Bijzondere overeenkomsten en persoonlijke zekerheidsrechten
Inleiding • 4 grondbeginselen in art. 1134 BW • Contractvrijheid • Verbindende kracht van de overeenkomst • Consensualisme • Verplichting tot de uitvoering van overeenkomsten te goeder trouw • Voor onbenoemde overeenkomsten blijven de principes van de burgerrechtelijke overeenkomsten gelden
1 "
Koop Wezenlijke bestanddelen Begrip - soorten Begrip • Een wederkerige overeenkomst waarbij de ene partij zich verbindt om een zaak te leveren en de andere daarvoor een prijs te betalen • Kan bij authentieke of onderhandse akte (art. 1582 BW) • Onderscheid tussen negotium (rechtshandeling) en het instrumentum (geschrift) Oorsprong • Ruil-systeem • Later waardemaatstaf bij ruil • Ruil tegen geld is koop Soorten • Koop bij gewicht, getal, maat (art. 1585 BW) • Koop ad gustum (art. 1587 BW) • Koop op proef (art. 1588 BW) • Verkoop op afbetaling (WCK) • Consumentenkoop • Verkoop op afstand (WER) • Koop met een internationaal aspect • Weens koopverdrag of CISG • Gemeenschappelijk Europees kooprecht of CESL
Wezenlijke bestanddelen Opsomming • Dat wat een instelling zo kenmerkt, dat indien het wegvalt de instelling niet meer dezelfde is • Koop: eigendomsoverdracht en prijs, niet de levering en de betaling (die zijn er het gevolg van) Eigendomsoverdracht • De eigendomsoverdracht is inherent aan de koop • “Romeinse koop”: overeenkomst waarbij één der partijen zich verbindt tegen en overeengekomen prijs de vrij beschikking, de vacua possessio, te bezorgen over een goed waarvan hij geen eigenaar is • De overeenkomst waarbij tegen een prijs een zakelijk genotsrecht wordt toegekend, is geen koop • Zoals vruchtgebruik, erfdienstbaarheid, erfpacht, opstal • Betwist: men kan er hypotheek op vestigen en rechten kunnen uitgewonnen worden • De verkoop van andermans zaak is nietig (art. 1599 BW) Verwezenlijking van de eigendomsoverdracht • • Zodra er een overeenkomst is omtrent de zaak en de prijs, hoewel de zaak nog niet geleverd is en de prijs nog niet betaald is (art. 1583 BW) • Translatief karakter van de koopovereenkomst: eigendomsoverdracht door wilsbeschikking, solo consensu
2 "
• Wanneer er geen verkoop is, is er ook geen eigendomsoverdracht Afwijkingen • • De partijen mogen de eigendomsoverdracht uitstellen, ook wanneer het om een bestaand gespecificeerd goed gaat • Eigendomsoverdracht soms uitgesteld door de aard van het verkochte goed of de overeenkomst • Koop van vervangbare zaken of soortzaken (op ogenblik van individualisering) • Alternatieve koop: eigendomsoverdracht bij uitvoering van de keuze • Koop van toekomstige goederen: slechts koop wanneer het goed bestaat • Belang van het tijdstip van de eigendomsoverdracht • Met de eigendomsoverdracht gaat ook het risico over • Geldt op voorwaarde dat de zaak geïndividualiseerd is • Uitzondering: door aanmaning verplaatst men het risico (conventionele afwijking) • N.a.v. faillissement van de verkoper • Eigendomsoverdracht: koper is eigenaar • Uitgestelde eigendomsoverdracht: koper is schuldeiser van faillissement • N.a.v. faillissement van de koper • Tijdstip van eigendomsoverdracht is niet relevant omdat de geleverde zaak tot de kredietwaardigheid van de koper t.a.v. derden heeft bijgedragen • Voorwaarden voor het beding van eigendomsvoorbehoud • Roerende goederen • Schriftelijk opgesteld • Uiterlijk op het ogenblik van de levering van het goed • Goederen moeten in natura bij de SA zijn op het ogenblik van het inroepen van het voorbehoud • Goederen mogen niet vermengd zijn met een ander roerend goed of onroerend geworden zijn door incorporatie • Terugvordering moet ingesteld worden voor de sluiting van het pv van verificatie van de schuldvorderingen • Geen volgrecht indien het goed intussen verkocht is ➡ Verrijkingsverbod voor de verkoper ➡ Strekt zich uit tot alle schuldvorderingen die in de plaats komen van de roerende goederen • Tegenwerpelijkheid van de eigendomsoverdracht aan derden • Bij roerende goederen geldt het bezit te goeder trouw als (vermoeden van eigendoms)titel (art. 2279 BW) • Bij onroerende goederen is de eigendomsoverdracht slechts tegenwerpelijk door overschrijving op het hypotheekkantoor • Verkoop van andermans goed (art. 1599 BW) • Beginselen • De verkoop van andermans goed is ab initio nietig • Geen ontbinding: verkoper wordt geacht steeds eigenaar geweest te zijn • Koper moet niet wachten tot de uitwinning door de eigenaar • Gebrek is aan de overeenkomst zelf verbonden • Relatieve nietigheid • Kan worden gedekt door de koper of door iedereen die de koper definitief kan beschermen • Art. 1165 BW: eigenaar kan verkochte goed revindiceren (niet tegenwerpelijk aan werkelijke eigenaar) • Enkel de koper kan de nietigheid inroepen, zelfs al is hij te kwader trouw • Te kwader trouw: verliest recht op schadevergoeding • Te goeder trouw: toch schuld omdat hij overeenkomst heeft gesloten • De nietigheid kan aanleiding geven tot schadevergoeding • Indien koper te goeder trouw is • Zelfs indien de verkoper te goeder trouw is Art. 1599 BW is van toepassing op • • Vrijwillige of gedwongen verkoop • Van roerende of onroerende goederen • Geldige contracten
3 "
• De belofte andermans goed te leveren • De sterkmaking t.a.v. de verkoop van andermans goed (art. 1120 BW) • Verkoop van vervangbare zaken, soortzaken, die de verkoper zich eerst moet aanschaffen • Verkoop van andermans goed, in naam van de eigenaar, doch zonder lastgeving (nietigheidsvordering mogelijk) • Verkoop van een onverdeeld goed, onder voorbehoud van de uitslag van de verdeling Prijs • De prijs is een prestatie in geld (veronderstelt een munt) • Samengestelde contracten: rechter oordeelt welk bestanddeel overweegt, zodat dit het andere opslorpt (kan fiscale gevolgen hebben) (absorptietheorie) • Kenmerken • Bepaald of bepaalbaar zijn • Bepaald wanneer hij uitdrukkelijk in de koopovereenkomst door de partijen wordt aangeduid • Bepaalbaar: a.d.h.v. objectieve gegevens van het contract • Door de partijen vastgesteld • Moet ernstig zijn • Spotprijs is niet noodzakelijk een gedeeltelijke schenking: animus donandi moet aanwezig zijn • De prijs staat niet vast wanneer de prijs niet bepaald of bepaalbaar is • De partijen bepalen de prijs • Kan aan een derde overgelaten worden (geen prijsbepaling: geen koop) • Kenmerken van prijsbepaling door een deskundige • Prijs is vast (= objectief bepaalbaar) • Derde aanvaardt (koop op ogenblik van betaling), weigert (geen koop) of derden zijn het oneens (geen koop) Betwisting i.v.m. de aard van de overeenkomst t.a.v. de prijsbepaling • • Waardering is definitief • Indien er geen deskundige aangeduid werd, is waardering niet mogelijk (geen koop) • Ramingskosten zijn ten laste van de koper • Voor sommige goederen worden in tijden van economische moeilijkheid maximumprijzen opgelegd door de overheid
Kenmerken van het koopcontract • De koop is een overeenkomst onder bezwarende titel, wederkering en consensueel • Bezwarende titel: betaling van de prijs is de tegenprestatie van de eigendomsoverdracht • Wederkerig: de van elkaar afhankelijke verbintenissen zijn onderling verbonden en dienen elkaar tot oorzaak • Consensueel: overeenkomst bestaat tussen de partijen solo consensu • Uitzondering Wet Consumentenkrediet 12 juni 1991: het ondertekenen van de kredietovereenkomst door de consument is een voorafgaande voorwaarde voor het tot stand komen van een gefinancierde koop
Geldigheidsvereisten Toestemming Wilsovereenstemming Inhoud van de wilsovereenstemming • Wilsovereenstemming: het samentreffen van de wilsuitingen van de contracterende partijen (vereiste voor de totstandkoming van de overeenkomst) • Wilsovereenstemming sensu stricto: toestemming van de partij die zich verbindt (kan door wilsgebreken aangetast zijn) • 1583 BW: koop is tussen partijen voltrokken zodra er een wilsovereenstemming is over het goed en de prijs • Partijen moeten een wilsovereenstemming hebben bereikt over alle bestanddelen van de overeenkomst die voor hen m.b.t. de uitvoering ervan essentieel zijn • Art. 1649ter, §1 BW
4 "
• Ontstentenis van wilsovereenstemming i.v.m. essentiële bestanddelen belet de vorming van de overeenkomst (feitenrechter oordeelt daarover op onaantastbare wijze) • Soms hangt de koop ook af van extrinsieke elementen Aanbod • Aanbod is een wilsuiting, de eenzijdige verkoopbelofte is een eenzijdige verbintenis • Bindt de aanbieder wanneer het aanvaard wordt • Onderscheid aanbod en onderhandelingen • Voorafgaande onderhandelingen die tot doel hebben een aanbod voor te bereiden • Alleen op een aanbod kan een aanvaarding volgen, niet op onderhandelingen • Indien de koop wordt gesloten, leggen de voorbereidende handelingen de overeenkomst uit • Geen bijzondere vormvoorwaarden (mondeling of schriftelijk, rekening houdend met aanbieder) • Duur • Aanbod moet lang genoeg in stand worden gehouden om aanvaarding mogelijk te maken (koper toelaten de goederen of stalen te onderzoeken) • Mag door de aanbieder uitdrukkelijk beperkt worden • Mag niet ongeldig worden teruggetrokken wanneer het de bestemmeling bereikt heeft • Feitenrechter oordeelt soeverein • Terugtrekking wordt zelden als ongeldig bevonden • Geen bijzondere vereisten voor de aanvaarding • De aanvaarding moet slaan op alle voorwaarden van het aanbod De eenzijdige verkoopbelofte (koopoptie) • Verbintenis waarbij een persoon zich tegenover een andere persoon verbindt een goed te verkopen tegen een bepaalde of bepaalbare prijs • Onderscheid met het aanbod • Aanbod kan gemakkelijker worden ingetrokken (is gevolg van eenzijdige wilsuiting) • Eenzijdige verkoopbelofte is het gevolg van een eenzijdige verbintenis • Verkoopbelofte bepaalt gewoonlijk de duur van de optie • Onderscheid met wederzijdse koopbelofte • W: slecht gekwalificeerde koop • W: brengt eigendomsoverdracht mee • E: geldt slechts als koop wanneer er wederzijdse toestemming van de partijen is omtrent het goed en de prijs • E: verbintenis over het goed en de prijs, doch er is geen wil om te kopen Gevolgen van de eenzijdige verkoopbelofte • • Geldt niet als koop • Geen eigendomsoverdracht noch overdracht van het risico • Rechten zijn overdraagbaar • Plichten gaan over op de algemene legataris en de legataris onder algemene titel • Belover is verbonden tot de termijn van de optie is verstreken • Verbintenis om iets te doen (vatbaar voor dwanguitvoering) • Termijn • Meestal in de eenzijdige verkoopbelofte bepaald • Geen termijn bepaald: belover kan zich te allen tijde terugtrekking (rechter beslist soeverein of het terugtrekken rechtmatig is) • Aanvaarding • Stilzwijgend of uitdrukkelijk • Koop wordt gesloten zonder terugwerkende kracht • Gevolgen t.a.v. derden
5 "
• Verleent geen zakelijk recht aan de begunstigde • Derde eigenaar: begunstigde van de verkoopbelofte kan het goed niet revindiceren, tenzij: • Belofte een lichamelijk roerend goed betreft dat reeds in handen van de begunstigde is • De belofte een lichamelijk onroerend goed betreft en de begunstigde de optie licht (verkoop voor de derde laten overschrijven op hypotheekkantoor) • De derde het bestaan van de eenzijdige verkoopbelofte kende • Koper heeft recht op schadevergoeding indien de verkoper voor het verstrijken van de duur van de optie de verkoopbelofte ten gunste van een derde verbreekt • Derde medeplichtigheid: begunstigde kan teruggave van het goed vorderen van de verkoper indien het goed zich nog in het bezit van de derde-medeplichtige bevindt Voorkooprecht en voorkeurrecht bij verkoop • Voorkooprecht: verkoper bevindt zich er alleen toe, indien en wanneer hij tot de verkoop van het goed overgaat, aan de begunstigde van het voorkooprecht de mogelijkheid te geven om het goed te kopen tegen de prijs waarvoor het verkocht is • Modaliteit bij een bestaand koopcontract • Opschortende voorwaarde van het niet-uitoefenen van het voorkooprecht • Voorkeurrecht: eigenaar verbindt zich om, indien hij het goed zou verkopen, het eerst aan de begunstigde te koop aan te bieden • Eenzijdige verbintenis onder opschortende voorwaarde • Geen eenzijdige verkoopbelofte onder een potestatieve opschortende voorwaarde Toestemming - wilsgebreken • Wilsgebreken, dwaling, bedrog, geweld en benadeling hebben de nietigheid van de verkoop tot gevolg Dwaling • Oorzaak van nietigheid wanneer ze de zelfstandigheid betreft van de zaak die het voorwerp van de overeenkomst uitmaakt • Bestanddeel dat de partijen er hoofdzakelijk toe bewogen heeft de overeenkomst te sluiten • Bestanddeel moet een beslissend belang hebben • Dwaling moet verschoonbaar zijn • Dwaling mag niet worden verward met andere gebreken zoals • Gebrek in de levering • Verborgen gebreken • Dwaling leidt tot nietigheid, niet tot schadevergoeding Bedrog (art. 1116 BW) • Veronderstelt handelingen van één der partijen die tot doel hebben de andere te misleiden • Omvat elk bestanddeel waarmee de ene de andere tot contracteren beweegt • Bedrog wordt niet vermoed, het moet worden bewezen • Algemene beginselen • Het moet uitgaan van de medecontractant • Leidt enkel tot nietigheid indien het om hoofdbedrog gaat • Niet vereist dat de dwaling verschoonbaar is • Bedrog omtrent de identiteit, de aard, de oorsprong of de hoeveelheid van het verkochte goed wordt strafrechtelijk gesanctioneerd (art. 498 en 499 Sw.)
6 "
Bekwaamheid Algemene onbekwaamheden (1594 BW) • Niet-ontvoogde minderjarigen • Personen in staat van verlengde minderjarigheid • Ontvoogde minderjarigen • Onder voorlopig bewind geplaatste personen • Onbekwaamverklaarden • Verkwisters Bijzondere onbekwaamheden • Verbieden aan personen het kopen of verkopen, daar waar deze personen mutatis mutandis voor het overige bekwaam zijn te contracteren (bv. uitvoerend beslag op onroerend goed) Onbekwaamheden voorzien door artikelen 1595, 1596 en 1597 BW • Art. 1595 BW: tussen echtgenoten kan geen koopcontract aangegaan worden • 4 uitzonderingen, waarbij elke mogelijkheid van bedrog uitgesloten is • Een van de echtgenoten draagt aan de andere goederen over tot voldoening van diens rechten (gerechtelijke scheiding van goederen) • Overdracht heeft een wettige oorzaak • Goederen overgedragen tot betaling van een geldsom die beloofd werd als huwelijksgoed en er is geen gemeenschap van goederen • Een der echtgenoten koopt het aandeel in van de andere echtgenoot in een goed dat onverdeeld is tussen hen Indien het beschikbare gedeelte overschreden wordt, n.a.v. een onrechtstreekse bevoordeling ten gevolge van • dergelijke overdracht, kunnen de erfgenamen inkorting van de andere eisen (relatieve nietigheid) • Art. 1596 BW: bij een openbare verkoping mogen, op straffe van nietigheid, noch door henzelf noch door tussenpersonen, kopers worden: • Voogden • Lasthebbers • Ook voor verkoop uit de hand • Ook wanneer de lastgever zelf de prijs bepaald heeft waartegen het goed verkocht mag worden • Uitgebreid tot • Curators • Gerechtsdeurwaarders bij openbare verkoop • Wisselagenten • Contractuele lasthebbers, tenzij met toestemming van de lastgever • Vallen niet onder het verbod • Lasthebbers belast met het louter beheer van de goederen • Lasthebbers enkel belast met het vinden van een koper • Bestuurders van vennootschappen • De onder voorrecht van boedelbeschrijving aanvaardende erfgenamen Bestuurders (van gemeente of openbare instelling) • • Enkel personen met een uitvoerende taak • Openbare ambtenaren (bij verkoop met zijn tussenkomst) ➡ Relatieve nietigheid • Art. 1597 BW: onbekwaamheid van de gerechtsdienaren • Verbod betreft het rechtsgebied • Volstaat dat een proces in het vooruitzicht is • Verdeeldheid over de aard van de nietigheid
7 "
Bepaald voorwerp Beginselen • Het voorwerp moet bestaan • Art. 1601 BW • Bij ontstentenis van een voorwerp heeft de verbintenis van de koper geen voorwerp • Opdat een recht overgedragen kan worden, moet ten minste de grond voor dit recht bestaan op het ogenblik van de overdracht • Het voorwerp bij gedeeltelijk vergaan • Koper heeft de kans om van de koop af te zien, of het behouden gebleven gedeelte te eisen, mits hij de prijs bij vergelijkende waardering doet bepalen • Toekomstige goederen (art. 1130 BW) • Kan het voorwerp van een verbintenis uitmaken • Overeenkomst komt pas tot stand wanneer het verkochte goed bestaat • Wettelijke uitzondering: de nalatenschap van een nog levend persoon kan niet verkocht worden, zelf niet met zijn toestemming • Het voorwerp moet in de handel zijn (art. 1598 BW), zijn niet in de handel: • Goederen buiten de handel • Goederen waarvan bijzondere wetten de verkoop verbieden • Aan de persoon verbonden rechten • Het voorwerp moet bepaald of bepaalbaar zijn • Krachtens criteria die in de verbintenis opgenomen zijn zonder bijkomende wilsuiting van de schuldenaar • Koop kan ook 2 of meer alternatieve zaken tot voorwerp hebben Nietigheid • Geen voorwerp: relatieve nietigheid • Koper kende gebreken niet en verkoper wel: schadevergoeding • Voorwerp doch verhandeling ervan bij wet verboden: absolute nietigheid, voor zover het de openbare orde raakt • Geen recht op schadevergoeding
Geoorloofde oorzaak
Vorm, bewijs, kosten en interpretatie Vorm Algemeen • Koop is aan geen vormvereiste onderworpen: voltrokken waneer de partijen akkoord gaan over de zaak en de prijs • Vorm kan soms een bijkomende rol spelen: schriftelijk vaststellen van de koop Verkopen die aan bepaalde vormvereisten onderworpen zijn • Verkoop van goederen van onbekwamen • Voorafgaande machtiging van de vrederechter of de REA • Verkopen ingevolge een gerechtelijke beslissing • Verkopen van zee- en binnenschepen • Gebruik: overeenkomstig Angelsaksisch recht • Onderhands geschrift (bill of sale): kwijting van de verkoopprijs gegeven behoudens andere betalingsmodaliteiten • Vergezeld door contract door beide partijen ondertekend (bevat gedetailleerde overdrachtsvoorwaarden: memorandum of agreement) • Opleveringsstaat (protocol of delivery) • Verkoop van onroerende goederen
8 "
Bewijs Burgerlijke zaken • Akte voor notaris of onderhandse akte wanneer > €375 • Tenzij er een begin van bewijs door geschrift aanwezig is • Uitgezonderd in alle gevallen waarin het de schuldeiser niet mogelijk is geweest zich een schriftelijk bewijs te verschaffen van de verbintenis die jegens hem is aangegaan • Geschrift moet voldoen aan alle wettelijke vereisten Handelszaken • Alle soorten van bewijs toelaatbaar • Tenzij in gevallen waarin de wet het uitdrukkelijk verbiedt, dus ook door getuigen en vermoedens, al was het om boven en tegen de inhoud van de akte te bewijzen Verkopen deels met burgerrechtelijk, deels met handelsrechtelijk karakter • Tegen een handelaar: bewijsvoering zoals in handelszaken • Tegen een burger: bewijsvoering zoals in burgerrechtelijke zaken Verplichting van een geschrift • Verschillende bijzondere wetten leggen een geschrift op met het oog op de bescherming van de consument
Kosten • Kosten van de akten en andere bijkomende kosten van de koop komen ten laste van de koper • Draagwijdte van artikel 1593 BW • Kosten van levering: ten laste van de verkoper • Kosten van afhaling: ten laste van de koper • Partijen mogen ervan afwijken • Verkoper kan tot betaling van de kosten gehouden zijn indien: • Partijen het zo overeengekomen zijn • Verkoop door de fout van de verkoper ontbonden wordt, als gehele of gedeeltelijke schadevergoeding
Interpretatie van de overeenkomst • Gemeen recht van toepassing • Verkoper is verplicht duidelijk te verklaren waartoe hij zich verbindt • Ieder duister of dubbelzinnig beding wordt tegen de verkoper uitgelegd • Eerst naar de intentie van de partijen zoeken ➡Krijgt dus slechts toepassing bij twijfel ➡Mag slechts betrekking hebben op de normale verbintenissen die uit de koopovereenkomst volgen
Verbintenissen van de verkoper Levering Begrip • Overdracht van de verkochte zaak in de macht en het bezit van de koper • Essentieel verschil tussen levering en eigendomsoverdracht • Eigendomsoverdracht komt tot stand door de wilsovereenstemming • Levering is een gevolg van de overeenkomst • Levering is de overdracht van het materieel bestanddeel van het bezit van het verkochte goed • Levering is een resultaatsverbintenis
9 "
Omvang van de leveringsplicht • Levering van een zaak die overeenstemt met de verkochte zaak, samen met het toebehoren en de vruchten • Verplichting om het goed te behouden is een middelenverbintenis • Materiële afgifte van het verkochte goed • Afgifte in overeenstemming met het verkochte goed • Conformiteit • Geleverd in de staat waarin zij zich op het ogenblik van de koop bevindt • Wanneer het goed een wijziging ondergaat omwille van zijn aard, is de levering wel conform Hoedanigheden van het goed • • Geleverde goed moet de in het contract vermelde eigenschappen hebben • Gelijkgesteld met zichtbare gebreken • Soortzaken: een zaak leveren van gemiddelde kwaliteit • Hoeveelheid • Overeengekomen hoeveelheid en afmetingen moeten geëerbiedigd worden • Verkoper mag de koper niet verplichten een gedeeltelijke levering in ontvangst te nemen • Toebehoren • Rechtsgrond • Leveringsplicht strekt zich uit tot haar toebehoren en tot alles wat voor haar blijvend gebruik bestemd is (art. 1615 BW) • Omvat alle materiële of immateriële goederen die ondeelbaar of onlosmakelijk verbonden zijn met het verkochte goed • Art. 1615 BW is niet van dwingend recht • Overdracht kwalitatieve rechten • Opeenvolgende verkrijgers van een onroerend goed kunnen aansprakelijkheidsvorderingen instellen tegen de architect of de aannemer voor gebreken waarmee het goed behept blijkt te zijn • Eenzelfde redenering voor vrijwaringsvorderingen voor verborgen gebreken • In bepaalde gevallen behoudt de oorspronkelijke schuldeiser een vorderingsrecht voor zover hij daarbij een belang kan laten gelden • Voorwaarde van een uitdrukkelijk beding in de koopovereenkomst of in een afzonderlijke overeenkomst • Vruchten van het goed • Vanaf de dag van de verkoop behoren alle vruchten aan de koper • Niet van dwingend recht • Behoud van het goed tot aan de levering • Tot aan de levering voor het behoud van het goed zorgen, op straffe van schadevergoeding jegens de schuldeiser • Levering is een resultaatsverbintenis, het behoud van het verkochte goed is een middelenverbintenis • Verkoper moet enkel aantonen dat bij als een goede huisvader gehandeld heeft (normale voorzorgsmaatregelen) • Kosten tot behoud van het goed, levering en afhaling • Verkoper: last der normale behoudskosten • Kosten van levering: kosten nodig opdat het verkochte goed de bij de verkoop bedongen staat aan de koper geleverd zou worden op de plaats en het tijdstip voorzien voor levering ➡Ten laste van de verkoper • Kosten van afhaling: kosten opdat, op de plaats en tijdstip bepaald, het goed in ontvangst genomen zou worden en gebracht naar de plaats die de koper wil ➡Ten laste van de koper ➡Niet van dwingend recht • Douanekosten • Levering binnen de grenzen van het land van de verkoper: kosten van afhaling • Levering binnen de grenzen van het land van de koper: kosten van levering
10 "
Wijze van levering • Koper moet het verkochte goed volledig en absoluut te zijner beschikking hebben (corpus possessionis) • Art. 1605 tot 1607 BW: niet limitatief • Onroerende goederen leveren: sleutels afgeven of titels van eigendom afgeven • Onlichamelijke rechten: afgifte van titels, gebruik door de koper • Er moet een volledige inbezitstelling in het voordeel van de koper zijn Plaats van de levering • Op de plaats waar het verkochte goed zich ten tijde van de koop bevond • Beginselen • Partijen bepalen de plaats van de levering • Indien de partijen niets overeenkomen is het gemeen recht van toepassing • Leveringsovereenkomsten • Levering ten huize • Levering in de haven van inlading • Incoterms • EXW (Ex works): verkoper stelt de goederen ter beschikking van de koper in zijn werkplaats (kosten ten laste van koper) • CIF (cost, insurance and freight): verkoper betaalt de kosten om de goederen aan boord van het schip te brengen, kosten en het vervoer tot in de haven van bestemming zijn voor de verkoper • FOB (free on board): verkoper betaalt de kosten tot aan levering over de reling van het schip • Franco aan huis: verkoper neemt enkel de vervoerkosten op zich • Handelsgebruiken spelen een belangrijke rol • Gevolgen van de plaatsbepaling • Uitvoering: leveringsplaats • Aanvaarding: leveringsplaats • Kosten: scheiding bepalen tussen leveringskosten en kosten van afhaling • Eigendomsoverdracht: individualisering gebeurt bij de levering • Procesrechtelijke bevoegdheid: territoriale bevoegdheid van de rechtbank Tijdstip van de levering • Vrije keuze van de partijen • Partijen moeten dit uitdrukkelijk of stilzwijgend overeenkomen • Overeenkomst tussen onderneming en consument: bedingen of combinaties van bedingen en voorwaarden die ertoe strekken de leveringstermijn van een product eenzijdig te bepalen of wijzigen zijn onrechtmatig • Uitvoering • Principe: iedere verbintenis moet onmiddellijk uitgevoerd worden • Tijdsbepaling kan enkel volgen uit: • Uitdrukkelijk beding • Aard van het goed • Handelsgebruiken • Wanneer een leveringstermijn bepaald is, geldt het verval van de termijn als ingebrekestelling Sancties van de verplichting tot levering • Koper heeft keuze tussen ontbinding en inbezitstelling • Verkoper moet tot schadevergoeding worden veroordeeld indien de koper schade lijdt doordat de levering niet op het bedongen tijdstip heeft plaatsgehad • Ingebrekestelling vereist • Verkoper schiet aan leveringsplicht tekort, koper heeft de keuze tussen: • Dwanguitvoering • Ontbinding van de overeenkomst
11 "
• Eventueel recht op schadevergoeding, bij bewezen schade Koper mag niet tegelijkertijd verkoopprijs niet betalen en schadevergoeding vorderen • • Rechter heeft een appreciatierecht: onderzoekt of de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt, kan uitstel verlenen • Niet-overeenstemming kan ook aanleiding geven tot strafrechtelijke sancties Gevolgen van de aanvaarding van de levering • Koper die het goed bij levering zonder protest in ontvangst neemt, aanvaardt dit goed en erkent daarmee dat de verkoper aan zijn leveringsplicht heeft voldaan • Koper dient geleverde goed op zijn conformiteit en zichtbare gebreken te onderzoeken • Tijdstip van aanvaarding: vrijwaringsplicht voor verborgen gebreken
Vrijwaring voor uitwinning Begrip • Aan de koper een ongestoord, of vreedzaam, bezit verschaffen en waarborgen • Niet het geval: koper uitgewonnen • Uitwinning vloeit voort uit ieder feit waardoor aan de koper het eigendomsrecht of het bezit, met name gebruik en genot, van het goed geheel of gedeeltelijk wordt ontnomen • Feit dat de uitwinning meebrengt, is de stoornis Vrijwaring voor eigen daad • Feitelijke stoornis en rechtsstoornis • Verkoper moet zich onthouden van alles wat het bezit van de koper zou kunnen storen • Geen onderscheid gemaakt tussen feitelijke stoornis en rechtsstoornis • Feitelijke stoornis: iedere daad van de verkoper die voor de koper een stoornis zou kunnen zijn, zelfs al is het een louter feit • Rechtsstoornis: vordering die de verkoper, op grond van een andere titel, van een zakelijk of een persoonlijk recht, tegen de koper zou instellen om het verkochte goed te revindiceren of een recht daarop uit te oefenen • Stoornis moet een actuele, bestaande, stoornis zijn (eventuele stoornis volstaat niet) Sanctie • • Feitelijke stoornis: gemeen recht • Herstel in natura, schadevergoeding, uitvoering bij equivalent, ontbinding van het contract • Rechtsstoornis: vrijwaringsexceptie, schadevergoeding, ontbinding • Clausule van niet-vrijwaring • Toch gehouden tot de vrijwaring welke volgt uit zijn eigen daad • Partijen kunnen geldig de vrijwaring uitsluiten welke volgt uit de eigen daad van de verkoper van voor de verkoop Vrijwaring voor daden van derden • Begrip • Alleen vrijwaren tegen een rechtsstoornis die actueel is en voortvloeit uit een oorzaak die de koop voorafging • Rechtsstoornis • Wanneer een derde voorhoudt enig recht op het verkochte goed te hebben, hetzij een zakelijk recht hetzij een persoonlijk recht • Verkoper staat in voor een rechtsstoornis, niet voor een feitelijke stoornis die hij onmogelijk kon voorzien, noch voorkomen • Actuele stoornis • Stoornis moet bestaan (vonnis is niet nodig) • Verkoper in vrijwaring roepen, die tot plicht heeft de koper te helpen om de aanspraken van derden te weerleggen • Stoornis van voor de verkoop • Als last de koop bezwaren maar als dusdanig niet bij de koop opgegeven • Omvang van de vrijwaringsplicht • Feiten die tot uitwinning aanleiding geven, principes
12 "
• Koper verplicht vrijwaren voor de uitwinning die hij ondergaat op het geheel of op een gedeelte van de verkochte zaak, of voor de lasten die iemand beweert op die zaak te hebben, en die bij de koop niet opgegeven zijn • Verkoper staat in voor ieder feit, van welke aard en omvang ook, dat het bezit van de koper geheel of gedeeltelijk aantast • Erfdienstbaarheden • Stoornis indien het bestaan ervan bij de koop niet opgegeven wordt • Bepaalde erfdienstbaarheden geven aanleiding tot een bijzondere regeling • Natuurlijke erfdienstbaarheden: koper wordt geacht deze te kennen • Wettelijke erfdienstbaarheden: koper wordt geacht deze te kennen • Zichtbare erfdienstbaarheden: geen vrijwaring, koper kan die vaststellen • Vaak geitenkwesties (RS neemt strenge houding in t.o.v. de verkoper) • Goede trouw van de verkoper • Vrijwaring verschuldigd ongeacht of hij te goeder dan wel te kwader trouw is • Om aan de vrijwaringsplicht te ontkomen moet de verkoper de lasten opgeven bij de verkoop • Conventionele wijzigingen van de vrijwaringsplicht • Geldigheid: wettelijke bepalingen over vrijwaring raken de openbare orde niet • Extensieve clausules • Partijen mogen de wettelijke vrijwaring verstrengen • Clausule moet duidelijk en nauwkeurig zijn Restrictieve clausules • • Vrijwaring wordt beperkt wanneer de partijen overeenkomen dat de koper tot geen vrijwaring gehouden zal zijn, of voor bepaalde oorzaken geen vrijwaring verschuldigd is • Hebben alleen betrekking op niet-meegedeelde lasten • Toch gehouden tot vrijwaring die volgt uit zijn eigen daad • Verkoper in 2 gevallen van vrijwaring ontlast • Ontlastingclausule en bewezen dat de koper het gevaar van uitwinning heeft gekend ten tijde van de verkoop • Wanneer de koper uitdrukkelijk verklaart “op eigen risico” te hebben gekocht • Uitvoering van de vrijwaringsplicht • Vervulling van de vrijwaringsplicht door de verkoper • Door naast de koper tussen te komen in het door de derde ingestelde proces (vrijwaring in natura) • Verkoper stelt de koper schadeloos (vrijwaring bij equivalent) • Wie de eis tot vrijwaring kan instellen • Koper • Rechtverkrijgenden onder algemene of bijzondere titel • Tegen wie de eis ingesteld kan worden • Verkoper • Algemene rechtverkrijgenden en zijn rechtverkrijgenden onder algemene titel • Zaak doorverkocht: laatste koper mag de eis in vrijwaring, omisso medio, instellen tegen de oorspronkelijke verkoper (recht op vrijwaring is een toebehoren van het goed) • Vrijwaring tegen uitwinning bij verkoop op uitvoerend beslag of collectieve schuldenregeling: beslagene of verzoekerschuldenaar is tot vrijwaring gehouden
Vrijwaring voor verborgen gebreken Probleemstelling • Verkoper moet ook een nuttig bezit verzekeren • Verkoper heeft pas dan zijn leveringsplicht vervuld wanneer hij aan de koper een goed overdraagt dat overeenstemt met wat gekocht werd • Koper merkt een verschil op: verkoper er dadelijk op wijzen • Aanvaarding dekt de zichtbare gebreken • Aanvaarding dekt de verborgen gebreken niet
13 "
Vereisten van de vrijwaring • Verborgen gebrek • Gebrek dat de verkochte zaak ongeschikt maakt tot het gebruik waartoe men ze bestemt, of dat dit gebruik zodanig vermindert dat de koper, indien hij het gebrek gekend had, de zaak niet of slechts voor een mindere prijs zou hebben gekocht • Zichtbaar gebrek wanneer het onmiddellijk na de levering door een aandachtig maar normaal gebruik ontdekt kan worden en het goed ongeschikt maakt voor het gebruik waarvoor het normaal bestemd is • Ieder niet-zichtbaar gebrek • Feitenkwestie: vaak geregeld door plaatselijke of beroepsgebruiken • Gebrek dat pas na gebruik van het goed waarneembaar is, of na proefnemingen, of door handelingen die de essentie van het goed raken of het vernietigen • Volstaat niet het bewijs van het gebrek te leveren: gebrek moet verborgen zijn • Verborgen gebreken worden met zichtbare gebreken gelijkgesteld wanneer de koper op een of andere manier van de verborgen gebreken kennis had op het ogenblik van de koop, en zeker indien de verkoper de aandacht van de koper op het verborgen gebrek vestigde • Ongeschiktheid van het goed voor het gebruik waartoe het bestemd is • Intrinsiek gebrek: verborgen gebrek moet de zaak ongeschikt maken voor het beoogde gebruik of althans dat gebruik zodanig verminderen dat de koper de zaak niet had gekocht of slechts voor een mindere prijs indien hij het gebrek had gekend • Functioneel gebrek: verborgen gebrek dat de verkoper tot vrijwaring verplicht kan een gebrek zijn dat, zelfs indien het de zaak in wezen niet aantast, deze ongeschikt maakt voor het gebruik waartoe de koper, volgens hetgeen de verkoper wist, ze bestemde • Feitenkwestie waarover de feitenrechter onaantastbaar oordeelt • Ernst van het gebrek • Normaal gebruik van het goed of het door de partijen bedongen gebruik • Volstaat dat het goed gedurende een min of meer lange periode, onbruikbaar is • Geven geen aanleiding tot uitwinning: • Gebreken die gemakkelijk herstelbaar zijn • Goed is slechts van mindere kwaliteit dan de prijs liet verwachten • Gebrek belet het bestemde gebruik niet • Gebrek moet bestaan op het ogenblik van de koop • Op het ogenblik van de eigendomsoverdracht • Verkoper moet niet instaan voor later ontstane gebreken, tenzij bewezen wordt dat ze reeds ten tijde van de koop te voorzien waren • Affirmanti probatio incumbit • Wie het gebrek inroept, moet het bewijs van het gebrek leveren • Door alle middelen van recht Bewijs kan negatief of inductief geleverd worden (bv bewijs dat ongeval niet mogelijk was zonder gebrek aan wagen) • Uitzondering: verkopingen op rechterlijk gezag • Geven geen aanleiding tot vrijwaring wegens verborgen gebreken • Draagwijdte wordt betwist • De Coninck: beperkt tot gedwongen verkoop van onroerende goederen • Gedwongen verkoop vindt plaats buiten de wil van de eigenaar om, zodat moeilijk van hem verwacht kan worden dat hij zou instaan voor de verborgen gebreken van dat onroerend goed • Ook geen vrijwaring wegens verborgen gebreken in het geval van het gemeen maken van een muur (geen verkoping op rechterlijk gezag) Contractuele uitbreiding of beperking van de vrijwaring • Contractuele uitbreiding • Partijen mogen de wettelijke vrijwaring uitbreiden
14 "
• Feitenrechter oordeelt op onaantastbare wijze over de uitgestrektheid en de draagwijdte van de waarborg die de partijen hebben willen verlenen • Komen in de praktijk zelden voor • Contractuele beperking • In beginsel mogen partijen beperken: betreft immers privébelangen • Kennis van het gebrek door de koper staat gelijk met een stilzwijgend beding van niet-vrijwaring (want koper heeft met kennis van zaken gecontracteerd) • Bedrog: het bewust verkopen van een gebrekkig goed met afwijzing van alle vrijwaring • Bekendmaking moet niet uitdrukkelijk en specifiek zijn: het volstaat dat de koper het verborgen gebrek kon kennen • Beding van niet-vrijwaring is slechts dan geldig wanneer de verkoper te goeder trouw is (bewijs van goede trouw ontslaat hem van alle verbintenissen) • Exoneratiebedingen voor verborgen gebreken zijn in de verhouding tussen een professionele verkoper en een koperconsument absoluut nietig Uitoefening van het vrijwaringsrecht • Keuzerecht van de koper • Keuze om ofwel de zaak terug te geven en zich de prijs te doen terugbetalen (actio redhibitoria), ofwel de zaak te behouden en zich een gedeelte van de prijs te doen terugbetalen (actio aestimatoria of quanti minoris) • De aan de koper terug te betalen prijs moet vastgelegd worden op grond van de werkzaamheden die nodig zijn om de verborgen gebreken te verhelpen • Alleen de koper heeft de keuze (zolang de verkoper niet ingestemd heeft of zolang er geen beschikking is met het gezag van rechterlijk gewijsde) • Koper heeft geen andere keuzemogelijkheid Rechtstreekse eis van de onderverkrijger: onderverkrijger mag, naar keuze, zijn eigen verkoper of de oorspronkelijke • verkoper aanspreken • Termijn: ingesteld binnen een korte tijd • Korte tijd • Feitenrechter oordeelt vrij • Moet zeker zijn dat het gebrek al ten tijde van de koop bestond • Vervaltermijn die begint te lopen vanaf de leveringsdatum (feitenkwestie) • Korte termijn van verkoper om vordering tot vrijwaring tegen leverancier van gebrekkige materialen in te stellen, begint te lopen op het tijdstip waarin hij zelf door zijn koper in rechte wordt gedaagd • Termijnovereenkomsten: partijen kunnen rechtsgeldig de termijn bepalen gedurende dewelke de verkoper instaat voor verborgen gebreken (garantietermijnen) • Verval van de termijn voor het instellen van de eis • Wegens het verstrijken van de wettelijke of van de conventionele termijn • Vervallen door bepaalde handelingen van de koper • Verwerken of omvormen van het goed • Laten herstellen van het goed zonder goedkeuring van de verkoper • Laten uit elkaar nemen en expertiseren van het goed • Een betaling, zelfs een volledige, van de verkoopprijs zonder voorbehoud voor de ontdekking van het gebrek brengt geen verval mee Het vergaan van het goed wegens een gebrek • Verkoper moet instaan voor het gebrek dat het vergaan veroorzaakt heeft • Indien het goed door toeval vergaat, is het verlies voor rekening van de koper Vergoedingen - goede of kwade trouw van de verkoper • Kwade trouw moet door de koper worden bewezen • Te kwader trouw indien de verkoper kennis had van het gebrek op het ogenblik van de verkoop, of indien zijn onwetendheid hetzij vrijwillig was hetzij aan schuldige nalatigheid te wijten was
15 "
• De verkoper is te goeder trouw • Gehouden tot teruggave van de prijs en tot vergoeding aan de koper van de door de koop veroorzaakte kosten • Verkoper heeft een fout begaan door de gebreken niet te kennen: hij moet ze kennen • Verkoper is te kwader trouw • Teruggave van de prijs, vergoeding van alle schade aan de koper • Volledige schadevergoeding • Door de koper geleden verlies • Schade • De fabrikant en de gespecialiseerde verkoper • Worden met de verkoper te kwader trouw gelijkgesteld: worden geacht de gebreken te kennen en moeten dus weten wat ze verkopen • Gehouden tot schadevergoeding behoudens bewijs van een onoverwinnelijke onwetendheid omtrent het bestaan van het gebrek (onnaspeurbaarheid hangt niet af van de technische mogelijkheden) • Beroepsverkopers kunnen zich niet geldig exonereren voor verborgen gebreken tenzij in geval van onoverwinnelijke onwetendheid of absoluut onnaspeurbare gebreken Strafrechtelijke sancties • In geval van bedrog door de verkoper • Krachtens bijzondere wetten inzake verkoop van goud of zilver of dieren
