Bijlagenbundel. Wooncoöperaties: kans voor woningcorporaties? Auteur: Dhr. E. van der Linde Datum: 23 augustus 2014 Plaats: Groningen

Bijlagenbundel Wooncoöperaties:

kans voor woningcorporaties?

Auteur: Datum: Plaats:

Dhr. E. van der Linde 23 augustus 2014 Groningen

Wooncoöperaties: kans voor woningcorporaties? Is een wooncoöperatie een aantrekkelijke beleidskeuze in het strategisch voorraadbeleid van woningcorporaties die werkzaam zijn in gebieden in de provincie Friesland waar nu of in de toekomst bevolkingsdaling optreedt?

Auteur: Dhr. E. van der Linde Studentnummer: 338745 Rapport: Bijlagenbundel Status: Definitief Instituut: Bedrijfskunde Hanzehogeschool Groningen Opleiding: Vastgoed & Makelaardij Klas: VMV4G Scriptiebegeleider: Mw. F.L.I. Möller - Kuipers Beoordelaar: Dhr. L.H.M. van Rijn Bedrijf opdrachtgever: Kenniscentrum NoorderRuimte Naam opdrachtgever: Mw. J. Rozema Functie: Onderzoeker Datum: 23 augustus 2014 Plaats: Groningen Deze afstudeeropdracht is geschreven onder verantwoordelijkheid van de Hanzehogeschool Groningen. Het copyright berust bij de auteur. Zowel de Hanzehogeschool Groningen als de auteur verklaren, dat zij eventuele gegevens van derden die voor deze afstudeeropdracht zijn gebruikt en die door deze derden als vertrouwelijk zijn aangemerkt, als zodanig zullen behandelen.

2

Inhoudsopgave 1. Bijlage 1: SVB Elkien 2. Bijlage 2: SVB WZWF 3. Bijlage 3: SVB WNWF 4. Bijlage 4: SVB Thús Wonen 5. Bijlage 5: Wettekst Coöperatie 6. Bijlage 6: Interview Procesbegeleider

6.1 Samenvatting

6.2 Beantwoorde vragenlijst

7. Bijlage 7: Interview Elkien

7.1 Samenvatting


8. Bijlage 8: Interview Wonen Zuidwest Friesland

8.1 Samenvatting


9. Bijlage 9: Interview Accolade

9.1 Samenvatting


10. Bijlage 10: Interview Wonen Noordwest Friesland

10.1 Samenvatting


11. Bijlage 11: Interview Thús Wonen

11.1 Samenvatting


1.

Bijlage 1: SVB Elkien

Strategisch Voorraadbeleid Elkien RvC-document 13 december 2010

Inhoudsopgave 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Inleiding ............................................................................................................................................ 3 Bestaande SVB’s en de Markttoets ...................................................................................................... 4 Vastgoedstrategie ................................................................................................................................. 5 Vastgoeddoelstellingen ......................................................................................................................... 7 De Maatregelen .................................................................................................................................... 9 De Portefeuille-effecten ...................................................................................................................... 11 De Financiële-effecten ........................................................................................................................ 14 Bijlage 1. Positionering kernen en wijken ............................................................................................... 17 Bijlage 2. De complexmonitor ................................................................................................................. 19 Bijlage 3. Risicoanalyse .......................................................................................................................... 20

2

1.

Inleiding

Kort na de fusie tussen Nieuw Wonen Friesland en Woningcorporatie Welkom, ontstond de wens om inzicht te krijgen in de prestaties van de samengestelde woningportefeuille. Het cruciale vraagstuk was die van de samenstelling van de portefeuille nu, versus de gewenste samenstelling in de toekomst. Het vermogen van de corporatie (in mensen en middelen) vormde een belangrijk uitgangspunt bij het bepalen van de mogelijkheden. Er was behoefte aan een gedegen onderbouwde en gedragen vastgoedstrategie, die vervolgens leidend moest worden bij de verdere invulling op gemeente-, wijk/kernen objectniveau. Dit noemden we een Strategisch Voorraad Beleid (SVB). Gebaseerd op een aantal heldere uitgangspunten moest dit SVB concreet en voor alle woonobjecten over een looptijd van 15 jaar de meest wenselijke ontwikkelrichting aangeven. Vanaf januari 2009 heeft Elkien hard gewerkt aan het opzetten van het SVB. De resultaten van deze inspanning worden samengevat in dit document. De punten in dit document zijn in de periode januari tot september 2010 besproken in de Stuurgroep SVB (directie Elkien). De resultaten van de deze besprekingen zijn vastgesteld door het bestuur van Elkien; het SVB-document was een feit. In dit RvCdocument worden de SVB-onderwerpen in samengevatte vorm weergegeven. Hoofdstuk 2 biedt een puntsgewijze samenvatting van de SVB’s van de twee rechtsvoorgangers. Tevens wordt hier een samenvatting gegeven van een korte ‘reality-check’ van beide SVB’s door recente ontwikkelingen als referentiekader te hanteren. De toekomstbestendige delen van beide SVB’s worden samengevat in hoofdstuk 3 in de Vastgoedstrategie van Elkien. Uit deze vastgoedstrategie wordt in hoofdstuk 4 een aantal portefeuilledoelstellingen gedestilleerd. Hoofdstuk 5 beschrijft de concrete maatregelen (sloop, verbetering etc.) welke in hoofdstuk 6 leiden tot de beoogde effecten. Een belangrijk effect is de financiële consequentie van de geschetste maatregelen. Recht doende aan het belang dat gehecht wordt aan goed inzicht in de financiële gevolgen van het SVB, wordt in hoofdstuk 7 het beslag op de financiële middelen inzichtelijk gemaakt. Op basis van de meerjarenbegroting 2011-2015 worden de financiële effecten van de portefeuillemaatregelen voor de komende 10 jaar inzichtelijk gemaakt. Gedetailleerde informatie wordt in de bijlagen toegevoegd. Bijlage 1 beschrijft de indeling van de portefeuille naar prioritaire en niet-prioritaire kernen en wijken. In bijlage 2 wordt de werking van het complexmodel beschreven. Samenvattend; wat staat er in dit document?  Vastgesteld is dat de portefeuille op diverse locaties te eenzijdig is op onderdelen zoals leeftijd, huurprijsklasse, objecttypes en kwaliteit.  Vastgesteld is dat Elkien maximaal willen presteren naar vermogen. Op basis van dit maximum is een optimale balans tussen investeringen (nieuwbouw en verbeteringen) en desinvesteringen (sloop en verkoop) bepaald.  Deze investeringen en desinvesteringen zijn gedifferentieerd naar locatie, huurpijsklasse, energielabel (etc.). Deze differentiatie heeft geleid tot de volledige labeling van de portefeuille.  De maximale prestatie heeft verstrekkende financiële gevolgen. Inzicht in deze financiële gevolgen is essentieel en wordt in dit document geboden. Wanneer de toepasselijke metafoor van de woningbouw gebruikt wordt om de afgelopen periode te omschrijven, dan hebben we het fundament voor het huis neergezet. Deze stap is cruciaal omdat de rest van het SVB-huis er stevig op kan rusten. Het geeft echter ook aan dat dit slechts het fundament is; we zijn nog lang niet klaar. In deze eerste stap (conform projectplan SVB) is de samengevoegde portefeuille en de gewenste ontwikkeling beschreven. Binnen de vastgestelde financiële normen zijn alle woonobjecten voorzien van een strategielabel. Al met al het begin van veel duidelijkheid maar het blijven plannen en daarin schuilt de beperking. Deze plannen moeten worden omarmd, uitgedragen, uitgevoerd en periodiek gemeten en bijgesteld, pas dan is er sprake van waardesturing.

3

2.

Bestaande SVB’s en de Markttoets

De belangrijkste pijlers van de SVB’s van de rechtsvoorgangers waren de volgende: Welkom:  Verbetering van de kwaliteit en gemiddelde leeftijd van de portefeuille.  Afname van het aantal eengezinswoningen door verkoop.  Verbetering van de seniorenwoningen door aanpassing (waar mogelijk) maar vooral door sloop / vervangende nieuwbouw.  Focus op investeringen op de juiste plaats, rekening houdend met krimp, aanwezigheid van voorzieningen etc. (de A,B en C indeling). Nieuw Wonen Friesland:  Verbetering van de kwaliteit en gemiddelde leeftijd van de portefeuille.  Eenzijdige samenstelling verbeteren door een strategie van sloop / vervangende nieuwbouw bij flats zonder lift en kleine eengezinswoningen.  Wijken grootschalig verbeteren, niet door fragmentarische investeringen maar door middel van transformatie o.b.v. massa. Geschakeld aan doelstellingen op het gebied van leefbaarheid.  Gesteld werd dat investeringen in bestaand bezit zeer beperkt moesten plaatsvinden.  Nieuwbouw met name in het betaalbaar hoge en middeldure segment omdat dit segment nagenoeg ontbrak.  Investeren in Zuiden en Westen van de stad om een betere spreiding van de portefeuille te bewerkstelligen.  Concentratie van sloop / vervangende nieuwbouw in het Valeriuskwartier, Nylan, Schepenbuurt/Wielenpolle, ‘t Vliet en de later toegevoegde wijk Heechterp Schieringen. In aanloop naar de integratie van beide portefeuilles en hun achterliggende ontwikkelbehoeften, heeft Elkien aan Companen gevraagd om de SVB’s te toetsen aan de woningmarkt anno 2010. Een korte samenvatting geeft het volgende beeld: 

 

 

 

De verwachting met betrekking tot demografie in het Welkom-gebied, is iets te positief ingeschat in het SVB. Gemiddeld werd er uitgegaan van een lichte groei. Nieuwe prognoses geven een omslag naar lichte krimp. Voor de gemeente Opsterland werd met iets positiever cijfers gerekend dan de huidige prognoses rechtvaardigen. De ligging van het Elkien-bezit is gunstig. De komende 10 jaar is groei te verwachten in de langs de A7 liggende gemeenten. Wûnseradiel, Wymbritseradiel en Littenseradiel zijn kwetsbare gemeenten. Leeuwarden heeft een langdurige groeiprognose. Vergrijzing en gezinsverdunning zijn correct ingeschat. Een duidelijke trend van de laatste jaren is de verhuisbeweging van gezinnen uit kleinere kernen naar grotere kernen. Deze beweging zat niet in de SVB’s van Welkom en NWF. In het SVB van NWF werd de doelgroep ‘Empty Nesters’ te groot ingeschat. De voorgenomen sloop van eengezinswoningen en nieuwbouw voor senioren in het buitengebied is correct. Het tempo is echter te laag. In elke gemeente werd ingezet op een bescheiden groei van de portefeuille. Op basis van nieuwe gegevens is er eerder sprake van een bescheiden krimp. Deze bescheiden krimp gaat op termijn (per 2020) over in een sterkere krimp. Companen adviseert Elkien om in deze periode voor te sorteren op de krimp in haar werkgebied. De opgemerkte eenzijdigheid in typering, locatie en toekomstwaarde in de Leeuwarder portefeuille is terecht. In het SVB wordt ingezet op een forse kwaliteitsslag door middel van grootschalige sloop en nieuwbouw. Dit vervangingstempo is 1% en daarmee aan de lage kant. Nieuwbouwplannen in Leeuwarden worden voorzien voor eengezinswoningen en flats met lift. Dit is een goede inschatting van de marktbehoefte.

4

3.

Vastgoedstrategie

De bedrijfsstrategie van Elkien omvat de volgende effecten:   

De buurt versterken Samen meer bereiken Transparant handelen

Deze effecten starten met het aanbieden van betere woningen in ons werkgebied. Elkien wil dat haar aanwezigheid gaat leiden tot een versterkte buurt. Deze versterkte buurt is tot stand gebracht door middel van intensieve samenwerking met de belanghebbenden van Elkien. De wijze waarop dit gebeurt wordt zowel intern als extern begrepen, omdat Elkien hierover transparant is. Elkien wil dit iedere dag uitdragen, door de inzet van medewerkers die trots zijn op hun doen en laten in onze wijken en buurten. Elkien verwacht dat dit enthousiasme wordt opgepikt door onze omgeving. De bedrijfsstrategie is geconcretiseerd in een vastgoedstrategie. Deze vastgoedstrategie, uitgewerkt in een tiental speerpunten, vormt de basis voor het portefeuilleplan. De 10 speerpunten zijn als volgt: 1. Voorsorteren op krimpbedreiging na 2020 Voor het Elkien-buitengebied treedt de krimpbedreiging pas na 2020 op. Dat biedt de gelegenheid om voor die gemeenten waar krimp daadwerkelijk een bedreiging vormt, daar in de komende jaren al op te anticiperen. Dit houdt in geen uitbreidingsplannen, inbreiding op eigen grond en verkoop van bestaand bezit. Dit beleid is al bestaand maar dient verder geïntensiveerd te worden. Voor de stad Leeuwarden is er van krimp geen sprake. Door de trend ‘verstedelijking’ blijft de vraag naar woningen in Leeuwarden goed. 2. Transformatieopgave bestaande voorraad De Elkien portefeuille wordt gekenmerkt door een eenzijdige samenstelling op de onderdelen leeftijd, typering, kwaliteit en huurprijs. Een forse transformatieopgave (toevoeging en onttrekking) is nodig om de portefeuille naar een beter kwaliteitsniveau te brengen. 3. Terugtrekken uit perspectiefarme pmc’s Voor het buitengebied geldt dat in kernen met onvoldoende marktperspectief Elkien (op termijn) haar marktaandeel zal afbouwen. Deze voorraadstrategieën hebben voor de betrokken gemeenten c.q. kernen/wijken een behoorlijke impact. 4. Investeren in perspectiefrijke pmc’s De kwaliteitsinvesteringen concentreren zich in wijken/kernen waar de kwaliteit van woning en/of voorzieningen achter blijft bij de vraagbehoefte, terwijl het marktperspectief goed is. Hier creëert een investering een optimaal maatschappelijk en financieel rendement. De toekomstwaarde van de investering is hierbij een belangrijk gegeven. 5. Afstoten incourante woningtypen Het gaat hier met name om portiekflats, onder- en bovenwoningen, kleine rijtjeswoningen in de stad Leeuwarden en gedateerde eengezinswoningen in het buitengebied. Deze woningtypen hebben onvoldoende toekomstwaarde en ingrijpende verbetering levert een te laag rendement op. Reden om deze woningen te slopen dan wel te verkopen. Hierbij dient te worden aangetekend dat wij in onze hoedanigheid van maatschappelijk ondernemer het ons niet kunnen veroorloven ‘rommel’ op de markt te zetten. 6. Interventies (investeringen) gericht op waardecreatie Maatregelen in de vorm van investeringen worden beoordeeld op de toegevoegde waarde. Kwaliteitsverbeteringen in vastgoed moeten leiden tot waardevermeerdering van de portefeuille. Dit betekent dat selectief omgegaan zal worden met kwaliteitsverbeteringen in bestaand bezit. Sloop / vervangende nieuwbouw kan hierbij efficiënter zijn.

5

7. Focus, differentiatie, spreiding Om een beter evenwicht in de portefeuille te bereiken is differentiatie binnen de voorraad een vereiste. Niet alleen naar woningtype en prijsstelling maar ook naar spreiding (leeftijd, geografisch). Van belang daarbij is onze focus op doelgroepen en werkgebied. Een betere spreiding van ons bezit over het werkgebied kan gerealiseerd worden middels uitruil van bezitsdelen met andere aanbieders. De focus op en bediening van specifieke doelgroepen is gerelateerd aan de pmc-indeling en het gedifferentieerde facetbeleid. Differentatie houdt ook in dat de (her)ontwikkeling van wijken en/of kernen gericht is op het doorbreken en voorkomen van het eenzijdige karakter van met name stedelijke gebieden. 8. Aanbodsturing, vraaggeleiding en keuzevrijheid Primair staat de vraag en keuzevrijheid van de klant centraal binnen het beleid van Elkien. Hoewel keuzevrijheid uitgangspunt is binnen de systematiek van woonruimteverdeling, kan het in de pioniersfase van een nieuwbouwproject noodzakelijk zijn om (tijdelijk) de vraag actief te geleiden, teneinde gewenste doelgroep en product sneller bij elkaar te brengen. 9. Kwaliteitsambitie Een heldere kwaliteitsambitie ligt ten grondslag aan de beoogde transformatie. Op portefeuilleniveau is deze beschreven (energielabel, perceeltypering). Op objectniveau dient een verfijningslag gemaakt te worden. Een indeling naar een primair deel van de portefeuille (basis) en niet primair deel; marktconform, geeft hierbij een helder kader voor productdifferentiatie. 10. Kernvoorraad doelgroep Binnen het portefeuilleplan wordt geborgd dat te allen tijde voldoende bereikbare en kwalitatief goede woningen voor de doelgroep beschikbaar blijft. Via het huurprijsbeleid en het kwaliteitsbeleid worden hiervoor garanties ingebouwd.

6

4. ‘Meer

Vastgoeddoelstellingen kwaliteit met minder kwantiteit’

De rode draad die door het SVB van Elkien loopt, is samen te vatten in bovenstaande stelling. We voegen kwaliteit toe terwijl de kwantiteit van de portefeuille afneemt. Het resultaat van het SVB, wanneer alle maatregelen zijn uitgevoerd, is een kleinere maar significant verbeterde portefeuille. De stelling is uiteen te rafelen in twee delen; het toevoegen van kwaliteit enerzijds en het afnemen van de kwantiteit anderzijds. Beide delen worden verder onderbouwd. Kwaliteit De portefeuilles van beide rechtsvoorgangers zijn verschillend van aard. De samenstelling op basis van hoogbouw versus laagbouw en geografische spreiding geeft een behoorlijk eigen karakter aan de twee portefeuilles. Opvallend is wel dat de uitdagingen in beide portefeuilles goed vergelijkbaar zijn. Beide portefeuilles worden gekenmerkt door een beperkte differentiatie met betrekking tot kwaliteit, typering en huurprijssamenstelling. Dit is voor de dominantie van portiekflats in het Noorden van Leeuwarden niet anders dan voor de eengezinswoningen in het Buitengebied. Op beide plaatsen is er een behoorlijke opgave om het woningaanbod af te stemmen op de huidige woonwensen. Op basis van de demografische trends zoals beschreven in de marktanalyse wordt voorgesteld om de portefeuille te verbeteren langs drie lijnen: 1) Perceeltypering / doelgroepen De trends van gezinsverdunning, verstedelijking en vergrijzing hebben een behoorlijke impact op ons werkgebied en onze portefeuille. De komende 15 jaar transformeren wij de portefeuille zodat wij de doelgroepen kunnen (blijven) bedienen. Veel van de in de voorgaande SVB’s geformuleerde plannen waren gericht op het adequaat huisvesten van senioren. Deze lijn is voortgetrokken in het SVB van Elkien. 2) Energetische kwaliteit Met een dominant deel van de portefeuille in de lagere energielabels (E,F en G), is het onvermijdelijk om hier een behoorlijke verandering in aan te brengen. De energetische kwaliteit wordt als indicator gebruikt voor de algehele kwaliteit van de portefeuille. Veelal wijst een laag energielabel op andere kwalitatieve aandachtspunten. Er wordt nauwkeurig gelet op de kosten van de verbetering versus de toekomstwaarde van het object. Naast een directe opbrengst door middel van huurverhoging is het evident om de toekomstige waarde (indirecte waarde) van het object te beoordelen voorafgaand aan de verbetering. 3) Huurprijssamenstelling Meer dan 90% van de huidige voorraad bestaat uit woningen in de huurprijsklassen ‘goedkoop’ en ‘betaalbaar laag’. Hier is wederom geen significant onderscheid tussen de portefeuille in Leeuwarden en de portefeuille in het Buitengebied. De woningvoorraad in de laagste huurprijsklassen wordt afgebouwd. Door nieuwbouw en verbetering wordt de woningvoorraad in de huurpijsklassen ‘bereikbaar hoog’ en ‘middelduur’ vergroot. Het kader van het aan te houden aantal woningen in de lage huurklassen wordt gevormd door de primaire doelgroep. Er zal een kernvoorraad moeten worden vastgesteld opdat onze primaire (inkomens)doelgroep adequaat wordt bediend op de Friese woningmarkt. Naast deze kernvoorraad zal de transformatie naar hogere huurprijsklassen en belangrijker de achterliggende kwaliteitsverbetering, leiden tot een product dat ‘fit to market’ is.

7

Kwantiteit De door de politiek beoogde hervorming van de sociale huursector richt zich duidelijk op het aspect van de kwantiteit. Met 2,4 miljoen sociale huurwoningen en een veel kleinere sociale doelgroep, lijkt het antwoord voorhanden; krimp door verkoop. De claim die aspirant-kopers vervolgens leggen op de hypotheekrente-aftrek lijkt nog niet in de overweging te worden meegewogen. Elkien volgt de ontwikkelingen op de voet maar laat zich in dit SVB niet eenzijdig leiden door de politieke ontwikkelingen. Bij eventuele noodzaak (bijv. heffingen) sturen we bij. Een aantal intrinsieke ‘sporen’ leiden tot de stelling dat Elkien een kwantitatieve afname is te verantwoorden: 1) Krimp In een werkgebied waar de vraagdruk afneemt, is het verstandig om het principe van groei, hetgeen een belangrijke doelstelling was bij beide rechtsvoorgangers, te verlaten. Elkien is werkzaam in een aantrekkelijke regio. Belangrijke pijlers zijn de A7-zone en de stad Leeuwarden. Krimp van het aantal huishoudens wordt op de korte termijn niet voorzien. Op de langere termijn zijn de signalen echter somber. Met dergelijke signalen en de wetenschap van de lange termijn investeringen in vastgoed, is het verstandig om voor te sorteren op krimp (zie strategische doelstelling 1). 2) Sloopopgave en verdunning bij terugbouw De kwalitatieve opgave krijgt voor een belangrijk deel vorm door sloop. Sloop is in sommige gevallen een efficiëntere manier om de portefeuille te transformeren dan verbetering. Sloop leidt over het algemeen tot verdunning omdat de terugbouw van nieuwbouwwoningen in een lagere verhouding staat tot de voorafgaande sloop. 3) Verkoop om de portefeuillesamenstelling te verbeteren Verkoop is een adequaat middel om de eenzijdige samenstelling van de portefeuille te verbeteren. Het meest concrete voorbeeld hiervan is het afstoten van eengezinswoningen in het buitengebied. Hiervan werd in het SVB van rechtsvoorganger Welkom reeds gesteld dat er een overmaat van dit deel van de portefeuille was. 4) Verkoop om de kwaliteitsslag te financieren Door middel van woningverkopen worden kasstromen gegenereerd waarmee de transformatie van de portefeuille wordt gefinancierd. Er wordt bij verkoop tevens gelet op de kwalitatieve portefeuilledoelstellingen. Verkopen vinden overwegend plaats bij objecten die onvoldoende waarde toevoegen aan de portefeuille. Er worden bijvoorbeeld veel eengezinswoningen verkocht in het buitengebied. Ook dit was een reeds bestaande beleidsrichting in het voorgaande SVB (van Welkom in dit geval). 5) Hoge marktaandeel en risicoprofiel van de portefeuille. In nagenoeg alle wijken, buurten en kernen waar Elkien bezit heeft, is het marktaandeel hoog. Veelal is Elkien de enige verhuurder in kernen in het buitengebied. In Leeuwarden wordt het marktaandeel verdeeld met WoonFriesland. Een lager marktaandeel is wenselijk gezien het grote risicoprofiel op onderdelen in de portefeuille. Een lagere kwantiteit is het gevolg van afstoten in deze gebieden.

8

5.

De Maatregelen

De gemiddelde transformatiesnelheid van een corporatie is 2.5%. Dit betekent dat de optelsom van onttrekkingen door verkoop en sloop enerzijds en de toevoeging door nieuwbouw en aankoop uitkomt op 2.5% per jaar. Een corporatie met een ‘uitdaging’ in haar portefeuille dient voldoende transformatiesnelheid te hebben. In het verleden heeft de Stec groep NWF geadviseerd (zie SVB NWF) om een transformatiegraad van 5% te gaan halen en zodoende het benodigde evenwicht in de portefeuille te brengen. Bij onvoldoende snelheid blijft het steeds verder verouderende bezit zich aandienen voor verbeteringen terwijl sloop/vervangende nieuwbouw (en in krimpgebieden sloop zonder 1:1 vervangende nieuwbouw) een betere (efficiëntere) oplossing is. Gezien de situatie van het bezit van Elkien, wordt in dit portefeuilleplan een hoge transformatie-snelheid voorgesteld. Door elk jaar 1,2% te verkopen, 1,5% te slopen en 1,3% vervangend en deels aanvullend nieuw te bouwen wordt met de duur van het SVB (15 jaar) het bezit met 52% getransformeerd. De transformatiegraad is hierbij 4%. Verschillende verdelingen van maatregelen zijn onderzocht. Naast de maatregelen is ook kritisch naar het tempo gekeken. Het vertrekpunt was een SVB met een looptijd van 10 jaar. Dit scenario legde echter een te groot beslag op de beschikbare middelen. Bij de zoektocht naar een robuust scenario werde de oplossing gevonden door de maatregelen vast te houden maar het tempo te verlagen tot 15 jaar. Binnen de gestelde financiële kaders (solvabiliteit en kasstromen) en uitspraken over praktische haalbaarheid (verkoopaantallen en sloopopgave), is een scenario gekozen dat de hoogst haalbare transformatiegraad bereikt. Een toelichting op de financiële effecten van de voorgestelde maatregelen wordt in hoofdstuk 7 gegeven. Door een aantal risico’s mee te wegen wordt de robuustheid van het SVB aangetoond. De transformatie wordt aangevuld met een aanzienlijk aantal verbeteringen. Naast sloop, verkoop en nieuwbouw zijn verbeteringen in de bestaande voorraad een adequaat middel om de portefeuille te optimaliseren. Uitgangspunt is hierbij dat verbeterinvesteringen alleen worden gedaan in perspectiefrijke wijken en kernen en bij objecten die geschikt zijn voor verbeteringen. De kwaliteit is in alle gemeenten ongeveer vergelijkbaar. De woningen voor het label ‘verbeteringen’ worden naar rato van het bezit per gemeente verdeeld. Dit betekent dat de helft van de verbeteringen in de planperiode in Leeuwarden plaatsvindt en de andere helft in het buitengebied. Over de planperiode van het SVB verbetert Elkien 5000 woningen. De komende 15 jaar worden de volgende maatregelen voorgesteld; Sloop In totaal worden er 2622 woningen gesloopt. De verdeling per type woning is als volgt: 2^1-kap: Galerijflat Maisonettes Portiekflat Rijtjeswoning Vrijstaand

328 310 27 909 1047 1

(12,5%) (11,8%) (1,03%) (34,7%) (39,9%) (0,04%

Totaal

2622

(100%)

Doorexploiteren In totaal blijven 6821 woningen onderdeel van de reguliere exploitatie, er gebeurt m.a.w. niets anders aan dan het reguliere onderhoud. In de verdeling zit een deel ‘onzelfstandige woningen’, ‘overige woningen’ en woon-zorg objecten. Deze zijn opgeteld in de categorie ‘overig’. De verdeling is als volgt: 2^1-kap:

583

(8,5%)

9

Galerijflat Portiekflat Rijtjeswoning Vrijstaand Overig

1800 1253 3019 26 139

(26,4%) (18,4%) (44,3%) (0,4%) (2,0%)

Totaal

6821

(100%)

Verkoop Er worden 3267 woningen verkocht gedurende de SVB periode. De verdeling is als volgt: 2^1-kap: Galerijflat Portiekflat Rijtjeswoning Vrijstaand Overig

573 120 153 2374 13 31

(17,3%) (3,8%) (4,7%) (72,7%) (0,4%) (1,0%)

Totaal

3267

(100%)

Verbetering In totaal worden er 4990 woningen verbeterd. Het gaat hierbij om de volgende verdeling: 2^1-kap: Galerijflat Portiekflat Rijtjeswoning Vrijstaand

480 1471 814 2220 5

(9,6%) (29,5%) (16,3%) (44,5%) (0,1%)

Totaal

4990

(100%)

Nieuwbouw Uitvoering van bovengenoemde maatregelen heeft een sterke afname van de portefeuille tot gevolg (van 17700 in 2010 naar ongeveer 12000 woonobjecten in 2025). We gaan uit van sloop / vervangende nieuwbouw, hetgeen betekent dat er 2622 woningen worden ‘vervangen’. Hiernaast is rekening gehouden met toevoeging van ongeveer 750 woningen, rekening houdende met de afloop van de huidige portefeuille onder handen werk. Het totaal aan nieuwbouw komt hiermee op ongeveer 3400 woningen. Nieuwbouw wordt voorzien in de vorm van rijtjeswoningen en galerijflats in het betaalbaar hoge en middeldure segment. Koppeling strategielabels, objecten en locatie In bijlage 1 wordt uitgelegd hoe tot de verdeling van prioritaire en niet-prioritaire kernen tot stand is gekomen. Zoals gesteld (en conform de vastgoedstrategie) vinden investeringen overwegend plaats in prioritaire kernen. Dit betekent concreet: In prioritaire kernen wordt geïnvesteerd door woningen te verbeteren en sloop / vervangende nieuwbouw toe te passen. In niet-prioritaire kernen wordt beperkt geïnvesteerd door overwegend de objecten door te exploiteren en waar mogelijk te verkopen. In bijlage 2 wordt uitgelegd hoe op basis van prestaties van objecten (Bijv. WoZ-waarden, oppervlaktematen etc.) een voorstel is gedaan met betrekking tot het strategielabel. Dit voorstel werd vervolgens afgestemd met functionarissen vanuit de sectoren Wonen en Vastgoed om tot een concrete en complete strategielabeling te komen.

10

6.

De Portefeuille-effecten

De vastgoeddoelstellingen, gebaseerd op de stelling ‘meer kwaliteit met minder kwantiteit’, resulteren via de vastgoedmaatregelen tot effecten. Deze effecten worden hier weergegeven. Wederom worden deze onderverdeeld in kwantitatieve effecten en kwalitatieve effecten. Kwalitatieve effecten Energielabel De maatregelen hebben een behoorlijk effect op de energetische prestaties van de portefeuille. Onderstaande grafiek geeft de verbetering weer. Samenvattend neemt het aandeel lagere energielabels af en hogere labels (door verbetering en nieuwbouw) toe.

percentage van portefeuille

Energielabels 2011-2025 35 30 25 20

2011

15

2025

10 5 0 A

B

C

D

E

F

G

energielabel

De nieuwe portefeuille bestaat voor 75% uit woningen met energielabels A, B of C. In de huidige portefeuille (2011) is dat 35%. Huurprijssamenstelling De maatregelen op het gebied van sloop, verkoop, verbetering en nieuwbouw hebben een behoorlijk effect op de samenstelling van de huurprijsklassen van de portefeuille. Om dit goed te kunnen beoordelen wordt inzicht gegeven in de huurprijssamenstelling van 2010 versus die van 2025.

11

verdeling huurklassen 2011-2025

percentage in portefeuille

60 50 40 2010

30

2025

20 10 0 goedkoop (<€ 350,-)

betaalbaar laag (tot € 511,-)

betaalbaar hoog (tot € 550,-)

middelduur (tot € 650,-)

duur (> € 650,-)

huurklassen

De SVB-maatregelen leiden tot een lager aantal ‘goedkope’ en ‘betaalbaar lage’ woningen. Woningen in de huurklasse ‘betaalbaar hoog’ en ‘middelduur’ nemen toe. Doelgroepen / perceeltypen De doelgroepen zijn vooralsnog benoemd door ze te verdelen naar 1 of 2 persoonshuishoudens, gezinnen en senioren. Door inzichtelijk te maken wat de verdelingen zijn voor en na de SVB-periode, kan worden vastgesteld of er voldoende rekening wordt gehouden met de trend van vergrijzing (meer en betere seniorenwoningen) en gezinsverdunning (meer 1 of 2 persoonshuishoudens).

objecten naar doelgroep

percentage in portefeuille

80 70 60 50 2010

40

2025

30 20 10 0 1 a 2 persoonshuishouden

gezinnen

senioren

doelgroepen

Duidelijk wordt dat het aandeel gezinswoningen duidelijk afneemt terwijl het aandeel seniorenwoningen toeneemt. Er is een geringe toename van het aantal woningen die geschikt zijn voor 1/2 persoonshuishoudens.

