en de aard van de verkochte zaak (bv. goederen nog produceren). Goederen die aan grote of frequente prijsschommelingen onderhevig zijn, dienen onmiddellijk geleverd te w, en als een prijs is bedongen, moet deze met bijzondere stiptheid w nageleefd.

121.

Als afwijking van de regel dat het verstrijken van de termijn geen ingebrekestelling

teweegbrengt, w inzake koop aangenomen dat er wel een automatische ingebrekestelling is bij de verkoop, indien de leveringstermijn een essentieel element van de koop was. Dit kan blijken als men een bijzondere betekenis aan de termijn hechte / deze dwingend achtte, en als de goederen aan snelle prijsschommelingen onderhevig zijn.

§ 7. Kosten van de levering 122.

De kosten van de levering komen ten laste van de verkoper en die van de afhaling ten

laste van de koper, indien het tegendeel niet bedongen is [art. 1608 B.W.]. Deze bepaling is van aanvullend recht en de partijen kunnen dus de aangelegenheid zelf regelen. Dit kan ofwel uitdrukkelijk (beding in contract) ofwel stilzwijgend (bedoeling partijen om te verwijzen naar feitelijk gebruik). Vooral bij handelskopen zijn zo’n bedingen vrij frequent (bv. “levering franco aan huis”).

123.

Wanneer de partijen geen regeling hebben getroffen en de gebruiken niets bepalen,

komen de leveringskosten ten laste van de verkoper. Dit is een toepassing van de algemene regel dat de kosten van de uitvoering van de verbintenis ten laste komen van de schuldenaar van de verbintenis [art. 1248 B.W.]. Leveringskosten zijn alle kosten en uitgaven die nodig zijn om de verkochte zaak, in de toestand zoals ze door de partijen w gewild, ter beschikking van de koper te stellen op de plaats en tijdstip die overeengekomen zijn. Zodra de verkoper de zaak heeft geleverd, heeft hij aan zijn verbintenis voldaan, zodat hij niets te maken heeft met de kosten voor het afhalen van de zaak, die ten laste zijn van de koper.

§ 8. Schorsing van de leveringsverplichting 124.

Als aan de koper geen termijn voor de betaling van de koopprijs is toegekend, is hij

verplicht de koopprijs te betalen op het tijdstip en plaats die voor de levering zijn bepaald [art. 1651 B.W.]. De verkoper is dus niet verplicht te leveren indien de koper de prijs niet betaalt [art. 1612 B.W.]. Dit is een toepassing van het algemeen verbintenisrechtelijk principe dat in wederkerige contracten de ene partij gerechtigd is de uitvoering van haar verbintenis op te schorten zolang de andere partij haar verbintenis niet heeft uitgevoerd of niet aanbiedt ze uit te voeren (= exceptie van niet-uitvoering of exceptio non adimpletu contractus).

125.

Als de verkoper aan de koper een termijn heeft toegekend voor de betaling van de

koopprijs, hetzij bij het sluiten van het contract, hetzij nadien, zonder dat er voor de levering een uitstel w bedongen, is de verkoper niet gerechtigd de levering op te schorten om de reden dat de koper de prijs nog niet heeft betaald. Een uitzondering hierop geldt wanneer de koper sinds het sluiten van de verkoop-koop in staat van faillissement of kennelijk onvermogen is geraakt, waardoor er een gevaar bestaat dat hij niet kan betalen. De verkoper is dan slechts tot levering verplicht indien de koper borg stelt voor de betaling van de koopprijs op het overeengekomen tijdstip [art. 1613 B.W.]. Deze regel is ook een toepassing van het principe dat de schuldenaar het voordeel van de tijdsbepaling verliest, wanneer hij failliet verklaard is of in staat van kennelijk onvermogen is geraakt [art. 1188 B.W.]. De bepaling van art. 1613 B.W. geldt niet indien de koper bij het sluiten van het contract reeds in staat van faillissement of kennelijk onvermogen was. De verkoper die dan uitstel van betaling heeft toegekend, moet de nadelige gevolgen zelf dragen.

§ 9. Verdwijning van de leveringsverplichting 126.

De leveringsverplichting verdwijnt op dezelfde wijze als die waarop verbintenissen in

het algemeen tenietgaan. Het gaat meestal om betaling (uitvoering van verbintenis) en om de onmogelijkheid, om ten gevolge van een vreemde oorzaak, de verbintenis uit te voeren.

127.

De verkoper is i.p. bevrijd van de leveringsverplichting indien hij bewijst dat hij,

zonder eigen fout, maar tgv een vreemde oorzaak, in een normale, menselijke onmogelijkheid verkeerde om de verkochte zaak te leveren op de plaats en tijdstip die daarvoor zijn overeengekomen. De plicht blijft bestaan indien op het ogenblik waarop de onmogelijkheid zich voordoet, de verkoper in gebreke was gesteld [art. 1302, 1ste lid B.W.]. In dat geval is de verkoper evenwel toch bevrijd indien hij bewijst dat de zaak eveneens bij de koper zou zijn teniet gegaan, indien hij ze tijdig had geleverd [art. 1302, 2de lid B.W.].

De meest voorkomende hypothese van onmogelijkheid is het geval waarin de verkoop een welbepaalde zaak betreft die na het sluiten van de overeenkomst maar voor de levering teniet gaat door toeval. Het risico van tenietgaan van de zaak ligt dan ten laste van de koper.

Deze wijze van tenietgaan geldt niet wanneer een soortzaak verschuldigd is, want soortzaken zijn vervangbaar en de verkoper kan er zich een andere aanschaffen om ze alsnog te leveren: genera non pereunt (soortzaken vergaan niet). Uitzonderlijk zou de verkoper bevrijdt zijn indien zijn indien hij bewijst dat de te leveren soort, zonder eigen fout, niet meer bestaat.

128.

Er zijn naast het tenietgaan van de verkochte zaak, nog andere toevallige

gebeurtenissen die de uitvoering van de leveringsverplichting onmogelijk maken, zoals brand of een uitvoerverbod. Deze omstandigheden kunnen slechts als vreemde oorzaak w beschouwd indien de verkoper bewijst dat hij tgv die omstandigheden en zonder eigen fout, in de normale, menselijke onmogelijkheid verkeerde om de verkochte zaak te leveren op de plaats en tijdstip die de partijen zijn overeengekomen.

Men maakt dan een onderscheid tussen: -

blijvende hinderpaal: verbintenis gaat teniet

-

tijdelijke hinderpaal, verbintenis w opgeschort zolang de onmogelijkheid duurt. Als de overeenkomst door de vertraging elke betekenis verliest, heeft ze alsnog tot gevolg dat de verbintenis van de verkoper tenietgaat.

129.

Wanneer de verbintenis van de verkoper om de verkochte zaak te leveren tgv een

vreemde oorzaak verdwijnt, rijst de vraag wat het lot is van de verbintenis van de koper om de overeengekomen prijs te betalen. Er w een onderscheid gemaakt naargelang het gaat om: -

eigendomsoverdracht van een welbepaalde zaak: toevallig tenietgaan van verkochte zaak voor ze w geleverd, betekent het verlies voor rekening van de koper [art. 1138, 2de lid B.W.]. De koper blijft gehouden tot betaling van de prijs.

-

eigendomsoverdracht van een soortzaak: verkoper kan zich niet op een vreemde oorzaak beroepen om zich te bevrijden van zijn verplichting omdat hij een andere hoeveelheid van dezelfde soort kan leveren. Als hij uitzonderlijk toch bevrijdt zou zijn (zie supra) dan is de koper niet gehouden tot betaling van de prijs en houdt het contract op te bestaan. Het risico ligt bij de verkoper.

Deze regels zijn van aanvullend recht waardoor partijen er in hun contract van mogen afwijken.

§ 10. Sancties bij niet-naleving van de leveringsverplichting 130.

Wanneer de verkoper door zijn schuld tekort komt aan zijn leveringsverplichting, heeft

de koper de keuze om bij de rechter ofwel de ontbinding te vorderen (1), ofwel de gedwongen uitvoering te vragen (2) [art. 1610 B.W.]. In beide gevallen heeft de koper recht op schadevergoeding, indien daartoe aanleiding bestaat [art. 1611 B.W.]. Men is het erover eens dat het een eenvoudige toepassing is van de gemeenrechtelijke sanctieregeling bij nietnakoming van verbintenissen door één der partijen in een wederkerig contract [art. 1184 B.W.]. Art. 1610 en 1611 B.W. betreffen alle aspecten van de leveringsverplichting.

131.

Indien de koper de ontbinding vordert, moet hij in principe vooraf de verkoper in

gebreke stellen, behoudens wanneer (1) tussen partijen anders overeengekomen w of (2) de uitvoering van de leveringsverplichting materieel onmogelijk is geworden of voor de koper geen nut heeft of (3) de leveringstermijn een essentieel element vormde van de overeenkomst en de termijn overschreden w.

Indien de koper de ontbinding vordert, dient de rechter soeverein te oordelen of de tekortkoming van de verkoper aan zijn leveringsverplichting ernstig genoeg is om het uitspreken van de sanctie te rechtvaardigen. De rechter kan eventueel aan de verkoper nog uitstel toekennen [art. 1184, 3de lid B.W.], behoudens wanneer het niet nuttig zou zijn voor de koper en behoudens wanneer de verkoper de termijn die hij had, heeft laten voorbijgaan.

De tussenkomst van de rechter voor de ontbinding is niet nodig indien het contract een uitdrukkelijk ontbindend beding ten voordele van de koper heeft. Wanneer de verkoop betrekking heeft op roerende goederen die aan vlugge en gevoelige prijsschommelingen onderhevig zijn, w aangenomen dat de koper, die het gemis aan levering vaststelt, dadelijk het contract als ontbonden dient te beschouwen, zonder voorafgaande ingebrekestelling en zonder recht heeft de uitvoering van de leveringsverplichting te vorderen.

Wanneer de koopovereenkomst wegens een schuldige tekortkoming van de verkoper aan zijn leveringsverplichting, in zijn nadeel w ontbonden, kan hij eventueel ook schadevergoeding verschuldigd zijn [art. 1611 B.W.]. Deze vergoeding w beoordeeld volgens het gemeen recht, dwz alleen de rechtstreeks veroorzaakte en de ten tijde van het aangaan van het contract voorzienbare schade dient te worden vergoed, maar de vergoeding zowel het geleden verlies als gederfde winst moet omvatten.

132.

Indien de verkoper tekort komt aan zijn leveringsverplichting, kan de koper i.p.v.

ontbinding, de gedwongen uitvoering vorderen. De gedwongen uitvoering kan ofwel in natura ofwel bij equivalent gebeuren.

*gedwongen uitvoering in natura: de koper mag zich, van zodra hij een uitvoerbare titel heeft, zich in het bezit van de zaak doen stellen. In de praktijk is dit enkel mogelijk voor welbepaalde zaken. Als het gaat om soortzaken, mag de koper, zich door de rechter laten machtigen om zich op kosten van de nalatige verkoper een zelfde hoeveelheid zaken van dezelfde soort als de verkochte te doen aanschaffen [art. 1144 B.W.]. De koper kan dan bij wijze van vergoeding van de verkoper enerzijds het prijsverschil dat hij heeft moeten betalen en anderzijds kosten van de vervanging terugvorderen. In handelszaken w aangenomen dat bij verkoop van roerende goederen de koper zonder voorafgaande machtiging van de rechter van

de vervangingsmogelijkheid gebruik mag maken, zij het dat controle van de rechter achteraf gebeurt, als er betwisting is.

*gedwongen uitvoering bij equivalent: de SE van de niet nagekomen verbintenis heeft het recht op een plaatsvervangende schadevergoeding. Hiervoor gelden de regels van gemeen recht [art. 1149-1151 B.W.].

Afdeling 2. Vrijwaring voor uitwinning

EXAMENVRAAG: Wat is bij vrijwaring het verschil tussen een feitelijke en een rechtstoornis? Wat is het belang van dit onderscheid?; Feitelijke en rechtsstoornissen: leg uit en geef voorbeelden

§ 1. Begripsomschrijving en terminologie 133.

De verkoper moet aan de koper ook het rustig en vreedzaam bezit van de verkochte

zaak bezorgen, d.w.z. een bezit waarop geen inbreuk w gepleegd door feiten of handelingen uitgaande van de verkoper zelf of van derden. Hij moet hem ook het gebruik van de zaak waarborgen, d.w.z. hem een zaak verschaffen die geschikt is voor het gebruik waartoe ze normaal w bestemd.

De verkoper is dus vrijwaring verschuldigd. Deze vrijwaring heeft een dubbel voorwerp nl. -

vrijwaring wegens uitwinning: ongestoord genot van de verkochte zaak

-

vrijwaring voor verborgen gebreken

134.

Vrijwaren betekent “ervoor instaan dat de verkochte zaak bepaalde hoedanigheden

vertoont, vrij is van gebreken, en dat derde hierop geen rechten kunnen laten gelden, en wanneer dit zou gebeuren of wanneer gebreken aan het licht zouden komen, waarborgen dat de tegenpartij vergoed zal w voor de ontstane minderwaarde van de zaak, hetzij door prijsvermindering hetzij door wederzijdse teruggave van zaak en prijs”.

In de enge zin is er sprake van vrijwaring “wanneer er drie partijen bij betrokken zijn”. Dan eigenlijk geen vrijwaring (voor verborgen gebreken) maar garantieplicht van de verkoper dat verkochte zaak geen verborgen gebreken heeft.

135.

De verkoper moet ervoor zorgen dat het aan de koper verschafte bezit van de

verkochte zaak vreedzaam en ongestoord blijft, of beschermd is. Wanneer dit niet het geval is en de koper gestoord w, zegt men dat de koper w “uitgewonnen”, d.w.z. dat hij de plaats moet ruimen voor een derde. Uitwinning vloeit voort uit elk feit, uitgaande van de verkoper zelf of van een derde, dat tot gevolg heeft dat het bezit of gebruik van de verkochte zaak aan de koper geheel of gedeeltelijk w ontnomen. Het feit dat de uitwinning teweegbrengt, is de bezitsstoornis.

136.

De vrijwaringsverplichting heeft een dubbel voorwerp en betreft zowel de vrijwaring

voor eigen daad als de vrijwaring voor de daad van derde(n). De verkoper is van rechtswege verplicht de koper te vrijwaren voor uitwinning (= wettelijke vrijwaring voor uitwinning) [art. 1626 B.W.]. De partijen hebben de mogelijkheid een bijzondere regeling daarover te treffen in hun contract (= bedongen vrijwaring voor uitwinning).

137.

De vordering tot vrijwaring wegens uitwinning moet onderscheiden w van de

vordering tot nietigverklaring op grond van essentiële dwaling:

Algemeen

Vrijwaring wegens uitwinning Essentiële dwaling g e l d i g e o v e r e e n k o m s t e n Op ogenblik sluiten overeenkomst, uitgevoerd maar koper is bij minstens één van de partijen, een gestoord door daad van derde of vergissing of verkeerde voorstelling verkoper zelf

Sanctie

bestaat over een essentiële

hoedanigheid van de verkochte zaak Grond tot ontbinding met Grond tot nietigverklaring schadeloosstelling

In de praktijk (vooral bij onroerende goederen), is het onderscheid niet altijd duidelijk. Door het feit dat derden op de verkochte zaak zekere aanspraken laten gelden, kan het gebeuren dat

de essentiële hoedanigheid, die de partijen op het ogenblik van het sluiten van de overeenkomst op het oog hadden, uitgeschakeld w. De koper heeft dan ook hier de keuze tussen beide vorderingen: a. vordering tot nietigverklaring op grond essentiële dwaling b. vordering tot ontbinding wegens uitwinning

§ 2. Vrijwaring voor eigen daad

I.

De wettelijke vrijwaringsverplichting

A. Inhoud en voorwerp van de vrijwaringsverplichting

138.

De verkoper moet zelf zich onthouden van iedere handeling waardoor de koper in het

rustig bezit van de verkochte zaak w gestoord. Op de verkoper rust dus een negatieve verplichting, een verbintenis om iets niet te doen [art. 1142 B.W.].

139.

Het toepassingsgebied van deze vrijwaringsverplichting is zeer ruim:

(1) geen onderscheid tussen feitelijke stoornissen en rechtsstoornissen (2) zowel een gedeeltelijke als volledige uitwinning

iedere handeling zowel een materiële daad als een rechtshandeling, gesteld door de verkoper zelf, die tot gevolg heeft dat de koper in het rustig bezit van de verkochte zaak w gestoord, met uitzondering van de handeling van de verkoper die gesteund is op een beweerd recht op de verkochte zaak.

Wanneer de koper in het rustig bezit van de verkochte zaak w verstoord door een handeling van de verkoper die gebaseerd is op bepaalde rechten, rechtsaanspraken die hij beweert te kunnen laten gelden mbt verkochte zaak.

140.

De vrijwaring voor eigen daad die door de verkoper of zijn erfgenamen wegens een

rechtsstoornis verschuldigd is, geldt ook wanneer ze in een andere hoedanigheid rechten op de verkochte zaak kunnen laten gelden. Als ze deze andere rechten zouden uitoefenen, zouden ze door hun eigen daad de koper in het rustig bezit storen en tekort komen aan hun verplichtingen. Deze regel w uitgedrukt in het adagium “wie vrijwaring verschuldigd is, kan niet uitwinnen”. Een erfgenaam van de overleden verkoper mag zijn persoonlijke hoedanigheid als huurder van het verkochte goed dus niet inroepen om het rustig genot van de koper te storen, zelf niet als in de verkoopakte is bepaald dat de koper niet over het goed zal kunnen beschikken dan bij de beëindiging van de eventueel bestaande huurovereenkomst.

141.

De verkoper is geen vrijwaring wegens uitwinning verschuldigd aan de koper, indien

de uitwinning het gevolg is van het feit dat de partijen in hun koopcontract gezamenlijk inbreuk hebben gepleegd op de rechten van een derde.

142.

De verbintenis tot vrijwaring voor eigen daad is ondeelbaar, waarmee w bedoeld dat

die verbintenis weegt op elke medeëigenaar-verkoper of op elke erfgenaam van de verkoper. De verplichting tot betaling van schadevergoeding, als sanctie van de vrijwaringsverplichting, is wel deelbaar.

B. Sancties bij niet-nakoming van de vrijwaringsverplichting

143.

Opdat de vrijwaringsverplichting zou kunnen spelen, moet de koper een werkelijke

stoornis ondergaan hebben; hij zou zich niet mogen beklagen over een louter eventuele stoornis. De sanctie bij niet-nakoming van de vrijwaringsverplichting bestaat erin dat de aan de koper toegebrachte hinder ophoudt en dat de veroorzaakte schade wordt vergoed. Die sanctie kan dan ook verschillende vormen aannemen naargelang de aard van de stoornis. Feitelijke stoornis: [artikel 1143 B.W.]: herstel in natura eisen (bv. teruggave zaak) ofwel een plaatsvervangende schadevergoeding. Eventueel zou hij de ontbinding van het koopcontract mogen vorderen [art. 1184 B.W.]. Rechtsstoornis: koper werpt, als verweermiddel voor de rechtbank, de vrijwaringsverplichting van de verkoper op. Eventueel schadevergoeding of ontbinding

contract.

II.

De bedongen vrijwaring voor uitwinning

EXAMENVRAAG: Zijn er afwijkingen van de wettelijke vrijwaringsverplichting wegens uitwinning mogelijk?; Leg uit: Uitbreiding en beperking van de vrijwaringsverplichting voor uitwinning.; Op welke wijze kan in de koopovereenkomst de vrijwaring voor uitwinning contractueel bedongen worden? 144.

De partijen kunnen door een bijzonder beding in hun overeenkomst van de wettelijke

vrijwaringsverplichting afwijken [art. 1627 B.W.]. Ze kunnen geldig overeenkomen de vrijwaringsverplichting uit te breiden maar niet overeenkomen dat de verkoper helemaal geen vrijwaring zal verschuldigd zijn, noch deze wettelijke vrijwaringsplicht minder streng maken, en dit ongeacht of het om een feitelijke of om een rechtsstoornis gaat. Zulk beding is nietig [art. 1628 B.W.], omdat het van de zijde van de verkoper, schuldenaar van deze vrijwaringverbintenis, een verbintenis is die is aangegaan onder een zuivere potestatieve voorwaarde, en die krachtens artikel 1174 B.W. nietig is.

§ 3. Vrijwaring voor de daad van een derde I. De wettelijke vrijwaringverplichting A. Toepassingsvoorwaarden

145.

Opdat de verkoper vrijwaring zou verschuldigd zijn voor de uitwinning door een daad

van een derde, is vereist (a) dat het gaat om een rechtsstoornis afkomstig van een derde: het moet gaan om een rechtsstoornis, d.w.z. indien de derde een bepaald recht m.b.t. de verkochte zaak laat gelden (zakelijk of vorderingsrecht). Voor feitelijke stoornissen afkomstig van een derde bv. diefstal of beschadiging van de gekochte zaak, hoeft de verkoper niet in te staan, daar de koper voldoende middelen heeft om zich daartegen te verweren, hoofdzakelijk de bezitsvorderingen [art. 1370 Ger.W.] en de vorderingen gegrond op aansprakelijkheid voor onrechtmatige daden [artt. 1382. e.v. B.W.] en voor bovenmatige burenhinder [art. 11 G.W., art. 16 gecoordineerde G.W. en art. 544 B.W.].

(b) dat die stoornis actueel en niet louter eventueel is: De koper moet dus wachten tot op het ogenblik dat de beweerde rechtsaanspraak van de derde zich effectief manifesteert. Bv. de verkoop van een onroerend goed dat met een hypotheek is bezwaard. Zolang de hypothecaire schuldeiser de koper niet uitwint, is de koper niet gerechtigd zijn verkoper in vrijwaring te roepen. Het is trouwens best mogelijk dat de hypothecaire schuldeiser de koper helemaal niet uitwint; daartoe is het immers voldoende dat de verkoper zijn hypothecaire schuld voldoet. Meestal echter wordt een onroerend goed "hypotheekvrij" verkocht of wordt bedongen dat alle hypothecaire inschrijvingen moeten verdwenen zijn op het ogenblik van de levering. In dat geval kan de koper ageren van zodra hij een hypotheek ontdekt, zonder op een effectieve stoornis te moeten wachten. Zolang de koper niet effectief in het rustig bezit van de gekochte zaak wordt gestoord, maar enkel gegronde redenen heeft om te vrezen dat hij zal worden gestoord, is hij krachtens artikel 1653 B.W. alleen gerechtigd om de betaling van de prijs op te schorten tot op het ogenblik dat de verkoper de oorzaak van de stoornis heeft doen ophouden. (c) haar oorzaak vindt in een grond die de koop-verkoop-overeenkomst voorafgaat: de uitwinningsoorzaak die pas ontstaat na het sluiten van het contract, is voor risico van de koper (bv. onteigening voor verkoop te kennen gegeven). B. Feiten die tot vrijwaring aanleiding geven

146.

De feiten die tot uitwinning aanleiding geven, moeten ruim worden opgevat: het gaat

om alle mogelijke lasten van welke aard en omvang ook, die het rustig bezit van de koper zouden kunnen aantasten, voor zover de stoornis beantwoordt aan de hierboven vermelde vereisten. De uitwinning van de koper hoeft niet de hele zaak te betreffen; een gedeeltelijke uitwinning volstaat [zie artt. 1626, 1636, en 1638 B.W.]. Het feit dat de bezitsstoornis betrekking heeft op slechts een klein gedeelte van de door de koper gekochte zaak, kan enkel een invloed uitoefenen op de sanctie die de verkoper treft. Ook de goede of de kwade trouw van de verkoper beïnvloedt niet het bestaan zelf van de vrijwaringsverplichting. De goede of de kwade trouw van de verkoper beïnvloedt alleen de omvang van de verschuldigde schadevergoeding, die groter is bij de verkoper te kwader trouw dan bij de verkoper te goeder trouw [zie art. 1635 B.W.]. 147.

Voorts is door de verkoper vrijwaring verschuldigd, niet alleen voor de uitwinning die

haar oorzaak vindt in een rechtsstoornis die van een derde uitgaat, b.v. wanneer een derde aanspraak maakt op een niet-zichtbare erfdienstbaarheid op het verkochte onroerend goed,

maar ook wegens het niet voorhanden zijn van erfdienstbaarheden, b.v. die van overgang, die ten bate van het verkochte goed werden bedongen, of van andere voordelen waarvan in het contract sprake is, zelfs indien die prestaties van een derde onderstellen. De koper die niet of niet volledig het genot heeft van deze erfdienstbaarheden of andere contractueel bedongen voordelen, wordt ook in zijn bezit gestoord en ondergaat eveneens een gehele of gedeeltelijke uitwinning. 148.

Een erfdienstbaarheid die op het verkochte goed rust, is principieel een rechtsstoornis

die van een derde uitgaat en heeft dan ook de vrijwaringsverplichting van de verkoper tot gevolg. Sommige erfdienstbaarheden vormen hierop echter een uitzondering. 1° "natuurlijke"' erfdienstbaarheden [zie artt. 640-647 B.W]. Deze lasten zijn onvermijdelijk en de koper dient daarvan op de hoogte te zijn, zelfs indien het goed "vrij van erfdienstbaarheden" wordt verkocht, want zulke clausule betreft enkel de contractueel bedongen erfdienstbaarheden. 2° wettelijke erfdienstbaarheden [zie artt. 649-685 B.W.] – lasten op een onroerend goed ingevolge erfdienstbaarheden van openbaar nut, wanneer de beperkingen worden bedoeld die door bijzondere wettelijke of reglementaire bepalingen aan een onroerend goed worden opgelegd ten bate van het algemeen welzijn, b.v. een bouwverbod of een beperking op het recht tot bouwen voortvloeiende uit stedenbouwkundige voorschriften, in het bijzonder uit plannen van aanleg. 3° zichtbare erfdienstbaarheden [zie art. 1638 B.W.]. De loutere vermelding van een erfdienstbaarheid in het register van de hypotheekbewaarder is evenwel niet voldoende om die erfdienstbaarheid als "zichtbaar" te kunnen beschouwen. 149.

Strikt genomen en in zijn etymologische betekenis beschouwd, betekent het begrip

"uitwinning" dat aan de koper het bezit van de gekochte zaak werd ontnomen krachtens een rechterliike beslissing. Dit principe geldt nog steeds, maar uitzonderlijk zijn er gevallen waarin er uitwinning plaatsheeft die tot vrijwaring aanleiding geeft, zonder dat die uit een rechterlijke beslissing voortvloeit. Dit is het geval telkens wanneer de koper in het rustig bezit wordt gestoord in zodanige omstandigheden dat een latere gerechtelijke procedure weinig of geen nut meer heeft, b.v. indien een onderzoeksrechter of een parketmagistraat beslag legt op de verkochte zaak en ze aan de wettelijke eigenaar teruggeeft, of indien de koper, om een proces te voorkomen, vrijwillig afstand doet van de zaak, omdat het recht van degene die ze opeist buiten kijf staat. De koper moet nochtans voorzichtig zijn, en indien hij zijn recht op

vrijwaring wil behouden, mag hij niet, zonder de instemming van de verkoper, zich eenvoudig neerleggen bij de eis die ertoe strekt hem uit te winnen. Krachtens artikel 1640 B.W. zou de verkoper immers kunnen laten gelden dat hij geen vrijwaring verschuldigd is, indien hij namelijk kan bewijzen dat er voldoende middelen waren om de eis tot uitwinning te doen afwijzen. 150.

De verkoper heeft slechts één mogelijkheid om aan de vrijwaringsverplichting wegens

de uitwinning door de daad van een derde te ontkomen, namelijk bij het sluiten van koopverkoop-overeenkomst uitdrukkelijk verklaren welke lasten op de verkochte zaak rusten. Luidens artikel 1626 B.W. geldt de vrijwaringsverplichting immers enkel voor de lasten "die bij de koop niet zijn opgegeven". Het loutere feit dat de koper op de hoogte was van nietopgegeven lasten, b.v. van een onzichtbare erfdienstbaarheid, en dus kennis had van oorzaken van mogelijke uitwinning of stoornis, is volgens de heersende rechtspraak en rechtsleer op zichzelf met voldoende om de verkoper van zijn vrijwaringsverplichting te ontslaan; daartoe is een uitdrukkelijk beding van niet-vrijwaring nodig. C. Personen die vrijwaring verschuldigd zijn

151.

De verplichting tot vrijwaring vloeit voort uit de koop-verkoop-overeenkomst en rust

op de verkoper, maar ook op zijn rechtsopvolgers. Bij opeenvolgende verkopen wordt aangenomen dat de laatste verkrijger rechtstreeks de oorspronkelijke verkoper, en niet alleen zijn eigen verkoper, in vrijwaring mag aanspreken. Deze rege1 is gebaseerd op de verplichting voor de verkoper om het toebehoren te leveren [zie art. 1615 B.W.]. Dit is zelfs het geval wanneer een beding van niet-vrijwaring werd overeengekomen tussen de laatste verkoper en de laatste verkrijger; dit beding blijft, wat de gevolgen ervan betreft, persoonlijk voor de verkoper in wiens voordeel de niet-vrijwaring werd bedongen, en kan niet beletten dat de laatste verkrijger rechtstreeks een vordering tot vrijwaring instelt tegen de oorspronkelijke verkoper. D. Voorwerp en inhoud van de vrijwaringsverplichting

152.

De vrijwaring wegens uitwinning door de daad van een derde heeft een dubbel

voorwerp. De verkoper kan deze vrijwaringsverplichting zowel in natura (verdediging op zich nemen van derde) als bij equivalent (plaatsvervangende schadevergoeding) uitvoeren. 153.

Indien de koper door het optreden van een derde met uitwinning wordt bedreigd, moet

hij dadelijk een beroep doen op de tussenkomst van zijn verkoper, opdat deze hem zou

verdedigen tegen de aanspraken van die derde. De verkoper is verplicht deze verdediging op zich te nemen. Indien een derde tegen de koper een geding instelt dat tot diens uitwinning kan leiden, is deze ertoe gehouden zijn verkoper in het geding te betrekken, wat dient te gebeuren door midde1 van de vordering tot tussenkomst en vrijwaring [zie artt.811-814 en 857-859 Ger.W.]. De verkoper is dan verplicht in het geding de plaats van de koper in te nemen en hem te verdedigen tegen de aanspraken van de derde. 154.

De koper kan echter ook, indien hij dat verkiest, zich alleen tegen de aanspraken van

de derde verdedigen en pas nadien, als hij wordt veroordeeld, een hoofdvordering tegen de verkoper instellen. Maar in dat geval handelt de koper wel op eigen risico, want volgens artikel 1640 B.W. houdt de vrijwaring voor uitwinning op wanneer de koper, zonder de verkoper op te roepen, zich heeft laten veroordelen bij een vonnis waartegen geen hoger beroep meer mogelijk is, indien de verkoper bewijst dat er voldoende middelen aanwezig waren om de eis van de derde te doen afwijzen. De eventuele veroordeling die dan tegen de koper wordt uitgesproken, blijft te zijnen laste. Hetzelfde geldt in geval van uitwinning buiten proces. 155.

Indien de in het geding betrokken verkoper erin slaagt de aanspraken van de derde te

doen afwijzen, vervult hij zijn vrijwaringsverplichting in natura. Indien hij daarin met slaagt of indien de uitwinning plaatsheeft zander dat die door een rechterlijke beslissing is uitgesproken, moet de verkoper zijn vrijwaringsverplichting bij equivalent uitvoeren, hetgeen inhoudt dat hij de koper moet vergoeden voor de gehele of de gedeeltelijke uitwinning die deze heeft ondergaan. Deze gelijkwaardige uitvoering van de vrijwaringsverplichting verschilt evenwel naargelang het gaat om een volledige dan wel om een gedeeltelijke uitwinning van de koper. De volledige uitwinning [art. 1184 B.W.]: ontbinding van de koop-verkoop-overeenkomst ten nadele van de verkoper, met verplichting tot betaling van een aanvullende schadevergoeding.  ontvangen koopprijs moet terugbetalen [art. 1630, 1°, B.W.]  vruchten van de gekochte zaak, indien hij ze aan de werkelijke eigenaar heeft moeten afstaan, van de verkoper terugvorderen [art. 1630, 2°, B.W.], evenals de gerechtskosten die de koper te dragen heeft, zowel van de oorspronkelijke vordering als van de vordering tot oproeping en vrijwaring [art. 1630, 3°, B.W.].  kosten die de koper heeft gedaan om het contract te kunnen aangaan, mag hij van de

verkoper terugvorderen [art. 1630, 4°, B.W.].  noodzakelijke uitgaven, d.w.z. de herstellingen, en de nuttige verbeteringen die de koper aan de zaak heeft aangebracht, moeten door de verkoper of door de uitwinnende eigenaar worden vergoed [art. 1634 B.W.].  weeldeuitgaven moeten slechts w terugbetaald als de verkoper te kwader trouw was [art. 1635 B.W.].  als de verkochte zaak ten tijde van de uitwinning in waarde vermeerderd is ten opzichte van het tijdstip van het sluiten van het contract, moet verkoper niet alleen de prijs terugbetalen, maar moet hij hem ook die meerwaarde vergoeden [art. 1633 B.W.]. Indien de verkochten zaak ten tijde van de uitwinning blijkt in waarde vermindert te zijn, hetzij wegens de nalatigheid van de koper, hetzij door overmacht, is de verkoper verplicht aan de koper de gehele prijs terug te betalen [art. 1631 B. W.]. Deze regel w getemperd door artikel 1632 B.W.  daarnaast recht op aanvullende schadevergoeding voor die schadeposten waardoor hij, op grond van wat voorafgaat, nog niet zou vergoed zijn [art. 1630,4°, B.W.]. Gedeeltelijke uitwinning [art.1636 B..W.]: wanneer het verkochte onroerend goed met een niet-opgegeven last of een niet-zichtbare erfdienstbaarheid is bezwaard [art. 1638 B.W.], is het algemeen contractenrecht van toepassing. Het betekent dat de koper, met toepassing van artikel 1184 B.W., de keuze heeft om ofwel de gedwongen uitvoering van het contract te vorderen, hetzij in natura, hetzij bij equivalent, ofwel de ontbinding van het contract met schadevergoeding te vragen. Als de koper aanspraak maakt op de ontbinding van de overeenkomst, dient de rechter, behoudens wanneer er een uitdrukkelijk ontbindend beding is, na te gaan of de tekortkoming van de verkoper ernstig genoeg is om het uitspreken van de sanctie te rechtvaardigen. Van deze regel w toepassing gemaakt in de artikelen 1636 en 1638 B.W., waarin w bepaald dat de koper de ontbinding mag vorderen indien de uitwinning of het uitgewonnen gedeelte zodanig belangrijk is in verhouding tot het geheel van de verkochte zaak dat de koper niet zou gekocht hebben indien hij de uitwinningsoorzaak had gekend. Als de ontbinding w toegestaan door de rechter, w de schadevergoeding berekend zoals in geval van een volledige uitwinning. De koper kan ook indien hij kiest de zaak te houden, de gedwongen uitvoering vragen, maar aangezien een rechtstreekse uitvoering in natura meestal niet mogelijk is, dient hij zich met een plaatsvervangende vergoeding tevreden te stellen. Betreffende de berekening van de vergoeding wordt in art. 1637 B.W. uitdrukkelijk bepaald

dat het uitgewonnen gedeelte aan de koper moet w vergoed volgens de waarde die het had ten tijde van de uitwinning, zodat de koper niet alleen de meerwaarde geniet die de zaak heeft verkregen, maar ook de minderwaarde ervan ondergaat, in tegenstelling tot wat het geval is bij de volledige uitwinning. 156.

De artt. 1630 tot 1638 B.W. zijn van aanvullend recht, zodat partijen gerechtigd zijn in

hun contract een afwijkende regeling te bedingen. 157.

Daar de verplichting van de verkoper tot vrijwaring wegens uitwinning door de daad

van een derde in de eerste plaats tot voorwerp heeft tussen te komen in het geding dat tegen de koper wordt ingesteld en diens verdediging op zich te nemen, gaat het hier om een verbintenis om iets te doen (zie art. 1142 B.W.), die ondeelbaar is en derhalve op alle medeeigenaars-verkopers of op alle erfgenamen van de verkoper rust. Indien de vrijwaringsverplichting niet in natura maar bij equivalent w uitgevoerd, door het schadeloos stellen van de koper die de uitwinning ondergaat, betreft het een verbintenis tot betaling van schadevergoeding die zoals iedere verbintenis tot betaling van geld wel deelbaar is.

II. De bedongen vrijwaring voor de daad van een derde 158.

De wettelijke regeling betreffende de vrijwaring wegens de uitwinning door de daad

van een derde is van aanvullend recht, zodat de partijen in hun contract daarvan afwijkende bedingen mogen inlassen, hetzij door de wettelijke vrijwaringsverplichting uit te breiden, hetzij door die te beperken. De partijen kunnen aldus geldig overeenkomen de wettelijke vrijwaring van de verkoper voor de uitwinning door de daad van een derde uit te breiden en dus te verscherpen, bv. door te bedingen dat de verkoper ook zal instaan voor de feitelijke stoornis door een derde veroorzaakt of voor de onteigening waartoe de overheid zou overgaan na het sluiten van de verkoopovereenkomst. Zo’n bedingen komen weinig voor, behoudens, voor wat de verkoop van onroerende goederen betreft, de clausule dat het goed w verkocht "voor vrij, zuiver en onbelast" of "voor onbelast en vrij van alle schulden, lasten en hypotheken". Hiermee verbindt de verkoper zich ertoe het goed te zuiveren voor het te leveren en dus slechts een goed te leveren dat vrij is van alle lasten en hypotheken. Het is een uitbreiding van de wettelijke vrijwaringsverplichting van de verkoper, omdat het bestaan van een hypothecaire schuld een eventuele en geen actuele bezitsstoornis vormt, en de verkoper met dit beding verplicht is een eventue1e stoornis te doen ophouden, zonder op een actuele stoornis, nl. de

uitwinning wegens de niet-betaling van de hypothecaire schuld, te moeten wachten. De partijen kunnen de wettelijke vrijwaring voor uitwinning door de daad van een derde ook beperken. Een eenvoudig beding van niet-vrijwaring kan niet tot gevolg hebben dat de verkoper bevrijd w van iedere verbintenis tegenover de koper in geval van uitwinning. Het eenvoudig beding van niet-vrijwaring stelt de verkoper niet vrij van de verplichting om, in geval van uitwinning van de koper, de prijs terug te betalen [art. 1627 en 1629 B.W.]. Het eenvoudig beding bevrijdt de verkoper enkel van de verplichting om in het tegen de koper ingestelde proces tussen te komen en zijn verdediging op zich te nemen, evenals van de verplichting om schadevergoeding te betalen. 159.

Opdat de verkoper ook bevrijd zou zijn van de verplichting om de koopprijs terug te

betalen, dient het eenvoudig beding van niet-vrijwaring gepaard te gaan met één van de twee bijkomende elementen [art. 1629 B.W.]. Een eerste bijkomende element is het feit dat de koper ten tijde van het aangaan van het contract op de hoogte was van het bijzonder gevaar voor de uitwinning die zich ook effectief heeft gerealiseerd. De loutere kennis van de koper van een mogelijke uitwinningsoorzaak is op zichzelf niet voldoende; die kennis moet gepaard gaan met een clausule van niet-vrijwaring. Verder moet de kennis uit het contract zelf voortvloeien en door de partijen in aanmerking zijn genomen. Een tweede mogelijkheid is dat de koper formeel heeft verklaard op eigen risico te kopen, in welk geval de toestand dezelfde is alsof de verkoper een grond tot uitwinning had bekendgemaakt; met een dergelijke clausule w de verkoop een kanscontract. In dat geval is zelfs geen beding van niet-vrijwaring vereist; de formele verklaring van de koper dat hij op eigen risico koopt, volstaat. In twee voornoemde hypothesen spreekt men in de RL van gekwalificeerde bedingen van nietvrijwaring die verkoper wel vrijstellen van de verplichting tot terugbetaling van de ontvangen prijs. 160.

Ondanks het bestaan van een contractueel beding van niet-vrijwaring, blijft de

vrijwaringsverplichting toch bestaan wanneer de verkoper te kwader trouw is, bv. wanneer hij het bestaan van een niet-zichtbare erfdienstbaarheid die hem bekend is verzwijgt. In die omstandigheden kan een beding van niet-vrijwaring de verkoper niet vrijstellen van zijn vrijwaringsverplichting; zulke clausule is nietig, omdat men geen vrijstelling van aansprakelijkheid mag bedingen voor zijn eigen opzettelijke fout. 161.

Omdat de bedingen die strekken tot beperking of uitsluiting van de wettelijke

vrijwaringsverplichting van de verkoper voor de uitwinning door de daad van een derde, van

het gemene recht afwijken, dienen zij restrictief te worden uitgelegd en toegepast. Indien de afwijking van het gemene recht met uitdrukkelijk is bedongen of niet duidelijk uit de context blijkt, w zulke bedingen eerder opgevat als een bevestiging en met als een afwijking van de wettelijke regeling betreffende de vrijwaringsverplichting van de verkoper. Dit is bv. het geval met het beding dat vaak wordt aangetroffen in de notariele akten betreffende de verkoop van onroerende goederen, luidens hetwelk "het goed wordt verkocht in de staat waarin het zich thans bevindt, met al zijn actieve en passieve, zichtbare en onzichtbare, voortdurende en nietvoortdurende erfdienstbaarheden”. Meestal wordt aangenomen dat zulk beding geen wijziging van de wettelijke vrijwaringsverplichting inhoudt.

Afdeling 3. De vrijwaring voor verborgen gebreken

§ 1. De wettelijke vrijwaringsverplichting in het gemene kooprecht EXAMENVRAAG: Kenmerken van de vrijwaring voor verborgen gebreken bij koop.; Casus ivm iemand die zelf een villa bouwt en verkoopt waarbij de koper wordt geconfronteerd met verborgen gebreken

I. 162.

Toepassingsvoorwaarden

De verkoper moet ook het nuttig gebruik van de zaak waarborgen, d.w.z. een zaak

verschaffen die geschikt is voor het gebruik waartoe ze normalerwijze wordt bestemd. Indien de verkochte voorwerp aangetast is door een gebrek, waardoor de koper het voorwerp niet nuttig kan gebruiken, beschikt hij over een vordering tegen de verkoper [art. 1641-1649 B.W.] Opdat de verkoper vrijwaring voor verborgen gebreken zou verschuldigd zijn, is vereist (a) dat de verkochte zaak aangetast is door een gebrek dat de zaak ongeschikt maakt voor het gebruik waartoe ze bestemd is [art. 1641]: verborgen gebrek is gebrek dat verkochte zaak ongeschikt maakt tot gebruik waartoe men ze bestemt of dat het gebruik vermindert dat de koper, indien hij het gebrek had gekend, de zaak niet of voor een mindere prijs zou hebben gekocht Twee interpretaties van verborgen gebrek: Volgens een eerste, enge interpretatie (structureel/intrinsiek gebrek), kan men het begrip "gebrek" opvatten als een onvolkomenheid of een onvolmaaktheid in de aard, de samenstelling of de structuur van de verkochte zaak. In een tweede, ruimere interpretatie (functioneel gebrek) wordt het begrip "gebrek" omschreven

als de ontoereikendheid van de verkochte zaak voor het gebruik waartoe de koper die zaak heeft bestemd, de ongeschiktheid van die zaak om aan de koper het gebruik te verschaffen dat hij er normaal van verwachten mocht. HvC (18/11/1971): intrinsiek gebrek niet vereist maar ook functioneel gebrek Het Hof besliste immers dat het verborgen gebrek dat tot vrijwaring aanleiding geeft, een gebrek kan zijn dat, zelfs indien het de zaak zelf niet aantast, van die aard is dat het de zaak ongeschikt maakt voor het gebruik waartoe de koper, met medeweten van de verkoper, ze bestemde. Wanneer het gebrekkig zijn van de verkochte zaak getoetst wordt aan het gebruik waartoe de koper de zaak bestemt, moet het wel gaan om het normale gebruik dat de koper van zo'n zaak maakt, en dat door de verkoper geacht wordt gekend te zijn, rekening houdende met de marktvoorwaarden, de prijs en de kwaliteit van de zaak. Indien het in de bedoe1ing van de koper ligt een ongewoon of abnormaal gebruik van de zaak te maken, is de verkoper slechts aansprakelijk indien hij die bijzondere bestemming kende of moest kennen. (b) bovendien moet het gaan om een verborgen gebrek: De verkoper moet niet instaan voor de gebreken die zichtbaar zijn en die de koper zelfheeft kunnen waarnemen [art. 1642 B.W.]. Voor de zichtbare gebreken beschikt de koper over andere mogelijkheden: hij kan weigeren de verkochte zaak te aanvaarden. Indien hij toch een zaak aanvaardt die door een zichtbaar gebrek is aangetast, dan betekent dit dat hij ervan afziet de verkoper aan te spreken voor dit gebrek, of dat hij, binnen de grenzen waarbinnen het HvC dit accepteert, zijn recht "verwerkt" heeft om wegens dat gebrek een rechtsvordering in te stellen. Een gebrek wordt als zichtbaar en dus als niet-verborgen beschouwd wanneer het door een aandachtig onderzoek vaneen normaal zorgvuldig en nauwlettend koper dadelijk kan worden opgemerkt bij de levering. Het al of niet verborgen karakter van het gebrek wordt dus in principe in abstracto beoordeeld, maar daarbij moet wel rekening worden gehouden met de aard van de verkochte goederen, de omstandigheden van de levering, de vakkennis en de professionele hoedanigheden van de koper. Gebreken die slechts kunnen worden ontdekt na een uitgebreid deskundigenonderzoek of een scheikundige analyse van de goederen, dienen als verborgen gebreken te worden beschouwd; in de regel mag immers van de koper niet worden geëist dat hij zulke onderzoeksmaatregelen kan nemen. De omstandigheid dat een product door een publiek of privaat controleorganisme conform w bevonden met de desbetreffende geldende normen, belet niet dat dit product, afgezien van die normen, met een gebrek kan behept zijn, noch dat een eventueel gebrek als verborgen kan w beschouwd.

De beoordeling van de verborgen aard van het gebrek is een feitenkwestie die van geval tot geval door de rechter ten gronde moet gebeuren, rekening houdend met de aard van het gebrek, de aard van de goederen, de kennis en professionele hoedanigheden van de koper en de wijze waarop de goederen verpakt en verhandeld w. Als een verborgen gebrek w in de rechtspraak beschouwd (zie cursus voor andere vb): 1) limonadefles die ontplofte wegens te hoog koolzuurgehalte, een gebrek van fles of combinatie van beide 2) oud en onbewoond huis, aangetast door voortwoekerende schimmel Als een zichtbaar gebrek w in de rechtspraak beschouwd (zie cursus voor andere vb): 1) defect in stuurrichting van een tweedehandswagen, kon gemerkt w door testrit 2) feit dat de door een kleermaker aangekochte voering, die door hem w bestemd om te w versneden en verwerkt in mantels, achteraf blijkt uit te rafelen, wegens een onvoldoende aantal draden en een gebrek aan sterkte van het weefsel. (c) dat een zekere ernst vertoont: gebrek dat de verkochte zaak ongeschikt moet maken tot het gebruik waartoe men ze bestemt of dit gebruik zodanig moet verminderen dat de koper, indien hij het gebrek had gekend, de zaak niet of slechts voor een mindere prijs zou hebben gekocht. De afwezigheid van een volmaakte kwaliteit of van een volledig genot van de zaak vormt geen gebrek waarvoor de verkoper tot vrijwaring is verplicht, noch een geringere waarde van de zaak: in verhouding tot de betaalde prijs. De graad van ernst van het gebrek wordt door de feitenrechter op soevereine wijze beoordeeld, rekening houdende met het normale gebruik waarvoor de zaak bestemd is en met de verminderde bruikbaarheid die uit het gebrek voortvloeit. (d) waarvan de koper niet op de hoogte was Het gebrek waarvan de koper, op welke wijze dan ook, kennis had, b.v. ten gevolge van een verklaring van de verkoper, is geen verborgen gebrek. Door het feit dat de koper op de hoogte is van het gebrek, wordt hij geacht met kennis van zaken en op eigen risico te hebben gekocht; die kennis wordt gelijkgesteld met een beding van niet-vrijwaring voor verborgen gebreken. Deze voorwaarde mag met worden verward met het vereiste van het verborgen karakter van het gebrek. De al of met verborgen aard van het gebrek speelt hier geen rol; alleen de kennis van de aanwezigheid van een gebrek is bepalend. (e) dat reeds bestond op het ogenblik van de verkoop of althans reeds in de kiem aanwezig was

Bij de verkoop van een welbepaalde zaak gaat het eigendomsrecht over op het ogenblik van het sluiten van het contract, van zodra partijen het eens zijn over zaak en prijs. Bij verkoop van soortzaken gebeurt de eigendomsoverdracht bij individualisatie, meestal bij levering. De koper moet bewijzen dat het gebrek reeds bestond of aanwezig was op het ogenblik van de overdracht (MAAR: medewerking bewijslast). De gebreken die ontstaan zijn na overdracht, zijn voor rekening van de koper. (f) het mag niet gaan om een verkoop op rechterlijk gezag. Volgens art. 1649 B.W. geven zo’n verkopen geen aanleiding tot vrijwaring voor verborgen gebreken. Het zijn verkopen die uitsluitend door het gerecht w bevolen, waarbij de rechterlijke tussenkomst bedoeld is om het gebrek aan toestemming of bekwaamheid van partijen te vervangen (zoals art. 1186-1187 B.W.). De vrijwaring blijft bestaan wanneer partijen de gerechtelijke vorm hebben gekozen, terwijl ze ook de vrijwillige verkoop mochten gebruiken. In RS is op deze voorwaarde kritiek aangezien rechtelijke controle geen waarborg is dat er geen verborgen gebreken zijn. De goede of kwade trouw van de verkoper beïnvloedt niet het bestaan van de vrijwaringsverplichting; in beide gevallen is vrijwaring verschuldigd. De goede of kwade trouw oefent enkel een invloed uit op de omvang van de vrijwaringsverplichting, nl. omvang vergoeding, en de mogelijkheid om bij onderlinge overeenkomst tussen partijen de wettelijke vrijwaringsplicht te beperken of uit te sluiten [art. 1643 B.W.].

II. De aan de koper ter beschikking staande rechtsvorderingen 163. Als de zaak door een verborgen gebrek is aangetast, heeft de koper de keuze ofwel de zaak terug te geven en prijs te doen terugbetalen ofwel de zaak te behouden en zich een gedeelte van de prijs te doen terugbetalen, wat door deskundige w bepaald [art. 1644 B.W.]. De keuze behoort uitsluitend aan de koper toe. Actie redhibitoria: vordering tot ontbinding koop-verkoop-overeenkomst Actio aestimatoria of actio quanti minoris: prijsvermindering De koper is niet geheel vrij in zijn keuzemogelijkheid. De koper kan niet de koopvernietigende vordering instellen, maar alleen de vordering tot prijsvermindering, als hij de zaak heeft vervreemd, omgevormd of gewijzigd of bezwaard met een zakelijk recht tvv derden, of als de zaak is tenietgegaan of als de schade is vergroot door het verder gebruik van de zaak door de koper. De koper mag geen rechtsmisbruik plegen en ook de uitvoering te

goeder trouw geldt hier. Beperkingen aan de keuzevrijheid kunnen ook voortvloeien uit de keuze van de vordering die eerst w ingesteld. Als eerst een koopvernietigende vordering is ingesteld, kan hij die in de loop van het geding nog wijzigen in een vordering tot prijsvermindering, behoudens waneer hij ervan zou afzien [art. 807 Ger.W.]. Het omgekeerde is niet mogelijk. Als de koper in één van beide vorderingen w afgewezen, kan hij de andere niet instellen. Een vordering tot prijsvermindering blijft nog mogelijk na afwijzing van de koopvernietigende vordering. De koper mag zich er niet toe beperken de vordering tot betaling van de verkoper af te wachten en dan als verweermiddel te laten gelden dat de zaak een verborgen gebrek vertoont. Om de vordering tot vrijwaring wegens verborgen gebreken met succes te kunnen uitoefenen, moet de verkoper ofwel in een afzonderlijk geding ofwel bij tegeneis een van de in art. 1644 vermelde vorderingen in te stellen. 164. De koper verliest ieder recht op vrijwaring voor verborgen gebreken als hij na de ontdekking van het gebrek de zaak heeft omgevormd of bewerkt of indien hij de zaak zonder toestemming van de verkoper of van de rechter heeft laten herstellen, of indien hij met oog op een eenzijdige expertise de zaak uit elkaar beeft laten nemen. Indien de zaak ten gevolge van haar verborgen gebrek tenietgaat, is het verlies voor rekening van de verkoper, maar indien de zaak door toeval tenietgaat, is het verlies voor rekening van de koper [art. 1647 B.W.]. Er moet een oorzakelijk verband bestaan tussen de twee. Algemeen w aangenomen dat bij opeenvolgende verkopen de laatste verkrijger niet alleen zijn eigen verkoper, maar ook rechtstreeks de oorspronkelijke verkoper in vrijwaring kan aanspreken, voor zover uiteraard het verborgen gebrek dat de zaak bij de eerste verkoop aantastte, bij latere verkopen aanwezig is gebleven. Deze regel is gebaseerd op de verplichting voor de verkoper om, naast de verkochte zaak, ook het toebehoren te leveren [zie art. 1615 B.W]. De derde-verkrijger kan tegen de eerste verkoper slechts de rechten laten gelden zoals die eventueel w beperkt bij de eerste verkoop (art. 1615 B.W. = aanvullend recht). 165. Mag de koper naast de vordering of in de plaats ook herstelling of vervanging van de zaak eisen? Behoudens wanneer tussen partijen anders werd overeengekomen w deze mogelijkheid meestal aan de koper ontzegd, omdat dit niet te verenigen is met de vorderingen die door artikel 1644 B.W. aan de koper worden toegekend. De verkoper kan dat evenmin voorstellen

ook in strijd met art 1644 B.W.

III. Instelling van de vordering binnen een korte termijn EXAMENVRAAG: Hoe lang en wanneer begint de “korte termijn” bij vrijwaring voor verborgen gebreken te lopen? 166. De vrijwaringsvordering wegens verborgen gebreken moet door de koper ingesteld w binnen een korte termijn [art. 1648 B.W.], al naar gelang de aard van het gebrek en de gebruiken. De wetgever heeft zo bewijsmoeilijkheden willen voorkomen. Art. 1648 B.W. bepaald noch de duur, noch het vertrekpunt van de termijn. Het Hof van Cassatie heeft bepaald dat dit tot de soevereine beoordelingsbevoegdheid van de feitenrechter valt, die rekening moet houden met de aard van het gebrek en plaatselijke gebruiken. In de praktijk houdt men zelden rekening met plaatselijke gebruiken, maar wel met professionele gebruiken. Daarnaast nemen ze niet alleen de aard van het gebrek, maar ook de aard van de verkochte zaak mee in de beoordeling. 167. In de RS lopen meningen uiteen wat het vertrekpunt is van de korte termijn: 1)

oudere rechtspraak: termijn begint te lopen vanaf het sluiten van de

verkoopovereenkomst, of minstens vanaf de levering, daar tegemoet wordt gekomen aan de bedoeling van de wetgever om bewijsmoeilijkheden te vermijden betreffende de vraag of het gebrek reeds bestond op het ogenblik van het sluiten van het contract 2)

recente rechtspraak: termijn loopt vanaf het ogenblik dat het gebrek door de koper

werd ontdekt of vanaf het ogenblik dat hij het redelijkerwijze moest ontdekken, het is weinig zinvol de termijn reeds te laten lopen tegen iemand die er zich niet tegen kon verweren, daar hij het gebrek nog met kende, noch kon kennen 3)

tussenoplossing: zowel de duur als het beginpunt van de korte termijn bepalen

rekening houdende met de aard van het gebrek. De termijn za1 beginnen lopen vanaf de levering, als het gebrek van die aard is dat het normalerwijze door het gebruik kan worden ontdekt; als het gebrek daarentegen slechts na een langere periode en niet onmiddellijk door het gebruik kan worden ontdekt, zal de termijn pas lopen vanaf het ogenblik dat het gebrek redelijkerwijze kon worden ontdekt. Uit de rechtspraak blijkt dat de duur van de "korte" termijn meestal schommelt tussen drie en zes maanden, naar ge1ang van de aard van het gebreken de aard van de verkochte zaak.

168. Er wordt meestal aangenomen dat bindende korte termijn van artikel 1648 B.W. de rechtsvordering moet worden ingesteld. Onderhandelingen tussen twee partijen met het oog op het bereiken van een minnelijke regeling, in zoverre ze een aanvang hebben genomen binnen de korte termijn van artikel 1648 B.W., schorsen deze termijn, maar als de onderhandelingen mislukken of van zodra het duidelijk is dat ze niet zullen slagen, moet de rechtsvordering binnen korte tijd w ingesteld.

IV.Inhoud en omvang van de vrijwaringsverplichting EXAMENVRAAG: Doet het er toe of een verkoper te kwader of te goeder trouw was bij de vrijwaring voor verborgen gebreken? 169. Als de koper aantoont dat het verborgen gebrek beantwoordt aan de vereisten, en een vordering tot prijsvermindering instelt, mag hij de zaak behouden en een deel van de prijs niet betalen of krijgt hij een deel van de betaalde prijs terug. Het gedeelte van de prijs moet bepaald w door deskundigen en niet door de rechter. 170. Indien de koper voor een koopvernietigende vordering opteert, moet hij de zaak teruggeven, maar de omvang van de door de verkoper verschuldigde schadevergoeding verschilt naargelang hij te goeder trouw of kwader trouw is. Verkoper te goeder trouw: gehouden tot teruggave van de prijs en vergoeding van de door de koop veroorzaakte kosten [art. 1646 B.W.]. De koper moet gebrekkige zaak en eventuele vruchten teruggeven, de verkoper moet koopprijs en interesten terugbetalen. De “door de koop veroorzaakte kosten” gaat om de kosten verbonden aan het opstellen, registreren of overschrijven, van de verkoopakte, kosten van hypotheekzuivering en kosten ivm leveren en weghalen van verkochte goederen. Verkoper te kwader trouw: gehouden tot teruggave prijs en vergoeding van alle schade aan de koper [art. 1645 B.W.]. De schade bestaat uit de kosten en uitgaven voor onderhoud van de zaak, het geleden verlies, de gederfde winst, de voorzienbare en onvoorzienbare schade. Ook schade tgv contractuele of buitencontractuele aansprakelijkheid moeten vergoed w. In principe w goede trouw vermoedt [art. 2268 B.W.] en kwade trouw moet w bewezen, door de koper. Sinds 1939 is dit vermoeden omgekeerd voor professionele verkoper, zowel fabrikanten als distributeurs. Ze w geacht verborgen gebreken te kennen van de verkochte zaken. Sinds een arrest van 6 mei 1977 verwijst het HvC niet naar de professionele verkoper,

maar naar de fabrikant en gespecialiseerde verkoper. Deze begrippen zijn nauw verwant, maar overlappen elkaar niet volledig (bv. Kruideniers zijn wel professionele maar geen gespecialiseerde). Sinds een arrest van 3 april 1959 (HvC) staat vast dat het vermoeden van kennis van het verborgen gebrek dat op fabrikanten en professionele verkoper rust, een weerlegbaar vermoeden is. Het tegenbewijs is niet gemakkelijk. Het is niet voldoende dat ze aantonen dat ze het verborgen gebrek niet kenden; ze moeten bewijzen dat ze alle redelijke voorzorgsmaatregelen hebben genomen om kennis te nemen van de degelijkheid van de gefabriceerde zaak en dat ze, ondanks die voorzorg, het verborgen gebrek toch niet hebben kunnen achterhalen. In latere arresten vereist het Hof dat fabrikanten en gespecialiseerde verkopers hun onoverkomelijke of “onoverwinnelijke onwetendheid omtrent het bestaan van het gebrek” bewijzen of “de absoluut onnaspeurlijke aard van het gebrek” aantonen. Dit komt neer op een onweerlegbaar vermoeden van kennis van het verborgen gebrek. 171. Het is op grond van dit vermoeden dat in België op jurisprudentiële basis het recht betreffende de productenaansprakelijkheid w uitgebouwd, althans in zoverre het gaat om schade door producten veroorzaakt aan de verkrijger-verkoper. Het hanteren van het vermoeden (niet weerlegd) opende de mogelijkheid om de koper, die schade leed, volledig schadeloos te stellen [art. 1645 B.W.]. Ook na goedkeuring en inwerkingtreding van de wet 25/2/1991 blijft de RS geldig en kan ze nuttig w ingeroepen. De wet is enkel van toepassing op schade veroorzaakt door gebrekkige producten die na haar inwerkingtreding in het verkeer zijn gebracht. Ze hanteert in art. 5 een ander gebreksbegrip.

V.

De buitencontractuele aansprakelijkheid van de verkoper voor schade

veroorzaakt door een verborgen gebrek van de verkochte zaak A.

De buitencontractuele aansprakelijkheid t.o.v. de koper

172. Kan de koper, die beweert schade te hebben geleden door een verborgen gebrek van de door hem gekochte zaak, de fabrikant of de gespecialiseerde verkoper hiervoor aansprakelijk stellen op grond van de regelen van de buitencontractuele aansprakelijkheid [art. 1382 e.v. B.W.]?

Deze vraag moet worden beantwoord in het raam van de algemene problematiek van de samenloop van de contractuele en de buitencontractuele aansprake1iikheid, die sinds het zgn. "stuwadoorsarrest" van het HvC van 7 december 1973. In dit arrest besliste het Hof dat een contractspartij wegens een bij de uitvoering van de overeenkomst begane fout slechts dan extracontractuee1 aansprakelijk kan worden gesteld, "indien de (haar) verweten fout de schending uitmaakt, niet van de contractueel aangegane verbintenis, doch van een iedereen opgelegde verplichting, en indien die fout een andere dan een louter uit de gebrekkige uitvoering van het contract ontstane schade heeft veroorzaakt”. Nadien heeft het Hof zijn RS bevestigd. De arresten hebben aanleiding gegeven tot uiteenlopende interpretaties, die kunnen w teruggebracht tot 2 grote stromingen: 1° Verfijningstheorie 173. Het Hof heeft zijn principiële houding ten gunste van de samenloop van contractuele en buitencontractuele aansprakelijkheid enkel verfijnd. Een aansprakelijkheidsvordering tussen partijen op grond van art. 1382 B.W. is nog mogelijk als aan 2 vw is voldaan nl. a) als fout niet alleen bestaat in een inbreuk op contractuele verplichting, maar ook miskenning van algemene zorgvuldigheidsnorm b) als de schade niet louter contractueel is, dwz als schade niet bestaat in het verlies van een voordeel dat het slachtoffer enkel van het contract mocht verwachten Inzake de vrijwaring voor verborgen gebreken bij een koop en inzake productenaansprakelijkheid heeft Cousy het onderscheid gemaakt tussen enerzijds schade aan het product (niet conform zijn van product) en anderzijds schade veroorzaakt door het product, d.i. schade door het product aan andere rechtsgoederen berokkend, wat als niet louter contractuele schade w gekwalificeerd en die volgens de “verfijningstheorie” aanleiding zou kunnen geven tot een buitencontractuele aansprakelijkheidsvordering tegen de verkoper. 2° Verdwijningstheorie 174. De mogelijkheid van samenloop is zo goed als verdwenen, omdat het HvC besliste dat een aansprakelijkheidsvordering tussen contractspartijen op grond van art. 1382 B.W. slechts mogelijk is als aan 2 vw is voldaan: b) als fout geen schending uitmaakt van contractuele verplichting, maar enkel een inbreuk op algemene zorgvuldigheidsverplichting, maw als fout geheel vreemd is aan uitvoering contract c) als fout een andere dan een louter uit de gebrekkige uitvoering van het contract

voortvloeiende schade heeft veroorzaakt, maw als ook de schade geheel vreemd is aan de uitvoering van het contract Conclusie 175. De tweede opvatting heeft het juist en samenloop is zo goed als uitgesloten. De koper van een gebrekkige zaak kan i.p. geen vordering tot schadeloosstelling instelling op basis van art. 1382 B.W. In een arrest van 2006 lijkt het HvC gedeeltelijk op zijn vroegere RS terug te komen en nu toch de verfijningstheorie te hebben aanvaard voor wat het foutvereiste betreft. 176. Op het principiële verbod van samenloop w meestal een uitzondering gemaakt als de contractuele wanprestatie tevens strafrechtelijk w gesanctioneerd, omdat geen afbreuk mag w gedaan aan de bevoegdheid van de strafrechter om kennis te nemen van burgerlijke rechtsvordering voortvloeiend uit een misdrijf, in zoverre die op art. 1382-1383 B.W. is gebaseerd. Bv schade veroorzaakt door een gebrekkig product als die schade haar oorsprong vindt in de miskenning van strafrechtelijk gesanctioneerde productie- en/of distributievoorschriften of als de fabrikant of gespecialiseerde verkoper zich schuldig heeft gemaakt aan het misdrijf van onvrijwillige slagen en verwondingen of onvrijwillige doodslag [art. 418 Sw.]. 177. In de meeste gevallen heeft de koper van een gebrekkige zaak er geen belang bij een vordering tot schadeloosstelling tegen de verkoper te baseren op art. 1382 e.v. B.W. omdat de koper een fout van de producent of van de gespecialiseerde verkoper moet bewijzen bij het in het verkeer brengen van het gebrekkige product, wat vaak geen gemakkelijk bewijs is, terwijl deze personen, bij een vordering op grond van art. 1641 e.v. B.W., vermoed w de verborgen gebreken te kennen van de zaken die ze hebben geproduceerd of verkocht. Er zijn 2 situaties waarin de koper er wel belang bij kan hebben zijn vordering tot schadeloosstelling tegen de verkoper op art. 1382-1383 B.W. te baseren: (1) als de korte termijn voor het instellen van een vordering op grond van een k o o p v e r n i e t i g e n d e g e b r e k [ a r t . 1 6 4 8 B . W. ] . v e r s t r e k e n i s . E e n aansprakelijkheidsvordering op grond van art. 1382-1383 B.W. pas verjaart 5 jaar vanaf de dag volgend op die waarop de benadeelde kennis heeft gekregen van de schade en van de identiteit van de daarvoor aansprakelijke persoon en in ieder geval 20 jaar vanaf de dag volgend op die waarop het schadeverwekkend feit zich heeft voorgedaan.

(2) Een niet-gespecialiseerde verkoper te goeder trouw of gespecialiseerde verkoper die het op hem rustende vermoeden van kennis van het verborgen gebrek weerlegd heeft, want dan kan de koper op basis van art. 1644 en 1646 B.W. enkel teruggave van de prijs of prijsvermindering en vergoeding van de door de koop veroorzaakte kosten verkrijgen, terwijl of grond van de artikelen 1382-1383 B.W. een volledige schadeloosstelling mogelijk is. B.

De buitencontractuele aansprake1ijkheid t.o.v. derden

178. Met "derden" worden hier al degenen bedoeld die schade hebben geleden door een gebrekkige zaak, maar die deze zaak niet hebben gekocht en er evenmin op een andere wijze contractuele rechten op verkregen hebben. Gelet op het beginsel van de re1ativiteit van de gevolgen van overeenkomsten t.o.v. derden (zie art. 1165 B.W.), kan het leveren van een zaak met een verborgen gebrek, zijn buitencontractuele aansprakelijkheid tegenover derden teweegbrengen? Voor de beantwoording van deze vraag moet een onderscheid worden gemaakt tussen twee categorieën van gevallen. In een eerste reeks van gevallen heeft de verkoper op onzorgvuldige wijze een gebrekkige zaak in het maatschappelijk verkeer gebracht. Het onzorgvuldig in het maatschappelijk verkeer brengen van een gebrekkige zaak is op zichzelf een fout in de zin van de artikelen 1382-1383 B.W. Voorbeelden van zulke fouten zijn fouten in de conceptie of de fabricage van een product, het door gebrek aan voorzorg nalaten de nodige tests of analyses niet te voeren, de schending van wettelijke of reglementaire productie- en/of distributievoorschriften In een tweede categorie van gevallen heeft de verkoper, enkel door de niet-nakoming van zijn contractuele verbintenissen schade aan een derde berokkend. In die gevallen w het contract een essentieel element om een eventuele buitencontractuele fout vast te stellen, in die zin dat er dan, van een fout geen sprake kan zijn. We staan dan voor een probleem van coëxistentie van contractuele en buitencontractuele aansprakelijkheid. De klassieke coëxistentieregel luidt dat, wanneer een bepaalde contractuele tekortkoming van een partij, onafhankelijk van het contract, tevens een onrechtmatige daad uitmaakt tov een derde, deze laatste op buitencontractuele basis vergoeding kan vorderen voor de door hem geleden schade. 179. Wat het bewijs van die onrechtmatige daad betreft, w aangenomen dat de aard en strekking van een overeenkomst en van de daaruit voortvloeiende contractuele verplichtingen,

tvv derden leiden tot een verhoging of verscherping van de voorzichtigheids- en zorgvuldigheidsverplichtingen die in dat contract besloten liggen. Dit is het geval wanneer de SN van de contractuele zorgvuldigheidsverplichting wist of behoorde te weten dat hij door zijn contractuele wanprestatie aan derden schade zou berokkenen. Bv een onderneming die contractueel instaat voor het regelmatige nazicht en onderhoud van een lift in een gebouw en ook een verhoogde algemene zorgvuldigheidsverplichting heeft tov alle potentiële gebruikers van die lift. 180. Derden gaan slechts zelden op grond van art. 1384, eerste lid B.W. een vordering tot schadeloosstelling instellen tegen de fabrikant of gespecialiseerde verkoper van een gebrekkige zaak, omdat deze op het ogenblik van schadeveroorzaking meestal geen bewaarder van de zaak zijn in de zin bedoeld in art. 1384, eerste lid, B.W.

VI.

Het onderscheid tussen de vrijwaring voor verborgen gebreken en andere

aanverwante rechtsvorderingen EXAMENVRAAG: Vrijwaring voor verborgen gebreken. Begrip + onderscheid qua inhoud en rechtsgevolgen met niet conforme levering, essentiële dwaling en uitwinning. A.

Vrijwaring voor verborgen gebreken en essentiële dwaling

181. Vanuit psychologische hoek beschouwd bestaat er weliswaar enige gelijkenis tussen beide vorderingen, want in beide gevallen gaat het om een koper die meent bepaalde hoedanigheden in de verkochte zaak te vinden en die in die verwachting wordt teleurgesteld, maar juridisch zijn er belangrijke verschilpunten. De essentiële dwaling onderstelt een vergissing of een verkeerde voorstelling van de werkelijkheid nopens een essentiële hoedanigheid van de verkochte zaak op het ogenblik van het sluiten van de overeenkomst. De vrijwaring wegens verborgen gebreken heeft daarentegen betrekking op de uitvoering van de overeenkomst. De verkochte zaak is wel die welke de koper heeft willen kopen, maar ze vertoont een ernstig niet-zichtbaar gebrek, dat die zaak ongeschikt maakt tot het gebruik waartoe ze bestemd is, of dat dit gebruik zodanig vermindert dat de koper, indien hij het gebrek had gekend, de zaak niet of slechts voor een mindere prijs zou hebben gekocht (art. 1641 B.W.) Verschil in sanctie: een essentiële dwaling levert een grond tot nietigverklaring van de overeenkomst op, terwijl de vrijwaring wegens verborgen gebreken tot gevolg heeft, ofwel de

ontbinding van de koop-verkoop-overeenkomst met teruggave van de zaak of van de prijs, ofwel de instandhouding van de overeenkomst tegen een verminderde prijs of mits een schadevergoeding wordt betaald (zie artt. 1644-1646 B.W.). Verschil in de verjaring: de vordering tot nietigverklaring wegens een essentiële dwaling verjaart door verloop van een termijn van tien jaar te rekenen vanaf de dag van de ontdekking van de dwaling (art. 1304 B.W.), terwijl de rechtsvordering op grond van verborgen gebreken door de koper moet worden ingesteld binnen een korte termijn, waarvan de effectieve duur zal afhangen van de aard van de gebreken en gebruiken van de plaats waar de koop is gesloten [art. 1648 B.W.]. 182. Het is niet uitgesloten dat het ontbreken van een wezenlijke hoedanigheid, die de partijen bij het sluiten van de overeenkomst op het oog hadden, de zaak ook ongeschikt maakt tot het gebruik waartoe ze bestemd is. Bv. een als bouwgrond verkocht perceel, waarvan de bodem de oprichting van elk gebouw in normale omstandigheden onmogelijk maakt. In dat geval w aangenomen dat de koper ook hier de keuze heeft tussen de vordering tot nietigverklaring op grond van essentiële dwaling en vordering tot ontbinding op grond van verborgen gebreken. 183. De koper zou eventueel ook beide vordering bij één en dezelfde dagvaarding kunnen inleiden, de ene primair en de andere subsidiair, op vw dat tussen onderscheiden geledingen van de vorderingen een logische band bestaat, vrij van elke tegenstrijdigheid. B. Vrijwaring voor verborgen gebreken en niet-conforme levering

184. De vrijwaring voor verborgen gebreken onderstelt dat de geleverde zaak overeenstemt met de gekochte zaak, maar dat die zaak is aangetast door een ernstig, niet-zichtbaar gebrek, dat die zaak ongeschikt maakt voor het gebruik waartoe ze bestemd is, of dat dit gebruik zodanig vermindert dat de koper, indien hij het gebrek had gekend, die zaak niet of slechts voor een mindere prijs zou hebben gekocht. Bij een niet-conforme levering stemt de geleverde zaak niet overeen met wat contractueel werd bedongen, in die zin dat de geleverde zaak niet de kwaliteit, de hoeveelheid of kenmerken heeft die door de verkoper waren beloofd. Het onderscheid tussen beide rechtsfiguren is nochtans niet altijd even eenvoudig. 185. Problemen met verborgen non-conformiteit, d.w.z. als de niet-conformiteit van de geleverde zaak met de gekochte zaak niet kan worden ontdekt bij de levering. Gecompliceerder geworden sinds het Hof van Cassatie inzake de vrijwaring voor verborgen gebreken het functionele gebreksbegrip aanvaard heeft. Als de geleverde zaak ongeschikt is voor het gebruik waartoe de koper ze heeft bestemd, zonder dat die ongeschiktheid

voortvloeit uit een precies aan te duiden structureel gebrek, en zonder dat die ongeschiktheid onmiddellijk bij de levering kon worden opgemerkt, rijst de vraag of we dan staan voor een functioneel verborgen gebrek of voor een tekortkoming aan de verplichting tot conforme levering 186. Van belang wanneer de koper de geleverde zaak aanvaard heeft, want de aanvaarding dekt niet alleen de zichtbare gebreken, maar ook de tekortkomingen aan de conforme levering. L. Simont is van oordeel dat we bij verborgen non-conformiteit staan voor een verborgen gebrek in de functionele betekenis, omdat het functionele gebreksbegrip bij de vrijwaring voor verborgen gebreken juist ontstaan is om de koper bescherming te verlenen in het geval hij de geleverde zaak, met een verborgen non-conformiteit, aanvaard had. J .H. Herbots is dit niet van oordeel, omdat men bezwaarlijk kan accepteren dat de koper de geleverde zaak werkelijk aanvaard heeft als hij de conformiteit met de gekochte zaak op het ogenblik van de levering niet kon nagaan. 187. Het juridische belang van het onderscheid tussen is vooral hierin gelegen dat bij een op artikel 1184 B.W. gebaseerde vordering tegen de verkoper wegens niet-nakoming van zijn leveringsverplichting : a. de korte termijn van art. 1648 B.W. niet van toepassing is; b. niet het bestaan van een precies defect moet bewezen w; c. de koper een integrale schadeloosstelling voor de door hem geleden schade kan verkrijgen, ook als de verkoper niet wist dat de geleverde zaak niet conform was aan de verkochte zaak. NNBW, LUVI-verdrag en Weens Koopverdrag, w geen onderscheid w gemaakt tussen de levering van een niet-conforme zaak en de levering van een ondeugdelijke of gebrekkige zaak. C. Vrijwaring voor verborgen gebreken en vrijwaring voor uitwinning

188. Het onderscheid bestaat essentieel hierin dat bij de vrijwaring voor uitwinning de verkoper of derde bepaalde aanspraken of rechten op de verkochte zaak laat gelden, of dat de verkoper door zijn feitelijke gedragingen de koper in het rustig bezit van de gekochte zaak stoort, terwijl bij de vrijwaring voor verborgen gebreken de verkochte zaak zelf door een gebrek is aangetast. Bv een niet-meegedeelde conventionele erfdienstbaarheid, die verhindert te bouwen op een terrein, een gedeeltelijke uitwinning uit, terwijl de onmogelijkheid om op een terrein te bouwen wegens de moerassige ondergrond een verborgen gebrek vormt, als ten

minste aan de andere toepassingsvereisten van art. 1641 B.W. is voldaan. Overeenstemming: a. dat ze kunnen w ingesteld zowel tegen de verkoper die het verborgen gebrek kende als tegen de verkoper die ervan geen kennis had; b. dat in beide gevallen een beding van niet-vrijwaring ongeldig is als de verkoper op de hoogte is van de uitwinningsoorzaak cq het verborgen gebrek; c. dat in beide gevallen de laatste koper een rechtstreekse vordering tegen de eerste verkoper kan instellen. Verschilpunten: a. een verkoop op rechtelijke gezag kan wel aanleiding geven tot een vrijwaring voor uitwinning, maar niet tot een vrijwaring voor verborgen gebreken; b. een eenvoudige beding van niet-vrijwaring voor uitwinning stelt de verkoper niet vrij van de verplichting tot teruggave van de prijs, wat wel het geval is bij een beding van niet-vrijwaring voor verborgen gebreken, in zoverre de verkoper uiteraard het gebrek niet kende; c. kennis van de koper van een mogelijke uitwinningsoorzaak schaft de hem verschuldigde vrijwaring niet af, behalve als die kennis uit het contract zelf voortvloeit, terwijl het feit dat de koper op de hoogte was van het verborgen gebrek, ook als die kennis niet voortvloeide uit het contract, meebrengt dat de koper geen vordering tot vrijwaring voor verborgen gebreken kan instellen; d. de vordering tot vrijwaring voor uitwinning verjaart na het verstrijken van de gemeenrechtelijke verjaringstermijn van tien jaar (zie art. 2262bis, § I, eerste lid, B.W.), terwijl de vordering tot vrijwaring voor verborgen gebreken binnen een korte termijn moet worden ingesteld (zie art. 1648 B.W.); e. bij de vrijwaring voor verborgen gebreken is de verkoper die het verborgen gebrek met kende niet gehouden tot betaling van een verdere schadevergoeding aan de koper dan de terugbetaling van de door de koop veroorzaakte kosten (zie art. 1646 B.W.), terwijl bij de vrijwaring voor uitwinning de verkoper die de mogelijke uitwinningsoorzaak niet kende, gehouden blijft tot vergoeding van de schade die de koper door de uitwinning heeft geleden

§ 2. De bedongen vrijwaring voor verborgen gebreken

EXAMENVRAAG: Hoe kan een verkoper zijn vrijwaring voor verborgen gebreken beperken?; In welke mate is het voor partijen mogelijk om aanpassingen door te voeren in de wettelijke vrijwaringsplicht.; Contractuele afwijking van de wettelijke vrijwaring voor verborgen gebreken in het gemene kooprecht en in de wet consumentenverkoop.

I. Algemeen Luidens artikel 1643 B.W. moet de verkoper instaan voor de verborgen gebreken, zelfs wanneer hij die niet gekend heeft, tenzij hij in dat geval bedongen heeft dat hij tot geen vrijwaring zal zijn gehouden. De wettelijke vrijwaringsverplichting zijn geoorloofd, tenzij de verkoper de verborgen gebreken gekend heeft. Het is bekend dat in de praktijk de verkopers, (vooral de fabrikanten en de professionele verkopers), vaak in hun contracten bedingen opnemen waarbij op de een of andere wijze wordt afgeweken van de wettelijke vrijwaringregeling inzake verborgen gebreken. Deze clausules kunnen in een drietal categorieën worden ondergebracht: (a) de clausules die de wettelijke vrijwaringsplicht uitbreiden (b) de clausules die de wettelijke vrijwaringsplicht beperken of uitsluiten (c) de clausules die de vrijwaringsverplichting nader omschrijven, preciseren 3 problemen bij dit soort van clausules: 1. de vraag naar de toestemming, de aanvaarding van deze bedingen 2. de interpretatie 3. het vraagstuk van de geldigheid, de geoorloofdheid van deze clausules

II. clausules die de wettelijke vrijwaringsplicht voor verborgen gebreken uitbreiden Wanneer de wettelijke vrijwaringsplicht wordt uitgebreid tot alle gebreken van de verkochte zaak, dus ook de niet-verborgen dat afwijkt van art 1642 B.W. Ook het geval wanneer de wettelijke vrijwaringsplicht wordt uitgebreid ten behoeve van andere personen dan die welke krachtens het contract op deze verplichting kunnen beroepen bv de familieleden van de verkoper. De geldigheid van deze clausules wordt niet betwist. Problemen kunnen er zijn bij de kwalificatie van sommige bedingen. Bv het beding waarbij de koper zich ertoe verbindt gedurende bepaalde tijd in te staan voor de

goede werking van de door hem verkochte zaak bv een horloge wordt uitgelegd als ene verwijzing naar en een bevestiging van de gemeenrechtelijke regeling, omdat de slechte werking van het product noodzakelijker wijze een gebrek impliceert. Het beding waarbij de verkoper slechts gedurende een bepaalde termijn vrijwaring belooft voor de verborgen gebreken die zich in die periode manifesteren, wordt meestal opgevat als een afwijking of een precisering in uitbreidende of in beperkende zin. Een conventionele uitbreiding van de wettelijke vrijwaringsverplichting is wel aanwezig wanneer de verkoper vrijwaring verschaft niet alleen voor de ernstige verborgen gebreken, maar voor alle verborgen gebreken van de verkochte zaak die niet aan de schuld van de koper te wijten zijn  waarborgkaarten die bij de verkoop van allerlei gebruiksgoederen worden afgeleverd en waarbij door de fabrikant en/of de verkoper kosteloze vervanging of herstelling van de defecte zaak of van de defecte onderdelen wordt

beloofd, en dit gedurende een

welbepaalde tijd. Het is anders wanneer aan zulk beding clausules wordt gekoppeld dat de koper ter zake geen andere rechten kan laten gelden of wanneer de fabrikant of de verkoper enkel de vervanging van de defecte onderdelen belooft, terwijl de herstellingskosten, de werkuren, het vervoer en de gebruiksderving ten laste van de koper worden gelaten. In dat geval gaat het om bedingen die de wettelijke vrijwaringsverplichting beperken.