Vergelijking tussen de verschillende vorderingen die de koper kan instellen Vrijwaring tegen uitwinning en vrijwaring wegens verborgen gebreken • Overeenstemming • Strekken tot een deugdelijk bezit van de koper • Binden de verkoper te goeder trouw, net zoals die te kwader trouw • Sluiten ieder beding van niet-vrijwaring tegen eigen daad en het exoneratiebeding i.g.v. kennis van het gebrek door de verkoper uit • Geven aanleiding tot strafrechtelijke sancties in geval van bedrog • Mogen door een rechtstreekse vordering van de onderverkrijger worden uitgeoefend • Verschil
16 "
• Koop op gerechtelijk gezag geeft wel aanleiding tot vrijwaring tegen uitwinning, niet verborgen gebreken • Beding van niet-vrijwaring tegen uitwinning stelt de verkoper niet vrij van teruggave van de prijs • Kennis bij de koper van een uitwinningsgrond schaft de hem verschuldigde vrijwaring niet af • Kennis bij de koper van een uitwinningsgrond schaft de vrijwaringsplicht slechts af indien ze uit het contract zelf blijkt • Eis tot vrijwaring tegen uitwinning duurt 30j. Vrijwaring wegens verborgen gebreken en nietigheid door dwaling of bedrog • Grondslag van de vordering • Dwaling: voorwerp van het contract • Bedrog: toestemming door bedrieglijke handelingen met een gebrek aangetast • Vrijwaring wegens verborgen gebreken: gebrek waardoor datzelfde goed niet voor het beoogde gebruik geschikt is • Belang van het onderscheid • Vordering tot nietigverklaring wegens bedrog of benadeling verjaart na 10j., vrijwaring wegens verborgen gebreken verjaart na een korte tijd • Dwaling en bedrog hebben nietigheid tot gevolg (verborgen gebreken: ontbinding of prijsvermindering/ schadevergoeding) Vrijwaring wegens verborgen gebreken en de leveringsplicht • Vordering in vrijwaring wegens verborgen gebreken veronderstelt dat het geleverde conform is aan het verkochte, maar dat het geleverde behept is met een verborgen gebrek • Vordering wegens tekortkoming aan de leveringsplicht veronderstelt dat het geleverde goed niet conform is
Verbintenissen van de koper Verbintenis om het goed in ontvangst te nemen Beginsel • Tegenhanger van de leveringsplicht van de verkoper Plaats - tijdstip - kosten • Op de plaats voorzien voor de levering • Tijdstip hangt af van de leveringsdatum • Kosten van afhaling vallen ten laste van de koper Sancties voor het niet in ontvangst nemen • Bestaan in het voordeel van de verkoper • Gedwongen uitvoering • Koper eerst aanmanen om de zaak weg te halen • Verkoper kan daarna verlof van de rechter bekomen om ze op een andere plaats in bewaring te stellen • Evt. moratoire schadevergoeding • Ontbinding van de verkoop • Gemeenrechtelijke ontbinding • Koper aanmanen • Ontbinding van de overeenkomst vorderen, met schadevergoeding • Rechter kan, naargelang de omstandigheden, uitstel verlenen • Waren en roerende goederen • Ontbinding van rechtswege en zonder aanmaning ten voordele van de verkoper, na verloop van de tijd die voor de afhaling is overeengekomen • 3 voorwaarden voor toepassing van art. 1657 BW • Waren of roerende goederen • Afhalingstermijn moet verstreken zijn • Fout moet aan de koper te wijten zijn
17 "
• Verkoper kan schadevergoeding vragen Aanvaarding • Beginselen • Aanvaarden is een handeling erkennen als de juiste uitvoering van een verbintenis • Koper is verplicht het verkochte goed, doch geen ander, te aanvaarden • Koper aanvaardt: hij doet dan afstand van iedere rechtsvordering • Wijze van aanvaarding • Wilsuiting: dus eenzijdig, stilzwijgend of uitdrukkelijk • Overeenkomst mag bepalen hoe de aanvaarding dient te gebeuren • Koper moet onverwijld, bij de levering, zijn rechten vrijwaren • Ofwel in ontvangstname weigeren, ofwel voorbehoud maken • Feitenkwestie: aan te raden dat de koper uitdrukkelijk voorbehoud zou maken en wel op een zodanige wijze dat hij het voorbehoud kan bewijzen • Aanvaarding kan voorwaardelijk zijn • Plaats en tijdstip van de aanvaarding • Aanvaarding op de plaats en het tijdstip van de levering • Wat de koper niet kan nagaan, moet hij voorbehouden binnen de termijn die nodig is om het goed te onderzoeken • De aanvaarding is een feit, geen recht • Gevolgen van de aanvaarding: ontneemt de koper elk verhaal tegen de verkoper wegens: • Zichtbare gebreken • Niet-conformiteit van het geleverde goed • Tekortkoming door de verkoper aan zijn verplichtingen • Niet-aanvaarding: koper moet zo snel mogelijk protest aantekenen, voorbehoud maken en alle bewarende maatregelen treffen, om te voorkomen dat het goed de lichtste wijziging zou ondergaan
Verbintenis om de prijs te betalen Beginselen • Hoofdverplichting van de koper bestaat in het betalen van de prijs op de dag en de plaats bij de koop bepaald Plaats en tijdstip van betaling • Contractueel beding • Prijs is betaalbaar op de plaats en het tijdstip die contractueel bedongen zijn • Contractuele bepalingen i.v.m. de plaats komen meer voor • Afwezigheid van contractueel beding • Koper moet betalen op de plaats en op het tijdstip voor de levering bepaald zijn • Veronderstelt een contante koop, dus draagschuld: koper moet het geld naar de plaats van de levering “dragen” • Geen contante koop: verkoper moet dadelijk leveren en hij zal pas op de vervaldag de verkoopprijs moeten halen (haalschuld) • Leveringstermijn: dan weer draagschuld Interesten op de prijs • Beginselen: men veronderstelt een verkoop met betaling op termijn of een contante verkoop met uitgestelde betaling (art. 1652 BW) • Contractueel bedongen interest • Wanneer de verkoper termijnen aan de koper toekent voor de betaling, maar in ruil hiervoor interest eist • Interestvoet wordt door de partijen vrij bedongen, tenzij bij verkoop of afbetaling (geen interestvoet bedongen: wettelijke interestvoet) • Krediet kan ook zonder interest bedongen worden • Aanmaning tot betaling • Koper is interest verschuldigd indien hij is aangemaand om te betalen
18 "
• Interest begint dan te lopen te rekenen van de aanmaning (wettelijke interestvoet) Het verkochte of geleverde goed brengt vruchten op • • Op het ogenblik van de levering plaatsen • Als het dan vruchten oplevert is interest verschuldigd tot de betaling van de prijs • Wettelijke interestvoet • Prijs van de leveringen door handelaars en ambachtslieden aan privépersonen: interest verschuldigd zonder aanmaning: • Na 3 maanden, te rekenen vanaf de dag van de afgifte van een factuur of van een rekeninguittreksel • Na 3 maanden volgend op het aflopen van het burgerlijk jaar binnen hetwelk de koopwaren werden verkocht Schorsing en uitdoven van de betalingsplicht • Schorsing van de betaling • Betaling van de prijs opschorten totdat de verkoper de stoornis heeft doen ophouden, tenzij deze verkiest borg te stellen of tenzij bedongen is dat de koper zal betalen niettegenstaande de stoornis • Verkoopprijs zal toch betaald moeten worden indien: • De verkoper de stoornis heeft doen ophouden • Verkoper borg stelt • Partijen overeengekomen zijn dat de koper, niettegenstaande de stoornis, zal betalen • Uitdoven van de betalingsplicht (art. 1653 BW wijzigt gemeen recht niet) • Verjaring • Principieel 10j • Handelaar met niet-handelaar: 1j te rekenen van het burgerlijk jaar binnen hetwelk de koopwaren werden verkocht Waarborgen van de niet-betaalde verkoper • Waarborgen • Exceptio non adimpleti contractus • Eis tot ontbinding • Voorrecht van de onbetaalde verkoper • Revindicatie van roerende goederen • Eigendomsvoorbehoud • De exceptie van niet-uitvoering (enac) • Grondslag • Art. 1612 BW (toepassing van art. 1184 BW) • Wederkerigheid van de wederzijdse prestatieverplichting • Uitvoering - retentierecht als zekerheid • Verkoper niet verplicht de zaak te leveren: verkoper oefent dan een retentierecht uit op het verkochte goed • Uitzondering • Betalingstermijn: exceptio niet opwerpen • Wordt geacht van het retentierecht afstand te hebben gedaan Faillissement of kennelijk onvermogen van de koper • • Doen de koper het voordeel van de termijn verliezen • Verkoper mag de levering weigeren, tenzij de koper hem de zekerheid biedt op de vervaldag te betalen • Moet na de koop ontstaan zijn • De eis tot ontbinding • Beginselen • Art. 1184 BW • Voldoende gemotiveerd door de vaststelling dat de redenen die de koper aanhaalt om de prijs niet te betalen, alle grond missen • Toepassing • Veronderstelt wanprestaties vanwege de koper • Rechter oordeelt op onaantastbare wijze • Bijzonderheden
19 "
• Eis tot ontbinding tussen partijen • Art. 1655 en 1656 BW • Ontbinding van de verkoop van onroerende goederen wordt dadelijk uitgesproken, indien de verkoper gevaar loopt de zaak en de prijs te verliezen (RS en RL breiden dit uit tot de koop van roerend goed, ontbinding moet in rechte aangevraagd worden) • Bij beding dat bij gebreke van betaling van de prijs binnen de overeengekomen tijd de koop van rechtswege zal zijn ontbonden (toepassing van de bevestiging van de uitdrukkelijk ontbindende voorwaarde) • Eis tot ontbinding t.o.v. derden • Gaat gepaard met voorrecht of revindicatie of het recht om de eis tot ontbinding in te stellen • Verkoper van onroerend goed behoudt zijn voorrecht door de overschrijving van de koopakte, die als inschrijving van het voorrecht geldt • Roerend goed: verbonden met recht op terugvordering • Bewarend beslag met daaropvolgend een uitvoerend beslag • Al is de eis tot ontbinding aan de derden niet meer tegenwerpelijk, tussen de partijen blijft hij bestaan • Bijzondere wetten • Lijfrente • Onteigening ten algemenen nutte • Herveiling wegens rouwkoop • Keuzerecht tussen rechtsvordering tot ontbinding of uitoefening van het voorrecht van de onbetaalde verkoper van onroerend goed • Voorrecht van de onbetaalde verkoper • Bestaat t.a.v. roerende en onroerende goederen • Oneigenlijke revindicatie • Beginselen • Verkochte goederen terugvorderen zolang zij in het bezit van de koper zijn om de wederverkoop ervan te beletten • Doel: goed beschermen tegen vervreemding, beschadiging, verandering van de oorspronkelijke staat • Toepassingsvoorwaarden • Verkochte goed moet nog in het bezit zijn van de koper • Moet zich nog in dezelfde staat bevinden als ten tijde van de levering • Terugvordering binnen 8 dagen na de levering • Draagwijdte: middel om het voorrecht van de onbetaalde verkoper van roerend goed te kunnen uitoefenen
Verbintenis om de kosten te betalen • Kosten van de akten en andere bijkomende kosten van de koop komen ten laste van de koper
Samenvatting Waarborgen van de verkoper • Bij koop zonder tijdsbepaling • Niet-uitvoeringsexceptie of retentierecht • Eis tot ontbinding • Voorrecht van de onbetaalde verkoper • Terugvordering van roerend goed • Bij koop met tijdsbepaling • Eis tot ontbinding • Voorrecht van de onbetaalde verkoper Vergelijking met de algemene regels van de wederkerige verbintenissen • Gelijkenis • Niet-uitvoeringsexceptie • Eis tot ontbinding
20 "
• Verschil • Voorrecht van de onbetaalde verkoper • Recht van de terugvordering
Bijzondere regelingen Algemeenheden • Koopovereenkomst kan verschillende vormen aannemen of bijkomende bedingen bevatten, die de rechtsgeldigheid van de koop niet aantasten, maar die eventueel gevolgen ervan kunnen wijzigen
Verkoop uit de hand van een onroerend goed Inleiding • Gemeen recht is van toepassing • Bijzondere regels i.v.m. • Vormvereisten • Omvang • Eis tot ontbinding • Vernietiging wegens benadeling Vormvereisten • Tussen partijen • Verkoop gesloten door loutere wilsovereenstemming • Ten overstaan van derden • Tegenwerpelijk maken: authentieke verkoopakte moet worden overgeschreven • Ook zonder die authentieke akte geldt de koop tussen partijen • Iedere partij kan de andere dwingen tot het verlijden van een authentieke akte De omvang van het verkochte onroerend goed • Het verschil tussen de bedongen en de geleverde omvang • 3 mogelijkheden • Verkoop zonder aanduiding van de omvang • Verkoop met aanduiding van omvang en tegen een bepaalde prijs per maat • Verkoop met aanduiding van omvang voor een globale prijs • Art. 1617-1618 BW (raken de openbare orde niet en zijn niet van dwingend recht) • Verkoop zonder aanduiding van de omvang • Aangezien de aanduiding van de omvang ontbreekt en bijgevolg niet substantieel is voor een geldige verkoop, zijn er dienaangaande weinig betwistingen • Verkoop met aanduiding van omvang en tegen een bepaalde prijs per maat • Art. 1617-1618 BW • Levering bevat niet de grootte: • Verkoper is verplicht, indien de koper het eist, de bij de overeenkomst bepaalde grootte te leveren • Onmogelijk of koper eist het niet: evenredige vermindering van de prijs • Geen mogelijkheid tot ontbinding • Omvang groter: • Koper heeft de keus om de prijs aan te vullen of van het contract af te zien indien overmaat 1/20 bedraagt van de opgegeven omvang • Verkoop met aanduiding van omvang voor een globale prijs • Art. 1619-1621 BW • Omvang is alleen aanwijzend en niet substantieel • Verschil komt niet in aanmerking indien het minder dan 1/20 bedraagt
21 "
• Verschil bedraagt meer dan 1/20: • Van contract afzien (verkoper moet ook kosten van contract teruggeven) • Prijs aanvullen (interest indien hij onroerend goed heeft behouden) • Regels raken de openbare orde niet en zijn niet van dwingend recht • Termijn voor het instellen van de rechtsvorderingen • 1j. van de dag waarop het contract is aangegaan Eis tot ontbinding • Besproken bij waarborgen van de verkoper Benadeling voor meer dan zeven twaalfden • Principes • Onroerend goed: recht om de vernietiging van de koop te eisen (art. 1674 BW) • Wettelijk vermoeden van morele dwang (niet-weerlegbaar vermoeden) • Vordering tot nietigverklaring kan ingesteld worden voor: • Benadeling voor meer dan 1/4 in een erfrechtelijke verdeling • Vermindering door de rechter van de verplichtingen van de lener m.b.t. de terugbetaling van het geleende kapitaal en de betaling van de wettelijke interest • Eenvoudige benadeling in het voordeel van de niet-ontvoogde minderjarige • Eenvoudige benadeling in het voordeel van de ontvoogde minderjarige, buiten de grenzen van zijn bekwaamheid • Aard van de nietigheid • Relatieve nietigheid • Kan dus gedekt worden door een bevestiging nadat de prijs volledig betaald werd • Schenking van de meerwaarde is geldig wanneer op een andere wijze dan door verklaring in de verkoopakte bewezen is dat de verkoper de meerwaarde heeft willen schenken • Toepassingsvoorwaarden van art. 1674 BW • Het moet een koop-verkoop betreffen • Koop moet geldig zijn • Bepaalde verkopen kunnen niet vernietigd worden wegens benadeling • De verkopingen die volgens de wet niet anders dan op rechterlijk gezag kunnen geschieden • Onteigeningen ten algemenen nutte op rechterlijk gezag • Kansverkopen • De eis tot nietigverklaring bestaat alleen voor de verkoper: vernietiging uit hoofde van benadeling heeft niet plaats ten voordele van de koper • Het voorwerp van de verkoop moet een onroerend goed zijn: eveneens zakelijke hoofdrechten m.b.t. een onroerend goed • De benadeling moet meer dan zeven twaalfden bedragen • Uitoefening van de eis tot nietigverklaring wegens benadeling • Verkoper of zijn rechtsopvolgers (bekwaamheid) • Tegen de koper of zijn rechtsopvolgers • Niet meer ontvankelijk na verloop van 2j. te rekenen van de dag van de koop (vervaltermijn) • Regels van schorsing in geval van verjaring niet van toepassing • Termijn loopt dus vanaf de dag van de koop • Koop onder ontbindende voorwaarde: sluiten koopcontract • Koop onder opschortende voorwaarde: vanaf vervullen van de voorwaarde • Koopoptie: vanaf het lichten van de optie • Bijzondere procedure voor het leveren van het bewijs van de benadeling • Kan alleen bij vonnis worden toegelaten • Slechts wanneer de gestelde feiten waarschijnlijk genoeg en gewichtig genoeg zijn om het bestaan van de benadeling te laten vermoeden • 3 deskundigen: moeten bepalen of er benadeling is en zo ja de opleg bepalen
22 "
• Feitenrechter oordeelt op onaantastbare wijze of er benadeling is voor meer dan zeven twaalfden, of niet • Benadeling moet bestaan op het ogenblik van de koop • Dag van het instellen van de eis is zonder belang • Gevolgen van de benadeling • Koper heeft de keus om ofwel de zaak terug te geven en de prijs die hij ervoor betaald heeft terug te nemen, ofwel het erf te behouden, mits hij hetgeen aan de juiste prijs ontbreekt, aanvult, onder aftrek van 1/10 van de gehele prijs • Derde-bezitter heeft hetzelfde recht • Koop wordt verbroken • Koper: onroerend goed met schadevergoeding en vruchten teruggeven • Verkoper: verkoopprijs met interest, noodzakelijke en nuttige onkosten en door de koper verrichte daden van beheer en toegestane zakelijke rechten terugbetalen • Koop wordt behouden • Prijs aanvullen onder aftrek van 1/10 van de gehele prijs
Consumentenkoop Toepassingsgebied • Specifieke regels m.b.t. de consumentenkoop zijn van toepassing op de verkopen van consumptiegoederen door een verkoper aan een consument • Consument: ieder natuurlijke persoon die handelt voor doeleinden die geen verband houden met zijn beroepsactiviteit of zijn commerciële activiteit • Verkoper: iedere natuurlijke persoon of rechtspersoon die consumptiegoederen verkoopt in het kader van zijn beroepsactiviteit of zijn commerciële activiteit • Op duurzame wijze een economische activiteit ontplooien, met uitsluiting van de persoon die niet beroepshalve handelt • Consumptiegoederen: alle roerende lichamelijke zaken, behalve: • Goederen die in uitvoering van een beslag of anderszins gerechtelijk zijn verkocht • Water en gas die niet marktklaar zijn gemaakt in een bepaald volume of in een bepaalde hoeveelheid • Elektriciteit • Producent: fabrikant van consumptiegoederen, de importeur van consumptiegoederen op het grondgebied van de EG of elke andere persoon die zich als producent voordoet door zijn naam, handelsmerk of enig ander onderscheidend teken op de consumptiegoederen aan te brengen • Garantie: elke door een verkoper of producent tegenover de consument aangegane verbintenis om de betaalde prijs terug te betalen, of om de consumptiegoederen te vervangen of te herstellen, of om er zich op enigerlei wijze om te bekommeren, indien de goederen niet overeenstemmen met de beschrijving in het garantiebewijs of in de desbetreffende reclame • Herstelling: het consumptiegoed in geval van gebrek aan overeenstemming met de overeenkomst, daarmee in overeenstemming brengen Vrijwaring voor gebrek aan overeenstemming • Aan de volgende criteria moet cumulatief voldaan zijn • Goed moet in overeenstemming zijn • Goed moet geschikt zijn voor elk bijzonder door de consument gewenst gebruik • Goed moet geschikt zijn voor het gebruik waartoe goederen van dezelfde soort gewoonlijk dienen • Kwaliteit en prestaties bieden die normaal zijn en die de consument redelijkerwijs mag verwachten • Verkoper is niet gebonden door publiekelijk afgelegde mededelingen indien hij aantoont: • Bewijslast bij hem ligt • Bedoelde mededeling de consument-koper niet bekend was en hem redelijkerwijs niet bekend kon zijn • Bedoelde mededeling op het tijdstip van het sluiten van de overeenkomst rechtgezet was • Beslissing tot aankoop van het consumptiegoed niet door deze mededeling beïnvloed kon zijn
23 "
• Manifesteert een gebrek aan overeenstemming binnen een termijn van 6 maanden van de levering: tot bewijs van het tegendeel geldt het vermoeden dat dit gebrek bestond op het tijdstip van de levering Installatie consumptiegoederen • Het gebrek aan overeenstemming ten gevolge van een verkeerde installatie van het consumptiegoed wordt gelijkgesteld met een gebrek aan overeenstemming van het goed • Hetzelfde geldt als de verkeerde installatie een gevolg is van een fout in de montagehandleiding Uitoefening vrijwaring • Consumentenkoop betreft de verhouding eindverkoper-consument • Kan tegen de producent of tegen iedere contractuele tussenpersoon in de eigendomsoverdracht van het consumptiegoed, verhaal doen op grond van contractuele aansprakelijkheid • Rechtstreekse aanspraak van de consument tegen eerdere schakels in de verkoopketen kan tegelijk geschieden met de vordering van de consument tegen zijn onmiddellijke verkoper Aansprakelijkheid en garantietermijn • Verkoper is jegens consument aansprakelijk voor elk gebrek aan overeenstemming dat bestaat bij de levering van de goederen en dat zich manifesteert binnen een termijn van 2j. te rekenen vanaf voornoemde levering • Termijn wordt opgeschort tijdens de periode vereist voor de herstelling of de vervanging van het goed Meldingstermijn en verjaring • Kunnen een termijn overeenkomen waarbinnen de consument de verkoper op de hoogte moet brengen van het gebrek aan overeenstemming, zonder dat die termijn korter mag zijn dan 2 maanden • Rechtsvordering verjaart na verloop van 1j. • Vanaf de dag dat gebrek aan overeenstemming werd vastgesteld • Zonder dat die termijn voor het einde van de termijn van 2j. mag verstrijken
Monistisch systeem • Door de leveringsplicht en de vrijwaringsplicht voor verborgen gebreken samen wordt één unieke plicht tot levering van een goed dat in overeenstemming is met de overeenkomst in het leven geroepen • Sluit het duale gemeenrechtelijke regime uit: wanneer het gebrek aan conformiteit zich manifesteert binnen een termijn van 2j. vanaf de levering van het goed
24 "
Sancties - hiërarchie • Kosteloze herstel of de kosteloze vervanging (behalve wanneer onmogelijk of buiten verhouding) • Kosteloos: omvat alle kosten die gemaakt moeten worden om de goederen in overeenstemming te brengen • Kosteloosheid is een wezenlijk element in de bescherming van de consument • Consument moet de koper niet vergoeden voor het gebruik dat hij heeft gemaakt van het goed sinds de aankoop tot aan de vervanging • Tweedehandse staat van het goed heeft invloed op de mogelijke remedies voor de consument • Recht van de verkoper een passende prijsvermindering of de ontbinding van de verkoopovereenkomst te eisen • Indien hij geen aanspraak kan maken op herstelling of vervanging • Indien de verkoper niet binnen een redelijke termijn of zonder ernstige overlast voor de consument de herstelling of de vervanging heeft verricht • Het resoluut kiezen door de koper voor ontbinding en de weigering van het aanbod van de verkoper tot herstelling kan in de gegeven omstandigheden rechtsmisbruik uitmaken • In alle gevallen heeft de consument recht op schadevergoeding • 2-jarige periode met exclusieve werking van de regels m.b.t. de consumentenkoop • Gemeen kooprecht moet na de termijn van 2j. opnieuw worden toegepast Dwingend recht • Dwingend recht ten gunste van de consument
Overdracht van schuldvordering
Algemene beginselen en begripsomschrijving • Overeenkomst waarbij een schuldeiser zijn recht tegen zijn schuldenaar ongewijzigd aan een derde afstaat, die de plaats van de oorspronkelijke schuldeiser inneemt • Overdracht van een persoonlijk recht • Brengt een driehoeksverhouding tot stand • Overdragende schuldeiser • Derde die de schuldvordering overneemt • Schuldenaar die een andere schuldeiser krijgt
25 "
• Vormvereisten zijn eerder soepel ondanks complex karakter De overdracht van schuldvordering is het gevolg van een overeenkomst • Overeenkomst tussen de cedent en cessionaris en overdracht van een schuldvordering • Overdracht gebeurt op 2 verschillende wijzen • Betaling met indeplaatsstelling • Overdracht van schuldvordering Beginselen van overdracht van schuldvordering • De overdracht van schuldvordering gebeurt buiten de schuldenaar om • Toestemming van de overgedragene is niet vereist (verschil met schuldvernieuwing) • Overdracht beïnvloedt de rechtstoestand van de overgedragene niet • Schuldenaar mag de gronden van nietigheid, naar vorm, inhoud of als bewijsmiddel, van de overdracht niet inroepen • Partijen moeten aan schuldenaar het feit van de overdracht ter kennis brengen • Schuldenaar haalt geen voordeel uit de verbintenis tussen de cedent en de cessionaris • Er word meestal met rating gewerkt: geschatte waarde van de schuldvordering als vermogensbestanddeel • De overdracht moet aan de schuldenaar tegenwerpelijk gemaakt worden • Schuldenaar moet weten in wiens handen hij bevrijdend kan betalen • Door het ter kennis brengen is de overdracht aan de schuldenaar tegenwerpelijk • Kan gepaard gaan met een lastgeving • De overdracht laat de oorspronkelijke verbintenis bestaan • Cessionaris geniet alle toebehoren van de schuldvordering • Overgedragen schuldenaar mag tegen de overnemer alle excepties inroepen die hij uit hoofde van de schuld tegen de overdrager kan doen gelden • Uitzondering: wanneer de schuldvordering in een overdraagbare titel vastgesteld is, wordt overgedragen geldt de tegenovergestelde regel: de excepties kunnen tegen de cessionaris te goeder trouw niet ingeroepen worden Voor overdracht vatbare schuldvorderingen • In principe is elke schuldvordering voor overdracht vatbaar, ongeacht: oorsprong, voorwerp, modaliteiten en aard • Uitzonderingen • De bij de wet niet overdraagbaar verklaarde schuldvorderingen: onbeslagbaarheid van de schuldvordering • Schuldvorderingen die intuitu personae aangegaan werden Vormvereisten en tegenwerpelijkheid • Tussen partijen - de vormvrije cessie • Solo consensu, geen vormvereisten • Translatief contract • Cessionaris wordt eigenaar door de loutere wilsovereenstemming tussen de partijen • Levering geschiedt door afgifte van de titel • Tegenover de overgedragen schuldenaar • Vanaf het ogenblik dat zij aan de gecedeerde schuldenaar ter kennis werd gebracht of door hem erkend • Kennisgeving moet op papieren drager gebeuren • Kennisgeving van de overdracht kan zowel door de overdrager als de overnemer gebeuren • Tegenover derden • Algemene tegenwerpelijkheid: overdracht kan worden ingeroepen tegen andere derden dan de gecedeerde schuldenaar • Opeenvolgende overdrachten: hij die zich er te goeder trouw op kan beroepen en als eerste de overdracht van de schuldvordering aan de schuldenaar ter kennis te hebben gebracht of als eerste de erkenning van de overdracht door de schuldenaar te hebben bekomen, krijgt de voorkeur
26 "
Bijzondere regels i.v.m. overdracht • Effecten aan toonder • Overdracht door wilsovereenstemming, solo consensu • T.a.v. derden is de overhandiging, de traditio van de effecten aan de cessionaris vereist • Effecten op naam: in het register van aandelen aangetekend • Orderbrief • Belofte van de schuldenaar om aan de schuldeiser te betalen, of aan een door de schuldeiser aangeduide persoon • Rugtekening of endossering volstaat • Overdracht van een ingeschreven bevoorrechte of hypothecaire schuldvordering • Authentieke akte, die gekantmeld wordt • Kantmelding beschermt alle derden • Gecedeerde wordt door de bepaling van art. 1690 BW beschermd • Beroeps-, handels- of burgerlijke schuldvorderingen door factuur vastgesteld • Door endossement van deze factuur of van een voor eensluidend verklaard afschrift ervan • Endossement wordt aan de schuldenaar ter kennis gebracht door een schriftelijke kennisgeving van endossement • Vermeldt dat de schuldenaar vanaf de ontvangst ervan zijn schuld alleen in handen van de geëndosseerde deugdelijk kan kwijten • Voorbehoud van mandeligheid • Appartement: vaak clausule van voorbehoud van mandeligheid • Heeft geen ander gevolg dan de afstand aan deze aannemer van de toekomstige schuldvordering van de prijs van de mede-eigendom ingeval de nabuur aanbouwt tegen de scheidingsmuur tussen beide erven • Loonoverdracht op grond van art. 1690 BW • Overnemer moet binnen 24u na betekening of aanneming een bericht aan de griffier van de REA van de woonplaats van de overdrager bezorgen • Overdracht en inpandgeving voor schuldvorderingen n.a.v. de uitvoering van een overheidsopdracht: bij deurwaardersexploot door de cessionaris aan de aanbestedende overheid betekend • Overdracht van de overeenkomst en van de vorderingen uit de kredietovereenkomst i.v.m. de wet op het consumentenkrediet: kennisgeving bij een ter post aangetekende brief • Overdracht van krediet- of borgtochtverzekering: kan aan de verzekeraar slechts worden tegengeworpen indien deze zijn schriftelijke toestemming heeft gegeven Gevolgen van de overdracht • Gevolgen tussen partijen • Partijen zijn de overdrager en de overnemer, alle anderen zijn derden • Overdracht moet gebeuren volgens de regels eigen aan de desbetreffende overeenkomst • Verbintenissen van de overdrager • Leveringsplicht: geschiedt door overhandiging van de titel • Vrijwaringsplicht • Wettelijke vrijwaringsplicht • Hij die een schuldvordering of enig ander onlichamelijk recht verkoopt, moet instaan voor het bestaan daarvan ten tijde van de overdracht • Vrijwaring geldt enkel in het geval van verkoop • Vrijwaring slaat op het bestaan van de schuldvordering, niet op de solvabiliteit van de schuldenaar • Gevolgen tegenover de gecedeerde • Gevolgen voor de kennisgeving of de erkenning van de overdracht: schuldenaar dient er geen rekening mee te houden • Gevolgen na de kennisgeving of de erkenning van de overdracht • Alleen de betaling in handen van de overnemer, of zijn daartoe gemandateerde lasthebber, is bevrijdend • Overdracht verandert niets aan de schuldvordering • Overdracht omvat eveneens alle toebehoren
27 "
• Brengt overdracht mee van de schuldvorderingen in de staat waarin ze zich bevinden op het ogenblik van de tegenwerpelijkheid van de overdracht, met alle toebehoren en excepties • Mag de schuldenaar niet schaden noch zijn toestand verslechteren • Verhouding tussen de cessionaris en de gecedeerde schuldenaar na de kennisgeving of de erkenning • Schuldenaar kan slechts bevrijdend betalen in handen van de cessionaris • Excepties die de bindende kracht van de overgedragen schuldvordering aantasten kunnen steeds worden opgeworpen • Excepties die voortvloeien uit de uitdoving van de overgedragen schuldvordering enkel indien zij voor de tegenwerpelijkheid bestonden • Gevolgen tegenover derden • Enkel gevolgen tussen partijen • Tegenwerpelijkheid ontstaat door het louter sluiten van de overeenkomst van overdracht van schuldvordering • Betaling aan de schuldeiser van de overdrager: overdracht kan niet worden ingeroepen tegen de te goeder trouw zijnde schuldeiser van overdrager • Bevrijdende betaling: betaling voor het ter kennis brengen, een effectieve betaling, een betaling aan de overdragende schuldeiser of aan zijn lasthebber, het bestaan van goede trouw in hoofde van de overdragende schuldeiser en van de overgedragen schuldenaar
Veiling van onverdeelde goederen Definitie • Koop-verkoop bij opbod van een onverdeeld goed Twee bestanddelen • Onverdeeldheid waarbij eenzelfde zakelijk recht aan verschillende personen tezelfdertijd toebehoort • Wezen van de veiling of licitatie is dat zij bij opbod gebeurt • Indien er geen opbod gebeurt, is er geen veiling • Derden worden bij de veiling betrokken wanneer: • 1 mede-eigenaar het eist • Gerechtelijke verkoop Toepassingsvoorwaarden • Verkoop bij opbod geschiedt: • Indien een goed dat aan verscheidene personen gemeenschappelijk toebehoort niet gevoeglijk en zonder verlies verdeeld kan worden • Indien bij een minnelijke verdeling van gemeenschappelijke goederen zich daaronder enkele goederen bevinden die geen van de deelgenoten kan of wil nemen • Art. 1686 BW is onvolledig: art. 1688 BW Vormen • Vrijwillig: regelen de vorm van de veiling volkomen vrij • Gerechtelijk • Verplicht wanneer er onder de mede-eigenaars zogeheten onbekwamen zijn • Wanneer er onder de mede-eigenaars geschillen rijzen of wanneer ten minste een van hen weigert of niet verschijnt
28 "
Huur Algemene begrippen Definitie - soorten - belang Definitie • Huur van goederen: contract waarbij de ene partij zich verbindt om de andere het genot van een zaak te doen hebben gedurende een zekere tijd en tegen een bepaalde prijs, die de laatstgenoemde zich verbindt te betalen • Het genot (fructus) impliceert het gebruik (usus) • Geen bezit, enkel detentie Soorten • Huur van werk is een contract waarbij de ene partij zich verbindt om iets voor de andere te verrichten, tegen betaling van een tussen hen bedongen prijs • Huur: generieke term voor alle soorten huur, wijst ook op de huurprijs • Huur van onroerende goederen: • Gemeen huurrecht • Woninghuur • Handelshuur • Pacht • Huur van roerende goederen mogelijk Belang van het contract • Voor beide partijen een economisch belang
Wezenlijke bestanddelen • Huur heeft een goed tot voorwerp, waarop een persoonlijk schuldvorderingsrecht van gebruik en genot toegekend is • 2 wezenlijke bestanddelen • Vreedzaam en gebruik en genot over een goed verschaffen • Tegen het betalen van een prijs
Kenmerken en aard van het huurcontract Kenmerken van het huurcontract • Consensualisme: huur komt tot stand solo consensus (geen plechtig contract) • Wederkerig of synallagmatisch contract • Verhuurder verschaft het vreedzaam gebruik en genot van het verhuurde goed • Huurder verbindt zich de huur, of pacht, te betalen • Onder bezwarende titel: huurder betaalt de waarde van het gebruik en het genot van de zaak • Voortdurend • Huur is evenredig aan het door de huurder verkregen gebruik en genot • Verbintenissen vloeien voort uit één enkele, aanvankelijke wilsovereenstemming bij het sluiten van de huurovereenkomst • Gebruik en genot zijn blijvende feiten • Tijdelijk
29 "
• Bindt de partijen gedurende een bepaalde of een onbepaalde tijd • Maximumduur van 99j. • Wet kan imperatief minimumtermijnen opleggen • Niet intuitu personae contract: overlijden van verhuurder noch huurder stelt een einde aan het huurcontract Aard van het recht van de huurder • Schuldvordering • Volgt uit de verbintenissen van de verhuurder • Verhuurder heeft een verbintenis om iets te doen • Wetgeving streeft ernaar het recht van de huurder meer zekerheid en bestendigheid te verschaffen • Roerend recht • Roerende schuldvordering • Persoonlijk recht Aard van het huurcontract • Sluiten van een huurcontract is een daad van beheer • Beschikkingsdaad wanneer de huur voor meer dan 9 jaar wordt aangegaan
Huur en andere overeenkomsten Huur van werk en van goederen • Huur van goederen: gebruik en genot van een zaak • Huur van werk: verrichten van iets voor de andere tot voorwerp • Aanneming: prijs hoeft niet noodzakelijk vooraf te worden bepaald Huur en koop • Verkoper vervreemdt eigendom (zakelijk hoofdrecht) • Verhuurder staat enkel het gebruik en het genot af gedurende een beperkte tijd • Soms worden beiden vermengd: wil van de partijen • Koopprijs dient altijd in geld te worden uitgedrukt: huurprijs kan uit een prestatie in natura bestaan Huur en vruchtgebruik • Beiden verlenen een recht van gebruik en genot op een goed • Huur: persoonlijk recht • Vruchtgebruik: zakelijk genotsrecht Huur en bewaargeving • Huur geeft recht op gebruik en genot • Bewaargeving: het goed wordt aan de bewaarnemer toevertrouwd om het te bewaren en het op het eerste verzoek terug te geven (geen recht op genot) Huur en bruiklening • Beide beogen het gebruik • Huur: essentieel ten bezwarende titel • Bruiklening, of commodaat: overeenkomst om niet
Hoofdbestanddelen van de huur Het goed Goederen vatbaar voor verhuring • Roerende goederen • Art. 1713 BW
30 "
• Zowel lichamelijke al onlichamelijke roerende goederen Onroerende goederen • • Onroerende goederen uit hun aard • Onlichamelijke onroerende goederen Goederen die niet voor verhuring vatbaar zijn • Goederen buiten de handel • Art. 1128 BW • Goederen van het openbaar domein zijn niet vatbaar voor verhuring • Voor zover echter een privaat recht de bestemming tot het gebruik van allen niet verhindert, kan het gevestigd worden op een goed van het openbaar domein • Goederen van het privaat domein zijn wel vatbaar voor verhuring • Bij de wet onverhuurbare zakelijke rechten • Recht van gebruik noch het recht van bewoning • Bepalingen zijn van suppletieve aard Bijzondere gevallen • Verbruikbare goederen • Na afloop huur moet het verhuurde goed zelf teruggegeven worden hetgeen t.a.v. de herbruikbare goederen in wezen onmogelijk is • Uitzondering: herbruikbare goed dat niet met het oog op verbruik werd verhuurd, doch voor een ander doel of gebruik • Toekomstig goed: geldig, maar gebruik en genot kunnen slechts verschaft worden op het ogenblik dat het goed bestaat • Mandelige huur • Mede-eigenaar van een mandelige muur mag een deel van die muur die naar zijn eigendom uitkijkt gebruiken om zelf of door derden, door verhuring, publiciteit erop te laten aanbrengen • Voorwaarde: bestemming niet wijzigen en rechten van de nabuur eerbiedigen • Het in huur nemen van een eigen goed • Huur zonder voorwerp • Wel mogelijk indien: • Men niet de enige eigenaar van het goed is • De eigenaar het gebruik en het genot over zijn eigen goed niet meer heeft • Verhuring van andermans goed • Geldig • Verhuurder moet het rustig genot en gebruik van het verhuurde goed verzekeren zolang de huur duurt • Huur geldt zolang het rustig genot verzekerd wordt • Huur is aan de eigenaar niet tegenwerpelijk (zolang hij de huur niet aanvaardt) Verhuring van een onverdeeld goed • • Contract is niet tegenwerpelijk aan die mede-eigenaars die het niet aangegaan hebben en zolang zij het niet aanvaarden • Kan niet door één enkele mede-eigenaar opgezegd worden Verhuring van cliënteel: cliënteel kan niet het voorwerp uitmaken van een huurovereenkomst (HvC) • Beschrijving van het goed • Noodzakelijkheid van duidelijke aanwijzing van het verhuurde goed • Voorwerp moet bepaald of bepaalbaar zijn aan de hand van objectieve gegevens • Kadastrale omschrijving kan volstaan • Plaatsbeschrijving • Partijen zijn verplicht een omstandige plaatsbeschrijving op te stellen, op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening • Geen overeenstemming: vrederechter wijst een deskundige aan die de plaatsbeschrijving opmaakt • Vonnis is uitvoerbaar niettegenstaande verzet en is niet vatbaar voor hoger beroep • Later kan eventueel een bijvoegsel opgemaakt worden
31 "
• Inventaris • Inventaris van de huisraad wordt opgemaakt • Deel van de plaatsbeschrijving • Reglement van mede-eigendom bij gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen • Authentieke akte • Reglement van orde: bij onderhandse akte
De huurprijs Omschrijving van de huurprijs • Wezenlijk bestanddeel: geen huur zonder huurprijs • Bepaald of bepaalbaar • A.d.h.v. objectieve gegeven die bestaan vanaf het ogenblik van het sluiten van de huurovereenkomst • Door scheidsrechter bepaald: bepaalbaar voor zover het contract de berekeningswijze, de criteria en de referenties nauwkeurig bepaalt • Wie de huurprijs bepaalt • Door de partijen bepaald • Rechter kan in bepaalde gevallen de prijs herzien • Kan niet eenzijdig door één der partijen gebeuren • In bepaalde gevallen een maximumhuurprijs • Bestanddelen van de huurprijs • Periodiek te bepalen geldsom • Kan ook uit een globale som bestaan of uit periodieke prestaties in natura • Bij pacht wordt de in natura verschuldigde huurprijs door de wet gereglementeerd • Ernstige huurprijs • Partijen bepalen vrij de huurprijs: feitenkwestie, die de feitenrechter onaantastbaar beoordeelt • Huur kan niet wegens benadeling verbroken worden • Bij fictieve huurprijs is er geen huurprijs en bijgevolg geen huurcontract • Indexering • Bedrag van de huurprijs mag aan één of andere maatstaf gekoppeld worden • Slechts mogelijk mits een uitdrukkelijk beding in het huurcontract wordt opgenomen • Woninghuur: indexering geschiedt van rechtswege • Indexmodaliteit is van dwingend recht: (basishuurprijs x nieuw indexcijfer) / aanvangsindexcijfer • Aanpassing aan index is slechts éénmaal per jaar toegelaten (ten vroegste op verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst) • Sanctie: inkorting Kosten en lasten • Begrip • Kosten: vergoedingen verschuldigd ingevolge het gebruik van het gehuurde goed • Lasten: vergoedingen verbonden aan het verhuurde goed Obligatio en contributio • • Obligatio volgt, omwille van de wilsautonomie, uit het huurcontract • Bij gebrek aan regeling wordt de contributio als volgt geregeld: • Kosten en lasten m.b.t. eigendomsrecht: verhuurder-eigenaar • Kosten en lasten m.b.t. gebruik: huurder • Aanrekening van de kosten en lasten • Moeten met de werkelijke uitgaven overeenstemmen • In een afzonderlijke rekening worden opgegeven • Door de overgelegd stukken worden gestaafd • Kosten en lasten kunnen ook forfaitair worden bepaald