12

Kwantitatieve effecten De maatregelen leiden tot een significante afname van het portefeuilletotaal. De maatregelen sloop en verkoop leiden tot een afname van 17.700 woningen naar ongeveer 12.000 woningen. Door vervangende nieuwbouw en bouw in de uitleg stijgt het totaal naar ongeveer 15.300 woningen. Deze 15.300 woningen hebben een behoorlijk verbeterde kwaliteit zoals hierboven werd geschetst. De kwantitatieve verschuiving wordt weergegeven in tabel 1. 2010

Sloop

Nieuwbouw

Verkoop

2025

17700 woningen

2600 woningen

3400 woningen

3200 woningen

15300 woningen

Tabel 1. Kwantitatieve effecten SVB

De afname van het portefeuilletotaal wordt voor het grootste deel veroorzaakt door de afname in het Buitengebied. In de stad Leeuwarden is de afname beperkt omdat er verhoudingsgewijs minder verkocht wordt in Leeuwarden. Uitgaande van sloop / vervangende nieuwbouw, is het de verkoop die een afname verklaart. In het buitengebied wordt ruim twee keer zo veel verkocht als in de stad Leeuwarden. Dit is conform de verwachting dat de stad Leeuwarden een beperkte groei zal kennen in de toekomst.

13

7.

De Financiële-effecten

De doorrekening van de portefeuillemaatregelen heeft plaatsgevonden op basis van de meerjarenbegroting 2011-2015. De voor deze doorrekening gebruikte parameters zijn volledig gelijk aan die in de originele MJB. De huidige programmatuur laat het niet toe om meer dan 10 jaar vooruit te kijken. Met een SVB periode van 15 jaar kan een volledige doorrekening momenteel niet plaatsvinden. De focus op de financiële haalbaarheid ligt hiermee op de eerste 10 jaar. Financiële haalbaarheid SVB De doorrekening geeft een beeld van de financiële haalbaarheid van het SVB. De haalbaarheid wordt beoordeeld op basis van kasstromen en solvabiliteit.  

De kasstromen mogen niet onder de 2% aflossingsfictie komen die het WSW als ondergrens stelt. De solvabiliteit is momenteel 35% en mag dalen tot een ondergrens van 10%.

De financiële doorrekening Bij het formuleren van het SVB is in meerdere stadia een financiële doorrekening gemaakt. Bij het begin van het traject werd een globale berekening gemaakt om de maximale inspanning te berekenen. Op basis van de gewenste transformatiegraad en de samenstelling van sloop, verkoop, verbetering, verhuur en nieuwbouw, werden de maximale aantallen duidelijk. Op basis van de meerjarenbegroting 2011-2015 is het mogelijk om de financiële doorrekening te herhalen en zodoende de controle-vraag te beantwoorden; is het SVB (nog steeds) financieel haalbaar? De financiële doorrekening bestaat uit twee delen; een officieel en een officieus deel. Het officiële deel is identiek aan de MJB 2011-2015. In de MJB zijn reële nieuwbouwprojecten, verbeterverkoop- en sloopaantallen opgenomen. Deze maatregelen zijn geheel conform de plannen in het SVB. Ze vormen de eerste schijf van 5 jaar van het SVB. Het jaar 2011 is hierbij het meest concreet, de maatregelen die in dit jaar gepland zijn, hebben een zeer grote mate van zekerheid. De latere jaren in de MJB hebben een minder grote mate van zekerheid, maar zijn nog zeker reëel. Het officieuze deel bestaat uit een toevoeging op basis van de SVB maatregelen. De basis wordt gevormd door de originele MJB en doorgetrokken naar de vijf jaren na de eerste schijf. Zodoende wordt de schijf van 10 jaar inzichtelijk. Toelichting Doorrekening SVB De jaarlijkse maatregelen met betrekking tot de portefeuille, staan in onderstaande tabel weergegeven. Alle parameters die zijn gebruikt in de doorrekening van het SVB zijn conform de MJB 2011-2015. Grafiek 1 geeft het verloop van de kasstromen en de solvabiliteit over de komende 10 jaar weer. De VPB-last is gebaseerd op een afbouw van de belastinglatentie (Raming compensabel verlies ultimo 2010 van 20,1 miljoen euro) tot 2016. Overigens is de aanname gehanteerd dat alle verkoopwinsten via de HIR kunnen worden afgewenteld en dat 50% van de verbeteringinvesteringen als onderhoudslast aftrekbaar zijn.

Sloop Verbetering Nwb huur Nwb koop Verkoop Totaal (einde jaar)

2011 182 480 338 16 100

2012 183 428 370 91 150

2013 136 390 518 18 225

2014 96 546 275 55 225

2015 366 416 243 26 248

2016 281 481 192 22 250

2017 195 460 86 42 242

2018 73 268 135 59 219

2019 5 290 32 2 248

2020 134 239 179 16 215

17756

17793

17950

17904

17533

17194

16843

16686

16465

16295

Tot. 1615 3998 2368 347 2122

Tabel 2; Maatregelen portefeuille

14

De meest belangrijke parameters die zijn gebruikt in de financiële doorrekening worden in onderstaande tabel weergegeven.

Rentevoet langlopende leningen Prijsstijging vrije verkoop Gem. huurprijsstijging jaarlijks Gem.huurprijs per afgestoten woning Gem.huurprijs per nieuwe woning % Huurderving Inflatiestijging t.o.v. voorgaand jaar Inflatiestijging onderhoud/meer Stijging salariskosten t.o.v. voorgaand jaar Onderhoud in % van de huur

2011 4,25% 0,2% 1,10% 300,00 582,61 3,6% 2,00% 3,00% 3,00% 25%

2012 2013 4,25% 4,25% 1,0% 1,6% 1,30% 1,50% 310,00 314,65 597,86 615,93 3,2% 2,8% 2,00% 2,00% 3,00% 3,00% 3,00% 25%

3,00% 25%

2014 4,25% 2,0% 1,70% 320,00 606,42 2,4% 2,00% 3,00%

2015 4,25% 2,0% 1,90% 326,08 614,04 2,0% 2,00% 3,00%

2016 4,25% 2,0% 2,00% 332,60 626,32 2,0% 2,00% 3,00%

3,00% 25%

3,00% 25%

3,00% 25%

2017 2018 4,25% 4,25% 2,0% 2,0% 2,00% 2,00% 339,25 346,04 638,85 651,62 2,0% 2,0% 2,00% 2,00% 3,00% 3,00% 3,00% 25%

3,00% 25%

2019 4,25% 2,0% 2,00% 352,96 664,66 2,0% 2,00% 3,00%

2020 4,25% 2,0% 2,00% 360,02 691,51 2,0% 2,00% 3,00%

3,00% 25%

3,00% 25%

Tabel 3; Parameters financiële doorrekening

Ruimte op kasstroom Solvabiliteit

14.000.000

35,0%

12.000.000

30,0%

10.000.000

25,0%

8.000.000

20,0%

6.000.000

15,0%

4.000.000

10,0%

2.000.000

5,0%

-

0,0% 2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

Grafiek 1; basisscenario SVB

Kasstromen Het totaal aan kasstromen uit operationele activiteiten blijft in elk jaar ruim boven de nullijn. Van de getoonde kasstromen is de 2% fictieve aflossing op de leningportefeuille reeds afgetrokken. Dit betekent dat de nullijn de ondergrens is zoals het WSW die hanteert bij het beoordelen van de prognosejaren in het corpodatamodel. Solvabiliteit De solvabiliteit blijft stabiel. De ondergrens wordt in geen enkel jaar bereikt.

15

De robuustheid van het basisscenario In de basisvariant gaan we uit van een zo realistisch mogelijk scenario. In deze turbulente tijd zijn er weldegelijk risico’s denkbaar. Door een aantal mogelijke risico’s te simuleren krijgen we een beeld van de robuustheid van het SVB. De hiermee verkregen scenario’s gaan uit van de volgende parameters:  Verbeteringskosten (risicovariant 1 in bijlage 3). In het huidige MJB wordt gerekend met € 50.000,- verbeterkosten. In een scenario wordt aangegeven wat het effect is wanneer deze kosten hoger komen te liggen (€ 60.000,-). Een goedkoper scenario wordt niet realistisch geacht en daarom niet gesimuleerd.  Verkoopopbrengsten (risicovariant 2 in bijlage 3). Het aantrekken van de woningmarkt wordt in de MJB per 2014 voorzien. Mocht de verkoopmarkt voor langere tijd slecht blijven dan vallen de verkoopopbrengsten lager uit dan verwacht. De stelling in dit scenario is dat de verkoopaantallen behaald worden maar tegen 20% minder opbrengst.  Heffing (risicovariant 3 in bijlage 3). Een heffing van 0,17% van de WoZ-waarde ‘hangt’ boven de sector. Gesimuleerd wordt wat de effecten zijn van deze heffing op de financiële haalbaarheid van het SVB. Uitgangspunt is een ingang per 2014 van deze heffing.  Rente op financiering (risicovariant 4 in bijlage 3). Momenteel is er sprake van een lage financieringsrente. De vooronderstelling van een toekomstige stijging is relevant. In dit scenario wordt het effect van een hogere rente (+2%) gesimuleerd. Een lagere rente wordt niet gesimuleerd omdat dit niet realistisch wordt geacht. Voor de volledigheid wordt onder de aandacht gebracht dat alleen negatieve risico’s in beeld zijn gebracht. Met een waarschijnlijk oorzakelijk verband tussen inflatie en huren is hier geen rekening gehouden.

Conclusie financiële haalbaarheid SVB Het basisscenario geeft een robuust beeld van de financiële haalbaarheid van het SVB; de kasstromen blijven per jaar rond € 2 miljoen boven de nullijn en de solvabiliteit blijft op termijn stabiel. Door de effecten van een aantal reële risico’s mee te laten wegen in deze financiële haalbaarheid, wordt een beeld verkregen van het SVB onder een bepaalde druk. Geconcludeerd kan worden dat wanneer een afzonderlijk risicoscenario zich voordoet, het SVB financieel (op de lange termijn) niet haalbaar is. Uitzondering hierop is het risicoscenario waarbij de rentelasten stijgen. Bij dit scenario is het SVB op de korte termijn niet haalbaar. Een combinatie van risicoscenario’s leidt op de korte termijn tot het overschrijden van de gestelde bandbreedte met betrekking tot kasstromen en solvabiliteit. Met de verkenning van de risico’s is de bandbreedte van het SVB bepaald. Een toename van het risicoprofiel leidt tot een bijstelling van de maatregelen. Om het risicoprofiel en de bijstelling van de maatregelen goed te kunnen beoordelen, is een strak financieel sturingsmechanisme een voorwaarde. Het continu monitoren van het financiële sturingskader heeft prioriteit bij Elkien. De oplevering van het financiële sturingskader wordt voorzien per juli 2011.

16

Bijlage 1. Positionering kernen en wijken Bij het differentiëren van het aanbod van de corporatie is het cruciaal om onderscheid te maken in de verschillende wijken en kernen binnen het werkgebied. Met de combinatie van onderdrukgebieden (krimp) en overdrukgebieden (groei) in één portefeuille is het belangrijk om goed zicht te hebben op de lokale behoeften. De kerngrootte heeft hierbij een goede voorspellende waarde maar geeft te weinig inzicht in de details achter de cijfers. Er is binnen Elkien behoefte aan een adequaat afwegingskader om wijken en kernen te kunnen positioneren binnen de portefeuille. Met behulp van dit afwegingskader investeert Elkien op plaatsen en op manieren waar daadwerkelijk behoefte aan is. Wijk/ kernanalyses Van alle wijken en kernen waar Elkien actief is, heeft men beschikking over een ‘analysetool’ om prestaties van wijken en kernen te verzamelen en te interpreteren. De eigenschappen van de wijken en kernen worden overzichtelijk verzameld op één A4-tje. Feiten over krimp of groei, voorzieningen, marktaandeel van Elkien en eigenschappen van het woningbezit worden gecombineerd met zachte gegevens over verenigingsleven en uitstraling. Uiteindelijk kan van elke kern en wijk worden gezegd of er behoefte blijft aan investeringen. Is er bijvoorbeeld al enige jaren sprake van krimp en is de kwaliteit van de woningen prima, dan ik de investeringsnoodzaak laag. Bij potentiële groei en een lage woningkwaliteit is de behoefte om te investeren juist hoog. Samenhang portefeuille Het beschouwen van individuele wijken en kernen levert belangrijke informatie maar doet te weinig recht aan de samenhang tussen kernen onderling en met grotere kernen / wijken in het bijzonder. Een korte studie van recente publicaties (Dorpen onder Druk door Movisie, stukken van het Samenwerkingsverband Noord Nederland en de Provincie Friesland) levert een beeld op van deze samenhang binnen onze portefeuille. De stukken leveren een eenduidig beeld op van verstedelijking, het belang van voorzieningen en bereikbaarheid. De wisselwerking tussen het stedelijk en het landelijk gebied biedt een interessant perspectief voor het concept ‘bundelingsgebieden’, een combinatie van grotere kernen met omliggende kleinere kernen. Deze kleinere kernen hebben weinig voorzieningen maar inwoners vinden dit prima omdat ze de boodschappen doen en naar de dokter gaan in de grotere kernen. Het zijn vooral de kleinere kernen, met weinig voorzieningen en een slechte bereikbaarheid waar op termijn een leegloop valt te verwachten. Het SVB betrekt de stelling dat het investeren in dit soort kernen suboptimaal is. Het levert onvoldoende maatschappelijk en financieel rendement om een dergelijke investering te kunnen verantwoorden. Er zijn kernen in de portefeuille waar onze investeringen meer rendement sorteren. Deze kernen zijn in de Directie besproken en vastgesteld. Een lijst met niet-prioritaire kernen is toegevoegd. Er zijn in totaal 41 kernen waar investeringen in de vorm van woningverbeteringen en nieuwbouw moeten worden beperkt of zelfs uitgesloten. Deze kernen vallen niet onder het verzorgingsgebied van een grotere kern, hebben een ondergemiddelde bereikbaarheid, hebben een laag voorzieningenniveau en kennen over de afgelopen jaren een lichte tot sterke krimp.

17

kern/wijk Wytgaard Poppenwier Tersoal Sibrandabuorren Baard Boazum Easterlittens Easterwierrum Hilaard Itens Jorwert Kubaard Reahus Rien Spannum Weidum Wiuwert Wjelsryp Hemrik Luxwoude Burgwerd Exmorra Ferwoude Gaast Kimswerd Lollum Parrega Pingjum Schettens Tjerkwerd Wons Zurich Abbega Blauwhuis Folsgare Gaastmeer Gauw Jutrijp Wolsum Frieschepalen Oosthem Totaal

inwoners woningen status 440 180 340 370 200 310 430 340 270 230 240 180 180 130 240 530 240 370 480 280 260 380 130 170 510 290 350 450 200 280 300 160 110 510 340 220 350 250 60 780 290

45 2 34 48 7 20 34 33 10 10 12 6 7 2 14 54 10 19 48 19 9 32 6 4 45 14 12 17 2 6 6 11 2 73 15 13 24 30 4 7 22

niet prioritair niet prioritair niet prioritair niet prioritair niet prioritair niet prioritair niet prioritair niet prioritair niet prioritair niet prioritair niet prioritair niet prioritair niet prioritair niet prioritair niet prioritair niet prioritair niet prioritair niet prioritair niet prioritair niet prioritair niet prioritair niet prioritair niet prioritair niet prioritair niet prioritair niet prioritair niet prioritair niet prioritair niet prioritair niet prioritair niet prioritair niet prioritair niet prioritair niet prioritair niet prioritair niet prioritair niet prioritair niet prioritair niet prioritair niet prioritair niet prioritair

reden omvang omvang omvang omvang omvang omvang omvang omvang omvang omvang omvang omvang omvang omvang omvang omvang omvang omvang omvang omvang omvang omvang omvang omvang omvang omvang omvang omvang omvang omvang omvang omvang omvang omvang omvang omvang omvang omvang omvang

reden

reden

marktaandeel

marktaandeel

marktaandeel marktaandeel marktaandeel marktaandeel marktaandeel

marktaandeel marktaandeel marktaandeel

marktaandeel marktaandeel marktaandeel marktaandeel

marktaandeel marktaandeel

omvang

788

18

Bijlage 2. De complexmonitor De strategische labeling van het vastgoed, dient op het laagste niveau plaats te vinden; dat van de complexen en daaronder dat van objecten. Het strategische stickertje geeft op die manier voldoende houvast binnen de organisatie (en daarmee naar buiten) als het gaat om verhuur, sloop, onderhoud en verbetering. Voor de labeling van objecten heeft Elkien de afgelopen periode gewerkt aan een computermodel. Het werken met een computermodel levert een aantal voordelen. Het geeft een rationele uitkomst, het is reproduceerbaar en er kan een groot aantal variabelen meegewogen worden. Elkien begrijpt ook heel goed dat er een beperking aan de rationaliteit zit. Het computermodel kan alleen volledig gemaakt worden door de emotie uit de Rayons, de ideeën van de projectontwikkelaars en de opvattingen van de projectleiders leefbaarheid. Dit is een stap die zeker niet is vergeten. Het complexmodel heeft twee belangrijke bronnen, die van het portefeuilleplan en de positionering van wijken en kernen (zie figuur 3).

Portefeuilleplan

Wijken en kernen

Complexmodel Fig. 3, Complexmodel en context De totalen in het portefeuilleplan zijn bepalend in het complexmodel. Het complexmodel wordt zo aangepast zodat er aansluiting is met de aantallen in het portefeuilleplan. Twee aspecten worden zo gewaarborgd. Allereerst het bereiken van de gewenste investeringen en des-investeringen en daarnaast wordt er binnen de bandbreedte van de betaalbaarheid gebleven. In het complexmodel wordt rekening gehouden met de status van de wijken en kernen. Bij een prioritaire status wil Elkien (naast doorexploiteren) investeren. Bij een niet-prioritaire status wil Elkien (naast doorexploiteren) des-investeren. Het complexmodel neemt een groot aantal prestaties mee in de overweging of het object het best in aanmerking komt voor sloop, verkoop, verbetering of doorexploiteren. In essentie komt het op de volgende methodiek neer: 1) Sloop is leidend. Het aantal te slopen woningen (volgens het portefeuilleplan) wordt o.a. bepaald door de leeftijd en de energieklassering van de woningen. De slechtst presterende woningen worden uit de portefeuille gehaald. 2) Verbeteren volgt na Sloop. Gekeken wordt naar de energieklasse, leeftijd en de Kameroppervlakte. Een ruimere woning leent zich beter voor verbetering dan een kleine. Op deze manier worden de hele kleine eengezinswoningen uitgesloten voor verbetering maar volgt eerder doorexploiteren en op termijn sloop en vervangende nieuwbouw. 3) Verkoop gebeurt alleen bij woningen die niet op Sloop of Verbetering staan. Er wordt gekeken naar de verhouding tussen de marktwaarde en de huuropbrengsten. Een lage huuropbrengst bij een hoge marktwaarde levert een voorkeur voor verkoop op. 4) De woningen die niet worden gesloopt, verbeterd of verkocht blijven voor de portefeuille behouden. Dit label noemen we Doorexploiteren.

19

Bijlage 3. Risicoanalyse Risicovariant 1; Hogere verbeteringskosten Ruimte op kasstroom Solvabiliteit

14.000.000

27,0%

12.000.000

26,0%

10.000.000 25,0%

8.000.000 6.000.000

24,0%

4.000.000

23,0%

2.000.000

22,0%

2.000.000-

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

4.000.000-

21,0% 20,0%

Grafiek 2; Scenario Hogere Verbeterkosten

Risicovariant 2; Lagere verkoopopbrengsten Ruimte op kasstroom Solvabiliteit

14.000.000

30,0%

12.000.000

25,0%

10.000.000 20,0%

8.000.000 6.000.000

15,0%

4.000.000

10,0%

2.000.000 5,0%

2.000.000-

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

0,0%

Grafiek 3; Scenario Lagere Verkoopopbrengsten

20

Risicovariant 3: Heffing


14.000.000

27,0%

12.000.000

26,0%

10.000.000 25,0%

8.000.000 6.000.000

24,0%

4.000.000

23,0%

2.000.000

22,0%

2.000.000-

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

4.000.000-

21,0% 20,0%

Grafiek 4; Scenario Heffing

Risicovariant 4: Hogere rentelasten


15.000.000

30,0%

10.000.000

25,0%

5.000.000

20,0%

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

15,0%

5.000.00010,0%

10.000.00015.000.000-

5,0%

20.000.000-

0,0%

Grafiek 5; Scenario Hogere Rentelasten

21

2.

Bijlage 2: SVB WZWF

3. Bijlage 3: SVB WNWF

Strategisch Voorraad Beleidsplan (SVB) 2010 – 2020 Wonen Noordwest Friesland

2

Samenvatting Het Strategisch Voorraad Beleidsplan (SVB) 2006-2016 („oude‟ SVB) gaat uit van verbetering van de woning bij mutatie en op verzoek van de zittende huurders. Daarnaast worden er planmatig woningen gesloopt en vindt er vervangende nieuwbouw plaats. Begin 2008 is de planning van de sloop (en nieuwbouw) ingekort (van 10 jaar naar 3-5 jaar) om deze kwaliteitsslag sneller te laten plaatsvinden. Daarnaast worden er nu in het onderhavige „nieuwe‟ SVB voorstellen gepresenteerd om de kwaliteit extra te verhogen bij ruim 1200 woningen. Dit betreft kleine “gezinswoningen” tot bouwjaar 1960, plus een aantal “seniorenwoningen” tot bouwjaar 1974. Deze maatregelen komen dus bovenop de aanpak uit het oude SVB. Voor de totstandkoming van het nieuwe SVB is er eerst een analyse gemaakt van de huidige situatie op de woningmarkt. Daarnaast is er gekeken naar de prognoses voor de markt en demografische cijfers. Op basis hiervan zijn er twee belangrijke conclusies getrokken: -

-

Bij de huidige woningtoewijzing bestaat ongeveer 80% uit de toewijzing aan een en twee persoonshuishoudens. De verwachting is dat in de komende jaren dit percentage nog verder zal toenemen(de gezinsverdunning). Hierdoor is het verstandig ons grote bestand aan kleine “gezinswoningen” voortaan grotendeels te bestemmen voor huisvesting voor deze doelgroep. Dit houdt in dat de gewenste kwaliteitsslag zich niet gaat richten op het vergroten van deze woningen, maar op het aanpassen aan de huidige eisen van deze doelgroep. Dit betekent dat twee slaapkamers voldoende zijn, maar dat de badkamer groter moet zijn, de keuken een hogere kwaliteit moet bieden, de woning goed geïsoleerd moet zijn, en dat er veel moet gebeuren aan de uitstraling (de buitenkant) van de woningen. Uitbreiding buiten het huidige casco is dan niet nodig. De woningtoewijzing van seniorenhuisvesting geeft aan dat deze markt al behoorlijk verzadigd raakt. De groep 70+ is op het totaal van de woningzoekenden redelijk groot (23%), maar het aantal actieve woningzoekenden daarvan is zeer klein. De demografische ontwikkelingen geven wel een groei aan van de aantallen senioren. Maar uit de Horizon(TNO) methode blijkt dat nu en in de toekomst slechts een zeer beperkt deel (rond de 20%) van deze senioren ook daadwerkelijk gaat verhuizen naar een seniorenwoning of appartement. De meeste senioren blijven in de huidige woning met een aantal aanpassingen. In het nieuwe SVB zijn daarom slechts zeer beperkt maatregelen meegenomen die leiden tot een voor senioren geschikte woning. Dergelijke maatregelen vallen ook bijzonder duur uit bij dit deel van woningvoorraad met een hoog onrendabel deel.

De plannen in het nieuwe SVB worden planmatig per complex uitgevoerd in een periode van tien jaar, vanaf 2010. De plannen lopen uiteen van regulier tot zeer uitgebreid: 1. 2. 3. 4.

Ingreep Aanbrengen basiskwaliteit plus isolatiepakket Renovatie, geschikt voor 1+2 persoonshuishoudens Grootschalige renovatie, uitstraling\ gezinnen Sloop(met minder of geen vervangende nieuwbouw)

Kosten per woning 5000 - 30.000 40.000 – 75.000 70.000 – 90.000 10.000 – 150.000

Aantal 214 woningen 690 woningen 182 woningen 117 woningen

De planning van het SVB per dorp, met de voorgestelde ingrepen , aantallen en investeringsbedragen zijn opgenomen in de bijlage. De totale kosten van de plannen bedragen € 86 miljoen. Hierbij is er rekening mee gehouden dat bij een deel van deze woningen in de afgelopen jaren al verbeteringen zijn aangebracht volgens het oude SVB. De huurverhogingen per complex sluiten straks aan op het vastgestelde beleid voor de basiskwaliteit. Bij grotere ingrepen zullen er aparte afspraken over moeten worden gemaakt. De aanpak van de plannen gebeurt volgens de protocollen zoals afgesloten met Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland. Dit houdt in dat er een zorgvuldig traject van inspraak en participatie moet komen. Dit SVB is dan ook onze inzet bij de besprekingen met de bewoners in de dorpen. Voor realisatie van een apart project is instemming vereist van minimaal 70% van de huurders. In het plan wordt daarom ook per dorp een toekomstvisie gepresenteerd. Dit wordt gebruikt als basis voor het

3

overleg met de huurders. Intern worden de plannen uit het nieuwe SVB gecoördineerd door de afdeling projecten met ondersteuning van de andere afdelingen. De (externe) voorlichting en inspraak met de vier gemeenten, de verenigingen van dorpsbelang, zorgorganisaties en Huurdersvereniging de Bewonersraad Friesland heeft plaatsgevonden in februari/maart 2010. De ontvangen reacties zijn verwerkt in dit plan.

4

Inhoudsopgave

Samenvatting ................................................................................................ 3 1 Totaaloverzicht .......................................................................................... 6 2 Inleiding ..................................................................................................... 8 2.1 Aanleiding ................................................................................................................... 8 2.2 Kwalitatieve opgave................................................................................................ 9 2.3 Werkwijze ................................................................................................................. 10 2.4 Algemene uitgangspunten aanpak .................................................................. 10 3. Omschrijving per dorp ............................................................................ 13 3.1 Gemeente ’t Bildt ................................................................................................... 14 3.2 Gemeente Ferwerderadiel .................................................................................. 19 3.3 Gemeente Franekeradeel .................................................................................... 24 3.4 Gemeente Menaldumadeel ................................................................................. 28 3.5

Geclusterde dorpen ........................................................................................... 36

4. Gevolgen voor het totaalbezit ................................................................ 37 5. Planning .................................................................................................. 38 6. Financiële gevolgen ................................................................................ 39 6.1 Kosten per ingreep ................................................................................................ 39 6.2 Beleid ten aanzien van huurniveau ................................................................. 39

5

1 Totaaloverzicht Het bieden van kwalitatief goede woningen heeft de hoogste prioriteit bij Wonen Noordwest Friesland. Kwaliteit is dan ook het eerste woord in de titel van ons huidige ondernemingsplan „K-trije, Kwaliteit, Keuzevrijheid en inspelen op de naderende Krimp‟. Deze focus op het bieden van kwaliteit is mede ingegeven door de visitatie in 2007. De visitatiecommissie adviseerde Wonen Noordwest Friesland meer te gaan investeren in de kwaliteit van het eigen woningbezit. Zoals de titel aangeeft gaat K-trije uit van drie hoofdpunten: - Kwaliteit van het woningbezit versterken. Het begrip kwaliteit wordt hierbij breed opgevat. Het gaat om zowel om de technische, energetische als de architectonische kwaliteit van woningen. Tevens betekent het bieden van kwaliteit inspelen op de woonwensen van verschillende doelgroepen. Met name de groep 1 en 2 persoonshuishoudens zal in de komende periode groeien. - Keuze vrijheid bieden tussen huren en kopen. Dit gebeurt door bewoners de mogelijkheid te bieden hun huurwoningen te kopen via Koopgarant (kopen met korting) en door woningen die muteren aan te bieden als keuzewoning (keuze tussen huren en kopen). - Inspelen op de krimp van de bevolking na 2025 betekent ook een noodzakelijke krimp in de woningvoorraad. Ten behoeve van het versterken van de kwaliteit van het woningbezit is er in 2009 een analyse gemaakt om te bepalen welke woningen kwalitatief minder zijn in het huidige woningbestand van Wonen Noordwest Friesland. Daarbij is de volgende indeling gemaakt: 1. Woningen die kwalitatief redelijk tot goed zijn Dit zijn de woningen vanaf bouwjaar 1960, uitgezonderd de voormalige „bejaardenwoningen‟ uit de jaren ‟60 en begin jaren „70. Een deel van deze woningen worden doorgeëxploiteerd voor de verhuur, een ander deel is in voorgaande jaren al bestemd voor de verkoop ( regulier of als koopgarant woning). 2. Woningen die conform het SVB 2006-2016 kwalitatief worden verbeterd In 2009 is besloten de plannen voor sloop en nieuwbouw uit het SVB 2006-2016 (SVB oud) versneld uit te voeren om zo deze kwaliteitsslag te bespoedigen. Na uitvoering van het SVB 2006-2016 worden deze woningen doorgeëxploiteerd voor de verhuur. 3. Woningen die conform onderhavig plan (SVB 2010-2020) in aanmerking komen voor een kwaliteitsverbetering. Dit betreft de woningen voor bouwjaar 1960 plus voormalige „bejaardenwoningen‟ uit de jaren ‟60 en begin jaren ‟70, die niet reeds vanuit het oude SVB verbeterd worden. Het betreft ongeveer 1200 woningen. Deze 1200 woningen vormen het onderwerp van dit nieuwe SVB. Vanuit deze indeling is besloten om het oude SVB uit 2006 versneld uit te voeren. De in het oude SVB voorgestelde maatregelen op het gebied van sloop en nieuwbouw worden nu uitgevoerd in een periode van 5 jaar (t\m 2011) in plaats van tien jaar. (bovenstaande nummer 2) Daarnaast is er besloten een nieuw SVB op te stellen voor het deel van de woningvoorraad dat er kwalitatief minder goed bij staat. (bovenstaande nummer 3) In grafiekvorm ziet de verdeling in de bestemming en de geplande ingrepen van het totale woningbezit van Wonen NWF per 1 januari 2010 er als volgt uit.

6

Overzicht bestemming en ingrepen

Keuzewoningen (verhuur of Koopgarant) Doorexploiteren voor verhuur SVB oud (2006-2016) SVB nieuw (2010-2020) Verkoop

7

2 Inleiding 2.1 Aanleiding Strategisch Voorraad Beleid (SVB) begint aan de vraagkant (voor wie?). Vervolgens wordt de aanbodkant in kaart gebracht. Daarna worden vraag en aanbod met elkaar vergeleken, en dienen de volgende vragen beantwoord te worden: a. in hoeverre is het aanbod geschikt om in de vraag te voorzien; b. wat is de “beste” strategie om het aanbod geschikt te maken. Het ontwikkelen van strategisch voorraadbeleid is een cyclisch proces:

1

Woningmarkt Regio/Gemeente

8

2

Woningvoorraad Wonen NWF

7

topdown

bottum up

3 4

Dorpen

Complexen / projecten

6 5

In de top-down lijn wordt vanuit de regionale woningmarkt bepaald wat daarin de ontwikkelingen zijn in termen van groei en krimp van relevante doelgroepen en daarmee samenhangende tekorten en overschotten voor woningcategorieën en welke consequenties zij hebben voor de lagere schaalniveaus. Dat wil zeggen: wat zijn de ontwikkelingen in het marktgebied en wat betekent dit voor de voorraad in zijn geheel, resp. wat betekent dit voor de diverse programma‟s per dorp en complexen en/of projecten? In de bottom-up lijn wordt juist vanuit aanbodzijde en de praktijkervaring gedacht. Vanuit de vraagkant zijn de volgende ontwikkelingen van belang. Uit de demografische cijfers blijkt dat de regio vanaf 2020 te maken krijgt met een bevolkingsafname. Daarnaast is er sprake van vergrijzing, ontgroening en gezinsverdunning. Vanuit de aanbodkant vormen het rapport van de visitatiecommissie en het ondernemingsplan K-Trije een directe aanleiding om een nieuw SVB op te stellen en om de kwaliteit van de woningvoorraad (versneld) te verhogen.