III.Clausules die de wettelijke vrijwaringsverplichting voor verborgen gebreken beperken of uitsluiten. Deze komen frequenter voor! Deze zijn slechts geldig indien

de verkoper de verborgen

gebreken niet gekend heeft ( zie art 1643 B.W.). De enige mogelijkheid wanneer de verkoper kennis heeft van de gebreken is de koper op de hoogte te stellen, dit moet niet uitdrukkelijk en moet ook niet gespecifiërd worden. In tegenstelling tot bij de vrijwaring voor uitwinning, is het niet nodig dat de kennis van de koper uit het contract zelf voortvloeit. Daar de fabrikanten en de gespecialiseerde verkopers geacht w de verborgen gebreken van de door hen verkochte zaken te kennen dat wordt gelijkgesteld met de verkoper die de verborgen gebreken kent, rijst de vraag of deze assimilatie ook mag worden doorgetrokken tot de conventionele vrijwaringsregeling. Een deel rechtspraak en rechtsleer bevestigd dit en meent dat fabrikanten en gespecialiseerde verkopers hun vrijwaringsverplichting voor verborgen gebreken niet rechtsgeldig kunnen beperken of uitsluiten. Andere; op de fabrikanten en gespecialiseerde verkopers rust een weerlegbaar vermoeden dat

zij de verborgen gebreken van de door hen verkochte zaken kennen, maar dat dit nog geen effectieve kennis van gebreken inhoudt. Zo’n bedingen zijn dan slechts ongeldig wanneer zijde fabrikant of gespecialiseerde verkoper vrijstellen van vrijwaring en aansprakelijkheid voor een persoonlijke opzettelijke fout bv ingeval de verkoper effectief op de hoogte was van het verborgen gebrek. Hof van Cassatie heeft zich er nog niet over uitgesproken, alhoewel ze er al de gelegenheid voor heeft gehad. Dit heeft aan belang ingeboet door artikel 32, 12° Handelspraktijkenwet: ongeldig zijn de bedingen die de wettelijke waarborgregeling voor verborgen gebreken beperken of opheffen.

IV.Clausules die de “korte termijn” van artikel 1648 B.W. nader omschrijven Zulke clausules worden meestal uitgelegd als nadere p dat preciseringen van de wettelijke vrijwaringsverplichting die als dusdanig het voorwerp ervan niet wijzigen. Door de wijze waarop ze zijn geformuleerd, komen deze bedingen in de praktijk voor als een conventionele beperking van de vrijwaringsverplichting. Daar art 1648 B.W. aanvullend recht is, wordt de geldigheid van de bedingen die deze korte termijn nader omschrijven niet betwist behalve wanneer de termijn zo kort is gehouden dat het beding neerkomt op een clausule van niet-vrijwaring, die niet geldig is in het geval de verkoper op de hoogte was van het verborgen gebrek. ART 32 13° nieuwe handelspraktijken wet, lichamelijke roerende goederen door handelaren gesloten met consumenten zo’n bedingen ongeldig zijn die een onredelijk korte termijn bepalen om de (verborgen) gebreken aan de koper te melden.

§ 3. Bijzondere regeling voor de verkoop van huisdieren en slachtvee De wet van 25/08/1885 “tot herziening van de wettelijke regeling van de koopvernietigende gebreken” bij de verkoop van huisdieren is enkel van toepassing op de in die wet vermelde huisdieren die bestemd zijn om te worden voortgehouden nl paarden en andere huisdieren die tot schapen-, runder- of varkensras behoren. Op grond van deze wet beschikt de koper enkel over ene koopvernietigende vordering. Alleen de ziekten en gebreken die bij KB zijn bepaald, kunnen bij uitsluiting van alle andere als koopvernietigend worden beschouwd. Voor alle andere ziekten en gebreken beschikt de koper over geen vorderingsmogelijkheid. De gemeenrechtelijke vordering tot nietigverklaring van de verkoopovereenkomst wegens een gebrek in de toestemming geldt nog!

Bij KB zijn ook de korte termijnen bepaald en die zijn op straffe van verval. Ze variëren van 9 tot 30 dagen. De vordering moet worden ingeleid met ene verzoekschrift, gericht aan de vrederechter, om ene deskundige te kunnen aanstellen. De wet van 3/07/1894 op de verkoop van slachtvee, heeft voorgaande wet gewijzigd en aangevuld en deze wet is van toepassing op de verkoop van alles huisdieren die bestemd zijn om te worden geslecht voor het verbruik. Hier is geen KB over dus de vernietiging van de verkoopovereenkomst is mogelijk als het verkochte huisdier totaal ongeschikt is. De koopvernietigende vordering moet bij de vrederechter worden ingeleid binnen de 5 dagen na levering van het dier.

§4. Bijzondere regeling betreffende de verkoop van consumptiegoederenwet Consumentenkoop I. Ontstaan, achtergrond en doelstelling A. De Europese richtlijn 1999/44/EG van 25 mei 1999

Bij wet van 01/09/2004 werd deze richtlijn geïmplementeerd in het Belgisch recht. Deze richtlijn is gebaseerd op art 95 E.G.: raad van ministers maatregelen neemt inzake de onderlinge aanpassing van de wetgeving van de lidstaten met het oog op de verwezenlijking van de interne markt. In de interne markt wordt het vrij verkeer van goederen gewaarborgd: consumenten die in de ene lidstaat wonen, op het grondgebied van de andere lidstaat goederen moeten kunnen inkopen op basis van een eenvormig minimumpakket aan billijke voorschriften betreffende de verkoop van consumptiegoederen. De wetgevingen hierover verschillen op belangrijke punten, waardoor ook de nationale markten voor consumptiegoederen van elkaar verschillen en de concurrentie tussen de verkopers kan worden vervalst. Daarom is het noodzakelijk om een minimumharmonisatie tot stand te brengen, omdat consumptiegoederen in het buitenland steeds gemakkelijker te verkrijgen is dankzij nieuwe communicatiesystemen. De belangrijkste problemen van de consument en de belangrijkste bron van conflicten met verkopers houden verband met het gebrek aan overeenstemming van de goederen met de overeenkomst. Op dit punt moet de wetgeving nader tot elkaar w gebracht, MAAR zonder afbreuk te doen aan de nationaalrechtelijke beginselen en bepalingen inzake de contractuele en buitencontractuele aansprakelijkheid. Deze richtlijn heeft hiervoor inspiratie gezocht bij het Weense Koopverdrag. Uit artikel 1.1 en art 8 van de richtlijn blijkt dat deze richtlijn een minimumharmonisatie

beoogt. De bepalingen van de richtlijn Consumentenkoop zijn van dwingend recht dit wordt uitgedrukt in art 7.1 eerste lid. B. De omzetting in het Belgisch recht

Uiterlijk 01/01/2002 diende de wet te zijn omgezet bij ons was dit op 01/09/2004 en die is enkel van toepassing op overeenkomsten die gesloten zijn na haar inwerkingtreding die op O1/01/2005 is vastgelegd. De wetgever heeft het omgezet in een nieuwe afdeling onder de titel koop in het B.W. Indien er een probleem rijst betreffende de betekenis van deze bepalingen of van de daarin gebruikte begrippen, kan de nationale rechter daarover een prejudiciële vraag stellen aan het Hof van Justitie. De nationale rechter die in laatste instantie uitspraak doet, is daartoe verplicht. Dat komt omdat de bepalingen in het B.W. hun oorsprong hebben in de Richtlijn Consumentenkoop.

II. Het toepassingsgebied De bepalingen van de Wet Consumentenkoop zijn van toepassing op de verkopen van consumptiegoederen (art 1649 bis§ 1 B.W.). Voor de toepassing van de Wet Consumentenkoop worden de “overeenkomsten tot levering van te vervaardigen of voort te brengen consumptiegoederen eveneens als verkoopovereenkomsten beschouwd” (art 1649 bis §3 B.W.). Klopt bugerrechtelijk niet  niet gemakkelijk om een richtlijn te implementeren. Het begrip consumptiegoederen wordt omschreven als alle roerende lichamelijke zaken behalve: 1) Goederen die in uitvoering van een beslag of anderszins gerechtelijk zijn verkocht 2) Water en gas die niet marktklaar zijn gemaakt in een bepaald volume of in een bepaalde hoeveelheid 3) Electriciteit (art 1648 bis §2, 3° B.W.) Dus onroerende goederen en onlichamelijke roerende goederen en diensten vallen niet onder het toepassingsgebied. Het begrip verkoper in art 1649 bis §2, 2° B.W.: ieder natuurlijke persoon of rechtspersoon daie consumptiegoederen verkoopt in het kader van zijn beroepsactiviteit of zijn commerciële activiteit. Verschilt van de Richtlijn Consumentenkoop namelijk daarstond in het kader van zijn bedrijf of beroep. In art 1.6 a) wet handelspraktijken een koper: elke natuurlijke persoon of elke rechtspersoon die producten of diensten te koop aanbiedt of verkoopt, zonder dat hij handelt in het kader van zijn beroeps- of commerciële activiteit, maar wel met het oog op de verwezenlijking van zijn statutair doel wel een verkoper is in de zin van art 1.6 a) van de wet

handelspraktijken, maar niet in de zin van art 1649bis §2, 2° B.W. Het begrip consument art 1649bis §2, 1° B.W.: iedere natuurlijke persoon die handelt voor doeleinden die geen verband houden met zijn beroepsactiviteit of commerciële activiteit. Ook hier stond er oorspronkelijk beroep of bedrijf. Art 1.7 wet handelspraktijken: iedere natuurlijke persoon of rechtspersoon, die uitsluitend voor niet-beroepsmatige doeleinden, op de markt gebrachte producten of diensten verwerft. Het verschil tussen de twee is het woord uitsluitend  discussie of het gemengd gebruik onder de toepassing valt. De voorkeur dient hier uit te gaan naar bijzaak volgt hoofdzaak.

III.Het nieuwe begrip ‘conformiteit’ A. Begripsomschrijving

In art 2 Wet Consumentenkoop wordt bepaald dat in art 1604 B.W. voor het bestaande enige lid een nieuw lid wordt ingevoegd; de verkoper moet aan de koper een zaak leveren die met de overeenkomst in overeenstemming is.  was niet noodzakelijk want al algemeen aanvaard. Door de omzetting in het B.W. heeft het niet dezelfde betekenis als in het gemene kooprecht. In het gemene kooprecht: de levering van een conforme zaak, te onderscheiden van de verplichting van de koper tot vrijwaring voor verborgen gebreken van de verkochte zaak. In het B.W.: de levering van een deugdelijke zaak die overeenstemt met de verkochte zaak en die vrij is van zowel intrinsieke als functionele gebreken.  enkel de verplichting van de verkoper tot levering van kwaliteitsvolle goederen. B. Overeenstemmingscriteria 1° algemeen

Om in overeenstemming te zijn met de overeenkomst, moet de geleverde zaak beantwoorden aan de contractuele afspraken tussen partijen en aan de wettelijke overeenstemmingscriteria van art 1649 ter §1 B.W. 2° overeenstemming met de contractuele afspraken

Dit volgt uit artikel 8 van de richtlijn Consumentenkoop. De partijen kunnen dus zelf afspreken onder welke voorwaarden het consumptiegoed, voorwerp van de overeenkomst, aan de overeenkomst beantwoord, maar zonder afbreuk te doen aan de minimumbescherming die de richtlijn en de wet consumentenkoop bieden. 3° overeenstemming met de wettelijke overeenstemmingscriteria

Art 2 tweede lid richtlijn Consumentenkoop opgenomen in art 1649ter §1 B.W. Het gaat hier

om vier cumulatieve criteria! 1) In overeenstemming zijn met de door de verkoper gegeven omschrijving en dient de eigenschappen te bezitten van de goederen die de verkoper aan de consument als monster of als model heeft getoond (art 1649ter §1, 1° B.W.) 2) Geschikt zijn voor elk bijzonder door de consument gewenst gebruik dat deze aan de verkoper bij het sluiten van de overeenkomst heeft meegedeeld en dat de verkoper heeft aanvaard. (art 1649 ter §2 2° B.W.). De consument die een bijzonder gebruik wenst te maken van de gekochte zaak, dient dit uiterlijk bij het sluiten van de verkoopovereenkomst aan de verkoper ter kennis te brengen. Met het oog op bewijs gebeurt dit best schriftelijk 3) Geschikt zijn voor het gebruik waartoe goederen van dezelfde soort gewoonlijk dienen ( art 1649 ter §1 3° B.W.) stemt grotendeels overeen met de functionele gebreksbegrip van art 1641 B.W. 4) De kwaliteit en de prestaties te bieden die voor goederen van dezelfde soort normaal zijn en die de consument redelijkerwijze mag verwachten, gelet op de aard van goed en op de eventuele door de verkoper, de producent of diens vertegenwoordiger publiekelijk gedane mededelingen over de bijzondere kenmerken ervan, namelijk bij de reclame en de etikettering. (art 1649 ter §1 4° B.W.). stemt overeen met de gemeenrechtelijke regel dat indien de zaak een soortzaak is, de schuldenaar van zijn verbintenis bevrijd is indien de verschuldigde zaak ene soortzaak is, de schuldenaar van zijn verbintenis bevrijd is als hij goederen van gemiddelde kwaliteit levert (art 1246 B.W.) Het meest vernieuwende is dat het geleverde consumptiegoed moet beantwoorden aan de redelijke verwachtingen van de consument, omdat dit nog nergens was vermeld. Men moet hier niet alleen rekening houden met de in art 1649 ter §1, 4° B.W. vermelde elementen, maar ook met alle elementen van het contract zoals het soort product … Het begrip publiek gedane mededelingen dient ruim te worden omvat: niet alleen reclame maar ook etikettering. Deze dienen te worden uit te gaan van de verkoper, producent of diensvertegenwoordiger. Het begrip vertegenwoordiger omvat niet alleen de bedrijfsleiders en de werknemers van de producent, maar alle tussenpersonen die bij het voeren van publiciteit voor consumptiegoed gebonden zijn door de richtlijnen van de producent. In 3 gevallen is de verkoper niet gebonden door de publiekelijke gedane mededelingen over

de bijzondere kenmerken van een consumptiegoed: 1. Indien hij aantoont dat die mededeling hem niet bekend was en hem redelijkerwijze niet bekend kon zijn (art 1649ter §2 tweede streepje B.W.) 2. Indien hij aantoont dat die mededeling op het tijdstip van het sluiten van de overeenkomst was rechtgezet (art 1649 ter §2 tweede streepje B.W.) 3. Indien hij aantoont dat de beslissing tot aankoop van het consumptiegoed niet door deze mededeling kon beïnvloed zijn ( art 1649ter §2 derde streepje B.W.) C. De gevallen van afwezigheid van gebrek aan overeenstemming

Art 1649 ter §3 B.W. 2 gevallen: 1. Als de consument op het tijdstip van het sluiten van de overeenkomst het gebrek kende of daarvan redelijkerwijze op de hoogte moest zijn. De consument-koper kan zich dan later uiteraard niet beklagen over het gebrek aan overeenstemming. Dit kan voortvloeien uit de omstandigheden waarin hij de overeenkomst sloot die een mindere kwaliteit doen vermoeden bv een fabrieksverkoop tegen verlaagde prijzen, een tweedehandsverkoop of een verkoop op een rommelmarkt. 2. Het gebrek aan overeenstemming voortvloeit uit materiaal geleverd door consument (art 1649 ter §3 B.W.) D. Wettelijke uitbreiding van het gebrek aan overeenstemming

In art 1649 ter §4 B.W. twee gevallen gelijkgesteld met een gebrek aan overeenstemming van het geleverde consumptiegoed met de overeenkomst. 1. Een gebrek aan overeenstemming dat het gevolg is van een verkeerde installatie van het consumptiegoed, indien die installatie deel uitmaakt van de koopovereenkomst betreffende dat goed en door de verkoper of onder diens verantwoordelijkheid is uitgevoerd. Het is voor de koper-consument van belang dat hij in de koopovereenkomst een beding laat opnemen volgens welk de installatieverplichting van de verkoper deel uitmaakt van de overeenkomst 2. een goed dat bestemd is om door de consument te worden geïnstalleerd, door hem wordt geïnstalleerd en de verkeerde installatie een gevolg is van een fout in de montagehandleiding [art. 1649ter, § 4, 2de lid, B.W.]. Hier worden de handleidingen bedoeld die worden gevoegd bij de doe-het-zelf-pakketten (Brico, Ikea e.d.m.).

E. Het beoordelingstijdstip betreffende het bestaan van het gebrek aan overeenstemming Garantie- en meldingstermijn

Het gebrek aan overeenstemming van het consumptiegoed moet bestaan of minstens toch in de kiem aanwezig moet zijn op het ogenblik van de aflevering van het goed en moet zich manifesteren binnen een termijn van twee jaar vanaf die levering [art. 1649quater, § 1, eerste lid, B.W.]. Dit beoordelingstijdstip die de wetgever gewenst heeft is logisch in het licht van de op de verkoper rustende verplichting om een goed te leveren dat met de overeenkomst in overeenstemming is. Als er een bepaalde tijdsspanne ligt tussen het sluiten van de koopovereenkomst en de levering van het gekochte goed, is het redelijk dat de verkoper het risico draagt voor wat er in die tijd met het goed gebeurt, welk resultaat wordt bereikt door de beoordeling van de conformiteit te laten plaatshebben op het ogenblik van de levering.

Voor tweedehandsgoederen kunnen de verkoper en de consument overeenkomen dat het gebrek aan overeenstemming zich moet voordoen binnen een kortere termijn dan twee jaar vanaf de levering, maar zonder dat die termijn korter dan een jaar mag zijn [art. 1649quater, § 1, derde lid, B.W.].

In art. 1649quarter, § 4, B.W. wordt het weerlegbare vermoeden geformuleerd dat, als een gebrek aan overeenstemming zich manifesteert binnen een termijn van 6 maanden vanaf de levering van het goed, dit gebrek bestond op het tijdstip van de levering. Men wou zou tegemoetgekomen aan de bewijsnood van de koper, omdat het voor de verkoper veel gemakkelijker is om het met bestaan van het gebrek aan overeenstemming op het ogenblik van de levering aan te tonen dan voor de consument om het tegendeel te bewijzen. De verkoper kan dit vermoeden weerleggen door te bewijzen dat het "onverenigbaar is met de aard van het goed of met de aard van het gebrek aan overeenstemming, door onder andere rekening te houden met het feit of het goed nieuw dan wel tweedehands is" [art. 1649quarter, § 4, in fine, B.W.].

betrekking op bederfelijke goederen, waarbij het zich voordoen van het gebrek aan overeenstemming enkel en alleen aan het tijdsverloop is te wijten.

slaat op de gebreken die, uit hun eigen aard, onmogelijk aanwezig konden zijn op het ogenblik van de aflevering van het goed, rekening houdende met alle omstandigheden van het geval.

De termijn van twee jaar vanaf de levering, waarbinnen het gebrek zich moet voordoen, wordt opgeschort tijdens de periode vereist voor de herstelling of de vervanging van het goed of in geval van onderhandelingen tussen de verkoper en de consument met het oog op een minnelijke schikking [art. 1649quater, § 1, tweede lid, B.W.]. De schorsing van de termijn tijdens de onderhandelingen wordt in het gemene kooprecht door de rechtspraak aanvaard voor de korte termijn waarbinnen de koper zijn rechtsvordering op grond van verborgen gebreken dient in te stemmen [art. 1648 B.W.]. Het moet dan wel gaan om ernstige onderhandelingen, die worden gevoerd met de bedoeling om tot een akkoord te komen.

De B. wetgever heeft geen gebruik gemaakt van de door art. 5,2, eerste lid, van de Richtlijn Consumentenkoop geboden mogelijkheid, om te bepalen dat de consument zijn rechten niet kan uitoefenen dan nadat hij binnen een termijn van twee maanden na de datum waarop hij het gebrek aan overeenstemming heeft vastgesteld, de verkoper hiervan op de hoogte heeft gebracht. Aan de partijen is wel de mogelijkheid geboden om een termijn overeen te komen waarbinnen de consument de verkoper op de hoogte moet brengen van het gebrek aan overeenstemming, maar zonder dat die termijn korter mag zijn dan twee maanden vanaf de dag waarop de consument het gebrek heeft vastgesteld [art. 1649quarter, § 2, B.W.].

Na het verstrijken van een termijn van twee jaar vanaf de levering herneemt de gemeenrechtelijke regeling van de vrijwaringverplichting van de verkoper voor de verborgen gebreken van de verkochte zaak haar uitwerking [art. 1649quarter, § 5, B.W.]. Deze bepaling is ingevoerd om tegemoet te komen aan de kritiek van de Raad van State bij het oorspronke1ijke voorontwerp van wet, waarin geen dergelijke regeling was opgenomen, bijvoorbeeld bij duurzame consumptiegoederen, de koper tegen de verkoper geen rechten zou kunnen laten gelden. Aangezien de Richtlijn Consumentenkoop een minimumharmonisatie beoogt, zijn er geen bezwaren dat de lidstaat in hun nationaal recht een grotere bescherming bieden. De wijze waarop ze in het interne recht is ingevoerd, is op legistiek vlak bekritiseerd, omdat de rechtzoekende consument, aan wie een ondeugdelijk consumptiegoed werd

geleverd, twee verschillende regelingen zal moeten toepassen naargelang het gebrek zich voordoet binnen twee jaar na de levering of nadien.

IV. DE SANCTIES BIJ NIET-CONFORMITEIT A. Overzicht

In navolging van art. 3, § 2, van de Richtlijn Consumentenkoop verleent art. 1649quinguies, § 1, 1ste lid, B.W. aan de koper het recht om ofwel een kosteloze herstelling of een kosteloze vervanging van dat goed te eisen ofwel een passende vermindering van de prijs of de ontbinding van de overeenkomst te vorderen. Tussen die sancties bestaat er bovendien een duidelijke hiërarchie [art. 1649quinquies, § 2, B.W.]. Naast ieder van die sancties kan de consumentkoper ook nog schadevergoeding vorderen. Dit is een bijkomende bescherming die de Belgische wetgever aan de consument-koper toekent die niet in de Richtlijn Consumentenkoop is opgenomen.

B. Voorrang voor de kosteloze herstelling of kosteloze vervanging

Luidens art. 1649quinquies, § 2, eerste lid, eerste zin, B.W. heeft de consument "in eerste instantie ( ... ) het recht om van de verkoper het kosteloze herstel of de kosteloze vervanging van het goed te verlangen, behalve als dat onmogelijk of buiten verhouding zou zijn de voorrang moet worden gegeven aan de kosteloze vervanging of de kosteloze herstelling.

Het begrip "herstelling" wordt in art. 1649bis, § 2, 6°, B.W. omschreven als "het consumptiegoed in geval van gebrek aan overeenstemming met de overeenkomst, daarmee in overeenstemming brengen". Van het begrip "vervanging" bestaat geen wettelijke definitie.

aanbrengen van de wijzigingen aan het consumptiegoed die noodzakelijk en voldoende zijn om het gebrek aan overeenstemming van dat goed met de overeenkomst weg te werken

Elke herstelling of vervanging van het consumptiegoed moet, rekening houdende met de aard van het goed en het door de consument beoogde gebruik, binnen een redelijke termijn en zonder enige overlast voor de consument worden verricht [art. 1649quinquies, § 2, eerste lid, tweede zin, B. W.].

Het woord "kosteloos" slaat op de kosten die moeten worden gemaakt om het consumptiegoed in overeenstemming met de overeenkomst te brengen, onder meer de verzendingskosten en de kosten die verband houden met het loon en het materiaal [art. 1649quinquies, § 2, tweede lid, B.W het woord kosteloos staat in dit artikel.]. Uit het gebruik van de woorden "met name" in de overeenstemmende bepaling in art. 3.4., van de Richtlijn Consumentenkoop, blijkt dat dit een exemplatieve en niet een limitatieve opsomming is.

Aan het recht van de consument om bij voorrang kosteloze vervanging of herstelling te eisen, zijn twee beperkingen verbonden: 1° De consument kan geen kosteloze herstelling of vervanging eisen, wanneer dat onmogelijk is [art. 1649quinauies, § 2, eerste lid, B.W.]. Zo brengt de specifieke aard van tweedehandsgoederen mee dat ze in de regel niet kunnen worden vervangen. Ook bij snel verouderende modellen van consumptiegoederen (bv. GSM) kan vervanging onmogelijk zijn 2° De consument kan geen kosteloze herstelling of vervanging van het consumptiegoed eisen, als dat "buiten verhouding zou zijn" [art. 1649quinquies, § 2, eerste lid, eerste zin, B.W.]. Zie hiervoor art. 1649quinquies, § 2, derde lid, B.W. Het gaat hier om een redelijkheidstoets, als de keuze voor de ene optie kosten meebrengt die voor de verkoper onredelijk hoog zijn in vergelijking met de kosten voor de andere optie, dan mag de verkoper de eerstgenoemde optie weigeren en de andere aanbieden zal de keuze voor de herstelling van een goed dat in serie wordt gemaakt, onredelijk zijn, indien de kosten hoger zijn dan de kostprijs van dat goed. Uiteindelijk gaat het hier om een redelijkheidscontrole van de door de consument gemaakte keuze op grond van het beginsel van de uitvoering te goeder trouw van overeenkomsten [art. 1134, derde lid, B.W.].

C. Subsidiaire sanctie van een passende prijsvermindering of van de ontbinding van de overeenkomst

De consument heeft het recht om van de verkoper een passende prijsvermindering of de ontbinding van de overeenkomst te eisen, indien hij geen aanspraak kan maken op herstelling of vervanging of indien de verkoper met binnen een redelijke termijn of zonder ernstige overlast voor de consument de herstelling of de vervanging heeft verricht. Bij prijsvermindering of ontbinding wordt elke terugbetaling aan de consument verminderd, om rekening te houden met het normale en nuttige gebruik dat deze van het goed heeft gehad sinds de levering ervan [art. 1649quinquies, § 3, derde lid, B.W.].

In considerans van de Richtlijn Consumentenkoop wordt aangegeven dat de wijze waarop de ontbinding kan worden gevorderd, in het nationale recht dient te worden vastgelegd. Overeenkomstig art. 1184 B.W., de ontbinding in de regel gerechtelijk is, behalve als de consumentenkoopovereenkomst een uitdrukkelijk ontbindend beding ten voordele van de koper bevat, wat eerder uitzonderlijk zal zijn, en behalve als er voldaan is aan de voorwaarden waaronder de Belgische rechtspraak en doctrine een buitengerechtelijke ontbindingsverklaring aanvaarden.

De consument heeft niet het recht de ontbinding van de overeenkomst te eisen, indien het gebrek aan overeenstemming van geringe betekenis is [art. 1649quinquies, § 3, tweede lid, B.W.]. Overeenkomstig de regelen van het gemene bewijsrecht dient de consument die de ontbinding van de koopovereenkomst vordert, het bewijs te leveren dat het gebrek aan overeenstemming met de overeenkomst niet van geringe betekenis is.

D. Schadevergoeding

De consument die het gebrek aan overeenstemming van een consumptiegoed met de overeenkomst heeft aangetoond, kan schadevergoeding eisen [art. 1649quinquies, § 1, eerste lid, B.W.]. De Richtlijn Consumentenkoop kent dit recht niet toe aan de consument.

Er bestaat discussie over de vraag volgens welke regels de vergoeding moet w berekend. 1° Er dient toepassing gemaakt te worden van de regels van gemeen kooprecht, meer bepaald art. 1645 B.W., dat een onderscheid maakt naargelang de verkoper het verborgen gebrek al of niet kende.

2° De vergoeding moet bepaald worden volgens de regels van het algemeen contractenrecht [art. 1149 tot 1151 BW.]. Aan deze tweede opvatting dient de voorkeur te worden gegeven, omdat uit art. 1649quater, § 5, BW. kan worden afgeleid dat gedurende de periode dat de wettelijke garantie van de Wet Consumentenkoop speelt, de bepalingen van het gemene kooprecht inzake de vrijwaring voor verborgen gebreken niet van toepassing zijn.

E. Verergering van de schade door het gebruik van het consumptiegoed na de vaststelling van het gebrek aan overeenstemming

Na een opsomming van de sancties die door de consument kunnen worden aangewend wanneer hij het gebrek aan overeenstemming van het· door hem gekochte consumptiegoed met de overeenkomst aantoont, voegt art. 1649quinquies, § 1, tweede lid, BW. eraan toe dat er in voorkomend geval evenwel rekening wordt gehouden "met de verergering van de schade voortvloeiend uit het gebruik van het goed door de consument na het ogenblik waarop hij het gebrek aan overeenstemming heeft vastgesteld of zou hebben moeten vaststellen".  normaal zorgvuldige en omzichtige consument-koper.

De wetgever heeft niet bepaald welke de sanctie is wanneer de consument de schade heeft verergerd door het verdere gebruik van het consumptiegoed nadat hij het gebrek aan overeenstemming met de overeenkomst heeft vastgesteld of had moeten vaststellen. De rechter kan de toepassing van ieder van deze sancties beperken. Zo kan hij de gevorderde herstelling of vervanging weigeren, omdat de schade al te zeer is toegenomen. Voorts kan hij de vordering tot prijsvermindering of tot toekenning van schadevergoeding afwijzen in zoverre de schade verergerd is door het verdere gebruik van het consumptiegoed nadat de consument het gebrek aan overeenstemming met de overeenkomst had vastgesteld of had moeten vaststellen. F. Verjaring van de rechtsvorderingen van de consument

De Richtlijn Consumentenkoop legt geen verjaringstermijn op voor de rechtsvorderingen waarover de consument beschikt. Indien voor de rechtsvorderingen in de nationale wetgeving

een verjaringstermijn geldt, kan die niet verstrijken binnen een termijn van twee jaar vanaf de aflevering van het consumptiegoed.

De wetgever heeft bepaald dat de rechtsvordering van de consument tot toepassing van een van de sancties bepaald in art. 1649quinquies, § 1, eerste lid, B.W., verjaart na verloop van een jaar vanaf de dag waarop de consument het gebrek aan overeenstemming met de overeenkomst heeft vastgesteld, maar zonder dat die termijn mag verstrijken voor het einde van de garantietermijn van twee jaar, bedoeld in art. 1649quater, § 1, eerste lid, B.W. [art. 1649guater, § 3, B.W.]. Voor tweedehandsgoederen is er geen afwijkende regeling!

V. DE COMMERCIELE GARANTIES In de praktijk verlenen producenten en verkopers van consumptiegoederen (bv. elektrische huishoudtoestellen) vaak garanties in de vorm van zgn. waarborgkaarten voor gebreken die zich binnen een bepaalde termijn voordoen. Zo’n commerciële garanties kunnen bijdragen tot de versterking van de concurrentie en vormen een legitiem marketinginstrument, maar ze mogen de consument niet misleiden. Daarom heeft de Richtlijn Consumentenkoop hiervoor een regeling. In art. 1649bis, § 2, 5°, B.W. wordt de commerciële garantie (“garantie”) omschreven als "elke door een verkoper of producent tegenover de consument aangegane verbintenis om de betaalde prijs terug te betalen, of om de consumptiegoederen te vervangen of te herstellen, of om er zich op enigerlei wijze om te bekommeren, indien de goederen met overeenstemmen met de beschrijving in het garantiebewijs of in de desbetreffende reclame". (= ruime def.)

In art. 1649septies, § 1, B.W., wordt bepaald dat elke garantie bindend is voor degene die haar biedt volgens de in het garantiebewijs en de daarmee samenhangende reclame vastgestelde voorwaarden.

Welke informatie moet in de garantie staan? 1° De consument heeft krachtens de toepasselijke nationale wetgeving betreffende de verkoop van consumptiegoederen wettelijke rechten. De garantie laat deze rechten onverlet. [art. 1649septies, § 2, eerste streepje, B.W.]. De garantie komt dus boven de wettelijke waarborg.

2° De garantie moet in een duidelijke en begrijpelijke taal de inhoud en de essentiële gegevens van die garantie vermelden, die noodzakelijk zijn om van die garantie gebruik te kunnen maken (duur, geografisch toepassingsgebied, naam en adres van degene die de garantie verleent [art 1649septies, § 2, tweede streepje, B.W.].

Op verzoek van de consument moet de garantie hem schriftelijk of op een andere te zijner beschikking staande en voor hem toegankelijke duurzame drager (bv. cd-rom) beschikbaar worden gesteld [art. 1649septies, § 3, eerste lid, B.W.].

De garantie moet ook in overeenstemming zijn met de vereisten gesteld door art. 13, eerste lid, Wet Handelspraktijken en art. 6.4. van de Richtlijn Consumentenkoop, volgens welk een lidstaat waar de consumptiegoederen op de markt worden gebracht, met inachtneming van de bepalingen van het EG- Verdrag, kan bepalen dat op zijn grondgebied de garantie wordt gesteld in een of meer talen die hij uit de officiële talen van de Gemeenschap kiest.

Indien een commerciële garantie niet voldoet aan de inhoudelijke vereisten en/of het taalvereiste, doet dit geen afbreuk aan de geldigheid ervan en heeft de consument toch het recht om de naleving ervan te eisen [art. 1649septies, § 4, B.W.]. De enige mogelijke sanctie is dat, wanneer door een dergelijke garantie de collectieve belangen van de consumenten worden geschaad, op verzoek van een consumentenvereniging een vordering tot staking kan worden ingesteld met toepassing van a.m. art. 85 tot 100 Wet Handelspraktijken [art. 4 Wet Consumentenkoop].

VI. DE REGRESVORDERING VAN DE EINDVERKOPER Wanneer een eindverkoper op grond van de Wet Consumentenkoop tegenover een consument aansprakelijk wordt gesteld wegens het gebrek aan overeenstemming van het geleverde consumptiegoed met de overeenkomst, rijst de vraag of hij een regresvordering kan instellen tegen de producent van dat goed of tegen een eerdere verkoper in dezelfde contractuele keten, wanneer dat gebrek aan overeenstemming aan deze laatsten kan worden toegerekend. Art. 4 van de Richtlijn Consumentenkoop beantwoordt deze vraag bevestigend (eerste zin) de wijze van procederen door het nationale recht worden bepaald (tweede zin).

In het interne Belgische recht wordt die regresvordering reeds geruime tijd aanvaard op grond van de vrijwaringsverplichting van de verkoper voor de verborgen gebreken van de verkochte zaak [art. 1641 e.v. B.W.]. Bij het toekennen van een regresvordering aan de eindverkoper in het raam van de Wet Consumentenkoop, rijzen er twee problemen.

In de eerste plaats dient voor ogen te worden gehouden dat die regresvordering een contractueel karakter heeft en onderworpen blijft aan de bepalingen van art. 1641 e.v. B.W.. Die regresvordering heeft tot voorwerp ofwel het toekennen van een prijsvermindering ofwel de ontbinding van de koopovereenkomst [art. 1644 B.W.] en bijkomend, aangezien de vordering wordt ingesteld tegen een gespecialiseerde verkoper, een vordering tot schadeloosstelling [art. 1645 B.W.]. Vooral op deze laatste mogelijkheid een beroep zal doen wanneer hij heeft moeten voldoen aan een vordering van de consument tot kosteloze herstelling of vervanging van een consumptiegoed, en dat zijn regresvordering dus zal strekken tot vergoeding van de kosten die werden veroorzaakt door die kosteloze herstelling of vervanging.

In de tweede plaats is die vordering onderworpen aan de contractuele beperkingen die eventueel van toepassing zijn op de aansprakelijkheid van de oorspronkelijke verkoper. Om dat probleem op te lossen, wordt in art. 1649sexies B.W. niet alleen bepaald dat wanneer de eindverkoper tegenover de consument aansprakelijk is uit hoofde van een gebrek aan overeenstemming van een consumptiegoed, hij tegen de producent of tegen iedere contractuele tussenpersoon in de eigendomsoverdracht van dat consumptiegoed een regresvordering kan instellen op grond van de contractuele aansprakelijkheid waartoe deze producent of deze tussenpersoon met betrekking tot dat goed is gehouden, maar wordt eraan toegevoegd dat een contractueel beding dat tot gevolg heeft dat die aansprakelijkheid wordt beperkt of opgeheven, aan de eindverkoper niet mag worden tegengeworpen. De wetgever wil zo de regresvordering van de eindverkoper veilig stellen. Door wat in art. 1649sexies in fine B.W. wordt bepaald, gaat de Belgische wetgever verder dan wat door de Richtlijn Consumentenkoop wordt voorgeschreven, [art. 8.1. Richtlijn Consumentenkoop].

VII. HET DWINGENDRECHTELIJK KARAKTER VAN DE WET CONSUMENTENKOOP In art. 7, § 1, eerste lid, van de Richtlijn Consumentenkoop wordt bepaald dat contractuele bedingen of afspraken die zijn overeengekomen met de verkoper voordat het gebrek aan overeenstemming ter kennis van de verkoper is gebracht en die direct of indirect voorzien in afstand of beperking van uit deze richtlijn voortvloeiende rechten, de consument met binden onder de in het nationale recht geldende voorwaarden. De in deze richtlijn gebruikte bewoordingen "binden de consument niet" zijn gekozen om de verschillende mogelijke oplossingen te omvatten die de nationale rechtsstelsels kunnen uitwerken om het door deze Richtlijn beoogde doel te bereiken, zoals de sancties van nietigheid, vernietigbaarheid, onbestaanbaarheid e.d.m..

Art.16490cties, eerste lid, B.W. bepalen dat, de contractuele bedingen of afspraken overeengekomen vooraleer het gebrek aan overeenstemming door de consument aan de verkoper is ter kennis gebracht en waardoor, rechtstreeks of onrechtstreeks, de rechten die de consument uit deze afdeling put, worden beperkt of uitgesloten nietig zijn. Het gaat dan zowel om rechtstreekse exoneratiebedingen als om de onrechtstreekse uitsluitingen of beperkingen van de verplichtingen van de verkoper op grond van deze richtlijn. Zo zijn ongeldig het beding waarin de consument-koper zou verklaren dat het geleverde consumptiegoed geen gebrek aan overeenstemming vertoont alsook het beding waarin de partijen, in afwijking van art. 1649quater, § 4, B.W., zouden overeenkomen dat, als het gebrek aan overeenstemming zich manifesteert binnen een termijn van drie maanden vanaf de levering van het consumptiegoed, het tot het bewijs van het tegendeel vermoedt wordt te hebben bestaan op het tijdstip van de levering. Contractuele bedingen waarbij de consument geheel of gedeeltelijk afziet van de rechten die deze richtlijn hem toekent, zijn echter wel geldig nadat hij het gebrek heeft ontdekt en aan de verkoper heeft ter kennis gebracht. Zo zouden de partijen, nadat het gebrek aan overeenstemming zich heeft voorgedaan, geldig kunnen overeenkomen dat de schade die de consument daardoor heeft geleden, wordt vergoed door de toekenning van een korting op de volgende aankoop.

Aangenomen wordt dat de in art. 16490cties, eerste lid, B.W. bedoelde nietigheid een relatieve nietigheid is,  private belangen. Enkel kan worden ingeroepen door de persoon wiens belangen worden beschermd, in dit geval de consument, en dat die nietigheid vatbaar is voor bevestiging, m.a.w. dat de beschermde persoon, in dit geval de consument, afstand kan doen van het recht zich op die nietigheid te beroepen, voorzover zijn wilsuiting op het ogenblik van die bevestiging vrij is van gebreken

In navolging van de jurisprudentie van het Hof van Justitie inzake de Richtlijn Onrechtmatige Bedingen, staan aan de rechter toe deze relatieve nietigheid ambtshalve in te roepen, zulks in afwijking van de algemene regelen inzake de relatieve nietigheid, omdat de Richtlijn Consumentenkoop eveneens een doeltreffende bescherming van consumenten in hun overeenkomsten met professionele verkopers beoogt. Dit impliceert echter niet dat de bepalingen betreffende de consumentenkoop als van openbare orde moeten worden beschouwd.

HOOFDSTUK V. DE VERBINTENISSEN VAN DE KOPER

De koper heeft drie verplichtingen.

Afdeling 1. Het in ontvangst nemen van de verkochte zaak

EXAMENVRAAG: Wat kan een verkoper doen indien hij het goed wenst te leveren, maar de koper nalaat of weigert de zaak in ontvangst te nemen? § I.

Het voorwerp van de verplichting de verkochte zaak in ontvangst te nemen

Aan de verplichting van de verkoper om de verkochte zaak te leveren, beantwoordt de verplichting van de koper om de verkochte zaak in ontvangst te nemen. Wanneer de verkoper de zaak aanbiedt op de plaats en op het tijdstip die voor de levering zijn overeengekomen, dan is het aan de koper om die zaak eventueel af te halen, maar in ieder geval in ontvangst te nemen.

De op de koper rustende verbintenis om de verkochte zaak af te halen en in ontvangst te nemen, houdt de verplichting in om alle voorbereidende handelingen te stellen. Als de koper deze bijkomende verplichting niet naleeft, verhindert hij niet alleen de levering, maar plaatst hij zich ook door zijn eigen toedoen in de onmogelijkheid om de verkochte zaak in ontvangst te nemen.

Daarnaast zijn de afhalingskosten te zijnen laste zijn, behoudens wanneer tussen de partijen anders werd overeengekomen [art. 1608 B.W.]. Hieronder dient men te verstaan alle kosten (vervoer, verzending, bijzondere verpakking, enz ... ) die moeten worden gemaakt om de verkochte goederen te brengen van de plaats van de levering tot aan de woonplaats, het bedrijf of de magazijnen van de koper. Vaak zullen tussen partijen van het gemene recht afwijkende bedingen worden overeengekomen m.b.t. de afhalingskosten.

De koper is enkel verplicht de verkochte zaak in ontvangst te nemen en niet een andere. Deze verplichting verdwijnt bijgevolg wanneer de verkoper zijn leveringsverplichting niet nakomt op de wijze zoals tussen de partijen werd overeengekomen of zoals door de suppletiefrechtelijke bepalingen van het B.W. is voorgeschreven (niet conforme zaak of late levering).

§ 2.

De plaats en het tijdstip van het in ontvangst nemen van de verkochte zaak

De koper moet de verkochte goederen namelijk in ontvangst nemen op de plaats en op het tijdstip waarop ze door de verkoper moeten worden geleverd. Waar de verkochte zaak moet worden geleverd, wordt in de eerste plaats bepaald door de overeenkomst van de partijen. Als daarover niets werd overeengekomen, is dit de plaats waar de verkochte zaak zich bevond ten tijde van het sluiten van het contract [zie art. 1609 B. W.].

Het tijdstip waarop de verkochte zaak in ontvangst moet worden genomen, valt in principe eveneens samen met het ogenblik van de levering. Dit is niet noodzakelijk het geval; krachtens de overeenkomst of volgens de gebruiken kan immers aan de koper een termijn zijn gelaten om de verkochte zaak af te halen en in ontvangst te nemen.

§ 3.

De aanvaarding als eventueel gevolg van het in ontvangst nemen van de verkochte

zaak Het belangrijkste gevolg dat het in ontvangst nemen, is de aanvaarding van die zaak. De aanvaarding is de eenzijdige rechtshandeling waardoor de koper erkent dat de geleverde zaak overeenstemt met de verkochte zaak en vrij is van gebreken.

De aanvaarding kan uitdrukkelijk of stilzwijgend gebeuren:

wanneer ze voortvloeit uit een schriftelijke of mondelinge wilsuiting die speciaal met het oog daarop is gedaan.

wanneer ze kan worden afgeleid uit handelingen of gedragingen van de koper of uit bepaalde gebeurtenissen die, zonder dat ze het bewuste oogmerk om te aanvaarden impliceren, toch niet anders dan als een aanvaarding kunnen worden uitgelegd, gelet op de omstandigheden waarin ze hebben plaatsgehad (bv geen voorbehoud gemaakt,…) Uit de gehele of gedeeltelijke betaling van de prijs of van de vervoerkosten kan echter op zichzelf geen stilzwijgende aanvaarding van de geleverde zaak worden afgeleid.

De koper die meent de geleverde goederen niet te kunnen aanvaarden, ofwel de levering moet weigeren ofwel bij de levering of zeer korte tijd nadien protest moet aantekenen of het nodige voorbehoud moet maken bij de verkoper, loopt hij anders het risico dat hem nadien de stilzwijgende aanvaarding zal worden tegengeworpen. De koper moet alle bewarende maatregelen nemen om te voorkomen dat de geleverde zaak wijzigingen ondergaat of tenietgaat zolang het probleem van de conformiteit tussen de geleverde en de verkochte zaak met is opgelost. Of de koper hierover ook een deskundigenonderzoek beschikt, is betwist. Het gemis aan protest vanwege de koper op het tijdstip en op de plaats waarop de aanvaarding diende te gebeuren, ontneemt hem nochtans niet het recht het gebrek aan conformiteit van de geleverde met de gekochte goederen in te roepen, wanneer hij op het ogenblik van de levering in de materiele onmogelijkheid verkeerde dat nazicht uit te oefenen.

De partijen mogen, zoals ze dit in de praktijk overigens vrij frequent doen, allerlei overeenkomsten sluiten over de aanvaarding, b.v. dat de aanvaarding binnen een welbepaalde

termijn moet gebeuren, dat de aanvaarding schriftelijk moet gebeuren, …. Ook de plaatselijke en professionele gebruiken kunnen regelingen inhouden betreffende deze kwesties. Wanneer in de overeenkomst of door de gebruiken een termijn is voorzien waarbinnen de aanvaarding dient te gebeuren, wordt meestal geoordeeld dat deze termijn strikt moet worden nageleefd Indien de koper de geleverde zaak uitdrukkelijk of stilzwijgend heeft aanvaard, dan heeft dit voor hem belangrijke gevolgen: 1° Hij kan het gemis aan overeenstemming tussen de geleverde en de verkochte zaak niet meer inroepen 2° Hij kan zich niet meer beklagen over zichtbare gebreken die de geleverde zaak zou vertonen. 3° Hij kan aan de verkoper niet meer verwijten zijn verbintenissen niet te zijn nagekomen in verband met de wijze waarop de zaak moest worden geleverd, de plaats en het tijdstip van de levering, voor zover de aanvaarding niet voor de levering heeft plaatsgehad. De aanvaarding belet daarentegen niet dat de koper nog een rechtsvordering zou instellen wegens de verborgen gebreken van de verkochte zaak of wegens de door hem begane dwaling of wegens het bedrog dat door de verkoper zou gepleegd zijn.

§ 4.

Sancties bij niet-naleving van de verplichting de verkochte zaak in ontvangst te nemen

Wanneer de verkoper de verkochte zaak heeft geleverd, maar de koper weigert of nalaat die zaak in ontvangst te nemen, kan de verkoper naar gemeen recht [art. 1184 B.W.] ofwel de gedwongen uitvoering van de afhalingsverplichting vorderen ofwel de ontbinding van het contract.

moet gebeuren overeenkomstig art. 1246 B.W. De verkoper moet dan de koper aanmanen om de geleverde zaak af te halen en in ontvangst te nemen en dat, indien de koper hieraan geen gevolg geeft, de verkoper zich door de rechter kan laten machtigen om die zaak in bewaring te geven in een door de rechter aangewezen plaats. Dit aanbod stelt de koper in gebreke.

Behalve wanneer tussen partijen anders werd overeengekomen, moet de verkoper vooraf wel de koper in gebreke stellen, en behoudens wanneer er een uitdrukkelijk ontbindend beding voorhanden is, dient de rechter soeverein te beoordelen of de contractuele tekortkoming van de koper ernstig genoeg is om de ontbinding van de overeenkomst te zijnen laste te rechtvaardigen. De rechter zou aan de koper eventueel ook nog uitstel van betaling kunnen toekennen. Dit is een toepassing van de algemene principes van ontbinding van wederkerige contracten [art. 1184 B.W.]. Inzake de verkoop van roerende goederen kan de verkoper zich ook beroepen op artikel 1657 B.W., waarin wordt bepaald dat de ontbinding van rechtswege en zonder aanmaning plaatsheeft ten voordele van de verkoper, indien voor de afhaling van zulke goederen een termijn is overeengekomen en deze termijn door de koper niet in acht wordt genomen.  de rechter geen beoordelingsbevoegdheid bezit slechts vaststellen dat de overeenkomst automatisch ontbonden is, zonder nog enig uitstel van betaling aan de koper te kunnen toekennen. Daarnaast kan de verkoper, overeenkomstig het gemene recht, van de koper ook schadevergoeding vorderen.

Opdat artikel 1657 B.W. kan worden toegepast, dient aan drie voorwaarden voldaan te zijn: 1° verkoop van eetwaren of roerende goederen: mag gaan om zowel burgerlijke als commerciële verkoop, zowel op lichamelijke als onlichamelijke goederen 2° termijn voor afhaling van geleverde zaak overeengekomen: koper moet binnen termijn ontvangen. Deze termijn mag zowel uitdrukkelijk als stilzwijgend zijn bedongen, of voortvloeien uit gebruiken. 3° gemis aan afhaling van de geleverde goederen door de koper te wijten is aan zijn fout: Indien de koper daarentegen de goederen niet is komen afhalen omdat de verkoper op foutieve wijze zijn leveringsverplichting met was nagekomen, bv. door niet-conforme goederen te leveren, kan de verkoper zich niet beroepen op de sanctie van artikel 1657 B.W..

Indien aan de toepassingsvoorwaarden van artikel 1657 B.W. is voldaan, is de verkoper nog niet verplicht op deze bepaling een beroep te doen. Hij kan ook de toepassing vragen van hetzij de gedwongen uitvoering, hetzij de ontbinding van het contract [art. 1184 RW.]. Artikel 1657 B.W. is van aanvullend recht zodat partijen afwijkende overeenkomsten kunnen sluiten en de verkoper zou dus bv. kunnen afzien van de toepassing van deze bepaling.

Inzake de verkoop van goederen die snelle prijsschommelingen ondergaan of die onderhevig zijn aan bederf, wordt aangenomen dat wanneer de koper de goederen niet afhaalt op het overeengekomen tijdstip, de overeenkomst dadelijk als ontbonden dient te beschouwen, zonder tussenkomst van de rechter, gelet op de bijzondere aard van de verkochte goederen. Bv eetwaren

Afdeling 2. De prijs van de verkochte zaak betalen

§ I.

Algemeen

Luidens artikel 1650 B.W. bestaat de hoofdverplichting van de koper in het betalen van de prijs op de dag en op de plaats bij de koop bepaald.

§ 2. Het tijdstip en de plaats van betaling van de prijs

Het tijdstip en de plaats van betaling van de prijs worden door de wetgever in de eerste plaats overgelaten aan de wil van de partijen. Luidens artikel 1650 B.W. moet de koper namelijk de prijs betalen op de dag en op de plaats bij de koop bepaald. Om te weten waar en wanneer de koper de prijs moet betalen, moet eerst de overeenkomst van partijen worden geraadpleegd, maar ook de vaststaande gebruiken waarnaar zij hebben verwezen of stilzwijgend in hun overeenkomst hebben opgenomen zijn belangrijk [zie artt. 1135 en 1160 RW.]. In de praktijk nemen de partijen vaak clausules op betreffende het tijdstip (contant of termijn) en de plaats van betaling (territoriaal bevoegde rechtbank) [art 624, 2°, Ger.W.].

Indien het tijdstip en/of de plaats van betaling nergens is bepaald, moet de koper volgens artikel 1651 B.W. de prijs betalen op de plaats en op het tijdstip die voor de levering zijn bepaald. Deze bepaling wijkt af van het gemene recht, waaronder artikel 1247 B.W., dat voorschrijft dat de betaling van de koopprijs haalbaar is in de woonplaats van de koper. Omdat artikel 1651 B.W. afwijkt van het gemene recht, moet deze bepaling restrictief worden geïnterpreteerd en vindt ze enkel plaats

bij een contante verkoop. Als aan de koper

integendeel een termijn voor de betaling is toegekend, maar niet aan de verkoper voor de levering, herneemt het gemene recht zijn uitwerking en zal de prijs betaalbaar zijn in de woonplaats van de koper. Indien omgekeerd aan de verkoper een termijn voor de levering is toegekend, terwijl voor de betaling van de prijs niets is bedongen, wordt artikel 1651 B.W. wel toegepast en moet de koper slechts betalen bij de levering. Hier wordt eveneens afgeweken van het gemene recht, want wanneer aan een partij, in casu de verkoper, een termijn wordt gegund voor de uitvoering van haar verplichting, wordt normalerwijze niet automatisch ook aan de andere partijen een termijn toegekend.

§ 3. Interesten op de prijs

Artikel 1652 B.W. vermeldt drie gevallen waarin de koper interest verschuldigd is op de koopprijs, tot op de dag van de volledige betaling van die prijs: 1. De koper is interest verschuldigd indien dit zo werd overeengekomen. In de praktijk is dit slechts wanneer aan de koper een termijn voor de betaling werd toegekend, waarvoor door de verkoper dan als tegenprestatie de betaling van interest op de prijs wordt gevraagd. Zowel de intrestvoet als de termijn kan vrij bepaald worden. Als de interestvoet niet bepaald is dan geld de wettelijke interest van 7%. 2. De koper is ook interest verschuldigd indien hij is aangemaand tot betaling. De koper kan worden aangemaand door de verkoper wanneer er een termijn voor betaling is bepaald en de koper deze termijn heeft laten voorbijgaan. Indien er niets is bepaald dan geld ook hier de wettelijke interest. 3. interest door vruchten of andere inkomsten (b.v. huuropbrengst); het is noodzakelijk doch voldoende dat de verkochte zaak vruchtdragend is op het ogenblik van de levering, zodat de interesten toch nog verschuldigd zullen blijven indien de zaak zekere tijd na levering ophoudt vruchten of inkomsten op te brengen. Indien niets is overeengekomen geldt ook hier de wettelijke interest die begint te lopen vanaf de levering tot op de dag van de integrale betaling van de prijs.

Door bijzondere wetsbepalingen, die van dwingend recht zijn, wordt soms afgeweken van de hierboven beschreven regeling. Deze bepalingen strekken tot bescherming, hetzij van de verkoper, die recht heeft op interest, hetzij van de koper, die slechts onder bepaalde omstandigheden interest verschuldigd is.

Zulke afwijking van het gemene recht in het voordeel van de verkoper vindt men onder meer in artike1 2 van de wet van 1 mei 1913 "op het krediet der kleinhandelaars en ambachtslieden en op de interesten wegens vertraagde betaling".

In het voordeel van de koper wordt van de gemeenrechtelijke regeling afgeweken door de wetgeving betreffende de verkoop op afbetaling, in zover daarin een dwingend na te leven lastenpercentage wordt vastgelegd (zie art. 1,6° en 9°, 14,4°,17 en 41 van de wet van 12 juni

HOOFDSTUK VI BEEINDIGING VAN DE KOOPOVEREENKOMST

Afdeling I. Algemeen overzicht De koop-verkoop-overeenkomst gaat in de eerste plaats teniet volgens de gemeenrechtelijke wijzen waarop overeenkomsten in het algemeen beëindigd worden, nl. door de nietigverklaring wegens het niet vervuld zijn van een van de geldigheidsvereisten, door de ontbinding wegens wanprestatie [art. 1184 B.W.] of door ontbinding op grond van een schuldloze niet-nakoming (toepassing van de risicoleer).

Daarnaast zijn er nog twee bijzondere gronden van beëindiging van een koopverkoopovereenkomst, nl. de vernietiging of rescisie van de verkoop van een onroerend goed wegens benadeling van de verkoper voor meer dan zeven twaalfden [art. 1674-1685 B.W.] en de ontbinding van een koopovereenkomst op grond van een beding van wederinkoop [art. 1659-1673 B.W.].

Afdeling 2. Vernietiging van de verkoop van een onroerend goed wegens benadeling van de verkoper voor meer dan zeven twaalfden

EXAMENVRAAG: Benadeling bij verkoop van een onroerend goed § I.

Algemeenheden

Krachtens artikel 1118 B.W. maakt de (eenvoudige) benadeling in beginsel de overeenkomsten slechts nietig, voor wat betreft bepaalde personen of bepaalde contracten. Een van de uitzonderlijke gevallen is de verkoop van onroerende goederen. Indien de verkoper in de verkoopprijs van een onroerend goed voor meer dan zeven twaalfden is benadeeld, heeft hij het recht om de vernietiging van de koop-verkoop-overeenkomst te eisen, ook al had hij bij het contract uitdrukkelijk afstand gedaan van het recht om die vernietiging te vorderen, en al had hij verklaard de meerwaarde te schenken [art. 1674 B.W.].

§ 2.

Toepassingsvoorwaarden van de vordering tot vernietiging op grond van benadeling

Opdat de verkoper van een onroerend goed op grond van artikel 1674 B.W. de vernietiging wegens benadeling zou kunnen vorderen dienen de volgende voorwaarden vervuld te zijn:

a) een verkoop: andere overeenkomsten komen hiervoor niet in aanmerking. Sommige verkopingen ontsnappen aan de vordering tot vernietiging wegens benadeling: 1. verkopingen die volgens de wet niet anders dan op rechterlijk gezag kunnen geschieden [art. 1684 B.W.]. De wet vermoedt dat deze verkopingen voldoende waarborgen bieden, vooral door het openbaar opbod. 2. gedwongen eigendomsoverdracht bij een onteigening ten algemenen nutte ontsnapt aan de vernietiging wegens benadeling, want dan heeft men niet met een verkoop te maken. 3. "minnelijke" onteigening, d.w.z. de vrijwillige verkoop aan de onteigenende overheid van een onroerend goed waarvan de onteigening ten algemenen nutte werd afgekondigd, is wel vatbaar voor vernietiging wegens benadeling, omdat het hier gaat om een gewone koop-verkoop-overeenkomst die aan de regelen van het B.W. is onderworpen. 4. een verkoop die elementen bevat die er een kanscontract van maken, w bediscussieert. In beginsel lijkt een kanscontract iedere mogelijkheid tot benadeling uit te sluiten,

precies omdat de waarde van de prestaties van beide partijen onzeker is en afhangt van de eventuele verwezenlijking van een bepaald feit. Het HvC besliste dat het feit dat een verkoop als een kanscontract werd aangegaan, op zichzelf onvoldoende is om de vordering tot vernietiging wegens benadeling uit te sluiten. De rechter moet in ieder geval nagaan of er in werkelijkheid geen benadeling is, want het is mogelijk dat de verkoper, hoe de kans ook uitvalt, niet de vijf twaalfden van de werkelijke waarde verkrijgt.

(b) verkoop van onroerende goederen: verkoop van roerende goederen is niet vatbaar voor vernietiging wegens benadeling. Bij verkoop van zowel roerende als onroerende goederen voor een globale prijs, dient een ventilatie te worden toegepast.

(c) vordering kan alleen door de verkoper worden ingesteld, en niet door de koper die het onroerend goed duurder dan de normale prijs zou betaald hebben [art. 1683 B.W.].

(d) benadeling moet op het ogenblik van de verkoop meer bedragen dan zeven twaaIfden van de normale, objectieve waarde van het onroerend goed [artt. 1674-1575 B.W.]. De waardebepaling van het onroerend goed en het bewijs van de benadeling werden door de wetgever nauwkeurig uitgestippeld [art. 1677-1680 B.W.].

§ 3.

De juridische aard van de vordering tot vernietiging

De benadeelde verkoper heeft het recht de vernietiging van de koop-verkoop-overeenkomst te eisen, "ook al had hij bij het contract uitdrukke1ijk afstand gedaan van het recht om die vernietiging te vorderen, en al had hij verklaard de meerdere waarde te schenken". Er wordt aangenomen dat de benadeling hier als een vorm van morele dwang moet worden uitgelegd en dus naast de gebreken in de toestemming moet worden gerangschikt. Dit kan slechts aanleiding geven tot een relatieve nietigheid. De tekst van artikel 1674 B.W. verbiedt enkel een bevestiging in de koop-verkoopovereenkomst. De relatieve vernietigbaarheid van de koop-verkoop van een onroerend goed wegens benadeling kan slechts worden bevestigd nadat de (onvoldoende) prijs volledig werd

betaald, want pas dan is de verkoper vrij in zijn handelen. Bevestiging is dus wel mogelijk achteraf, nadat de volledige prijs werd betaald, maar niet vooraf, in het contract zelf.

De tekst van artikel 1674 B.W. verbiedt de fictieve schenking, d.i. het vooraf afstand doen van de vordering tot vernietiging op grond van benadeling. Hij verbiedt niet de werkelijke schenking, vermomd in de vorm van een koop-verkoop-overeenkomst. Er is dan geen koopverkoop en er kan ook geen vordering tot vernietiging op grond van benadeling w ingesteld.

§ 4.

De uitoefening van de vordering tot vernietiging

De vordering tot vernietiging kan slechts worden ingesteld door degene wiens toestemming gebrekkig was, d.w.z. de verkoper of zijn rechthebbenden. Wanneer de aanvankelijke verkoper werd opgevolgd door verschillende erfgenamen die in onverdeeldheid zijn gebleven, kan de vordering tot vernietiging door deze laatsten slechts worden ingesteld indien ze er allemaal over akkoord gaan. De vordering tot vernietiging moet worden ingesteld tegen de medecontractant, d.w.z. de koper of zijn erfgenamen. De vordering zal misschien ook gevolgen hebben voor een derde die het goed op zijn beurt verkreeg. Het is beter deze derde in het geding te betrekken, om te vermijden dat hij later de niet-tegenwerpelijkheid van het tussen de oorspronkelijke koper en de oorspronkelijke verkoper gevelde vonnis zou inroepen, wegens de relativiteit van het gezag van het rechterlijk gewijsde in privaatrechtelijke zaken [ art. 23 Ger.W.]. Daarbij komt dat de derde-verkrijger op grond van artikel 1681 B.W. het recht heeft om, in geval de vordering tot vernietiging wordt toegewezen, het goed te behouden, mits hij de prijs tot aan zijn normale waarde aanvult, onder aftrek van een tiende van de gehele prijs. Om aan derden tegenwerpelijk te zijn, moet de vordering tot vernietiging worden ingeschreven op de kant van de overschrijvingsakte van de titel van verkrijging op het kantoor van de hypotheekbewaarder [art. 3 Hypotheekwet].

§ 5.

De termijn voor het instellen van de vordering

De verkoper beschikt over een termijn van twee jaar om zijn vordering tot vernietiging in te stellen [art. 1676, eerste lid, RW.]. Deze termijn begint te lopen vanaf de datum van het sluiten van de koop-verkoop-overeenkomst, zelfs indien de partijen de eigendomsoverdracht en het betalen van de prijs hebben uitgesteld tot aan het verlijden van de authentieke akte.

Wanneer het gaat om een verkoop onder opschortende voorwaarde, begint de termijn van twee jaar te lopen vanaf de datum van de vervulling van de voorwaarde, in afwijking van het beginsel dat de vervulling van de voorwaarde met terugwerkende kracht plaatsheeft [zie art. 2257, tweede lid, B.W.]. Wanneer het gaat om een verkoop onder ontbindende voorwaarde, begint de termijn te lopen vanaf de datum van het sluiten van het contract, aangezien dit contract onmiddellijk uitwerking heeft. Als aan de koopovereenkomst een eenzijdige verkoopbelofte of een optie is voorafgegaan, begint de termijn slechts te lopen vanaf de datum van het lichten van de optie. Deze termijn van twee jaar is een vervaltermijn. Het karakter van vervaltermijn brengt mee dat deze termijn niet vatbaar is voor stuiting, noch voor schorsing, en derhalve ook loopt tegen handelingsonbekwamen [zie art. 1676, tweede lid, B.W.]. De termijn wordt evenmin geschorst gedurende de tijd die is bedongen voor het recht van wederinkoop [zie art. 1676, derde lid, B.W.].

De termijn van twee jaar, voorgeschreven door artikel 1676 B.W., geldt niet voor de overschrijving van de vordering in de registers van de hypotheekbewaarder. Dit kan ook nog in de loop van het geding gebeuren.

§ 6.

Het bewijs van de benadeling

De wetgever heeft in de artikelen 1677 tot 1680 B.W. een bijzondere procedure uitgewerkt om het bewijs van de benadeling te leveren. Deze procedure omvat twee fasen: (1) bij een vonnis alvorens recht te doen beslist of de verkoper mag worden toegelaten tot het bewijs van de benadeling, (2) het bestaan en de omvang van de benadeling vastgesteld in een deskundigenverslag

Deze regeling wordt verantwoord door de noodzaak om enerzijds korte metten te maken met roeke1oze vorderingen tot vernietiging wegens benadeling en om anderzijds een gepaste schattingsprocedure te organiseren. De hoge kosten en eerste fase zorgen ervoor dat een schifting van de minder ernstige vorderingen mogelijk is.

In een eerste stadium van de procedure moet de verkoper van de rechter de toelating krijgen om het bewijs van de benadeling te leveren. De rechter mag dit bewijs slechts toestaan indien er genoegzame elementen voorhanden zijn om het bestaan van een benadeling voor meer dan zeven twaalfden te vermoeden [art. 1677 B.W.].

Indien de verkoper tot het bewijs van de benadeling wordt toegelaten, worden door de rechter drie deskundigen benoemd. Die moeten een gemeenschappelijk verslag uitbrengen met daarin hun advies over de benadeling. En in bevestigend geval moeten zij het bedrag van het prijssupplement dat door de koper of de derde-verkrijger moet worden betaald, bepalen [art. 1678 B.W.]. De drie deskundigen worden ambtshalve door de rechter benoemd, tenzij de partijen het onderling eens zijn over hun namen [art. 1680 B.W.]. De bepalingen van de artikelen 1678 en 1680 B.W. zijn van dwingend recht, maar beschermen slechts prive-belangen, zodat de partijen van deze bescherming kunnen afzien wanneer de betwisting reeds is ontstaan en bv. op dat ogenblik akkoord kunnen gaan met de aanstelling van slechts een in plaats van drie deskundigen

Om te weten of er benadeling voor meer dan zeven twaalfden is, dient men het onroerend goed te schatten volgens zijn staat en zijn waarde op bet ogenblik van de verkoop [art. 1675 B.W. Indien de koop-verkoop-overeenkomst door een optie werd voorafgegaan, dient rekening te worden gehouden met de staat en de waarde van het onroerend goed op het ogenblik van het lichten van de optie. Bij een verkoop onder opschortende voorwaarde dient rekening te worden gehouden met de staat en de waarde van het onroerend goed op het ogenb1ik van het sluiten van het contract, terwijl de tweejarige vervaltermijn voor het instellen van de vordering [art. 1676 B.W.] slechts begint te lopen vanaf de datum waarop de voorwaarde in vervulling is gegaan.

Wat de eigenlijke schatting aangaat, dient rekening te worden gehouden met drie elementen: de staat van het onroerend goed, de overeengekomen prijs, waarvan wordt beweerd dat hij benadelend is, en de waarde van het onroerend goed. Het schatten moet gebeuren door een vergelijking van de overeengekomen prijs met de werkelijke, objectieve waarde van het onroerend goed op het ogenblik van de koop-verkoop, in de staat waarin het goed zich op dat ogenblik bevond.

deskundigen trachten het desbetreffende onroerend goed weder samen te stellen in de staat waarin het zich bevond op het ogenblik van het sluiten van het contract, abstractie gemaakt van de beschadigingen die later zijn ingetreden.

rekening houden met de lasten die eventueel aan de koper werden opgelegd en die een deel van de prijs uitmaken, b.v. de nog verschuldigde belastingen, waarvan werd overeengekomen dat ze door de koper zouden worden betaald.

werkelijke, objectieve waarde van het goed, en niet de waarde die men persoonlijk eraan hecht. Deze waarde kan w beïnvloed door het feit dat het goed nog voor een lange tijd is verhuurd. Er moet ook rekening worden gehouden met de minderwaarde die volgt uit een bouwverbod opgelegd door de administratieve overheid.

Overeenkomstig de algemene regelen betreffende de juridische waarde van een deskundigenonderzoek, is de vaststelling van het bestaan en de omvang van de benadeling door de drie deskundigen, enkel een advies, dat de rechter niet bindt.

§ 7.

De gevolgen van de benadeling

Het normale gevolg is dat het koop-verkoop-contract wordt vernietigd omdat het, op het ogenblik van het sluiten ervan, door een wilsgebrek was aangetast. Het kenmerkende van de vernietiging of rescisie, als sanctie van de benadeling is dat de koper aan de gevolgen van de vernietiging kan ontkomen door een prijssupplement te betalen. Men dient aldus twee hypothesen te onderscheiden [zie artt. 1681 en 1682 B.W.].

Hypothese 1: De koper ondergaat eenvoudig de gevolgen van de vernietiging, die slechts een vorm van de nietigverklaring is. Dit betekent dat de partijen dienen te worden teruggeplaatst in de toestand waarin ze zich bevonden voor het sluiten van het contract.

Ze moeten elkaar wederzijds teruggeven wat ze hebben gepresteerd. Indien het verkochte onroerend goed reeds geheel of gedeeltelijk in het vermogen van een derde is terechtgekomen, ondergaat ook deze derde-verkrijger de gevolgen van de vernietiging, maar slechts op onrechtstreekse wijze, omdat de vordering tot nietigverklaring niet tegen hem kan worden ingesteld. De vordering tot teruggave moet wel tegen deze derde-verkrijger worden ingesteld. Om te vermijden dat de derde-verkrijger zou inroepen dat het vonnis van vernietiging hem niet kan worden tegengeworpen, is het nuttig om deze derde in het geding betreffende de vernietiging te betrekken.

De koper moet instaan voor de beschadigingen aan het onroerend goed die aan zijn fout te wijten zijn, terwijl de schade die het gevolg is van overmacht ten laste van de verkoper blijft. De beschadigingen die hun oorsprong vinden in een normaal gebruik van de zaak komen echter niet in aanmerking. De koper moet de vruchten teruggeven te rekenen vanaf de dag waarop de vordering werd ingesteld, terwijl de verkoper naast de prijs ook de interesten moet terugbetalen, te rekenen vanaf de dag waarop de vordering werd ingesteld, ofwel vanaf de dag van de betaling indien de koper geen vruchten heeft genoten [art. 1682, tweede en derde lid, B.W.]. Indien er verbeteringen zijn aangebracht door de koper aan het onroerend goed, dient er een onderscheid te worden gemaakt: -

de noodzakelijke uitgaven moeten integraal worden vergoed,

-

de nuttige uitgaven moeten ten belope van hun meerwaarde worden vergoed

-

de luxe-uitgaven blijven onvergoed.

De daden van beheer die rechten doen ontstaan ten voordele van een derde, zoals een huurder, kunnen niet worden tegengeworpen aan degene die de nietigverklaring of de vernietiging vordert.

Hypothese 2: De koper en de derdeverkrijger hebben het recht om de gevolgen van de vernietiging tegen te gaan en dus de gekochte zaak te behouden, mits zij aan de verkoper een prijssupplement betalen. Dit prijssupplement is gelijk aan het verschil tussen de normale waarde en de door de oorspronkelijke koper betaalde prijs, maar onder aftrek van een tiende van de gehele prijs. Deze aftrek ten belope van een tiende wordt verantwoord doordat het enerzijds zeer moeilijk en vaak zelfs onmogelijk is de juiste prijs te bepalen en anderzijds dat een goed niet altijd tegen de volle prijs wordt verkocht.

De koper en de derde-verkrijger kunnen dit recht ook nog uitoefenen nadat de vernietiging door de rechter is uitgesproken, en wel zolang de verkoper het vonnis dat hij verkreeg niet heeft uitgevoerd. De derde-verkrijger behoudt natuurlijk zijn vordering tot vrijwaring jegens zijn verkoper [art. 1681, tweede lid, B.W.]. Indien de koper of de derdeverkrijger verkiest de zaak te behouden met aanvulling van de prijs, is hij verplicht op het aanvullend bedrag interest te betalen, te rekenen vanaf de dag waarop de vordering tot vernietiging werd ingesteld [art. 1682, eerste lid, B.W.].

Afdeling 3. De verkoop met een beding van wederinkoop EXAMENVRAAG: Beding van wederinkoop: hoe kwalificeert u dit en wat is de situatie van de partijen voor en na het uitoefenen ervan. § 1.

Begripsomschrijving en juridische kwalificatie

Een verkoop met een beding van wederinkoop is een verkoopovereenkomst waarin een clausule is opgenomen waarbij de verkoper zich het recht voorbehoudt de verkochte zaak binnen een bepaalde termijn terug te nemen tegen terugbetaling van de prijs en de vergoeding van een aantal schadeposten [art. 1559 B.W.]. Het gaat om een enkele koopovereenkomst, die voorzien is van een ontbindende voorwaarde die meebrengt dat de verkoper binnen de contractueel bedongen termijn de overeenkomst op een bepaald ogenblik kan beëindigen. Aangezien het een zuiver potestatieve ontbindende

voorwaarde van de zijde van de schuldeiser is, bestaat hiertegen op het stuk van de geldigheid geen bezwaar.

De kwalificatie van een verkoop met een beding van wederinkoop als een verkoop met een ontbindende voorwaarde heeft tot gevolg: dat de uitoefening van het recht van wederinkoop met terugwerkende kracht gebeurt,

-

dat de op het goed gevestigde rechten vervallen

-

dat er geen tweede maal registratierechten verschuldigd zijn.

§ 2.

-

Geldigheidsvereisten

Drie voorwaarden: a) Het recht van wederinkoop moet in de koopovereenkomst zelf worden bedongen. Als het later wordt bedongen, ontstaat er een nieuw contract, namelijk een verkoopbelofte van de koper ten voordele van de verkoper, die, als de belofte gerealiseerd wordt, bij onroerende goederen wel aanleiding geeft tot de heffing van een tweede maal registratierechten.

b) Het recht van wederinkoop moet worden uitgeoefend binnen de in het contract bepaa1de termijn, die echter maximum vijf jaar mag bedragen [art. 1660 B.W.]. Het gaat hier om een vervaltermijn, die niet vatbaar is voor schorsing of stuiting, die ook loopt tegen minderjarigen en onbekwaamverklaarden [zie art. 1663 B.W.], en die door de rechter niet kan worden verlengd [art. 1661 B.W.], zelfs niet om aan de schuldenaar op grond van artikel 1244 B.W. uitstel van betaling toe te kennen.

c) De verkoper die zijn recht van wederinkoop uitoefent, moet aan de koper de oorspronkelijke prijs terugbetalen en hem ook de in artikel 1673 B.W. vermelde kosten vergoeden (art. 1659 B.W.).

§ 3.

De rechtstoestand van partijen voor de uitoefening van het recht van wederinkoop

Zolang de verkoper zijn recht van wederinkoop niet uitoefent, wordt de rechtstoestand van de koper beheerst door de gemeenrechtelijke regeling van overeenkomsten met verbintenissen

onder ontbindende voorwaarde. De koper w onmiddellijk eigenaar van de verkochte zaak, hij draagt het risico van toevallig tenietgaan van die zaak, en hij mag alle rechten uitoefenen die het eigendomsrecht meebrengt, maar steeds met de beperking dat al die rechten vervallen als de verkoper zijn recht van wederinkoop uitoefent. Op dit principe bestaat een uitzondering,

koper onder een beding van wederinkoop geen gebruik kan maken van de bevoegdheid om de huurder uit het gehuurde goed te zetten voordat hij, door het verstrijken van de termijn voor de uitoefening van het recht van wederinkoop bepaald, onherroepelijk eigenaar is geworden [artikel 1751 B.W.]

Over de rechtstoestand van de verkoper, zolang deze zijn recht van wederinkoop nog niet heeft uitgeoefend, bestaat betwisting: -

verkoper in die tijdsspanne een verkrijger van de verkochte zaak is onder de opschortende voorwaarde van de uitoefening van zijn recht van wederinkoop, en hij dus, onder die voorwaarde, een zakelijk recht op de verkochte zaak heeft (in tegenspraak met eigendom koper)

-

verkoper in deze tijdsspanne is een schuldeiser van het recht om teruggave te krijgen van de verkochte zaak, waarvan het eigendomsrecht vanaf en door de verkoop aan de koper was overgedragen. Het gaat om een vorderingsrecht en geen zakelijk recht.

§ 4.

De uitoefening van het recht van wederinkoop

Er moeten geen bijzondere vormvereisten in acht worden genomen. Het is voldoende dat de verkoper zijn wil daartoe tot uitdrukking brengt en die wilsuiting aan de koper bekendmaakt. Een geschrift, in het bijzonder een onderhandse of een authentieke akte, kan wel nodig zijn voor het bewijs [zie artt. 1341 e.v. B.W.] en om aan de uitoefening van het recht van wederinkoop een vaste dagtekening te verlenen [zie art. 1328 B.W.]. De authentieke verkoopakte van een onroerend goed waarin het beding van wederinkoop is vervat, moet worden overgeschreven op het kantoor van de hypotheekbewaarder om aan derden te goeder trouw te kunnen worden tegengeworpen [zie art. 1, eerste lid, hypotheekwet].

De artike1en 1637 tot 1671 B.W. regelen het bijzondere geva1 van de verkoop van een (onroerend) goed dat aan verscheidene mede-eigenaars toebehoorde. In dat geval kan iedere mede-eigenaar het recht van wederinkoop slechts uitoefenen ten belope van zijn onverdeeld aandeel, maar de koper kan vorderen dat alle medeverkopers of mede-erfgenamen w opgeroepen om zich met elkaar te verstaan omtrent de wederinkoop van het gehele goed; als zij het onderling niet eens worden, wordt de vordering tot wederinkoop tegen de koper afgewezen.

De verkoper dient zijn recht van wederinkoop uit te oefenen tegen de oorspronkelijke koper, indien deze tot op dat ogenblik eigenaar van het gekochte goed is gebleven. Als de koper het gekochte goed heeft voortverkocht, kan de verkoper zijn recht van wederinkoop uitoefenen tegen de laatste verkrijger [zie art. 1664 B.W.]. Deze vorderingsmogelijkheid tegen de derde-verkrijger, die als een rechtstreekse vordering of misschien beter als een kwalitatief recht kan worden beschouwd, bestaat slechts onder het voorbehoud van de toepassing van artikel 2279 B.W. indien het de verkoop van een lichame1ijk roerend goed betreft, en onder het voorbehoud dat de derdeverkrijger via de registers van de hypotheekbewaarder op de hoogte was van het bestaan van het beding van wederinkoop, indien het de verkoop van een onroerend goed betreft. De verkoper beschikt daarnaast over een vordering tot schadevergoeding tegen de oorspronkelijke koper, indien deze bij de vervreemding van het door hem gekochte goed de verplichting niet heeft nage1eefd de mogelijkheid van wederinkoop te erkennen.

§ 5.

De gevolgen van de uitoefening van het recht van wederinkoop

I. De gevolgen tussen partijen

Als de verkoper gebruik maakt van zijn recht van wederinkoop, wordt de koopovereenkomst met terugwerkende kracht ontbonden en moeten de zaken worden teruggeplaatst in de toestand alsof er nooit een koopovereenkomst was geweest. Dit is een eenvoudige toepassing van de retroactieve werking van het in vervulling gaan van de ontbindende voorwaarde. Op grond van artikel 1182 B.W. wordt aangenomen dat de verkoper die zijn recht van

wederinkoop uitoefent slechts vanaf dat ogenblik en met niet terugwerkende kracht het risico draagt van het door toeval tenietgaan van de verkochte zaak.

De verkoper die van zijn recht van wederinkoop gebruik raakt, moet aan de koper niet alleen de koopprijs terugbetalen, maar ook de contractkosten, de noodzakelijke herstellingen en de nuttige uitgaven gedaan aan het verkochte goed, ten belope van de daaruit ontstane meerwaarde [art. 1673, eerste lid, B.W.]. De koopprijs die hier wordt bedoeld is de prijs die de verkoper oorspronkelijk van de koper heeft ontvangen en niet de waarde van het goed op het ogenblik van de uitoefening van het recht van wederinkoop en evenmin de prijs die door een derde-verkrijger werd betaald. De partijen kunnen bedingen dat de prijs die de verkoper bij de uitoefening van het recht van wederinkoop moet terugbetalen hoger zal liggen dan de prijs die hij oorspronkelijk heeft ontvangen, op voorwaarde dat die verhoging steunt op objectieve en te rechtvaardigen gronden. De verkoper die zijn recht van wederinkoop uitoefent, moet naast de koopprijs geen interesten betalen, omdat deze geacht worden overeen te stemmen met het gebruik en het genot dat de koper van de gekochte zaak heeft gehad. De koper is aan de verkoper schadevergoeding verschuldigd voor de beschadigingen die hij door zijn fout of nalatigheid aan de gekochte zaak heeft berokkend. De koper is niet verplicht de vruchten terug te geven die de gekochte zaak heeft opgebracht, omdat de verkoper hem ook niet de interesten op de koopprijs moet betalen.

II. De gevolgen t.a.v. derden

Als de verkoper zijn recht van wederinkoop uitoefent, wordt de koopovereenkomst zelfs t.a.v. derden met terugwerkende kracht ontbonden, zodat de verkoper zijn goed terugneemt, vrij van alle lasten en hypotheken waarmee hij het recht hebben bezwaard [art. 1673, tweede lid, B.W.]. Indien het gaat om de verkoop van een onroerend goed, worden de belangen van de derden overigens voldoende beschermd door de overschrijving van de akte van verkoop waarin het beding van wederinkoop is vervat, in de registers van de hypotheekbewaarder, waardoor zij in

kennis werden gesteld van de mogelijkheid van ontbinding van de koopovereenkomst door de uitoefening van het recht van wederinkoop.

Op het beginsel dat de uitoefening van het recht van wederinkoop ook t.a.v. derden retroactieve werking heeft, heeft de wetgever in artikel 1673, in fine, B.W. de uitzondering aangebracht dat de verkoper de huurovereenkomsten moet nakomen "die de koper zonder bedrog heeft aangegaan". Deze bepaling strekt eigenlijk ten voordele van de verkoper, want als bij een verkoop met beding van wederinkoop de koper niet eens daden van beheer, zoals een huurcontract, zou mogen aangaan, zal hij waarschijnlijk niet bereid zijn onder dat beding te kopen en loopt de verkoper het risico geen kandidaat-koper te vinden. De verkoper moet evenwel enkel de huurovereenkomsten respecteren die een vaste dagtekening hebben in de zin van artikel 1328 B.W. en die zonder bedrog werden aangegaan, d.w.z. tegen normale, gebruikelijke voorwaarden en dus met tegen een zeer lage huurprijs of voor een zeer lange termijn of juist voor het verstrijken van de termijn voor de uitoefening van het recht van wederinkoop.

H O O F D S T U K V I I . A A N B I J Z O N D E R E R E G E L E N O N D E RW O R P E N KOOPOVEREENKOMSTEN

Afdeling 1. De veiling EXAMENVRAAG: Wat is veiling en geef ook de juridische kwalificatie. Veiling is een verkoop bij opbod van een onverdeeld roerend of onroerend goed, d.w.z. een goed waarop verscheidene personen een recht van dezelfde aard hebben, b.v. de medeerfgenamen die volle eigenaar zijn van een nog onverdeelde nalatenschap.

