BEM1304159
g e m e e nt e S t e en b e r g e n
Behoort bij beschikking d.d.
31-10-2013
nr.(s)
ZK13000761
Omgevingsmanager
Planschade Risicoanalyse Heensedijk (ongenummerd) te De Heen Mobiele telecommunicatiemast Gemeente Steenbergen
Rapportnummer: 058 Opdrachtgever: HCC B.V. Kenmerk initiatiefnemer: KPN 3833
Versiedatum: juli 2012 Contactpersoon: Dhr. P. Vaanhold
HCC Legal Ing. D.S.Tuijnmanweg 2 4131 PN Vianen T +31(0)85 489 09 74 F +31(0) 85 489 09 75
Inhoudsopgave
Samenvatting ...........................................................................................................................................................3 Inleiding …………. .......................................................................................................................................................3 1. Opdracht en doelstelling ....................................................................................................................... 5 1.1 Planschade ............................................................................................................................................ 5 1.2 Aanleiding ............................................................................................................................................. 6 Onderzoeksopdracht ............................................................................................................................. 7 2. 2.1 2.2
Bestaande situatie..................................................................................................................................9 Het projectgebied ................................................................................................................................. 9 Omschrijving bestaande situatie .......................................................................................................... 9
3. 3.1
Toekomstige ontwikkeling ...................................................................................................................10 Omschrijving van het projectplan ....................................................................................................... 10
4. 4.1 4.2
Vigerend bestemmingsplan .................................................................................................................12 Bestemmingsplan ‘Buitengebied Steenbergen’ .................................................................................. 12 Relevante aangrenzende bestemmingen ............................................................................................ 14
5. 5.1
Planschade risicoanalyse ......................................................................................................................17 Systematiek ......................................................................................................................................... 17 Regelgeving ten aanzien van planschade ............................................................................................ 17 Situatie ter plaatse .............................................................................................................................. 18 Planvergelijking ................................................................................................................................... 20 Risicobeoordeling ................................................................................................................................ 21 Uitzichtverlies ...................................................................................................................................... 21 Milieuomstandigheden ....................................................................................................................... 22 Gezondheid ......................................................................................................................................... 22 Schaduwwerking /vermindering bezonning ....................................................................................... 22 Geluids-, licht en stankoverlast ........................................................................................................... 22 Aantasting van de privacy ................................................................................................................... 23 Beperkte gebruiksmogelijkheden ....................................................................................................... 23 Correctiefactoren ................................................................................................................................ 23 Voorzienbaarheid ................................................................................................................................ 23 Voordeelverrekening........................................................................................................................... 23 Risico-aanvaarding .............................................................................................................................. 24 Normaal maatschappelijk risico .......................................................................................................... 24
5.2 5.3
5.4
6. 6.1 6.2
Conclusie en aanbevelingen .................................................................................................................26 Conclusie ............................................................................................................................................ 26 Aanbevelingen ..................................................................................................................................... 26
Bijlagen Bijlage 1. Bijlage 2. Bijlage 3. Bijlage 4.
............................................................................................................................................................. 27 Foto’s van de mastlocatie en de directe omgeving ............................................................................. 27 Relevante bepalingen uit de Wro ....................................................................................................... 29 Directe en indirecte planschade.......................................................................................................... 31 Voorbeeld berekening ......................................................................................................................... 32
2
Samenvatting Inleiding In opdracht van Rijkswaterstaat heeft KPN het voornemen een vrijstaande antennemast van 39,9 meter te willen bouwen en plaatsen ten behoeve van haar mobiele netwerk aan de Heensedijk (ongenummerd) te De Heen. Dit projectplan past niet binnen het vigerende bestemmingsplan en derhalve is een planologische maatregel nodig. Teneinde een overeenkomst te willen sluiten als bedoeld in artikel 6.4 a Wet ruimtelijke ordening (Wro), wil het College van Burgemeester en Wethouders alsook de initiatiefnemer inzicht hebben in de mogelijke planschaderisico’s, die deze procedure met zich mee kan brengen. Hiertoe heeft KPN/ Volker Wessels Telecom de opdracht gegeven een planschaderisicoanalyse te laten maken.
Probleemstelling Deze analyse beoordeelt in hoeverre de planologische maatregel die noodzakelijk is om een vakwerkmast te plaatsen op een perceel gelegen aan de Heensedijk (ongenummerd) te De Heen kan leiden tot reële planschadeclaims. Initiatiefnemer voor het plan is KPN. In dit geval betreft de planologische maatregel door het afgeven van een omgevingsvergunning op grond van de reguliere voorbereidingsprocedure volgens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna: Wabo) het afwijken van het bestemmingsplan.1 De planologische maatregel valt onder de besluiten die aanleiding kunnen geven tot vergoeding van kosten en schade, zoals bepaald in artikel 6.1 en 6.2 van de Wet ruimtelijke ordening (hierna Wro) en artikel 4.2 van de Wabo. De initiatiefnemer heeft HCC Legal verzocht om een planschade risicoanalyse op te stellen, waarin inzicht wordt geboden in de omvang van een eventueel risico op planschade.
Toetsingskader De vraag of een planschadeclaim gerechtvaardigd is wordt getoetst aan: De Algemene wet bestuursrecht (Awb); De Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo); De Wet ruimtelijke Ordening (Wro); Het vigerende bestemmingsplan ‘Buitengebied Steenbergen’; De jurisprudentie zoals die geldt ten tijde van het opstellen van deze analyse.
1
De reguliere voorbereidingsprocedure is van toepassing op het binnenplans afwijken en het buitenplans afwijken volgens de in artikel 4 van Bijlage II Bor aangegeven gevallen (de zgn. ‘planologische kruimelgevallen’).
3
Conclusie Er is sprake van een reële kans op planschade.
Onderbouwing Er zijn vele situaties die in de praktijk kunnen leiden tot toekenning van planschade2. Uit de jurisprudentie blijkt dat de nieuwe planologische situatie vergeleken moet worden met de situatie waarin de mogelijkheden die het vigerend bestemmingsplan biedt, maximaal worden benut. Voor een aantal belanghebbenden leidt het plaatsen van de mast tot een nadeel ten opzichte van de situatie waarin de planologische mogelijkheden maximaal worden benut. Op grond van deze analyse kan geen oordeel worden uitgesproken of dit nadeel zich mogelijk vertaalt in een tegemoetkoming in planschade. Een taxateur kan de omvang van het nadeel bepalen en kan in zijn taxatie tevens beoordelen of het nadeel geheel dan wel gedeeltelijk valt onder het normale maatschappelijk risico.
Aanbeveling Wij adviseren om voor de panden aan de Heensedijk 8 en 10 te De Heen een taxatie te laten uitvoeren naar de omvang van de verwachte schade.3 4 Voor de overige situaties gaat deze rapportage ervan uit dat een eventueel nadeel het wettelijk vastgelegde normaal maatschappelijk risico niet overschrijdt.