8

2.2 Kwalitatieve opgave In de vier gemeenten van Wonen NWF zijn twee belangrijke demografische ontwikkelingen zichtbaar:  Er is een sterke toename van het aantal 1 of 2 persoonshuishoudens. Bij de huidige woningtoewijzing bestaat ongeveer 80% van de toewijzing uit 1 en 2 persoonshuishoudens. De verwachting is dat in de komende jaren dit percentage nog verder zal toenemen (de gezinsverdunning).  De demografische ontwikkelingen geven een groei aan van het aantal senioren. Uit de Horizon(TNO) methode blijkt echter dat nu en in de toekomst slechts een zeer beperkt deel (rond de 20%) van deze senioren ook daadwerkelijk gaat verhuizen naar een seniorenwoning of appartement. Ook de woningtoewijzing van seniorenhuisvesting geeft aan dat deze markt al behoorlijk verzadigd raakt. De groep 70+ is op het totaal van de woningzoekenden redelijk groot (23%), maar het aantal actieve woningzoekenden daarvan is zeer klein. 1 of 2 persoons huishoudens: De meeste bestaande kleine gezinswoningen zijn goed geschikt voor deze doelgroep en niet of minder geschikt voor gezinnen met kinderen. Het is dus verstandig het grote bestand aan kleine “gezinswoningen” in het bezit van Wonen NWF voortaan grotendeels te bestemmen voor huisvesting van 1 en 2 persoonshuishoudens. Dit houdt in dat de gewenste kwaliteitsslag zich niet gaat richten op het vergroten van deze woningen, maar op het aanpassen aan de eisen die deze doelgroep stelt aan een woning. Het programma van eisen voor deze doelgroep is opgenomen in paragraaf 2.3.1. Senioren: De meeste senioren blijven in hun huidige woning wonen met waar nodig een aantal aanpassingen. In het nieuwe SVB zijn daarom slechts zeer beperkt maatregelen meegenomen die leiden tot een voor senioren geschikte woning (volgens het pve zoals opgenomen in paragraaf 2.3.1). Dergelijke maatregelen vallen ook bijzonder duur uit bij dit deel van woningvoorraad met een hoog onrendabel deel als gevolg. Senioren blijven het liefst zo lang mogelijk in hun eigen dorp wonen. Pas als er een zorgvraag ontstaat en verhuizen noodzakelijk wordt is verhuizen aan de orde. In de kleinere dorpen (1000-1500 inwoners) is het moeilijk voor ouderen om te blijven wonen door het ontbreken van voorzieningen. Om een onderscheid te kunnen maken tussen het type woningen dat nodig is in kleine dorpen en in de grotere dorpen is de volgende onderverdeling gemaakt: - Levensloopbestendige woningen in kleine dorpen (grondgebonden) - Woningen met zorg in de grotere dorpen (kunnen ook appartementen zijn) Deze verdeling gaat er van uit dat ouderen die een zorgvraag krijgen waarvoor het nodig is om in de nabijheid van een zorginstelling te wonen moeten verhuizen naar de grotere kernen. Ouderen die zichzelf kunnen redden (met eventueel thuiszorg) kunnen ook in de kleinere dorpen blijven wonen. Omdat de vraag naar seniorenwoningen in de kleine dorpen moeilijk te voorspellen is en waarschijnlijk niet altijd gelijk zal zijn is het verstandig om de voor seniorengeschikte woningen zo te bouwen dat ze ook voor andere doelgroepen geschikt zijn. Ten opzichte van een aantal jaren geleden is een omslag in de prognose naar seniorenwoningen zichtbaar. Het aantal ouderen dat daadwerkelijk naar een seniorenwoning verhuist blijkt veel kleiner dan voorheen werd verondersteld. Deze trend is nu al zichtbaar en zal naar verwachting in de toekomst alleen maar toenemen. Door TNO is een methodiek ontwikkeld waarmee de vraag naar seniorenhuisvesting in kaart kan worden gebracht, de Horizon methode. De cijfers van deze methode zijn gebruikt om een prognose te maken van de vraag naar seniorenwoningen in de gebieden waar Wonen NWF actief is. Per dorp is een inschatting gemaakt van het aantal benodigde seniorenwoningen in de huursector. Hierbij moet worden vermeld dat het regionale prognoses zijn die zijn doorgetrokken naar de individuele dorpen. Er is dus geen rekening gehouden met de specifieke omstandigheden per dorp. De benodigde woningaantallen zijn opgenomen in bijlage 1

9

De prognose van het aantal benodigde seniorenwoningen is lager dan in oude prognoses werd verondersteld. Dit alles betekent dat Wonen NWF geen grote opgave meer heeft als het gaat om seniorenwoningen. Met het bestaande bezit en de reeds geplande toevoegingen hierop wordt naar verwachting aan de (toekomstige) vraag voldaan.

2.3 Werkwijze Het “oude” SVB uit 2005 gaat uit van verbetering van de woning bij mutatie en op verzoek van de zittende huurders. Daarnaast worden er planmatig woningen gesloopt en vindt er vervangende nieuwbouw plaats. Begin 2008 is de planning van de sloop al ingekort(van 10 jaar naar 3-5 jaar). Daarnaast worden er in het nieuwe SVB voorstellen gepresenteerd om de kwaliteit van ruim 1200 woningen extra te verhogen. Dit betreft kleine “gezinswoningen” tot bouwjaar 1960, plus een aantal “seniorenwoningen” tot bouwjaar 1974. Deze maatregelen komen dus bovenop de aanpak uit het oude SVB. Wonen NWF wil per dorp een kwaliteitsslag maken die ook te betalen is en wil per dorp tot een voorstel komen aan het dorp en aan de huurders van Wonen NWF. Enkele dorpen worden in dit SVB geclusterd behandeld. De voorstellen geven aan welke transformatie nodig is om de bestaande voorraad aan te laten sluiten op de toekomstige vraag. In de visie per dorp of clustering van dorpen (kortweg aangeduid als „per dorp‟) wordt de aanwezigheid of wenselijkheid van voorzieningen meegenomen. Allereerst zijn de vraag- en aanbodkant in beeld gebracht, onder andere door de huishoudenssamenstelling gekoppeld aan woningtype en de vraag c.q. het aantal reacties per woningtype te analyseren. Dit is voor de meeste dorpen concreet in kaart gebracht (zie bijlage 2). Vervolgens is een analyse gemaakt van de huidige doelgroepen en de wijzigingen die daarin ontstaan als gevolg van demografische ontwikkelingen (o.a. vergrijzing en ontgroening en krimp). Vervolgens is de vraag beantwoord welke woningen het meest geschikt zijn om aan te passen en waaruit de aanpassingen kunnen bestaan. Aangesloten wordt bij de eerdere discussie rond de zes basistypen en de opwaardering van de woningen door het aanbrengen van basiskwaliteit, (grootschalige) renovatie en sloop/nieuwbouw. Bij het inhoud geven aan het strategisch voorraadbeleid dient de aanwezige kennis binnen de organisatie als basis. De aan te passen woningen worden opgedeeld in woningen voor alleenstaanden, samenwonenden, gezinnen met kinderen en senioren.

2.4 Algemene uitgangspunten aanpak Wonen NWF wil vraaggestuurd en klantgericht werken. Dit houdt onder andere in dat woningverbetering op verzoek van de individuele huurder (zoveel als mogelijk) kan plaatsvinden. Gevolg hiervan is dat de individuele kwaliteit van de woningen per complex erg verschilt. Bij het vaststellen van de gemiddelde investeringsbedragen is hiermee rekening gehouden. Om tot een versnelde verbetering van de aangewezen woningvoorraad (ruim 1200 woningen) te komen is een meer projectmatige aanpak nodig. Om dit vorm te geven zal in overleg met de bewoners en gemeenten per dorp worden bekeken welke ingrepen en werkwijze nodig zijn. In dit document wordt, per dorp, een voorstel gedaan hoe de verbetering volgens Wonen NWF tot stand kan worden gebracht. Bij complexen welke aangewezen zijn voor herstructurering (renoveren, sloop/nieuwbouw) worden de woningen niet vooraf op basiskwaliteitniveau gebracht.

10

2.3.1 Globaal programma van eisen per doelgroep In het kader van het strategisch voorraadbeheer heeft Wonen NWF de volgende doelgroepen gedefinieerd: A. Alleenstaand B. Samenwonend C. Gezinnen met kinderen D. senioren Vervolgens is per doelgroep een programma van eisen geformuleerd waaraan de woningen in de bestaande voorraad minimaal dienen te voldoen: A. B. C. D. -

Alleenstaand Minimaal 1 slaapkamer Samenwonend 2 slaapkamers berging woonkamer/keuken minimaal 20m2 badkamer met douchehoek en wastafel Gezinnen met kinderen 3 slaapkamers woonkamer/keuken minimaal 30m2 badkamer minimaal 4 m2 berging + bijkeuken minimaal 10m2 totaal minimaal 90m2 bvo Senioren gelijk aan B maar met gelijkvloers programma

2.3.2 Beschrijving mogelijke maatregelen

Om de voorraad (beter) aan de vraag en aan het programma van eisen voor de verschillende doelgroepen te laten voldoen zijn de onderstaande strategieën mogelijk. Voor een meer gedetailleerde omschrijving van de maatregelen/strategieën zie bijlage 3 (tabblad ingreep maatregelen). 1. Basiskwaliteit aanbrengen 2. Herstructureren: Renoveren:  Renoveren  Grootschalige renoveren Sloop/nieuwbouw:  Sloop  Sloop/nieuwbouw 3. Verkoop Basiskwaliteit aanbrengen Dit houdt in dat de woningen in stand worden gehouden en dat regulier groot en klein onderhoud wordt gepleegd. Daarnaast wordt een isolatiepakket aangebracht. Er worden geen ingrepen gedaan om de woning geschikt te maken voor een andere doelgroep. Basiskwaliteit wordt gedefinieerd zoals aangegeven in het huidige SVB of standaard normen. Kenmerken: - Bij mutatie, op verzoek huurder of planmatig aanbrengen - Doelgroep: Alleenstaanden, samenwonenden en senioren - Exploitatietermijn 5-40 jaar - Investering € 5.000,- tot € 30.000,-

11

Renoveren: Ingreep die nodig is om de woningen aan de huidige en toekomstige eisen van de doelgroep te laten voldoen. Hierbij kan gedacht worden aan: vergroten badkamer, verplaatsen badkamer, woonkamer vergroten, berging uitbreiden, aanbrengen isolatiepakket, enz. Daarnaast worden de woningen altijd op het niveau van de basiskwaliteit gebracht. Kenmerken: - Alleen projectmatige aanpak - Doelgroep: Alleenstaanden en samenwonenden - Exploitatietermijn minimaal 30 jaar - Investering € 40.000- tot € 75.000,Grootschalig renoveren: Bij grootschalige renovatie maken extra maatregelen aan het exterieur (verbeteren uitstraling) (veelal) deel uit van het pakket. Daarnaast is hetzelfde pakket aan maatregelen als bij renoveren van toepassing. Naast extra ingrepen aan het exterieur maken maatregelen om de woning aan te passen aan een andere doelgroep in sommige gevallen ook deel uit van grootschalig renoveren. Kenmerken: - Alleen projectmatige aanpak - Doelgroep: Samenwonenden en gezinnen met kinderen - Exploitatietermijn minimaal 40 jaar - Investering €70.000,- tot €90.000,Sloop en Sloop/nieuwbouw: De huidige woning voldoet (volgens Wonen NWF) niet aan de kwaliteitseisen voor de toegewezen doelgroep en het is technisch en financieel (prijs kwaliteit verhouding) het meest voor de hand liggend om tot sloop over te gaan. Besluitvorming bij Sloop\nieuwbouw vindt plaats volgens het met de Bewonersraad Friesland overeengekomen protocol. Kenmerken: - Alleen projectmatige aanpak. - Doelgroep: Afhankelijk van vraag cq dorp / locatie - Exploitatietermijn minimaal 50 jaar - Investering nieuwbouw €150.000,- (normbedrag)

12

3. Omschrijving per dorp Per dorp zijn de leeftijdsindeling en de bevolkingsprognose voor 2025 weergegeven. Deze bevolkingsprognose is niet per dorp beschikbaar en is recht evenredig vertaald uit de beschikbare provinciale prognose per gemeente. Er kan dus maar een zeer beperkte waarde aan worden gehecht. Begin 2010 zijn er echter nieuwe provinciale prognose beschikbaar gekomen. Deze zijn niet verwerkt in de overzichten per dorp. De nieuwe prognoses geven aan dat er veel minder groei zal plaatsvinden en dat daarbij de krimp in de gemeenten nog eerder zal plaatsvinden. De genoemde bevolkingsaantallen in 2025 per dorp in de overzichten zullen dus lager uitvallen. Daarnaast zijn de gegevens over het bezit van Wonen NWF in relatie tot het totale woningbestand per dorp weergegeven. Eerst staat het totaal aantal aanwezige woningen per dorp per 31/12/2008 aangegeven en vervolgens het aantal huurwoningen van Wonen NWF per 31-12-2008. Daarnaast staat het percentage huurwoningen van WonenNWF in het dorp weergegeven. Bovendien is in de tabel een overzicht van het gemiddeld aantal reacties voor het totaal bezit van Wonen NWF, per gemeente en per dorp opgenomen. Vervolgens zijn per dorp de aanwezige voorzieningen beschreven en is er een korte omschrijving van de conclusies over de woningmarkt in het dorp opgenomen. De laatste tabel laat per dorp een overzicht zien van de woningvoorraad gerelateerd aan de vier gedefinieerde doelgroepen voor en na de ingrepen. In bijlage 4 is per dorp een overzicht van de ingreep en de doelgroep labeling per woningtype opgenomen. In 2009 heeft gemeente Menaldumadeel besloten om per 1 januari 2010 de Friese plaatsnamen en per 1 januari 2011 de Friese gemeentenaam in te voeren. Het invoeren van de Friese plaatsnamen betekent dat de gemeente de Nederlandse plaatsnaam officieel vervangt door de Friese plaatsnaam. Daarom zijn in deze notitie zowel de Nederlandse als de Friese plaatsnamen van Menaldumadeel (Menameradiel) weergegeven.

13

3.1 Gemeente ’t Bildt

1. Minnertsga:

Woningmarktgegevens (peildatum 31/12/2008) Leeftijdsgroep 0-25

25-75

75+

Totaal

Huidig prognose 2025

555 508

1188 1236

103 157

1846 1902

Aantal woningen totaal Bezit Wonen NWF

736 218

30% Huurwoningen WonenNWF

Gem. reacties per woning Totaal bezit wonen NWF Gemeente Dorp

4,9 5,6 3,8

Voorzieningen: In het dorp zijn een kleine supermarkt, bakker, slager en „winkel van sinkel‟ aanwezig. Ook basisonderwijs en sportvoorzieningen zijn aanwezig. Verder is er in beperkte mate dagopvang / activiteitenaanbod voor senioren. Het aantal reacties op woningen van Wonen NWF is zowel ten opzichte van het totaal bezit als ten opzichte van de gemeente laag. De algehele druk op woningmarkt is eveneens laag. Er zijn seniorenwoningen gebouwd (13) waarop een beperkt aantal reacties is gekomen. Er zijn de afgelopen jaren een aantal levensloopgeschikte woningen gerealiseerd. Uit de verwachte vraag en ontwikkelingen in de markt blijkt dat er geen ruimte is om nieuwe plannen voor senioren te ontwikkelen. In veel seniorenwoningen wonen op dit moment jongeren. Het is belangrijk geschikte woningen voor hen te behouden/ realiseren.

Overzicht aantallen woningtype\doelgroep voor en na de ingrepen SVB 2010 - 2020 Type woning Alleenstaand Samenwonend Gezinnen met kinderen Senioren Totaal

oude situatie (2008) nieuwe situatie (2020) 7 22 4 49 165 101 42 31 218 203

14

2. Oude Bildtzijl

Woningmarktgegevens (peildatum 31/12/2008)

Leeftijdsgroep 0-25

25-75


304 278


461 56


4,9 5,6 3,1

75+ 699 724

Totaal 28 43

1031 1046


Voorzieningen: In het dorp zijn een kleine supermarkt, een café en een logement met toeristisch informatiecentrum aanwezig. Ook basisonderwijs en sportvoorzieningen zijn aanwezig. Oude Bildtzijl is een klein dorp geïsoleerd tegen de dijk met weinig woningen van Wonen NWF. Het dorpje ligt tegen de oude dijk aan en heeft een mooi centrum met toeristische waarde. Het woningbezit is relatief oud, maar wel goed onderhouden. Er zijn al lange tijd geen nieuwe ontwikkelingen geweest. In het dorp is sprake van lichte krimp en af en toe leegstand. Er is met name weinig vraag naar seniorenwoningen. In veel van de seniorenwoningen wonen jongeren. Mogelijk kunnen een aantal levensloopgeschikte woningen ontwikkeld worden.



15

3. Sint-Annaparochie


Leeftijdsgroep 0-25

25-75

75+

Totaal


1420 1300

3019 3175


2042 819



507 775

4946 5250

4,9 5,6 7,1

Voorzieningen: Alle voorzieningen zijn aanwezig vaak met een regionale functie. Er is een uitgebreid winkelaanbod (meerdere supermarkten, kledingwinkels, Hema, Blokker), voorgezet onderwijs, een zwembad en een breed aanbod aan sportvoorzieningen. Met circa 5000 inwoners het grootste dorp in het gebied van Wonen NWF. St. Annaparochie is het bestuurlijk centrum van gemeente het Bildt. De woningmarkt in het dorp is op basis van de vraag naar huurwoningen (bovengemiddeld veel vraag) en de koopmarkt sterk te noemen. Het dorp is geschikt voor senioren. De voorraad seniorenwoningen wordt dan ook uitgebreid. Verder heeft Sint Annaparochie een diverse populatie. Wonen NWF heeft veel bezit in het dorp en er zijn veel ontwikkelingen in het bezit. - veel sloop – nieuwbouw - veel nieuwbouwplannen (ook met zorg en seniorenappartementen) - veel vraag naar seniorenwoningen, verder op inzetten maar niet vanuit de aangewezen herstructureringvoorraad.


oude situatie (2008)

nieuwe situatie (2020) 46 46 514 212 818

84 157 347 236 824

16

4. Sint-Jacobiparochie


Leeftijdsgroep 0-25

25-75

75+

Totaal


518 474

1114 1168

107 163

1739 1806


792 208



4,9 5,6 3,7

Voorzieningen: Het dorp heeft een kleine supermarkt, horeca voorzieningen, winkel voor kledingverhuur, basisonderwijs, sportvoorzieningen en een uitgebreid multifunctioneel centrum. Het MFC is een echte ontmoetingsplek met o.a. een peuterspeelzaal, een biljartzaal en er worden activiteiten voor ouderen georganiseerd. Tevens bevindt zich in St. Jacobiparochie de monumentale Groate kerk. Dit is een cultureel centrum en tevens het startpunt voor de pelgrimsroute naar Santiago de Compostela (St. Jabikspad). In het dorp heeft Wonen NWF in 2006 naast de Groate Kerk een aantal seniorenappartementen gerealiseerd. Dit is een kwaliteitsimpuls op de plaats van een voormalige „rotte kies‟. Sint Jacobiparochie is een redelijk groot dorp. De vraag naar woningen is in vergelijking met het totaal bezit en de gemeente laag. Er is een risico op krimp. Het vooroorlogse bezit moet voor kleine huishoudens behouden blijven.



17

5. Vrouwenparochie


25-75


245 224


293 81


4,9 5,6 4,6

75+ 471 486

Totaal 29 44

745 755


Voorzieningen: Een klein dorp met basisonderwijs, kinderopvang (Kids & Animals), sportvoorzieningen, een dorpshuis (dat gerenoveerd moet worden) en een sauna. De vraag naar huurwoningen ligt enigszins onder het gemiddelde van het totaal bezit en de gemeente. De bestaande seniorenwoningen zijn geschikt voor jongeren, al moeten ze worden opgeknapt. Mogelijk is er behoefte aan een aantal levensloopgeschikte woningen.



18

3.2 Gemeente Ferwerderadiel

6. Blije


25-75


281 257


369 71


4,9 3,1 2,5

75+ 524 548

Totaal 64 98

869 903


Voorzieningen: Er is een dorpscafé met cafetaria en een kleine levensmiddelenwinkel. Basisonderwijs en sportvoorzieningen zijn aanwezig. Er wordt mogelijk een nieuw MFC ontwikkeld. De vraag naar huurwoningen in het dorp is zeer gering, zowel ten opzichte van het totaal bezit als het gemiddelde in de gemeente. Er is een reëel risico op krimp. Er is nauwelijks vraag naar woonruimte in Blije van buiten het dorp.



19

7. Burdaard


25-75

huidig prognose 2025

337 309


458 48


4,9 3,1 3,4

75+ 741 777

Totaal 55 84

1133 1170

10% huurwoningen WonenNWF

Voorzieningen: Winkel, basisonderwijs, sportvoorzieningen, cafe/restaurant aan de Dokkumer Ee, museum Ruurd Wiersmahuis en historische molen, camping met trekkershutten en haventje. Er is een groot MFC in aanbouw – zeer breed; sport, wonen, zorg, cultuur en patiowoningen voor senioren. Burdaard is wat betreft de vraag naar woningen een uitzondering binnen de gemeente. Er is meer vraag dan gemiddeld in de rest van de gemeente maar de vraag ligt onder het gemiddelde van het totaal bezit. Het dorp ligt aan een vaar- en fietsroute langs de Ee.



20

8. Ferwert Woningmarktgegevens (peildatum 31/12/2008) Leeftijdsgroep 0-25

25-75

75+

Totaal


544 498

1101 1153

227 347

1872 1998


786 219



4,9 3,1 2,8

Voorzieningen In het historische centrum van Ferwert zijn winkels (levensmiddelen, bakker, slager, bloemen, fietswinkel), cafés en een dorpshuis. Ook zijn er sportvoorzieningen, basisonderwijs, voortgezet onderwijs en zorgvoorzieningen. In het dorp is ten opzichte van de gemeente en het totaal bezit weinig vraag. Er is een risico op krimp. Het dorp heeft een beperkte regionale functie en is het bestuurlijk centrum van de gemeente (gemeentehuis). Voor senioren wordt nieuwbouw ontwikkeld.



21

9. Hallum

Woningmarktgegevens (peildatum 31/12/2008) Leeftijdsgroep 0-25 Huidig prognose 2025 Aantal woningen totaal Bezit Wonen NWF Gem. reacties per woning Totaal bezit wonen NWF Gemeente Dorp

25-75 934 855 1126 336

75+ 1746 1790

Totaal 120 183

2800 2828

30 % Huurwoningen WonenNWF

4,9 3,1 3,5

Voorzieningen: Winkels (supermarkt, bakker, slager), eetcafé, dorpshuis, basisonderwijs, zorgvoorzieningen en uitgebreide sportvoorzieningen waaronder een openlucht zwembad. Er is een passantenhaventje met verbinding naar de Dokkumer Ee. Ook is er een circus en Clownerie (= opleidingscentrum tot clown voor kinderen met een beperking). Hallum is wat betreft de vraag naar woningen een uitzondering binnen de gemeente. Er is meer vraag dan gemiddeld in de rest van de gemeente maar de vraag ligt onder het gemiddelde van het totaal bezit. Hallum is een vrij groot terpdorp met veel werkgelegenheid (o.a. koek en beschuitfabrieken van Hellema en vd Meulen). Er zijn veel seniorenwoningen, ook met zorg. Een voorbeeld hiervan is het nieuwbouw project Offingaburg waar 14 seniorenwoningen, 12 plaatsen voor dementerenden en 12 gezinswoningen gerealiseerd zijn met de mogelijkheid tot het verlenen van mantelzorg (kangoeroewoningen). Door deze zorgvoorziening is het dorp beter geschikt voor senioren. Er zijn geen grote nieuwbouw plannen meer in ontwikkeling.



22

10. Marrum


25-75


455 417


577 131


4,9 3,1 2,6

75+ 936 988

Totaal 65 99

1456 1504


Voorzieningen: Supermarkt, bouwmarkt, basisonderwijs, sportvoorzieningen , café, Chinees restaurant, en een groot MFC met ouderenvoorzieningen (o.a. WMO-loket) Er is veel werkgelegenheid aanwezig, waaronder een verffabriek, transportbedrijf en bedrijven in de agrarische sector. De structuur van het dorp is mooi en de uitstraling is goed. De gemeente doet veel aan dorpsvernieuwing en verbetering van de woonomgeving. Ook Wonen NWF houdt zich hier mee bezig. Een voorbeeld is het Lytse Buorren project. Op een verpauperde voormalige bedrijfslocatie in het centrum van Marrum zijn hier mooie starterswoningen gerealiseerd. Er is voldoende aanbod aan seniorenwoningen aanwezig. In het dorp is ten opzichte van de gemeente en het totaal bezit vrij weinig vraag. Er is een vermindering van de bestaande voorraad mogelijk.



23

3.3 Gemeente Franekeradeel

11. Ried


25-75


143 131


196 47


4,9 3,7 4,1

75+ 280 287

Totaal 23 35

446 453


Voorzieningen: Bakker, woonwinkel, basisonderwijs, dorpshuis, restaurant en sportvoorzieningen. Ook is er een passantenhaven aan de Elfstedenroute (Dongjumervaart). Ried is een mooi groen en klein dorp. Er is een actieve dorpsbelangenvereniging. De vraag naar huurwoningen is iets hoger dan in de rest van de gemeente maar lager dan het totaal bezit van Wonen NWF. Als opgave is geformuleerd dat de status quo moet worden gehandhaafd. Bepaalde woningen moeten worden aangepakt en opgewaardeerd.



24

12. Sexbierum


25-75

75+

Totaal


573 525

1062 1098

121 185

1756 1808


738 289



4,9 3,7 4,1

Voorzieningen: Grootste dorp van de gemeente met veel voorzieningen; supermarkt, slager, bakker, kledingzaak, sportcomplex, dorpscafé met kanoverhuur, Liauckemastate (restaurant en zalenverhuur) en Aeolus (overdekte speeltuin). Ook is er een oude molen (toeristische trekpleister). Bij het seniorenappartementencomplex Bjirmenstate (gerealiseerd door Wonen NWF) bevindt zich een gezondheidscentrum met huisartsenpraktijk, fysiotherapeut en hulpmiddelenverhuur voor ouderen. Er komt waarschijnlijk een glastuinbouwcomplex dat voor veel werkgelegenheid kan zorgen. Hiervoor zijn mogelijk nieuwbouw huurwoningen nodig. Sexbierum is een positieve uitzondering in de gemeente. Er is geen krimp en een kleine kans op groei. De vraag naar huurwoningen is gemiddeld hoger dan in de rest van de gemeente maar lager dan de gemiddelde vraag voor het totaal bezit. Het centrum heeft daarbij wel te maken met leegloop, veel middenstanders trekken weg. Er zijn appartementen met zorg voor senioren en de verhuurbaarheid hiervan is redelijk goed (Bjirmenstate). De belangrijkste conclusie is stabiliseren van huidige markt. Alleen mogelijk uitbreiden ten behoeve van de glastuinbouw.



25

13. Tzum


25-75


398 364


461 125


4,9 3,7 3,1

75+ 704 723

Totaal 96 147

1198 1234


Voorzieningen: Enkele kleine winkels, basisonderwijs, multifunctioneel sportcomplex en een zorgcentrum waar activiteiten voor ouderen worden georganiseerd. Tzum is een terpdorp dat goed is verzorgd. De woningmarkt is echter niet sterk en de vraag blijft achter bij de rest van de gemeente en het totale bezit van Wonen NWF. De ingrepen die er gedaan worden moeten gefaseerd worden uitgevoerd. Er is een klein risico op krimp aanwezig.



26

14. Tzummarum


25-75


421 386


619 181


4,9 3,7 3,2

75+ 897 934

Totaal 168 257

1486 1576


Voorzieningen: Diverse winkels (supermarkt, bakker, bloemen, kleding, fietsenzaak, cadeauwinkeltje met postkantoor), café, basisonderwijs, een huisartsenpraktijk en zorginstelling Nij Bethanie. Ook is er een sport/recreatiecomplex met sporthal (inclusief sportkantine) en een recreatiepark. Er wordt (door o.a. Wonen NWF, de gemeente Franekeradeel en de Zorggroep Noorderbreedte) gewerkt aan een grote multifunctionele accommodatie voor onderwijs, kinderopvang, peuterspeelzaal en zorg. De vraag naar huurwoningen is lager dan gemiddeld ten opzichte van zowel de gemeente als het totaal bezit. In Tzummarum is het risico op krimp aanwezig. Er zijn veel potentiële bouwlocaties maar er is weinig vraag naar nieuwbouw woningen. Het is belangrijk om de bestaande voorraad geschikt te maken voor een diverse doelgroep.



27

3.4 Gemeente Menaldumadeel / Menameradiel

15.Beetgum / Bitgum


25-75


250 229


299 91


4,9 6,3 7,5

75+ 516 527

Totaal 29 44

795 800


Voorzieningen: Gedeelde voorzieningen met Beetgumermolen, waaronder een dorpshuis, basisonderwijs en sportvoorzieningen. Wel heeft Beetgum een eigen vereniging van dorpsbelang. Karakteristiek terpdorp met veel vooroorlogse woningen. Gelet op de hoge vraag ten opzichte van de rest van de gemeente en het totaal bezit kan Beetgum als een populair dorp worden gezien. De uitbreidingswijk aan de zuidzijde van Beetgum is een succes gebleken. Het is een echt woondorp. Door het ontbreken van voorzieningen in het dorp zelf is het dorp minder geschikt voor senioren. Het is wel belangrijk om een langer woonperspectief te creëren. In het dorp is de mogelijkheid om de woningen selectief aan te pakken. Overzicht aantallen woningtype\doelgroep voor en na de ingrepen SVB 2010 - 2020 Type woning Alleenstaand Samenwonend Gezinnen met kinderen Senioren Totaal


28

16. Beetgumermolen / Bitgummole


25-75

Huidig Prognose 2025

274 251


389 63


4,9 6,3 4,2

75+ 612 644

Totaal 39 60

925 954


Voorzieningen: Bakker, slager, kapper, kinderopvang en zalencentrum. Een aantal voorzieningen worden gedeeld met Beetgum (zie vorige pagina). De vraag blijft achter bij het gemiddelde in de gemeente en het totaal bezit. De seniorenwoningen in het dorp worden vooral verhuurd aan jongeren. De woningen zijn klein maar kunnen technisch nog jaren mee. De doelgroep jongeren kan in de bestaande voorraad worden gehuisvest. Er is overigens wel enige vraag van senioren naar geschikte woningen. Er wordt onderzocht in hoeverre nu aan die vraag tegemoet wordt gekomen. De huidige nieuwbouw ontwikkelingen voorzien in de behoefte aan gezinswoningen in het dorp (Fuormanderij).



29

17. Berlikum / Berltsum

Woningmarktgegevens (peildatum 31/12/2008) Leeftijdsgroep 0-25 Huidig Prognose 2025 Aantal woningen totaal Bezit Wonen NWF Gem. reacties per woning Totaal bezit wonen NWF Gemeente Dorp

25-75 779 713 1009 255

75+ 1538 1575

Totaal 131 200

2448 2489


4,9 6,3 4,9

Voorzieningen: Diverse winkels (supermarkt, slager, tuincentrum en agra-totaal), basisonderwijs, dorpshuis, sportcomplex. Er is een grote discotheek in het dorp en werkgelegenheid door glastuinbouw. Ook is het dorp gelegen aan een vaarroute. Berlikum is een mooi en hecht dorp. De vraag blijft echter achter ten opzichte van de rest van de gemeente en is gelijk aan de gemiddelde vraag over het totaal bezit. Er zijn veel potentiële ontwikkellocaties in het dorp. Er moet in overleg met de gemeente en bewoners worden gekeken in hoeverre deze plannen haalbaar zijn en welke toegevoegde waarde ze kunnen hebben. Overzicht aantallen woningtype\doelgroep voor en na de ingrepen SVB 2010 - 2020 Type woning Alleenstaand Samenwonend Gezinnen met kinderen Senioren Totaal


30

18. Boksum


25-75

Huidig Prognose 2025

149 136


160 33


4,9 6,3 7,2

75+ 285 291

Totaal 9 14

443 442


Voorzieningen: Dorpshuis, sportvoorzieningen en Loft. Dit laatste is een verbouwde kerk die wordt gebruikt voor zaalverhuur, workshops e.d.). Verder is Boksum voor de voorzieningen aangewezen op het vlakbij gelegen Deinum. Er is gemiddeld gezien veel vraag ten opzichte van de gemeente en het totaal bezit. In de meeste seniorenwoningen wonen jongeren. Deze woningen moeten worden aangepakt op een manier die mede afhankelijk is van de huidige bewoning. Dat wil zeggen; geschikt maken en houden voor jongeren. Een paar jaar geleden heeft Wonen NWF nieuwe gezinswoningen gebouwd in Boksum waar redelijk wat vraag naar was.



31

19. Deinum Woningmarktgegevens (peildatum 31/12/2008) Leeftijdsgroep 0-25

25-75


356 326


387 61

Gem. reacties per woning Totaal bezit wonen NWF Gemeente Dorp -

4,9 6,3

75+ 625 642

Totaal 43 66

1024 1033


Voorzieningen: Kleine supermarkt, basisonderwijs, station, sportfaciliteiten Deinum is een mooi dorp met een goede ligging. Nu zijn er nog weinig mogelijkheden om woningen toe te voegen, na de aanleg van de „Haak om Leeuwarden‟ komen er naar alle waarschijnlijkheid meer mogelijkheden. Er is veel vraag, ook naar levensloopbestendige woningen. Hier kan in de toekomst op worden ingespeeld.



