Bab I Pendahuluan I.1
Latar Belakang
Rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga. Sedangkan perumahan merupakan kumpulan atau kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan. Investasi pada dasarnya mencakup dua hal yakni mengeluarkan saat ini untuk mendapatkan keuntungan disaat mendatang dan mengeluarkan secara pasti untuk keuntungan yang belum pasti (Budi Santoso, 2000). Dengan kata lain, investasi adalah penggunaan sumber daya yang ada pada saat ini untuk mendapatkan keuntungan dimasa yang akan datang. Dalam investasi pengembangan perumahan, kegiatan investasi meliputi tiga kegiatan yaitu studi kelayakan investasi, pengembangan perumahan, operasi dan pemeliharaan (O&M). Salah satu karakteristik dari investasi pengembangan perumahan adalah ketidakpastian yang akan muncul selama investasi berlangsung. Ketidakpastian akan masa yang akan datang dalam investasi pengembangan perumahan menyebabkan munculnya risiko. Menurut Geltner dan Miller (2007), risiko adalah kemungkinan bahwa performa investasi akan bervariasi setiap waktunya dan tidak dapat diprediksi pada waktu investasi dilakukan. Karena ketidakpastian akan menyebabkan adanya risiko dan mempengaruhi tingkat pengembalian yang diharapkan pengembang, maka menganalisis ketidakpastian merupakan kunci utama dalam investasi pengembangan perumahan. Risiko dan tingkat pengembalian merupakan bagian yang tidak dapat dipisahkan dalam investasi pengembangan perumahan karena mempengaruhi penilaian pengembang terhadap kelayakan pengembangan perumahan, maka tingkat pengembalian yang diharapkan pengembang harus disesuaikan dengan tingkat risiko yang dihadapi. Kedua hal tersebut menjadi pertimbangan pengembang untuk melakukan analisis kelayakan finansial pengembangan perumahan. Studi kelayakan finansial merupakan bagian dari studi kelayakan investasi, yaitu studi atau analisis terhadap suatu investasi apakah layak
1
atau tidak secara finansial dengan membandingkan antara biaya (cost) yang dikeluarkan terhadap pendapatan (revenue) yang diperoleh. Studi ini bertujuan untuk mengetahui nilai sekarang (present value) terhadap aliran kas (cash flow) di masa yang akan datang. Dalam studi kelayakan finansial pengembangan perumahan, dibutuhkan suatu model kelayakan
finansial
pengembangan
perumahan
karena
model
memungkinkan
mengidentifikasi, mengklasifikasi, menganalisa dan merespon risiko sehingga dapat memudahkan pengembang mengambil keputusan mengenai kelayakan pengembangan perumahan. Byrne (1996) menyatakan bahwa tidak ada bentuk standar dari studi kelayakan finansial pengembangan perumahan. Saat ini metode deterministik masih sering digunakan walaupun dalam metode ini ketidakpastian tidak diidentifikasikan dalam analisis. Oleh karena itu, Byrne (1996) mengidentifikasikan variabel utama yang mempengaruhi kelayakan pengembangan perumahan yang bertujuan untuk mengetahui variabel mana yang paling sensitif mengalami perubahan. Variabel yang telah diidentifikasikan tersebut kemudian diklasifikasikan kedalam 3 (tiga) jenis variabel, yaitu (1) variabel yang dapat dikendalikan langsung (directly controlled variable) seperti luas lahan dan peruntukkan lahan; (2) variabel yang tidak dapat dikendalikan secara langsung (indirectly controlled variable) atau variabel yang mempunyai ketergantungan terhadap variabel lain seperti pajak dan besarnya pinjaman; dan (3) variabel yang tidak dapat dikendalikan dan bersifat tidak pasti (uncontrolled uncertain variable) seperti inflasi dan suku bunga pinjaman. Byrne (1996) menetapkan 3 (tiga) variabel ketidakpastian yang mempengaruhi kelayakan finansial pengembangan perumahan yaitu inflasi, suku bunga dan tingkat penjualan. Variabel ketidakpastian tersebut dianalisis dalam model kelayakan finansial pengembangan perumahan karena perubahan dari variabel tersebut akan mempengaruhi besarnya pengembalian yang akan diperoleh pengembang. Dalam menganalisis
kelayakan
finansial
pengembangan
perumahan,
Byrne
(1996)
menggunakan simulasi untuk menganalisis ketidakpastian yang bertujuan untuk memudahkan pengembang dalam mengambil keputusan investasi. Simulasi tersebut digunakan untuk mengetahui distribusi probabilitas dan sensitivitas dari variabel ketidakpastian yang telah ditetapkan tersebut, selain itu simulasi juga digunakan
2