32 "
• Woninghuur: iedere partij kan aan de vrederechter de herziening van de forfaitaire kosten en lasten vragen of de omzetting ervan in werkelijke kosten en lasten
Geldigheidsvoorwaarden • Wederkerig contract • Essentiële voorwaarden: toestemming, bekwaamheid, bepaald voorwerp en geoorloofde oorzaak • Gemeen recht geldt
Vorm en bewijs Bijzondere regels - afwijking op het gemeen recht • Consensueel contract: geen vormvereisten
Schriftelijke huurovereenkomst Vorm van het geschrift • Authentiek: huurperiode voor meer dan 9j. • Onderhands: art. 1325 BW Inhoud van het geschrift: identificatie partijen • Natuurlijke personen: naam, eerste twee voornamen, woonplaats en datum en plaats van geboorte • Rechtspersonen: maatschappelijke naam, ondernemingsnummer, maatschappelijke zetel Interpretatie van het geschrift • Gemeen recht: art. 1156-1164 BW • Tegen het geschrift is geen bewijs toegelaten • Leemten: aanvullen a.d.h.v. wil van de partijen, de wet, de gebruiken, de billijkheid Verlies van het geschrift • Bewijs van het verlies van het geschrift kan door alle middelen van recht geleverd worden Registratie • Vaste datum: geschrift moet geregistreerd worden • Verplichting tot registratie rust op de verhuurder • Geschrift moet binnen de 4 maanden na ondertekening ter registratie aangeboden worden • Woninghuurwet: 2 maanden • Door registratie wordt het huurcontract tegenwerpelijk aan derden • Woninghuurwet bevat een specifieke sanctie indien het huurcontract niet geregistreerd wordt
Mondelinge huurovereenkomst Begrip - probleemstelling • Wanneer er geen geschrift of een onregelmatig geschrift is • Art. 1715 BW • Bewijsproblemen: bestaan en modaliteiten van huurcontract Bewijs van het bestaan van een mondeling huurcontract • Algemeenheden - bewijsmiddelen • Art. 1715 BW: bepaalt op beperkende wijze de bewijsmiddelen wanneer een huur zonder geschrift is aangegaan, nog op generlei wijze is ten uitvoer gebracht en een van de partijen de huur ontkent • Raakt de openbare orde niet • Bewijs door getuigen en vermoedens is verboden • Toegelaten bewijsmiddelen: gedingbeslissende eed en bekentenis
33 "
• De bekentenis • Zowel de gerechtelijke als buitengerechtelijke bekentenis • Uitdrukkelijk en ondubbelzinnig • HvC: uitvoering van een (huis)huurovereenkomst de buitengerechtelijke bekentenis kan opleveren van het bestaan van die overeenkomst • De gedingbeslissende eed • Kan opgedragen worden aan hem die de huur ontkent • Kan worden opgedragen omtrent alle geschillen, van welke aard ook Uitgevoerde huur - bewijs van begin van uitvoering • • Art. 1715 BW is van toepassing op de niet-uitgevoerde huur • Uitgevoerde huur kan als een buitengerechtelijke bekentenis van het bestaan van de huur aangezien worden
Bewijs van de modaliteiten van het huurcontract • Gemeen recht van toepassing: eiser draagt de bewijslast en dient de gewone bewijsregels te volgen • I.v.m. de duur van de huur zijn de regels van woninghuur, handelshuur en pacht van dwingend recht
Bewijs van mondelinge wijzigingen aan het huurcontract • Gemeen recht • Door een geschrift, of mondeling door de bekentenis van de partij die betwist, of de eed
Duur, opzegging en verlenging Duur Principe van de contractvrijheid (art. 1134 BW) • Partijen bepalen vrij de duur van de huurovereenkomst • Huur van 3, 6 of 9j. • Duur van 9j. maar met opzeggingsmogelijkheid bij het verstrijken van de 3- of 6-jarige periode • Opzegging moet gebeuren voor het verstrijken van die termijn • Huur van meer dan 9j. of een huurcontract dat kwijting inhoudt van ten minste 3j. huur • Moet worden overgeschreven op het hypotheekkantoor • Notariële vorm vereist Beperkingen aan de contractvrijheid • Altijddurende huurcontracten kunnen niet gesloten worden (raakt de openbare orde) • Minimumduur bij woninghuur, handelshuur en pacht • Vermindering van de huur van meer dan negen jaren • Mogelijk wanneer deze door de vruchtgebruiker of door de voogd alleen gesloten wordt • Termijn onduidelijk of niet vermeld: rechter moet de bedoeling van de partijen trachten te achterhalen Geschreven huur voor een bepaalde duur • Huur bij geschrift: eindigt van rechtswege wanneer de bepaalde termijn is verstreken (geen opzegging vereist) Huur voor een onbepaalde duur • Geacht te zijn aangegaan per maand (eveneens bij mondelinge huur) • Gemeubeld appartement: stilzwijgende termijn op grond van de vervaldag van de huurprijs
Opzegging Begrip - noodzaak - nut • Eenzijdige rechtshandeling: bron van verbintenissen • Kennisgeving aan de andere partij maakt de opzegging bindend en dit op onherroepelijke wijze
34 "
• Wettige wijze om een einde te stellen aan de huur • Opzegging is op zichzelf voldoende • Tenzij bij schriftelijke huur met bepaalde tijd is opzegging steeds vereist • Sluit de stilzwijgende wederverhuring uit Vorm • Affirmanti non neganti incumbit probatio • Opzegging dient best te gebeuren op een wijze die aan de opzeggende partij het bewijs kan opleveren van de opzegging • Moeilijkheid: bewijs leveren dat de tegenpartij de opzegging tijdig kende • Partijen kunnen ook contractueel de vorm van de opzegging regelen • Opzegging moet niet gemotiveerd worden, tenzij wet of overeenkomst het oplegt Personen die kunnen opzeggen • Opzegging kan gegeven worden door • Verhuurder, lasthebber van de verhuurder, voogd voor een onroerend goed van de minderjarige, alle verhuurders, nieuwe eigenaar, huurder, alle huurders, erfgenamen, personen niet-erfgenamen die het huis zijn blijven bewonen, beide echtgenoten en wettelijk samenwonenden • Opzegging moet gegeven worden aan: • Alle huurders, beide echtgenoten, erfgenamen, personen niet-erfgenamen die het huis zijn blijven bewonen, verhuurder, lasthebber van de verhuurder Termijn • Ratio legis • Opzegging veronderstelt een termijn: tijd laten om een ander huurgoed te vinden, of een andere huurder • Opzegging doet enkel die termijn lopen Duur van de opzeggingstermijn • • Partijen komen vrij overeen omtrent de in acht te nemen duur van de opzeggingstermijn • Uitzonderingen: • Woninghuur en pacht: opzeggingstermijn van dwingend recht • Handelshuurwet • Bij ontstentenis van overeenkomst: opzeggingstermijn van 1 maand • Wie opzegging heeft gegeven, kan eraan verzaken op voorwaarde dat de andere partij die verzaking aanvaardt
Wettelijke en conventionele verlenging Wettelijke verlenging • Huur wordt van rechtswege verlengd bij ontstentenis van rechtsgeldige opzegging • Woninghuur en pacht Conventionele verlenging • Contractvrijheid • Partijen komen uitdrukkelijk overeen het contract te verlengen: nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten • Optie voor conventionele verlenging: overeenkomen dat de huurder het recht heeft de huur te verlengen, indien hij dat wenst Stilzwijgende wederverhuring • Beginsel • Goed zonder verzet van de verhuurder blijven bewonen: wederverhuring tegen dezelfde voorwaarden • Wederverhuring: nieuw huurcontract • Voorwaarden • Een beëindigde huur voor een bepaalde duur (veronderstelt per definitie een oorspronkelijk huurcontract)
35 "
• Instemming van de verhuurder • Huurder is detentor gebleven • Detentie moet aanhoudend, blijvend zijn • Blijvende detentie is door de verhuurder gekend • Detentie is ondubbelzinnig • Er is geen verzet vanwege de verhuurder • De nodige bekwaamheid bezitten (toestemming is noodzakelijk) • Gevolgen • Voorwaarden en modaliteiten worden behouden • De verplichtingen van de borg vervallen n.a.v. de wederverhuring (immers schuldvernieuwing) • Regels van wederverhuring zijn niet van dwingend recht
Verbintenissen van de verhuurder Levering Materiële daad • Verhuurde goed is steeds geïndividualiseerd • Levering: materiële daad die geschiedt door het gehuurde goed ter beschikking van de huurder te stellen • Kosten verbonden aan de levering: verhuurder Toebehoren van het geleverde goed • Raadzaam een juiste en volledige beschrijving van het geleverde goed op te maken • Feitenkwestie: hangt af van de aard van het verhuurde goed, plaatselijke gebruik en de wil van de partijen • Toebehoren: goederen die het gebruik van het goed mogelijk maken en dienen bijgevolg eveneens geleverd en ter beschikking gesteld te worden Staat van het verhuurde goed • Verhuurder is verplicht het goed in alle opzichten in goede staat van onderhoud te leveren • Verhuurde goed moet in een behoorlijke staat verkeren om tot het gebruik te dienen waartoe het bij contract bestemd is • Verhuurder moet het nodige doen om de slechte staat te verhelpen Afwijkende bedingen: verhuurder mag uitdrukkelijk bedingen dat hij zich ontlast van de plicht in goede staat te leveren • • Enkel voor de zichtbare staat Opmaken van een plaatsbeschrijving: partijen zijn verplicht de staat van het verhuurde goed bij de aanvang van de huur • vast te stellen (omstandige plaatsbeschrijving) Datum en plaats van levering • Op de overeengekomen datum • Op de plaats van de ligging van het onroerend goed • Roerende goederen: plaats van levering in contract bepaald, zo niet plaatselijke gebruiken • Verplaatsingskosten zijn altijd ten laste van de verhuurder (behoudens andersluidend beding) Aanvaarding • Verhuurder is geen vrijwaring verschuldigd voor de gebreken van het verhuurde goed, welke zichtbaar waren bij het aangaan van de huur • De aanvaarding zonder protest of voorbehoud dekt de zichtbare gebreken Sancties • Ontstentenis van levering - ontbinding - schadevergoeding
36 "
Onderhoud Omvang van de onderhoudsverbintenis • Vindplaats • Art. 1719, 2º BW • Art. 1720, tweede lid BW • Onderhoud: verhuurde goed in goede staat houden • Herstellingen • Veronderstelt dat het goed beschadigd werd: voortdurende verbintenis • Nodige herstellingen: ruim geïnterpreteerd • Alle werken die nodig blijken te zijn om de huurder het (rustig) genot van het goed te blijven verzekeren • De oorzaak van de beschadiging is zonder belang • Omvang van de onderhoudsverbintenis: omvang van de onderhoudsplicht van de verhuurder slaat niet op: • Huurherstellingen • Herbouw • Verfraaiingen • Aanpassingswerken om aan een nieuwe reglementering te voldoen Vaststelling van de nodige werken • Huurder moet de verhuurder verwittigen: wordt geacht te weten wat m.b.t. het gehuurde goed noodzakelijk is • Handelen als een goede huisvader: verhuurder tijdig verwittigen • Verhuurder heeft het recht het gehuurde goed periodiek te onderzoeken Dringende herstellingen • Beginsel • Huurder moet die gedogen • Huurder moet de verhuurder verwittigen van de noodzaak om dringende herstellingen uit te voeren, die ten laste van de verhuurder vallen • Onenigheid: vrederechter dient zich over het dringen karakter uit te spreken • Uitzonderingen: • Werken ter voorbereiding van een nieuwe huur • Verbeteringen • Veranderingen • Werken aan de gevel • Sancties • Vergoeding wegens stoornis door de verhuurder • Minder dan 40 dagen: geen vergoeding • Langer dan 4o dagen: huurprijs verminderd naar evenredigheid van de tijd en van het gedeelte van het verhuurde goed waarvan hij het genot heeft moeten derven (vermindering vanaf de eerste dag der werken) • Vergoeding van de schade: vergoeding van de gewone schade, niet de gebruiksstoornis • Ontbinding van het huurcontract • Indien de herstellingen van die aard zijn dat hetgeen noodzakelijk is voor de huisvesting van de huurder en van zijn gezin daardoor onbewoonbaar wordt • Geldt dus ook indien de werken minder dan 40 dagen duren Contractuele bedingen m.b.t. herstellingen • Art. 1719, 1720 en 1724 BW zijn niet van dwingend recht • Contractuele bedingen dienen nauwkeurig te zijn (twijfel: tegen de verhuurder uitgelegd) Sancties • Dwanguitvoering: huurder mag het onderhoudswerk zelf niet laten verrichten voor rekening van de verhuurder, zolang er betwisting over de noodzakelijkheid ervan bestaat
37 "
• Schadevergoeding • Exceptio non adimpleti contractus • Ontbinding vragen: rechter behoudt steeds zijn onaantastbaar appreciatierecht
Vrijwaring Vindplaats • Verhuurder is verplicht de huurder het rustig genot van het verhuurde goed te doen hebben zolang de huur duurt • Vrijwaring voor eigen daden, daden van derden, gebreken van het verhuurde goed • Vloeit uit de huurovereenkomst zelf voort Vrijwaring voor eigen daden • Begrip • Verhuurder moet zich onthouden van elke daad welke de huurder zou kunnen storen • Twee toepassingen: art. 1723 en 1724 BW • Stoornissen • Feitelijke en rechtsstoornissen • Lijdende erfdienstbaarheid vestigen • Huurder hinderen of storen in het genot van de toebehoren • Huis onbewoonbaar maken onder voorwendsel dat de huur niet betaald is • Aangestelden van de verhuurder hinder veroorzaken Vormveranderingen van het verhuurde goed: de verhuurder mag gedurende de huurtijd de gedaante van het • verhuurde goed niet veranderen • Veranderingen aan het aanpalende onroerend goed • Mag aan aanpalende goed veranderingen aanbrengen aangezien hij eigenaar is en zijn eigendomsrecht uitoefent • Mag geen burenhinder veroorzaken • Feitelijkheden die door de feitenrechter onaantastbaar beoordeeld worden • Betreden van het verhuurde goed • Verhuurder heeft het recht het verhuurde goed te betreden om zich van de staat en onderhoud te vergewissen • Herstellingen door de verhuurder uitgevoerd: stoornis voor de huurder, waarvoor de verhuurder moet instaan Afwijkende bedingen: partijen mogen er contractueel van afwijken, zonder evenwel de vrijwaring voor eigen daden volledig • uit te sluiten • Sancties • In natura: stoornis doen ophouden • Bij equivalent: toekenning van een schadevergoeding • Ontbinding kan gevorderd worden met meegaande schadevergoeding: rechter oordeelt Vrijwaring voor daden van derden • Begrip: art. 1725-1727 BW • Rechtsstoornis: verhuurder staat niet in voor een feitelijke stoornis • Rechtsstoornis: • Recht van de huurder wordt op een zodanige wijze door een derde aangetast dat die aanspraak het rustig genot van de huurder belemmert • Huurder moet verhuurder in vrijwaring oproepen • Feitelijke stoornis: wanneer een derde het rustig genot stoort zonder rechten op het goed te laten gelden, is er geen vrijwaringsplicht van de verhuurder • Uitzonderingen • Door de overheid wettig bevolen werken • Door de buur op zijn erf uitgevoerde bouwwerken • Gebruiksstoornis door de medehuurders • Afwijkende bedingen
38 "
• Restrictief geïnterpreteerd • Zullen nietig zijn indien de huurder geen enkel verhaalrecht meer zou hebben • Inwerkingstelling van de vrijwaringsplicht - sancties • Huurder • Huurder die gestoord wordt, moet de verhuurder daarvan in kennis stellen • Huurder moet de verhuurder in vrijwaring oproepen en indien hij het eist zal hij buiten het geding gesteld worden, mits hij de verhuurder noemt voor wie hij bezit • Verhuurder • Moet aanspraak van de derde weerleggen en de rechtsstoornis doen ophouden Gebreken van het verhuurde goed • Beginsel: vrijwaring is verschuldigd aan de huurder voor alle gebreken van het verhuurde goed, die het gebruik daarvan verhinderen, ook al mocht de verhuurder die bij het aangaan van de huur niet hebben gekend • Omschrijving • Gebrek van de verhuurde zaak: iedere slechte toestand van of iedere fout aan het verhuurde goed, waardoor het ongeschikt wordt voor het contractueel beoogde doel, of het gebruik ervan zodanig vermindert waardoor de huurder het voordeel verliest van een normaal en volledig genot van het goed dat hij, in acht genomen de gebruiken en de ligging, mocht verwachten • Oorzaak van het gebrek • Gebrek moet uit het goed zelf voortkomen • Gedeelde aansprakelijkheid indien de huurder een fout begaat waarvan de gevolgen zwaarder worden door het reeds bestaande gebrek • Zichtbare gebreken • Verhuurder is ontslagen indien het gebrek van het verhuurde goed zichtbaar was bij totstandkoming overeenkomst • Afwijkende bedingen • Afwijkingen worden eng geïnterpreteerd: uitdrukkelijk en ondubbelzinnig • Verhuurder pleegt bedrog indien hij een clausule van algemene niet-vrijwaring bedingt en het gebrek van het verhuurde goed kende • Sancties • Huurder moet de verhuurder onverwijld in kennis stellen van het gebrek • Sancties van het gemeen recht: enac, schadevergoeding wegens gebruiksvermindering, herstelling van het verhuurde goed op kosten van de verhuurder, schadevergoeding • Gebreken aan het verhuurde goed en dwaling • Beide vorderingen mogen niet gelijktijdig ingesteld worden • Eis op grond van gebrek leidt tot ontbinding met schadevergoeding • Eis op grond van dwaling heeft de nietigheid tot gevolg, eventueel met schadevergoeding
Rechten van de verhuurder • Dringende herstellingen uitvoeren • Bezoekrecht uitoefenen • Zekerheidsrechten doen gelden
Zekerheidsrechten van de verhuurder Zekerheidsrechten van het gemeen recht • Waarborg: wilsautonomie • In bepaalde gevallen geregeld door de wet: geldsom in het geval van de huur van de hoofdverblijfplaats van de huurder, voor zover een waarborgsom gevraagd wordt
39 "
Voorrecht van de verhuurder of verpachter • Huur- en pachtgelden van onroerende goederen: voorrecht op vruchten van de oogst van het jaar en op de waarde van al hetgeen het verhuurde huis of de hoeve stoffeert en van al hetgeen tot de exploitatie van de hoeve dient • Voorrecht geldt ook voor herstellingen ten laste van de huurder en voor alles wat de uitvoering van de huur betreft: onder meer voor de bezettingsvergoeding
Verbintenissen van de huurder Stofferingsplicht Beginselen • Art. 1752 BW • Doel: betaling van de huur waarborgen • Stofferende lichamelijke roerende goederen dienen als onderpand voor de door de wet bevoorrechte schuldvorderingen Toepassing • Huurcontracten • Art. 1752 BW: huur van een huis • Alleen de gebouwen en de bouwwerken komen voor de stofferingsplicht in aanmerking • Verplichting bestaat ook voor de onderhuurder • Huisraad • Huisraad: meubelen, die dienen tot gebruik en versiering van de vertrekken • Begrip huisraad is enger dan het begrip stoffering • HvC breidt het begrip huisraad uit tot het begrip stoffering • Voldoende huisraad • Rechter oordeelt onaantastbaar of het onroerend goed van genoegzaam huisraad is voorzien • Rechter mag geen rekening houden met de niet voor beslag vatbare goederen • Voortdurende verbintenis • Indien de volledige huurprijs betaald werd, vervalt deze verbintenis • Verhuurder heeft een beperkt volgrecht op de stoffering voor de uitoefening van zijn voorrecht Sanctie • Rechter kan de ontbinding van het huurcontract uitspreken (bij niet voldoen aan stofferingsplicht) • Verhuurder kan de huurder niet fysiek verplichten tot de stoffering
Betaling van de huurprijs Beginsel • Huurder is gehouden de huurprijs op de bepaalde termijn te voldoen Betaling van de huurprijs • Contractueel bedongen bedrag • Indexering • Wil van de partijen: uitdrukkelijk indexeringsbeding • Slechts eenmaal per huurjaar toegelaten en op ten vroegste op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst • Automatisme van de indexering • Wil van de partijen • Woninghuur: schriftelijk verzoek van de belanghebbende partij vereist • Vervaldagen: contractueel vastgelegd • Plaats • Op de plaats die in de overeenkomst is aangegaan en aangewezen
40 "
• Geen plaats aangewezen: op plaats waar de zaak, die het voorwerp ervan is, zich bevond ten tijde van het aangaan van de verbintenis • Principe: haalbaarheid van de huurprijs • Kosten: kosten van betaling komen ten laste van de schuldenaar • Moderne betalingsvormen: toegelaten, betalingsvorm contractueel bepaald Betaling van kosten en lasten • Beginsel: huurder moet principieel aan de verhuurder terugbetalen: • Kosten en lasten m.b.t. het genot en het gebruik van het verhuurde goed • Kosten en lasten die contractueel ten laste van de huurder gelegd worden • Terugbetaling van kosten en lasten: moeten met werkelijke uitgaven overeenkomen (afzonderlijke rekening) Sancties • Exceptio non adimpleti contractus (voldoende ernstig) • Vordering in betaling van verschuldigde achterstallen: moeten voor de verjaring ingesteld worden • Achterstallig huurgeld: 5j • Indexaanpassing huurprijs: 1j • Kosten en lasten: 5j / 10j indien zij pas verschuldigd zijn op het einde van de huur Andere sancties • • Art. 1762bis BW: ontbinding die het gevolg is van een foutieve wanprestatie • Schadevergoeding • Verhuurder kan de zekerheidsrechten laten gelden • Verhuurder kan de huurder laten uitzetten (op grond van een vonnis) • Vordering van de huurder voor het te veel betaalde • Te veel betaalde moet hem op zijn verzoek worden terugbetaald (aangetekende brief) • Vordering tot teruggave verjaart door verloop van een termijn van 1j • Dwingend recht
Gebruik als een goede huisvader Beginsel • Huurder is gehouden het gehuurde goed te gebruiken als een goed huisvader en volgens de bestemming • Dubbele verplichting: • Goed huisvader • Gebruik volgens bestemming Gebruik als een goede huisvader • Onaantastbaar beoordelingsrecht van de rechter • Moet in concreto worden beoordeeld • Feitenrechter oordeelt onaantastbaar in acht genomen de omstandigheden • Beschadigingen • Huurder is aansprakelijk voor de beschadigingen en de verliezen die ontstaan door toedoen van zijn huisgenoten of van zijn onderhuurders • Huisgenoten: in ruimste zin interpreteren • M.b.t. beschadiging staat de huurder niet in voor het normale gebruik • Huurherstellingen • Huurder moet instaan voor huurherstellingen • Herstellen van geringe of onbeduidende schade • Uitzondering: bewijzen dat de schade veroorzaakt werd door bouwvalligheid of door toeval of overmacht • Partijen kunnen ervan afwijken • De verwittiging van de verhuurder • Huurder is detentor van het gehuurde goed
41 "
• Hij schiet tekort aan zijn plicht van gebruik als goed huisvader indien hij de verhuurder niet verwittigt van de beschadigingen aan het gehuurde goed en van de dringende en noodzakelijke herstellingen • Sancties • Vergoeding voor beschadigingen wordt gewoonlijk bij de teruggave van het gehuurde goed, bij het einde van het huurcontract geregeld • Uitvoering in natura, schadevergoeding, ontbinding Het in acht nemen van de bestemming • Bestemming: rechter kan de bestemming afleiden uit de aard van het goed, de ligging van het goed, de indeling en de inrichting, zelfs, in bepaalde omstandigheden, uit het vroegere gebruik • Aanpassingen • Huurder mag interne aanpassingen aanbrengen om het gehuurde goed aan zijn behoeften aan te passen • Recht van de huurder is niet absoluut • Sancties • Verhuurder kan de ontbinding van de huur vorderen wegens foutieve uitvoering ervan • Ontbinding kan gevorderd worden met schadevergoeding • Rechter oordeelt onaantastbaar, zelfs in het geval van een uitdrukkelijke ontbindende voorwaarde • Verhuurder kan eveneens voor dwanguitvoering opteren • In natura • Bij equivalent
Teruggave van het verhuurde goed Beginselen • Huurder is een detentor: op het einde van de huur moet hij het corpus possessionis aan de verhuurder teruggeven • Verhuurder beschikt over: • Persoonlijke contractuele vordering tegen huurder • Revindicatio tegen derden Volledige teruggave • Impliceert het ter beschikking stellen van het volledige verhuurde goed door de huurder • Huurder is gehouden tot volledige ontruiming • Teruggave moet ten laatste gebeuren op de vervaldag van de huur of op de laatste dag van de opzeggingstermijn Staat van het verhuurde goed • Moet teruggegeven worden in de staat waarin de huurder het ontving, behoudens onvermijdelijke slijtage die voortvloeit uit een normaal gebruik • Plaatsbeschrijving • Dient om de staat van het verhuurde goed op het ogenblik van het in ontvangst nemen vast te leggen • Betreft enkel de op dat ogenblik schijnbare staat • Geen omstandige plaatsbeschrijving: er wordt vermoed dat de huurder het gehuurde goed ontvangen heeft in dezelfde staat als waarin het zich bevindt op het einde van de huurovereenkomst • Vaststelling van huurschade: vergelijking tussen de toestand van het gehuurde goed bij de ingebruikneming ervan en bij het verlaten ervan Sancties • Rechter de toelating vragen om de huurder uit te zetten • Eisen dat het goed in goede staat hersteld wordt met schadevergoeding • Schadevergoeding doordat hij het goed niet onmiddellijk kan wederverhuren Bouwwerken en beplantingen • Contractuele regeling
42 "
• Het huurcontract kan het uitvoeren van bouwwerken of het aanbrengen van beplantingen verbieden: goed op het einde van de huur in zijn oorspronkelijke staat herstellen • Huurcontract kan het uitvoeren van werken toelaten, contract dient dan verschillende toestanden te regelen • Ontstentenis van contractuele regeling • Wegneembare of verwijderbare werken • Zolang huurovereenkomst duur heeft de huurder het recht om deze werken of veranderingen weg te nemen • Verhuurder kan keuze maken tussen het behoud of de afbraak • Behouden: vergoeding aan huurder betalen • Nooit meer dan wat de huurder als kost heeft gedragen • Verwijderen van werken: wegruiming op kosten van de huurder • Werken die niet weggenomen kunnen worden • Klassieke oplossing: geen recht op vergoeding • Door de huurder of in zijn opdracht uitgevoerde veranderingen en werken die onverbrekelijk verbonden zijn met het onroerend goed en niet zomaar kunnen worden weggenomen of verwijderd • Onverbrekelijk verbonden werken: huurder heeft geen recht op vergoeding van deze werken • Nuancering op basis van de uitgaventheorie • In beginsel zal de verhuurder een vergoeding dienen te betalen • Huurder heeft recht op de vergoeding van de meerwaarde van noodzakelijke en nuttige uitgaven • Huurder mag de terugbetaling eisen voor alle werken die de verhuurder had moeten doen opdat de zaak geschikt zou blijven voor haar bestemming • Onderscheid naargelang het regelmatig karakter van de werken • Regelmatig uitgevoerde, niet verwijderbare werken vallen onder de vergoedingsplicht • Onregelmatige, niet verwijderbare werken brengen geen vergoedingsplicht mee • Luxe-uitgaven en enkel in het voordeel van de huurder uitgevoerde verfraaiingswerken dienen niet te worden vergoed Onderhoudskosten • Partijen beslissen daarover vrij • Verhuurder moet alle werken die door de huurder gedaan werden opdat het verhuurde goed voor zijn bestemming geschikt zou blijven, terugbetalen • Feitenkwestie waarbij de rechter bij betwisting onaantastbaar over oordeelt • Huurder mag retentierecht uitoefenen indien vergoedingen verschuldigd zijn
Aansprakelijkheid voor brand Algemene beginselen • Principe • Huurder is aansprakelijk voor brand, tenzij hij bewijst dat de brand buiten zijn schuld is ontstaan • Huurder is dus alleen bevrijd bij vreemde oorzaak, waarvoor hij de bewijslast draagt Toepassingsgebied • • Van toepassing op alle huurcontracten • Niet van toepassing tussen mede-eigenaars of op de verhouding tussen buren, al dan niet eigenaar • Art. 1147, 1148 en 1302 BW: houder van een bepaalde zaak is slechts bevrijd van zijn verplichting ze terug te geven indien hij bewijst dat het verlies ervan te wijten is aan een vreemde oorzaak Omvang van de aansprakelijkheid • Omvang • Huurder is aansprakelijk voor brand, tenzij bewijs van toeval, overmacht, gebrek in de bouw of dat de brand is overgeslagen van een naburig huis • Uit de teruggaveplicht vloeit voort dat: • Aansprakelijkheid niet verder reikt dan het voorwerp van het contract
43 "
• Aansprakelijkheid bestaat niet wanneer de verhuurder zich een recht van voortdurend genot heeft voorbehouden • Huurder is niet aansprakelijk wanneer er een einde is gekomen aan de huurovereenkomst en het gehuurde goed aan de verhuurder werd teruggegeven • Art. 1733 BW blijft evenwel toepasselijk wanneer slechts de uitoefening van welomschreven en tijdelijk uitgeoefende rechten aan de verhuurder voorbehouden of geduld worden • Bezoekrecht van de verhuurder • Na verkoop: tijdelijk en ter bede de aanwezigheid van de vorige eigenaar geduld • Werken in het verhuurde goed voor rekening van de verhuurder uitgevoerd terwijl hij het goed niet betrok Vreemde oorzaak of overmacht • • Huurder is niet aansprakelijk wanneer de brand buiten zijn schuld is ontstaan • Bewijs: positief bewijs of inductief bewijs • Praktische toepassingen: ernstige geestesstoornis, veroorzaakt door een derde, verborgen gebrek, van naburig huis overgewaaid, huurder blijft aansprakelijk indien de brand tijdens zijn afwezigheid ontstaat • Tenietgaan heeft tot gevolg dat huurder niet gehouden is het goed terug te geven in dezelfde staat als hij het ontvangen heeft • Gehouden het goed vrij te maken en de inhoud die door hem in het gehuurde goed is aangebracht, te verwijderen • Verschillende huurders • Staan allen in voor brand aangezien zij allen instaan voor de teruggave • Appartementsgebouwen • Privatief gedeelte: huurder aansprakelijk • Gemeenschappelijk gedeelte: alle bezetters van het gebouw Afwijkende bedingen • Partijen mogen ervan afwijken, geen dwingend recht • Gewoonlijk verplichting van sluiten van brandverzekering in huurcontract Sancties • Herstel van schade in natura • Schadevergoeding • Geleden verlies • Gederfde winst
Rechten van de huurder • Kunnen afgeleid worden uit het huurcontract, de verbintenissen van de verhuurder en de huurder • Huurder mag: • Goed gebruiken overeenkomstig zijn bestemming • Van het goed genieten • Kleine inrichtingswerken die niet aan de structuur van het gehuurde goed raken, uitvoeren
Huuroverdracht en onderverhuur Algemeenheden Definities • Huuroverdracht • Huuroverdracht: overdracht van de huurrechten aan de overnemer • Oude huur blijft bestaan, maar gaat in andere handen over • Overnemer wordt schuldeiser van de verhuurder • Overdracht van schuldvordering • Geen schuldenaar, want de wet regelt de overdracht van de schuld niet
44 "
• Onderhuur • Nieuwe huur, afgescheiden van de hoofdhuur, door de huurder aan de onderhuurder toegestaan • Geen rechtsband tussen de hoofdverhuurder en de onderhuurder • Tussen de huurder en onderhuurder ontstaan eigen verbintenissen Verschil tussen huuroverdracht en onderhuur • Huuroverdracht • Slaat op alle rechten van het huurcontract • Kan door de verhuurder toegestaan worden • Onderhuur • Geheel of gedeeltelijk • Slaat op een deel van het gehuurde goed of op het volledige goed • Kan alleen door de huurder worden toegestaan
Recht om over te dragen of onder te verhuren Principe • Huurder mag onderverhuren en zelfs zijn huur aan anderen overdragen, indien dit recht hem niet ontzegd is • Beding is altijd van strenge toepassing • Wet: aantal beperkingen • Huurder die het gehuurde goed niet tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt, kan het goed niet geheel of gedeeltelijk onderverhuren opdat het voor de onderhuurder als hoofdverblijfplaats kan dienen • Huurder kan zijn huurovereenkomst niet overdragen indien het gehuurde goed moet dienen tot hoofdverblijfplaats voor de overnemer • Uitzondering: woninghuur: schriftelijke en voorafgaande toestemming van de verhuurder • Uitzondering: art. 30-37 Pachtwet Het suppletief karakter van art. 1717 BW • Conventionele beperkingen zijn van strenge toepassing • Zoeken naar de wil van de partijen (vaak slecht opgesteld) Sancties • Dwanguitvoering: derden uitzetten en de huurder in de zaak betrekken • Uitvoering bij equivalent: schadevergoeding • Ontbinding van de oorspronkelijke huur • Verhuurder mag uitdrukkelijk of stilzwijgend afstand doen van het zich beroepen op de verbodsclausule
Gevolgen van de huuroverdracht Beginselen • Huuroverdracht bestaat van zodra de overdrager en overnemer het eens zijn • Huurder kan slechts zijn huurrechten overdragen, doch niet zijn schulden zonder instemming van de verhuurder • Huurder wenst in de regel zijn huurcontract in het geheel over te dragen • Meestal voorzien dat de overnemer er zich toe verbindt alle uit het huurcontract voortvloeiende verbintenissen uit te voeren • Kan tot verschillende toestanden aanleiding geven: schuldvernieuwing, delegatie, eenzijdige verbintenis • Tegenwerpelijk: vereisten van art. 1690 BW naleven • Bijzondere regels in geval van woninghuur, handelshuur en pacht Gevolgen van de overdracht tussen overdrager en overnemer • Contract van overdracht: overdrachtscontract regelt de gevolgen van de overdracht tussen overdrager en overnemer • Toepassing van de beginselen van de overdracht van schuldvordering • Overdrager: goed leveren, vrijwaringsplicht nakomen
45 "
• Overnemer: prijs betalen Overdrager wordt geen verhuurder • • Overnemer kan niet eisen dat het goed in goede staat geleverd wordt, noch dat de overdrager de verhuurde goederen zou onderhouden of herstellingen uitvoeren die ten laste van de verhuurder vallen • Nuttig een plaatsbeschrijving op te stellen: bepalen aan wie de schade te wijten is • Overdrager heeft, behoudens andersluidend beding, geen verhaal tegen de overnemer Gevolgen tussen verhuurder en overdrager • De overdrager blijft als huurder gebonden • Verhuurder kan de huurder voor alle huurverbintenissen aanspreken • Novatie: huurder is als overdrager van zijn verbintenissen ontlast • Delegatie met eenzijdige verbintenis: huurder blijft tegenover de verhuurder gebonden • De overdrager kan de huurrechten niet meer opvorderen • Schuldvordering overgedragen Gevolgen tussen verhuurder en overnemer • Kennis geven overeenkomstig art. 1690 BW • Rechten van de overnemer • Overnemer kan van de verhuurder de uitvoering van zijn verbintenissen vorderen: onderhoud en vrijwaring • Kan de levering in goede staat niet vorderen: verplichting moet al t.a.v. de overdrager nagekomen zijn • Rechten van de verhuurder • Geen rechtstreekse vordering (tenzij bij schuldvernieuwing, bij delegatie of bij eenzijdige verbintenis van de overnemer) • Praktijk: recht om de overnemers rechtstreeks aan te spreken • Overdrachtovereenkomst bepaalt meestal dat de overnemer de huurverbintenis moet overnemen • Indien de overnemer zijn verbintenissen jegens de overdrager nagekomen is, kan de verhuurder de zijdelingse vordering tegen de overnemer niet instellen
Gevolgen van de onderhuur Gevolgen tussen de verhuurder en de hoofdhuurder • Verandert niets m.b.t. de verhouding tussen de verhuurder en de hoofdhuurder • Hoofdhuurder moet al zijn verbintenissen nakomen Gevolgen tussen de hoofdhuurder en de onderhuurder • Nieuw huurcontract • Kan door het hoofdhuurcontract beheerst worden • Hoofdhuurder kan slechts die rechten afstaan die hijzelf heeft • Indien de hoofdhuurder zijn verbintenissen jegens de verhuurder niet nakomt, zal deze huur voor de vervaltermijn kunnen laten ontbinden Gevolgen tussen de verhuurder en de onderhuurder • Ontstentenis van rechtstreekse vordering • Geen contractuele band tussen verhuurder en onderhuurder • Verhuurder heeft dus geen rechtstreekse vordering tegen de onderhuurder • Zijdelingse vordering of vordering uit onrechtmatige daad • Regels m.b.t. de immuniteit van de uitvoeringsagent moeten in acht worden genomen • Draagwijdte van artikel 1753 BW • Slechts gebonden ten belope van de prijs, die hij als onderhuurder verschuldigd is op het ogenblik van het beslag en zonder dat hij zich op bij voorraad gedane betalingen kan beroepen • Verhuurder heeft voorrecht op de stofferende huisraad (kan de lichamelijke roerende goederen in beslag nemen) • Niet billijk de huisraad van de onderhuurder in beslag te nemen (tenzij ook hij zijn huishuur niet betaalde) • Onderhuurder zal om het beslag ongedaan te maken de huurprijs rechtstreeks aan de verhuurder moeten betalen
46 "
Verkoop van het gehuurde goed Basisbeginsel: art. 1743 BW • Huurder kan niet uit het gehuurde goed worden gezet door de koper, tenzij de verhuurder zich dit recht bij het huurcontract heeft voorbehouden • Partijen kunnen ervan afwijken
Wettelijke tegenwerpelijkheid van het huurcontract Tegenwerpelijkheid • Eerbiediging huurcontract bij verkoop hangt van tegenwerpelijkheid af • Tegenwerpelijk: authentieke huur en huur met vaste dagtekening Begrip “verkoop” • Men neemt aan dat art. 1743 BW ook van toepassing is op alle andere soorten van overdrachten Vaste datum • Beginselen • Authentieke huur heeft steeds vaste datum • Datum in authentieke akte is een authentieke vermelding • Huurhernieuwing die bij vonnis toegestaan wordt, heeft vaste datum • Onderhandse huur: heeft vaste datum overeenkomstig art. 1328 BW Huur zonder vaste datum • • De eenvoudige kennis van het huurcontract door de koper maakt hem dat huurcontract niet tegenwerpelijk • Huurcontract zonder vaste datum en zonder enig desbetreffend beding in het koopcontract waarbij de bestaande huur nageleefd moet worden, is niet tegenwerpelijk (kan uitzetten, zelfs zonder opzeggingstermijn) • Tijdstip van de vaste datum • HvC: huurder is geen derde in de zin van art. 1 Hyp.W. • Huurder is titularis van een persoonlijk recht • De Page: huurcontract moet vaste datum hebben voor het sluiten van de koop (deze stelling krijgt de voorkeur) • Dabin: huurcontract moet vaste datum hebben voor de overschrijving van de authentieke akte op het hypotheekkantoor • Huur voor meer dan 9j aangegaan of kwijting inhoudende van ten minste 3j huur • Tegenwerpelijk: overgeschreven op het daartoe bevoegde hypotheekkantoor (vereist authentieke akte) • Verkrijger moet de huur enkel eerbiedigen voor de nog lopende duur van de termijn van 9j op voorwaarde dat de huur vaste dagtekening heeft • Woninghuur, handelshuur en pacht • Handelshuur: hierboven uitgezette regels gelden • Woninghuur: art. 9 Woninghuurwet • Pacht: art. 55 Pachtwet
Conventionele tegenwerpelijkheid • Clausule van eerbiediging van het huurcontract is geldig
Gevolgen van de tegenwerpelijkheid van de huur Koper moet het huurcontract eerbiedigen • Tegenwerpelijk: verkoper dient het hem ter kennis te brengen en de koper dient het over te nemen Tijdstip waarop de rechten en verplichtingen overgaan op de koper • Indien het koopcontract niets voorziet, treedt de koper in de plaats van de verkoper-verhuurder vanaf het sluiten van de koop-verkoop
47 "
• Treedt dan in de rechten en verplichtingen van de verkoper-verhuurder • Woninghuur: vanaf het verlijden van de authentieke akte Uitzettingsrecht • Enkel wanneer de verhuurder zich dat recht bij verkoop in het huurcontract voorbehouden heeft • Huurder kan dan uitgezet worden, zelfs indien hij een tegenwerpelijk huurcontract heeft • Uitzondering: art. 9 Woninghuurwet
Uitwinningsrecht • In geval van gedwongen verkoop gelden bijzondere regels (art. 1575 Ger.W.)
