Beleid 'Rood voor rood'

Beleid 'Rood voor rood' Gemeente Haaksbergen

Definitief

Gemeente Haaksbergen Postbus 102 7480 AC HAAKSBERGEN

Grontmij Nederland bv Arnhem, 4 maart 2008

99018420

Verantwoording

Titel

:

Beleid 'Rood voor rood'

Subtitel

:

Gemeente Haaksbergen

Projectnummer

:

230579

Referentienummer

:

99018420

Datum

:

6 november 2008

Auteur(s)

:

drs. R.A. Dijkwel, mr. A.N. Janse

E-mail adres

:

[email protected]

Gecontroleerd door

:

mr. A.N. Janse

Paraaf gecontroleerd

:

Goedgekeurd door

:

Paraaf goedgekeurd

:

Contact

:

ir. L. Dik

Velperweg 26 6824 BJ Arnhem Postbus 485 6800 AL Arnhem T +31 26 355 83 55 F +31 26 445 92 81 [email protected] www.grontmij.nl

99018420 Pagina 2 van 19

Inhoudsopgave

1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6

Inleiding........................................................................................................................ 4 Aanleiding..................................................................................................................... 4 Doelstelling................................................................................................................... 4 Afbakening ‘Rood voor rood’....................................................................................... 6 Proces............................................................................................................................ 6 Doorwerking ................................................................................................................. 6 Leeswijzer..................................................................................................................... 7

2

Keuze regeling .............................................................................................................. 8

3 3.1 3.2 3.2.1 3.2.2 3.2.3 3.2.4 3.2.5 3.3

Beleidskaders................................................................................................................ 9 Inleiding........................................................................................................................ 9 Inhoudelijk kader gemeente Haaksbergen .................................................................... 9 Afbakening ................................................................................................................... 9 Relatie sloop en bouwkavel ........................................................................................ 10 Situering bouwkavel en gebiedsdifferentiatie............................................................. 14 Tegenprestatie/compensatie........................................................................................ 15 Fonds Ruimtelijke kwaliteit........................................................................................ 15 Procedureel kader gemeente Haaksbergen ................................................................. 17

4 4.1 4.2 4.3 4.3.1

Algemene Aanvraagprocedure ................................................................................... 19 Inleiding...................................................................................................................... 19 De aanvraagprocedure ................................................................................................ 19 Procedures................................................................................................................... 23 Doorkijk naar de nieuwe WRO .................................................................................. 23

Bijlage 1:

Begrippenlijst

Bijlage 2:

Aanmeldingsformulier

Bijlage 3:

Checklist RVR

Bijlage 4:

Beschrijving Rood voor Rood projecten

99018420 Pagina 3 van 19

1

Inleiding

1.1

Aanleiding

De gemeente Haaksbergen heeft in het kader van de ontwikkeling van het landelijk gebied een Plattelandsvisie (november 2005) en een Uitvoeringsprogramma Landelijk gebied (juli 2007) vastgesteld. De opgave van de plattelandsvisie was het reconstructieplan doorvertalen naar gemeentelijk beleid. Het uitvoeringsprogramma geeft daarnaast aan wat er aan werkvoorraad ligt (gemeentelijke prioriteiten en projecten en particuliere initiatieven) én maakt inzichtelijk op welke wijze de projecten worden aangepakt. Het loopt voor op de Gebiedsuitwerking die momenteel1 wordt opgesteld voor het landelijk gebied in de gemeente Haaksbergen. Uit het uitvoeringsprogramma landelijk gebied Haaksbergen (juli 2007) blijkt dat er in de gemeente veel agrarische ondernemers met initiatieven voor ontwikkeling. Deze initiatieven lopen uiteen van het oprichten van een het realiseren van een nieuwe functie in vrijkomende agrarische bebouwing (verder VAB; 17 initiatieven2) tot een project in het kader van de rood voor rood regeling (22 initiatieven3). Niet alle initiatieven zullen uiteindelijk gerealiseerd worden, maar toch geeft dit een heldere indicatie dat het buitengebied in ontwikkeling is omdat er een sterke toename is van het aantal vrijkomende agrarische bebouwing. Dit kan leiden tot leegstand, verval en verpaupering in het landelijk gebied. Het stimuleren van passend hergebruik van deze gebouwen is daarom belangrijk. Daarnaast moet landschapsontsierende agrarische bebouwing afgebroken worden De provincie Overijssel wil dit probleem van RVR aanpakken met het doel de de ruimtelijke kwaliteit te behouden en versterken. Het Rood voor Rood beleid is op 16 maart 2005 vastgesteld door Provinciale Staten. De hoofdlijnen van Rood voor Rood zijn hiermee vastgelegd in een partiële herziening van het streekplan Overijssel 2000 +. De verdere uitwerking heeft zijn beslag gekregen in het door Gedeputeerde Staten opgestelde uitvoeringskader. De gemeenten voeren het Rood voor Rood beleid uit. Wanneer gemeente en provincie overeenstemming hebben over het gemeentelijke beleidskader kan dit kader dienen als basis voor een algemene verklaring van geen bezwaar (WRO, artikel 19 lid 2). Het gemeentelijke beleidskader is ook informatiebron voor alle betrokkenen: provincie, gemeente (bestuur en ambtenaren), aanvragers en maatschappelijke organisaties. De gemeente heeft het voortouw bij de uitvoering van het beleid. Hiervoor moet gemeentelijk beleid worden ontwikkeld (in samenhang met VAB). De provinciale kaders moeten hiertoe één op één worden overgenomen. Echter de gemeente moet in haar beleid ingaan op de gewenste ontwikkelingen van het landelijk gebied. Hiervoor zijn in het uitvoeringskader tevens handreikingen gegeven. De gemeente heeft dus beperkte beleidsvrijheid. 1.2

Doelstelling

Het hoofddoel van RVR beleid is de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied van Haaksbergen verbeteren. De realisatie van dit doel vindt plaats door de sloop van 1

Peilmoment september 2007. Peilmoment februari 2007. 3 Peilmoment februari 2007. 2

99018420 Pagina 4 van 19

Inleiding

landschapsontsierende bedrijfsgebouwen en door overige verbeteringen van de ruimtelijke kwaliteit.

99018420 Pagina 5 van 19

Inleiding

Met ruimtelijke kwaliteit wordt bedoeld: die eigenschappen van het gebied die het eigen karakter van de ruimtelijke omgeving bepalen. Vanuit de plattelandsvisie (november 2005) geldt de volgende definitie: • voldoet aan de normen voor welstand; • is landschappelijk ingepast/ versterkt landschappelijke patronen; • boerderij, erf en landschap vormen samen een passen, voor het landschapstype karakteristiek, ensemble (LOP); • erfsilhouet en de compositie van gebouwen en beplanting op het erf zijn de belangrijkste sleutels voor (ruimtelijke) kwaliteit. Tevens heeft de gemeente het doel om met dit beleid een algemene verklaring van geen bezwaar te verkrijgen van de provincie om het mogelijk te maken om te komen tot realisatie van een nieuwe functie in een VAB via een artikel 19.2 WRO procedure. Omdat bij toepassing van vrijstelling als bedoeld in artikel 19 WRO de bestemming niet verandert, zal uiteindelijk ook het bestemmingsplan conform artikel 10 WRO moeten worden herzien. Het is zaak om te voorkomen dat in de tussenliggende tijd gebruik kan worden gemaakt van de op dat moment nog steeds bestaande planologische mogelijkheden. Het bestaande publiekrechtelijke en privaatrechtelijke instrumentarium zal hiervoor zoveel mogelijk worden ingezet. 1.3

Afbakening ‘Rood voor rood’

Rood voor rood is één van de instrumenten voor het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit. Rood voor rood helpt om het aanzien van Overijssel te verbeteren en biedt aantrekkelijke mogelijkheden voor oplossingen op maat. Het stimuleren van passend hergebruik van deze gebouwen is belangrijk. Daarnaast moet landschapsontsierende agrarische bebouwing afgebroken worden. 1.4

Proces

Om te komen tot dit gemeentelijke beleidsstuk zijn de volgende stappen gezet. • Vanuit het provinciale uitvoeringskader heeft de gemeente haar kaders voor beleid opgesteld, daarbij gebruikmakend van de handreikingen die gedaan worden. • Deze kaders zijn als basis gebruikt en door Grontmij vertaald naar een conceptbeleidsstuk. • Het conceptbeleidsstuk is besproken in een breed ambtelijk overleg. • Na aanpassingen wordt het stuk vastgesteld door het College van B&W. • Gemeenten leggen hun gemeentelijke RVR beleidskader aan de provincie voor. Wanneer gemeenten en provincie overeenstemming hebben over het gemeentelijke beleidskader, kan dit kader dienen als basis voor een algemene verklaring van geen bezwaar (WRO, artikel 19, lid 2).Met deze verklaring voeren de gemeenten zelf dit beleid uit. Tot dit laatste het geval is, zullen concrete initiatieven die niet zonder meer mogelijk zijn op grond van het geldende planologische regime en welstandsbeleid worden getoetst aan de vigerende beleidsregels. 1.5

Doorwerking

Vanaf najaar 2007 wordt het bestemmingsplan Buitengebied herzien. Deze beleidsregel zal worden geïmplementeerd in dit nieuwe bestemmingsplan, zodat het uiteindelijk niet als een aparte toetsregel gebruikt hoeft te worden.

99018420 Pagina 6 van 19

Inleiding

1.6

Leeswijzer

In het volgende hoofdstuk komt een keuzemodel voor de regeling aan de orde. In hoofdstuk 3 worden de inhoudelijk en procedurele kaders van het VAB beleid behandeld. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de algemene aanvraagprocedure die een initiatiefnemer moet doorlopen om te komen tot realisatie. In de bijlagen zijn opgenomen: • een begrippenlijst; • een aanmeldingsformulier; • een checklist voor de gemeente; • voorbeeldberekeningen.

99018420 Pagina 7 van 19

2

Keuze regeling

Voor een nieuw gebruik van vrijkomende agrarische bebouwing zijn meerdere mogelijkheden: slopen of hergebruik. In onderstaand schema is weergegeven van welke regeling gebruik kan worden gemaakt per uitgangssituatie. Voor rood voor rood projecten wordt verwezen naar het gemeentelijk VAB beleid.