2
RvS 27 maart 2013, uitspraak 201111915/1/A2 inzake Gilze en Rijen: De afdeling overweegt dat er in deze aangelegenheid concrete aanknopingspunten voor twijfel zijn dat de ruimtelijke gevolgen van een lantaarnpaal van 15 meter hoogte vergelijkbaar zouden zijn met die van een antennemast van 40 meter hoogte op 60 meter afstand van de woning van belanghebbende en niet is uitgesloten dat door het Besluit planologisch nadeel is ontstaan. 3 De aanspraak op eventuele planschade vervalt 5 jaar na het moment waarop het recht op planschade ontstaat. Het recht op een tegemoetkoming in de schade ontstaat op het moment dat het planologisch besluit dat realisering van het projectplan mogelijk maakt onherroepelijk is (Artikel 6.1 lid 4 Wro). 4 De totale omvang van een eventueel toe te kennen vergoeding kan hoger uitkomen dan het taxatiebedrag in verband met te vergoeden wettelijke rente en eventuele kosten van deskundige ondersteuning van de zijde van de aanvrager (Artikel 6.6 Wro).
4
1.
Opdracht en doelstelling
1.1
Planschade
Deze planschaderisicoanalyse heeft betrekking op mogelijke schadeclaims als gevolg van het voornemen om, door middel van het afwijken van het bestemmingsplan, een vakwerkmast te realiseren aan de Heensedijk (ongenummerd) te De Heen. In dit advies is op basis van de door de opdrachtgever en gemeente ter beschikking gestelde bestemmingsplan informatie, een risicoanalyse uitgevoerd ten aanzien van objecten in de nabije omgeving van het te wijzigen plangebied die mogelijk planschade kunnen ondervinden. Formeel gezien is nog geen sprake van een gewijzigd planologisch regime. In deze analyse is het beoogde planologisch regime getoetst aan het geldende planologisch regime. Een tegemoetkoming in schade (planschade) is een vergoeding voor de schade die een belanghebbende 5 lijdt door verandering van bepaalde planologische maatregelen. Deze planologische wijziging dient een verslechtering te zijn ten opzichte van het oude regime. Denk bijvoorbeeld aan: - een wijziging- of ontheffing/afwijking van het bestemmingsplan, waardoor een gebouw naast of vlakbij een perceel kan worden gebouwd; - de aanleg van wegen, nieuwe bedrijventerreinen - beperkingen van bouwmogelijkheden op een perceel. De schade die een belanghebbende door de planologische maatregel lijdt, kan bijvoorbeeld bestaan uit een waardevermindering (vermogensschade) van onroerend goed, of uit een omzetdaling van een bedrijf (inkomensschade). Deze vormen van schade kunnen ontstaan als gevolg van: - Beperking van vrij uitzicht - Beperking van woongenot - Beperking van privacy - Schaduwwerking door nabije bebouwing - Onevenredige verkeers- en parkeerhinder - Belemmerde bereikbaarheid en toegankelijkheid Voorwaarden Niet alle schade komt voor vergoeding in aanmerking. Bij het bepalen van de omvang van een planschade geldt een zogenaamd ‘maatschappelijk risico’. Alle schade onder de 2% van de waarde van bijvoorbeeld de woning die volgens belanghebbende minder waard wordt, wordt niet uitgekeerd of wordt in mindering gebracht op de uit te keren planschadevergoeding. Daarnaast moet er nog aan een aantal andere voorwaarden voldaan zijn, zoals: 1. het niet-voorzienbaar zijn van de schade ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak; 2. de voorwaarde dat de schade niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins al reeds is vergoed.6 5 6
In de zin van artikel 6.1 Wro (zie bijlage 3) Schade kan bijvoorbeeld al anderszins zijn vergoed, bijvoorbeeld in het geval dat in verband met de wijziging van een bestemmingsplan van u grond is aangekocht, in welke aankoop tevens een vergoeding voor planschade is opgenomen.
5
Bij de beoordeling van de verschillende planologische regimes dient in beginsel te worden uitgegaan van de maximale bebouwings- en gebruiksmogelijkheden die de regimes bieden. Dus de feitelijke situatie is niet van belang. 1.2
Aanleiding
KPN is initiatiefnemer voor het plaatsen van een antennemast op het adres Heensedijk (ongenummerd) te De Heen. De mastlocatie ligt op een akkerbouwterrein ten noordwesten van De Heen. Het betreffende perceel is kadastraal bekend gemeente Steenbergen, sectie B, nummer 734. Het vigerend ruimtelijk beleid voor de mastlocatie is vastgelegd in het bestemmingsplan ‘Buitengebied Steenbergen’. De Enkelbestemming van de grond luidt: ‘Agrarisch met waarden – landschapswaarden’. De Dubbelbestemming van de grond luidt: ‘Waterstaat – Waterkering. Het plaatsen van een mast past niet binnen de beschreven bestemming. Voor het realiseren van het projectplan wordt zodoende een reguliere procedure gevolgd ter verkrijging van een omgevingsvergunning.7
Afbeelding 1.
7
Plattegrond met aanduiding locatie projectplan.
Van toepassing zijn: Wabo, artikel 2.12, lid 1 onder a, Bor artikel 2.7, bijlage II bij het Bor, artikel 4 lid 5.
6
Onderzoeksopdracht HCC B.V., een leverancier van KPN/Volker Wessels Telecom, heeft de opdracht gegeven aan HCC Legal voor het uitvoeren van deze planschade risicoanalyse. HCC Legal is een juridisch adviesbureau met de specifieke kennis op het gebied van (mobiele) telecommunicatie. Het opstellen van planschade risicoanalyses maakt deel uit van de diensten die HCC Legal aanbiedt. Deze analyse geeft een indicatie weer van de kans op toekomstige (plan)schadeclaims van belanghebbenden. Deze risicoanalyse is uitgevoerd op basis van door de opdrachtgever en de gemeente beschikbaar gestelde informatie. In het kader van de verstrekte opdracht heeft HCC Legal kennis genomen van de volgende stukken: Vigerend(e) bestemmingsplan(nen) Verschillende bouwtekeningen Kadastrale informatie Bij het opstellen van de risicoanalyse gaat HCC Legal uit van de wet- en regelgeving, inclusief de actuele jurisprudentie, zoals die geldt ten tijde van het opstellen van de planschade risicoanalyse. De planschade risicoanalyse dient te worden opgevat als een indicatie van mogelijke planschade die belanghebbenden zouden kunnen ondervinden als gevolg van de nieuwe planologische situatie. HCC Legal benadrukt dat als na inwerkingtreding van de planologische maatregel verzoeken tot tegemoetkoming in planschade worden ingediend, de gemeente na het consulteren van een schadebeoordelingscommissie, tot een ander oordeel kan komen, zowel wat betreft mogelijke planschade als voor wat betreft de hoogte van de eventuele tegemoetkoming. Voorts kan mogelijk bezwaar en beroep nog tot een andere uitkomst leiden. Deze risicoanalyse dient dan ook als een indicatie te worden beschouwd ten aanzien van mogelijke planschade die belanghebbenden zouden kunnen ondervinden als gevolg van het nieuwe planologische regime. Dit rapport doet geen uitspraak over de hoogte van een eventueel optredende planschade, of over de vraag of planschade moet worden toegekend. Indien de resultaten van de uitgevoerde analyse wijzen op een reële kans op planschade, dan kan een financieel deskundige worden ingeschakeld 8. Deze deskundige kan met de gegevens van de analyse de omvang van de schade alsnog bepalen.