Einde van de huur Inleiding Oorzaken van het beëindigen van de huur • Verstrijken van de termijn • Wederzijdse opzegging • Eenzijdige opzegging in het geval van huur voor onbepaalde duur of op grond van dwingende wetsbepalingen • Ontbinding wegens wanprestatie • Tenietgaan van het verhuurde goed Ontstentenis van oorzaken voor het beëindigen • Overlijden van 1 van de partijen (tenzij intuitu personae aangegaan) • Verhuurder wenst goed zelf te gebruiken • Faillissement van de huurder • Verhuurder verkoopt het gehuurde goed
Ontbinding Art. 1741 BW • Huurcontract wordt ontbonden door de niet-nakoming van hun verplichtingen door de verhuurder of de huurder (art. 1741 in fine BW) • Zie ook art. 1729 en 1752 BW Uitdrukkelijk ontbindende voorwaarde en buitengerechtelijke ontbinding • Wordt voor niet geschreven gehouden • Wetgever wenst de huisvesting van de huurders te beschermen • Wetgever wenst dat een voorafgaande rechterlijke toetsing van de eventuele contractuele wanprestatie van de andere partij behouden blijft (rechter zijn appreciatierecht laten behouden) • Buitengerechtelijke ontbinding kan niet worden toegepast in geval van huurovereenkomsten Gevolgen van de gerechtvaardigde niet-uitvoering • Wederkerig contract • Tekortkoming van de ene kan de tekortkoming van de andere partij rechtvaardigen (enac) Gevolgen van de gerechtelijke ontbinding • Rechter moet onderzoeken of het niet uitvoeren van de verbintenissen voldoende ernstig is om te besluiten tot ontbinding • Ontbinding ex nunc, kan ook ex tunc worden uitgesproken indien er destijds geen uitvoering in natura meer was • Contractuele verplichtingen van voor ontbinding blijven bestaan • Rechter kan samen met de ontbinding een schadevergoeding toekennen
48 "
Vergaan van het goed Beginselen • Brengt het einde mee van het huurcontract • Vergaan door toeval (art. 1722 BW) • Geheel tenietgaan: huur van rechtswege ontbonden • Ten dele tenietgaan: vermindering van de prijs, ofwel zelfs ontbinding van de huur • Vergaan door schuld: ontbinding door het tenietgaan van het verhuurde goed en door de niet-nakoming van hun verplichtingen door de verhuurder of de huurder Begrip “vergaan” • Materieel en juridisch vergaan • Materieel: wanneer het gehuurde goed zelf, materieel vergaat • Juridisch: het aan het gehuurde goed verbonden recht vergaat • Geheel of gedeeltelijk vergaan • Feitenrechter oordeelt daarover onaantastbaar • Geheel: wanneer het gebruik volgens de overeengekomen bestemming onmogelijk is geworden, alhoewel het goed misschien niet volledig materieel vergaan is • Gedeeltelijk: wanneer een deel van het gehuurde goed niet meer behouden kan worden zonder overdreven kosten en daardoor aan de overeengekomen bestemming onttrokken wordt • Vergaan en herstelbare beschadiging • Verhuurder moet herstellen maar niet herbouwen • Feitenkwestie: feitenrechter oordeelt Gevolgen van het vergaan • Geheel vergaan • Ontbinding van rechtswege • Ontbinding moet door de rechter worden uitgesproken • Huur neemt een einde op de datum van het vergaan • Gedeeltelijk vergaan: huurder heeft de keuze tussen prijsvermindering of ontbinding • Schadevergoeding • Toeval of overmacht: ontbinding of prijsvermindering zonder schadevergoeding • Verlies door de schuld van de huurder: ontbinding met schadevergoeding aan de verhuurder • Verlies door de schuld van de verhuurder: ontbinding met schadevergoeding aan de huurder
Onteigening ten algemenen nutte Vorm van juridisch vergaan • Onteigend: de verhuurder is in de onmogelijkheid de huurder het rustig genot van het gehuurde goed te verschaffen en te verzekeren • Onteigening ten algemenen nutte wordt aangezien als een vorm van juridisch vergaan • Volledige onteigening: ontbinding van rechtswege • Gedeeltelijke onteigening: gedeeltelijk juridisch vergaan Tussenkomst van de huurder in de onteigeningsprocedure • Eigenaar-verhuurder is gehouden op grond van de onteigeningswetten de huurder bij de schattingsverrichtingen te betrekken • Huurder heeft een persoonlijk recht op vergoeding tegen de onteigenende overheid • Indien de eigenaar-verhuurder de huurder niet in de procedure betrekt, dient hij alleen in te staan voor de schadeloosstelling van de huurder
49 "
Huur van roerende goederen Leemte in de wet Geldigheid • Art. 1711 en 1713 BW: men kan allerlei roerende goederen verhuren • Art. 1757 BW: huur van meubelen (in verband met gehuurde onroerende goederen) Evolutie • Tot stand komen BW: huur van roerende goederen kwam zelden voor • Nu worden allerlei roerende goederen verhuurd
Toepasselijke regels • Regels van het BW i.v.m. de huur van onroerende goederen zijn van toepassing op de huur van roerende goederen • Dit is het geval voor de regels i.v.m.: • Verbintenissen van de verhuurder • Verbintenissen van de huurder • Werking van het huurcontract t.a.v. de koper van het gehuurde goed • Tenietgaan van de huur
Uitzonderingen • Bewijs van huur in burgerlijke zaken: art. 1715 BW is strenger • Stofferingsplicht (er valt niets te stofferen) • Voorrecht van de onbetaalde verhuurder (slaat alleen op verhuurder onroerende goederen) • Duur van het contract • Noodzaak van opzegging (tenzij aangegaan voor onbepaalde tijd) • Stilzwijgende huurvernieuwing • Nietigheid van het uitdrukkelijk ontbindend beding
Veiligheid van producten • Mededeling van een handleiding en van de te nemen veiligheidsmaatregelen
Woninghuur Algemeen kader Toepassingsgebied • Huurovereenkomsten betreffende een woning die de huurder, met uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming van de verhuurder, vanaf de ingenottreding tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt • Woning • Moet als hoofdbestemming het wonen hebben (wonen is essentieel) • Ook roerende goederen bestemd tot hoofdverblijfplaats van de huurder worden als woning beschouwd • Het wonen wordt in de wet in het voordeel van de huurder beschermd • Elke officiële of publieke mededeling moet onder meer het bedrag van de gevraagde huurprijs en van de gemeenschappelijke lasten vermelden • Hoofdverblijfplaats • Gehuurde goed moet de huurder tot hoofdverblijfplaats dienen (reëel verblijf) • Feitenkwestie: meestal is de hoofdverblijfplaats de plaats waar men ingeschreven is in het bevolkingsregister of in het vreemdelingenregister (bewijs kan geleverd worden door alle middelen van recht) • Woninghuurwet is in beginsel niet van toepassing indien een rechtspersoon huurt • Uitzondering: gemeente, OCMW, vzw, instelling van openbaar nut of een vennootschap met sociaal oogmerk
50 "
• Woninghuurwet is niet van toepassing op huur van tweede verblijven Uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming van de verhuurder • • Bestemming als hoofdverblijfplaats moet met de toestemming van de verhuurder gebeuren • Uitdrukkelijk of stilzwijgend • Woninghuurwet is niet langer van toepassing zodra het gehuurde pand niet meer tot hoofdverblijfplaats wordt bestemd • Uitzonderingen • Woninghuurwet is niet van toepassing wanneer de overeenkomst ondergeschikt is aan een hoofdovereenkomst, die betrekking heeft op de functie of de bedrijvigheid van de huurder • Gemeenschappelijke bedoeling van partijen is hierbij doorslaggevend Schriftelijke huurovereenkomst • Principes • Hoofdverblijfplaats: een geschrift moet worden opgesteld • Verplicht een bijlage toegevoegd: bevat een uitleg over de wettelijke bepalingen m.b.t. de in de wet opgesomde bestanddelen • Meest gerede partij kan andere partij via gerechtelijke weg verplichten om een schriftelijke overeenkomst op te stellen, te vervolledigen of te ondertekenen • Indien nodig verzoeken dat het vonnis waarde zou hebben van een schriftelijke overeenkomst • Ingebrekestelling dient de huurbestanddelen te vermelden • GwH: verplichting om een geschrift op te stellen is een voorafgaande vereiste voor de veralgemening van de registratie van woninghuurovereenkomsten en daardoor partijen beter beschermt en toelaat een coherent en efficiënt beleid inzake de woninghuur te voeren • GwH: rechter mag enkel een vonnis dat de waarde van een schriftelijke overeenkomst heeft, uitspreken wanneer hij van oordeel is dat er voldoende bewijzen van een mondelinge huurovereenkomst voorhanden zijn • Rechter mag zijn wil niet in de plaats van die van de contracterende partijen stellen • Voor inwerkingtreding van art. 1bis Woninghuurwet mondeling gesloten huurovereenkomsten blijven onder de toepassing van de Woninghuurwet • Huisvesting studenten • Art. 1bis Woninghuurwet is van toepassing op de kamer bedoeld voor de huisvesting van studenten • Voor het overige: algemeen huurrecht en gewestelijke en gemeentelijke regelgeving • Verplichting van registratie • Rust op de verhuurder: kosten verbonden aan een evt. laattijdige registratie zijn volledig te zijnen laste • Sanctie voor niet-registratie • Huurcontract beëindigen zonder een opzeggingstermijn of -vergoeding in acht te moeten nemen • Enkel niet-geregistreerde kortlopende woninghuurcontracten zijn onttrokken aan dit sanctiemechanisme Dwingend recht
Staat van het gehuurde onroerend goed en renovatiehuurovereenkomst Levering en onderhoud in goede staat • Gemeen recht: huurder is verplicht het goed in alle opzichten in goede staat van onderhoud te leveren en alle herstellingen uit te voeren die nodig mochten worden, behalve de herstellingen ten laste van de huurder • Van dwingende aard in geval van woninghuur • Art. 1720, 1754 en 1755 BW: verhuurder is verplicht tot alle herstellingen, andere dan huurherstellingen (dwingend karakter) Elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid • Verhuurde goed moet beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid • Koning stelt de voorwaarden vast waaraan ten minste voldaan moet zijn opdat het gehuurde goed beantwoordt aan de vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid
51 "
• Minimumvoorwaarden zijn van dwingend recht Vereiste van levering in goede staat van het gehuurde goed is van dwingend recht • • Goed voldoet niet aan elementaire vereisten: huurder heeft de keuze tussen: • Uitvoering eisen van de werken die noodzakelijk zijn (rechter kan een vermindering van huurprijs toestaan) • Ontbinding van de huurovereenkomst met schadevergoeding • Miskenning van de gewestelijke kwaliteitsnormen wordt strafrechtelijk beteugeld (evt. herstelvordering) • Gewestelijke kwaliteitsnormen raken de openbare orde: deel van RS past nietigheidssanctie toe • Kan dus leiden tot nietigheid van rechtswege van de huurovereenkomst • Huurgelden moeten in principe door de verhuurder worden teruggegeven met evt. een bezettingsvergoeding vanwege de huurder Renovatiehuurovereenkomst • Beginselen • Renovatiehuurovereenkomst: huurder verbindt zich ertoe om op zijn kosten werken uit te voeren die de staat van de gehuurde woning moeten verbeteren • Kan zowel slaan op alle werken nodig om het gehuurde onroerend goed in goede staat van onderhoud te leveren, als op de onderhouds- en herstellingswerken die ten laste van de verhuurder vallen, verbeteringswerken waartoe de verhuurder wettelijk niet verplicht is en werken vereist om het onroerend goed te doen beantwoorden aan de elementaire vereisten • Voorwaarden • Moet dwingend schriftelijk opgesteld worden (art. 1325 BW) • Dient te vermelden: • Welke werken de huurder zich verbindt op zijn kosten uit te voeren • Tegenprestatie van de verhuurder • Uitvoeringstermijn • Aanduiding van de persoon die de materialen levert • Wijze van oplevering van de werken • Huurcontract dient dus de tegenprestatie van de verhuurder te vermelden (anders nietig tussen partijen)
Duur en opzegging • Beginsel van de Woninghuurwet is de negenjarige huurperiode voor een hoofdverblijfplaats Duur van de woninghuur • Beginsel: minimum 9j • Dwingend recht • Meer dan 3j: huurcontract wordt van rechtswege tot 9j verlengd • Toestemming tot gebruik als hoofdverblijfplaats: periode van 9j vangt aan op de dag van de toestemming • Uitzonderingen • Duur korter of gelijk aan 3j • Meer dan 9j • Levenslange huurovereenkomsten Beëindiging bij het verstrijken van de negenjarige periode • Ten minste 6 maanden voor de vervaldag door één van beide partijen een opzegging betekenen • Geen opzegging betekend: onder dezelfde voorwaarden voor een duur van 3j verlengd Vroegtijdige beëindiging door de verhuurder • Beëindiging voor eigen gebruik (art. 3, §2 Woninghuurwet) • Goed persoonlijk en werkelijk betrekken of het op dezelfde wijze laten betrekken door afstammelingen • Opzeggingstermijn: 6 maanden • Opzegging vermeldt identiteit van de persoon die het goed zal betrekken en de band van verwantschap met de verhuurder (moet band van verwantschap bewijzen)
52 "
• Tegenopzegging door de huurder is mogelijk (opzeggingstermijn van 1 maand) Goed moet binnen 1j na het verstrijken van de opzegging of na de teruggaven van het goed worden betrokken • • Moet ten minste 2j werkelijk en doorlopen betrokken blijven • Sanctie: huurder heeft een recht op een vergoeding die gelijk is aan 18 maanden huur • Bijzondere omstandigheden die rechtvaardigen: feitenrechter oordeelt onaantastbaar en naar billijkheid • Buitengewone omstandigheden: ernstige en gewettigde motieven die de verwezenlijking van de voorwaarden i.v.m. het zelf betrekken van het goed verhinderen en die niet te wijten zijn aan de fout van de verhuurder • Bouwen, verbouwen of renoveren van het verhuurde goed (art. 3, §3 Woninghuurwet) • Bij het verstrijken van de eerste en de tweede 3-jarige periode: opzeggingstermijn van 6 maanden • Kan bij verscheidene woningen in eenzelfde gebouw • Verscheiden huurovereenkomsten beëindigen • Opzeggingstermijn van 6 maanden • Voor zover huurovereenkomst niet tijdens het eerste jaar wordt opgezegd • Voorwaarden m.b.t. werken • Werken worden uitgevoerd met eerbiediging van de bestemming van het goed • Werken uitgevoerd aan het door de huurder bewoonde gedeelte • Werken kosten meer dan 3j huur van het verhuurde goed of meer dan 2j huur voor alle woningen tezamen • Verhuurder moet van bepaalde zaken kennis geven (bouwvergunning of bestek, …) • Opzegging kan slechts betekend worden tegen het eind van een 3-jarige periode (tenzij bij verschillende woningen in eenzelfde gebouw) • Werken moeten aangevat worden binnen 6 maanden en beëindigd binnen 24 maanden na het verstrijken van de opzegging • Tegenopzegging door de huurder is mogelijk: opzeggingstermijn van 1 maand • Sanctie • Huurder heeft recht op een vergoeding van 18 maanden huur bij niet-uitvoering • Verplicht kosteloos aan de huurder de documenten meedelen waaruit blijkt dat de werken zijn uitgevoerd • Partijen kunnen overeenkomen om de mogelijkheid van vroegtijdige beëindiging wegens verbouwingswerken uit te sluiten of te beperken • Zonder motivering met betaling van een vergoeding (art. 3, §4 Woninghuurwet) • Opzeggingstermijn van 6 maanden • Vergoeding gelijk aan: • 9 maand huur bij opzegging na eerste 3-jarige periode • 6 maanden huur bij opzegging na tweede 3-jarige periode • Vergoeding is eisbaar op het ogenblik van de teruggave van het goed • Partijen kunnen overeenkomen om deze mogelijkheid van vroegtijdige beëindiging uit te sluiten of te beperken • Tegenopzegging door de huurder is mogelijk: opzeggingstermijn van 1 maand • Partijen kunnen overeenkomen de mogelijkheid van een vroegtijdige beëindiging uit te sluiten of te beperken Opzegging door de huurder • Beginsel • Huurder kan de huurovereenkomst op ieder tijdstip beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van 3 maanden • Opzegging moet niet gemotiveerd worden • Opzegging begint te open vanaf de eerste van de maand die volgt op de maand waarin de opzegging gedaan werd • Vergoedingen • Vergoeding bij opzegging: tijdens eerste 3-jarige periode • 1ste jaar: 3 maanden huur • 2de jaar: 2 maanden huur • 3de jaar: 1 maand huur • Tegenopzegging
53 "
• Vergoeding niet verschuldigd • Zelfs indien de tegenopzegging tijdens de eerste 3-jarige periode gebeurt • Uitzondering: huurcontract is niet geregistreerd na termijn van 2 maanden, opzeggingstermijn en vergoeding zijn dan niet langer van toepassing Huur voor meer dan 9j • Schriftelijke overeenkomst • Moet in een authentieke akte opgenomen zijn om tegenwerpelijk gemaakt te worden • Niet overgeschreven: huurtijd wordt verminderd overeenkomstig art. 1429 BW • Duur - verlenging - opzegging • Einde mits een van de partijen ten minste 6 maanden voor de vervaldag een opzegging betekent • Geen opzegging: huurovereenkomst telkens onder dezelfde voorwaarden voor een duur van 3j verlengd • Opzeggingsgronden van de huur van 9j zijn van toepassing • Vergoeding: 3 maanden huur Huur van korte duur • Schriftelijke overeenkomst • Geschrift is een substantiële vormvereiste en geen wettelijk vermoeden • Woninghuurovereenkomst die voor meer dan 3j en minder dan 9j wordt aangegaan, wordt van rechtswege op 9j gebracht • Opzegging • Huurovereenkomst van korte duur kent een vaste duur • Kan dor geen van beide partijen eenzijdig opgezegd worden • Moet beëindigd worden door de betekening van de opzegging door één van de partijen ten minste 3 maanden voor het verstrijken van de in de overeenkomst bepaalde duur • Verlenging • Kan slechts eenmaal, enkel schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden, worden verlengd zonder dat de totale duur van de huur langer dan 3j mag zijn • Opzeggingstermijn is 3 maanden Levenslange huur • Huurder kan een schriftelijke huurovereenkomst sluiten voor het leven: huurovereenkomst van bepaalde duur • Onderhands geschrift volstaat tussen de partijen • Tegenwerpelijkheid aan derden: overschrijving van de huurovereenkomst op het territoriaal bevoegde hypotheekkantoor is vereist • Eindigt van rechtswege bij het overlijden van de huurder • Opzeggingsmogelijkheden van art. 3 Woninghuurwet zijn uitgesloten • Opzeggingsmogelijkheid van de huurder wordt niet uitgesloten • Partijen kunnen overeenkomen af te zien van het recht de huurprijs te herzien Verlenging wegens buitengewone omstandigheden • Beginsel van de buitengewone omstandigheden • Huurder die het bewijs levert van buitengewone omstandigheden kan om een verlenging verzoeken • Buitengewone omstandigheden veronderstelt: • Bepaalde toestanden die zich kunnen voordoen en niet als misbruik beschouwd kunnen worden, die hun oorsprong vinden in de moeilijke toestand waarin de huurder zich bevindt (moeten onafhankelijk van de wil van de huurder zijn) • Persoonlijk karakter van de omstandigheden in hoofde van de huurder is vereist Verzoek tot verlenging • • Uiterlijk 1 maand voor de vervaldag van de huur aan de verhuurder gevraagd bij een ter post aangetekende brief • Partijen bepalen in onderling akkoord de voorwaarden van de verlenging
54 "
• Tussenkomst van de rechter • Rechter kan rekening houden met de belangen van de 2 partijen, de verlenging toestaan • Wet geeft de rechter de mogelijkheid de verlenging toe te staan • Rechter stelt onaantastbaar de duur van de verlenging vast • Indien hij het billijk acht, kan hij een verhoging van de huurprijs toestaan • Bij ontstentenis van overeenstemming tussen de partijen kan de rechter de verlenging toestaan onder dezelfde voorwaarden • Beperking van de hernieuwing • Na een eerste verlenging kan slechts 1 aanvraag om hernieuwing van de verlenging worden ingediend onder dezelfde voorwaarden • Nieuwe buitengewone omstandigheden kunnen niet tot een derde aanvraag om verlenging leiden
Huurprijs - kosten en lasten Bepaling van de huurprijs • Beginsel: partijen bepalen vrij het bedrag van de huurprijs en van de kosten en lasten die door de huurder te dragen zijn • Uitzondering op het beginsel van contractvrijheid • Opeenvolgende huurovereenkomsten met verschillende huurders, korter of gelijk aan 3j, beëindigd door een opzegging door de verhuurder: basishuurprijs mag gedurende 9 opeenvolgende jaren niet hoger zijn dan de bij het begin van de 9-jarige periode eisbare huurprijs, proportioneel aangepast aan de kosten van levensonderhoud • Tenzij normale huurwaarde wegens omstandigheden met 20% stijgt • Tenzij normale huurwaarde wegens werken met ten minste 10% stijgt • Rechter kan de te hoge huurprijs herleiden tot de huurprijs die eisbaar is krachtens de vorige huurovereenkomst (proportioneel aangepast aan kosten van levensonderhoud) • Proportioneel aangepaste huurprijs: (basishuurprijs x indexcijfer van maand voor sluiten nieuwe huurovereenkomst) / indexcijfer maand voorafgaand aan sluiten huurovereenkomst 9-jarige periode Indexatie van de huurprijs • Beginsel • Eenmaal per huurjaar verschuldigd op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst • Toepasselijke formule: (basishuurprijs x nieuwe index) / aanvangsindex • Eisbaarheid van de indexatie • Aanpassing vindt plaats: • Jaarlijks • Op schriftelijk verzoek van de belanghebbende partij • Werkt slechts terug tot 3 maanden voorafgaand aan die van het verzoek • Rechtsvordering van de verhuurder tot betaling van de indexering verjaart door verloop van een jaar Herziening van de huurprijs • Ratio legis • Bij verstrijken van elke driejarige periode • Correctief voor de lange huurperiode • Bij herziening wordt een nieuwe basishuurprijs vastgelegd • Herziening van de huurprijs • Partijen kunnen tussen de 9de en 6de maand voorafgaand aan het verstrijken van elke driejarige periode overeenkomen dat de huurprijs wordt herzien • Overeenkomsten m.b.t. herziening van de huurprijs die buiten de wettelijke periode tot stand gekomen zijn, zullen niet in rechte afgedwongen kunnen worden • Bij ontstentenis van overeenstemming tussen de partijen moet tussen de 6de en 3de maand voorafgaand aan een driejarige periode een vordering bij de rechter ingesteld worden • Rechter doet uitspraak naar billijkheid
55 "
• Herziene huurprijs geldt te rekenen van de eerste dag van de volgende driejarige periode Uitzonderingen • • Levenslange huur: partijen kunnen overeenkomen af te zien van het recht de huurprijs te herzien • Renovatieovereenkomst: verhuurder kan zich ertoe verbinden af te zien van het recht de herziening van de huurprijs te vragen Kosten en lasten • Herziening en omzetting • De aan de huurder opgelegde kosten en lasten moeten met de werkelijke uitgaven overeenkomen, behalve indien uitdrukkelijk overeengekomen is dat die kosten en lasten in vaste (forfaitaire) bedragen bepaald worden • Iedere partij kan te allen tijde aan de vrederechter de herziening van de forfaitaire kosten en lasten vragen of de omzetting ervan in werkelijke kosten en lasten • Rechter beslist tot de omzetting indien zij mogelijk is • Onroerende voorheffing: kan niet ten laste van de huurder worden gelegd • Kosten van bemiddeling: kunnen niet ten laste van de huurder worden gelegd, tenzij de huurder opdrachtgever van de bemiddelingsopdracht is
Waarborg • Contracterende partijen beslissen vrij of een huurwaarborg gesteld wordt • Wet: verplichting om de woning van genoegzaam huisraad te voorzien • Wet: zekerheid van het voorrecht van de onbetaalde verhuurder • Waarborg in een som geld verstrekt: dwingende regeling van de Woninghuurwet • Mag niet meer bedragen dan het bedrag dat gelijk is aan twee of drie maanden huur (afhankelijk van de vorm) • Kunnen 3 vormen aannemen • Geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder bij een financiële instelling • Bankwaarborg • Bankwaarborg ten gevolge van een standaardcontract tussen een OCMW en een financiële instelling • Het uitoefenen van de waarborg houdt in dat het om een geblokkeerde rekening gaat
Overdracht van de huur en onderhuur Verbod van huuroverdracht • Overdracht van de huurovereenkomst is verboden, behoudens schriftelijke en voorafgaande toestemming van de verhuurder • Toestemming kan zowel in het huurcontract gegeven worden als daarna n.a.v. een verzoek van de huurder • Overdrager wordt ontheven van elke toekomstige verplichting Verbod van volledige onderverhuring • Huurder die een woning in huur genomen heeft die hij tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt, mag het goed niet volledig onderverhuren (van dwingend recht) Gedeeltelijke onderverhuring • Met de instemming van de verhuurder mag de huurder een gedeelte van het verhuurde goed onderverhuren op voorwaarde dat het resterende gedeelte tot zijn hoofdverblijfplaats bestemd blijft • Vereisten • Huurder moet houder zijn van een huurovereenkomst voor een hoofdverblijfplaats • Huurder, die het gehuurde goed niet tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt, kan het goed niet volledig of gedeeltelijk onderverhuren aan een onderhuurder, die het tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt • Onderverhuring kan slechts betrekking hebben op een deel van het gehuurde goed • Verhuurder moet akkoord gaan • Het goed dat als hoofdverblijfplaats gehuurd wordt, kan als hoofdverblijfplaats of met een andere bestemming onderverhuurd worden
56 "
• Huurder moet vooraf de onderhuurder in kennis stellen van diens hoedanigheid en van de omvang van diens rechten Gevolgen van de toegelaten onderverhuring • Het gehuurde goed is niet de hoofdverblijfplaats van de onderhuurder (gemeen huurrecht is van toepassing) • Gehuurde goed is de hoofdverblijfplaats van de onderhuurder • Woninghuurwet • Duur van de onderhuur • Mag de resterende looptijd van de huurovereenkomst niet overtreffen • Onderverhuurder die zich na de beëindiging van de hoofdhuur in het goed bevindt, mag door de verhuurder uitgezet worden als titelloze bezetter • Beëindiging van de hoofdhuur • Door de verhuurder: huurder moet uiterlijk de 15de dag na ontvangst van de opzegging een afschrift daarvan aan de onderhuurder betekenen en hem ervan in kennis stellen dat de onderverhuring op dezelfde dag als de hoofdhuurovereenukomst wordt beëindigd • Door de huurder: onderhuurder een opzeggingstermijn van ten minste 3 maanden geven, afschrift van de opzegging en een vergoeding betalen die gelijk is aan 3 maanden huur • Verlenging wegens buitengewone omstandigheden is niet van toepassing • Aansprakelijkheid van de huurder • Huurder is t.a.v. de verhuurder en onderhuurder of de overnemer aansprakelijk voor de gevolgen die voortvloeien uit de niet-naleving van de bepalingen van art. 4 Woninghuurwet • Geen bijzondere sancties dus gemeen recht krijgt toepassing
Overdracht van het gehuurde goed Ratio legis • Woninghuurder zo goed mogelijk beschermen Huurovereenkomst met vaste dagtekening vóór de overdracht • De verkrijger om niet of onder bezwarende titel treedt in de rechten en verplichtingen van de verhuurder op de datum van het verlijden van de authentieke akte, zelfs indien de huurovereenkomst het recht van uitzetting in geval van vervreemding bedingt • Verkrijger moet de huur eerbiedigen en kan hem beëindigen overeenkomstig het contract en de Woninghuurwet • Eventueel uitzettingsbeding heeft geen uitwerking (Woninghuurwet) Huurovereenkomst zonder vaste dagtekening vóór de overdracht • De verkrijger om niet of onder bezwarende titel treedt in de rechten en verplichtingen van de verhuurder op de datum van het verlijden van de authentieke akte, indien de huurder het verhuurde goed sinds ten minste 6 maanden betrekt • Verkrijger kan de huurovereenkomst te allen tijde beëindigen: • Voor eigen gebruik • Om werken uit te voeren • Zonder redenen doch met vergoeding • Voor het uitvoerend beslag op onroerend goed gelden bijzondere regels
Uithuiszetting Ratio legis • Recht op een behoorlijke huisvesting Bescherming van de huurder - natuurlijke personen in het Ger.W. • Art. 1344ter tot septies Ger.W. beogen de humanisering van de uithuiszetting • De minnelijke schikking • Toepassingsgebied: alle geschillen betreffende de huur van woningen
57 "
• Verzuim van de poging tot verzoening op de inleidingszitting heeft niet de nietigheid van de verdere proceshandelingen tot gevolg • Partijen kunnen ook de zaak ter minnelijke schikking aan de vrederechter voorleggen • De tussenkomst van het OCMW • Wet legt een tussenkomst van het OCMW op bij elke vordering tot uithuiszetting van een huurder • Bestaat enkel: • M.b.t. woninghuur of handelshuur • Ter bescherming van een natuurlijke persoon • Wanneer uit de inleidende akte blijkt dat het onroerend goed de huurder tot woonplaats of tot verblijfplaats dient • Verplichte verwittiging van het OCMW • OCMW biedt, op de meest aangewezen wijze, aan om, binnen zijn wettelijke opdracht, hulp te bieden • Griffier stuurt afschrift van het verzoekschrift naar het OCMW • Gerechtsdeurwaarder stuurt een afschrift van dagvaarding naar het OCMW • Huurder kan zijn verzet kenbaar maken tegen de mededeling van het afschrift van de inleidende akte aan het OCMW binnen een termijn van 2 dagen • Dient verplicht in het verzoekschrift of de dagvaarding te worden opgenomen • Betekening van het vonnis van uithuiszetting brengt een verplichte verwittiging van de huurder teweeg • Gemeentebesturen mogen de kosten die zij gemaakt hebben voor het weghalen en bewaren van de goederen aanrekenen aan de eigenaar of zijn rechtverkrijgenden • Uitvoering van het vonnis tot uithuiszetting • Kan in ieder geval niet ten uitvoer worden gelegd dan na het verloop van een termijn van 1 maand na de betekening van het vonnis • Uitzonderingen • Verhuurder levert het bewijs dat het goed verlaten is • Partijen kwamen een andere termijn overeen en dit akkoord werd in het vonnis opgenomen • Rechter verlengt de termijn of kort die in • Gerechtsdeurwaarder moet de huurder of de bewoners van het goed in ieder geval ten minste 5 werkdagen van tevoren op de hoogte brengen van de werkelijke datum van uithuiszetting Fonds ter bestrijding van uithuiszettingen • Vlaams gewest: huurwaarborgfonds • Doel: woonzekerheid verhogen van huurders die met betalingsmoeilijkheden kampen (verhuurde woning moet voldoen aan de kwaliteitsnormen) • In geval van wanbetaling van de huurder kan de verhuurder een tegemoetkoming van 3 maanden huur met een maximum van €2.700 uit het fonds ontvangen, voorwaarden: • Instellen van een vordering tot ontbinding en uithuiszetting voor de vrederechter • Toekennen door de vrederechter van ontbindingsuitstel • Verhuurder dient het Fonds van de procedure en de uitspraak op de hoogte te stellen • Fonds stelt een gerechtsdeurwaarder aan om de aanzuiveringsregeling op te volgen • Fonds treedt ten belope van de tegemoetkoming van rechtswege in de rechten van de verhuurder • Huurder: leefloon of lager: Fonds zal niet overgaan tot invordering
Handelshuur Beginselen Begrip en toepassingsgebied • Wet geeft geen definitie van de handelshuur • 5 cumulatieve voorwaarden • Huurovereenkomst • Van een onroerend goed of een gedeelte ervan
58 "
• Gebruikt voor het uitoefenen van een kleinhandel of voor het bedrijf van een ambachtsman die rechtstreeks in contact staat met het publiek • Een goed dat in hoofdzaak daartoe bestemd is • Welke bestemming stilzwijgend of uitdrukkelijk werd aangegaan bij het sluiten van de overeenkomst of in de loop ervan uitdrukkelijk aanvaard werd • Bewijs van de cumulatieve voorwaarden kan door alle middelen van recht geleverd worden • Algemene regels van de huur gelden tenzij afwijkende bepalingen • Bepalingen van de Handelshuurwet zijn niet van toepassing op: • Huur die normaal wordt toegestaan voor minder dan 1 jaar • Huur van onroerende goederen die van de grondbelasting zijn ontslagen of vrijgesteld • Huur toegestaan door voorlopige bewindvoerders over andermans goederen • Huur van onroerende goederen met een gering kadastraal inkomen • Huur van onroerende goederen, ten algemenen nutte onteigend of verkregen, die wordt toegestaan door het openbaar bestuur of door de instelling van openbaar nut Dwingend recht • Rechter zal, rekening houdend met de feitelijke omstandigheden, oordelen over de al of niet toepasselijkheid van de Handelshuurwet • Partijen kunnen uitdrukkelijk en wettelijk bedingen dat de wetgeving op de handelshuurovereenkomsten van toepassing is op de huurovereenkomst van een onroerend goed die niet onder die wetgeving valt
Bijzondere bepalingen van de Handelshuurwet Duur van de handelshuur • Minimumduur van negen jaar - einde • Duur van de huur mag niet korter zijn dan 9j • Garandeert de huurder een tijdelijke bescherming van zijn handelsfonds (incl. cliënteel) • Begint te lopen vanaf de datum van de werkelijke terbeschikkingstelling van het gehuurde goed • Dwingend recht • Wordt van rechtswege tot 9j verlengd • Aangaan van handelshuurovereenkomst voor onbepaalde tijd is uitgesloten • Partijen zijn vrij een langere huur te bedingen • Gemeenrechtelijke regels i.v.m. het beëindigen van de handelshuur zijn van overeenkomstige toepassing • Bijlokalen • Wettelijke huurtijd wordt uitgebreid tot andere dan de lokalen die rechtstreeks voor de handel bestemd zijn • Huur van de voor bewoning bestemde lokalen die deel uitmaken van het geheel dat de handelsinrichting omvat • Huur van de tot de uitoefening van de handel nodige bijlokalen • Huurtijd ervan kan beperkt worden tot de nog te lopen termijn van de huur der hoofdinrichting • Uitzonderingen in geval van onderhuur: mag niet worden aangegaan voor langer dan de looptijd van de hoofdhuur • Voortijdige beëindiging door opzegging • Opzegging door huurder • Bij het verstrijken van elke 3-jarige periode, 6 maanden tevoren opzeggen • Opzegging door de huurder dient te geschieden bij exploot van gerechtsdeurwaarder of bij ter post aangetekende brief • Opzegging door verhuurder • Elke 3-jarige periode, mits 1 jaar tevoren opzeggen, teneinde in het onroerend goed werkelijk zelf een handel uit te oefenen of die werkelijk te laten uitoefenen door afstammelingen • Voorwaardelijke opzeggingsmogelijkheid (in de handelshuurovereenkomst) • Opzegging slechts geldig indien cumulatief de bepalingen ervan in het huurcontract opgenomen zijn en de opzegging zelf uitdrukkelijk melding maakt van de voorwaarden van diezelfde wetsbepalingen • Beëindiging in onderling akkoord
59 "
• Voorwaarde: akkoord wordt vastgesteld bij een authentieke akte of bij een verklaring voor de rechter afgelegd • Ieder ander bewijsmiddel is onontvankelijk • HvC mildert de harde regel • Akkoord kan afgeleid worden uit het feit dat de verhuurder het goed weer in bezit genomen heeft toen hij de sleutels van het door de huurder verlaten handelsonroerend goed ontving en dat hij het door hem daarin achtergelaten exploitatiemeubilair gekocht heeft • Huurder mag bewijzen dat de handelshuurovereenkomst met wederzijds akkoord beëindigd werd Huurhernieuwing • Recht op huurhernieuwing • Principe • Huurder heeft het recht, bij voorkeur boven alle andere personen, de hernieuwing van zijn huurovereenkomst te verkrijgen om dezelfde handel voort te zetten • Beperkt tot 3 hernieuwingen • Door de wet aan de huurder verleende voordelen veronderstellen het behoud van dezelfde handel • Volledig nieuwe huurovereenkomst Uitzonderingen op de 9-jarige huurhernieuwing • • In gemeen akkoord verminderen • Verhuurder of een der verhuurders minderjarig: duur kan beperkt worden tot de tijd die nog moet lopen tot aan zijn meerderjarigheid • Aanvraag tot huurhernieuwing • Huurder heeft geen recht op hernieuwing, eventueel recht op vergoeding wanneer de verhuurder hem niet vrijwillig de hernieuwing toestaat • Moet door de huurder formeel aangevraagd worden • Bij deurwaardersexploot of aangetekende brief • Ten vroegste 18 maanden, ten laatste 15 maanden voor het eindigen van de lopende huur • Voorwaarden opgeven waaronder de huurder zelf bereid is om de nieuwe huur aan te gaan • Vermelding bevatten: verhuurder geacht zal worden met de hernieuwing van de huur onder de voorgestelde voorwaarden in te stemmen, indien hij ze niet op dezelfde wijze binnen 3 maanden kennis geeft • Alles op straffe van nietigheid • Perkt de contractvrijheid van de verhuurder substantieel in • Dwingend karakter van art. 14, eerste lid Handelshuurwet bestaat in het voordeel van de verhuurder • Huurder die niet tijdig een geldige aanvraag tot huurhernieuwing indient: van zijn recht op huurhernieuwing vervallen en zal het onroerend goed bij het verstrijken van de huurtijd dienen verlaten • Indien de van het recht op hernieuwing vervallen huurder, na het eindigen van de huur in het bezit van het verhuurde goed gelaten wordt, komt een nieuwe huur van onbepaalde duur tot stand • Huurder heeft dan opzeggingstermijn van één maand • Houding van de verhuurder • Algemeen • Huurcontract kan een beding bevatten waarbij de verhuurder zich het recht ontzegt de huurhernieuwing te weigeren • Aanvraag ongeldig: verhuurder kan afwachten en evt. een opzegging geven om stilzwijgende huurverlenging te voorkomen • Aanvraag geldig: 3 maanden om een standpunt in te nemen • Geldige vraag tot huurhernieuwing • Verhuurder gaat uitdrukkelijk in op de vraag en aanvaardt • Verhuurder laat de antwoordtermijn verstrijken of antwoordt niet: huurvernieuwing gaat in onder de door de huurder gestelde voorwaarden • Verhuurder kan andere voorwaarden voorstellen • Binnen 3 maanden
