BAB III TINJAUAN JUDUL DAN TEMA 3.1
Pengertian Gedung Perkantoran sewa Dalam
kamus
Indonesia
Gedung
adalah
bangunan
besar
bertembok dan bagus 6), sedangkan kantor adalah bangunan yang dipakai untuk bekerja yang berkenaan dengan urusan administrasi
7)
dan kata
8)
sewa adalah peminjaman sesuatu dengan pembayaran uang . Sehingga maksud gedung perkantoran sewa adalah gedung yang ruangannya digunakan untuk kegiatan mengurusi suatu pekerjaan yang dipinjamkan kepada pemakai gedung atau ruang tersebut dengan dikenakan biaya sewa. Sedangkan
menurut
Hohl
(1998) mendefinisikan
pengertian
gedung perkantoran sebagai suatu tempat dimana para white collar workers atau desk workers melakukan aktifitas mereka, baik aktifitas fisik maupun psikologis. Jadi Gedung perkantoran adalah :suatu bangunan atau gedung yang mempunyai luas yang sangat sempit, relatif sederhana dan rendah dalam biaya dibandingkan dengan bangunan residensial, bangunan ini mempunyai fungsi spesial yang tinggi.Bisa dikatakan sebagai rumah besar dengan fungsi khusus. Gedung ini mempunyai tipe dan ukuran yang bermacam-macam
tergantung
kombinasi
dari
perusahaan
yang
menempati. 3.1.1 Klasifikasi Kantor Sewa Pengadaan kantor sewa haruslah mempertimbangkan beberapa aspek seperti wilayah, trend dan kecenderungan ekonomi setempat. Menurut Hunt, W.D kantor sewa dapat diklasifikasikan sebagai berikut : 9)
6) 7) 8) 9)
LH. Santoso Kamus Bahasa Indonesia, 1992, Hal : 182 Ibid, Halaman 264 Ibid, halaman 471 Marlina, Endy, 2008, Panduan Perancangan Bangunan Komersial, Andy, Yogyakarta
III - 1
KLASIFIKASI BERDASARKAN RUANG Kapasitas Luas Kapasitas
Small Space
Medium Space
Large Space
1 - 3 Orang
4 – 12 Orang
< 12 Orang
8 – 40 m2
40 – 150 m2
< 150 m2
Luas
Penulis Akan merancang dengan klasifikasi Medium & Large KLASIFIKASI BERDASARKAN PERUNTUKAN Fungsi Tunggal
Fungsi Majemuk
Merupakan kantor sewa yang didalamnya memiliki beberapa fungsi, sehingga lebih variatif. Kantor ini mempunyai peluang lebih banyak terkait dengan penggabungan berbagai kegiatan. Penulis mengambil klasifikasi peruntukkan Fungsi Majemuk
Merupakan kantor sewa yang didalamnya hanya memiliki satu fungsi. Pada kantor sewa ini sifat dan Karakter lingkup kegiatan yang diwadahi relatif sama
KLASIFIKASI BERDASARKAN PADA JUMLAH PENYEWA Penyewa Bangunan Penyewa Lantai Penyewa Lantai Tunggal Tunggal Majemuk sewa yang Setiap lantai digunakan Hanya disewakan Kantor dari 1 satu lantai hanya lebih kepada satu penyewa setiap dan dalam jangka ditempati oleh satu penyewa / unit kantor. bangunan waktu tertentu. Berarti penyewa saja seluruh bangunan kantor ini akan disewa oleh satu penyewa saja Penulis mengambil Klasifikasi Penyewa Tunggal & Penyewa Majemuk KLASIFIKASI BERDASARKAN PADA PENGELOLA Tenant Owned Building Kantor sewa yang dibangun oleh pemilik sekaligus berperan sebagai penyewa terbesar bangunan tersebut
Speculative Office Investment Type of Building Office Building Mengikuti kebutuhan • Perusahaan khusus pasar secara spekulatif, biasanya 1 bangunan namun tetap mengikuti disewa 1 penyewa studi kelayakan dalam saja. melihat potensi penyewa • Seringkali bangunan diadakan pada site yang nilainya tinggi. Penulis mengambil Klasifikasi Investment Type of Office Building dengan Penyewa Majemuk
III - 2
KLASIFIKASI BERDASARKAN TYPICAL JALUR PENCAPAIAN • Bentuk
bangunan
memanjang
biasanya
dengan
tatanan
ruang yang relatif linear. • Ruang disusun dengan 1 koridor (single Gbr. III.1 Tipe Koridor Terbuka (Sumber : Architecture Handbook)
zone)
atau
2
koridor melalui
(Double zone) • Setiap
lantai
dicapai
koridor
yang
menghubungkan
antar ruang. • Bentuk bangunan tinggi dengan luasan lantainya relatif kecil. • Perbandingan
antara
lebar
&
tinggi bangunan kecil. • Pada tipe ini ruang-ruang dicapai
Gbr. III.2 Tipe Menara (Sumber : JSEB Handbook)
melalui satu jalur sirkulasi vertikal yang biaa disebut dengan core. Dengan
sistem
lay-out,
maka
penyewa dimudahkan untuk menata ulang rancangan ruang sewanya.