menghitung cash flow untuk mengetahui kemungkinan-kemungkinan pengembalian investasi yang akan diperoleh pengembang. Avianto (1998) menyatakan dalam studi kelayakan finansial diperlukan studi kelayakan legal untuk mendapatkan perizinan dan studi kelayakan pasar untuk mengetahui segmen pasar perumahan yang akan dipilih. Kedua aspek tersebut merupakan aspek penting dalam menentukan kelayakan finansial pengembangan perumahan. Dalam melakukan studi kelayakan finansial pengembangan perumahan, Avianto (1998) mengelompokkan variabel pengembangan perumahan menjadi 2 (dua) kelompok yaitu biaya pokok pengembangan tanah (BPPT) dan biaya pokok pengembangan bangunan (BPPB). Berdasarkan klasifikasi variabel yang dilakukan oleh Byrne (1996), hanya 2 jenis variabel pengembangan perumahan yang dianalisis dalam model studi kelayakan yang dikembangkan Avianto (1998) yaitu variabel yang dapat dikendalikan secara langsung dan tidak langsung. Dalam model tersebut, variabel ketidakpastian tidak dianalisis sehingga tidak diketahui pengaruh ketidakpastian terhadap pengembalian investasi yang diharapkan pengembang dan risiko dari investasi tersebut. Selain itu, cash flow dalam modelnya tidak dianalisis menggunakan simulasi sehingga hanya menghasilkan singlepoint
outcome
dan
tidak
memberikan
gambaran
kemungkinan-kemungkinan
pengembalian investasi yang diharapkan pengembang. Oleh karena itu, maka penelitian ini dimaksudkan untuk menyediakan suatu model kelayakan finansial pengembangan perumahan yaitu dengan mengembangkan model kelayakan finansial yang telah dikembangkan oleh Avianto (1998) dengan menganalisis variabel ketidakpastian kedalam model tersebut. I.2
Perumusan Masalah
Ketidakpastian menyebabkan adanya risiko dan mempengaruhi tingkat pengembalian yang diharapkan pengembang, oleh karena itu maka perlu dilakukan studi kelayakan pengembangan perumahan. Pada model kelayakan finansial pengembangan perumahan yang dikembangkan Avianto (1998), variabel pengembangan perumahan dianalisis hanya variabel yang dapat dikendalikan secara langsung dan tidak langsung dari 3 (tiga) jenis variabel yang telah diklasifikasikan oleh Bryne (1996). Dalam model tersebut,
3
variabel ketidakpastian yang mempengaruhi kelayakan pengembangan perumahan tidak dianalisis sehingga pengaruh ketidakpastian terhadap pengembalian yang diharapkan pengembang dan risiko investasi tidak dapat diketahui. Berdasarkan hal tersebut, maka diperlukan suatu model yang menganalisis ketidakpastian sehingga dapat diketahui pengaruh ketidakpastian tersebut terhadap pengembalian investasi dan risiko yang akan muncul dalam investasi tersebut. Selain itu juga diperlukan model yang dapat memberikan gambaran kemungkinan pengembalian investasi sehingga pengembang mempunyai lebih banyak sudut pandang untuk menentukan kelayakan pengembangan perumahan. I.3
Tujuan Penelitian
Untuk menjawab permasalah yang telah dirumuskan, maka tujuan yang ingin dicapai dalam penelitian ini adalah memodelkan kelayakan finansial pengembangan perumahan berdasarkan model kelayakan finansial yang telah dikembangkan Avianto (1998) dengan menganalisis variabel ketidakpastian yang telah diidentifikasikan oleh Byrne (1996) kedalam model. Dalam pemodelan kelayakan finansial pengembangan perumahan ini akan digunakan simulasi untuk menguji model yang bertujuan untuk mengetahui kemungkinan-kemungkinan pengembalian investasi yang akan diperoleh pengembang dan besarnya risiko investasi tersebut. Pengembalian yang diharapkan pengembang akan dipresentasikan melalui kriteria kelayakan finansial yaitu payback period, net present value (NPV) dan internal rate of return (IRR). Dalam pengujian model, simulasi monte carlo dilakukan dengan menggunakan software @Risk untuk mengetahui variabel ketidakpastian yang paling mempengaruhi pengembalian investasi. I.4
Manfaat Penelitian
Hasil penelitian ini diharapkan dapat dimanfaatkan sebagai alat untuk menganalisis kelayakan finansial pengembangan perumahan yang dapat memberikan gambaran kemungkinan pengembalian investasi sehingga pengembang mempunyai lebih banyak sudut pandang untuk menentukan kelayakan investasi pengembangan perumahan
4
I.5
Lingkup dan Batasan Penelitian
Agar penelitian yang dilakukan tepat dan terarah, maka lingkup penelitian dalam tesis ini ditetapkan pada hal-hal berikut: •
Identifikasi variabel pengembangan perumahan berdasarkan pada Avianto (1998).