32

20. Dronrijp / Dronryp


25-75

75+

Totaal


1084 993

2101 2194


1395 230



201 307

3386 3494

4,9 6,3 8,2

Voorzieningen: Winkels (supermarkt, bloemen, fietsenzaak), cafe/restaurant, basisonderwijs, sportvoorzieningen , zorgvoorzieningen, station. De vraag in het dorp is ten opzichte van de gemeente en het totaal bezit hoog. Het dorp is gunstig gelegen ten opzichte van Leeuwarden en de snelweg. Het woningbezit van Wonen NWF wordt beperkt uitgebreid met de bouw van 24 seniorenappartementen. Dronrijp is verder goed geschikt voor alle doelgroepen. Er is straks ook de mogelijkheid tot wonen met zorg in het centrum van het dorp in combinatie met zorginstelling Palet. De bestaande voorraad is grotendeels geschikt voor de huidige vraag.



33

21. Marssum


25-75


316 289


500 105


75+ 731 783

Totaal 72 110

1119 1182


4,9 6,3 10,6

Voorzieningen: Winkels (bakker, slager, tuincentrum), basisonderwijs, café/zalencentrum, MFC/gezondheidscentrum, sportvoorzieningen, het historische Poptaslot. Marssum is een populair dorp dicht bij Leeuwarden. De vraag is relatief zeer groot. Er zijn problemen met geluidsoverlast door de vliegbasis Leeuwarden waardoor toevoegen van woningen niet mogelijk is. Misschien komen hier in de toekomst weer mogelijkheden voor. In het dorp zijn ook een aantal seniorenwoningen die Wonen NWF heeft overgenomen van Palet. De druk op de woningmarkt is hoog (mede doordat er jaren geen woningbouw in het dorp heeft plaatsgevonden). Sloop/nieuwbouw mag in het dorp maar brengt hoge kosten met zich mee door de aanwezigheid van de vliegbasis Leeuwarden en daarmee de noodzaak tot extra geluidsisolatie. Het in stand houden van woningen is de belangrijkste opgave. Hier hoort ook het behouden van bestaande seniorenwoningen voor de doelgroep senioren bij.



34

22. Menaldum / Menaam

Woningmarktgegevens (peildatum 31/12/2008) Leeftijdsgroep 0-25 huidig prognose 2025 Aantal woningen totaal Bezit Wonen NWF Gem. reacties per woning Totaal bezit wonen NWF Gemeente Dorp

25-75 707 647 1168 182

75+ 1633 1709

Totaal 318 486

2658 2842


4,9 6,3 9,8

Voorzieningen: Winkels (o.a. supermarkt), dorpshuis, basisonderwijs, sportvoorzieningen, zorgvoorziening met regionale functie, bestuurlijk centrum van gemeente (gemeentehuis). Menaldum is een mooi en populair dorp. De vraag is ten opzichte van de gemeente en het totaal bezit hoog. Het bezit van Wonen NWF is de afgelopen periode beperkt uitgebreid. Er zijn al veel (grootschalige) zorgvoorzieningen in het dorp (bijvoorbeeld Nij Statenlan van Stichting Palet). Het dorp heeft daardoor relatief veel senioren en is daarvoor ook geschikt. De bestaande (goedkope) voorraad moet behouden blijven voor starters en jongeren. Gezinnen worden in het huidige aanbod en in de toekomstige nieuwbouwplannen voldoende bediend.



35

3.5

Geclusterde dorpen

De dorpen Nij Altoenae, Wanswert, Achlum, Dongjum, Herbaijum, Hitzum, Oosterbierum, Peins, Schalsum, Zweins, Engelum (Ingelum) en Wier zijn vanwege het geringe bezit van Wonen NWF en de beperkte beschikbaarheid van gegevens per dorp geclusterd. Voor de gegevens van de dorpen wordt voor zover beschikbaar verwezen naar bijlage 2. Qua voorzieningen zijn in alle dorpen dorpshuizen of MFC‟s aanwezig. Ook beschikken alle dorpen, (behalve Wanswert dat gericht is op Burdaard) over sportvoorzieningen. Nij Altoenae, Achlum, Dongjum, Oosterbierum en Engelum hebben een basisschool. Het bezit loopt in deze dorpen wat terug door verkoop van woningen. Dit komt overeen met het algemene beeld van verminderde vraag in de bovenstaande dorpen. Daarnaast is ook in deze dorpen een grote verschuiving van gezinswoningen naar woningen voor alleenstaanden en samenwonenden zichtbaar.

Oude situatie nieuwe situatie Doelgroep+woningtype (2008) (2020) Alleenstaand Samenwonend Gezinnen met kinderen Senioren

17

16

2

77

251

133

50

44

320

270

36

4. Gevolgen voor het totaalbezit Het huurwoningbezit van Wonen NWF daalt volgens de laatste opgestelde prognose van 4173 woningen per 1 januari 2010 naar 3438 woningen per 1 januari 2020. Dit is inclusief alle plannen voor nieuwbouw van huurwoningen, sloop van huurwoningen en de verkoop zowel in koopgarant als regulier. Wanneer de verkochte woningen in koopgarant (uit de bestaande woningvoorraad en uit de nieuwbouwprojecten) bij de verwachte huurwoningvoorraad in 2020 worden opgeteld is de daling beperkt. Het aantal woningen inclusief koopgarant bedraagt dan 3817 per 1 januari 2010. Naast de reguliere verkoop vindt de daling van het aantal huurwoningen plaats door bij de herstructurering minder woningen terug te bouwen. Deze daling zal voornamelijk plaatsvinden in de gemeenten Ferwerderadeel en Franekeradeel. In de andere twee gemeenten, het Bildt en Menaldumadeel, zijn sloop en nieuwbouw ongeveer in evenwicht, maar vindt ook een daling plaats van de huurwoningvoorraad door reguliere verkoop van woningen. Dit sluit aan bij de verwachte bevolkingsafname in de regio in de periode na 2020. De laatste jaren is er vrijwel geen sprake meer geweest van groei van de bevolking in de regio. De gemeenten hebben vaak een hoger ambitieniveau met betrekking tot de groei, dan volgens Wonen NWF realistisch is. De vereniging Friese Corporaties probeert afspraken te maken met de gemeenten om te zorgen dat de groeiambities beter aansluiten bij de vraag vanuit de markt. In dit document is voor 1203 woningen een nieuwe strategie geformuleerd. Dit is dus exclusief de in het „oude‟ SVB genomen sloop en verkoop besluiten. In de onderstaande tabel is een totaaloverzicht opgenomen van deze ingrepen. Hieruit blijkt dat het grootste deel van de ingrepen bestaat uit het renoveren van woningen. Alle woningen worden minimaal op het niveau van de basiskwaliteit gebracht. Daarnaast worden 117 woningen gesloopt waarvoor 64 woningen terug worden gebouwd. Totaal ingrepen obv het nieuwe SVB Totaal basis kwaliteit aanbrengen Totaal renovaties Totaal grootschalige renovaties Totaal sloop-nieuw Totaal sloop Totaal ingrepen

214 690 182 64 53 1203

37

5. Planning Voor de planning/fasering van de herstructurering is het planmatig onderhoud als uitgangspunt genomen. Vervolgens is per dorp een programma opgesteld waarbij de herstructurering voor zover mogelijk/wenselijk geclusterd is. De aanpak van de plannen gebeurt volgens de protocollen zoals afgesloten met de Bewonersraad Friesland. Dit houdt in dat er een zorgvuldig traject van inspraak en participatie moet komen. Dit SVB is dan ook de inzet van Wonen NWF bij de besprekingen met de bewoners in de dorpen. Voor realisatie van een project is instemming vereist van minimaal 70% van de huurders. In dit SVB wordt per dorp een programma gepresenteerd. Dit wordt gebruikt als basis voor het overleg met de huurders. Intern worden de plannen uit het nieuwe SVB gecoördineerd door de afdeling projecten met ondersteuning van de andere afdelingen. Voor een totaaloverzicht van de planning per dorp, gespecificeerd naar ingreep, wordt verwezen naar bijlage 5.

38

6. Financiële gevolgen 6.1 Kosten per ingreep De plannen in het nieuwe SVB worden planmatig per complex uitgevoerd in een periode van tien jaar, vanaf 2010. De plannen lopen uiteen van regulier tot zeer uitgebreid: Ingreep Kosten per woning Aantal 1. Aanbrengen basiskwaliteit plus isolatiepakket 5000 - 30.000 214 woningen 2. Renovatie, geschikt voor 1+2 persoonshuishoudens 40.000 – 75.000 690 woningen 3. Grootschalige renovatie, uitstraling\ gezinnen 70.000 – 90.000 182 woningen 4. Sloop(met minder of geen vervangende nieuwbouw) 10.000 – 150.000 117 woningen De planning van het SVB per dorp, met de voorgestelde ingrepen , aantallen en investeringsbedragen zijn opgenomen in de bijlage. De totale kosten van de plannen bedragen € 86 miljoen. Hierbij is er rekening gehouden met het feit dat bij een deel van deze woningen in de afgelopen jaren al verbeteringen zijn aangebracht volgens het oude SVB. Van de eerder geïnvesteerde bedragen is 78% in mindering gebracht (€ 6,7 miljoen). De investering zijn geïndexeerd naar het prijspeil van het jaar van uitvoering. Deze bedragen zijn inclusief bijkomende kosten. De bijkomende kosten zijn waar nodig bewonersparticipatie, architectenkosten, leges, constructeur, planvoorbereiding en toezicht. De vergoedingen aan huurders zijn apart meegenomen in de meerjarenbegroting. De gehanteerde indexering bedraagt 2,25 % per jaar. In bijlage 3 onder tabblad planning per svb jr is een uitgebreid overzicht van de ingrepen en kosten per jaar opgenomen.

6.2 Beleid ten aanzien van huurniveau

Voor de huurverhogingen per complex wordt het vastgestelde beleid voor de basiskwaliteit als uitgangspunt genomen. Bij grotere ingrepen zullen er aparte afspraken over huurverhoging moeten worden gemaakt. Bij renovatie zal dit minimaal zijn, bij grotere ingrepen kan de verhoging afhankelijk van de ingreep worden bepaalt. De huurverhogingen die bij het aanbrengen voor de basiskwaliteit worden toegepast zijn: CV €40,60 Verplaatsing douche naar 3e (was 4e)slaapkamer €10 Isolatie berging € 5-15

39

Separate Bijlagen Bijlage 1: Benodigde seniorenwoningen per dorp Bijlage 2: Bezit en vraag per woningtype per dorp Bijlage 3: SVB KAW november 2009 Bijlage 4: Ingreep en doelgroeplabeling per woningtype per dorp Bijlage 5: Planning maatregelen per dorp Bijlage 6: Kaarten bezit per dorp

40

4.

Bijlage 4: SVB Thús Wonen

Strategisch Voorraadbeleid

Foar De Takomst Thús Wonen investeert de komende 10 jaar 135 miljoen euro

Thús Wonen wil woonruimte blijven bieden voor iedereen. Ons doel is betaalbaar wonen in een goede woonomgeving. Maar om een doel te bereiken, moet je soms bijsturen. Inspelen op veranderingen. Reageren op ontwikkelingen waar je niet altijd grip op hebt: zoals bevolkings krimp, vergrijzing en ontgroening. En niet te vergeten, de krediet- en vastgoedcrisis. Thús Wonen pareert deze negatieve ontwikkelingen met een positieve boodschap: de komende 10 jaar investeren wij 135 miljoen in ons woningbezit. Via een grootschalige vastgoedoperatie gaan we de kwaliteit van onze woningen opwaarderen. Of preciezer: afstemmen op de behoeften én realistische mogelijkheden van straks. Hierbij valt te denken aan maatregelen als energiebesparing, een toekomstbestendige indeling en betere situering van zorgen welzijnsvoorzieningen. En evengoed aan sloop, verkoop en nieuwbouw. Kortom, Thús Wonen gaat voor een woningbestand dat op de lange termijn een grote verbetering betekent voor alle partijen. Voor huurders, stakeholders en de eigen organisatie. Thús Wonen foar de Takomst.

foar in leefbere wenomjouwing no en letter voor een leefbare woonomgeving nu en later.

“Belangrijke keuzes basis voor versterking leefbaarheid regio” Roelof Kuik, directeur-bestuurder van Thús Wonen

“We staan aan de vooravond van de grootste vastgoedoperatie in de geschie denis van Noordoost-Friesland. We gaan de komende 10 jaar 135 miljoen euro investeren in ons woningbezit in deze regio. Dat is veel geld. We leveren daarmee de komende jaren een wezenlijke bijdrage aan de leefbaarheid van de regio”. Roelof Kuik, directeur-bestuurder van Thús Wonen, stelt dat Thús Wonen belangrijke keuzes maakt.

“De grootste

vastgoedoperatie in de geschiedenis van Noordoost-

Bevolkingsontwikkeling (%) 2010-2030 Scenario PrFr 2009

<

-12,0 - 6,0 -6,0 - 0,0 0,0 - 6,0 6,0 -12,0 > 12,0 -12,0

Friesland.”

Reageren op veranderingen “Want keuzes moeten we maken. De bomen groeien niet meer tot in de hemel. We moeten scherp aan de wind zeilen. We kunnen niet meer actief zijn op alle fronten, hoe graag we dat ook zouden willen. Er gaat namelijk veel veranderen in onze regio en daar moeten we op inspelen. Pakweg vijf jaar geleden werd het woord ‘krimp’ angstvallig gemeden. We bevonden ons in de ontkenningsfase. Ook in Noordoost-Friesland overheerste de mening dat het met de krimp wel meeviel. Nou, inmiddels weten we beter.

Plattelandsgebieden zoals in Friesland en Groningen maar ook bijvoorbeeld Limburg, krijgen de komende jaren te maken met een behoorlijke verandering in de bevolkingsaantallen en in de

bevolkingssamenstelling. Want het gaat niet alleen om krimp, het gaat ook om vergrijzing en ontgroening. De gemiddelde leeftijd van de inwoners stijgt, terwijl de jeugd wegtrekt.”

foar in krêftige regio voor een krachtige regio.

Verstandig zijn en blijven

Die analyse bevestigde het beeld: toene mende krimp en een veranderende bevolkings samenstelling. Roelof Kuik: ”Bovendien kun nen we ook niet om de gevolgen van de kredietcrisis heen. En van de vastgoedcrisis die daaruit is voortgevloeid. De wereld is

240.000 220.000 200.000 180.000

160.000

aantal

“Toen wij inzagen dat die veranderingen on ontkoombaar op ons afkwamen, hebben we ons eens goed achter het oor gekrabd. Wat moesten wij daar mee? Er waren veel projecten in ontwikkeling en er lag een be hoorlijke reeks plannen op tafel. Was dat wel verstandig? Want je moet niet bouwen voor leegstand. Toen hebben we tegen elkaar gezegd: laten we het nou eerst eens goed onderzoeken. Waar hebben we het eigenlijk over? Geen paniekvoetbal, wel een doortimmerd beleid maken.”

0 - 14 jarigen 15 - 24 jarigen 25 - 49 jarigen 50 - 64 jarigen 65 plussers

Ontwikkeling leeftijdsgroepen 2008 - 2030 Scenario: PrFr 2009, Provincie: Friesland

140.000

120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 2008

2010

2012

Bron: IBP-Primos 2009

2014

2016

2018

2020

2022

2024

2026

2028

2030

veranderd. Wie had er verwacht dat er banken zouden omvallen? Dat onze pensioenen niet meer vanzelfsprekend zijn? Er is nogal wat gebeurd en je ziet nu dat zich dat doorvertaalt in onze gewone levens. Simpel gezegd: de waarde van ons vastgoed - van ieders vastgoed - is gedaald. En dat heeft gevolgen voor de financiering, voor de doorstroming en voor nieuwbouwprojecten.” Thús Wonen constateerde verder dat woning corporaties in ons land steeds meer onder druk komen te staan. “Onze sector krijgt nogal wat voor de kiezen. Dat geldt niet alleen voor Thús Wonen, maar voor alle corporaties. Denk aan de vennootschapsbelasting, de heffing voor de ‘Vogelaarwijken’ en de te ver wachten financiële bijdrage van corporaties aan de huurtoeslag. Dit alles heeft grote financiële gevolgen voor ons”, aldus Roelof Kuik.

Een heel scala aan maatregelen gericht op circa

5.700 woningen

Inspelen op de toekomstige woonvraag Thús Wonen concludeert dat ingrijpende maat regelen noodzakelijk zijn. “Als we geen keuzes maken, niet reageren op de marktont wikkelingen en niet goed omgaan met onze financiële mogelijkheden, lopen we grote risico’s. Voor onze klanten en voor ons zelf. Zonder overdrijven kan het letterlijk het faillissement van Thús Wonen betekenen. Maar wij hebben ook gezegd: wij willen garant blijven staan voor onze doelstelling:

het huisvesten van onze doelgroep. En voor de continuïteit van onze eigen organisatie. Want zonder Thús Wonen kunnen we ook niets meer voor onze doelgroep doen. Kortom: Thús Wonen staat voor de uitdaging met steeds beperktere financiële middelen zo goed mogelijk in te spelen op de toekomstige woonvraag”. Roelof Kuik prijst zich gelukkig dat het toch mogelijk blijft om de komende 10 jaar een omvangrijk investeringsprogramma uit te voeren. “Ongeveer 88% van ons woningbezit, circa

foar kontinuïteit fan de eigen organisaasje voor continuïteit van de eigen organisatie.

5.700 woningen, wordt beter van die 135 miljoen euro. We gaan woningen isoleren om de energiekosten naar beneden te krijgen. We gaan woningen geschikt maken voor ouderen. We gaan herstructureren. We gaan waar het kan nieuw bouwen. We gaan slopen en we gaan woningen aan huurders verkopen. Het is een heel scala aan maatregelen.”

Het Strategisch Voorraadbeleid: kwantiteit en kwaliteit De conclusies zijn vertaald in het Strategisch Voorraadbeleid. “We hebben de aansluiting onder zocht tussen vraag en aanbod binnen de financiële mogelijkheden van Thús Wonen en dat vertaald in het Strategisch Voorraadbeleid. Het gaat om kwantiteit en kwaliteit. De keuzes die we hebben gemaakt zijn vrij overzichtelijk. Wij kiezen ervoor om met de mogelijkheden die we nog hebben te investeren in grote kernen, met bijna alle voor

zieningen aanwezig en een regionale functie. En dus minder in de kleine kernen met minimale voorzieningen en geen regionale functie. Op deze manier blijven er voorzieningen aanwezig waar ook de kleinere kernen gebruik van kunnen maken. Ze bevinden zich immers allemaal op niet al te grote afstand van elkaar. Wij sluiten met deze keuze aan bij het beleid van de provincie en gemeenten. Want het krimpprobleem is niet alleen ons probleem. Alle organisaties, instellingen en overheden die in ons gebied actief zijn, worden er mee geconfronteerd en zullen hun beleid moeten aanpassen.” “Grotere, sterke kernen zijn goed voor de gehele regio. Simpel gezegd: concentratie is beter dan versnippering. We kiezen dus niet voor de kaasschaafmethode, want die zal op termijn niet werken. Met de keuzes die we nu maken, kan een bijdrage worden geleverd

aan de instandhouding van de leefbaarheid van het hele gebied. En: wij ontzien ook onszelf niet. Thús Wonen gaat de komende jaren stevig bezuinigen op de eigen bedrijfskosten, zonder dat dit ten laste gaat van de dienstverlening”.

Ingrijpend maar doordacht beleid Roelof Kuik is zich ervan bewust dat de keuzes ingrijpend zijn. “We hebben natuurlijk verwachtingen gewekt bij mensen. Bij gemeen ten, bij huurders. Dat vind ik persoonlijk wel het moeilijkste, want je wilt niet onbetrouw baar zijn. Een aantal van onze plannen gaat niet door - met name in die kleine kernen - hoewel daar wel op was gerekend. Dat is heel vervelend. Maar zoals ik al heb gezegd: het gaat hier niet om de waan van de dag, het is geen grillig beleid. Hier is heel goed over nagedacht, dit is grondig uitgezocht. We hebben te maken met ingrijpende veranderingen die zich in korte

tijd hebben voltrokken. Het zou onverantwoord zijn er niet naar te handelen.” Thús Wonen treedt de toekomst dan ook niet met somberheid tegemoet. “Beslist niet”, zegt Roelof Kuik. “De krimp en de verandering van onze bevolkingssamenstelling kun je als bedreigend ervaren. Ik wil ervoor waken alle bedreigingen als kans te typeren, dat is mij te gemakkelijk. Maar het is wel zo dat het hier gaat om een ontwikkeling in de samenleving, zoals ontwikkelingen zich voor doen. Dat hoort bij het leven. De crux is dat je zo’n ontwikkeling signaleert en er tijdig naar handelt. Dan kan het zeker zo zijn, dat zich nieuwe kansen en mogelijkheden voor gaan doen, waar we met z’n allen veel moed en energie uit kunnen putten. Dat zie je nu al aan ons investeringsprogramma van 135 miljoen euro. In dat opzicht kijk ik wel degelijk optimistisch naar de toekomst, ook voor Noordoost-Friesland”.

Woningbezit naar kernen:

10%

15% Kernen

met veel voorzieningen

75%

Kernen

met weinig voorzieningen

Kernen

met nauwelijks of geen voorzieningen

Toelichting: het totaalbezit van Thús Wonen verdeeld over de drie woonkerntypes van het Strategisch Voorraadbeleid.

foar in goede wenomjouwing voor een goede woonomgeving.

Aantal woningen per type woonkern Damwâld 752 De Westereen 808 Dokkum 1962 Feanwâlden 586 Kollum 652

Anjum 104 Holwerd 210 Kollumerzwaag 298 Metslawier 78 Oosternijkerk 50 Oudwoude 68 Ternaard 100 Zwagerbosch 75

Brantgum 7 Broeksterwâld 116 Burdaard 41 Burum 39 Driesum 43 Ee 40 Engwierum 31 Hantum 28 Hantumhuizen 6 Kollumerpomp 16 Lioessens 30 Moddergat 16 Morra 7 Munnekezijl 54

Nes 43 Niawier 11 Paesens 14 Raard 9 Rinsumageast 86 Triemen 10 Wâlterswâld 66 Warfstermolen 15 Westergeest 33 Wierum 34

Kernen met veel voorzieningen Kernen met weinig voorzieningen Kernen met nauwelijks of geen voorzieningen

Peasens Wierum

Ternaard

Nes

Moddergat

Oosternijkerk

Lioessens Anjum

Hantumhuizen

Holwerd

Het gebied van Thús Wonen, verdeeld in de drie woonkerntypes van het Strategisch Voorraadbeleid.

Morra Niawier Metslawier

Hantum Brantgum

Ee Raard

Dokkum

Engwierum Wâlterswâld

Burdaard

Kollumerpomp Westergeest

Rinsumageast

Warfstermolen

Driesum Damwâld

Broeksterwâld

Triemen Oudwoude

Kollum Burum

Zwagerbosch Kollumerzwaag De Westereen

Feanwâlden

Munnekezijl

“Kiezen voor investeren in kwaliteit” Aldert de Gries, sectormanager Vastgoed van Thús Wonen

Thús Wonen gaat fors investeren in kwaliteit. Aldert de Gries, sectormanager Vastgoed: “Thús Wonen heeft als doelstelling de doelgroep in de sociale huursector goede woningen te bieden in een goede woonomgeving. Om dit te realiseren zal in de komende 10 jaar een groot deel van ons woning bezit worden getransformeerd. Om het simpel te zeggen: een groot aantal woningen wordt omgevormd om beter en duurzamer aan te sluiten bij de te verwachten woonwensen van zittende en toekomstige huurders.”

“Het toekomstige

woningbezit

van Thús Wonen moet breed

inzetbaar

zijn en blijven.”

Geschikte woningen voor iedereen

Wonen én zorg

Aldert de Gries geeft een voorbeeld: “Ons streven is om toekomstige stijgingen van de totale woonlasten te beperken. Denk aan het verlagen van de energielasten, door energiemaatregelen te treffen.” En het gaat verder: “Een aantal woningen moeten we geschikt maken voor mensen met bij voorbeeld een lichte fysieke beperking. Daardoor kunnen mensen langer zelfstan dig blijven wonen. De woningen worden er feitelijk geschikter door. Om een simpel voorbeeld te geven: dit soort woningen heeft geen drempels. Je kunt zonder trap lopen, bijvoorbeeld dankzij een traplift, van uit de woonkamer de keuken, het toilet, de badkamer en tenminste één slaapkamer bereiken.”

“Verder willen we woningen realiseren waarbij het mogelijk is om via een zorgsteunpunt ver pleging of verzorging te ontvangen. De woning is geschikt voor bewoners met een beperking, maar biedt ook goede werkomstandigheden voor zorgverleners. Het kan gaan om individuele woningen, maar ook om woningen nabij zorg steunpunten, zoals in woonzorgzones en woonzorgcomplexen waarbij zorg op afroep mogelijk is.”

Van starters tot senioren Het toekomstige woningbezit van Thús Wonen moet breed inzetbaar zijn: “De starter kan er met plezier in beginnen, het gezin woont er fijn en de oudere kan zo lang mogelijk op zijn vertrouwde stek blijven wonen. Zo zien wij de toekomst van ons woningbezit.”

foar de wenwinsken fan de takomst voor de woonwensen van de toekomst.

Drie type woningen Thús Wonen heeft een drietal type woningen gedefinieerd in haar Strategisch Voorraadbeleid: 1. Geschikt wonen Dit zijn woningen die geschikt zijn voor de mensen met een (lichte) fysieke beperking. In deze woningen kan een persoon in al zijn of haar levensfasen blijven wonen. Deze woning heeft geen drempels en men kan vanuit de woonkamer zonder traplopen (eventueel door gebruik van (trap-)lift) de keuken, het toilet, de badkamer en tenminste één slaapkamer bereiken. Bovendien is de woning zonder obstakels te bereiken vanaf de straat/parkeerplaats.

2. Verzorgd wonen Bij deze woningen is het mogelijk om via een zorgsteunpunt verpleging of verzorging te ontvangen. De woning is gebaseerd op enerzijds de zorgvraag van de bewoner met een beperking en anderzijds op de vereiste werkomstandigheden van de zorgverlener. Verzorgd wonen heeft verschillende vormen. Het strekt zich uit van individuele woningen tot woningen nabij zorgsteunpunten of woonzorgcomplexen waarbij eveneens zorg op afroep mogelijk is. Verzorgd wonen kan zowel individueel als gezamenlijk zijn. De bewoner woont zelfstandig; er is sprake van scheiding van wonen en zorg. 3. Goed wonen Goed wonen zijn alle andere woningen van Thús Wonen die niet tot de categorieën ‘geschikt’ en ‘verzorgd’ wonen behoren.

2011

2020

0%

2%

24%

32%

76%

66%

Woningbezit naar doelgroep:

Verzorgd

wonen

Geschikt

wonen

Goed

wonen

foar wenjen en soarch voor wonen en zorg.

“Veranderingen goed regelen voor de huurders” Gwen Wulfers, sectormanager Klant & Markt van Thús Wonen

Thús Wonen richt zich de komende jaren vooral op de grotere kernen. Wat betekent dit voor de huurders? Gwen Wulfers, sectormanager Klant & Markt van Thús Wonen: “Als je gaat herstructureren, renoveren, slopen of huurwoningen aan huurders gaat verkopen, heeft dat natuurlijk nogal wat gevolgen voor de bewoners. Het is dan van groot belang dat je de zaken goed regelt en dat er geen onduidelijkheden zijn. Daar hebben we protocollen voor. Afspraken die we vastleggen met de vertegenwoordigers van de huurders: de drie lokale huurdersverenigingen verenigd in het Huurdersplatform ‘Ús Hierders’. Dat geeft duidelijkheid en zekerheid naar de huurders.”

Oog voor het sociale In die protocollen zijn afspraken vastgelegd wanneer en hoe de huurders bij projecten worden betrokken. Daarnaast zijn er bij renovatie en bij sloop zogeheten sociale pakketten. “Daarin is van alles geregeld. Denk aan tijdelijke huisvesting, de verhuiskostenvergoeding, voorrang bij toe wijzing van een andere huurwoning, vergoeding voor zelf aangebrachte voorzieningen, enzovoort, enzovoort. Het Huurdersplatform ‘Us Hierders’ heeft adviesrecht op deze protocollen. ”We zijn tot goede afspraken gekomen en dat is in het belang van de huurders.“

Kwaliteitsverbetering In het Strategisch Voorraadbeleid is gepland dat grote aantallen woningen worden gerenoveerd of verbeterd. Thús Wonen doet dit vooral

met het oog op de toekomstige woonlasten. Dat is ook de reden dat er veel aandacht is voor energiebesparende maatregelen. De renovatieof verbeteringsplannen worden samen met de huidige bewoners opgesteld. De bewoners moeten aangeven of ze met het resultaat akkoord kunnen gaan en dan pas starten de werkzaam heden. Ook dit ligt vast in de overeenkomsten met het Huurdersplatform.

Tien procent woningverkoop Verkoop van huurwoningen aan bewoners zal voornamelijk gebeuren in de kleine dorpen zonder of met nauwelijks voorzieningen. “Een relatief klein deel van ons bezit zit in deze kernen. Het gaat om maximaal 10% van ons totale woningbezit met de nadruk op de kernen met minder voorzieningen.” Wan

neer wordt een woning te koop aangeboden? Gwen Wulfers: “Dat kan gebeuren als een huurder vertrekt. Maar het kan ook dat we woningen aanbieden aan zittende huurders die dan de mogelijkheid krijgen, als ze dat willen, om hun huurwoning in eigendom te krijgen. We zullen deze woningen natuurlijk niet allemaal in een keer op de markt brengen. Het zal in fases gebeuren, over een langere periode dus.” Wélke woningen worden wanneer te koop aangeboden? “Dat hangt er onder meer vanaf of de woning voor verkoop is aangemerkt en welke invloed verkoop heeft op het dorp en de omgeving. We gaan ervan uit dat we gemiddeld 25 tot 30 woningen per jaar verkopen, verspreid over het hele werkgebied Dantumadiel, Dongeradeel en Kollumerland”.

foar starters, húshâldings en senioaren voor starters, gezinnen en senioren.

“Thús Wonen voorloper in Nederland” Marc Calon, voorzitter van branchevereniging van woningcorporaties, Aedes

“Dit zouden alle woningcorporaties moeten doen”, aldus Marc Calon, voorzitter van Aedes; de overkoepeling van woningcorporaties in ons land. Hij is onder de indrukvan het volkshuisvestingsbeleid dat Thús Wonen voor de komende jaren heeft uitgestippeld.

Anticiperen in plaats van afwachten “De problemen zijn groot. Plattelandsgebieden kampen met krimp en vergrijzing. Daar kunnen de woningcorporaties en dus ook Thús Wonen niets aan doen. Nu kun je afwachten waar het naar toe gaat met alle risico’s van dien, want je loopt dan achter de feiten aan. Of je anticipeert en neemt maatregelen om erger te voorkomen. Dat is wat Thús Wonen doet. Heel verstandig”.

De volkshuisvesting veiligstellen De Aedes-voorzitter heeft een goed overzicht vanalle woningcorporaties in Nederland. Hij steltdat Thús Wonen een voorloper is. “Thús Wonen behoort tot een groep woningcorporaties die keuzes maakt. Ik zie dat ook bij een aantal woningcorporaties in bijvoorbeeld Limburg, waarde situatie vergelijkbaar is met Noordoost-

Friesland. Daar is moed voor nodig. De directie maar ook de Raad van Commissarissen van Thús Wonen zijn krachtig. Ze zijn breed samen gesteld en geworteld in de samenleving. En ze weten waar ze het over hebben. Ze nemen de noodzakelijke beslissingen om de volkshuis vesting in dit deel van Friesland veilig te stellen en ervoor te zorgen dat Thús Wonen als organisatie toekomst houdt. Moedig en heel verstandig.”

Duidelijke keuzes Calon is vooral onder de indruk van de keuzes om in de grotere kernen juist meer te investeren en minder actief te zijn in kleinere. “Het sys teem van de drie verschillende kernen heb ik nog niet eerder gezien. Het geeft een duidelijk beeld. Thús Wonen communiceert dat ook goed.”

foar goede wenten yn in goede wenomjouwing voor goede woningen in een goede woonomgeving.

“Mooi resultaat voor de huurders!” Klaas van der Veen, voorzitter Huurdersplatform ‘Ús Hierders’

“We hebben er indringend met elkaar over gesproken en het heeft enkele maanden in beslag genomen, maar we hebben een resultaat met elkaar bereikt dat er wezen mag.” Klaas van der Veen is voorzitter van het Huurdersplatform ‘Ús Hierders’, het samen werkingsverband van de drie huurdersverenigingen in het werkgebied van Thús Wonen; Huurdersvereniging Dongeradeel, Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland en Huurdersvereniging Ús Hierwenten. Het platform heeft met de directie van Thús Wonen afspraken gemaakt over het Strategisch Voorraadbeleid van Thús Wonen. Die afspraken zijn vastgelegd in een overeenkomst.