8
Het inschakelen van een deskundige kan HCC Legal verzorgen
7
Afbeelding 2.
Aanzicht van een vergelijkbare mast.
8
2.
Bestaande situatie
2.1
Het projectgebied
Afbeelding 3 geeft inzicht in de huidige situatie ter plaatse. De mastlocatie ligt op een stuk akkerbouwgrond, achter een oud dijkhuisje. Het gebied rondom de mastlocatie is overwegend bedoeld voor agrarische doeleinden. Rondom de mastlocatie bevindt zich (woon)bebouwing. De afstand van de mast tot de meest nabijgelegen woning aan de westzijde van de mastlocatie bedraagt circa 220 meter. Deze woningen zullen beoordeeld worden in deze analyse.
2
1
Afbeelding 3.
Bovenaanzicht van het gebied; de mastlocatie wordt aangegeven met het rode ‘mastje’; de rode cirkels geven clusters weer van nabijgelegen (woon)bebouwing (bron: Google Earth).
2.2
Omschrijving bestaande situatie
Het bouwplan is gepland op een akkerbouwterrein. Rondom de mastlocatie bevinden zich weilanden, een slootje / water en de dijk. Er staan een aantal woningen nabij (circa 200 meter) de mastlocatie.
9
3.
Toekomstige ontwikkeling
3.1
Omschrijving van het projectplan
Het bouwplan van KPN gaat uit van het plaatsen van een antennemast met een hoogte van 39,9 meter ten opzichte van het maaiveld. De mast wordt geplaatst op een betonnen fundering. Om het geheel wordt een afsluitbaar spijlenhekwerk geplaatst van 6 meter bij 6,2 meter en een hoogte van 2,5 meter. De apparatuurkasten en het hekwerk worden uitgevoerd in een grijze kleur. Er is een ruimte van circa 85m2 gereserveerd.
Afbeelding 4.
Bovenaanzicht van het projectplan
10
Afbeelding 5.
Vooraanzicht.
11
4.
Vigerend bestemmingsplan
4.1
Bestemmingsplan ‘Buitengebied Steenbergen’
De locatie voor het geplande opstelpunt valt binnen de grenzen van het bestemmingsplan ‘Buitengebied Steenbergen’, dat op 20 juni 2013 is vastgesteld door de gemeente Steenbergen. De grond waarop de mast gepland is, heeft de enkelbestemming: ‘Agrarisch met waarden – landschapswaarden’ en de dubbelbestemming: ‘Waterstaat – Waterkering.
Afbeelding 6.
Fragment van de bestemmingsplankaart en een deel van de legenda, met indicatie van de mastlocatie (rode ‘mastje’)
Enkelbestemming ‘Agrarisch met waarden – landschapswaarden’ 5.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Agrarisch met waarden – Landschapswaarden' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a.
agrarische bodemexploitatie;
12
b.
het behoud en herstel van de aanwezige landschapswaarden in de vorm van het behoud en herstel van de open agrarische zeekleigronden;
c.
het behoud, herstel en/of realisatie van boomdijken, landschapselementen, alsmede de groenzones bij agrarische bedrijven;
d.
het behoud, herstel, bescherming en/of ontwikkeling van natuurwaarden buiten de ecologische hoofdstructuur en buiten de Groenblauwe mantel zoals aangeduid op de verbeelding;
e.
extensief dagrecreatief medegebruik;
f.
agrarisch educatief medegebruik;
g.
kwaliteitsverbetering van het landschap indien dit samenhangt met een ruimtelijke ontwikkeling waarvoor op grond van dit plan medewerking is verleend en waarvoor de kwaliteitsverbetering van het landschap als voorwaarde is gesteld;
h.
de aanleg van een landschappelijk ingerichte blusvijver of retentievoorziening, voor zover deze zonder aanvullende voorzieningen in de vorm van bouwkundige of bodemverstevigende of bodemafdekkende voorzieningen worden aangelegd;
i.
een (sier)tuin;
j.
ter plaatse van de aanduiding 'begraafplaats', uitsluitend een begraafplaats met bijbehorende voorzieningen;
k.
ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch – dijklichaam', tevens de instandhouding van het dijklichaam, al dan niet met waterkerende functie;
l.
kwaliteitsverbetering van het landschap;
met de daarbij behorende:
m. bouwwerken, geen gebouwen zijnde; n.
water, waterkeringen en waterhuishoudkundige voorzieningen;
o.
wegen, paden en parkeervoorzieningen;
p.
teeltondersteunende voorzieningen.
Bebouwingsvoorschriften: 5.2 Bouwregels 5.2.1 Algemeen
a.
voor het bouwen geldt dat uitsluitend gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde mogen worden gebouwd die ten dienste staan van de bestemming, waarbij geldt dat gebouwen uitsluitend zijn toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'begraafplaats'.
5.2.3 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende bepalingen:
a.
bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn niet toegestaan, met uitzondering van het bepaalde in sub b en c;
13
b.
ten behoeve van de agrarische bedrijfsvoering zijn lage tijdelijke en overige teeltondersteunende voorzieningen toegestaan met een maximale bouwhoogte van 0,5 meter. De afstand tot de bouwperceelgrens bedraagt minimaal 2,5 m;
c.
ten behoeve van de agrarische bedrijfsvoering zijn erf- en terreinafscheidingen toegestaan met een maximale hoogte van 1,5 meter.
Dubbelbestemming: ‘Waterstaat – Waterkering’ 34.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Waterstaat – Waterkering' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud van de waterkering.
Bebouwingsvoorschriften: 34.2 Bouwregels
a.
in afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen mag niet worden gebouwd, anders dan ten behoeve van deze bestemming.
b.
4.2
op of in deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd.