Uitgangssituatie

1. Gehele sloop en nieuwbouw t.b.v. woning bij volledige bedrijfsbeeindiging Of gedeeltelijk sloop / bedrijfsbeëindiging bij: - beëindiging IV-tak in extensiveringsgebied ; karakteristiek gebouw of – gedeeltelijk hergebruik VAB VABVABTenzij: Voorwaarde: niet eerder RvR toegepast

2. Gedeeltelijk sloop en nieuwbouw gedeeltelijk hergebruik t.b.v. bedrijvigheid

Keuze regeling

Rood voor Rood Daarna niet nog een keer RvR toepassen

Combinatie Rood voor rood en VAB

Voorwaarde: niet eerder RvR toegepast Daarna niet nog een keer RvR toepassen

3. Hergebruik

VAB, eventueel gevolgd door RvR

99018420 Pagina 8 van 19

3

Beleidskaders

3.1

Inleiding

Het hoofddoel van het Rood voor rood (RVR) beleid is het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit in het landelijk gebied. Dit zal vooral moeten worden bereikt door het slopen van landschapsontsierende (voormalige) agrarische bedrijfsbebouwing in Haaksbergen en het op een juiste wijze inpassen van compensatiekavels. Provinciale Staten van Overijssel hebben in hun vergadering van 16 maart 2005 de Partiële herziening Rood voor rood met gesloten beurs en Nieuwe landgoederen van het Streekplan Overijssel 2000+ vastgesteld. Gedeputeerde Staten van Overijssel hebben in december 2006 het hierboven omschreven beleid verder uitgewerkt in het Uitvoeringskader Rood voor rood met gesloten beurs in Overijssel. Dit uitvoeringskader bevat criteria en handreikingen voor de gemeenten die het RVRbeleid gaan ontwikkelen en uitvoeren. De criteria in het uitvoeringskader zijn hard; gemeenten dienen deze over te nemen in hun beleid. De handreikingen zijn belangrijk om in het gemeentelijke beleid aan de orden te stellen. Het uitvoeringskader heeft de status van beleidsregel als bedoeld in de Algemene wet bestuursrecht. 3.2

Inhoudelijk kader gemeente Haaksbergen

Het inhoudelijk kader wordt gevormd door de criteria, zoals die zijn neergelegd in het provinciale beleid, en de aangevuld met eigen gemeentelijke beleidsuitgangspunten. Dat betreft dan in wezen de invulling van de handreikingen die in het provinciaal beleid zijn opgenomen. 3.2.1

Afbakening

• De regeling geldt ook voor solitaire niet-agrarische gebouwen in het buitengebied. • De regeling geldt niet voor bouwwerken die zonder vergunning zijn gerealiseerd. • De regeling geldt voor gebouwen die zijn opgericht vóór de peildatum van 1 januari 2004. • De regeling houdt geen rekening met de (eerdere) economische verdienmogelijkheid van stoppende activiteiten. • De regeling houdt geen rekening met verrekening met de fiscus naar aanleiding van bedrijfsbeëindiging. • De regeling geldt niet wanneer voor dezelfde gebouwen al eerder een beroep is gedaan op een vergelijkbaar instrument. Eerder gesloopte bebouwing komt niet alsnog in aanmerking voor compensatie. • Beeldbepalende, karakteristieke en cultuurhistorisch waardevolle bebouwing wordt niet gesloopt. Voor het in stand houden van dergelijke bebouwing wordt aansluiting gezocht bij de regeling voor vrijkomende agrarische bebouwing, waarbij naar een nieuwe economische functie wordt gezocht. In het kader van de integrale herziening van het bestemmingsplan Buitengebied vindt een inventarisatie plaats van de karakteristieke bebouwing.

99018420 Pagina 9 van 19

Beleidskaders

• De regeling gaat in principe uit van de sloop van het gehele complex met voormalige agrarische gebouwen, inclusief erfverhardingen, mestplaten, kassen voor hobby en nevenactiviteiten, sleufsilo’s. Een forse verbetering van de ruimtelijke kwaliteit kan veelal slechts worden bereikt als het gehele voormalige agrarische gebouwencomplex (met uitzondering van de voormalige bedrijfswoning) wordt gesloopt. Daaronder vallen ook bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals erfverhardingen, mestplaten, kassen voor hobby en nevenactiviteiten en sleufsilo’s, maar deze tellen niet bij de berekening van de sloopoppervlakte. Torensilo’s en mestsilo’s tellen wel mee. In afwijking hiervan kan in bijzondere gevallen een deel van de bebouwing in stand worden gehouden. Bijvoorbeeld, als het gaat om deels karakteristieke gebouwen of wanneer één of enkele schuren toch nog een functie kunnen behouden ten behoeve van een economische activiteit. Ook hier wordt aansluiting gezocht bij de regeling voor vrijkomende agrarische bebouwing. • De regeling geldt ook wanneer er binnen het reconstructiegebied sprake is van een gemengd bedrijf in het extensiveringsgebied, waarbij het onderdeel intensieve veehouderij wordt beëindigd. RVR kan eveneens worden toegepast bij gemengde bedrijven in het verwevingsgebied, waarbij het onderdeel intensieve veehouderij wordt beëindigd. In deze laatste gevallen moet worden vastgelegd dat ten behoeve van de continuering van de extensieve tak geen nieuwe bedrijfsgebouwen worden gebouwd. Waarborging kan langs publiekrechtelijke weg (bestemmingsplan) en langs privaatrechtelijke weg (overeenkomst (met ‘kettingbeding’)) plaatsvinden. • De regeling geldt ook voor grootschalige kassen waarin een hoofdactiviteit plaatsvond / vindt. Daarbij geldt als vertrekpunt dat 4500 m2 sloop één bouwkavel voor een woning oplevert. Voorts gelden de overige bepalingen in dit uitvoeringskader. • Rood voor rood met gesloten beurs geldt in situaties, waarbij er verplaatsing van een (gemengd) bedrijf met intensieve veehouderij aan de orde is, met uitzondering van dergelijke situaties in het landbouwontwikkelingsgebied, waarvoor de provinciale Verplaatsingsregeling Intensieve Veehouderij (VIV) niet van toepassing is en waar een ruimtelijk probleem opgelost kan worden. Daarbij mag er maximaal één extra bouwkavel toegekend worden ten opzicht van de bouwkavel (of bouwkavels) die nodig zijn voor de bekostiging van de sloopkosten. Uit de waarde van de eerste bouwkavel (of zoveel meer als nodig zijn op basis van de te slopen m2, de sloopkosten en de 30% gecorrigeerde vervangingswaarde) dekt de deelnemer de sloopkosten af. De deelnemer mag de (fiscale) heffingsgrondslag én de waarde voor verbetering van de ruimtelijke kwaliteit voor de verplaatsing inzetten. De waarde van genoemde extra bouwkavel mag aanvullend – voor zover nodig – ook voor verplaatsingskosten ingezet worden. Daarbij mag de totale bijdrage aan de deelnemer het maximum dat volgens de provinciale VIV mogelijk zou zijn geweest, niet overschrijden. Een eventuele restwaarde uit die extra bouwkavel dient voor verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. • Eén extra bouwkavel mag worden toegekend, ten opzichte van de bouwkavels die nodig zijn voor de bekostiging van de sloopkosten, als een intensieve veehouderij wil verplaatsen met toepassing van RVR. Uitgezonderd hiervan is het landbouwontwikkelingsgebied en er dient sprake te zijn van een ruimtelijk probleem en de provinciale Verplaatsingsregeling Intensive Veehouderij (VIV) mag niet van toepassing zijn. 3.2.2

Relatie sloop en bouwkavel

• Ter compensatie van de sloop van minimaal 850 m2 landschapontsierende bedrijfsgebouwen kunnen onder voorwaarden één of meer bouwkavels voor een woning worden toegekend. Het is mogelijk meer percelen binnen de provincie Overijssel hierbij te betrekken. • Als er een veelvoud van 850 m2 bedrijfsgebouwen wordt gesloopt, kan, uitsluitend wanneer dit voor het afdekken van de sloopkosten en 30% van de gecorrigeerde vervangingswaarde noodzakelijk is, een extra bouwkavel voor een woning worden verkregen. • Uit de waarde van de bouwkavel voor een woning dient de deelnemer de sloopkosten en de bijdrage voor het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit te bekostigen, terwijl de deelnemer

99018420 Pagina 10 van 19

Beleidskaders

30% van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de te slopen bedrijfsgebouwen mag behouden.

99018420 Pagina 11 van 19

Beleidskaders

• Bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt de berekeningsmethode van de Dienst Landelijk Gebied gehanteerd. • Voor de bepaling van de sloopkosten geldt ook de landelijke systematiek. Er geldt een standaardbedrag van € 25,-- per m2. Deze kosten gelden niet voor de sloop van kassen; hiervoor wordt het bedrag bepaald via sloopoffertes. • De inhoudsmaat van de woning op de bouwkavel mag niet meer bedragen dan 750 m3 (exclusief erfbebouwing met een maximum van 75 m2). Deze inhoudsbeperking geldt niet indien de woning binnen de begrenzing van het stads- en dorpsgebied wordt gebouwd. • Op een bouwkavel voor een woning mag één woning worden gerealiseerd. Hierop zijn twee uitzonderingen mogelijk. ° Ten eerste bij afspraken op basis van een integraal plan voor een landgoed, waarbij binnen het volume van 750 m3 meer woningen (twee of zelfs drie) worden gerealiseerd die ten goede komen aan de kwaliteit van het landgoed. ° Ten tweede bij afspraken in het kader van een gemeentelijk plan waarbij woningen voordoelgroepen als bedoeld in de gemeentelijke woonvisie (Woonvisie 2003+)worden ontwikkeld. De gemeente ziet hierbij erop toe, dat deze woningen via het bestemmingsplan of via afspraken met woningbouwcorporaties of anderszins, beschikbaar blijven voor deze doelgroepen. • Wanneer recht bestaat op twee of meer bouwkavels is samenvoeging tot een groter volume van de woning alleen mogelijk als hierdoor een grotere bijdrage wordt geleverd aan de ruimtelijke kwaliteit. • In plaats van een compensatiekavel kan onder dezelfde voorwaarden huisvesting voor bedrijfsmatige activiteiten worden gerealiseerd. Dergelijke aanvragen moeten voldoen aan het provinciaal en het gemeentelijk beleid ten aanzien van VAB. • Bij de omvang van de compensatiekavel wordt in principe uitgegaan van 1000 m2. De kavels worden getaxeerd door een onafhankelijk taxateur (bijvoorbeeld de Dienst Landelijk Gebied). • Wanneer een ruimtelijk of milieutechnisch probleem wordt opgelost kan de voormalige bedrijfswoning worden gesaneerd en elders een extra bouwkavel komen in ruil voor de te saneren bedrijfswoning. • Hoofdregel is dat alleen volwaardige RVR-locaties in aanmerking komen voor deelname. In principe kan een deelnemer niet een surplus (een deel van de stallen) aan een derde verkopen. Dit kan alleen als de projecten gelijktijdig in behandeling worden genomen en na overleg met de provincie, waarbij dit altijd een winst moet opleveren voor de ruimtelijke kwaliteit. • Het grootste deel van de oorspronkelijke bouwkavel blijft een agrarische bestemming zonder bouwmogelijkheden behouden dan wel een passende bestemming die samenhangt met de landschappelijke inpassing, zoals ‘natuur’ of ‘bos’. • Onder de begrippen ‘ruimtelijke kwaliteit’, ‘landschapontsierend’, ‘karakteristieke en/of beeldbepalende gebouwen’ wordt in de gemeente Haaksbergen het volgende verstaan. Ruimtelijke kwaliteit

De ruimtelijke kwaliteit van het landelijk gebied van Haaksbergen wordt onder andere bepaald door: • de aanwezige cultuurhistorische (bijvoorbeeld cultuurhistorische bebouwing, cultuurhistorische elementen niet zijnde bebouwing) en archeologische waarden; • de variëteit van landschapstypen; • de ecologische kwaliteit van het landschap (bijvoorbeeld Vogel- en Habitatrichtlijn gebieden, bosgebieden, veenontginningsgebieden, houtwallen, PEHS, ecologische verbindingszones, beheersgebieden);

99018420 Pagina 12 van 19

Beleidskaders

• aanwezige waterlopen • aanwezigheid van essen (reliëf);

99018420 Pagina 13 van 19

Beleidskaders

• • • • • • • •

heidevegetaties (Witte Veen, Haaksbergerveen en Buurserzand); samenhang en verweving tussen (agrarische) bebouwing, erf en landschap; samenhang tussen bebouwing onderling in de vorm van ensembles; samenhang tussen de (agrarische) bebouwing (erfbebouwing); beeldkwaliteit bebouwing; diversiteit van beplanting in het gebied; de aanwezige erfbeplanting; de aanwezige landschapselementen.