60 "
• Onenigheid: huurder wendt zich tot de rechter binnen 30 dagen na het antwoord van de verhuurder, op straffe van verval • Rechter doet uitspraak naar billijkheid • Verhuurder kan de huurhernieuwing weigeren: gemotiveerd of niet • Gemotiveerde weigering • Persoonlijk gebruik: persoonlijk en werkelijk in gebruik nemen moet zich uitstrekken tot het geheel van het vroeger verhuurde goed • Uitsluiting van elke handelsbestemming • Sloping en wederopbouw van het goed • Grove tekortkomingen van de huurder: tekortkomingen die niet ernstig genoeg zijn om een gerechtelijke ontbinding te bekomen, maar voldoende om een hernieuwing te weigeren • Aanbod van een hogere huurprijs door een derde • Afwezigheid van een wettig belang bij de huurder • Redenen aangegeven in art. 16, II en III Handelshuurwet • De ongemotiveerde weigering • Mits hij aan de huurder een vergoeding uitkeert, gelijk aan 3j huur • Eventueel verhoogd met een bedrag, toereikend om de veroorzaakte schade geheel te vergoeden • Vergoedingen wegens uitzetting • Principes • Doel: huurder vergoeden voor het verlies van de handelszaak als gevolg van de uitzetting • Als de huur zowel het verhuurde goed als de handelszaak betreft, heeft de huurder recht op een uitzettingsvergoeding indien hij bewijst de belangrijkheid van de handelszaak met ten minste 15% te hebben vermeerderd (naar billijkheid door de rechter bepaald) • Limitatief in de wet opgesomde gevallen waarin een uitzettingsvergoeding verschuldigd is: • Vervroegde beëindiging van de huur door de verhuurder • Verkoop van het verhuurde goed tijdens de huur en meegaande opzegging door de verkrijger • Bepaalde gevallen waarin de aanvraag tot huurhernieuwing geweigerd wordt • Uitzettingsvergoeding • Forfaitair bepaald • 1, 2 of 3j huurprijs, eventueel nog vermeerderd met een bedrag toereikend om de veroorzaakte schade geheel te vergoeden • Partijen kunnen deze vergoeding bij bijzondere overeenkomst regelen • Het voornemen op grond waarvan de hernieuwing geweigerd werd, wordt niet ten uitvoer gebracht • Uitzettingsvergoeding van 3j, eventueel vermeerderd met schadevergoeding, indien hij binnen de 6 maanden nadat de huurder het onroerend goed daadwerkelijk verlaten heeft, zijn voornemen niet ten uitvoer brengt en dit niet gedurende ten minste 2j volhoudt • In 2 gevallen niet verschuldigd: • Gewichtige reden • Indien de verhuurder aan het onroerend goed een werkelijke bestemming geeft die hem de terugneming mogelijk zou hebben gemaakt zonder vergoeding of tegen een vergoeding gelijk aan of lager dan de uitzettingsvergoeding • Retentierecht: huurder kan het goed in gebruik houden totdat de vergoeding geheel betaald is, zonder enige huur verschuldigd te zijn • Tijdstip van het instellen van de rechtsvordering voor de vergoeding • Ingesteld binnen een jaar te rekenen van het feit waarop de vordering gegrondd is • Vervaltermijn Huurprijs • Aanvankelijke huurprijs • Partijen mogen handelshuurprijs in volle vrijheid bepalen
61 "
• Volstaat dat de prijs a.d.h.v. in het contract vermelde gegevens nauwkeurig bepaalbaar is Contract kan bepalen dat de huurprijs automatisch aan de schommelingen van het indexcijfer “daartoe berekend en • benoemd” aangepast zal worden • Huurprijs kan worden herzien of gewijzigd in geval van huurhernieuwing • Rechter zal in geval van ontstentenis van akkoord tussen de partijen, a.d.h.v. objectieve factoren de huurprijs bepalen • Huurprijsherziening • Bij het verstrijken van elke 3-jarige periode • Recht aan de vrederechter herziening van de huurprijs te vragen • Bewijzen dat de huurwaarde van het gehuurde goed ten gevolge van nieuwe omstandigheden ten minste 15% hoger of lager zijn • Nieuwe omstandigheden: objectieve omstandigheden, die niet aan het toedoen van één van de partijen te wijten of te danken zijn, die niet aanwezig waren bij het sluiten van de huurovereenkomst, die op dat ogenblik niet in aanmerking werden of konden worden genomen en die gedurende de volledige volgende 3-jarige periode een duurzame invloed op de normale huurprijs zullen hebben, in de wettelijk vereiste mate • Moeten vermoedelijk invloed blijven uitoefenen gedurende de volgende 3j • Vordering kan slechts worden ingesteld gedurende de laatste 3 maanden van de lopende 3-jarige periode • Rechter doet uitspraak naar billijkheid, zonder te letten op het gunstig of ongunstig rendement dat uitsluitend aan de huurder is toe te schrijven • Bedoeld als een tegenprestatie voor de lange duur van de handelshuur • Stilzwijgende verlenging: huur van onbepaalde duur • Huurprijs bij huurhernieuwing • Partijen bepalen vrij de nieuwe huurprijs bij huurhernieuwing • Bij ontstentenis van minnelijk akkoord doet de rechter uitspraak naar billijkheid • Rechter mag geen rekening houden met het gunstige of ongunstige rendement dat uitsluitend aan de huurder te wijten is Verbouwingswerken door de huurder • Voorwaarden • Huurder heeft het recht aan het gehuurde goed elke verbouwing uit te voeren die dienstig is voor zijn onderneming en waarvan de kosten 3j huur niet te boven gaan • Niet veiligheid, salubriteit, esthetische waarde van het gebouw brengen Indien de kosten van de werken die de huurder aan het gehuurde onroerend goed uitgevoerd heeft, 3j huur • overschrijden, valt die verbouwing buiten het toepassingsgebied van art. 7 • Formaliteiten • Huurder moet vooraf de verhuurder bij ter post aangetekende brief of gerechtsdeurwaardersexploot in kennis stellen, met overlegging van de plans en bestekken • Geen verzet binnen 30 dagen na ontvangst vanwege verhuurder: geacht ermee in te stemmen • Waarborgen van de verhuurder • Verhuurder, eigenaar of de door hem aangestelde lasthebbers, hebben steeds toegang tot de werken • Werken gebeuren uitsluitend op kosten en risico van de huurder • Werken uitgevoerd zonder instemming of machtiging: verhuurder en in voorkomend geval eigenaar kan de werken doen stopzetten ingevolge een eenvoudige beschikking van de vrederechter • Regeling bij het vertrek van de huurder • Verhuurder kan de verwijdering bij het vertrek van de huurder niet vorderen, maar hij kan zich ertegen verzetten • Ofwel de waarde van de materialen en het arbeidsloon vergoeden • Ofwel een bedrag betalen dat gelijk is aan de door het onroerend goed verkregen meerwaarde • Door de huurder zonder toestemming ondernomen verbouwingen • Ofwel in de loop van de huur, ofwel bij het eindigen ervan, eisen dat de lokalen in hun vroegere toestand worden herstel, onverminderd schadevergoeding
62 "
• Geldt slechts indien de partijen zelf geen regeling getroffen hebben Onderhuur en overdracht van handelshuur • Beginsel: huurder mag in beginsel onderverhuren en zijn huur overdragen maar dat recht kan contractueel beperkt of ontzegd worden • Contractueel verbod: wanneer de verhuurder of zijn familie een gedeelte van het onroerend goed bewoont, blijft het verbod van huuroverdracht of onderverhuring gelden • Formaliteiten • Voorziene procedure moet gevolgd worden indien de overeenkomst een verbod van onderhuur of overdracht bevat • Geen verbod: gemeen recht van toepassing • Ontwerp van akte van overdracht of van onderverhuring betekenen bij ter post aangetekende brief of bij gerechtsdeurwaardersexploot • Verhuurder: met redenen omkleed verzet op dezelfde wijze doen kennen • Huurder kan tegen het verzet in rechte opkomen binnen 15 dagen op straffe van verval • Rechter heeft een volledige beoordelingsbevoegdheid om uitspraak te doen over de geldigheid van het met redenen omkleed verzet van de verhuurder • Gevolgen • Beginselen: handelszaak kan worden overgedragen of verhuurd zonder dat daarom de huur overgedragen wordt • Overdracht van de huur met overdracht van de handelszaak • Overnemer wordt rechtstreeks huurder van de oorspronkelijke verhuurder • Oorspronkelijke huurder blijft hoofdelijk gehouden tot alle uit de aanvankelijke huur voortvloeiende verplichtingen • Hoofdelijkheid vervalt van zodra de overgedragen huurovereenkomst hernieuwd wordt • Onderhuur met overdracht van de handelszaak • Gelijkgesteld met overdracht van de huur • Gedeeltelijke onderverhuring wordt niet beschermd Onderhuur met verhuring of oprichting van een handelszaak • • Onderhuurder wordt geen rechtstreekse huurder van de verhuurder • Hoofdhuurder vraagt geen hernieuwing aan: onderhuurder heeft het recht om van de hoofdverhuurder rechtstreeks huurhernieuwing te vragen • Hoofdhuurder vraagt de huurvernieuwing aan en bekomt ze: geen probleem • Hoofdhuurder vraagt huurhernieuwing aan doch bekomt ze niet om redenen die met zijn persoon niets te maken hebben: onderhuurder kan niet blijven • Hoofdhuurder vraagt huurhernieuwing aan doch bekomt ze niet om redenen die alleen hem betreffen: onderhuurder kan huurhernieuwing aan de verhuurder vragen • Indien de hoofdhuur door de schuld, op het initiatief of met de instemming van de hoofdhuurder een einde neemt voor het einde van de huurtijd, wordt de onderhuurder rechtstreekse huurder van de verhuurder, onder voorwaarden in onderlinge toestemming te bepalen • Voortzetting van de huur die bestond • Contractoverdracht • Onderverhuring tot hoofdverblijfplaats • Dubbele voorwaarde • Onderverhuring mag in de huurovereenkomst niet verboden zijn • Handelshuurder moet zijn handel in het gehuurde goed behouden • Art. 4, §2, derde tot zevende lid Woninghuurwet is op de onderverhuring van toepassing • Woninghuurwet is van toepassing op de residentiële onderhuur (omdat het verhuring van een hoofdverblijfplaats betreft) Overdracht van het gehuurde goed • Probleemstelling • Overdracht onder de levenden: overdracht is ruim te interpreteren • Erfgenamen moeten de overeenkomst eerbiedigen
63 "
• Huur met vaste datum zonder uitzettingsbeding: huurder kan niet uitgezet worden (gemeen recht van toepassing) • Huur met vaste datum en met uitzettingsbeding: voorwaarden op straffe van verval • Verkrijger moet opzeggen binnen 3 maanden na de verkrijging • Opzegging moet duidelijk de reden waarop de opzegging gegrond is opgeven • Opzeggingstermijn moet ten minste 1j bedragen • Huur zonder vaste datum • Vorige geldt ook wanneer verhuurde goed sinds ten minste 6 maand in gebruik genomen werd door huurder • Hernieuwde handelshuur: volledig nieuwe overeenkomst • Vergoeding • Eventueel een vergoeding wegens uitzetting • Art. 25 en 27 Handelshuurwet • Uitwinning • Art. 1575 en 1576 Ger.W. • HvC: koper in uitvoerend beslag op onroerend goed kan niet als een verwerver in de zin van art. 12 Handelshuurwet beschouwd worden
Pacht Begrip Definitie • Pachtovereenkomst: wederkerige overeenkomst waarbij een partij de verbintenis aangaat het tijdelijk genot over onroerende goederen, hoofdzakelijk gebruikt voor een landbouwbedrijf, te verschaffen aam de andere partij die zich verbindt hiervoor een pachtprijs te betalen Pachtwet Toepassingsgebied Pachtwet Cumulatieve voorwaarden • Huurovereenkomst of een vruchtgebruik • Pacht verondersteld een pachtprijs (er is geen pacht als de bedongen tegenprestatie onbeduidend is) • Conventioneel vruchtgebruik van bepaalde duur valt ook onder de toepassing van de Pachtwet • Van een onroerend goed of een gedeelte ervan • Gebruikt voor het uitoefenen van een landbouwexploitatie • Bedrijfsmatige exploitatie van onroerende goederen: voortbrengen van landbouwproducten die in hoofdzaak bestemd zijn voor de verkoop • Bedrijf: uitbating met een economisch oogmerk • Veronderstelt een bepaalde regelmaat en organisatie • Moet een winstgevende exploitatie zijn maar het volstaat dat de exploitatie geschiedt met het oogmerk winst te maken • Een goed dat in hoofdzaak daartoe bestemd is • Hoofdzakelijk gebruikt worden voor een landbouwbedrijf • Welke bestemming stilzwijgend of uitdrukkelijk werd aangegaan bij het sluiten van de overeenkomst of in de loop ervan Wettelijke uitzonderingen • Industriële vetmesterijen en fokkerijen • Speciale vorm van veeteelt, in een dergelijke mate gespecialiseerd dat ze niets meer te maken heeft met een landbouwbedrijf • Seizoenspachten en cultuurcontracten • Minder dan 1j • Twee contractanten moeten landbouwers zijn
64 "
• Voorbereidings- en bemestingswerken moeten vooraf door de verhuurder gedaan zijn Verhuring verbonden met een arbeidsovereenkomst • • Wanneer verhuring een onderdeel is van de arbeidsovereenkomst • Feitenrechter beslist onaantastbaar • Vennootschappen: eigenlijke vennootschap tussen eigenaar en exploitant • Landbouwvennootschap • Oprichting van een landbouwvennootschap voor een duur van ten minste 27j • Overeenkomsten m.b.t. de fruitopbrengst van een hoogstamboomgaard • Fruitopbrengst • Van een hoogstamboomgaard
Toepassing algemene en bijzondere bepalingen - dwingend recht • Algemene bepalingen m.b.t. huur van goederen zijn van toepassing • Wet raakt de openbare orde niet, maar is wel van dwingend recht • Strekt tot bescherming van de pachter
Bewijs en vormvereisten Algemeen • Consensueel contract • Geschrift is slechts een bewijsvereiste • Verpachter wordt bij afwezigheid van geschrift gesanctioneerd • Verpachter kan het bestaan van de pacht niet door alle middelen rechtens bewijzen • Voor de pachter geldt een gunstregime • Afwezigheid van geschrift: zal het bewijs van het bestaan van de pacht en van de pachtvoorwaarden mogen bewijzen door alle middelen van recht • Kan bewijs leveren door procedure van aanbod van betaling Schriftelijk bewijs • Art. 1325 BW • Aanvangsdatum: vervaldag van het eerste pachtgeld • Tegenbewijs: degene die landeigendom exploiteert kan bewijs leveren door alle middelen van recht Alle middelen van recht (pachter) • Verpachter kan dit niet in zijn verhouding met de pachter • Ten aanzien van derden kan de verpachter wel het bewijs van het bestaan van het pachtcontract leveren met alle middelen van recht Bewijs door aanbod van betaling (pachter) (art. 3, derde tot zesde lid) • Door voorlegging van een persoonlijk aanbod van betaling: schriftelijke vermelding “pacht” met aanduiding van het jaar • Betaling moet binnen de 15 dagen bevestigd worden door een aangetekende brief waarin de pachter melding maakt van het bestaan van de pacht, het jaar, het perceel en uitdrukkelijke vermelding • Uitdrukkelijke vermelding: indien de verpachter niet reageert door een oproeping in verzoening voor de vrederechter binnen de 6 maanden, geldt de betaling als bewijs van pacht • Reageert de verpachter niet binnen de 6 maanden dan heeft de pachter zich een bewijs verschaft van het bestaan van de pacht
Pachttijd Minimumduur: 9j (art. 4 en 5) • Pachttijd wordt vastgesteld door de partijen
65 "
• Na afloop van pachtperiode wordt de pacht bij gebrek van een geldige opzegging van rechtswege verlengd voor opeenvolgende periode van 9j • Afwijkende bedingen zijn nietig • Uitzondering: samenvoeging van percelen • Eindigen met de hoofdpacht wanneer zij gepacht worden van dezelfde verpachter Lange pacht (art. 8, §2) • Pacht van ten minste 27j • Verpachter kan na afloop van 27j een einde stellen • Voor eigen exploitatie • Om de goederen geheel of gedeeltelijk te vervreemden • Onderpacht en pachtoverdracht: mogelijk zonder overschrijving van de vaste duur Loopbaanpacht (art. 8, §3) • Pacht gesloten voor een vaste duur gelijk aan het verschil tussen het ogenblik waarop de pachter 65j wordt en de huidige leeftijd van de pachter, doch met een minimumduur van 27j • Verpachter mag na afloop van rechtswege over het goed beschikken • Stilzwijgende verlenging van jaar tot jaar na de beëindiging is echter mogelijk Aanvang • Aanvangsdatum wordt in overeenkomst bepaald • Ontstentenis van datumvermelding: vervaldag van het eerste pachtgeld
Opzegging Beëindiging door de verpachter • Toepassingsgebied: niet bij loopbaanpacht of bij lange pacht • Beëindiging op ieder ogenblik (art. 6) • Bouwrijpe bouwgronden of industriegronden • Bouwrijpe ongebouwde bouwgronden • Industriegronden • Bouw- of industriegronden die niet bouwrijp zijn • Onteigende gronden • Onteigening na pacht • Aanwending voor gezinsdoeleinden • Opzeggingstermijn: 3 maanden, verlengd met de tijd nodig om de wassende vruchten te oogsten • Beëindiging bij het verstrijken van elke pachtperiode (art. 7) • Eigen gebruik • Bij mede-eigendom kan men opzegging geven voor eigen gebruik zo men minimum de helft van het pachtgoed bezit • Voorwaarden • Persoonlijke, werkelijke exploitatie • Opzegging moet persoon aanwijzen wie als exploitant zal optreden • Eigen gebruik, voortdurend en zonder onderbreking gedurende minimum 9j • Ingebruikname binnen de 6 maanden • Samenvoeging van percelen • Ruil van percelen • Splitsing van bedrijven • Grondige wijziging in de samenstelling van het gezin van de pachter, zodat de bedrijfsmogelijkheden van het gepachte goed ernstig bedreigd zijn • Waardevermindering van het gepachte goed door slechte bebouwing of ernstige nalatigheid in het ten laste van de pachter komende onderhoud van de gepachte gebouwen
66 "
• Zware beledigingen of kennelijke vijandigheid van de pachter • Veroordeling van de pachter (vertrouwen in gedrang brengen) • Bestemming van algemeen belang • Aanwending als bouwgrond of industriële grond • Opzeggingstermijn: min. 2j, max. 4j • Redenen slechts aanvaard vanaf de derde pachtperiode (art. 8) • Eigen exploitatie • Opzeggingstermijn: min. 3j, max. 4j • Gepensioneerde pachter zonder opvolger • Opzeggen voor persoonlijke exploitatie • Opzeggen om de goederen te verpachten of te vervreemden aan een leefbaar landbouwbedrijf • Opzeggingstermijn: min. 1j, max. 4j • Redenen na eigendomsverkrijging door ruil (art. 11bis) • Kan geen opzegging geven om zelf te exploiteren • Slechts mogelijk in de daaropvolgende periode met een opzeggingstermijn van 6j • Vormvereisten • Reden van opzegging moet worden opgegeven (op straffe van nietigheid) • Vermeld dat de geldigverklaring ervan voor de vrederechter zal worden gevorderd zo de pachter zijn instemming niet schriftelijk geeft binnen de 30 dagen vanaf de verzending van de opzegging • Opzegging vervalt zo de verpachter verzuimt binnen de 3 maanden geldigverklaring te vragen • Verpachter kan slechts opzegging geven voor een bouw- of industriegrond als hij al over een bouwvergunning beschikt • Opzegging aan alle pachters • Geen nieuwe opzegging voor verstrijken van 1j • Opzegging vervallen of onregelmatig naar vorm: 1j • Rechter verklaart opzegging ongegrond: 3j • Rechter moet nagaan of de opzegging ernstig en oprecht is en hij beoordeelt dit in feite en op onaantastbare wijze • Rekening houden met de manier waarop de verpachter de percelen exploiteert die hij reeds in gebruik heeft of in gebruik heeft gehad • Opzeggingsmotief niet verwezenlijkt (zonder gewichtige reden), pachter heeft keuze tussen: • Terugkeer op het pachtgoed met schadevergoeding • Schadevergoeding Opzegging door de pachter (art. 14, eerste lid) • Te allen tijde • Opzeggingstermijn: min. 1j Beëindiging bij onderling akkoord (art. 14, tweede lid) • In een authentieke akte • In een verklaring afgelegd voor de vrederechter Formaliteiten opzegging (art. 57) • Moet worden betekend bij gerechtsdeurwaardersexploot of ter post aangetekende brief
Ontbinding Wanprestatie door één van de partijen (art. 1184 en 1741 BW) • Stilzwijgend ontbindend beding inroepen Wanprestatie door de pachter (art. 29 pachtwet) • Specifieke redenen • Niet voorzien van dieren en gereedschap nodig voor het bedrijf
67 "
• Niet bebouwen of verlaten van het goed • Slecht onderhoud van grond of weiland • Niet behandelen als een goede huisvader bij de bebouwing • Wijziging in gebruik, bestemming • Niet naleven van de bepalingen van de pachtovereenkomst • Toepassingsvoorwaarde: schade • Verpachter moet bewijzen dat hem door de tekortkomingen schade wordt berokkend • Nietigheid uitdrukkelijk ontbindend beding (art. 29, derde lid) • Wordt voor niet geschreven gehouden • Geldt ook voor het strafbeding
Pachtprijs Vaststelling • Bepaald bij onderlinge toestemming • Wet beperking pachtprijzen legt een maximum op • Huurprijs mag altijd in geld voldaan worden • Huurprijs niet in contract: wordt bepaald door de vrederechter overeenkomstig de Wet beperking pachtprijzen • Belastingen, taksen of andere lasten mogen niet ten laste van de pachter worden gelegd, tenzij • Ruimen van grachten en waterlopen langs het gepachte goed • Belastingverhoging wegens gebouwen of werken door de pachter op het gepachte goed aangebracht Wet tot beperking van de pachtprijzen • Maximumpachtprijzen • Overeengekomen hogere prijzen kunnen worden verminderd op verzoek van de pachter • Lagere pachtprijzen kunnen worden verhoogd op verzoek van de verpachter • Pachtprijzencommissies • 3 pachter, 3 grondeigenaars, ambtenaar van het ministerie van Landbouw (voorzitter) en een Rijkslandbouwkundig ingenieur (secretaris) • Bepaalt voor 3j en per landbouwstreek de coëfficiënt waarmee het kadastraal inkomen voor de grond en voor de gebouwen moet worden vermenigvuldigd • Maximumpachtprijs: kadastraal inkomen vermenigvuldigd met een coëfficiënt • Parameters, op grond waarvan de maximumpachtprijs dient te worden berekend, zijn objectieve gegevens • Aantal pachtovereenkomsten wegens hun specifieke voorwerp uitgesloten van de bijzondere regeling tot beperking van de pachtprijzen • Laagstamfruitaanplantingen • Bloemisterijen Herziening pachtprijs (art. 17-23) • Toepassingsvoorwaarden • Om de 3j • Voor schriftelijk bedongen of door de vrederechter bepaalde pachtprijzen • Op grond van rentabiliteit • Zo de pachtprijs ten minste 10% hoger of lager ligt dan de normale pachtprijs • Procedure • Vordering: binnen 6 maanden na elke 3-jarige periode • Verplicht advies van een commissie van 3 leden door de Koning benoemd om de rentabiliteit uit te maken, te ordenen en te waarderen • Vrederechter moet dit advies niet volgen Vermindering pachtprijs wegens vernieling oogst (art. 21) • Indien minimum de helft van de oogst door toeval verloren gaat, tenzij hij schadeloos is gesteld
68 "
• Schade aan de oogst nadat de vruchten van de grond zijn afgescheiden komt niet in aanmerking • Eveneens verlies door veeziekten uitgesloten • Gevolgen van gewoon toeval kunnen door een uitdrukkelijk beding ten laste van de pachter worden gelegd Verschil in omvang (art. 15) • Pachtprijs zal evenredig aangepast worden of worden ontbonden op vordering van de pachter • Verschil moet ten minste 1/20 bedragen
Exploitatie van het verpachte goed Vrijheid van bebouwing (art. 24) • Pachter bepaalt vrij de wijze en aard van de bebouwing van de gepachte gronden • Volgende bedingen zijn geldig: • Teruggave van goed in staat van wisselbouw, vruchtbaarheid en zuiverheid als bij de ingenottreding • Beperking van het recht van beschikking over stalmest • Recht van beschikking over stro van laatste 2j tot maximum 1/2 • Handhaving van hagen, wegen, struikgewas en bomen • Pachter mag het gepachte goed niet beschadigen (art. 1732 BW) Gebouwen en werken (art. 25) • Beginsel: pachter heeft het recht om gebouwen op te richten en werken uit te voeren die nuttig zijn voor de bewoonbaarheid of dienstig voor de exploitatie en die stroken met de bestemming ervan • Oprichten van gebouwen • Voorwaarde: pachter onderhoudt de gebouwen en draagt er alle lasten van • Werken • Toegelaten mits zij nuttig zijn voor de bewoonbaarheid of dienstig voor de exploitatie en stroken met de bestemming • Recht om de werken weg te ruimen voor zover zij als zelfstandige zaken beschouwd kunnen worden Vergoeding • • Basis: waardevermeerdering van het goed, “nuttigheidswaarde” • Minimumgrens: door de pachter gedragen kosten, voor zover zij nog niet afgeschreven zijn voor werken uitgevoerd met toelating • Beëindigd op initiatief van de pachter: • Maximumgrens voor de vergoeding: totaal betaalde pachtprijs tijdens de laatste 5j • Verpachter kan om een verhoging van de pachtprijs verzoeken Aanplantingen (art. 28) • Verbod • Absoluut verbod van aanplantingen voor de pachter en verpachter • Vrijheid van bebouwing houdt niet in dat de pachter bestaande bomen mag rooien • Vergoeding • Niet-toegelaten beplanting: • Geen vergoeding • Verpachter heeft evt recht op vergoeding voor minderwaarde of kan de verwijdering ervan eisen bij het einde van de pacht • Toegelaten beplantingen • Pachter heeft recht op de waardevermeerdering door het pachtgoed verkregen met maximum 5j pacht, zo de beplanting geen 18j oud is • Verpachter heeft recht op waardevermindering
69 "
Onderpacht en pachtoverdracht (art. 30 t.e.m. 37) Definitie • Onderpacht: oorspronkelijke pachter geeft het geheel of een gedeelte van het pachtgoed in huur aan een andere aan voorwaarden door de hoofdpachter bepaald • Pachtoverdracht: overdracht van een schuldvordering waarvan de inhoud bestaat uit de rechten van de pachter, die deze rechten aan een andere pachter overdraagt Principieel verbod (art. 30) • Uitzondering: conventionele afwijking • Uitzondering: afstammelingen of aangenomen kinderen van de pachter of van zijn echtgenoot Toegelaten onderpacht (art. 32-33) • Pachter die een opzeggingsbrief krijgt: binnen de maand een afschrift ervan aan de onderpachter betekenen en hem op straffe van schadevergoeding op de hoogste stellen van het gevolg eraan geven Bevoorrechte pachtoverdracht (art. 35-37) • Kennisgeving: binnen 3 maanden moeten pachter of zijn rechtsverkrijgers aan de verpachter kennis geven van de pachtoverdracht die de pachter heeft gedaan • Gevolgen van de kennisgeving • Pachtvernieuwing: tijdelijk en wettelijk verrichte kennisgeving • Pachtvernieuwing geldt slechts als de pachter va de pachtoverdracht kennis geeft binnen de 3 maand na de overdracht • Volledige indeplaatsstelling van de nieuwe pachter • Verzet van de verpachter (art. 36) • Voor de vrederechter verzetten tegen pachtoverdracht: redenen van verzet moeten ernstig en gegrond zijn • Redenen van het verzet • Geldige opzegging door de verpachter voor de kennisgeving gedaan • Eigen gebruik door de verpachter binnen een termijn van minder dan 5j • Zware beledigingen van de overnemer • Veroordeling van de overnemer • Gemis aan beroepsbekwaamheid en aan materiële middelen • Voornemen van openbaar bestuur of publiekrechtelijke persoon die het goed verpacht hebben, om binnen een termijn van minder dan 5j het betrokken goed aan te wenden voor doeleinden van algemeen belang • Sanctie: overnemer kan opnieuw pachtvernieuwing vragen zonder mogelijkheid voor de verpachter om zich op dezelfde grond te verzetten • Gegrond verzet • Alleen pachtvernieuwing wordt tegengegaan • Eigenlijke pachtoverdracht blijft onaangetast
Overlijden pachter Beginsel • Bij overlijden pachter: pacht loopt door ten gunste van de erfgenamen of rechtverkrijgenden • Verpachter kan opzegging geven: • Indien hij zich het recht heeft voorbehouden in de pachtovereenkomst • Pachter geen echtgenoot of afstammelingen nalaat • Binnen 1j na het overlijden • Opzegging heeft uitwerking 2j na de kennisgeving • Beëindiging door erfgenamen of rechtverkrijgenden van de pachter • Opzegging binnen het jaar na overlijden • Opzeggingstermijn: minimum 3 maanden
70 "
Pachtovername door erfgenamen of rechtverkrijgenden (art. 41-43) • Erfgenamen komen overeen • Moeten verpachter in kennis stellen van het akkoord • Zolang geen kennisgeving zijn ze hoofdelijk gehouden • Erfgenamen komen niet overeen • Voorkeurrecht (rangorde) 1. Overlevende echtgenoot 2. Hij die door de overleden pachter is aangeduid 3. Hij die ten tijde van het overlijden regelmatig aan de exploitatie deelnam 4. Hij die door de meerderheid van de belangen is aangewezen 5. Loting • Procedure: verzoek aan de vrederechter • Vergoeding aan overige erfgenamen • Verplichting overnemer om de exploitatie ten minste 9j voort te zetten • Verhouding voortzetter-verpachter • Kennisgeving van het akkoord of van de uitspraak van de rechter brengt pachtvernieuwing van rechtswege mee • Vanaf de kennisgeving is alleen diegene die de exploitatie voortzet tegenover de verpachter verbonden
Vergoedingen aan afgaande pachter (art. 45-46) Nieuwe gebouwen, beplantingen en werken (cf. supra) Gewone vergoeding • Waarde: de meerwaarde die bij het beëindigen van de pacht voorhanden is, maar maximaal wat de pachter aan kosten heeft gedaan • In de bijzondere opzeggingsgevallen tot beloop van de geleden schade • Vergoeding voor: • Bedrijfsverlies aan materieel en dieren • Genotsderving
Vervreemding gepachte goed en recht van voorkoop (art. 47-55) Recht van voorkoop (art. 47) • Pachter geniet van een recht van voorkoop • Pachter dient bedrijfsmatig te exploiteren • Uitzonderingen • Niet persoonlijk exploiteert • Verkoop van het goed geschiedt aan de echtgenoot of afstammelingen van de eigenaar die voor eigen rekening kopen • Verkoop aan openbaar bestuur of publiekrechtelijk persoon • Verkoop aan mede-eigenaar van een aandeel • Goed maakt het voorwerp uit van een verkoopbelofte met vaste datum voor het sluiten van de pacht • Pachter heeft opgezegd • Goederen van openbaar nut • Beëindiging van de pacht door wederzijds akkoord • Machtiging van de vrederechter om het goed te verkopen zonder het recht van voorkoop uit te oefenen Procedure • Verkoop uit de hand • Notaris moet de pachter in kennis stellen van de prijs en van de inhoud van de voorgenomen koopakte • Ingeval de pachter aanvaardt, moet hij de verpachter binnen de maand via de notaris daarvan in kennis stellen • Aanbod zuiver en eenvoudig aanvaarden
71 "
• Indien de pachter niet aanvaardt, mag de verpachter niet aan een derde aan gunstigere voorwaarde verkopen (tenzij met instemming van de pachter) • Openbare verkoop • Instrumenterende notaris moet de pachter 15 dagen vooraf verwittigen • Recht te kopen tegen de laatst ingestelde prijs Overdracht recht van voorkoop (art. 48bis Pachtwet) • Aan een derde overdragen • Heeft pachtvernieuwing tot gevolg op verjaardag van de ingenottreding van de pachter • Pachter moet minimum 9j zelf blijven exploiteren • Overtreding: schadevergoeding van 50% van de verkoopprijs verschuldigd Gedeeltelijke verkoop en verkoop samen met niet-verpachte goederen (art. 50) • Recht van voorkoop van toepassing • Als de verpachter verpachte en niet-verpachte goederen verkoopt, mag hij de waarde van de verpachte goederen niet kunstmatig opdrijven om aldus de uitoefening van het recht van voorkoop onmogelijk te maken Sanctie voor niet-eerbiediging van het recht van voorkoop • Pachter heeft het recht in plaats van de koper gesteld te worden • Of een schadevergoeding ten belope van 20% van de verkoopprijs Verkoop aan een derde (art. 55) • Verkrijger treedt volledig in de rechten en verplichtingen van de verpachter
72 "
Aanneming Algemene begrippen Begripsomschrijving • Art. 1708-1710, 1779-1799 BW • BW omschrijft de aanneming niet • Definitie: overeenkomst waarbij de ene partij zich jegens de andere partij verbindt om tegen een prijs een intellectueel of stoffelijk werk uit te voeren of een dienst te presteren in volle onafhankelijk, d.i. zonder vertegenwoordigingsbevoegdheid en zonder in ondergeschikt verband te staan t.a.v. de opdrachtgever • Andere aannemingsovereenkomsten dan bouwaanneming: dienstenprestaties
Vergelijking met andere contracten Aanneming en verkoop • Probleemstelling: wanneer men een nog te maken goed bestelt • Belang van het onderscheid: • Prijsbepaling • Bij koop is de prijs een wezenlijk bestanddeel van de koop • Bij aanneming kan de prijs na het sluiten van de aannemingsovereenkomst bepaald worden Eigendomsen risico-overdracht • • Koop: bij het sluiten van de overeenkomst • Aanneming: bij de (op)levering met medegaande aanvaarding • Verborgen en gebreken • Koop: art. 1641 e.v. BW, niet van toepassing bij aanneming • Opmerkelijk verschil: termijn • Eenzijdige verbreking • Verkoop kan niet eenzijdig worden verbroken • Opdrachtgever kan de aanneming tegen vaste prijs door zijn enkele wil verbreken • Voorrechten • Onbetaalde verkoper heeft een voorrecht op onroerend goed en op roerend goed • Aannemer heeft enkel een voorrecht op onroerend goed • Faillissement • Van de verkoper voor de voltooiing van het werk: bouwheer is schuldeiser • Van de verkoper na de voltooiing van het werk en voor de levering: bouwheer is eigenaar • Van de aannemer: bouwheer is schuldeiser Interest • • Indien dit bij het aangaan van de koop is bedongen • Indien het verkochte en geleverde goed vruchten of andere inkomsten oplevert • Indien de koper is aangemaand om te betalen • Onbetaald gebleven aannemer moet de opdrachtgever aanmanen • Benadeling: kan bij aanneming niet worden ingeroepen • Consumentenkoop • Kan ook van toepassing zijn op aanneming • Art. 1649bis, §3 BW
73 "
• Oplossingen 1. Wanneer de opdrachtgever het materiaal levert, is het een aannemingscontract 2. Wanneer de aannemer het materiaal levert, is het een verkoop 3. Soms wordt beslist dat in eenzelfde overeenkomst koop en aanneming zijn aangegaan 4. Kwalificeren van koop of aanneming volgens bepaalde criteria: • Psychologisch criterium: heeft de opdrachtgever zijn wil kunnen opdringen of niet • Economisch criterium: naargelang belang van het leveren van materiaal of het leveren van arbeid Aanneming en huur • Voorwerp van beide overeenkomsten radicaal verschillend • Aanneming: nog te realiseren dienst of prestatie, verbintenis om iets te doen • Huur: aan de wilsovereenstemming vooraf bestaand goed inzake huur, levering van het gehuurde goed • Prijs: aannemingsprijs dient niet noodzakelijk vooraf bepaald of bepaalbaar te zijn • Overeenkomst waarbij een goed met begeleidende werkkracht ter beschikking wordt gesteld is een huurovereenkomst Aanneming en lastgeving • Begrippen • Lastgeving of volmacht: handeling waarbij een persoon aan een ander de macht geeft om iets voor de lastgever en in zijn naam te doen • Onderscheid • Lastgeving • Verrichten van rechtshandelingen in naam en voor rekening van de lastgever • Geschiedt om niet, tenzij het tegendeel bedongen is • Handelt onder toezicht van de lastgever, lasthebber vertegenwoordigt de lastgever • Aanneming • Tot stand brengen van een werk van materiële aard, geen vertegenwoordiging • Geschiedt tegen betaling van een prijs • Handelt zelfstandig, autonoom • Feitenrechter dient in concreto het contract na te gaan en de intentie van de partijen te onderzoeken om het contract te kwalificeren • Belang van het onderscheid • Aanneming • Prijs kan niet door de rechter gewijzigd worden • Risico ligt bij aannemer • Opdrachtgever niet gebonden t.o.v. derde • Lastgeving • Loon kan door de rechter verminderd worden tot een billijke vergoeding • Lastgever draagt het risico • Lastgever is verbonden t.o.v. derde • Lastgever moet de lasthebber schadeloosstellen voor zijn verliezen Aanneming en arbeidsovereenkomst • Criterium: uitvoeringswijze • Geen gezagsverhouding bij aanneming • Uitvoeren van een bepaalde opdracht, maar blijft vrij in de keuze van de aan te wenden middelen en voert het werk uit naar eigen inzicht • Bij de arbeidsovereenkomst wordt het werk gepresteerd onder het gezag, leiding en toezicht van de medecontractant • Aannemingscontract in BW geregeld, arbeidsovereenkomst door arbeidsrecht geregeld