Relevante aangrenzende bestemmingen
Voor het bepalen van een eventueel risico op planschade zijn niet uitsluitend de bestemming en bebouwingsmogelijkheden van het perceel waarop het bouwplan wordt gerealiseerd van belang; ook de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt voor het bouwen op de eventuele tussenliggende percelen zijn relevant.9 Tussen het projectplan en de woning binnen cluster 1 (zie afbeelding 6) bevinden zich geen andere bestemmingen. Tussen het projectplan en de woning binnen cluster 2 (zie afbeelding 6) bevindt zich 1 andere bestemming (agrarisch). Deze bestemming valt binnen hetzelfde bestemmingsplan, namelijk het bestemmingsplan ‘Buitengebied Steenbergen’.
Bestemming 1 De grond met de bestemming ‘Agrarisch’ is bestemd voor : 3.1 Bestemmingsomschrijving
9
ABRS 07-03/07 inzake Coevorden BA0097: bij planvergelijking moet niet alleen rekening gehouden worden met de planologische mogelijkheden op gronden waarvan het planologische regime is gewijzigd, maar ook met de planologische mogelijkheden van de “tussengelegen” gronden. Dat aanvrager het niet in de hand heeft daarop de bouwmogelijkheden (…) te benutten, maakt dat niet anders. Bij de planvergelijking is derhalve terecht mede in aanmerking genomen dat ook in de nieuwe situatie sprake is van planologische afschermende mogelijkheden op de tussengelegen gronden.
14
De voor 'Agrarisch' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a.
maximaal één grondgebonden agrarisch bedrijf per bouwvlak;
b.
uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'glastuinbouw' is de uitoefening van een agrarisch bedrijf in de vorm van glastuinbouw toegestaan;
c.
uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'intensieve veehouderij' is een intensieve veehouderij toegestaan, waarbij tevens ondergeschikte grondgebonden agrarische bedrijfsactiviteiten zijn toegestaan;
d.
ter plaatse van de aanduiding 'silo', uitsluitend sleufsilo's;
e.
ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch – mestsilo', uitsluitend een mestsilo met een maximale bouwhoogte van 4,5 meter;
f.
ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch – bouwvlak op afstand', een agrarisch bouwvlak op afstand;
g.
ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch – constructiebedrijf', tevens voor een constructiebedrijf;
h.
ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch - deeltijd agrarische activiteiten', uitsluitend voor agrarische activiteiten die in deeltijd worden uitgeoefend;
i.
ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch – fouragebedrijf', tevens voor een fouragebedrijf;
j.
ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch – kweken en houden van postduiven', een bedrijf voor het kweken en houden van postduiven;
k.
ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch – loonwerkbedrijf', tevens voor een loonwerkbedrijf;
l.
ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch – mestopslag, tevens voor mestopslag;
m. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch - nevenfunctie intensieve veehouderij' is uitsluitend een niet-grondgebonden rund- en veehouderij als neventak bij het grondgebonden agrarisch bedrijf toegestaan; n.
ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch – plattelandsvernieuwing', tevens groepsarrangementen in het kader van de regionale plattelandsvernieuwing;
o.
ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch – reparatiebedrijf', tevens voor een reparatiebedrijf voor landbouwmachines;
p.
ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch – slachterij', tevens voor een slachterij;
q.
ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch - statische opslag', tevens voor opslag van agrarische en/of niet-agrarische verwante goederen met een statisch karakter, eventueel ten behoeve van andere bedrijven, tot een maximum oppervlakte van 2.000 m². Het betreft bedrijfsmatige activiteiten tot maximaal categorie 2 zoals opgenomen in de Staat van bedrijfsactiviteiten;
r.
ter plaatse van de aanduiding 'zorgboerderij', tevens voor een zorgboerderij;
s.
ter plaatse van een agrarisch bedrijf is productiegebonden detailhandel toegestaan tot maximaal 100 m²;
t.
per agrarisch bedrijf is één bedrijfswoning toegestaan, al dan niet in combinatie met de uitoefening van een beroep aan huis in de bedrijfswoning en/of bijgebouwen, met uitzondering ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning uitgesloten', waar geen bedrijfswoning is toegestaan en ter plaatse van de aanduiding 'maximaal aantal wooneenheden', waar het maximum aantal woningen is toegestaan zoals op de verbeelding weergegeven;
u.
kwaliteitsverbetering van het landschap;
15
met de daarbij behorende:
v.
bijbehorende bijgebouwen;
w. bouwwerken, geen gebouwen zijnde; x.
landschapselementen;
y.
teeltondersteunende voorzieningen;
z.
tuin, erf, verharding en andere bij de bestemming passende voorzieningen;
aa. voorzieningen van algemeen nut; bb. water, waterkering en waterhuishoudkundige voorzieningen; cc. wegen, paden en parkeervoorzieningen.
Bebouwingsvoorschriften: 3.2 Bouwregels 3.2.1 Algemeen
a.
voor het bouwen geldt dat uitsluitend gebouwen, bijbehorende bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde mogen worden gebouwd die ten dienste staan van de bestemming;
b.
bouwwerken mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden opgericht, met uitzondering ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - bouwen buiten het bouwvlak', waar tevens bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn toegestaan;
c.
ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding – bouwwerken, geen gebouwen zijnde en bedrijfswoning', zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde en de bedrijfswoning toegestaan;
d.
daar waar een bebouwingspercentage op de verbeelding is opgenomen mag het bebouwde oppervlakte van het bouwvlak niet meer mag bedragen dan het opgenomen percentage.
3.2.4 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde gelden de volgende bepalingen:
a.
de hoogte van agrarische erfafscheidingen mag maximaal 2 meter bedragen;
b.
de hoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde mag maximaal 12 meter bedragen;
c.
bouwwerken voorzien van een dak dienen te worden afgerond met een dak, waarbij de dakhelling minimaal 20° en maximaal 50° mag bedragen;
d.
de afstand tot de bouwperceelgrens dient minimaal 3,5 meter te bedragen met uitzondering van erf- en terreinafscheidingen die tot op de bouwperceelgrens mogen worden opgericht;
e.
de afstand van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde tot de kant van de weg bedraagt minimaal 10 meter, met uitzondering van erf- en terreinafscheidingen die tot op de bouwperceelgrens mogen worden opgericht.
16
5.
Planschade risicoanalyse
5.1
Systematiek
De beoordeling van een aanvraag om vergoeding van planschade richt zich op drie aspecten: 1. of sprake is van een planologische verslechtering (vergelijking planologische regimes), die schade veroorzaakt (causaliteit) 2. zo ja, te wiens laste deze schade komt (toerekening, voorzienbaarheid, voordeelverrekening, schadevergoeding anderszins). 3. wat de omvang van de schade is (taxatie) Om antwoord te kunnen geven op deze vragen geeft dit rapport eerst een beschrijving van de regelgeving ten aanzien van planschade. Daarna volgt een beschrijving van de voorliggende situatie en van de maximale invulling van het vigerend bestemmingsplan. Hiermee is het vergelijkingskader bekend. Vervolgens wordt de vergelijking gemaakt op basis waarvan kan worden vastgesteld of sprake is van een planologisch nadeliger situatie. Indien de conclusie luidt dat sprake is van een nadeligere situatie, wordt vervolgens ingegaan op correctiefactoren die de omvang van de schade kunnen beïnvloeden. Over de omvang van de schade doet deze rapportage geen uitspraak. Dit oordeel is aan een beëdigd taxateur.