De ruimtelijke kwaliteit is daarmee afhankelijk van een scala van aspecten en is ook opgenomen in de plattelandsvisie. Het landschapsontwikkelingsplan (LOP) van de gemeente Haaksbergen geeft de visie op de gewenste ontwikkeling van het buitengebied aan. Het beeld van de gewenste ontwikkeling van het buitengebied van de gemeente is de sleutel om bij de toepassing van RVR te sturen op ruimtelijke kwaliteit. Om deze ruimtelijke kwaliteitsinspanning af te dwingen moet deze altijd worden vastgelegd in een privaatrechtelijke overeenkomst. Beeldkwaliteit

De beoordeling van de beeldkwaliteit hangt voor een groot deel samen met de ruimtelijke kwaliteit. Deze toetsing zal dus in samenhang gebeuren. Voor de beeldkwaliteit zal hiervoor ook toetsing plaatsvinden aan onder meer de Welstandsnota. Indien voor een gebied een beeldkwaliteitsplan aanwezig is, wordt deze ook meegenomen bij de beoordeling. Landschapsontsierend

Als uitgangspunt geldt dat alle niet als karakteristiek, beeldbepalend of cultuurhistorisch aangemerkte bebouwing geacht wordt landschapsontsierend te zijn.

3.2.3

Situering bouwkavel en gebiedsdifferentiatie

• Uitgangspunt is terugbouwen op de sloopkavel, dan wel een kavel in eigen bezit aansluitend aan de sloopkavel (mocht op de sloopkavel niet voldoende ruimte zijn), of gelegen in de kernrandzone, zoals aangegeven in de Integrale Gebiedsuitwerking Landelijk gebied Haaksbergen, of aansluitend bij bestaande lintbebouwing. In bijzondere omstandigheden is de bouw op andere locaties in het buitengebied of lintbebouwing mogelijk, maar altijd in overleg met de provincie. • Toekenning van een bouwkavel voor een woning ter plekke is mogelijk, indien geen bijzondere waarden aanwezig zijn of er geen aantasting plaatsvindt van bijzondere waarden die in het gebied of op het perceel aanwezig zijn.

99018420 Pagina 14 van 19

Beleidskaders

• De bouwkavel voor een woning mag geen onevenredige aantasting van agrarische en andere belangen in de omgeving veroorzaken. Voorkomen moet worden, dat de toekenning van een bouwkavel voor een woning ten koste gaat van het functioneren en de ontwikkelingsmogelijkheden van agrarische bedrijven in de omgeving. Het gaat daarbij, bijvoorbeeld, om de afstanden die moeten worden aangehouden ten opzichte van deze bedrijven in verband met stankemissie. In het reconstructiegebied ontstaan in dit opzicht ruimere mogelijkheden op grond van de Wet stankemissie veehouderijen. • Voor de toekenning van een bouwkavel voor een woning ter plekke in landbouwontwikkelingsgebied geldt een ‘nee, tenzij’ principe. Een uitzondering kan alleen worden gemaakt wanneer goed onderbouwd kan worden, dat op een specifieke plek in landbouwontwikkelingsgebied geen afbreuk wordt gedaan aan de doelstellingen van het landbouwontwikkelingsgebied. Uitgangspunt is dat huidige en toekomstige ontwikkelingsmogelijkheden in zone I en landbouwontwikkelingsgebieden (en bij sterlocaties) in de zin van verdere intensivering niet belemmerd mogen worden. • Er moet expliciet rekening gehouden worden met andere (wettelijke) kaders. Het kan daarbij onder andere gaan om Waterbeheer 21e eeuw, de Wet Geurhinder en veehouderij, de Monumentenwet, de Habitatrichtlijn, de Natuurbeschermingswet en de Flora- en Faunawet. 3.2.4

Tegenprestatie/compensatie

3.2.5

Fonds Ruimtelijke kwaliteit

• De verbetering van de ruimtelijke kwaliteit ter plekke moet blijken uit een aanzienlijke reductie van het bouwoppervlak en volume en uit een goede landschappelijke en architectonische inpassing. De initiatiefnemer zorgt in dit kader voor het opstellen van een inrichtingsplan (zie hoofdstuk 3). • De waarde van de (compensatie)bouwkavel(s) zal groter zijn dan de hoogte van de sloopkosten plus 30% van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Die meerwaarde moet aantoonbaar worden ingezet voor bijvoorbeeld verbetering van de beeldkwaliteit, landschappelijke inpassing en realisatie van nieuw groen. Met andere woorden, extra voor investeringen in ruimtelijke kwaliteit. • De meerwaarde wordt geïnvesteerd in de ruimtelijke kwaliteit op de locatie waar wordt gesloopt en op de compensatiekavel waar wordt gebouwd of in de directe nabijheid van de compensatiekavel. • De advieskosten voor verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en advieskosten van intermediairen kunnen uit de meerwaarde voor ruimtelijke kwaliteit bekostigd worden. • Een Fonds Ruimtelijke kwaliteit wordt ingesteld. Een aanvrager moet de meerwaarde geheel of gedeeltelijk in dit budget storten. Het Fonds Ruimtelijke kwaliteit wordt voor andere investeringen in de ruimtelijke kwaliteit in het landelijke gebied van de gemeente aangewend. Het Fonds Ruimtelijke kwaliteit wordt in eerste instantie aangewend om zo dicht mogelijk bij de omgeving van de aanvrager en daarna pas verder weg gelegen. De uitgaven uit het fonds moeten gelijktijdig plaatsvinden met de realisatie van het RVR project. In het geval dat de meerwaarde, die verkregen is uit de verkoop van de bouwkavel, niet geheel op de locatie kan worden besteed aan de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit, dan wordt dit bedrag overgedragen aan een gemeentelijk Fonds Ruimtelijke kwaliteit. Dit fonds bestaat uit een gemeentelijke reserve die wordt aangevuld door initiatiefnemers die zelf niet de (gehele) bijdrage aan ruimtelijke kwaliteit kunnen realiseren op het eigen erf of op de plaats van de compensatiekavel. In dat

99018420 Pagina 15 van 19

Beleidskaders

geval wordt het bedrag gestort in het fonds zodat andere projecten kunnen worden gerealiseerd. Deze andere projecten zijn in eerste instantie projecten in de omgeving van de locatie van het RVR initiatief.

99018420 Pagina 16 van 19

Beleidskaders

Of dit aan de orde is, wordt tijdens de uitvoering van het RVR initiatief bepaald, zodra duidelijk wordt dat een bedrag overblijft. Indien er geen mogelijkheden zijn voor het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit in de omgeving van het RVR initiatief, dan is het mogelijk het bedrag te besteden aan een project elders in de gemeente. De gelden van het Fonds Ruimtelijke kwaliteit worden per definitie geïnvesteerd in projecten die bijdragen aan een versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Dit kunnen zowel gemeentelijke projecten zijn als initiatieven van burgers en ondernemers. Er worden alleen projecten uitgevoerd indien het budget toereikend is. Indien het project aan meerdere doelen bijdraagt die de gemeente voor ogen heeft (bijvoorbeeld vanuit het LOP), is het mogelijk dat de gemeente het budget voor een bepaald project aanvult vanuit andere posten. Er gelden geen termijnen voor het uitgeven van gelden uit het fonds. 3.3

Procedureel kader gemeente Haaksbergen

Voor procedurele aspecten over de aanvraag van een initiatiefnemer wordt verder verwezen naar hoofdstuk 3. Hier wordt aansluiting gezocht bij de behandeling van initiatieven zoals is opgenomen in het Uitvoeringsprogramma LOG en Uitvoeringsprogramma Landelijk gebied. Hieronder komen overige procedurele criteria over het RVR beleid aan de orde. • Bij totale bedrijfsbeëindiging wordt in het bestemmingsplan geregeld dat, uitgezonderd de woning op de (compensatie)bouwkavel, er geen nieuwe bebouwing wordt opgericht. De herziening van het bestemmingsplan dient binnen 1 jaar nadat positief is besloten op een aanvraag om gebruik te mogen maken van Rood voor rood met gesloten beurs, ter visie te liggen. • Voor het vrijkomende bouwblok van voormalige agrarische bedrijfsgebouwen dient een passende herbestemming in het bestemmingsplan plaats te vinden. Voorkomen moet worden dat opnieuw bebouwing kan worden opgericht voor bedrijfsfuncties. • Bij een gemengd bedrijf waarbij sprake is van beëindiging van het onderdeel intensieve veehouderij, moet worden uitgesloten dat er op de bouwkavel nieuwvestiging dan wel omschakeling naar intensieve veehouderij, al dan niet in nieuwe of bestaande gebouwen, plaatsvindt. • Er zal op worden toegezien dat de gebouwen daadwerkelijk worden gesloopt. Nadat de artikel 19.2 procedure is doorlopen, kan worden begonnen met de sloop. Nadat de sloop (verantwoord) heeft plaatsgevonden en bindende afspraken zijn gemaakt over de landschappelijke inpassing en eventuele realisatie van nieuw groen, kan met de woningbouw op de bouwkavel worden begonnen. Waarborging van de sloop kan langs publiekrechtelijke dan wel privaatrechtelijke weg plaatsvinden. • De deelnemer moet een plan indienen bij de gemeente waar de compensatie (bouwkavel(s)) toegekend zullen worden. In situaties waarbij in een andere gemeente gesloopt wordt, zal de eerste gemeente voor afstemming zorgen. Dit plan moet in ieder geval ingaan op: ° aantal, ligging en oppervlakte van de te slopen bedrijfsgebouwen; ° ligging en omvang van de compensatiekavel en de situering en de architectuur van de hierop te bouwen woning; ° de omvang van de sloopkosten, de berekening van 30% van de gecorrigeerde vervangingswaarde en de bijdrage ten behoeve van verbetering van de ruimtelijke kwaliteit; ° de aanwending van de bijdrage voor verbetering van ruimtelijke kwaliteit (landschappelijke inpassing, realisatie nieuw groen, beeldkwaliteit, eventuele bedrijfsverplaatsingskosten, landschap, natuur, vermindering milieulast, mogelijkheden voor ontwikkeling van andere functies, etc.). • De milieuvergunning moet in overeenstemming met de nieuwe situatie worden gebracht c.q. worden ingetrokken.