74 "
Het tot stand komen van de aanneming Ontleding van de aanneming • Hoofdbestanddelen van de aanneming • Onafhankelijkheid van de aannemer • Werkprestatie • Prijs of vergoeding • Onafhankelijkheid belet niet dat richtlijnen gegeven kunnen worden door de opdrachtgever en dat deze controle op het werk van de aannemer kan uitoefenen • Vrije keuze van de medecontractant geldt • Uitzonderingen • Overeenkomsten voor aanneming van werken, leveringen en diensten voor rekening van de Staat: beroep gedaan op de mededinging en op forfaitaire basis • Als aannemer moet men aan een aantal ondernemingsvaardigheden voldoen
Prijs Tegenprestatie • Tegenprestatie van de werkprestatie is de prijs • Huur van werk is een contract waarbij de ene partij zich verbindt om iets voor de andere te verrichten, tegen betaling van een tussen hen bedongen prijs (art. 1710 BW) Aanneming tegen onbepaalde prijs • Begrip • Prijs wordt achteraf vastgesteld • Prijs wordt bepaald • Naar de omvang van het te verrichten werk • Naar de prijs voor het materiaal en de arbeid op het ogenblik van de uitvoering • Men verwacht dat het werk aanbesteed en aangenomen werd tegen de gebruikelijke prijs • Onderneming is verplicht om de consument voor de contractafsluiting informatie te verstrekken over onder meer: • Voornaamste kenmerken van het product • Totale prijs van het product • Verkoopsvoorwaarden • Bestelbon afgeven • Kenmerken • Aannemer neemt geen enkel risico m.b.t. de prijs • Geen risico i.v.m. de werkelijke omvang van de werkzaamheden • Geen risico i.v.m. de uitvoeringsduur • Geen risico i.v.m. de prijsbeweging in de lonen en materialen • Soms is er een plan, doch dat is louter indicatief • Indien er een bestek is, is het indicatief (schatting) • Opdrachtgever acht de door de aannemer ingediende rekening overdreven: geschil voor rechtbank brengen • Zal op verslag van deskundige beslissen • Aannemer bepaalt eenzijdig de prijs • Rechtbank bezit een marginaal toetsingsrecht Aanneming tegen bepaalde, of vaste, prijs • Begrip: vooraf bepaalde globale en onveranderlijke prijs • Kenmerken • Alle risico’s zijn voor de aannemer • Aannemer draagt het risico voor de prijs
75 "
• Aannemer draagt het risico voor het plan • Aannemer wordt verondersteld over de nodige vakkennis te beschikken • Aannemer staat in voor de voorzienbare moeilijkheden bij de uitvoering, ongeacht onverwachte moeilijkheden bij de uitvoering • Aannemer draagt het risico voor de uitvoering • Onveranderlijkheid van de prijs • Beschermt de opdrachtgever tegen: • Stijging van de lonen en de materiaalprijzen • Onderschatting door de aannemer van de werkelijke omvang • Onderschatting door de aannemer t.a.v. de uitvoeringsmoeilijkheden • Herzieningsclausule is geldig • Voor de stijging van loon- en materiaalprijzen • Voor bijkomende werken • Strikte interpretatie van art. 1793 BW • Enkel van toepassing op een aanneming tegen volstrekt vaste aannemingsprijs • Aanneming tegen betrekkelijk vaste aannemingsprijs: combinatie van aanneming tegen vaste prijs en aanneming op bestek voor bijkomende werken • Art. 1793 is slechts van toepassing wanneer het gaat om het oprichten van en gebouw tegen vaste prijs (nieuwbouw) en niet in het geval van aanneming m.b.t. veranderingen of verbeteringen van een bestaand gebouw • Uitzonderingen • Opdrachtgever kan de aanneming tegen vaste prijs door zijn enkele wil verbreken • Aannemer schadeloos stellen voor al zijn uitgaven, al zijn arbeid en alles wat hij bij die aanneming had kunnen weten • Afwijkend beding (herzieningsclausule of aanneming tegen betrekkelijk vaste aannemingsprijs) • Onvoorzienbare omstandigheden: wanneer aannemer bij de uitvoering van het werk moeilijkheden ondervindt waarvan de oorzaak in buitengewone en niet te voorzienbare omstandigheden ligt Aanneming op bestek • Begrip • Aanneming wordt aanbesteed en aangenomen op basis van een vooraf opgestelde prijslijst, maar waarbij geen vaste prijs voor de omvang van het werk bepaald wordt (aangezien men de omvang van de uit te voeren omvang niet kan bepalen) • Kenmerken • Aannemer moet niet instaan voor het risico van de plannen • Onvolledige plannen • Onderschatting van de hoeveelheden • Uitvoeringsmoeilijkheden • Prijs wordt bepaald in functie van de werkelijke omvang der werken • Aannemer draagt wel het risico van de duurdere uitvoering m.b.t. • Prijs van het materiaal • Arbeidsloon Aanneming tegen betrekkelijk vaste prijs • Aanneming tegen relatief forfait: combinatie van aanneming tegen vaste prijs en aanneming op bestek voor bijkomende werken • Aannemer kan met alle middelen van recht de toestemming van d opdrachtgever voor de bijkomende werken bewijzen • Zonder bijkomend bewijs omtrent de toestemming over de prijs te moeten leveren (daarvoor immers bestek overeengekomen)
76 "
Verbintenissen van de aannemer De aanneming goed uitvoeren Technische specificaties van het contract • Gepresteerde werk: dient te worden vergeleken met de voorschriften op de plannen, in de bestekken en in het aannemingscontract • Bestek en het aannemingscontract kunnen specifieke technische specificaties bevatten m.b.t. de te gebruiken materialen • Contractueel bindend en dienen te worden nageleefd Regels van de kunst • Aannemer moet het werk volgens de plannen en bestekken van de opdrachtgever en volgens de regels van de kunst uitvoeren • Regels van de kunst: geheel van technische kennis, op een bepaald tijdstip verworven door de wetenschap en de gebruiken in de sector, op het vlak van de stevigheid, de stabiliteit, de veiligheid en de functionaliteit van gebouwen en bouwwerken • Juridische grondslag in art. 1135 BW • Aannemer is gehouden tot wat overeengekomen werd, alle gevolgen die door de billijkheid, de gebruiken of de wet, volgens de aard ervan, worden toegekend • Ook rekening houden met de regels van de kunst De regels van de kunst zijn afhankelijk van de aard van de aanneming • • Officiële normen die door de wetgever worden bepaald • Technische voorschriften die uitgaan van een erkend organisme • Miskennen van de technische normen en voorschriften brengt een vermoeden van aansprakelijkheid van de aannemer of architect mee • Feitelijk vermoeden van fout, dat weerlegbaar is • Voorschriften en normen zijn dikwijls slechts een minimum • Ontslaan de aannemer er nooit ervan de regels van de kunst te eerbiedigen Informatie- en raadgevingsplicht • Aannemer moet de plannen volgen, maar niet slaafs • Algemene plicht van • Raadgevingen • Informatieverstrekking • Zelf voorstellen formuleren Aannemer heeft dus een voorzichtigheidsplicht • • Indien hij zijn informatie- en raadgevingsplicht niet nakomt, begaat hij een fout en is hij contractueel aansprakelijk tegenover de opdrachtgever • Opdrachtgever gaat toch verder na raadgevingen: aannemer moet hetzij de opdracht weigeren, hetzij zich door de opdrachtgever van zijn aansprakelijkheid tegenover hem doen ontslaan • Gevaarlijke situatie: verdere medewerking aan het bouwproject staken Aard van de verbintenis • In het algemeen stelt men dat de aanneming tot een resultaatsverbintenis aanleiding geeft • Soms is er slechts sprake van een middelenverbintenis
Het overeengekomen werk tijdig uitvoeren Overeengekomen termijn • Aannemer dient het werk uit te voeren binnen de overeengekomen termijn • Geen termijn: binnen redelijk termijn rekening houdende met de aard en de omstandigheden van de aanneming
77 "
In gebreke blijven van de aannemer • Opdrachtgever kan ontbinding van de overeenkomst vragen met schadevergoeding • Eenzijdige buitengerechtelijke ontbinding of vervanging zou mogelijk zijn wegens miskenning van de leveringsplicht van de aannemer • Aannemer moet in alle gevallen in mora gesteld worden Overmacht of fout van de opdrachtgever • Aannemer is niet gehouden tot wat onmogelijk is • Verbintenis vervalt wanneer het volstrekt onmogelijk is het aangenomen werk tot stand te brengen zoals het afgesproken was, door overmacht of door fout van de opdrachtgever, of wanneer de aannemer de ondervonden moeilijkheden niet had kunnen voorzien Strafbeding • Forfaitaire schadevergoeding in geval van laattijdige uitvoering is geldig • Voorwaarde: vergoeding van schade
Leveren en teruggeven Levering • Levering is enerzijds een verplichting voor de aannemer, maar eveneens een recht • Moet objectief beoordeeld worden en hangt niet van de willekeur van de partijen af • Betwisting: deskundige zal erover advies geven Teruggave • Indien de opdrachtgever het materiaal leverde en de aannemer niet alles gebruikt heeft, moet hij het niet-gebruikte teruggeven
Aansprakelijkheid Laattijdige of slechte uitvoering • Contractuele aansprakelijkheid • Aannemer is contractueel aansprakelijk tegenover de opdrachtgever voor iedere laattijdige of slechte uitvoering • Opdrachtgever moet de aannemer in gebreke stellen De verhaalmogelijkheden van de opdrachtgever • • Aannemer tot uitvoering en levering van het goed dwingen (evt. dwangsom) • Opdrachtgever kan door de rechter gemachtigd worden om zelf de werken uit te voeren, of te doen uitvoeren, op kosten van de aannemer • Opdrachtgever kan de ontbinding van de aanneming vorderen, evt met schadevergoeding • Eenzijdige buitengerechtelijke ontbinding of feitelijke beëindiging wegens wanprestatie • Er dient een in mora-stelling te gebeuren en er moet een redelijke termijn voor de uitvoering gelaten worden • Er moet een ernstige tekortkoming bestaan in hoofde van de aannemer • Er moet een dringende noodzaak bestaan om de werken uit te voeren zonde het einde van het proces af te wachten • Dit alles gebeurt op risico van de opdrachtgever Gebreken na oplevering - aanvaarding • Lichte zichtbare gebreken • Zijn principieel gedekt vanaf de aanvaarding (dus vanaf de definitieve oplevering) • Architect kan aansprakelijk gesteld worden indien hij de opdrachtgever niet gewezen heeft op het licht zichtbaar gebrek • Opdrachtgever verliest, door zijn aanvaarding, zijn verhaalsrecht tegen de aannemer • Lichte verborgen gebreken • Gelden voor materieel en gebreken in het werk van de aannemer
78 "
• Rechter zal in feite beoordelen of de vordering tijdig is ingesteld
Verbintenissen van de opdrachtgever Bevordering van het werk • De opdrachtgever moet alles in het werk stellen om het werk van de aannemer mogelijk te maken • Eveneens de plicht om de aannemer de nodige inlichtingen te verschaffen en hem, zo nodig, voor bijzondere moeilijkheden te waarschuwen • Opdrachtgever moet de aannemer in staat stellen hetgeen contractueel overeengekomen werd, uit te voeren, en dit tijdig
De aannemingsprijs betalen • De opdrachtgever moet op de overeengekomen datum en overeenkomstig de contractuele modaliteiten betalen • ENAC wordt ingeroepen door: • Opdrachtgever om de aannemer niet te betalen, indien het werk geen voldoening geeft • Aannemer om het werk stop te zetten, indien de opdrachtgever op de overeengekomen tijdstippen de voorschotten niet betaalt
De oplevering Begrip • Oplevering: eenzijdige rechtshandeling waarbij de opdrachtgever het werk in ontvangst neemt en het werk goedkeurt of aanvaardt • Wanneer het werk beëindigd is, moet de opdrachtgever de goede uitvoering van het werk nagaan • Werk niet conform: opdrachtgever moet opmerkingen maken en de aannemer uitnodigen het werk behoorlijk uit te voeren Wijze van oplevering • Uitdrukkelijke oplevering • Woningbouw: voorlopige en de eindoplevering kunnen slechts bewezen worden door en schriftelijke en tegensprekelijk tussen partijen opgemaakte akte • Opdrachtgever die de oplevering weigert moet de redenen daarvan bij aangetekende brief aan de verkoper of aannemer meedelen • Stilzwijgende oplevering • Kan uit betaalde omstandigheden worden afgeleid • Betaling van de volledige prijs of van het nog verschuldigde saldo van de prijs • Bewoning of het in gebruik nemen van het gebouw • Woningbouw: door het niet reageren op het geschreven verzoek van de verkoper of de aannemer om de oplevering op de gestelde datum te doen en niet te verschijnen binnen de 15 dagen na aanmaning bij deurwaardersexploot op de daarin vermelde datum voor de oplevering • De inbezitneming na de voorlopige oplevering geldt niet als aanvaarding indien er voorbehoud voor gebreken werd gemaakt • Voorlopige en definitieve oplevering • Bij kleine werken gebeurt de oplevering in 1 keer • Voorlopige oplevering • Stelt het werk ter beschikking van de opdrachtgever, opdat hij het zou kunnen onderzoeken, gebruiken, de gebreken ervan nagaan • HvC: volledige oplevering heeft tot doel de voltooiing van de werken vast te stellen • Verjaringstermijn van de 10-jarige aansprakelijkheid begint slechts te lopen vanaf de definitieve oplevering • Termijn van 10-jarige aansprakelijkheid vangt aan bij de voorlopige oplevering wanneer de partijen overeengekomen zijn dat die handeling gepaard gaat met de aanvaarding van het werk
79 "
• Voorlopige oplevering brengt in de regel aanvaarding mee van de lichte zichtbare gebreken Definitieve oplevering • • Houdt de goedkeuring en aanvaarding van het werk in • Lichte zichtbare gebreken zijn gedekt en de termijn van de 10-jarige aansprakelijkheid loopt • Kan ook uit de feiten blijken (feitenkwestie die door de rechter op onaantastbare wijze wordt beoordeeld) Gevolgen van de oplevering • Voorlopige aanvaarding doet het risico overgaan op de bouwheer (tenzij tegendeel bedongen)
Onderaanneming Begrip - geldigheid Begrip • Onderaanneming: overeenkomst waarbij de hoofdaannemer, die zich door een aannemingsovereenkomst heeft verbonden ene bepaald werk tot stand te brengen of een bepaalde dienst te presteren, op eigen initiatief, op eigen kosten en onder eigen verantwoordelijkheid tegenover de opdrachtgever dat werk of die dienst geheel of gedeeltelijk laat uitvoeren door een door hem gekozen andere partij, de onderaannemer, die de uitvoering op zich neemt onder zodanige voorwaarden als tussen hen is overeengekomen • Onderaannemingscontract • Juridisch zelfstandige overeenkomst • Nieuwe aannemingsovereenkomst • Behoudens uitdrukkelijke verwijzing naar de bepalingen en de voorwaarden van de hoofdaanneming, zijn deze niet ipso facto van toepassing op de onderaanneming • Onderaannemer is ertoe gehouden de regels van de kunst te respecteren Nevenaanneming • Nevenaanneming: wanneer de opdrachtgever, met het oog op het verrichten van een werk of het presteren van een dienst, een beroep doet op verschillende aannemers die hij ieder met een deel van de aanneming belast Geldigheid van de onderaanneming • In beginsel geldig • Partijen kunnen het beperken of uitsluiten • Beperking kan ook uit bepaalde omstandigheden of uit de aard van de aanneming zelf voortkomen
Verhouding hoofdaannemer - onderaannemer Zelfstandig aannemingscontract • Onderaannemingscontract is een zelfstandig aannemingscontract • Onderaannemer is geen aangestelde van de hoofdaannemer • Onderaannemer heeft de leiding en het toezicht over zijn personeel • Onderaannemer is voor zijn contractuele fouten aansprakelijk jegens de hoofdaannemer Inwerking van de hoofdaannemingsovereenkomst op de onderaanneming • Behoudens uitdrukkelijke verwijzing naar de bepalingen en de voorwaarden van de hoofdaanneming, zijn deze niet ipso facto van toepassing op de onderaanneming Aanvaarding van de onderaanneming • Hoofdaannemer bedingt meestal dat zijn aanvaarding gebeurt onder de opschortende voorwaarde van de aanvaarding van het desbetreffende deel van de onderaanneming door de hoofdopdrachtgever Tienjarige aansprakelijkheid • Onderaannemer is tegenover de hoofdaannemer aansprakelijk
80 "
• Ingeval het gebouw geheel of gedeeltelijk tenietgaat wegens een gebrek in de bouw, te wijten aan de onderaannemer, gedurende 10j
Verhouding hoofdopdrachtgever - onderaannemer Beginselen • Geen contractuele band • Zijdelingse vordering Verhouding onderaannemer versus hoofdopdrachtgever • In beginsel is er geen verhaal van de onderaannemer tegenover de hoofdopdrachtgever, tenzij • Bij zijdelingse vordering • De opdrachtgever rechtstreeks de verbintenis is aangegaan jegens de onderaannemer om hem te betalen • Art. 1798 BW mildert deze beginselen • Werknemers hebben tegen de bouwheer een rechtstreekse vordering ten belope van hetgeen deze aan de aannemer verschuldigd os op het ogenblik dat hun rechtsvordering wordt ingesteld • Moet strikt worden geïnterpreteerd • HvC: rechtstreekse vordering kan enkel ingesteld worden wanneer de schuldvordering van de aannemer op de bouwheer nog beschikbaar is in het vermogen van de aannemer • Opdrachtgever kan de excepties opwerpen waarover hij op het ogenblik van het instellen van de rechtstreekse vordering beschikt • Art. 20, 12º Hyp.W. kent aan de onderaannemer een voorrecht toe • De vordering van de onderaannemer tegenover de hoofdaannemer omvat zowel de prijs van de werken als de toebehoren van die prijs Verhouding hoofdopdrachtgever versus onderaannemer • Normaal: quasidelictuele aansprakelijkheid • HvC: Stuwadoorarrest • Aangestelde kan enkel extracontractueel aansprakelijk gesteld worden indien de hem verweten fout de schending uitmaakt van een iedereen opgelegde verplichting, en indien de fout een andere dan een louter uit de gebrekkige uitvoering van het contract ontstane schade heeft veroorzaakt • Fout: tekortkoming, niet aan de contractuele verbintenis, doch aan de algemene zorgvuldigheidsplicht, en indien die fout andere dan aan de slechte uitvoering van de overeenkomst te wijten schade veroorzaakt ➡Samenlooptheorie • Lijkt niet aanvaardbaar dat de opdrachtgever de risico’s van ondeskundigheid of insolvabiliteit van de aannemer of de werking van exoneratieclausules in de aannemingsovereenkomst zou afwentelen op een derde ➡Quasi-immuniteit van de uitvoeringsagent • Geldt enkel wanneer de onderaannemer wordt aangesproken door de wederpartij van zijn eigen opdrachtgever, maar niet ten aanzien van andere derden die schade lijden
Tienjarige aansprakelijkheid van de architect en de aannemer Algemene begrippen Tienjarige aansprakelijkheid • Indien een gebouw dat tegen vaste prijs is opgericht, geheel of gedeeltelijk tenietgaat door een gebrek in de bouw, zelfs door de ongeschiktheid van de grond, zijn de architect en de aannemer daarvoor gedurende 10j aansprakelijk • Principe wordt in art. 2270 BW herhaald Ratio legis • Verzwaarde aansprakelijkheid in het leven roepen: • Als bescherming van de opdrachtgever
81 "
• Omdat de openbare veiligheid stevige gebouwen vereist Contractuele aansprakelijkheid • Grond: architectenopdracht en de overeenkomst van aanneming van werk • Kwalitatief recht: mee overgedragen op de koper Openbare orde • Dienen de openbare veiligheid • Fysieke integriteit • Bescherming van derden • Exoneratiebedingen zijn nietig
Toepassingsvoorwaarden Gebouw of groot werk van onroerende aard • Gebouwen of bouwwerken • Waarvan de stevigheid en de deugdelijkheid slechts na verloop van een min of meer lange tijd kan blijken • Voor welke uitvoering een zekere deskundigheid vereist is Zwaar gebrek • Moet van die aard zijn dat het de stevigheid van het gebouw in gevaar brengt of een belangrijk onderdeel ervan aantast of in gevaar brengt • Aantasting, zelfs op lange termijn, van de stabiliteit of van het duurzame karakter van het bouwwerk lijkt voldoende Verborgen gebrek • Belgische RS maakt geen onderscheid tussen de zichtbare en de verborgen gebreken op het ogenblik van de aanvaarding • Opdrachtgever moet een architect raadplegen om te laten bouwen en moet zich door een architect laten bijstaan bij die aanvaarding • Aannemer mag de rol van architect niet overnemen • Beroep van architect is onverenigbaar met dat van de aannemer Bouwmeesters en bouwondernemingen • 10-jarige aansprakelijkheid is enkel op bouwaanneming van toepassing • Betwist of het ook moet toegepast worden op de coördinator inzake veiligheid en gezondheid • Enkel belast met de veiligheid en de bescherming van de gezondheid van de werknemers op de werf Aard van de overeenkomst • Aanneming tegen vaste prijs • Art. 1792 BW wordt niet restrictief geïnterpreteerd: geldt dus ook in geval van aanneming op bestek of tegen onbepaalde prijs Fout van de architect of aannemer • Fout wordt niet vermoed • Bouwheer die de 10-jarige aansprakelijkheid inroept moet het gebrek in de bouw of de ongeschiktheid van de bodem bewijzen Tienjarige termijn • Vervaltermijn: kan niet geschorst of gestuit worden • Aanvangsdatum • Vanaf de definitieve oplevering • Tenzij andersluidende overeenkomst tussen de partijen • Geldt ongeacht of het zichtbare dan wel verborgen gebreken betreft Duur •
82 "
• Vordering tegen de architect en de aannemer kan slecht binnen de 10-jarige termijn van die artikelen ingesteld worden • Waarborg- of garantietermijn en ook een proceduretermijn • Tijdig ingestelde vordering onttrekt aan het verval ook de vordering ingesteld op grond van nieuwe gevolgen, voor een bepaald bouwwerk, van eenzelfde gebrek en van eenzelfde contractuele tekortkoming in de conceptie of uitvoering • Indien de aannemer binnen de 10-jarige periode overgaat tot het uitvoeren van grote herstellingen, die als grote werken kunnen worden aangemerkt, begint een nieuwe 10-jarige garantieperiode te lopen
Verhouding van de aansprakelijkheid tussen de architect en de aannemer Probleemstelling • Vrijwel altijd een architect en een aannemer bij het bouwproject betrokken • Architect staat in voor de conceptie, de aannemer staat in voor de materiële uitvoering • Conceptie en toezicht op het werk enerzijds en de materiële uitvoering anderzijds van elkaar willen scheiden • Associatie tussen architect en aannemer is ongeoorloofd • Verbod is algemeen en niet beperkt tot de cumulatie van de functies van aannemer en architect in het raam van eenzelfde concreet bouwproject • Architect en aannemer moeten zich toch om elkaars werk bekommeren: raadgevings- en waarschuwingsplicht tegenover de opdrachtgever Aansprakelijkheid van de architect en van de aannemer • Architect is alleen aansprakelijk voor: • Een gebrek of een fout in de conceptie van het werk • De bodemgesteldheid ➡Aannemer kan soms als vakman en raadgever aansprakelijk gesteld worden wanneer: • Het gebrek zeer grof en zichtbaar is • Aannemer auteur is van het ontwerp • Aannemer een deskundige ter zake is • Aannemer alleen aansprakelijk voor: • Niet-conformiteit van de gebruikte materialen • Zichtbare en verborgen gebreken van de gebruikte materialen • Uitvoering ➡Architect kan medeaansprakelijk gesteld worden voor: • Nalatigheid in de controle • Verkeerde keuze van materiaal Aansprakelijkheid in solidum • Elk moet voor zijn fout instaan: toch plicht van wederzijds toezicht • Samenlopende fouten in causaal verband met schade: architect en aannemer kunnen in solidum, elk voor het geheel van de schade, worden veroordeeld Delegatie door de architect en daarbij behorende aansprakelijkheidsexoneratie • Probleemstelling: er wordt meer en meer een beroep gedaan op gespecialiseerde technici • Opdrachtsdelegatie met aansprakelijkheidsexoneratie • Opdrachtsdelegatie • Tussenkomst van architect verplicht voor gebouwen die een stedenbouwkundige vergunning vergen • Architect mag een deel van de opdracht aan specialisten toevertrouwen • Voorwaarde: specialisten die de normale kennis van de architect overschrijden en beperkte opdrachten • Vereiste van persoonlijke controle • Aansprakelijkheidsexoneratie: in zoverre bewezen is dat de keus van de door hem geraadpleegde technicus door algemene bekendheid een goede keus was en de door die technicus begane fout van die aard was dat zij, gelet op de vakkennis van de architect, door hem niet kan worden ontdekt
83 "
Aansprakelijkheid tegenover derden Probleemstelling • Aanneming van bouwwerken kan schade aan derden berokkenen • Derden moeten steunen op gemeen recht: extracontractuele aansprakelijkheid of hinder uit nabuurschap
Extracontractuele aansprakelijkheid • Art. 1382 en 1383 BW • Quasidelictuele fout • Bewijslast ligt bij de derde • Eindoplevering ontslaat de architect of de aannemer niet van hun aansprakelijkheid • Art. 1384, eerste lid BW: aannemer, die leiding, toezicht en controle op de bouwwerf uitoefent, is als bewaarder aansprakelijk voor schade aan derden veroorzaakt door gebrekkige zaken op de werf • Art. 1384, derde lid BW: aannemer is aansprakelijk voor onrechtmatige doen van zijn aangestelden en werklieden • Art. 1386 BW: bij instorting eigenaar van gebouw aanspreken wanneer de schade te wijten is aan een verzuim van onderhoud of aan een gebrek in de bouw
Hinder uit nabuurschap Probleemstelling • Gelegen in de bouwactiviteit • Foutloze hinder uit nabuurschap • Indien evenwicht tussen aanpalende eigendommen m.b.t. de uitoefening van het eigendomsrecht zonder foutief gedrag verbroken wordt • Billijke en passende compensatie De aannemer is geen eigenaar • Ondernemer, die werken voor rekening van anderen uitvoert, is vreemd aan de rechtsbanden die uit dat nabuurschap voortspruiten • Niet gehouden het verbroken evenwicht te herstellen • Foutloze hinder uit nabuurschap: benadeelde eigenaar is niet gerechtigd om van hem op grond van art. 544 BW een vergoeding te vorderen Ontstentenis van fout van aannemer of architect • Aannemer / architect gaat vrijuit indien hij geen fout begaat • Buur moet zich dan tot eigenaar-bouwheer richten • Vereist dat de burenhinder is veroorzaakt door een daad, een verzuim of een gedraging die de eigenaar-bouwheer kan worden toegerekend Aannemer of architect begaat een fout • Aansprakelijk op grond van art. 1382-1383 BW • Niet alleen de bovenmatige hinder, maar zelfs de geringste schade vergoed Aansprakelijkheid van de bouwheer ondanks fouten van de aannemer of de architect • Eis op grond van art. 1382 BW tegen de aannemer / architect sluit de eis tegen de eigenaar op grond van art. 544 BW niet uit (de ene is niet subsidiair t.a.v. de andere) • Om de eigenaar-bouwheer te kunnen aanspreken, moet de fout van de aannemer inherent zijn aan de gemachtigde werken Vrijwaring ingevolge een beding in het lastenboek • Aannemer moet de bouwheer in principe niet vrijwaren voor foutloze hinder uit nabuurschap • Beding duidelijk: aannemer is vrijwaring verschuldigd (beding moet restrictief worden geïnterpreteerd)
84 "
Het risico voor het vergaan Probleemstelling • Res perit domino: het verlies van het goed is voor de eigenaar • Er kunnen zich verschillende hypothesen voordoen
De aannemer verschaft arbeid en materiaal • Bij aanneming gaat de eigendom over bij de oplevering met aanvaarding • Zaak vergaat voor de aanvaarding: risico is voor de aannemer, tenzij de opdrachtgever in gebreke was de zaak te ontvangen • Goed vergaat na de oplevering met aanvaarding: risico is voor de opdrachtgever
De aannemer verschaft alleen arbeid of zijn diensten • Goed blijft eigendom van de opdrachtgever • Slechts voor zijn schuld aansprakelijk • Bevrijd indien hij kan bewijzen dat niet alleen het goed teniet is gegaan maar bovendien dat zulks het gevolg van een toeval is • Kan geen aanspraak maken op loon, tenzij de zaak is tenietgegaan door een gebrek in het materiaal
Optrekken van het gebouw op het erf van de opdrachtgever • Eigendomsoverdracht: recht van natrekking • Risico voor het goed en voor de arbeid zijn voor de aannemer tot aan de aanvaarding
Einde van de aanneming Beëindigingsgronden • Gemeen recht: • Voltooiing van het werk • Beëindiging bij wederzijds akkoord • Overmacht • Ontbinding voor niet-nakoming door één der partijen van zijn verbintenissen • Gronden eigen aan de aanneming: • Éénzijdige verbreking door de opdrachtgever • Overlijden van de aannemer
Eenzijdige verbreking door de opdrachtgever Aanneming voor bepaalde duur of bepaald voorwerp • Art. 1794 BW • Voorwaarde: aanneming van een werk dat door zijn voorwerp of door een uitdrukkelijke tijdsduur bepaald is • Partijen kunnen er de toepassing van uitsluiten door een vaste vergoeding tot schadeloosstelling bij het aangaan van de aannemingsovereenkomst te bedingen • Verbreking kan op gelijk welk ogenblik geschieden • Ook al is het werk reeds begonnen • Heeft onmiddellijke uitwerking • Opdrachtgever moet de aannemer schadeloosstellen voor al zijn uitgaven, al zijn arbeid en alles wat hij bij de aanneming had kunnen winnen • Recht op vergoeding bestaat zelfs zonder enige contractuele bepaling dienaangaande • Verbrekingsvergoeding kan vooraf contractueel in een beding worden vastgelegd • HvC: dit is geen strafbeding
85 "
Aanneming voor onbepaalde tijd • Gelijk te stellen met een overeenkomst voor onbepaalde duur • De eruit ontstane verbintenissen kunnen door elk der partijen eenzijdig worden verbroken • Doen op een wijze die zijn schuldeiser toelaat zich aan de gewijzigde toestand aan te passen • Schade • Kosten die de schuldeiser moet maken om zich, halsoverkop, tot de markt te wenden om een andere schuldenaar of een vergelijkbare activiteit te vinden • Verlies van inkomsten • Gebeurlijke kosten aan de abrupte beëindiging
Overlijden van de aannemer Aanneming is intuitu personae in hoofde van de aannemer • Huur van werk wordt ontbonden door de dood van de werkman, de architect of de aannemer • Faillissement van de aannemer wordt niet met zijn overlijden gelijkgesteld • Overlijden van de opdrachtgever blijft zonder gevolgen: erfgenamen blijven gebonden, doch kunnen te allen tijde de aanneming verbreken Lot van de onafgewerkte aanneming • Opdrachtgever is niet tot betaling gehouden • Het werk is immers niet voltooid • Opdrachtgever is gehouden aan de nalatenschap de waarde van het gedane werk en die van de in gereedheid gebrachte bouwstoffen te betalen, naar evenredigheid van de bij de overeenkomst bedongen prijs • Alleen indien die werken of die bouwstoffen hem van nut kunnen zijn • Of de werken of de bouwwerken van enig nut kunnen zijn, is een feitenkwestie
86 "
Dading Algemene begrippen Begrip • Art. 2044-2058 BW • Dading: contract waarbij partijen een gerezen geschil beëindigen, of een toekomstig geschil verkopen • Onvolledig! • Partijen komen tot dat akkoord door wederzijdse toegevingen • HvC: dading is een wederkerige overeenkomst tussen partijen die elkaar wederzijdse toegevingen doen om een geschil te beëindigen of te voorkomen, zonder dat een van de partijen de gegrondheid van de aanspraken van de andere partij daarom erkent
Wezenlijke bestanddelen • Het bestaan van een geschil • Betekent dat: • Partijen hebben tegenstrijdige meningen en aanspraken m.b.t. het bestaan of de precieze omvang van hun wederzijdse rechten • Bestaand of een toekomstig geschil • Geschil al dan niet gegrond is • Feit dat één van de partijen, objectief juridisch bekeken, ongelijk heeft, vormt geen beletsel voor een dading • Geschil: wanneer de partijen tegenstrijdige meningen en aanspraken (dreigen te) hebben omtrent het bestaan en/of de precieze omvang van hun wederzijdse rechten • Kan betrekking hebben op feitenkwestie of rechtspunt van de tussen partijen bestaande verhouding • De wil van de partijen om een einde aan het geschil te stellen: daadwerkelijk de wil hebben om een einde aan het geschil te stellen • Door wederzijdse toegevingen • HvC: wezenlijke vereiste • Onderscheidt zich hierdoor van de andere rechtshandelingen • Toegeving: wanneer de partij zich in de dading verbindt tot een bepaalde prestatie die verband houdt met het eigenlijke geschil ➡Bodemrechter oordeelt of de 3 bestanddelen aanwezig zijn • Rechter is niet gebonden door de benaming die de partijen aan hun overeenkomst hebben gegeven
Kenmerken • Consensuele overeenkomst • Geschreven akte enkel voor de bewijsvoering • Wederkerige overeenkomst • De duidelijke bewoordingen van de overeenkomst moeten worden geëerbiedigd • Onder bezwarende titel
Verschillen met andere rechtshandelingen • Kwijting • Geschrift waarin de schuldeiser, na betaling, erkent dat hij het gekweten bedrag effectief ontvangen heeft
87 "
• Kwijting voor saldo van alle rekeningen: kan in bepaalde getallenwijzen op de bedoeling van de partijen om hun rechtsverhouding definitief te regelen door van bepaalde rechten of excepties af te zien • Bestaan van een dading bewijzen • Vergoedingsovereenkomst kan wel het karakter van een dading hebben • Veelal het aanvaarden van het door de verzekeraar voorgestelde bedrag, waarbij men afziet van verdere aanspraken • Afstand van recht • Eenzijdige en vrijwillige rechtshandeling waarbij de houder van een subjectief recht afstand doet van dat recht, evenwel zonder dit recht aan een (bepaalde) persoon over te ragen • Eenzijdige rechtshandeling Kwijtschelding van schuld • • Specifieke wijze van tenietgaan van verbintenissen • Kan het voorwerp zijn van een dading of erin vervat zijn • Minnelijke verdeling • Elke overeenkomst waarbij deelgenoten een onverdeeldheid beëindigen • Bij ontstentenis van het bestaan van een betwisting tussen partijen of gedane wederzijdse toegevingen • Minnelijke schikking • Wijze van verval van de strafvordering • Bijzondere vaststellingsovereenkomst die door de rechter kan worden opgesteld bij PV, indien partijen of één van hen de zaak aldus voor de rechter in verzoening hebben laten oproepen • Arbitrale overeenkomst • De partijen dragen de beslechting van hun juridische betwisting over aan één of meer arbiters • Zullen oordelen met toepassing van de regels eigen aan arbitrage • Arbitrale beslissing verschaft na het bekomen van het exequatur een uitvoerbare titel • Partijbeslissing • D.m.v. een vaststellingsovereenkomst wordt aan één van de partijen de bevoegdheid verleend een bepaald feitelijk of juridisch punt van hun onderlinge rechtsverhouding nader te bepalen of te wijzigen • Kan steeds marginaal door de rechter worden getoetst Bindende derdenbeslissing • • Partijen komen overeen om de beslechting van hun conflict te laten afhangen van de beslissing van een in gemeen overleg aangeduide derde • Beslissing van de derde wordt als definitief bindend erkend
Geldigheidsvereisten Algemene geldigheidsvereisten • Toestemming, bekwaamheid, bepaald voorwerp en een geoorloofde oorzaak
Bekwaamheid en bevoegdheid Bekwaamheid • Daad van beschikking • Bekwaam zijn om te beschikken over de in de dading begrepen voorwerpen of rechten Bevoegdheid • Ouders: machtiging van vrederechter krijgen voor hun minderjarige kind een dading te sluiten • Minderjarige: voogd met inachtneming van art. 410, §1 BW • Onbekwaam verklaarde: bewindvoerder met inachtneming van art. 499/7, §2, eerste lid, 10º BW • Lasthebber • Uitdrukkelijke lastgeving: mandaat om over de in de dading begrepen goederen of rechten te beschikken • Uitdrukkelijke opdracht: macht om een dading aan te gaan omvat niet de macht om een compromis aan te gaan
88 "
• Curator van een faillissement • Kunnen met machtiging van de rechter-commissaris en na behoorlijke oproeping van de gefailleerde, dadingen aangaan over alle geschillen waarbij de boedel betrokken is • Onroerende rechten of de waarde van haar voorwerp onbepaald of > €12.500: verbindend nadat zij door de rechtbank gehomologeerd is op verslag van de rechter-commissaris • Schuldbemiddelaar in de collectieve schuldenregeling • Mag geen daad stellen de een normaal vermogensbeheer te buiten gaat • Dading is een daad van beschikking • Verzoeker tot het verkrijgen van de collectieve schuldenregeling kan geen dading sluiten zonder machtiging • Tenzij de dading als een daad van normaal vermogensbeheer gekwalificeerd zou kunnen worden Overheid • • Gemeenten en openbare instellingen kunnen geen dading aangaan dan met machtiging voorgeschreven bij art. 49 van de Organieke Wet van 10 maart 1925 op de openbare onderstand • Advies van College van Burgemeester en Schepenen en machtiging van de gouverneur • Goedkeuringstoezicht ➡Afgeschaft!