Meestal gaat een onverdeeldheid in verdeling op, maar het kan gebeuren dat een onverdeeld goed niet, niet behoorlijk of niet zonder verlies kan worden verdeeld. In dat geval kan iedere mede-eigenaar de verdeling vragen [zie artt. 827 en 1686, eerste lid, B.W.]. Mede-eigenaars mogen zelfs bij een minnelijke verdeling tot veiling overgaan, maar dan moeten ze het er wel onderling over eens zijn [zie art. 1686, tweede lid, B.W.].

Het staat iedere mede-eigenaar vrij te eisen dat tot de veiling ook buitenstaanders worden opgeroepen [zie art. 1687 B.W.]. Een oproep tot buitenstaanders is verplicht bij een gerechtelijke veiling [zie art. 839 B.W.]. Tot een gerechtelijke veiling moet worden overgegaan als niet alle mede-erfgenamen aanwezig of vertegenwoordigd zijn, evenals. wanneer er zich onder de mede-eigenaars minderjarigen, onbekwaamverklaarden of geesteszieken bevinden [art. 838 B.W.].

Veiling is op zichzelf geen verdeling, maar is wel een middel om uit onverdeeldheid te geraken. Dit is van belang voor de rechtsgevolgen die eraan verbonden zijn. Als het onverdeelde goed wordt toegewezen aan een van de mede-eigenaars, ook al werden er buitenstaanders opgeroepen, dan staal de veiling gelijk met een verdeling en moeten de op de verdeling toepasselijke rechtsregelen w toegepast, o.m. het declaratief karakter van de verdeling, d.w.z. het principe dat iedere mede-eigenaar geacht wordt zijn rechtsvoorganger onmiddellijk te zijn opgevolgd [zie art. 883 B.W.], de vrijwaring tegen uitwinning van medeerfgenamen, zo de oorzaak voor de verdeling bestond [art. 884 B.W.], de vernietiging van de verdeling wegens benadeling van een deelgenoot voor meer dan 1/4 [zie artt. 887-888 B.W.].

Als het onverdeelde goed aan een buitenstaander wordt toegewezen, is de veiling te beschouwen als een verkoop en gelden de rechtsregelen van de koop-verkoop-overeenkomst.

Afdeling 2. De internationale koop

EXAMENVRAAG: Leg uit Incoterms en geef v.b. 189.

Door de toenemende internationalisering van de handel komt het steeds vaker voor dat

een koopovereenkomst aanknopingspunten heeft met verschillende nationale rechtsstelsels. De vraag rijst dan door welke rechtsregelen zo’n koopovereenkomst wordt beheerst.

190.

In de eerste plaats moet hiervoor een beroep worden gedaan op de verwijzingsregelen

van het Belgische internationaal privaatrecht, die aangeven welke nationale wet van

toepassing is op een koopovereenkomst die aanknopingspunten heeft met twee of meer verschillende nationale rechtsregels.

191.

In de tweede plaats moet worden verwezen naar de eenvormige wetten inzake de

internationale koop van lichamelijke roerende goederen. Twee verdragen gesloten op 1 juni 1964 in Den Haag: - verdrag houdende een eenvormige wet inzake de internationale koop van roerende lichamelijk zaken - verdrag houdende een eenvormige wet inzake de totstandkoming van internationale koopovereenkomsten betreffende roerende lichamelijke zaken. Beide verdragen werden door België goedgekeurd. Deze verdragen hadden weinig succes, ook in België. Ten eerste omdat twee belangrijke handelsnaties, zoals de USA, deze verdragen niet hebben goedgekeurd. En ten tweede omdat deze twee eenvormige wetten slechts van aanvullend recht zijn. Op 11 april 1980 werd het verdrag van de Verenigde Naties inzake internationale koopovereenkomsten betreffende roerende zaken gesloten, ook het Weens Koopverdrag genoemd. Dit verdrag is in meer dan 20 staten van toepassing, zo ook in België. Het Weense koopverdrag heeft een ruimer toepassingsgebied dan de Haagse verdragen. Voorts regelt het Weense Koopverdrag de totstandkoming van de overeenkomst, de rechten en verplichtingen van de partijen, de contractuele aansprakelijkheid, de ontbindingen van de overeenkomst en de overdracht van het risico. Het probleem van de plaats en het tijdstip van de eigendomsoverdracht wordt niet geregeld in het Weense Koopverdrag. Hierover kon hgeen internationale overeenstemming worden bereikt.

192.

In de derde plaats moet rekening worden gehouden met de Incoterms (= International

Commercial Terms), in de versie van 1990. Hiermee bedoelt men de internationale regels ban suppletieve aard, uitgedrukt in letterwoorden, die de betekenis preciseren van de eest gebruikte termen in internationale koopcontracten op handelsgebied, vooral in de maritieme sector. De Incoterms dienen juridisch te worde beschouwd als een beknopte redactie van het internationaal gewoonterecht inzake verkoop. De partijen bij een internationale handelskoop

verwijzen in hun overeenkomst vaak naar de Incoterms, en als zij het niet doen, zullen die Incoterms voor de rechten kunnen worden ingeroepen met het gezag van gewoonterechtelijke regelen.

193.

Hierna volgt een beknopte toelichting bij enkele veel gebruikte Incoterms

a)

EXW = Ex Works (…overeengekomen plaats): de verkoper voldoet aan zijn

leveringsplicht wanneer hij de goederen in zijn bedrijfspand (dwz werkplaats, fabriek, opslagruimte, enz) ter beschikking heeft gesteld van de koper. Met name is hij niet aansprakelijk voor het laden van de goederen op het door de koper verschafte voertuig of voor uitklaring van de goederen, tenzij anders is overeengekomen. b)

FCA = Free Carier (…overeengekomen plaats): de verkoper voldoet aan zijn

leveringsplicht wanneer hij de goederen, uitgeklaard, aan de door de verkoper genoemde vervoerder heeft overgedragen op de plaats of het punt als overeengekomen. c)

FAS = Free Alongside Ship (…naam van de inladingshaven): de verkoper voldoet aan

zijn leveringsplicht wanneer de goederen langzij het schip op de kade of in lichters zijn geplaatst in de genoemde verschepingshaven. Enkel voor zeevervoer en binnenvaartverkeer. d)

FOB= Free on Board (…naam van de inladingshaven): de verkoper voldoet aan zijn

leveringsplichten wanneer de goederen de scheepsreling zijn gepasseerd in de genoemde verschepingshaven. De koper draagt vanaf dat punt alles kosten en risico’s van verlies of schade aan de goederen. Enkel voor zeevervoer en binnenvaartverkeer. e)

CFR = Cost and Freight (…naam van de bestemmingshaven): de verkoper moet de

kosten en vracht betalen om de goederen naar de genoemde bestemmingshaven te brengen, maar het risico van verlies van of schade aan de goederen, alsmede dat van eventuele extrakosten ten gevolge van gebeurtenissen die zich voordoen nadat de goederen aan boord van het schip zijn geleverd, gaat van de verkoper op de koper over wanneer de goederen de scheepreling passeren in de verschepingshaven. Enkel voor zeevervoer en binnenvaartverkeer. f)

CIF = Cost, Insurance and Freigt (…naam van de bestemmingshaven): de verkoper

heeft dezelfde verplichtingen als onder CFR, maar met de toevoeging dat hij een zzetransportverzekering moet aangaan tegen de risicovoor de koper van verlies van of schade aan de goederen tijdens het vervoer. Enkel voor zeevervoer en binnenvaartverkeer. g)

CPT = Carriage paid to (… naam van de bestemmingshaven): de verkoper betaalt voor

het vervoer van de goederen naar de genoemde bestemming.

h)

Carriage and Insurance paid to (…naam van de bestemmingshaven): de verkoper heft

dezelfde verplichting als onder CPT, echter met de toevoeging dat de verkoper een vrachtverzekering moet aangaan tegen het risico voor de koper van verlies van of schade aan de goederen tijdens het vervoer. i)

DAF = Delivered at Frontier (…overeengekomen plaats): de verkoper voldoet aan zijn

leveringsplicht wanneer de goederen, uitgeklaard, in het genoemde punt aan de genoemde grens beschikbaar zijn gesteld, echter vóór de douanegrens van het aangrenzende land. j)

DES = Delivered ex Ship (…naam van de bestemmingshaven): de verkoper heeft aan

zijn leveringsplicht voldaan wanneer de goederen, oningeklaard, ter beschikking van de koper gesteld zijn aan boord van het schip in de genoemde bestemmingshaven. Enkel voor zeevervoer en binnenvaartverkeer.

Afdeling 3. De overdracht van schuldvordering

EXAMENVRAAG: Status van de partijen bij overdracht van schuldvordering voor individuele kennisgeving.; Overdracht van schuldvordering: waarin bestaat de vrijwaringsverplichting van de cedent? Kan men van deze wettelijke vrijwaringsverplichting afwijken?

§ 1. Begripsomschrijving 195.

De overdracht van schuldvordering kan worden omschreven als een overeenkomst

waarbij een schuldeiser zijnn uit de verbintenisrechtelijke band met zijn schuldenaar voortvloeiend recht overdraagt aan een derde, die de plaatsvan de schuldeiser inneemt. Een schuldvordering verleent aan een schuldeiser niet alleen het recht om van zijn schuldenaar een bepaalde prestatie te eisen, maar vormt ook een onderdeel van het vermogen van de schuldeiser, nl. een onlichamelijk goed, dat die schuldeiser kan overdragen aan een derde, die de schuldvordering overneemt. Bij een overdracht van schuldvordering zijn drie personen betrokken: -

de overdragende schuldeiser = cedent

-

de overnemer van de schuldvordering = cessionaris

196.

de gecedeerde schuldenaar

De overdracht van schuldvordering moet worden onderscheiden van de overdracht van

schuld. In ons rechtssysteem is een overdracht van schuldvordering mogelijk zonder het akkoord van de gecedeerde schuldenaar, die buiten deze overeenkomst blijft. Om te weten in wiens handen hij voortaan bevrijdend kan betalen, moet de gecedeerde schuldenaar op de hoogte worden gebracht van de schuldvordering. Ook mag de rechtstoestand van die schuldenaar ten gevolge van die overdracht niet worden verzwaard. Een overdracht van schuld is in ons rechtssysteem niet mogelijk zonder het akkoord van de schuldeiser van die verbintenis. Dit impliceert dat een beroep zal moeten worden gedaan op rechtsfiguren zoals de schuldvernieuwing of de delegatie. Dus: wanneer een schuldvordering wordt overgedragen, wordt niet meteen de met die schuldvordering samenhangende verbintenissen overgedragen. Dit bemoeilijkt de overdracht van wederkerige overeenkomsten, waarin de rechten en verplichtingen van partijen nauw met elkaar verbonden zijn. Iedere partij in een wederkerig contract kan immers haar rechten uit dat contract aan een derde overdragen, maar de uit dat contract voorvloeiende verbintenissen kunnen slechts met het akkoord van de partij worden overgedragen.

§ 2. Juridische aard van de overdracht van schuldvordering – onderscheid met aanverwante rechtsfiguren 197.

De overdracht van schuldvordering wordt in de systematiek van het BW als een koop-

verkoop-overeenkomst beschouwd. Deze juridische kwalificatie is slechts juist in zoverre de cessionaris voor het verkrijgen van de schuldvordering een geldprijs dient te betalen, wat meestal maar niet noodzakelijk het geval is. Theoretisch kan de overdracht van schuldvordering ook een schenking of een inbetalinggeving zijn. Onderscheid aanverwante rechtsfiguren: zie cursus verbintenissen

§ 3. Voor overdracht vatbare schuldvordering 198.

In principe is elke schuldvordering vatbaar voor overdracht, ongeacht de bron

(contractuele of buitencontractuele schuldvordering), ongeacht de aard (burgerrechtelijk of handelsrechtelijk), ongeacht het voorwerp (schuldvordering met als voorwerp van de schuldenaar te kunnen eisen iets te doen, iets niet te doen of iets te geven) en ongeacht het als dan niet voorhanden zijn van een modaliteit (schuldvordering onder voorwaarden of onder tijdsbepaling). Wel is vereist dat de schuldvordering, als voorwerp van de overdracht, voldoende bepaald of minstens bepaalbaar is. Een toekomstige schuldvordering is dus mogelijk. Sommige schuldvordering zijn onoverdraagbaar, zoals die welke intuitu personae zijn en die welke door de wet onoverdraagbaar zijn verklaard, zoals onderhoudsgeld, arbeidsongevallenvergoeding en werkloosheidsuitkering.

§4. In acht te nemen vormvereisten bij een overdracht van schuldvorderingen I. Vormvrije overdracht tussen partijen (cedent en cessionaris) 199.

Tussen de cedent en de cessionaris is de overdracht van schuldvordering een zuiver

consensueel contract en gebeurt die overdracht derhalve door de enkele toestemming van partijen, zonder de inachtneming van enig vormvereiste. Als de schuldvordering in een geschrift is vastgelegd, is de afgifte van de titel niet vereist voor de eigendomsovergang. Die afgifte betreft slechts de levering, die een bijkomende verplichting is die uit de overeenkomst voortvloeit.

II. Vormvereisten tov derden A. Achtergrond en ontstaansgeschiedenis van de huidige regeling 200.

(te kennen?) Voor een goed begrip van de huidige regeling betreffende de

tegenwerpelijkheid aan derden van een overdracht van schuldvordering, dient een onderscheid te worden gemaakt tussen de tegenwerpelijkheid tegenover de gecedeerde schuldenaar, waarvoor vereist is dat die overdracht aan de schuldenaar werd ter kennis gebracht of dat ze door hem werd erkend (art 1690, tweede lid, BW), en de regenwerpelijkheid tegenover andere derden, waarvoor geen formaliteit moeten worden vervuld (art 1690, eerste lid, BW), met evenwel een bijzondere regeling voor het geval van

achtereenvolgende overdachten (art 1690, derde lid BW) en een bijzondere bescherming van de schuldeiser van de cedent aan wie de schuldenaar te goeder trouw betaalde (art 1690, vierde lid, BW). B. Tegenwerpelijkheid van de overdracht van schuldvorderingen tov de gecedeerde schuldenaar 201.

Een overdracht van schuldvordering kan aan de gecedeerde schuldenaar worden

tegengeworpen vanaf het ogenblik dat zij aan hem werd ter kennis gebracht of door hem werd erkend. Dit is een bijzondere positie omdat door de overdracht van schuldvordering aan de schuldenaar een nieuwe schuldeiser wordt opgedrongen en de schuldenaar hiervan op de hoogte moet worden gebracht om te weten aan wie hij voortaan bevrijdend dient te betalen. De wetgever heeft niet bepaald op welke wijze de overdracht aan de gecedeerde schuldenaat moet worden ter kennis gebracht. Volgens de parlementaire voorbereidingen: individuele en schriftelijke kennisgeving. Om alle discussie uit te sluiten, blijft het gebruik van een gerechtsdeurwaardersexploot aangewezen. Enkel het feit en niet de inhoud van de overeenkomst van overdracht van schuldvordering dient aan de gecedeerde schuldenaar te worden meegedeeld, aangezien de schuldenaar enkel dient te weten aan wie hij voortaan bevrijdend dient te betalen, maar voor het overige vreemd blijft aan de cessie. De kennisgeving kan zowel van de cedent als van de cessionaris uitgaan, maar het verdient de aanbeveling dat het initiatief van beiden uitgaat om de onzekerheid weg te nemen. De tweede wijze waarop een overdracht van schuldvordering aan de gecedeerde schuldenaar tegenwerpelijk kan worden gemaakt, is dat de overdracht door hem wordt erkend. Er is onduidelijkheid over het begrip ‘erkenning’. Er moet wellicht aansluiting worden gezocht bij de betekenis die vervat zit in het vroegere art 1690, nl. “aanvaarding van de overdracht door de schuldenaar in een authentieke akte”. Hiermee wordt bedoeld dat de schuldenaar er akte van nam dat hij niet meer aan de cedent, maar nog enkel aan de cessionaris bevrijdend kon betalen. De rechtspraak stelde hiermee gelijk het feit dat de schuldenaar de overdracht van schuldvordering erkend had. Men kan dit beschouwen als een zekere erkenning. Het loutere feit dat de schuldenaar kennis had van de overdracht, zonder dat deze aan hem was betekend of door ham was erkend was onvoldoende om aan hem tegenwerpelijk te zijn, tenzij hij van die kennis gebruik had gemaakt met bedrieglijke benadeling van de rechten van de cessionaris. Uit de parlementaire voorbereiding blijkt niet dat erkenning nu een andere

betekenis heeft dan het vroegere “aanvaarding”, dus beide uitleggen in de zin dat de schuldenaar er uitdrukkelijk of stilzwijgend, schriftelijk of mondeling, maar op zekere wijze akte neemt van de overdracht. Zolang een vormvoorschrift van art; 1690, 2e lid niet is nageleefd, is de overdracht van schuldvordering niet tegenwerpelijk aan de gecedeerde schuldenaar, die er geen rekening mee moet houden en die nog bevrijdend kan betalen in handen van cedent. Art. 1691 stelt hiervoor de voorwaarde van schuldenaar te goeder trouw. Hiermee bedoelt men dat de schuldenaar voordat de vormvoorschriften werden nageleefd, niet op een andere wijze kennis heeft van de overdracht en er ook geen kennis van behoort te hebben. C. Tegenwerpelijkheid van de overdracht van schuldvordering t.o.v. andere derden dan de gecedeerde SN a) Algemeen principe 202bis. Grote innovatie van de wet van 6 juli 1994: tegenover alle andere derden is de overdracht tegenwerpelijk vanaf het ogenblik dat door de enkele wilsovereenstemming tussen de cedent en de cessionaris de cessie- overeenkomst is tot stand gekomen (art 1690, eerste lid, BW). Voor de toepassing van art 1690, eerste lid, BW dienen als “derden” te worden beschouwd: alle andere personen dan die welke partij waren bij de overeenkomst van overdracht van schuldvordering. Het gaat om de schuldeisers van de cedent en de schuldeisers van de cessionaris en de curator van zijn faillissement. Eventuele conflicten tussen cedent / cessionaris en derden worden opgelost volgens anterioriteitsregel, die wordt bepaald volgens de datum van de overeenkomst van overdracht van schuldvordering. Het voorgaande toont meteen het belang aan van het bewijs, tegenover derden, van de datum van de overdracht van schuldvorderingen. Er dient een onderscheid te worden gemaakt tussen het bewijs: -

in burgerlijke zaken: bij partijen die geen handelaar zijn is de datum bewezen als die overdracht een vaste dagtekening heeft in de zin van art. 1328 BW

-

in handelszaken: tussen handelaars kan de datum van die overdracht met alle middelen van recht worden bewezen, met inbegrip van getuigenissen en vermoedens (risico van antidatering).

b) Uitzonderingen tov twee categorieën van bijzonder beschermde derden

203.

Op het algemeen principe dat een overdracht van schuldvordering tov andere derden

dan de gecedeerde schuldenaar tegenwerpelijk is vanaf en door het feit dat die overdracht tussen de partijen is tot stand gekomen (art 1690, eerste lid, BW), worden in het derde en het vierde lid van art 1690 BW twee uitzonderingen gemaakt: 1) Hypothese dat een schuldeiser zijn schuldvorderingen achtereenvolgens aan verschillende personen heeft overgedragen. In geval van conflict wordt de voorkeur gegeven aan de cessionaris die er zicht te (subjectieve) goeder trouw op kan beroep als eerste de overdracht van schuldvordering aan de gecedeerde schuldenaar ter kennis te hebben gebracht of als eerste de erkenning van de overdracht door de schuldenaar te hebben verkregen (art 1690, derde lid BW). De goeder trouw dient te worden beoordeeld op het ogenblik dat de overdracht van schuldvorderingen aan de gecedeerde schuldenaar werd e kennis gebracht of door deze werd erkend. Deze bepaling geldt niet enkel bij opeenvolgende overdrachten van schuldvordering in de strikte betekenis van het woord, maar strekt zich ook uit tot ieder conflict tussen de cessionaris van de schuldvordering en een derde die een concurrerend recht met een zakelijke werking kan laten gelden mbt de overgedragen schuldvordering, zoals de gesubrogeerde van die schuldvordering of de schuldeiser aan wie die schuldvordering in pand werd gegeven. Betwist is of deze bepaling ook van toepassing is als beslag onder derden wordt gelegd op de gecedeerde schuldvordering of in geval van faillissement van de cedent. 2) De hypothese dat de gecedeerde schuldenaar, voordat de overdracht hem ter kennis te gebracht, te goeder trouw betaald heeft in handen van de te goeder trouw zijnde schuldeiser van de cedent. Vereisten voor bevrijdende betaling: -

de gecedeerde SN betaalde zijn schuld voordat de overdracht hem ter kennis werd gebracht

-

was op het ogenblik van de betaling te goeder trouw, had geen kennis van de overdracht en behoorde die ook niet te hebben

-

dat degene die deze betaling ontving een SE is van de cedent

-

dat deze SE zelf te goeder trouw was op het ogenblik dat hij die betaling ontving, wist niet en behoorde niet te weten dat de cedent die schuldvordering al had overgedragen.

D. Bijzondere regelen 204.

Overdracht van aandelen op naam: inschrijven in vennootschapsregister; van titels aan

toonder: rugtekening; van hypothecaire schuldvorderingen: kantmelding op

hypotheekkantoor; van in een factuur vastgelegde schuldvorderingen: endossement van factuur.

§ 5. Gevolgen van de overdracht van schuldvorderingvoor de cessionaris en de gecedeerde schuldenaar 205. De gevolgen van de overdracht van schuldvorderingvoor de cessionaris en de gecedeerde schuldenaar kunnen worden samengevat in het principe dat de overdracht van schulvordering de overgedragen schuldvordering eenvoudig laat voortbestaan, maar nmet een nieuwe schuldeiser, en dat alle kenmerken van die schuldvordering, zowel de gunstige als de ongunstige, daaraan verbonden blijven en als zodanig op de cessionaris overgaan. Uit dit principe vloeien twee belangrijke gevolgen voort: 1) De cessionaris geniet van alles accessoria van de overgedragen schuldvordering, zoals de persoonlijke en zakelijke zekerheden, de te vervallen interesten, de rechtsvorderingen tot betaling van de schuldvordering. 2) De gecedeerde schuldenaar kan tegen de cessionaris alle verweermiddelen en excepties inroepen die hij tegen de cedent kon laten gelden, maw die reeds bestonden op het ogenblik dat de overdracht van schuldvorderingen aan hem tegenwerpelijk werd. De wet van 6 juli 1994 nuanceert de vroegere regeling: de excepties en verweermiddelen die voortvloeien uit rechtshandelingen die de cedent met de gecedeerde schuldenaar heeft gesteld voordat de overdracht aan hem ter kennis werd gebracht of door hem werd erkend, door die schuldenaar slechts tegen de cessionaris kunnen worden ingeroepen worden indien hij te goeder trouw is (art. 1691, tweede lid). Voor andere excepties en verweermiddelen geldt niet het vereiste van de goede trouw van de gecedeerde schuldenaar. Hij kan ze tegen de cessionaris inroepen als ze zijn ontstaan voordat de overdracht aan hem ter kennis werd gebracht of door hem werd erkend. Er zijn twee uitzonderingen: 1) De schuldenaar kan tegen de cessionaris NIET de excepties en verweermiddelen inroepen waarvan hij heeft afgezien door een duidelijke en ondubbelzinnige wilsuiting in die zin. 2) Als de overgedragen schuldvordering is vastgelegd in een waardepapier kan de schuldenaar tegen de houder van de titel NIET de verweermiddelen en excepties inroepen die hij tegen de oorspronkelijke schuldeiser kon laten gelden.

§ 6. De verbintenissen van de cedent 207. Zoals een verkoper van een lichamelijk goed, heeft ook de cedent twee hoofdverbintenissen, nl. leveren (door de overhandiging van de titel waaruit de schuldvordering blijkt (art 1689 BW)) en vrijwaren voor uitwinning. Zoals bij de verkoop van een lichamelijk goed, dient hier een onderscheid te worden gemaakt tussen de wettelijke en bedongen vrijwaringsverplichting. 208. Wettelijke vrijwaringsregeling: de cedent staat in voor het bestaan van de schuldvordering op het ogenblik van de overdracht (art 1693BW ), maar niet voor de betaling ervan. De cedent staat dus niet in voor de solvabiliteit van de gecedeerde schuldenaar (art 1694 BW), maar kan wel aansprakelijk worden gesteld als de schuldvordering helemaal niet bestaat. Voor de beoordeling van de aansprakelijkheid van de cedent dient men zich te plaatsen op het ogenblik van de overdracht. Voor latere gebeurtenissen staat de cedent niet in, behalve als de oorzaak van die gebeurtenissen van voor de overdracht dateert of aan de cedent zelf te wijten is. Tekortkoming hieraan: terugbetaling koopprijs en interesten en schadevergoeding (berekend volgens de regelen van art. 1630 voor koop – verkoop). 209.

De partijen kunnen bij overeenkomst afwijken van de wettelijke

vrijwaringsverplichting en deze hetzij beperken, hetzij uitsluiten. -

Beperken: bijvoorbeeld door te bedingen dat de cedent niet instaat voor de accessoria van de overgedragen schuldvordering

-

Uitsluiten: zo’n clausule van niet-vrijwaring moet worden beoordeeld met inachtneming van de regelen die voor koop-verkoop in de art 1628 en 1629 BW zijn neergelegd. Dit houdt in dat het beding van niet-vrijwaring voor eigen daad ongeldig is en dat het eenvoudige beding van niet-vrijwaring voor de rechtsstoornis van een derde de cedent enkel vrijstelt van de verplichting tot betaling van schadevergoeding, maar niet van de verplichting tot terugbetaling van de prijs, behalve als de cessionaris via het contract op de hoogte was gebracht van het gevaar voor uitwinning of als hij op eigen risico heeft gekocht.

De partijen kunnen ook de wettelijke vrijwaringsverplichting uitbreiden. De cedent waarborgt dan niet alleen het bestaan van de schuldvordering, maar ook de solvabiliteit van de gecedeerde schuldenaar, althans op het ogenblik van de overdracht (art 1694 en 1695 BW).

TITEL III. DE OVEREENKOMST VAN AANNEMING VAN WERK Afdeling 1. Begripsomschrijving en essentiële bestanddelen 211. De overeenkomst van aanneming van werk wordt in het BW niet gedefinieerd. Meestal wordt de volgende begripsomschrijving gebruikt, ontleend aan een arrest van het franse HvCass: de overeenkomst van aanneming van werk is een wederkerige overeenkomst waarbij een persoon, de aannemer, zich ertoe verbindt, tegen betalig van een overeengekomen prijs, in volledige onafhankelijkheid, maar zonder vertegenwoordigingsbevoegdheid, een bepaald werk voor een ander, de opdrachtgever, te verrichten door het stellen van materiële of intellectuele handelingen. De twee essentiële bestanddelen zijn: -

de afwezigheid van een band van ondergeschiktheid tussen de opdrachtgever en de aannemer

-

het verrichten van materiële of intellectuele handelingen zonder vertegenwoordigingsbevoegdheid

Voorbeeld van materiële handelingen: aanneming van bouwwerken, overeenkomst tot nazicht en herstelling van de wagen, fotoreportage, zetwerk van een boek,… Voorbeeld van intellectuele prestaties: voorstudie van een architect, juridisch advies van een advocaat, audit van een studiebureau, vervoersovereenkomst, … 212. De overeenkomst van aanneming van werk bekleedt een zeer belangrijke plaats in het sociaal – economische leven. Samen met de lastgeving en de bewaargeving vormt dit contract de juridische basis voor het verstrekken van prestaties in de hele dienstverlenende sector. Het is dan ook te betreuren dat het BW de overeenkomst van aanneming van werk zo gebrekkig heeft geregeld. Staat nog steeds gecatalogeerd als een bijzondere soort van huur. Afdeling “Bestekken en aannemingen”: beknopte wettelijke regeling voor aanneming van bouwwerken (art. 1787 – 1799 BW). De schaarse wettelijke regelen die de overeenkomst van aanneming van werk beheersen, brengen mee dat voor de juridische regeling van deze overeenkomst de principes van het algemeen verbintenissenrecht, de rechtspraak, de regelen betreffende de beroepsgebruiken en de gebruiken een belangrijke rol spelen.

Afdeling 2. Onderscheid met andere overeenkomsten

EXAMENVRAAG: Vergelijk lastgeving en aanneming 213. Het onderscheid met de koop-verkoop-overeenkomst werd reeds behandeld. 214. Het essentiële onderscheid tussen de overeenkomst van aanneming van werk en die van lastgeving is hierin gelegen dat de lastgeving tot voorwerp heeft het stellen van rechtshandelingen in naam en voor naam van de opdrachtgever, de lastgever, maw dat de lasthebber de lastgever vertegenwoordigd, terwijl de aannemer van werk belast is met het stellen van materiële of intellectuele handelingen, zonder de opdrachtgver te vertegenwoordigen. Deze bevoegdheid kan wel contractueel toegekend worden aan de aannemer). Belang van het onderscheid: -

De opdrachtgever is niet gebonden t.o.v. derden met wie de aannemer overeenkomsten sloot i.v.m. opgedragen werk, terwijl de lastgever wel verbonden is t.o.v. derden met wie de lasthebber in zijn naam en voor zijn rekening overeenkomsten sloot binnen zijn mandaat.

-

Opdrachtgever moet niet instaan voor schade die aannemer bij uitvoering van werk opliep, terwijl lastgever lasthebber moet schadeloosstellen voor verliezen geleden bij uitvoering van de opdracht, als hem daarbij geen onvoorzichtigheid valt te verwijten.

-

De rechter is bevoegd om het overdreven loon van de lasthebber te matigen, maar heeft niet die bevoegdheid bij overeengekomen vergoeding van de aannemer.

215. Het onderscheid tussen een overeenkomst van aanneming van werk en een arbeidsovereenkomst is hoofdzakelijk hierin gelegen dat een arbeidsovereenkomst een band van ondergeschiktheid veronderstelt tussen de werkgever en de werknemer, die zijn arbeidsprestaties verricht onder leiding en het gezag van de werkgever, terwijl die band van ondergeschiktheid ontbreekt in de verhouding tussen de opdrachtgever en de aannemer, die zich bij de uitvoering van zijn opdracht wel moet schikken naar de wensen van zijn opdrachtgever, maar die voor het overige vrij is in de keuze van zijn middelen en zijn opdracht naar eigen inzicht en in vollen onafhankelijkheid uitoefent. Belang van het onderscheid: -

de aannemer van werk die ook het materiaal levert, draagt tot aan de levering het risico van toevallig tenietgaan, bij arbeidsovereenkomst draagt de eigenaar van de zaak dit risico.

-

De opdrachtgever kan de aannemingsovereenkomst steeds eenzijdig beëindigen mits schadeloosstelling, terwijl opzegging van arbeidsovereenkomst aan strikte regels is onderworpen.

-

Opdrachtgever is niet aansprakelijk voor schade die aannemer door zijn fout aan derden heeft veroorzaakt, werkgever is als aansteller wel aansprakelijk.

-

De vordering van de aannemer tot betaling van de overeengekomen vergoeding verjaart na 10 jaar (gemeenrechtelijke termijn), vordering van WN tot betaling van zijn loon verjaart 1 jaar na beëindiging arbeidsovereenkomst of 5 jaar na het feit waaruit de vordering is ontstaan.

-

Arbeidsovereenkomst, dan toepassing Arbeidsongevallenwet en sociale zekerheidswetgeving, niet zo bij aannemingsovereenkomst.

-

Arbeidsrechtbanken zijn bevoegd voor geschillen tussen WG en WN, voor geschillen tussen opdrachtgever en aannemer gelden gemeenrechtelijke regelen van materiële bevoegdheid.

Hoofdstuk II. Enige aspecten in verband met de totstandkoming van de overeenkomst van aanneming van werk

Afdeling 1. Wijzen van vaststellen van de prijs EXAMENVRAAG: Geef het verschil tussen aanneming tegen vaste absolute prijs en vaste betrekkelijke prijs. 216. De prijs is een essentieel, constitutief bestanddeel van de overeenkomst van aanneming van werk. In tegenstelling tot bij de koop-verkoop, is het echter niet noodzakelijk dat de prijs reeds bepaald of bepaalbaar zou zijn op het ogenblik van de totstandkoming van de overeenkomst. Er moet immers een onderscheid worden gemaakt tussen drie wijzen waarop de prijs wordt vastgesteld in een overeenkomst van aanneming van werk. Het gaat om de aannemingsovereenkomsten tegen vaste prijs, tegen eenheidsprijzen en tegen een vooraf niet bepaalde prijs.

§1. De aannemingsovereenkomst tegen vaste prijs 217. De aannemingsovereenkomst tegen een vaste prijs is een aannemingsovereenkomst waarbij de aannemer zich ertoe verbindt een (bouw)werk, waarvan de aard en de omvang vaststaan, uit te voeren voor een globale prijs, die door de partijen vooraf als onveranderlijk is vastgesteld. Voordelig voor opdrachtgever: weet vooraf precies hoeveel hij zal moeten betalen, dat hij niet moet instaan voor prijswijzigingen, vergissingen van de aannemer of moeilijkheden in de uitvoering. Alle risico’s zijn voor rekening van de aannemer. Bij bouwwerken is het de meest gebruikelijke wijze van vaststelling van de prijs. Het is zelfs de regel voor de aanneming van bouwwerken uitgevoerd in opdracht van publiekrechtelijke rechtspersonen. Een herzieningsclausule die voorziet in aanpassing overeengekomen aannemingssom is niet onverenigbaar met de aard van een aannemingsovereenkomst tegen vaste prijs. Voor de behandeling van de juridische gevolgen verbonden aan een aannemingsovereenkomst tegen vaste prijs moet een onderscheid worden gemaakt tussen de volstrekt vaste prijs (absoluut forfait) en de betrekkelijk vaste prijs (relatief forfait).

I. De aanneming tegen volstrekt vaste prijs (absoluut forfait) en de toepassing van artikel 1793 BW. Bij een aanneming tegen volstrekt vaste prijs of absoluut forfait staan de prijs en het werk absoluut vast. Partijen zijn door deze overeenkomst verbonden en kunnen er niet van afwijken zonder hun wederzijds akkoord (art 1134 BW) Voor de opdrachtgever houdt zo’n overeenkomst in dat hij aan het uit te voeren werk geen wijzigingen mag aanbrengen zonder akkoord van de aannemer. Voor de aannemer betekend een absoluut forfait dat hij het werk moet tot stand brengen tegen de overeengekomen prijs, welke moeilijkheden hij bij de uitvoering ook moge ontmoeten, behoudens wanneer het om redelijkerwijze niet te voorziene moeilijkheden gaat. De aannemer draagt hier alle risico’s.

219. Bij een aannemingsovereenkomst tegen een volstrekt vaste prijs voorziet art 1793 BW in een bijzondere bescherming van de bouwheer tegen latere prijsverhogingen. Art 1793 BW strekt ertoe de bouwheer te beschermen tegen twee soorten risico’s: - het monetair-economische risico van de stijging van de lonen, van de sociale en de fiscale lasten, en/of van de prijzen van de bouwmaterialen. - het technische risico; vergissingen en onvolkomenheden van de plans 220. Voor de toepassing van art 1793 BW moet aan drie voorwaarden voldaan zijn: 1) Het moet gaan om een overeenkomst betreffende de aanneming van een bouwwerk. 2)Het moet gaan om een overeenkomst betreffende de aanneming van een bouwwerk tegen een volstrekt vaste prijs (absoluut forfait) 3) Er moet een met de bouwheer vastgelegd en overeengekomen plan van het uit te voeren werk bestaan. 221. Als er aan de toepassingsvoorwaarden van art 1793 BW is voldaan, houdt dit voor de aannemer in dat hij geen prijsverhoging mag vragen wegens een stijging van de arbeidslonen en/of van de prijzen van de materialen, noch om reden dat hij meer werk heeft moeten verrichten of meer materialen heeft moeten gebruiken. De aannemer kan evenmin een prijsverhoging boven de vaste aannemingssom vorderen ten einde rekening te kunnen houden met een door hem begane vergissing bij het opmaken van het bestek dat als basis diende voor de berekening van de kostprijs van de werken. Voor de bouwheer houdt art. 1793 in dat hij geen vermindering van de overeengekomen aannemingssom mag vorderen wegens een daling in arbeidslonen/ prijzen materialen, minder materialen nodig dan voorzien of wanneer er minder moeilijkheden waren dan voorzien. Art 1793 BW brengt voor de aannemer van bouwwerken in de tweede plaats mee dat hij voor veranderingen en vergrotingen in het plan slechts een prijsverhoging boven de vastgestelde aannemingssom mag vorderen indien aan de volgende twee voorwaarden is voldaan: 1) de bouwheer moet zijn schriftelijk toestemming hebben verleend voor deze veranderingen en vergrotingen 2) de prijs ervan moet met de bouwheer zijn overeengekomen. 222. Op de in art 1793 BW vervatte regeling bestaan drie uitzonderingen: 1) Art. 1793 is niet van openbare orde of dwingend recht, dus partijen kunnen er contractueel van afwijken. Voorbeeld: beding dat de aannemer niet gebonden zal zijn aan de strenge bewijsregels van deze bepaling.

2) Geen toepassing van art. 1793 als de bouwheer in de loop van de uitvoering van het werk opdracht heeft gegeven om bepaalde delen van het werk niet uit te voeren. Geen reden van bestaan bij vermindering van werk. Toepassing art. 1794 daar de bouwheer door zijn eenzijdige wil de overeenkomst voor een gedeelte heeft beëindigd. 3) Geen toepassing van art. 1793 als de aannemer in de loop van de uitvoering van het werk onvoorzienbare moeilijkheden krijgt van technische of geologische aard (economie van het contract is ernstig verstoord). Moeten materiële moeilijkheden zijn die reeds bestonden bij sluiten van de overeenkomst, maar die aan de partijen niet bekend waren of bekend konden zijn. Dit is de leer der onvoorziene moeilijkheden. Als deze moeilijkheden worden ontdekt voor de aanvang van de werken, mag de aannemer de overeenkomst nietig laten verklaren op grond van wezenlijke dwaling. Komen deze slechts in de loop van het werk tot uiting: dan mag hij prijsverhoging vragen ten belope van de bijkomende kosten daardoor veroorzaakt. Kunstmatige toepassing dwalingsleer: niet het voorwerp, maar de moeilijkheidsgraad betreft en de sanctie is niet de nietigverklaring maar een prijsverhoging. Dit is eerder een toepassing van de imprevisieleer. Werd al aangenomen bij overheidsopdrachten.

II. De aanneming tegen betrekkelijk vaste prijs (relatief forfait) 223.

De aanneming tegen een betrekkelijk vaste prijs (of relatief forfait) is een

aannemingsovereenkomst tegen een globale prijs voor het hele werk, maar met het idee in de toekomst een afrekening van de werken (kan meer of minder zijn), op basis van bijgevoegde staat van eenheidsprijzen, in het geval door de opdrachtgever veranderingen of wijzigingen worden bevolen. Het verschil met de aanneming tegen een volstrekt vaste prijs (of absoluut forfait) is vooral dat de opdrachtgever zich in dit geval het recht behoud om in de loop van de uitvoering van de aannemingsovereenkomst hieraan éénzijdig wijzigingen aan te brengen. De aanneming tegen een betrekkelijk vaste prijs is eigenlijk een combinatie van enerzijds een aanneming tegen volstrekt vaste prijs voor de werken die noodzakelijk zijn voor de verwezenlijking van het oorspronkelijke concept van de opdrachtgever, en anderzijds een

aanneming tegen éénheidsprijzen (volgens prijslijsten) voor de veranderingen in de loop van het werk. Bij aanneming tegen een volstrekt vaste prijs neemt de aannemer alle risico’s op zich (zowel die betreffende de omvang van de werken en moeilijkheden bij de uitvoering ervan, als die met betrekking tot prijzen van materialen en arbeidslonen). Bij aanneming tegen een betrekkelijk vaste prijs beperkt hij deze risico’s tot de oorspronkelijke voorziene werken (het concept van de opdrachtgever). De aanneming tegen een betrekkelijk vaste prijs wijkt in de regel af van artikel 1793 B.W., doordat de opdrachtgever veranderingen in het uit te voeren werk kan aanbrengen zonder een nieuwe overeenkomst en doordat deze wijzigingen worden verrekend volgens een prijslijst.

§ 2. De aannemingsovereenkomst tegen eenheidsprijzen 224.

Bij een aanneming tegen eenheidsprijzen komen de partijen in een bestek of in een

soortgelijk document vooraf vaste prijzen overeen voor de arbeidsuren en voor verschillende materialen en grondstoffen die bij de uitvoering van het werk zullen worden gebruikt, maar zonder de hoeveelheden ervan te bepalen. De globale prijs zal pas bekend zijn na de uitvoering van het werk, als de overeengekomen eenheidsprijzen worden vermenigvuldigd met het werkelijke aantal gepresteerde uren of de hoeveelheid werkelijk gebruikte materialen. Deze wijze van prijsbepaling is voordelig voor de aannemer, in die zin dat hij enkel het risico draagt van een stijging van het arbeidsloon en/of van de prijzen van de materialen en de grondstoffen, maar niet van een vergissing in de plans of van een misrekening van de omvang of de moeilijkheden van de werken. Hij wordt immers steeds betaald voor alle werkelijk gebruikte hoeveelheden materialen en alle effectief gepresteerde arbeidsuren. De eenheidsprijzen, opgegeven in een bestek of een soortgelijk document, zijn onveranderlijk.

De aanneming tegen eenheidsprijzen wordt als de regel beschouwd, die tegen vaste prijzen als de uitzondering. Vb. Men gebruikt aanneming tegen eenheidsprijzen in de praktijk wanneer de aannemer niettegen een vaste prijs wil werken, als de werken dadelijk moeten aanvangen maar de

plannen nog niet voltooid zijn, wanneer de opdrachtgever eraan denkt nog wijzigingen of toevoegingen aan te brengen.

§ 3. De aannemingsovereenkomst tegen een vooraf niet bepaalde prijs 225.

Bij een aannemingsovereenkomst tegen een vooraf niet bepaalde prijs komen de

partijen vooraf geen globale aannemingssom noch eenheidsprijzen overeen. De prijs kan dan pas worden bepaald na voltooiing van het werk, op basis van de omvang en de duur ervan, maar ook op basis van de kosten van het arbeidsloon en de prijzen van de materialen op het ogenblik van de uitvoering. Volgens sommigen gebeurt deze berekening in overeenstemming met de barema’s die zowel de kostprijs als de winst bevatten en die periodiek worden bepaald in publicaties opgesteld door de beroepsverenigingen van aannemers en/of architecten. Anderen vinden dat het vaststellen van de prijs hier is overgelaten aan de aannemer, die dit natuurlijk niet volledig naar eigen goeddunken mag doen. De verplichting van de contractspartijen om de overeenkomst te goeder trouw uit te voeren (art. 1134, 3e lid B.W.), brengt mee dat de aannemer de prijs in redelijkheid moet bepalen. De prijs moet in overeenstemming zijn met de gebruikelijke prijzen voor de uitvoering van soortgelijk werk.

De opdrachtgever kan een kennelijke onredelijke prijs voorleggen aan de rechter, die de bevoegdheid heeft om die prijs tot een normaal niveau te verminderen. Het gaat hier om een toepassing van de rechtsfiguur van de partijbeslissing, d.w.z. de beslissing van een partij in een meerzijdige rechtshandeling (in casu de aannemingsovereenkomst) die bepaald aan wie de bevoegdheid is verleend om de inhoud van de rechten en plichten van de andere partij(en) te bepalen of te wijzigen. Tegen een partijbeslissing kan door de opdrachtgever worden opgekomen bij een rechter, als ze kennelijk indruist tegen de eisen van de redelijkheid en de billijkheid.

Bij aannemingsovereenkomst tegen een vooraf niet bepaalde prijs zijn alle risico’s voor rekening van de opdrachtgever, zowel die van de stijging van de kosten van het arbeidsloon en van de prijzen van de materialen, als die van misrekeningen bij het bepalen van de

omvangen en moeilijkheden van het uit te voeren werk. Door deze onzekerheden wordt deze wijze van prijsbepaling nagenoeg uitsluitend gebruikt voor werken van geringe omvang, zoals kleine herstellingen.

Afdeling 2. Precontractuele fase : kosten van bestekken en voorstudies 226.

Tijdens de voorbesprekingen die aan het sluiten van de aannemingsovereenkomst

voorafgaan, worden door de architect vaak (voor)studies gemaakt of plannen, bestekken en voorontwerpen opgesteld. Door de aannemer wordt meestal een bestek opgemaakt en worden soms ook bepaalde technische studies klaargemaakt.

Is de kandidaat-opdrachtgever voor deze prestaties een vergoeding verschuldigd? Deze vraag rijst voornamelijk wanneer de voorbesprekingen niet leiden tot het sluiten van een aannemingsovereenkomst of wanneer met een andere bouwaannemer of andere architect een overeenkomst wordt gesloten. In de rechtspraak wordt een onderscheid gemaakt tussen enerzijds de plannen en studies waarin het werk wordt geconcipieerd door architecten, raadgevende ingenieurs en gespecialiseerde studiesbureaus en anderzijds de uitwerking van die concepten in de bestekken van de aannemers. Over het algemeen wordt aangenomen dat architecten, raadgevende ingenieurs en studiebureaus recht hebben op een ereloon voor de voorstudies die ze hebben opgemaakt, advies dat ze hebben gegeven, etc... Voor architecten zijn voorbesprekingen, adviezen en (voor)ontwerpen namelijk geen aanbod tot het verkrijgen van een architectenopdracht, maar wel het onmiddelijk verstrekken van de diensten die tot de uitoefening van het beroep behoren. Hetzelfde geldt voor raadgevende ingenieurs en studiebureaus wanneer zij werk verrichten dat gelijkwaardig is aan dat van de architect. Voor aannemers wordt meestal het recht op een vergoeding ontzegd voor de kosten die voortvloeien uit het opmaken van prijsopgaven, ontwerpen en bestekken. Doorgaans wordt geoordeeld dat deze ontwerpen en bestekken een accessorium vormen van het aanbod dat de aannemer aan de kandidaat-opdrachtgever doet, en dat de daardoor veroorzaakte kosten

moeten worden gevoegd bij de algemene kosten die iedere handelaar moet doen om het op zijn concurrenten te halen. Als aan een gespecialiseerde aannemer echter een werkelijke voorstudie wordt gevraagd gelijkwaardig aan dat van een architect of raadgevend ingenieur zal de aannemer wel vergoed worden voor zijn prestaties.

Vooraf duidelijke en schriftelijke afspraken maken omtrent deze problematiek is een aanrader!

Afdeling 3. Onverenigbaarheid van de uitoefening van het beroep van architect met dat van de aannemer van bouwwerken 227.

Volgens artikel 6 van de wet van 20 februari 1939 “tot bescherming van de titel en het

beroep van architect” is het uitoefenen van het beroep van architect onverenigbaar met dat van de aannemer van openbare en private werken. De wetgever heeft hierdoor, volgens het Hof van Cassatie, in het belang van het beroep van architect en in het belang van de bouwheer, het ontwerpen van de plans en het toezicht van het werk enerzijds, en de uitvoering van het bouwwerk anderzijds, van elkaar willen losmaken.

Omdat deze onverenigbaarheid er essentieel toe strekt de onafhankelijkheid van de architect ten opzichte van de aannemer van bouwwerken te vrijwaren, zowel in de fase van de conceptie als bij de uitvoering van het werk, is ze van algemeen belang. Het is ook van openbaar belang dat stevige en veilige gebouwen worden opgericht en dat op kwaliteiten van bouwwerken toezicht wordt uitgeoefend door ter zake deskundige personen, die volledig afhankelijk staan ten opzichte van diegene die de gebouwen heeft opgericht.

Als gevolg daarvan zijn alle strijdige overeenkomst absoluut nietig. Vb. Het beding in een aannemingsovereenkomst waarin staat dat de aannemer de architect zal aanduiden en ook diens honorarium zal betalen is absoluut nietig. Vb. De bedingen in een aannemingsovereenkomst waarbij de keuze van de architect afhankelijk wordt gesteld van de goedkeuring door de aannemer of waarin bepaald wordt dat

de architect in gemeenschappelijk overleg door de aannemer en de bouwheer zal worden aangeduid, zijn absoluut nietig. De niet-naleving van de onverenigbaarheidsregel leidt tot nietigheid van beide overeenkomsten, niet alleen van het architectencontract, maar ook van de bouwaannemingsovereenkomst, indien de twee een ondeelbaar geheel vormen. Want een vrij en onafhankelijke keuze van de architect door de bouwheer is de enige garantie van een doelmatige controle door de architect op het werk van de aannemer.

228.

Als de bouwaannemingsovereenkomst nietig wordt verklaard heeft dit in principe de

restitutio ad integrum tot gevolg. De partijen moeten worden teruggeplaatst in de toestand waarin ze zich zouden hebben bevonden indien de overeenkomst nooit gesloten was.

Op grond van de principes van de onverschuldigde betaling (artt. 1235 en 1376 B.W.) kunnen zij terugvorderen hetgeen in uitvoering van de nietige overeenkomst reeds gepresteerd werd. Omdat de teruggave in natura meestal niet mogelijk en ook niet gewenst is, zal deze worden vervangen door een equivalente vergoeding. Voor de berekening hiervan moet toepassing worden gemaakt van de beginselen van de vermogensverschuiving zonder oorzaak. Als de overeenkomst ongeoorloofd is in de persoon van beide partijen, kan de rechter het adagium “in pari causa turpitudinis cessat repetitio” toepassen en weigeren de terugvordering in te willigen van de werderzijdse prestaties bij equivalent, als hij van oordeel is dat de maatschappelijke orde dit verlangt. Vb. De rechter zou een terugvordering kunnen weigeren indien hij meent dat de sociale orde vereist dat een van de contractenten zwaarder gesanctioneerd moet worden, wat het geval zou kunnen zijn als een aannemer reeds meermaals het wettelijk verbod om zelf een architect aan te stellen, heeft overschreden.

229.

Deze onverenigbaarheid dient, als uitzondering op de vrijheid van arbeid en

nijverheid, op beperkende wijze te worden uitgelegd. In het geval van werkzaamheid van een architect in dienst van een vennootschap, waarvan het maatschappelijk doel het ondernemen van private of openbare werken wel mogelijk maakt, maar waarvan niet bewezen is dat deze vennootschap die werken ook effectief uitoefend, geldt de onverenigbaarheid niet.

Meestal wordt aangenomen dat de onverenigbaarheid van de uitoefening van het beroep van architect met dat van aannemer niet van toepassing is op de promotie-overeenkomst voor het bouwen van een woning “op plan” of “sleutel-op-de-deur”. Bovenstaande uitzondering geldt sowieso wanneer de aannemer of promotor op zijn eigen grond een gebouw optrekt. Wanneer het gaat om een loutere promotie-opdracht, waarbij de promotor zelf de bouwheer is en het gebouw pas later ter beschikking stelt van zijn cliënt, is het logisch en zelfs noodzakelijk dat de promotor zelf zijn architect kiest.

Er moet opgemerkt worden dat het nieuwe reglement op de beroepsplichten van de architect, goedgekeurd bij K.B. van 18 april 1985 een soepelijke houding aanneemt ten opzicht van het onverenigbaarheidsbeginsel. Waar in art. 6 van de wet van 20 februari 1939 iedere vereniging en iedere vennootschap tussen een aannemer van bouwwerken en een architect strijdig werd bevonden, schrijft het nieuwe reglement voor dat de architect de bij art. 10 als onverenigbaar aangemerkte handeling niet rechtstreeks en evenmin onrechtsstreeks of door een tussenpersoon mag verrichten.

Afdeling 4. Openbare aanbestedingen 230.

Bij aannemingen geldt in principe de vrije keuze van de medecontractant, maar bij

aannemingsovereenkomsten, leveringen en diensten voor rekening van de Staat en andere publiekrechtelijke rechtspersonen wordt die keuze beperkt door de Overheidsopdrachtenwet van 24 december 1993. Dit alles om ‘favoritisme’ bij de toewijzing van overheidsopdrachten zoveel mogelijk uit te schakelen en een werkzame mededingen te waarborgen. In principe dient bij deze aannemingsovereenkomsten een openbare aanbesteding te worden georganiseerd. Omdat deze aangelegenheid behoort tot het administratief recht, gaan we daar hier niet verder op in.

Als een persoon die niet gebonden is door de reglementering betreffende de overheidsopdrachten een wedstrijd tussen bepaalde aannemers organiseert, beschouwt men dit

als een uitnodiging om bepaalde aanbiedingen te doen. Het contract wordt pas gesloten als de opdrachtgever het aanbod dat het het voordeligst lijkt, aanvaardt.

Afdeling 5. De registratie en de erkenning van aannemers 231.

De registratie van aannemers werd ingevoerd door artikel 61 van de wet van 4

augustus 1978 “tot economische heroriëntering” met de bedoeling de bedrieglijke praktijken van de zgn. koppelbazen te bestrijden.

Er bestaan regionale registratiecommissies die moeten nagaan of de aannemers hun fiscale en sociale zekerheidsverplichtingen nakomen.

Maandelijks verschijnt in het Belgisch Staatsblad een lijst van nieuw geregistreerd aannemers en van aannemers wier registratie werd gewijzigd.

Wie een beroep doet op een niet-geregistreerde aannemer is verplicht bij iedere betaling 30% in te houden en daarvan 15% over te maken aan de bevoegde ontvanger van de directe belastingen en 15% over te schrijven op een lopende rekening van de Rijksdienst voor Sociale Zekerheid. De opdracchtgever die op een niet-geregistreerde aannemer beroep doet, is tevens hoofdelijk aansprakelijk voor de betaling van alle belastingsschulden van zijn medecontractant (tot 35% van de totale prijs van het werk, zonder BTW) en voor de betaling van de bijdragen voor de sociale zekerheid (tot 50% van de totale prijs van het werk, zonder BTW).

232.

Er moet een onderscheid gemaakt worden tussen de registratie van de aannemers en de

erkenning van de aannemers. De erkenning wordt geregeld door de wet van 20 maart 1991 “houdende regeling van de erkenning van aannemers van werken”. Deze erkenning is nodig om in aanmerking te komen als aannemer voor de uitvoering van overheidsopdrachten.

De erkenning gebeurt door het Ministerie van Verkeer en Infrastructuur als na onderzoek besloten wordt dat een aannemer voldoet aan bepaalde voorwaarden op het stuk van beroepsuitoefening. Er zijn verschillende categorieën waarin een aannemer kan worden erkend, naar gelang van de grootte van zijn bedrijf.

HOOFDSTUK III. 233.

DE VERBINTENISSEN VAN DE AANNEMER

De aannemer heeft tegenover de opdrachtgever drie hoofdverplichtingen :

a) hij moet het overeengekomen werk goed uitvoeren; b) hij moet dit werk binnen de overeengekomen of gebruikelijke termijn uitvoeren; c) hji moet het beëindigde werk opleveren.

Afdeling 1. Het overeengekomen werk goed uitvoeren

§ 1. De uitvoering van het overeengekomen werk volgens de plans en de bestekken en volgens de regels van de kunst 234.

De verbintenis van de aannemer om het overeengekomen werk goed uit te voeren,

houdt voor hem in de eerste plaats in dat hij, vooral bij de aanneming van bouwwerken, dit werk moet uitvoeren volgens de vooraf vastgestelde plans en bestekken en met inachtneming van de bepalingen van het contract en van het lastenkohier. Voor een eventuele verkeerde bestelling staat de bouwheer zelf in. De aannemer heeft een informatie-, raadgevings- en waarschuwingsplicht, wat meebrengt dat hij de opdrachtgever op de hoogte moet brengen van eventuele conceptiefouten of hem moet wijzen op de nadelen van bepaalde procédés. De verbintenis van de aannemer om het overeengekomen werk goed uit te voeren, houdt voor hem in de tweede plaats in dat hij dit werk moet uitvoeren volgens de regels van de kunst. Dit betekent op de wijze zoals een degelijk vakman van dezelfde beroepscategorie, geplaatst in dezelfde concrete omstandigheden, dit zou hebben gedaan. De naleving van de regels van de

kunst moet worden beoordeeld volgens de aard van het werk dat het voorwerp van de overeenkomst uitmaakt en volgens de prijs van de aanneming. Aangenomen wordt dat de uitvoering volgens de regels van de kunst onder meer inhoudt dat de gebruikelijke regels van de techniek, die van kracht waren op het ogenblik van de uitvoering van het werk, in acht moeten worden genomen. De niet-innachtname van deze regels brengt de contractuele aansprakelijkheid van de aannemer (en van de architect) in het gedrang. Deze normen (officiële normen opgesteld door het Belgisch Instituut voor Normalisatie en technische voorschriften van een erkend technisch en wetenschappelijk organisme, zoals het Wetenschappelijk en Technisch Centrum voor het Bouwbedrijf) vormen slechts een minimum zodat de naleving ervan de aannemer nog niet vrijstelt van de verplichting de algemene regels van de kunst in acht te nemen.

§ 2. De informatie-, raadgevings-, en waarschuwingsplicht tegenover de opdrachtgever 235.

Op grond van de verplichting de overeenkomst te goeder trouw uit te voeren (zie art.

1134, 3e lid B.W.) wordt aangenomen dat de aannemer, zoals de architect, de verplichting heeft zijn cliënt, de opdrachtgever, de nodige inlichtingen en raadgevingen te verstrekken, en in sommige gevallen zelfst te waarschuwen, in het bijzonder wanneer de opdrachtgever een leek is. Zo moet de aannemer de bouwheer wijzen op een verkeerde opvatting van de opdracht en moet hij hem op de hoogte brengen van de eigenschappen en de eventuele nadelen van de materialen die hij gebruikt. Ook moet hij de bouwheer waarschuwen voor de risico’s en de gevaren die verbonden zijn aan de door de bouwheer gevraagde uitvoeringswijze of aan de door deze voorgestelde materialen (vb. instortingsgevaar, overdreven burenhinder,...). Zoals voor de architect, wordt ook voor de aannemer aanvaard dat wanneer de bouwheer, ondanks de raadgevingen en waarschuwingen van de aannemer, toch beslist het materiaal dat problemen opleverd te gebruiken, de aannemer zijn medewerking moet weigeren indien het gebruik van dit materiaal het geheel of gedeeltelijk tenietgaan van het gebouw kan

teweegbrengen, of in andere gevallen zich door de bouwheer van zijn aansprakelijkheid te doen ontslaan.

Bij de beoordeling van deze informatie-, raadgevings- en waarschuwingsplicht van de aannemer stelt de rechtspraak zich doorgaans strenger op tegenover de aannemer-specialist. Dit is de aannemer die regelmatig een bepaald soort werk uitvoert, en vooral de aannemer die zijn activiteit beperkt tot een bepaald type van aanneming dat een specifieke vakkennis veronderstelt. De aannemer-specialist kan aansprakelijk worden gesteld voor conceptiefouten die door de bouwheer of de architect werden begaan, omdat hij die als deskundige had moeten opmerken, terwijl een “gewone” aannemer voor zo’n fouten niet aansprakelijk gesteld kan worden, behalve wanneer ze zo flagrant zijn dat iedere redelijk en zorgvuldig handelende aannemer ze zou gemerkt hebben. Van een aannemer-specialist wordt dus verwacht dat hij, als deskundige, de bouwheer waarschuwt voor conceptiefouten begaan door de architect.

Afdeling 2. Het beloofde werk uitvoeren binnen de overeengekomen of de gebruikelijke termijn 236.

De aannemer moet het overeengekomen werk uitvoeren binnen de tussen partijen

afgesproken termijn. Partijen kunnen daartoe ofwel een vaste datum overeenkomen of, wat meer gebruikelijk is, de uitvoeringstermijn vaststellen in een aantal nuttige of werkbare arbeidsdagen. Indien de Wet Breyne van toepassing is, moet de uitvoeringstermijn in de aannemingsovereenkomst worden bepaald (art. 7, f, Wet Breyne).

Als de partijen geen termijn voor de uitvoering van het werk zijn overeengekomen, moet de aannemer het werk uitvoeren binnen een redelijke tijdspanne, gelet op de aard en de omvange van het werk en de omstandheden waarin het moet worden uitgevoerd. Dit is een toepassing van het beginsel dat overeenkomsten te goeder trouw moeten worden uitgevoerd (art. 1134, 3e lid B.W.).

237.

Als het ernaar uitziet dat het bouwwerk niet zal beëindigd zijn binnen de

overeengekomen termijn of binnen een redelijke tijdspanne, moet de opdrachtgever de aannemer eerst, op de gemeenrechtelijke manier (zie art. 1139 B.W.) in gebreke stellen om de uitvoering van het werk te bespoedigen. Een ingebrekestelling is nodig opdat de opdrachtgever, als het werk dan nog niet is uitgevoerd, aan de rechter toepassing zou kunnen vragen van de gemeenrechtelijke sancties wegens wanprestatie in een wederkerige overeenkomst (zie art. 1146 B.W.), namelijk de gedwongen uitvoering bij equivalent in de vorm van een schadevergoeding (zie artt. 1142 en 1184 B.W.) of de ontbinding van de overeenkomst, eventueel met schadevergoeding (art. 1184 B.W.) of de toelating om het werk op kosten en risico van de aannemer door een derde te laten uitvoeren (art. 1144 B.W.) Een ingebrekestelling is niet vereist wanneer bij het verstrijken van de bedongen termijn de uitvoering van de verbintenis materieel onmogelijk is geworden of voor de schuldeiser, in casu de opdrachtgever, geen enkel nut meer kan hebben. In de overeenkomst kan ook bedongen worden dat de opdrachtgever zal vrijgesteld zijn van de verplichting tot ingebrekestelling of dat de aannemer automatisch en van rechtswege in gebreke zal zijn door het louter verstrijken van de overeengekomen termijn.

238.

De verplichting van de aannemer om het werk uit te voeren binnen de

overeengekomen of een redelijke termijn is een resultaatsverbintenis. De aannemer kan aan zijn aansprakelijkheid voor de schade die voortvloeit uit de niet-nakoming van de verbintenis slechts ontkomen door bewijs te leveren van overmacht of van een andere vreemde oorzaak, zoals de fout van een derde. Het begrip “overmacht" moet in deze context worden begrepen in de zin van de klassieke leer van de ontoerekenbare onmogelijkheid, d.w.z dat de gebeurtenis die voor de schuldenaar een onoverkomelijk beletsel uitmaakt voor de nakoming van zijn verbintenis(sen) wat haar ontstaan betreft, aan geen fout van de schuldenaar te wijten is. De onmogelijkheid tot nakoming van de verbintenis moet in redelijkheid worden opgevat, in die zin dat het niet moet gaan om een absolute of volstrekte onmogelijkheid, maar om een normale, menselijke of praktische onmogelijkheid. De rechtspraak blijft over het algemeen een vrij strenge houding aannemen.

239.

In aannemingsovereenkomsten wordt vaak bedongen dat, als de aannemer het werk

niet heeft voltooid vóór het verstrijken van de overeengekomen termijn, hij een forfaitair bepaalde som, bijvoorbeeld per dag vertraging, als schadevergoeding aan de opdrachtgever verschuldigd is. Deze vergoeding wordt vaak “vertragingsboete” genoemd, maar in werkelijkheid gaat het hier om een schadebeding, d.i. de forfaitair bedongen schadevergoeding die de schuldenaar van een contractuele verbintenis verschuldigd is wegens het op foutieve wijze niet, niet behoorlijk of niet tijdig nakomen van zijn verbintenis. Schadebedingen zijn maar geoorloofd als zij strekken tot vergoeding van de potentiële schade, dit is de schade die het redelijkerwijze te verwachten gevolg is van de wanprestatie door de schuldenaar begaan. Op verzoek van de schuldenaar of ambtshalve door de rechter kan het schadebeding verminderd worden indien de bedongen som kennelijk het bedrag te boven gaat dat de partijen konden vaststellen om de schade wegens de wanprestatie van de schuldenaar te vergoeden (zie art. 1231, §1 B.W.) Deze regeling moet worden toegepast bij de beoordeling van de geldigheid van schadebedingen in aannemingsovereenkomsten. Een schadebeding krijgt slechts uitwerking indien de te late voltooiing van het werk te wijten is aan de schuld van de aannemer, maar niet als de vertraging bij de uitvoering van het werk door de opdrachtgever zelf werd veroorzaakt.

Afdeling 3. Bij aanneming van bouwwerken : het afgewerkte bouwwerk opleveren 240.

Bij het einde van het werk moet de aannemer het afgewerkte bouwwerk opleveren. Dit

betekent dat hij het afgewerkte bouwwerk ter vrije beschikking van de bouwheer moet stellen om deze de mogelijkheid te geven het werk te controleren en het, na de goedkeuring, in ontvangst te nemen. De controle betreft zowel het nazicht of het werk volledig werd uitgevoerd, overeenkomstig de plans en de bestekken, als de controle of het werk degelijk werd uitgevoerd.

241.

Als bij de aanneming van een bouwwerk de bouwheer de stof en de materialen heeft

verstrekt, heeft de aannemer de verplichting om bij de voltooiing van het werk de niet-

gebruikte materialen in natura aan de bouwheer terug te geven. De beëindiging van het werk brengt voor de aannemer ook de verplichting mee om aan de bouwheer de documenten terug te geven die deze hem had toevertrouwd om de uitvoering van het werk mogelijk te maken of te vergemakkelijken, zoals de plans en de bestekken.

HOOFDSTUK IV. DE VERBINTENISSEN VAN DE OPDRACHTGEVER EN IN HET BIJZONDER DIE VAN DE BOUWHEER 242.

De opdrachtgever heeft tegenover de aannemer drie hoofdverplichtingen :

a) hij moet de uitvoering van het werk mogelijk maken en vergemakkelijken; b) hij moet de overeengekomen prijs betalen; c) hij moet het voltooide (bouw)werk in ontvangst nemen.

Afdeling 1. 243.

De uitvoering van het werk mogelijk maken en vergemakkelijken

Deze eerste verplichting van de opdrachtgever bestaat erin dat hij alles in het werk

moet stellen om het de aannemer mogelijk te maken het overengekomen werk goed uit te voeren. De juridische grondslag van deze verplichting is het algemeen beginsel dat overeenkomsten te goeder trouw moeten worden uitgevoerd. (art. 1134, 3e lid B.W.) De opdrachtgever moet aan de aannemer tijdig de toegang verschaffen tot het terrein of het gebouw waar het werk moet uitgevoerd worden, en het onroerend goed ter beschikking stellen aan de aannemer. Hij moet er eventueel ook voor zorgen dat hij zelf tijdig de noodzakelijke voorafgaande werken heeft uitgevoerd. Ook moet de bouwheer ervoor zorgen dat hij tijdig over de vereiste administratieve vergunningen, zoals bouw- en milieuvergunningen, beschikt en dat hij die aan de aannemer ter hand stelt. Als er tegen aanpalende gebouwen moet worden gebouwd, moet de bouwheer het nodige doen voor de gemeenmaking van de muren waartegen gebouwd zal worden. Ten slotte moet de opdrachtgever de aannemer tijdig op de hoogte moet brengen van de problemen en de hinderpalen die de uitvoering van het werk kunnen bemoeilijken en waarvan hij (de opdrachtgever) kennis heeft. Hij moet de aannemer ook waarschuwen voor de

bijzondere risico’s van het uit te voeren die hem bekend zijn, zoals de aanwezigheid van ondergrondse kabels. In vele gevallen betreft deze verplichting tot informatieverstrekking niet zozeer of niet alleen de uitvoering van het contract, maar dient deze verplichting reeds vóór de totstandkoming van de overeenkomst te worden nagekomen. De nalatigheid of de onzorgvuldigheid van de bouwheer kan in die gevallen als een culpa in contrahendo op basis van de regelen van de aequiliaanse aansprakelijkheid (artt. 1382-1383 B.W.) worden gesanctioneerd.

Afdeling 2.

244.

De overeengekomen prijs betalen op de afgesproken tijdstippen

De belangrijkste

verplichting van de opdrachtgever bestaat erin dat hij de

overeengekomen prijs moet betalen, of als tussen partijen vooraf geen prijs werd overeengekomen, de prijs die door de aannemer bij de beindiging van de werken wordt gevraagd. De prijs moet worden betaald op het tijdstip of de tijdstippen die tussen partijen zijn overeengekomen. Bij werken van iets grotere omvang wordt vaak bedongen dat de prijs in verschillende delen moet worden betaald naar mate de werken vorderen. Als de partijen over het tijdstip van betaling niets zijn afgesproken, is de prijs in zijn geheel betaalbaar bij de beindiging van de werken. 245.

Omdat de aannemingsovereenkomst een wederkerig contract is, kan de opdrachtgever

de exceptio non adimpleti contractus inroepen als de aannemer het werk niet degelijk of niet overeenkomstig de plan en de bestekken heeft uitgevoerd. De opdrachtgever is in dat geval gerechtigd voorlopig zijn eigen verbintenis tot betaling van de aannemingsprijs niet na te komen. De exceptie van niet-uitvoering mag niet gebruikt worden om redenen die strijdig zijn met de goede trouw. Daarom kan de exceptie van niet-uitvoering niet worden ingeroepen als de kostprijs voor de herstelling van de vastgestelde gebreken slechts een gering bedrag is in vergelijking met de waarde van het hele gepresteerde werk. Omgekeerd kan ook de aannemer de exceptio non adimpleti contractus inroepen en tijdelijk de uitvoering van het werk opschorten als de opdrachtgever de hem verschuldigde afrekeningen niet betaalt.

Het verdient echter wel aanbeveling dat hij de opdrachtgever (nogmaals) in gebreke stelt en hem vooraf van zijn voornemen tot opschorting van het werk op de hoogte brengt. 246.

Overeenkomstig het gemene recht (artt. 1146 en 1153 B.W.) is de opdrachtgever op de

aannemingsprijs slechts interest verschuldigd nadat hij door de aannemer in gebreke werd gesteld, behoudens in de gevallen waarin de schuldeiser, in casu de aannemer, van de verplichting tot ingebrekestelling is vrijgesteld. De rechtsvordering van de aannemer tot betaling van de prijs verjaart na verloop van de gemeenrechtelijke verjaringstermijn van tien jaar (art. 2262bis, §1, 1e lid B.W.) De korte verjaringstermijn van één jaar (art. 2272, 3e lid, B.W. en art. 5 van de wet van 1 mei 1913) geldt niet voor de schuldvorderingen van de aannemers van bouwwerken, die immers geen kleinhandelaars noch ambachtslieden zijn in de zin zoals in voorgaande wetsbepalingen bedoeld.

Afdeling 3. De oplevering en de inontvanneming van het werk, inzonderheid bij aanneming van bouwwerken

§1 Begrip 247.

Voornamelijk bij de aanneming van bouwwerken heeft de aannemer de verplichting

om, bij het einde van het werk, het afgewerkte bouwwerk op te leveren, d.w.z. het ter vrije beschikking van de bouwheer te stellen. De bouwheer heeft dan de verplichting om, op het tussen partijen afgesproken tijdstip (meestal de beëindiging van het werk), het bouwwerk in ontvangst te nemen. Dit is een rechtshandeling waarbij de bouwheer, in principe op tegenspraak met de aannemer, na het werk te hebben gecontroleerd, verklaart het werk goed te keuren en te aanvaarden, als zijnde degelijk uitgevoerd en in overeenstemming met de plans en de bestekken. Als de bouwheer van oordeel is dat het werk niet degelijk of niet conform de plans en de bestekken werd uitgevoerd, moet hij daarover opmerkingen maken, het werk slechts onder voorbehoud goedkeuren en de aannemer vragen de nodige verbeteringen of herstellingen aan te brengen. Doet de bouwheer dit niet kan hij eventueel geacht worden het werk stilzwijgend te hebben aanvaard. Omdat de inontvangstname een verbintenis is waartoe de bouwheer is gehouden, kan de rechter, op vordering van de aannemer, de zonder wettige reden in gebreke blijvende bouwheer verplichten daartoe over te gaan, eventueel na een deskundigenonderzoek.

§ 2. De praktijk van de dubbele oplevering bij de aanneming van bouwwerken 248.

Hoewel er in het B.W. slechts sprake is van één enkele oplevering, bestaat er bij de

aanneming van bouwwerken in opdracht van openbare besturen reeds langs het gebruik om de oplevering in twee fasen te laten plaatsvinden, een voorlopige en definitieve. Bij werken van grotere omvang is het voor de bouwheer immers vaak niet mogelijk om na de beëindiging van het werk meteen na te gaan of het werk behoorlijk werd uitgevoerd. De praktijk van de dubbele oplevering heeft zich geleidelijk aan uitgebreid tot de aanneming van bouwwerken in de private sector. Voor de grotere werken mogen de partijen natuurlijk nog steeds overeenkomen dat er slechts één enkele oplevering zal plaatsvinden, behoudens wanneer de Wet Breyne van toepassing is, want in dat geval is een dubbele oplevering verplicht en moet er tussen de voorlopige en de definitieve oplevering minstens één jaar verlopen. (art. 9 Wet van 9 juli 1971)

§ 3. De voorlopige oplevering EXAMENVRAAG: Bespreek de juridische gevolgen van de voorlopige oplevering 249.

Over de draagwijdte en de gevolgen van de voorlopige oplevering van het bouwwerk

heeft in de rechtsleer lange tijd verschil van meningen bestaan. Dit betrof vooral het vertrekpunt van de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemers en de architecten op grond van artt. 1792 en 2270 B.W., en de bevrijding van de aannemer van zijn aansprakelijkheid voor zichtbare gebreken. Volgens het Hof van Cassatie heeft de voorlopige oplevering tot doel de voltooiing van het werk vast te stellen. Aangezien deze oplevering slechts voorlopig is, impliceert ze op zichzelf niet het bestaan van een aanvaarding. Alleen de definitieve oplevering houdt de aanvaarding van het werk in. De partijen mogen wel afwijken van dit beginsel en overeenkomen dat de voorlopige oplevering reeds als aanvaarding geldt en het vertrekpunt vormt voor de berekening van de termijn van de tienjarige aansprakelijkheid. Door een deel van de rechtsleer werd op deze rechtspraak hevige kritiek geuit, vooral op de overweging uit het cassatiearrest van 4 maart 1977 dat het een ‘gewoonte’ zou zijn dat de

voorlopige oplevering slechts een vaststelling van de voltooiing van het werk is en op zichzelf dus geen aanvaarding impliceert. Desondanks de felle kritiek, volgen de meeste feitenrechter de bovenvermelde cassatierechtspraak. 250.

De voorlopige oplevering gebeurt in de regel in een proces-verbaal van voorlopige

oplevering dat meestal door de architect wordt opgesteld, op tegenspraak met de bouwheer en de aannemer. De architect noteert hierin welk werk niet of niet behoorlijk werd uitgevoerd, en geeft daarbij eveneens aan waaruit het herstel of de verbetering in principe moet bestaan. De architect treedt hier op als de technische raadman van de bouwheer. Hoewel de voorlopige uitvoering in principe alleen kan plaatsvinden als het werk volledig beëindigd is, kan het feit dat nog enkele kleine onderdelen van het werk moeten worden uitgevoerd, geen voldoende reden zijn om de voorlopige oplevering te weigeren. Dit wordt dan vermeld in het proces-verbaal van voorlopige oplevering. 251.

Aan de voorlopige oplevering als vaststelling van de voltooiing van het werk zijn vijf

gevolgen verbonden : a) het afgewerkte bouwwerk wordt ter beschikking gesteld van de bouwheer, die vanaf dan ook het risico draagt van het tenietgaan van het bouwwerk door toeval of overmacht. Als de Wet Breyne van toepassing is, mag het risicio niet van de aannemer op de bouwheer overgaan vóór de voorlopige oplevering (art. 5, 2e lid, Wet van 9 juli 1971); b) vanaf nu kan de aannemer geen schadevergoeding meer verschuldigd zijn wegens te late oplevering; c) de voorlopige oplevering doet de waarborg- of onderhoudstermijn lopen tot aan de definitieve oplevering. Tijdens deze termijn moet de aannemer alle gebreken verhelpen waaromtrent voorbehoud werd gemaakt bij de voorlopige oplevering of die slechts nadien zichtbaar geworden zijn; d) onderhoudswerken aan het gebouw zijn na de verlopige oplevering ten laste van de bouwheer, tenzij ze noodzakelijk zijn geworden door een fout van de aannemer; e) de verplichting tot bewaking van de bouwplaats en de zorg voor de veiligheid, met de eruit voortvloeiende aansprakelijkheid voor de ongevallen die er zich zouden voordoen, rusten tot

aan de voorlopige oplevering op de aannemer en worden op dat ogenblik overgedragen op de bouwheer. Of de voorlopige oplevering ook de lichte zichtbare gebreken dekt waaromtrent bij de voorlopige oplevering geen opmerking werden geformuleerd en die tijdens de waarborgtermijn niet zijn verergerd, wordt betwist. Op basis van de huidige rechtspraak van het Hof van Cassatie, dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord, omdat alleen de definitieve oplevering, die een aanvaarding impliceert, de zichtbare gebreken dekt. Deze rechtspraak wordt door een belangrijk deel van de rechtsleer aangevochten met hoofdzakelijk het argument dat een splitsing van de oplevering in twee fasen slechts zin heeft als de aannemer bij de voorlopige oplvering wordt bevrijd van zijn aansprakelijkheid voor zichtbare gebreken, maar nog aansprakelijk blijft voor de verborgen gebreken die tijdens de waarborgtermijn opduiken.

§ 4. De definitieve oplevering EXAMENVRAAG: Wat is het nut van de definitieve oplevering? 252.

De aannemer moet tijdens de waarborg- of onderhoudstermijn alle gebreken verhelpen

waaromtrent bij de voorlopige oplevering voorbehoud werd gemaakt of die slechts nadien zichtbaar zijn geworden. Als die termijn verstreken is en die herstellingen zijn uitgevoerd, kan tot de definitieve oplevering worden overgegaan. De definitieve oplevering, als ze zonder voorbehoud gebeurt, impliceert de goedkeuring en de aanvaarding van het werk door de bouwheer. Dit is ook het geval indien de oplevering in één keer gebeurt. In beide gevallen bevestigt de bouwheer daarbij dat het werk volledig is uitgevoerd, overeenkomstig de plans, de bestekken en de contractuele voorwaarden, en dat het werk ook behoorlijk werd uitgevoerd. De aannemer wordt daardoor bevrijd van al zijn verplichtingen tegenover de bouwheer, behalve van zijn tienjarige aansprakelijkheid en met uitzondering ook van zijn aansprakelijkheid voor de lichte verborgen gebreken. De aannemer is vanaf nu niet langer aansprakelijk voor de lichte zichtbare gebreken, d.w.z de zichtbbare gebreken waarop de tienjarige aansprakelijkheid niet van toepassing is. Behalve wanneer partijen anders zijn overeengekomen, is de definitieve oplevering ook het vertrekpunt van de termijn van de tienjarige aansprakelijkheid van aannemers en architecten (artt. 1792 en 2270 B.W.).

253.

Voor bouwwerken van grote omvang gebeurt de definitieve oplevering meestal

schriftelijk, en wel in een proces-verbaal, dat in de regel door de architect wordt opgesteld, op tegenspraak met de bouwheer en de aannemer. De architect geldt hier eveneens als technische raadsmans van de bouwheer. De definitieve oplevering en de goedkeuring van het werk zijn geen vormgebonden rechtshandelingen, zodat ze in beginsel stilzwijgend kunnen plaatshebben. Overeenkomstig de algemene prinicipes van de stilzwijgende wilsuiting is dan vereist dat die stilzwijgende aanvaarding van de bouwheer kan afgeleid worden uit andere door hem gestelde handelingen die niet specifiek op de aanvaarding zijn gericht, maar die geen twijfel laten bestaan omtrent het akkoord van de bouwheer met de wijze waarop het werk werd uitgevoerd. Er moet wel steeds rekening gehouden worden met de concrete situatie van ieder geval afzonderlijk. Toch wordt meestal aangenomen dat de stilzwijgende aanvaardig door de bouwheer mag worden afgeleid uit de betaling, zonder enig voorbehoud, van de volledige prijs van het werk, maar ook uit het in gebruik nemen of het in bezit nemen van het werk zonder enig voorbehoud.

HOOFDSTUK V. DE AANSPRAKELIJKHEID VOOR GEBREKEN VAN HET BOUWWERK NA DE AANVAARDING

Afdeling 1. De tienjarige aansprakelijkheid van aannemers en architecten

EXAMENVRAAG: Wat is de juridische aard van de tienjarige aansprakelijkheid van aannemer en architect en wat zijn de toepassingsvoorwaarden daarvan?

§ 1. Bestaansreden en juridische aard 254. Krachtens art. 1792 B.W. zijn de aannemer en de architect gedurende tien jaren aansprakelijk indien het gebouw dat door hen tegen vaste prijs is opgericht, geheel of gedeeltelijk tenietgaat door een gebrek in de bouw of door de ongeschiktheid van de grond. Luidens art. 2270 B.W. zijn architecten en aannemers na verloop van tien jaren ontslagen van hun aansprakelijkheid met betrekking tot de grote werken die zij hebben uitgevoerd of geleid.

In de Belgische rechtspraak en rechtsleer is men het erover eens dat art. 2270 B.W. in werkelijkheid een eenvoudige herhaling is van art. 1792 B.W. en dat deze beide artikelen in elkaars verband moeten worden gelezen. Het voorwerp, toepassingsgebied en toepassingsvoorwaarden van deze twee bepalingen zijn dezelfde. 255.

De tienjarige aansprakelijkheid van aannemers van bouwwerken en architecten

betekent een uitzondering op, en wel een verzwaring van de gemeenrechtelijk aannemersaansprakelijkheid. Volgens het gemene recht van de aannemingsovereenkomst heeft de goedkeuring van het vervaardigde werk door de opdrachtgever in principe tot gevolg dat de aannemer aan zijn verplichtingen heeft voldoen en verder geen aansprakelijkheid moet dragen voor het vervaardigde werk, behalve voor de verborgen gebreken, en met uitzondering van bedrog. Meestal wordt aangenomen dat twee motieven de wetgever ertoe hebben bewogen deze verzwaarde aansprakelijkheid van bouwwerken en architecten in te voeren. Enerzijds wenste hij de technisch vaak onbevoegde bouwheer te beschermen, daar het voor deze meestal niet mogelijk is om bij de aanvaarding van het bouwwerk die gebreken te ontdekken die zich slechts manifesteren als het gebouw er reeds enige tijd staat. Anderzijds trad de wetgever met deze verzwaarde aansprakelijkheid op ter wille van de openbare veiligheid, die immers zwaar gevaar zou lopen als aannemers en architecten straffeloos zouden kunnen overgaan tot het oprichten of ontwerpen van gebouwen met gebreken die de stevigheid ervan aantasten. 256.