99018420 Pagina 17 van 19

Beleidskaders

• Een aanvraag mag in principe uit maximaal twee samenvoegingen van meerdere locaties bestaan; bij hoge uitzondering en in bijzondere omstandigheden zijn meer samenvoegingen toegestaan, maar altijd in overleg met de provincie. Er geldt een minimale eis van 300 m2 voor de slopen oppervlakte op de andere locatie. Tevens is het mogelijk dat samenvoeging plaatsvindt met een locatie buiten de gemeente Haaksbergen. Een deel van de ruimtelijke kwaliteitswinst moet dan wel plaatsvinden binnen gemeente Haaksbergen. • Het eerste aanspreekpunt voor aanvragen is de gebiedsmakelaar. Dit in nauwe samenwerking met de medewerker landelijk gebied. Deze zorgt daarna voor de interne verwerking binnen de organisatie. Zie ook het uitvoeringsprogramma landelijk gebied. • Voordat een initiatief door de gemeente wordt beoordeeld moeten eerst de fiscale gevolgen van de aanvraag door de belastingdienst worden beoordeeld en bekend zijn bij de deelnemers. Deze beoordeling kan inzicht geven in de financiële haalbaarheid van het project. • Naast het publiekrechtelijk vastleggen van het plan wordt ook gebruik gemaakt van een privaatrechtelijke overeenkomst. In de private overeenkomst worden afspraken vastgelegd over de sloop, de vervangende nieuwbouw en investeringen in de ruimtelijke kwaliteit. • Het plan wordt door middel van een herziening van het bestemmingsplan en een actualisatie van de milieuvergunning publiekrechtelijk vastgelegd. Hierbij is het van belang dat en passende bestemming wordt gegeven aan de RVR locaties die onder andere samenhangen met de landschappelijk inpassing en de sloop van stallen. • Toezicht op het uitvoeren van de plannen wordt volgens de gemeentelijke richtlijnen voor toezicht en handhaving uitgevoerd. • Het beleidskader RVR wordt in de toekomst afgestemd met het gemeentelijk woonplan (Woonvisie 2003+). In de plattelandsvisie is opgenomen dat er in ieder geval ruimte is voor 30 RVR projecten. • De gemeente maakt in sommige gevallen gebruik van de expertise van anderen. Zo kan de ervenconsulent worden ingeschakeld als het gaat om de invullen van erven met het oog op de ruimtelijke kwaliteit. • In het uitvoeringsprogramma landelijk gebied staat aangegeven hoe de gemeente omgaat met de uitvoering van projecten in het landelijk gebied in relatie tot het reconstructieplan. • De gemeente vraagt op basis van het gemeentelijk beleidskader RVR een verklaring van geen bezwaar aan bij de provincie. Een project kan dan zonder tussenkomst van de provincie door middel van een artikel 19 lid 2 WRO procedure worden gerealiseerd. De gemeente houdt alle RVR projecten in een dossier bij. Aangeven wordt welke stallen zijn gesloopt, welke woningen onder welke voorwaarden ter compensatie zijn gebouwd en waar dat plaats vind. En welke investeringen in de ruimtelijke kwaliteit plaatsvinden.

99018420 Pagina 18 van 19

4

Algemene Aanvraagprocedure

4.1

Inleiding

Aanvragen die worden gedaan bij de gemeente moeten voldoen aan de voorwaarden, zoals die gesteld zijn in de beleidskaders. Elke aanvraag dient daarom individueel beoordeeld te worden. Om deze reden wordt een verzoek tot rood voor rood behandeld in overeenstemming met de procedurele criteria die beschreven zijn in hoofdstuk 2 en het proces zoals beschreven in het Uitvoeringsprogramma Landelijk gebied Haaksbergen en het Uitvoeringsprogramma LOG Haaksbergen. 4.2

De aanvraagprocedure

Hieronder wordt een overzicht gegeven van de belangrijkste stappen en toetsmomenten, die bij het proces van realisatie van initiatieven aan de orde kunnen zijn. Als voorwaarde wordt gesteld dat de toetsing en onderbouwing van geval tot geval goed uitgevoerd, vastgelegd en consequent gehandhaafd wordt. 0. Een initiatiefnemer heeft een plan voor zijn vrijkomende agrarische bebouwing en wil daar Iets mee. Hij kan ervoor kiezen hier in eerste instantie mee naar een adviesbureau te gaan zodat deze zijn aanvraag kan structureren4. 1. Een initiatiefnemer zoekt vervolgens de contact met de gemeente. Hij komt terecht bij de gebiedsmakelaar. Deze persoon is de bedrijfscontactpersoon. Hij fungeert in de front-office als eerste aanspreekpunt van de gemeente voor het landelijk gebied. De gebiedsmakelaar zorgt voor een juiste doorverwijzing en beantwoordt de eenvoudige en veel voorkomende vragen. De gebiedsmakelaar bezoekt tevens bewoners om informatie te verstrekken en kan eventueel helpen bij het opstellen van de conceptaanvraag (zie aanvraagformulier in bijlage 2). Tevens zal informatie te verkrijgen zijn via de website van de gemeente. 2. De gemeente (medewerker landelijk gebied / werkgroep landelijk gebied) beoordeelt de aanvraag aan de hand van de randvoorwaarden (quick-scan) en bepaalt of zij steun zal geven aan het initiatief. Hierbij gaat het om: • Passend binnen gemeentelijk RVR beleid? • Financieel haalbaar? • Rekening gehouden met milieu & ruimtelijke kwaliteit? Past de aanvraag niet, dan moeten andere mogelijkheden worden bekeken of aanpassingen worden gedaan aan het verzoek. 3. Indien het plan wordt gesteund, voorziet de gemeente (medewerker landelijk gebied of specifiek door de werkgroep toegewezen contactpersoon) de initiatiefnemer van informatie over de te volgen procedures, het gemeentelijk beleid, de randvoorwaarden en de op te stellen plannen waaraan moet worden voldaan.

4

In de praktijk komt dit veel voor.

99018420 Pagina 19 van 19


4. Elke initiatiefnemer onderzoekt grondig of zijn plan haalbaar is (haalbaarheidsstudie). Dit kan door een deskundige in te schakelen en hij kan daarin ondersteund worden door een gebiedsmakelaar. De volgende zaken kunnen daarvoor opgesteld worden5: • De initiatiefnemer moet een plan indienen bij de gemeente waar de compensatie (bouwkavel(s)) toegekend zal worden. In situaties waarbij in een andere gemeente gesloopt wordt, zal eerste gemeente voor afstemming zorgen. Het plan wordt opgesteld om de ruimtelijke kwaliteit van het landelijk gebied te waarborgen. Er moet rekening gehouden worden met de landschappelijke, natuurlijke en ruimtelijke kwaliteiten in de omgeving. Het Landschapsontwikkelingsplan, de Gebiedsuitwerking landelijk gebied (in wording) en de Welstandsnota vormen de toetsingskaders voor het inrichtingsplan. Dit plan moet in ieder geval ingaan op: − Aantal, ligging en oppervlakte van de te slopen bedrijfsgebouwen. − De omvang van de sloopkosten en de berekening van 30% van de gecorrigeerde vervangingswaarde. − De ligging, omvang en waarde van de gewenste compensatiekavel. − De berekende meerwaarde. − De voorgestelde aanwending van de meerwaarde ten behoeve van verbetering van ruimtelijke kwaliteit. De werkwijze is als volgt: ° Vaststellen of en hoeveel gesloopt gaat worden. ° Vaststellen of de hoeveelheid vrijkomende agrarische bebouwing genoeg is voor compensatie evenals de vraag of compensatie plaatsvindt dmv bouwkavel(s) of een financiële compensatie (A). ° Betreft de compensatie een bouwkavel: welke vorm en welke module is van toepassing: − B: van toepassing op sanering van de vrijkomende agrarische bebouwing en compensatie dmv een woningbouwkavel − C: van toepassing op situaties waarbij in extensiveringsgebieden het intensieve veehouderijdeel van de agrarische activiteiten wordt beëindigd en de betrokken gebouwen worden gesaneerd. − D: van toepassing op gevallen waarbij sprake is van algehele verplaatsing van agrarische activiteiten binnen de provincie Overijssel als daarmee een ruimtelijk probleem wordt opgelost en VIV niet van toepassing is − E: van toepassing als voor een bouwkavel wordt gekozen t.b.v. ambachtelijke, dienstverlenende of niet-industriële bedrijfsmatige activiteiten. •

planschade risicoanalyse6: de initiatiefnemer kan onderzoeken met welke eventuele planschade rekening moet worden gehouden. Door planvorming treedt een wijziging op in de bestaande situatie. Het kan nodig zijn om inzicht te verkrijgen in de veranderingen in waardering van gronden en opstallen in de directe omgeving naar aanleiding van de wijziging(en) omdat hier mogelijk waardevermindering optreedt.

5. De gemeente (werkgroep landelijk gebied) beoordeelt in detail de haalbaarheidsstudie aan de hand van het gemeentelijk beleid. Op basis hiervan geeft de gemeente aan of het initiatief doorgang kan hebben. Zo niet dan kan het initiatief via een aanpassingsronde alsnog worden voorgelegd aan de gemeente. 6. Indien het initiatief doorgang kan hebben, wordt een exploitatieovereenkomst (zie bijlage 4) tussen de gemeente en de initiatiefnemer opgesteld waarin duidelijk wordt wat de verdeling van de kosten is voor de realisatie van het initiatief inclusief de mogelijke planschade7. 5

6

7

Zie checklist pagina 3. Het is niet verplicht een planschaderisicoanalyse te doen, de initiatiefnemer kan hier echter wel belang bij hebben. Eventuele planschade bij de provincie moet door de ondernemer zelf geregeld worden.

99018420 Pagina 20 van 19


Het is belangrijk deze overeenkomst af te sluiten voordat wordt overgegaan tot de bestemmingswijziging (na het toestaan van de bestemmingswijziging is zo’n overeenkomst niet meer af te dwingen) en om duidelijk aan te geven dat de afgesproken zaken overeenkomstig de voorstellen van de initiatiefnemer zijn. De kans dat iemand zich dan nog met succes kan beroepen op oneigenlijk gebruik van bevoegdheden door de gemeente (die zaken publiekrechtelijk zou moeten regelen) is klein. 7. De te doorlopen procedures worden opgestart. Het gaat hierbij om een procedure volgens artikel 19.2 WRO. Hiervoor is een ruimtelijke onderbouwing nodig. De initiatiefnemer is verplicht legeskosten aan gemeente te betalen voor deze procedure. Deze procedure loopt vooruit op de partiele herziening volgens artikel 10 die wordt opgestart nadat er 5 initiatieven zijn gerealiseerd. Tevens worden meteen afspraken gemaakt over de betaling van deze kosten voor de artikel 10 procedure die nog volgt8. 8. Als de procedures zijn doorlopen dan kan begonnen worden met de realisatie van het plan. In het processchema op de volgende pagina worden deze stappen schematisch weergegeven. Het schema beschrijft globaal het proces dat gevolgd moet worden

8

De kosten hiervoor worden verdeeld over de 5 initiatiefnemers die worden meegenomen in de partiele herziening (art

10).