Afspraken waar het Huurdersplatform content mee is. ”Wij hebben de verantwoordelijkheid als Huurdersplatform om de belangen van de huurders te behartigen. Dat hebben we gedaan. Daarnaast is het van belang dat een woning corporatie zuinig omgaat met de centen en een goede basiskwaliteit heeft van haar huur woningen en dat alles tegen een redelijke huurprijs. Ook zijn er afspraken gemaakt op welke wijze huurders inspraak hebben bij renovaties. Dit is vastgelegd in het protocol Herstructurering. Welke rechten en plichten huurders en verhuurder hebben bij sloop en renovatie zijn vastgelegd in twee sociale statuten. We zijn van mening dat de gemaakte afspraken huurdersvriendelijk zijn.”

Forse investering Klaas van der Veen somt op: “Thús Wonen gaat de komende 10 jaar fors investeren om woningen

energiezuiniger te maken. In totaal worden 5.700 woningen aangepakt. Denk aan vloer- en muur isolatie, dubbele beglazing en dat soort maat regelen. Hierover is afgesproken dat Thús Wonen de energetische verbeteringen aan de woningen die vallen binnen een herstructurering zonder huurverhoging voor de zittende huurders reali seert. De energiekosten zullen dan dus dalen voor de huurders.” “Tweede is dat Thús Wonen de huurders bij muta tie niet meer dan 66% van de maximale huurprijs in rekening brengt. De huur wordt gebaseerd op een puntensysteem. Die punten komen overeen met een bepaalde maximale huurprijs. We hebben afgesproken dat de huurders van Thús Wonen niet meer dan tweederde van die feitelijke, landelijk vastgestelde maximale huurwaarde betalen. Ik vind dat een prachtig resultaat. We zitten niet in het rijkste deel van Nederland en dan is het mooi

dat met zo’n huurprijs rekening wordt gehouden met de koopkracht van de mensen in het gebied.”

Leefbaar Klaas van der Veen kan zich namens het Huur dersplatform ook goed vinden in de keuzes die Thús Wonen maakt in het nieuwe beleid, met meer concentratie op de grotere kernen. “Je moet niet meer naar dorpen kijken als op zichzelf staande woongemeenschappen. Je moet ze in groepen beschouwen, meerdere dorpen met elkaar. Als je dan in zo’n omgeving de voorzieningen op peil kunt houden is dat winst. Dan moet je daarvoor kiezen. Ik vind dat hier primair een verantwoor delijkheid ligt voor de gemeenten. Wij zullen de gemeenten er op wijzen dat zij, meer nog dan een woningcorporatie daar een verantwoor delijkheid in hebben. We moet met z’n allen Noordoost-Friesland leefbaar houden. De keuzes van Thús Wonen dragen daar aan bij.”

foar legere wenlêsten voor lagere woonlasten.

“Thús Wonen is goed op weg” Sake van den Berg, senior consultant bij Fakton in Rotterdam

“Thús Wonen is stappen vooruit ten opzichte van veel woningcorporaties in Nederland. Ze zijn goed bezig.” Sake van den Berg is onder de indruk van de doortastendheid waarmee Thús Wonen het wonen in Noordoost-Friesland aanpakt. “En dat zeg ik niet omdat ik ze adviseer. Ik baseer het op de brede ervaring die wij hebben met woningcorporaties”. Sake van den Berg is werkzaam voor Fakton, een onafhankelijk adviesbureau dat actief is voor veel woningcorporaties, overheden en samenwerkingsverbanden met markt partijen. Fakton staat bekend als ‘de rekenmeesters’ in de vastgoedwereld.

Sake van den Berg: ”Veel woningcorporaties opereren nog als een soort familiebedrijf. Maar die tijd is voorbij. De geldmachine is opgedroogd. Ik heb meegemaakt dat wozningen werden geschilderd, terwijl ze een jaar later zouden worden gesloopt. Dat kan dus niet meer. Je moet het geld in de goede dingen stoppen.” Woningcorporaties in krimpgebieden moeten hun nieuwbouwprogramma’s drastisch bijstellen. Sake van den Berg: “Verkoop van huurwoningen om nieuwe initiatieven te financieren, ligt stil. Hoe krijg je de eindjes nu aan elkaar geknoopt? Dat vraagt nogal wat van je, als woningcorporatie. Je moet buitengewoon professioneel gaan werken om te zorgen dat je toch voldoende rendement haalt om te kunnen investeren

en je maatschappelijke doelen te halen.” Want voor Sake van den Berg zijn die maat schappelijke doelstellingen essentieel voor een woningcorporatie. “Je bent geen commercieel vastgoedbedrijf dat op de wereld is om zoveel mogelijk geld te verdienen voor je aandeelhouders. Een woningcorporatie zet zich in om zo goed mogelijk tegemoet te komen aan de woonwensen van de huurders. Met acceptabele huren en duurzame woningen. Dat vraagt een professionele strategie, want dat lukt alleen als je corporatie financieel gezond is. En daar is lef voor nodig. Dat lef zie ik bij Thús Wonen. Kijk, het is natuurlijk niet makkelijk om uit te leggen dat je enerzijds miljoenen investeert, maar anderzijds woningen wilt slopen in kleinere kernen. Toch is het een

goede keuze, waar ook de inwoners van zo’n kleine kern bij zijn gebaat. Je houdt er namelijk voorzieningen door in stand die anders beslist verdwijnen. Die voorzieningen zijn dan wellicht niet meer voor iedereen vlakbij, maar nog altijd wel nabij. En dat is altijd beter dan geen voorzieningen. Ik verwacht dat veel corporaties het voorbeeld van Thús Wonen gaan volgen.”

foar in sosjale maatskippij voor een sociale samenleving.

Colofon Dit boekje is een uitgave van Thús Wonen Oktober 2011 Concept tekst / interviews Aize Bouma Communicatie Consulting BV Vormgeving, tekst en opmaak Okkinga Communicatie Fotografie Thús Wonen Thús Wonen t 0800 55 11 511 e [email protected] i www.thuswonen.nl Postadres Postbus 41 9100 AA Dokkum Bezoekadres Holwerderweg 17 Dokkum

5.

Bijlage 5: Wettekst Coöperatie

Titel 3. Coöperaties en onderlinge waarborgmaatschappijen Afdeling 1. Algemene bepalingen Artikel 53  1.De coöperatie is een bij notariële akte als coöperatie opgerichte vereniging. Zij moet zich blijkens de statuten ten doel stellen in bepaalde stoffelijke behoeften van haar leden te voorzien krachtens overeenkomsten, anders dan van verzekering, met hen gesloten in het bedrijf dat zij te dien einde te hunnen behoeve uitoefent of doet uitoefenen.  2.De onderlinge waarborgmaatschappij is een bij notariële akte als onderlinge waarborgmaatschappij opgerichte vereniging. Zij moet zich blijkens de statuten ten doel stellen met haar leden verzekeringsovereenkomsten te sluiten, een en ander in het verzekeringsbedrijf dat zij te dien einde ten behoeve van haar leden uitoefent.  3.De statuten van een coöperatie kunnen haar veroorloven overeenkomsten als die welke zij met haar leden sluit, ook met anderen aan te gaan; hetzelfde geldt voor de statuten van een onderlinge waarborgmaatschappij waarbij iedere verplichting van leden of oudleden om in de tekorten bij te dragen is uitgesloten.  4.Indien een coöperatie of een onderlinge waarborgmaatschappij de in het vorige lid bedoelde bevoegdheid uitoefent, mag zij dat niet in een zodanige mate doen, dat de overeenkomsten met de leden slechts van ondergeschikte betekenis zijn. Artikel 53a  1.De bepalingen van de vorige titel zijn, met uitzondering van de artikelen 26 lid 3 en 44 lid 2, op de coöperatie en de onderlinge waarborgmaatschappij van toepassing, voor zover daarvan in deze titel niet wordt afgeweken.  2.Voor een coöperatie die een bank is in de zin van artikel 415 waarop geen vrijstelling als bedoeld in artikel 3:111 lid 1 van de Wet op het financieel toezicht van toepassing is en een onderlinge waarborgmaatschappij die een verzekeringsmaatschappij is in de zin van artikel 427 is artikel 135 van overeenkomstige toepassing. Artikel 54  1.Een coöperatie en een onderlinge waarborgmaatschappij worden opgericht door een meerzijdige rechtshandeling bij notariële akte.  2.De naam van een coöperatie moet het woord "coöperatief" bevatten, die van een onderlinge waarborgmaatschappij het woord "onderling" of "wederkerig". De naam van de rechtspersoon moet aan het slot de letters W.A., B.A. of U.A. overeenkomstig artikel 56 dragen. Artikel 54a [Vervallen per 25-11-1988] Artikel 55  1.Zij die bij de ontbinding leden waren, of minder dan een jaar te voren hebben opgehouden leden te zijn, zijn tegenover de rechtspersoon naar de in de statuten aangegeven maatstaf voor een tekort aansprakelijk; wordt een coöperatie of onderlinge waarborgmaatschappij ontbonden door haar insolventie nadat zij in staat van faillissement is verklaard, dan wordt de termijn van een jaar niet van de dag der ontbinding, maar van de dag der faillietverklaring gerekend. De statuten kunnen een langere termijn dan een jaar vaststellen.  2.Bevatten de statuten niet een maatstaf voor ieders aansprakelijkheid, dan zijn allen voor gelijke delen aansprakelijk.  3.Kan op een of meer van de leden of oud-leden het bedrag van zijn aandeel in het tekort niet worden verhaald, dan zijn voor het ontbrekende de overige leden en oud-leden, ieder naar evenredigheid van zijn aandeel, aansprakelijk. Deze aansprakelijkheid bestaat ook, indien de vereffenaars afzien van verhaal op een of meer leden of oud-leden, op grond dat door de uitoefening van het verhaalsrecht een bate voor de boedel niet zou worden verkregen. Indien de vereffening geschiedt onder toezicht van personen, door de wet met dat toezicht belast, kunnen de vereffenaars van dat verhaal slechts afzien met machtiging van deze personen.  4.De aansprakelijke leden en oud-leden zijn gehouden tot onmiddellijke betaling van hun aandeel in een geraamd tekort, vermeerderd met 50 ten honderd, of zoveel minder als de vereffenaars voldoende achten, tot voorlopige dekking van een nadere omslag voor de kosten van invordering en van het aandeel van hen, die in gebreke mochten blijven aan hun verplichting te voldoen.  5.Een lid of oud-lid is niet bevoegd tot verrekening van zijn schuld uit hoofde van dit artikel. Artikel 56  1.Een coöperatie of een onderlinge waarborgmaatschappij kan in afwijking van het in het vorige artikel bepaalde in haar statuten iedere verplichting van haar leden of oud-leden

om in een tekort bij te dragen, uitsluiten of tot een maximum beperken. De leden kunnen hierop slechts een beroep doen, indien de rechtspersoon aan het slot van zijn naam in het eerste geval de letters U.A. (uitsluiting van aansprakelijkheid), en in het tweede geval de letters B.A. (beperkte aansprakelijkheid) heeft geplaatst. Een rechtspersoon waarop de eerste zin niet is toegepast, plaatst de letters W.A. (wettelijke aansprakelijkheid) aan het slot van zijn naam.  2.De genoemde rechtspersonen zijn, behoudens in telegrammen en reclames, verplicht haar naam volledig te voeren. Artikel 57  1.Bij de statuten kan worden bepaald dat er een raad van commissarissen zal zijn. De raad bestaat uit een of meer natuurlijke personen.  2.De raad van commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het beleid van het bestuur en op de algemene gang van zaken in de rechtspersoon en de daarmee verbonden onderneming. Hij staat het bestuur met raad ter zijde. Bij de vervulling van hun taak richten de commissarissen zich naar het belang van de rechtspersoon en de daarmee verbonden onderneming.  3.Tenzij bij de statuten anders is bepaald, is de raad van commissarissen bevoegd iedere door de algemene vergadering benoemde bestuurder te allen tijde te schorsen. Deze schorsing kan te allen tijde door de algemene vergadering worden opgeheven.  4.Behoudens het bepaalde in artikel 47 vertegenwoordigt de raad van commissarissen de rechtspersoon in andere gevallen van strijdig belang met een of meer bestuurders dan het sluiten of wijzigen van overeenkomsten zoals deze met alle leden in gelijke omstandigheden worden gesloten. De statuten kunnen van deze bepaling afwijken.  5.De statuten kunnen aanvullende bepalingen omtrent de taak en de bevoegdheden van de raad en van zijn leden bevatten.  6.Tenzij de statuten anders bepalen, kan de algemene vergadering aan de commissarissen als zodanig een bezoldiging toekennen.  7.Tenzij de statuten de commissarissen stemrecht toekennen, hebben zij als zodanig in de algemene vergadering slechts raadgevende stem.  8.Het bestuur verschaft de raad van commissarissen tijdig de voor de uitoefening van diens taak noodzakelijke gegevens. Artikel 57a  1.Op de benoeming van commissarissen die niet reeds bij de akte van oprichting zijn aangewezen, is artikel 37 van overeenkomstige toepassing, tenzij zij overeenkomstig artikel 63f geschiedt.  2.Bij een aanbeveling of voordracht tot benoeming van een commissaris worden van de kandidaat medegedeeld zijn leeftijd, zijn beroep en de betrekkingen die hij bekleedt of die hij heeft bekleed voor zover die van belang zijn in verband met de vervulling van de taak van een commissaris. Tevens wordt vermeld aan welke rechtspersonen hij reeds als commissaris is verbonden; indien zich daaronder rechtspersonen bevinden, die tot een zelfde groep behoren, kan met de aanduiding van de groep worden volstaan. De aanbeveling en de voordracht worden met redenen omkleed. Artikel 58  1.Jaarlijks binnen zes maanden na afloop van het boekjaar, behoudens verlenging van deze termijn met ten hoogste vijf maanden door de algemene vergadering op grond van bijzondere omstandigheden, maakt het bestuur een jaarrekening op en legt het deze voor de leden ter inzage ten kantore van de rechtspersoon. Binnen deze termijn legt het bestuur ook het jaarverslag ter inzage voor de leden, tenzij de artikelen 396 lid 7, of 403 voor de rechtspersoon gelden. De jaarrekening wordt vastgesteld door de algemene vergadering die het bestuur uiterlijk een maand na afloop van de termijn doet houden. Artikel 48 lid 2 is van overeenkomstige toepassing. Vaststelling van de jaarrekening strekt niet tot kwijting aan een bestuurder onderscheidenlijk commissaris.  2.De opgemaakte jaarrekening wordt ondertekend door de bestuurders en door de commissarissen; ontbreekt de ondertekening van een of meer hunner, dan wordt daarvan onder opgave van reden melding gemaakt.  3.De rechtspersoon zorgt dat de opgemaakte jaarrekening, het jaarverslag en de krachtens artikel 392 lid 1 toe te voegen gegevens vanaf de oproep voor de algemene vergadering, bestemd tot behandeling van de jaarrekening, te zijnen kantore aanwezig zijn. De leden kunnen de stukken aldaar inzien en er kosteloos een afschrift van verkrijgen.  4.Ten laste van de door de wet voorgeschreven reserves mag een tekort slechts worden gedelgd voor zover de wet dat toestaat.

 5.Onze Minister van Economische Zaken kan desverzocht om gewichtige redenen

ontheffing verlenen van de verplichting tot het opmaken, het overleggen en het vaststellen van de jaarrekening. Afdeling 4.1.3.3 van de Algemene wet bestuursrecht is van toepassing op deze verzoeken tot ontheffing. Artikel 59  1.Coöperaties en onderlinge waarborgmaatschappijen zijn niet bevoegd door een besluit wijzigingen in de met haar leden in de uitoefening van haar bedrijf aangegane overeenkomsten aan te brengen, tenzij zij zich deze bevoegdheid in de overeenkomst op duidelijke wijze hebben voorbehouden. Een verwijzing naar statuten, reglementen, algemene voorwaarden of dergelijke, is daartoe niet voldoende.  2.Op een wijziging als in het vorige lid bedoeld kan de rechtspersoon zich tegenover een lid slechts beroepen indien de wijziging schriftelijk aan het lid was medegedeeld. Artikel 60 Voor de coöperatie geldt voorts dat, met behoud der vrijheid van uittreding uit de coöperatie, daaraan bij de statuten voorwaarden, in overeenstemming met haar doel en strekking, kunnen worden verbonden. Een voorwaarde welke verder gaat dan geoorloofd is, wordt in zoverre voor niet geschreven gehouden. Artikel 61 Voor een coöperatie, die in haar statuten niet iedere verplichting van haar leden of oud-leden om in een tekort bij te dragen heeft uitgesloten, gelden bovendien de volgende bepalingen:  a.Het lidmaatschap wordt schriftelijk aangevraagd. Aan de aanvrager wordt eveneens schriftelijk bericht, dat hij als lid is toegelaten of geweigerd. Wanneer hij is toegelaten, wordt hem tevens medegedeeld onder welk nummer hij als lid in de administratie der coöperatie is ingeschreven. Niettemin behoeft, ten bewijze van de verkrijging van het lidmaatschap, van een schriftelijke aanvrage en een schriftelijk bericht als hiervoor bedoeld, niet te blijken.  b.De geschriften, waarbij het lidmaatschap wordt aangevraagd, worden gedurende ten minste tien jaren door het bestuur bewaard. Echter behoeven de hierbedoelde geschriften niet te worden bewaard voor zover het betreft diegenen, van wie het lidmaatschap kan blijken uit een door hen ondertekende, gedagtekende verklaring in de administratie van de coöperatie.  c.De opzegging van het lidmaatschap kan slechts geschieden, hetzij bij een afzonderlijk geschrift, hetzij door een door het lid ondertekende, gedagtekende verklaring in de administratie van de coöperatie. Het lid dat de opzegging doet, ontvangt daarvan een schriftelijke erkenning van het bestuur. Wordt de schriftelijke erkenning niet binnen veertien dagen gegeven, dan is het lid bevoegd de opzegging op kosten van de coöperatie bij deurwaardersexploot te herhalen.  d.Een door het bestuur gewaarmerkt afschrift van de ledenlijst wordt ten kantore van het handelsregister neergelegd bij de inschrijving van de coöperatie. Binnen een maand na het einde van ieder boekjaar wordt door het bestuur een schriftelijke opgave van de wijzigingen die de ledenlijst in de loop van het boekjaar heeft ondergaan, aan de ten kantore van het handelsregister neergelegde lijst toegevoegd of wordt, indien de Kamer van Koophandel dit nodig oordeelt, een nieuwe lijst neergelegd. Artikel 62 Voor een onderlinge waarborgmaatschappij gelden voorts de volgende bepalingen:  a.Zij die als verzekeringnemer bij een onderlinge waarborgmaatschappij een overeenkomst van verzekering lopende hebben, zijn van rechtswege lid van de waarborgmaatschappij. Bij de onderlinge waarborgmaatschappij die krachtens haar statuten ook verzekeringnemers die geen lid zijn mag verzekeren, kan van deze bepaling worden afgeweken.  b.Tenzij de statuten anders bepalen, duurt het lidmaatschap dat uit een verzekeringsovereenkomst ontstaat, voort totdat alle door het lid met de waarborgmaatschappij gesloten verzekeringsovereenkomsten zijn geëindigd. Bij overdracht of overgang van de rechten en verplichtingen uit zodanige overeenkomst gaat het lidmaatschap, voor zover uit die overeenkomst voortvloeiende, op de nieuwe verkrijger of de nieuwe verkrijgers over, een en ander behoudens afwijkende bepalingen in de statuten.  c.Indien het waarborgkapitaal van een onderlinge waarborgmaatschappij in aandelen is verdeeld, zijn de artikelen 79-89, 90-92, 95, 96 lid 1, 98 leden 1 en 6, en 98c leden 1 en 2 van dit boek van overeenkomstige toepassing. Artikel 63

 1.Het is aan een persoon die geen coöperatie of een onderlinge waarborgmaatschappij is,

verboden zaken te doen met gebruik van de aanduiding "coöperatief", "onderling" of "wederkerig".  2.Ingeval van overtreding van dit verbod kan iedere coöperatie of onderlinge waarborgmaatschappij vorderen, dat de overtreder zich op straffe van een door de rechter te bepalen dwangsom onthoudt het gewraakte woord bij het doen van zaken te gebruiken. Afdeling 2. De raad van commissarissen bij de grote coöperatie en bij de grote onderlinge waarborgmaatschappij Artikel 63a In deze afdeling wordt onder een afhankelijke maatschappij verstaan:  a.een rechtspersoon waaraan de coöperatie of onderlinge waarborgmaatschappij of een of meer afhankelijke maatschappijen alleen of samen voor eigen rekening ten minste de helft van het geplaatste kapitaal verschaffen.  b.een vennootschap waarvan een onderneming in het handelsregister is ingeschreven en waarvoor de coöperatie of onderlinge waarborgmaatschappij als vennote jegens derden volledig aansprakelijk is voor alle schulden. Artikel 63b  1.Een coöperatie of onderlinge waarborgmaatschappij moet, indien lid 2 op haar van toepassing is, binnen twee maanden na de vaststelling van haar jaarrekening door de algemene vergadering, aan het handelsregister opgeven dat zij voldoet aan de in lid 2 gestelde voorwaarden. Totdat artikel 63c lid 3 toepassing heeft gevonden, vermeldt het bestuur in elk volgend jaarverslag wanneer de opgave is gedaan; wordt de opgaaf doorgehaald, dan wordt daarvan melding gemaakt in het eerste jaarverslag dat na de doorhaling wordt uitgebracht.  2.De verplichting tot opgave geldt, indien: o a.het eigen vermogen volgens de balans met toelichting ten minste een bij koninklijk besluit vastgesteld grensbedrag beloopt, o b.de rechtspersoon of een afhankelijke maatschappij krachtens wettelijke verplichting een ondernemingsraad heeft ingesteld, en o c.bij de rechtspersoon en haar afhankelijke maatschappijen te zamen in de regel ten minste honderd werknemers in Nederland werkzaam zijn.  3.Het in onderdeel a van lid 2 genoemde grensbedrag wordt ten hoogste eenmaal in de twee jaren verhoogd of verlaagd, evenredig aan de ontwikkeling van een bij algemene maatregel van bestuur aan te wijzen prijsindexcijfer sedert een bij die maatregel te bepalen datum; het wordt daarbij afgerond op het naaste veelvoud van een miljoen euro. Het bedrag wordt niet opnieuw vastgesteld zo lang als het onafgeronde bedrag minder dan een miljoen euro afwijkt van het laatst vastgestelde bedrag.  4.Onder het eigen vermogen wordt in onderdeel a van lid 2 begrepen de gezamenlijke verrichte en nog te verrichten inbreng van vennoten bij wijze van geldschieting in afhankelijke maatschappijen die commanditaire vennootschap zijn, voor zover dit niet tot dubbeltelling leidt. Artikel 63c  1.De artikelen 63f tot en met 63j zijn van toepassing op een rechtspersoon waaromtrent een in artikel 63b bedoelde opgaaf gedurende drie jaren onafgebroken is ingeschreven. Deze termijn wordt geacht niet te zijn onderbroken, indien een doorhaling van de opgaaf, welke tijdens die termijn ten onrechte heeft plaatsgevonden, ongedaan is gemaakt.  2.De doorhaling van de inschrijving op de grond dat de rechtspersoon niet meer voldoet aan de voorwaarden van artikel 63b lid 2 doet de toepasselijkheid van de artikelen 63f tot en met 63j slechts eindigen, indien na de doorhaling drie jaren zijn verstreken waarin de rechtspersoon niet opnieuw tot de opgaaf verplicht is geweest.  3.De coöperatie of onderlinge waarborgmaatschappij brengt haar statuten in overeenstemming met de artikelen 63f tot en met 63j welke voor haar gelden, uiterlijk met ingang van de dag waarop die artikelen krachtens lid 1 op haar van toepassing worden. Artikel 63d  1.De artikelen 63f tot en met 63j gelden niet voor een rechtspersoon wier werkzaamheid zich uitsluitend of nagenoeg uitsluitend beperkt tot het beheer en de financiering van afhankelijke maatschappijen en van haar en hun deelnemingen in andere rechtspersonen, mits de werknemers van de Nederlandse afhankelijke maatschappijen vertegenwoordigd zijn in een ondernemingsraad die de bevoegdheden heeft, bedoeld in de artikelen 158 en 268.

 2.Onze Minister van Justitie kan, gehoord de Sociaal-Economische Raad, aan een

coöperatie of onderlinge waarborgmaatschappij op haar verzoek ontheffing verlenen van een of meer der artikelen 63f tot en met 63j. De ontheffing kan onder beperkingen worden verleend en daaraan kunnen voorschriften worden verbonden. Zij kan worden gewijzigd en ingetrokken. Artikel 63e Een coöperatie of onderlinge waarborgmaatschappij waarvoor artikel 63c niet geldt, kan bij haar statuten de wijze van benoeming en ontslag van commissarissen en de taak en bevoegdheden van de raad van commissarissen regelen overeenkomstig de artikelen 63f tot en met 63j, indien zij of een afhankelijke maatschappij een ondernemingsraad heeft ingesteld waarop de bepalingen van de Wet op de ondernemingsraden van toepassing zijn. Deze regeling in de statuten verliest haar gelding zodra de ondernemingsraad ophoudt te bestaan of op die raad niet langer de bepalingen van de Wet op de ondernemingsraden van toepassing zijn. Artikel 63f  1.De grote coöperatie en de grote onderlinge waarborgmaatschappij hebben een raad van commissarissen.  2.De commissarissen worden, behoudens het bepaalde in lid 8, op voordracht van de raad van commissarissen benoemd door de algemene vergadering, voorzover de benoeming niet reeds is geschied bij de akte van oprichting of voordat dit artikel op de rechtspersoon van toepassing is geworden.  3.De raad van commissarissen bestaat uit ten minste drie leden. Is het aantal commissarissen minder dan drie, dan bevordert de raad onverwijld maatregelen tot aanvulling van zijn ledental.  4.De algemene vergadering, de ondernemingsraad en het bestuur kunnen aan de raad van commissarissen personen aanbevelen om als commissaris voor te dragen. De raad van commissarissen deelt hun daartoe tijdig mede, wanneer en ten gevolge waarvan in zijn midden een plaats moet worden vervuld.  5.De raad van commissarissen geeft aan de algemene vergadering en de ondernemingsraad kennis van de naam van degene die hij voordraagt, met inachtneming van artikel 57a lid 2.  6.De algemene vergadering benoemt de voorgedragen persoon, tenzij de ondernemingsraad binnen twee maanden na de kennisgeving of de algemene vergadering zelf uiterlijk in de eerste vergadering na die twee maanden tegen de voordracht bezwaar maakt: o a.op grond dat de voorschriften van lid 4, tweede volzin, of lid 5 niet behoorlijk zijn nageleefd; o b.op grond van de verwachting dat de voorgedragen persoon ongeschikt zal zijn voor de vervulling van de taak van de commissaris; of o c.op grond van de verwachting dat de raad van commissarissen bij benoeming overeenkomstig het voornemen niet naar behoren zal zijn samengesteld.  7.Het bezwaar wordt aan de raad van commissarissen onder opgave van redenen medegedeeld.  8.Niettegenstaande het bezwaar van de ondernemingsraad kan de voorgedragen candidaat worden benoemd, indien de ondernemingskamer van het gerechtshof Amsterdam het bezwaar ongegrond verklaart op verzoek van een daartoe door de raad van commissarissen aangewezen vertegenwoordiger. Op diens verzoek benoemt de ondernemingskamer de voorgedragen candidaat, indien de algemene vergadering bezwaar heeft gemaakt of hem niet in haar daartoe bijeengeroepen vergadering heeft benoemd, tenzij de ondernemingskamer een bezwaar van de algemene vergadering gegrond acht.  9.Verweer kan worden gevoerd door een vertegenwoordiger, daartoe aangewezen door de ledenvergadering of door de ondernemingsraad die het in lid 6 bedoelde bezwaar heeft gemaakt.  10.Tegen de beslissing van de ondernemingskamer staat geen rechtsmiddel open. De ondernemingskamer kan geen veroordeling in de proceskosten uitspreken.  11.Voor de toepassing van dit artikel wordt onder de ondernemingsraad verstaan de ondernemingsraad van de onderneming van de rechtspersoon of van een afhankelijke maatschappij. Zijn er twee of meer ondernemingsraden, dan zijn deze gelijkelijk bevoegd. Is voor de betrokken onderneming of ondernemingen een centrale ondernemingsraad ingesteld, dan komen de bevoegdheden van de ondernemingsraad volgens dit artikel toe aan de centrale ondernemingsraad. De ondernemingsraad neemt geen besluit als bedoeld in dit artikel dan na er ten minste eenmaal over te hebben overlegd met de rechtspersoon. Artikel 63g

 1.Ontbreken alle commissarissen, dan kunnen de ondernemingsraad en het bestuur

personen voor benoeming tot commissaris aanbevelen aan de ledenvergadering. Degene die de algemene vergadering bijeenroept, deelt de ondernemingsraad en het bestuur tijdig mede dat de benoeming van commissarissen onderwerp van behandeling zal zijn.  2.De benoeming is van kracht, tenzij de ondernemingsraad binnen twee maanden na overeenkomstig artikel 63f lid 5 in kennis te zijn gesteld van de naam van de benoemde persoon, overeenkomstig artikel 63f lid 6 bij de rechtspersoon bezwaar maakt. Niettegenstaande dit bezwaar wordt de benoeming van kracht, indien de ondernemingskamer van het gerechtshof Amsterdam op verzoek van een daartoe door de algemene vergadering aangewezen vertegenwoordiger het bezwaar ongegrond verklaart.  3.De leden van 10 en 11 van artikel 63f zijn van overeenkomstige toepassing. Artikel 63h  1.Commissaris kunnen niet zijn: o a.personen in dienst van de rechtspersoon; o b.personen in dienst van een afhankelijke maatschappij; o c.bestuurders en personen in dienst van een werknemersorganisatie welke pleegt betrokken te zijn bij de vaststelling van de arbeidsvoorwaarden van de onder a en b bedoelde personen.  2.De statuten mogen voor ten hoogste twee derden van het aantal commissarissen bepalen dat zij worden benoemd uit een kring waartoe ten minste de leden van de rechtspersoon behoren. Artikel 63i  1.Een commissaris treedt uiterlijk af, indien hij na zijn laatste benoeming vier jaren commissaris is geweest. De termijn kan bij de statuten worden verlengd tot de dag van de eerstvolgende algemene vergadering na afloop van de vier jaren of na de dag waarop dit artikel voor de rechtspersoon is gaan gelden.  2.De ondernemingskamer van het gerechtshof Amsterdam kan op verzoek een commissaris ontslaan wegens verwaarlozing van zijn taak, wegens andere gewichtige redenen of wegens ingrijpende wijziging van de omstandigheden op grond waarvan handhaving van de commissaris redelijkerwijs niet van de rechtspersoon kan worden verlangd. Het verzoek kan worden ingediend door een vertegenwoordiger, daartoe aangewezen door de raad van commissarissen, door de algemene vergadering of door de ondernemingsraad. Artikel 63f lid 11 is van overeenkomstige toepassing.  3.Een commissaris kan slechts worden geschorst door de raad van commissarissen. De schorsing vervalt van rechtswege, indien niet binnen een maand na de aanvang der schorsing een verzoek als bedoeld in lid 2 is ingediend bij de ondernemingskamer. Artikel 63j  1.Aan de goedkeuring van de raad van commissarissen zijn onderworpen de besluiten van het bestuur omtrent: o a.uitgifte van schuldbrieven ten laste van de rechtspersoon; o b.uitgifte van schuldbrieven ten laste van een commanditaire vennootschap of vennootschap onder firma waarvan de rechtspersoon volledig aansprakelijke vennoot is; o c.het aanvragen van toelating van de onder a en b bedoelde schuldbrieven tot de handel op een gereglementeerde markt of een multilaterale handelsfaciliteit, als bedoeld in artikel 1:1 van de Wet op het financieel toezicht of een met een gereglementeerde markt of multilaterale handelsfaciliteit vergelijkbaar systeem uit een staat die geen lidstaat is dan wel het aanvragen van een intrekking van zodanige toelating; o d.het aangaan of verbreken van duurzame samenwerking van de rechtspersoon of een afhankelijke maatschappij met een andere rechtspersoon of vennootschap dan wel als volledig aansprakelijk vennoot in een commanditaire vennootschap of vennootschap onder firma, indien deze samenwerking of verbreking van ingrijpende betekenis is voor de rechtspersoon; o e.het nemen van een deelneming ter waarde van ten minste een vierde van het bedrag van het eigen vermogen volgens de balans met toelichting van de rechtspersoon, door deze of een afhankelijke maatschappij in het kapitaal van een vennootschap, alsmede het ingrijpend vergroten of verminderen van zulk een deelneming; o f.investeringen welke een bedrag vereisen, gelijk aan een vierde van het eigen vermogen volgens de balans met toelichting van de rechtspersoon; o g.een voorstel tot wijziging der statuten; o h.een voorstel tot ontbinding van de rechtspersoon;

o i.aangifte van faillissement en aanvrage van surséance van betaling; o j.beëindiging van de arbeidsovereenkomst van een aanmerkelijk aantal werknemers van de rechtspersoon of een afhankelijke maatschappij tegelijkertijd of binnen een kort tijdsbestek; o k.ingrijpende wijziging in de arbeidsomstandigheden van een aanmerkelijk aantal werknemers van de rechtspersoon of van een afhankelijke maatschappij.