Toestemming Dwaling • Dwaling moet verschoonbaar zijn, vergissingen die een normaal aandachtig persoon niet zou begaan, geven geen grond tot nietigheid • Dwaling omtrent de feiten • Dwaling omtrent de feiten: wordt dikwijls ingeroepen inzake aansprakelijkheid of verzekeringen • Dwaling omtrent de persoon: omtrent identiteit van de medecontractant • Dwaling omtrent het voorwerp van een geschil • Reden tot nietigheid wanneer ze betrekking heeft op de essentie van de zaak of op de wezenlijke bestanddelen die een partij op het oog had en die haar tot contracteren aanzette • Wanneer dwaling de beslissende oorzaak van de toestemming is geweest • Dwaling dient niet gemeenschappelijk te zijn (volstaat dat 1 wilsuiting door dwaling is aangetast) • Dwaling omtrent het recht • Geeft geen aanleiding tot nietigheid • Rekenfout, bij een dading gemaakt, moet worden verbeterd • Het mag geen vergissing zijn in de berekeningsgrondslag Bedrog • Wanneer de kunstgrepen, door één van de partijen aangewend, van die aard zijn dat de andere partij, zonder deze kunstgrepen, de overeenkomst niet gesloten zou hebben • Omvat ook de eenvoudige leugen, verbaal en zelfs stilzwijgend Geweld • Geweld moet onrechtmatig zijn: ongeoorloofde dwang Benadeling • Men kan tegen de dading niet opkomen uit hoofde van benadeling • Uitzondering: art. 888 BW • Toegelaten tegen elke handeling die ten doel heeft de onverdeeldheid onder mede-erfgenamen te doen ophouden • Benadeling voor meer dan 1/4 • Kan worden aangevochten op grond van de gekwalificeerde benadeling • Manifeste wanverhouding tussen de wederzijdse bedongen prestaties • Gevolg is van het misbruik door de ene partij van de zwakke positie van de andere partij
89 "
Voorwerp • Voorwerp: de inhoud ervan • De voor de partijen eruit voortvloeiende verbintenissen en het voorwerp van de wederzijdse toegevingen • Dient onderscheiden te worden van het geschil waaromtrent een dading gesloten word • Geschil is de doorslaggevende beweegreden om de dadingsovereenkomst aan te gaan (oorzaak) • Voorwerp moet bestaan, bepaald of bepaalbaar zijn, mogelijk, wettelijk en in de handel zijn • Dadingsovereenkomst tussen de fiscale administratie en de belastingplichtige in principe onmogelijk • Administratie kan m.b.t. de fiscale wet geen wederzijdse toegevingen doen • Hetzelfde geldt voor het sluiten van een voorafgaand akkoord, de zogeheten ruling
Oorzaak • Gerezen of toekomstige geschil tussen de partijen • Geschil is de doorslaggevende reden om de dading te sluiten
Vorm en bewijs Vorm • Dading is een consensueel contract • Komt tot stand door de loutere wilsovereenstemming tussen de partijen • Vereiste dat dading schriftelijk moet worden opgemaakt: loutere bewijsvereiste • Dading komt tot stand tijdens proces: rechtbanken mogen vaststellen dat de partijen aan het hangende geschil een einde hebben gesteld door een dading, dading mogen ze in een akkoordvonnis bekrachtigen • In bepaalde gevallen is de geldigheid van de dading afhankelijk van de goedkeuring van de rechter: • Dading tijdens voogdij • Faillissement: onroerende goederen of waarde > €12.500 • Afstand of dading betreffende een valsheidsprocedure
Bewijs • Schriftelijk bewijs (vereisten van art. 1325 BW) • Tussen handelaars geldt art. 1325 BW niet: vrije bewijsvoering • Loutere bewijsvereiste, niet een bestaansvereiste van de dading • Bewijs door getuigen is toegelaten indien er een begin van schriftelijk bewijs is • Dading kan bewezen worden door uitwisseling van briefwisseling • Afwezigheid van geschrift kan enkel aanleiding geven tot een betrekkelijke nietigheid die gedekt kan worden door de gehele of de gedeeltelijke uitvoering van de overeenkomst • Bestaan van de dading wordt bewezen door de uitvoering ervan • Schriftelijk bewijs mag vervangen worden door de bekentenis van de partij tegen wie de dading aangevoerd wordt • Bewijs door getuigen en vermoedens is toegelaten bij verlies van het instrumentum door toeval of door overmacht
Interpretatie en toepassingsgebied • Dading moet restrictief worden geïnterpreteerd • Overeenkomst is beperkt tot de daarin vervatte toegevingen en rechten • Feitenrechter beoordeelt onaantastbaar • Bijzondere bepalingen van de dading bevatten een aantal interpretatieregels: bijzondere toepassing van art. 1156 en 1163 BW • Dadingen blijven beperkt tot hun voorwerp • Dadingen regelen slechts de geschillen die daarin begrepen zijn • Afstand van een recht wordt niet vermoed
90 "
• Hij die een dading heeft aangegaan over een recht dat hem uit eigen hoofde toebehoorde, en die vervolgens een dergelijk recht van een ander verkrijgt, is, met betrekking tot het nieuw verkregen recht, door de vorige dading geenszins gebonden • Een dading, door een van de belanghebbenden aangegaan, verbindt de overige belanghebbenden niet • Overeenkomsten brengen alleen gevolgen teweeg tussen de contracterende partijen
Gevolgen van de dading Kracht van gewijsde tussen partijen • Dadingen hebben tussen partijen kracht van gewijsde in hoogste aanleg • Geschillen die erdoor opgelost worden kunnen niet opnieuw ter beoordeling aan de rechter voorgelegd worden • Dading brengt slechts gevolgen mee tussen de partijen • Dading heeft tussen de partijen kracht van gewijsde in hoogste aanleg • Onherroepelijk, definitief karakter • Volle uitvoeringsmogelijkheid
Exceptie van dading • Uitdovend, tenietdoend of extinctief gevolg van de dading • Indien één van de partijen de betwisting doet herleven, kan de andere partij de exceptie van dading inroepen • Vertoont dezelfde kenmerken als die van het rechterlijk gewijsde • Vordering wordt als onontvankelijk afgewezen
Nakomen van de dading • Partijen moeten de overeenkomst van de dading eerbiedigen en uitvoeren (art. 1134, eerste lid BW) • Uitvoering in natura • Uitvoering in natura voor de rechter vorderen bij het in gebreke blijven van een partij (evt. dwangsom) • Behalve in geval van betaling van een geldsom • Strafbeding • Er kan aan een dading een strafbeding worden toegevoegd tegen hem die mocht in gebreke blijven de dading na te komen • Voorbehoud van matigingsrecht van de rechter Ontbinding • • De Page: ontbinding doet betwisting herleven dus niet mogelijk (achterhaald) • HvC: gerechtelijke ontbinding van de dading is mogelijk • Wederkerig karakter van de dading: toepassing van het stilzwijgend ontbindend beding in geval van wanprestatie • Evt. met schadevergoeding • Aanhangig maken van de oorspronkelijke betwisting
Gevolgen: declaratief of translatief • Declaratieve aard van de dading geldt slechts m.b.t. de goederen of rechten die door de partijen betwist worden • Strekt zich niet uit tot de goederen of rechten die als tegenprestatie van het betwiste recht of goed geleverd worden • Dading is translatief wanneer zij rechten doet ontstaan • Ten minste één partij draagt een recht of een goed buiten de betwisting aan de andere partij over • Daaruit volgt dat: • Vrijwaring verschuldigd is • Men rechtsopvolger onder bijzondere titel wordt • Dading tot wettige titel strekt
91 "
Lastgeving
Algemene begrippen Definitie en kenmerken Definitie • Art. 1984 tot 2010 BW • Lastgeving of volmacht: handeling waarbij een persoon aan een ander de macht geeft om iets voor de lastgever en in zijn naam te doen (onvolledige definitie) • Lastgeving: overeenkomst waarbij de lastgever de lasthebber belast met het stellen van een rechtshandeling, voor rekening en in naam van de lastgever, en de lasthebber dit aanvaardt • Gebruikte terminologie • Lastgeving, volmacht of mandaat worden als synoniem gebruikt Vertegenwoordigingsbevoegdheid • “Doen” is essentieel: stellen van rechtshandelingen • Lastgeving is wezenlijk gericht op het toekennen van vertegenwoordigingsbevoegdheid • Aanneming heeft het stellen van materiële handelingen zonder vertegenwoordigingsbevoegdheid tot voorwerp Lasthebber stelt de rechtshandelingen in naam en voor rekening van de lastgever • • Alle rechten en plichten die de lasthebber in de uitvoering van zijn lastgeving verkrijgt of opneemt, als actieve of passieve bestanddelen in het patrimonium van de lastgever terechtkomen • Lasthebber sluit geen verbintenissen voor zichzelf t.a.v. de derden met wie hij gecontracteerd heeft Lastgeving zonder vertegenwoordiging • Overeenkomst van naamlening • Overeenkomst waarbij een persoon, de naamlener, toch om niet of ten bezwarende titel ertoe verbindt om in eigen naam, maar voor rekening van een t.a.v. derden niet-genoemde lastgever, één of meer rechtshandelingen te verrichten • Lastgevingsovereenkomst zonder vertegenwoordiging • Commissiecontract
92 "
• Commissionair: hij die in zijn eigen naam of onder een maatschappelijke naam handelt voor rekening van een opdrachtgever • Verrichtingen met een handelsrechtelijk karakter • Commissionair sluit contracten af voor rekening van de opdrachtgever, of committent, maar niet in naam van deze laatste • Hij maakt de naam van de opdrachtgever gewoonlijk niet bekend • Onderscheid tussen naamlening en commissie • Commissionair is een beroepspersoon • Naamlening wordt in de praktijk gebruikt: • Opdat derden niet zouden weten voor wie gehandeld wordt • Om een wettelijk verbod tot het stellen van een rechtshandeling te ontduiken • Wanneer de naamlening in strijd is met de wet of met de rechten van derden, is zij nietig Kenmerken • Consensuele overeenkomst • Principieel aan geen enkele vormvereiste onderworpen • Lastgeving kan stilzwijgend geschieden en blijken uit de uitvoering ervan door de lasthebber • Wanneer de feiten, waaruit het bestaan van een lastgeving wordt afgeleid, niet betwist worden, mag de rechter er het bestaan van de lastgeving uit afleiden (onaantastbare beoordeling) • Kosteloos of ten bezwarenden titel • Lastgeving geschiedt om niet, tenzij het tegendeel is bedongen • Onbezoldigd karakter is suppletief • Bezoldiging wordt vermoed wanneer de lasthebber in de uitoefening van zijn beroep handelt of wanneer het mandaat een commercieel karakter heeft • Bezoldiging kan uitdrukkelijk of stilzwijgend bedongen worden • Bewijslast voor het bestaan van de bezoldiging bij de lasthebber • Toetsen aan de geleverde prestaties • Loon verminderen tot hetgeen billijk verschuldigd is • Eenzijdig of wederkerig • Eenzijdige verbintenis indien ze kosteloos is (enkel verbintenissen in hoofde van de lasthebber) • Wederkerig indien een loon overeengekomen is • Onderscheid is belangrijk voor de vorm (art. 1325 of 1326 BW) Soorten • Conventionele lastgeving: bevoegdheid om een andere persoon te vertegenwoordigen wordt bij overeenkomst gegeven • Wettelijke lastgeving: wet geeft aan een persoon een bestuurs- en een vertegenwoordigingsbevoegdheid • Gerechtelijke lastgeving • Wet voorziet en organiseert de lastgeving, doch een rechterlijke beslissing is vereist om de wettelijke lastgever aan te stellen • In sommige gevallen heeft de gerechtelijke mandataris een dubbelslachtig statuut • Gerechtelijke sekwester (midden tussen bewaargeving en sekwester) • In bepaalde gevallen kan de voorzitter van de REA een lasthebber aanduiden wanneer de omstandigheden het vereisen • Bijzondere regels van toepassing • Kan niet eenzijdig worden herroepen • Kan niet eenzijdig worden opgezegd • In sommige gevallen kan men evenwel niet van een lastgeving spreken, doch dient men van een opdracht te gewagen
93 "
Lastgeving t.a.v. andere overeenkomsten Voorafgaande vaststellingen • Dikwijls ondeelbaar verbonden met een andere overeenkomsten • Cumultheorie • Rechtsregels van beide overeenkomsten cumulatief toepassen • Indien onmogelijk: eerst de regels van openbare orde of van dwingend recht toepassen • Absorptietheorie • Geen regels van openbare orde noch van dwingend recht: regels toepassen van de contractuele verhouding die de feitenrechter als overheersend in een bepaalde rechtsverhouding beschouwt Lastgeving en koop-verkoop • Koop-verkoop door een tussenpersoon • Beroep van de optredende persoon kan een aanwijzing zijn, niet determinerend voor de kwalificatie van de overeenkomst • Verkoop wanneer, door tussenkomst van een tussenpersoon, de eigenaar van het (on)lichamelijke goed het eigendomsrecht onmiddellijk wil overdragen • Lastgeving wanneer de eigenaar een andere persoon belast met de verkoop van zijn (on)lichamelijke goed • Bijkomend criterium: bij lastgeving wordt een prijs opgelegd om te verkopen • Belang van het onderscheid • Verkoop: risico voor verlies bij tussenpersoon • Lastgeving: lasthebber dient rekenschap te geven • Fiscaal oogpunt: rechten n.a.v. iedere mutatie geheven • Koop met commandverklaring • Koper behoudt zich het recht voor om binnen een bepaalde conventioneel vastgestelde termijn een andere koper aan te duiden • Commandverklaarder wordt dan geacht nooit voor zichzelf gekocht te hebben, maar wel rechtstreeks in naam van de command • Essentieel verschil met lastgeving: commandverklaarder heeft de mogelijkheid om een command aan te duiden, als hij dat niet doet blijft hij koper Lastgeving en aanneming • Onderscheidingscriterium • Aanneming: stellen van materiële daden tot voorwerp • Lastgeving: stellen van rechtshandelingen tot voorwerp • Belang van het onderscheid • Lastgeving wordt slechts als een wederkerige overeenkomst gekwalificeerd indien ze bezoldigd is (aanneming altijd wederkerig) • RS aanvaardt dat het buitenmatige loon van de lasthebber gereduceerd wordt (niet bij aanneming) • Lastgever moet de lasthebber schadeloosstellen voor de verliezen die deze ter gelegenheid van de uitvoering van zijn opdracht geleden heeft, indien hem geen onvoorzichtigheid te verwijten is • Meerdere lasthebbers: lasthebber kan ieder van hen hoofdelijk aanspreken • Beëindigingswijze is verschillend • Dood van de lastgever of van de lasthebber stelt een einde aan de lastgeving • Lastgeving kan zowel door de lastgever als door de lasthebber beëindigd worden Lastgeving en zaakwaarneming • Onderscheidingscriterium • Lastgeving is een overeenkomst • Zaakwaarneming wanneer iemand vrijwillig, doch niet uit vrijgevigheid of uit eigenbelang, buiten enige wettelijke of contractuele verplichting om, in geval van nood, een nuttige materiële handeling of rechtshandeling stelt ter
94 "
behartiging van de belangen van een ander, dit met of buiten het weten van die andere, en waarvan men redelijkerwijze mag aannemen dat zij door die andere ook gesteld zou zijn geworden (quasi-overeenkomst) • Lastgeving heeft het stellen van rechtshandelingen tot voorwerp • Wanneer de lasthebber bij ongeldige of ten einde gelopen lastgeving blijft handelen, kan hij als zaakwaarnemer aangezien worden • Belang van het onderscheid • Lastgeving kan zowel door de lastgever als lasthebber beëindigd worden (zaakwaarnemer moet voltooien) • Eigenaar wiens zaak wordt waargenomen kan in tegenstelling tot de lastgever een handelingsonbekwame zijn • Wanneer verscheidene personen een lasthebber hebben aangesteld voor een gemeenschappelijke zaak, is ieder van hen hoofdelijk jegens hem verbonden voor alle gevolgen van de lastgeving (geldt niet voor zaakwaarneming) • Eigenaar is slechts jegens de zaakwaarnemer gebonden indien zijn zaak behoorlijk waargenomen werd • Eigenaar wiens zaak behoorlijk waargenomen werd moet slechts de nuttige en noodzakelijke uitgaven terugbetalen
Geldigheidsvereisten Grondvereisten Toestemming van beide partijen • Aanstelling door de lastgever moet gebeurd zijn vooraleer de lasthebber de desbetreffende rechtshandeling gesteld heeft • Lasthebber moet de lastgeving aanvaard hebben voor de verandering van staat of het overlijden van de lastgever • Lastgeving komt slechts tot stand door de aanneming van de lasthebber • Uitdrukkelijk of stilzwijgend • Kan blijken uit de uitvoering ervan door de lasthebber • Rechter kan zich niet in de plaats van de partijen stellen om in de toestemming te voorzien • Formele procespartij die haar vorderingsbevoegdheid steunt op een lastgeving moet het bewijs leveren van de omvang van dat mandaat • Aanvaarding of toestemming door de lasthebber altijd vereist Bekwaamheid • Bekwaamheid van de lastgever • Lastgever moet de bekwaamheid bezitten om de rechtshandeling, waarvoor hij een mandaat geeft, zelf te stellen • Heeft immers uitwerking op de rechtstoestand of op het patrimonium van de lastgever • Beoordeeld op het ogenblik van het tot stand komen van de lastgeving • Latere onbekwaamverklaring van de lastgever heeft van rechtswege het einde van de lastgeving tot gevolg • Onbekwaamheid van de lastgever heeft de nietigheid van de lastgeving tot gevolg alsook van de door de lasthebber gestelde rechtshandelingen • Nietigheid wordt niet gedekt door de latere beëindiging van de juridische onbekwaamheid, noch door goede trouw van de lasthebber of van de derde met wie gehandeld werd • Bekwaamheid van de lasthebber • Beginsel: lastgever kan wegens een gebrek in zijn toestemming de nietigheid vorderen van de rechtshandeling die door de lasthebber is gesteld op een ogenblik dat deze feitelijk wilsonbekwaam was geworden • Lastgeving verleend aan ontvoogde minderjarigen • Lastgever heeft geen vorderingen tegen zodanige lasthebber dan overeenkomstig de algemene regels betreffende de verbintenissen van minderjarigen • Onbekwaamheid van de lasthebber tast de lastgeving aan, maar niet de rechtshandeling die op grond van die lastgeving gesteld werd • Bijzondere onbekwaamheden • Uitvoerders van uiterste wilsbeschikkingen: hij die geen verbintenis kan aangaan, mag geen uitvoerder van uiterste wilsbeschikkingen zijn
95 "
• Veroordeelden en gefailleerden: verbod om deel te nemen aan het beheer en het toezicht over de vennootschappen op aandelen, de coöperatieve vennootschappen en de kredietverenigingen, en om het beroep van wisselagent of de bedrijvigheid van depositobanken waar te nemen • Vertegenwoordiging voor aanvragen in de socialezekerheidssector: lasthebber moet meerderjarig zijn • Notaris: verboden • Zich van een stroman te bedienen voor handelingen die hij zelf niet mag verrichten • In de akten die hij verlijdt, zijn klerken te laten optreden anders dan om zich sterk te maken voor een bepaald persoon of ingevolge een algemene of een bijzondere schriftelijke lastgeving • Zelf of door een tussenpersoon handel te drijven • Zelf of door een tussenpersoon zaakvoerder, gemachtigd bestuurder of vereffenaar te zijn van een handelsvennootschap of van een nijverheids- of handelsinrichting • Zelf of door een tussenpersoon bestuurder te zijn van een handelsvennootschap of van een nijverheids- of handelsonderneming, tenzij hij daartoe vergunning heeft gekregen van de minister van Justitie • Op eigen naam of door een tussenpersoon fondsen die hij in bewaring ontvangen heeft, te eigen bate te beleggen • Griffier: mag niet als lasthebber optreden in een zaak in dewelke hij zijn functie als griffier dient te vervullen Voorwerp van de lastgevingsovereenkomst • Voorwerp: rechtshandeling die de lasthebber voor rekening van de lastgever moet stellen • Geldigheidsvereisten: klassieke vereisten • Rechtshandeling: daad die gesteld wordt met het oog op het bekomen van juridische gevolgen • Geen rechtshandelingen doch rechtsfeiten: delicten of quasidelicten • Bepaald of bepaalbaar • Inhoud en draagwijdte van de lastgeving • Zonder bijkomende wilsuiting Geoorloofd • • Mag niet strijdig zijn met de openbare orde of de goede zeden, of met bepalingen van dwingend recht • Diegene die voor rekening van een ander een rechtshandeling moet stellen, mag daarbij niet als tegenpartij van die ander optreden • Mogelijk: waneer de mogelijkheid tot uitvoering ervan bestaat op het ogenblik dat de lastgeving gegeven wordt
Vormvereisten Beginselen • Solo consensu: geen vormvereisten • Vorm heeft een invloed op het bewijs Vormen • Authentieke akte • Wet legt in bepaalde gevallen een authentieke akte op: • Om de wilsvrijheid van de lastgever te vrijwaren • Om misbruiken te voorkomen • Authentieke volmacht is vereist • Wanneer de wet het oplegt • Wanneer de lastgeving een rechtshandeling betreft waarvan de wet voorschrijft dat het netotium in een authentieke akte opgenomen moet worden • Onderhandse akte • Lastgeving kan ook bij brief gegeven worden • Kosteloze lastgeving: voor het bewijs tussen de partijen volstaat één exemplaar van de overeenkomst • In bepaalde gevallen legt de wet een minimuminhoud op • Stilzwijgende lastgeving
96 "
• Ingevolge een tussen partijen bestaande relatie kan men uitgaan van een stilzwijgende lastgeving • Lasthebber is aansprakelijk voor hem die hij bij de uitvoering van zijn opdracht in zijn plaats heeft gesteld • Kan ook zijn oorsprong vinden in een algemeen erkend gebruik • Rechter dient eerder het bestaan en de omvang van het gebruik te toetsen dan het bestaan van het mandaat alleen • Blancolastgeving • Lastgeving waarbij bepaalde modaliteiten nog niet bepaald werden • Ook mogelijk in geval van authentieke lastgeving • Feitenrechter kan het bestaan van een lastgevingsovereenkomst o.m. afleiden uit het feit van de overhandiging van een blancolastgeving Aanvaarding van de lastgeving • Kan om het even op welke wijze gebeuren • Uitdrukkelijk of stilzwijgend • Schriftelijk, zowel authentiek als onderhands, of mondeling
Bewijs Tussen partijen • Gemeen recht van toepassing • > €375: art. 1342 BW van toepassing (geschrift nodig) • Vereiste van geschrift • Geldt niet in alle gevallen waarin het de schuldeiser niet mogelijk is geweest zich een schriftelijk bewijs te verschaffen • Toepasselijk in geval van morele onmogelijkheid en in geval van materiële onmogelijkheid • Begin van schriftelijk bewijs: getuigen en vermoedens hebben een volledige bewijswaarde • Handelszaken: rechter kan van art. 1341 BW afwijken • Ontstentenis van geschrift • Stilzwijgende lastgeving kan bewezen worden door de buitengerechtelijke bekentenis, maar vooral door de uitvoering ervan
Tegenover derden • Eenzijdige lastgeving kan bewijsproblemen opleveren • Derde zal het bewijs van het bestaan van de lastgeving eisen • Notariële akte of een onderhandse akte Een derde kan de lastgeving bewijzen door getuigen of vermoedens (art. 1348 en 1353 BW) •
Omvang van de lastgeving Probleemstelling • Omvang van de lastgeving geeft aanleiding tot veel betwistingen • Draagwijdte van de macht van de lasthebber • Gebonden zijn van de lastgever • Eventuele aansprakelijkheid van de lasthebber • Partijen bepalen vrij de omvang van de lastgeving • Feitenrechter oordeelt op onaantastbare wijze over de draagwijdte van een lastgeving wanneer de interpretatie die hij van de lastgeving geeft met de bewoordingen van de lastgevingsovereenkomst verenigbaar is
97 "
Bijzondere en algemene lastgeving Bijzondere lastgeving • Art. 1987 BW: lastgeving is bijzonder wanneer zij het stellen van één of meer welomschreven rechtshandelingen m.b.t. één of meer bepaalde zaken van de lastgever tot voorwerp heeft • Soorten • Bijzonder mandaat kan verleend worden voor: • Welomschreven rechtshandelingen • Sommige daden • Een reeks welbepaalde zaken • Onderscheid tussen een bijzondere en een algemene lastgeving heeft betrekking op het aantal aangelegenheden, dit zijn de zaken waarin de lasthebber kan optreden • Gevallen waarin een bijzondere lastgeving vereist is • Verschijnen bij het opmaken van akten van de burgerlijke stand • Verschillende proceshandelingen • Mandaat ad litem, afstand van geding, wraking van de rechter, aanbieding, erkenning of toestemming waarbij aan een recht verzaakt wordt, uitdrukkelijke berusting, verhaal op de rechter, verschijning in een strafprocedure Algemene lastgeving • Algemeen wanneer ze betrekking heeft op alle zaken van de lastgever • Nederlands BW: algemene lastgeving: volmacht die alle zaken van de volmachtgever en alle rechtshandelingen omvat, met uitzondering van hetgeen ondubbelzinnig is uitgesloten
Uitdrukkelijke lastgeving en lastgeving in algemene bewoordingen • Art. 1988 BW • Onderscheid tussen onbepaalde of bepaalde lastgeving • Belang van het onderscheid • Daden van beschikking: uitdrukkelijke lastgeving • Daden van beheer: lastgeving in algemene bewoordingen volstaat • Rechter moet op een zodanige wijze interpreteren dat het verenigbaar is met de bewoordingen van de volmacht Lastgeving in algemene bewoordingen • Lastgeving die niet duidelijk de aard en de hoeveelheid van de te stellen rechtshandelingen bepaalt • De gebruike bewoordingen in een lastgeving in algemene bewoordingen toch belangrijk • HvC: de in algemene bewoordingen uitgedrukte lastgeving omvat alleen daden van beheer Uitdrukkelijke lastgeving • Definitie • Uitdrukkelijke lastgeving is een lastgeving door dewelke de lasthebber de bevoegdheid krijgt om bepaalde daden van beschikking te stellen • Uitdrukkelijk zodra er geen twijfel bestaat over de wil van de lastgever om die bepaalde handelingen aan de lasthebber op te dragen • Principe van de restrictieve interpretatie • Lasthebber mag niets doen buiten hetgeen in zijn lastgeving begrepen is • Moet met redelijkheid worden toegepast: bepaalde bevoegdheden kunnen impliciet in uitdrukkelijk vermelde bevoegdheden begrepen zijn
Verbintenissen van de lasthebber Omschrijving van de verbintenissen • Uitvoering van de lastgeving • Rekenschap geven van de uitvoering
98 "
Uitvoering van de lastgeving Wijze van uitvoering • Art. 1991 BW: lasthebber is gehouden de lastgeving te volbrengen, zolang hij daarvan niet ontheven is • Lasthebber moet zich laten leiden door de aard van de zaak, de bedoeling van de partijen, de omstandigheden en het gebruik • Handelen als goede huisvader en te goeder trouw • Aangetast door wilsgebreken: wil van de lasthebber, en niet deze van de lastgever, bepalend Aansprakelijkheid van de lasthebber • Beginselen • Lasthebber is niet alleen aansprakelijk voor zijn opzet, maar ook voor zijn fout in de uitvoering van zijn opdracht • Aansprakelijkheid wegens schuld wordt minder streng toegepast t.a.v. diegene die de lastgeving om niet op zich neemt, dan t.a.v. hem die daarvoor loon ontvangt • Lasthebber is slechts aansprakelijk wanneer hij de lastgeving niet of slecht uitvoert • Lasthebber heeft enkel een middelenverbintenis • Lastgever moet een fout van de lasthebber bewijzen • Rechter is strenger wanneer de lasthebber een loon verdient of wanneer de lastgeving binnen de uitoefening van een beroep valt • Aansprakelijkheid voor het opzet (bedrog) • Altijd aansprakelijk • Zelfs indien de lastgeving om niet is • Zelfs indien er in het voordeel van de lasthebber een exoneratie voor opzet bestaat (beding is nietig) • Aansprakelijkheid voor foute uitvoering • Bezoldigde lastgeving: culpa levis in abstracto • Lasthebber is aansprakelijk indien hij niet gehandeld heeft zoals een goed huisvader in dezelfde omstandigheden gehandeld of niet gehandeld zou hebben • Dient volgens de gebruiken te worden beoordeeld • Onaantastbare beoordeling van de rechter • Zorgvuldige beroepspersoon als criterium • Kosteloze lastgeving: culpa levis in concreto • Aansprakelijkheid van de lasthebber wordt minder streng beoordeeld • Toeval of overmacht • Lasthebber niet aansprakelijk: ontlasten de lasthebber, evenwel zonder dat de lasthebber iets anders in de plaats doet, want hij moet zich aan de lastgeving houden • Onmogelijkheid van uitvoering moet zeker zijn • Exoneratiebeding • Regels i.v.m. de aansprakelijkheid van de lasthebber zijn van suppletief recht • Indien de exoneratie evenwel betrekking heeft op het opzet of de beperking van de professionele aansprakelijkheid die de openbare orde raakt, is ze nietig • Aansprakelijkheid tegenover derden • Lasthebber voor zijn schuld in de uitvoering van zijn opdracht slechts aansprakelijk tegenover de lastgever, niet tegenover derden • Schade aan derde: deze kan t.a.v. de lasthebber een delicieuze of een quasidelictuele vordering instellen Plaatsvervanging • Plaatsvervanging van de lasthebber: wanneer de door de lastgever gekozen lasthebber aan een derde, die aanvaardt, de bevoegdheid overdraagt om in naam van de lastgever de rechtshandeling te stellen, voorwerp van de lastgeving • Verhouding lastgever versus lasthebber • Lastgeving bepaalt niets i.v.m. de plaatsvervanging • Lasthebber is aansprakelijk voor hem die hij bij de uitvoering van zijn opdracht in zijn plaats gesteld heeft
99 "
• Algemene beginselen: plaatsvervanging is niet toegelaten omdat de lastgeving intuitu personae aangegaan is • BW wil hiervan afwijken: plaatsvervanging is de regel, voor zover zij niet uitdrukkelijk verboden is • Lastgeving staat de plaatsvervanging toe • Plaatsvervanger wordt nominatim aangewezen: geacht rechtstreeks lasthebber te zijn (oorspronkelijke lasthebber ontlast) • Plaatsvervanging wordt toegestaan zonder vermelding van naam • Plaatsvervanger geacht rechtstreeks lasthebber te zijn en de oorspronkelijke lasthebber wordt ontlast • Lasthebber is evenwel aansprakelijk voor zijn keuze De plaatsvervanging is verboden • • Fout: lasthebber staat in voor de plaatsvervanger, ok voor de schade • Lastgever is niet gebonden door de door de plaatsvervanger gestelde rechtshandeling • Tenzij ratificatie, tenzij geen schade uit plaatsvervanging • Aansprakelijkheid van de lasthebber t.a.v. de lastgever • Aansprakelijk voor hem die hij bij de uitvoering van zijn opdracht in zijn plaats heeft gesteld • Lastgever die van de lasthebber schadevergoeding eist voor de bij de uitvoering van de lastgeving door fout berokkende schade, is niet verplicht de plaatsvervanger van de lasthebber in zake te roepen • Verhouding lastgever versus plaatsvervanger • In alle gevallen kan de persoon die door de lasthebber in zijn plaats is gesteld, door de lastgever rechtstreeks aangesproken worden • Wederkerigheid wordt niet aanvaard • Geen rechtstreekse vordering van de plaatsvervanger tegen de lastgever • Tenzij wanneer de plaatsvervanging toegelaten werd • Plaatsvervanger is een lasthebber van de lasthebber (regels van lastgeving dan ook van toepassing) • Onderscheid plaatsvervanging / uitvoeringsagent • Uitvoering van een lastgeving kan aanleiding geven tot de tussenkomst van een loutere uitvoeringsagent • Mag niet met een plaatsvervanger gelijkgesteld worden (vaak een feitenkwestie) Meerdere lasthebbers • Geen hoofdelijkheid dan voor zover zulks uitdrukkelijk bepaald is • Uitzonderingen • Uitdrukkelijke bepaling • Handelsrecht • Bij de uitvoerders van uiterste wilsbeschikkingen • Bij gemeenschappelijk begane fout
Rekenschap geven Beginselen • Principe • Art. 1993 BW: iedere lasthebber is gehouden rekenschap te geven van de uitvoering van zijn opdracht en aan de lastgever verantwoording te doen van al hetgeen hij krachtens zijn volmacht ontvangen heeft, al was ook het door hem ontvangen aan de lastgever niet verschuldigd • HvC: lasthebber moet alleen aan de lastgever rekenschap afleggen Dubbele verplichting • • Uitleg verstrekken over de wijze van uitvoering • Hetgeen hij in de uitvoering van de lastgeving ontvangen heeft, aan de lastgever overmaken • Alles wat hij krachtens de lastgeving ontvangen heeft • Ook al was het aan de lastgever niet verschuldigd • Interest: in principe geen, tenzij • Lastgeving de lasthebber tot belegging verplichte
100 "
• Lastgeving de lasthebber tot het gebruik van het geld gemachtigd heeft en er een interest dienaangaande overeengekomen is • Lasthebber, zonder enige machtiging, het geld gebruikte Kwijting door de lastgever • Lasthebber heeft recht op de kwijting, of decharge, van de lastgever • Na de kwijting onregelmatigheden ontdekt • Kwijting werd gegeven zonder voorafgaande afrekening: kwijting geldt enkel voor datgene wat op het ogenblik van de kwijting gekend was • Kwijting na afrekening: herziening niet toegestaan Bedingen m.b.t. de afrekening • Verplichting tot afrekening raakt de openbare orde niet • Verzwaren: afrekening dient in principe te gebeuren na de uitvoering van de lastgeving (kan ook wekelijks, maandelijks, …) • Verlichten • Lastgever kan de lasthebber ontlasten van iedere afrekening • Kan zich ook tevredenstellen met een algemene afrekening, of geen rechtvaardiging eisen voor alle posten • De lasthebber mag slechts overeenkomstig de algemene bewijsregels bewijzen dat hij bevrijd is
Verbintenissen van de lastgever Aanduiding van de verplichtingen • Art. 1999-2001 BW • 3 verbintenissen • Voorschotten en kosten van de lasthebber vergoeden • Loon betalen • Lasthebber schadeloosstellen voor de door hem geleden verliezen
Vergoeding van voorschotten en kosten • Lastgever moet de lasthebber de voorschotten en kosten vergoeden, die deze ter uitvoering van de lastgeving gedaan heeft • Lasthebber moet deze kosten niet voorschieten: lastgever moet de lasthebber alles verschudden wat nodig is om zijn opdracht te vervullen • Lasthebber schiet toch dikwijls voor: • Volledig vergoeden • Lasthebber heeft recht op de terugbetaling van alle nodige en ook nuttige uitgaven • Lasthebber moet bewijs van gedane kosten overleggen • Lastgever is voor gedane voorschotten interest aan de lasthebber verschuldigd Lasthebber heeft een fout begaan bij het maken van voorschotten en kosten • • Overdreven kosten op zichzelf kunnen een fout uitmaken, evt schadevergoeding
Betaling van het loon Beginselen • Kosteloosheid • Geschiedt om niet, tenzij het tegendeel is bedongen • Geen wezenlijk bestanddeel Bezoldiging • • De regel geworden: wederkerige verbintenis • Uitdrukkelijk of stilzwijgend • Bezoldigingsbeding zal meestal stilzwijgend zijn wanneer het deel uitmaakt van het beroep van de lasthebber • Alleen moratoire interesten verschuldigd
101 "
• Bij foutieve uitvoering blijft het loon verschuldigd • Niet verminderd noch afgeschaft • Foutieve uitvoering: schadevergoeding Loonvermindering • RL staat kritisch t.a.v. de loonvermindering ingevolge rechterlijke tussenkomst • HvC: rechter bevoegd om het voor de uitvoering van een lastgeving overeengekomen loon te verminderen, wanneer hij vaststelt dat dit loon buiten verhouding is met de bewezen diensten
Vergoeding voor verliezen • Lasthebber schadeloosstellen voor de verliezen die deze ter gelegenheid van de uitvoering van zijn opdracht geleden heeft, indien hem geen onvoorzichtigheid te verwijten is • Aantal voorwaarden • Er moet een verband bestaan tussen het verlies en de lastgeving • Doch zonder tijdsbepaling • Ongeacht of de lastgeving om niet of ten bezwarenden titel is • Zelfs indien de lastgever uit de lastgeving geen voordeel gehaald heeft