99018420 Pagina 21 van 19


Processchema RVR

99018420 Pagina 22 van 19

4.3

Procedures

In het processchema staat aangegeven, dat fase 3 de te doorlopen procedures betreft. Hier volgt een schematisch overzicht van de procedure voor artikel 19.2 en de vergunningen, beginnend na het opstellen van de exploitatieovereenkomst, met het meest optimale tijdstraject. Toch moet worden opgemerkt dat rekening moet worden gehouden met een uitloop indien de inspraakreacties daartoe leiden. Procedure artikel 19.2 WRO Maanden

→

weken 1 2 3 4

5 6 7 8 9 10 11 12

BESTEMMINGSPLAN artikel 19.2 Opstellen artikel 19

4

Ter visie legging

6

Inspraakreacties behandelen

2

Vrijstellingsbesluit

2

VERGUNNINGEN Vergunningaanvragen Inspraak

26 6

Zoals onder 3.2 genoemd is loopt deze procedure vooruit op de partiele herziening volgens artikel 10 die wordt opgestart nadat er 5 initiatieven zijn gerealiseerd. Hieronder de doorlooptijd van deze procedure. Procedure artikel 10 WRO Maanden weken 1 2 3 4

→ 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16

BESTEMMINGSPLAN art. 10 Opstellen partiele herziening bestemmingsplan Proceduretijd partiele herziening Inspraak

4.3.1

52 6

Doorkijk naar de nieuwe WRO

Op 1 juli 2008 treedt de nieuwe Wet ruimtelijke ordening in werking. Belangrijke veranderingen ten opzichte van de huidige WRO zijn onder meer de volgende: • bestemmingsplannen worden verplicht voor het gemeentelijke grondgebied en dus niet langer meer alleen voor het buitengebied; • bestemmingsplannen moeten binnen een periode van tien jaar, gerekend vanaf de datum van vaststelling van het bestemmingsplan, worden herzien. Doet de gemeente dit niet, dan kan zij geen rechten heffen ten aanzien van verleende diensten (denk bijvoorbeeld aan het verlenen van bouwvergunningen) die verband houden met het betreffende bestemmingsplan; • de bestemmingsplanprocedure wordt verkort van ruim een jaar naar ongeveer 26 weken; • ‘Buitenplanse’ vrijstellingen (vergelijkbaar met de huidige 19 WRO) worden beperkt tot een soort van kruimellijst. Concreet voor het RVR-beleid betekent de nieuwe WRO dat bestemmingsplannen die naar aanleiding van de uitvoering van het RVR-beleid worden vastgesteld, na de inwerkingtreding van de nieuwe WRO per 1 juli 2008 in een regelmatige cyclus – zoals voor alle bestemmingsplannen van de gemeente geldt – dienen te worden herzien (namelijk eens per 10 jaar). Op dit moment lijkt het er op dat het nieuw instrumentarium dat in de plaats komt van het huidige artikel 19.2 WRO in het kader van de uitvoering van het RVR-beleid het ‘projectbesluit’ zal zijn.

99018420 Pagina 23 van 19

Bijlage 1

Begrippenlijst

99018420

Bijlage 1: Begrippenlijst

Bouwblok

Deel van het bestemmingsplan voor de vestiging van landbouwbedrijf met toebehoren zoals een bedrijfswoning, erf, beplanting, et cetera. Es

Historisch bouwland om of buiten dorpen op de zandgronden. In de loop der jaren opgehoogd door het gebruik van het potstalsysteem. Extensiveringsgebied

In een extensiveringsgebied is uitbreiding, hervestiging of nieuwvestiging van intensieve veehouderij onmogelijk in het kader van de reconstructie. De ligging van extensiveringsgebieden sluit aan bij de kwetsbare bos- en natuurgebieden. Intensieve veehouderij

Een agrarisch bedrijf of een deel daarvan met ten minste 250 m² bedrijfsvloeroppervlak, dat wordt gebruikt voor veehouderij volgens de Wet Milieubeheer en waar geen melkrundvee, schapen, paarden, of dieren ‘biologisch’ en waar geen dieren worden gehouden uitsluitend of in hoofdzaak ten behoeve van natuurbeheer. Karakteristiek

Kenmerkend bouwwerk qua bouw en\of uitstraling. Kamp

Oude particuliere akker buiten de es. Vaak gelegen op een zandkop en in de loop der jaren opgehoogd door het gebruik van vaste dierlijke mest. Kernrandzone

Kernrandzone zoals bedoeld in de Integrale Gebiedsuitwerking Landelijk gebied Haaksbergen. Landbouwontwikkelingsgebied

In een landbouwontwikkelingsgebied ligt het primaat bij de intensieve veehouderij. Een landbouwontwikkelingsgebied voorziet geheel of gedeeltelijk in de mogelijkheid tot uitbreiding, hervestiging of nieuwvestiging van intensieve veehouderij, of zal daar in het kader van de reconstructie in voorzien. Landschapsontsierend

Uit de plattelandsvisie: alles wat niet voldoet aan de randvoorwaarden zoals genoemd onder ‘ruimtelijke kwaliteit’. Nevenactiviteit

Een niet-agrarische tak in een deel van de agrarische bebouwing terwijl nog steeds sprake is van een agrarische bestemming. Er moet een organisatorische binding zijn met de hoofdtak en de activiteit moet binnen de inrichting of in de onmiddellijke omgeving ervan plaatsvinden. NGE

Nederlandse Grootte Eenheid. Maat voor de economische omvang van landbouwbedrijven. Voor een volwaardig gezinsinkomen moet een landbouwbedrijf gemiddeld ongeveer 70 nge groot zijn. Omgevingsfactoren

Hiertoe kunnen alle ruimtelijke en milieufactoren gerekend worden die van invloed zijn op ontwikkelingen in het buitengebied. Bijvoorbeeld geluid, bodemkwaliteit en flora & fauna, maar ook (cultuur)historische lijnen en patronen.

99018420

Bijlage 1: Begrippenlijst

Ruimtelijke kwaliteit

De eigenschappen van het gebied die het eigen karakter van de ruimtelijke omgeving bepalen. Vanuit de plattelandsvisie geldt de volgende definitie: • voldoet aan de normen voor welstand; • is landschappelijk ingepast/ versterkt landschappelijke patronen; • boerderij, erf en landschap vormen samen een passen, voor het landschapstype karakteristiek, ensemble (LOP); • erfsilhouet en de compositie van gebouwen en beplanting op het erf zijn de belangrijkste sleutels voor (ruimtelijke) kwaliteit. RVR

Rood voor rood. VAB

Vrijkomende agrarische bebouwing. Verbreding

Alternatieve inkomensbronnen, zoals agrarisch natuurbeheer, agrotoerisme, streekproducten en landbouw en zorg, bieden agrarische ondernemers een nieuw toekomstperspectief. Versnippering

Proces in het landschap waarbij eerder aaneengesloten natuurgebieden worden verkleind en de onderlinge afstand tussen deze gebieden wordt vergroot (als gevolg van intensieve landbouw, aanleg van infrastructurele werken enz.). VIV

Verplaatsingregeling Intensieve Veehouderij, opengesteld door de provincie Overijssel. Deze regeling is van toepassing op een bepaald aantal agrariërs met intensieve veehouderij in het extensiveringsgebied. Verwevingsgebied

Een verwevingsgebied is gericht op de verweving van landbouw, wonen en natuur. In een verwevingsgebied is hervestiging of uitbreiding van de intensieve veehouderij mogelijk, mits de ruimtelijke kwaliteit of functies van het gebied zich daar niet tegen verzetten.

99018420

Bijlage 2

Aanmeldingsformulier

99018420

Bijlage 2: Aanmeldingsformulier

Een aanmeldingsformulier moet in ieder geval de volgende gegevens behandelen: A. Gegevens initiatiefnemer

Naam. Voorletters. Adres. Postcode/Plaats. Telefoonnummer. Email. Geboorte datum. Rechtsvorm bedrijf. Relatienummer Laser. B. Gegevens over de locatie

Adres. Postcode/Plaats. Kadastrale omschrijving van het perceel. Gemeente, sectie, perceelnummer, oppervlakte (hectare). C. Gegevens over de aanwezige bedrijfsgebouwen

Stel voor de huidige locatie een overzichtstekening op (A4 formaat). Geef op deze tekening aan (als van toepassing): • aantal, ligging en oppervlakte van de te slopen bedrijfsgebouwen; • ligging van het bedrijf (de locatie in het geval van nieuwvestiging) ten opzichte van de weg (vermeld straat en huisnummer) en ten opzichte van andere agrarische bedrijven; • alle op het erf aanwezige (bedrijfs)gebouwen (inclusief sleufsilo’s, mestsilo’s etc.). D. Gegevens over de nieuwe gebouwen

• Een kaart met daarop de ligging, omvang en waarde van de gewenste compensatiekavel. • Prijs per vierkante m2. Bijlagen

• • • • •

Een bewijs van eigendom/pacht van het bedrijf. Een kadastrale kaart met daarop ingetekend de aanwezig bedrijfsgebouwen. Een topografische kaart met daarop aangegeven de ligging van de bedrijfsgebouwen. Een kopie van de vigerende milieuvergunning. Een schriftelijke en ondertekende toelichting waarin alle relevante informatie over het initiatief vermeld wordt.

Ondertekening

99018420

Bijlage 3

Checklist RVR

99018420

Bijlage 3: Checklist RVR

1. Omschrijving plan (NAW gegevens, samenvatting): ° juridisch kader; ° juridisch kader: WRO, bestemmingsplan Buitengebied, Beleidsregel RVR, Anders, namelijk. 2. Komt vergunde situatie overeen met de huidige situatie? Zo Nee, handhavend optreden? ° beleidsinhoudelijk kader; ° worden alle (voormalige) agrarische bedrijfsgebouwen gesloopt? ° is er sprake van karkateristieke bebouwing die blijft staan, exclusief (bedrijfs)woning; ° is er sprake van bedrijfsgebouwen die onder overgangsregeling vallen? ° wat is de oppervlakte van de te slopen bedrijfsgebouwen? (Deze dient minimaal 850 m2 of meer te zijn, exclusief bedrijfswoning, erfverharding, mestoplsag, kuilvoerplaten. Uitgesplitst per object; ° nieuwe kavel: oppervlakte en prijs per m² ; ° in welke zone van het reconstructieplan staan de te slopen bedrijfsgebouwen? ° is terugbouwen op de kavel mogelijk? ° wordt de huidige bedrijfswoning een burgerwoning? (niet meetellen met de te slopen oppervlakte); ° is er sprake van volledige bedrijfsbeeindiging? ° wordt de milieuvergunning ingetrokken? ° vindt er een wijziging van het bestemmingsplan plaats? ° is er sprake van een goede landschappelijke inpassing? ° sluit de bouwkavel aan op bestaande bebouwing of cluster? ° is er sprake van een gecombineerde aanvraag met verschillende deelnemers? ° voldoet iedere deelnemer (locatie) aan alle voorwaarden? 3. Begroting: ° nieuwe kavel: oppervlakte, prijs per m² ; ° opbrengst bouwkavel; ° sloopvergoeding (m2 x 25 euro9); ° 30% van de gecorrigeerde vervangingswaarde; ° gereserveerd voor ruimtelijke kwaliteit. 4. Personeelskader en communicatie: ° personeelskader; ° interne communicatie; ° externe communicatie. 5. Conclusie ° aanvraag: voldoet wel = te volgen procedure in beeld brengen / voldoet niet = reden; ° alternatief; ° advies; ° klant uitnodigen op gesprek?