Regelgeving ten aanzien van planschade Zowel de Wro als de Wabo bevatten regels over het toekennen van schadevergoedingen als gevolg van planologische maatregelen. Het relevante onderscheid tussen de beide regelingen zit in het type besluiten waarop de regels van toepassing zijn. De Wabo regelt de schadevergoeding ten opzichte van de vergunninghouder, en kent haar oorsprong in de Wet Milieubeheer en de Monumentenwet. Voor de schade die derden ondervinden geldt de planschade regelgeving zoals vastgelegd in de Wro. Deze risicoanalyse beperkt zich tot de Wro-regels. Artikel 6.1 Wro bepaalt dat burgemeester en wethouders op aanvraag een tegemoetkoming in de schade toekennen, indien en voorzover blijkt, dat de aanvrager als gevolg van een bepaling van (onder meer) een bestemmingsplan of afwijkingsbesluit schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet voor zijn/haar rekening behoort te blijven, voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd. De schade wordt geleden in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van de onroerende zaak. Uit voorgaande volgt dat: 1. het feit dat iemand schade lijdt of zal lijden bepalend is voor de vraag of hem/haar het recht op schadevergoeding toekomt. 2. uitsluitend schade in de vorm van inkomensderving of een vermindering van de waarde van de onroerende zaak voor een tegemoetkoming in aanmerking komt. 3. een beperkt aantal met naam genoemde maatregelen voor planschadevergoeding in aanmerking komt. Het gaat dan zoals gezegd om een bestemmingsplan, of om een afwijkingsbesluit. Andere 17
voorbeelden zijn: een inpassingsplan, beheersverordening, bepalingen in een provinciale verordening, of een koninklijk besluit. 4. sprake moet zijn van een oorzakelijk verband. 5. een saldobenadering wordt toegepast: de tegemoetkoming geldt slechts voorzover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd. Op basis van voorgaande criteria zal per situatie beoordeeld moeten worden of de te nemen maatregel ruimte biedt voor planschadeverhaal. Hierbij dient ook rekening te worden gehouden met het bepaalde in het volgende artikel. Artikel 6.2 Wro stelt dat schade die valt binnen het normale maatschappelijke risico voor rekening van de aanvrager dient te blijven. In gevallen waarin sprake is van waardevermindering van een onroerende zaak, geldt dat een gedeelte gelijk aan 2% van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade voor rekening van de aanvrager blijft. Dit betekent dat pas recht op schadevergoeding ontstaat, indien de waardevermindering groter is dan 2% van de waarde van de onroerende zaak.10 Verder is relevant dat de aanvrager slechts in aanmerking komt voor een tegemoetkoming indien zijn/haar verzoek om een tegemoetkoming is ingediend binnen 5 jaar na het moment waarop de oorzaak onherroepelijk is geworden.11
Situatie ter plaatse De beschrijving in hoofdstuk 2 geeft een goede indruk van de situatie ter plaatse. Voor onderhavige situatie is van belang dat het bouwplan strijdig is met het vigerend bestemmingsplan. Dit betekent dat het bouwplan slechts gerealiseerd kan worden door middel van een omgevingsvergunning op basis van artikel 2.4 Wabo. De voorgenomen planologische maatregel voldoet aan de criteria genoemd in Artikel 6.1 Wro.12 Zodoende kan in onderhavige situatie sprake zijn van planschadeverhaal.
10
Deze bepaling geldt niet indien de vermindering het gevolg is van (her)bestemming van de tot de onroerende zaak behorende grond. In gevallen dat het schadeveroorzakende besluit betrekking heeft op het ‘eigen’ perceel, kan derhalve sprake zijn van volledige schadevergoeding. 11 Zie artikel 6.1 lid 4 (Wro). 12 Zie onder punt 3 in paragraaf 5.1.
18
Afbeelding 7.
Bovenaanzicht mast en directe omgeving. Binnen de gekleurde contouren bevinden zich de clusters van (woon)bebouwing. De nummers van de clusters corresponderen met de hierna te behandelen groepen van mogelijke belanghebbenden.
Als mogelijke ‘belanghebbenden’13 in de zin van artikel 6.1 Wro merkt deze risicoanalyse de eigenaren/bewoners van woningen/bedrijven aan in de onmiddellijke nabijheid van de mastlocatie. Deze risicoanalyse onderscheidt twee clusters van mogelijk benadeelde percelen: 1. Heensedijk 10 te De Heen; 2. Heensedijk 8 te De Heen. De risicoanalyse overweegt hiertoe dat naast de genoemde adressen zich in andere richtingen geen woningen in de nabijheid van de mastlocatie bevinden, dan wel dat zich geen situaties voordoen die planologisch nadeliger zijn dan voor de beschreven adressen. Evenmin is er sprake van andere belangen die gehinderd worden door wijziging van het planologisch regime. Voor zover derden toch enige hinder ondervinden gaat deze risicoanalyse ervan uit dat deze hinder valt binnen het normaal maatschappelijk risico zoals beschreven in artikel 6.2 Wro. Op basis van genoemd artikel is er in dit geval geen grond voor een tegemoetkoming in de schade.
13
Artikel 6.1 Wro spreekt niet van ‘belanghebbenden’, maar van ‘diegene die schade lijdt of zal lijden’.
19
5.2
Planvergelijking
Nu bekend is wie aangemerkt kunnen worden als belanghebbenden is het mogelijk om vast te stellen of sprake is van planschade in de zin van artikel 6 Wro. Van mogelijke planschade is sprake als is voldaan aan de volgende voorwaarden: Het planologisch regime is gewijzigd door een in artikel 6.1 Wro genoemd besluit; Door deze wijziging is een nadeliger planologische situatie ontstaan. Om te beoordelen of de nieuwe planologische situatie voor de belanghebbenden nadeliger is wordt het nieuwe plan vergeleken met het vigerend beleid. Het gaat bij deze vergelijking niet om de feitelijke situatie, maar om wat juridisch maximaal kan worden gerealiseerd onder het vigerende planologische regime, ongeacht of deze mogelijkheden ook geheel zijn benut. Volgens vaste jurisprudentie dient bij de vergelijking van de planologische regimes uit te worden gegaan van de maximale bouw- en gebruiksmogelijkheden die het oude planologische regime bood. De flexibiliteitsbepalingen in artikel 6.1 Wro schrijven voor dat de binnenplanse vrijstellings- en wijzigingsbevoegdheden in de planvergelijking niet mogen worden meegenomen.14 Uitgaande van de maximale planologische invulling kan op het beoogde perceel gebouwd worden tot een hoogte van 1,5 meter. Per categorie van mogelijk benadeelden zal hierna een beschrijving worden gegeven van de meest nadelige invulling van het vigerende planologische regime. Hierbij wordt eveneens rekening gehouden met de bebouwingsmogelijkheden op tussengelegen percelen.