Waarborgen van de lasthebber • Hoofdelijke aansprakelijkheid van de lastgevers • Ieder van hen is hoofdelijk jegens de lasthebber voor alle gevolgen van de lastgeving • Voorwaarden • Lastgeving moet door ten minste 2 lastgevers gegeven zijn • Ze moet voor eenzelfde zaak gegeven zijn • Kan niet uitgebreid worden • Voorrechten • Lasthebber kan zich beroepen op het voorrecht van de kosten gemaakt door behoud van de zaak (enkel voor roerende, lichamelijke en onlichamelijke goederen) • Lasthebber als commissionair in het kader van vervoersovereenkomst: voorrecht van de onbetaalde vervoerder Niet-uitvoeringsexceptie • • ENAC inroepen op hetgeen hij ingevolge de lastgeving moet afgeven • Rechter: onaantastbaar appreciatierecht
Uitwerking van de lastgeving jegens derden Probleemstelling • Overeenkomsten brengen alleen gevolgen teweeg tussen de contracterende partijen: brengen aan derden geen nadeel toe • Ten minste één van de partijen, de lasthebber, komt noodzakelijk met derden in aanraking: rechtshandelingen verrichten, in naam en voor rekening van de lastgever
Lasthebber handelt in eigen naam • Beginselen • T.o.v. de derde: lastgever is vreemd aan de overeenkomst die door de lasthebber, handelend in eigen naam, gesloten werd (alleen de lasthebber is gebonden) • T.o.v. de lastgever: lastgeving blijft bestaan • Verhouding lastgever versus derde • Lastgever beschikt niet over een rechtstreekse vordering tegenover de derde met wie de lasthebber in eigen naam gecontracteerd heeft • Lastgever zal enkel tegen de derde kunnen ageren • Op grond van de overdracht van schuldvordering • Ingevolge de zijdelingse vordering
102 "
• Verhouding derde versus lastgever • Derde beschikt niet over een eigen vordering tegen de lastgever, indien de lasthebber in eigen naam handelde • Wel aanspreken op grond van: • Zijdelingse vordering • Overdracht van schuld • Vermogensvermeerdering zonder oorzaak • Verhouding lasthebber versus derde • Wanneer de lasthebber in eigen naam handelde is hij persoonlijk tegenover de derde gebonden • Ongeacht of de derde al dan niet kennis had van de lastgeving
Lasthebber handelt als lasthebber Lasthebber handelt binnen de perken van de lastgeving • Beginselen • Alsof de derde rechtstreeks met de lastgever gecontracteerd heeft: qui mandat ipse fecisse videtur • Lastgever is verbonden door de handelingen van zijn lasthebber zonder dat de lasthebber persoonlijk jegens de derde verbonden is • Lastgever is ook verbonden door de fouten die de lasthebber binnen de uitvoering van zijn lastgeving begaat • Lasthebber die handelt binnen de perken van de lastgeving is niet tegenover de derde verbonden, tenzij op grond van art. 1382 BW • Fout in de zin van art. 1382 BW • Of oogrond van een tussen hen bestaande stilzwijgende garantieovereenkomst • Door lastgever aansprakelijk gesteld voor foutieve uitvoering van de lastgeving • Plaatsvervanging: lastgever verbonden alsof de lastgeving door de lasthebber zelf uitgevoerd ware • Feitenkwestie: wordt onaantastbaar door de feitenrechter beoordeeld • Uitzondering • Daden met bedrieglijke benadeling van de lastgever gesteld • Derde moet meegewerkt hebben of er ten minste kennis van gehad hebben, zo niet kan de lastgever zich enkel tegen de lasthebber keren Lasthebber handelt buiten de perken van de lastgeving • Verhouding lastgever versus derde • Geen vertegenwoordiging en bijgevolg geen verbintenis voor de lastgever • Lastgever kan enkel op een andere rechtsgrond gehouden zijn • Bekrachtiging of ratificatie • Zaakwaarneming • Vermogensvermeerdering zonder oorzaak • Schijnmandaat • Bekrachtiging: • Lastgever is hiertoe niet verplicht • Door de bekrachtiging eigent de lastgever zich een rechtshandeling toe die hem in feite vreemd is • Eenzijdige rechtshandeling • Stilzwijgend of uitdrukkelijk, werkt terug ab initieel zonder benadeling van de voorheen door derden verkregen rechten • Zaakwaarneming: voorwaarden moeten vervuld zijn • Vermogensvermeerdering zonder oorzaak: voorwaarden moeten vervuld zijn • Schijnmandaat • Persoon, die op foutieve wijze een schijn van vertegenwoordiging in het leven roept, is verbonden door de handelingen van vertegenwoordiging die de schijnbare lasthebber heeft gesteld met een derde, die gerechtigd was op deze schijnvertegenwoordiging af te gaan • Indien het geloof van de derde in de omvang van de bevoegdheden van de lasthebber rechtmatig is
103 "
• Er kan van een schijnmandaat geen sprake zijn wanneer de derdE: • Te kwader trouw is • Met een “valse” lasthebber heeft gehandeld • Laat de aansprakelijkheid van de lasthebber t.o.v. de lastgever onaangetast indien de lasthebber op één of andere manier heeft bijgedragen tot het verwekken van de schijn van vertegenwoordigingsmacht • Bestaan van een fout in hoofde van de schijnlastgever is geen noodzakelijke voorwaarde meer om zich op de schijnlastgeving te beroepen (vertrouwensleer bevestigd) • Verhouding lasthebber versus derde • Lasthebber is niet in eigen naam opgetreden, zodat hij zich niet persoonlijk verbonden heeft • Aansprakelijk omdat hij buiten de perken van een lastgeving getreden is • Tenzij hij de derde voldoende kennis van de lastgeving gegeven had • Lasthebber kan niet aansprakelijk gesteld worden als de onwetendheid van de derde over de omvang van het mandaat te wijten is aan de fout van die derde • Lasthebber begaat een fout indien hij de perken van de lastgeving overschrijdt en de derde in de war brengt
Toerekening van (quasi)delicten aan de lastgever • HvC: aanvaardt de toerekening van de onrechtmatige daad wanneer deze inherent is aan de uitvoering van de lastgeving en onlosmakelijk verbonden is met de rechtshandeling die het voorwerp van die lastgeving uitmaakt • RS en RL zijn verdeeld, 2 stellingen • Alle onrechtmatige daden moeten aan de lastgever toegerekend worden • Principe van de vertegenwoordiging krijgt geen toepassing • Vraag: Kan lastgever aansprakelijk gesteld worden op grond van art. 1384, derde lid BW voor de delicten of quasidelicten van de lasthebber? • Indien kan worden aangetoond dat de lasthebber de aangestelde is van de lastgever
Einde van de lastgeving Gronden Opsomming • Gemeenrechtelijke gronden van het beëindigen van verbintenissen • Verval van de termijn • Vaste termijn bij lastgeving voor bepaalde duur • Onzekere termijn bij de uitvoering van de opdracht • De onmogelijkheid van uitvoering wegens een vreemde oorzaak • Onder bezwarende titel: risicoleer • Nietigheid van de verbintenis • Wegens ontstentenis van toestemming, bekwaamheid, geldig voorwerp, geoorloofde oorzaak • Ontbinding ingevolge wanprestatie (bij bezoldigde lastgeving) • Het vervullen van een uitdrukkelijke ontbindende voorwaarde • Gronden van het beëindigen eigen aan de lastgeving • Herroeping van de volmacht (van de lasthebber door de lastgever) • Opzegging ban de lastgeving (door de lasthebber) • Dood, onbekwaamverklaring of kennelijk onvermogen van lasthebber of lastgever Overlijden van de lasthebber • Beginselen • Lastgeving neemt een einde bij het overlijden van de lasthebber (intuitu personae aangegaan) • Lastgeving neemt een einde: • Van rechtswege, onder verplichting van de erfgenamen om de lastgever daarvan kennis te geven • Ex nunc (voor de toekomst)
104 "
• Bijzondere gevallen • Lasthebber een rechtspersoon: ontbinding van de rechtspersoon heeft dezelfde gevolgen als de dood van de lasthebber natuurlijke persoon • Verschillende lasthebbers • Optreden om elkaar te controleren: einde van de lastgeving • Onderbreking in lastgeving voorkomen: geen einde aan lastgeving • Plaatsvervulling • Toegelaten: geen einde aan de opdracht van plaatsvervullende persoon • Niet toegelaten: einde aan opdracht • Afwijkende overeenkomsten • Partijen kunnen overeenkomen dat bij overlijden van de lasthebber de erfgenamen de lastgeving verderzetten • Na het overlijden van de lasthebber kan de lastgeving met zijn erfgenamen of rechtverkrijgenden hernieuwd worden (nieuwe lastgeving) • Verbintenissen van de erfgenamen van de lasthebber • Lasthebber overlijdt: erfgenamen moeten daarvan aan de lastgever kennis geven • Erfgenamen moeten alles doen wat de omstandigheden in het belang van de lastgever vereisen: wettelijke verbintenis die enkel dringende en onontbeerlijke rechtshandelingen betreft • Lastgeving wordt ex nunc beëindigd Overlijden van de lastgever • Beginselen • Lastgeving neemt een einde bij het overlijden van de lastgever • De Page: het stellen van rechtshandelingen na de dood van de lastgever brengt het vrije beschikkingsrecht van zijn goederen voor zijn erfgenamen in het gedrang • Bijzonderheden • Einde gaat van rechtswege in ex nunc • Lasthebber draagt geen kennis van het overlijden • Hetgeen hij in die onwetendheid verricht is geldig • Verbintenissen, door de lasthebber aangegaan, moeten worden nagekomen t.a.v. derden die te goeder trouw zijn • Overeenkomst die bepaalt dat de lastgeving waarvan de uitvoering begonnen is voor het overlijden, nadien voortgezet zal worden, is geldig • Geldigheid van lastgeving post mortem wordt betwist Opzegging door de lasthebber • Beginsel • Lasthebber kan de lastgeving opzeggen door kennisgeving van zijn ontslag aan de lastgever • Minder aanvaardbaar in geval van lastgeving ten bezwarenden titel • Modaliteiten • Lasthebber kan de lastgeving ad nutum herroepen (zonder opgave van enige motivering) • Verplichting de lastgever in kennis te stellen van zijn ontslag • Op een wijze zodat hij steeds het bewijs van zijn opzegging kan leveren • Door de herroeping mag de lasthebber evenwel de lastgever niet benadelen • Recht van de lasthebber is niet absoluut • Art. VI.82-83 WER • Art. XIV-50 WER Herroeping door de lastgever • Beginselen • Wanneer zulks hem goeddunkt • Lastgever kan zijn lastgeving eenzijdig herroepen • Lastgeving werd aangezien als een vriendendienst
105 "
• Vereisten en uitwerking • Geen bijzondere vereisten • Ad nutum: zonder reden • Zonder tijdsbepaling • Zonder schadevergoeding, behoudens afwijkend beding • Geen vormvereisten, stilzwijgend of uitdrukkelijk • Aanstelling van een nieuwe lasthebber voor dezelfde zaak brengt de herroeping van de volmacht van de eerste mede, te rekenen van de dag waarop hem van deze aanstelling is kennis gegeven • Volbrenging van de rechtshandeling door de lastgever zelf • Herroeping krijgt t.o.v. de lasthebber en derden slechts uitwerking • Nadat aan de lasthebber kennis werd gegeven • Vanaf de dag waarop de derden de herroeping behoorden te kennen (individuele kennisgeving) • Onherroepelijke lastgeving • Conventioneel onherroepelijke lastgeving • Bedingen dat deze onherroepelijk is • Lastgeving van gemeenschappelijk belang • Wanneer de opdracht van de lasthebber bestaat in het maken van een werk voor de uitvoering waaraan beide partijen noodzakelijk moeten samenwerken en deelnemen • Wanneer beide partijen be;lang hebben bij de rechtshandeling, voorwerp van de lastgeving • 3 uitzonderingen • Herroeping door wederzijdse toestemming • Herroeping ingevolge bedingen en voorwaarden van de lastgeving • Beëindiging wegens gegronde redenen ingevolge rechterlijke uitspraak Onbekwaamheid van de lastgever of van de lasthebber • Indien de lasthebber geen kennis draagt van de onbekwaamverklaring van de lastgever, is hetgeen hij in die onwetendheid verricht heeft, geldig • Aard van de onbekwaamverklaring, wettelijk of gerechtelijk, is hierbij zonder belang • RL en RS hebben dit uitgebreid tot andere vormen van onbekwaamverklaring • Feitelijke onbekwaamheid: meerdere mogelijkheden • Indien de feitelijke onbekwaamheid niet gepaard ging met een onbekwaamverklaring: de lastgeving neemt van rechtswege een einde • Lastgeving eindigt niet, tenzij ze gepaard ging met een juridische onbekwaamheid op grond van de toepassing van een beschermingsregeling • Enkel de feitelijke onbekwaamheid van de lasthebber in aanmerking nemen ➡Onbekwaamheid van de lasthebber formeel uit het BW verdwenen als beëindigingsgrond van de lastgeving • Lastgever kan de nietigheid van de rechtshandeling, die door de lasthebber is gesteld op een ogenblik dat deze feitelijk wilsonbekwaam was geworden terwijl hij dat nog niet was op het ogenblik van zijn aanstelling, kan vorderen wegens een gebrek in zijn toestemming Kennelijk onvermogen en faillissement • Geschokt vertrouwen • Kennelijk vermogen dient uitgebreid te worden tot de persoon die tot een collectieve schuldenregeling is toegelaten
Gevolgen van de beëindiging Tussen de partijen • Uitwerking ex nunc • Daden die de lasthebber voor de beëindiging van de lastgeving verricht heeft zijn geldig en krijgen uitwerking • Bewijslast: bij de lastgever of bij zijn erfgenamen • Lasthebber heeft voor de uitvoering van de lastgeving, recht op loon en vergoeding van zijn kosten en verliezen
106 "
• Verplichtingen van de lasthebber • Rekenschap van de uitvoering van zijn opdracht geven • De hem toevertrouwde documenten teruggeven • Lopende zaken voltooien • Lasthebber overlijdt: erfgenamen moet daarvan aan de lastgever kennis geven en inmiddels alles doen wat de omstandigheden in het belang van de lastgever vereisen • Verplichtingen van de lastgever • Loon van de lasthebber betalen • Voorschotten en kosten van de lasthebber vergoeden • Aan de lasthebber kwijting geven Tegenover derden • Uitwerking ex nunc • Rechtshandelingen die de lasthebber, zelfs te goeder trouw, zou verrichten met een derde binden de lastgever niet • Rechtshandelingen die daarvoor gesteld werden, behouden hun volledige werking • Derde te goeder trouw • T.o.v. derden gestelde rechtshandelingen geldig • Lastgever en zijn erfgenamen zijn gebonden
107 "
Borgtocht
Borgtocht als persoonlijk zekerheidsrecht Algemeen • Deze zekerheidsrechten geven een wettige reden van voorrang, waardoor een of meer schuldeisers voor een of meer andere betaald zullen worden • Persoonlijk zekerheidsrecht wanneer een persoon, door zijn eigen wil of ingevolge de wet, gehouden is aan een schuldeiser een schuld van diens schuldenaar te betalen indien die schuldenaar niet heeft betaald • Persoonlijke zekerheid: rechtsfiguur die tot doel en/of gevolg heeft een bijkomende schuldenaar te bezorgen • Persoonlijk zekerheidsrecht telkens wanneer men de driehoeksverhouding: schuldeiser - schuldenaar - betalende derde heeft • Niet noodzakelijk een contractuele band tussen de schuldenaar en de betalende derde Het vermogen van de betalende derde behoort niet tot en mag niet gevoegd worden bij het vermogen van de schuldenaar •
Begrip borgtocht • Borgtocht: overeenkomst waarbij een derde, de borg, zich tegenover een andere persoon, de schuldeiser, verbindt om aan de verbintenis te voldoen in de plaats van de schuldenaar, indien deze hoofdschuldenaar niet zelf daaraan voldoet • Geldigheid van de borgtocht • Geen overeenkomst tussen de schuldenaar en de borg vereist • Men kan zich borg stellen zonder opdracht van hem voor wie men zich verbindt, en zelfs buiten zijn weten
Soorten borgtocht Wettelijke borg • Verplichting van de vruchtgebruiker om borg te stellen bij de aanvang van het vruchtgebruik
108 "
• Borgstelling in geval van aanvaarding van een nalatenschap onder voorrecht van boedelbeschrijving Gerechtelijke borg • Exceptie van borgstelling van de eisende vreemdeling • Voorlopige tenuitvoerlegging • N.a.v. de beschikking op eenzijdig verzoekschrift • In de procedure van uitvoerend beslag op onroerend goed • Aangeboden borg moet voldoen aan de bij art. 2018-2019 BW voorgeschreven vereisten Conventionele borg • Borgtocht is het gevolg van een overeenkomst tussen de schuldeiser en de borg Burgerrechtelijke of handelsrechtelijke borgtocht • Borgtocht uit zijn aard burgerrechtelijk (eenzijdige en kosteloze verbintenis) • Borg is een handelaar: handelsrechtelijk karakter wanneer de borgtocht voor hem een normale handelsverrichting is, of wanneer de borgstelling kadert in zijn handelsactiviteit • Borgtocht met handelsrechtelijk karakter • Gemeenrechtelijke regel van hoofdelijkheid in handelszaken: solidaire borg! Zakelijke borgtocht • Een derde bestemt een aan hem toebehorend roerend of onroerend goed tot zekerheid van de hoofdschuld • Voor zover zij verenigbaar zijn met het zakelijk karakter van de zekerheid gelden de op de persoonlijke borgtocht toepasselijke regels Hoofdelijke borgtocht • Hoofdelijke borg verbindt zich hoofdelijk naast de schuldenaar of naast andere borgen of naast de schuldenaar en andere borgen Onderborgtocht • Men kan zich borg stellen, niet enkel voor de schuldenaar, maar ook voor diens borg zelf • Schuldeiser mag de onderborg pas aanspreken nadat hij achtereenvolgens de hoofdschuldenaar en de borg heeft aangesproken
Tot stand komen en bewijs • Consensuele overeenkomst • Borgtocht moet uitdrukkelijk zijn aangegaan en men mag hem niet verder uitstrekken dan de perken waarbinnen hij is aangegaan • Art. 2015 BW • Uiting van een ondubbelzinnige wil • Rechter ten gronde beoordeelt onaantastbaar de feiten • Belangrijke weerslag op het bewijs van de borgtocht: RS is geneigd om voor het bestaan van de borgtocht een schriftelijk bewijs te vragen • Rechter kan ook bewijs vragen van het bestaan van de gewaarborgde hoofdverbintenis • Eenzijdig karakter: bewijsvoorschrift van art. 1326 BW van toepassing • Regel van ondertekening vergezeld met de woorden “goed voor”, uitzonderingen • Wanneer de borgtocht geïntegreerd is in een onderhandse overeenkomst die zelf onderworpen is aan de bewijsvoorschriften van art. 1325 BW • Wanneer het bedrag van de schuld onbepaald is • Wanneer de akte uitgaat van kooplieden, ambachtslieden, landbouwers, wijngaardeniers, dagloners of dienstboden • Handelszaken • De Page en Dekkers: Volgens de gewone interpretatieregels uitleggen
109 "
Kosteloze of bezoldigde borgtocht • Borgtocht was oorspronkelijk en traditioneel een vriendendienst van de borg in het voordeel van de schuldenaar • Bestaat vooral in familiaal verband: ouders stellen zich borg voor hun kind • Kosteloze aard van de borgtocht: ontbreken van enig economisch voordeel, zowel rechtstreeks als indirect, dat de borg kan genieten dankzij de borgstelling • Geschrift wordt als bestaansvoorwaarde opgelegd • Geschrift moet verstillen van de hoofdovereenkomst • Duur van de borgtocht moet vermeld worden • Onbepaalde duur: geldt max 5j • Dient op straffe van nietigheid de sacramentele bewoordingen van art. 2043quinquies, §3 BW te vermelden • Kosteloosheid behoort tot de aard van de borgtocht, maar is er geen wezenlijk bestanddeel van • Opdat er echter van een eigenlijke schenking sprake zou kunnen zijn, moet de borg kosteloos een bestanddeel van zijn vermogen aan de schuldeiser overdragen en moet deze laatste daardoor verrijkt worden • Soms is het de schuldeiser zelf die met de borg overeenkomt om de borg voor diens borgstelling te vergoeden • Wanneer een financiële instelling, tegen betaling van een commissieloon, op verzoek van de borg de goede afloop van een bepaalde financiële verrichting waarborgt
Kenmerken Algemeen • Verplichting van de borg is verbonden met de hoofdschuld • maakt deel uit van een economische driehoeksverhouding • Borgtocht kan niet bestaan dan voor een geldige hoofdverbintenis • Men kan zich slechts borg stellen voor het bedrag van de hoofdschuld • Borgtocht kan niet worden aangegaan voor meer dan hetgeen de schuldenaar verschuldigd is, noch onder meer bezwarende voorwaarden • Meer: niet nietig, kan alleen worden verminderd tot hetgeen in de hoofdverbintenis begrepen is
Consensuele overeenkomst • Borgtocht vereist geen enkele bijzondere vorm • Voor de kosteloze borgtocht verstrekt door natuurlijke personen tegenover ondernemingen gelden fundamenteel andere regels
Eenzijdige of wederkerige verbintenis • Meestal eenzijdig: doet slechts verplichtingen ten laste van één partij ontstaan • Borgtocht kan ook een wederkerige verbintenis zijn • Wanneer de schuldeiser zich ten overstaan van de borg tot een tegenprestatie verbindt • Wanneer de borg een commissieloon van de schuldeiser ontvangt
Bijkomende verbintenis Aard van de hoofdschuld • Bijkomende of accessoire verbintenis • Strekt tot waarborg van een geldige hoofdverbintenis • Alle soorten van verbintenissen kunnen gewaarborgd worden • Men kan zich borg stellen zonder opdracht van hem voor wie men zich verbindt, en zelfs buiten zijn weten Borgstelling voor toekomstige schulden - bepaald of bepaalbaar - beperking kosteloze borg • Het stellen van borg als zekerheid voor een toekomstige schuld is mogelijk • Hoofdschuld moet dus niet bestaan noch bepaalbaar zijn op het ogenblik dat de borgtocht wordt aangegaan • Volstaat dat deze voorwaarden vervuld zijn op het ogenblik dat de borgtocht uitvoering krijgt
110 "
• Aan bepaalbaarheidscriterium is voldaan wanneer het referentiekader bepaald kan worden waarbinnen de schuldvorderingen tot stand zullen komen • Bepalen van een “plafond” is niet vereist • Borgtocht voor alle sommen is geldig • Duidelijke en ondubbelzinnige redactie van de borgtochtakte uiterst belangrijk • Kosteloze borgtocht van natuurlijke personen kan op straffe van nietigheid niet worden gesloten voor een bedrag dat kennelijk niet in verhouding is tot de terugbetalingsmogelijkheden van de borg Sancties • Borgtocht kan enkel bestaan voor een geldige hoofdverbintenis • Absolute nietigheid: gebreken die de absolute nietigheid van de hoofdverbintenis tot gevolg hebben • Relatieve nietigheid: heeft de schuldenaar de nietigheidsgrond ingeroepen en werd deze door de rechtbank vastgesteld, dan is de borgtocht nietig • Onbekwaamheid: men kan zich borg stellen voor een verbintenis, al mocht die vernietigd kunnen worden door een exceptie die alleen de verbondene persoonlijk betreft
Gevolgen van de borgtocht Verhouding borg / schuldeiser Verplichtingen van de borg • Borg is tegenover de schuldeiser tot voldoening van de verbintenis gehouden wanneer de hoofdschuldenaar in gebreke blijft, zonder dat de schuldeiser eerst de schuldenaar in betaling moet aanspreken of in gebreke moet stellen • Verplichtingen van de borgen gaan over op hun erfgenamen • Erfgenamen van de natuurlijke persoon die zich kosteloos borg heeft gesteld, worden beter beschermd • Verbintenissen worden beperkt tot het erfdeel dat elk van hen toekomt • Ondergaan niet de gevolgen van de hoofdelijkheid die eventueel door de borg zou zijn toegestaan Rechten van de borg • Borg kan zich tegen de schuldeiser beroepen op alle excepties die aan de hoofdschuldenaar toekomen en die tot de schuld zelf behoren • Kan zich niet beroepen op persoonlijke excepties die alleen de schuldenaar persoonlijk betreffen Verweermiddelen eigen aan de borgtochtovereenkomst • • Borg kan alle verweermiddelen aanvoeren die rechtstreeks voortvloeien uit zijn eigen overeenkomst met de schuldeiser • Voorrecht van uitwinning • Borg kan onder bepaalde voorwaarden eisen dat de schuldeiser eerst de schuldenaar zou aanspreken • Borg dient dit voorrecht in limine fitis op te werpen • Borg moet de kosten van uitwinning voorschieten • Voorrecht van schuldsplitsing • Veronderstelt meerdere borgen • Borg kan eisen dat de schuldeiser zijn vordering verdeelt en vermindert tot het aandeel van elke borg • Natuurlijke persoon die zich kosteloos borg heeft gesteld heeft een recht op informatie • M.b.t. de regelmatige uitvoering van de gewaarborgde overeenkomst • Schuldeiser moet de borg minstens eenmaal per jaar op de hoogte brengen • Verweermiddelen eigen aan de hoofdschuld • Borg kan alle verweermiddelen inroepen die met de hoofdschuld zelf verbonden zijn • HvC: begunstigde van een garantie op eerste verzoek heeft het recht tot afroep van de garantie zodra de voorwaarden hiertoe vervuld zijn
111 "
Verhouding borg / schuldenaar Probleemstelling • Borg heeft op grond van de borgtocht geen verplichtingen tegenover de schuldenaar • Borg heeft wel rechten tegen de schuldenaar, wanneer hij in zijn plaats de schuldeiser heeft betaald • Borg kan zich steunen op de overeenkomst tussen hem en de schuldenaar • Voor de borgtocht is het bestaan van een contractuele rechtsband tussen borg en schuldenaar niet vereist • Wet bepaalt dat de borg die betaald heeft, een verhaal op de schuldenaar heeft en kent hem in bepaalde gevallen zelfs een recht op schadevergoeding toe • Onder bepaalde voorwaarden kan de borg, zelfs voordat hij betaald heeft, de schuldenaar in rechte aanspreken Verhaal na betaling • Borg geniet van een eigen vordering, waarbij hij bovendien de voordelen van de indeplaatsstelling geniet • Is de verhouding het animus donandi, dan beschikt de borg niet over een eigen verhaalrecht • Persoonlijke vordering: art. 2028 BW • Hoofdsom, ten belope van de gedane betaling • Interesten die door de borg op de hoofdsom betaald werden • Kosten van de vordering • Vergoeding van de schade, indien daartoe gronden bestaan Vordering op grond van indeplaatsstelling • • Borg die de schuld betaald heeft, treedt in alle rechten die de schuldeiser had tegen de schuldenaar • Ten belope van de betaling aan de schuldeiser gaat diens schuldvordering over op de borg, met alle bestanddelen en toebehoren • Verhaalrecht gaat in bepaalde gevallen teniet • Hoofdschuldenaar betaalt een tweede maal • Borg heeft betaald zonder te zijn vervolgd en zonder de hoofdschuldenaar daarvan kennis te hebben gegeven • In geval van betaling na het faillissement van de hoofdschuldenaar • Borg behoudt zijn verhaalrecht tegen de hoofdschuldenaar die het voordeel van een collectieve schuldenregeling bekomen heeft, maar hij moet ze inpassen in de aanzuiveringsregeling Verhaal voor betaling • Art. 2032 BW • Termijnverlenging: art. 2039 BW
Verhouding tussen de borgen onderling Algemene verhoudingsregel • Verhaal op de overige borgen, ieder voor zijn aandeel • Risico van de insolvabiliteit van een van de medeborgen komt niet uitsluitend voor rekening van de solvens, maar wordt door alle borgen naar evenredigheid gedragen • Voorwaarden: • Verhaal heeft alleen plaats wanneer de borg betaald heeft in één van de gevallen vermeld in art. 2032 BW • Betaling moet geldig en bevrijdend zijn • Borg die de schuld heeft voldaan, kan zich verhalen op de overige borgen, ieder voor zijn aandeel Hoofdelijke borgtocht • Strekt tot het combineren van 3 rechtsfiguren: borgtocht, solidariteit en solidaire borgtocht • Borgtocht en solidariteit vertonen veel gelijkenis • Staan in voor dezelfde schuld als de hoofdschuldenaar • Schuldeiser kan slechts eenmaal betaling eisen • Wettelijke subrogatie • Verschillen (vloeien voort uit subsidiair karakter van de verbintenis van de borg)
112 "
• Borg kan niet tot meer gehouden zijn dan de hoofdschuldenaar • Borg geniet het voorrecht van uitwinning • Borg kan voorrecht van schuldsplitsing inroepen • Bij solidaire borgtocht verkrijgt de schuldeiser de bijkomende voordelen van de solidariteit
Einde van de borgtocht Wijzen van tenietgaan • Rechtstreeks of onrechtstreeks • Einde van de borgtocht heeft principieel geen invloed op de hoofdschuld
Rechtstreeks tenietgaan • Gaat rechtstreeks of zelfstandig teniet wanneer de verbintenis uit borgtocht zelf ontbonden wordt: dezelfde oorzaken als de overige verbintenissen • Eigen gronden van rechtstreeks tenietgaan • Art. 1288 BW • Borg is ontslagen wanneer de schuldeiser een onroerend goed of enig ander goed vrijwillig aanneemt in betaling van de hoofdschuld • Verhinderde subrogatie: borg is ontslagen wanneer hij door toedoen van de schuldeiser niet meer in de rechten, hypotheken en voorrechten van die schuldeiser kan treden • Voor de toepassing van art. 2037 BW is vereist: • Vermindering van de rechten • Door toedoen van de schuldeiser met schade voor de borg tot gevolg • Art. 2037 BW • Vindt toepassing op de hoofdelijke borgtocht • Raakt de openbare orde niet • Specifieke wetgeving m.b.t. consumentenkrediet verstrengt de informatieplicht van de schuldeiser ten aanzien van de borg
Tenietgaan bij wijze van gevolg • Borgtocht is een bijkomend contract, dat het bestaan van een geldige hoofdverbintenis als oorzaak heeft • Alles wat de hoofdschuld beïnvloedt zal de borgtocht beïnvloeden
113 "
Persoonlijke zekerheidsrechten Inleiding Verhouding tussen de schuldenaar en de schuldeiser • Wie tot een verbintenis is gehouden, is tegenover een of meer andere personen ertoe gehouden iets te geven, te doen of niet te doen (vgl. art. 1101 BW) • Adagium: qui s’oblige, oblige le sien • Vroeger: lijfdwang en later ook verhalen op persoonlijk vermogen • Vandaag enkel uitvoering op goederen van de persoon • Zekerheidsrecht is het accessoires van de verbintenis, met uitzondering van de garantie • Uitwinning: het geheel van de regels volgens dewelke het geheel of een deel van het vermogen van de schuldenaar gedwongen vereffend en verdeeld wordt • Kan verschillende vormen aannemen
Verhouding tussen de schuldeisers onderling • Goederen zijn de waarborg van alle schuldeisers, staan dus zonder onderscheid op gelijke voet • Schuldeisers kunnen naast persoonlijke zekerheidsrechten ook zakelijke zekerheidsrechten bekomen (bieden meer garanties)
De goederen van de schuldenaar strekken tot waarborg van zijn schuldeisers • Art. 7 Hyp.W.: ieder die persoonlijk verbonden is, is gehouden zijn verbintenissen na te komen onder verband van al zijn goedren, hetzij roerende, hetzij onroerende, zo tegenwoordige als toekomstige • Beginsel van de gelijkheid tussen de schuldeisers raakt de openbare orde niet (SE kan afstand doen van de rang die de wet hem toekent)
Draagwijdte van art. 7 Hypotheekwet • Schuldenaar is gehouden, ongeacht of het door zijn persoonlijk toedoen is, dan wel door dit van zijn mandataris of van zijn rechtsvoorganger • Onverschillig of het verbonden zijn het gevolg is van een contractuele verbintenis, dan wel ingevolge een van de andere bronnen van verbintenis • Persoonlijk verbonden: doelt niet alleen op elke verbintenis ten laste van de persoon van de schuldenaar, ter uitsluiting van het gehouden zijn “propter rem” (op enig bepaald goed zoals bij art. 97 en 98 Hyp.W. bepaald) • Schuldenaar is verbonden met al zijn goederen, roerende en onroerende, tegenwoordige en toekomstige • Schuldenaar staat dus in met de goederen die aanwezig zijn op het ogenblik van de samenloop, de concursus creditorium
Beperkingen • Schuldeiser kan niet altijd naar goeddunken de goederen van zijn schuldenaar in beslag nemen en te gelde maken
114 "
Alle goederen van de schuldenaar strekken tot gemeenschappelijke waarborg voor al zijn schuldeisers Alle goederen van de schuldenaar zijn de gemeenschappelijke waarborg van alle SE’s • Vermogen van de schuldenaar is het gemeenschappelijke verhaalsobject voor de schuldeisers • Noch het bedrag van de onderscheiden schuldvorderingen, noch de datum van hun ontstaan zijn van belang
Verdeling van de prijs ervan • Art. 8 Hyp.W.: principe van de gelijke behandeling van de verhaalsrechten van de schuldeisers op het vermogen van de schuldenaar • 1 schuldeiser: geen rangregeling bepaald, tenzij t.a.v. voorrecht van de gerechtskosten • Verschillende schuldeisers: openbare verkoping van de goederen
Pondspondsgewijze verdeling • Is de opbrengst van de te gelde gemaakte goederen onvoldoende en bestaat er een samenloopsituatie tussen de schuldeisers, dan wordt de prijs onder de schuldeisers naar evenredigheid verdeeld • Uitzondering in art. 8 Hyp.W. geregeld: wanneer er tussen schuldeisers wettige redenen van voorrang bestaan (voorrechten en hypotheken)
Afwijking bij wettige redenen van voorrang Onderscheid Persoonlijke zekerheidsrechten • Een persoon verbindt zich • Persoonlijk zekerheidsrecht: wanneer een persoon, door zijn eigen wil of ingevolge de wet, gehouden is aan een schuldeiser een schuld van diens schuldenaar te betalen indien die schuldenaar niet heeft betaald • In geval van betaling heeft deze derde in de regel het recht alles wat hij betaalde van de schuldenaar terug te vorderen • Rechtsfiguur die tot doel en/of gevolg heeft een bijkomende schuldenaar aan de schuldeiser te bezorgen • Persoonlijk zekerheidsrecht telkens wanneer men de driehoeksverhouding: SE - SA - betalende derde heeft • Niet noodzakelijk een contractuele band tussen de SA en de betalende derde • Vermogen van de betalende derde behoort niet tot en mag niet bijgevoegd worden bij het vermogen van de SA Zakelijke zekerheidsrechten • Goed is verbonden • Zakelijke zekerheidsstelling: wanneer een goed of een geheel van goederen bestemd wordt om bij voorrang aangewend te worden tot betaling van een schuld • Goederen kunnen eigendom zijn van de schuldenaar of van een derde, die een zakelijke zekerheid biedt
Overeenkomsten tot zekerheid Interne werking • Accessoir of bijkomstig karakter • Er moet een hoofdverbintenis bestaan t.a.v. dewelke de overeenkomst tot zekerheid gesloten wordt • Uitzondering: de garantieovereenkomst: men betaalt een eigen schuld, bij borgtocht betaalt men de schuld van een ander • Grondslag van de verbintenis • Verbintenis als wederkerige overeenkomst is het principe en de regel • Sommige gevallen: men dient een beroep te doen op de verbintenis uit eenzijdige wilsuiting • Voorwaarden en geldigheidsvereisten voor verbintenis uit eenzijdige wilsuiting: • Een op juridische gevolgen gerichte wil: animus contrahendae obligationis
115 "
• Vrije wilsuiting • Bekwaamheid • Bepaald of bepaalbaar voorwerp • Geoorloofde oorzaak Externe werking • Persoonlijke zekerheidsrechten • Strekken ertoe een derde vermogen aan dat van de hoofdschuldenaar toe te voegen • HvC: derde die wetens en willens meewerkt aan de contractbreuk handelt onrechtmatig in de zin van art. 1382 BW • Zakelijke zekerheidsrechten • Numerus-clausus beginsel: geen zakelijk zekerheidsrecht zonder wet • Voor bepaalde in de wet geregelde zekerheidsovereenkomsten is de tegenwerpelijkheid afhankelijk gesteld van het nakomen van de door de wet opgelegde publiciteitsregeling
Wettige redenen van voorrang • Zakelijke zekerheidsrechten: een of meer goederen van de schuldenaar zijn speciaal tot d betaling van de schulden bestemd
Opsomming van de wettige redenen van voorrang in het BW • Borgtocht • Inpandgeving • Retentierecht • Voorrecht • Hypotheek
116 "