9

Niet van toepassing bij sloop van kassen.

99018420

Bijlage 4

Beschrijving Rood voor Rood projecten

99018420

Bijlage 4: Beschrijving Rood voor Rood projecten

De voorbeelden die hier worden gegeven zijn niet maatgevend, dat is de regeling zoals in dit beleidsstuk is beschreven. Onvolkomenheden in de voorbeelden komen niet voor rekening van de gemeente. Rood voor Rood met behoud van karakteristieke schapenstal

1. Uitgangssituatie In dit voorbeeldproject staat een voormalig varkensbedrijf met 200 zeugen centraal. Het was niet mogelijk om het bedrijf uit te breiden zodat de keuze is gemaakt om de varkenshouderij te beeindigen. Omdat er geen mogelijkheid is om de stallen voor andere doeleinden te gebruiken, wil de eigenaar de stallen en schuren slopen. De landschapontsierende bedrijfsgebouwen hebben een oppervlakte van in totaal 860 m². De sloop van minimaal 850 m² is één van de randvoorwaarden om aan de RVR regeling deel te nemen. Doordat ondermeer aan deze randvoorwaarde is voldaan kan, door gebruik te maken van de RVR regeling, een nieuwe bouwkavel worden uitgegeven. De waarde van de woningbouwkavel moet daarbij worden ingezet om de sloopkosten te betalen en om de ruimtelijke kwaliteit van het erf en de omgeving te verbeteren. 2. Het landschap Het voormalige varkensbedrijf ligt in een open landschap met langgerekte kavels. Bebouwing ligt daarbij veelal op korte afstand van de wegen, waarbij de bebouwing een lint langs de wegen vormt. In dit landschapstype staan langs de wegen meestal laanbomen. Tussen de verschillende erven is het open landschap zichtbaar. Dit varkensbedrijf ligt daarbij op de hoek van een kruising van twee wegen. 3. Het plan De eigenaar van het varkensbedrijf kiest ervoor om de stallen, schuren inclusief de agrarische elementen zoals de mestplaat en verharding, te slopen. De bestaande karakteristieke Saksische boerderij en een karakteristieke schapenschuur worden daarbij niet gesloopt. Het uiterlijk van de schapenschuur wordt verbeterd door het aanbrengen van wolfseinden en het aanbrengen van een rieten dak. Normaal gesproken is het behouden van schuren in het kader van RVR niet mogelijk, maar omdat het hierbij om een karakteristieke schuur gaat die een passende functie krijgt, is behoud toegestaan. Ter compensatie van de sloopkosten en de ruimtelijke investeringen mag de initiatiefnemer een nieuwe woning van maximaal 750 m³ realiseren met daarbij een schuur van 75 m². Met dit project is het mogelijk om het zicht op het landschap, vanaf de weg, terug te brengen door de stallen te slopen. Dit is dan ook de reden voor het plaatsen van de nieuwe woning achter de bestaande boerderij. De nieuwe woning ligt aan de kruisende weg en past daarmee in een bebouwingslint. Een andere landschappelijke verbetering is het herstellen van de bestaande eikenlaan langs de noord-zuid gerichte weg. Nu is het zo dat op verschillende plekken in deze laan bomen ontbreken. Met het herstel van de laan wordt een karakteristiek landschapselement versterkt en wordt het beeld van de langgerekte kavels versterkt. De nieuwe erfvorm (ontstaan door de sloop van de stallen) wordt herkenbaar gemaakt en versterkt door het planten van erfbeplanting (met lichtgroen aangegeven op de inrichtingsschets). Daarnaast wordt bij het bestaande erf een nieuwe boomgaard geplant, met hoogstam fruitbomen. De boomgaard wordt op de plek geplant waar in het verleden ook een boomgaard was.

99018420


4. Financiële opzet In RVR projecten wordt het realiseren van het plan gefinancierd met de waarde van een woningbouwkavel. De waarde van de woningbouwkavel wordt getaxeerd door een onafhankelijk, erkend taxateur. Daarbij wordt uitgegaan van een standaard kavelgrootte van veelal 1.000 m², om zo een vast uitgangspunt te hebben. Om het te investeren bedrag te kunnen bepalen wordt uitgegaan van waardestijging, die ontstaat door het toekennen van de bouwbestemming. Om deze waardestijging te berekenen wordt de waarde van de bouwrijpe woningbouwkavel (het getaxeerde bedrag) verminderd met de huidige waarde van de ondergrond op deze locatie en de kosten van het bouwrijp maken. • waarde bouwrijpe woningbouwkavel (getaxeerd, 1000 m²) € 163.000,-• waarde ondergrond (landbouwgrond à € 3,-- per m²) € 3.000,-• kosten bouwrijp maken € 10.000,-- -/Waarde bouwbestemming € 150.000,-De waarde van de bouwbestemming moet worden gebruikt voor het betalen van de sloopkosten en het investeren in ruimtelijke kwaliteit. Het bedrag dat moet worden geïnvesteerd in de ruimtelijke kwaliteit wordt bepaald door de waarde van de bouwbestemming te verminderen met een deel van de waarde van de te slopen schuren. Dertig procent van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de te slopen schuren hoeft namelijk niet geïnvesteerd te worden. De gecorrigeerde vervangingswaarde van de te slopen bebouwing wordt door een erkend taxateur bepaald. De verplichte investering wordt daarmee als volgt bepaald: • waarde bouwbestemming € 150.000,-• 30% van de gecorrigeerde vervangingswaarde € 58.000,-- -/Verplichte investering € 92.000,-Het bedrag dat moet worden geïnvesteerd in de ruimtelijke kwaliteit wordt bepaald door de verplichte investering te verminderen met het bedrag voor de kosten van de sloop. De sloopkosten worden berekend aan de hand van een gestandaardiseerd bedrag van € 25,-- per m² te slopen bebouwing. In dit project wordt in totaal 860 m² gesloopt waarmee het bedrag voor de sloopkosten uitkomt op € 21.500,--. • Verplichte investering € 92.000,-• Sloopkosten (860 m² x € 25,--) € 21.500,-- -/Gereserveerd voor investeringen ruimtelijke kwaliteit: € 70.500,-De investeringen in de ruimtelijke kwaliteit (€ 70.500,--) bestaan in dit project uit de volgende posten: • Het restaureren van de bestaande schuur € 32.000,-• Uitvoeren landschappelijke herinrichting (met onder andere.) € 3.000,-° aanplant nieuwe singels ° aanplant solitaire bomen ° aanplant boomgaard • Asbestsanering € 12.500,-• Onderzoeken bestemmingswijzigingen (met o.a.) € 10.000,-° Flora en fauna onderzoek ° Bodemonderzoek ° Archeologisch onderzoek • Advieskosten € 6.000,-• Landschapsplan € 4.000,-• Legeskosten gemeente € 3.000,-- + Totale investeringen ruimtelijke kwaliteit € 70.500,--

99018420


Het overzicht laat zien dat kosten voor de advisering, de planontwikkeling en de kosten van asbestsanering kunnen worden ingebracht als post onder investeringen in de ruimtelijke kwaliteit. Verder zijn in dit geval (een deel van) de kosten voor het herstel van de schapenschuur ingebracht. Daarbij gaat het echter uitsluitend om investeringen in het uiterlijk van de bebouwing. Bij dit RVR project kunnen alle investeringen in de ruimtelijke kwaliteit op de RVR locatie zelf worden gedaan. In sommige projecten is het zo dat er geld overblijft nadat alle investeringen (in sloop en het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit) zijn gedaan. Dit resterende bedrag wordt dan gestort in een gemeentelijk plattelandsfonds. De gemeente zal die middelen aanwenden voor ruimtelijke en/of landschappelijke verbeteringen in het buitengebied. 5. Meerwaarde Voor de initiatiefnemer en de verschillende overheden is het belangrijkste voordeel van dit project dat de landschapontsierende bebouwing wordt gesloopt. Bovendien wordt geïnvesteerd in de landschappelijke kwaliteit op deze locatie. Een derde voordeel is dat karakteristieke bebouwing voor de toekomst wordt behouden, doordat renovatie gedeeltelijk met de waarde van de bouwkavel gefinancierd kan worden. Naast de landschappelijke voordelen betekent de toepassing van de RVR regeling voor de initiatiefnemer ook financieel voordeel doordat hij 30% van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de te slopen bebouwing mag behouden. Dit bedrag hoeft namelijk niet te worden geïnvesteerd.

99018420


Rood voor Rood gecombineerd met hergebruik van Vrijkomende Agrarische Bedrijfsgebouwen (VAB-beleid)

1. Uitgangssituatie De initiatiefnemer bij dit project is eigenaar van een aantal voormalige vleeskuikenstallen met een totale oppervlakte van 2000 m². Deze stallen zijn niet meer in gebruik als vleeskuikenstal en zijn verpauperd. Bovendien doen de stallen afbreuk aan de historische erfstructuur. Verder is op het erf een karakteristieke boerderij aanwezig die ook sterk verpauperd is. Deze boerderij was in het verleden in gebruik als woning met deel, maar heeft in de loop van de tijd een agrarische bestemming gekregen. De initiatiefnemer gebruikt de locatie voor een nieuwe bedrijfsvoering (grondverzet). Hiervoor is in de huidige situatie praktisch geen ruimte. De initiatiefnemer wil daarom graag de vleeskuikenstallen slopen en een nieuwe, kleinere schuur bouwen. Dit is mogelijk door gebruik te maken van het VAB-beleid. Daarnaast wil de initiatiefnemer de aanwezige karakteristieke boerderij renoveren en opnieuw gebruiken als woning. Dit past binnen het beleid voor hergebruik van VAB, omdat een nieuwe bestemming gezocht wordt voor karakteristieke agrarische bebouwing waarvoor sloop niet wenselijk is. 2. Het landschap Het landschap op de locatie van dit RVR project is sterk beïnvloed door omliggende beken. Hierdoor is een kleinschalig landschap ontstaan. De kenmerkende houtwallen zijn op deze locatie echter tot minimaal formaat teruggedrongen. Met de ontwikkelingen in het kader van de regeling RVR ontstaat de mogelijkheid om de kenmerkende landschapselementen te herstellen. 3. Het plan Om de voorgenomen ontwikkelingen mogelijk te maken, wordt er gebruik gemaakt van het beleid voor hergebruik van VAB en van de regeling RVR. Op de locatie wordt de voormalige boerderij weer in gebruik genomen als woning. Hierdoor krijgt karakteristieke bebouwing een nieuwe functie en wordt het voor de toekomst behouden. Ook wordt binnen het beleid voor hergebruik van VAB een nieuwe schuur op het bestaande erf gerealiseerd van ongeveer 300 m². Deze oppervlakte geldt binnen het RVR beleid als te behouden bebouwing. De schuur is noodzakelijk voor het bedrijf van de initiatiefnemer. Met een nieuwe, passende opslagruimte wordt de verrommeling van het erf tegengegaan. Deze nieuwe schuur wordt in een passende stijl gebouwd en krijgt een landschappelijk verantwoorde plek op het erf. Verder zal in het kader van de regeling RVR, de landschapontsierende bebouwing worden gesloopt en zal worden geïnvesteerd in de omgeving (ruimtelijke kwaliteit). Op dit perceel worden de vleeskuikenstallen en schuren met een totale oppervlakte van ongeveer 2000 m² gesloopt. Aangezien het in verband met stankcirkels van omliggende bedrijven niet mogelijk was om een compensatiewoning op het eigen erf te realiseren, zal dit op een locatie elders gebeuren. Daarbij moet gezocht worden naar een ruimtelijk verantwoorde locatie, bijvoorbeeld aan de rand van een bebouwde kom of aansluitend op lintbebouwing. De investeringen in de ruimtelijke kwaliteit bestaan in dit project uit de restauratie van de buitenzijde van de karakteristieke voormalige boerderij en uit het verbeteren en herstellen van de kenmerkende landschapselementen. Ook door het slopen van de vleeskuikenstallen ontstaat een landschappelijke verbetering. Het erf dat met de sloop en de nieuw te bouwen schuur ontstaat, wordt met de aanplant van een eiken hakhoutbosje en een nieuwe houtwal landschappelijk aangekleed. Dergelijke beplanting is karakteristiek voor het landschap in de omgeving van deze locatie. De kleinschaligheid van het landschap wordt verder versterkt door het herstel van verdwenen houtwallen. 4. Financiële opzet

99018420


Op een locatie elders wordt de nieuwe bouwkavel gerealiseerd. De partij die de nieuwe kavel realiseert, zal aan de initiatiefnemer de waarde van de bouwbestemming betalen, waarmee de initiatiefnemer de verplichte investeringen kan doen.