De bescherming van de openbare veiligheid verklaart waarom de tienjarige

aansprakelijkheid van aannemers en architecten, althans de minimumaansprakelijkheidsregeling, als van openbare orde beschouwd moet worden. De bedingen waarbij aannemers of architecten zich vrijstellen van de bedoelde aansprakelijkheid in artt. 1792 en 2270 B.W. of deze beperken of de bedingen waarbij de tienjarige aansprakelijkheid wordt verkort, worden met absolute nietigheid gesanctioneerd. Aangezien alleen de minimumaansprakelijkheidsregeling van openbare orde is, kunnen de partijen wel geldig bij overeenkomst de wettelijke aansprakelijkheidsregeling verzwaren. 257.

De tienjarige aansprakelijkheid van aannemers en architecten is van contractuele aard.

Ze sanctioneert immers de niet-nakoming van verbintenissen die voor de aannemer uit de aannemingsovereenkomst en voor de architect uit de architectenovereenkomst voortvloeien. Deze kan dan ook niet worden ingeroepen door derden, vb. toevallige voorbijgangers,

buren,... Derden kunnen schadeloosstelling vorderen op grond van de regels van de buitencontractuele aansprakelijkheid (artt. 1382, 1384 en 1386 B.W.) en van de evenwichtsleer (art. 544 B.W.).

§ 2 Toepassingsvoorwaarden 258. Om de tienjarige aansprakelijkheid op aannemers en architecten te kunnen toepassen moet aan drie voorwaarden voldaan zijn : a) er moet sprake zijn van een gebouw of van een ander “groot werk” van onroerende aard; b) het gebouw of “groot werk” moet opgericht of tot stand gekomen zijn in uitvoering van een aannemingsovereenkomst; c) het gebouw of “groot werk” moet aangetast zijn door een gebrek dat de stevigheid van het bouwwerk in gevaar brengt.

1. Een gebouw of een “groot werk” van onroerende aard 259. De tienjarige aansprakelijkheid van aannemers en architecten geldt enkel voor gebouwen en grote werken van onroerende aard die zij hebben uitgevoerd of geleid. Onder “gebouwen en grote werken” dient met te verstaan, elk bouwwerk of belangrijk onderdeel van een gebouw, en de daaraan verbonden installaties, waarvan de stevigheid en de deugdelijkheid slechts door het verloop van een min of meer lange tijd kan blijken. Het begrip “gebouw” dient in ruimere zin te worden opgevat, namelijk als zijnde elk bouwwerk waarvoor een bouwvergunning vereist is en dat normalerwijze een beroep op een bouwaannermer en een architect noodzakelijk maakt. Dus niet alleen huizen, appartementen,... maar ook bruggen, sluizen, putten, dijken,... Onder het toepassingsgebied van de tienjarige aansprakelijkheid vallen ook de belangrijkste onderdelen van het gebouw, zoals muren, vloeren, dakbedekking, schoorsteen,... In de recente rechtspraak en rechtsleer is er een duidelijke tendens om onder “grote werken” te begrijpen : alle installaties van duurzame aard die essentieel en noodzakelijk zijn opdat het gebouw zou kunnen blijven dienen voor het gebruik waarvoor het bestemd is. Vb. liften, CV, riolering,...

De tienjarige aansprakelijkheid vindt geen toepassing op de aanneming van werken die de afwerking en het onderhoud van een gebouw betreffen, zoals schilderen, behangen,... En is ook niet van toepassing op aanneming van slopingswerken. In een arrest van 9 december 1988 besliste het Hof van Cassatie dat de tienjarige aansprakelijkheid van aannemers en architecten zich eveneens uitstrekt tot de herstellingswerken uitgevoerd aan een gebouw, in zoverre die als “grote werken” kunnen worden gedefinieerd. Deze nieuw uitgevoerde werken zijn dus rechtstreeks onderworpen aan de artt. 1792 en 2270 B.W.

II.

Een overeenkomst van aanneming van bouwwerken

Voor de toepassing van de tienjarige aansprakelijkheid van aannemers en architecten is in de tweede plaats vereist dat het gebouw werd opgericht of het groot werk werd tot stand gebracht in uitvoering van een overeenkomst van aanneming van bouwwerken. De artikelen 1792 en 2270 B.W. leggen aan de aannemer en de architect immers een contractuele aansprakelijkheid op. Wie een bouwwerk verkoopt na het zelf te hebben gebouwd, is niet als aannemer aansprakelijk ( de artikelen 1792 en 2270 B.W. zijn m.a.w. niet van toepassing ), maar eventueel wel als verkoper van een gebrekkige zaak [ artt. 1641 e.v. B.W. ]

De tienjarige aansprakelijkheid geldt voor alle soorten van aannemingen van bouwwerken, ongeacht de wijze van vaststelling van de prijs en dus niet alleen aannemingen tegen vaste prijs.

III.

Een gebrek dat de stevigheid van het bouwwerk in gevaar brengt

Op basis van de opvatting dat de artikelen 1792 en 2270 B.W. eenzelfde aansprakelijkheid regelen en samen moeten worden gelezen, wordt in de Belgische rechtspraak en rechtsleer thans meestal aangenomen dat de tienjarige aansprakelijkheid geldt voor ernstige gebreken die de stevigheid van het gehele gebouw of van een van zijn hoofdbestanddelen aantasten of in gevaar brengen. Een instorting van het gebouw of een gevaar voor onmiddellijke instorting zijn dus niet vereist; een aantasting van de stabiliteit of van het duurzaam karakter van het

bouwwerk is voldoende.

Bijvoorbeeld WEL van toepassing: -

verbrokkeling van stenen en cement in een muur ingevolge insijpeling van de regen waardoor die muur dreigt in te storten

-

onvoldoende verankering van een dak, dat door een storm werd weggerukt

-

…

Bijvoorbeeld NIET van toepassing: -

het loskomen van een bevloering of gebreken aan de bekleding van een bestaande vloer

-

een slechte geluidsdemping

-

…

Een minderheid van de rechtspraak neemt aan dat het voldoende is dat het gaat om ernstige gebreken die van aard zijn om het gebouw ongeschikt te maken voor zijn normale bestemming, en dit los van een eventuele aantasting van de stevigheid van het gebouw.

In België wordt doorgaans geen onderscheid gemaakt naargelang het gebrek verborgen of zichtbaar was bij de aanvaarding.

§ 3. Aanspraakgerechtigden van de vordering tot garantie Omdat de tienjarige aansprakelijkheid van aannemers en architecten een aansprakelijkheid is die uit een contract voortvloeit, kan alleen de bouwheer ( de contractspartij van de aannemer of architect) de vordering tot garantie instellen. Rechtspraak en rechtsleer nemen evenwel aan dat, wanneer de bouwheer binnen de tienjarige garantieperiode het krachtens een aannemingsovereenkomst opgericht gebouw verkoopt, de koper de vordering tot garantie rechtstreeks tegen de aannemer en de architect kan instellen, zonder tussenkomst van de verkoper. De juridische grondslag van deze rechtstreekse vordering is dat deze vordering tot garantie moet worden beschouwd als een acessorium van het verkochte onroerende goed en

krachtens artikel 1615 B.W. samen met het eigendomsrecht aan de koper wordt overgedragen. MAAR als de vordering door de eigenaar – bouwheer reeds is ingesteld en hij in de loop van het geding het desbetreffende gebouw verkoopt, blijft die vordering in zijn vermogen, tenzij in de verkoopsvoorwaarden of in een afzonderlijke akte is bedongen dat die vordering aan de koper wordt overgedragen.

§ 4. De aansprakelijke personen ( schuldenaars van de garantieplicht) I.

Algemeen

In de eerste plaats zijn de architecten aan de tienjarige aansprakelijkheid onderworpen, althans indien ze bij wege van een architectencontract hun diensten hebben gepresteerd (dus niet: architect – ambtenaar en architect – bediende). De tienjarige aansprakelijkheid rust in de tweede plaats op de raadgevende ingenieurs, de studie – en adviesbureaus, wanneer zij ingevolge een overeenkomst met de bouwheer de bouwaannemer of de architect, bouwwerken hebben ontworpen en eventueel geleid die onder het toepassingsgebied van de artikelen 1792 en 2270 B.W. vallen.

Aan de tienjarige aansprakelijkheid zijn in de derde plaats de bouwaannemers onderworpen, zowel de algemene bouwaannemers als de bouwaannemers die, ingevolge een afzonderlijke overeenkomst met de bouwheer, in volle onafhankelijkheid een bepaald onderdeel van het werk uitvoeren waarop de tienjarige aansprakelijkheid van toepassing is [art. 1799 B.W. ].

II.

Verdeling van de aansprakelijkheid tussen aannemers, architecten, ingenieurs en studiebureaus

Het uitgangspunt bij de behandeling van de problematiek wat betreft de pluraliteit van deelnemers aan het bouwbedrijf is voor de niet – nakoming van de verplichtingen die krachtens de overeenkomst tot zijn opdracht behoren. Het is dan ook van groot belang precies te bepalen wat de juiste inhoud is van ieders opdracht, in het bijzonder die van de aannemer en de architect.

Artikel 4, eerste lid van de Wet van 20 februari 1939 tot bescherming van de titel en het beroep van architect kent aan de architect een tweevoudige opdracht toe:

De architect is aldus in de eerste plaats, en in beginsel alleen, aansprakelijk voor de gebrekkige conceptie van het werk (fouten in de plans, gebreken van de bodem,…). Als de architect een deel van de hem toevertrouwde opdracht, in het bijzonder bepaalde technische studies, zoals betonberekeningen, laat uitvoeren door een specialist ter zake, blijft hij tegenover de bouwheer aansprakelijk voor het door deze specialist gepresteerde werk, maar hij heeft wel een regresvordering tegen deze specialist.

In de tweede plaats is de architect aansprakelijk voor zijn tekortkomingen in de uitoefening van zijn tweede wettelijke opdracht, namelijk leiding en toezicht uitoefenen over de uitvoering van het werk. Hij moet zich bekommeren om het lot van het werk dat hij heeft geconcipieerd, en aan de aannemer niet alleen uitleg geven over zijn ontwerp, maar er ook over waken dat het werk volgens de plans en de bestekken correct wordt uitgevoerd, met inachtneming van de regels van de kunst. Vermits hij de hoge leiding over het werk heeft, dient hij periodiek toezicht uit te oefenen op en aanwezig te zijn bij iedere belangrijke fase van het werk, en ook telkens als een ongewoon, technisch moeilijk of gevaarlijk werk wordt uitgevoerd.

Met betrekking tot de aansprakelijkheid van de architecten dient ten slotte te worden aangestipt dat artikel 15 van het nieuwe reglement op de beroepsplichten van de architect de architecten die alleen, in vereniging of in vennootschapsverband werken, ertoe verplicht hun burgerrechtelijke beroepsaansprakelijkheid te verzekeren, met inbegrip van hun tienjarige aansprakelijkheid.

Daar de bouwaannemer bij uitstek de uitvoerder is van door anderen geconcipieerde werken, is hij hoofdzakelijk aansprakelijk voor de gebrekkige uitvoering van het werk. De overeenkomst van partijen kan de aansprakelijkheid van de aannemer, die meestal beperkt is tot de loutere uitvoering van het werk, verzwaren en hem bepaalde taken opleggen die tot de normale opdracht van de architect behoren. De specificiteit van de opdrachten en verantwoordelijkheden van de architect en van de

aannemer mag echter niet tot het besluit leiden dat de aannemer helemaal geen aansprakelijkheid draagt voor conceptiefouten. Op grond van de informatie -, raadgevings – een waarschuwingsplicht van de aannemer tegenover de bouwheer, heeft de rechtspraak een systeem van wederzijds toezicht op elkaars fouten en tekortkomingen ontworpen. Dit systeem brengt de rechtspraak ertoe de aannemer mede aansprakelijk te stellen voor conceptiefouten in de volgende drie gevallen: (a) als het gebrek in het oog springt en zelfs grof te noemen is; (b) als de aannemer de auteur is van het onderwerp of eraan meegewerkt heeft; (c) als de aannemer als specialist een bijzondere bevoegdheid bezit.

III.

Aansprakelijkheid in solidum van aannemers, architecten, ingenieurs en studiebureaus

Noch in de artikelen 1792 en 2270 B.W., noch in enige andere wetsbepaling heeft de wetgever ter zake een hoofdelijke aansprakelijkheid ingesteld.

Als de aannemer en de architect, en eventueel ook nog een andere bouwtechnicus, ieder een afzonderlijke fout hebben begaan, kunnen ze wel in solidum aansprakelijk worden gesteld. Dit is mogelijk als de schade haar oorsprong vindt in de samenlopende fouten van verscheidene personen en als zonder de fout van een van hen de fouten van ieder van de anderen niet zouden hebben volstaan om de schade te veroorzaken zoals ze zich in concreto heeft voorgedaan. Om in contractuele aangelegenheden een veroordeling in solidum te kunnen uitspreken, is het niet vereist dat de diverse fouten de schending uitmaken van een verplichting die uit eenzelfde contractuele verbintenis is ontstaan. Het is evenmin vereist dat de onmogelijkheid zou worden vastgesteld om de verhouding te bepalen waarin de fout van ieder van de aangesproken partijen tot de schade heeft bijgedragen.

Er bestaat geen aanleiding toe om een veroordeling in solidum uit te spreken als het mogelijk is het aandeel van de fout van eenieder in het ontstaan van de schade te bepalen.

§ 5. Het door de bouwheer te leveren bewijs en de verweermiddelen van de aangesprokene(n)

I.

Het door de bouwheer te leveren bewijs

De benadeelde bouwheer die in rechte aanspraak maakt op de tienjarige garantie verschuldigd door zijn aannemer of zijn architect, moet allereerst bewijzen dat hij met die aannemer of architect een overeenkomst heeft gesloten voor de oprichting van een gebouw of de totstandbrenging van een groot werk. Vervolgens moet hij bewijzen dat dit bouwwerk is aangestast door een gebrek dat de stevigheid van het hele gebouw of van een van zijn hoofdbestanddelen in gevaar brengt of dat het gehele of gedeeltelijke tenietgaan van het gebouw heeft veroorzaakt.

II.

De verweermiddelen van de aangesprokene (n)

De architect en de aannemer aan de tegen hen ingestelde vordering op grond van de artikelen 1792 en 2270 B.W. slechts ontkomen door aan te tonen dat dit (dreigend ) verloren gaan te wijten is aan een vreemde oorzaak, zoals overmacht, toeval, onoverwinnelijke onwetendheid of de fout van een derde. Indien een gebouw of een groot werk geheel of gedeeltelijk is teniet – gegaan ten gevolge van de verborgen gebreken van de materialen die de aannemer had aangewend, kan de aannemer zich van de tienjarige aansprakelijkheid bevrijden door te bewijzen dat hij op onoverwinnelijke wijze ontwetend is geweest van het gebrek, d.w.z. dat dit gebrek voor hem, objectief beschouwd, als onnaspeurlijk moet worden beschouwd.

§ 6. Voorwerp van de vordering tot garantie De garantieschuld waartoe aannemers en architecten gedurende tien jaar gehouden bij de aanneming van bouwwerken, dient in de eerste plaats in natura te worden uitgevoerd, in de vorm van de verplichting tot herstelling van het gebrekkig uitgevoerde bouwwerk. Daar de architect zich enkel tot prestaties van intellectuele aard heeft verbonden, kan hij niet tot herstel in natura worden veroordeeld, maar alleen tot betaling van een geldelijke schadeloosstelling

De regel van de voorrang van het herstel in specifieke vorm op de geldelijke schadeloosstelling moet nochtans met de nodige soepelheid worden toegepast, rekening

houdende met de omstandigheden van het geval en met de belangen van beide partijen. Zo verdient het aanbeveling een herstelling enkel te bevelen als deze nuttig is, d.i. als ze de gebreken van de zaak opheft, maar niet wanneer de herstellingskosten buiten verhouding zijn tot de schade die de bouwheer lijdt.

Als om de zojuist genoemde redenen het herstel in natura niet mogelijk of niet aangewezen is, zal de garantieschuld worden nagekomen in de vorm van de betaling van een geldelijke schadeloosstelling. Als de herstellingswerken de gebreken niet volledig kunnen wegnemen, kan ook een aanvullende schadevergoeding worden toegekend.

Daar de tienjarige aansprakelijkheid een contractuele aansprakelijkheid is, dient alle schade te worden vergoed die door de gebreken aan het gebouw of aan het groot werk is veroorzaakt, althans in zoverre deze schade op grond van de artikelen 1150 en 1151 B.W. voor vergoeding in aanmerking komt.

§ 7. De garantietermijn en de termijn voor het instellen van de rechtsvordering

I.

Juridische aard van de tienjarige termijn

Na een verloop van een termijn van tien jaar zijn aannemers en architecten bevrijd van hun garantieplicht met betrekking tot de grote werken die zijn hebben uitgevoerd of geleid. [ art. 2270 B.W. ]

Daar aannemers en architecten na verloop van tien jaar ontslagen zijn van hun garantieverplichtingen met betrekking tot het bouwwerk dat zij hebben opgericht of geconcipieerd, moet ook de op artikelen 1792 en 2270 B.W. gebaseerde rechtsvordering tegen de aannemer en de architect op straffe van niet – ontvankelijkheid binnen de tienjarige termijn van die artikelen worden ingesteld.

Van de zijde van de benadeelde bouwheer beschouwd, is de tienjarige termijn van de artikelen 1792 en 2270 B.W. een vervaltermijn ( dus niet vatbaar voor stuiting of schorsing).

Binnen de tienjarige termijn van de artikelen 1792 en 2270 B.W. moet bovendien de rechtsvordering over de grond van de zaak worden ingesteld ( niet gelijk is het instellen van de vordering in kort geding tot verkrijging van een deskundigenonderzoek! ).

II.

Vertrekpunt van de tienjarige termijn

De tienjarige termijn begint te lopen vanaf de aanvaarding van het werk door de bouwheer. Een oplevering in één enkele keer houdt meteen de aanvaarding van het werk in, terwijl bij een dubbele oplevering de definitieve oplevering de aanvaarding van het werk meebrengt en daardoor tevens het vertrekpunt van de tienjarige termijn is. De partijen mogen echter overeenkomen dat de voorlopige oplevering reeds als aanvaarding geldt, waardoor zij tevens overeenkomen dat op dat ogenblik de tienjarige termijn begint te lopen. Wat de partijen evenwel niet mogen doen, is het vertrekpunt van de tienjarige termijn bepalen op het tijdstip van de voorlopige oplevering, zonder tegelijkertijd de voorlopige oplevering als aanvaarding te laten gelden, want in dat geval wordt de tienjarige termijn ingekort, daar hij reeds begint telopen voor het werk is aanvaard. Hierdoor wordt afbreuk gedaan aan de minimum aansprakelijkheidsregeling van de artikelen 1792 en 2270 B.W. die van openbare orde is.

III.

Uitzonderingen op de tienjarige termijn

Er bestaan twee uitzonderingen op art 2270 B.W. :

In de eerste plaats mogen de aannemers en de architect zich niet op de tienjarige termijn beroepen als zij bij de uitvoering van het contract bedrog hebben gepleegd, d.w.z. als zij bewust, wetens en willens hun garantieplicht hebben miskend. De juridische grondslag van deze regel is het adagium “Fraus omnia corrumpit”.

De tweede uitzondering op de tienjarige termijn is de hypothese dat de bouwheer – eigenar op grond van de artikelen 1382 of 1386 B.W. ten voordele van een derde tot schadevergoeding werd veroordeeld wegens een gebrek in de bouw, en nadien een regresvordering instelt tegen

zijn architect of zijn aannemer. Deze laatsten kunnen dan tegen de bouwheer – eigenaar het verstrijken van de tienjarige termijn niet inroepen.

Afdeling 3. De aansprakelijkheid van de aannemer en de architect voor de zgn. lichte verborgen gebreken EXAMENVRAAG: Bespreek de lichte verborgen gebreken in aannemingsovereenkomsten

De rechtspraak en enkele auteurs zijn van oordeel dat, na de aanvaarding van het werk door de bouwheer, de aannemer en der architect nog aansprakelijk blijven voor die lichte verborgen gebreken. Het belangrijkste argument dat voor deze opvatting naar voren wordt gebracht, is dat de oplevering slechts een aanvaarding kan inhouden van de gebreken die op dat ogenblik redelijkerwijze konden worden ontdekt. Daar de bouwheer de op dat tijdstip nog verborgen gebreken niet kon kennen, kon hij die ook niet aanvaarden.

De vraag rijst binnen welke termijn de bouwheer deze vordering moet instellen.

Sommige rechtspraak was van oordeel dat deze aansprakelijkheid slechts ophoudt na het verstrijken van de vroegere gemeenrechtelijke verjaringstermijn van dertig jaar [art. 2262 B.W.] Hiertegen werd terecht opgeworpen dat, als de wet ( artt. 1792 en 2270 B.W.) de aannemer en de architect na verloop van tien jaar ontslaat van hun aansprakelijkheid voor de al dan niet zichtbare gebreken die de stevigheid van het gebouw aantasten, het logischerwijze moeilijk te verdedigen is dat de aansprakelijkheid voor de lichte verborgen gebreken langer zou duren. Een deel van de rechtspraak geeft dan ook de voorkeur aan de opvatting dat hier een analogische toepassing moet worden gemaakt van artikel 1648 B.W., dat voor de verborgen gebreken bij de koop – verkoop bepaalt dat de vordering moet worden ingesteld binnen een korte tijd, waarvan het vertrekpunt op soevereine wijze door de feitenrechter wordt bepaald.

Hoofdstuk VI. Onderaanneming EXAMENVRAAG: Wat is onderaanneming? Wat is daarbij de verhouding tussen de betrokken partijen?

Afdeling 1. Begrip Onderaanneming is een overeenkomst waarbij de hoofdaannemer de uitvoering van het geheel of van een gedeelte van het werk dat hij in de hoofdaannemingsovereenkomst op zich heeft genomen, toevertrouwt aan een andere aannemer, de onderaannemer, die aanvaardt om dit buiten de enige band van ondergeschiktheid te doen, tegen de betaling van een prijs door de hoofdaannemer.

Afdeling 2. Het recht om in onderaanneming te geven Behoudens indien de partijen anders zijn overeengekomen en met uitzondering van het geval dat de hoofdaannemingsovereenkomst aan de zijde van de hoofdaannemer als een overeenkomst intuitu personae moet worden beschouwd, heeft deze laatste het recht om het hem toevertrouwde werk geheel of gedeeltelijk in onderaanneming te geven.

Afdeling 3. Contractuele aansprakelijkheid van de hoofdaannemer voor de daden van de onderaannemer Daar de hoofdaannemer tegenover de opdrachtgever contractueel aansprakelijk is voor de niet – uitvoering of de gebrekkige uitvoering van zijn contractuele verbintenis, blijft hij tegenover de opdrachtgever contractueel aansprakelijk voor de fouten en tekortkomingen door de onderaannemer begaan bij de uitvoering van het deel van het werk dat aan deze laatste werd toevertrouwd [artikel 1797 B.W.].

De hoofdaannemer is evenwel niet aansprakelijk voor de schade die door de fout van de onderaannemer bij de uitvoering van zijn taak aan derden zou worden veroorzaakt, behoudens wanneer de onderaannemer voor de vervulling van de hem toevertrouwde opdracht zich zou moeten schikken naar de instructies van de hoofdaannemer.

Afdeling 4. De rechtsverhouding tussen de hoofdaannemer en de onderaannemer In deze rechtsverhouding rijst in de eerste plaats de vraag naar de toepasselijkheid van de bedingen van het hoofdaannemingscontract op de onderaanneming. Meestal neemt men aan dat de uitsluitend technische clausules uit het bestek en het lastenkohier van het hoofdaannemingscontract ook op de onderaanneming van toepassing zijn. Voor de andere bedingen uit het hoofdaannemingscontract moet telkens worden nagegaan of de onderaannemer ze kende of redelijkerwijze kon kennen, en of hij er ook ingestemd heeft. De onderaanneming is immers een zelfstandig contract, met eigen clausules, die niet noodzakelijk dezelfde zijn als die van de hoofdaanneming.

Een tweede probleem in de rechtsverhouding tussen de hoofdaannemer en de onderaannemer, is dat van de oplevering en de inontvangstneming van het door de onderaannemer uitgevoerde werk. Het is de hoofdaannemer en niet diens opdrachtgever die het werk van de onderaannemer moet aanvaarden, want ten opzichte van de onderaannemer is de hoofdaannemer zelf opdrachtgever. In beginsel dient de aanvaarding van het werk van de onderaannemer trouwens plaats te hebben voor de aanvaarding van het hele werk door de opdrachtgever. Als dit niet gebeurd s en de opdrachtgever het werk in zijn geheel heeft aanvaard, kan de hoofdaannemer ( theoretisch) nog weigeren het werk van de onderaannemer goed te keuren, daar het hoofd – en het onderaannemingscontract twee afzonderlijke contracten zijn, met ieder eigen bedingen en contractsvoorwaarden.

Afdeling 5. De rechtsverhouding tussen de opdrachtgever en de onderaannemer Tussen de opdrachtgever en de onderaannemer komt er geen contractuele band tot stand, zelfs niet wanneer de opdrachtgever de keuze van de onderaannemer (s) heeft goedgekeurd of bekrachtigd. De onderaannemer blijft dus, in de zin van artikel 1165 B.W. , een derde ten aanzien van de opdrachtgever, en kan in principe op contractuele basis tegen hem dan ook geen vordering instellen tot betaling van de overeengekomen vergoeding, behoudens wanneer de voorwaarden voor de zijdelingse vordering ( art 1166 B.W.) zouden vervuld zijn, wanneer

er sprake zou zijn van zaakwaarneming of wanneer de opdrachtgever rechtstreeks tegenover de onderaannemer de verbintenis heeft aangegaan om hem te betalen. Op dit beginsel werd een belangrijke uitzondering aangebracht door de Wet van 19 februari 1990: de onderaannemer beschikt over een rechtstreekse vordering tegen de bouwheer om van hem een betaling te verkrijgen ten belope van hetgeen deze laatste nog aan de hoofdaannemer verschuldigd is. Het gaat hier om een zgn. “onvolmaakte” rechtstreekse vordering, zodat de excepties en de verweermiddelen die de bouwheer aan de aannemer kon tegenwerpen voor het tijdstip van de uitoefening van de rechtstreekse vordering, ook aan de onderaannemer kunnen worden tegengeworpen.

De keerzijde is wel dat de opdrachtgever de onderaannemer niet op contractuele grondslag aansprakelijk kan stellen voor de schade veroorzaakt door de gebrekkige uitvoering van de uit het onderaannemingscontract voortvloeiende verbintenissen. Zie hiervoor het zgn. stuwadoorsarrest van 7 december 1973 van het Hof van Cassatie.

Hoofdstuk VII. De aansprakelijkheid van de aannemer en de architect tegenover derden

Afdeling 1. Algemeen Onverminderd hun contractuele aansprakelijkheid tegenover de opdrachtgever, zijn de aannemer en de architect op grond van artikelen 1382 e.v. B.W. aansprakelijk voor de schade die zij door hun fout, nalatigheid of onvoorzichtigheid aan derden veroorzaken. Hier moet toepassing gemaakt worden van de algemene principes van de aansprakelijkheid uit onrechtmatige daad. Fouten waarvoor de aannemer en/of de architect contractueel aansprakelijk zijn tegenover de bouwheer kunnen wel als grondslag dienen voor hun buitencontractuele aansprakelijkheid tegenover derden, indien deze fouten een onrechtmatige daad uitmaken t.a.v. een derde.

Afdeling 2. De aansprakelijkheid voor ongevallen op de werf Het is de zorg van de algemene bouwaannemer om ongevallen te vermijden aan arbeiders en zelfs aan derden. Ook de onderaannemer(s) is hiervoor verantwoordelijk wat betreft de hun

toevertrouwde onderdelen van het werk. Tot aan de beëindiging van het werk (dus tot aan de voorlopige oplevering), dient de algemene bouwaannemer bovendien te worden beschouwd als de bewaker van de werf in de zin van artikel 1384, eerste lid B.W., en staat hij dus in voor de gebreken ervan.

Afdeling 3. De aansprakelijkheid van de bouwaannemer voor de beschadiging van ondergrondse kabels en leidingen De aansprakelijkheid van de bouwaannemer komt vaak in het gedrang wanneer hij bij de uitvoering van een graafwerk schade berokkent aan ondergrondse kabels en leidingen van water, gas, elektriciteit,…

Vast staat dat de eigenaar van een beschadigde kabel of leiding, die van de aannemer schadevergoeding wil verkrijgen, moet bewijzen dat de schade door de fout van de aannemer werd veroorzaakt. Het enkele feit de werken te hebben uitgevoerd die de kabel hebben beschadigd, vormt nog geen fout.

De rechtspraak is hier vrij streng en legt volgende verplichtingen op: In de eerste plaats moet de aannemer vooraf bij de distributiemaatschappij die eigenares is van de ondergrondse kabels en leidingen, de plannen opvragen en de nodige inlichtingen inwinnen m.b.t. de ligging van die kabels en leidingen. De aannemer die deze verplichting niet in acht neemt, begaat een fout.

De tweede verplichting is dat de aannemer voor de aanvang van het werk zich moet vergewissen van de precieze ligging van de ondergrondse kabels en leidingen.

Ten slotte moet de aannemer, als hij met graafmachines werkt, steeds op een veilige afstand blijven van kabels en leidingen.

Afdeling 4. De aansprakelijkheid van de bouwaannemer en/of van de architect voor overdreven burenhinder De evenwichtsleer kan volgens artikel 544 B. W. ontwikkelde evenwichtsleer enkel worden ingeroepen tegen de naburige eigenaar en niet tegen de aannemer, aangezien de aannemer

vreemd blijft aan de rechtsbanden die voortvloeien uit het nabuurschap. Dit belet evenwel niet dat aannemers en architecten tegenover derden op grond van de artikelen 1382 – 1383 B.W. aansprakelijk blijven voor de hinder die ze bij uitvoering of de conceptie van het werk op foutieve wijze hebben veroorzaakt. De eigenaar – bouwheer die op grond van artikel 544 B.W. tot vergoeding wordt aangesproken, kan een vordering tot vrijwaring instellen tegen de aannemer of de architect door wiens persoonlijke fout de hinder werd teweeggebracht. De benadeelde derde kan ook op grond van het artikel 544 B.W. de eigenaar – bouwheer aansprakelijk stellen en op grond van de artikelen 1382 – 1383 B.W. de aannemer of de architect tot schadevergoeding aanspreken; beiden kunnen eventueel in solidum worden veroordeeld.

In het bestek of het lastenkohier wordt vaak bedongen dat de aannemer of de architect de bouwheer – eigenaar moet vrijwaren voor alle schadevergoeding of compensatie waartoe deze laatste jegens derden zou worden veroordeeld. Zo’n vrijwaringsbeding is geldig, maar niet tegenwerpelijk aan de derde benadeelde. Daar deze bedingen afwijken van het gemene recht, dienen ze restrictief worden uitgelegd in het voordeel van de aannemer of de architect, schuldenaar van deze verbintenis.

Hoofdstuk VIII. Beëindiging van de aannemingsovereenkomst

EXAMENVRAAG: Beëindiging van een aannemingsovereenkomst: a) Opdrachtgever kan aannemingsovereenkomst eenzijdig opzeggen (bestaansreden, toepassingsgebied en toepassingsvoorwaarden) b) Vergelijk met ontbinding van een overeenkomst (art. 1184 B.W.)

Afdeling 1. Gerechtelijke ontbinding en ontbinding zonder voorafgaande rechterlijke tussenkomst

292.

De aannemingsovereenkomst is een wederkerige overeenkomst. De partij ten aanzien

van wie een of meer contractuele verbintenissen op foutieve wijze niet of niet behoorlijk zijn

uitgevoerd kan of de gedwongen uitvoering, of de gerechtelijke ontbinding, eventueel met schadevergoeding, vorderen (art. 1184 B.W.).

In de meeste gevallen vereist de gerechtelijke ontbinding een voorafgaande tussenkomst van de rechter. De rechter oordeelt soeverein of de contractuele tekortkoming ernstig genoeg is om de ontbinding te vorderen. Daarentegen meent sinds enkele jaren een deel van de rechtspraak (vooral in bouwzaken) dat de partij ten aanzien van wie de wanprestatie gepleegd werd (meestal de bouwheer) in uitzonderlijke gevallen het recht heeft om door eenzijdige verklaring de overeenkomst te ontbinden zonder voorafgaande tussenkomst van de rechter. Het Hof van Cassatie heeft deze visie aanvaard in twee arresten van 2 mei 2002. Om te vermijden dat een partij (vooral de bouwheer) te vlug zou overgaan tot eenzijdige ontbinding zonder voorafgaande rechterlijke tussenkomst heeft het Hof beslist dat er aan drie voorwaarden voor de buitengerechtelijke ontbinding moet voldaan zijn:

(1)Een voorafgaande rechterlijke tussenkomst is zinloos of zonder voorwerp omdat, of de zaak urgent is, of er geen vertrouwen meer is tussen de partijen. (2)De in gebreke blijvende schuldenaar moet vooraf in gebreke zijn gesteld en hij moet een redelijke kans gekregen hebben om de gebreken te verhelpen, waaraan hij geen gevolg heeft gegeven. (3)De stand van het werk, de aard en de ernst van de gebreken moeten op tegenspraak tussen de partijen in ofwel een minnelijk, ofwel een gerechtelijk deskundigenonderzoek worden vastgesteld.

De kritiek op deze theorie luidt dat de ontbinding zonder voorafgaande rechterlijke tussenkomst een vorm van eigenrichting is. Dit wordt weerlegd door de stelling dat de rechterlijke controle a posteriori kan worden uitgeoefend. Indien de ontbinding door eenzijdige verklaring niet gerechtvaardigd was, kan de contractspartij, die de ontbinding gevorderd heeft, aansprakelijk worden gesteld en tot schadeloosstelling worden veroordeeld.

293.

Het eisen van een voorafgaande rechterlijke controle kan ook problematisch zijn

indien de partij, ten aanzien van wie de verbintenis niet werd nagekomen, niet de ontbinding

van de overeenkomst vordert maar wel de toepassing van art. 1144 B.W. waardoor hij door de rechter kan worden gemachtigd om zelf de verbintenis te doen uitvoeren op kosten van de schuldenaar. Onder uitzonderlijke omstandigheden, bijvoorbeeld urgentie, mag de schuldeiser zelfs zonder machtiging van de rechter de verbintenis op kosten van de schuldenaar door een derde laten uitvoeren. Vanwege de gelijkenis tussen de twee moet het verschil tussen art. 1144 B.W. en art. 1184 B.W. wel benadrukt worden. Art. 1144 B.W. gaat om een vorm van gedwongen uitvoering terwijl art. 1184 B.W. de ontbinding van een overeenkomst betreft.

Afdeling 2. Eenzijdige beëindiging door de opdrachtgever

EXAMENVRAAG: Opdrachtgever kan aannemingsovereenkomst eenzijdig opzeggen: bestaansreden, toepassingsgebied, toepassingsvoorwaarden. Vergelijk met de ontbinding van een overeenkomst. 294.

Art. 1794 B.W. verleent aan de opdrachtgever het recht om onder bepaalde

voorwaarden de aannemingsovereenkomst door zijn eenzijdige wil te beëindigen en maakt aldus een uitzondering uit op de verbindende kracht van de overeenkomst uit art. 1134 B.W. Dit valt te verklaren door het feit dat een contract van aanneming van werk vaak lang duurt en dat het werk na verloop van tijd voor de opdrachtgever niet meer van belang, niet meer nodig of nuttig is of zijn financiële mogelijkheden te boven gaat. De wetgever staat in die gevallen de eenzijdige beëindiging toe indien de opdrachtgever de aannemer volledig schadeloos stelt. Hoewel er in art 1794 B.W. sprake is van “aanneming tegen vaste prijs” wordt het thans algemeen aanvaard dat deze bepaling op alle aannemingsovereenkomsten van toepassing is, ongeacht de prijsbepaling en de aard van het werk (materieel, dan wel intellectueel). Het is wel vereist dat het voorwerp bepaald is of dat de overeenkomst gesloten wordt voor een bepaalde termijn.

295.

Volgens artikel 1794 B.W. kan de opdrachtgever de aannemingsovereenkomst altijd

eenzijdig opzeggen zonder daarvoor een reden te moeten geven. Dit recht moet wel te goeder trouw worden uitgeoefend (art.1134, derde lid, B.W.). Hoewel art. 1794 B.W. totaal vreemd is wat betreft een fout, door de aannemer begaan bij de uitvoering van het contract, sluit het toch

de toepassing van art. 1184 B.W. niet uit. De opdrachtgever moet door duidelijke wilsuiting laten blijken op welke van de twee regelingen hij zich wil beroepen. Enkel de opdrachtgever kan zich beroepen op art. 1794 B.W., niet de aannemer of de architect. Een vaak gehoorde stelling is dat de hoofdaannemer het contract met de onderaannemer niet eenzijdig kan beëindigen. Dit moet echter worden verworpen aangezien de hoofdaannemer ten aanzien van de onderaannemer als zijn opdrachtgever moet worden beschouwd. 296.

Indien de opdrachtgever gebruik maakt van zijn eenzijdig beëindigingrecht, is hij

gehouden tot vergoeding van alle kosten die tot op dat ogenblik door de aannemer gemaakt zijn, alsook het reeds gepresteerde werk en de gederfde winst (lucrum cessans). Als de opdrachtgever een fout begaan heeft bij het uitoefenen van zijn eenzijdig beëindigingrecht, dan is hij ook gehouden tot morele schadevergoeding. Vroeger meende een deel van de rechtspraak dat de architect geen vergoeding voor winstderving kon eisen omdat dit in strijd zou zijn met het karakter van vrij beroep. Thans is men echter van mening dat dit niet het geval is. Dit volgt uit art. 4 v/d deontologische norm nr. 2 die stelt dat wanneer een architect, omwille van oorzaken die hem niet toerekenbaar zijn, zijn opdracht niet kan uitvoeren, hij recht heeft op een honoraria voor zijn geleverde prestaties alsook een vergoeding die overeenstemt met de helft van het honoraria verbonden aan de andere verrichtingen van zijn opdracht.

297.

Art. 1794 B.W. is niet van openbare orde, noch van dwingend recht.

Hoofdstuk IX. De zgn. wet Breyne

Afdeling 1. Ontstaansredenen

298.

Met de oorspronkelijke wet van 9 juli 1971 wilde we wetgever de burger die een

woning of een appartement wilde laten bouwen of op plan kopen op drie wijzen beschermen.

(1) Bescherming van de burger tegen insolvabiliteit, onvermogen of faillissement van de verkoper of aannemer aan wij hij (vaak nog voor de uitvoering van het werk) al een aanzienlijk bedrag had betaald. (2) De burger beschermen tegen de praktijken van bouwpromotoren die volledige diensverlening voorspiegelden maar zich in hun contract voor alle aansprakelijkheid vrijstelden voor fouten begaan door de door hen zelf gekozen aannemers en architecten omdat ze zich liever als lasthebber lieten doorgaan en tegenover de cliënt geen enkele persoonlijke verbintenis op zich namen. (3) Voorkomen dat de bouwheer al gebonden zou zijn en van hem betaling zou kunnen worden geëist voordat hij over zijn rechten en plichten is ingelicht.

De oorspronkelijke wet Breyne werd gewijzigd door de wet van 3 mei 1993 die voor een grotere rechtzekerheid moest zorgen voor partijen betrokken bij projectontwikkeling en het bouwen op plan en die ook een grotere bescherming moest bieden aan kandidaat-kopers. Deze wijziging was noodzakelijk omdat er sinds 1971 bepaalde evoluties hadden plaatsgevonden op het gebied van projectontwikkeling en omdat de rechtspraak en rechtsleer een aantal lacunes in de wet aan het licht brachten.

Afdeling 2. toepassingsvoorwaarden

299.

Art. 1 wet 9 juli 1971

Uit de aanhef van art. 7 wet 9 juli 1971 wordt afgeleid dat ook de wederzijdse beloften om overeenkomsten te sluiten als die bedoeld in art. 1 onder het toepassingsgebied van de wet vallen.

Om binnen de werking van de wet Breyne te vallen moeten de overeenkomsten aan drie voorwaarden voldoen.

§ 1. Voorwerp van de overeenkomst: de eigendomsovergang van een te bouwen, te verbouwen of uit te breiden huis of appartement of het bouwen, doen verbouwen of verschaffen van een huis of een appartement 300.

(1) Alle bouwcontracten waarbij het eigendomsrecht op de grond mee wordt overgedragen worden hierbij bedoeld: verkoop op plan (waaronder ook de bouw van een woning “sleutel op de deur”, waarbij de promotor ook het eigendomsrecht van de grond moet overdragen). De wet Breyne is niet van toepassing op overeenkomsten tot eigendomsoverdracht van een niet-afgebouwd huis of appartement als de overeenkomst de verkoper niet verplicht bouwwerken uit te voeren en ook de wet is ook niet van toepassing op verkoopovereenkomsten van huizen of appartementen die op het ogenblik van het sluiten van de overeenkomst reeds voltooid zijn. (2) Zowel de algemene bouwaannemingen (“… verbintenis om een huis of appartement te bouwen”) als de bouwpromotie in haar grote verscheidenheid (“… verbintenis om een huis of een appartement te doen bouwen of te verschaffen”) worden hier ook bedoeld. Het “verschaffen van een onroerend goed” betekent dat men zich tot een geheel van verbintenissen verbind die het werk tot een goed einde moeten brengen zonder persoonlijk over te gaan tot de verwerking van materialen en zonder zelf contracten over de technische en materiële uitvoering te sluiten. Enkele voorbeelden hiervan zijn contact opnemen met een architect, het laten opnemen van een voorontwerp en het voorstellen en kiezen van aannemers. (3) Enkel overeenkomsten betreffende verbouwings- en uitbreidingswerken aan een bestaand huis of appartement die eveneens de eigendomsovergang van dat onroerend goed inhouden, vallen onder de werking van deze wet. Dit is een zeer belangrijke beperking op de verruiming van het toepassingsgebied van de wet Breyne. Voorts moet de totale prijs van de verbouwingswerken minstens 80% van de verkoopprijs van het overgedragen onroerend goed bedragen (relatief

minimumbedrag) en mag dit bedrag niet minder zijn dan 750 000 frank (absoluut minimumbedrag).

§ 2. Bestemming van het huis of appartement tot huisvesting of tot beroepsdoeleinden en huisvesting 301.

De wet Breyne is een huisvestingswet. Indien het gebouw een gemengde bestemming

heeft moet het gedeelte dat voor bewoning bestemd is minstens gelijkwaardig zijn aan het gedeelte dat voor beroepsdoeleinden is bestemd. De verkoop van een garage in een op te richten appartementsgebouw valt wel onder toepassing van deze wet indien de kopers de garage kochten in verband met de aankoop van een appartement als woongelegenheid. Scholen, ziekenhuizen, kantoorgebouwen, fabrieken, handels- en nijverheidsinrichtingen vallen niet onder de toepassing van de wet van 9 juli 1971.

§ 3. Verplichting een of meer geldstortingen te doen vóór de voltooiing van het gebouw 302.

De wet Breyne is ook een financieringswet. Uit art. 1 volgt dat de koper of

opdrachtgever volgens de overeenkomst verplicht moet zijn voor de voltooiing van het gebouw of voor de voltooiing van de verbouwings- of uitbreidingswerken een of meer geldstortingen te doen. Deze wet is niet van toepassing op verkoopovereenkomsten of op algemene aannemingen volgens dewelke betaling slechts na voltooiing van het gebouw moet geschieden.

§ 4. Uitgesloten overeenkomsten 303.

Art. 2 van de wet Breyne geeft een opsomming van overeenkomsten waar deze wet

niet op van toepassing is. Hierbij moet wel gewezen worden op het eerste lid, 3°, van dit artikel. De daar vernoemde personen zijn beroepspersonen (in dit geval de bouwpromotoren).

Hier doet het artikel een vermoeden ontstaan dat iedere overeenkomst die door deze “professionele” verkrijger of opdrachtgever wordt aangegaan, gesloten is in het raam van zijn geregelde werkzaamheid. Het 2de lid van art. 2 bepaalt nog dat de wet niet van toepassing is op overeenkomsten die een studieopdracht tot voorwerp hebben met betrekking tot werken waarop de wet van toepassing is op voorwaarde dat hierbij niet voldaan is aan de voorwaarden die in dit 2de lid worden gesteld.

Afdeling 3. Kwalificatie van de overeenkomst

304.

Art. 3 wet van 9 juli 1971

In tegenstelling tot vroeger, toen de promotor zich als lasthebber kon laten doorgaan, zonder zelf een verbintenis tegenover de cliënt aan te gaan, is hij thans steeds persoonlijk aansprakelijk, hetzij als verkoper, hetzij als aannemer. Krachtens deze wet brengen koop en aanneming van werk, voor de daarin geregelde materies, dezelfde gevolgen teweeg.

Afdeling 4. Verplichte vermeldingen in het contract

305.

De overeenkomsten waarop de wet Breyne van toepassing is moeten schriftelijk

worden vastgesteld. In die akte moeten op straffe van (relatieve) nietigheid een aantal vermeldingen voorkomen. Deze vormvoorschriften gelden ook voor de belofte een overeenkomst te sluiten die aan de toepassing van deze wet is onderworpen. Zie hiervoor art. 7 en 13 1ste en 2de lid van de wet van 9 juli 1971. Uit art. 13, 2de en 3de lid volgt dat de niet-naleving van de vormvoorschriften van art. 7 naar keuze van de koper of opdrachtgever ofwel de nietigheid van de hele overeenkomst, ofwel de nietigheid van het met de wet strijdige beding met zich meebrengt. Deze nietigheid kan alleen door de koper of opdrachtgever worden ingeroepen en zij kunnen dit slechts tot aan de voorlopige oplevering van de woning indien het een aannemingsovereenkomst betreft. Het gaat hier dus onbetwistbaar om een relatieve nietigheid. Volgens art. 13 laatste lid moet de authentieke akte vermelden dat alle bepalingen van art. 7 (verplichte clausules) en van art. 12 (voltooiingwaarborg) nageleefd zijn. Als de notaris

vaststelt dat een of meerdere bepalingen niet zijn nageleefd kan de authentieke akte niet worden verleden. Dan kan de koper bij het verlijden van de authentieke akte niet meer geldig afstand doen van de mogelijkheid de nietigverklaring van de overeenkomst of van een contractuele clausule te vorderen wegens niet-naleving van de twee voornoemde bepalingen.

Afdeling 5. Betalingsmodaliteiten

306.

De wet Breyne bevat maatregelen in verband met de betaling van de prijs (art. 10)

alsook de sanctie bij overtreding van dit artikel (art. 14).

Afdeling 6. Herziening van de prijs

307.

De mogelijkheid tot herziening van de prijs wordt geregeld in art. 7, e en art. 8, 1ste lid.

Volgens sommige auteurs moet art. 7 e zo worden uitgelegd dat een herziening van de prijs steeds mogelijk moet zijn en dat een systeem van “vaste en definitieve” prijzen, die niet vatbaar zijn voor herziening, strijdig is met de wet Breyne. Deze wet zou dus zelf de juridische grond vormen voor het recht op herziening van de prijs. Anderen zijn van mening dat de prijsherziening facultatief blijft en dat voornoemde wetsbepaling zo moet worden geïnterpreteerd dat, om aanspraak te kunnen maken op een herziening van de prijs, dit duidelijk en ondubbelzinnig in de overeenkomst moet zijn ingeschreven. Deze laatste opvatting verdient de voorkeur. De modaliteiten voor prijsherziening zijn vastgelegd in art. 1 van het K.B. van 21 oktober 1971.

Afdeling 7. Eigendoms- en risico-overgang

308.

Op het ogenblik van de overeenkomst gaan de rechten van de verkoper op het

onroerend goed direct over op de koper (art. 4). De overgang van het eigendomsrecht op de op te richten gebouwen gebeurt naarmate de bouwstoffen in de grond of in het gebouw worden geplaatst en verwerkt (art. 5, 1ste lid). Hiermee strijdige bepalingen worden als niet-

geschreven beschouwd (art. 13, 1ste lid), bijvoorbeeld een beding van eigendomsvoorbehoud. Om de eigendomsoverdracht tegenwerpelijk aan derden te maken moet de authentieke akte in de hypotheekregisters zijn overgeschreven (art. 1 hypotheekwet). Zowel bij verkoop als bij aannemingscontract kan het risico van tenietgaan van de zaak niet overgaan voor de voorlopige oplevering van de werken, of bij een appartement, voor de voorlopige oplevering van de private gedeelten (art. 5, 2de lid wet Breyne).

Afdeling 8. Verplichte dubbele oplevering

EXAMENVRAAG: Wat is het nut van de definitieve oplevering? 309.

Art. 9 wet Breyne schrijft een dubbele oplevering voor en bepaalt hiervan de

modaliteiten. Art. 2 K.B. 21 oktober 1971 bepaalt aan welke minimumvoorwaarden de oplevering moet beantwoorden. Zowel de voorlopige als de definitieve oplevering worden slechts bewezen door en schriftelijke en op tegenspraak tussen partijen opgemaakte akte. Het in gebruik nemen van het gebouw, het verbouwde of uitgebreide deel geldt echter als vermoeden van stilzwijgende aanvaarding behoudens tegenbewijs (art. 2, § 1, K.B. van 21 oktober 1971). De koper/opdrachtgever wordt vermoed het onroerend goed voorlopig of definitief te aanvaarden als hij het geschreven verzoek van de verkoper/aannemer om de oplevering op een bepaalde datum te doen zonder gevolg heeft gelaten en als hij binnen 15 dagen, nadat de verkoper/aannemer hem daartoe bij deurwaardersexploot heeft aangemaand, op de daarin gestelde datum voor oplevering niet is verschenen (art. 2, 2de lid v/h K.B. van 21 oktober 1971).

310.

Omdat art. 9 wet Breyne de gevolgen van de dubbele oplevering en het vertrekpunt

van de tienjarige aansprakelijkheid van artikelen 1792 en 2270 B.W. niet regelt, blijft het algemene recht van aanneming van bouwwerken gelden. In principe begint de tienjarige aansprakelijkheid dus te lopen vanaf de definitieve oplevering maar de partijen kunnen overeenkomen dat de voorlopige oplevering als aanvaarding geldt en vanaf dan de tienjarige termijn begint te lopen. Het Hof van Cassatie besliste in zijn arrest van 24 februari 1983 dat deze overeenkomsten niet strijdig zijn met de dwingende bepalingen van de wet Breyne

omdat art. 9 wel de kopers meer wil beschermen maar niet de tienjarige aansprakelijkheid regelen, alsook niet het vertrekpunt ervan. Over wat de betekenis van de definitieve oplevering volgens art. 9 dan inhoudt zijn er 2 interpretaties.

(1) Bij de definitieve oplevering dient het voorbehoud van nog uit te voeren herstelwerken te worden weggenomen (minimale interpretatie van art. 9). (2) De contractueel als aanvaarding bedongen voorlopige oplevering had slechts plaats onder opschortende voorwaarde dat ten laatste bij de definitieve oplevering alle herstellingen gebeurd zijn zonder dat er nieuwe gebreken aan het licht zijn gekomen. Als dit niet het geval is, verdwijnt de aanvaarding bij de voorlopige oplevering retroactief.

De eerste opvatting dient de voorkeur te krijgen omdat de tweede interpretatie een in de praktijk niet aan te wenden fictie hanteert van het retroactief verdwijnen van de aanvaarding die reeds bij de voorlopige oplevering plaatsvond.

Afdeling 9. De tienjarige aansprakelijkheid van de verkoper

311.

De tienjarige aansprakelijkheid volgens Artt. 1792 en 2270 B.W. is ook van toepassing

op verkopers van door de wet Breyne beschermde woningen en wordt geregeld door art. 6 van de wet Breyne. Deze regeling is van openbare orde.

Afdeling 10. De door de verkoper of de aannemer te verschaffen zekerheden

312.

De financiële bescherming van de koper tegen insolvabiliteit of faillissement van de

verkoper of aannemer wordt geregeld in art. 12 van de wet Breyne en artikelen 3 en 4 van het K.B. van 21 oktober 1971. Als de verkoper of aannemer een erkende aannemer van openbare werken is, is de regeling van de wet van 20 maart 1991 van kracht. Het bedoelde bedrag van het 1ste lid van art. 12 is

5% van het gebouw en dit moet in de vorm van een borgsom, speciën of in openbare fondsen storten bij de deposito- en consignatiekas. Dit is een pandrecht in de vorm van een som geld als zekerheidsrecht. Volgens art. 3, 4de en 5de lid van het K.B. van 21 oktober 1971 mag de opdrachtgever/koper bij niet, niet volledig of niet tijdig uitvoeren bedragen gelijk aan de door hem geleden schade van de borgsom afnemen. Als het bouwwerk door de aannemer volledig en correct is uitgevoerd, wordt de borgsom in 2 helften vrijgegeven, de 1ste bij de voorlopige oplevering, de 2de bij de definitieve oplevering.

Als de verkoper of aannemer een niet-erkende aannemer is, dan is er een andere regeling. De verkoper/aannemer moet de voltooiing van het gebouw of de terugbetaling van de gestorte bedragen bij ontbinding van het contract waarborgen (art. 12, 2de lid wet Breyne). De aard, voorwaarde en wijze van de waarborg zouden bij K.B. moeten geregeld zijn. Enkel de voltooiingwaarborg is echter in art. 4 K.B. van 21 oktober 1971 geregeld. Deze waarborg wordt gegeven in een overeenkomst waardoor een financiële instelling zich als hoofdelijke borg van de verkoper/aannemer tegenover de koper/opdrachtgever verbindt de sommen te betalen die nodig zijn voor de voltooiing van het gebouw (zelfs van een heel appartementsgebouw, ook al koopt men slechts 1 appartement). Deze borgstelling eindigt bij de voorlopige oplevering van het bouwwerk.

Titel IV. De huurovereenkomst

Hoofdstuk I. Het gemene huurrecht

Afdeling 1. Algemeenheden

§ 1. Begripsomschrijving en juridische kenmerken

314.

De huur wordt gedefinieerd in art. 1709 B.W. Een van de essentiële bestanddelen van

de huur is het gebruik en genot van een goed voor een bepaalde tijd, wat evenwel niet betekent dat de huurder een zakelijk recht op het goed krijgt. De huurder heeft enkel een schuldvordering op de verhuurder. Bijzondere wetten zoals de pachtwet, de handelshuurwet en de woninghuurwet hebben het recht van de huurder echter meer stabiel gemaakt waardoor het soms kenmerken krijgt van een zakelijk recht hoewel het slechts een vorderingsrecht is. Een tweede essentieel bestanddeel is dat de huurder voor zijn recht een bepaalde prijs moet betalen die bepaald of minstens bepaalbaar is. Dit mag ook in natura. Indien er geen tegenprestatie is, spreken we niet van huur maar van bruikleen.

315.

De belangrijkste juridische kenmerken van een huurcontract:

- Huur is een consensueel contract. - Huur is een wederkerig contract. - Huur is een tijdelijk contract gesloten voor bepaalde of onbepaalde duur voor maximum 99 jaar. - Huur is een overeenkomst onder bezwarende titel. - Huur is een overeenkomst van opeenvolgende prestaties volgend uit 1 enkele overeenkomst wat tot gevolg heeft dat de nietigverklaring en ontbinding slechts terugwerken tot op de dag van het instellen van de rechtsvordering. - Huur is in het gemene huurrecht geen overeenkomst intiutu personae. Bij overlijden van de huurder of verhuurder loopt het contract gewoon verder (art. 1742 B.W.) en een huurder mag onderverhuren of zijn huurrechten overdragen behoudens wanneer anders is overeengekomen (art. 1717 B.W.).

§ 2. Voor verhuring vatbare goederen 316.

Huur is van toepassing op alle goederen, zowel roerende als onroerende (art. 1713

B.W.). De huur van roerende goederen is niet specifiek geregeld, maar aangenomen wordt dat de regels over verhuur van onroerende goederen (artt. 1714-1762bis B.W.) hierop van toepassing zijn voor zover ze niet strijdig zijn met de aard van de goederen. Ook rechten en

onlichamelijke goederen kunnen voorwerp zijn van een huurovereenkomst. Op het algemene principe dat alle goederen en rechten verhuurd kunnen worden zijn er 3 uitzonderingen:

(a)zaken die buiten de handel zijn (art. 1128 B.W.) zoals bijvoorbeeld openbare domeingoederen. (b)zakelijke rechten van gebruik en bewoning (artt. 631 en 634 B.W.) (c)verbruikbare goederen (want niet vatbaar voor teruggave in natura)

§ 3. De vereiste bekwaamheid 317.

Op de huur moeten de regels van handelingsbekwaamheid worden toegepast. Het

sluiten van een huurcontract voor maximum 9 jaar is een daad van beheer. Het sluiten van een huurcontract voor langer dan 9 jaar is een daad van beschikking. Indien bij huurcontracten gesloten door personen belast met het beheer van andermans goederen, betreffende deze goederen, een verhuring van meer dan 9 jaar is overeengekomen, kan deze termijn worden ingekort (artt. 595 en 1717 B.W.). Men moet dus geen eigenaar zijn van het verhuurde goed om te kunnen verhuren. De verhuring van andermans goed is tussen partijen geldig, maar is niet tegenwerpelijk aan de werkelijke eigenaar.

§ 4. Precontractuele informatieverplichting bij verhuring van een onroerend goed dat bestemd is voor bewoning 317bis.Art. 1716 B.W. heeft een ruimere werking dan de woninghuurwet (“verhuring van een onroerend goed dat bestemd is voor bewoning in de ruime zin”). Art. 1716 B.W. moet voor een transparantie van de huurprijzen, gemakkelijke toegang tot huisvesting en tegengaan van discriminatie zorgen. Dit beschermt ook consumenten. Kandidaat-huurders hoeven nu enkel naar woningen te zoeken dat binnen hun financiële mogelijkheden ligt.

§ 5. De vorm en het bewijs van de huurovereenkomst

318.

De huur is een consensueel contract (art. 1714 B.W.) maar er gelden bijzondere regels

voor (1) de huur voor de huisvesting van een of meer studenten (zie ook art. 1714bis B.W.), (2) het bewijs (art. 1715 B.W.) en (3) de tegenwerpelijkheid aan derden van de huurovereenkomst. Wat het bewijs betreft, komen enkel de gedingsbelissende eed en de bekentenis in aanmerking. Art. 1715 B.W. is niet van openbare orde, er mag van afgeweken worden, bijvoorbeeld door zich niet te verzetten tegen bewijs met getuigen en vermoedens. Bovendien is art. 1715 niet van toepassing op een huurovereenkomst die reeds uitvoering heeft gekregen. Daar geldt de gemeenrechtelijke bewijsregeling. De uitvoering van de overeenkomst wordt zien als een buitengerechtelijke bekentenis.

319.

Voor de tegenwerpelijkheid van huurovereenkomsten aan derden moet rekening

gehouden worden met de verplichtingen tot registratie en tot overschrijving van sommige huurovereenkomsten. Bij de registratie moet een evenredig registratierecht van 0,20% van de verschuldigde huurprijs betaald worden. De registratie is verder geregeld in art. 19, 3°, art. 32, 1ste lid, 5° en art. 41 wetboek registratierechten. De verplichting tot het registreren en eventuele boeten rust ondeelbaar op beide partijen (obligatio-aspect) maar het dragen van de rechten (contributio-aspect) kan vrij tussen de partijen worden geregeld. Voor huurovereenkomsten betreffende onroerende goederen die uitsluitend tot huisvesting worden gebruikt rust de registratieverplichting enkel op de verhuurder (art. 35, 1ste lid, 7°, art. 32, 1ste lid, 5°, art. 161, 12°, wetboek registratierechten). Door registratie verkrijgt een onderhandse akte een vaste dagtekening in de zin van art. 1328 B.W. Voor huurovereenkomsten aangegaan voor langer dan 9 jaar of voor huurovereenkomsten die een kwijting hebben van meer dan 3 jaar huurprijs zijn er bijkomende voorwaarden (art. 1, 2de lid, hypotheekwet).

§ 6. Gemene huurrecht en bijzondere huurregelingen 320.

Met de algemene regelen worden artikelen 1714 tot 1762bis B.W. bedoeld. Deze zijn

van toepassing op alle huurovereenkomsten betreffende huur van onroerende goederen, behalve deze waarop afwijkende bijzondere wetgeving van toepassing is. Met deze worden

bedoeld de woninghuurwet, de handelshuurwet en de pachtwet. Deze zijn er gekomen om de economisch zwakkere partij, de huurder, meer bescherming te bieden. Er is ook een bijzondere regeling voor “sociale huurovereenkomsten”, d.w.z. huurovereenkomsten betreffende woningen die toebehoren aan de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij en de door haar erkende vennootschappen. Deze materie is een Gewestbevoegdheid en blijft hier buiten beschouwing.

Afdeling 2. De duur en de beëindiging van de huurovereenkomst

321.

Hier moet een onderscheid gemaakt worden tussen schriftelijke huurovereenkomsten

voor welbepaalde duur enerzijds en anderzijds de schriftelijke huurovereenkomsten voor onbepaalde duur en de mondelinge huurovereenkomsten.

§ 1. Schriftelijke huurovereenkomsten voor bepaalde duur

I.

322.

Algemeen principe

Dit is geregeld bij art. 1736 B.W. Geen van beide partijen kan de overeenkomst voor

het verstrijken van de termijn eenzijdig opzeggen. Zij mogen echter overeenkomen dat dit wel kan tegen een bepaald tijdstip (bv. 3-6-9 huur waarbij de huurovereenkomst voor 9 jaar is aangegaan en elk van beide partijen de overeenkomst op het einde van het 3de en het 6de jaar opzeggen). Hoewel het niet nodig is, kan het toch nuttig zijn tegen het verstrijken van de overeengekomen termijn een opzegging te geven om eventuele stilzwijgende wederverhuring tegen te gaan (art. 1739 B.W.).

II.

Stilzwijgende wederverhuring

EXAMENVRAAG: Bespreek stilzwijgende wederverhuring. Kan dit in een handelshuurovereenkomst?

323.

Bij stilzwijgende verlenging wordt het contract voor dezelfde duur tegen dezelfde

voorwaarden verlengd (art. 1738 B.W.). De verplichting van borgtocht die bij de oorspronkelijke overeenkomst werd bedongen zal echter niet na stilzwijgende wederverhuring ontstaan (art. 1740 B.W.). Voor stilzwijgende wederverhuring zijn er 2 voorwaarden:

(a) Er is sprake van een huurovereenkomst voor welbepaalde duur die werd beëindigd voor het verstrijken van de overeengekomen huurtermijn (art 1738 B.W.). (b) De instemming van beide partijen om het contract verder te zitten moet ondubbelzinnig zijn.

De regeling van stilzwijgende wederverhuring is niet van dwingend recht. De partijen mogen afwijken van de artikelen 1738 tot 1740 B.W. in hun contract of zelfs nog nadien.

§ 2. Schriftelijke huurovereenkomsten voor onbepaalde duur en mondelinge huurovereenkomsten EXAMENVRAAG: A heeft een mondelinge huurovereenkomst met B. A verkoopt de woning aan C. a)Hoe staat B t.o.v. C? b)Kan B nog in de woning blijven? c)Kan B een schadevergoeding vragen?  Bespreek deze vragen in de toepassing van de algemene huurwet en de wonighuurwet.

I.

324.

Algemeen beginsel

Als de prijs van de huurovereenkomst tegen een bepaalde prijs per jaar, dan gaat men

ervan uit dat de verbintenis ook per jaar is aangegaan. Is de prijs aangegaan per maand, dan is de verbintenis ook per maand. Als de prijs per dag is, is de verbintenis dat ook. Wanneer er niets bepaalt is, gaat men ervan uit dat de verbintenis per maand is aangegaan (art. 1736 B.W. juncto art. 1758 B.W.). Hoewel art. 1758 B.W. slechts spreekt over “de huur van een

gemeubileerd appartement” mag men aannemen dat dit ook voor ongemeubileerde appartementen geldt. Artikels 1736 en 1758 B.W. zijn enkel van toepassing op woningen die niet tot hoofdverblijfplaats dienen. Indien ze daar wel toe dienen, is art. 1, § 1 van de woninghuurwet erop van toepassing. Voor de opzegging van schriftelijke huurovereenkomsten van onbepaalde duur en mondelinge huurovereenkomsten, zie art. 1736 B.W. Deze bepaling is niet van openbare orde, noch van dwingend recht. De partijen kunnen een andere opzeggingstermijn afspreken.

II.

325.

De opzegging

De opzegging is een eenzijdige rechtshandeling waarbij een van de partijen in een

contract verklaart een einde te maken aan de overeenkomst. Deze hoeft niet door de wederpartij te worden aanvaard. De geldigheid hiervan vereist geen formaliteiten. Voor het bewijs is het wel aan te raden om een opzegging met een aangetekende brief of bij deurwaarderexploot te betekenen. Behoudens anders is overeengekomen, moet er geen reden gegeven worden. De opzegging heeft geen onmiddellijke uitwerking maar doet een opzeggingstermijn lopen. Dit is nodig om de huurder genoeg tijd te geven een ander pand en de verhuurder een nieuwe huurder te zoeken. 326.

Voor de opzegging van gehuwden zijn er wel bepaalde voorwaarden (art. 215, § 2, 2de

lid, B.W.). Het bewijs dat de verhuurder kennis had van het gehuwd zijn van de huurders mag met alle middelen bewezen worden. Deze voorwaarde werd bij de huurwet van 20 februari 1991 ingevoegd om de verhuurder te behoeden voor onaangename verrassingen indien hij een onroerend goed verhuurt aan een ongehuwde persoon die tijdens de duur van het contract gehuwd is.

Afdeling 3. Voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst

§ 1. Ontbinding wegens wanprestatie

327.

Door de algemene principes over de niet-nakoming van verbintenissen (art. 1184

B.W.) kan de rechter de huurovereenkomst ontbinden als een van de partijen zijn verplichtingen niet nakomt (art. 1741 B.W.). Als de overeenkomst ontbonden werd door de schuld van de huurder, moet deze de huurprijs betalen gedurende de tijd die voor de wederverhuring nodig is (= “wederverhuringsvergoeding”) onverminderd de vergoeding voor de schade die door de wanprestatie van de huurder zou zijn veroorzaakt (art. 1760 B.W.). Volgens art. 1762bis B.W. wordt het uitdrukkelijk ontbindend beding voor niet geschreven gehouden. De ontbinding moet steeds aan de rechter worden gevraagd die over de ernst van de tekortkoming oordeelt en eventueel uitstel van betaling kan verlenen. In een arrest van 24 maart 1994 besliste het Hof van Cassatie dat dit eveneens geldt voor een uitdrukkelijk ontbindend beding ten laste van de verhuurder.

§ 2. Het tenietgaan van het gehuurde goed 328.

Bij het volledig tenietgaan van het gehuurde goed is de overeenkomst van rechtswege

ontbonden, doch moet zij door de rechter worden uitgesproken (art. 1722 B.W.). Deze wetsbepaling betreft zowel het materieel als juridisch tenietgaan. Het tenietgaan moet wel te wijten zijn aan overmacht of toeval.

Als het tenietgaan te wijten is aan een fout van een van de partijen, wordt de overeenkomst ook ontbonden maar niet op grond van art. 1722 B.W. maar wel omdat de verhuurder in de onmogelijkheid verkeert het genot over de gehuurde zaak te verlenen en de overeenkomst aldus haar bestaansreden verliest. De partij door wiens fout de overeenkomst ontbonden is, is aan de andere partij schadevergoeding verschuldigd op grond van de algemene principes van contractuele aansprakelijkheid. Als het goed door toeval slechts gedeeltelijk tenietgaat kan de huurder naargelang de situatie ofwel vermindering van de huurprijs ofwel de ontbinding vorderen (art. 1722 B.W.). De rechter beslist dan soeverein of het gedeeltelijk tenietgaan ernstig genoeg is zodat de huurder zonder het tenietgegane deel niet zou gecontracteerd hebben. Alleen in dat geval is ontbinding verantwoord.

Afdeling 4. De verbintenissen van de verhuurder EXAMENVRAAG: Welke herstellingen vallen ten laste van de huurder en welke zijn ten laste van de verhuurder in het gemeen recht?

Art. 1719 B.W.: verhuurder is uit de aard van het contract, zonder dat bijzonder beding nodig is: -

leveren onderhouden rustig genot doen hebben

§1. Levering van het gehuurde goed Het toebehoren, dat gebruik van het gehuurde goed mogelijk Levering: materiële daad waardoor de verhuurder dit maakt moet geleverd worden goed ter beschikking van de Art. 1720 B.W.: levering moet in goede staat gebeuren: moet huurder stelt. kunnen dienen voor bestemming  partijen kunnen hier van afwijken (vb. verklaren dat men in deze staat aanvaard)  afwijken kan alleen voor de zichtbare staat van het goed

Plaatsbeschrijving: document waarin de toestand van het gehuurde goed bij aanvang van de huurovereenkomst wordt vastgesteld

nuttig al dan niet bestaan van bepaalde gebreken bij de ingenottreding te vermijden Opgesteld door partijen of een deskundige (vb. architect of deurwaarder)

Art. 1730 B.W.: partijen zijn verplicht op tegenspraak en voor gemeenschappelijke rekening (ieder helft) een omstandige

plaatsbeschrijving te maken  Omstandig = verhuurde goed moet in zijn verschillende gedeelten, vertrek per vertrek, gedetailleerd en nauwkeurig beschreven worden

Art. 1730, §1, lid 2 bepaalt wanneer de plaatsbeschrijving moet worden opgesteld  Bij gebrek aan overeenstemming: voor verstrijken van deze termijnen verzoek indienen bij vrederechter met ook op aanstelling van een deskundige

Art. 1730, §2: mogelijkheid tot aanpassing van de plaatsbeschrijving bij belangrijke wijzigingen van gehuurde goed  Geen overeenstemming: procedure 1730, §1, lid 2: behoudens de termijnen

Art. 1730, §3 B.W.: bepalingen van art. 1730 B.W. zijn van dwingend recht  Sanctie: relatieve nietigheid: kan enkel ingeroepen worden door huurder of verhuurder

Op foutieve wijze niet nakomen van leveringsverplichting  Gemeenrechtelijke sancties voortvloeiende uit wederkerige overeenkomsten o Exceptio non adimpleti contractus: betaling van huurprijs voorlopig opschorten o Art. 1184 B.W.: ontbinding huurovereenkomst en schadevergoeding o Gedwongen uitvoering in natura o Rechter vragen verhuurder te veroordelen tot uitvoeren van de werken die nodig zijn om goed in goede staat van onderhoud te brengen o Art. 1144 B.W.: aan rechter toelating vragen om zelf de nodige herstellingen uit te voeren of te laten uitvoeren op kosten van de verhuurder

§2 Onderhoud en herstelling van het verhuurde goed EXAMENVRAGEN: Welke herstellingen zijn ten laaste De verhuurder moet gedurende de hele huurtijd het volledige genot van het verhuurde goed verschaffen  Verhuurder moet verhuurde goed in zodanige staat onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het bestemd is (1719, 2°)  Verhuurder moet aan het verhuurde goed alle herstellingen uitvoeren die nodig zijn, behalve die ten laste van de huurder (art. 1720, tweede lid)

Herstelling impliceert beschadiging  Huurder moet verhuurder hier tijdig van op de hoogte brengen  Niet tijdig: verlies recht op schadevergoeding of zelf schadevergoeding betalen

Deze verplichting te waarschuwen wordt afgeleid uit art. 1728, 1° Eens gewaarschuwd moet de verhuurder alle nodige herstellingen doen  Ook wanneer schade ontstaan is door overmacht, bouwvalligheid of gebrek aan onderhoud  Nodige herstellingen: zeer ruim: alle herstellingen die moeten worden uitgevoerd om de huurder in staat te stellen het volledig genot te hebben van het verhuurde goed

Vijf uitzonderingen op beginsel van herstelplicht: 1) Geringe herstellingen die ten laste zijn van de huurder (zgn. huurstellingen)

2) Alle herstellingen nodig wegens de fout van de huurder 3) Werken die geen herstellingen inhouden, maar verfraaiing 4) Aanpassingswerken vereist door een nieuwe veiligheidsnorm die de bestuurlijke overheid na het sluiten van de huurovereenkomst heeft opgelegd om het verhuurde goed verder te mogen bewonen of exploiteren 5) Heropbouw van het verhuurde goed, want bij tenietgaan goed door toevak, wordt overeenkomst ontbonden (art. 1722), - zonder dat verhuurder verplicht kan worden herop te bouwen - tenzij het volledig tenietgaan te wijten is aan een oorzaak waarvoor de verhuurder moet instaan

Deze herstelverplichting is niet van openbare orde, noch van dwingend recht  Partijen kunnen afwijkende regelingen bedingen

Bij huurovereenkomst die onder het toepassingsgebied valt van de Woninghuurwet: herstellingen andere dan huurherstellingen, waartoe de verhuurder gehouden is met toepassing van art. 1720, 1754 en 1755 B.W. kunnen worden gedefinieerd bij KB  Die bepalingen hebben dan dwingendrechtelijk karakter

Art. 2, §2 Woninghuurwet Op foutieve wijze niet nakomen van de onderhouds- en herstellingsverplichting  Gemeenrechtelijke sancties voortvloeiende uit wederkerige overeenkomsten o Art. 1184 B.W.: ontbinding huurovereenkomst o Op grond van art. 1184 de gedwongen uitvoering in natura en eventueel op grond van art. 1144 BW machtiging vragen zelf nodige te doen of laten doen op kosten verhuurder o Rechter vragen verhuurder te veroordelen tot uitvoeren van de werken die nodig zijn om goed in goede staat van onderhoud te brengen o Op grond van art. 1184 : gedwongen uitvoering bij equivalent in de vorm van een geldelijke schadeloosstelling (schuldvergelijking  huurprijsvermindering) o Op grond van art. 1184: ontbinding huuroverreenkomst met schadeloosstelling

Zolang er betwisting is over noodzaak van de herstelling: huurder mag niet op eigen initiatief, zonder machtiging van de rechter, de herstellingswerken door een derde laten uitvoeren op kosten van de verhuurder §3. Vrijwaring rustig genot

Art. 1719, 3° B.W.: verhuurder moet verhuurde rustig genot doen hebben zolang de huurovereen-komst duurt: drievoudig voorwerp:

1) Vrijwaring voor eigen daad 2) Vrijwaring voor de rechtsstoornis voor derden 3) Vrijwaring voor verborgen gebreken van het verhuurde goed 1) Vrijwaring voor eigen daad

De verhuurder mag door zijn eigen handelingen de huurder niet storen in het rustig genot van het verhuurde goed  Geldt voor feitelijke en rechtsstoornissen

Vb. geen belasting met erfdienstbaarheden Art. 1723 en 1724 B.W.: twee toepassingen: -

-

1723 BW: verhuurder mag de vorm of de gedaante van het verhuurde goed niet veranderen Vb. verdieping boven bouwen, veranderingen aanbrengen die gebruik onmogelijk maken,… 1724, 1752: niet betreden van het verhuurde goed, tenzij o Om gewettigde reden  Vb. 1752: om er zich van te vergewissen dat er geen dringende herstellingen nodig zijn  Vb. 1752 vast te stellen dat de huurder het goed voldoende stoffeert  Om met kandidaat- huurders te bezoeken op einde huur, of zelfs in de loop van de huur o Art. 1724: om dringende herstellingen uit te voeren of te laten voeren die niet kunnen worden uitgesteld tot na de beëindiging van de huurovereenkomst  Huurder moet deze herstellingen ondergaan  Huurder heeft geen recht op vergoeding voor gebruiksstoornis, behalve • voor beschadiging meubels of verplaatsing van goederen • wanneer werken langer dan 40 dagen duren: o evenredig aan tijd en gedeelte van het verhuurde goed waarvan hij genot heeft moeten derven (1724, lid 2) o vanaf eerste dag van de uitvoering van de herstellingswerken  huurder mag huurovereenkomst ontbinden wanneer de herstellingswerken het goed onbewoonbaar maken (1724, lid 3)

Wettelijke vrijwaringsplicht is niet van openbare orde, noch van dwingend recht 2) Vrijwaring voor de rechtsstoornis van derden

De verhuurder staat in voor rechtsstoornissen die van een derde uitgaan (vb. 3e die beweert huurder te zijn)  Niet voor een feitelijke stoornis: huurder heeft voldoende mogelijkheden om zich hier juridisch te verweren: hoofdzakelijk 1382 BW of burenhinder (16 GW en 544)  Art. 1725 B.W.

Huurder moet in geval van rechtsstoornis door derde de verhuurder op de hoogte brengen. Verhuurder slaagt er niet in een einde te maken aan de stoornis: -

Huurder kan vermindering van de huurprijs vorderen Huurder kan ontbinding van de huurovereenkomst vorderen

1726- 1727 B.W. Stel derde stelt geding in tegen huurder: -

Verhuurder moet normalerwijze betrokken worden: vordering tot tussenkomst en vrijwaring Verhuurder niet betrokken: verdediging door de huurder op eigen risico: indien veroordeeld verhuurder is geen vrijwaring verschuldigd wanneer die kan aantonen dat er voldoende middelen waren om de eis van de derde af te wijzen

= analogische toepassing van art. 1640 B.W. Vrijwaringsplicht is niet van openbare orde, noch van dwingend recht: maar: vrijstelling -

enkel vrij van betaling van schadevergoeding niet tot verplichting van terugbetaling huurprijs van niet verschaft genot en gebruik

3) Vrijwaring voor verborgen gebreken van het verhuurde goed

Verhuurder is vrijwaring verschuldigd voor alle gebreken van het verhuurde goed zelf, die het gebruik ervan verhinderen, zelfs al kende hij die gebreken niet bij het aangaan van het contract. Verhuurder moet: -

Instaan voor de herstelling Huurder vergoeden voor alle hieruit voortvloeiende schade

Art. 1721 B.W. Gebrek: ieder nadeel dat uit het verhuurde goed zelf voortkomt, waardoor dit goed ongeschikt wordt voor het door het contract beoogde gebruik of dat dit gebruik zodanig verhindert dat de huurder niet of tegen een lagere prijs zou gehuurd hebben als hij dit nadeel had gekend.  Is definitie naar analogie van art. 1641 B.W.

Gebrek: zodra gebrek aan zaak zelf vastzit is irrelevant: -

Oorzaak Ontstaan gebrek voor of na sluiten huurovereenkomst Gebrek gekend was door de verhuurder

Enkel verborgen gebreken Verhuurder staat niet in voor de herstelling: -

-

Exceptio non adimpleti contractus 1144 BW: machtiging door rechter vragen tot gedwongen uitvoering Schadevergoeding vorderen voor de gebruiksvermindering, resulterend in vermindering van de huurprijs en vergoeding voor andere schade dan gebruiksvermindering 1184 BW: ontbinding

De toepassing van deze sancties veronderstelt dat de huurder de verhuurder meteen op de hoogte bracht van het verborgen gebrek Wettelijke vrijwaringsregel is niet van openbare orde of dwingend recht  Algemeen beding van niet- vrijwaring is wel niet geldig  Partijen kunnen zich immers niet vrijstellen van aansprakelijkheid voor gevolgen van haar eigen opzettelijke fout

Verbintenissen van de huurder EXAMENVRAAG: Welke herstellingen zijn ten laste van de huurder en welke ten laste van de verhuurder in het gemene recht. 1) Gehuurde goed van voldoende huisraad stofferen (1752) 2) Huurprijs op overeengekomen tijdstippen betalen (1728, 2°) 3) Gehuurde goed als goed huisvader en overeenkomstig bestemming gebruiken (1728, 2°) 4) Het goed op het einde van de huur teruggeven (1731- 1735) 5) In het raam van de teruggaveplicht instaan voor de brand van het gehuurde goed (1733) 1) Stoffering van het gehuurde goed

Stoffering : huurder moet gehuurde goed voorzien van voldoende huisraad en meubelen, als zekerhuid voor de betaling van de huurprijs

Stofferingsplicht is corrolarium van het voorrecht dat de verhuurder heeft op alles wat het gehuurde goed stoffeert, als waarborg voor de betaling van de huurprijs van 2 vervallen jaren, en de huurprijs van het lopende jaar  Art. 20, 1° Hyp. W.

Stel huurder stoffeert niet met voldoende meubelen: -

Kan uit goed gezet worden Tenzij hij andere zekerheden stelt (art. 1752)

Stoffering omvat alle meubelen die tot het gebruik en de versiering van het gehuurde goed bestemd zijn. Rechter moet in concreto nagaan of er voldoende stoffering is om de betaling van de huurprijs te waarborgen: hij moet rekening houden met -

De niet voor beslag vatbare goederen (1408) Goederen waarvan de verhuurder weet dat ze aan derden toebehoren

De stofferingsverplichting is een voortdurende verplichting: zolang de huurprijs verschuldigd is Sancties: -

1184 en 1752: ontbinding en schadevergoeding Gedwongen uitvoering kan niet, want vereist persoonlijke medewerking (zie art. 1142)

2) De betaling van de huurprijs

Principes van de wilsautonomie en contractsvrijheid: -

partijen zijn volledig vrij huurprijs te bepalen partijen zijn volledig vrij om overeen te komen of de huurprijs in de loop van de huurovereenkomst op periodieke tijdstippen al dan niet kan worden aangepast o kan aan het indexcijfer van de consumptieprijzen o kan op basis van een ander referentiemaatstaf  partijen moeten dit echter wel zijn overeengekomen, daar huurprijs normaal onveranderlijk blijft - partijen zijn volledig vrij de maatstaf te bepalen die zal worden genomen voor de aanpassing

Art. 1728bis: dwingende regeling die alleen gebruikt moet worden wanneer men aanpast adhv indexcijfer Art. 1728bis: maximum: nieuwe huurprijs mag nooit hoger zijn dan bedrag verkregen door de basishuurprijs te vermenigvuldigen met nieuw indexcijfer, en de delen door het oude  men moet echter deze formule niet gebruiken  basishuurprijs: huurprijs zonder de kosten en lasten  is meestal huurprijs op grond van de huurovereenkomst

 kan door rechter zijn vastgesteld in sommige gevallen: vb. art. 11 Woninghuurwet

Nieuw indexcijfer = het indexcijfer daartoe berekend en benoemd (d.i. het gezondheidsindexcijfer) van de maand voorafgaand aan die van de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst  logisch daar dit het laatst gekende indexcijfer is

Art. 1728bis, §1, vijfde lid

Aanvangsindexcijfer: het indexcijfer van de consumptieprijzen van de maand die voorafgaat aan de maand tijdens welke de overeenkomst is gesloten.  Art. 1728 bis, §1, vijfde lid

Voor overeenkomsten gesloten vanaf 1 februari 1994: aanvangsindexcijfer is het indexcijfer daartoe berekend en benoemd (d.i. gezondheidsindexcjifer) van de maand die voorafgaat aan de maand tijdens dewelkede overeenkomst gesloten is  Art. 1728bis, §1, zesde lid

Het bewijs van de datum van het ontstaan van de huurovereenkomst hierbij van groot belang  Kan bewezen worden met de gemeenrechtelijke bewijsregels  Niet volgens art. 1715, daar dit niet het bewijs is van het bestaan van de overeenkomst

Stel aanpassing aan indexprijzen is bedongen  Aanpassing maximaal eenmaal per huurjaar  Aanpassing ten vroegste op de verjaardag van de huurovereenkomst

Art. 1788bis, §1, eerste lid De bepalingen van art. 1728bis B.W. zijn: -

Van toepassing op alle huurovereenkomsten betreffende onroerende goederen  Uitzondering: de pachtovereenkomsten: hebben eigen prijsregeling - Dwingend recht ten voordele van de huurder - Bedingen waarin de aanpassing verder gaat dan mag o Geen nietigheid o Inkorting door de rechter kan(is eigenlijk gedeeltelijke nietigheid)  Niet ambtshalve  Alleen op vraag van de huurder

Rechtsvordering tot betaling van achterstallige indexeringsaanpassingen verjaart na één jaar  Bescherming van huurder tegen nalatige verhuurder  Alleen voor achterstallige indexeringsaanpassingen, voor normale huur: vijf jaar  Art. 2279, eerste lid B.W.