Gbr. III.3 Tipe Open Lay-out (Sumber : JSEB Handbook)
Penulis mengambil klasifikasi Tipe Menara dan Tipe Open Lay-out
3.1.2 Perhitungan Sewa Ruang Kantor Ada beberapa istilah yang penulis dapatkan untuk perhitungan ruang kantor, yaitu : Service floor area Rentable floor area Gross area system
Meliputi area-area yang tidak termasuk disewakan, tetapi merupakan layanan untuk penyewa seperti,elevator, tangga dll. Adalah area yang disewakan dengan harga tertentu Sewa dengan sistem semua bagian bangunan berikut fasilitas penunjang.
III - 3
Net area system Semi gross system
Sewa dengan hanya memperhitungkan luas ruang yang benar-benar hanya digunakan oleh penyewa Sewa dengan memperhitungkan semua ruang yang digunakan oleh penyewa di tambah dengan beberapa ruang fasilitas
Jenis Aktifitas
3.1.3 Aktifitas dan Pengelompokan Area Dalam Gedung Perkantoran Aktifitas Pengguna / Customer
Aktifitas Pengelola Aktifitas Suplai Barang
Pengelompokan Area Dalam Gedung
Private Area
Kegiatan utama adalah berhubungan dengan akomodasi (seperti bekerja) disamping kegiatan lainnya seperti makan, minum, rapat/meeting. Memenuhi segala kebutuhan pengguna / customer mulai dari bekerja, makan, minum dan sebagainya yang bersifat memfasilitasi. Kegiatan ini untuk mendukung seluruh kenyamanan bagi para penyewa, untuk itu dibutuhkan akses tersendiri. merupakan daerah khusus untuk kegiatan pribadi para pengguna / costumer seperti bekerja ( ruang kantor ).
Public Area
merupakan daerah pertemuan pengelola dengan pengguna, maupun dengan tamu seperti ruang lobby, ruang sirkulasi dsb
Service Area
merupakan daerah khusus untuk pengelola, disini bermacam pelayanan disiapkan untuk kebutuhan para pengguna seperti area ME, toilet, gudang
Ketiga area ini biasanya di dalam gedung dibagi dua, yaitu :
Front Office
Back Office
Yang terdiri dari private area dan public area, disini segala macam bentuk kegiatan pelayanan dari fasilitas ditampilkan dengan sesuatu gedung untuk dinikmati oleh para pengguna Semua area service yang sedapat mungkin pengguna tidak mengetahuinya. Bagian ini sangat vital untuk menunjang kegiatan ’front office’.
III - 4
3.2
Latar Belakang Tema. Kawasan SCBD adalah kawasan yang telah ditata sedemikian rupa
dengan konsep yang mapan dan dibukukan dalam UDGL, maka ketika penulis menggali salah satu site (Lot-1) untuk dijadikan bahan tulisan dan rancangan ada aturan yang mendasar yaitu antara gedung JSEB Lot-2 dan Lot-1 harus serupa / berkarakter sama. 10) Konsekuensi dari bangunan baru terkadang harus membuat pola yang menyediakan kesatuan visual dari bangungan sebelumnya.