99018420


De bouwrijpe kavel is getaxeerd op € 225.000,--. De waarde van de bouwbestemming komt daarmee op: • waarde bouwrijpe woningbouwkavel (getaxeerd, 1000 m²) € 225.000,-• waarde ondergrond (landbouwgrond à € 5,-- per m²) € 5.000,-• kosten bouwrijp maken € 10.000,-- -/Waarde bouwbestemming € 210.000,-Dertig procent van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de te slopen schuren hoeft de initiatiefnemer niet te investeren: • waarde bouwbestemming € 210.000,-• 30% van de gecorrigeerde vervangingswaarde € 45.000,-- -/Verplichte investering: € 165.000,-Omdat een nieuwe schuur gebouwd zal worden van ongeveer 300 m², wordt voor de berekening van de sloopkosten 2.000 m² - 300 m² = 1.700 m² genomen. Voor de berekening van het bedrag dat geïnvesteerd wordt in de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit betekent dat het volgende: • verplichte investering € 165.000,-• sloopkosten (1.700 m² x € 25,--) € 42.500,-- -/Gereserveerd voor investeringen ruimtelijke kwaliteit € 122.500,-De investeringen in de ruimtelijke kwaliteit (€ 122.500,--) bestaan in dit project uit de volgende posten: • uitvoeren landschappelijke herinrichting (met onder andere) € 5.000,-° aanplant hakhoutbosje; ° aanleg houtwal; ° aanplant boomgaard. • het restaureren van de (buitenzijde van de) boerderij € 78.000,-• asbestsanering € 17.500,-• advieskosten € 4.000,-• landschapsplan € 3.000,-• onderzoeken bestemmingswijzigingen (met o.a.) € 10.000,-° Flora en fauna onderzoek; ° bodemonderzoek; ° archeologisch onderzoek. • legeskosten gemeente € 5.000,-- + Totale investeringen ruimtelijke kwaliteit: € 122.500,5. Meerwaarde Door gebruik te maken van het VAB-beleid is het mogelijk de karakteristieke boerderij een nieuwe functie te geven. Met de waarde van de compensatiekavel in het kader van de regeling RVR wordt het mogelijk een kwaliteitsslag te maken op het erf en in de directe omgeving.

99018420


Rood voor Rood met beperkingen door geluidzonering

1. Uitgangssituatie De initiatiefnemer in dit project heeft een voormalige melkveehouderij. De schuren en stallen hebben geen functie meer, waardoor de initiatiefnemer van plan is deze te slopen. Daarbij speelt de vraag om een stal te slopen die aan de historische boerderij vast is gebouwd. Het doel is om deze stal te slopen met behoud en herstel van de karakteristieke boerderij. Een ander uitgangspunt op deze locatie is het verminderen van de geluidsoverlast van de dichtbijgelegen provinciale weg op de huidige boerderij. 2. Het landschap De projectlocatie ligt op de grens van een beekdal naar een essenlandschap. Op dergelijke locaties vestigden zich van oudsher veel boeren. In drogere delen van de beekdalen werd het vee geweid en de natste percelen werden gebruikt als hooiland. De hoger gelegen gronden werden gebruikt als akker voor het verbouwen van graan. De kwaliteiten van dit bijzondere landschap kunnen door middel van het RVR project verder worden verbeterd. 3. Het plan In dit RVR project wordt 1.310 m² aan voormalige bedrijfsgebouwen gesloopt. Om de kosten te dekken is het, met gebruik van de RVR regeling, mogelijk om één bouwkavel te realiseren. Het uitgangspunt bij het realiseren van een bouwkavel is terugbouwen op de locatie waar wordt gesloopt. In dit geval is dat niet mogelijk, omdat er door de geluidsnormen niet op korte afstand van de provinciale weg gebouwd mag worden. Daarnaast valt een bouwlocatie in het aangrenzende bos af omdat dit binnen de boswet niet mogelijk is. Daarom is ervoor gekozen om de nieuwe woning te realiseren aan de westzijde van het huidige erf. Bij dit project bestaan de verplichte investeringen onder andere uit het aanleggen van een geluidswal (om de geluidsoverlast van de dichtbij gelegen provinciale weg te verminderen). Doordat de ligboxenstal, die aan de karakteristieke boerderij is vastgebouwd wordt gesloopt kan het oorspronkelijke uiterlijk van de boerderij worden hersteld. De restauratie van de achtergevel is daarmee onderdeel van de verplichte investeringen. Verder wordt een deel van de naastgelegen agrarische grond omgevormd tot een bomenweide met natuurlijk grasland. Daarbij wordt de bestemming gewijzigd in natuur. 4 Financiële opzet De investeringen in RVR projecten worden bekostigd uit de waardestijging die ontstaat bij het toekennen van een woonbestemming. Deze waardestijging wordt als volgt bepaald: • waarde bouwrijpe woningbouwkavel (getaxeerd, 1000 m²) € 185.000,-• waarde ondergrond (landbouwgrond à € 4,- per m²) € 4.000,-• Kosten bouwrijp maken € 10.000,-- -/Waarde bouwbestemming € 171.000,-De totale verplichte investeringen bij RVR worden berekend door van de kavelwaarde de 30% van de gecorrigeerde vervangingswaarde af te trekken. Deze verplichte investeringen bestaan uit sloopkosten en investeringen in de ruimtelijke kwaliteit. • waarde bouwbestemming € 171.000,-• 30% gecorrigeerde vervangingswaarde € 35.000,-- -/Totale investering € 136.000,-Na aftrek van de sloopkosten wordt het te investeren bedrag in ruimtelijke kwaliteit inzichtelijk. • totale investering € 136.000,-• sloopkosten (1.310 m² x €25,-) € 32.750,-- -/Investering ruimtelijke kwaliteit € 103.250,--

99018420


De investeringen in de ruimtelijke kwaliteit bestaan in dit project uit de volgende posten: • uitvoeren landschappelijke herinrichting (met onder andere) € 6.000,-° aanplant singel; ° inrichten natuurlijk grasland • het renoveren van gevels achterhuis en hooischuur € 48.000,-• aanleg geluidswal € 22.000,-• waardevermindering grond € 10.000,-• asbestsanering € 3.250,-• onderzoeken bestemmingswijzigingen (met onder andere) € 8.000,-° Flora en fauna onderzoek; ° bodemonderzoek; ° archeologisch onderzoek. • advieskosten € 12.000,-• legeskosten gemeente € 3.000,-• notariskosten € 400,-- + Totale investeringen ruimtelijke kwaliteit op locatie € 112.650,-Doordat de bestemming van (een deel van) het naastgelegen perceel agrarische grond wordt gewijzigd in de bestemming natuur, vermindert de waarde van dit perceel. In zulke gevallen kan de waardevermindering van de grond als investering van de ruimtelijke kwaliteit worden aangemerkt. In dit geval is het bedrag voor de investering in de ruimtelijke kwaliteit hoger dan het bedrag dat vrijkomt met de uitgifte van de compensatiekavel. De initiatiefnemer vult dit tekort aan. 5. Meerwaarde Met het uitvoeren van dit RVR project verbetert het landschap door de sloop van de schuren en het omvormen van agrarische grond naar natuur. Door het uitvoeren van het RVR project wordt het bovendien mogelijk om de boerderij in de oorspronkelijke staat te herstellen. Daarnaast verbetert het wooncomfort doordat met de aanleg van de geluidswal de geluidsbelasting op de woningen afneemt.

99018420


Rood voor Rood met twee slooplocaties

1. Uitgangssituatie Bij dit project wordt RVR toegepast op een historisch boerenerf met verschillende karakteristieke gebouwen. Op het erf zijn een aantal landschapontsierende gebouwen aanwezig die niet langer in gebruik zijn. De initiatiefnemer wil op deze locatie graag het historisch erf met meerdere gebouwen in ere herstellen en de karakteristieke bebouwing daarbij restaureren. Om dit mogelijk te maken wil de initiatiefnemer de landschapontsierende schuren slopen en zo gebruik maken van de regeling RVR. Bij het herstel van het karakteristieke erf is het in dit geval van belang dat het erf uit meerdere passende gebouwen blijft bestaan. Om dat te realiseren wil de eigenaar twee nieuwe woningen realiseren. De hoeveelheid landschapontsierende bebouwing op deze locatie is niet voldoende om een tweede kavel te realiseren. Daarom is in overleg met de gemeente een tweede locatie, met te slopen landschapontsierende bebouwing, bij dit plan betrokken. Op het karakteristieke erf, waar de woningen worden gerealiseerd (locatie 1), zal 1.620 m² worden gesloopt. Op de tweede slooplocatie (locatie 2) wordt 890 m² aan voormalige agrarische bebouwing gesloopt. 2. Het landschap De projectlocatie (locatie 1) is landschappelijk erg interessant. Deze locatie bevindt zich in een kampenlandschap aan de rand van een essenlandschap. De belangrijkste kenmerken van het kampenlandschap zijn hoogteverschillen op korte afstand van elkaar. Om het vee te beschermen werden de kampen omgeven door hagen of houtwallen. Hierdoor ontstond een landschap met een gesloten karakter. Het aansluitende essenlandschap wordt gekenmerkt door de grote bouwlanden. Afzonderlijke perceelsscheidingen zijn hier nauwelijks zichtbaar in het landschap, zodat de essen qua beeld open zijn. 3. Het plan Op het karakteristieke erf (locatie 1) worden allereerst de (buitenzijde van de) karakteristieke gebouwen gerestaureerd. Met toepassing van de regeling RVR worden twee nieuwe woningen gerealiseerd, waarvan één in de vorm van herbouw van een karakteristieke schuur. Deze karakteristieke schuur zal grotendeels worden gesloopt en in dezelfde stijl worden herbouwd, waarmee de ruimtelijke kwaliteit behouden blijft. De tweede nieuwe woning zal in dezelfde karakteristieke stijl worden gebouwd, waarbij deze woning qua grootte ondergeschikt is aan de boerderij. Met de sloop van de landschapontsierende bebouwing, de herbouw van de schuur en de nieuwbouw van een woning wordt het erfensemble hersteld. Dat wil zeggen dat een voor deze locatie karakteristieke erfvorm met meerdere gebouwen aan de rand van een es, wordt hersteld. Karakteristieke landschapselementen, zoals bestaande houtwallen worden hersteld en versterkt. Verder wordt op locatie 1 vastgelegd dat op de akker (op de es) de komende jaren graan, zoals rogge, tarwe of spelt (geen maïs!), geteeld gaat worden zoals dit vroeger ook op de essen gebruikelijk was. Op locatie 2 wordt de ruimtelijke kwaliteit verbeterd doordat in dit gebied landschapontsierende bebouwing verdwijnt. De locatie van de te slopen bebouwing wordt ingericht als weide. 4. Financiële opzet Doordat in dit geval met twee slooplocaties gewerkt wordt, is in de financiële constructie de verdeling van het te investeren bedrag opgenomen. De eigenaar van locatie 1 (waar gebouwd wordt) zal aan de eigenaar van locatie 2 de sloopkosten en de gecorrigeerde vervangingswaarde van locatie 2 betalen. Daarnaast zal een deel van de investeringen in de ruimtelijke kwaliteit worden gedaan op locatie 2. Deze investeringen worden daarbij ook betaald door de eigenaar van locatie 1. In een RVR project waarbij twee slooplocaties met twee eigenaren betrokken zijn, wordt in de privaatrechtelijke overeenkomst vastgelegd welk bedrag wordt betaald voor de inbreng van te slopen agrarische bedrijfsgebouwen. 99018420