6.

Bijlage 6: Interview Procesbegeleider

6.1

Samenvatting

Als procesbegeleider voor het dorp Wons hebben Eelke Nutma i.s.m. Klaas Wiersma en Doarpswurk de realisatie van de (woon) Visie Wons ondersteund. Deze is door een werkgroep vanuit het dorp tot stand gekomen. De visie die tot stand kwam na het besluit van Elkien in 2010 om de twee beloofde nieuwe huurwoningen in Wons niet te realiseren. Het dorp was onderhand al negen jaar aan het overleggen hierover. Dit besluit werd genomen omdat Elkien haar strategie veranderde;  de focus wordt gelegd op grotere kernen; o Omdat Elkien verwacht dat er in de kleinere kernen over x aantal jaren geen mensen zijn die willen huren. o Hier schaalvergroting veel voordelen oplevert voor Elkien.  het woningbezit moet afnemen; o doordat Elkien verwacht dat er geen behoefte meer is aan huurwoningen in kleine kernen over dertig jaar o de doelgroepen waarvoor Elkien bedoelt is nu niet de huurders zijn van de huidige woningen.  Elkien en iedere andere woningcorporatie moet voldoen aan bepaalde duurzaamheideisen vanuit het Rijk, hierdoor worden er woningen geselecteerd door Elkien die niet meer interessant zijn om te verbeteren dus worden verkocht of gesloopt. Elkien kiest er voor om zich te focussen op de zes grote kernen waar men eigendom heeft. Dit houdt in dat men niet meer gaat investeren in de kleinere kernen. Er wordt in de kleine kernen per woning bekeken of deze wordt aangehouden of wordt gesloopt. Dit is afhankelijk van de conditie van de woning. Dit is volgens hen volume technisch interessanter en Elkien beweerd dat de mensen naar deze plekken toe trekken i.v.m. het voorzieningen aanbod en werkgelegenheid. Dhr. Nutma vindt dat mensen er naar toe trekken omdat de woningcorporatie geen ruimte meer creëert in de kleinere dorpen. Dat blijft een meningsverschil. Nadat de werkgroep van Wons in september 2012 haar visie presenteerde werd duidelijk dat men in Wons ervan overtuigd was dat men toch behoefte heeft aan die twee nieuwe huurwoningen. De werkgroep ging hiermee aan de slag en door middel van een deskundigenbijeenkomst is er uitgekomen dat er een (dorps)coöperatie opgericht moest worden om de realisatie van de twee nieuwe huurwoningen tot stand te brengen. Elkien heeft in Wons zes woningen in eigendom, twee hiervan komen uit ca. 1963 en die zijn nog redelijk te verhuren. De andere vier stammen uit 1923 en daarvan is de staat in slechte conditie. Dat vergt volgens Dhr. Nutma ca. €60.000,- om deze op te knappen. Elkien wil meewerken om al deze woningen te betrekken in de deal met de dorpscoöperatie. Na 11 juni 2014 wordt er vanuit de dorpscoöperatie een voorstel gedaan aan woningcorporatie Elkien. Hierna zullen er verschillende overleggen plaatsvinden om tot een uitkomst te komen. Het lastige van de situatie is dat Elkien als woningcorporatie zit opgescheept met regelgeving van het Rijk waar als men niet omheen kan. Dit gaat dan over de waardering van de vier woningen uit 1923. Hier is een meningsverschil over wat deze nog waard zijn en wat ze dus moeten kosten wanneer de dorpscoöperatie ze moet overnemen. Men zoekt nu naar een creatieve oplossing. Elkien wil graag de andere woningen betrekken in de deal want anders heb je te maken met gedeeltelijk woningbezit. Er is gekozen voor een (diensten)coöperatie omdat iedereen daarin stemrecht heeft. Er is ook bewust gekozen voor laagdrempelige lidmaatschapskosten van €25,- omdat men de hele gemeenschap erin wil betrekken. Verder worden besluiten niet democratisch maar sociocratisch besloten. Iedereen die boven de achttien is mag lid worden. Momenteel zijn er zo’n 40 á 45 mensen lid van de coöperatie. Het dorp Wons bestaat uit circa 260 inwoners. Waarvan er ca. 200 mensen boven de achttien jaar zijn. De werkgroep is bezig met het werven van meer leden. Wanneer de begroting is gemaakt voor het realiseren van de twee woningen zal er een beroep gedaan worden op de leden. Het dorp wil wat

voor elkaar krijgen dan moeten ze er ook wat voor over hebben zegt Dhr. Nutma. Wanneer er genoeg door ‘eigen’ mensen is geïnvesteerd zal het interessanter worden voor anderen om er geld in te steken. Een belangrijk item wat Dhr. Nutma vindt is dat er bij zo’n werkgroep wel mensen moeten zijn die wel het gevoel hebben dat ze de gemeenschap vertegenwoordigen en niet alleen bij naam maar ook uit gevoel. “Daar moeten mensen inzitten die heel goed aan kunnen voelen wat er in het dorp leeft en daar ook met mensen over praat van wat er speelt en wat er aan de orde is. Dat is belangrijk en je moet mensen hebben die ook wat verder van de materie kunnen staan en die in wat abstractere zin over na kunnen denken. Maar die wel het risico lopen dat ze daardoor de dorpsgemeenschap achter zich laten dat is het feite. De werkgroep is het belangrijkste instrument wat er is. Als je dat niet goed hebt verbonden met het dorp dan kun je wel prachtige plannen bedenken maar dan komt er niks uit, dan wil niemand het. Daarin is wel zo dat elk dorp z’n eigen werkelijkheid heeft van wat past en wat niet past. Dat maakt wat elk dorp uniek is. En dat is ook het mooie. Ook al zijn ze allemaal gelijk. Dat hangt puur af van de mensen die er wonen.” De maatwerkmethode voor het realiseren van een woonvisie is aan verschillende dorpen aangeboden. De werkgroep heeft ondertussen achter de schermen contact gehad met Twa architecten over het ontwerpen van de twee nieuwe huurwoningen. Het architectenbureau heeft een model gecreëerd dat ook nog is aan te vullen of het kan nog kleiner gemaakt worden. Inmiddels is er ook een aannemer gevonden die deze modules kan bouwen. Deze twee woningen zijn demontabel dus kan als het ware uit elkaar gehaald worden om weer doorverkocht te worden.

6.2

Beantwoorde vragenlijst

Deel A: Kennismaking  Heeft u er bezwaar tegen dat we het gesprek opnemen?  Kort voorstellen: 1. 2. 3.

Elwin van der Linde Mw. Rozema Dhr. Nutma

Elwin: Ik licht graag toe waarom we hier vandaag zijn. In verband met mijn afstuderen aan de studie Vastgoed & Makelaardij doe ik onderzoek naar de rol van woningcorporaties in kleine kernen in Friesland. Het onderzoek richt zich specifiek op een nieuwe beleidsstrategie voor het strategische voorraadbeheer. We weten dat veel corporaties overwegen zich terug te trekken uit kleine dorpen door woningen te slopen of te verkopen. Het dorp ziet deze strategie meestal als een nog geringere kans dat jonge mensen in het dorp blijven wonen of dat nieuwe mensen er komen wonen. Dorpsinwoners worden in de laatste tijd veel actiever in het organiseren van de leefbaarheid in het dorp. Soms worden daarvoor dorpscoöperaties opgericht voor energie, zorg of lokale economie. In mijn onderzoek wil ik onderzoeken of corporaties met betrekking tot hun vastgoed (huurwoningen) willen meedoen in een dorpscoöperatie als woningverhuurorganisatie. Met andere woorden, is er naast slopen en verkopen misschien nog een derde strategie waarbij de corporatie voor het vastgoed met een dorpscoöperatie samenwerkt? Hoe ziet die strategie eruit en wordt die al toegepast? In mijn scriptie wil ik beschrijven wat de strategie inhoudt en corporaties adviseren wanneer deze strategie (wel of niet) toe te passen. In het geval van het dorp Wons heeft u als werkgroepbegeleider het proces begeleid tot oprichting van de dorpscoöperatie Mienskip Wons. Fijn dat we met u mogen praten. Voor mij is dit de tweede keer dat ik over dit onderwerp spreek. Dus ik ben erg benieuwd naar uw bevindingen over de samenwerking tussen woningcorporatie Elkien en dorpscoöperatie (Mienskip) Wons. 2.

Mw. Rozema – Onderzoeker Kenniscentrum NoorderRuimte Hanzehogeschool

3.

Dhr. Nutma – Werkgroepbegeleider

Deel B:Stand van zaken dorpscoöperatie Wons Hoe is de oprichting van de dorpscoöperatie Wons tot nu toe verlopen? Elkien heeft in de zomer van 2010 een nieuw strategisch vastgoedbeleid opgesteld omdat dit gebeurde elke vijf jaar. Elkien heeft op basis van de situatie vastgesteld dat zij verwachten dat in de toekomst in kleine dorpen geen huurders meer zullen wonen en dat deze wel in grotere kernen zijn. Dit betekende voor het dorp Wons dat de geplande twee nieuwe huurwoningen niet meer doorgingen. Via een maatwerk methodiek, aangeboden door Elkien, heeft het dorp in september 2012 een woonvisie gepresenteerd. Deze woonvisie behandelt verschillende thema’s maar voornamelijk het thema vastgoed. Daarbinnen zijn een viertal scenario’s uitgetekend hoe het er uit kan komen te zien. Hierin wordt het ideale beeld van Wons geschetst per scenario, vervolgens heeft de gemeenschap van het dorp het beste scenario gekozen. Hierna is er in maart 2013 een deskundigenbijeenkomst gekomen en daaruit is gebleken dat een coöperatie oprichten gewenst is. De coöperatie is in mei 2014 ingeschreven in de kamer van koophandel. Welke stappen zijn daarvan het moeilijkst geweest? Deze vraag is niet direct gesteld maar ik verwacht dat de onderhandelingen met Elkien over de overdracht van de woningen of de grond de moeilijkste zullen zijn. Wie zijn er allemaal betrokken bij geweest? Eelke Nutma en Klaas Wiersma als procesbegeleiders, woningcorporatie Elkien, externe deskundigen en betrokken dorpsbewoners.

Wat is de rol van woningcorporatie Elkien in het gehele proces van de oprichting van de coöperatie? Elkien heeft begeleiding aangeboden om een dorpsvisie te maken. Verder denken ze actief mee op welke wijze zij uit Wons kunnen vertrekken en toch goed achterlaten. Wat is uw rol tot nu toe geweest bij de oprichting van de dorpscoöperatie? Het totale proces begeleiden. Business Model Canvas ontwikkeld voor Wons.

a. Welke stappen heeft u gezet om tot oprichting te komen? Zie antwoord op vraag 1.

Heeft u ervaring met andere dorpen die zich oprichten tot coöperatie? “Jawel. Kijk je hebt een website die heet netwerkduurzamedorpen.nl daarin kun je zien dat er al een stuk of dertig dorpen in Friesland en ook wel andere provincies die daar mee aan de slag zijn. Je hebt natuurlijk ook al meer in het Zuiden en oosten van het land dorpen die zorgcoöperaties opricht. Dus het is wel een fenomeen waarin mensen op kleinere schaal meer hun eigen economie organiseren en of het dan over zorg, energie of huizen gaat dat is dan een middelen waarin dat tot uiting komt. In die zin is dat soort tegenbeweging van de schaalvergroting die in de markt altijd plaats vind. Dat er meer kleinere lokale economie gestimuleerd wordt.” Wat verwacht u van de dorpscoöperatie in Wons? Ik denk dat over 5 jaar de coöperatie een goed functionerende organisatie is die verantwoordelijk is voor de verhuur van woningen in Wûns. Hoeveel woningen dat zijn is nu lastig in te schatten, tenminste 4 (2 nieuwbouw, 2 bestaand en mogelijk ook de 4 nog bestaande oudere woningen, die dan mogelijk vernieuwd zijn) maar max 9 stuks. Wat zijn de laatste huidige ontwikkelingen met betrekking tot dorpscoöperatie Wons? 11 juni 2014 is er een bestuursvergadering dan ligt er een meer onderbouwd en beschreven voorstel. Dit voorstel gaat over de overname van de grond waar de twee nieuwe huurwoningen op gerealiseerd moeten worden. Met dit voorstel gaat het bestuur naar Elkien en hier zal dan over onderhandelt worden. Deel C: Inrichting Coöperatie Wons Wat voor type coöperatie is Wons?

Bij deze vraag wordt er verwezen naar de website van Mienskip Wons. Hierin wordt het begrip coöperatieve vereniging toegelicht. Er zijn vier soorten coöperaties: Bedrijfs-, Consumenten-, Producten- of diensten- en Eigenarencoöperatie. Welke soort is toegepast in Wons en waarom?

“Het is een dienstencoöperatie. Een vereniging die dus de stoffelijke belangen van de leden behartigt en de stoffelijke belangen zijn de verhuur van de woningen en eventueel later ook zorg en andere dingen.” Wat voor types coöperaties zijn overwogen en waarom is er voor deze gekozen?

a. Wat vind u van de huidige aangenomen vorm van dorpscoöperatie Wons? Zie het antwoord bij vraag 9.

Er is bewust gekozen voor een coöperatie omdat iedereen daarin stemrecht heeft en mee kan praten er is ook bewust gekozen voor een heel laagdrempelig lidmaatschapgeld. Je hoeft maar €25,- voor tien jaar te betalen. Dat is niet veel. Daar is bewust voor gekozen om aan te geven dat iedereen de kans heeft lid te worden zodat het ook van de hele gemeenschap is. Hoe ziet de financiële constructie van de coöperatie eruit? Speciaal voor het deel van de coöperatie als verhuurorganisatie.

a. Waar komen de financiën vandaan? De financiën komen van de leden zelf die betalen €25,- voor tien jaar lidmaatschap. Wanneer er meer geld noodzakelijk is voor aankoop van de grond of het realiseren van de woningen wordt er een beroep gedaan op investeringsgelden bij de leden. Het dorp wil gezamenlijk twee nieuwe huurwoningen dan moeten ze er ook wat voor over hebben. Wanneer het dorp er zelf voor een X % geld in heeft zitten wordt het voor andere mensen/bedrijven ook

interessant om erin te gaan investeren. Wellicht dat Elkien er in gaat investeren, dat is afwachten. b. Wat is het budget voor de dorpscoöperatie zelf? Op dit moment het aantal leden, ongeveer 40 a 45 maal €25. c. Hoe komen ze aan het geld om de woningen aan te kopen? Zie het antwoord bij 11 a. d. Is dit met vreemd of eigen geld gefinancierd? Zie het antwoord bij 11 a. Deel D: een dorpscoöperatie als woningverhuurorganisatie Wat verwacht u dat woningcorporaties in kleine kernen in Friesland doen? Je ziet natuurlijk dat die andere corporaties ook weinig initiatieven ondernemen in deze dorpen. Zij ontwikkelen niks meer en ook die hebben een strategie zich uiteindelijk terug te trekken. Of hun bezit af te bouwen laat ik het zo maar zeggen. Ziet u het als een probleem dat woningcorporaties langzamerhand wegtrekken uit kleinere kernen in Friesland? Ja en nee. Ja want het biedt mensen met geen koopmogelijkheden voor een huis om in kleinere dorpen te gaan wonen, terwijl dit ook voor deze groep wel aantrekkelijk is. Nee, want er zijn altijd dorpen in Fryslân geweest waar geen of weinig huurhuizen waren. De dynamiek van dorpen en de leefbaarheid in z´n algemeenheid is niet afhankelijk van huurwoningen. Ziet u toekomst in dorpscoöperaties om te fungeren als woningverhuurorganisatie? “Jawel. De vraag is of het weer op deze manier en in deze vorm en met deze uitwerking plaatsvindt. Ik denk dat het laat zien dat de kracht in het dorp of in de gemeenschap zodanig kan zijn dat ze werkelijk hun eigen bestemming kan kiezen. Letterlijk. Dat is in feite onderliggend, waar het om draait en of het dan in huizen moet zijn of energie of zorg dat zijn allemaal vormen, waar dat al naar gelang ingevuld wordt. Maar dat hoeft niet perse. Dat is wel een manier waar meerdere dorpen een oplossing voor zichzelf kunnen creëren.” Hoe groot moet volgens u het draagvlak van een dorp zijn om een dorpscoöperatie als woningverhuurorganisatie te kunnen starten? Daar is geen absoluut antwoord op te geven. Het hangt af van een groep mensen in een dorp die mogelijkheden ziet en daar veel energie en tijd in wil stoppen om het doel in dit geval een dorpscoöperatie voor de verhuur van woningen te starten. Als die er zijn en zij kunnen de zin en noodzaak duidelijk maken en overbrengen aan de andere dorpsbewoners ontstaat er voldoende draagvlak om dit te realiseren. Vindt u dorpscoöperatie Wons het voorbeeld voor andere dorpen en corporaties om die als concept te gebruiken? Zie antwoord bij vraag 14. Welke rol ziet u voor een woningcorporatie weggelegd om de dorpscoöperatie als woningverhuurorganisatie te ondersteunen of te faciliteren? De rol van de woningcorporaties is om aan te kondigen wat hun beleid is en dan in gesprek te gaan met de dorpen. Dan moeten de dorpen bedenken wat ze daar mee gaan doen. Wat voor inspanningen en wat voor resultaten levert het op voor een woningcorporatie om dorpscoöperaties te stimuleren? De inspanningen van de woningcorporatie zijn het overleg met de dorpen waar men uit wil wegtrekken. Dit kan tot het resultaat leiden voor de woningcorporatie dat zij op een fatsoenlijke manier wegtrekken uit het dorp. Deel E: Mijn onderzoek Denkt u dat dit een interessant onderzoek kan worden? Ik denk dat het gewoon hartstikke leuk is om te doen en een aantal dingen op rij te hebben. en ik denk dat het goed is dat het gebeurt. Wij maken in opdracht doen van Platform-31 een procesbeschrijving/draaiboek dat zal met de tijd ook kenbaar worden gemaakt. Het is al goed dat

er zaken naar buiten worden gebracht. Dat is denk ik voor jou denk ik wel interessant omdat je een nieuwe markt aanboort die tot voor kort niet bestond.

7.

Bijlage 7: Interview Elkien

7.1

Samenvatting

Als projectleiders Leefbaarheid van Elkien hebben mevrouw Krol en de heer Strikwerda enorm veel draagvlak op het gebied van krimp in dorpen. Ze weten goed wat er in hun werkgebied speelt door contact te hebben met dorpsbelangen, verenigingen, ambtelijk en bestuurlijk overleg met gemeentes. Ze zorgen voor prestatieafspraken met gemeentes, die worden gemaakt voor een langere tijd (vier jaar of soms wel tot acht jaar). Deze prestatieafspraken zijn gericht op de volkshuisvesting. Elkien is gevormd door meerdere fusies van kleinere corporaties. Het strategisch voorraadbeleid van Elkien is in 2010 helemaal opnieuw herzien. (dit document heeft

mevrouw Krol mij toegestuurd)

in Nederland hebben we ook de grootste sociale huursector ten opzichte van Europa. Mede daardoor heeft de huidige regering heeft verhuurders een verhuurdersheffing opgelegd. Woningcorporaties zullen het grootste gedeelte van deze heffing moeten ophoesten. Om deze heffing bij elkaar te krijgen moeten woningcorporaties keuzes maken. Investeringsmogelijkheden (nieuwbouw) wordt heroverwogen en om geld te genereren wordt er bezit verkocht en de huren verhoogt. Elkien gaat niet meer investeren in 74 van de 80 kernen; Leeuwarden, Sneek, Bolsward, Gorredijk, Akrum en Grou. Dat zijn dan de kernen die overblijven. Demografische veranderingen in het rayon van Elkien vallen mee in vergelijking met Zeeland en oost Groningen. Doordat er weinig tot geen doorstroming is in een dorp dan heeft Elkien weinig effect op demografische veranderingen. Samenstelling van de gemeenschappen veranderen wel. De doelgroep van Elkien verandert ook, de gezinnen komen niet meer bij Elkien, de ouderen en de jongeren wel. De grotere en duurdere woning is niet meer voor de doelgroep en die probeert men dan te verkopen.

“Na wonen volgt werk” De werkgelegenheid op het platteland heeft zich de afgelopen jaren

verplaatst naar de grotere kernen. Hier trekt de doelgroep van Elkien zich dan ook naar toe omdat deze zich vaak niet bij machte is om zo ver te reizen voor werk. “Als jij dus als jongere denkt van nou

ja ik heb nu wel genoeg thuis ik ga morgen op mezelf wonen, ja dat lukt gewoon niet tenzij je een woning kunt kopen en dat kunnen ze vaak niet.”

De projectleiders zien het aansporen van bewoners in hun rayon om zich in te zetten voor de samenleving als hun ‘nieuwe taak’. Op het gebied van volkshuisvesting heeft Elkien expertise en kan hierdoor zijn steentje bijdragen. De tendens was dat er achterover gezeten kon worden omdat de woningcorporatie of de gemeente het wel zou regelen. Althans dat was de gedachtegang. Nu worden mensen bewust (al dan niet gemaakt) van het feit dat ze zelf wat moeten ondernemen om wat te kunnen realiseren. Wûns is 10 jaar bezig geweest om 2 nieuwe woningen te realiseren. Doordat de beslissing om dat plan niet door te laten gaan veel emotie teweeg bracht hebben de bewoners zich samen ingezet om naar mogelijkheden te zoeken om zelf die 2 nieuwe huurwoningen te realiseren. Elkien heeft hier aan bijgedragen door een procesbegeleider in te zetten om een woonvisie te maken van het dorp. Elkien gaat volgens het SVB 3000 / 3500 van de 18.000 woningen verkopen, niet alle woningen zijn volgens de projectleiders geschikt om te verkopen. “Wat doe je het dorp dan aan?” Seniorenwoningen en de goedkopere woningen worden niet verkocht omdat die geschikt zijn voor de doelgroep van een woningcorporatie.

Dorpscoöperatie Wûns moet met een businessplan komen. Als voorstel heeft Elkien gedaan dat ze die overgebleven woningen mogen overnemen zodat ze daarmee huren kunnen genereren. Coöperaties komen nog niet van de grond omdat mensen niet durven, geen verantwoordelijkheid nemen en omdat ze denken dat de gemeente of de woningcorporatie het wel doet. Onder de 10 woningen hoef je geen verhuurdersheffing af te dragen. Dit gegeven bied kansen voor organisaties zoals coöperaties of zelfs voor de ‘gewone’ ondernemer om een vorm van een corporatie te beginnen maar een beetje ondernemer heeft geen zin om een ‘corporatie’ te beginnen door het gedoe. Dit doordat het te maken krijgt met huurders en een hele boel regelgeving omtrent het verhuren van woningen.

7.2


Deel B:Leefbaarheid en strategisch voorraadbeheer in kleine kernen Leefbaarheid in kleine dorpen  Hoe ziet uw werkgebied eruit? Vanaf onder Franeker naar Bakkeveen. Dus eigenlijk geheel midden Friesland met Leeuwarden, Bolsward en Sneek erbij.  op de website van Elkien wordt het volgende aangegeven: Met 18.000 huurwoningen in stad en platteland bieden wij ruime keus voor jong en oud, alleenstaanden en gezinnen. Onze woningen zijn verspreid over zes gemeenten: Súdwest Fryslân, Littenseradiel, Boarnsterhim, Opsterland, Leeuwarden en Smallingerland. Ruwweg de helft van de woningen staat in Leeuwarden, de andere helft bevindt zich in de andere gemeenten.

1



Wat merkt u van de demografische ontwikkelingen in de kleine dorpen?

“Wij hebben daar wel staatjes van, nou misschien is het concreet wel als voorbeeld te geven, dat zijn dan aannames: Onderzoeken van de provincie die kun je ook zo vinden op Google, als je kijkt naar een dorp als Kimswerd, vlakbij Harlingen, daar staan iets van 250 woningen. Dat zou dan na 2030 obv de gegevens van de Provincie ongeveer vijftien mensen schelen op zo’n kern, dan zou je globaal genomen gemiddeld vier woningen minder beschikbaar hoeven hebben daar heb je het dan over. En nu zie ja alweer dat die cijfers alweer worden bijgesteld. Ik denk dat het eerlijk gezegd nog wel een beetje meevalt, zoals in Zeeland en oost Groningen, Delfzijl, dat is een ander verhaal. Maar dat is krimp Hier in Friesland is het anticipeergebied (zit er tegenaan).



1

Hoe ziet u leefbaarheid?

http://www.jaarverslagelkien.nl/jaarverslag-2010/aDU1005_Bevolkingsontwikkeling-in-Friesland.aspx

Leefbaarheid is een containerbegrip. Essentie is dat een bewoner zich prettig voelt in zijn omgeving. Dat kan voor ieder individu verschillen. Veiligheid, gezelligheid, betrokkenheid, zelfredzaamheid, voorzieningen etc 

Welke ontwikkelingen ziet u in dorpen en in gemeenten als het gaat over leefbaarheid? Burgerparticipatie, scheiden wonen en zorg, terugtrekkende overheid



Hoe draagt u als corporatie bij aan de ontwikkeling van leefbaarheid? Wij zijn stakeholder van gemeente, zorgpartij en maatschappelijk middenveld en bewoners(groepen) en proberen waar mogelijk een steentje bij te dragen. Op woningniveau – schoon, heel en veilig.

Strategisch voorraadbeheer  Hoe groot is uw woningbezit? Elkien heeft een woningbezit van ca. 18.000 huurwoningen. 

Hoe is uw woningbezit in kleine dorpen? Ca. 9.000 in Leeuwarden (Stad) en ca. 9.000 op het platteland. Wat hiervan in kleine dorpen het bezit is is niet gevraagd. Wel is bekend dat er in totaal 80 kernen zijn waar Elkien bezit heeft en dat er momenteel 6 kernen waar nog geïnvesteerd wordt in nieuwbouwactiviteiten, woningonderhoud wordt overal nog toegepast. 

Wat betiteld Elkien als een klein dorp? Een dorp met minder dan 50 huurwoningen van Elkien.



Als hiervan uitgegaan wordt kan er dan gezegd worden dat die andere 74 kernen “klein” zijn? Nee, middel en klein.



Zijn die 6 kernen ook echt de “grootste”? Ja, daar hebben wij het meeste geconcentreerde bezit



Welke strategie heeft u voor dat kleine woningbezit in de kleine dorpen? Niet meer investeren in 74 van de 80 kernen, dit houd in: geen nieuwbouw en renovatie maar wel onderhoud waar nodig.



In welke mate overlegt u met de dorpen zelf? Wie zijn dan uw gesprekspartners? Regelmatig contact met dorpsbelangen, vereniging van dorpsbelang.



In welke mate voert u overleg met provincie, gemeenten en andere stakeholders (als zorginstellingen)? Verder hebben de projectleiders van Elkien regelmatig ambtelijk en bestuurlijk overleg, met gemeentes, provincies en andere stakeholders.

Als u uw beleid schriftelijk heeft vastgelegd, mogen we die ontvangen? Het SVB 2010 van Elkien is ontvangen. Deel C: Elkien en strategie voor Wûns: Wat is Wûns voor een dorp? Wûns is een klein dorp in de gemeente Sûdwest-Fryslân in de Nederlandse provincie Friesland. Het dorp telt ongeveer 300 inwoners. Wie zijn de belangrijke partijen in het dorp? Doarpswurk, de sportverenigingen en de school. Waardoor ontstond de dorpscoöperatie?

De dorpscoöperatie is nog niet geheel opgericht, dit gaat in mei ’14 ergens een keer gebeuren door de statuten vast te leggen. De coöperatie is tot stand gekomen omdat men ongeveer 10 jaar bezig is geweest om twee nieuwe woningen te bouwen in Wûns en dat uit deze plannen op het laatste moment niet doorgingen. Elkien heeft toen aangeboden om het dorp met behulp van professionals een woonvisie te laten maken. Hier is het idee van een dorpscoöperatie uit ontstaan. Hoeveel woningen heeft Elkien in Wûns? Elkien heeft momenteel een bezit van 6 huurwoningen in Wûns. Wat wil(de) Elkien met de huurwoningen? Alle 6 huurwoningen kunnen wat Elkien betreft onder de nieuw op te richten dorpscoöperatie gaan vallen. Wat gebeurde er toen…? Elkien heeft het voorstel gedaan aan de, nog in oprichting, dorpscoöperatie om een voorstel te doen om de 6 woningen over te nemen. De dorpscoöperatie moet met een bedrag komen die men kan bieden voor deze woningen. Wanneer deze bedragen van de dorpscoöperatie gelijk zijn aan de getaxeerde minus 10 procent bedragen van Elkien dan kan er een overeenstemming plaatsvinden. Mocht er hier teveel verschil in zitten dan kan men hiermee naar het ministerie gaan om dit voor te leggen en proberen tot een oplossing te komen. Daarnaast biedt Elkien de kavel waar de nieuw te bouwen woningen gebouwd kunnen worden, voor een sociale koopprijs aan. Waarom werkt Elkien met de dorpscoöperatie samen? Uit verantwoordelijkheidsgevoel omdat men ergens een keer in Wûns begonnen is en je er niet zomaar weg kunt gaan (Elkien heeft een soort zorgplicht). Wanneer men het bezit van de woningen in Wûns kan overdragen dan heeft Elkien weer een klein beetje inkomsten om woningverbetering elders toe te passen. Hoe ziet die samenwerking eruit? In eerste instantie heeft Elkien een procesbegeleider ingezet in Wûns om samen met het dorp een dorps of woonvisie op te zetten. Elkien wilde onafhankelijk blijven over de invulling van deze woonvisie. Om die reden is Doarpswurk erbij betrokken. Wat doet Elkien nog voor de huurwoningen in Wûns? Op dit moment blijft Elkien de woningen nog verhuren. Deel D: Toepasbaarheid van de derde strategie voor een corporatie Is vastgoed onderbrengen in een dorpscoöperatie een haalbare strategie voor een corporatie? Het komt eigenlijk neer op het verkopen van het vastgoed. Dus als het verkopen van het vastgoed een strategie is voor een corporatie dan is dit een haalbare strategie. Wat zijn motieven om dat te doen en onder welke voorwaarden? Wellicht dat dit een strategie is die woningen sneller verkoopt dan het normaal te koop zetten van woningen. Het dorp ondersteunen in het waarmaken van hun dorpsvisie. Het dorp bewust maken van de eigen mogelijkheden voor een lokale oplossing. Wat zou het volgens u opleveren voor de leefbaarheid in een dorp? Dat het dorp haar eigen verantwoordelijkheid neemt. Dat levert altijd meer betrokkenheid op. Wat zou het volgens u voor de corporatie kunnen opleveren?

“Het gaat er ons om dat er een goed voorbeeld komt van burgerparticipatie dat mensen hun eigen verantwoordelijkheid nemen en dat er een oplossingen zijn voor die kleinere kernen daar waar wij ons gaan terugtrekken. Dat is voor ons eigenlijk het doel waarom wij dat eigenlijk zouden willen doen.”

Is er een verdienmodel? Als er gekeken wordt naar de omvang waar Elkien mee opereert dan is het gedeelte wat een coöperatie op zou kunnen leveren zo immens klein. Hier is geen verdienmodel voor. Het gaat Elkien er ook niet om iets te verdienen maar het gaat om het idee dat Elkien zich op een verantwoorde manier kan terugtrekken en het dorp niet met een probleem opzadelt. Dit zou een mogelijkheid kunnen zijn voor kleine kernen, waar Elkien zich terugtrekt om toch huurwoningen te kunnen houden. Is n.a.v. uw ervaringen bij Wûns e.e.a. al vastgelegd in nieuw beleid? Niet naar voren gekomen. Door de verhuurdersheffing heeft Elkien verschillende projecten moeten stoppen. Het maatwerk zoals dit in Wons is toegepast wordt ook in de nieuwe gevallen ingezet. Kan het model Wûns ook in andere dorpen in uw werkgebied worden toegepast? Wat is daarvoor nodig bij andere dorpen? Wanneer dit een succes is dan kan dit ook in andere dorpen worden toegepast. Dit wordt al gedaan in Winsum, Warten, Easterlittens en Nijland. Hiervoor is nodig dat er in een dorp verantwoordelijkheid wordt genomen en dat er financiële middelen beschikbaar komen. Kan het bij andere corporaties ook worden toegepast? Wat is daarvoor nodig in de corporatie? Ja, elke corporatie verkoopt tegenwoordig woningen. Men moet wel bereid zijn om integraal met alle partijen in een dorp samen te willen werken. Wat kunnen andere corporaties van Elkien of van Wûns leren? Terugtrekstrategie wordt niet altijd zo hard verteld door de woningcorporaties, door mensen bewust te maken dat men zelf wat moet ondernemen om iets voor elkaar te krijgen en niet te denken dat de gemeente of de corporatie het doet zorg je voor beweging. Hierdoor ben je ook transparant naar een dorp toe van wat je nog voor hen gaat betekenen in de toekomst. Deel E: Mijn onderzoek Denkt u dat dit een interessant onderzoek kan worden?