Eenjarig termijn begint te lopen van zodra de indexeringsaanpassing eisbaar is  Tijdstip hangt af van de wijze waarop het indexeringsbeding is geformuleerd

 Wanneer niets is bedongen: aanmaning door verhuurder nodig (geldschulden zijn haalbaar, niet draagbaar (art. 1247, lid2)

Huurder moet ook bepaalde kosten en lasten betalen: dwingende regeling: art. 1728ter B.W. Definitie kosten: vb: watervoorziening, verbruik van gas, verwarming,… Allerlei uitgaven die door de verhuurder of de huurder Definitie lasten: Allerlei belastingen en retributies die door de Staat, het gewest, de provincies en de gemeenten worden geheven m.b.t. de persoon van de verhuurder of de eigendom van het verhuurde onroerend goed of wegens een voordeel of een dienst dat aan de bewoner van het onroerend goed wordt verstrekt. Vb. onroerende voorheffing, milieubelasting,… Kosten en lasten zijn niet de kosten gedaan voor de herstelling van het gehuurde goed, die hetzij ten laste van de huurder, hetzij ten lasten van de verhuurder zijn Partijen zijn vrij te bepalen wie welke kosten draagt: stel betwisting  Eerst gaan kijken naar de overeenkomst  dan regels interpretatie en de algemene principes van het huurrecht

Leidraad: enkel de kosten die betrekking hebben of in verband staan met een dienst of een prestatie waaruit de huurder voordeel haalt, mogen te laste van de huurder worden gelegd. Wanneer huurder bepaalde kosten en lasten moet dragen, dan moet de verhuurder drie verplichtingen in acht nemen: art. 1728ter, §1, eerste lid 1) de opgelegde kosten en lasten moeten overeenkomen met de werkelijke uitgaven om misbruik tegen te gaan  partijen kunnen echter wel overeenkomen dat de forfaittaire kosten niet noodzakelijk overeenstemmen met de werkelijke uitgaven (art. 1728ter, §1, eerste lid) 2) de kosten en lasten moeten in een afzonderlijke rekening worden opgegeven Rekening moet gedetailleerd zijn: indeling volgens de verschillende soorten kosten en lasten  Moet controle mogelijk maken 3) Overleggen van de bewijsstukken m.b.t. aangerekende kosten en lasten om het reële karakter te bewijzen  Voor apartementsgebouwen: voldoende dat de huurder een opgave van de kosten en lasten kan inzien ten huize van de natuurlijke persoon of op de zetel van de rechtspersoon die instaat voor het beheer (art. 1728ter, §1, vierde lid) = syndicus voor gebouwen die vallen onder de mede- eigendomsregeling: art. 577- 8, §4 BW

1728ter, §1 en §2 zijn: -

Van toepassing op alle huurovereenkomsten betreffende onroerende goederen, behalve in geval van pachtovereenkomst (§3) Van dwingend recht o Relatieve nietigheid ter bescherming van de huurder, behoudens art. 1728ter, §1, vierde lid: beschermt de verhuurder

Stel huurder betaalt meer dan hij volgens de wet of de overeenkomst verschuldigd is: huurder kan teveel laten terugbetalen: art. 1235 eerste lid en 1376 ev.  Er zijn echter wel een aantal voorwaarden: art. 1728quater, §1 o Aangetekende brief o Alleen bedragen die vervallen zijn en betaald zijn tijdens de vijf jaar die aan het verzoek voorafgaan

De rechtsvordering tot teruggave verjaart door verloop van één jaar vanaf de verzending bij aangetekende brief: art. 1728quater, §1 derde lid, jo. art. 2273, tweede lid) Bepalingen van art. 1728quater B.W.: -

van toepassing op alle huurovereenkomsten betreffende onroerende goederen niet van toepassing op de pachtovereenkomsten (1728quater, §3) van dwingend recht, ter bescherming van de huurder

§3 Gebruik van het gehuurde goed als een goed huisvader en overeenkomstig zijn bestemming

Gebruik als een goede huisvader Gebruik van het gehuurde goed zoals een normaal zorgvuldig en omzichtig persoon, geplaatst in dezelfde concrete omstandigheden

Dit houdt o.a. in: - goed onderhouden - verluchten en verwarmen - verhuurder op de hoogte brengen van nodige herstellingen De huurder moet echter niet instaan voor normale sleet

De huurder moet wel de schade herstellen aangericht door (art. 1735 BW): -

hemzelf degenen die bij hem inwonen onderhuurders

Huurder moet instaan voor de huurherstellingen (art. 1720 en 1754) Huurherstellingen: -

geringe onderhoudswerken herstellingen waarvan men bijna steeds mag aannemen dat ze door toedoen van de huurder noodzakelijk geworden zijn: vb. gebroken ruiten, gebroken tegels,… niet wanneer het toe te schrijven is aan overmacht of ouderdom

Partijen kunnen in hun overeenkomst afwijken van de wettelijke regeling inzake herstellingen Respecteren van de bestemming (art. 1729 B.W.) Vb. huis dat als woning verhuurd is, niet inrichten als café. Waar vind je bestemming? -

Eerste plaats: blijkt uit de bewoordingen van het contract Anders op basis van de aard, de plaats en de ligging van het gehuurde goed Eventueel het vroegere gebruik

Kleine aanpassingen mag wel, zolang de structuur of het uitzicht niet gewijzigd worden vb. telefoon plaatsen of badkamer installeren Sanctie bij niet naleving:gemeenrechtelijke sancties inzake de niet- nakoming van de verbintenissen voortvloeiende uit wederkerige overeenkomsten -

Art.1184: gedwongen uitvoering in natura Gedwongen uitvoering bij equivalent: betaling van schadevergoeding Ontbinding huurovereenkomst en betaling van schadevergoeding

§4 De teruggave van het gehuurde goed I. In welke staat moet het gehuurde goed worden teruggegeven

Geen omstandige plaatsbeschrijving: huurder wordt vermoed het gehuurde goed ontvangen te hebben in de staat waarin het zich op het einde van het huurcontract bevindt  Verhuurder mag met alle middelen het tegenbewijs leveren dat door toedoen van de huurder of zijn huisgenoten (art. 1735 B.W.) beschadigingen zijn aangebracht (1731, §1 B.W.)

Wel een omstandige plaatsbeschrijving: teruggave van het goed in de staat waarin hij het volgens de plaatsbeschrijving ontvangen heeft  Uitzondering: door overmacht of ouderdom of ingevolge normale slijtage is tenietgegaan of beschadigd (art. 1731, §2)

Op het einde van de huur moet een nieuwe plaatsbeschrijving opgemaakt worden om gebeurlijke huurschade vast te stellen.

Moet gaan over een omstandige plaatsbeschrijving: “in goede staat” is niet omstandig  Niet omstandig: gelijkstellen met geen plaatsbeschrijving  Niet omstandig: wel waarde voor de levering, daar het zichtbare gebreken dekt

Art. 1731: aanvullend recht II. Bouwingen en verbouwingswerken door de huurder uitgevoerd in het gehuurde goed

EXAMENVRAAG: Mag de huurder in het gemeen huurrecht werken uitvoeren in het gehuurde goed? En bij handelshuur? Wat is het lot van die werken? Wat is de juridische grondslag van het feit dat de verhuurder de werken zou mogen behouden?

Heeft de huurder het recht om te bouwen of te planten? Eerst het huurcontract raadplegen: 3 mogelijkheden 1) Huurovereenkomst staat het toe: zie verder 2) Huurovereenkomst staat niet toe: huurder moet het goed op het einde in oorspronkelijke toestand herstellen 3) Huurcontract bevat geen regeling: a. Mag in zoverre de huurder de aard en de bestemming niet wijzigt b. Kleine werken van inwendige schikking mogen steeds

Als huurder het recht heeft, wat is dan het lot bij het einde van de huur? 1) Nagaan of huurovereenkomst hier iets over zegt 2) Wanneer huurovereenkomst er niets over zegt: men maakt onderscheid: a. Werken geïncorporeerd zijn in het goed (vb. kabels) Ten laste van verhuurder, wanneer het gaat om noodzakelijke en nuttige uitgaven Noodzakelijk = om het behoud van de woning te verzekeren Nuttig = zorgt voor meerwaarde aan de woning b. Werken die zonder enige schade kunnen worden weggenomen i. Ofwel breekt de huurder ze op het einde af ii. Ofwel heeft de verhuurder twee mogelijkheden 1. Laten afbreken en door huurder in oorspronkelijke staat laten herstellen 2. Tegen betaling van een vergoeding de werken over te nemen = krachtens vermogensverschuiving zonder oorzaak Vergoeding ofwel de meerwaarde ofwel de werkelijk gemaakte kosten indien dit lager is

Aan te bevelen om nog voor de werken aanvang nemen, een duidelijke en schriftelijke afspraak te maken met de verhuurder. III. De aansprakelijkheid van de huurder voor brand van het gehuurde goed

Art. 1733 B.W.: de huurder is aansprakelijk, tenzij hij bewijst dat de brand buiten zijn schuld is ontstaan  Via het foutvermoeden is het risico van de brand bij de huurder gelegd.

De aansprakelijkheid voor brand is een contractuele aansprakelijkheid: vloeit voort uit de contractuele verbintenis tot teruggave van het gehuurde goed (resultaatsverbintenis): gevolgen: 1) Er moet een huurovereenkomst bestaan, zowel voor de roerende als de onroerende goederen 2) Alleen van toepassing tussen verhuurder en huurder  bij andere verhouding: art. 1382- 1382 3) Schadeloosstelling is beperkt tot herstel van de schade aan de gehuurde lokalen die de huurder op het einde van de huur moet teruggeven: andere goederen: art. 1382 BW 4) Schadeloosstelling is beperkt tot de rechtstreeks veroorzaakte schade die redelijkerwijze voorzienbaar was (art. 1150-1151) 5) Verschillende huurders: iedere huurder is aansprakelijk voor de brand in zijn gedeelte Vroeger: art. 1734 B.W.: hoofdelijke aansprakelijkheid

Art. 1733 B.W.: louter vermoeden van aansprakelijkheid: huurder kan weerleggen door aan te tonen dat hij geen fout heeft aan het ontstaan van de brand: mogelijkheden: -

Toeval of overmacht bewijzen Fout van derde aan te tonen, waarvoor huurder niet moet instaan Aantonen gebrek in het gehuurde gebouw Overslaan van de brand van een naburig pand

Art. 1733 B.W. is niet van openbare orde of dwingend recht: partijen kunnen van deze regeling afwijken Afdeling 6 Onderhuur en overdracht van huur Definitie onderhuur: Een nieuwe huurovereenkomst waarbij de huurder het door hem gehuurde goed geheel of gedeeltelijk voort- verhuurt aan een derde, de onderhuurder

De onderhuur is een zelfstandige huurovereenkomst: -Staat volledig los van de hoofdhuurovereenkomst -De bedingen kunnen onderling verschillen

De onderhuur is enkel inzake de duur afhankelijk van de hoofdhuur: de onderhuur mag nooit langer duren dan de hoofdduur.

Er ontstaat geen band tussen de hoofverhuurder en de onderhuurder: het zijn derden voor elkaar.  Schijnbare uitzondering: art. 1753: verhuurder legt beslag op de goederen die zich in het gehuurde goed bevinden: o MAAR: als de onderhuurder kan bewijzen dat hij zijn verplichtingen heeft voldaan tav de onderverhuurder, dan ontsnappen zijn goederen aan het ontslag

Defintie overdracht van huur:

Een schuldvordering waarbij de huurder zijn huurdersrechten overdraagt aan een derde, de cessionaris, en waarbij de oorspronkelijke huurovereenkomst ongewijzigd blijft voortbestaan, maar met de cessionaris als SE van de verhuurder.

Schuldvorderingen kunnen overgedragen worden zonder toestemming van de wederpartij, maar schulden niet.  De huurder moet verhuurder betalen  De huurder is tot herstelling en onderhoud gehouden tav de verhuurder

Dit is moeilijk in de praktijk: verhuurder zal meestal toestemmen dat cessionaris de verbintenisen overneemt = Volmaakte delegatie

De overdracht is pas tegenwerpelijk aan de verhuurder wanneer: -

Het hem ter kennis is gebracht of Het door hem erkend is

Gevolg: De cessionaris verkrijgt de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten, en kan hij aanspraak maken op de uitvoering van de huurovereenkomst in zijn voordeel. Art. 1717, eerste lid B.W.: in principe is onderverhuring en overdracht toegelaten  Dit is handig om voortijdige ontbinding te vermijden

Het recht om onder te verhuren of over te dragen kan altijd ontzegd of beperkt worden.  Strenge toepassing: rechter mag niet informeren naar reden  Restrictieve interpretatie: in geval van twijfel: in het voordeel van de huurder (1162)  Stipte inachtname: bij schending van verbod o Art. 1184: gedwongen uitvoering in natura: uitzetten van de derde o Art. 1184: gedwongen uitvoering in natura: schadevergoeding o Ontbinding van de huurovereenkomst en eventueel schadevergoeding

Huurwet 20 februari 1991: onderverhuur kan niet wanneer: -

Huurder het gehuurde goed niet tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt Hij overdraagt of onderverhuurt aan iemand die het wel tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt

Art. 1717, tweede en derde lid

Reden: zonder akkoord van de verhuurder zal de verhuurder onderworpen zijn aan de gunstige regels inzake de huur van de hoofdverblijfplaats. Uitzondering op dit verbod: art. 1717, tweede lid, tweede zin: kan wel: voorwaarden: 1) Huurder is een gemeente, een OCMW, een openbare instelling, een VZW of een vennootschap met sociaal oogmerk

2) Gehele onderverhuring aan een of meer natuurlijke personen, op voorwaarde dat ze minder begoed zijn of zich in een behartingswaardige sociale situatie bevinden 3) De onderhuurder het pand uitsluitend als hun hoofdverblijfplaats bestemmen 4) De verhuurder heeft ingestemd

Afdeling 7. De vervreemding van het verhuurde goed

EXAMENVRAAG: Vervreemding van het verhuurde onroerend goed. Hoe wijkt het handelshuurrecht ad van het gemeen huurrecht?; Vergelijk het gemeen huurrecht, handelshuurrecht en woninghuurrecht wat betreft de uitzetting van de huurder nadat het gehuurde goed werd verkocht. §1 Probleemstelling- onderscheid tussen huurovereenkomsten met en zonder vaste dagtekening Stel verhuurder verkoopt: -

Nieuwe eigenaar is derde tav de huurder Huurder is derde tav de nieuwe eigenaar

Art. 1134, eerste lid BW en 1165 BW: -

de overeenkomst geldt alleen voor de partijen een derde kan er in principe geen rechten of verplichtingen aan ontlenen

Risico voor de huurder om uit het goed gezet te worden. Enige mogelijkheid: zich richten tegen de verhuurder- vervreemder wegens tekortkoming aan de contractuele verplichting tot rustig genot (1719, 9°) Dit was het oude systeem: Code Napoléon: breekt met deze regel. Art. 1743: wanneer de huurder een authentieke huurovereenkomst heeft, of een huurovereenkomst met een vaste dagtekening, dan kan de huurder niet uit het vervreemde goed gezet worden. Art. 1743 is niet van dwingend recht: -

verhuurder kan in een huurovereenkomst die aan de verkrijger van het gehuurde goed tegenwerpelijk is, zich het recht voorbehouden bij vervreemding de huurder uit te zetten de verhuurder kan in de overeenkomst met de verkrijger een beding doen opnemen dat de verkrijger verplicht de huurovereenkomst, die wettelijk niet tegenwerpelijk is, na te leven

! belangrijk onderscheid: al dan niet huurovereenkomst met vaste dagtekening

§2 Huurovereenkomsten met vaste dagtekening

EXAMENVRAAG: Bespreek zowel in het gemeen huurrecht als in de woninghuurwet de mogelijkheid van de verkrijger om de huurder met een vaste dagtekening uit het onroerend goed te zetten.

1. het gemeenrechtelijk beginsel van de tegenwerpelijkheid van huurovereenkomsten met vaste dagtekening en zonder uitzettingsbeding A. het toepassingsgebied van art. 1743 B.W. a) Welke huurovereenkomsten vallen onder het toepassingsgebied van art. 1743 BW? 1) Alle huurovereenkomsten betreffende onroerende goederen of gedeelten van onroerende goederen in zoverre er geen andere specifieke regeling is (Woninghuurwet, Handelshuurwet of Pachtwet) 2) Handelshuur: art. 12 Handelshuurwet bevat immers slechts specifieke en van het gemene recht afwijkende regelen 3) De wijzigingen aan de oorspronkelijke huurovereenkomst wanneer ze zelf vaste dagtekening hebben gekregen 4) De oorspronkelijke huurovereenkomst met vaste dagtekening, die stilzwijgend verlengd is voor de vervreemding (dagtekening blijft dan behouden)

Situatie in geval van onderhuur? Onderhuur is een zelfstandige huurovereenkomst:  staat los van de hoofdhuurovereenkomst  geen rechtstreekse contractuele band tussen de hoofdverhuurder en de onderverhuurder  hoofdhuur is tegenwerpelijk: de vervreemding blijft zonder invloed op de onderhuur, ongeacht die vaste dagtekening heeft of niet  hoofdhuur is niet tegenwerpelijk: onderhuur, zelfs met vaste dagtekening, kan niet worden tegengeworpen

Situatie in geval van overdracht? Bij kennisgeving met deurwaardersexploot of erkenning in authentieke akte of in een geregistreerde onderhandseakte: inhoud zal overgenomen zijn: GEVOLG: akte heeft een vaste dagtekening heeft in de zin van art. 1328 B.W.

Stel ter kennis op een andere wijze dan bij deurwaardersexploot of erkend in een onderhandse akte die niet werd geregistreerd: geen vaste dagtekening  meestal stelt men wel dat het tegenwerpelijk is aan de verkrijger, wanneer de huurovereenkomst zelf tegenwerpelijk is en geen beding het verbiedt.  Overdracht wijzigt de huurovereenkomst immers niet

Situatie in geval van huurovereenkomsten aangegaan voor langer dan 9 jaar Dergelijke huurovereenkomsten moeten in hun geheel overgeschreven worden in het daartoe bestemd register op het kantoor van de hypotheekbewaarder van het arrondissement waaring het gehuurde goed gelegen is  Hiervoor is een authentieke akte nodig

Wanneer de huurovereenkomsten worden overgeschreven, dan hebben ze vaste dagtekening Combinatie van art. 1743 en art. 1 Hyp.W.: 1) Huurovereenkomst is ingeschreven in het register voor de verkoop: de huurovereenkomst is voor haar hele duur tegenwerpelijk aan de verkrijger van het gehuurde goed, voor zover die ter goede trouw is in de zin van art. 1 Hyp. W. 2) Huurovereenkomst van langer dan 9 jaar die niet is overgeschreven: slechts tegenwerpelijk aan de ter goede trouw zijnde verkrijger voor de periode van negen jaar die lopende is op het ogenblik van de vervreemding

Situatie in geval van huurovereenkomsten die een kwijting inhouden van meer dan drie jaar Wetgever vindt het niet normaal dat een verhuurder anticipatief de huurprijzen ontvangt op een huurperiode van drie jaar  Derde te goeder trouw en in bijzonder de verkrijger moeten hiervan op de hoogte gebracht worden  Moet cf. art. 1 Hyp. Wet ingeschreven worden

Een sanctie staat is echter niet te vinden: men neemt aan dat zulke huurovereenkomsten als ze een vaste dagtekening hebben, wel tegenwerpelijk zijn aan de verkrijger, maar dt de kwijting van de huur niet kan worden tegengeworpen  Moet tweede maal betalen  Verhaalsrecht op eigenaar verhuurder (rustig genot waarborgen, 1719, 9°)  Verhaalsrecht tegen de instrumenterende notaris die het soort huurovereenkomsten moet overschrijven in het daartoe bestemde register (zie art. 2, 2e lid Hyp. W.) b) De in artikel 1743 B.W. bedoelde vervreemdingen

Algemene draagwijdte: -

vrijwillige vervreemding onder levenden zelfs een gedeelte van het goed

NIET: overdracht mortis causa

 zijn immers geen derden  worden geacht persoon van de overleden verhuurder voort te zetten (art. 1122 B.W.) en hem op te volgen in zijn uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen, ook indien de huurovereenkomst geen vaste dagtekening heeft

NIET: bij gerechtelijke onteigening ten algemene titel:  is immers gedwongen verkoop  bij een minnelijke aankoop door de overheid: wel gehouden

Wel: Overgedracht aan een bijzondere legataris bij testament: indien vaste dagtekening vóór, of door, het overlijden, of wanneer het testament de naleving oplegt. B. Authentieke huur of huur met vaste dagtekening

Wetgever formuleert slechts één enkele vereiste: authentieke huur: bij notariële akte vastgestelde huurovereenkomst, steeds een vaste dagtekening heeft, en wel vanaf het tijdstip van het verlijden van de akte. Een bij onderhandse akte vastgestelde huurovereenkomst kan slechts worden tegengeworpen indien de overeenkomst dagtekening heeft vóór de akte van vervreemding van dat goed Er zijn drie gemeenrechtelijke wijzen van vaste dagtekening: art. 1328 BW: a) Registratie van de akte b) Overlijden van degene die akte heeft ondertekend c) Opname van de hoofdinhoud, de essentiële bestanddelen van de akte in een authentieke akte vb. p-v

Eenvoudigste manier is registratie  Verplichting om de onderhandse huurovereenkomst te laten ter registratie aan te bieden binnen de wettelijke termijn berust ondeelbaar op beide partijen (art. 35, 6° W. Reg.)  Partijen zijn ondeelbaar gehouden tot betaling

Men kan echter anders overeenkomen, maar deze contractuele afspraken zijn niet bindend voor de fiscus. Praktijk: huurder wordt meestal deze verplichting opgelegd. C. Op welk tijdstip dient een huurovereenkomst vaste dagtekening te hebben?

EXAMENVRAAG: Op welk tijdstip dient een huurovereenkomst vaste dagtekening te hebben igv verkoop om tegenwerpelijk te zijn? Huurovereenkomst moet vaste dagtekening hebben voor de vervreemding van het verhuurde goed

Ook de verkrijger is een derde, en moet om de koopovereenkomst of de schenking tegen te werpen aan de huurder een vaste dagtekening hebben. De akte moet ook worden overgeschreven in het bestemde kantoor van de hypotjeekbewaarder (art. 1, eerste lid Hyp. W.) Combinatie art. 1328 en 1743 B.W.: vraag: wanneer moet er dan een vaste dagtekening zijn? -

Voor het sluiten van de koop- of schenkingsovereenkomst? of Voordat de overeenkomst vaste dagtekening heeft gekregen, of Voordat het is ingeschreven in het register

Een eerste opvatting Vaste dagtekening vóór de totstandkoming van de koop- of schenkingsovereenkomst Argument van de aanhangers: art. 1, eerste lid Hyp.W. regelt conflicten tussen de verkrijger en derden die een concurrerend recht op dit goed kunnen laten gelden, hoofdzakelijk houders van een zakelijk recht en zakelijke zekerheidsrechten. Deze interpretatie van derden van art. 1 Hyp.W. komt overeen met de interpretatie van HvC Maar: men ziet over het hoofd dat de huurder tav de koopovereenkomst een derde is Deze regeling zou zorgen voor grote rechtsonzekerheid en misbruiken: het antidateren door de huurder of verhuurder kan ervoor zorgen dat wettelijke bescherming van art. 1743 B.W. Tweede opvatting Vaste dagtekening vóór de overschrijving van de notariële koop- of schenkingsakte. Verdedigers van de zijnswijze: gebaseerd op de parlementaire voorbereiding van de Hypotheekwet om te stellen dat in art. 1, lid 1, van deze wet geen onderscheid wordt gemaakt tussen de derden die een concurrerende recht hebben op het onroerend goed en andere derden. Ruime interpretatie: miskent betekenis die het HvC gedurende 30 jaar heeft gegeven aan het begrip Personen die zich kunnen beroepen op het gebrek aan overschrijving moeten houders zijn van concurrerende rechten, in het bijzonder zakelijke rechten en zakelijke zekerheidsrechten  De huurder heeft enkel een schuldvordering, geen zakelijk recht

Derde opvatting Vaste dagtekening voordat de koop- of schenkingsakte zelf vaste dagtekening heeft gekregen. Hier moet voorkeur aan gegeven worden.  Aan de ene kant beschouwt men de huurder niet als een derde in de zin van art. 1 Hyp.

 Aan de andere kant wordt rekening gehouden met het feit dat huurder ten aanzien van de koop een derde is in de zin van art. 1328 BW

Mogelijk bezwaar: wedren van formaliteiten tussen huurder en verkrijger II. De niet- regenwerpelijkheid van huurovereenkomsten met vaste dagtekening die een uitzettingsbeding bevatten Art. 1743: verbod op uitzetting huurder wanneer de huurovereenkomst vaste dagtekening heeft  Uitzondering: voorbehoud van de verhuurder in de huurovereenkomst

Een dergelijk uitzettingsbeding moet restrictief geïnterpreteerd worden, daar het afwijkt van art. 1743 B.W. Verhuurder, maar ook de verkrijger hebben het recht om van het uitzettingsbeding gebruik te maken in geval van vervreemding van het goed  De verkrijger wordt immers in de plaats gesteld van de verhuurder: neemt zijn rechten en verplichtingen over

De huurder kan geen gebruik maken van het uitzettingsbeding  Moet wachten op beslissing verkrijger, die hij wel kan aanmanen  Wanneer de verkrijger zonder voorbehoud huurgeld int: wordt geacht impliciet te hebben afgezien van het recht uit te zetten

Huurder kan wel ontbinding vragen wanneer een beding dit bepaalt. Gebruik uitzettingsbeding: rekening houden met de termijnen van de wet of de overeenkomst (1748) De huurder die krachtens een uitzettingsbeding uit het goed wordt gezet heeft recht om schadevergoeding te vorderen (1744)  Art. 1745 en 1747 BW bepalen de vergoeding op suppletieve wijze

Partijen kunnen ook anders overeenkomen: zelfs dat er niets betaald moet worden Art. 1749: zolang de vergoeding van art. 1745 en 1747 niet is betaald, kan de huurder niet uit het goed gezet worden = retentierecht

§3. Huurovereenkomsten zonder vaste dagtekening i.

Het gemeenrechtelijk beginsel van de niet- tegenwerpelijkheid van huurovereenkomsten zonder vaste dagtekening die geen “verblijfsbeding” bevatten

De verkrijger van het goed kan de huurder uit het gehuurde goed zetten wanneer de huurovereenkomst geen vaste dagtekening heeft  De huurovereenkomst is niet tegenwerpelijk, zelfs al had de verkrijger kennis over de huurovereenkomst

Enige uitzondering: de akte van vervreemding bevat een verblijfsbeding. Verblijfsbeding: Clausule waarbij de verkrijger van het goed zich ertoe verbindt de lopende huurovereenkomst na te leven

De huurder moet onmiddellijk en zonder uitstel het pand verlaten Verkrijger dient geen opzegging te geven

Maar: Voor gedwongen uitdrijving is een uitvoerbare titel nodig: vonnis dat uitzetting beveelt De rechter kan op grond van art. 1244 BW een respijttermijn toekennen De verkrijger die overgaat tot de uitzetting is geen schadevergoeding verschuldigd (art. 1750 B.W.) Vraag is of de huurder een verhaal heeft tegen de verhuurder: 2 strekkingen: 1e strekking: ontbinding of betaling van schadevergoeding De verhuurder is tekort gekomen aan de contractuele verplichting om rustig genot te verschaffen  Had moeten zorgen voor vaste dagtekening of verblijfsbeding

Huurder heeft twee mogelijkheden: 1) Ontbinding huurovereenkomst 2) Schadevergoeding vorderen

2e strekking: volledig, gedeeltelijke of geen schadevergoeding Verhuurder moet inderdaad rustig genot verschaffen, maar huurder kan zelf ook in gebreke gebleven zijn door niet te registreren. In ieder concreet geval moet nagegaan worden of de uitzetting van de huurder mede door zijn eigen fout werd veroorzaakt : -

Gedeelde aansprakelijkheid waarbij huurder alleen vergoeding kan vragen voor deel van de schade die niet aan zijn eigen fout is te wijten Aansprakelijkheid valt volledig weg wanneer de contractuele tekortkoming niet in causaal verband staat met de door de huurder geleden schade

Mogelijke situaties: Mondeling huurcontract:

 Verhuurder moet alle geleden schade betalen o Volkomen geldig: art. 1714 B.W. o Huurder kan geen fout aangewreven worden, daar mondeling huurcontract niet geregistreerd moet worden

Huurovereenkomst van meer dan negen jaar  Verhuurder moet alle geleden schade betalen o Art. 1, tweede lid Hyp. W. vereist namelijk de registratie van zulke contracten o Kanttekening: huurder kan stappen ondernemen met oog op vastlegging:  dagvaarding voor bevoegd gerecht  vonnis kan dan als huurcontract gelden

Huurder moet bijgevolg deel van de gevolgen dragen volgens AV

Huurovereenkomst waarbij huurder instond voor registratie  verhuurder is niet of gedeeltelijk aansprakelijk: naargelang er een oorzakelijk verband is

Huurovereenkomst waarbij de verhuurder instond voor de registratie  verhuurder is volledig aansprakelijk

Huurovereenkomst waarbij twijfel is over wie moest registreren  verhuurder is volledig aansprakelijk

De schadevergoeding moet worden begroot volgens het gemene recht  rekening houden met o belangrijkheid en bestemming van het goed o duur van het huurcontract o normaal te verwachten beëindigingsdatum ii.

Tegenwerpelijkheid van huurovereenkomsten zonder vaste dagtekening maar met een “verblijfsbeding”

Verhuurder die aansprakelijkheid wil vermijden bij uitzetting neemt best een verblijfsbeding op in de akte waarmee het verhuurde goed wordt vervreemd. Verblijfsbeding: Clausule waarbij de verkrijger zich ertoe verbindt de lopende huurovereenkomst na te leven.

Het resultaat is hetzelfde als bij een huurovereenkomst met vaste dagtekening: de huurder kan zich op het verblijfsbeding beroepen als een beding ten behoeve van derden, te zijnen voordele in de koopovereenkomst opgenomen.

Verplichting van verkrijger van het goed is niet gegrondvest op art. 1743 B.W., maar op het uitdrukkelijk beding en op art. 1121 en 1165 BW: zonder belang of voldaan is aan vereiste van een vaste dagtekening

Het verblijfsbeding is bovendien handig om voor de verhuurder de huurovereenkomst zonder vaste dagtekening tegenstelbaar te maken

 Dekt zich zo in tegen aansprakelijkheidsvorderingen van o Huurder: behoud van verhuurde goed is immers verzekerd o Verkrijger: kan geen vrijwaring voor gedeeltelijke uitwinning instellen (1626)

In de praktijk kunnen problemen rijzen inzake van de interpretatie verblijfsbedingen  Art. 1156: gemeenschappelijke bedoeling zoeken  Betekenis van de bewoording mag niet miskend worden: 1319, 1320 en 1322

Geen probleem: -

In overeenkomst in kant en klare taal verplichting tot naleven van een huurovereenkomst waarvan de hoofdbestanddelen zijn vermeld (tegenwerpelijk krachtens art. 1328 BW) Verkrijger verbindt zich in de akte van vervreemding ertoe eventuele huurovereenkomsten te respecteren

Probleem: -

Eenvoudige kennis van huurovereenkomst zonder vaste dagtekening: niet voldoende Akte waarin alleen melding wordt gemaakt van de huurovereenkomst zonder vaste dagtekening, zonder enige duiding van de essentiële bestanddelen: niet voldoende

§4. Rechtstheorethische verklaring en gevolgen van de tegenwerpelijkheid van de huurovereenkomst aan de verkrijger I. Rechtstheorethische verkalring van de verplichting van de verkrijger de bestaande huurovereenkomst na te leven

Verklaring voor de verplichting van de verkrijger om de bestaande huurovereenkomst na te leven: Meerderheid in rechtsleer: combinatie van een overdracht van schuldvordering met een beding ten voordele van een derde: Enerzijds: op grond van de ontstaansgeschiedenis van art 1743: wettelijk vermoeden dat de vervreemder die geen uitzettingsbeding heeft doen opnemen in de huurovereenkomst, de verhuurder ten voordele van de huurder heeft bedongen met de verkrijger dat de huurovereenkomst nageleefd moet worden. Anderzijds zal de verkrijger hiertoe slechts bereid zijn wanneer hij ook de rechten verkrijgt die hem als verhuurder toekomen. Het beding ten voordele van de huurder en de overdracht van de schuldvordering blijven beperkt tot de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen die na de vervreemding van het verhuurde goed moeten worden uitgevoerd.  Vervreemder kan echter verbintenissen als verhuurder niet overdragen zonder akkoord van de SE, huurder: verhuurder is dus jegens huurder gehouden tot nakoming van de verbintenissen

II. Gevolgen van de tegenwerpelijkheid van de huurovereenkomst aan de verkrijger

A. Algemene principes

De verplichting van de verkrijger van het verhuurde goed om de bestaande huurovereenkomst na te leven (volgens de klassieke opvatting). Dit is een overdracht van de uit de huurovereenkomst voortvloeiende schuldvorderingen gecombineerd met een beding ten voordele van de huurder. Om deze overdracht van rechten tegenwerpelijk te maken moet art. 1690 2e lid BW in acht worden genomen vb: de akte van vervreemding overschrijven bij het register van de hypotheekbewaarder is niet voldoende.

Eerst moet men de overeenkomst inzake de vervreemding van het goed raadplegen om te bepalen wanneer de verkrijger van het verhuurde goed de verhuurder-vervreemder wordt ivm de uitoefening van rechten en de nakoming van plichten die voor de verhuurder uit de huurovereenkomst voortvloeien. Als de overeenkomst dit niet bepaalt dan geldt het algemeen principe dat een huurovereenkomst een contract is met elkaar opeenvolgende prestaties die op verschillende tijdstippen opeisbaar zijn.

B. Concrete toepassingen

Achterstallige huurgelden die vervallen zijn voor de vervreemding van het verhuurde goed, blijven verschuldigd aan de verhuurder-vervreemder. De verkrijger kan enkel de betaling eisen van de huurgelden die na de datum van de vervreemding zijn vervallen. Hetzelfde onderscheid geldt voor de kosten en de lasten die de huurovereenkomst ten laste van de huurder legt.

De verkrijger van het verhuurde goed kan de ontbinding van de huurovereenkomst ten nadele van de huurder niet vorderen wegens tekortkomingen van de huurder aan zijn contractuele verplichtingen die dateren van voor de vervreemding van het verhuurde goed uitz: als dit recht aan de verkrijger werd overgedragen bij de vervreemdingsovereenkomst.

De vervreemder-verhuurder kan de ontbinding van de huurovereenkomst voor deze tekortkomingen niet vorderen want hij heeft de hoedanigheid van verhuurder niet meer door de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten aan de verkrijger over te dragen. Men moet vermijden dat geen van beide de ontbinding nog zou kunnen vragen daarom is het beste dat de verveemder dit vorderingsrecht aan de verkrijger overdraagt.

Wie kan van de huurder vergoeding vorderen voor de schade die voor de vervreemding aan het verhuurde goed werd aangericht? Er is onenigheid in de RL en de RS.

Een deel van de RL en RS neemt aan dat de vordering van de verhuurder tot vergoeding van de huurschade ontstaat op het tijdstip dat de schade werd toegebracht. Alleen de verhuurdervervreemder kan de vergoeding vorderen voor de schade die voor de vervreemding van het verhuurde goed werd aangericht. In de praktijk onhaalbaar want het is onmogelijk te bewijzen of op het einde van de huurovereenkomst de schade voor of na de vervreemding werd toegebracht. Daarom zullen rechtbanken de bepalingen van de overeenkomst nagaan (vb: nopens de prijs “verkoop van het goed in de staat waarin het zich bevindt en wel gekend door de koper) om niet de impliciete bedoeling van de partijen af te leiden, maar duidelijke bedoeling van partijen kan worden afgeleid.

De meerderheid van de RL en RS meent dat de verplichting van de huurder tot vergoeding van de door hem aangerichte huurschade moet worden gekoppeld aan zijn verbintenis het gehuurde goed op het einde van de overeenkomst terug te geven aan de verhuurder [artt. 1731 – 1732 BW]. De verkrijger kan dus van de huurder vergoeding vorderen van alle huurschade, ook als die voor de vervreemding werd aangericht. Voorbeeld: de koper van het verhuurde goed baseerde zijn vordering tot vergoeding op deze teruggaveplicht van de huurder. Cassatie besliste dat de koper de rechten verwerft die de

oorspronkelijke verhuurder bij ontstentenis zou hebben gehad omdat art. 1743 BW de koper “in de plaats stelt” van de oorspronkelijke verhuurder-verkoper.

De huurder heeft aan de verhuurder een geldsom, effecten of waardevolle voorwerpen overhandigd als waarborg voor de nakoming van zijn verbintenissen. Maar bij de vervreemding van het verhuurde goed heeft de vervreemder-verhuurder deze waarborg niet aan de verkrijger overhandigd, dan is op het einde van de huurovereenkomst alleen de vervreemder-verhuurder gehouden tot teruggave van de waarborg als de huurder zich aan zijn contractuele verplichtingen heeft voldaan (uitz: art. 1692 BW).

Als de huurder voor de vervreemding van het verhuurde goed daarop een gebouw heeft opgericht of daaraan werken heeft uitgevoerd, en als de verkrijger op het einde van de huurovereenkomst de gebouwen en werken wil behouden dan zal hij (niet de vervreemder) hiervoor een vergoeding verschuldigd zijn. De verkrijger heeft op grond van de door de verkoper verschuldigde vrijwaring voor uitwinning [art. 1626 BW] een verhaalsvordering tegen de vervreemder als deze hem bij de vervreemding niet heeft ingelicht over de door de huurder tot stand gebrachte gebouwen.

De opzegging die voor de vervreemding van het verhuurde goed door de vervreemderverhuurder aan de huurder werd betekend, komt na de vervreemding ten goede aan de nieuwe verkrijger. De verkrijger kan zelf een geldige opzegging betekenen van zodra hij tegenover de huurder de datum van de koopovereenkomst kan betekenen [art. 1328 BW].

Hoofdstuk II. De woninghuur

In 1991 is er een nieuwe afdeling ingevoegd, de Woninghuurwet [boek III, titel VIII, hoofdstuk II BW], hiermee wil de wetgever tot uitdrukking brengen dat hij een bijzondere en specifieke bescherming wil verlenen aan deze categorie van huurovereenkomsten.

Afdeling 1. Het toepassingsgebied van de Woninghuurwet

§1. Op welke huurovereenkomsten is de Woninghuurwet van toepassing? (1) We hebben te maken met een huurovereenkomst [art. 1 §1 1e lid BW] betreffende een woning en geen andere overeenkomst op basis waarvan het genotsrecht van een woning wordt toegekend vb: recht van vruchtgebruik, opstal. Zowel schriftelijke als mondelinge huurovereenkomsten, huur van gemeubileerde als nietgemeubileerde woningen komen in aanmerking.

(2) De gehuurde woning wordt door de huurder tot zijn hoofdverblijfplaats bestemd [art. 1 §1 2e lid BW]. Het begrip “hoofdverblijfplaats” wordt niet nader omschreven. In art 1752 bis § 1 laatste lid B.W. wordt er ene omschrijving weergegeven, maar dit wordt niet gevolgd door de woninghuurwet.

De bestemming van de gehuurde woning tot hoofdverblijfplaats moet worden beoordeeld op basis van het feitelijke criterium of die woning door de huurder in feite, effectief wordt gebruikt als belangrijkste verblijfplaats vb: de plaats waar hij gedurende het grootste gedeelte van tijd effectief met zijn gezin verblijft, waar hij meubelen en huishoudelijk comfort heeft. Het bewijs van die feitelijke situatie kan met alle rechtsmiddelen (ook getuigen en vermoedens) worden geleverd. De plaats waar de huurder in het bevolkings- of in het vreemdelingenregister is ingeschreven geen determinerend criterium meer vormt voor de vaststelling van zijn verblijfplaats, kan aan dit element nog wel een belangrijke indicatieve waarde worden gehecht.

De Woninghuurwet is niet van toepassing op de huur van woningen die dienen tot tweede verblijfplaats, vakantieverblijfplaats of kantoorruimte die wordt gebruikt voor de uitoefening van een vrij beroep. Als het onroerend goed tot hoofdverblijfplaats van de huurder én de uitoefening van zijn beroep dient, moet worden nagegaan welke bestemming als hoofdzaak wordt beschouwd (accessorium sequitur principale). Zo kunnen ook conflicten met de Handelshuurwet en de Pachtwet worden opgelost [art. 1 Handelshuurwet, art. 1 Pachtwet].

Als het onroerend goed wordt verhuurd aan een rechtspersoon vb: VZW dan kan deze zich niet op de bescherming van de Woninghuurwet beroepen. Als een gemeente, OCMW, openbare instelling, VZW of vennootschap met sociaal oogmerk een door haar gehuurd goed volledig onderverhuurt aan een of meer natuurlijke personen die minder begoed zijn en het gehuurde goed uitsluitend tot hun hoofdverblijfplaats bestemmen, is ook de hoofdhuurovereenkomst onderworpen aan de bepalingen van de Woninghuurwet als de hoofdverhuurder ingestemd heeft om het verhuurde goed te dien einde onder te verhuren [art. 1bis Woninghuurwet].

(3) De bestemming van de gehuurde woning tot hoofdverblijfplaats van de huurder moet gebeuren met toestemming van de verhuurder [art. 1 §1 1e lid Woninghuurwet]. Dit mag stilzwijgende of uitdrukkelijke toestemming zijn. Als de huurder dit pas in de loop van de huurovereenkomst wil doen, dan heeft hij hiervoor de schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig [art. 1 §1 3e lid Woninghuurwet]. Dit is logisch want de verhuurder kan niet tegen zijn duidelijke wil in verplicht worden de van het gemene huurrecht afwijkende bepalingen van de Woninghuurwet na te leven.

Als schriftelijk gewijzigd dan neemt de huurovereenkomst aanvang de dag waarop deze toestemming is verleend [art. 1 §1 3e lid Woninghuurwet]. Er begint een nieuwe huurovereenkomst van negen jaar te lopen met dezelfde voorwaarden [art. 3 §1 1e lid Woninghuurwet].

§2. Uitzonderingen op het toepassingsgebied van de Woninghuurwet (1) Als de overeenkomst betreffende de woning van de huurder ondergeschikt is aan de hoofdovereenkomst mbt de functie of de bedrijvigheid van de huurder [art. 1 §2 Woninghuurwet] vb: huurovereenkomst van een door de werkgever aan zijn werknemerhuisbewaarder toegekende woning die ondergeschikt is aan de arbeidsovereenkomst.

(2) Als het gehuurde pand niet meer tot hoofdverblijfplaats van de huurder of de onderhuurder wordt bestemd [art. 1 §3 Woninghuurwet]. Dit kan blijken uit het uitdrukkelijk of stilzwijgend akkoord van de partijen of uit een eenzijdige beslissing van de huurder, als hij de bestemming tot bewoning respecteert. Het bewijs kan met alle rechtsmiddelen worden geleverd. De huurovereenkomst is niet langer aan de bepalingen van de Woninghuurwet maar aan die van het gemene huurrecht [artt. 1714 – 1762bis BW] onderworpen.

(3) De bepalingen van de Woninghuurwet zijn niet van toepassing op de “sociale” huurovereenkomsten want deze zijn onderworpen aan de Wet van 8 augustus 1980 tot hervorming der instellingen [art. 6 §1 IV]. Voorbehoud voor die aangelegenheden van de Woninghuurwet waarvoor de Gewesten nog geen eigen regelen hebben vastgesteld.

§3. Contractuele uitsluiting van de toepasselijkheid van de Woninghuurwet Er werd een stijlclausule opgenomen in de huurovereenkomst waardoor het gehuurde goed niet tot de hoofdverblijfplaats van de huurder mocht dienen, daarom zijn er twee voorwaarden om deze fraude te voorkomen [art. 1 §1 2e lid Woninghuurwet]. -

Een uitdrukkelijke en ernstige reden voor zulk beding : dit kan betrekking hebben op de natuurlijke bestemming van het goed vb: appartementen aan de kust, garages of door bijzondere omstandigheden in de persoon van de huurder vb: diplomaat.

-

De werkelijke hoofdverblijfplaats van de huurder tijdens de duur van de overeenkomst moet worden vermeld. De naleving moet objectief en gemakkelijk controleerbaar zijn.

Afdeling 2. Het rechtskarakter van de bepalingen van de Woninghuurwet

De bepalingen zijn van dwingend recht, tenzij anders bepaald [art. 12 Woninghuurwet]. Deze wet wil enkel private belangen beschermen en de bepalingen betreffen niet de essentiële belangen van de Staat dus contractuele bedingen die in strijd zijn met de Woninghuurwet, zijn relatief nietig.

Wie kan er als beschermde partij worden beschouwd?

-

De huurder [art. 2, art. 3 §1 1e lid en §5 1e lid, art. 5 Woninghuurwet]

-

De verhuurder [art. 3 §2 1e lid, art. 4 Woninghuurwet]

-

Beide partijen [art. 3 §1 2e lid, art. 7 §1 1e en 2e lid Woninghuurwet]

Alleen als de Woninghuurwet dit bepaalt kan van de bepalingen worden afgeweken [art. 3 §3 laatste lid, §4 laatste lid, art. 6 Woninghuurwet].

Afdeling 3. De staat van het gehuurde goed

§1. Algemeen : elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid Het gehuurde goed moet beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid [art. 2 §1 1e lid Woninghuurwet]. Dit is een aanvulling van artt. 1719, 1° en 2° en 1720 1e lid BW waarin minimumcriteria werden vastlegt mbt essentiële elementen van het huurcontract zodat de woning voldoet aan de vereisten van menselijke waardigheid. Dit werd verder uitgewerkt in het KB van 8 juli 1997. Deze minimumvereisten moeten bij de huurovereenkomst gevoegd worden [art. 2 §1 4e lid Woninghuurwet]. De beoordeling van het gehuurde goed wordt bepaald op het ogenblik van de ingenottreding van de huurder [art. 2 §1 2e lid Woninghuurwet]. Het is immers mogelijk dat het gehuurde goed objectief gezien in goede staat is, maar totaal ongeschikt voor menselijke bewoning. Artt. 1719 – 1720 BW zijn van suppletief recht maar art. 2 Woninghuurwet is van dwingend recht ten voordele van de huurder [art. 2 §1 4e lid, art. 12 Woninghuurwet]. Contractuele bedingen die in strijd zijn met art. 2 Woninghuurwet, zijn relatief nietig. Alleen bij renovatiehuurcontract kunnen de partijen afwijken van art. 2 Woninghuurwet [art. 8 2e lid Woninghuurwet].

Voor de sanctie als het goed niet voldoet aan de elementaire vereisten, heeft de huurder de keuze [art. 2 5e lid Woninghuurwet] -

De uitvoering te eisen van de werken die noodzakelijk zijn om het gehuurde goed in overeenstemming te brengen met de elementaire vereisten

-

De ontbinding van de huurovereenkomst met schadevergoeding

In afwachting van de uitvoering van die werken, kan de rechter een vermindering van de huurprijs toestaan [art. 2 laatste lid Woninghuurwet].

§2. Het renovatiehuurcontract Met deze bepaling wenste de wetgever tegemoet te komen aan bepaalde huurders die over een vakkundige capaciteit beschikken en bereid zijn het gehuurde goed te renoveren, mits een tegenprestatie van de verhuurder vb: verlaagt de huurprijs [art. 8 1e en 3e lid Woninghuurwet]. De wetgever wil dit soort initiatieven aanmoedigen omdat ze beide partijen ten goede komen en bijdrage tot de verbetering van het woonbestand.

De werken moeten in het gehuurde goed plaatshebben en op kosten van de huurder gebeuren. Ze moeten precies worden omschreven [art. 8 2e lid Woninghuurwet hier worden ze opgesomd!].

De verhuurder moet zich verbinden tot een van de drie tegenprestaties opgesomd in art. 8 3e lid Woninghuurwet.

De periode waarvoor de verhuurder zich moet verbinden, mag meer dan negen jaar bedragen, maar mag ook minder dan drie jaar zijn, als het gaat om een huurovereenkomst van korte duur [art. 3 §6 Woninghuurwet].

Na beëindiging van de werken moet op verzoek van de meest gerede partij worden overgegaan tot oplevering op tegenspraak van die werken [art. 8 laatste lid Woninghuurwet].

De Woninghuurwet heeft echter niet bepaald wat het lot is van de werken na het verstrijken van de huur. Hier geldt het gemene recht: -

De huurder was verplicht de werken uit te voeren dus hij kan niet verplicht worden op het einde van de huur het goed terug in oorspronkelijke staat te brengen

-

De huurder kan geen aanspraak doen op de meerwaarde die hij met uitvoering van die werken aan de gehuurde woning zou hebben gegeven, want hij is al vergoed op basis van één van de bovenstaande tegenprestaties

Partijen kunnen in hun contract een andere regeling bedingen.

Afdeling 4. Duur en beëindiging door opzegging van de woninghuurovereenkomst

§1. Algemene regel : duur van negen jaar met vijf opzeggingsmogelijkheden

I. Minimumduur van negen jaar

Hoeksteen van de Woninghuurwet is dat men de huurder enige woonzekerheid wenste te bieden : een huurovereenkomst mbt een woning die de huurder tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt, wordt geacht voor negen jaar te zijn aangegaan [art. 3 §1 1e lid Woninghuurwet]. Het voordeel van deze termijn is dat deze verhuring een daad van beheer blijft en dat voor de tegenwerpelijkheid aan derden geen overschrijving in het kantoor van de hypotheekbewaarder nodig is [art. 1 2e lid Hypotheekwet].

De negenjarige duur van de huurovereenkomsten, onder toepassing van de Woninghuurwet, is een minimumduur. Als huurovereenkomsten voor een kortere termijn zijn aangegaan worden ze automatisch tot negen jaar verlengd.

Van de minimumduur van negen jaar kan slechts worden afgeweken in de gevallen en onder voorwaarden bepaald in art. 3 §6 en §7 Woninghuurwet.

De Woninghuurwet doet geen afbreuk aan de gemeenrechtelijke beëindigingswijzen van een huurovereenkomst vb: beëindiging bij onderling akkoord [art. 1184 en 1741 BW].

II. Beëindiging bij het verstrijken van de negenjarige termijn

Volgens de gemeenrechtelijke regel eindigt de schriftelijke huurovereenkomst, aangegaan voor een bepaalde termijn, als de overeengekomen duurtijd is verstreken [art. 1737 BW]. Maar de Woninghuurwet wijkt hiervan af. Een onder toepassing van deze wet vallende huurovereenkomst eindigt na het verstrijken van de negenjarige termijn als één van beide partijen minstens zes maanden voor de vervaldag een opzegging heeft betekend [art. 3 §1 2e lid Woninghuurwet].

Er moet geen reden voor deze opzegging zijn gegeven en geen vormen moeten worden nageleefd. Als de opzegging wordt gegeven met inachtneming van een opzeggingstermijn voor minder dan zes maanden, heeft ze slechts uitwerking als de wettelijke minimum opzeggingstermijn is nageleefd.

Als binnen de zes maanden voor de vervaldag geen opzegging werd betekend, dan wordt een huurovereenkomst onder dezelfde voorwaarden voor drie jaar verlengd [art. 3 §1 3e lid Woninghuurwet]. Het was een te zware sanctie te verlengen tot negen jaar [art. 1738 BW] volgens de wetgever.

III. Beëindiging op ieder ogenblik door de verhuurder

De verhuurder kan te allen tijde een onder de toepassing van de Woninghuurwet vallende huurovereenkomst beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden, als hij het verhuurde goed persoonlijk of door een naast familielid en werkelijk wil betrekken [art. 3 §2 1e lid Woninghuurwet]. De wetgever wil op die manier een evenwicht nastreven tussen de bescherming van de woonzekerheid van de huurder en het recht van de verhuurder-eigenaar om gebruik te maken van een van de attributen van zijn eigendomsrecht.

De opzegging moet de identiteit vermelden van de persoon die het verhuurde goed zal betrekken, evenals de band van verwantschap met de verhuurder [art. 3 §2 2e lid Woninghuurwet]. De huurder kan vragen de band van verwantschap te bewijzen aan de

verhuurder [art. 3 §2 2e lid Woninghuurwet]. Hij moet aan dit verzoek voldoen binnen ene termijn van twee maanden vanaf de kennisgeving van dat verzoek; zoniet kan de huurder de nietigverklaring van de opzegging vorderen ( art 3 § 2 tweede lid Woninghuurwet).

Het familielid moet binnen het jaar na het verstrijken van de opzegging van de verhuurder voor gedurende minstens twee jaar het goed werkelijk en doorlopend betrekken [art. 3 §2 3e lid Woninghuurwet]. Het “werkelijk betrekken” hoeft niet noodzakelijk in bewoning te bestaan, maar kan ook de exploitatie van een handelsactiviteit zijn. Ook een rechtspersoon kan zich hierop beroepen vb: om er haar maatschappelijke zetel in onder te brengen.

Als dit niet wordt nageleefd dan is de verhuurder aan de huurder een forfetaire schadevergoeding van achttien maanden huurprijs verschuldigd zonder dat de huurder enige schade moet bewijzen [art. 3 §2 laatste lid Woninghuurwet]. De verhuurder kan de sanctie ontkomen als hij bewijst dat hij door buitengewone omstandigheden werd verhinderd. “Buitengewone omstandigheden” zijn ernstige en gewettigde motieven die de verwezenlijking van het opgegeven motief verhinderen, die niet te wijten zijn aan een fout van de verhuurder of het familielid en die niet te voorzien waren vb: overlijden, ziekte.

De partijen kunnen overeenkomen deze mogelijkheid van vervroegde beëindiging uit te sluiten of te beperken [art. 3 §2 laatste lid Woninghuurwet].

IV. Beëindiging door de verhuurder bij het verstrijken van de eerste en tweede driejarige periode, met het oog op de uitvoering van grote verbouwingswerken

Een opzeggingstermijn van zes maanden geldt als verhuurder het onroerende goed of een deel ervan wil wederopbouwen, verbouwen of renoveren. Hierbij moet de bestemming van het verhuurde goed nageleefd worden en het moet meer kosten dan drie jaar huurprijs [art. 3 §3 Woninghuurwet].

De verhuurder moet aan de huurder kennis geven van de bouwvergunning, een omstandig bestek, een aannemingsovereenkomst of een beschrijving van de werkzaamheden [art. 3 §3 Woninghuurwet]. De werkzaamheden moeten worden aangevat binnen de zes maanden en worden beëindigd binnen de vierentwintig maanden na het verstrijken van de opzegging [art. 3 §3 Woninghuurwet].

Als de verhuurder de werkzaamheden niet uitvoert binnen de termijn of de voorwaarden niet naleeft, dan is hij aan de huurder een forfaitaire schadevergoeding van achttien maanden huurprijs verschuldigd uitz: als hij het bewijs kan leveren van buitengewone omstandigheden vb: faillissement aannemer [art. 3 5e lid Woninghuurwet].

De wettelijke regeling mbt deze vervroegde beëindiging van een woninghuurovereenkomst door de verhuurder is van aanvullend recht [art. 3 §3 laatste lid Woninghuurwet].

V. Beëindiging door de verhuurder bij het verstrijken van de eerste en de tweede driejarige periode, zonder opgave van reden, maar tegen een betaling van een vergoeding aan de huurder

Een betaling van vergoeding aan de huurder die gelijk is aan negen dan wel zes maanden huurprijs naargelang de overeenkomst een einde neemt bij het verstrijken van de eerste of tweede driejarige periode [art. 3 §4 1e – 2e lid Woninghuurwet].

Deze regeling mbt de vervroegde beëindiging van een woninghuurovereenkomst door de verhuurder is van aanvullend recht [art. 3 §4 3e lid Woninghuurwet].

VI. Beëindiging op ieder ogenblik door de huurder

De huurder kan een onder toepassing van de woninghuurwet vallende overeenkomst op ieder tijdstip beëindigen met inachtneming van de opzeggingstermijn van drie maanden.

MAAR als hij de huurovereenkomst beëindigt tijdens de eerste driejarige periode heeft de verhuurder recht op een vergoeding die gelijk is aan drie, twee of één maand(en) huur naargelang de huurovereenkomst eindigt tijdens het eerste, tweede of derde jaar [art. 3 §5 1e – 2e lid Woninghuurwet].

Deze bepaling is van dwingend recht zodat de huurder vooraf niet geldig afstand kan doen van zijn recht de huurovereenkomst op ieder tijdstip te beëindigen. De wetgever was van oordeel dat er voor de huurder allerlei goede redenen, vb: huwelijk, verlies van werk, kunnen zijn om de door hem gehuurde woning te verlaten en dat het niet logisch is hem tegen zijn wil in [art. 1134 1e lid BW] te verplicht in de gehuurde woning te blijven.

Als de verhuurder de overeenkomst beëindigt overeenkomstig art. 3 §2 – 4 Woninghuurwet, dan kan de huurder op zijn beurt de huurovereenkomst op elk tijdstip beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van één maand, in welk geval hij de vergoeding niet verschuldigd is [art. 3 §5 laatste lid Woninghuurwet].

Als de verhuurder de huurovereenkomst niet heeft geregistreerd na het verstrijken van de termijn in art. 32 1e lid, 5° Wetb. Registratierechten, dan kan de huurder de huurovereenkomst op elk ogenblik beëindigen. Als de huurder hier de huurovereenkomst opzegt tijdens de eerste driejarige huurperiode, dan moet hij de vergoedingen niet betalen [art. 3 §5 3e lid Woninghuurwet].

§2. Wettelijk toegestane afwijkingen

I. Schriftelijke huurovereenkomst voor maximum drie jaar

De partijen kunnen een schriftelijke huurovereenkomst voor maximum drie jaar sluiten [art. 3 §6 1e lid Woninghuurwet]. Als de verhuurder op korte termijn opnieuw het genot wil hebben of als hij met zijn huurder een soort van “huurovereenkomst op proef” wil sluiten en een aantal specifieke situaties vb: verhuring aan studenten, jonge gezinnen die willen bouwen.

Een huurovereenkomst van korte duur moet bij geschrift zijn vastgelegd om geldig te kunnen afwijken van het principe van negenjarige duur, anders wordt ze geacht voor negen jaar te zijn aangegaan. De opzeggingsmogelijkheden van art. 3 §2 - §5 Woninghuurwet gelden hier niet [art. 3 §6 2e lid Woninghuurwet].

Zo’n schriftelijke huurovereenkomst van korte duur kan slechts eenmaal, enkel schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden, worden verlengd tussen dezelfde partijen, maar zonder dat de totale duur van de huur drie jaar mag overschrijden [art. 3 §6 3e lid Woninghuurwet]. De overeenkomst wordt beëindigd als een van de partijen een opzegging betekent minstens drie maanden voor het verstrijken van de in de overeenkomst bepaalde duur [art. 3 §6 4e lid Woninghuurwet], dit is in afwijking van art. 1737 BW.

Bij ontstentenis van een tijdig betekende opzegging of als de huurder het gehuurde goed zonder verzet van de verhuurder blijft bewonen, wordt de lopende huurovereenkomst geacht te zijn aangegaan voor de duur van negen jaar, vanaf de datum waarop de huurovereenkomst van korte duur in werking is getreden [art. 3 §1 – 5 Woninghuurwet]. De huurprijs en andere voorwaarden blijven dezelfde als bepaald in de huurovereenkomst van korte duur.

II. Schriftelijke huurovereenkomst voor meer dan negen jaar

Een huurovereenkomst die onder toepassing van deze wet valt kan ook bij geschrift worden gesloten voor een duur van meer dan negen jaar [art. 3 §7 eerste lid Woninghuurwet]. Als ze voor haar hele duur aan derden tegenwerpelijk wil zijn moet de overeenkomst worden overgeschreven in het kantoor van de hypotheekbewaarder [art. 1 2e lid Hypotheekwet], wat een authentieke akte veronderstelt [art. 2 1e lid Hypotheekwet].

De overeenkomst eindigt slechts bij het verstrijken van de overeengekomen termijn als een van de partijen minstens zes maanden voor de vervaldag een opzegging betekent [art. 3 §7 2e lid Woninghuurwet], dit in afwijking van art. 1737 BW. Als binnen de termijn geen opzegging

wordt betekend, wordt de overeenkomst telkens onder dezelfde voorwaarden voor een duur van drie jaar worden verlengd [art. 3 §7 3e lid Woninghuurwet]. Als de verhuurder de huur opzegt bij het verstrijken van de derde driejarige periode zonder opgave van een motief, dan is hij een schadevergoeding verschuldigd van drie maanden huur [art. 3 §4 en §7 laatste lid Woninghuurwet].

III. Schriftelijke huurovereenkomst voor het leven van de huurder

De huurovereenkomst eindigt van rechtswege bij het overlijden van de huurder. De opzeggingsmogelijkheden die door de verhuurder krachtens art. 3 §2 – 4 Woninghuurwet kunnen worden aangewend gelden niet, tenzij de partijen anders overeenkomen [art. 2 §8 Woninghuurwet]. De huurder kan de overeenkomst kan te allen tijde beëindigen met een opzeggingstermijn van drie maanden [art. 3 §5 Woninghuurwet].

Afdeling 5. De huurprijs, de kosten en de lasten

De oorspronkelijke Woninghuurwet voorzag geen basishuurprijs omdat -

Dit zou leiden tot een (te) zware administratieve beheersstructuur

-

Kloof tussen de toegepaste prijs en de marktprijs zou ontstaan

Waardoor investeerder hun geld uit de immobiliënsector zouden terug gaan trekken.

§1. Beperking van de huurprijsverhoging bij opeenvolgende huurovereenkomsten met verschillende huurders, gesloten voor maximum drie jaar Als de verhuurder opeenvolgend aan verschillende huurders verhuurt, voor maximum drie jaar, dan mag hij geen hogere huurprijs vragen gedurende 9 jaar, uitgezonderd de aanpassing aan de index [art. 7 §1bis 3e lid Woninghuurwet]. Tenzij dat de normale huurwaarde door

nieuwe omstandigheden met minstens 20% is gestegen of als door werken met minstens 10% is gestegen.

Als de verhuurder niet bewijst dat de huurprijs werd vastgesteld, vermindert de rechter deze [art. 7 §1bis 1e en 2e lid Woninghuurwet].

§2. Wijzigingen inzake de indexering van de huurprijs EXAMENVRAAG: Wat is het verschil tussen herziening en indexering bij woninghuurwet en handelshuurwet?

I. Het indexeringsbeding : van rechtswege deel uitmakend van de woninghuurovereenkomst

De aanpassing van de huurprijs aan de kosten van levensonderhoud moet éénmaal per huurjaar gebeuren op de verjaardag van de inwerktreding van de huurovereenkomst onder de voorwaarden van art. 1728bis BW [art. 6 1e lid Woninghuurwet]. Het indexeringsbeding vormt van rechtswege een integrerend onderdeel van de huurovereenkomsten die onder toepassing van de Woninghuurwet vallen. De aanpassing van de huurprijs aan de kosten van levensonderhoud wordt bepaald in art. 1728bis BW.

Deze regeling is een uitzondering op het principe dat de basishuurprijs onveranderlijk blijft gedurende de hele duur van de overeenkomst. De wetgever had twee motieven : -

Er is meer duidelijkheid gebracht in de juiste omvang van de verplichtingen van de huurder bij een mondeling gesloten overeenkomst

-

De huurprijzen worden op dezelfde wijze behandeld als andere inkomens, waarvan de index veralgemeend is

De partijen mogen overeenkomen dat de huurprijs niet zal worden geïndexeerd (het is een weerlegbaar vermoeden), maar die uitsluiting moet uitdrukkelijk zijn en de huurovereenkomst moet schriftelijk zijn aangegaan.

II. Toepassing van de indexeringsaanpassing : vereiste van een schriftelijk verzoek van de belanghebbende partij

De aanpassing van de huurprijs aan de kosten van levensonderhoud gebeuren slechts op schriftelijk verzoek van de belanghebbende partij en ze werkt slechts terug tot drie maanden voorafgaand aan die van het verzoek [art. 6 2e lid Woninghuurwet].

De wetgever heeft hier toepassing gemaakt van het algemeen verbintenisrechtelijk principe dat geldschulden niet draagbaar maar haalbaar zijn [art. 1247 BW].

Art. 6 2e lid Woninghuurwet is van dwingend recht [art. 12 Woninghuurwet] zodat strijdige bedingen relatief nietig zijn vb: clausules dat de periodieke aanpassing van de huurprijs aan de schommelingen van de consumptieprijzen “automatisch en van rechtswege” zal gebeuren.

§2. Herziening van de huurprijs en van de kosten en lasten

I. De herziening van de huurprijs

A. Principe en juridische grondslag

Er is de mogelijkheid van een driejaarlijkse herziening van de huurprijs krachtens onderling akkoord van de partijen of door een beslissing van de rechter [art. 7 §1 Woninghuurwet]. Dit hangt samen met het principe van de negenjarige duur van de huurovereenkomst [art. 3 §1 1e lid Woninghuurwet]. De wetgever maakt hier toepassing van de imprevisieleer (niet zo makkelijk aanvaard in België) : een overeenkomst gaat teniet of wordt door een rechter aangepast als na de

totstandkoming van het contract zich abnormale en onvoorzienbare omstandigheden voordoen die de verbintenis van één van de partijen verzwaart of onmogelijk maakt.

B. Herziening van de huurprijs bij onderling akkoord van de partijen

De partijen hebben de mogelijkheid om tussen de negende en de zesde maand voorafgaand aan het verstrijken van iedere driejarige periode overeen te komen dat de huurprijs wordt herzien [art. 7 §1 1e lid Woninghuurwet]. Als de partijen buiten de termijn een akkoord bereiken over de herziening van de huurprijs dan kan de naleving van deze overeenkomst niet worden afgedwongen. Een geschil wordt dan beslecht door de vrederechter die de herziening van de huurprijs alleen kan toestaan binnen de voorwaarden bepaald in art. 5 §1 2e lid Woninghuurwet.

C. Herziening van de huurprijs door een beslissing van de rechter

Als de partijen geen akkoord bereiken, kan de rechter een herziening van de huurprijs toestaan als de normale huurwaarde van het goed ten gevolge van nieuwe omstandigheden minstens 20% hoger of lager is dan op het tijdstip van de indiening van het verzoek eisbare huurprijs [art. 7 §1 2e en 4e lid Woninghuurwet].

De “normale huurwaarde” valt niet noodzakelijk samen met de bedongen huurprijs. Dit is de huurprijs die een doorsnee-huurder voor het goed zou bieden en het wordt bepaald op basis van gegevens van de vastgoedmarkt en door vergelijking met soortgelijke woningen.

Het verschil in de huurwaarde moet zich hebben voorgedaan sinds het sluiten van het huurcontract of sinds de laatste herziening van de huurprijs.

De stijging of daling van de normale huurwaarde moet veroorzaakt zijn door nieuwe, objectieve omstandigheden [art. 7 §1 2e lid Woninghuurwet, art. 6 Handelshuurwet] vb: verbetering van de omgeving van het goed, verslechting van de toestand van het gebouw.

De RS en de RL stellen dat het te voorzien moest zijn dat de nieuwe objectieve omstandigheden hun invloed op de normale huurwaarde blijven uitoefenen gedurende de volledige driejarige periode waarvoor de herziening wordt gevraagd [art. 7 §1 laatste lid Woninghuurwet, art. 3 laatste lid Handelshuurwet].

De partij die de herziening van de huurprijs vraagt, moet bewijzen dat aan de toepassingsvoorwaarden van de wetsbepaling is voldaan en moet de rechtsvordering instellen tussen de zesde en de derde maand voor het verstrijken van de lopende driejarige huurperiode [art. 7 §1 voorlaatste lid Woninghuurwet]. Deze termijn is een vervaltermijn die de openbare orde niet raakt.

Als de toepassingsvoorwaarden zijn vervuld dan kan de rechter de herziening toestaan, hij dient daarbij uitspraak te doen naar billijkheid [art. 7 §1 4e lid Woninghuurwet]. De rechter oordeelt volgens de feitelijke omstandigheden van ieder geval afzonderlijk.

De herziene huurprijs geldt te rekenen vanaf de eerste dag van de volgende driejarige periode, voor de hele duur van die periode. De vroegere huurprijs kan voorlopig worden gevorderd tot op de dag van de definitieve rechterlijke beslissing [art. 7 §1 laatste lid Woninghuurwet].

Art. 7 §1 1e – 2e lid Woninghuurwet is van dwingend recht [art. 12 Woninghuurwet]. Beide partijen kunnen om de herziening vragen. Afstand van het recht is pas mogelijk als het recht is ontstaan, er zijn slechts twee uitzonderingen : -

Een huurcontract voor het leven van de huurder : partijen kunnen afzien van het recht de huurprijs te herzien [art. 7 §1 laatste lid Woninghuurwet]

-

Een renovatiehuurcontract : de tegenprestatie van de verhuurder kan zijn dat hij afziet van het recht de herziening van de huurprijs [art. 8 voorlaatste lid Woninghuurwet]

D. Verhoging van de huurprijs op verzoek van de verhuurder

De rechter kan een verhoging van de huurprijs toestaan aan de verhuurder die bewijst dat hij door de uitvoering op zijn kosten van werken in het gehuurde goed, de normale huurwaarde

met minstens 10% heeft verhoogd. Het mag niet gaan om werken die noodzakelijk zijn om aan de elementaire vereisten te voldoen [art. 7 §1 3e – 4e lid Woninghuurwet].

De verhoging van de huurprijs moet door de verhuurder binnen de termijn van herziening van de huurprijs worden gevraagd [art. 7 §1 2e lid Woninghuurwet].

Art. 7 §1 3e lid Woninghuurwet is van dwingend recht [art. 12 Woninghuurwet]. Het is in het voordeel van de verhuurder. Afstand kan slechts geldig gebeuren als dit recht is ontstaan [art. 7 §1 voorlaatste lid Woninghuurwet].

II. De herziening van de forfaitair bepaalde kosten en lasten

Iedere partij kan op ieder tijdstip aan de vrederechter de herziening van de forfaitair bepaalde kosten en lasten vragen of de omzetting ervan in werkelijke kosten en lasten [art. 7 §2 1e lid Woninghuurwet].

De door het huurcontract aan de huurder opgelegde kosten en lasten dienen met werkelijke uitgaven overeen te stemmen uitz: als het uitdrukkelijk overeengekomen is dat die kosten en lasten in vaste, forfaitaire bedragen worden bepaald [art. 1728ter §1 1e lid BW].

De wetgever was van oordeel dat de forfaitaire lasten en kosten in de loop van de negenjarige duur van de woninghuurovereenkomst moet kunnen worden gewijzigd als het niet meer overeenstemt met de uitgaven.

De rechter beslist slechts tot omzetting in werkelijke uitgaven als dit technisch of redelijkerwijze mogelijk is [art. 7 §2 laatste lid Woninghuurwet] vb: niet mogelijk bij het effectieve gebruik van de lift.

Art. 7 §2 Woninghuurwet is van dwingend recht [art. 12 Woninghuurwet]. Geen van beide partijen kan vooraf afzien van die mogelijkheid.

§3. De onroerende voorheffing betreffende het gehuurde onroerend goed De onroerende voorheffing mbt het gehuurde goed kan niet ten laste van de huurder worden gelegd [art. 5 Woninghuurwet].

De wetgever is van oordeel dat de huurder duidelijk moest weten tot welke contractuele plichten hij gehouden was, en dat is moeilijk bij een bedrag zoals de onroerende voorheffing dat kan fluctueren.

Art. 5 Woninghuurwet is van dwingend recht [art. 12 Woninghuurwet]. Het is een bepaling ter bescherming van de huurder. Contractuele bedingen in strijd met dit verbod zijn relatief nietig.

Bij huurovereenkomsten die niet onder toepassing van de Woninghuurwet vallen, kan de onroerende voorheffing mbt het gehuurde goed wél ten laste van de huurder worden gelegd uitz: pachtovereenkomsten [art. 20 Pachtwet].

Afdeling 6. Overdracht van huur en onderhuur

§ 1. Overdracht van huur 418.

De overdracht van de huurovereenkomst is verboden [art. 4, § 1 Woninghuurwet,

dit wijkt af van art. 1717, 1ste lid BW]. Het mag wel bij een schriftelijke en voorafgaande toestemming van de verhuurder. Als hij dit doet, wordt de overdrager bevrijd van alle toekomstige verbintenissen die uit de huurovereenkomst voortvloeien, behalve als het anders is bepaald in de akte waarbij de verhuurder zijn instemming betuigt met de huuroverdracht [art. 4 §1 Woninghuurwet]. Dit is dan een volkomen contractsvrijheid krachtens een wettelijke bepaling.

§ 2. Onderhuur

419.

Het is voor de huurder verboden de woning die hij tot zijn hoofdverblijfplaats

bestemt, volledig onder te verhuren [art. 4, § 2, 1ste lid Woninghuurwet]. Dit in afwijking van art. 1717, 1ste lid B.W. Ratio legis: Als de huurder dit wel zou doen, dient de woning niet meer tot zijn hoofdverblijfplaats en heeft hij dus de bescherming van de Woninghuurwet niet meer nodig. De huurder mag wel met instemming van de verhuurder een gedeelte van de woning die hij tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt, onderverhuren, op voorwaarde dat het resterende gedeelte tot zijn hoofdverblijfplaats bestemd blijft [art. 4, § 2, 2de lid Woninghuurwet]. Vb. wanneer de kinderen uit het huis zijn, bij echtscheiding. Het bewijs van de toestemming van de verhuurder mag door alle middelen van het recht geleverd worden, maar het wordt aanbevolen om de toestemming schriftelijk te geven. 420.

Als de onderverhuurde woning bestemd wordt tot hoofdverblijfplaats van de

onderhuurder, worden de rechten en verplichtingen van de onderverhuurder en van de onderhuurder, wat hun respectieve verhouding betreft, geregeld door de Woninghuurwet. Vb. art. 4, § 2bis Woninghuurwet: een gemeente, O.C.M.W., een openbare instelling, een V.Z.W. of een vennootschap met sociaal oogmerk onderverhuurt het door haar gehuurde goed volledig aan een of meer natuurlijke personen die minder begoed zijn of zich in een behartenswaardige sociale situatie bevinden en het gehuurde goed uitsluitend tot hun hoofdverblijfplaats bestemmen.

Omdat de huurder niet meer rechten kan overdragen dan hijzelf heeft, mag de onderhuur niet langer duren dan de hoofdhuur [art. 4, § 2, 3de lid Woninghuurwet]. De hoofdhuurder moet de onderhuurder op de hoogte stellen van de omvang van zijn rechten [art. 4, § 2, 4de lid Woninghuurwet]. Twee bijzondere regelen bij het einde van de hoofdhuurovereenkomst (ter bescherming van de onderhuurder): -

Als de hoofdhuurder de hoofdhuurovereenkomst beëindigt, dan moet de hoofdhuurder binnen de 15 dagen een afschrift van de opzegging ter kennis stellen aan de onderhuurder [art. 4, § 2, 5de lid Woninghuurwet].

-

Als de hoofdhuurder vervroegd de hoofdhuurovereenkomst beëindigt, dan moet hij een opzeggingstermijn van 3 maanden respecteren t.a.v. de onderhuurder en is hij

daarbij een vergoeding verschuldigd van 3 maanden huur. Bovendien moet hij hem ook een afschrift bezorgen van de opzegging die hij aan de hoofdverhuurder richt [art. 4, § 2, 6de lid Woninghuurwet].

De onderhuurder kan geen verlenging krijgen wegens buitengewone omstandigheden [art. 11 Woninghuurwet].

§ 3. Aansprakelijkheid van de huurder 421.

Alleen de hoofdhuurder is aansprakelijk t.a.v. de hoofdverhuurder en zijn

onderhuurder voor de schadelijke gevolgen die voortvloeien uit de niet-naleving van art. 4, §§ 1 en 2 van de Woninghuurwet [art. 4, § 3, Woninghuurwet]. Vb. de opzegging niet ter kennis stellen,… De gemeenrechtelijke sancties bij niet – nakoming van de verbintenissen voortvloeiend uit wederkerige overeenkomsten (gedwongen uitvoering in natura, schadevergoeding, ontbinding van de huurovereenkomst wegens wanprestatie) zijn van toepassing.

Afdeling 7. De huurwaarborg in een som geld 422.

De regeling staat nu in art. 10 van de Woninghuurwet.

Deze regeling is van toepassing op alle huurovereenkomsten die onder het toepassingsgebied van de Woninghuurwet vallen, als de huurder volgens het huurcontract een waarborg dient te stellen die in een som geld bestaat. Er moet aan een dubbele voorwaarde worden voldaan: -

Partijen moeten in hun contract een waarborg hebben bedongen. Hier gaat het om het principe van contractuele vrijheid. De huurder is wettelijk niet verplicht een waarborg te stellen.

-

De waarborg moet in een som geld bestaan. Vb. kasbons, effecten of waardevolle voorwerpen gelden niet.

Deze regeling werd gewijzigd door art. 103 van de wet van 25 april 2007 “houdende diverse bepalingen (IV).

Het nieuwe systeem kom er op neer dat, als een huurwaarborg in een som geld is bedongen, deze, naar keuze van de huurder, 3 vormen kan aannemen: -

De huurder in één keer het volledige bedrag van de overeengekomen huurwaarborg op een geïndividualiseerde rekening op zijn naam bij een financiële instelling. De verhuurder mag in geen geval eisen dat de waarborg op zijn rekening wordt gestort. De huurwaarborg bedraagt maximum 2 maanden huurprijs;

-

De huurder kiest voor een bankwaarborg, waarbij hij zich ertoe verbindt constante maandelijkse afbetalingen aan de bank te doen waar hij een rekening heeft waarop zijn beroepsinkomsten of zijn vervangingsinkomsten worden gestort. De huurwaarborg bedraagt maximum 3 maanden huurprijs;

-

Het O.C.M.W. van de gemeente van de gehuurde woning, sluit een huurovereenkomst, op verzoek van de huurder, met een financiële instelling, die een bankwaarborg ten gunste van de verhuurder stelt. De huurwaarborg bedraagt maximum 3 maanden huurprijs.

In de drie gevallen krijgt de verhuurder het volledige bedrag van de huurwaarborg op het ogenblik van het sluiten van de overeenkomst. De interest wordt gekapitaliseerd. D.w.z. dat de interesten die de waarborg opbrengen, worden bijgeteld bij de waarborg, waarna het terug interesten oplevert. De verhuurder krijgt een voorrecht op het actief (zowel de hoofdsom als de gekapitaliseerde interesten) van deze rekening voor elke schuldvordering wegens de gehele of gedeeltelijke niet – nakoming van de verplichtingen van de huurder. Vb. bij niet of slecht uitgevoerde huurherstelling, bij beschadiging aan het gehuurde goed,… Er moet ook sprake zijn van een samenloop met andere schuldeisers. En het beschikbare kapitaal is niet voldoende. De wetgever heeft nagelaten om de rang van dit voorrecht te omschrijven. Men neemt nu aan dat de verhuurder hetzelfde voorrecht heeft zoals in art. 20, 1° Hyp.W. Wanneer de verhuurder nalaat om de som geld op een rekening te plaatsen, dan is de verhuurder aan de huurder de marktrente verschuldigd vanaf de overhandiging ervan. Vanaf de dag van de aanmaning van de verhuurder om de huurwaarborg op een rekening te plaatsen, lopen de wettelijke interesten op de huurwaarborg.

424.

Men kan beschikken over het bedrag van de waarborgrekening wanneer partijen

zijn overeengekomen om de bankrekening gezamenlijk te deblokkeren. Als de partijen daarover een akkoord hebben bereikt, kan door de verhuurder of door de huurder over het bedrag van de waarborgrekening worden beschikt, op voorwaarde dat hun akkoord schriftelijk wordt vastgesteld en dat het geschrift wordt opgesteld ten vroegste na de beëindiging van de huurovereenkomst. Als de partijen geen overeenstemming bereiken over het deblokkeren, moeten ze naar de rechter gaan. De huurder of verhuurder kan dan over dat bedrag beschikken als hij een afschrift van de rechterlijke beslissing kan voorleggen. Deze is uitvoerbaar bij voorraad. De huurder of verhuurder die de machtiging heeft gekregen kan onmiddellijk beschikken over de sommen, ook al kan de andere een hoger beroep aantekenen.

424bis. Bij de tweede vorm van huurwaarborg kan een financiële instelling deze huurwaarborg niet weigeren om redenen van kredietwaardigheid van de huurder. Hoewel de financiële instelling hier in werkelijkheid aan de huurder een krediet verleent in de vorm van een uitstel van betaling en hiervoor waarschijnlijk een vergoeding en kosten zal aanrekenen, wordt de Wet Consumentenkrediet uitdrukkelijk niet toegepast [art. 10 §1 4e lid Woninghuurwet]. De huurder is op de te verrichten afbetalingen geen debetrente schuldig aan de financiële instelling.