De waarde van de bouwbestemmingen wordt als volgt bepaald: • waarde twee bouwrijpe woningbouwkavels (getaxeerd, 2 x 1000 m²) € 460.000,-• waarde ondergrond (erf à € 13,-- per m²) € 26.000,-• kosten bouwrijp maken € 20.000,-- -/Waarde twee bouwbestemmingen

€ 414.000,-

• Waarde twee bouwbestemmingen • 30% van de gecorrigeerde vervangingswaarde van te slopen bebouwing locatie 1 Verplichte investeringen (door eigenaar locatie 1)

€ 414.000,-€ 50.400,-- -/€ 363.600,--

Om het bedrag te bepalen dat moet worden geïnvesteerd in de ruimtelijke kwaliteit, worden de sloopkosten van beide locaties en de gecorrigeerde vervangingswaarde van locatie 2 van de verplichte investeringen afgetrokken: • verplichte investeringen (door eigenaar locatie 1) € 363.600,-• locatie 1 ° sloopkosten (1.620 m² x € 25,--) € 40.500,-• locatie 2 ° loopkosten (890 m² x € 25,--) € 22.250,-• vrij te besteden deel (30% van g.v.w.) € 11.800,-- -/Gereserveerd voor investeringen ruimtelijke kwaliteit: € 289.050,-De investeringen in de ruimtelijke kwaliteit (€ 289.050,-) zijn verdeeld over de twee locaties en bestaan in dit project uit de volgende posten: • locatie 1 ° Uitvoeren landschappelijke herinrichting (met onder andere) € 23.000,-− aanplant hakhoutbosje; − aanleg houtwal; − aanplant boomgaard. ° Het restaureren van karakteristieke bebouwing € 173.000,-° Asbestsanering € 16.000,-° Graanakker (inkomstenderving) € 39.050,-° Landschapsplan € 3.000,-• locatie 2 ° Uitvoeren landschappelijke herinrichting € 6.000,-° Advieskosten: € 13.000,-° Legeskosten gemeente: € 6.000,-° Onderzoeken bestemmingswijzigingen (met o.a.) € 9.000,-− Flora en fauna onderzoek − Bodemonderzoek − Archeologisch onderzoek • Notariskosten € 1.000,-- + Totale investeringen ruimtelijke kwaliteit

€ 289.050,--

5. Meerwaarde Met het op deze manier toepassen van RVR, wordt op twee locaties de landschapontsierende bebouwing gesloopt. De mogelijkheden die de twee woningbouwbestemmingen bieden op het erf van locatie 1, dragen vervolgens bij aan het herstellen van het karakteristieke erf. Met de waarde die ontstaat bij het realiseren van de woningen worden op beide locaties landschappelijke verbeteringen gedaan. Dit vertaalt zich onder andere in het restaureren van bebouwing, het realiseren van een graanakker op de eskop en het aanleggen en herstellen van verschillende landschapselementen.

99018420


Rood voor Rood met bedrijfsverplaatsing

1. RVR met bedrijfsverplaatsing RVR biedt de mogelijkheid om bij te dragen aan de verplaatsing van een intensieve veehouderij of de verplaatsing van een gemengd bedrijf met een intensieve tak. Voorwaarde daarbij is dat er een ruimtelijk probleem mee opgelost wordt. Het kan daarbij bijvoorbeeld gaan om een stankprobleem waarbij een woning of dorp hinder ondervindt van een intensieve veehouderij of de ligging van een intensieve veehouderij in de Ecologische Hoofdstructuur of in een Robuuste Verbindingszone waardoor natuurontwikkeling en / of recreatieve ontwikkelingen worden belemmerd. 2. Uitgangssituatie In dit project ligt het intensieve veehouderijbedrijf van de initiatiefnemer in een kleine kern en binnen een robuuste verbindingszone buiten het reconstructiegebied. Op het bedrijf houdt de initiatiefnemer ruim 400 fokzeugen. De totale oppervlakte van de stallen op deze locatie bedraagt 1.200 m². Door de aanwezigheid van de veehouderij ontstaat stankoverlast in het dorp. Het gaat om een overbelaste stanksituatie. Het verplaatsen van het bedrijf maakt realisatie van recreatieve ontwikkelingen mogelijk en leidt tot verbeteringen van de ruimtelijke kwaliteit. 3. Plan Het oplossen van dit ruimtelijke probleem maakt dat een deel van de verplaatsingskosten kan worden gecompenseerd middels de regeling RVR. Daarom is de eigenaar bereid zijn bedrijf te verplaatsen naar een geschikte locatie in een landbouwontwikkelingsgebied. Een deel van de kosten die gemoeid zijn met de verplaatsing kunnen daarbij worden gecompenseerd door middel van de regeling RVR met bedrijfsverplaatsing. 4. Financiële uitwerking Bij RVR met verplaatsing gelden dezelfde voorwaarden als bij reguliere RVR projecten. Dat betekent dat minimaal 850 m² aan landschapontsierende bebouwing gesloopt moet worden, waarvoor één bouwkavel gerealiseerd mag worden. • Waarde bouwrijpe woningbouwkavel (getaxeerd, 1000 m²) • Waarde ondergrond (landbouwgrond à € 4,-- per m²) • Kosten bouwrijp maken

€ 225.000,-€ 4.000,-€ 10.000,-- -/-

Waarde woningbouwbestemming

€ 211.000,--

Om de kosten van de verplaatsing te dekken mag één woningbouwkavel extra gerealiseerd worden. Met de waarde van in totaal twee woningbouwbestemmingen kan geïnvesteerd worden in de verplaatsing van het bedrijf. De waarde van de twee bouwbestemmingen moet vergeleken worden met de maximale bijdrage die theoretisch via de VIV verkregen kan worden, De bijdrage in de bekostiging van de verplaatsing met RVR mag namelijk niet groter zijn dan (rekentechnisch) volgens de Verplaatsingsregeling Intensieve Veehouderij (VIV) mogelijk zou zijn. Wanneer er van de waarde van twee bouwbestemmingen, na aftrek van de verplaatsingskosten berekend volgens VIV, een deel resteert, dan moet dit geïnvesteerd worden in de ruimtelijke kwaliteit. Waarde twee woningbouwbestemmingen (2 x € 211.000,--)

€ 422.000,--

99018420


Berekeningsmethode VIV

10

De verplaatsingskosten via VIV bestaan uit 100% van de gecorrigeerde vervangingswaarde, de sloopkosten en verhuiskosten. Dat in de rekenmethode van de VIV de sloopkosten en de gecorrigeerde vervangingswaarde zijn opgenomen betekent dat deze niet nog eens apart berekend worden (zoals in reguliere RVR projecten). De verhuiskosten kunnen als kosten worden gerekend tot € 500,- per NGE met een maximum van € 100.000,-. Dit bedrijf heeft een economische grootte van ongeveer 110 NGE, waarmee de maximaal declarabele verhuiskosten € 55.000,-- bedragen. Rekenmethode VIV 100% gecorrigeerde vervangingswaarde sloopkosten

€ 210.000,-€ 30.000,--

Kosten verhuizing Onderzoekskosten (hervestigingslocatie) Advieskosten (hervestigingslocatie)

€ € €

29.000,-11.000,-15.000,--

Verhuiskosten totaal (€ 500,- per NGE)

€

55.000,-- +

Kosten verplaatsing VIV

€ 295.000,--

Er resulteert een bijdrage van € 295.000,-- voor het verplaatsen van het bedrijf en het slopen van de VAB op de oude locatie. Investering Ruimtelijke kwaliteit Voor de investering ruimtelijke kwaliteit resteert het volgende bedrag: • waarde twee woningbouwbestemmingen € 422.000,-• kosten verplaatsing VIV € 295.000,-- -/Investering Ruimtelijke kwaliteit

€ 127.000,--

De investeringen in de ruimtelijke kwaliteit bestaan in dit project uit de volgende posten: • uitvoeren landschappelijke herinrichting (met o.a.) € 23.000,-° aanplant bos ° inrichten natuurlijk grasland • waardevermindering grond omvorming natuur (+/- 3 ha.) € 62.000,-• het aandeel asbestsanering van de sloopkosten € 9.200,-• onderzoeken bestemmingswijzigingen (met o.a.) € 9.000,-° Flora en fauna onderzoek ° Bodemonderzoek ° Archeologisch onderzoek • advieskosten € 14.000,-• legeskosten gemeente € 7.200,-• notariskosten € 2.600,-- + Totale investeringen ruimtelijke kwaliteit op locatie € 127.000,--

10

Alleen om te bepalen welke waarde te behalen is via de VIV regeling. Bij bepalen van het aantal bouwkavels geldt

nog steeds de 30% gecorrigeerde vervangingswaarde. 99018420


5. Meerwaarde In dit voorbeeld van RVR met verplaatsing valt te zien dat een deel van de waarde van de woningbouwkavels gebruikt wordt voor investeringen in landschappelijke verbeteringen. De belangrijkste meerwaarde bestaat uit de milieu- en natuurwinst die ontstaat doordat een bedrijf verplaatst waardoor een stankprobleem wordt opgelost en gewenste recreatieve ontwikkelingen gerealiseerd kunnen worden. Bovendien kan de initiatiefnemer op een nieuwe, betere ocatie een duurzaam en perspectiefvol bedrijf voortzetten.

99018420

Beleid 'Rood voor rood'

Recommend Documents