“Dat denk ik wel, het is een nieuwe oplossing, dat is altijd interessant. Je ziet het snel veranderen. Dit is iets wat wij drie jaar geleden hebben ontwikkeld, blijkt nu toch aan te slaan. Voorheen maakte je voor 20 jaar minstens het plan. Wat ging je met die woningen doen. Nu zie je dus, we hebben drie jaar geleden een compleet nieuw plan gemaakt. Het is nu al weer achterhaald. Je ziet dus hoe snel die tijd gaat. En als je dan een aantal elementen uit haalt en onder een vergrootglas legt en zeker de volkshuisvesting op zich met zo’n regering. Decentralisaties, woonakkoord etc. De organisatie en de toezicht wat verscherpt wordt. Dan is dit wel een interessant onderwerp, zeker weten.” Waar moet ik in mijn onderzoek opletten?

“Dat doe ik dan altijd meer van mij zelf uit, kijk wij hebben de tendens ook bij corporaties hoor, gelukkig wordt het nu bij ons weer een beetje anders ingezet maar dat heeft ook met onze visie van onze bestuurder te maken. Je kunt een hele rigide corporatie maken die de regeltjes uitvoert en dat is heel blauw. Zo van het gaat alleen nog maar aan geld, maar ik denk dat je vast moet houden aan je doelstelling van ooit. Dat je er wilt zijn voor die mensen die niet zelf in woonruimte kunnen voorzien. Daarom vind ik het wel aardig dat jij dit onderzoek doet, van toch een toekomstige baan die ook vooral over geld verdienen gaat. Maar dit is toch wel het aspect wat bij corporaties speelt. En in mijn beleving ook moet blijven spelen. Kijk dat vind ik, dat is wel een aandachtspunt die je even bij moet stellen als je het dan over corporaties hebt, zo van welke kant moet het dan uitgaan. “ Met welke functionarissen van de corporatie moet ik spreken om meer te zicht te krijgen op een nieuwe strategie voor de vastgoed in kleine dorpen? Anne Jo Visser van Platform 31 die is bij Wûns betrokken. Rein Hagenaars van Noordwest Friesland

8.

Bijlage 8: Interview Wonen Zuidwest Friesland

8.1

Samenvatting

Dhr. Wielenga is Hoofd Woondiensten van woningcorporatie Wonen Zuidwest Friesland (WZWF). De corporatie heeft een management team met drie leden. Directeur bestuurder, hoofd woondiensten en hoofd financiën. Dhr. Wielenga is verantwoordelijk voor alles wat met de klant te maken heeft. WZWF heeft ca. 2200 woningen en die zijn verdeeld over zeventien kernen in twee gemeenten, gemeente de Friese meren daar heeft WZWF ongeveer 1500 woningen en de gemeente Sûdwest Fryslan hebben ze 700 woningen. Twee steden en vijftien dorpen. De stad Sloten met zeshonderd inwoners en de stad Workum, dat is de grootste kern met vierduizend inwoners vier en een half. Dan zijn er nog twee centrumplaatsen, Balk en Sint Nicolaasga. Balk heeft 3500 inwoners waar als WZWF ongeveer 600 woningen in eigendom heeft en Sint Nicolaasga heeft 2500 inwoners waar als WZWF een bezit heeft van ongeveer 400 woningen. Dat zijn de drie grootste, Workum Balk en Sint Nicolaasga. Alle andere kernen die zitten tussen de 500 en de 1500 inwoners. De kleinste kern waar als WZWF bezit heeft is Tjerkgaast daar hebben ze twee woningen in eigendom. Ontgroening en vergrijzing, dat is het thema in zuidwest Friesland als het gaat over demografische ontwikkelingen. Vergrijzing wordt in zuidwest Friesland versterkt door mensen die zich vestigen doordat mensen het een mooi gebied vinden en betrekkelijk dichtbij de rest van Nederland voor op ‘hun oude dag’. Tegenwoordig wordt er gezegd van wanneer hebben we het over vergrijzing die dus specifieke aandacht behoeft en dat zijn de tachtig plussers en dat aantal dat verdubbelt de komende twintig jaar. Dat zijn hele rigoureuze feiten. Bij ontgroening is dat niet rigoureus maar dat is wel zo dat er geen jongeren bij komen. Dat daalt heel gestaag. Wat WZWF jongeren noemt dat zijn mensen vanaf het moment dat je zelfstandig kunt wonen, van 18 tot 25 ongeveer. Corporaties hebben een productiemiddel wat voor vijftig jaar wordt geëxploiteerd maar het staat er wel honderd jaar. Daardoor kun je niet heel snel inspelen op ontwikkelingen. WZWF probeert haar voorraad helemaal levensloopbestendig te maken zodat mensen er op hogere leeftijd nog in kunnen wonen. WZWF heeft relatief veel nieuwbouw gepleegd in de jaren negentig dus ze hebben niet veel oude voorraad. Doordat ze redelijk vroeg zijn begonnen met het verkopen van woningen heeft WZWF de meeste levensloopbestendige woningvoorraad ten opzichte van andere corporaties. De verwachting is dat er op termijn minder woningen nodig zijn. Zuidwest Friesland heeft nu nog te maken met een huishoudengroei. Wanneer de huishoudens dalen, ieder huishouden minders is een woning minder. WZWF springt hierop in door woningen te slopen en minder terug te bouwen. Op dorpniveau is dat gegeven al merkbaar. Sommige dorpen in het bestand van WZWF krimpen al in huishoudens. Wat er in de woningen van WZWF woont heeft de corporatie geen invloed op. Wanneer er gemuteerd wordt mogen ze de woning niet verhuren aan mensen die een inkomen hebben hoger dan 34.678 euro. Negentig procent van de verhuurde woningen van WZWF heeft een inkomen lager dan de prijspeil die is opgelegd door het Rijk. De corporatie heeft als middel om scheefwoners ‘uit te roken’ om inkomensafhankelijke huurverhoging toe te passen. WZWF doet hier niet aan mee, dit is een vrije keus van de corporatie. WZWF huisvest over het algemeen de doelgroep en vinden de betaalbaarheid een belangrijk item. De huur van de woning moet bepaald worden aan de hand van de kwaliteit van de woning en niet via het inkomen. WZWF heeft drie kernen waar als men pro actief is, vier kernen waar men volgend is en tien kernen daar is men passief. Dit houdt in dat men geen initiatief neemt en acteert in de kleinere kernen. WZWF trekt zich niet actief terug omdat men vindt dat ze een rol kunnen spelen, iets kunnen toevoegen voor de doelgroep. WZWF vindt dat de beschikbaarheid van woningen in een dorp waarin mensen zelfredzaam kunnen zijn essentieel.

WZWF is lid van ieder dorpsbelang maar komt pas in gesprek wanneer er een initiatief is. Er zijn verschillende dorpsbelangen, de ene is actief de ander is passief. Er zijn dorpsbelangen die zich toeleggen op festiviteiten en activiteiten en je hebt dorpsbelangen die zich meer visionair zijn die meer op visies gericht zijn. WZWF zou wel open staan voor het idee van een dorpscoöperatie maar het wekt in eerste instantie nog wel wat vragen op. Plaatselijke mensen kunnen in het bestuur van de coöperatie komen maar hoe worden conflicten dan opgelost? De kracht van de woningcorporatie is dat ze dicht bij de mensen staan maar dat ze nog op enige afstand een rol kunnen spelen. Verder is de corporatie aan nogal wat regels verbonden, ze kunnen de woningen niet verkopen onder de negentig procent van de taxatiewaarde. Die maken volgens dhr. Wielenga dit soort initiatieven wel moeilijker. Mocht er een initiatief ontstaan zoals een dorpscoöperatie zal WZWF daar niet negatief over staan. Het blijft wel feit dat WZWF zich niet actief terugtrekt dus het zou bijvoorbeeld alleen kunnen wanneer er woningen gesloopt worden en er blijft een kavel over en daar zou een coöperatie oren naar hebben. Woningen afstoten naar een dorpscoöperatie zal niet aan de orde zijn. Wanneer er dorpen in de buurt zijn die dit initiatief willen oppakken en hiervoor de expertise van de woningcorporatie willen gebruiken dan staat WZWF daar open voor. Sommige dorpen hebben een dorpsvisie, deze wordt gestimuleerd door de gemeente. De woningcorporatie deelt graag haar mening en haar plannen in het kader van deze dorpsvisies.

8.2


Deel A: Kennismaking  Heeft u er bezwaar tegen dat we het gesprek opnemen?  Kort voorstellen: 1. 2.

Elwin van der Linde Dhr. Wielenga

1. Elwin: Ik licht graag toe waarom we hier vanmorgen zijn. In verband met mijn afstuderen aan de studie Vastgoed & Makelaardij doe ik onderzoek naar de rol van woningcorporaties in kleine kernen in Friesland. Het onderzoek richt zich specifiek op een nieuwe beleidsstrategie voor het strategische voorraadbeheer. We weten dat veel corporaties overwegen zich terug te trekken uit kleine dorpen door woningen te slopen of te verkopen. Het dorp ziet deze strategie meestal als een nog geringere kans dat jonge mensen in het dorp blijven wonen of dat nieuwe mensen er komen wonen. Dorpsinwoners worden in de laatste tijd veel actiever in het organiseren van de leefbaarheid in het dorp. Soms worden daarvoor dorpscoöperaties opgericht voor energie, zorg of lokale economie. Toelichting begrip Dorpscoöperatie als woningverhuurorganisatie Er zijn momenteel niet veel recente voorbeelden van dorpen die hun eigen verhuurorganisatie opzetten maar recentelijk is er in Friesland een dorpscoöperatie ontstaan. In het dorp Wons is de dorpscoöperatie, als verhuurorganisatie, Mienskip Wons opgericht. Doordat er veel draagvlak was in het dorp om huurwoningen te behouden kon deze coöperatie worden opgericht. Het zal de nieuwbouw van twee huurwoningen zelf coördineren en vervolgens verhuren. In mijn onderzoek wil ik onderzoeken of corporaties met betrekking tot hun vastgoed (huurwoningen) willen meedoen in een dorpscoöperatie. Met andere woorden, is er naast slopen en verkopen misschien nog een derde strategie waarbij de corporatie voor het vastgoed met een dorpscoöperatie samenwerkt? Hoe ziet die strategie eruit en wordt die al toegepast? In mijn scriptie wil ik beschrijven wat de strategie inhoudt en corporaties adviseren wanneer deze strategie (wel of niet) toe te passen. Fijn dat we met u mogen praten. Voor mij is dit de vierde keer dat ik bij een corporatie ben en over dit onderwerp spreek. Dus ik ben erg benieuwd naar waarom u samenwerkt met inwoners en in welke vorm. Als Hoofd woondiensten bent u natuurlijk bekend met de demografische veranderingen in Nederland en specifiek in Zuidwest Friesland. Daarom ben ik benieuwd naar uw bevindingen over de dorpscoöperatie als woningverhuurorganisatie. 2. Dhr. Wielenga – Hoofd woondiensten Wonen Zuidwest Friesland Dhr. Wielenga is Hoofd Woondiensten van woningcorporatie Wonen Zuidwest Friesland (WZWF). De corporatie heeft een management team met drie leden. Directeur bestuurder, hoofd woondiensten en hoofd financiën. Dhr. Wielenga is verantwoordelijk voor alles wat met de klant te maken heeft. Deel B:Strategisch voorraadbeheer in kleine kernen Werkgebied  Hoe ziet uw werkgebied eruit? WZWF heeft ca. 2200 woningen en die zijn verdeeld over zeventien kernen in twee gemeenten, gemeente de Friese meren daar heeft WZWF ongeveer 1500 woningen en de gemeente Sûdwest Fryslan hebben ze 700 woningen. Twee steden en vijftien dorpen. De stad Sloten met zeshonderd inwoners en de stad Workum, dat is de grootste kern met vierduizend inwoners vier en een half. Dan zijn er nog twee centrumplaatsen, Balk en Sint Nicolaasga. Balk heeft 3500 inwoners waar als WZWF ongeveer 600 woningen in eigendom heeft en Sint Nicolaasga heeft 2500 inwoners waar als WZWF een bezit heeft van ongeveer 400 woningen. Dat zijn de drie grootste, Workum Balk en Sint Nicolaasga. Alle andere kernen die zitten tussen de 500 en de 1500 inwoners. De kleinste kern waar als WZWF bezit heeft is Tjerkgaast daar hebben ze twee woningen in eigendom.



Wat merkt u van de demografische ontwikkelingen in de kleine dorpen? Ontgroening en vergrijzing, dat is het thema in zuidwest Friesland als het gaat over demografische ontwikkelingen. Vergrijzing wordt in zuidwest Friesland versterkt door mensen die zich vestigen doordat mensen het een mooi gebied vinden en betrekkelijk dichtbij de rest van Nederland voor op ‘hun oude dag’.

Strategisch voorraadbeheer  Hoe groot is uw woningbezit? Zie antwoord bij vraag 1. 

Hoe is uw woningbezit in kleine dorpen? Het minste woningbezit wat WZWF heeft is in de dorpen, Tjerkgaast Harich, It Heidenskip en Oudega. Hier staan 2, 4, 4 en 4 sociale huurwoningen. Dit loopt verder op naar dorpen waar meer woningen in eigendom zijn van WZWF.



Welke strategie heeft u voor dat kleine woningbezit in de kleine dorpen? Ten opzichte van sommige collega corporaties trekt WZWF zich niet actief terug uit de kleinere kernen. Doordat de woningvoorraad voornamelijk levensloopbestendig is blijft de verhuurbaarheid in de kleine kernen goed.



In welke mate overlegt u met de dorpen zelf? Wie zijn dan uw gesprekspartners? WZWF is lid van ieder dorpsbelang maar voert niet altijd gesprekken met allemaal. Mocht er een initiatief zijn vanuit of de corporatie of vanuit het dorpsbelang dan staat men open voor een gesprek.



In welke mate voert u overleg met provincie, gemeenten en andere stakeholders (als zorginstellingen)? Beide gemeentes hebben een woonvisie daar wordt WZWF bij betrokken bij de ontwikkeling van die visie. Verder worden er prestatieafspraken gemaakt. Er is goed overleg van wat ze van elkaar verlangen. Op ambtelijk niveau is er wekelijks contact.

Als u uw beleid schriftelijk heeft vastgelegd, mogen we die ontvangen? Het corporatieplan is ontvangen. Deel C: Toepasbaarheid van de derde strategie voor een corporatie Heeft u ervaring met dorpsbewoners die een eigen verhuurorganisatie willen opzetten? Nee Is vastgoed onderbrengen in een dorpscoöperatie een aantrekkelijke en haalbare strategie voor een corporatie? Dhr. Wielenga hinkt op twee gedachten. Het feit dat het theoretisch mogelijk kan zijn houdt dat ook in dat het praktisch een haalbare zaak is? Er is dus een dorpscoöperatie die een verhuurorganisatie wordt die woningen heeft en gaat verhuren wat het plan is, wat tot uitvoering wordt gebracht in Wons, wat is dan de rol van de corporatie? Als er mee wordt bedoelt dat ook in het beheer moet de corporatie een rol hebben dan zouden die de woningen ook moeten onderhouden. Vervolgens moet WZWF die woningen ook gaan verhuren, wat is het verschil dat we zelf die woningen in bezit hebben of dat het bezit is van de dorpscoöperatie? Waarom, niet of wel aantrekkelijk, waarom wel / niet haalbaar? Zie antwoord bij vraag 5. Wat zijn motieven om dat te doen en onder welke voorwaarden? Voorwaarden van de

corporatie zelf en die de corporatie aan het dorp stelt.

Woningcorporatie WZWF heeft geen aanleiding om deze strategie toe te passen. Mocht het initiatief er komen dan zijn er in eerste instantie een hele boel vragen onbeantwoord. Wat zou het volgens u opleveren voor een dorp? Baten, maar ook kosten? Niet besproken. Wat zou het volgens u voor de corporatie kunnen opleveren? Baten, maar ook kosten? Niet besproken. Is er een verdienmodel? Voor corporatie en voor dorp ook? Niet besproken. Zijn er dorpen uit werkgebied die er nu al aan denken? Waarmee zou u ze kunnen ondersteunen? Niet besproken maar ervan uitgaande dat de corporatie niet actief wegtrekt uit de dorpen is hier ook geen aanleiding toe.

9.

Bijlage 9: Interview Accolade

9.1

Samenvatting

Strategisch voorraadbeleid; profielschets per plaats Dhr. Leistra is als portefeuillemanager nauw betrokken bij het strategisch voorraadbeleid van woningcorporatie Accolade. Accolade is werkzaam in meerdere gemeenten in Friesland. Accolade heeft onlangs haar portefeuilleplan geactualiseerd. In dit plan is per plaats een profiel geschetst waar Accolade woningen in eigendom heeft. Dit houdt in dat er op verschillende aspecten gekeken is wat de strategie van Accolade moet zijn de komende jaren. Met als stip aan de horizon wordt er gekeken naar het jaar 2020. Hierin komt naar voren dat Accolade langzamerhand haar bezit in bepaalde kernen gaat verkopen. Door de matrix in het portefeuilleplan van Accolade zijn er een aantal kernen geselecteerd om de woningen te verkopen. Dat komt doordat Accolade negatieve demografische ontwikkelingen verwacht en/of men de volkshuisvestelijke verantwoordelijkheid niet draagt in die kernen. Demografische ontwikkelingen in het werkgebied van Accolade In een aantal grotere plaatsen waaronder Heerenveen en Drachten wordt nog wel groei voorspeld. Maar er is al wel een duidelijke trek van de kleinere naar de grotere plaatsen. De dorpen hebben het lastig en krijgen het lastig. Dat heeft met vergrijzing te maken. De ouderen zijn meer aangewezen op voorzieningen. Verder trekt de jeugd weg en komt niet meer terug. Volgens dhr. Leistra verschillen de gemeentes in haar voorzieningen beleid. Dit veroorzaakt dat de mensen naar de ‘goede’ gemeentes toe trekken. De grote gemeentes kunnen het misschien maar dat is nog de vraag wat professioneler oppakken dan de kleinere gemeentes. Dhr. Leistra voorziet al wel wat krimp in de dorpen. Dus ook de dorpen bijvoorbeeld in gemeente Smallingerland nabij Drachten, sommige dorpen hebben wat meer het karakter van een forensendorpje. Die zijn nog vitaal dat zijn de beter verdienende mensen die buiten willen wonen, dat is nog wel aantrekkelijk. De dorpen die het op eigen kracht moeten doen die hebben het wel lastig. Relatie prijs kwaliteit; verduurzamingslag en huurtoeslag De sector heeft afgesproken de corporaties in 2018 geen woningen meer in eigendom heeft die onder de label C kwalificeren. Accolade voelt zich wel gecommitteerd maar die zitten dan wel met het vraagstuk wat ze met de goedkope voorraad doen. Accolade wil toch ook een relatie hebben tussen prijs en kwaliteit en dat is in de huursector heel erg verstoord. Die relatie van prijs en kwaliteit is heel erg verstoord door huurtoeslagen, mensen met een laag inkomen krijgen huurtoeslag. Je hebt een groep mensen bijvoorbeeld een huishouden die net iets meer verdient dan 28.000 euro die krijgt net geen huurtoeslag meer en mag nog in sociale huurwoning want dat mag tot 33.000 – 34.000 die groep krijgt geen huurtoeslag meer. Die sociale woningen zijn tot 700 euro maar als je 28.000 of 29.000 euro verdient en je wilt een sociale huurwoning bewonen van 680 euro als je 26 – 27000 euro bruto verdient dan houd je daar 1600 – 1700 aan over. Laten we bijvoorbeeld zeggen 680 euro aan huur. Komen de energie lasten bij, de kabel, andere vaste lasten, zorgverzekering. Blijft er niks over voor deze huurders. Dat heet dan wel sociale sector wat je dan ziet is dat die als mensen met een laag inkomen en een huurtoeslag die zitten dan in de duurste woningen. Eigenlijk wil Accolade dat niet. Accolade wil iets van prijs kwaliteit verhoudingen. Dat mensen die meer betalen dat ze er ook meer voor terugkrijgen. Dorpscoöperatie; een hele boel vragen De constructie dorpscoöperatie als woningverhuurorganisatie levert voor dhr. Leistra nog een hele boel vragen op. Wat gaat die coöperatie doen? Wil die bezit hebben? Hoe financieren ze dat dan als dat bezit er is? Verder vroeg dhr. Leistra zich af hoe het plaatsingsbeleid dan georganiseerd wordt. Corporaties hebben te maken met inschrijvingen en inschrijvingsduur. De corporatie handelt op basis van eerlijkheid, hoe gaat dit in zijn werk in een dorp? Accolade is dan wel weer verbonden aan die eerlijkheid en als het bezit is van Accolade dan is wel even de vraag van mogen we dat en kunnen we dat overlaten? Wat is het risico op het moment dat er geen klant is in het dorp? Mag Accolade

woningen verkopen aan een rechtspersoon? Wat gebeurt er als het dorp niet met een eigen bewoner komt? Gaan ze dan de leegstand betalen? Accolade heeft voorschriften voor het verkopen van woningen, de woningen moeten getaxeerd worden. Dat is wettelijk verplicht en die taxaties worden gedaan door makelaren die hun bevindingen moeten waarborgen. Corporaties mogen niet onder de 90% van de getaxeerde waarde verkopen. De praktijk is dat als Accolade een koper heeft, want de verkoop gaat niet erg hard, dat als die bied 90% van de getaxeerde waarde dan gaat hij ook weg. Dus alle woningen gaan weg voor 90% van de getaxeerde waarde. Wat vervolgens de taxatiewaarde weer drukt. Want die woning die dan weer verkocht wordt die geldt als referentie voor de andere woningen die daarna komen. Accolade moet ook verkopen. Accolade krijgt een gigantische rekening van het Rijk opgelegd. Accolade staat er eigenlijk goed, ze hebben eigenlijk nog niet hoeven schrappen in het nieuwbouwprogramma. Ondanks die heffingen. Ze kunnen dat allemaal goed aan. Accolade heeft haar bedrijfslasten redelijk goed op orde. Dat kan ook alleen maar, die rekening betalen, als we toch aan het verkopen gaan. Dan blijft Accolade, kan ongeveer dezelfde grootte, dhr. Leistra denkt dat als Accolade 1% achteruitgaat in haar woningbezit kunnen ze het financieel aan. Maar dat betekend dat elke woning die ze bij bouwen dat daar ook wel een verkochte woning tegenover staat.

9.2


Deel A: Kennismaking  Heeft u er bezwaar tegen dat we het gesprek opnemen?  Kort voorstellen: 1. 2.

Elwin van der Linde Dhr. Leistra

1. Elwin: Ik licht graag toe waarom we hier vanmorgen zijn. In verband met mijn afstuderen aan de studie Vastgoed & Makelaardij doe ik onderzoek naar de rol van woningcorporaties in kleine kernen in Friesland. Het onderzoek richt zich specifiek op een nieuwe beleidsstrategie voor het strategische voorraadbeheer. We weten dat veel corporaties overwegen zich terug te trekken uit kleine dorpen door woningen te slopen of te verkopen. Het dorp ziet deze strategie meestal als een nog geringere kans dat jonge mensen in het dorp blijven wonen of dat nieuwe mensen er komen wonen. Dorpsinwoners worden in de laatste tijd veel actiever in het organiseren van de leefbaarheid in het dorp. Soms worden daarvoor dorpscoöperaties opgericht voor energie, zorg of lokale economie. Toelichting begrip Dorpscoöperatie als woningverhuurorganisatie Er zijn momenteel niet veel recente voorbeelden van dorpen die hun eigen verhuurorganisatie opzetten maar recentelijk is er in Friesland een dorpscoöperatie ontstaan. In het dorp Wons is de dorpscoöperatie, als verhuurorganisatie, Mienskip Wons opgericht. Doordat er veel draagvlak was in het dorp om huurwoningen te behouden kon deze coöperatie worden opgericht. Het zal de nieuwbouw van twee huurwoningen zelf coördineren en vervolgens verhuren. In mijn onderzoek wil ik onderzoeken of corporaties met betrekking tot hun vastgoed (huurwoningen) willen meedoen in een dorpscoöperatie. Met andere woorden, is er naast slopen en verkopen misschien nog een derde strategie waarbij de corporatie voor het vastgoed met een dorpscoöperatie samenwerkt? Hoe ziet die strategie eruit en wordt die al toegepast? In mijn scriptie wil ik beschrijven wat de strategie inhoudt en corporaties adviseren wanneer deze strategie (wel of niet) toe te passen. Fijn dat we met u mogen praten. Voor mij is dit de derde keer dat ik bij een corporatie ben en over dit onderwerp spreek. Dus ik ben erg benieuwd naar waarom u samenwerkt met inwoners en in welke vorm. Als portefeuillemanager bent u natuurlijk bekend met de demografische veranderingen in Nederland en specifiek in uw werkgebied. Daarom ben ik benieuwd naar uw bevindingen over de dorpscoöperatie als woningverhuurorganisatie. 2.

Dhr. Leistra – Portefeuillemanager Accolade

Deel B:Strategisch voorraadbeheer in kleine kernen Werkgebied  Hoe ziet uw werkgebied eruit? Het werkgebied van Accolade bestaat uit de gemeenten Smallingerland, Heerenveen, De Friese Meren, Súdwest Fryslan (alleen de plaats Sneek), Dantumadeel, Franekerdeel, Kollumerland en Tytsjerksteradiel (deels uit het interview en deels uit de toegezonden stukken gehaald). Accolade is zowel als in steden als in dorpen actief. Wel juist in de steden die economisch aantrekkelijk zijn met Franeker als uitzondering. 

Wat merkt u van de demografische ontwikkelingen in de kleine dorpen? In een aantal grotere plaatsen waaronder Heerenveen en Drachten wordt nog wel groei voorspeld. Maar er is al wel een duidelijke trek van de kleinere naar de grotere plaatsen. De dorpen hebben het lastig en krijgen het lastig. Dat heeft met vergrijzing te maken. De ouderen zijn meer aangewezen op voorzieningen. Verder trekt de jeugd weg en komt niet meer terug. Volgens dhr. Leistra verschillen de gemeentes in haar voorzieningen beleid. Dit veroorzaakt dat de mensen naar de ‘goede’ gemeentes toe trekken. De grote gemeentes

kunnen het misschien maar dat is nog de vraag wat professioneler oppakken dan de kleinere gemeentes. Dhr. Leistra voorziet al wel wat krimp in de dorpen. Dus ook de dorpen bijvoorbeeld in gemeente Smallingerland nabij Drachten, sommige dorpen hebben wat meer het karakter van een forensendorpje. Die zijn nog vitaal dat zijn de beter verdienende mensen die buiten willen wonen, dat is nog wel aantrekkelijk. De dorpen die het op eigen kracht moeten doen die hebben het wel lastig. Strategisch voorraadbeheer 

Hoe groot is uw woningbezit? Op 1 januari 2014 had Accolade een totaal woningbezit van 15248 objecten. Dit is voornamelijk verdeeld over drie gemeenten te weten Heerenveen, Smallingerland, De Friese meren en 2 afzonderlijke plaatsen, te weten Franeker en Sneek.



Hoe is uw woningbezit in kleine dorpen? Dhr. Leistra heeft een staatje aangeleverd waarop het aantal woningen waar Accolade eigendom heeft per plaats wordt aangegeven.



Welke strategie heeft u voor dat kleine woningbezit in de kleine dorpen? Accolade heeft een portefeuilleplan waarin iedere plaats een profiel heeft, dit houdt in dat ze gekenmerkt zijn op verschillende aspecten. Aan de hand van een matrix is gekeken van waar ziet Accolade positieve ontwikkelingen of negatieve ontwikkelingen en zoals de volkshuisvestelijke verantwoordelijkheid van Accolade in die plaatsen. Per plaats is er een strategie aan verbonden. Accolade zal haar portefeuille zelfstandige en niet-zelfstandige woningen in de gemeenten Dantumadeel, Tytsjerksteradiel en Kollumerland in de toekomst afstoten. Het gaat hierbij in totaal om 170 woningen. Accolade voorziet dus dat ze stabiel blijven en misschien wat krimpen en dat betekent dat als ze in de wat grotere kernen consolideren dat het in de dorpen geleidelijk aan achteruitgaat. En dan bij de ene meer en bij de andere minder. Dat heeft te maken en met bevolkingsontwikkeling maar het heeft ook wel te maken vanuit de verantwoordelijkheid in de dorpen. Wie zijn de klanten in de dorpen? Heeft Accolade daar een sociale taak?



In welke mate overlegt u met de dorpen zelf? Wie zijn dan uw gesprekspartners? Accolade heeft een wettelijke gesprekspartner en dat is de gemeente, het is ook vaak gemeentebeleid. Dat is ook belangrijk en dat wordt straks nog in die nieuwe wet nog veel belangrijker. De huurdersorganisatie ook wel wat minder die zijn wat minder met dit soort strategische dingen bezig maar vaak met huurprijzen. Accolade heeft wel overleg met de vereniging van plaatselijk belang maar dan gaat het vaak over leefbaarheid, niet over het strategisch voorraadbeleid. Wel over het algemeen: leefbaarheid projecten, het vuil etc.



In welke mate voert u overleg met provincie, gemeenten en andere stakeholders (als zorginstellingen)? De mate van overleg met deze gesprekspartners is niet besproken.

Als u uw beleid schriftelijk heeft vastgelegd, mogen we die ontvangen? Het portefeuilleplan is inmiddels ontvangen door Elwin van der Linde. Deel C: Toepasbaarheid van de derde strategie voor een corporatie Heeft u ervaring met dorpsbewoners die een eigen verhuurorganisatie willen opzetten? Nee. Wel met woongroepen, die enigszins invloed op de toewijzing hebben en specifieke doelgroepen, waarbij een medische indicatie van belang in bij de toewijzing.

Is vastgoed onderbrengen in een dorpscoöperatie een aantrekkelijke en haalbare strategie voor een corporatie? Dhr. Leistra benoemd het niet zozeer dat als een strategie voor de corporatie maar hij staat niet negatief tegenover het idee. Hij ziet dit niet als concurrentie. Accolade doet dit werk niet omdat ze een bepaald marktaandeel willen hebben. Corporaties hebben even een tijdje gehad, daar gaat nu die parlementaire enquête een beetje over, dat ze vastgoedondernemingen waren. We zijn er voor om mensen goed te kunnen laten wonen die dat niet op eigen kracht kunnen. Als die mensen er niet meer zijn dan zijn wij overbodig. Als er zo’n coöperatie is dan zou Accolade best bezit willen verkopen aan die coöperatie. Als het gaat over van nee de coöperatie wil geen bezit hebben maar ze willen de verhuur doen en het beheer dan wordt het allemaal wat ingewikkelder. Waarom, niet of wel aantrekkelijk, waarom wel / niet haalbaar? Dhr. Leistra zou daar open voor staan, hij heeft wel veel vragen die beantwoord moeten worden. Het onderzoek gaat over een coöperatie dat verondersteld al dat een coöperatie wat anders is dan een corporatie. Een corporatie is een algemeen lichaam. Het kan een vereniging een stichting zijn een coöperatie is een hele specifieke rechtspersoon. Waar mensen die daar lid van zijn ook risico in lopen. Wat zijn motieven om dat te doen en onder welke voorwaarden? Voorwaarden van de


Wanneer de dorpscoöperatie de woningen koopt dan zou het voor Accolade interessant kunnen zijn. Mocht de dorpscoöperatie enkel het beheer op zich willen nemen dan wekt dat nogal wat vragen over risico’s op bij dhr. Leistra. De woningcorporatie zit vast aan wetgeving in het kader van financiële constructies. Woningen mogen niet verkocht worden onder 90% van de getaxeerde waarde en garantiestellingen zijn verboden. Wat zou het volgens u opleveren voor een dorp? Baten, maar ook kosten? Financieel wordt het nog spannend om het rond te krijgen en gezond te houden. De belangrijkste bate is betrokkenheid en gemeenschapszin. Wat zou het volgens u voor de corporatie kunnen opleveren? Baten, maar ook kosten? Het zou voor Accolade een oplossing kunnen zijn wanneer de woningen worden verkocht aan dergelijke coöperaties. Is er een verdienmodel? Voor corporatie en voor dorp ook? Er kan wel degelijk een win-win situatie zijn: de corporatie stoot voor haar risico-vol bezit af. En het dorp kan door wegvallen van overheadkosten en vrijwilligerswerk de exploitatie gezond houden. En het kan door de grotere betrokkenheid de terugloop van de bevolking in het dorp temperen, of het voldoende is……… Zijn er dorpen uit werkgebied die er nu al aan denken? Waarmee zou u ze kunnen ondersteunen? Dhr. Leistra geeft aan dat hij best wil meedenken in een dergelijk initiatief maar hij gaat er dan vanuit dat het plaatselijk belang van zo’n dorp er goed over na heeft gedacht. Het is en blijft uiteindelijk de keuze van het dorp. Deel D: Mijn onderzoek Denkt u dat dit een interessant onderzoek kan worden? Dhr. Leistra gaat de ontwikkelingen in Wons zeker volgen.