11)
Ungkapan ini diperkuat oleh Brent C. Brolin, bahwa bangunan baru yang bermunculan tidak menjadi masalah bila dibangun dilahan baru, namun akan timbul masalah bila dibangun pada lingkungan yang telah terbentuk dan memiliki karakter tanpa memperhatikan lingkungannya. 12) Dari aturan dan pernyataan diatas, penulis dapat menyimpulkan, bahwa pendekatan arsitektur kontekstual bisa menjadi awal perencanaan dan perancangan untuk kawasan SCBD Lot-1. 3.3
Arsitektur Kontekstual
3.3.1 Pengertian Arsitektur Kontekstual
13)
Menurut Kieth Ray, Arsitektur Kontekstual adalah suatu metode perancangan yang mengambil unsur pembentuk dari ciri khas suatu lingkungan sekitar, adapun dasar pemikirannya adalah : •
Gaya arsitektur setempat, karakter, pembuatan hingga bahan bangunan.
•
Aktifitas lingkungan yang berada disekitar tapak.
•
Nilai budaya, sejarah dan makna tersebut bagi masyarakat.
•
Kondisi fisik lingkungan dan tanggapan terhadap iklim.
10) 11) 12) 13)
Panduan Rancang Kota – Kawasan SCBD, Jakarta Dinas Tata Kota, Hal. 14 Richard Hedman with Andrew Jaszweski, Fondamentas of Urban Design Keith Ray, Contextual Architecture, responding to existing style, 1980 Contoh diambil dari : Ary Rahman Ariff (41205010018), Hotel business ***, Cikini-Jakarta, Skripsi, Jurusan Arsitektur, FTSP Universitas Mercu Buana, Mei 2009
III - 5
3.3.2 Teori Pendukung Tema Penulis sedikitnya mendapatkan tiga teori pendukung tema yang dapat diterapkan pada Lot-1 Kawasan SCBD ini, yaitu :
Contextual Architecture (Keith Ray) • Alteration, adaptasi tampak bangunan lama dengan fungsi baru tanpa melakukan perubahan. • Infill, dapat diterapkan pada lahan dengan karakter tertentu dan teratur sehingga penyelesaian rancangan bersifat detail. Architecture in Contextual (Brent C. Brolin) Ada upaya simpatik untuk mempertautkan bangunan lama dengan yang baru seperti : • Mengenali motif-motif desain setempat. • Mengenakan bentuk-bentuk dasar yang sama dan kemudian diatur kembali sehingga terlihat memiliki bentuk yang berbeda. • Mengabstraksi bentuk-bentuk aslinya. • Mencari bentuk-bentuk baru yang memiliki efek visual yang mendekati sama. Context and Contrast (R. Heydman & Andrew Jaszweski) Adakah desain yang memiliki kaitan visual dengan lingkungannya sehingga tercipta efek visual yang menyatu dan menyeluruh. Bangunan baru selayaknya memperkuat dan meningkatkan karakter lingkungan pola-pola setempat. Harmoni, pendekatan dengan pemilihan pola lama sebagai dasar rancangan. Terbagi dalam 5 pendekatan : 1. Optional, merancang dengan bebas tanpa kawatir dan akan merusak konteks lingkungan yang ada. Namun, lingkungan yang dominan hendaknya dikembangkan agar terjaga keseimbangan dan mempererat tautan visual. 2. Moderate Conformance, bila terdapat ragam arsitektur disuatu lingkungan, maka penambahan elemen baru diperbolehkan, selama memiliki kaitan visual yang kuat. 3. Selective Linkage, bila lingkungan memiliki kualitas campuran (bangunan yang bernilai Arsitek) diperlukan pendekatan selektif dalam mengambil pola-pola setempat.