424ter. De derde vorm van huurwaarborg is bestemd voor personen met een laag inkomen of die leven van een vervangingsinkomen of van het leefloon [art. 10 §1 5e lid Woninghuurwet]. Het O.C.M.W. beslist zelf hoe het verder het dossier van de kandidaat – huurder en diens financiële bijdrage beheert. Hoofdzaak is dat dit met de nodige discretie gebeurt.

424quater.

Deze regelen over de beschikking over de huurwaarborgrekening op het einde

van de huurovereenkomst gelden ook voor de beschikking over de bankwaarborg en de rekening waarop de waarborg opnieuw wordt samengesteld [art. 10 §3 Woninghuurwet]. De financiële instellingen moeten, volgens een door de Koning vast te leggen formulier, aan de verhuurders bevestigen dat de huurwaarborg is toegekend [art. 10 §1 Woninghuurwet].

425.

De bepalingen van art. 10 zijn van dwingend recht [art. 12 Woninghuurwet], zodat de

daarmee strijdige contractuele bedingen met relatieve nietigheid worden gesanctioneerd. Concreet betekent dit dat, aangezien aan de huurder het recht wordt verleend om, in het geval de partijen een waarborg in een som geld zijn overeengekomen, één van de 3 voormelde vormen van huurwaarborg te kiezen, hij de nietigheid van andersluidende contractuele bedingen mag vorderen.

Afdeling 8. De verlenging van de huurovereenkomst wegens buitengewone omstandigheden 426.

Art. 1759bis B.W. en art. 11 Woninghuurwet - Voor de huurder is het mogelijk

om onder bepaalde voorwaarden een verlenging te krijgen van een woninghuurovereenkomst die is vervallen of beëindigd door een opzegging. Voorwaarden: -

De huurovereenkomst moet beëindigd zijn door opzeg of door het verstrijken van de contractuele duur [art. 11 1e lid Woninghuurwet].

-

De huurder moet het bewijs leven van het bestaan van buitengewone omstandigheden in zijn hoofde. D.w.z. dat t.a.v. de huurder een nieuwe toestand moet ontstaan zijn die bij het sluiten van de huurovereenkomst niet bestond en die niet mag veroorzaakt zijn door een misbruik of een nalatigheid van hemzelf. De wetgever bedoelde dan voornamelijk sociale toestanden. Het gaat essentieel om een element van stoornis dat de huurder in een moeilijke positie brengt. Deze omstandigheden worden beoordeel door de rechter en hierbij houdt hij rekening met de concrete omstandigheden en de billijkheid. Vb. zwangerschap, plotse werkloosheid,…

427.

Als de huurder voldoet aan bovenstaande voorwaarden, betekent dit nog niet een

automatische verlenging van de woninghuurovereenkomst door de rechter. De rechter moet immers rekening houden met de belangen van de 2 partijen. Dit betekent dat de rechter nagaat of de verhuurder zich niet ook in soortgelijke buitengewone omstandigheden bevindt die minstens even behartenswaardig zijn. Vb. het feit dat de verhuurder, na de beëindiging van de huurovereenkomst door een opzegging, volkomen te goeder trouw al een

huurovereenkomst met een andere huurder heeft gesloten, het feit dat hij zelf of een van zijn naaste familieleden het verhuurde goed wil gaan betrekken. De rechter kan ook rekening houden met de eventuele hoge leeftijd van de partijen [art. 11 3e lid Woninghuurwet].

428.

De huurder vraagt de verlenging aan de verhuurder bij een aangetekende brief uiterlijk

één maand voor de vervaldag van de huur [art. 11 2e lid Woninghuurwet]. De duur van verlenging wegens buitengewone omstandigheden kan altijd in onderlinge overeenstemming tussen de partijen worden bepaald, zonder aan enige termijn gebonden te zijn. Als de rechter de verlenging van de huurovereenkomst wegens buitengewone omstandigheden toestaat, kan hij, als hij het billijk acht, op verzoek van de verhuurder niet alleen verhoging van de huurprijs toestaan, maar ook de vergoeding beperken of opheffen die de verhuurden o.g.v. art. 3, § 4 Woninghuurwet verschuldigd is als hij de huurovereenkomst zonder opgave van een motief beëindigt bij het verstrijken van de 1ste of de 2de driejarige periode. De verlenging kan slechts eenmaal worden herzien tegen dezelfde voorwaarden (onderling akkoord of door de rechter). In geval van vervreemding van het verhuurde onroerend goed kan wel een verlenging wegens buitengewone omstandigheden worden toegekend.

429.

De bepalingen van art. 11 Woninghuurwet zijn van dwingend recht, tenzij anders is

bepaald. Het principe van het recht op verlenging van en woninghuurovereenkomst wegens buitengewone omstandigheden in art. 11, 1ste lid Woninghuurwet is van dwingend recht ten voordele van de huurder. De vorm en de termijn waarin de verlenging moet worden aangevraagd, zijn ook van dwingend recht, maar ten voordele van de verhuurder [art. 11, 2de lid Woninghuurwet].

Art. 11, 3de lid Woninghuurwet is niet van dwingend recht, maar van aanvullend recht, voor zover volgens deze bepaling de partijen een akkoord mogen sluiten over de duur van de verlenging wegens buitengewone omstandigheden. Als het de slotzin van deze bepaling betreft waar aan de rechter de mogelijkheid wordt geboden om, als hij de huurovereenkomst wegens buitengewone omstandigheden toekent, om billijkheidsredenen ook een verhoging

van de huurprijs toe te staan of de door de verhuurder verschuldigde vergoeding op te heffen of te beperken, gaat het om een bepaling van dwingend recht ten voordele van de verhuurder.

Het voorlaatste en laatste lid van art. 11 Woninghuurwet, waarin wordt bepaald dat een verlenging wegens buitengewone omstandigheden slechts eenmaal kan worden hernieuwd op grond van dezelfde voorwaarden, dienen te worden beschouwd al een bepaling van dwingend recht ten voordele van de verhuurder.

Afdeling 9. De vervreemding van de verhuurde woning EXAMENVRAAG: casus: A heeft een mondelinge huurovereenkomst van een woning met B. A verkoopt de woning aan C. a) Hoe staat B t.o.v. C.? b) Kan B nog in de woning blijven? c) Kan B een schadevergoeding vragen? Bespreek deze vragen in de toepassing van de algemene huurwet en de woninghuurwet. 430.

Voor de gevolgen moet er een onderscheid worden gemaakt naargelang de

huurovereenkomst al dan niet vaste dagtekening heeft voor de vervreemding van het verhuurder goed [art. 9 Woninghuurwet]. Een huurovereenkomst die aan de Woninghuurwet is onderworpen, krijgt vaste dagtekening op één van de 3 wijzen vermeld in art. 1328 B.W. Het begrip “vervreemding” van het verhuurde goed moet in ruime zin worden verstaan. Het gaat om iedere vrijwillige vervreemding, zowel om niet al onder bewarende titel, van het verhuurde goed. Vb. bij verkoop, schenking of inbreng in een vennootschap. Als in art. 9 Woninghuurwet sprake is van een huurovereenkomst die wel of niet een vaste dagtekening heeft “voor de vervreemding” van de verhuurde woning, moet men voor het bewijs van de datum van de vervreemding tegenover de huurder, die een derde is, art. 1328 B.W. toepassen. Dit impliceert dat men moet kijken naar de vaste dagtekening van de vervreemdingsakte. In de praktijk is dit ofwel vanaf het moment dat de onderhandse koopovereenkomst werd geregistreerd ofwel vanaf de datum van het verlijden van de notariële akte [cfr. Art. 1328 BW].

431.

Als de huurovereenkomst een vaste dagtekening heeft voor de vervreemding van de

verhuurde woning, dan treedt de verkrijger in de rechten en plichten van de verhuurder. De wetgever herneemt hier de gemeenrechtelijke regel van art. 1743 B.W. Dus dan is de huurovereenkomst tegenstelbaar t.a.v. de verkrijger. Die kan de huurder er niet uitzetten [art. 9 1e lid Woninghuurwet]. Bovendien kunnen zowel de verhuurder als de verkrijger zich niet beroepen op een mogelijk uitzettingsbeding. De vervreemder kan alleen maar de huurovereenkomst beëindigen volgens de opzegmodaliteiten zoals in art. 3 Woninghuurwet. De regeling van art. 9, 1ste lid van de Woninghuurwet is van dwingend recht ten voordele van de huurder.

432.

Als de huurovereenkomst geen vaste dagtekening heeft voor de vervreemding van de

verhuurde woning, moet er een verder onderscheid gemaakt worden naargelang de huurder, op het tijdstip van de vervreemding, de gehuurde woning sinds minstens dan wel minder dan 6 maanden betrekt. Als de huurder de woning al minstens 6 maanden betrekt, geldt dezelfde regel alsof de huurovereenkomst wel vaste dagtekening had en ook dat het uitzettingsbeding geen uitwerking heeft. De verkrijger moet niet het einde van de 1ste of 2de 3-jarige termijn afwachten en kan onder de voorwaarden en volgens art. 3 § 2 - 4 Woninghuurwet een einde maken aan de huurovereenkomst. Er moet wel aan twee voorwaarden voldaan zijn. -

De verkrijger kan de huurovereenkomst slechts beëindigen om de redenen en onder de voorwaarden in art. 3, §2, 3 en 4 Woninghuurwet, d.w.z. om de verhuurde woning persoonlijk en werkelijk te gaan betrekken of op die wijze te laten betrekken door zijn naaste familieleden, om grote verbouwingswerken uit te voeren in de verhuurde woning, of zonder opgave van een motief, maar tegen betaling van een vergoeding aan de huurder.

-

De verkrijger moet binnen een termijn van 3 maanden vanaf het verlijden van de akte, een opzegging betekenen.

Als de huurder de woning voor minder dan 6 maanden betrekt, is de huurovereenkomst zonder vaste dagtekening niet tegenwerpelijk aan de verkrijger van die woning. Het gemene recht is van toepassing: de verkrijger kan zonder opzeg, of vergoeding de huurder uit het goed

zetten [art. 1750 B.W.]. de huurder kan dan eventueel wel een verhaal uitoefenen tegen de verhuurder op basis van art. 1713, 3° B.W.

Hoofdstuk III.

De Handelshuur

EXAMENVRAAG: Brouwerij De Coninck huurt een pand voor 18 jaar en verhuurt het 1 jaar later aan Jan die er op zijn beurt een café zelf in opricht. d) Hoe lang kan Jan het pand huren? e) Wie kan hernieuwing van de huur vragen? f) Wie heeft er recht op een uitzettingsvergoeding bij vroegtijdige beëindiging van de huur? EXAMENVRAAG: Meneer Coninck huurt voor 18 jaar een pand voor slagerij om hormonenvrij vlees te verkopen. Hiervoor huurt hij ook een hoeve op 4 hectare land om zijn eigen koeien te telen een paar km verderop. a) Welke huurwetgeving is van toepassing op de hoeve? b) Duur van deze huurovereenkomst?

Afdeling 1. Het ontstaan en het doel van de Handelshuurwet 434.

De Handelshuurwet vormt Afdeling IIbis van Hoofdstuk II (“Huur van goederen”) van

Titel VIII (“Huur”) van Boek III van het B.W. In 1804 werd er geen specifieke regeling voorzien voor de handelshuur in het B.W. Als een onroerend goed werd verhuurd om er een kleinhandel in uit te baten, waren de gemeenrechtelijke huurbepalingen van toepassing waren. De eerste wet is er gekomen in 1931. In 1951 is er een verbetering gebracht in de rechtstoestand van de handeldrijvende huurders. Sindsdien werden aan die wet slechts twee belangrijke wijzigingen aangebracht, door de wet van 29 juni 1955 en door de wet van 27 maart 1970.

435.

De bedoeling was om aan de kleinhandelaar een stabiele huurovereenkomst te

bieden. De huurovereenkomst maakt immers een essentieel bestanddeel uit van de

handelszaak. Een handelszaak is een feitelijke algemeenheid – geen rechtspersoonlijkheid bezittend geheel – van immateriële bestanddelen die worden samengebracht en aangewend om een onderneming te drijven met winstoogmerk. Vb. het cliënteel, de stock, de handelsnaam, het uithangbord, industriële eigendomsrechten, het meubilair en de huurovereenkomst. De kleinhandelaar en ambachtsman leeft voor het merendeel van een vast cliënteel en contact met het publiek. Het is daarom belangrijk dat de kleinhandelaar zich op een stabiele wijze kan vestigen om zijn cliënteel te kunnen onderhouden en uitbreiden. De wetgever is bij de uitwerking van de Handelshuurwet vetrokken van de volgende basisprincipes: -

Een minimumduur van 9 jaar, driemaal hernieuwbaar voor telkens 9 jaar, zodat de handelshuurder in totaal 36 jaar zijn bedrijf in het gehuurde goed kan uitbaten [art. 3 en 13 e.v. Handelshuurwet].

-

Een mogelijkheid om de huurprijs te herzien om de 3 jaar [art. 6 Handelshuurwet].

-

Grotere vrijheid van de handelshuurder om grotere veranderingen en verbeteringen aan te brengen in vergelijking met het gemeen recht.

-

Mogelijkheid voor de handelshuurder om zijn handelszaak te gelde te maken door ze over te dragen of te verhuren, samen met de overdracht van het huurcontract of de onderverhuring van het verhuurde goed [art. 10 Handelshuurwet].

-

Recht van de handelshuurder een aanspraak te maken op een forfaitair bepaalde uitzeggingsvergoeding [art. 25 e.v. Handelshuurwet].

De eigenaar – verhuurder heeft het recht om het verhuurde goed terug te nemen voor eigen gebruik of gebruik door naaste familieleden.

Afdeling 2. Het rechtskarakter van de Handelshuurwet 436.

De bepalingen zijn in principe van dwingend recht ter bescherming van private

belangen. De beschermde is meestal de huurder, maar soms ook de verhuurder en soms zelfs beide partijen. De beschermde kan slechts afstand doen van het recht zich op de nietigheid te beroepen, op het ogenblik dat haar wilsuiting volledig vrij is, d.w.z. vanaf het ogenblik dat het recht

werkelijk is ontstaan. Vb. wanneer een bepaalde termijn tot instellen van een vordering begint te lopen.

Soms kan men slechts afstand doen van zijn recht, mits een verklaring in authentieke akte of in een verklaring afgelegd voor de (vrede)rechter. Vb. wanneer partijen in de loop van de huurovereenkomst in onderling akkoord willen afwijken van de minimumduur van 9 jaar (art. 3, 4de lid, Handelshuurwet). Enkel de bepalingen waaruit ondubbelzinnig de bedoeling van de wetgever blijkt dat de partijen ervan mogen afwijken, zijn van aanvullend recht. Vb. art. 25 Handelshuurwet.

Afdeling 3. Het toepassingsgebied van de Handelshuurwet

§ 1. Op welke huurovereenkomsten is de Handelshuurwet van toepassing ? 437.

Volgens art. 1 Handelshuurwet moet er aan vijf voorwaarden voldaan zijn opdat een

huurovereenkomst onderworpen is aan de bepalingen van die wet.

I. 438. -

Een huurovereenkomst Deze wet is niet van toepassing op Een onroerend goed dat kosteloos ter beschikking wordt gesteld en evenmin wanneer het genot van een onroerend goed wordt verleend door de toekenning van een zakelijk recht.

-

De concessies toegekend op onroerende goederen die behoren tot het openbaar domein van publiekrechtelijke rechtspersonen, omdat deze goederen niet het voorwerp voor een huurovereenkomst kunnen uitmaken.

-

Een overeenkomst waarbij aan een handelaar het gebruik van een onroerend goed wordt toegekend krachtens een hem verleende bezetting ter bede, d.i. een overeenkomst waarbij de eigenaar van een onroerend goed, tegen betaling van een vergoeding, gedurende een bepaalde tijd het genot van dat goed verschaft, maar zich ook het recht voorbehoudt om op ieder ogenblik opnieuw over dat goed te beschikken.

Het is dus een precair genotsrecht. Het Hof van Cassatie is van oordeel dat de handelshuurwet niet van toepassing is, op voorwaarde dat op het moment van het aangaan van de overeenkomst bijzondere omstandigheden bestonden, die het rechtvaardigden om geen toepassing te maken van de handelshuurwet en zonder dat men de intentie had om wetsontduiking te plegen. De feitenrechter beoordeelt op soevereine wijze of er sprake is van dergelijke buitengewone omstandigheden. Cass. 30 april 1971: RS. p. 32.

II.

Een huurovereenkomst betreffende een onroerend goed

438bis Het mag ook gaan om een gedeelte van een onroerend goed. Het Hof van Cassatie neem ook zowel bebouwde als onbebouwde onroerende goederen aan.

III.

Gebruik voor uitoefening van een kleinhandel of het bedrijf van een ambachtsman, in rechtstreeks contact met het publiek

439.

Kleinhandel: de uitoefening van een handel in de zin van art. 2 en 3 W. Kh., die

bestaat in de levering van goederen of het verstrekken van diensten in kleine hoeveelheden, aan cliënten voor hun privaat gebruik, in het gehuurde onroerend goed. Wezenlijk is het rechtstreeks contact met het publiek in het gehuurde onroerend goed. Vb. postorderbedrijven, groothandel, de halfgroothandel, die gedreven wordt met voortverkopers en rondreizende kleinhandelaars kunnen zich niet beroepen op de toepassing van de Handelshuurwet. Kleinhandelaars die zich wel op de bescherming van de Handelshuurwet kunnen beroepen vb. zijn een bakker, een kruidenier, een krantenwinkel, een bioscoophouder, een bankfiliaal,…

Ambachtsman: een zelfstandig vakman die krachtens een overeenkomst van aanneming van werk hoofdzakelijk materiële arbeidsprestaties levert die op technische vaardigheid en beroepsbekwaamheid steunen, terwijl dit niet of slechts op toevallige wijze gepaard gaat met de levering van goederen. Vb. schoenmaker, loodgieter,… Ook is vereist dat de ambachtsman zijn prestaties in het gehuurde goed levert en daar rechtstreeks in contact staat met het publiek.

Art. 1 Handelshuurwet vereist duidelijk dat het gehuurde goed effectief wordt gebruikt voor een van die 2 doeleinden. Het is niet noodzakelijk dat de hoofdhuurder dergelijke activiteiten uitoefent; de effectieve uitoefening van een kleinhandel kan ook door de onderhuur gebeuren (cfr. Wet van 1955]. Vb. een brouwer huurt een bepaald café en onderverhuurt daarna aan de caféhouder. Hiervoor is deze wet ook gestemd.

IV.

Hoofdzakelijke bestemming tot kleinhandel of tot het bedrijf van een ambachtsman

440.

De kleinhandels – of ambachtsactiviteit is het hoofdberoep van de (onder)huurder en

de uitoefening van die activiteit is de belangrijkste bestemming van het gehuurde onroerend goed. Deze twee voorwaarden moeten samen vervuld zijn. De rechter dient na te gaan welke beroepsactiviteit het overwegend economisch belang uitmaakt.

V.

Akkoord van partijen met het gebruik voor de uitoefening van een kleinhandel of voor het bedrijf van een ambachtsman

441.

Op het ogenblik van de ingenottreding van de huurder moet er een akkoord

(uitdrukkelijk of stilzwijgen) bestaan tussen de huurder en de verhuurder over het feit dat er een kleinhandel wordt uitgeoefend in dat goed. Er mag geen ernstige twijfel over bestaan. In de loop van de huurovereenkomst kan het gehuurde onroerend goed slechts met het uitdrukkelijke akkoord van partijen worden gebruikt voor de uitoefening van een kleinhandel of voor het bedrijf van een ambachtsman. Zo’n uitdrukkelijk akkoord moet in de praktijk bewezen worden met een geschrift. Een omstandig stilzwijgen komt niet in aanmerking. Als zo’n akkoord tot stand komt, ontstaat op dat ogenblik een nieuwe huurovereenkomst en begint op dat ogenblik de 9-jarige termijn van de handelshuur te lopen.

§ 2. Uitzonderingen op het toepassingsgebied van de Handelshuurwet 442.

In art. 2 Handelshuurwet worden vijf categorieën van huurovereenkomsten uit het

toepassingsgebied van deze wet gesloten:

1° Verhuringen die, wegens de aard of de bestemming van het goed of de gebruiken normaal worden toegestaan voor minder dan één jaar. Vb. (wegens de bestemming) een gelegenheidsverhuring, waarvan de duur wordt beperkt tot de gebeurtenissen die tot het sluiten van de overeenkomst aanleiding hebben gegeven (vb. kermis, tentoonstelling); (volgens de gebruiken) een seizoensverhuring aan de kust.

2° Verhuringen van onroerende goederen of gedeelten van onroerende goederen die vrijgesteld zijn van onroerende voorheffen [art. 41, § 1 , 2de lid, W.I.B.], nl. die welke het karakter hebben van nationale domeingoederen, die op zichzelf niets opbrengen en die voor een openbare dienst of voor een dienst van algemeen nut worden gebruikt.

3° Verhuringen toegestaan door bewindvoerders van andermans vermogen. Vb. voorlopige bewindvoerders van de goederen van een geesteszieke of van een geïnterneerde of de curator van een onbeheerde nalatenschap, maar niet de voogd van een minderjarige en evenminj de faillissementscurator.

4° Verhuringen van onroerende goederen of gedeelten van onroerende goederen met een kadastraal inkomen dat niet hoger ligt dan de bedragen vastgelegd in het K.B. van 21 augustus 1962.

5° Verhuringen van onroerende goederen, ten algemenen nutte onteigend of verkregen, die worden toegestaan door openbare besturen of instellingen van openbaar nu, in afwachting van de definitieve bestemming van die goederen.

§ 3. Toepasselijkheid van de Handelshuurwet krachtens overeenkomst van partijen 443.

Partijen kunnen in een overeenkomst overeenkomstig de contractuele vrijheid van de

partijen overeenkomen dat op hun huurovereenkomst de handelshuurwet van toepassing is, hoewel er niet voldaan is aan de voorwaarden.

Afdeling 4. De duur en de beëindiging van de handelshuur

§ 1. Algemeen principe: minimumduur van 9 jaar 444.

Eén van de hoofdprincipes van deze wet is dat dergelijke huurovereenkomst wordt

gesloten voor een minimumduur van 9 jaar, 3 keer te hernieuwen [art. 3, 1ste lid Handelshuurwet]. Deze huurperiode moet de huurder voldoende tijd geven om zijn cliënteel uit te breiden en investeringen af te schrijven. Een juridisch argument voor deze termijn is het feit dat 9 jaar de uiterste grens van een daad van beheer is en niet van een daad van beschikking. Daardoor is er geen overschrijving in het hypotheekregister nodig [art. 1, 3de lid Hypotheekwet]. De minimumduur van 9 jaar begint niet te lopen vanaf de datum van het sluiten van de huurovereenkomst, maar vanaf de werkelijke ingenottreding van de huurder. Art. 3, 1ste lid Handelshuurwet is van dwingend recht ter bescherming van de huurder. Omdat het gaat om een minimumduur, kunnen partijen een langere duur overeen komen.

§ 2. Toepassingsgebied van de minimumduur van 9 jaar 445.

Dit vereiste geldt ook voor de onderhuur, die niet langer mag duren dan de

hoofdhuur. Vb. een huurovereenkomst wordt aangegaan voor 9 jaar en de huurder geeft het gehuurde goed na 2 jaar in onderhuur, dan mag die onderhuur voor hoogstens 7 jaar worden toegestaan. De minimumduur van 9 jaar geldt ook op de woonlokalen die deel uitmaken van hetzelfde gebouwencomplex, als de verhuurder van de handels- en de woonlokalen dezelfde is [art. 4 1e lid Handelshuurwet]. Vb. de huur van een appartementsgebouw, waarvan de gelijkvloerse verdieping als winkel is ingericht en de 1ste verdieping tot woning. Als de huur van de woonlokalen gebeurt na de huur van de voor de handelsactiviteit bestemde lokalen, kan de duur van de huur van de woonlokalen worden beperkt tot de nog te lopen huurtermijn van de handelslokalen. Ze is ook van toepassing op de huur van de voor de uitoefening van de handel nodige bijlokalen, zelfs als de verhuurder niet dezelfde is, op voorwaarde dat dan in de

huurovereenkomst uitdrukkelijk melding wordt gemaakt van die handelsbestemming [art. 4 1e lid 2° handelshuurwet]. Vb. een antiquair huurt in de onmiddellijke buurt van het gebouw dat hij huurt voor de exploitatie van zijn handelszaak een bijgebouw dat hij gebruikt als werkplaats of opslagplaatts. Als de huurovereenkomst over de bijlokalen gesloten wordt na de huur van de hoofdinrichting, kan de duur van de huur van die bijlokalen worden beperkt tot de nog te lopen huurtijd van het hoofdgebouw.

§ 3. Voortijdige beëindiging van de handelshuur 446.

In art. 3, 3de tot 5de lid Handelshuurwet worden drie gevallen voorzien waarin aan een

huurovereenkomst een einde kan worden gemaakt voor het verstrijken van de 9 jaar. 1° De partijen kunnen bij wederzijds akkoord de lopende huurovereenkomst voortijdig beëindigen, op voorwaarde dat hun akkoord wordt vastgesteld bij een authentieke akte of bij een verklaring voor de (vrede)rechter afgelegd.

2° De huurder kan bij het verstrijken van elke 3jarige periode de lopende huur beëindigen, op voorwaarde dat hij 6 maanden vooraf opzegt, met een aangetekende brief of met een gerechtsdeurwaarderexploot. Dit recht van de huurder [art. 3, 3de lid Handelshuurwet] is van dwingend recht ter bescherming van de huurder. De verhuurder kan bij het verstrijken van elke 3jarige periode aan de lopende huurovereenkomst een einde maken, als aan de volgende voorwaarden is voldaan: -

In de huurovereenkomst moet aan de verhuurder uitdrukkelijk de mogelijkheid tot vervroegde beëindiging zijn toegekend.

-

De vervroegde beëindigingmogelijkheid kan worden bedongen om in het verhuurde goed een handel te laten uitoefenen door de verhuurder zelf of door zijn naaste familieleden of door een personenvennootschap waarvan de werkende vennoten of de vennoten die minstens ¾ van het kapitaal bezitten in dezelfde verhouding van bloed- , aanverwantschap of adoptieve verwantschap staan tot de verhuurder of zijn echtgenoot

-

De verhuurder moet minstens 1 jaar vooraf met een aangetekende brief of een gerechtsdeurwaarderexploot een opzegging betekenen en daarin de precieze reden van opzegging melden.

-

Eventueel moet er een uitzettingsvergoeding aan de huurder worden betaald.

Afdeling 5. De huurprijs EXAMENVRAAG: Wat is het verschil tussen herziening en indexering bij woninghuurwet en handelshuurwet?

§ 1. De aanvankelijke huurprijs 447.

De partijen zijn volledig vrij in het vaststellen van de huurprijs. De gemeenrechtelijke

regeling van art. 1728ter B.W. is van toepassing. De partijen kunnen een indexeringsbeding inlassen. Cass. 1 december 1966: RS. p. 66. Dit is een contractsclausule die een wijze van vaststelling van de huurprijs inhoudt, in die zin dat in plaats van een vaste en onveranderlijke som een periodiek aanpasbare som als huurprijs wordt bedongen, terwijl een herziening een wijziging van de basis van vaststelling van de huurprijs door nieuwe omstandigheden veronderstelt. Als de partijen geen indexeringsbeding hebben opgenomen, kunnen ze dit pas doen bij de huurvernieuwing na 9 jaar.

§ 2. De driejaarlijkse herziening van de huurprijs 448.

Dit is mogelijk onder bepaalde voorwaarden, zowel tijdens de eerste huurtermijn al

tijdens de hernieuwde huur. Voorwaarden: 1° De normale huurwaarde van het gehuurde goed moet minsten 15% hoger of lager zijn dan de huurprijs die in de huurovereenkomst is bepaald of bij de laatste herziening is vastgesteld. 2° Die wijziging van de normale huurwaarde van het gehuurde goed moet het gevolg zijn van nieuwe, objectieve omstandigheden, die niet bestonden ten tijde van het aangaan of het hernieuwen van de huurovereenkomst of ten tijde van de vorige herziening van de huurprijs en die niet te wijten zijn aan het persoonlijke toedoen van de huurder of van de verhuurder. Vb. de aanleg of de opheffing van een toegangsweg, de oprichting van nieuwe woningen in de omgeving,… 3° Deze omstandigheden moeten vermoedelijk hun invloed blijven uitoefenen gedurende de volledige 3jarige periode waarvoor de herziening gevraagd wordt.

4° De partij die een herziening van de huurprijs wil, moet een vordering instellen bij de vrederechter gedurende de laatste 3 maanden van de lopende 3jarige huurperiode [art. 6 3e lid Handelshuurwet].

449.

Ook al zijn de voorwaarden vervuld, dan is de rechter nog niet verplicht de herziening

van de huurprijs toe te staan. Hij oordeelt hierover naar billijkheid. De door de rechter herziene huurprijs geldt vanaf de eerste dag van de volgende 3jarige huurperiode, en dit gedurende de hele duur van die periode. Deze regeling, opgenomen in art. 6 Handelshuurwet is van dwingend recht, ter bescherming van beide partijen.

§ 3. De huurprijs bij de huurvernieuwing 450.

Als partijen het eens zijn over het principe van de huurhernieuwing, maar tot over de

huurprijs die voor de hernieuwde huurovereenkomst geldt, moet de rechter de huurprijs bepalen, naar billijkheid en moet hij rekening houden met de huurprijs in die wijk, agglomeratie of de streek die gewoonlijk gevraagd wordt voor vergelijkbare onroerende goederen, maar hij mag niet letten op het gunstige of het ongunstige rendement van de onderneming dat uitsluitend aan de huurder is toe te schrijven [art. 18 – 19 Handelshuurwet].

Afdeling 6. Verbouwingswerken uitgevoerd door de huurder 451.

Als het gaat om de uitvoering van kleine werken van inwendige schikking of om de

oprichting van nieuwe gebouwen die de aard of de bestemming van het gehuurde goed niet wijzigen, geldt de gemeenrechtelijke regeling. Enkel als het gaat om de uitvoering van verbouwingswerken waardoor de structuur van het gebouw blijvend veranderd wordt, is de regeling van de art. 7,8 en 9 Handelshuurwet van toepassing.

452.

Er moet wel aan voorwaarden zijn voldaan:

1° De werken moeten dienstig zijn voor zijn onderneming, zonder noodzakelijk te zijn. 2° De verbouwingswerken mogen enkel uitgevoerd worden aan de handelslokalen. 3° De kosten van deze werken mogen niet meer bedragen dan 3 jaar huurprijs.

4° De werken mogen de veiligheid en de esthetische waarde van het gebouw niet in het gedrang brengen [art. 7 1e lid Handelshuurwet].

De huurder moet de verhuurder vooraf op de hoogte te brengen bij aangetekende brief of bij gerechtsdeurwaarderexploot van de voorgenomen werken en daarbij de plans en de bestekken van de voorgenomen werken te voegen. Vanaf de ontvangst van deze kennisgeving beschikt de verhuurder over een termijn van 30 dagen om zich bij aangetekende brief of bij gerechtsdeurwaarderexploot om gewettigde redenen te verzetten tegen de uitvoering van de voorgenomen verbouwingswerken. Als de verhuurder binnen die termijn niet reageert, wordt hij geacht met die werken in te stemmen.

453.

De verbouwingswerken worden uitsluitend op kosten en risico van de huurder

uitgevoerd. De verhuurder en de eigenaar kunnen aan de vrederechter eventueel de stopzetting van de verbouwingswerken vragen, als die werken zonder instemming van de verhuurder of zonder machtiging van de rechter of in strijd meet die machtiging worden uitgevoerd. De regeling van art. 7 en 8 Handelshuurwet is van dwingend recht.

454.

Art. 9 Handelshuurwet bevat een regeling over het lot van de door de huurder

uitgevoerde verbouwingswerken op het einde van de huurovereenkomst. Deze is van aanvullend recht. Als de verbouwingswerken zijn uitgevoerd met toestemming van de verhuurder of met machtiging van de rechter, kan de verhuurder niet eisen dat de huurder het gehuurde goed in zijn oorspronkelijke toestand herstelt. Als de verbouwingswerken niet worden verwijderd, heeft de verhuurder de keuze om ofwel de waarde van de materialen en het arbeidsloon, berekend op hun waarde op het ogenblik van de overname, te vergoeden, ofwel een bedrag te betalen gelijk aan de door het onroerend goed verkregen meerwaarde op het ogenblik van de beëindiging van de huurovereenkomst. Als de verbouwingswerken zijn uitgevoerd zonder toestemming van de verhuurder, mag de verhuurder eisen dat het gehuurde goed in zijn oorspronkelijke toestand wordt hersteld, onverminderd het recht schadevergoeding van de huurder te eisen of de ontbinding van de huurovereenkomst met schadevergoeding ten nadele van de huurder te vorderen. Als de

verhuurder de wederrechtelijk uitgevoerde verbouwingswerken behoudt, is hij aan de huurder geen vergoeding verschuldigd.

Afdeling 7. Onderhuur en overdracht van huur EXAMENVRAAG: Bespreek onderhuur en overdracht van huur in de handelshuurwet. Vergelijk met het gemeen recht.

§ 1. De mogelijkheid van onderhuur of overdracht van huur 455.

Het gemeenrechtelijk principe van art. 1717, 1ste lid B.W. geldt ook bij handelshuur.

Het contractuele verbod om de huur over te dragen of om het gehuurde onroerend goed in onderhuur te geven, vormen geen beletsel voor een overdracht van huur of een volledige onderverhuring, die samen met de overdracht of de verhuring van de handelszaak gebeurt en slaat op de gezamenlijke rechten van de hoofdhuurder. Het contractuele verbod van onderhuur of overdracht van huur blijft wel uitwerking hebben als de verhuurder of zijn naaste familieleden een gedeelte van het verhuurde onroerend goed werkelijk bewoont.

456.

De huurder moet een bepaalde procedure volgen : hij moet aan de verhuurder het

ontwerp van akte van overdracht of van onderverhuring betekenen bij een ter post aangetekende brief of bij gerechtsdeurwaarderexploot, en hem ook meedelen dat die overdracht of onderverhuring gebeurt samen met de overdracht of de verhuring van de handelszaak. Alle elementen die de verhuurder in staat moeten stellen zich eventueel te verzetten als hij meent schade te lijden, nl. de identiteit van de onderhuurder of overnemen, de prijs en de modaliteiten, moeten worden meegedeeld. De verhuurder die meent wettige redenen te hebben om zich tegen de overdracht of de onderverhuring te verzetten, moet zijn met redenen omkleed verzet ook bij aangetekende brief of gerechtsdeurwaarderexploot ter kennis brengen van de huurder, binnen 30 dagen na de betekening, anders wordt hij geacht met de overdracht of de onderverhuring in te stemmen. De wettige redenen van verzet worden vermeld in art. 10, 4de lid Handelshuurwet. De in art. 10 Handelshuurwet vermelde formaliteiten en termijnen zijn op straffe van nietigheid, respectievelijk verval, voorgeschreven.

456bis.

In art. 11bis Handelshuurwet werd aan de huurder een nieuwe mogelijkheid tot

onderverhuring toegekend. Deze onderhuur is onderworpen aan de bepalingen van art. 4, § 2, 3de tot 7de lid Woninghuurwet.

§ 2. De gevolgen van onderhuur en overdracht van huur 457.

I.

Deze worden geregeld in art. 11 Handelshuurwet.

Overdracht van huur of volledige onderhuur, samengaande meet de overdracht van de handelszaak

458.

Bij een overdracht van huur of een volledige onderhuur, samengaande met de

overdracht van de handelszaak, wordt de overnemer, respectievelijk de onderhuurder rechtstreeks huurder van de hoofdhuurder [art. 11, I Handelshuurwet].

II.

Onderverhuring, samengaande met de verhuring van de handelszaak of met de oprichting van een nieuwe handelszaak

459.

Vb. een brouwerij die, als hoofdhuurder van het gebouw waarin een café wordt

uitgebaat, dit gebouw onderverhuurt aan de caféhouder, die de handelszaak tot stand brengt. Er ontstaat geen rechtstreekse contractuele band tussen de hoofdverhuurder en de onderhuurder.

De gevolgen worden belangrijk op het ogenblik waarop de huurhernieuwing moet worden aangevraagd. Er zijn vier mogelijke houdingen van de hoofdhuurder: 1° De hoofdhuurder vraagt en verkrijgt de huurhernieuwing. In dat geval zal de onderhuurder op zijn beurt aan de hoofdhuurder de huurvernieuwing kunnen aanvragen. 2° De hoofdhuurder vraagt huurhernieuwing aan , maar ze wordt geweigerd om objectieve redenen [art. 16, I, 1° Handelshuurwet].

3° De hoofdhuurder vraagt huurvernieuwing aan, maar ze wordt hem geweigerd om redenen die hem persoonlijk treffen. Dan heeft de onderhuurder het recht om rechtstreeks van de hoofdverhuurder huurhernieuwing te verkrijgen. [art. 16, IV Handelshuurwet]. 4° De hoofdhuurder vraagt geen huurvernieuwing aan. Dan heeft ook de onderhuurder het recht om rechtstreeks van de hoofdverhuurder huurhernieuwing te verkrijgen, onder dezelfde voorwaarden van art. 11, 2de lid Handelshuurwet.

In de gevallen van 3° en 4° moeten tussen de twee nieuwe partijen de voorwaarden van de verhuring worden vastgesteld. Deze nieuwe huurovereenkomst moet de oorspronkelijke huurovereenkomst voortzetten, nl. voor wat de duur betreft. De onderhuurder zal dus geen langere termijn kunnen verkrijgen dan die welke de hoofdhuurder had kunnen opeisen.

Afdeling 8. De vervreemding van het verhuurde goed EXAMENVRAAG: Vervreemding van het verhuurde onroerend goed. Hoe wijkt het handelshuurrecht af van het gemene huurrecht?; Uitzettingsmogelijkheden: vergelijk gemeen recht en woningshuurwet.

§ 1. Uitgangspunt en situering van art. 12 Handelshuurwet 460.

Om de vervroegde uitzetting van de handelshuurder op grond van de

gemeenrechtelijke regels te verhinderen, heeft de wetgever voor twee gevallen (het zgn. uitzettingsbeding en het verblijfsbeding) een specifieke regeling ontworpen in art. 12 Handelshuurwet, dat aan de handelshuurder een ruimere bescherming toekent dan de gemeenrechtelijk, door diens uitzetting aan bepaalde voorwaarden te onderwerpen. Voor de andere gevallen was de wetgever van oordeel dat het gemeen recht voldoende bescherming bood, daarom blijft het gemeen recht onverkort gelden.

§ 2. De vaste dagtekening van de hernieuwde handels – huurovereenkomst 461.

Het is vaste rechtspraak van het Hof van Cassatie dat de vaste dagtekening van de

oorspronkelijke huurovereenkomst zich niet uitstrekt tot de huurhernieuwing. De redenering

daarvan was dat wanneer er een huurhernieuwing is, men aanneemt dat er een nieuwe huurovereenkomst tot stand komt, waarbij modaliteiten en de voorwaarden kunnen verschillen van de oorspronkelijke huur. Cass. 13 februari 1976: RS. p. 68. Er is geen probleem als de huurder en de verhuurder hun onderling akkoord over de huurhernieuwing laten vastleggen in een authentieke akte (met vaste dagtekening) of in een onderhandse akte die zij laten registreren (met vaste dagtekening). Er is ook geen probleem als de verhuurder, na de aanvraag van de huurder tot huurhernieuwing, binnen de termijn van 3 maanden instemt met de gevraagde huurhernieuwing. De aangetekende brieven die de 2 partijen met elkaar hebben gewisseld en waaruit het bestaan en de inhoud van de hernieuwde handelshuurovereenkomst voortvloeien, zijn immer onderhandse akten, die ten aanzien van derden vaste dagtekening kunnen verkrijgen door ze te laten registeren. De hernieuwing van een handelshuurovereenkomst kan in de derde plaats blijken uit een vonnis of uit een proces – verbaal van verzoening dat door de bevoegde rechter is opgemaakt [art. 30 Handelshuurwet]. Op grond van art. 14, 1ste lid Handelshuurwet komt de hernieuwing van een handelshuurovereenkomst ten slotte tot stand door de stilzwijgende instemming van de verhuurder, als deze binnen 3 maanden niet antwoordt op de geldig gedane aanvraag tot huurhernieuwing van de huurder. Het merendeel van de auteurs is van mening dat de huurder in deze hypothese het recht heeft om die hernieuwing te laten vastleggen in een schriftelijke overeenkomst. Die is daarna vatbaar voor registratie. Wanneer de verhuurder weigert zo’n overeenkomst te ondertekenen, dan kan de huurder aan de rechter vragen om de verhuurder aan te zetten tot tekenen, en wanneer verhuurder niet wil, het vonnis als authentieke overeenkomst te laten gelden. Maar als het cassatiearrest van 13 februari 1976 wordt gevolgd, is dit zelfs niet meer noodzakelijk. Wanneer de huurder immers aanvraag to Huurhernieuwing dan komt de huurhernieuwing hier tot stand wanneer de verhuurder zich niet verzet tegen die aanvraag. Wanneer in het exploot of de aangetekende brief de hoofdbestanddelen van de huur vervat liggen, heeft die hernieuwing ook vaste dagtekening.

§ 3. De specifieke regeling van art. 12 Handelshuurwet I.

De door art. 12 Handelshuurwet beoogde gevallen

462.

In art. 12 Handelshuurwet worden slechts 2 specifieke gevallen geregeld.

1° Het geval van een huurovereenkomst met een vaste dagtekening, waarin de verhuurder zich het recht heeft voorbehouden om, in geval van vervreemding van het verhuurde goed, de huurder uit te zetten [art. 12, 1ste lid Handelshuurwet]. 2° Het geval van een huurovereenkomst die geen vaste dagtekening heeft, zonder dat de verhuurder – vervreemder in de akte van vervreemding een beding heeft doen opnemen dat de verkrijger van het verhuurde goed ede bestaande huurovereenkomst dient voort te zetten [art. 12, 2de lid Handelshuurwet].

463.

In art. 12, 2de lid Handelshuurwet is er sprake van een huurovereenkomst die geen

vaste dagtekening heeft verkregen “voor de vervreemding”. Er wordt aangenomen dat men dan het tijdstip voor de vervreemding moet nemen voordat de akte van verkoop een vaste dagtekening heeft gekregen. In de praktijk is dat bij het verlijden van de authentieke akte of bij registratie van de onderhandse akte [cfr. Art. 1328 B.W.]. Het tijdstip waarop de verkoopakte vaste dagtekening heeft verkregen, dient ook als het referentiepunt van de 6 maanden. De huurder moet dus op het moment van de vaste dagtekening het goed minstens 6 maanden betrekken.

II. voorwaarden voor de uitzetting van de huurder. 464.

Als verkrijger van het verhuurde goed de huurder uit het verhuurde goed wil zetten (in

de gevallen van art. 12 Handelshuurwet) zijn daarvoor verschillende voorwaarden:

-

Mogelijkheid om uit te zetten moet uitdrukkelijk in huurovereenkomst zijn bedongen.

-

Verkrijger moet binnen 3 maand na verkrijging aan de huurder de opzegging geven o Datum van verkrijging (art. 12 handelshuurwet) = de datum waarop de authentieke verkoopakte is verleden of waarop onderhandse verkoopovereenkomst werd geregistreerd en daardoor krachtens art. 1328 BW een vaste dagtekening heeft gekregen.

-

Opzeggingstermijn = minstens 1 jaar.

-

Verkrijger moet duidelijk de reden geven waarop hij de opzegging grondt.

(~ enkel redenen van art. 16, I,1° tot 4° komen in aanmerking) -

Naargelang welke opzeggingsreden verkrijger inroept moet hij de huurder een uitzettingsvergoeding betalen; in de gevallen en volgens modaliteiten bepaald in art. 25 en 27 handelshuurwet. (~ art. 26 Handelshuurwet)

465.

Deze voorwaarden zijn dezelfde voor de 2 in art. 12 Handelshuurwet vermelde

gevallen. Als de verkrijger van het verhuurde goed aan de handelshuurder geen opzegging geeft binnen 3 maanden na verkrijging of bij die opzegging de andere voorwaarden in art. 12 Handelshuurwet niet in acht neemt  dan kan hij de huurder niet meer uit het gehuurde goed zetten en moet hij de bestaande handelshuurovereenkomst dus respecteren en voort zetten. (rekening houden met een beding dat kan voorkomen en dat aan de verhuurder het recht geeft om met toepassing van art.3, laatste lid handelshuurwet de huurovereenkomst te beëindigen bij het verstrijken van iedere 3jarige periode.

Afdeling 9. Hernieuwing van de handelshuur. EXAMENVRAAG: Casus over de niet-hernieuwing van de handelshuur omdat de verhuurder het pand wil afbreken en wederopbouwen. Heeft de huurder recht op een schadevergoeding en zo ja hoeveel als: a) de verhuurder de aangekondigde werken uitvoert b) de verhuurder uiteindelijk helemaal niets onderneemt c) de verhuurder wegens een administratieve vertraging geen bouwvergunning krijgt waardoor hij niet met de heropbouw kan beginnen. d) De verhuurder i.p.v. af te breken en herop te bouwen zijn dochter in het pand een kleinhandel laat beginnen.

§1. Algemene principes.

466.

Art. 13, 1e lid handelshuurwet: “de huurder heeft het recht, bij voorkeur boven alle

andere personen, om de hernieuwing van zijn huurovereenkomst te verkrijgen om dezelfde

handel voort te zetten, hetzij bij het verstrijken van de oorspronkelijke huurovereenkomst, hetzij bij het verstrijken van de eerste of tweede hernieuwing, en dit voor een termijn van 9 jaar.”  na een 3e huurhernieuwing kan handelshuurder geen verdere rechten meer laten gelden! (ook niet op eventuele uitzettingsvergoeding)

Belangrijkste basisprincipes van de Handelshuurwet: -

het recht op huurhernieuwing

-

minimumduur van 9 jaar

* Echter: voor huurder bestaat er geen werkelijk subjectief recht op huurhernieuwing. (~ hij kan nl. niet eisen in het gehuurde goed te blijven omdat verhuurder huurhernieuwing kan weigeren, hij hoeft hiervoor geen reden op te geven, als hij aan de huurder een uitzettingsvergoeding van 3 jaar huurprijs betaalt.  art. 16, IV Handelshuurwet.) Het recht op huurhernieuwing betekent wel dat de verhuurder in bepaalde gevallen aan de huurder een uitzettingsvergoeding verschuldigd is al hij hem niet vrijwillig de huurhernieuwing toestaat.

De definitie in art. 13, lid 1 maakt het recht op huurhernieuwing afhankelijk van het inzicht van de huurder “om dezelfde handel voort te zetten”. Het gehuurde goed moet nog steeds worden gebruikt voor de uitoefening van een kleinhandel of voor het bedrijf van een ambachtsman, maar zonder dat vereist is dat het om dezelfde kleinhandel gaat!

Recht op huurhernieuwing slaat ook op het hele gehuurde goed, inbegrepen zijn de bijlokalen & de voor bewoning bestemde lokalen (~ voorwaarden bepaald in art. 4 handelshuurwet). Het gedeelte van het gehuurde goed dat de huurder voor een ander gebruik dan handel heeft onderverhuurd zit er niet inbegrepen! (door die onderverhuring heeft hij bewezen dat hij die lokalen voor zijn handel niet nodig heeft!)  art. 15 en 16, II Handelshuurwet

467.

Hernieuwde handelshuur duurt in principe 9 jaar. Partijen kunnen wel de duur ervan

beperken bij een akkoord dat wordt vastgelegd in een authentieke akte of in een voor de rechter afgelegde verklaring; ten vroegste op ogenblik van de huurhernieuwing!

(~ art. 13, 1e lid Handelshuurwet)

Art. 16, III Handelshuurwet  verhuurder of 1 van de verhuurders is nog minderjarig tijdens de termijn van 3 maanden waarbinnen de aanvraag tot huurhernieuwing moet worden beantwoord? De duur van de hernieuwde huur kan dan worden beperkt tot aan zijn meerderjarigheid (als die valt in eerstvolgende 9 jarige periode)

Art. 14, 3e lid Handelshuurwet  huurder die vervallen is van zijn recht op huurhernieuwing maar die na het verstrijken van de huurtermijn toch in het gehuurde goed blijft (en er door de verhuurder ook ingelaten wordt)  er komt een nieuwe huurovereenkomst van onbepaalde duur tot stand. -

verhuurder kan deze ten alle tijden wijzigen maar hij moet wel opzeggingstermijn van 18 maanden in acht nemen.

-

huurder kan dan als hij is opgezegd, tussen 18e & 15e maand voor het verstrijken van de opzeggingstermijn een aanvraag tot huurhernieuwing indienen.

§2. De aanvraag tot huurhernieuwing.

468.

Huurder moet tot de verhuurder een aangetekende brief richten of een aanvraag bij

deurwaardersexploot, ten vroegste 18 maanden en ten laatste 15 maanden voor verstrijken van de lopende huurperiode! In art. 14, 1e lid Handelshuurwet vinden we de formaliteiten en termijnen: -

in aanvraag moet huurder voorwaarden opgeven waaronder hij bereid is een nieuwe huur aan te gaan

-

in aanvraag moet ook staan dat de verhuurder geacht zal worden met de huurhernieuwing in te stemmen onder de door de huurder voorgestelde voorwaarden, indien hij niet binnen 3 maanden met een aangetekende brief of met een gerechtsdeurwaardersexploot aan de huurder kennis geeft van hetzij zijn gemotiveerde weigering van hernieuwing, hetzij van andere voorwaarden, hetzij van het aanbod tot huren van een derde.

Deze formaliteiten en termijnen zijn voorgeschreven op straffe van nietigheid, respectievelijk op straffe van verval.  deze sancties zijn ingesteld ter bescherming van de verhuurder. (hij is de enige die er beroep op kan doen en die er dus ook eventueel afstand van kan doen) Bv. door een te laat ingediende aanvraag of een met een gewone brief gedane aanvraag te beantwoorden met een voorstel van andere voorwaarden.

§3. mogelijke houdingen van de verhuurder.

I. algemeen overzicht. 469.

verhuurder die ongeldige aanvraag tot huurhernieuwing ontvangt: o moet afwachtende houding aannemen. (best kan hij wel een opzegging betekenen aan de huurder, zo gaat hij een stilzwijgende wederverhuring tegen)

verhuurder die geldige aanvraag tot huurhernieuwing ontvangt: heeft 3 maanden tijd vanaf dat ogenblik om bij aangetekende brief of gerechtsdeurwaardersexploot een van volgende standpunten ter kennis te brengen van de huurder: o verhuurder is uitdrukkelijk akkoord (ook met voorwaarden van huurder); o verhuurder laat termijn van 3 maanden voorbijgaan zonder standpunt in te nemen; (art. 14, lid 1 handelshuurwet) o verhuurder is akkoord met huurhernieuwing maar onder andere voorwaarden; o verhuurder weigert huurhernieuwing om 1 van de redenen van art. 16, I handelshuurwet; o verhuurder weigert huurhernieuwing zonder opgave van reden of om een reden die niet in art. 16, I handelshuurwet staat.

II. procedure bij kennisgeving van andersluidende voorwaarden.

470.

Verhuurder stemt in met het principe van huurhernieuwing, maar onder andere

voorwaarden dan die de huurder voorstelde  hij kan dan niet meer terugkomen op zijn principieel akkoord met de huurhernieuwing. Als de rechter nu vaststelt dat er na dit akkoord een nieuw feit zich heeft voorgedaan dat enkel aan de huurder is te wijten & dat als dit feit zich had voorgedaan voor de aanvraag tot huurhernieuwing, dat voldoende zou zijn geweest om de huurhernieuwing te weigeren  rechter kan huurhernieuwing ongegrond verklaren! -

huurder accepteert de voorwaarden die verhuurder voorstelt: huurhernieuwing komt onder die voorwaarden tot stand.

-

Huurder kan voorwaarden voorgesteld door verhuurder niet accepteren: huurder kan een tegenvoorstel doen. (maar hij moet alleszins binnen 30 dagen na ontvangst van de andersluidende voorwaarden van de verhuurder deze laatste doen dagvaarden of in verzoening laten oproepen door de vrederechter, die uitspraak doet naar billijkheid. (~ art. 18 handelshuurwet)

Als de onenigheid tussen huurder en verhuurder betrekking heeft op huurprijs: rechter dient de huurprijs vast te stellen, rekening houdende met de huurprijs die gewoonlijk voor vergelijkbare onroerende goederen wordt gevraagd in de wijk, de agglomeratie of de streek, & eventueel ook met de bijzondere aard van de uitgeoefende handel en met het voordeel dat de huurder heeft gehaald uit de gehele of gedeeltelijke onderverhuring van de lokalen.

Rechter mag niet letten op gunstige of ongunstige rendement van de onderneming dat uitsluitend aan de huurder is toe te schrijven (~ art. 19 handelshuurwet)

 handelshuur wordt dan hernieuwd tegen de prijs & de voorwaarden die de rechter vast heeft gesteld. Huurder heeft wel het recht om, als hij niet akkoord kan gaan met die huurvoorwaarden, binnen 15 dagen na de betekening van het in hoger beroep gewezen vonnis, afstand te doen van zijn aanvraag tot huurhernieuwing (~ art. 20 handelshuurwet)

III. Gemotiveerde weigering tot huurhernieuwing. A. Algemeen.

471.

Art. 16, I handelshuurwet somt op limitatieve wijze de redenen op waarom de

verhuurder de huurhernieuwing mag weigeren. (hij mag verschillende motieven inroepen als die onderling maar niet tegenstrijdig zijn). Vb. het ene in hoofdorde en het andere subsidiair.  de reden die de verhuurder inroept om huurhernieuwing te weigeren = belangrijk! Dit is beslissend voor antwoord op vraag of de uitgezette huurder recht heeft op uitzettingsvergoeding en om eventueel het bedrag daarvan te bepalen. B. Eigen gebruik door de verhuurder of door zijn naaste familieleden.

472.

In de eerste plaats kan de verhuurder de huurhernieuwing weigeren:

-

om het verhuurde goed persoonlijk en werkelijk in gebruik te nemen;

-

of op die wijze in gebruik te laten nemen door zijn naaste familieleden;

-

of in gebruik te laten nemen door een personenvennootschap waarvan de werkende vennoten (of de vennoten die minstens ¾ van het kapitaal bezitten), in dezelfde betrekking van bloedverwantschap, aanverwantschap of adoptieve afstamming staan tot de verhuurder of tot zijn echtgeno(o)t(e).

(~ art. 16, I, 1° handelshuurwet)

Art. 17 handelshuurwet: “als deze reden van weigering van de huurhernieuwing door een kapitaalvennootschap wordt ingeroepen, mag het eigen gebruik enkel bestaan in het voornemen van de verhuurder – vennootschap om de hoofdzetel van het bedrijf naar het verhuurde goed over te brengen of naar daar uit te breiden indien die hoofdzetel in een naburig goed is gevestigd.”

Het verhuurde goed moet in zijn geheel worden betrokken; -

hetzij voor bewoning,

-

hetzij om er een handel in uit te oefenen.

(wel wordt er aanvaard dat het verhuurde goed wordt betrokken door een aangestelde, voor rekening van & onder toezicht van de verhuurder) C. Uitsluiting van handelsbestemming.

473. -

In de tweede plaats kan de verhuurder de huurhernieuwing weigeren: om het verhuurde goed een bestemming te geven die elke handelsonderneming uitsluit.

(~ art. 16§, I,2° handelshuurwet)

Bv. verhuring van een goed als burgerswoning, aan een openbaar bestuur of aan d

e

beoefenaar van een vrij beroep.

Opm. het enkel laten leegstaan van het gehuurde goed, zonder er een nieuwe bestemming aan te geven, valt dat ook onder dit weigeringsmotief? Meestal antwoord men hierop ontkennend!

D. Sloping en wederopbouw van het verhuurde goed.

474. -

In de derde plaats kan de verhuurder de huurhernieuwing weigeren: om het verhuurde onroerend goed of het gedeelte waarin de huurder zijn bedrijf uitoefent, af te breken en weder op te bouwen.

Voorwaarden: -

Afbraak & wederopbouw moeten de ruwbouw van de lokalen betreffen & de kosten ervan moeten samen meer dan 3 jaar huurprijs bedragen! (~ art. 16,I,3° handelshuurwet)

-

Afbraak & wederopbouw moeten door de verhuurder of voor zijn rekening gebeuren, zodat hij er het financiële risico van draagt. (hij mag dit niet overlaten aan verkrijger of aan nieuwe huurder)

Wederopbouw = het herbouwen van het verhuurde onroerend goed in een soortgelijke of een andere vorm, zodat de afbraak van een gebouw met het oog op de aanleg van een autoweg daar niet onder valt. E. Grove tekortkomingen van de huurder.

475.

In de vierde plaats kan de verhuurder de huurhernieuwing weigeren:

-

wegens grove tekortkomingen van de huurder aan de verplichtingen die voor hem uit de lopende huurovereenkomst voortvloeien, met inbegrip van de waardevermindering van het onroerend goed veroorzaakt door de huurder, (de zijnen of zijn rechtsverkrijgenden); en van belangrijke veranderingen in de aard of de wijze van exploitatie van de handel aangebracht zonder instemming van de verhuurder; evenals elke ongeoorloofde handeling van de huurder die, objectief beschouwd, de voortzetting van de contractuele betrekkingen tussen de verhuurder en de huurder onmogelijk maakt.

Huurovereenkomst heeft betrekking op zowel het verhuurde goed als op de handelszaak die erin wordt geëxploiteerd  als je dan de grove tekortkomingen van de huurder gaat beoordelen moet je rekening houden met: -

niet enkel de verplichtingen van huurder die genot verhuurde goed betreffen

-

maar ook de verplichtingen die in verband staan met exploitatie van handelszaak.

(~ art. 16, I, 4°, 1e en 2e lid handelshuurwet)

Men neemt vaak aan dat grove tekortkomingen van de huurder in de zin van dit artikel minder zwaarwichtig zijn dan de contractuele tekortkomingen van de huurder  deze rechtvaardigen een ontbinding van de huurovereenkomst op grond van de art. 1184 en 1741 BW in zijn nadeel. (Vb. van tekortkomingen: onrechtmatig onderverhuren van verhuurde goed)

Huurder kan de grove tekortkomingen die de verhuurder tegen hem inroept betwisten!  hij moet dan binnen 30 dagen na antwoord van verhuurder zich tot de bevoegde rechter wenden, op straffe van verval van het recht op huurhernieuwing. (~ art. 16, I,4°, laatste lid handelshuurwet) F. Afwezigheid van een wettig belang bij de huurder.

476. -

In de vijfde plaats kan de verhuurder de huurhernieuwing weigeren: wegens de afwezigheid van een wettig belang van de huurder bij de huurhernieuwing, (dit is het geval wanneer de huurder in de onmiddellijke buurt van het verhuurde goed een soortgelijke handel is begonnen voor het verstrijken van de termijn van 3 maanden waarover de verhuurder beschikt om te antwoorden op de aanvraag tot

huurhernieuwing van de huurder; evenals wanneer de huurder in die periode in de onmiddellijke buurt van het verhuurde goed als eigenaar, vruchtgebruiker of huurder beschikt over een onroerend goed waarin hij zijn handelsbedrijf kan voortzetten. (~ art. 16, I, 6° handelshuurwet)

G. Het aanbod van een hogere huurprijs door een derde.

477. -

In de zesde plaats kan de verhuurder de huurhernieuwing weigeren: als hij zich kan beroepen op het aanbod van een hogere huurprijs, gedaan door een derde, als de huurder geen gelijk aanbod doet. (zoals bedoeld in art. 21,22, 23 handelshuurwet) (~ art. 16, I, 5° handelshuurwet)

Dit motief van weigering van huurhernieuwing is ingevoerd om: -

vrijheid van handel & vrije mededinging te bevorderen

-

verhuurder in staat te stellen een zo hoog mogelijke opbrengst van zijn goed te verkrijgen.

 om die concurrentie mogelijk te maken, moet de huurder tussen de 18e en 15e maand voor het einde van de lopende huur of van de eerste of tweede hernieuwde huurperiode kandidaat – huurders toelaten tot het bezichtigen van het gehuurde goed. (~ art. 14, laatste lid handelshuurwet)

Derde = iedere andere persoon dan de zittende huurder, dus bv ook onderhuurder.

Art. 21 handelshuurwet: verhuurder kan zich slechts op aanbod van een hogere huurprijs door een derde beroepen onder volgende voorwaarden: -

derde moet zich voor minstens 3 maanden verbinden om te huren onder voor de verhuurder gunstiger voorwaarden dan de geldende, & dit vanaf het tijdstip waarop zijn aanbod ter kennis van de huurder is gebracht.

-

Derde moet principiële verbintenis aangaan om eventuele uitzettingsvergoeding aan uitgezette huurder te betalen.

-

Verhuurder moet binnen 3 maanden na de aanvraag tot huurhernieuwing het aanbod van derde met een aangetekende brief of met een gerechtsdeurwaardersexploot ter kennis brengen van de zittende huurder, met de vermelding dat deze laatste 30 dagen

tijd heeft om een gelijk aanbod te doen, en dat hij anders vervallen is van zijn recht op huurhernieuwing. Vanaf de dag dat het aanbod van de derde ter kennis is gebracht van de huurder, beschikt deze over een termijn van 30 dagen om een van de volgende houdingen aan te nemen: -

hij kan geldigheid of oprechtheid van de derde betwisten. o Rechter verklaart dit aanbod ongeldig of onoprecht: huur ten voordele van zittende huurder hernieuwd. (art. 18-19 handelshuurwet)

-

Hij kan een gelijke huurprijs onder gelijke voorwaarden aanbieden, in welk geval hij de voorkeur krijgt. (art. 21, voorlaatste lid handelshuurwet)

-

Hij kan een gelijke huurprijs, maar andere voorwaarden aanbieden. (art. 21, laatste lid handelshuurwet)

-

Hij biedt een lagere prijs aan. In dat geval zal hij het moeten afleggen tegen de derde, zelfs indien de andere door hem voorgestelde huurvoorwaarden gunstiger zijn.

478.

Wat gebeurt er indien de derde, na het verstrijken van de voorziene termijn van 3

maanden, zijn aanbod om te huren tegen gunstigere voorwaarden intrekt?

Onderscheid tussen 2 hypothesen: -

het is mogelijk dat de zittende huurder zelf geen ander aanbod heeft gedaan of dit niet tijdig heeft gedaan. In dat geval heeft hij geen recht op huurhernieuwing, maar wel eventueel op uitzettingsvergoeding (~ art. 23 handelshuurwet)

-

de zittende huurder heeft minstens een gelijke prijs aangeboden. o Als het rechtsgeding over huurhernieuwing dan nog niet beëindigd is, rechter zal dan verklaren dat het aanbod van de derde niet geldig is  verhuurder kan dan eventueel (op grond van art. 22, 2e zin handelshuurwet) een nieuw aanbod van een andere derde uitlokken. o Als het rechtsgeding over de huurhernieuwing wel afgelopen is en in het voordeel van de derde werd beslecht, blijft de huurder definitief vervallen van zijn recht op huurhernieuwing, maar heeft hij eventueel wel recht op een uitzettingsvergoeding.

H. Betwisting door de huurder van het door de verhuurder ingeroepen weigeringsmotief.

479.

Art. 16,I, 4°, 3e lid handelshuurwet: “enkel in het geval de verhuurder de

huurhernieuwing weigert wegens een grove tekortkoming van de huurder heeft de wetgever voorzien dat de huurder, die het hiermee niet eens is, zich binnen 30 dagen op straffe van verval tot de bevoegde rechter dient te wenden.”

Voor de andere weigeringsmotieven niet voorzien in de mogelijkheid voor de huurder om die bij de rechter aan te vechten.  hoewel de huurder zich niet mag uitspreken over de opportuniteit of het nut van de door de verhuurder ingeroepen reden, o hij mag het wel betwisten in geval van bedrog, klaarblijkelijke onoprechtheid of onmogelijkheid om dat motief te verwezenlijken. o Bovendien kan de huurder objectieve elementen zoals graad van verwantschap, feit dat kosten voor afbraak & wederopbouw minstens 3 jaar huurprijs moeten bedragen aan werkelijkheid toetsen.  alleen voor de termijn van 30 dagen & de eraan verbonden sanctie van het verval lijkt het moeilijk aannemelijk dat die bij analogie kunnen worden u i t g e b r e i d tot andere weigeringsmotieven.

480.

Indien de rechter het door verhuurder ingeroepen weigeringsmotief ongegrond

verklaart  huur wordt hernieuwd ten behoeve van zittende huurder, maar huurder heeft wel vanaf de betekening van het vonnis nog 1 maand tijd om andere huurvoorwaarden voor te stellen of zich te beroepen op het aanbod van een hogere huurprijs door een derde. (~ art. 24 handelshuurwet).  verhuurder kan hiervan slechts 1 keer gebruik maken!  verhuurder kan niet meer de huurhernieuwing opnieuw weigeren om a n d e r e reden!

IV. ongemotiveerde weigering tot huurhernieuwing. 481.

Art. 16, IV handelshuurwet: “verhuurder heeft steeds het recht de huurhernieuwing te

weigeren, zonder hiervoor een reden te moeten geven.”

 hij moet dan wel een uitzettingsvergoeding betalen aan huurder (gelijk aan

3 jaar

huurprijs)  huurder kan aanspraak maken op hogere vergoeding, hij moet wel bewijzen d a t hij een grotere schade heeft geleden dan die forfaitaire som.

Ongemotiveerde weigering = weigering van huurhernieuwing om motief dat niet is vermeld in art. 16, I handelshuurwet.

Afdeling 10. De uitzettingsvergoeding. §1. algemeenheden.

482.

Art. 25 handelshuurwet: huurder die een regelmatige aanvraag tot huurhernieuwing

heeft ingediend, maar aan wie die huurhernieuwing is geweigerd, heeft in bepaalde gevallen recht op een uitzettingsvergoeding. (deze vergoeding is forfaitair bepaald)

Ratio legis? Aan de huurder, aan wie een stabiel huurcontract van 4x 9 jaar niet kan worden gewaarborgd, toch een zekere schadeloosstelling toe te kennen.

Wettelijke regeling over ontstaan & omvang recht op uitzettingsvergoeding = aanvullend recht! (ter bescherming van huurder)

Recht op uitzettingsvergoeding bestaat enkel in gevallen die uitdrukkelijk in handelshuurwet worden vermeld.  3 categorieën: -

in sommige gevallen waarin aanvraag tot huurhernieuwing wordt geweigerd;

-

in geval van voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst;

-

in sommige gevallen van verkoop van het verhuurde goed tijdens duur huurovereenkomst, gevolgd door opzegging door verkrijger.

Vb. van wanneer het niet verschuldigd is: als huurhernieuwing wordt geweigerd wegens afwezigheid van wettig belang daarbij van de huurder.

Omvang uitzettingsvergoeding: Forfaitair bepaald op 1, 2 of 3 jaar oude of nieuwe huurprijs. “nieuwe huurprijs” = huurprijs die wordt betaald door de hoger biedende derde, die werd verkozen boven de zittende huurder.

Art. 25, 2e lid handelshuurwet: “als de huurder een deel van het verhuurde onroerend goed onderverhuurd heeft, mag de rechter, voor het bepalen van de huurprijs die als basis dient voor de berekening van de uitzettingsvergoeding, rekening houden met de huurgelden die door onderverhuring werden opgebracht.” (= geen verplichting, oordeel naar billijkheid)

§2. gevallen waarin een uitzettingsvergoeding verschuldigd is.

I. uitzettingsvergoeding bij sommige gevallen van weigering van huurhernieuwing. 483.

Voorwaarden om bij weigering huurhernieuwing aanspraak te kunnen maken op

uitzettingsvergoeding: -

huurder moet steeds tijdig een geldige aanvraag tot huurhernieuwing indienen

-

die aanvraag moet hem worden geweigerd

* Verhuurder weigert huurhernieuwing om reden dat hij het goed persoonlijk & werkelijk in gebruik wil nemen of het op die wijze in gebruik wil doen nemen door de in art. 16, I, 1° handelshuurwet genoemde personen & vennootschappen.  geen uitzettingsvergoeding verschuldigd als het eigen gebruik niet voor handelsdoeleinden is of als in het goed een handel wordt gedreven die niet soortgelijk is aan die van de uitgezette huurder.

-

uitzettingsvergoeding = 2 jaar huurprijs: als de in art. 16, I,1° handelshuurwet genoemde personen en vennootschappen in het voordien gehuurde goed een handel

drijven die soortgelijk is aan die van de uitgezette huurder; voorwaarde: aan de huurder werd ten tijde van de weigering van huurhernieuwing kennis gegeven van het voornemen in het verhuurde goed een soortgelijke handel te beginnen.(~ art. 25, 1e lid, 2°juncto 6° handelshuurwet) -

uitzettingsvergoeding = 3 jaar huurprijs: als de kennisgeving ten tijde van de weigering van huurhernieuwing niet is gebeurd en een van de in art. 16, I,1° handelshuurwet genoemde personen of vennootschappen begint binnen 2 jaar toch soortgelijke handel.  kan vermeerderd worden met bedrag dat toereikend is om de veroorzaakte schade geheel te vergoeden. (~ art. 25, 1e lid, 6° handelshuurwet)

* Verhuurder weigert huurhernieuwing om reden dat hij aan dit goed een bestemming wil geven die iedere handelsonderneming uitsluit (~ art. 16, I, 2° handelshuurwet) of omdat hij dit goed wil weder opbouwen na afbraak (~ art. 16, I, 3° handelshuurwet).  uitzettingsvergoeding van 1 jaar huurprijs verschuldigd.  geen vergoeding verschuldigd als verhuurde goed moet worden afgebroken

o

f

weder opgebouwd wegens ouderdom, overmacht of krachtens wettelijke of reglementaire bepalingen. (~ art. 25, 1e lid, 1° handelshuurwet).

 art. 25, 1e lid, 3° handelshuurwet: nadat het gesloopte gebouw weer

opgebouwd

is kan de verhuurder daar vrij over beschikken. Voorwaarde = dat het nog 2 jaar leeg stond.

* Verhuurder weigert huurhernieuwing omdat er een geldig aanbod van een hogere huurprijs door een derde werd gedaan.  verschuldigde uitzettingsvergoeding wordt berekend op basis van de huurprijs die de nieuwe huurder betaalt, omdat de wetgever veronderstelt dat overeenstemt met de normale huurwaarde & het billijk huurder op basis van die waarde wordt vergoed

die huurprijs beter

wordt geacht dat de uitgezette

voor zijn verlies.

 uitzettingsvergoeding bedraagt 1 of 2 jaar nieuwe huurprijs naargelang nieuwe huurder geen of wel soortgelijke handel in gehuurde goed voert & dit voornemen ten tijde van de weigering van de huurhernieuwing aan de huurder ter kennis is gebracht.

uitgezette

 uitzettingsvergoeding bedraagt 3 jaar nieuwe huurprijs als de nieuwe h u u r d e r binnen 2 jaar soortgelijke handel voert in het gehuurde goed, zonder ter kennis van uitgezette huurder is gebracht ten tijde van d e

dat dit voornemen

weigering

van

de

huurhernieuwing. (~ art.25, 1e lid, 4°, 5° en 6° handelshuurwet)

Voornemen op grond waarvan huurder uit gehuurde goed werd gezet wordt niet ten uitvoer gebracht binnen 6 maanden & gedurende minstens 2 jaar na uitzetting van huurder  uitzettingsvergoeding van 3 jaar huurprijs verschuldigd. Echter: deze vergoeding is niet verschuldigd als: -

de verhuurder een gewichtige reden kan aantonen waarom hij dat voornemen niet heeft uitgevoerd.

-

Hij aan het verhuurde goed een bestemming geeft die het hem mogelijk zou gemaakt hebben de huurder uit het gehuurde goed te zetten zonder vergoeding of tegen betaling van vergoeding die gelijk is aan of lager is dan vergoeding die hij heeft moeten dragen.

(~art. 25, 1e lid, 3° handelshuurwet) Voorbeeld: Verhuurder heeft huurhernieuwing geweigerd omdat hij aan verhuurde goed een bestemming wil geven die iedere handelsonderneming uitsluit. Bv omdat hij het als woonhuis aan een derde wil verhuren. Hij is dan aan uitgezette huurder vergoeding van 1 jaar huurprijs verschuldigd. Stel dat verhuurder nadien het goed zelf betrekt, dan voert hij het voornemen niet uit op grond waarvan hij de huurder heeft uitgezet. Dan is hij uitzettingsvergoeding schuldig van 3 jaar huurprijs (zie art. 25, lid 1, 3°, eerste zin). Maar als we kijken naar 2e zin van dat artikel zien we dat hij die hoge uitzettingsvergoeding niet moet betalen omdat de bestemming die hij aan het goed geeft, nl. eigen bewoning, hem heeft vrijgesteld van die verplichting als hij het voornemen van meetaf aan had ingeroepen.  ARREST 13 december 1991 Hof van Cassatie. (pagina 430 cursus)

II. uitzettingsvergoeding bij voortijdige beëindiging van de handelshuur. 484.

Als verhuurder op grond van art. 3, 5e lid handelshuurwet bij het verstrijken van de 3

jarige huurperiode aan de huurovereenkomst een einde maakt om in het verhuurde goed een

handel uit te oefenen of te laten uitoefenen door 1 van de in die bepaling vermelde naaste familieleden of personenvennootschappen, is aan de uitgezette huurder geen uitzettingsvergoeding verschuldigd als die handel verschillend is van die van de huurder, en is een uitzettingsvergoeding van 2 jaar huur verschuldigd als het eenzelfde of soortgelijke handel betreft. (~ zie art. 26 handelshuurwet)

III. uitzettingsvergoeding bij vervreemding van het verhuurde goed & opzegging van de huurder door de verkrijger. 485.

Als krachtens uitzettingsbeding in huurovereenkomst (met vaste dagtekening) 

huurder door koper van verhuurde goed kan worden uitgezet (of zonder dagtekening de huurder het gehuurde goed als sinds 6 maanden betrekt)  uitzetting kan pas plaatshebben om 1 van de redenen in art. 16,I,1°-4° handelshuurwet.

§3. uitzonderingen op forfaitaire karakter uitzettingsvergoeding.

486. -

3 uitzonderingen: bij ongemotiveerde weigering tot huurhernieuwing of bij niet uitvoering van voornemen op grond waarvan huurhernieuwing werd geweigerd (~ art. 25, 3° handelshuurwet) of als in gehuurde goed een soortgelijke handel wordt uitgeoefend zonder dat hiervan aan de huurder kennis is gegeven ten tijde van de weigering van de huurhernieuwing (~ art. 25, 60 handelshuurwet)  rechter kan aan huurder vergoeding toekennen voor alle schade die deze bewijst geleden te hebben.

-

Als de verhuurder of nieuwe huurder in het gehuurde goed een soortgelijke handel uitoefent waarvan aan de uitgezette huurder kennis is gegeven ten tijde van de weigering van de huurhernieuwing, kan die uitgezette huurder een hogere vergoeding eisen wanneer het forfaitaire bedrag klaarblijkelijk ontoereikend is wegens het grote voordeel dat verhuurder uit uitzetting haalt. (~ art. 25, 4e lid handelshuurwet)

-

in de gevallen van het puntje hierboven kan de verhuurder zich tot de rechter wenden indien de forfaitaire vergoeding klaarblijkelijk overdreven is wegens de verlaten of

vervallen toestand van de handel op het ogenblik van de terugneming. (~ art. 25, 5e lid handelshuurwet)

§4. de huurder die geen rechten op de handelszaak kan laten gelden.

487.

Parlementaire voorbereiding & opschrift van de wet van 30 april 1951 

Op basis hiervan huldigt HvC de opvatting dat: “de wetgever enkel de handelszaak heeft willen beschermen en dat dus de huurder die geen rechten op de handelszaak kan laten gelden, ook geen recht op een uitzettingsvergoeding heeft.”

Bv. wanneer een brouwerij een onroerend goed huurt waarin café wordt uitgebaat, & ze verhuurt dat onroerend goed onder aan een caféhouder die eigenaar of huurder is van de handelszaak.  alleen de onderhuurder, maar dan door verplichte bemiddeling van hoofdhuurder, recht op uitzettingsvergoeding. Op voorwaarde dat hem door weigering huurhernieuwing het bezit van handelszaak werd ontnomen.

§5. verhuring van het onroerend goed samen met de handelszaak.

488.

Verhuurder is eigenaar van handelszaak die in verhuurde goed wordt geëxploiteerd &

de huur betreft zowel het verhuurde goed als de handelszaak  uitgezette huurder kan slechts uitzettingsvergoeding verkrijgen als hij bewijst dat hij de waarde van de handelszaak met minstens 15% heeft vermeerderd.  rechter stelt vergoeding naar billijkheid vast. (art. 25 laatste lid handelshuurwet)

§6. verdeling van de uitzettingsvergoeding in geval van onderhuur.

489.

Rechter kan de vergoeding verdelen tussen hoofd –en onderhuurder maar hij is hiertoe

niet verplicht! Oordelen naar billijkheid!

§7. retentierecht van uitgezette huurder.

490.

Art. 27 handelshuurwet: “huurder die het gehuurde goed dient te verlaten heeft het

recht om, zonder enige huurprijs verschuldigd te zijn, verder in dit goed te blijven zolang hij de uitzettingsvergoeding of het gedeelte van die vergoeding dat niet ernstig wordt betwist, niet ontvangen heeft.” = retentierecht! (~ in praktijk niet makkelijk je hierop te beroepen; aangezien hij meestal al voor het einde van de huur een ander pand zal gehuurd hebben & het moeilijk denkbaar is tegelijkertijd 2 winkels open te houden)

§8. rechtsvordering tot betaling van uitzettingsvergoeding.

491.

Art. 28 handelshuurwet: rechtsvorderingen tot betaling uitzettingsvergoeding moeten

worden ingesteld 1 jaar te rekenen van het feit waarop vordering is gegrond.

Hof van Cassatie: recht van huurder op uitzettingsvergoeding ontstaat van zodra 1 van de in art. 25 en 26 handelshuurwet vermelde hypothesen zich voordoet. Maar is vordering tot betaling uitzettingsvergoeding pas eisbaar bij eindigen van huurovereenkomst, omdat op dat ogenblik de uitzetting plaatsheeft.

 kritiek hierop door doctrine! (terecht)  van het retentierecht van uitgezette huurder blijft op die manier niet veel verhuurder kan met betaling uitzettingsvergoeding wachten tot de dag wegens de beëindiging van het contract het gehuurde goed

over,

dat de huurder

dient te verlaten.

Voor het bepalen van het juiste tijdstip van eisbaarheid van uitzettingsvergoeding wordt in die 2e opvatting onderscheid gemaakt tussen 2 categorieën van gevallen: -

verhuurder heeft voornemen niet verwezenlijkt op grond waarvan hij huurhernieuwing heeft geweigerd of is in het verhuurde goed een soortgelijke handel begonnen die hij niet aan de huurder ter kennis bracht ten tijde van weigering huurhernieuwing. o Recht op vergoeding ontstaat op ogenblik dat voornemen niet werd verwezenlijkt of dat een soortgelijke handel is begonnen.

-

Het recht op uitzettingsvergoeding ontstaat op ogenblik dat weigering van huurhernieuwing onherroepelijk vaststaat. Op dat tijdstip ontstaat schuldvordering & is ze ook eisbaar, & begint termijn van 1 jaar te lopen.

Hoofdstuk IV. De pacht. Afdeling 1. het toepassingsgebied van de Pachtwet. §1. op welke (pacht) overeenkomsten is de Pachtwet van toepassing?

494.

Van toepassing op huurovereenkomsten waarbij verpachter zich tegenover pachter

ertoe verbindt om het tijdelijk genot te verschaffen van een onroerend goed dat hoofdzakelijk voor een landbouwbedrijf wordt gebruikt, hetzij vanaf de ingenottreding van de pachter, hetzij in de loop van de huurovereenkomst, & waarbij de pachter zich ertoe verbindt hiervoor een bepaalde prijs te betalen. (art. 1, 1° pachtwet)

495.

Vereisten voor toepasselijkheid Pachtwet: 1. we moeten te maken hebben met een huurovereenkomst betreffende een bebouwd of onbebouwd onroerend goed, we mogen niet te maken hebben met een andere rechtsverhouding waarvan het tijdelijk gebruik & genot van een onroerend goed wordt toegekend (zoals bv bruikleen, recht van erfpacht…)  HvC: in een geval waarin erfgenamen -mede-eigenaars van een ouderlijk landbouwbedrijf, in afwachting van de verrichtingen van vereffening en verdeling, het gebruik van de landbouwgronden van het bedrijf voorlopig toekennen aan 1 van hen , met oog op continuïteit in exploitatie van het bedrijf  hier kan de feitenrechter wettig oordelen

dat de

betrokkenen enkel een recht van bezetter ter bede tot stand brengen, als h i j vaststelt dat er bij partijen geen bedoeling van wetsontduiking was.

496. 2. het aldus gehuurde of in vruchtgebruik genomen onroerend goed wordt hoofdzakelijk gebruikt voor een landbouwbedrijf.

 landbouwbedrijf = “de bedrijfsmatige exploitatie van onroerende goederen met oog op het voortbrengen van landbouwproducten die in hoofdzaak bestand zijn voor verkoop” (~ art. 1,1° pachtwet)  landbouw = “aanwending door de mens van voortbrengende kracht van de grond voor vruchtwinning of voor veeteelt.”  bedrijfsmatige exploitatie = “geregelde activiteit die met een economisch oogmerk wordt uitgeoefend.” 497. 3. het gebruik van een onroerend goed voor de exploitatie van een landbouwbedrijf is tussen contractspartijen overeengekomen.  kan zowel stilzwijgend als uitdrukkelijk gesloten worden, zowel voor als uiterlijk bij ingenottreding van de pachter als in de loop van de

uitvoering van de pachtovereenkomst.  voor bewijs (zie art. 3 pachtwet) en om betwistingen te voorkomen: dit akkoord best schriftelijk vastleggen.

§2. uitgesloten (pacht)overeenkomsten.

498.

Art.2 pachtwet sluit 6 categorieën pachtovereenkomsten uit van toepassingsgebied van

deze wet: 1. pacht van onroerende goederen die gebruikt worden voor industriële vetmesterij & industriële fokkerij, onafhankelijk van een landbouwbedrijf. 2. “seizoenspacht”, d.w.z. de overeenkomst waarbij het gebruik & het genot van een grond of van een weide voor minder dan 1 jaar wordt toegekend & waardoor de exploitant van die grond of weide, na voorbereidings –en bemestingswerken te hebben uitgevoerd, het gebruik en het genot daarvan voor een bepaalde landbouwteelt tegen betaling aan een derde afstaat. 3. Overeenkomst over het gebruik & genot van een grond dat de eigenaar of de vruchtgebruiker aan zijn personeel toestaat, als behorende bij arbeidscontract.