Waar moet ik in mijn onderzoek opletten? Het onderzoek richt zich op de rechtsvorm coöperatie. Dhr. Leistra vindt dat Elwin hieran in zijn scriptie een serieus hoofdstuk aan moet wijden. Hoe ziet dat construct eruit, de implicaties etc. Dat is wel een heel belangrijk hoofdstuk. Wat gaat die coöperatie doen? Wil die bezit hebben? Hoe financieren ze dat dan als dat bezit er is? Want als je zelf een woning koopt kun je rente aftrek krijgen. Die coöperatie waar haalt die de financiering vandaan om dat te betalen? Er moeten mensen geld in leggen. Nou allemaal vragen, heel leuk, heel boeiend. Verder vroeg dhr. Leistra zich af hoe het plaatsingsbeleid dan georganiseerd wordt. Corporaties hebben te maken met inschrijvingen en inschrijvingsduur. De corporatie handelt op basis van eerlijkheid, hoe gaat dit in zijn werk in een dorp? Accolade is dan wel weer verbonden aan die eerlijkheid en als het bezit is van Accolade dan is wel even de vraag van mogen we dat en kunnen we dat overlaten? Wat is het risico op het moment dat er geen klant is in het dorp?

10. Bijlage 10: Interview Wonen Noordwest Friesland 10.1 Samenvatting Als Hoofd Verkoop & Verhuur en leefbaarheidcoördinator heeft dhr. Seepma een goed beeld hoe de demografische ontwikkelingen in het werkgebied van Wonen Noordwest Friesland (WNWF) zich manifesteren. WNWF is actief in 36 kernen die gelegen zijn in vijf gemeenten te weten: ’t Bildt, Ferwerderadiel, Franekeradeel, Menaldumadeel en Leeuwarderdeel (in deze gemeente heeft WNWF gedeeltelijk bezit met WoonFriesland). De grootste kern waar als WNWF bezit heeft is SintAnnaparochie met ca. 4500 inwoners, hier heeft WNWF 819 woningen in eigendom van de 2042 woningen. De kleinste kern heeft ca. 120 inwoners. Als leefbaarheidcoördinator houden dhr. Seepma en zijn twee andere collega’s zich bezig met leefbaarheid in de kernen waarin WNWF werkzaam is. Ze vinden het belangrijk om goede woningen te verhuren maar ze willen ook iets betekenen in de voorzieningen en woonomgeving van haar werkgebied. Het contact met de bewoners van de kernen gaat via de besturen van de dorpshuizen/cultuurhuizen en via de vereniging van dorpsbelangen. Noordwest Friesland krijgt te maken met vergrijzing, ontgroening en het dalen van de daadwerkelijke aantal inwoners. Noordwest Friesland is een anticipeerregio en dat houdt in dat het aantal inwoners nu nog aardig constant is maar de verwachting is dat het daadwerkelijk gaat dalen in inwoners. Niet alleen het inwonersaantal daalt maar ook de bevolkingssamenstelling verandert en dat merkt WNWF al heel duidelijk. Dat besef was er een aantal jaren geleden al en daar is ook beleidsmatig op geanticipeerd. Door een signaal af te geven naar de stakeholders, gemeenten en ontwikkelaars dat men niks meer toe moet voegen aan de markt maar beheer de bestaande voorraad of krimp daar zelfs in zodat die structurele leegstand voorkomen kan worden. WNWF haar bestuur besefte al in 2003 dat de groei plannen om moest worden gezet naar krimp plannen. Bouwen voor de leegstand heeft niemand wat aan. Het strategisch voorraad beleidsplan (SVB) wordt bij WNWF voor tien jaar uitgezet. Maar de ervaring leert dat die door de tijd weer wordt ingehaald. Het is dus zaak om constant dit beleid te monitoren. Met minister blok zegt dat de kerntaak van de corporaties is een hele andere die een aantal jaren geleden was ingenomen. De corporaties zijn er alleen nog maar voor de mensen die het echt niet kunnen redden. Dan wordt er vanaf de zijkant van de potentiële klanten of die je rekende als klanten weggesneden. Nou kortom dat heeft zeer grote gevolgen voor het bezit en hoe de corporatie daarin staat. De politiek probeert met maatregelen het ‘scheefwonen’ tegen te gaan en zelfs te verminderen. Door het mogen toepassen van inkomensafhankelijke huur bij corporaties probeert de politiek dit te realiseren. Dit houdt in dat de corporatie elk jaar rond 6% huurverhoging mag toepassen om huurders te stimuleren om een huis te gaan kopen in plaats van huren. Door deze regel kunnen mensen met een bepaald inkomen niet meer in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. WNWF vindt dat elk dorp recht heeft op sociale woningbouw. Het beleid zal zich dan ook niet richten op het terugtrekken uit deze dorpen. WNWF verdeeld haar woningvoorraad ook niet in verschillende categorieën. Dhr. Seepma ziet wel steeds meer dat er zorgcoöperaties ontstaan en dat er dorpen zijn die ambities hebben om energieneutraal te worden. Deze dorpen exploiteren bijvoorbeeld haar eigen windmolen. Echt vanuit die vastgoedhoek om zelf woningen te gaan exploiteren is die behoefte er niet om dat te gaan doen doordat ze nog steeds een stakeholder hebben, door de lokale corporatie, die zich er wel voor blijft inzetten. Desalniettemin zal WNWF wel mee willen denken en willen helpen wanneer de wens vanuit een dorp zou komen om een eigen verhuurorganisatie op te zetten. Dit moet dan wel komen vanuit ondernemerschap en niet vanuit idealisme. Er moet wel een goed plan liggen vanuit het dorp om dit te kunnen realiseren. Er is bij WNWF geen enkele discussie gaande over dit onderwerp omdat daar nog geen aanleiding toe is. WNWF heeft niet de intentie, daar hebben ze het geld ook niet voor, om in dorpen zich daar uit te rollen en daar dan te vestigen en aan de slag te gaan. Ze hebben alle geld en energie nodig om waar

ze nu in actief zijn en waar ze zich verantwoordelijk voor voelen. Mede doordat WNWF in de investeringscapaciteit de handen vol heeft om de plannen te realiseren binnen haar eigen gemeenschappen en ze vinden het moreel verplicht dat zijn we aangegaan en dat moeten ze nakomen. WNWF heeft een gesloten boekhouding. Op het moment dat WNWF nog ergens een nieuw plan komt, dan moeten ze ergens anders iets laten of niet doen dan gaat men dus schuiven en dat doet WNWF dus niet. Omdat WNWF dat ook financieel niet kan trekken op dit moment. WNWF zal haar eigendom binnen twintig jaren verlagen van 4000 naar 3500 woningen. WNWF denkt dat dit een realistisch aantal is wat dan binnen de primaire doelgroep past. Vanaf 2005 zijn de leefbaarheidcoördinatoren begonnen met het checken van de visies van de dorpen en geadviseerd om deze op papier toe te kennen. Dhr. Seepma vindt dat de corporaties de mensen moeten meenemen in het proces van het vormen van een dorpsvisie. Wanneer er een bepaalde ambitie in een dorp is waar als de corporatie met het dorp om tafel moet dan staat WNWF hiervoor open. Hier zal men in overleg bekijken of de ambities realistisch zijn en mocht dat zo zijn dan zal WNWF hierin participeren. Op deze manier proberen ze alles te spiegelen en mee te denken.

10.2 Beantwoorde vragenlijst Deel A: Kennismaking  Heeft u er bezwaar tegen dat we het gesprek opnemen?  Kort voorstellen: 1. 2.

Elwin van der Linde Dhr. Seepma

1. Elwin: Ik licht graag toe waarom we hier vanmorgen zijn. In verband met mijn afstuderen aan de studie Vastgoed & Makelaardij doe ik onderzoek naar de rol van woningcorporaties in kleine kernen in Friesland. Het onderzoek richt zich specifiek op een nieuwe beleidsstrategie voor het strategische voorraadbeheer. We weten dat veel corporaties overwegen zich terug te trekken uit kleine dorpen door woningen te slopen of te verkopen. Het dorp ziet deze strategie meestal als een nog geringere kans dat jonge mensen in het dorp blijven wonen of dat nieuwe mensen er komen wonen. Dorpsinwoners worden in de laatste tijd veel actiever in het organiseren van de leefbaarheid in het dorp. Soms worden daarvoor dorpscoöperaties opgericht voor energie, zorg of lokale economie. Toelichting begrip Dorpscoöperatie als woningverhuurorganisatie Er zijn momenteel niet veel recente voorbeelden van dorpen die hun eigen verhuurorganisatie opzetten maar recentelijk is er in Friesland een dorpscoöperatie ontstaan. In het dorp Wons is de dorpscoöperatie, als verhuurorganisatie, Mienskip Wons opgericht. Doordat er veel draagvlak was in het dorp om huurwoningen te behouden kon deze coöperatie worden opgericht. Het zal de nieuwbouw van twee huurwoningen zelf coördineren en vervolgens verhuren. In mijn onderzoek wil ik onderzoeken of corporaties met betrekking tot hun vastgoed (huurwoningen) willen meedoen in een dorpscoöperatie. Met andere woorden, is er naast slopen en verkopen misschien nog een derde strategie waarbij de corporatie voor het vastgoed met een dorpscoöperatie samenwerkt? Hoe ziet die strategie eruit en wordt die al toegepast? In mijn scriptie wil ik beschrijven wat de strategie inhoudt en corporaties adviseren wanneer deze strategie (wel of niet) toe te passen. Fijn dat we met u mogen praten. Voor mij is dit de tweede keer dat ik bij een corporatie ben en over dit onderwerp spreek. Dus ik ben erg benieuwd naar waarom u samenwerkt met inwoners en in welke vorm. Als leefbaarheidcoördinator bent u natuurlijk bekend met de demografische veranderingen in Nederland en specifiek in Noordwest Friesland. Daarom ben ik benieuwd naar uw bevindingen over de dorpscoöperatie als woningverhuurorganisatie. 2. Dhr. Seepma – Leefbaarheidcoördinator Wonen Noordwest Friesland Dhr. Seepma heeft een aantal deelfuncties. Hij is hoofd van de afdeling verhuur en verkoop, hierbij stuurt hij een team aan. Hij heeft daarnaast ook een separate functie en dat is leefbaarheidcoördinator van de gemeente Franekerdeel. Twee andere collega’s hebben de andere vier gemeenten onder zich. WNWF heeft leefbaarheidcoördinatoren voor die als het ware de voelsprieten zijn van de omgeving en de stakeholders en partners die je daar in het veld tegenkomt om daar af te tasten waar staan wij als corporatie en wat kunnen we betekenen voor die gemeenschap. Het leefbaarheid beleid is vastgelegd in een mapje die heeft Elwin ontvangen. Deel B:Strategisch voorraadbeheer in kleine kernen Werkgebied Hoe ziet uw werkgebied eruit? Wonen Noordwest Friesland heeft ca. 4000 woningen in eigendom verdeeld over 36 kernen. Deze zijn weer verdeeld over vijf gemeenten ’t Bildt, Ferwerderadiel, Franekeradeel, Menaldumadeel en Leeuwarderdeel (in deze gemeente heeft WNWF gedeeltelijk bezit met WoonFriesland). Wat merkt u van de demografische ontwikkelingen in de kleine dorpen? Je krijgt te maken met vergrijzing, ontgroening en het dalen van de daadwerkelijke aantal inwoners. Noordwest Friesland is een anticipeerregio en dat houdt in dat het

aantal inwoners nu nog aardig constant is maar de verwachting is dat het daadwerkelijk gaat dalen in inwoners. Niet alleen het inwonersaantal daalt maar ook de bevolkingssamenstelling verandert en dat merkt WNWF al heel duidelijk. Dat besef was er een aantal jaren geleden al en daar is ook beleidsmatig op geanticipeerd. Door een signaal af te geven naar de stakeholders, gemeenten en ontwikkelaars dat men niks meer toe moet voegen aan de markt maar beheer de bestaande voorraad of krimp daar zelfs in zodat die structurele leegstand voorkomen kan worden. Strategisch voorraadbeheer Hoe groot is uw woningbezit? Zie antwoord bij vraag 1.  Hoe is uw woningbezit in kleine dorpen? Dat varieert, Sint-Annaparochie is de vestigingsplaats van WNWF en dat is de grootste kern met ca. 4500 inwoners. Hierin heeft WNWF een bezit van 819 van de 2042 woningen. De kleinste kern waar WNWF woningen in eigendom heeft zijn ca. 120 bewoners.  Welke strategie heeft u voor dat kleine woningbezit in de kleine dorpen? WNWF vindt dat ieder dorp recht heeft op sociale woningbouw. Doordat WNWF zich ook voornamelijk richt op kleinere kernen in Noordwest Friesland kan men ook niet wegtrekken uit deze kernen omdat men dan haar eigen bestaansrecht opheft. 

In welke mate overlegt u met de dorpen zelf? Wie zijn dan uw gesprekspartners? Vereniging van dorpsbelang is de primaire aanspreekpunt van WNWF en de besturen van de dorpshuizen/cultuurhuizen.



In welke mate voert u overleg met provincie, gemeenten en andere stakeholders (als zorginstellingen)? Met gemeente wordt veelvuldig overleg gevoerd. Zowel bestuurlijk als ambtelijk. Bestuurlijk ligt de nadruk op het maken van prestatie afspraken tussen gemeenten en corporatie en bij de medewerkers ligt de nadruk op projectmatig samenwerken. Met provincie is overleg over het provinciale woonplan en op andere terreinen zoals bijvoorbeeld de aanpak van Rotte Kiezen ( panden die in technisch slechte staat zijn) . Andere stakeholders zijn; > Verenigingen van dorpsbelang > Welzijnsorganisaties > Zorginstellingen > Plattelansprojecten > Ouderenorganisaties

Als u uw beleid schriftelijk heeft vastgelegd, mogen we die ontvangen? Het leefbaarheid beleidsplan is ontvangen door Elwin. Deel C: Toepasbaarheid van de derde strategie voor een corporatie Heeft u ervaring met dorpsbewoners die een eigen verhuurorganisatie willen opzetten? WNWF heeft momenteel absoluut geen beleid om zich terug te trekken uit kleinere kernen. Doordat de corporatie de handschoen oppakt en blijft oppakken in die kleine kernen zal er ook geen eigen verhuurorganisatie nodig zijn. Is vastgoed onderbrengen in een dorpscoöperatie een aantrekkelijke en haalbare strategie voor een corporatie? Bij WNWF is dit niet aan de orde. Maar Dhr. Seepma zegt hier het volgende over: “Je moet mensen serieus nemen als zei daar een goed verhaal bij hebben en wat ik wel vind is dat het initiatief moet echt vanuit hun genen komen het moet niet een kopieer verhaal worden want dan wordt ik altijd twijfelachtig. Als je ziet dat het werkt in Wons wel maar dat wil niet zeggen dat het in Blije werkt. Het moet wel echt gedragen worden en ze moeten er goed over nagedacht hebben Je moet echt een initiatiefnemer hebben die vanuit zijn genen

denkt die met overtuiging dat het voor die plaats en die gemeente voor hem zijn dorp van toepassing is dat het zal gaan werken. Want het is natuurlijk wel en het blijft een stukje ondernemerschap. Het kan niet uit idealisme bestaan er moet op een bepaald moment ook verdiend worden want je moet er ook verder mee. Het kan niet zo zijn dat ze een aantal woningen van ons desnoods voor een euro overkrijgen maar dat het tien jaar later allemaal rotte kiezen zijn. Daar is de gemeenschap ook niet bij gebaat; dat het een zachte dood sterft, er moet echt een drive achter zitten en een goed business plan dat je zegt van het heeft ook haalbaarheid van. Je kunt nooit in de sterren kijken dat het ook daadwerkelijk gebeurt want dat is met elke onderneming zo. Dat vind ik wel belangrijk. Maar laat dat zo zijn dat in die dorpsvisies in die documenten dat die wens naar voren komt. Ik denk dat dan Wonen Noordwest Friesland één van de laatste zou zijn om daar niet conservatief in mee willen denken en willen helpen op één of andere manier; financieel hoe dan ook of dat we woningen overdragen voor een bepaald bedrag dat we ze op gang helpen. Dat zou best kunnen.” Waarom, niet of wel aantrekkelijk, waarom wel / niet haalbaar? Zie antwoord bij vraag 5. Wat zijn motieven om dat te doen en onder welke voorwaarden? Voorwaarden van de

corporatie zelf en die de corporatie aan het dorp stelt. Zie antwoord bij vraag 4.

Wat zou het volgens u opleveren voor een dorp? Baten, maar ook kosten? Zie antwoord bij vraag 5. Wat zou het volgens u voor de corporatie kunnen opleveren? Baten, maar ook kosten? Zie antwoord bij vraag 5. Is er een verdienmodel? Voor corporatie en voor dorp ook? Zie antwoord bij vraag 5. Zijn er dorpen uit werkgebied die er nu al aan denken? Waarmee zou u ze kunnen ondersteunen? Zie antwoord bij vraag 5. Deel D: Mijn onderzoek Denkt u dat dit een interessant onderzoek kan worden? “Ja je merkt nu al de verschillen, wij zitten nu wel met een andere visie dan een ander. Dus dat denk ik al dat het leuk voor ons is om even te kijken van he om daar is even in te duiken. Daar is iets van te vinden misschien. Ik zou je aanraden om naar Dongeradeel te gaan maar dat doe je al want daar zijn ook van die dorpsontwikkelingsmaatschappijen holwerd en een aantal dorpen weet ik het maar daar lopen een aantal zaken waar de corporaties niet mee participeert maar waar de dorpen wel van voornemen zijn de handschoen zelf op te pakken. Dat voldoet echt aan je onderzoeksvraag.” Waar moet ik in mijn onderzoek opletten? Zie antwoord bij vraag 12.

11. Bijlage 11: Interview Thús Wonen 11.1 Samenvatting Dhr. Mellema is Strategie & Beleid van de woningcorporatie Thús Wonen en dat betekent dat hij zich niet met operationele dingen bezig houdt. Dhr. Mellema is vooral bezig met wat zijn de ontwikkelingen op de langere termijn en hoe kunnen we als corporatie ons daarvoor klaarzetten. Dat het ons a: niet overkomt en verrast en b: om zover mogelijk nu de goede dingen te doen om daar op termijn profijt van te hebben. Dhr. Mellema werkt dichtbij de directeur en onderhoud contacten met een aantal stakeholders van Thús Wonen waaronder de gemeente. Het werkgebied van Thús Wonen is plattelandsgebied waarbij Dokkum als centrale plaats de grootste kern is. Het werkgebied is volgens dhr. Mellema sociaal economisch niet heel sterk. Op een aantal indicatoren zoals opleidingsniveau, arbeidsmarkt en ambitieniveau ligt Noordoost Friesland altijd lager dan de Benchmark van heel Nederland. Thús Wonen heeft momenteel ca. 6500 woningen in eigendom, hiervan zijn er ca. 2000 van in Dokkum (Dokkum is een plaats ter grootte van ongeveer 13000 inwoners). Wanneer de sociale huurwoningen verdeeld worden per grootte dan heeft Thús Wonen ca. 1500 woningen in kleine kernen. Thús Wonen merkte dat er woningen in een aantal dorpen moeilijker verhuurbaar werden. Voor een deel kon dat worden toegeschreven naar de demografie maar het kan ook door de kwaliteit van de woningen komen. De woningen die in de dorpen staan zijn niet meer van deze tijd. Thús Wonen gaat geen woningen meer toevoegen aan de bestaande markt. Mocht er nieuwbouw plaatsvinden dan zal er ergens anders woningen moeten worden gesloopt. Nieuw bouwen zal sneller gebeuren in de grotere kernen omdat hier uiteindelijk altijd meer vraag naar woningen zal zijn. De oorzaak van de bevolkingsdaling is volgens dhr. Mellema te wijden aan het feit dat de bejaarden oververtegenwoordigd zijn. Hierdoor worden er minder mensen geboren dan in gebieden waar dit niet het geval is. Noordoost Friesland is al iets meer vergrijst dan de rest van Nederland. De voornaamste reden van de bevolkingsdaling is de verhuisbeweging, kennelijk gaan de mensen eerder weer weg uit Noordoost Friesland. Thús Wonen voert geen overleg met dorpsbelangen van dorpen. Ze voeren alleen overleg met huurdervertegenwoordiging en gemeenten. Thús Wonen is er voor de huurders dat is tussen een kwart en een derde van de bevolking en daar willen ze zo goed mogelijk de dingen voor doen die nodig is voor die groep. Dhr. Mellema staat er wel voor open om een dorpscoöperatie te faciliteren alleen moet het wel vanuit het dorp komen. Thús Wonen zou dan wel willen bijstaan met het tot stand brengen van zo’n dergelijke constructie. Het dorp of een vertegenwoordiging van het dorp moet wel de regie over het dorp in handen nemen over de toekomst van zo’n dorp. Op allerlei thema’s, niet alleen op wonen maar ook op zorg etc. Er is een dorp in Noordoost Friesland wat deze beweging maakt en dat maakt het een tweelingproject van het ministerie met Wons. Dit dorp zit nog in de beginstadium en zullen zich eerst gaan oriënteren wat er allemaal op hun afkomt. Thús Wonen vindt dit een goede beweging want het zet de dorpsbewoners aan het denken, het levert vragen op zoals: Durf ik mijn spaarcenten die op de bank 1.5% opleveren durf ik mijn spaarcenten in deze dorpscoöperatie te stoppen? Onder welke voorwaarden durf ik dat? Wat voor rendement? Dat wordt een heel ander gesprek dan wordt het ook een goed gesprek. Thús Wonen ziet ook dat er goede dingen gebeuren daardoor. Het gaat over risico’s dan beheersen, dus het gaat bewoners zelf aan. Dit stimuleert om er goed over na te denken. Mocht het dorp doorzetten met de plannen om het heft zelf in handen te nemen op het gebied van sociale woningen dan verwacht dhr. Mellema dat ze een traject van jaren ingaan. Mocht er een ander dorp tussendoor komen dan ziet hij dan wel wat er mee moet gebeuren. Mocht het een succes worden en andere dorpen melden zich dan is dat goed

alleen wordt er dan wel verwezen naar de ervaringen van het eerste dorp zodat men er goed van bewust is wat het allemaal met zich meebrengt. Dhr. Mellema denkt dat het een moeilijk verhaal gaat worden om de exploitatie rond te breien. Niet alle dorpen hebben een dorpsvisie. Heel wisselend zijn die dorpsvisies. Sommige zijn realistisch andere zijn absurd ambitieus de volgende is nostalgisch. Dhr. Mellema is geïnteresseerd wat de parlementaire enquête voor aanbevelingen opleveren en wat dit voor consequenties heeft. Hij verwacht dat de toezicht naar woningcorporaties wordt verscherpt en dat het leid tot een stelselwijziging van de corporatiesector. De taakomschrijving zal nu duidelijker worden omschreven waar de corporatie zich uiteindelijk nu mee bezig moet houden. In het kader van het strategisch voorraadbeleid van Thús Wonen zegt dhr. Mellema het volgende: Dat is van 6500 naar 5999 woningen in tien jaar zeer bewust door die grens van 6000 heen. Het is een transformatie van het bezit, minder gezinswoningen meer levensloopbestendige woningen, geschikt wonen. Het gaat naar portefeuilleniveau, een allocatie vraag, dus minder bezit in de kleinere kernen en meer in de grote. Anders gezegd die daling van dat totale aantal zal je vooral in de kleinere kernen zien. Belangrijk peiler is een kwaliteitslag in de bestaande voorraad dus ook de voorraad die je niet raakt in transformatievoorraad die moet wel voor dat deel dat wat je tot je kernbezit rekent moeten een upgrade hebben.

11.2 Beantwoorde vragenlijst Deel A: Kennismaking  Heeft u er bezwaar tegen dat we het gesprek opnemen?  Kort voorstellen: 1. 2.

Elwin van der Linde Dhr. Mellema

1. Elwin: Ik licht graag toe waarom we hier vanmiddag zijn. In verband met mijn afstuderen aan de studie Vastgoed & Makelaardij doe ik onderzoek naar de rol van woningcorporaties in kleine kernen in Friesland. Het onderzoek richt zich specifiek op een nieuwe beleidsstrategie voor het strategische voorraadbeheer. We weten dat veel corporaties overwegen zich terug te trekken uit kleine dorpen door woningen te slopen of te verkopen. Het dorp ziet deze strategie meestal als een nog geringere kans dat jonge mensen in het dorp blijven wonen of dat nieuwe mensen er komen wonen. Dorpsinwoners worden in de laatste tijd veel actiever in het organiseren van de leefbaarheid in het dorp. Soms worden daarvoor dorpscoöperaties opgericht voor energie, zorg of lokale economie. Toelichting begrip Dorpscoöperatie als woningverhuurorganisatie Er zijn momenteel niet veel recente voorbeelden van dorpen die hun eigen verhuurorganisatie opzetten maar recentelijk is er in Friesland een dorpscoöperatie ontstaan. In het dorp Wons is de dorpscoöperatie, als verhuurorganisatie, Mienskip Wons opgericht. Doordat er veel draagvlak was in het dorp om huurwoningen te behouden kon deze coöperatie worden opgericht. Het zal de nieuwbouw van twee huurwoningen zelf coördineren en vervolgens verhuren. In mijn onderzoek wil ik onderzoeken of corporaties met betrekking tot hun vastgoed (huurwoningen) willen meedoen in een dorpscoöperatie. Met andere woorden, is er naast slopen en verkopen misschien nog een derde strategie waarbij de corporatie voor het vastgoed met een dorpscoöperatie samenwerkt? Hoe ziet die strategie eruit en wordt die al toegepast? In mijn scriptie wil ik beschrijven wat de strategie inhoudt en corporaties adviseren wanneer deze strategie (wel of niet) toe te passen. Fijn dat we met u mogen praten. Voor mij is dit de vijfde keer dat ik bij een corporatie ben en over dit onderwerp spreek. Dus ik ben erg benieuwd naar waarom u samenwerkt met inwoners en in welke vorm. Als adviseur Strategie en Beleid bent u natuurlijk bekend met de demografische veranderingen in Nederland en specifiek in Noord Friesland. Daarom ben ik benieuwd naar uw bevindingen over de dorpscoöperatie als woningverhuurorganisatie. 2. Dhr. Mellema – Adviseur Strategie & Beleid Thús Wonen Dhr. Mellema is Strategie & Beleid van de woningcorporatie Thús Wonen en dat betekent dat hij zich niet met operationele dingen bezig houdt. Dhr. Mellema is vooral bezig met wat zijn de ontwikkelingen op de langere termijn en hoe kunnen we als corporatie ons daarvoor klaarzetten. Dat het ons a: niet overkomt en verrast en b: om zover mogelijk nu de goede dingen te doen om daar op termijn profijt van te hebben. Deel B:Strategisch voorraadbeheer in kleine kernen Werkgebied  Hoe ziet uw werkgebied eruit? Het werkgebied van Thús Wonen is plattelandsgebied waarbij Dokkum als centrale plaats de grootste kern is. Het werkgebied is volgens dhr. Mellema sociaal economisch niet heel sterk. Op een aantal indicatoren zoals opleidingsniveau, arbeidsmarkt en ambitieniveau ligt Noordoost Friesland altijd lager dan de Benchmark van heel Nederland. Thús Wonen heeft momenteel ca. 6500 woningen in eigendom, hiervan zijn er ca. 2000 van in Dokkum (Dokkum is een plaats ter grootte van ongeveer 13000 inwoners). Wanneer de sociale huurwoningen verdeeld worden per grootte dan heeft Thús Wonen ca. 1500 woningen in kleine kernen. 

Wat merkt u van de demografische ontwikkelingen in de kleine dorpen?

Thús Wonen merkte dat er woningen in een aantal dorpen moeilijker verhuurbaar werden. Voor een deel kon dat worden toegeschreven naar de demografie maar het kan ook door de kwaliteit van de woningen komen. De woningen die in de dorpen staan zijn niet meer van deze tijd. Thús Wonen gaat geen woningen meer toevoegen aan de bestaande markt. Mocht er nieuwbouw plaatsvinden dan zal er ergens anders woningen moeten worden gesloopt. Nieuw bouwen zal sneller gebeuren in de grotere kernen omdat hier uiteindelijk altijd meer vraag naar woningen zal zijn. De oorzaak van de bevolkingsdaling is volgens dhr. Mellema te wijden aan het feit dat de bejaarden oververtegenwoordigd zijn. Hierdoor worden er minder mensen geboren dan in gebieden waar dit niet het geval is. Noordoost Friesland is al iets meer vergrijst dan de rest van Nederland. De voornaamste reden van de bevolkingsdaling is de verhuisbeweging, kennelijk gaan de mensen eerder weer weg uit Noordoost Friesland. Strategisch voorraadbeheer  Hoe groot is uw woningbezit? Zie antwoord bij vraag 1. 

Hoe is uw woningbezit in kleine dorpen? Zie antwoord bij vraag 1.



Welke strategie heeft u voor dat kleine woningbezit in de kleine dorpen? De strategie van Thús Wonen voor de kleine dorpen is om te verkopen. Vooral geen woningen toevoegen aan de markt in deze kleine dorpen.



In welke mate overlegt u met de dorpen zelf? Wie zijn dan uw gesprekspartners? Met het dorp zelf wordt geen overleg gevoerd, er wordt alleen overleg gevoerd met huurdervertegenwoordiging en gemeente.



In welke mate voert u overleg met provincie, gemeenten en andere stakeholders (als zorginstellingen)? Zie antwoord bij vraag 2.

Als u uw beleid schriftelijk heeft vastgelegd, mogen we die ontvangen? Het beleid is wel schriftelijk vastgesteld maar het voorname in het kader van het onderzoek van Elwin is genoemd. Deel C: Toepasbaarheid van de derde strategie voor een corporatie Heeft u ervaring met dorpsbewoners die een eigen verhuurorganisatie willen opzetten? Ja er heeft zich een dorp gemeld die de sociale woningen zelf wil beheren. Verder is het een experiment van Platform 31. Dit is allemaal nog in ontwikkeling. Is vastgoed onderbrengen in een dorpscoöperatie een aantrekkelijke en haalbare strategie voor een corporatie? Aantrekkelijk wel alleen financieel haalbaar is nog maar de vraag. Waarom, niet of wel aantrekkelijk, waarom wel / niet haalbaar? Het zou aantrekkelijk kunnen zijn wanneer er mensen zijn die denken het werk van de corporatie uit handen te kunnen halen. Dat scheelt de corporatie dus werk. Het feit dat het niet haalbaar is is dat de dorpscoöperatie heel moeilijk een sluitende exploitatie kan realiseren. Wat zijn motieven om dat te doen en onder welke voorwaarden? Voorwaarden van de


De voornaamste voorwaarde is dat het vanuit het dorp zelf komt. Thús Wonen gaat hier niet om vragen. Wat zou het volgens u opleveren voor een dorp? Baten, maar ook kosten? Wat zou het volgens u voor de corporatie kunnen opleveren? Baten, maar ook kosten? Het zou voor de corporatie op kunnen leveren dat er een aantal woningen verkocht worden. Is er een verdienmodel? Voor corporatie en voor dorp ook? Deze vraag is niet behandeld maar op basis van het gesprek verwacht de onderzoeker dat het heel lastig is om geld te verdienen aan de dorpscoöperatie als woningverhuurorganisatie. Zijn er dorpen uit werkgebied die er nu al aan denken? Waarmee zou u ze kunnen ondersteunen? Zie antwoord bij vraag 4. Deel D: Mijn onderzoek Denkt u dat dit een interessant onderzoek kan worden? Dhr. Mellema houdt de ontwikkelingen rond Wons nauwlettend in de gaten.

Bijlagenbundel. Wooncoöperaties: kans voor woningcorporaties? Auteur: Dhr. E. van der Linde Datum: 23 augustus 2014 Plaats: Groningen

Recommend Documents