III - 6
4. Rigorous Conformance, suatu lingkungan yang memiliki bangunan bermakna tinggi (unsur yang signifikan dan detail), maka perlu pemakaian ulang unsur-unsur tersebut. 5. Replication, diantara deretan bangunan sejarah yang identik dan ada lahan kosong, maka dibuat replika/tiruan, sehingga bangunan tersebut menjadi mirip dan tercipta kesinambungan. • Kontras, pendekatan cara ini memberikan desain yang kuat dalam memberikan fokus dan memperkaya Dramatisasi Kota beberapa bangunan istimewa memang membutuhkan suatu aksen dan fokus tertentu dengan menjadikan suatu kontras pada salah satu bangunan. • Penerapan Kriteria (Application of Criteria), ada sedikitnya 10 desain linkages yang perlu diperhatikan : 1. Bayangan bangunan (Building Silhouette). 2. Jarak antar bangunan (spacing between build). 3. Setbacks from street property line). 4. Bentuk dan massa bangunan (massing of building form). 5. Lokasi dan penempatan jalan masuk (location and treatment of entryway). 6. Penyelesaian finishing material dan texture (surface material, finish dan texture). 7. Pola bayangan dari massa bangunan dan elemen dekorasinya (Shadow patterns from massing and decorative features). 8. Ukuran bangunan (Building Scale). 9. Gaya Arsitektur (Style of Architecture). 10. Tata Taman (Landscaping).
III - 7
Studi Banding : •
Louvre Moseum
: Louver Museum
•
France
: France
•
Context
: Effective Contras
•
Sumber
: www.cmimages.com
Pendekatan desain secara contras agar memberikan fokus dan memperkaya dramatisasi suatu kota beberapa bangunan di lingkungan memang istimewa, namun dengan hadirnya ‘Louvre’ memberi aksen sendiri pada lingkungan. Dari skema gambar potongan diatas, Desain Louvre tetap beradaptasi dengan lingkungan dan bangunan sekitarnya dengan membuat basement sebagai innercourt memberi kesan keterikatan secara aktifitas dengan lingkungan.
III - 8
Nama Gedung
: Jakarta Stock Exchange Building
Alamat
: Jl. Jend. Soedirman – Jakarta
Fungsi
: Perkantoran
Luas Lahan
: 22.430 m2
Jumlah Lantai
: 32 Lantai
Sumber
: Indonesia Desain
Arsitek
: Brennan Geer Gorman (BBG) Amerika
Ketika Kita mencermati Gedung JSEB dari ujung kaki hingga mahkota, detail linearnya serasa memberikan kesan state of the art dengan fasilitas lengkap. Berikut alasan yang penulis kutip dari eksterior hingga interiornya. • Karakter bangunan sangat multi perspektif dari jauh terlihat ramping, namun begitu mendekat volumenya kekar. • Crown/mahkotanya berundak dan hal ini terinspirasi oleh Candi Prambanan. • Dengan bentuk nampak Trapesium namun sebenarnya adalah segitiga, sehingga memunculkan paradigma baru gedung berkelas dan optimal dalam memenuhi aspirasi pusat perkantoran high-end.
III - 9
• Untuk menjaga efisiensi ujung runcing dipangkas. • Kolom-kolom sebagian besar diletakkan di luar area sewa sehingga nilai ekonomis begitu tinggi. Exterior Secara estetika dinding luarnya nampak seperti permainan renda antara kaca reflektor berwarna gelap dan granit yang secara keseluruhan mempresentasikan kesan wibawa.
Interior • Kombinasi pencahayaan alami dan artifisial yang kesemua ini untuk efisiensi energi. • Dengan dominasi interior dengan bahan material granite cream dan hitam untuk mencerminkan elegan dan tenang.
III -10
Lantai basement Lantai Lower Ground Lantai Ground Exchange Zone Lantai 1 Lantai 2 Lantai 3 dan 4 Lantai 5 Low Rise Zone Lantai 6 - 17 Mid Rise Zone Lantai 18 Lantai 19 Lantai 20 -22 Lantai 23 High Rise Zone Lantai 24 Lantai 25 Lantai 26 Lantai 27 Lantai 28 Lantai 29 Lantai 30 Lantai 31
2 lapis 3555 m2 4765 m2
Area Parkir Area Trading Area Trading
3429 m2 1919 m2 2255 m2 2243 m2 @ 2302 m2
Area perkantoran
2302 m2 2282 m2 2370 m2 2341 m2
Area perkantoran
2330 m2 1523 m2 1536 m2 1552 m2 1521 m2 1502 m2 706 m2 674 m2
Area perkantoran
III -11
Club