•
Penetapan variabel ketidakpastian berdasarkan variabel ketidakpastian yang telah diidentifikasi oleh Byrne (1996).
•
Pengembangan
model
kelayakan
finansial
pengembangan
perumahan
berdasarkan model yang dikembangkan Avianto (1998). •
Pengujian model menggunakan simulasi dengan perangkat lunak (software) @RISK.
•
Studi kasus dilakukan pada 5 (lima) perumahan menengah dan mewah di wilayah Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang dan Bekasi (Jabodetabek).
I.6
Sistematika Penulisan
Sistematika penulisan dibagi ke dalam enam bagian, yang secara garis besar dapat dijabarkan sebagai berikut: Bab I Pendahuluan Bab ini berisikan uraian mengenai latar belakang dilakukannya penelitian, tujuan yang ingin dicapai dari penelitian, manfaat dari penelitian serta lingkup dan batasan penelitian. Bab II Tinjauan Pustaka Bab ini berisikan literatur yang berkaitan dengan masalah dan tujuan penelitian, meliputi kajian pustaka mengenai rumah dan perumahan, kajian pustaka mengenai pengembangan perumahan dan variabel-variabel pengembangan
5
perumahan, kajian pustaka mengenai analisis kelayakan finansial, kajian pustaka mengenai kriteria kelayakan financial payback period, net present value (NPV) dan internal rate of return (IRR) sebagai alat pengambilan keputusan, kajian pustaka mengenai penggunaan simulasi monte carlo dan tinjauan terhadap penelitian-penelitian terdahulu. Bab III Metodologi Penelitian Bab ini berisikan metodologi yang dilakukan pada saat penelitian yaitu uraian mengenai langkah-langkah dalam melakukan penelitian beserta metode yang digunakan yang meliputi teknik pengumpulan data, teknik pengolahan data, teknik pemodelan, dan teknik simulasi monte carlo. Bab IV Analisis Data Bab
ini
berisikan
tahapan
dalam
memodelkan
kelayakan
finansial
pengembangan perumahan yang meliputi studi kasus, identifikasi variabel pengembangan perumahan, pengembangan model cash flow kelayakan finansial pengembangan perumahan, kemudian dilakuakn pengujian model yang meliputi pengembangan skenario cash flow, penentuan fungsi probabilitas dari variabel ketidakpastian pengembangan perumahan, penentuan discount rate yang akan digunakan dan penetuan jumlah iterasi untuk simulasi, selanjutnya akan dilakukan simulasi monte carlo dan analisis sensitivitas lanjut dengan software @Risk . Bab V Hasil dan Pembahasan Bab ini berisikan hasil-hasil pengujian model menggunakan simulasi yang meliputi data-data statistik dari kriteria kelayakan finansial Payback Period, Net Present Value (NPV) dan Internal Rate of Return (IRR) dan hasil analisis sensitivitas lanjut untuk mengetahui pengaruh perubahan variabel ketidakpastian pengembangan perumahan terhadap kriteria kelayakan finanasial tersebut. Hasil-
6
hasil yang diperoleh selanjutnya dibahas secara lebih terperinci untuk dijadikan dasar dalam penarikan kesimpulan. Bab VI Kesimpulan dan Saran Bab ini merupakan bab penutup yang berisikan kesimpulan berdasarkan pembahasan dari hasil-hasil penelitian yang menjawab tujuan dari penelitian serta saran-saran yang berisi pendapat untuk penyempurnaan dan pengembangan dari penelitian ini.
7