1.
Cluster 1: Het pand op het adres Heensedijk 10 te De Heen.
De afstand van het pand op het adres Heensedijk 10 tot de mastlocatie bedraagt circa 250 meter. Het gebied tussen dit pand en de mastlocatie kent de bestemmingen ‘Agrarisch met waarden – landschapswaarden’ met de dubbelbestemming: ‘Waterstaat – Waterkering’ en de enkelbestemming ‘Agrarisch met waarden – landschapswaarden’. De maximale planologische invulling volgens het bestemmingsplan houdt in dat er gebouwd kan worden tot een hoogte van 1,5 meter op eerstgenoemde bestemming. Uitgaande van de meest nadelige situatie kan een bouwwerk, geen gebouw zijnde (erf- en terreinafscheiding) van 1,5 meter geplaatst worden op de bestemming ‘Agrarisch met waarden – landschapswaarden’; dit op een afstand van circa 60 meter van het pand. Een bouwwerk, geen gebouw zijnde met een hoogte van 1,5 meter op deze plek komt overeen met een bouwwerk met een hoogte van 6,3 meter op de mastlocatie. Er is hierdoor sprake van een nadeliger planologische situatie voor het pand aan de Heensedijk 10.
14
In artikel 6.1 lid 2 Wro onder b. worden de flexibiliteitbepalingen van het bestemmingsplan apart vermeld; het gaat om wijzigingsbevoegdheid, uitwerkingsverplichtingen, binnenplanse ontheffingsbevoegdheid alsmede het stellen van nadere eisen. Deze flexibiliteitbepalingen worden niet meegenomen in de planvergelijking tussen het nieuwe planologische regime en het onmiddellijk daaraan voorafgaande planologische regime. De flexibiliteitbepalingen worden beschouwd als een aparte schadeoorzaak waarvoor pas een aanvraag om een tegemoetkoming in de schade kan worden ingediend op het moment dat de bepaling onherroepelijk is geworden.
20
2. Cluster 2: Het pand op het adres Heensedijk 8 te De Heen. De afstand van het pand op het adres Heensedijk 8 tot de mastlocatie bedraagt circa 220 meter. Het gebied tussen dit pand en de mastlocatie kent de bestemmingen ‘Agrarisch met waarden – landschapswaarden’ met de dubbelbestemming: ‘Waterstaat – Waterkering’ en ‘Agrarisch’. De maximale planologische invulling volgens het bestemmingsplan houdt in dat er gebouwd kan worden tot een hoogte van 1,5 meter op eerstgenoemde bestemming. Uitgaande van de meest nadelige situatie kan een bouwwerk, geen gebouw zijnde (erf- en terreinafscheiding) van 1,5 meter geplaatst worden op de bestemming ‘Agrarisch met waarden – landschapswaarden’ met de dubbelbestemming: ‘Waterstaat – Waterkering’; dit op een afstand van circa 40 meter van het pand. Een bouwwerk, geen gebouw zijnde met een hoogte van 1,5 meter op deze plek komt overeen met een bouwwerk met een hoogte van 8,3 meter op de mastlocatie. Er is hierdoor sprake van een nadeliger planologische situatie voor het pand aan de Heensedijk 8.
5.3
Risicobeoordeling
In voorgaande paragraaf is in algemene termen omschreven hoe de meest nadelige situatie er uitziet. Ook is daarbij onderzocht hoe de voorgenomen planologische ingreep zich verhoudt tot de planologisch meest nadelige situatie. Vermindering van het woongenot kan zich echter op verschillende manieren uiten. Volgens de jurisprudentie kan het gaan om uitzichtverlies, een verslechtering van milieu-omstandigheden (voorbeelden: geluid, geur, trilling, verkeer of andere overlast, gezondheid, verlies lichtinval, en schaduwwerking), of een algemene verslechtering van de situeringwaarde van een onroerend goed. De hiervoor beschreven factoren moeten in onderlinge samenhang worden gezien. Cumulatie van factoren kan leiden tot verminderd woongenot, ook al veroorzaken de factoren afzonderlijk wellicht geen hinder.15
Uitzichtverlies Hiervoor is op basis van een planvergelijking aangetoond dat plaatsing van de mast ten opzichte van de maximale planologische invulling nadeel oplevert voor de eigenaren van de panden aan de Heensedijk 8 en 10. 16 De planologische meest nadelige situatie bestaat voor het pand aan de Heensedijk 10 uit een bouwwerk van 6,2 meter op de mastlocatie en voor het pand aan de Heensedijk 8 uit een bouwwerk van 8,3 meter. Overwogen dient te worden dat tussen de panden en de mastlocatie een rij bomen staat. Het is daarmee de vraag of het ondervonden nadeel het maatschappelijk aanvaard risico overstijgt.
15 16
Vergelijk ABRS 28 november 1996, BR 1998/313. Zie paragraaf 5.2.
21
Milieuomstandigheden Verkeer of andere overlast De oprichting van de vakwerkmast zal in de omgeving van de mast niet leiden tot verhoogde verkeers- of parkeerdruk. Tijdens de bouwwerkzaamheden zal gedurende een korte periode gewerkt worden aan de mast; deze werkzaamheden hebben echter een eenmalig karakter. Na de bouwperiode zal de mast slechts incidenteel bezocht worden door onderhoudsmonteurs. Verkeershinder is in onderhavige situatie geen reden voor vergoeding van planschade.
Gezondheid Bij het plaatsen van masten ten behoeve van mobiele telecommunicatiedoeleinden speelt het aspect van eventuele gezondheidsrisico’s een belangrijke rol. In recente jurisprudentie is naar voren gekomen dat burgemeester en wethouders op basis van de richtlijnen en aanbevelingen van de Europese Unie, de Wereldgezondheidsraad, de Gezondheidsraad en de Staatsecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu, welke zijn gebaseerd op de huidige stand van wetenschappelijk onderzoek, in redelijkheid hebben kunnen oordelen dat geen sprake is van gezondheidsrisico’s die in de weg staan aan de verlening van vrijstelling en bouwvergunning.17 In de voorliggende situatie wordt eveneens voldaan aan de relevante normen als bedoeld in het Nationaal Antennebeleid (zgn. blootstellinglimieten). Op basis van het wetenschappelijk onderzoek en de voornoemde jurisprudentie kan gesteld worden dat er geen sprake is van gezondheidsrisico’s die de plaatsing van een vakwerkmast in de weg staan. Aangezien de antennes voldoen aan de relevante regelgeving (de blootstellingslimieten worden gerespecteerd), en gemeenten niet de mogelijkheid hebben om een bouwvergunning in deze situatie op basis van gezondheidsoverwegingen te weigeren, kan dit aspect ook geen reden zijn voor vergoeding van planschade.18 Schaduwwerking /vermindering bezonning De mast wordt uitgevoerd in een vakwerkconstructie met een transparant voorkomen. Dit betekent dat eventuele schaduwwerking door het uiterlijk van de mast beperkt wordt. Gelet op het voorgaande is er geen reden aan te nemen dat een aanwijsbare en significante vermindering van bezonning optreedt voor belanghebbenden in de omgeving van de mast.