4. Overeenkomst tussen exploitant van landeigendom & eigenaar of vruchtgebruiker, waarin bedongen is dat de laatstgenoemden een aanzienlijk aandeel zullen hebben in eventuele verliezen & minstens de helft zullen inbrengen van het materieel & van de veestapel, evenals van alle nieuwe investeringen die noodzakelijk zouden worden. 5. Overeenkomst tot oprichting van landbouwvennootschap voor duur van minstens 27 jaar.

Overeenkomst over fruitopbrengst van hoogstammige boomgaarden. De huur van de grond of de weide waarop de hoogstamboomgaard staat, kan wel aan de toepassing van de Pachtwet onderworpen zijn.

Afdeling 2. het bewijs van de pachtovereenkomst. 499.

Pachtovereenkomst = consensueel contracht. Met oog op bewijs: geschrift opmaken.

(~ art. 3, 1°, 1e en 2e lid Pachtwet)

Afdeling 3. de duur en de beëindiging van de pacht. §1. de duur van de pacht.

500.

Art. 4, 1e lid pachtwet bepaalt (met als doel bedrijfszekerheid van zittende pachter te

waarborgen): -

dat de duur van de pacht niet korter dan 9 jaar mag zijn

-

dat als de pacht voor kortere termijn wordt gesloten, hij van rechtswege op 9 jaar wordt gezet. Indien tegen het einde van de 1e of een daaropvolgende pachtperiode geen geldige opzegging wordt gegeven, wordt de pacht van rechtswege verlengd voor opeenvolgende periodes van 9 jaar. (~ art. 4, 2e lid pachtwet)

 afwijkingen art. 4: “partijen kunnen een pacht van lange duur, dit is van minimum 27 jaar, aangaan.”  bij verstrijken van deze termijn kan de verpachter kan aan pacht een einde maken:

o ten einde het verpachte goed zelf te exploiteren; o of de exploitatie over te dragen aan naaste familieleden; o of het verpachte goed te vervreemden. (~ art. 8, §2 pachtwet)

“partijen kunnen ook een loopbaanpacht aangaan”  loopbaanpacht = pacht met een vaste duur gelijk aan het verschil tussen het ogenblik waarop de pachter 65 jaar zal zijn & de huidige leeftijd van de kandidaat – pachter, maar met een minimum van 27 jaar.  bij verstrijken van deze termijn: o verpachter kan van rechtswege over zijn goed beschikken, zonder dat pachter zich kan verzetten. (~art.8, §3 pachtwet)

§2. de beëindiging van de pacht.

I. beëindiging door een opzegging gegeven door de verpachter A. op welk ogenblik en om welke reden kan de verpachter opzeggen?

501.

Art. 6, §1 pachtwet: In bepaalde gevallen kan de verpachter op elk ogenblik einde

maken aan lopende pacht (om verpachte goederen te gebruiken overeenkomstig hun eindbestemming): 1. als pachtovereenkomst betrekking heeft op gronden die moesten worden beschouwd als bouwgronden of voor industriële doeleinden bestemde gronden, mits zij als zodanig in de pachtovereenkomst zijn opgegeven en zonder dat er vooraf wegeniswerken moeten worden uitgevoerd. 2. Als pachtovereenkomst betrekking heeft op ongebouwde gronden die op het ogenblik van opzegging als bouwgronden moeten worden beschouwd, zonder dat er vooraf wegeniswerken moeten worden uitgevoerd.

3. Als pachtovereenkomst betrekking heeft op gronden die bij iedere verlenging van de pacht moeten worden beschouwd als bouwgronden of voor industriële doeleinden bestemde gronden, mits de verpachter de pachter hiervan in kennis heeft gesteld minstens 3 maanden voor het einde van de lopende pachtperiode. 4. Als pachtovereenkomst is aangegaan met een openbaar bestuur of met een publiekrechtelijke rechtspersoon & betrekking heeft op gronden die voor het sluiten van die overeenkomst door dat bestuur of die persoon zijn onteigend of in der minne verkregen op grond van een KB dat de onteigening ten algemene nutte beveelt of toestaat. 5. Als pachtovereenkomst betrekking heeft op gronden die na sluiten van overeenkomst door openbaar bestuur of publiekrechtelijke rechtspersoon zijn verkregen op grond van een KB dat de onteigening ten algemene nutte beveelt of toestaat.

 opzeggingstermijn hier: 3 maanden, kan verlengd worden met tijd die pachter nodig heeft om wassende vruchten te oogsten (~ art. 11.1 pachtwet)

502.

Verpachter kan tegen het verstrijken iedere pachtperiode van 9 jaar een eind maken aan pachtovereenkomst, als hij ernstige reden doet blijken.  ernstige reden: enkel die opgesomd in art. 7, 1° tot 10° pachtwet.  van de 10 opzeggingsreden enkel 3 in praktijk van belang: 

opzegging van eigen gebruik of gebruik door naaste familieleden •



opzeggingstermijn = minstens 2jaar & hoogstens 4 jaar.

opzegging wegens aanwending van gepachte goed voor doeleinden van algemeen belang door openbaar bestuur of publiekrechtelijke rechtspersoon •



opzeggingstermijn = 3 maanden

opzegging wegens aanwending van het gepachte goed als bouwgrond of als grond voor industriële doeleinden bestemd, mits die grond wegens zijn ligging op het ogenblik van opzegging als zodanig moet worden beschouwd. (gebruiken als toepassingsvoorwaarden art.6,§1,1°-4°pachtwet niet

vervuld

zijn.)

503.

Verpachter kan bij het verstrijken van de derde en volgende pachtperiodes aan de

pachtperiode een einde maken om het verpachte goed zelf te gebruiken of te laten gebruiken door naaste familieleden. (~ art.8, §1 pachtwet)  opzeggingstermijn = minimum 3 en maximum 4 jaar.

504.

Art.9-10 pachtwet: wat is “eigen gebruik” & “gebruik door naaste familieleden”?

 het moet gaan om een persoonlijke, werkelijke & ten minste 9 jaar voortgezette exploitatie door degene die in de opzegging als aanstaande exploitant is aangewezen of, indien het een rechtspersoon betreft, door de verantwoordelijke organen en bestuurders.

“persoonlijke & werkelijke exploitatie” = niet voldoende dat degene die als aanstaande exploitant is aangewezen het financiële risico van de exploitatie draagt, maar er is ook vereist dat hij of zij persoonlijk de leiding op zich neemt van het bedrijf. B. vorm en inhoud van de opzegging.

505.

Art. 57 pachtwet! : opzeggingen op grond van art. 6,7 en 8 pachtwet moeten gebeuren

bij gerechtsdeurwaardersexploot of bij een ter post aangetekende brief.  deze formaliteit is voorgeschreven op straffe van het ‘niet bestaan’ van de opzegging, deze sanctie = relatieve nietigheid. (zie ook art. 12.1, 1e lid pachtwet)

-

opzegging voor eigen gebruik of gebruik door naaste familieleden: in opzegging dienen, op straffe van nietigheid, de belangrijkste identificatiegegevens van de aanstaande exploitant te worden vermeld. ( ~ art. 12.1, 2e lid pachtwet)

-

opzegging om te gebruiken als bouwgrond of voor industriële doeleinden: opzegging slechts geldig na overlegging van eensluidend verklaard afschrift van de door het bevoegde bestuur verleende bouwvergunning. ( ~ art.12.2 pachtwet)

 opzegging waarmee pachter schriftelijk akkoord niet heeft mee betuigd: vervalt! (als verpachter niet binnen 3 maanden na opzegging om geldigverklaring ervan heeft verzocht)

 opzegging = vervallen of niet geldig verklaard? Nieuwe opzegging kan slechts na het in acht nemen van wachttermijn van 1 jaar. (wachttermijn = 3 jaar als geldigverklaring van opzegging is geweigerd omdat opgegeven reden ongegrond was) (~ art. 12.8 pachtwet) C. sanctie bij niet – uitvoering van het voornemen op grond waarvan opzegging werd gegeven.

506.

art. 13.1 pachtwet: er is opzegging geweest voor persoonlijke exploitatie, als het

gepachte goed dan meer dan 6 maanden en minder dan 9 jaar zonder gewichtige reden niet wordt geëxploiteerd door degene die als aanstaande exploitant is aangewezen  dan mag de pachter die het goed had ontruimd terugkeren naar het gepachte goed, hij heeft ook recht op schadevergoeding (of alleen schadevergoeding)

Deze sanctie geldt ook bij opzegging voor gebruik gepachte goed als bouwgrond of als industriële grond. (~ art. 13.2. pachtwet)

 pachter moet zijn vordering tot terugkeer op gepachte goed en/of tot betaling schadevergoeding instellen binnen 3 jaar na verlaten van gepachte goed. (~ art. 13.3. pachtwet)

II. beëindiging door een opzegging gegeven door pachter & beëindiging door onderlinge overeenstemming. 507.

Pachter: kan altijd einde maken aan pachtovereenkomst  door opzegging te geven

met inachtneming van opzeggingstermijn van een jaar! Partijen: kunnen altijd aan lopende pachtovereenkomst einde maken  op voorwaarde dat hun akkoord wordt vastgesteld in authentieke akte of bij verklaring voor vrederechter (afgelegd op diens ondervraging). (~ art. 14, 2e lid pachtwet)

Afdeling 4. pachtprijs. 508.

Maximum toegelaten pachtprijzen gelden voor in pacht gegeven gronden &

gebouwen!  deze prijzen worden vastgesteld op basis van kadastraal inkomen van deze goederen, vermenigvuldigd met bepaald coëfficiënt. (coëfficiënten in B.S. bekend gemaakt) (~ zie wet tot beperking pachtprijzen, Titel III wet 4 november 1969)

Afdeling 5. exploitatie van het gepachte goed. 509.

Wetgever wou pachter grootst mogelijke exploitatievrijheid waarborden: daarom alle

bedingen nietig verklaren die de vrijheid van de pachter beperken omtrent de wijze van bebouwing van gepachte grond of omtrent beschikking over de producten van gepachte goed. (zie art. 24, 1e, 2e en 3e lid pachtwet voor de wel geldige bedingen)

Rechten pachter: -

pachter heeft recht, behalve in geval een geldige opzegging is gegeven, alle gebouwen op te richten, mits hij ze onderhoudt en er alle lasten van draagt, en alle soorten van werken uit te voeren die nuttig zijn voor de bewoonbaarheid van het gepachte goed of dienstig zijn voor de exploitatie ervan, en die stroken met de bestemming.(~ art. 25, §1 pachtwet)  pachter mag deze gebouwen en werken (als het zelfstandige zaken zijn) altijd wegnemen. (~art.25, 62 pachtwet)

-

op het einde van de pacht heeft de pachter die de kosten van de gebouwen en werken heeft gedragen recht op een vergoeding die gelijk is aan waardevermeerdering die het gepachte goed daardoor heeft gekregen.  als die gebouwen zijn opgericht of werken zijn gedaan met schriftelijke toestemming van de verpachter of met een machtiging van de vrederechter: vergoeding mag niet lager zijn dan de door de pachter gedragen kosten (voor zover deze niet zijn afgeschreven).

 als die toestemming of die machtiging er niet is dan mag de vergoeding niet

hoger zijn dan wat hij de laatste 3 jaar in het geheel aan

pacht heeft betaald

voor de gezamelijke goederen die hij van dezelfde

verpachter in pacht had. (art.

26.1 pachtwet)

Afdeling 6. onderpacht en pachtoverdracht. 510.

Pachter mag, in afwijking van gemeen recht, zonder voorafgaande & schriftelijke

toestemming van de verpachter, het gepachte goed noch geheel noch gedeeltelijk in onderpacht geven noch zijn pacht aan andere overdragen! (art. 30, 1e lid pachtwet)

Echter: pachter mag wel zonder toestemming van verpachter het hele pachtgoed in onderpacht geven of zijn pacht geheel overdragen aan zijn afstammelingen of geadopteerde kinderen of aan die van zijn echtgenoot. (art.31&34, 1e lid pachtwet)

511.

Toegelaten onderpacht:

* Pachtwet is van toepassing op onderlinge verhouding hoofd –en onderpachter, behalve wat de duur betreft (onderpacht mag niet langer duren dan hoofdpacht) (art. 32 pachtwet) * Hoofdpachter die opzegging ontvangt voor onderverpacht goed of wiens pacht door rechterlijke beslissing wordt ontbonden: moet binnen maand na betekening opzegging of uitspraak  afschrift betekenen aan onderpachter en hem op de hoogte brengen van het gevolg dat aan de betekening van die opzegging of van die uitspraak werd gegeven. (art.33 pachtwet)

512.

Overnemer treedt in alle rechten & verplichtingen die uit pacht voortvloeien, maar

blijft de overdrager met hem hoofdelijk gehouden tot verplichtingen uit pacht ontstaan. (art. 34, 2e lid pachtwet)  binnen 3 maanden na ingenottreding van overnemer moet hij verpachter bij aangetekende brief of gerechtsdeurwaardersexploot op de hoogte brengen van overdracht & hem de identiteit van overnemer meedelen dan ontstaat er een pachtvernieuwing ten voordele van de overnemer.

 gevolg pachtvernieuwing: er gaat een nieuwe 1ste pachtperiode van 9 jaar in op verjaardag ingenottreding van overdrager, volgend op de zojuist bedoelde kennisgeving, en dat de overdrager bevrijd wordt van alle uit pacht voorvloeiende verplichtingen die na die kennisgeving zijn ontstaan (~ art. 35

pachtwet)

 reactie verpachter tegen pachtvernieuwing? Hij kan binnen 3 maanden na kennisgeving de vroegere en nieuwe pachter voor vrederechter dagvaarden ten einde zijn verzet gegrond te horen verklaren. (art. 36, 1e lid pachtwet)  verzet wordt enkel gegrond verklaard op basis van ernstige redenen (limitatief opgesomd in art. 37 pachtwet)  vrederechter oordeelt of redenen van verzet ernstig & gegrond zijn & met name of de verpachter de als redenen van zijn verzet bekendgemaakte voornemens zal ten uitvoer leggen. (~ art. 36, 2e lid pachtwet)  verzet gegrond verklaard? Geen pachtvernieuwing, pachtoverdracht = onaangetast!

Afdeling 7. vervreemding gepachte goed & recht van voorkoop van pachter. §1. recht van voorkoop van de pachter. EXAMENVRAAG: A, B en C zijn mede- erfgenamen/ mede- eigenaars. Ze sluiten een pachtovereenkomst met D. 4 Jaar later verkopen die mede-eigenaars het onroerend goed aan X. D doet lastig en wil zijn pachtovereenkomst verder uitoefenen. X komt naar u. Welk advies zal je hem geven? 513.

Bij verkoop in pacht gegeven onroerend goed: pachter geniet het recht van voorkoop

voor zichzelf (of voor afstammelingen of geadopteerde kinderen of voor die van zijn echtgenoot), als deze daadwerkelijk aan exploitatie gepachte goed deelnemen! (~ art. 47 pachtwet)

Pachter kan vooraf niet geldig afstand doen van recht van voorkoop!  art. 53 juncto art.14, 2e lid pachtwet.

Wanneer geniet pachter geen recht van voorkoop? Bv als hij het gepachte goed niet persoonlijk exploiteert & evenmin laat exploiteren door bv zijn kinderen of geadopteerde kinderen of kinderen echtgenoot. Bv als hij zelf opzegging heeft gegeven. (~ art. 52 pachtwet)

Verkoop uit de hand van gepachte goed: notaris moet aan pachter kennis geven van inhoud koopakte die is opgesteld onder opschortende voorwaarde van niet – uitoefening van het recht van voorkoop & waarbij enkel de identiteit van koper wordt opengelaten. (kennisgeving = aanbod van verkoop)

Openbare verkoop: notaris stelt pachter in kennis van de plaats, dag en uur van verkoop verpachte goed, door een aangetekende brief of bij gerechtsdeurwaardersexploot (minstens 15 dagen vooraf)

514.

Recht van voorkoop overdragen aan een derde kan! (geheel of voor een deel)  er ontstaat van rechtswege ten voordele van de pachter pachtvernieuwing, deze gaat in op verjaardag ingenottreding van pachter die volgt op datum aankoop door derde.

515.

Recht van voorkoop van pachter kan miskend worden, dan heeft de pachter het recht om:

-

ofwel in de plaats te worden gesteld van de koper (tegen zowel verkoper als eerste koper eis in stellen; indeplaatsgestelde pachter betaalt dan aan koper de prijs die deze heeft betaald + kosten akte.)

-

516.

ofwel van de verkoper schadevergoeding te eisen van 20% van verkoopprijs.

Pachter die van zijn recht van voorkoop gebruik maakt mag gedurende periode van 5

jaar, (rekenen vanaf aankoop), het gepachte goed of exploitatie ervan niet overdragen aan

andere personen dan zijn echtgenoot, afstammelingen, geadopteerde kinderen of die van zijn echtgenoot.  overtreding verbod? Schadevergoeding betalen aan verkoper van 20% verkoopprijs van verpachte goed (tenzij vrijstelling van verbod door vrederechter om gewichtige redenen)

§2. de vervreemding van het gepachte goed aan een derde bij niet – uitoefening van het recht van voorkoop door pachter.

EXAMENVRAAG: Situatie bij pacht indien de pachter geen gebruik maakt van zijn voorkooprecht. Tegenwerpelijkheid van een pachtovereenkomst aan een derdeverkrijger indien de pachter geen gebruik heeft gemaakt van zijn recht van voorkoop. 517.

Pachter maakt geen gebruik van recht van voorkoop & verpachte goed is verkocht aan

derde: verkrijger treedt volledig in rechten en plichten verpachter.(art55pachtwet) HvC zegt: dit geldt ook voor pachtovereenkomsten zonder vaste dagtekening en voor pachtovereenkomsten voor meer dan 9 jaar die niet overgeschreven zijn in registers.

= gebaseerd op parlementaire Voorbereiding pachtwet 4 november 1969!

Afdeling 8. rechtspleging. 518.

Iedere rechtsvordering die op grond van Pachtwet ingesteld wordt moet op straffe van

niet – toelaatbaarheid worden voorafgegaan door poging tot minnelijke schikking voor bevoegde vrederechter ( zie art. 1345 Ger.W.)

TITEL IV. DE OVEREENKOMST VAN LASTGEVING. EXAMENVRAAG: Verschil tussen lastgeving, makelaarsovereenkomst en onroerende leasing; Verschil tussen vertegenwoordiging en commissieovereenkomst.

Hoofdstuk I. Vertegenwoordiging. 520.

Om lastgeving goed te kunnen definiëren  situeren in ruimer kader

“vertegenwoordiging”. Def. Vertegenwoordiging: “de juridische techniek waarbij de gevolgen van een rechtshandeling worden toegerekend aan een andere persoon dan de persoon die de handeling heeft verricht.”

 er moet aan 2 voorwaarden voldaan zijn vooraleer je kan spreken van vertegenwoordiging: -

aanwezigheid van een vertegenwoordigingsbevoegdheid is vereist, deze kan steunen op: o wet o rechterlijke beslissing o rechtshandeling

-

vertegenwoordiger moet gehandeld hebben krachtens de hem verleende bevoegdheid (zijn bedoeling moet dus zijn voor rekening van vertegenwoordigde te handelen & niet voor eigen rekening!)

Vertegenwoordiging kan voor alle soorten rechtshandelingen! Uitzondering hierop: Handelingen die persoonlijk moeten worden verricht (bv aangaan huwelijk)

Hoofdstuk II. Begripsomschrijving, kenmerken, bewijs en omvang van de lastgeving EXAMENVRAAG: Wat bij handelingsonbekwaamheid van de lastgever en de lasthebber?

Afdeling 1. begripsomschrijving en geldigheidsvereisten 521.

Lastgeving is een overeenkomst waarbij de ene partij (lastgever, de andere partij

(de lasthebber, die hier mee instem), de opdracht geeft in haar naam en voor haar rekening een of meer rechtshandelingen te stellen.

De twee wezenlijke bestanddelen van de overeenkomst van lastgeving: -

vertegenwoordigingsbevoegdheid van de lasthebber

-

één of meer rechtshandelingen stellen in naam en voor rekening van de lastgever

Onderscheid met aanneming van werk? *De aannemer van werk heeft niet de bevoegdheid om de opdrachtgever te vertegenwoordigen. *Aanneming van werk heeft materiële of intellectuele handelingen tot voorwerp.

Begripsomschrijving van artikel 1984 BW is niet helemaal correct omdat -

er geen vermelding wordt gemaakt van ‘rechtshandelingen’

-

vertegenwoordigingsbevoegdheid van de lasthebber wordt verward met de overeenkomst.

De overeenkomst houdt een bevoegdheid in maar ook een verplichting! Een verplichting om in naam en voor rekening van de lastgever de rechtshandelingen te verrichten.

Wie is lasthebber uit hoofde van hun beroep? De advocaat die zijn cliënt vertegenwoordigt, gerechtsdeurwaarder die in naam van x een dagvaarding betekent, een financiële instelling die in naam en voor rekening van haar cliënt een betalingsopdracht uitvoert,… Wie is geen lasthebber uit hoofde van hun beroep? De architect die door een overeenkomst van aanneming van werk is verbonden aan zijn opdrachtgever ook al heeft die contractueel de bevoegdheid heeft gekregen om in naam en voor rekening van de opdrachtgever bepaalde rechtshandelingen te verrichten. 522.

Er is een bijzondere regeling inzake de handelingsbekwaamheid.

Voor de lastgever geldt de gemeenrechtelijke regeling. Hij moet bekwaam zijn om zelf de rechtshandeling te stellen waarmee hij de lasthebber heeft belast. Wat als hij niet handelingsbekwaam is?

-

dan is de overeenkomst van lastgeving vatbaar voor nietigverklaring

-

de rechtshandeling die op grond van die lastgeving werd gesteld is ook nietig

Wat als de lasthebber handelingsonbekwaam is? -

de overeenkomst van lastgeving is relatief vernietigbaar op verzoek van de lasthebber of van zijn wettelijke vertegenwoordiger

-

tast niet de geldigheid aan van de gestelde rechtshandeling! Waarom? Omdat die rechtshandeling enkel gevolgen teweegbrengt in het vermogen van de lastgever

Afdeling 2. Juridische kenmerken 1° Lastgeving is een consensueel contract. Het komt dus tot stand door de loutere wilsovereenstemming van partijen omtrent de essentiële bestanddelen van het contract. Geen vormvereisten. Het zowel schriftelijk als mondeling worden verleend uitgezonderd de regelen omtrent het bewijs ( artikel 1985, eerste lid BW). Kan stilzwijgend tot stand komen. Zowel lasthebber als lastgever kunnen stilzwijgend hun wil uiten (artikel 1985, tweede lid BW). Dat de lasthebber stilzwijgend heeft aanvaard kan blijken uit de omstandigheden, bijvoorbeeld door het feit dat hij het mandaat heeft uitgevoerd.

2° Lastgeving is een contract intuitu personae in de persoon van de lasthebber, omdat een lastgever slechts een lasthebber zal aanstellen die hij vertrouwt.

3° Lastgeving is in principe een kosteloos contract, maar er kan een loon worden bedongen ( artikel 1986 BW)

4° Lastgeving is een eenzijdig of een wederkerig contract naar gelang het kosteloos dan wel bezoldigd is.

Afdeling 3. Het bewijs van de lastgeving 524.

Er is een onderscheid tussen bewijs tegenover en door derden en het bewijs tussen

partijen.  Bewijs tussen partijen: de gemeenrechtelijke bewijsregelen gelden ( artikel 1985, eerste lid BW). Zodra het voorwerp van het mandaat de waarde van 375 euro overschrijdt is er een schriftelijk bewijs vereist (artikel 1341 BW) uitgezonderd de gevallen waarin volgens het gemene recht ook andere bewijsmiddelen in aanmerking komen.  Bewijs tegenover en door derden: derden met wie de lasthebber heeft gehandeld hebben vaak moeilijk om aan een schriftelijk bewijs te komen van een contract waarbij ze geen partij waren. Ze mogen op grond van de artikelen 1348 en 1353 BW het bestaan en de omvang van de lastgeving bewijzen met alle middelen van recht. Ze mogen dus getuigen en vermoedens gebruiken, ook als het voorwerp van het mandaat de waarde van 375 euro overschrijdt.

Vaak zal een derde de overlegging van een volmacht vragen aan de lasthebber. Zo kan de derde zich van het bestaan en de omvang van de lastgeving vergewissen.

Volmacht = procuratie : het geschrift dat door de lastgever aan zijn lasthebber ter hand wordt gesteld om deze laatste in staat te stellen zijn hoedanigheid van lasthebber en bijgevolg zijn vertegenwoordigingsmacht te bewijzen tegenover derden met wie hij handelt.

Procuratie bewijst op zichzelf niet het bestaan van een lastgevingsovereenkomst tussen partijen. Als de lasthebber echter zijn handtekening op de procuratie heeft gezet bewijst dit wel het bestaan aangezien de handtekening als aanvaarding van de opdracht wordt gezien. De derde mag bovendien met alle middelen van recht de lastgeving bewijzen en dit bewijs wordt aanzienlijk vereenvoudigd als hij over de procuratie beschikt.

Afdeling 4. De omvang van de lastgeving EXAMENVRAAG: Verschil tussen algemene en bijzondere lastgeving.

525.

Waarom is het van belang om de juiste omvang en draagwijdte van de lastgeving te

omschrijven? Omdat dit bepalend is voor de reikwijdte van de vertegenwoordigingsbevoegdheid van de lasthebber. Het heeft ook invloed op de mate waarin de lastgever gebonden is. De lastgever moet de verbintenissen na komen die de lasthebber overeenkomstig de hem verleende macht heeft aangegaan. De handelingen die de lasthebber buiten de grenzen van zijn mandaat heeft verricht binden de lastgever niet tenzij wanneer hij deze handelingen uitdrukkelijk of stilzwijgend heeft bekrachtigd (artikel 1989 en 1998 BW) of tenzij het geval van schijnmandaat.

Het uitgangspunt is dat de partijen volledig vrij de draagwijdte van het mandaat contractueel kunnen vastleggen. Bij betwisting omtrent de omvang van de lastgeving moet de rechter: -

Eerst proberen uit de tekst van de overeenkomst, uit de procuratie, uit de omstandigheden van de zaak de werkelijke bedoeling van de partijen te achterhalen. De feitenrechter oordeelt op soevereine wijze over de draagwijdte (dus in concreto).

-

Als hij de werkelijke bedoeling niet kan afleiden dan mag hij de interpretatieregelen gebruiken (artikelen 1987 tot 1989 BW). Hier wordt een onderscheid gemaakt tussen het bijzonder mandaat en het algemeen mandaat. Er is ook nog een verschil tussen het mandaat in algemene bewoordingen en het uitdrukkelijk mandaat.  Een algemeen of onbeperkt mandaat: betreft alle zaken van de lastgever. Het komt zelden voor.  Een bijzonder mandaat: slechts betrekking op 1 welbepaalde zaak of handeling of op een aantal welbepaalde zaken of handelingen ( artikel 1987 BW). Elk mandaat dat niet op alle zaken van de lastgever slaat is een bijzonder mandaat! Wat is de juiste draagwijdte van het mandaat? Hier bieden de artikelen 1988 en 1989 BW de oplossing. •

Artikel 1988, eerste lid BW zegt ons dat lastgeving in algemene bewoordingen uitgedrukt alleen daden van beheer omvat.

•

Daden van beschikking mag de lasthebber slechts verrichten als hij daartoe een uitdrukkelijk mandaat heeft gekregen ( artikel 1988, tweede lid BW)

Uitdrukkelijk wil zeggen dat er geen twijfel mag bestaan over de intentie van de lastgever om ook daden van beschikking aan de lasthebber toe te vertrouwen. De lastgever moet duidelijk zijn wil te kennen gegeven hebben maar dit kan ook mondeling! Uitdrukkelijk wil niet zeggen ‘enkel schriftelijk’!

Artikel 1989 BW is een interpretatieregel die zegt dat een uitdrukkelijke lastgeving strikt dient te worden geïnterpreteerd.

Conclusie: Een bijzondere lastgeving mag in algemene bewoordingen worden uitgedrukt ! Een bijzondere lastgeving is immers niet noodzakelijk een uitdrukkelijke lastgeving. Uit het regel dat de rechter pas naar de interpretatieregelen grijpt wanneer hij zelf niet de werkelijke bedoeling van de partijen kan afleiden volgt dat : Een rechter wettig kan beslissen dat een lastgeving, hoewel ze in algemene bewoordingen is uitgedrukt, volgens de wil van de partijen, aan de lasthebber toch ruimere machten kan verlenen dan de in artikel 1988, eerste lid BW genoemde ‘daden van beheer’. In zo’n geval wordt de lastgeving als uitdrukkelijk beschouwt. De rechter oordeelt in feite zonder de bewijskracht van de akte die de volmacht bevat te miskennen.

Hoofdstuk III. De verbintenissen van de lasthebber

EXAMENVRAAG: Wat als een lasthebber zich laat vervangen door een minder competente persoon die schade aanricht? 526.

Om te bepalen op welke wijze de lasthebber zijn mandaat dient uit te voeren wordt er

een onderscheid gemaakt tussen: •

Het geval waar de wijze van uitvoering tussen partijen werd overeengekomen: De lasthebber moet zich aan deze wijze strikt houden. Wijkt hij er op eigen initiatief van af brengt hij zijn eigen aansprakelijkheid in het gedrang. Meer en meer wordt aanvaard dat de wijze van uitvoering wel mag worden veranderd door de lasthebber als : - de omstandigheden hem daartoe dwingen - en als deze wijziging in het belang van de lastgever is

•

Het geval waar niets werd afgesproken over de wijze van uitvoering: De lasthebber dient zich te gedragen op de wijze zoals een normaal zorgvuldig en omzichtig lasthebber, geplaatst in dezelfde concrete omstandigheden zich zou gedragen.

De lasthebber = mandataris, neemt enkel een inspanningsverbintenis op zich. Hij dient alle inspanningen en middelen aan te wenden die mogen worden verwacht van een normaal zorgvuldig lasthebber, in dezelfde concrete omstandigheden, om het beoogde doel van de lastgever te bereiken. Gevolg: De lasthebber is niet aansprakelijk voor het mislukken van de zaak waarmee hij werd belast, voor de insolvabiliteit van de derde met wie hij heeft gecontracteerd, voor de verborgen gebreken van de door hem verkochte zaak.

De lasthebber heeft wel een resultaatsverbintenis in zoverre hij verplicht is zijn mandaat uit te voeren en dit binnen de wettelijk of contractueel bepaalde termijn. Hij moet dit doen met inachtneming van de wettelijk voorgeschreven vormvereisten.

De aansprakelijkheid van de lasthebber wordt minder streng beoordeeld wanneer hij dit kosteloos doet (culpa levis in concreto) dan wanneer hij hiervoor een vergoeding ontvangt (culpa levis in abstracto = gedrag van de goede huisvader). Artikel 1992, tweede lid BW.

527.

De lasthebber mag niet als tegenpartij optreden in het contract dat hij in naam en voor

rekening van zijn lastgever dient te sluiten. Bijvoorbeeld: Hij mag zelf niet als koper optreden als hij net werd aangesteld om dat goed te verkopen. Dit is een toepassing van het algemeen rechtsbeginsel ‘ iemand die andermans belangen behartigt mag niet optreden als hij daarmee in strijd met zijn eigen belangen komt’.

528.

Intuitu personae-karakter brengt mee dat de lasthebber zich niet mag laten vervangen

voor de uitvoering van zijn opdracht, tenzij de lastgever akkoord gaat. De lasthebber mag zich wel laten bijstaan door helpers zolang hij zelf maar de leiding en de verantwoordelijkheid op zich neemt. Hij mag de helpers zelfs een onderlastgeving geven. Stelt de lasthebber zonder toelating een plaatsvervanger aan dan is hij hiervoor aansprakelijk (artikel 1994, eerste lid, 1° BW). Als de lasthebber wel toelating kreeg en hij heeft zelf de

plaatsvervanger gekozen dan staat hij in voor zijn slechte keuze. Hij is daarom aansprakelijk als de plaatsvervanger onbevoegd of onvermogend was (artikel 1994, eerste lid, 2° BW). De plaatsvervanger kan altijd ( met of zonder toestemming van de lastgever) rechtstreeks aangesproken worden door de lastgever (artikel 1994, tweede lid BW). Het is een volmaakte rechtstreekse vordering: de excepties en verweermiddelen die de plaatsvervanger tegen de oorspronkelijke lasthebber kan aanvoeren kunnen niet tegen de lastgever worden ingeroepen. Als de plaatsvervanger een rechtstreekse vordering tegen de lastgever instelt wordt deze meestal afgewezen.

529.

Verscheidene lasthebbers voor een zelfde taak : Er bestaat geen hoofdelijkheid tussen

hen tenzij dit contractueel en uitdrukkelijk werd bedongen ( artikel 1995 BW). In handelszaken is er geen uitdrukkelijk beding nodig aangezien hoofdelijke gehoudenheid daar een gewoonterechtelijke regel is.

530.

De lasthebber moet rekenschap geven van de uitvoering en verantwoording afleggen

aan de lastgever (artikel 1993 BW). o Rekenschap geven: hierdoor kan de lastgever nagaan of de lasthebber het mandaat correct heeft uitgevoerd en of hij voor eventuele schade aansprakelijk gesteld kan worden. o Verantwoording afleggen: slaat op al hetgeen hij via zijn mandaat heeft ontvangen. Als een derde teveel heeft betaald, heeft die derde teveel aan de lastgever betaald. De derde moet het dan ook van de lastgever terugvorderen. De lasthebber is interest verschuldigd op de geldsommen die hij voor zijn eigen gebruik heeft besteed en die van de lastgever zijn. De interest loopt vanaf het moment waarop hij die geldsommen heeft gebruikt ( artikel 1996 BW). De lasthebber moet geen interest betalen op de geldsommen die hij ontvangt door zijn mandaat. Hij moet deze geldsommen immers enkel bewaken en aan de lastgever overdragen. Maakt de lasthebber persoonlijk gebruik van die geldsommen dan moet hij interest betalen als een wijze van schadevergoeding. Het gaat om een vergoedende interest die van rechtswege verschuldigd is zonder dat er een voorafgaande aanmaning nodig is.

Moratoire interesten zijn vanaf de ingebrekestelling verschuldigd (artikel 1153 BW). Ze zijn verschuldigd indien de rekening met de lasthebber met een voor hem nadelig saldo wordt afgesloten, op dit saldo is interest verschuldigd.

Hoofdstuk IV. De verbintenissen van de lastgever 531. 

De lastgever heeft twee verbintenissen: Overeengekomen loon betalen en lasthebber vergoeden voor diens voorschotten, kosten en verliezen



De verbintenissen honoreren die de lasthebber tegenover derden is aangegaan, voor zover de lasthebber binnen zijn vertegenwoordigingsmacht is gebleven (zie 535)

532.

Lastgeving is kosteloos maar er kan een loon worden bedongen ( artikel 1986 BW).

Lastgeving komt vaak voor tijdens de uitoefening van een beroepsactiviteit, deze professionele lasthebber willen vergoed worden. Het overeengekomen loon moet worden vergoed (artikel 1999, eerste lid BW) maar Cassatie heeft de feitenrechters de bevoegdheid verleend om het loon van de mandataris te verminderen wanneer dat kennelijk in wanverhouding staat tot de omvang van de door de lasthebber geleverde prestaties. Hierop kwam kritiek: -

deed afbreuk aan de verbindende kracht van de wettig aangegane overeenkomsten ( artikel 1344, eerste lid BW).

-

Principiële kosteloosheid beantwoordt niet meer niet meer aan de realiteit en is dus een te zwakke juridische grondslag om een vermindering op te baseren.

533.

De lastgever moet de voorschotten en de kosten vergoeden van de lasthebber ( artikel

1999 BW). De noodzakelijke en de nuttige uitgaven moeten worden vergoed! De lastgever is op de gedane voorschotten ook interesten verschuldigd te rekenen van de dag waarop ze blijken gedaan te zijn ( artikel 2001 BW). Is een bepaling van aanvullend recht, afwijken kan. De lastgever moet ook de verliezen betalen die de lasthebber heeft geleden ten gevolge van de uitvoering, indien hem geen onvoorzichtigheid te verwijten is (artikel 2000 BW). Is ook van aanvullend recht. De lasthebber beschikt over verscheidene waarborgen tegen de lastgever:

a) De hoofdelijkheid die bestaat tussen de personen die een lasthebber hebben aangesteld voor een aangelegenheid waar ze allemaal een zelfde belang bij hebben ( artikel 2002 BW). b) Een roerend voorrecht voor de betaling van de kosten die hij gedaan heeft met het oog op behoud van de zaak (artikel 20, 4° hypotheekwet) c) Exceptio non adimpleti contractus als de lastgeving bezoldigd is en dus een wederkerig contract vormt. Retentierecht op voorwerpen die hij heeft verkregen met oog op de uitvoering, indien het mandaat kosteloos is.

Hoofdstuk V. De werking van de lastgeving tegenover derden 534.

Lastgeving brengt ook voor derden rechtsgevolgen teweeg. Onderscheid tussen het

geval waar de lasthebber binnen de perken van de hem verleende vertegenwoordigingsbevoegdheid heeft gehandeld en de hypothese dat de lasthebber die perken heeft overschreden.

Afdeling 1. De lasthebber handelt binnen de perken van zijn vertegenwoordigingsbevoegdheid 535.

Binnen de perken gehandeld: dan is het alsof de lastgever zelf heeft gehandeld. De

rechtshandelingen worden hoe dak ook aan de lastgever toegerekend. De lastgever is dan ook verplicht de verbintenissen na te komen die de lasthebber heeft aangedaan (artikel 1998; eerste lid BW). Fouten, nalatigheden, tekortkomingen door de lasthebber begaan worden aan zijn lastgever toegerekend. De lastgever kan zich niet op overmacht of op een vreemde oorzaak beroepen. Voorbeeld: procesvertegenwoordiger die nagelaten heeft een

bepaalde

proceshandeling te verrichten. Een fout van een derde voor wie hij niet moet instaan kan wel een vreemde oorzaak vormen.

Als de lasthebber binnen de perken heeft gehandeld is het alsof de lastgever zelf heeft gehandeld. 1 uitzondering hierop: Als de lasthebber, met medeplichtigheid van een derde, aan de lastgever schade wil berokkenen. De lastgever is gebonden tov de derde als :

-

Die derde niet medeplichtig is aan de bedrieglijke intentie van de lasthebber.

-

Indien de lasthebber binnen de perken van zijn vertegenwoordigingsbevoegdheid heeft gehandeld.

De lastgever heeft wel een regresvordering op de lasthebber.

Indien de lasthebber aan de wederpartij zijn hoedanigheid van lasthebber niet bekend heeft gemaakt en dus in eigen naam is opgetreden, dan is hij persoonlijk gebonden. Hij moet echter de rechten die hij heeft verkregen aan de lastgever overdragen. Hij moet hierover rekening en verantwoording afleggen. De lastgever heeft wel geen rechtstreekse vordering tegen de derde waarmee de lasthebber in eigen naam heeft gecontracteerd.

Afdeling 2. De lasthebber overschrijdt de perken van zijn vertegenwoordigingsbevoegdheid EXAMENVRAAG: De Bank van Breda koopt meubilair voor haar nieuw kantoor bij de N.V. Vercruysse. Een directeur van deze N.V. opent een rekening waarop de Bank van Breda een voorschot stort. Alle transacties tussen de directeur en de bank geschieden op briefpapier van de N.V. Naderhand beweert de N.V. niet gebonden te zijn door de handelingen van deze directeur. Hoe kwalificeert u deze situatie? 536.

Indien de lasthebber de perken is te buiten gegaan is de lastgever niet gebonden door

de verrichte rechtshandelingen. De lasthebber heeft de lastgever niet vertegenwoordigd. 2 uitzonderingen: •

Wanneer de lastgever de rechtshandelingen uitdrukkelijk of stilzwijgend bekrachtigt (artikel 1998, tweede lid BW)

•

In geval van schijnmandaat : als een derde te goeder trouw is afgegaan op een aan de lastgever toerekenbare schijnbare vertegenwoordigingsbevoegdheid van de lasthebber die in werkelijkheid helemaal niet bestaat of beperkter is in omvang. De lastgever is tegenover de

derde gebonden op grond van dit schijnmandaat indien aan 2

voorwaarden is voldaan: 1) De lastgever heeft hetzij door zijn nalatigheid of onvoorzichtigheid, hetzij door zijn niet-foutieve handelingen en gedragingen doen

schijnen dat de lasthebber de bevoegdheid had om hem te vertegenwoordigen.

Daarbij

bestond

die

vertegenwoordigingsbevoegdheid helemaal niet of was deze minder omvangrijk. 2) De derde is te goeder trouw, in gerechtvaardigd vertrouwen op deze schijnbare vertegenwoordigingsbevoegdheid afgegaan. De derde wist niet en behoorde ook niet te weten dat de schijnbare lasthebber in werkelijkheid geen of een minder omvangrijke verantwoordigingsbevoegdheid bezat.

De lasthebber is niet persoonlijk gebonden door de rechtshandelingen die hij

buiten de

perken van zijn mandaat stelt. Uitzondering: -

indien de lasthebber in eigen naam is opgetreden

-

indien hij zich persoonlijk heeft verbonden

-

indien hij de wederpartij onvoldoende heeft geïnformeerd over de omvang van zijn mandaat ( artikel 1997 BW)

Afdeling 3. De aansprakelijkheid van de lastgever voor de onrechtmatige daden van zijn lasthebber 537.

Betwist is of de lastgever aansprakelijk is voor de onrechtmatige daden die zijn

lasthebber in de uitvoering van zijn opdracht of naar aanleiding daarvan heeft begaan en waardoor aan derden schade werd berokkend.  Traditioneel zegt men : nee, omdat een lastgeving nooit het stellen van onrechtmatige daden tot voorwerp kan hebben. Voor die handelingen kan er dus geen sprake zijn van ‘vertegenwoordiging’. Alleen de lasthebber is volgens deze opvatting aansprakelijk.  Een deel van de rechtsleer zegt : jawel, de lastgever is wel aansprakelijk omdat dit een consequente toepassing is van de vertegenwoordigingsgedachte. In het contractuele domein wordt immers wel aanvaard dat fouten door de lasthebber de aansprakelijkheid van de lastgever tot gevolg hebben. Arrest Cassatie inzake sterkmaking besliste dat de derde die de verbintenis bekrachtigt als lastgever aansprakelijk is voor de handelingen door de belover verricht binnen de grenzen van

de vermoede opdracht. Hij is ook aansprakelijk voor diens onrechtmatige handelingen bij het sluiten van de overeenkomst m.a.w. precontractuele fouten.

Hoofdstuk V. Het einde van de lastgeving EXAMENVRAAG: Verzekeringsagent KBC krijgt een volmacht om premies etc. te innen van klanten. Kan men zijn overeenkomst zo maar beëindigen en hem vervangen? Stel klanten betalen nog aan hem. Ze zijn niet op de hoogte van zijn vervanging. De verzekeraar gaat er vandoor met het geld. Kan de bank de klanten aanmanen en nogmaals betaling vorderen? 538.

Aan lastgeving kan een einde komen volgens de gemeenrechtelijke wijzen waarop alle

overeenkomsten eindigen bijvoorbeeld: verstrijken van de termijn, nietigverklaring, gerechtelijke ontbinding wegens wanprestatie, definitieve onmogelijkheid om uit te voeren wegens vreemde oorzaak. Er zijn ook specifieke beëindiginggronden voor de lastgeving: overlijden van de lasthebber of lastgever, onbekwaamheid, faillissement of kennelijk onvermogen van de lasthebber, opzegging door de lasthebber, herroeping door de lastgever. 539.

1° Overlijden van de lasthebber (artikel 2003 BW): Volgt uit het intuitu-personea-

karakter van de overeenkomst in de persoon van de lasthebber. Erfgenamen van de overleden lasthebber zijn de lastgever rekening en verantwoording verschuldigd. Ze moeten de lastgever op de hoogte brengen van het overlijden en alles doen wat naar gelang van de omstandigheden het belang van de lastgever vereist ( artikel 2010 BW). Is van aanvullend recht, partijen mogen overeenkomen dat de lastgeving wordt verdergezet door de erfgenamen.

540.

2° Overlijden van de lastgever ( artikel 2003 BW): De erfgenamen van de lastgever

hebben misschien niet hetzelfde vertouwen in de lasthebber als de lastgever zelf. Ze willen misschien zelf die rechtshandelingen verrichten. De lasthebber is verplicht de zaak waar hij op het ogenblik van dat overlijden mee was begonnen tot een einde te brengen , indien die zaak geen uitstel verdraagt (artikel 1991, tweede lid BW). Indien de lasthebber niet op de hoogte was van het overlijden en verder in diens naam en voor diens rekening

rechtshandelingen is blijven verrichten dan zijn al die rechtshandelingen geldig en verbindend! Zowel tegenover de erfgenamen als tegenover derden (artikel 2008 BW). Ook deze regeling is niet van dwingend recht. Het mandaat post mortem is niet geoorloofd = bedingen dat het mandaat pas zal beginnen bij het overlijden van de lastgever. Waarom niet? Je kan erfgenamen niet belasten met verbintenissen die de erflater zelf nooit op zich heeft genomen. Wil de erflater dit dan moet hij dit duidelijk maken in zijn testament.

541.

3° Onbekwaamverklaring, het faillissement of het kennelijk onvermogen (artikel 2003

BW: Eindiging als 1 van deze 3 zich voordoet in de persoon van de lasthebber. Want hierdoor wordt het vertrouwen ondermijnd dat de lastgever in hem had gesteld. Bij faillissement, onbekwaamverklaring van de lastgever verliest deze het beheer over zijn vermogen.

542.

4° Opzegging door de lasthebber (artikel 2003 en 2007, eerste lid BW):

De lasthebber dient geen reden voor zijn opzegging te geven. Als er geen opzeggingstermijn wordt opgelegd door de wet moet de uitvoering van de overeenkomst wel nog altijd ter goeder trouw worden uitgevoerd (artikel 1134 BW). Gevolg is dat de lasthebber een redelijke opzeggingstermijn moet in acht nemen. Als hij door zijn ontslag de lastgever benadeelt moet hij hem een schadeloos stellen. Uitzondering: tenzij hij onmogelijk de lastgeving kan volbrengen zonder daardoor zelf schade te lijden (artikel 2007, tweede lid BW).

543.

5° Herroeping door de lastgever (artikel 2003 en 2004 BW):

Kan op ieder ogenblik, zonder reden maar het beginsel van uitvoering te goeder trouw (artikel 1134 BW) brengt mee dat de herroeping niet ontijdig mag gebeuren, noch op een onrechtmatige wijze. Doet de lastgever dit toch dan is hij schadevergoeding verschuldigd. Als de lastgever zijn vertrouwen in de lasthebber verliest moet hij een einde kunnen maken aan het mandaat. Dit rechtvaardigt een herroeping ad nutum (= onmiddellijke herroeping). De lasthebber en de derden met wie de lasthebber heeft gecontracteerd moeten op de hoogte worden gebracht. Als de lasthebber niet op de hoogt werd gebracht blijven zijn rechtshandelingen geldig (artikel 2008 BW). De herroeping kan niet tegengeworpen worden aan de te goeder trouw zijnde derden maar de lastgever beschikt dan wel over een regresrecht tegen de lasthebber (artikel 2005 BW).

De herroeping heeft geen vormvereisten maar om bewijsproblemen te voorkomen is het aangeraden het schriftelijk te doen. Voorbeeld: artikel 2006: de aanstelling van een nieuwe lasthebber voor dezelfde zaak brengt de herroeping mee van de vorige lasthebber, vanaf de dag dat de vorige lasthebber in kennis is gesteld. Er bestaan 2 uitzonderingen op de herroeping ad nutum: •

Niet van openbare orde, niet van dwingend recht dus partijen kunnen het mandaat onherroepelijk maken of de herroeping aan bepaalde voorwaarden verbinden. De clausule die het onherroepelijk maakt is alleen geldig als de lastgeving niet uitsluitend het belang van de lastgever beoogt.

•

Het mandaat is onherroepelijk als het gaat om een mandaat van gemeenschappelijk belang = een mandaat waarvan de uitvoering zowel in het belang van de lastgever als in het belang van de lasthebber is. Bijvoorbeeld: mede-eigenaars die aan 1 van hen een mandaat geven om het goed te beheren. Cassatie besliste dat dit gemeenschappelijk belang verantwoordt dat enkel met :

- wederzijdse toestemming van de partijen of - een in rechte erkende wettige reden of - toepassing van bijzondere bedingen en voorwaarden de overeenkomst kan worden herroepen. Gemeenschappelijk belang is er ook wanneer de opdracht van de lasthebber bestaat in het maken van een werk voor de uitvoering waaraan beide partijen noodzakelijk moeten samenwerken en deelnemen.

Hoofdstuk VI. Handelstussenpersonen EXAMENVRAAG: Verschil tussen een makelaar en een lastgever?; Leg uit: commissieovereenkomst. 545.

Handelstussenpersonen = personen die bij het sluiten van (commerciële)

contracten bemiddelend optreden. Ze zijn eventueel ermee belast voor rekening en/of in naam van hun principaal of opdrachtgever deze contracten af te sluiten. Bijvoorbeeld: makelaars, handelsvertegenwoordigers, commissionairs en zelfstandige handelsagenten.

546.

Makelaar = de tussenpersoon die meestal geen permanente band heeft met zijn

opdrachtgever en wiens opdracht erin bestaat partijen bij elkaar te brengen met het oog op het sluiten van een bepaalde overeenkomst. Hij heeft enkel een bemiddelende functie bij de totstandkoming van een overeenkomst. Eens de partijen bij elkaar gebracht zijn komt hij niet meer tussen bij het sluiten van de overeenkomst. Het sluiten komt rechtstreeks tussen de partijen tot stand. Bv: makelaars in onroerende goederen, verzekeringsmakelaars. Zijn rechtsverhouding tot de opdrachtgever wordt gekwalificeerd als ‘aanneming van (intellectueel) werk’ omdat de makelaar enkel bemiddelend optreedt en geen rechtshandelingen stelt. Er kan aan het makelaarscontract ook een overeenkomst

van

lastgeving worden toegevoegd. Dit gebeurt als de partijen hem de opdracht geven rechtshandelingen te stellen in naam en voor rekening van de principaal.

547.

Zelfstandige handelsagenten en handelsvertegenwoordigers = tussenpersonen

diens activiteit bestaat in het opsporen en bezoeken van mogelijke cliënten en met hen eventueel overeenkomsten te sluiten in naam en voor rekening van de principaal. Ze hebben meestal een duurzame relatie met hun opdrachtgever, dit is het verschil met de makelaar (die heeft geen duurzame relatie). Zelfstandige handelsagenten oefenen hun activiteit als zelfstandigen uit terwijl de handelsvertegenwoordigers in band van ondergeschiktheid staan t.o.v. hun opdrachtgever. Het statuut van handelsvertegenwoordigers: geregeld door artikelen 88-107 arbeidsovereenkomstenwet. De rechtspositie van de zelfstandige handelsagenten: geregeld in wet 13 april 1995 inzake de handelsagentuur-overeenkomst. Dit is het resultaat van de omzetting van een richtlijn die een betere harmonisatie wilde bekomen.

547bis.

Handelsagentuurovereenkomst = een overeenkomst waarbij de ene partij (de

handelsagent) door de andere partij (principaal) permanent en tegen vergoeding belast wordt met het bemiddelen en eventueel sluiten van zaken in naam en voor rekening van de

principaal, zonder dat hij onder diens gezag staat. (Artikel 1, eerste lid Handelsargentuurwet). Kenmerkend voor de hoedanigheid van handelsagent: -

tussenpersoon voor het onderhandelen en eventueel sluiten van contracten

-

voor naam en voor rekening van een principaal

-

duurzame relatie met principaal

-

tegen een vergoeding

-

zelfstandige, geen ondergeschikt verband t.o.v. principaal

Uitgesloten uit het toepassingsgebied van de Handelsagentuurwet zijn…. (zie artikel 3 Handelsagentuurwet). De handelsagent verricht objectieve daden van koophandel (artikel 2, 7de lid W. Kh., ingevoegd door artikel 28 Handelsagentuurwet). De bepalingen van de Handelsagentuurwet zijn van dwingend recht tenzij uitdrukkelijk is aangegeven dat de partijen mogen afwijken. De bepalingen zijn meestal ten voordele van de handelsagent. De handelsagentuurovereekomst is een consensueel contract (artikel 5 Handelsagentuurwet). Het kan zowel voor bepaalde als voor onbepaalde tijd worden gesloten. Als er de overeenkomst niet schriftelijk is dan wordt de overeenkomst geacht voor onbepaalde tijd te zijn gesloten. Als de duur niet bepaald is in een schriftelijke overeenkomst dan wordt ze ook geacht te zijn gesloten voor onbepaalde tijd (artikel 4, eerste en tweede lid Handelsagentuurwet).

547ter.

De handelsagent moet de belangen van de principaal behartigen en loyaal en te

goeder trouw handelen (artikel 6 Handelsagentuurwet, bevestiging artikel 1134, derde lid BW). Hij moet de redelijke richtlijnen opvolgen die de principaal hem geeft en aan de principaal alle nodige inlichtingen verschaffen (artikel 6 Handelsagentuurwet). Redelijke richtlijnen = aanbevelingen en algemene richtlijnen omtrent de te volgen verkoopvoorwaarden, commercieel beleid. Niet de bevelen en de concrete arbeidsvoorwaarden die wijzen op een juridische gezagsverhouding. De handelsagent kan beroep doen op subagenten. Deze handelen onder zijn verantwoordelijkheid, worden door hem vergoed en hij wordt ten aanzien van hen principaal (artikel 7 Handelsagentuurwet).

De principaal moet zich loyaal en t goeder trouw gedragen in zijn relaties met de handelsagent (artikel 8 Handelsagentuurwet). Hij moet de nodige documentatie ter beschikking stellen en alle inlichtingen verschaffen d ie nodig zijn voor de uitvoering. Dit houdt in dat hij de handelsagent binnen een redelijke termijn waarschuwt wanneer hij voorziet dat een aantal zaken aanzienlijk geringer zullen zijn dan die welke de handelsagent normaal had kunnen verwachten. Hij moet hem ook op de hoogte brengen binnen een redelijke termijn van zijn aanvaarding, weigering of niet-uitvoering van een zaak die de handelsagent heeft bemiddeld.

547quater.

De handelsagent toekomende vergoeding bestaat ofwel uit een vast

bedrag ofwel uit commissies ofwel deels uit een vast bedrag , deels uit commissies (artikel 9, eerste lid Handelsagentuurwet). Partijen kunnen vrij over het bedrag en de berekeningswijze van de commissie contracteren. Als er niets in de overeenkomst staat wordt de commissie berekend overeenkomstig hetgeen in de economische sector van de plaats waar de handelsagent zijn activiteit uitoefent gebruikelijk is voor zaken van dezelfde aard. Als er geen gebruiken zijn dan heeft hij recht op een billijke commissie, waarbij rekening wordt gehouden met alle elementen die betrekking hebben op de door zijn tussenkomst gesloten zaken (artikel 15, eerste en tweede lid Handelsagentuurwet). Normaal gezien worden de commissies berekend op grond van de aan de klant gefactureerde prijs, met inbegrip van de bijkomende kosten (zoals verpakking, vervoer,..) maar met uitsluiting van belastingen en taken (artikel 15, derde lid Handelsagentuurwet). De door de principaal eenzijdig toegestane kortingen worden niet uitgesloten (artikel 15, vierde lid Handelsagentuurwet). Een eenzijdige wijziging van het overeengekomen bedrag of de berekeningswijze tijdens de uitvoering van de overeenkomst = verbreking van de overeenkomst! Als de handelsagent echter gedurende een relatief lange periode zonder enig voorbehoud die wijziging heeft aanvaard, dan kan de rechter oordelen dat hij heeft ingestemd met de wijziging (artikel 15, laatste lid Handelsagentuurwet). 3 gevallen waar de handelsagent recht heeft op een commissie wanneer het gaat over “tijdens de duur van de handelsagentuurovereenkomst gesloten zaken”: 

Indien de zaak dankzij zijn optreden is gesloten



Indien de zaak is gesloten met een derde die vroeger door de handelsagent voor soortgelijke zaken als klant was aangebracht



Indien de zaak is gesloten met een klant uit een gebied of een groep van personen waaromtrent was overeenkomen dat de handelsagent een exclusiviteit had (artikel 10 Handelsagentuurwet).

2 gevallen waar de handelsagent recht heeft op een commissie wanneer het gaat over “zaken gesloten na het einde van de handelsovereenkomst”: 

Indien de zaak hoofdzakelijk is te danken aan het optreden van de agent tijdens de duur van de overeenkomst en de zaak is gesloten binnen een termijn van 6maanden na de beëindiging van de overeenkomst



Indien de bestelling van de derde door de principaal of door de handelsagent is ontvangen voor het einde van de overeenkomst (artikel 11 Handelsagentuurwet).

Door deze regeling kan het gebeuren dat er kort na de beëindiging van een handelsagentuurovereenkomst een nieuwe handelsagent wordt aangesteld. Deze kan dan aanspraak maken op een commissie voor de zaken die ook dankzij zijn optreden zijn gesloten. Artikel 12 Handelsagentuurwet geeft de vorige handelsagent voorrang, tenzij uit de omstandigheden voortvloeit dat het billijk is de commissie tussen de handelsagenten te verdelen.

Het recht op commissie is opeisbaar van zodra er een van de volgende omstandigheden zich voordoet: •

De principaal heeft de overeenkomst uitgevoerd of had krachtens de overeenkomst met de derde zijn contractuele verplichtingen moeten nakomen.

•

De derde is zijn contractuele verplichtingen nagekomen (artikel 13, eerste lid Handelsagentuurwet).

De partijen kunnen slechts in drie limitatief opgesomde gevallen overeenkomen dat het recht op een commissie vervalt :  Indien en in zoverre vaststaat dat de derde zijn verbintenissen niet nakomt, maar zonder dat die niet-nakoming aan de principaal mag toe te rekenen zijn. Bv: insolvabiliteit van de derde.

 Indien de uitvoering onmogelijk is geworden, zonder dat dit aan de principaal te wijten is. Bv: in geval van overmacht.  Indien de uitvoering van de verrichting redelijkerwijze niet kan worden geëist van de principaal. Vooral wanneer er door toedoen van de derde ernstige redenen bestaan die de niet-uitvoering door de principaal rechtvaardigen. Bv: gebrek aan kredietwaarddigheid van de derde, onvoorziene omstandigheden die ruimer zijn dan het begrip overmacht (artikel 14 Handelsagentuurwet).

547quinquies.

Een handelsagentuurovereenkomst die is aangegaan voor onbepaalde

tijd of bepaalde tijd (maar met de mogelijkheid om ze voortijdig op te zeggen), kan door ieder van de partijen worden opgezegd. Men moet wel de opzeggingstermijn respecteren die minimum 1 maand gedurende het eerste jaar en nadien met minimum 1 maand wordt vermeerderd voor elk begonnen jaar. Deze termijn mag echter niet boven de 6 maanden gaan (artikel 18 §1, eerste en tweede lid Handelsagentuurwet). Opzegging: -

Ofwel door de afgifte van een geschrift aan de andere partij waarin het begin en de duur van de opzeggingstermijn worden aangegeven.

-

Ofwel bij een ter post aangetekende brief die uitwerking heeft de derde werkdag na e datum van verzending.

-

Ofwel bij gerechtsdeurwaardersexploot

Behalve indien de partijen anders zijn overeengekomen dient het einde van de opzeggingstermijn samen te vallen met het einde van een kalendermaand (artikel 18 § 2 Handelsagentuurwet). De partij die de overeenkomst beëindigt zonder de in de vorige alinea bepaalde opzeggingstermijn in acht te nemen moet aan de andere partij een opzeggingsvergoeding te betalen die gebruikelijk is en overeenstemt met de duur van de opzeggingstermijn of met het resterende gedeelte ervan, tenzij de overeenkomst wordt opgezegd wegens uitzonderlijke omstandigheden die elke professionele samenwerking tussen de partijen definitief onmogelijk maakt of wegens een ernstige tekortkoming van de wederpartij in haar verplichtingen (artikel 19 Handelsagentuurwet). Als de vergoeding geheel of gedeeltelijk uit commissies bestaat dan wordt die opzeggingsvergoeding berekend op

basis van het maandelijks gemiddelde van de

commissies verdiend gedurende de 12 maanden die aan de beëindiging van de overeenkomst vooraf gaan. Als de overeenkomst minder dan 12 maanden heeft gelopen neemt men het gemiddelde van de maanden die de beëindiging vooraf zijn gegaan (artikel 18 § 3 Handelsagentuurwet). Elke partij kan de overeenkomst onmiddellijk en zonder opzegging beëindigen in twee gevallen (artikel 19, eerste lid Handelsagentuurwet):  Wanneer uitzonderlijke omstandigheden elke professionele samenwerking tussen partijen definitief onmogelijk maken, zonder dat die omstandigheden te wijten zijn aan een fout van een van de partijen.  Wanneer de andere partij ernstig te kort komt in haar verplichtingen = wanneer de andere partij zich schuldig maakt aan een zware fout die elke professionele samenwerking definitief onmogelijk maakt en die in grote mate kan worden gelijkgesteld met ‘dwingende reden’ (artikel 35 Arbeidsovereenkomstenwet). De beëindiging zonder opzegging of voor het verstrijken van de bedongen termijn dient te gebeuren binnen de 7 werkdagen nadat de partij die de overeenkomst beëindigt kennis geeft van het feit dat ter rechtvaardiging van die beëindiging wordt ingeroepen (artikel 19, tweede lid Handelsagentuurwet). Die feiten moeten binnen 7 werkdagen na de beëindiging van de overeenkomst bij aangetekende brief of bij gerechtsdeurwaardersexploot aan de wederpartij ter kennis worden gebracht (artikel 19, derde lid Handelsagentuurwet). Een handelsagentuur-overeenkomst kan ook volgens het gemene recht worden beëindigd, door: -

gemeen overleg

-

verstrijken van de bedongen termijn

-

werking van een stilzwijgend onbindend beding bij wanprestatie (artikel 1184 BW)

547sexies.

Na de beëindiging heeft de handelsagent recht op een

uitwinningsvergoeding indien er aan twee voorwaarden is voldaan (artikel 20, eerste lid Handelsagentuurwet): o Als de handelsagent nieuwe klanten heeft aangebracht of de zaken met de bestaande klanten heeft uitgebreid. Deze voorwaarde wordt geacht vervuld te zijn als de overeenkomst een concurrentiebeding bevat (artikel 24 § 3 Handelsagentuurwet).

o Indien die aanbreng van clientèle de principaal nog aanzienlijke voordelen kan opleveren. Deze voorwaarde wordt ook geacht vervuld te zijn als de overeenkomst een concurrentiebeding bevat (artikel 20, tweede lid Handelsagentuurwet). Het bedrag van die uitwinningsvergoeding wordt bepaald door rekening te houdend met de gerealiseerde uitbreiding van de zaken, aanbreng van klanten maar is begrensd op 1 jaar van de aan de handelsagent toekomende vergoeding. Deze is berekend op basis van het gemiddelde van de 5 voorgaande jaren. Als de overeenkomst minder dan 5j heeft geduurd neemt men de gemiddelde vergoeding van de voorgaande jaren (artikel 20, derde en vierde lid Handelsagentuurwet). Als de handelsagent kan bewijzen dat de uitwinningsvergoeding de door hem werkelijk geleden schade niet volledig vergoedt, dan kan hij ten belope van die werkelijke omvang een bijkomende schadevergoeding vorderen (artikel 21 Handelsagentuurwet).

In 3 gevallen heeft de handelsagent geen recht op een uitwinningsvergoeding: •

Indien de principaal de overeenkomst heeft beëindigd wegens een aan de agent te wijten ernstige tekortkoming.

•

Indien de handelsagent de overeenkomst heeft beëindigd, tenzij de beëindiging voortvloeit uit

een aan de principaal te wijten ernstige tekortkoming, tenzij de

beëindiging het gevolg is van de leeftijd, invaliditeit of ziekte van de handelsagent waardoor van hem niet meer kan worden gevraagd dat hij zijn werkzaamheden voortzet. •

Indien de handelsagent of zijn erfgenamen (overeenkomstig een afspraak met de principaal) hun rechten en verplichtingen uit hoofde van een agentuurovereenkomst aan een derde overdragen (artikel 20, vijfde lid Handelsagentuurwet).

De handelsagent verliest zijn recht op een uitwinningsvergoeding als hij de principaal niet binnen een jaar na de beëindiging in kennis stelt dat hij zijn rechten zal laten gelden (artikel 20, laatste lid Handelsagentuurwet). De bepalingen van de uitwinningsvergoeding zijn van dwingend recht. Hier mag niet ten nadele van de handelsagent van worden afgeweken voor dat de overeenkomst is beëindigd (artikel 23 Handelsagentuurwet).

547septies.

In de agentuurovereenkomst kan een concurrentiebeding worden opgenomen.

Het is slechts geldig wanneer: 1) schriftelijk werd bedongen 2) betrekking heeft op het soort zaken waarmee de handelsagent was belast 3) beperkt blijft tot het geografisch gebied of de groep personen en het geografisch gebied die aan de handelsagent waren toevertrouwd 4) niet verder reikt dan 6 maanden na de beëindiging van de overeenkomst (artikel 24 § 1 Handelsagentuurwet).

Het concurrentiebeding heeft geen uitwerking wanneer: -

De handelsagentuurovereenkomst door de handelsagent wordt beëindigd onder aanvoering van uitzonderlijke omstandigheden of van een ernstige tekortkoming in de zin van artikel 19, eerste lid Handelsagentuurwet.

-

De overeenkomst door de principaal wordt beëindigd zonder uiterlijke omstandigheden of een ernstige tekortkoming van de handelsagent aan te voeren, dus ook wanneer de principaal de voor onbepaalde duur gesloten overeenkomst door opzegging beëindigt (artikel 24 § 2 Handelsagentuurwet).

Als de overeenkomst een schadebeding bevat in geval van schending van het concurrentiebeding, dan mag de forfaitair bedongen vergoeding niet hoger zijn dan 1jaar van de aan de handelsagent toekomende vergoeding. Het is berekend op basis van het gemiddelde van de 5 voorgaande jaren of het gemiddelde van de voorgaande jaren indien de overeenkomst minder dan 5jaar heeft geduurd (artikel 24 § 4, eerste lid Handelsagentuurwet). De principaal kan een hogere vergoeding eisen als hij kan bewijzen dat zijn werkelijke schade hoger is (artikel 24 § 4, tweede lid Handelsagentuurwet).

547octies.

Delcrederebeding zorgt ervoor dat de handelsagent tegenover zijn principaal

aansprakelijk kan worden gesteld voor de solvabiliteit van de door hem aangebrachte klanten. Het kan in de handelsagentuurovereenkomst worden opgenomen als aan de volgende voorwaarden is voldaan: 

Moet schriftelijk aangegaan zijn



Agent kan enkel aansprakelijk worden gesteld voor de solvabiliteit; niet aansprakelijk voor iedere andere tekortkoming van de klant in zijn contractuele verplichtingen tenzij er anders is overeengekomen



Moet een zaak betreffen waarin de agent persoonlijk is opgetreden



Principaal mag de aan de klant toegestane leverings- of betalingsvoorwaarden niet zonder instemming van de handelsagent gewijzigd hebben



Aansprakelijkheid van de handelsagent blijft beperkt tot het bedrag van de overeengekomen commissie, tenzij het beding betrekking heeft op een bepaalde zaak of zaken die hij in naam van

de agent sluit (artikel 25, eerste tot derde lid

Handelsagentuurwet).

De rechter kan het bedrag waarvoor de handelsagent aansprakelijk is verminderen in zoverre dit bedrag de commissie te boven gaat; als: -

De handelsagent een grotere aansprakelijkheid op zich genomen heeft dan het bedrag van de bedongen commissie

-

En er een kennelijke wanverhouding bestaat tussen het risico van de handelsagent en die commissie

De rechter moet rekening houden met de wijze waarop de handelsagent de belangen van de principaal heeft behartigd (artikel 25, laatste lid Handelsagentuurwet).

547nonies.

De rechtsvorderingen die uit de handelsagentuurovereenkomst ontstaan

verjaren na 1jaar na het einde of 5jaar na het feit waaruit de vordering is ontstaan (zonder dat die termijn langer mag duren dan 1jaar na het einde van de overeenkomst).

548.

Commissionair = een handelspersoon die met een derde overeenkomsten sluit

in eigen naam, maar voor rekening van zijn opdrachtgever, de committent (artikel 12, boek 1, W. Kh.).

Essentieel is dat de commissionair in eigen naam contracteert zonder de naam van de committent te vermelden. Op hem rust een geheimhoudingsplicht. Hij is t.o.v. derden ertoe gehouden zelf de verbintenissen na te komen die hij in het raam van zijn commissieopdracht heeft opgenomen. Hij treedt echter voor rekening van de committent op zodat de

committent tegenover de commissionair gehouden is de met de derde gesloten contracten uit te voeren. De commissionair is een handelaar (artikel 2, zevende lid , boek 1 W. Kh.) en heeft tot opdracht: tegen betaling van een vergoeding rechtshandelingen te stellen in de sector van het goederenverkeer of de verhandeling van waardepapieren.

Meestal weet de derde wel dat de commissionair voor andermans rekening optreedt maar hij weet niet juist voor wie. Hierin ligt het verschil met de naamleningsovereenkomst. Een naamlener verbergt niet alleen de identiteit van zijn opdrachtgever maar ook het feit dat er een opdrachtgever is! Hij doet alsof hij voor eigen rekening optreedt, daarom is naamlening een vorm van veinzing of simulatie. Het is een geheimgehouden lastgeving. De naamleningsovereenkomst is geoorloofd tenzij het afbreuk doet aan de rechten van de tegenpartij of een wetsontduiking verbergt.

Zakenrechtelijk vlak: aangenomen dat het eigendomsrecht van de door de commissionair verkochte of aangekochte goederen rechtstreeks overgaat van de committent op de derdekoper (of andersom). De goederen moeten wel geïndividualiseerd worden en mogen in het vermogen van de commissionair niet vermengd worden met andere soortgelijke goederen. Verbintenisrechtelijk vlak: Er komt geen rechtstreekse contractuele verhouding tot stand tussen de committent en de derde. Het gevolg is dat alleen de commissionair een rechtsvordering kan instellen tegen de derde en dat bij verkoop de derde enkel bevrijdend betaalt in handen van de commissionair. Er wordt gepleit voor een rechtstreekse contractuele verhouding tussen de committent en de derde.

TITEL VI. DE OVEREENKOMST VAN BEWAARGEVING Hoofdstuk I. Begripsomschrijving, essentiële bestanddelen en juridische kenmerken

Afdeling 1. Begripsomschrijving en essentiële bestanddelen

550.

Bewaargeving = een overeenkomst waarbij de ene partij (de bewaargever), een

lichamelijke roerende zaak ter bewaring afgeeft aan een andere partij (de bewaarnemer), die zich ertoe verbindt om, al dan niet tegen betaling van een vergoeding, deze zaak te bewaren, er zorg voor te dragen en ze op het eerste verzoek aan de bewaargever terug te geven.

De essentiële bestanddelen zijn: a) bewaring b) teruggave c) ingevolge een overeenkomst

a) Bewaring is het meest essentiële bestanddeel, de belangrijkste doelstelling. Daardoor onderscheidt het zich van andere overeenkomsten waarbij ook een zaak wordt afgegeven, maar met een ander doel. Bv: huur, lening,…Daar vormt de verbintenis om een toevertrouwde zaak te bewaren en terug te geven een accessorium van de hoofdverbintenis. Bv: garagist die een auto bewaart om te herstellen. b) Teruggave van de in bewaring genomen zaak. De zaak werd immer maar tijdelijk overhandigd. De bewaarnemer is geen bezitter, wel een houder of detentor. De zaak blijft eigendom van de bewaargever. Gevolg: bewaargever mag bij faillissement van de bewaarnemer de in bewaring gegeven zaak in natura uit de failliete boedel opeisen. c) Berust op een overeenkomst, zodat bij beide partijen de wil dient aanwezig te zijn om een bepaalde zaak in bewaring te geven / ontvangen. Bij bewaargeving uit noodzaak of hotelbewaargeving is de bewaargever niet vrij om het al of niet in bewaring te geven. Toch is er nog altijd een toestemming van de bewaarnemer nodig.

551.

Discussie over de kwalificatie als bewaargeving van het plaatsen van een wagen in een

parkeergarage. Onderscheid tussen een garagecontract en een parkingcontract. Een garagecontract = een overeenkomst van bewaargeving, aangezien de bestuurder de bewaring op het oog heeft, hetzij in een afgesloten ruimte, hetzij op een open plaats, waar toezicht en bewaking worden georganiseerd. Een parkingcontract = huurovereenkomst, waarbij de exploitant van een parking zich ertoe verbindt een afgebakende strook grond ter beschikking te stellen van de bestuurder van een

voertuig, om er dat voertuig gedurende een bepaalde tijdsspanne achter te laten tegen betaling van een vergoeding die wordt bepaald in verhouding tot de duur van het gebruik.

In praktijk lopen deze twee contractsvormen vaak door elkaar. Een belangrijk criterium van onderscheid daarbij is of er al dan niet een bewakingssysteem is georganiseerd en of de bestuurder daar redelijkerwijze op kon rekenen. Dingen die wijzen op bewaking: - Een hogere prijs - Verbod wagen af te sluiten - Toezicht van personeel dat aanwijzingen geeft bij parkeren Belang kwalificatie? Bij diefstal of beschadiging is het van belang omdat een bewaarnemer wel aansprakelijk is en een verhuurder niet.

Afdeling 2. Juridische kenmerken van de overeenkomst van bewaargeving 552.

Het is een zakelijk contract, dat in principe kosteloos is. Het is eenzijdig of wederkerig

naar gelang er een vergoeding als tegenprestatie wordt bedongen. 1° Zakelijk contract: komt pas tot stand door de afgifte van de zaak (artikel 1919, eerste lid BW). De afgifte moet niet altijd effectief zijn, het is voldoende dat de zaak ter beschikking van de bewaarnemer wordt gelaten. Een fictieve overgave is mogelijk en voldoende als de bewaarnemer al in het bezit is van de zaak (artikel 1919, tweede lid BW).

2° In principe kosteloos: net als lastgeving is bewaargeving van oorsprong een vriendendienst. Nu hebben de meeste echter een professionele en commerciële basis. Bv: in bewaargeving geven van meubelen bij een verhuisonderneming. Kosteloosheid is geen essentieel element en dus kunnen de partijen een vergoeding bedingen. 3° Eenzijdig of wederkerig contract: naar gelang de bewaargeving kosteloos gebeurt dan wel mits vergoeding.

Alleen roerende goederen kunnen in bewaring worden gegeven (artikel 1918 BW) !! Verbruikbare goederen kunnen in bewaring worden gegeven indien men de bewaring en niet het verbruik op het oog heeft. Hoewel artikel 1992 BW zegt dat alleen de eigenaar de zaak in

bewaring kan geven of zijn toestemming vereist is, wordt aangenomen dat ook de huurder, bruiklener de hun toevertrouwde zaak in bewaring kunnen geven. De zaak moet dan aan hen als bewaargever worden teruggegeven tenzij de eigenaar verzet of revindicatie toepast.

Hoofdstuk II. De verbintenissen van de bewaarnemer EXAMENVRAAG: Wat is belangrijker: De bewarings- of de teruggaveverplichting? EXAMENVRAAG: Jan neemt de televisie van Piet in bewaring (onbezoldigd). Hij plaatst dit in de living. Hij wil zijn eigen toestel herstellen, maar vergeet de elektriciteit af te zetten. Gevolg: kortsluiting en brand. Moet hij schadevergoeding betalen? Wat i.g.v. bezoldigde bewaargeving? Wat i.g.v. onbezoldigde bewaargeving en de diefstal niet door brand maar door diefstal zou zijn tenietgegaan? 553.

De bewaarnemer heeft 2 verbintenissen:

-

De in bewaring genomen zaak bewaken

-

De zaak teruggeven

Afdeling 1. De bewarings- en bewakingsverplichting van de bewaarnemer 554.

Deze verplichting is een inspanningsverbintenis. Onderscheid tussen kosteloze en

bezoldigde bewaargeving. Kosteloze bewaargeving: de bewaarnemer moet aan de bewaring dezelfde zorg besteden als aan de bewaring van zijn eigen zaken (artikel 1927 BW). Zijn aansprakelijkheid wordt beoordeeld volgens het criterium culpa levis in concreto. De bewaargever draagt zelf het risico van het feit dat hij niet een meer zorgvuldige bewaarnemer heeft uitgekozen. Er bestaan echter drie uitzonderingen op het criterium culpa levis in concreto:  Als de bewaarnemer uit zichzelf heeft aangeboden om de zaak in bewaring te nemen. Bv: de vestiaire in een restaurant.  Als de bewaargeving uitsluitend in het belang van de bewaarnemer geschied  Als partijen zijn overeengekomen dat de bewaarnemer voor om het even welke fout aansprakelijk is (artikel 1928, 1°,2°,3° en 4° BW).

In deze 3 gevallen wordt de aansprakelijkheid van de bewaarnemer strenger beoordeeld. Men past dan het criterium culpa levis in abstracto toe = de bewaarnemer moet in die gevallen aan de bewaring de zorgen van een goed huisvader besteden.

Bezoldigde bewaargeving: daar geldt ook het criterium van de culpa levis in abstracto (artikel 1928, 2° BW). 555.

Partijen kunnen de bewakingsverplichting conventioneel uitbreiden of beperken. Een

beding dat iedere aansprakelijkheid van de bewaarnemer uitsluit lijkt ongeldig omdat het iedere zin en betekenis ontneemt aan het contract.

Afdeling 2. De teruggaveverplichting van de bewaarnemer 556.

Deze verplichting is een resultaatsverbintenis. Gevolg: als de bewaarnemer de zaak

niet op tijd kan teruggeven wordt hij vermoed aansprakelijk te zijn voor de daaruit voortvloeiende schade. Hij kan slechts ontkomen aan die aansprakelijkheid door bevrijdende overmacht of vreemde oorzaak te bewijzen. Bv: Diefstal op zich inroepen is niet voldoende. De bewaarnemer moet bewijzen dat de diefstal niet mogelijk werd gemaakt door een fout of een nalatigheid van zijnentwege. Dit moet in concreto worden beoordeeld.

De bewaarnemer staat wel in voor het toevallig te niet gaan van de zaak als: 

Hij dit risico contractueel op zich heeft genomen



Hij in gebreke is gesteld de in bewaring gegeven zaak terug te geven (artikel 1929 BW)



Als het tenietgaan zich voordoet terwijl hij, in strijd met zijn verbintenis (artikel 1930 BW), de in bewaring gegeven zaak toch gebruikt

De bewaarnemer moet de zaak teruggeven, dit geldt ook voor verbruikbare zaken zoals geld (artikel 1932 BW). Oneigenlijke bewaargeving: de teruggave gebeurt bij equivalent, in zaken van gelijke aard, hoeveelheid en hoedanigheid. Bij verlies van de zaak door schuld van de bewaarnemer zal deze een schadevergoeding moeten betalen ten belope van de waarde van die zaak.

De teruggave moet ad nutum, op het eerste verzoek gebeuren. Zelfs als er voor de teruggave een termijn is bedongen. De bewaarnemer mag de zaak niet teruggeven aan de bewaargever indien er in zijn handen beslag onder derden is gelegd of verzet is gedaan tegen de teruggave of verplaatsing van die zaak.

Onderscheid naar gelang de overeenkomst al dan niet een plaats voor de teruggave aanwijst. Plaats aangewezen: teruggave moet op die plaats gebeuren en de daaraan verbonden kosten zijn voor de bewaargever (SE) en niet zoals in het gemene recht (artikel 1248 BW) voor de bewaarnemer (SA) (artikel 1942 BW). Geen plaats aangewezen: teruggave op de plaats waar de zaak zich ten tijde van de teruggave bevindt en niet zoals in het gemene recht (artikel 1247 BW) op de plaats waar de zaak zich bevond tijdens het sluiten van het contract (artikel 1943 BW). Deze regelingen zijn voordeliger voor de bewaarnemer, dit is verantwoord bij een kosteloze bewaargeving maar niet bij een bezoldigde.

De bewaargever is verplicht de kosten te vergoeden die de bewaarnemer heeft gemaakt voor het behoud van de zaak. Hij moet hem ook schadeloos stellen voor alle schade die de bewaargeving hem mocht hebben veroorzaakt (artikel 1947 BW). De bewaarnemer mag de zaak bij zich houden tot al deze kosten zijn terugbetaald (artikel 1948 BW).

Afdeling 3. De verhouding tussen de bewakingsverplichting en de teruggaveverplichting van de bewaarnemer

557.

Omdat de bewaarnemer bijna nooit alleen een fout kan worden verweten, zullen in de

praktijk, bij de beoordeling van de aansprakelijkheid van de bewaarnemer, de teruggave-en de bewakingsplicht niet gemakkelijk van mekaar te onderscheiden zijn: een fout in de bewaking zal vaak pas ter sprake komen wanneer de teruggaveverplichting niet wordt uitgevoerd. Het onderscheid is nochtans belangrijk omdat de bewijslast verschillend is: bij de bewakingsverplichting ligt de bewijslast bij de bewaarnemer , bij de teruggaveverplichting moet de bewaargever een fout van de bewaarnemer aantonen. Daar de bewakingsverplichting

de hoofdverplichting van de bewaarnemer is en de teruggaveverplichting een gevolg daarvan, kan men bovengenoemde tegenstrijdigheid “oplossen” door de teruggaveverplichting in het licht van de bewakingsverplichting te beoordelen. De bewaarnemer is bevrijd van de teruggaveverplichting bij bewijs van behoorlijke uitvoering van de bewakingsverplichting: de bewaarnemer is bijgevolg niet aansprakelijk als zaak verloren gaat door een oorzaak die buiten zijn zorgplicht ligt. Arrest nr. 48: Kh. Antwerpen, 15 september 1970 De teruggaveverplichting is hier een resultaatsverbintenis, de vreemde oorzaak wordt beoordeeld via de schuldleer: er is sprake van overmacht als de bewaarnemer alles heeft gedaan wat van een normaal, zorgvuldig en omzichtig schuldenaar, geplaatst in dezelfde omstandigheden, mocht worden verwacht.

Afdeling 4. Oneigenlijke of onregelmatige bewaargeving

558.

Wanneer het de bewaarnemer contractueel wél is toegestaan de in bewaring gegeven

zaak te gebruiken, verbruiken of zelfs te vernietigen, maar onder de verplichting gelijksoortige zaken in dezelfde hoedanigheid en hoeveelheid terug te geven.

Hoofdstuk III Bewaargeving uit noodzaak EXAMENVRAAG: Wat is bewaargeving uit noodzaak en geef het verschil met de gewone bewaargeving. 559.

Zie art. 1949 BW: het is de bewaargeving waartoe men wordt gedwongen door enig

ongeval, zoals brand, instorting, plundering, schipbreuk of een andere onvoorziene gebeurtenis. Door de Page werd “onvoorziene gebeurtenis” ruim geïnterpreteerd : wanneer de bewaargever niet de vrijheid heeft om al dan niet in bewaring te geven of om een andere bewaarnemer te kiezen (beoordeling volgens menselijke maatstaven) V.b.: afgifte van kledingstukken in de vestiaire van een bioscoop, schouwburg, restaurant, ... arrest nr. 49: Cass. 19 november 1976 Onderworpen aan dezelfde regeling als de vrijwillige bewaargeving, behalve bij het bewijs [art. 1951]. Zelfs als de in bewaring gegeven zaak een waarde > 15.000 frank heeft, kan het

met alle rechtsmiddelen, incl. getuigen en vermoedens [art. 1952]. Bij de vrijwillige bewaargeving geldt de gemeenrechtelijke bewijsregeling.

Hoofdstuk IV Hotelbewaargeving

Afdeling 1. Algemeenheden

560.

Hier is sprake van een gemengd contract: elementen van huurovereenkomst (gebruik

en genot van een kamer), koopovereenkomst (maaltijden), aanneming van werk (prestaties door het personeel verstrekt) en bewaargeving (bagage, kostbare voorwerpen, geld, juwelen). De wetgever rangschikt de hotelbewaargeving onder de bewaargeving uit noodzaak voor wat de zaken betreft die de gast naar het hotel meebrengt. Geen echte bewaargeving, niet echt in bewaring genomen. Meestal weet hij zelfs niet om welke zaken het gaat.

561.

Invoering in 1972 om uitvoering te geven aan een aanbeveling van de parlementaire

vergadering van de Raad van Europa om een eenvormige wet tot stand te brengen o.b.v. een model van Unidroit. Doel: wetgeving tot stand brengen die aangepast is aan de hedendaagse gebruiken van het reiswezen. Vroeger nagenoeg onbeperkte aansprakelijkheid van de hotelhouder (geïnspireerd door het Romeinse recht). Nu principe dat de hotelhouder voor alle zaken die de hotelgast in het hotel binnenbrengt, zonder ze effectief in zijn handen ter bewaring af te geven, slechts beperkt aansprakelijk is tot een bepaald bedrag per schadegeval [art. 1952 – 1953].

Afdeling 2. Het principe van de beperkte aansprakelijkheid van de hotelhouder

562.

Bedrag dat per schadegeval beperkt is tot 100 x de logieprijs per dag van de

slaapgelegenheid [art. 1952]. Toch is aansprakelijkheid nog altijd zwaarder dan die van een gewone bezoldigde bewaarnemer. Quasi-objectieve aansprakelijkheid: schuldig tenzij 4 bevrijdingsgronden in art. 1954 BW.

Hotelhouder: degene die tegen betaling, logies verschaft aan wie het vraagt, zonder dat hij deze persoon kent en zonder dat hij vooraf hun betaalkracht kan onderzoeken, zodat hij verplicht is krediet te verlenen. v.b: houder van een pension., geen v.b.: ziekenhuis, , restaurant- of caféhouder. arrest nr. 49: Cass. 19 november 1976 Hotelgast: reiziger die in het hotel toekomt en er een slaapgelegenheid ter beschikking heeft. Bagage of meegebrachte zaken: zaken 1) die zich in het hotel bevinden gedurende de tijd dat de hotelgast er een slaapgelegenheid ter beschikking heeft 2) die de hotelhouder die hem zijn diensten verleent, buiten het hotel onder zijn toezicht neemt gedurende de tijd dat de hotelgast er een slaapgelegenheid ter beschikking heeft. 3) die de hotelhouder binnen of buiten het hotel onder zijn toezicht neemt gedurende een redelijke tijd voor of na de tijd dat de hotelgast er een slaapgelegenheid ter beschikking heeft [art. 1952, 2e lid]. Hotelbewaargeving wordt beschouwd als een bewaargeving uit noodzaak [art. 1952, 2e lid BW]. Om de hotelhouder aansprakelijk te stellen is het noodzakelijk maar voldoende dat de hotelgast met alle middelen van recht, bewijst dat hij bepaalde zaken naar het hotel heeft meegebracht en dat deze beschadigd, vernield of ontvreemd zijn. Deze aansprakelijkheidsregeling is van dwingend recht, uitsluiting of beperking voor het schadelijk feit is nietig [art. 1954 ter BW], mag wel na het schadelijk feit afzien van het recht op schadeloosstelling.

Afdeling 3. Uitzonderingen op het principe van de beperkte aansprakelijkheid van de hotelhouder

563.

3 categorieën:

1) onbeperkte aansprakelijkheid - effectief in bewaring gegeven zaken in handen van de hotelhouder of zijn personeel - hotelhouder weigert zaken in bewaring te nemen waarvan hij tot bewaargeving verplicht is v.b. waardepapieren, geld, waardevolle voorwerpen (tenzij die zaken gevaarlijk zijn, een buitensporige handelswaarde hebben of overlast veroorzakend )

- beschadiging door eigen fout van de hotelbewaarder of diens aangestelde [art. 1953] 2) gemeenrechtelijke aansprakelijkheid: - voertuigen en hun ladingen die ter plaatse zijn achtergelaten v.b.: wanneer de hotelbewaarder in zijn garage een auto in bewaring aanvaardt - levende dieren 3) vrijstelling van aansprakelijkheid van hotelhouder (eventueel gedeelde aansprakelijkheid tussen gast en hotelhouder) wanneer de beschadiging te wijten is aan: - hotelgast zelf of persoon die hem vergezelt - overmacht - gewapende diefstal - aard of gebrek van de zaak [art. 1954]

Hoofdstuk V Het sekwester EXAMENVRAAG: Wat is een overeenkomst van sekwester? Bevoegdheden bij de sekwester t.o.v. die bij bewaargeving. 564.

Is de bewaargeving, krachtens een overeenkomst of een rechterlijke beslissing, van

een zaak waaromtrent een betwisting bestaat, in handen van een derde persoon, de sekwester genoemd, met de bedoeling de zaak in veilige handen te geven totdat over die betwisting uitspraak is gedaan. Conservatoire maatregel van voorlopige aard. Verschil met de gewone bewaargeving: hier neemt de derde (en niet een partij) de zaak in bewaring. Er zijn twee soorten: bedongen (komt niet zo vaak voor) en gerechtelijk sekwester. Bedongen sekwester: overeenkomst waarbij partijen ermee instemmen om een zaak waarover ze een betwisting of tegenstrijdige belangen hebben, aan een derde toe te vertrouwen om die zaak te bewaren tot die betwisting is opgelost [art. 1956]. I.t.t. de gewone bewaargeving kan het niet alleen roerende, maar ook onroerende goederen tot voorwerp hebben [art. 1956]. Gerechtelijk sekwester: Art. 1961 somt een aantal gevallen op waarin de rechter het sekwester kan bevelen, geen limitatieve opsomming, is een uitzonderlijke maatregel en er moeten gewichtige redenen zijn om daartoe over te gaan. D.i. wanneer het noodzakelijk blijkt een zaak aan de partijen te onttrekken, ten einde de rechtsoplossing die zich later opdringt, niet in

het gedrang te brengen. Eventueel bevolen door de voorzitter in kort geding, maar enkel op tegenspraak (niet op eenzijdig verzoekschrift). Principieel dezelfde rechten als de bewaarnemer, maar rechter kan hem ruimere bevoegdheden geven. Vernieuwde toepassing: sekwestratie van bewijsmateriaal. v.b. software, boekhouding van een onderneming. Normalerwijze is een sekwester bezoldigd [art. 1957], bijgevolg: aansprakelijkheid bezoldigde bewaarnemer. Einde: toestemming van alle belanghebbende partijen of door de rechterlijke beslissing die de betwisting beslecht die tot sekwester heeft geleid.

Titel VII De lening- en de consumentenkredietovereenkomst

Hoofdstuk I De leningovereenkomst

Afdeling 1. Begrip en soorten 566.

De uitlener geeft een zaak af aan de lener om er tijdelijk gebruik van te maken en het

genot van te hebben met de verplichting voor de lener om de zaak terug te geven na gebruik of na het verstrijken van de overeengekomen termijn. Art. 1874 BW maakt onderscheid tussen 2 soorten naar gelang van de aard van de geleende zaak: bruiklening (niet-verbruikbare zaken) en verbruiklening (verbruikbare zaken). Beter om het onderscheid te baseren op de wijze waarop de geleende zaak moet worden teruggegeven, omdat bepaalde verbruikbare zaken krachtens de wil van de partijen in specie moeten teruggegeven worden. v.b.: bloemen of fruit die worden geleend om er een tafel mee te versieren of een mooi stuk brandhout dat wordt geleend voor de versiering van een pronkhaard. Conclusie: Omschrijving bruikleen als een lening van zaken die zelf, in specie teruggegeven moeten worden en de verbruiklening als een lening van zaken waarvan de teruggave in genere (zaken van dezelfde soort, kwaliteit en hoeveelheid) moet gebeuren.

Afdeling 2. De bruiklening § 1. Begip en juridische kenmerken

567.

Kenmerken ven de bruikleen

1. overeenkomst om niet [art. 1876 BW]: want huurovereenkomst als er voor het gebruik en genot van de geleende zaak een bepaalde prijs als tegenprestatie zou bedongen zijn. 2. zakelijke overeenkomst: komt pas tot stand door de afgifte van de geleende zaak 3. eenzijdige overeenkomst: doet slechts verbintenissen ontstaan voor 1 partij (lener). Afgifte van de zaak door de uitlener wordt niet beschouwd als een verbintenis (wel als een essentieel vereiste voor de geldige totstandkoming van deze overeenkomst. Stilzwijgend ontbindend beding (art. 1184) is hierop niet van toepassing, enkel de gedwongen uitvoering in natura of bij equivalent (schadevergoeding) kan gevorderd worden. Uitdrukkelijk ontbindend beding mag.

568.

Voornamelijk niet- verbruikbare zaken (art. 1878), maar ook bij verbruikbare zaken

kan er de verplichting zijn om ze in specie terug te geven. Zowel roerende als onroerende zaken. De uitlener blijft eigenaar van de zaak (art. 1877). Gevolg: 1) uitlener draagt het risico van toevallig tenietgaan (res perit domino), behalve als aan de vereisten van art. 1881 of 1882 BW zijn voldaan. 2) uitlener mag toezicht uitoefenen op de wijze waarop de lener de geleende zaak gebruikt (art. 1880). 3) Bij faillissement van de lener, kan hij de geïndividualiseerde zaak uit de failliete boedel terugvorderen.

569.

Verschil tussen bruiklening en bewaargeving ligt in het doel. Bewaargeving: bewaring

en bewaking, bij bruiklening doel om lener het kosteloze gebruik en genot van een zaak te verschaffen. Bewaarnemer mag in principe de zaak niet gebruiken ,tenzij contractueel toegestaan (onregelmatige bewaargeving).

Onderscheid tussen bruiklening en onregelmatige bewaargeving (om niet) is vrij subtiel, want in beide gevallen verschaft men kosteloos gebruik en genot van een zaak. Onderscheidingscriterium: in wiens belang heeft het gebruik plaats? Gebruik in belang van gebruiker: bruiklening, gebruik in belang van degene die het gebruik toestaat: bewaargeving. V.b.: als iemand voor zes maanden op reis vertrekt en zijn wagen in bewaring geeft bij zijn broer die er af en toe een ritje mee mag maken, is er sprake van bewaargeving, want het gebruik van de wagen heeft plaats in het belang van de man die op reis vertrekt: zes maanden stilstaan is dodelijk voor een wagen.

§2. De verbintenissen van de lener

570. 1) De zaak gebruiken als een goed huisvader in overeenkomstig de bestemming [art. 1880]. Kan dit niet overdragen aan een derde, want het is een contract intuitu personae contract in persoon van de lener. V.b: een personenwagen mag niet als bestelwagen worden gebruikt, een appartement mag niet als magazijn worden aangewend. 2) Lener moet als een goed huisvader voor de bewaring en het behoud van de geleende zaak zorgen [art. 1880]. Hij draagt de normale onderhoudskosten [art. 1886]. Uitlener draagt de kosten t.g.v. waardeverminderingen door normaal gebruik buiten schuld van de lener [art. 1184]. 3) De geleende zaak in specie teruggeven na verstrijken van de overeengekomen termijn of bij gebrek aan overeenkomst, nadat de geleende zaak gediend heeft voor het gebruik waarvoor ze was geleend [art. 1888]. De rechter kan de lener verplichten de geleende zaak terug nog voor de overeengekomen termijn versteken is of voor het gebruik, indien de uitlener bewijst dat hij die zaak dringend en onverwacht nodig heeft [art. 1889]. Vb: om in het onderhoud van zijn gezin te voorzien of voor de instandhouding van zijn bedrijf. Het kosteloos afgeven van een zaak aan een ander is bruiklening, ook al is bedongen dat de geleende zaak op eenvoudig verzoek van de eigenaar op gelijk welk ogenblik kan worden teruggevraagd.

571.

Het risico voor het tenietgaan van de zaak door toeval of overmacht ligt bij de uitlener

(uitlener bleef immers eigenaar van de zaak: res perit domino), behalve: 1) wanneer de lener de geleende zaak gebruikt heeft voor een ander doel dan ze volgens haar aard of volgens de overeenkomst bestemd was, of als hij die zaak langer heeft gebruikt dan overeengekomen [art. 1888]. 2) wanneer de lener het tenietgaan had kunnen voorkomen door gebruik van zijn eigen zaak of bij redding zijn eigen zaak voorrang heeft gegeven [art. 1882]. 3) wanneer tussen partijen is overeengekomen dat lener het risico draagt voor het toevallig verlies van de geleende zaak [art. 1883]. Indien verscheidene personen samen eenzelfde zaak in bruikleen hebben, zijn zij hoofdelijk aansprakelijk [art. 1887].

572.

De lener mag de geleende zaak niet voor zich houden bij wijze van schuldvergelijking

[art. 1293, 2° en 1885 BW]. Normaal wel mogelijk als de in bruikleen gegeven zaak een vervangbare zaak van dezelfde soort is als die welke de uitlener de lener is verschuldigd (art. 1291, 1e lid BW), maar het BW verbiedt dit. Hij mag de schadevergoeding niet aftrekken van de vordering die hij heeft op de uitlener en evenmin beschikt hij over een retentierecht.

§3. De eventuele verbintenissen van de uitlener

EXAMENVRAAG: casus: Je auto gaat stuk. Je krijgt van de garagist een vervangwagen, maar je hebt er een ongeval mee. Achteraf blijkt dat de remvloeistof op was. Kan je de garagist daarvoor aanspreken? 573.

Normaal geen verbintenissen bij ontstaan. Enkel in de loop van het contract kan de

verplichting tot betalen van een schadevergoeding ontstaan: 1) buitengewone en noodzakelijke uitgaven vergoeden die de lener voor het behoud van de geleende zaak heeft moeten doen, zonder dat hij de uitlener op de hoogte kon brengen [1890 BW]. 2) uitlener is aansprakelijk voor de schade die de lener heeft geleden door de verborgen gebreken van de geleende zaak die de uitlener kende en waarvan hij de lener niet op de hoogte heeft gebracht [1891 BW]. Arrest nr. 51: Cass. 29 november 1963 Volgens

het Hof van Cassatie stelt deze bepaling geen contractuele vrijwaringsverplichting in, maar wel een aquiliaanse aansprakelijkheid wanneer de uitlener het gebrek kende en de lener hiervan niet op de hoogte bracht. Dit volgt uit de kosteloosheid van de door de uitlener bewezen dienst. Deze visie lokte kritiek uit in rechtsleer: aangezien er een overeenkomst is tussen lener en uitlener, vindt de schade haar oorsprong in de gebrekkige uitvoering van de overeenkomst, en dient de aansprakelijkheid van contractuele aard te zijn. Volgens prof. Van Oevelen heeft Cassatie toch een punt wanneer de schadevergoedingsverplichting van 1891 BW als een toepassing van de precontractuele aansprakelijkheid wordt gezien: de uitlener begaat een fout wanneer hij voor de totstandkoming van de overeenkomst het gebrek kende en de lener niet waarschuwde.

Afdeling 3. De verbruiklening §1. Begrip en juridische kenmerken

574.

Voorwerp: enkel verbruikbare zaken. D.w.z. zaken die bij het eerste gebruik worden

verbruikt en tenietgaan [art. 1892]. Daarom wordt de lener eigenaar en draagt het risico van toevallig tenietgaan van die zaak [art. 1893]. Lener moet op het bepaalde tijdstip zaken van eenzelfde soort, dezelfde kwaliteit en in dezelfde hoeveelheid teruggeven [art. 1892 en 1902]. De uitlener is in tussentijd slechts schuldeiser en moet bij faillissement wachten op de pondspondsgewijze verdeling [art. 8 Hypotheekwet] en mag geen toezicht houden op de wijze van gebruik van de zaak. Zowel om niet als onder bezwarende titel. Verbruiklening om niet is een eenzijdige overeenkomst, doet slechts verbintenissen door de lener ontstaan. Verbruiklening onder bezwarende titel (lening op intrest) is een lening waarbij een intrest is bedongen als vergoeding voor het gebruik en het genot van de geleende zaak [art. 1905]. Als een intrest is bedongen, blijft de overeenkomst een lening en wordt geen huur De lening op interest wordt gekwalificeerd als een eenzijdige overeenkomst, hoewel ze een overeenkomst onder bezwarende titel is omdat ze ook de uitlener tot voordeel strekt. Deckers en De Page verdedigen dat door het bezwarende karakter, er een verplichting tot vrijwaring voor verborgen gebreken op de uitlener rust, wat de overeenkomst wederkerig maakt.

Nauwelijks navolging in de rechtsleer. Belang kwalificatie: bij eenzijdige overeenkomst is de gerechtelijke ontbinding [art. 1184] wegens wanprestatie niet van toepassing. Zelfs als de lening op intrest een wederkerige overeenkomst is, wordt dit uitgesloten omdat de lener de geleende som doorgaans belegd zal hebben en de verplichting tot teruggave van het kapitaal t.g.v. de ontbinding een te zware sanctie zou betekenen. Deze oplossing wordt juridisch gestaafd door een redenering a contrario uit art. 1912 BW (bijzondere regeling van teruggave inzake altijddurende rente) en 101 Ven. W. (obligatielening). Dit zijn de enige bepalingen die uitdrukkelijk het stilzwijgend ontbindend beding voorzien in geval van een lening op interest. Partijen mogen wel altijd een uitdrukkelijk ontbindend beding opnemen in hun overeenkomst.

§2. De verbruiklening om niet

575.

De verplichting van de lener blijft beperkt tot de teruggave van een zaak van dezelfde

soort als de geleende zaak, van dezelfde kwaliteit en in dezelfde hoeveelheid. Als de lener niet aan zijn teruggaveverplichting kan voldoen, moet hij de waarde van een soortgelijke zaak vergoeden, begroot op het tijdstip waarop de teruggave diende te gebeuren [art. 1903 BW]. Tijdstip van teruggave. Onderscheid naargelang al dan niet een tijdbepaling is overeengekomen: 1) wel een tijdsbepaling: lener moet de termijn respecteren en bij te late teruggave is de lener interest verschuldigd vanaf de dag van de aanmaning [art. 1904]. De uitlener mag de zaak niet terugvorderen voor het verstrijken van de termijn [art. 1899]. 2) geen tijdsbepaling: lening van onbepaalde duur. uitlener kan aan lening steeds een einde maken, rechter kan uitstel toestaan [art. 1900].

576.

Voorwerp van teruggave. Principe van monetair nominalisme: de schuldenaar voldoet

aan zijn verbintenis door de numerieke geldsom terug te geven in de muntspeciën die gangbaar zijn op het ogenblik van de betaling. Is voor de geldlening uitgedrukt in art. 1895 BW en geldt voor alle schulden die van bij aanvang een numerieke geldsom tot voorwerp hebben die op onveranderlijke wijze is vastgesteld bij wet of bij wil van de partijen. Voor verbintenissen tot vergoeding van een bepaalde waarde (vergoeding van (buiten)contractuele schade) geldt het principe dat de rechter de omvang van de schade moet ramen op het

ogenblik van de uitspraak, kan evt rekening houden met de ingetreden muntontwaarding. Art. 1895 is niet van openbare orde, dus er mogen waardebeveiligingsclausules instaan om de schuldeiser te beschermen tegen muntontwaarding. V.b. door te bedingen dat de te betalen geldsom, uitgedrukt in Belgische frank, zal gekoppeld worden aan een buitenlandse munt.

577.

Verbruiklening om niet is een eenzijdig contract, maar in de loop van de uitvoering

ervan kunnen er verbintenissen ontstaan ten laste van de uitlener. Is aansprakelijk voor de schade die de lener heeft geleden door de verborgen gebreken als hij die gebreken kende en de lener er niet van op de hoogte heeft gebracht. Art. 1898 verwijst ter zake uitdrukkelijk naar art. 1891.

§3 De verbruiklening onder bezwarende titel of de lening op interest

578.

Kan zowel geld of andere roerende zaken tot voorwerp hebben [art. 1905]. Het is

geoorloofd interest te bedingen, maar of in een bepaald geval intrest is verschuldigd is een interpretatievraag die afhangt van de wil van de partijen (uitdrukkelijk of stilzwijgend). Handelszaken: vermoeden dat partijen inzicht hadden interest te bedingen. Art. 1906: natuurlijke verbintenis tot het betalen van interest, want de lener die vrijwillig interest betaalt die niet was bedongen, kan die niet terugvorderen of op het kapitaal in mindering brengen.

579.

Bedrag van de rentevoet: door partijen bepaald (art. 1907, 1e lid BW), anders

wettelijke intrestvoet van 7% (art. 1907, 4e lid). Toch bepaalde beschermingsmaatregelen voor de lener: 1) Verbod op woekerintrest: strafrechtelijk gesanctioneerd in art. 494 Sw en in art. 1907 ter BW wordt aan de rechter de bevoegdheid verleend om op vordering van de lener de terugbetaling van het kapitaal te verminderen en buitensporige interest terug te brengen op normaal niveau. D.i. een wettelijke toepassing van de gekwalificeerde benadering. 2) Art. 1907, 2e lid: in geldleningen terugbetaalbaar door annuïteiten, de rentevoet van de lening en die voor de wedersamenstelling van het kapitaal moeten worden vastgesteld door afzonderlijke bepalingen van het contract. Doel: verhinderen dat

globaal bedrag een overdreven rentevoet zou verbergen. “Annuïteit”: bedrag dat op periodieke tijdstippen terugbetaalbaar is en dat zowel de aflossing van een deel van het kapitaal bevat als de betaling van interest. Niet letterlijk in de zin van een jaarlijks terugbetaalbaar bedrag. 3) Art. 1907, 3e lid: beperking aan het schadebeding, de bedongen verhoging van de interest wegens vertraging in de betaling mag 0,5% per jaar niet overschrijden. 4) Art. 1907 bis: de wetgever beperkt het bedrag van de wederbeleggingsvergoeding die kan verschuldigd zijn bij gehele of gedeeltelijke vervroegde terugbetaling van de lening en die beoogt de uitlener schadeloos te stellen voor de periode dat voor het terugbetaalde kapitaal een nieuwe belegging moet worden gezocht en dit kapitaal dus onproductief blijft. Wederbelegging mag niet meer bedragen dan 6 maanden interest, berekend over de terugbetaalde som, en naar de in de overeenkomst bepaalde rentevoet. § 4 Geldleningen onderworpen aan bijzondere regelen

Een aantal geldleningen zijn onderworpen aan bijzondere, van het gemene recht afwijkende regels V.b.: de hypothecaire kredietovereenkomst, de consumentenkredietovereenkomst.

Hoofdstuk II. De consumentenkredietovereenkomst: EXAMENVRAAG: Wat is het verschil tussen een geldleningovereenkomst en de kredietopening in de consumentenkrediet?

Afdeling 1. Doelstellingen beoogd door de wet van 12 juni 1991 op het consumentenkrediet 580.

Drie doelstellingen:

(1) aanpassing van de wet van 1957 (2) omzetting van de EEG richtlijn van 1986 betreffende de harmonisatie van het consumentenkrediet

(3) een betere bescherming van de consument tegen kredietgevers, kredietbemiddelaars en de personen die schulden invorderen, persoonsgegevens betreffende consumentenkrediet verwerken en tegen schuldenoverlast. Wet Consumentenkrediet = WC

Afdeling 2. Het toepassingsgebied van de wet van 12 juni 1991 op het consumentenkrediet

583.

Van toepassing op elke in België gesloten overeenkomst tussen een kredietgever en

een in België verblijvende consument, waarbij aan deze laatste krediet wordt verleend in de vorm van uitstel van betaling, van een lening of van elke andere gelijksoortige betalingsregeling [art. 1 en 2 WC]. Consument: de natuurlijke persoon die een kredietovereenkomst sluit met een oogmerk dat vreemd is aan zijn handels – of beroepsactiviteiten [art. 1, 1° WC]. Dus geen V.Z.W., want rechtspersoon. Kredietgever: iedere natuurlijke persoon of iedere rechtspersoon of elke groep van dergelijke personen die krediet verleent binnen het kader van zijn handels – of beroepsactiviteit [art. 1, 2° WC]. V.b.: banken, spaarbanken, … 584.

De wet bevat bijzondere , bijkomende regelen voor 4 soorten kredietovereenkomsten:

1) Verkoop op afbetaling: iedere kredietovereenkomst die normaal leidt tot de verkrijging van lichamelijke roerende goederen of de levering van diensten en waarvan de prijs wordt voldaan in minstens drie betalingen, d.m.v. periodieke stortingen, voorschot niet inbegrepen [art. 1, 9° WC]. 2)

Lening op afbetaling: iedere kredietovereenkomst waarbij geld of een ander betaalmiddel

ter beschikking wordt gesteld van een consument, die zich ertoe verbindt de lening terug te betalen door periodieke storingen [art. 1, 11° WC]. “Ter beschikking stellen” wijst op consensuele karakter, afwijking van het gemene recht waar het een zakelijk contract is. 3)

Financieringshuur aan consumenten: iedere kredietovereenkomst waarbij de ene partij

zich t.o.v. de andere partij ertoe verbindt het genot van een lichamelijk roerend goed te verschaffen tegen een bepaalde prijs, die de andere partij zich verbindt periodiek te betalen en waarin een koopaanbod is vervat [art. 1, 10° WC]. Bij WC wordt de verhuurder als

kredietgever beschouwd. Verhuring van lichamelijke roerende goederen met een koopoptie of mogelijkheid tot aankoop. 4)Kredietopening: iedere kredietovereenkomst waarbij koopkracht, geld of gelijk welk ander betaalmiddel ter beschikking wordt gesteld van de consument die ervan gebruik maakt door een of meer kredietopnemingen te verrichten en die zich ertoe verbindt terug te betalen volgens de overeengekomen voorwaarden [art. 1, 12° WC]. Kenmerk: geldopnemingen kunnen gebeuren op data naar keuze van de kredietnemer.

585. 1)

Enkele kredietovereenkomsten niet onderworpen aan deze wet [art. 3, §1 WC]: Overeenkomsten voor het op continubasis verlenen van diensten door publieke of privé

ondernemingen, waarbij de consument het recht heeft de kosten van deze diensten te regelen via gespreide betalingen. Vb. levering van water, gas, elektriciteit met gespreide betaling 2)

Huurovereenkomsten zonder een bepaling omtrent eigendomsoverdracht.

3)

Kredietovereenkomsten andere dan kredietopening, waarbij de consument gehouden is

het krediet terug te betalen binnen een termijn van maximum 3 maanden. 4)

Kredietopening onder 1250 €, terugbetaalbaar binnen 3 maanden.

5)

Kredietovereenkomsten die toevallig en zonder winstoogmerk worden gesloten.

6)

Hypothecaire leningen.

Afdeling 3. Het rechtskarakter van de bepalingen van de wet op consumentenkrediet 586.

[Art. 4 WC]: Alle bedingen strijdig met deze wet en haar uitvoeringsbesluiten zijn

nietig in zoverre ze de rechten van de consument inkorten of diens verplichtingen verzwaren. In principe van dwingend recht. Van openbare orde: probleem van schuldenlast aanpakken of vrijwaring van de vrije mededinging.

Afdeling 4. De kredietpromotie 587.

[Art. 5-9 WC]: Deze art. bieden de consument een betere bescherming tegen bepaalde

agressieve of misleidende reclamepraktijken in de kredietsector: 1)

Inhoud van de reclame een meer informatief en objectief karakter geven door:

- verplichte vermeldingen voor reclame voor alle kredietovereenkomsten [art. 5 WC]. - bijkomende vermeldingen in reclame voor bijzonder geregelde kredietovereenkomsten zoals vb. verkoop op afbetaling [art. 40 WC], financieringshuur [art. 47 WC], lening op afbetaling [art. 55 WC] en kredietopening [art. 57 WC]. - bepaalde vermeldingen in reclame te verbieden (art. 6 WC). Vb. vermelding “gratis krediet”, verwijzing naar de erkenning van de kredietgever of naar het maximale jaarlijkse kostenpercentage. 2) Verbod van een aantal kredietpromotietechnieken. V.b.: - het leuren voor kredietovereenkomsten, zoals b.v.b. het opbellen om een bezoek voor te stellen - het versturen van een kredietmiddel of aanbod tot het sluiten van een kredietovereenkomst naar de woon-, verblijf-, of werkplaats van de consument, tenzij een uitdrukkelijk verzoek van de consument is voorafgegaan. [art. 9 WC]

Afdeling 5. De totstandkoming van de kredietovereenkomst §1 Informatie- en raadgevingsverplichting:

588.

Consument heeft de verplichting om, op verzoek van de kredietgever of de

kredietbemiddelaar, de juiste en volledige informatie te verschaffen die deze laatsten noodzakelijk achten om de financiële toestand en de terugbetalingsmogelijkheden van de consument te beoordelen [art. 10 WC]. Tekortkomingen worden gesanctioneerd met nietigverklaring wegens een bedrieglijk stilzwijgen [art. 1116 BW] of met ontbinding [art. 95 WC]. De kredietgever en kredietbemiddelaar hebben de verplichting om: 1) Juiste, volledige en noodzakelijke informatie te verschaffen i.v.m. beoogde kredietovereenkomst. 2) Voor kredietovereenkomsten die zij gewoonlijk aanbieden of waarvoor zij gewoonlijk bemiddelen, het krediet te zoeken dat qua soort en bedrag het best aangepast is, rekening houdende met de financiële toestand van de consument op het ogenblik van het sluiten van de kredietovereenkomst [art. 11 WC].

3) Bij kredietweigering: aan consument identiteit en adres meedelen van de verantwoordelijke voor de verwerking van de bestanden die hij heeft geraadpleegd, en tot wie de consument zich kan richten [art. 12 WC]. 589.

Kredietgever mag slechts kredietovereenkomsten sluiten na raadpleging van de

Centrale voor kredieten aan particulieren en op basis van informatie van de consument zelf, en daaruit de solvabiliteit van de consument blijkt. Is een inspanningsverbintenis, aansprakelijkheid bij toekennen van overdreven of onverantwoord krediet. Andere mogelijke sanctie: rechter die consument vrijstelt van betaling van nalatigheidsinteresten of diens verplichtingen vermindert tot de prijs bij contante betaling van het goed/dienst, maar met behoud van de termijn [art. 92].

§ 2 Tijdstip van totstandkoming van kredietovereenkomst

590.

Door ondertekening van een geschrift, zoveel exemplaren als partijen met een

onderscheiden belang [art. 14, §1, 1e lid WC]. Afwijking van het gemene recht inzake de verbruiklening. Bij kredietopening: geschreven vermelding van het kredietbedrag. “Gelezen een goedgekeurd voor … euro krediet” gevolgd door handtekening. Bij andere consumentenkredietovereenkomsten: geschreven vermelding van de terug te betalen som. “ Gelezen en goedgekeurd voor … euro terug te betalen” gevolgd door handtekening [art. 14, §1, 3e lid WC].

§3 Bedenktijd – Mogelijkheid voor de consument om van de overeenkomst af te zien:

591.

Behalve bij een verkoop op afbetaling, een financieringshuur en een lening op

afbetaling waarvan kredietbedrag lager dan 1250 €, heeft de consument het recht om binnen 7 werkdagen hiervan af te zien [art. 18, §1 WC]. Is een bijkomende bescherming. Kan eveneens afzien binnen 7 dagen als de overeenkomst in aanwezigheid van beide partijen werd gesloten buiten de onderneming van de kredietgever of kredietbemiddelaar [art. 18, §2]

Moet de kredietgever op de hoogte stellen met een aangetekende brief en de al gegeven bedragen pro rata temporis teruggeven. Kredietgever mag geen enkele vergoeding eisen (§3). Gekwalificeerd als aangegaan onder ontbindende voorwaarde, wordt met terugwerkende kracht ontbonden als de ontbindende voorwaarde in vervulling gaat.

§4 Band tussen de kredietovereenkomst en de overeenkomst waarvoor de financiering wordt gevraagd.

592.

De verplichtingen van de consument krijgen uitwerking bij de levering van het goed

of het verlenen van de dienst waarvoor het krediet is aangevraagd [art. 19 WC]. Sanctie bij niet – naleving: de consument wordt ontslagen van intrest voor het gedeelte in strijd met deze bepaling [art. 93 W.C.]. Zolang de consument de kredietovereenkomst niet heeft ondertekend kan hij geen geldige verbintenis aangaan t.o.v. de verkoper of dienstverlener en kan er geen storting van de ene naar de andere worden gedaan. Sanctie bij niet – naleving: consument kan nietigverklaring van de koop- of dienstverleningsovereenkomst vorderen [art. 20, 3e lid en art. 94 WC].

Afdeling 6. De uitvoering van de kredietovereenkomst: 593.

Koning heeft de bevoegdheid maximale jaarlijkse kostenpercentages vast te stellen

en ook maximale termijnen voor de terugbetaling van het krediet vast te leggen [art. 21 en 22 WC]. Consument heeft te allen tijde het recht vervroegd aan zijn verplichtingen uit hoofde van de kredietovereenkomst te voldoen, dan recht op billijke vermindering van de totale kosten van het krediet [art. 23 WC]. Consument kan tegen kredietgever de verweermiddelen inroepen die hij kan laten gelden op basis van zijn overeenkomst met de verkoper van goederen of verlener van diensten [art. 24, 1e lid WC]. Afwijking van de relativiteit van de overeenkomsten [art. 1165 BW]. Drie voorwaarden:

1) Tussen kredietgever en verkoper van goederen of verlener van diensten moet er een vooraf bestaand akkoord bestaan op grond waarvan uitsluitend de kredietgever krediet beschikbaar stelt aan die verkoper van goederen of verlener van diensten. 2)

Consument moet vooraf verkoper / dienstverlener met een aangetekende brief in gebreke

stellen. 3)

Consument moet kredietgever ervan verwittigen dat, indien geen genoegdoening binnen

1 maand na ingebrekestelling, hij de nog verschuldigde bedragen op een geblokkeerde rekening zal storten [art. 24, 2e en 3e lid WC]. Interest wordt gekapitaliseerd en kredietgever krijgt een voorrecht op het tegoed van de rekening voor de niet nakoming van de verplichtingen door de consument [art. 24, 4e en 5e lid]. Over het saldo van het in deposito gegeven bedrag kan enkel worden beschikt met een schriftelijke overeenkomst nadat het bedrag op de rekening werd geblokkeerd of de voorlegging van een eensluidend verklaard afschrift van de uitgifte van een rechterlijke beslissing [art. 24, laatste lid WC]. 594.

Kan maar overgedragen of na indeplaatsstelling verworven worden aan een op grond

van de wet op consumentenkrediet erkende persoon [art. 25 WC]. Om tegenwerpelijk te zijn aan de consument moet de overdracht/ indeplaatsstelling hem ter kennis worden gebracht bij aangetekende brief [art. 26 WC] >< kennisgeving in art. 1690 BW. De consument behoudt tegenover de overnemer of de indepplaatsgestelde schuldeiser alle verweermiddelen, niettegenstaande ieder andersluidend beding [art. 27 WC]. Enerzijds bevestiging gemeenrechtelijke regel dat door overdracht de rechtstoestand van de gecedeerde schuldenaar niet mag verzwaren [art. 1295 BW], maar gaat verder waar de consument steeds een beroep op schuldvergelijking mag doen. 595.

Art. 28 tot 33 bis bevat 6 onrechtmatige bedingen, niet naleving leidt tot nietigheid:

1) Art. 28 WC: verboden om ingeval de consument zijn verbintenissen niet uitvoert, sancties of schadevergoedingen op te leggen waarin deze wet niet voorziet. 2) Verboden is het beding waarbij de kredietgever gemachtigd wordt onmiddellijke betaling van de nog te vervallen temrijnen te eisen of waarbij in een uitdrukkelijk ontbindend beding wordt voorzien, behalve: - als de consument 2 termijnen of een bedrag van 20% van de totale terug te betalen som

niet heeft betaald en hij 1 maand na de verzending bij aangetekende brief van een ingebrekestelling zijn verplichtingen niet is nagekomen. - als de consument het lichamelijk roerend goed vervreemdt vóór het betalen van de prijs of het gebruikt in strijd met de bedongen voorwaarden, terwijl kredietgever eigendomsvoorbehoud had gemaakt i.o.m. art. 14, §3, 4° WC of eigendomsoverdracht plaats vond i.o.m. de regels inzake de woninghuur. - als de consument het kredietbedrag bij een kredietopening overschrijdt en hij, een maand na het afgeven van een aangetekende brief houdende ingebrekestelling, zijn verplichtingen niet is nagekomen [art. 29 WC]. 3) Verboden is elk beding dat de kredietgever machtigt de voorwaarden van de overeenkomst eenzijdig te wijzigen [art. 30 WC]. Uitzondering: eenzijdige wijziging van de debetrente bij kredietopening. 4) Verboden om de consument bij het sluiten van een kredietovereenkomst te verplichten een andere overeenkomst te ondertekenen bij de kredietgever, de kredietbemiddelaar of een door hem aangewezen derde [art. 31 WC]. Dit is vrije mededinging. 5) Verboden is elk beding in een kredietovereenkomst dat bepaalt dat de consument geldig betaalt door het in betaling geven van goederen die hij voortbrengt met de zaak of de dienst die het voorwerp is van de kredietovereenkomst [art. 32 WC]. Wetgever verbiedt de koppeling van het sluiten van een kredietovereenkomst aan een arbeidsovereenkomst of een overeenkomst van aanneming van werk. 6) Verboden om in het raam van een kredietovereenkomst op een wisselbrief of orderbriefje de betaling te beloven of te waarborgen van de aangegane verbintenissen. Eveneens verboden om cheque te laten ondertekenen als zekerheid [art. 33 WC]. Toch: dan moet hij de totale kosten van de kredietovereenkomst aan de consument terugbetalen [art. 96 WC]. Art. 33 bis, 1e lid WC, wanneer de consument reeds sommen heeft betaald gelijk aan minstens 40% van de prijs bij contante betaling van een goed dat het voorwerp is van ofwel een beding van eigendomsvoorbehoud, dit goed niet kan worden teruggenomen dan op grond van een rechterlijke beslissing of van een schriftelijke overeenkomst, gesloten na een ingebrekestelling bij een ter post aangetekende brief [art. 33bis WC].

596.

WC verbetert de rechtspositie van de borg en de steller van de persoonlijke zekerheid

door een betere informatieverstrekking voor en tijdens de uitvoering van de overeenkomst:

1) De kredietgever moet de borg informeren over de draagwijdte van de financiële lasten van de kredietnemer. 2) De overeenkomst van borgstelling moet het gewaarborgde bedrag vermelden. 3) De kredietgever moet de borg en de steller van een persoonlijke zekerheid vooraf op de hoogte brengen van een wijziging van de kredietovereenkomst [art. 34 en 35 WC]. 4) De kredietgever moet de borg en de steller van een persoonlijke zekerheid op de hoogte houden van de betalingsachterstand van de consument wanneer die minstens 2 termijnbetalingen of 20% van de totale verschuldigde som bedraagt [art. 35 WC].

597.

Art. 38 WC: Bijzondere procedure (naast art. 1244 BW en art. 1333 e.v. GerW) voor

het verkrijgen van betalingsfaciliteiten bij de vrederechter. Art. 39 WC: Personen die de invordering van een schuld, ontstaan uit een kredietovereenkomst, verrichten of daarin tussenkomen mogen aan de consument geen vergoeding of bezoldiging vragen voor hun tussenkomst.

Afdeling 7. Bijzondere regelen voor bepaalde kredietovereenkomsten

598.

Verkoop op afbetaling: voorschot mag niet minder bedragen dan 15% van de

aankoopprijs bij contante betaling, ten laatste bij ondertekening betaald, anders geen geldige verkoop op afbetaling tot stand gekomen [art. 45 WC]. Afwijking van art. 1583 BW. Als er een beding van eigendomsoverdracht in de overeenkomst is opgenomen, moet de tekst van art. 491 SW (misbruik van vertrouwen) worden vermeld. Bij gebreke wordt het beding voor niet geschreven gehouden. Als de koper min. 40% van de prijs bij contante betaling heeft betaald, kan het goed waarvan eigendomsvoorbehoud is gemaakt, niet worden teruggenomen tenzij een rechterlijke beslissing of schriftelijk akkoord na ingebrekestelling bij aangetekende brief [art. 46 WC].

599.

Financieringshuur: heeft een welbepaalde duur, waaraan een einde komt met de

eigendomsoverdracht of de lichting van de koopoptie [art. 47 WC]. Zakelijke zekerheid, kan enkel een deposito tot zekerheid in de vorm van een termijnrekening zijn op naam van de consument geopend bij een kredietinstelling. Interest wordt

gekapitaliseerd en verhuurder krijgt een voorrecht voor elke schuldvordering wegens niet nakoming. Beschikken over het saldo na een beslissing van de rechter of een schriftelijk akkoord gesloten na wanprestatie of uitvoering van de overeenkomst [art. 53 WC]. Als de consument minstens 40% van de prijs heeft terugbetaald, kan hij in het bezit blijven bij akkoord tussen partijen of bij een rechterlijke beslissing [art. 54 WC]. Hij geniet dezelfde bescherming als de koper op afbetaling krachtens art. 46, §2 WC.

600.

Kredietopening: kredietgever moet de consument op de hoogte houden van het

verloop van de kredietopening door maandelijkse overzichten van het opgenomen krediet, aanbetalingen va de consument en de verschuldigde rente of kosten. [art. 59, §1 WC]. Wanneer kredietgever over informatie beschikt waaruit blijkt dat consument niet meer in staat zal zijn om zijn verplichtingen na te komen, kan hij de geldopnemingen opschorten bij gemotiveerde aangetekende brief (§3). Iedere partij kan bij kredietopening voor onbepaalde duur opzeggen bij aangetekende brief met opzeggingstermijn van 3 maanden [art. 58, §3 WC]. Kredietgever kan bepalen dat de debetrente kan worden gewijzigd [art. 60, 1e lid WC]. Afwijking van het verbod op eenzijdige wijziging van de kredietovereenkomst [art. 30 WC]. Moet de consument hiervan vooraf in kennis stellen, duidelijk en schriftelijk [art. 59, §2 WC]. Niet naleving: consument is ontslagen van de interesten op de aangerekende bedragen [art. 91 WC]. Wijziging rentevoer van meer dan 25% bij overeenkomsten voor meer dan 1 jaar, dan mag de consument de overeenkomst opzeggen binnen 3 maanden na de kennisgeving [art. 60, 2e lid ]. 601.

Wet van 17 juli 2002 betreffende transacties uitgevoerd met instrumenten voor de

elektronische overmaking van geldmiddelen. Voor kredietopeningen in de vorm van een krediet- of betaalkaart is er ingeval van diefstal of verlies verdeling van het risico tussen uitgever en houder van de kaart: a) De houder De houder van de kaart is verplicht om: -

de uitgever of de door hem aangeduide entiteit in onmiddellijke kennis te stellen van het verlies of de diefstal van zijn kaart en van de middelen die het gebruik ervan mogelijk maken.

-

redelijke voorzorgsmaatregelen te nemen om de veiligheid en de middelen die het gebruik van zijn kaart mogelijk maken te verzekeren [art. 8, §1 W. 17 juli 2002].

Tot aan de kennisgeving van verlies of diefstal draagt de houder het risico t.g.v. het onrechtmatig gebruik ervan tot 150 €. In geval van grove nalatigheid of frauduleus handelen, is dit maximumbedrag niet van toepassing. Grove nalatigheid: de houder van de kaart noteert zijn persoonlijke identificatienummer of andere code in een gemakkelijk herkenbare vorm op de kaart, een voorwerp of document dat hij bij zijn kaart bewaart of met de kaart bij zich draagt; wanneer de uitgever van de kaart niet onmiddellijk in kennis wordt gesteld van het verlies of van de diefstal. De rechter houdt rekening met concrete omstandigheden [art. 8, 1e, 2e en 3e lid W. 17 juli 2002]. b) De uitgever Vanaf de kennisgeving draagt de uitgever het risico tenzij hij bewijst dat de houder van de kaart frauduleus heeft gehandeld [art. 8, §2, laatste lid W. 17 juli 2002].

Afdeling 8. Verwerking van persoonsgegevens betreffende het consumentenkrediet Slechts mogelijk voor duidelijk in de wet omschreven en gerechtvaardigde doeleinden en voor zover die gegevens relevant, aangepast en niet overdreven zijn om de financiële toestand en de solvabiliteit van de consument te beoordelen [art. 69, §1 WC]. Er is een limitatieve lijst van persoonsgegevens die mogen worden verwerkt (§3). Persoonsgegevens mogen enkel worden gebruikt voor de gevallen van kredietverstrekking en het beheer van kredietovereenkomsten die het privé vermogen van een natuurlijk persoon kunnen bezwaren. Ook limitatieve lijst van personen aan wie deze gegevens mogen worden meegedeeld (§4). De verantwoordelijke voor de verwerking is aansprakelijk voor de bewaring en het gebruik ervan [art. 60, §6 WC]. Ter bescherming van het privé leven wordt hem het recht op informatie over, kosteloze toegang, verbetering en verwijdering gegeven van de persoonsgegevens die hem en zijn vermogen betreffen [art. 70 WC]. Centrale voor kredieten aan particulieren, waarin alle consumentenkredietovereenkomsten worden geregistreerd en die door de kredietgevers moet worden geraadpleegd vooraleer een kredietovereenkomst te sluiten of te wijzigen [art. 15 WC].

Titel VIII. DE DADING Hoofdstuk I. Begripsomschrijving, essentiële bestanddelen en onderscheid

Afdeling 1. Begripsomschrijving en essentiële bestanddelen van de dading. 604.

Situeren in het ruimere kader van de vaststellingsovereenkomst = overeenkomst

waardoor een reeds tussen partijen bestaande vermogensrechtelijke verhouding waarover subjectieve of objectieve onzekerheid bestaat, definitief wordt vastgelegd. Het staat partijen vrij om rechtsverhoudingen nader te bepalen en zo een einde maken aan de onzekerheid die daarover is gerezen. V.b.: Na een verkeersongeval kan de juiste omvang van de door de benadeelde geleden schade niet worden bepaald. De aansprakelijke en de benadeelde komen een bepaald bedrag ex aequo et bono overeen als volledige schadeloosstelling. In dat geval maken de partijen een einde aan die onzekerheid en stellen ze de tussen hen bestaande rechtsverhouding vast. De partijen zijn door deze vaststellingsovereenkomst gebonden, ook wanneer later zekerheid wordt verkregen over de feiten die ze als onzeker hebben beschouwd.

605.

Dading is een species van het genus ‘vaststellingsovereenkomst’:

-

tussen partijen bestaat onzekerheid over hun rechtsverhouding

-

partijen zijn gehouden door de overeenkomst van dading die deze onzekerheid opheft. Maar de dading beoogt alleen de opheffing van de subjectieve onzekerheid van die aard dat de partijen een betwisting hebben.

Een dading is een overeenkomst waarbij twee of meer partijen een einde maken aan een bestaand geschil of een toekomstig geschil voorkomen door middel van wederzijdse toegevingen [art. 2044]. Drie essentiële bestanddelen: 1) bestaand of toekomstig geschil 2) bedoeling van die 2 partijen dit geschil te beëindigen of voorkomen

3) en dit d.m.v. toegevingen. Laatste element staat niet in art. 2044, maar erbij gevoegd door de rechtspraak. Het is het meest essentiële bestanddeel van de dading en onderscheid met andere rechtshandelingen om een einde te maken aan een betwisting. V.b.: kwijting door saldo van rekening, afstand van recht, berusting in een vonnis, bindende derdenbeslissing, arbitrage-overeenkomst. Dading aangaan: best wederzijdse toegevingen duidelijk in de overeenkomst te vermelden. Wederzijdse toegeving: als iedere partij afstand doet van een recht of een vordering of van een aanspraak of zelfs van maar een denkbeeldig substantieel recht. Cassatie: De betaling van een geldsom aan de medecontractant, die als tegenprestatie afstand doet van zijn overige aanspraken, kan op zichzelf een toegeving zijn. Het Hof voegde er aan toe dat het bestaan van een toegeving niet afhangt van de erkenning, door een van de partijen, van de gegrondheid van de aanspraken van de andere. Evenmin vereist dat de wederzijdse toegevingen van gelijke waarde zijn. Dading is niet vatbaar voor vernietiging wegens benadeling.

Afdeling 2. Onderscheid met aanverwante rechtsfiguren EXAMENVRAAG: Verschil dading met bindende derdenbeslissing en arbitrageovereenkomst? 606. Dading moet onderscheiden worden van: 1) Kwijting voor saldo van rekening (=vergoedingskwijting) die een verzekeringsmaatschappij na de uitkering van een schadeloosstelling door de benadeelde laat ondertekenen of die de WG door de WN laat ondertekenen als hij hem bij de beëindiging van de arbeidsovereenkomst een bepaald bedrag overhandigt. Kwijting is middel om afwikkeling van rechtsverhouding op efficiënte en definitieve wijze te regelen, ondanks mogelijke betwistingen en onzekerheid over hun wederzijdse rechten en verplichtingen. Kwijting moet beschouwd worden als vaststellingsovereenkomst en niet als dading (wegens geen wederzijdse toegevingen). Bijvoorbeeld art. 42 AOW. 2) Afstand van recht, want is maar een eenzijdige rechtshandeling en dading is een meerzijdige rechtshandeling (kan afstand van recht inhouden). 3) Berusting in een vonnis: is ook een eenzijdige rechtshandeling, waarmee men afziet van het recht een rechtsmiddel aan te wenden dat de wet haar tot beschikking stelt.

4) Minnelijke schikking: strafvervolging vervalt ten gevolge van de betaling van een geldsom die door het O.M. wordt bepaald => laat de rechten van de benadeelde op schadeloosstelling onverkort bestaan. 5) Bindende derdenbeslissing/advies: overeenkomst of contractsclausule waarbij 2 of meer partijen de beoordeling van een feitelijk element in hun rechtsverhouding toevertrouwen aan een derde en vooraf overeenkomen zich onherroepelijk neer te leggen bij diens oordeel. Onderscheid met dading: (1) Geen betwisting, maar een onzeker punt (2) partijen maken zelf geen einde aan het geschil, maar beslissing aan een derde toevertrouwd (3) kunnen geen wederzijdse toegevingen doen bij een bindende derdenbeslissing, want kennen de inhoud vooraf niet. 6)Arbitrageovereenkomst of compromis: is een wederkerige overeenkomst om een betwisting te onttrekken aan de rechtsmacht van de overheidsrechtbanken en te onderwerpen aan het oordeel van een of meer arbiters die zij zelf aanstellen. Verschil met dading (1) beslechting van geschil door arbiters (2) geen wederzijdse toegevingen.

Hoofdstuk II. Geldigheidsvereisten en bewijs van de dading

Afdeling 1. De geldigheidsvereisten van de dading

EXAMENVRAAG: Kan een advocaat die in naam en voor rekening van zijn cliënt optreedt een dading aangaan? Totstandkoming dading is onderworpen aan gemeenrechterlijke regeling (ART. 1108 BW). Maar er zijn bijzonderheden: 1) Art. 2045: men moet bekwaam zijn om te beschikken over de voorwerpen die in de dading begrepen zijn. Ongelukkige geformuleerd, gaat tegelijkertijd over de bekwaamheid en de macht voor aangaan van een dading. Bekwaamheid: juridische geschiktheid om in eigen

naam en voor eigen rekening een rechtshandeling te stellen. Macht: juridische bevoegdheid om in naam en voor rekening van een ander een rechtshandeling te stellen. Onderscheid van belang op vlak van sanctie: handelingsonbekwame die dading aangaat, dading is vernietigbaar, maar bestaat en kan later bevestigd worden, als onbevoegde vertegenwoordiger een dading aangaat, dan bindt het de vertegenwoordigde niet zolang deze de dading niet heeft bekrachtigd, behoudens schijnmandaat. Ieder van de partijen moet handelingsbekwaamheid bezitten om daden van beschikking te stellen (art. 2045, 1ste lid, B.W.): bij dading wordt afstand gedaan bepaalde rechten, rechtsvorderingen of aanspraken en worden als daden van beheer gezien. Degene die vertegenwoordigt, moet vertegenwoordigingsbevoegdheid bezitten om in naam en voor rekening van de vertegenwoordigde een dading aan te gaan (voorwaarden en formaliteiten). Men moet daarvoor de bedoeling van de partijen achterhalen: op basis van de tekst, de omstandigheden van de zaak en anders uit de interpretatieregel van art. 1988 => lastgeving in algemene bewoording omvat alleen daden van beheer, daden van beschikking slechts met een uitdrukkelijk mandaat. Aangaan van een dading is een daad van beschikking t.a.v. rechten, rechtsvorderingen en aanspraken, zodat de lasthebber een uitdrukkelijk mandaat moet hebben. 2) Dading kan niet worden vernietigd door rechtsdwaling (art. 2052, 2e lid) = dwaling betreffende de rechtsregels die van toepassing zijn op de betwisting die de dading tot doel heeft te beëindigen. Dwaling omtrent bestaan en omvang van subjectieve rechten is geen rechtsdwaling (wel een feitelijke dwaling) en grond tot nietigverklaring van dading als ze de zelfstandigheid betreft van de zaak die het voorwerp van de dading uitmaakt (art. 1110 BW) en bovendien verschoonbaar is. Onaanvechtbaarheid rechtsdwaling omdat de partijen er precies belang bij hebben de dading als oplossing van hun betwisting te nemen als het gaat om rechtspunten waarover verschillende meningen zijn.

Afdeling 2. Bewijs van de dading

609. Art. 2044, 2e lid: dading moet schriftelijk zijn => rechtspraak en rechtsleer nemen aan dat het geschrift niet dient voor de geldigheid, maar enkel voor bewijs van de dading.

Daarnaast nog enkel de eed en de bekentenis in aanmerking, maar de bekentenis moet uitgaan van één van de partijen zelf en niet van haar lasthebber, behoudens wanneer deze van zijn lastgever een specifiek, uitdrukkelijk mandaat heeft gekregen om die bekentenis af te leggen. Bewijs van dading kan ook blijken uit een akkoordvonnis. Cass. 17 november 1976: bestreden arrest, dading was bewezen aan de hand van verklaring afgelegd door lasthebber en is tegenstelbaar aan lastgever door vermoeden. Verweerster is derde t.a.v. de lastgeving. Volgens bestreden arrest kon dading worden opgemaakt uit bekentenis uitgaande van een derde. Cassatie: eiser had geen last gegeven om het sluiten van een dading te bekennen, strijdig te beslissen dat voormelde bekentenis de eiser bond. Hoofdstuk III. Werking van de dading Afdeling 1. Extinctieve werking van de dading

610. Exctinctieve werking = partijen mogen niet meer terugkomen op de betwisting die tot de dading aanleiding gaf, en dat zij zich in de toekomst uitsluitend dienen te gedragen naar wat in de dading werd overeengekomen. Art. 2052, 1e lid: dadingen hebben tussen partijen kracht van gewijsde in hoogste aanleg.

Als een van de partijen de betwisting doet herleven, kan de andere partij de exceptie van dading inroepen, dezelfde voorwaarden als exceptie van gerechtelijk gewijsde (art. 23 Ger. W).

Afdeling 2. Declaratieve werking van dading

611. Declaratief = dat de partijen hebben willen vaststellen at hun rechtstoestand ab initio is geweest zoals zij die in de dading hebben vastgelegd. In België is dit overwegend aangenomen Hiertegen over staat de constitutieve / translatieve werking: door het aangaan van de dading wordt een nieuwe rechtstoestand in het leven geroepen die een onafhankelijk bestaan leidt van de vroegere rechtsverhouding tussen partijen. Argument voor declaratieve werking is dat het

het dichtste ligt bij de bedoeling van de partijen en de aard van de dading, nl. een definitief einde maken aan de betwisting. Gevolgen declaratieve werking (1) dading kan niet worden ingeroepen als rechtmatige titel voor 10 of 20 jarige verjaring aangezien hiervoor een titel is vereist die eigendomsoverdracht zou teweeggebracht hebben (2) dat de dading geen verplichting tot vrijwaring van de erkende rechten meebrengt, want bij dading geen overdracht van rechten. Indien partijen bij een dading nieuwe rechten doen ontstaan, wordt algemeen aangenomen dat de dading een translatieve werking heeft voor datgene wat ruimer is dan − Het voorwerp van het geschil − Aan het geschil vreemd is − Of een element van uitvoering van de dading vormt => In deze gevallen gelden de “omgekeerde gevolgen” Hoofdstuk IV: de ontbinding van de dading

612. Als een van de partijen één of meer bepalingen van de dading niet naleeft, kan de andere partij dan, bij wege van sanctie, de ontbinding van de dading vorderen?

Het wordt niet betwist dat de partijen een uitdrukkelijk ontbindend beding in de dading kunnen opnemen voor het geval van niet nakoming door één van de partijen. Meer omstreden voor het stilzwijgend ontbindend beding. Cass. 6 april 1977: art. 1184 zegt dat de ontbindende voorwaarde altijd stilzwijgend is begrepen in wederkerige contracten, voor het geval dat een van beide partijen haar verbintenis niet nakomt. Dading is een wederkerig contract. Als één van de partijen de dading niet nakomen, de andere de ontbinding mag vorderen.

TITEL IX. Kanscontracten

613. Bij een vergeldend contract staan omvang van de wederzijdse prestaties van meet af vast en de prestaties van beide partijen worden als gelijkwaardig beschouwd. Kanscontract: de omvang van de prestaties staat niet meteen vast en de gelijkwaardigheid is gelegen in de kans op winst of verlies, die afhankelijk is van een onzekere gebeurtenis. Vb.: verzekeringscontract Hoofdstuk I: overeenkomst van spel en weddenschap

EXAMENVRAAG: Bespreek het verschil tussen de overeenkomst van spel en die van weddenschap. Zijn ze geldig? 615. Spel: een overeenkomst waarbij iedere deelnemer zich ertoe verbindt, als hij er niet in slaagt een afgesproken prestatie (spel) te realiseren, een bepaalde geldsom of een andere prestatie te betalen aan de winnaar. Onzekere gebeurtenis: prestatie. VB: poker. Weddenschap: is de overeenkomst tussen 2 of meer personen die over een bepaald onderwerp van mening verschillen en die elkaar beloven een bepaalde geldsom betalen of een andere prestatie te verrichten als hun mening onjuist zal worden bevonden. Onzekere gebeurtenis: spel waaraan contractspartijen niet deelnemen, VB: paardenrace.

616. Is principieel geldig, maar de wet staat geen rechtsvordering toe voor een speelschuld of voor de betaling van een weddenschap (art. 1965). De tegenpartij kan spelexceptie inroepen. Uitzondering voor kansovereenkomsten voor spelen waarmee de behendigheid en de geoefendheid van het lichaam zijn gemoeid en ook wanneer die overeenkomsten worden aangegaan door niet deelnemers aan het spel. De rechter kan wel de vordering tot betaling afwijzen wanneer het bedrag hem buitensporig voorkomt (art. 1966, 2e lid). Toch kan de verliezer niet terugeisen wat hij vrijwillig heeft betaald, tenzij er van de kant van de winnaar bedrog, list of oplichting heeft plaatsgehad (art. 1967). De betaling van een speelschuld of van een weddenschap is het voldoen van een natuurlijke verbintenis. Een kansspel wordt specifiek geregeld in wet van 7 mei 1999.

Hoofdstuk II: overeenkomst tegen betalen van een lijfrente EXAMENVRAAG: casus over de verkoop van een onroerend goed tegen een lijfrente. Afdeling 1. Begripsomschrijving en betrokken personen

617. Lijfrente = een rechtsverhouding waarbij de ene partij, de renteplichtige, zich ertoe verbindt aan de andere partij, de rentetrekker, op periodieke tijdstippen een geldsom te betalen gedurende het leven van de rentetrekker of van een nauwkeurig bepaalde derde. Soms ook: geldsom die door de renteplichtige op periodieke tijdstippen aan de rentetrekker worden betaald. Het BW spreekt over ‘contract van lijfrente’, maar oorsprong van de rechtsverhouding kan ook zijn een rechterlijke uitspraak of een testamentaire beschikking.. Bij een overeenkomst, dan is het geen specifiek contract, maar een bijzondere modaliteit van een andere overeenkomst. De 2 partijen die betrokken zijn bij de vestiging van een lijfrente door overeenkomst zijn de stipulant en de renteplichtige. De rentetrekker is de persoon aan wie de rente wordt betaald. Meestal de stipulant, maar kan ook een derde zijn => beding ten behoeve van een derde (art. 1121 BW). De persoon op wiens hoofd de rente wordt gevestigd, noemt men ‘het lijf’. Nauwkeurig oomschreven in de overeenkomst, meestal de rentetrekker, soms ook derde. Het komt vaak voor dat 2 personen (meestal echtgenoten) een contract sluiten waarbij zij beiden tegelijkertijd als rentetrekkers worden aangeduid. Bij overlijden van 1 van beiden: twee oplossingen: (1) rente verminderen in verhouding tot het deel dat aan de overledene toekwam (2) De rente wordt zonder reductie integraal aan de langstlevende echtgenoot gestort, ondeelbaar en onomkeerbaar op het hoofd van de langstlevende = beding van terugvallende lijfrente. Afdeling 2: lijfrente onder bezwarende titel en lijfrente om niet

§ 1.

DE LIJFRENTE ONDER BEZWARENDE TITEL:

Als het contract van lijfrente wordt gevestigd voor een tegenprestatie, is het noodzakelijkerwijze een kanscontract, omdat de levensduur van de persoon op wiens hoofd de rente wordt gevestigd, steeds een onzeker element is. Kan verschillende juridische verrichtingen inhouden: verkoopovereenkomst indien iemand op definitieve wijze een onroerend goed vervreemdt tegen betaling van een lijfrente; verbruiklening indien iemand afstand doet van een bepaalde geldsom tegen betaling van een lijfrente; opleg in een verdeling om de ongelijkheid van kavels te compenseren om aan onderhoudsverplichting of natuurlijke verbintenis te voldoen.

§ 2.

DE LIJFRENTE OM NIET:

Lijfrente die zonder tegenprestatie wordt gevestigd, hetzij bij schenking of bij testament, maar dan heeft men niet meer noodzakelijk een kanscontract omdat het kanselement niet essentieel is voor het geldig bestaan. Wel moet men alle grond – en vormvereisten van schenkingen en testamenten respecteren.

Afdeling 3: In leven zijn van persoon op wiens hoofd lijfrente is gevestigd.

Art. 1974 B.W.: elk contract van lijfrente gevestigd op het hoofd van een persoon die reeds is overleden op de dag van het contract, is nietig. Art. 1975 B.W.: ook nietig is het contract waarbij een lijfrente wordt gevestigd van een persoon die leed aan een ziekte waaraan hij binnen 20 dagen is overleden. Is verbonden met het aleatoir karkater, daarom enkel van toepassing op het contract van lijfrente onder bezwarende titel. Afdeling 4. Vernietiging van de verkoop van een onroerend goed tegen betaling van een lijfrente wegens benadeling van de verkoper voor meer dan 7/12:

EXAMENVRAAG: Vernietiging van de verkoop van een onroerend goed tegen betaling van een lijfrente wegens benadeling van de verkoper voor meer dan 7/12.

622. Normaal is verkoop van een onroerend goed tegen betaling van een lijfrente niet vatbaar voor vernietiging wegens benadeling van de verkoper voor meer dan 7/12 => is kanscontract. Als de kansen van meet af ongelijk zijn (waarde lijfrente kon nooit 5/12 van vervangingswaarde van onroerend goed behalen), dan is vernietiging wegens benadeling mogelijk. Rb. Dendermonde, 16 februari 1972: hoge ouderdom van het lijf, stierf binnen 6 maanden na het contract, dan geen kanscontract meer en kan benadeling mogelijk zijn.

Afdeling 5. Ontbinding wegens wanprestatie van de overeenkomst van lijfrente:

623. Art. 1978: de rentetrekker kan bij wanprestatie van de renteplichtige niet de ontbinding vragen, enkel de gedwongen uitvoering door de inbeslagname van de goederen van de renteplichtige. Is van aanvullend recht, toegestaan dat ze een uitdrukkelijk ontbindend beding opnemen in hun contract bij wanbetaling van de renteplichtige, eventueel zelfs zonder voorafgaande ingebrekestelling. Cass. 28 mei 1964: een beding dat de toepassing van de ontbinding van 1184 insloot. Middel: geen ontbinding van rechtswege, dus geen dwingend beding. Cassatie: bij wanbetaling zal de ontbinding van de verkoop kunnen worden uitgesproken. Komt overeen met de stilzwijgende ontbindende voorwaarde van 1184. Art. 1978 geeft de verkoper niet het recht de ontbinding van het contract te vorderen. Is van aanvullend recht, maar er moet instaan dat de ontbinding van rechtswege zal geschieden, anders mag het niet.

Afdeling 6. Het kost – en onderhoudscontract:

Is een onbenoemd contract, waarbij een persoon die van een ander kapitaal of onroerend goed heeft verkregen, zich ertoe verbindt om de vervreemder gedurende diens hele leven verder onderdak te verschaffen, te onderhouden en te verzorgen.

De bepalingen die eigen zijn aan het contract van lijfrente, zijn niet van toepassing op het kost en onderhoudscontract (1975 uitgeschakeld). Art. 1978 is ook niet van toepassing, de vervreemder kan op grond van 1184 de ontbinding vorderen. Cass. 16 januari 1959: art. 1978 is uitzonderingsbepaling, restrictief interpreteren, niet van toepassing wanneer tegenprestatie geen betaling is maar prestaties van zorgen en inwoon en van goederen in natura.

TITEL X. Onbenoemde overeenkomsten Deze onbenoemde contracten vertonen twee gemeenschappelijke kenmerken: -

bijna allemaal van Amerikaanse oorsprong

-

technici hebben overgewicht op juristen in uitwerking van rechtsregels Hoofdstuk I: De roerende leasing Afdeling 1: Begripsomschrijving en kenmerken

De financiële leasingovereenkomst is een overeenkomst in het raam van een driepolige financieringsoperatie, waarbij de leasinggever/lessor, na een lichamelijk roerend goed te hebben gekocht op aanwijzing en specificatie van de toekomstige gebruiker, de leasingnemer / lessee, dit goed laat gebruiken door de leasingnemer tegen betaling van een vergoeding die de afschrijvingswaarde van het goed benadert, met de mogelijkheid voor de leasingnemer om, na afloop van de overeengekomen termijn, de eigendom van dit goed te verwerven tegen betaling van een vooraf afgestelde prijs. Drie essentiële kenmerken: (1) overeenkomst voor de financiering van bedrijfsuitrusting (2) Drie partijen betrokken => lessor, lessee en producent geleasde goed (3) Aan de leasingnemer optie toegekend om het in leasing gegeven goed op het einde van de leasingovereenkomst aan te kopen. Operationele leasingovereenkomst: verhuring, meestal door de producent zelf, van technologisch ingewikkeld materieel of van materieel dat een voortdurende service en

onderhoud vereist. Huurprijs is ook vergoeding door onderhoud van dit materieel, anders in een afzonderlijk onderhoudscontract. Is een onbenoemde overeenkomst, in K.B. nr. 55 van 10 november 1976 wordt niet het statuut van de leasingovereenkomst geregeld, maar wel de kenmerken waaraan ze moet voldoen met het oog op de reglementering van het statuut van de in leasing gespecialiseerd onderneming. Kenmerken: 1) De leasing moet betrekking hebben op bedrijfsmaterieel dat door de leasingnemer uitsluitend voor beroepsdoeleinden wordt gebruikt. Privé of gemengd, dan eventueel onder Wet Consumentenkrediet. 2) Dit bedrijfsmaterieel moet door de leasinggever speciaal met het oog op de leasing worden gekocht, op gespecificeerde aanwijzing van de toekomstige leasingnemer. Operationele leasing = zuivere verhuring, niet onder K.B. nr. 55. 3) De in het contract bepaalde huurtijd moet overeenstemmen met de vermoedelijke duur van het bedrijfsgebruik van het materieel. Economische gebruiksduur schatten. De lessee mag de economische levensduur uitputten, maar draagt ook het risico van waardemindering of technologisch achterhaald zijn. 4) De huurprijs moet zo worden vastgesteld dat de waarde van het gehuurde materieel erdoor wordt afgeschreven over de in het contract bepaalde duurtijd. Meer dan enkel een vergoeding! 5) Het contract moet ten behoeve van de huurder in de mogelijkheid voorzien om op het einde van de huur de eigendom van het gehuurde materieel te verwerven tegen betaling van een in het contract bepaalde prijs, die overeenstemt met de vermoedelijke residuele waarde van dat materieel. Onderscheid met andere contracten. Naast aankoop ook de mogelijkheid om dit materieel in goede staat van onderhoud en gebruik terug te geven aan de leasinggever of dit materieel verder te gebruiken, maar dan wel krachtens een zuiver en eenvoudig huurcontract.

Afdeling 2: Rechtsverhoudingen tussen partijen

Tussen fabrikant en leasinggever: koopovereenkomst. Tussen leasinggever en leasingnemer: huurovereenkomst. Tussen fabrikant en leasingnemer: formeel geen rechtsband, al treedt de laatste geregeld op als lasthebber van de leasinggever (ontvangst geleasde goed). Chronologisch: eerst contacten tussen fabrikant en uiteindelijke gebruiker, als zij het eens zijn contact zoeken met leasinggever, om aan deze te vragen het goed voor de gebruiker aan te kopen en het hem te verhuren. Verborgen gebreken van geleasde goed: leasingnemer wendt zich tot leasinggever die vrijwaring van verhuurder verschuldigd is op grond van art. 1721 BW. De leasinggever kan dan verhaal uitoefenen tegen fabrikant/verkoper op vrijwaringsplicht voor verborgen gebreken (art. 1641 ev.). Meeste leasinggevers hebben niet de technische mogelijkheden om in te staan voor verborgen gebreken, daarom beding: leasinggever vrijwaart zich van zijn verhuurdersvrijwaring, maar draagt de rechten uit de overeenkomst met de fabrikant aan de leasingnemer over = beding ten voordele van een derde. Sommigen: overdracht van schuldvordering, voor tegenwerpelijkheid aan fabrikant dan voldoen aan art. 1690, 2e lid BW.

Nadelen: (1) de lessee krijgt nog niet het rustige huurdergenot van de zaak. (2) vervanging houdt voor de lessee een mindere waarborg in, want vrijwaringsveprlichting van verhuurder is van blijvende aard, die van de verkoper enkel voor gebreken op moment van de koop (3) recht van de koper om ontbinding koopovereenkomst te vorderen, kan niet aan lessee worden overgedragen => ontbinding, dan teruggave van de prijs aan degene die de koopprijs heeft betaald, nl. de lessor. Zekerheidsfunctie: leasinggever moet eigendomsrecht kunnen tegenwerpen aan de in samenloop komende SE van de leasingnemer. Lessor mag zijn goederen komen halen uit de failliete boedel. De SE van de leasingnemer dienen te weten dat in een hedendaagse onderneming niet alle uitrustingsgoederen van die onderneming haar in eigendom toebehoren. M.B. van 23 februari 1968: plaatje bevestigen met de vermelding dat die goederen hun eigendom zijn. Twijfel: wel voldoende publiciteitsmaatregel? Als er geen plaatje is, wil dit niet zeggen dat het eigendomsrecht niet kan worden tegengeworpen. Juist, want nog

K.B., noch M.B. hebben de tegenwerpelijkheid van het eigendomsrecht afhankelijk gemaakt van de inachtneming van enige formaliteit of publiciteitsvereiste. Vaak bedongen dat in geval van wanbetaling van de leasingnemer en de daaropvolgende ontbinding van het contract te zijnen laste, de leasinggever het recht heeft het geleasde goed terug te nemen en bij wijze van conventionele schadevergoeding betaling te eisen van het totaal bedrag van de nog resterende, niet – vervallen huurtermijnen. Vaak bedongen dat de reeds vervallen, maar nog niet betaalde huurtermijnen nog steeds verschuldigd zijn. Vaak ongeldig verklaard, kunnen geen vergoeding van schade zijn, want grotere vergoeding dan bij normale uitoefening van het contract. Vooral ongeoorloofd wanneer de ontbinding in de aanvangsfase van de uitvoering van het contract plaats heeft en geen rekening wordt gehouden met het voordeel dat de leasinggever haalt uit de vervroegde opeisbaarheid.

Hoofdstuk II. Onroerende leasing

EXAMENVRAAG: Onroerende leasing + rechtsverhoudingen Is een overeenkomst in het raam van een driepolige financieringsoperatie, waarbij de leasinggever de verbintenis aangaat een gebouw op te richten, aan te kopen of in te richten volgens de plannen en de aanwijzingen van de toekomstige gebruiker van dat goed, de leasingnemer, en dat goed aan deze laatste in gebruik te geven voor een lange termijn, tegen betaling van een vergoeding die in verhouding staat tot het door de leasinggever geïnvesteerde kapitaal. Essentieel: financieringsoperatie waarin 3 partijen deelnemen. Alles gebeurt op aanwijzing en specificatie van de toekomstige gebruiker, die dit goed wil bestemmen voor handels – of bedrijfsdoeleinden. Rol leasinggever: aan leasingnemer financiële middelen ter beschikking stellen voor uitvoering contract maar zonder dat de financierder de taak van projectontwikkelaar / bouwheer op zich neemt. Sommigen geven nog een essentieel kenmerk: aan leasingnemer de optie geven om bij het einde van het toegekende gebruiksrecht, het in leasing gegeven goed aan te kopen. In feite is de onroerende leasing in België vooral een BTW probleem. De huurgelden zijn onderworpen aan de BTW en in KB van 1992 over de BTW op de onroerende

financieringshuur: bepaalt onder welke voorwaarden de leasinggever, die BTW heeft betaald voor de verwerving van de in leasing gegeven onroerende goederen, deze BTW gelden mag aftrekken van de dor hem geïnde BTW op de huurgelden. Nagenoeg alle leasingmaatschappijen hebben hun contractuele bepalingen aangepast aan de voorwaarden in dit K.B. Voorwaarden voor de aftrekbaarheid van voornoemde BTW – gelden: (1) Het contract moet betrekking hebben op gebouwen opgericht of verkregen door een onderneming gespecialiseerd in onroerende leasing, overeenkomstig de aanwijzingen van de toekomstige leasingnemer. (2) De gebouwen moeten door de toekomstige leasingnemer worden gebruikt in de uitoefening van zijn handels - of nijverheidswerkzaamheden. (3) Het gebruik en het genot van de gebouwen en van de grond waarop ze zijn opgericht, moet aan de leasingnemer worden toegestaan op grond van een niet opzegbaar en niet eigendomsoverdragend contract. Erfpacht: minimum 27 en maximum 99 jaar, erfpachter heeft zeer uitgebreide gebruiksrechten, maar geen juridisch eigenaar. Huurovereenkomst van 15 à 20 jaar is geschikt wanneer 27 jaar te lang is. (4) De leasingnemer moet op het einde van het contract de zakelijke rechten van de leasinggever kunnen overnemen tegen een bepaalde prijs. De leasinggever moet over een zakelijk recht beschikken om gebruiksrecht op lange termijn te verlenen. (5) De door de leasingnemer betaalde sommen, inclusief de prijs voor het lichten van de optie, moeten het de leasinggever mogelijk maken het geïnvesteerde kapitaal, verhoogd met de interesten en de financiële lasten van de verrichting, integraal weder samen te stellen.

Hoofdstuk III. Overeenkomst van factoring

EXAMENVRAAG: Factoring + juridische grondslag Is een overeenkomst waardoor een leverancier van goederen of diensten aan een factoringmaatschappij zijn door facturen vertegenwoordigde schuldvorderingen overdraagt en tegen betaling van een vergoeding het genot heeft van een aantal diensten, zoals

financiering van vorderingen, dekking van het insolventierisico van debiteuren en het beheer van de debiteurenportefeuille. Leverancier krijgt dan onmiddellijke betaling van op termijn betaalbare schuldvorderingen op zijn cliënten = middel om dadelijk over liquiditeiten te beschikken. Al deze diensten worden door 1 enkele gespecialiseerde instelling, de factoringmaatschappij verricht. ALLE schuldvorderingen worden door de leverancier aan de factoringmaatschappij overgedragen = exclusiviteitsclausule. Daardoor kan de factoringmaatschappij aan risicospreiding doen en vermijden dat alleen dubieuze schuldvorderingen worden overgedragen. Drie rechtsfiguren die gestalte geven aan kern van factoring: (1) Overdracht van schuldvordering, dan moeten voor de tegenwerpelijkheid aan de gecedeerde SN de formaliteiten van art. 1690 worden vervuld (2) De contractuele indeplaatsstelling (art. 1250) (3) Het endossement van de factuur, geregeld door de wet van 25 oktober 1919, die enkel mogelijk is aan door de Koning erkende bank – en kredietinstellingen. Tot aan de wijziging van art. 1690 bood dit het voordeel dat men geen omslachtige formaliteiten moest in acht nemen. Door de wet van 6 juli 1994 kregen endossement en overdracht van schuldvordering dezelfde formaliteit, nl. schriftelijke kennisgeving. Nu gaat men stilaan over op overdracht van schuldvordering.

Bij het endossement wordt niet de factuur overgedragen, factuur is het instrument waarmee de overdracht wordt doorgevoerd. Gevolg: overdracht van schuldvordering bij endossement een gemeenrechtelijke overdracht van schuldvordering is overeenkomstig de art. 1689 e.v. BW. De factoringmaatschappij betaalt aan de leverancier het bedrag van de schuldvordering, verminderd met de afgesproken factoring – vergoeding. De factoringmaatschappij verkrijgt dan alle rechten van de schuldeiser leverancier, deze laatste moet het bestaan van de schuldvordering waarborgen, maar de factoringmaatschappij staat in voor solvabiliteit van de schuldenaar, behoudens wanneer anders afgesproken. SN moet op de hoogte worden gebracht dat hij aan de factoringmaatschappij moet betalen. In praktijk wordt dit door de leverancier meegedeeld.

De leverancier moet als tegenprestatie een bepaalde vergoeding betalen dat uit twee delen bestaat: (1) factoringrecht = wederprestatie voor het werk en het risico van de factoringmaatschappij, schommelt tussen 0,5 en 2,5 % van het totaalbedrag (2) Bijkomend recht: enkel interesten, alleen van toepassing op de onderneming door maatschappij gefinancierd. Interest: basisrente van kaskrediet, vermeerder met 1 à 1,5%. Interestvoet: bijzondere voorwaarden factoringovereenkomst. Hoofdstuk IV. De overeenkomst van Franchising

EXAMENVRAAG: Franchising + verbintenissen van partijen Is een overeenkomst waarbij een dienstverlener (franchisegever/franchisor) tegen betaling van een vergoeding en binnen bepaalde voorwaarden, aan een onafhankelijke handelaar, de franchisenemer, het recht verleent om voor eigen rekening een door de franchisegever uitgetest marketingsysteem betreffende goederen of diensten en een intellectueel eigendomsrecht te gebruiken dat het commercieel imago van dat systeem vormt. Is een distributietechniek, beiden blijven onafhankelijk. Franchisegever: fabrikant of groothandelaar die toestaat dat zijn handelsnaam geëxploiteerd wordt door een andere onderneming. Franchisenemer: zelfstandige die op die manier een kleinhandelzaak of een dienstverlenend bedrijf exploiteert. Franchising= onbenoemd contract, maar toch aan franchisegever uitgebreide precontractuele informatieverplichting opgelegd bij wet 19 december 2005. De niet-naleving leidt tot nietigheid van bepaald beding of hele overeenkomst. Dit is eigenlijk een bevestiging van het gemeen contractenrecht.

Kenmerken: wederkerig, onbenoemde duurovereenkomst, die intuitu personae is in de persoon van de franchisenemer => franchisegever hecht groot belang aan persoonlijkheid van de franchisenemer. Overeenkomst wordt meestal eenzijdig opgesteld door franchisegever, zonder enige inspraak van de franchisenemer = toetredingscontracten.

Exploitatie van een merk of handelsformule mag slechts onder bepaalde voorwaarden geschieden en meestal wordt het geconcretiseerd in een embleem of een kenteken dat identiek is voor alle franchisenemers van eenzelfde franchisegever => standaardisatie. De franchisegever moet diensten verstrekken en geregelde bijstand verlenen aan de franchisenemer, zowel bij ontstaan van de exploitatie als tijdens de duur ervan. De franchisenemer moet het marketingsysteem van de franchisegever respecteren, een controle door de franchisegever op de naleving van de exploitatievoorwaarden toelaten en aan de franchisegever de overeengekomen vergoeding betalen => (1) toetredingsvergoeding, bij het sluiten en omvang is afhankelijk van de bekendheid en gegeerdheid van de franchisegever (2) een periodiek terugkomende vergoeding (royalty), meestal bepaald percentage van de omzet van de franchisenemer. Vergelijkende examenvragen: -

Is art. 1184 BW (stilzwijgend ontbindend beding van toepassing bij: a) bruikleningovereenkomst b) verbruikleningovereenkomst c) dading d) verkoop van een onroerend goed met lijfrente

-

In hoeverre wordt van het gemeen recht inzake bewijs afgeweken in het gemeen huurrecht en bij dading?