Geluids-, licht en stankoverlast Realisering van het projectplan heeft geen effecten op het gebied van geluid, licht of stank. Van enig nadeel is op genoemde onderdelen geen sprake. Er is wel eens sprake van geluidsoverlast afkomstig van een vrijstaande mast, maar dit heeft meestal te maken met onderdelen die los zijn geraakt na de realisatie, zoals de kabels in de mast of met bepaalde buizen van de mast die niet zijn voorzien van een buisdop (fluittonen). Dergelijke zaken zijn eenvoudig te verhelpen door de eigenaar van de mast.
17 18
Vergelijk Rb Arnhem 30 december 2004, AWB04/1532 en ook ABRS 6 mei 2004, BR20030622/1 en BR600306223/1. RvS BK0823: Objectivering, waarbij subjectieve elementen geen rol mogen spelen bij de beoordeling.
22
Aantasting van de privacy Een nieuwe planologische situatie kan zorgen voor een inbreuk op de privacy. Van een inbreuk op de waardebepalende privacy kan sprake zijn indien vanuit de nieuwe planologische situatie onbelemmerd zicht bestaat op de woning of de tuin van belanghebbenden. Met uitzondering van incidentele onderhoudswerkzaamheden bevinden zich in de mast geen mensen die onbelemmerd zicht hebben op de woning of tuin van één van de belanghebbenden. De toegang tot de mast wordt bovendien verhinderd door de aanwezigheid van een traliehekwerk met een hoogte van 2,5 meter dat rondom de mast geplaatst wordt. Beperkte gebruiksmogelijkheden Realisering van het bouwplan en de daarmee samenhangende planologische wijziging leidt voor geen van de gebruikers van omliggende percelen tot verminderde gebruiksmogelijkheden. Belanghebbenden maken op dit onderdeel geen reële kans op toekenning van planschade.
5.4
Correctiefactoren
Het toepassen van correctiefactoren is slechts van toepassing voor zover sprake is van een planologische verslechtering. Het gaat hierbij om de genoemde aspecten onder punt 3 van paragraaf 5.2 (voorzienbaarheid, voordeelverrekening, en schadevergoeding anderszins). Nu geconstateerd is dat in een aantal gevallen sprake is van een nadeliger planologische situatie volgt hierna een toelichting op de genoemde correctiefactoren.
Voorzienbaarheid Het begrip voorzienbaarheid betekent dat de aanvrager die meent planschade te lijden van de planologische maatregel heeft voorzien of had kunnen voorzien dat bepaalde (negatieve) ontwikkelingen zich zouden kunnen voordoen.19 De vraag of sprake is van voorzienbaarheid verschilt van geval tot geval. In de praktijk wordt de afweging gemaakt of de aanvrager als redelijk denkend en handelend koper heeft kunnen voorzien dat de planologische situatie in negatieve zin zou veranderen. Wanneer de planologische maatregel te voorzien was, dan dient het financiële nadeel voor rekening van de benadeelde te blijven. Voor een project waarin een vakwerkmast wordt gerealiseerd, hebben belanghebbenden als redelijk denkend en handelende eigenaren veelal niet kunnen voorzien dat de planologische situatie in negatieve zin zou worden beïnvloed.
Voordeelverrekening Van voordeelverrekening kan sprake zijn indien de planologische maatregel naast negatieve effecten ook tot voordelen leidt voor degene die schade lijdt. In het geval van het plaatsen van een antenne19
Vgl. RvS, AU0082, 200409691/1 (Dordrecht); RvS, AO5198, 200303824/1 (Echteld).
23
installatie ondervindt belanghebbende bijvoorbeeld een voordeel in de vorm van antennedekking. Immers: zonder de aanwezigheid van antennes is mobiele communicatie in al haar vormen onmogelijk. Mocht in een situatie sprake zijn van een geslaagd beroep op planschade, dan dient het aspect van voordeelverrekening onderdeel uit te maken van de hoogtebepaling van het ondervonden nadeel.
Risico-aanvaarding Met betrekking tot het begrip risico-aanvaarding wordt onderscheid gemaakt tussen actieve en passieve risico-aanvaarding. In algemene zin kan worden gesteld dat de kans op planologische veranderingen groter wordt, en daarmee eveneens de kans op planologische wijzigingen, naarmate het vigerend bestemmingsplan ouder is. Actieve risico-aanvaarding ligt in het verlengde van het begrip voorzienbaarheid. Van actieve risicoaanvaarding is sprake indien een belanghebbende bij aankoop van een perceel had kunnen weten dat zich een bepaalde negatieve ontwikkeling zou kunnen voordoen. Hij wordt dan geacht bewust het toekomstig risico van het ondervonden nadeel bij de koop te hebben aanvaard. Passieve risico-aanvaarding dient zich aan wanneer iemand bijvoorbeeld jarenlang geen gebruik maakt van een mogelijkheid om te bouwen, en wanneer door een bestemmingsplanwijziging de mogelijkheid tot bouwen komt te vervallen. Het niet benutten van de mogelijkheid tot bouwen kan nadeel opleveren, maar tegelijkertijd is het niet bouwen op te vatten als een vorm van nalatigheid van de eigenaar. Om risico-aanvaarding te mogen aannemen is het volgens de vaste jurisprudentie niet vereist dat plannen om de bestaande bebouwingsmogelijkheden op een perceel te laten vervallen zodanig concreet zijn, dat de betrokken eigenaar hiermee volledig rekening kon en moest houden. Voldoende is dat er, bezien vanuit de positie van een redelijk denkende en handelende eigenaar, aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie op dat perceel zou gaan veranderen, in een voor die eigenaar negatieve zin.20 Naarmate het vigerend bestemmingsplan ouder is, wordt het aannemelijker geacht dat de planologische situatie in negatieve zin zou veranderen.
Normaal maatschappelijk risico De planschaderegeling in de Wro gaat anders dan de oude regeling in de WRO niet uit van een volledige vergoeding van schade, maar van een tegemoetkoming in planschade. Er bestaat op grond van artikel 6.1 Wro dan ook geen aanspraak op een vergoeding van de gehele schade. Alleen die schade wordt vergoed welke uitkomt boven de financiele nadelen die behoren tot het ‘maatschappelijk risico’ dat elke burger volgens de wetgever behoort te dragen.
20
RvS, AA6821, 199902237/01 (Cranendonck).
24
Het tweede lid van artikel 6.2 Wro bepaalt dat bij indirecte schade in ieder geval een gedeelte van de planschade gelijk aan 2% van de waarde van de onroerende zaak (onmiddellijk voor het ontstaan van de schade) voor rekening van de aanvrager blijft. 21 22
21
Het 2%-forfait geldt overigens niet indien de waardevermindering van de onroerende zaak een gevolg is van de bestemming van de tot de onroerende zaak behorende grond, dan wel van op de onroerende zaak betrekking hebbende regels (de zogenaamde directe schade). Het normaal maatschappelijk risico geldt in dat geval onverkort. 22 LJN BV 7254: Met deze uitspraak lijkt de Raad van State de behandeling van planschade en nadeelcompensatie waarbij het normaal maatschappelijk risico al veel langer een rol speelt, dichter bij elkaar te brengen. Zo wordt tegemoet gekomen aan de uitdrukkelijke wil van de wetgever om bij de totstandkoming van het gewijzigde planschaderecht en de Wet ruimtelijke ordening het aantal planschadeclaims aanmerkelijk verminderen.
25
6.
Conclusie en aanbevelingen
6.1
Conclusie 23
Op basis van de risicobeoordelingen in paragraaf 5.3 acht deze risicoanalyse dat er een kans op planschade is als gevolg van de oprichting van een antennemast op het adres Heensedijk (ongenummerd) te De Heen. Voor de panden aan de Heensedijk 8 en 10 te De Heen is op basis van vergelijking aangetoond dat er sprake is van een planologische meer nadeligere situatie. Een taxatie door een ter zake kundig persoon zal uitsluitsel geven over de omvang van het ondervonden nadeel.
6.2 Aanbevelingen Op basis van de conclusie in de vorige paragraaf adviseren wij om voor de bovengenoemde adressen een taxatierapport op te stellen, waarin de omvang van de verwachte schade kan worden bepaald.
23
Hoewel HCC Legal B.V. betreffend advies met de grootst mogelijke zorgvuldigheid heeft samengesteld om de juistheid van het advies in de risico analyse te kunnen verzekeren, aanvaardt HCC Legal geen enkele aansprakelijkheid voor direct of indirecte schade als gevolg van onjuistheden en/of onvolledigheden van de inhoud van de hiervoor benutte documenten en de interpretatie daarvan.
26
Bijlagen
Bijlage 1.
Foto’s van de mastlocatie en de directe omgeving
27
28
Bijlage 2.
Relevante bepalingen uit de Wro
29
30
Bijlage 3.
Directe en indirecte planschade
Onderscheid tussen directe en indirecte planschade De jurisprudentie maakt onderscheid tussen directe planschade en indirecte planschade. Indirecte planschade heeft betrekking op schade die een eigenaar van een perceel lijdt doordat een bestemmingsplan ongunstige waardedrukkende ontwikkelingen in de naaste omgeving mogelijk maakt. Als voorbeeld kan genoemd worden een naastgelegen perceel met voorheen openbaar groen zonder bebouwingsmogelijkheden welke onder het nieuwe bestemmingsplan een bedrijfsbestemming met bebouwingsmogelijkheden heeft gekregen. Directe planschade heeft betrekking op schade die een eigenaar lijdt doordat de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden op zijn eigen perceel worden beperkt. Als voorbeeld kan genoemd worden een perceel met voorheen een gemengde bestemming woon/winkel welke onder het nieuwe bestemmingsplan uitsluitend een woonbestemming heeft gekregen. Wanneer wel en wanneer niet In de praktijk bestaan er nogal wat misverstanden over de toepassing en de achtergrond van het instrument planschade. Stel dat een bestemmingsplan de mogelijkheid biedt een supermarkt op het weiland tegenover uw woning te realiseren. Het vrije uitzicht en de landelijke ligging gaan hiermee verloren. U vindt dat u door de nieuwbouwplannen recht heeft op planschadevergoeding. Maar zo werkt de planschaderegeling niet. Volgens artikel 6.1 Wro heeft men recht op planschade als schade ontstaat als gevolg van de nadelige wijziging in het planologische regime; de maximaal toelaatbare bouw- en gebruiksmogelijkheden van de percelen. Om te meten of de wijziging van het planologische regime de gebruiksmogelijkheden van gronden in negatieve zin wijzigt, wordt een vergelijking gemaakt tussen het ‘oude’ en het ‘nieuwe’ planologische regime. Daarbij gaat het niet om de feitelijke situatie, maar om wat planologisch maximaal kón worden gerealiseerd. Het is dus pas duidelijk of er recht is op planschade wanneer de ‘oude’ en ‘nieuwe’ planologische situatie naast elkaar worden gelegd. In ons voorbeeld wordt in de nieuwe situatie mogelijk gemaakt dat een supermarkt op een weiland wordt gerealiseerd. Stel dat het oude bestemmingsplan “agrarisch gebied” en zodoende geen enkele bouwmogelijkheid aangaf, dan is sprake van een nadelige wijziging en is er mogelijk recht op schadevergoeding. Maar gaf het oude bestemmingsplan bijvoorbeeld de bestemming “detaihandel” aan, dan is er, naar verwachting géén sprake van een nadelige wijziging. Ondanks dat de woonomgeving er op achteruit gaat. En dat is de essentie van het instrument planschade: niet de feitelijke situatie, maar de planologische situatie is van belang.
31
Bijlage 4.
Voorbeeld berekening
Nadere toelichting: Conform de bouwmogelijkheden vermeld in het bestemmingsplan inzake bestemming ‘ x ‘ is het mogelijk een x bouwwerk te plaatsen van (bijv.) 9 meter hoogte, op 5 meter afstand van het bedoelde perceel. Teneinde inzake het visuele aspect, het projectplan met de maximale mogelijkheid genoemd in het bestemmingsplan te kunnen vergelijken, dient volgens HCC Legal met zowel hoogte als volume rekening gehouden te worden. W.b de hoogte zou een mast van 40 meter op ca. 27 meter geplaatst mogen worden, inzake de volume een mast van 2,5 meter breedte op 50 meter. Conclusie is dat indien de mast op >27 meter afstand geplaatst zou worden er geen nadeligere situatie zou ontstaan inzake het visuele aspect, noch wat betreft hoogte of volume bij volledig zicht.
24
25
24 25
Mast op 50 meter afstand Lantaarnpaal op 5 meter afstand
32
Inzake de betreffende situatie Cluster 1
Cluster 2
33
