BAB I PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang Bangunan gedung adalah wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi yang menyatu dengan tempat kedudukannya, sebagian atau seluruhnya berada di atas dan/atau di dalam tanah dan/atau di dalam tanah dan/atau air, yang berfungsi sebagai tempat manusia melakukan kegiatannya, baik untuk hunian atau tempat tinggal, kegiatan keagamaan, kegiatan usaha, kegiatan sosial, budaya maupun kegiatan khusus. Berdasarkan jenisnya maka gedung merupakan aset berwujud. Seperti halnya dengan tubuh manusia, setiap properti termasuk gedung sangat membutuhkan pemeliharaan agar pemanfaatan dari properti tersebut dapat mencapai tujuan dan sasaran dari pembangunan tersebut. Pengertian properti dalam konteks pemeliharaan ialah semua aspek fisik dari properti tersebut yang karena faktor usia dan aktifitas pemanfaatannya menyebabkan kualitas fisik bangunan dan fasilitas fisik lain yang melekat dalam pemanfaatan bangunan tersebut mengalami penurunan. Jika tidak dilakukan upaya pencegahan maka pada suatu ketika kondisi bangunan dan fasilitas tersebut akan berada pada kondisi tidak layak pakai. Dikutip dari sebuah artikel majalah konstruksi pada tahun 1999 mengenai “Ilmu ekonomi teknik bagi optimasi perawatan gedung” durasi pemeliharaan bangunan meliputi 80.1% , pembuatan konsep 10%, perencanaan 6.6% dan konstruksi 3.3% dari umur total bangunan. Tingkat persentase pada tahap pemeliharaan bangunan merupakan
yang tertinggi bila dibandingkan dengan
tahap lainnya, hal ini menunjukkan bahwa tahap pemeliharaan gedung tersebut,
1 Universitas Sumatera Utara
2
sangat penting dilakukan secara rutin dan periodik, dengan adanya pemeliharaan yang rutin maka diharapkan bila terjadi kerusakan tidak memerlukan biaya perbaikan/ pemeliharaan yang tinggi, bahkan dengan penerapan sistem manajemen yang baik diharapkan dapat mencegah kerusakan yang terjadi, sehingga tidak mengeluarkan biaya perbaikan. Di Indonesia sistem manajemen tersebut masih belum banyak di implementasikan secara total, baik di tingkat korporasi maupun di tingkat pemerintahan . Ketidaktahuan atau ketidakpedulian sebagian besar manajemen perusahaan akan pentingnya pengelolaan asset secara terintegrasi, mungkin juga dipicu oleh minimnya informasi serta literatur yang mengupas masalah ini. Banyak perusahaan masih menganggap manajemen aset secara fisik adalah sama seperti yang dikemukaan di awal, hanyalah sekedar alat pengelolaan daftar aset. Anggapan yang kurang tepat lainnya adalah bahwa pengelolaan fisik aset sepenuhnya sudah diserahkan kepada Departemen Pemeliharaan (maintenance), padahal baik daftar aset maupun pengelolaan aset fisik oleh Maintenance Department hanyalah bagian kecil dari Physical Asset Management. Realita di lapangan menunjukkan banyak kasus yang sebenarnya dimulai dari salah kelola dan salah urus masalah aset, sehingga berdampak kerugian yang tidak sedikit. Sebagai contoh optimalisasi sumber daya tidak bisa dilakukan secara maksimal karena tidak teridentifikasi dengan jelas, sehingga sulit untuk mengetahui apakah suatu alat produksi sudah saatnya untuk diganti atau masih layak untuk di kelola. Pertanyaan berikutnya kalau harus di kelola kapan waktu yang tepat untuk melakukan hal tersebut dan kalau harus diganti apakah dengan jenis alat yang sama atau ada alternatif lain yang lebih baik. Keputusan akan
Universitas Sumatera Utara
3
pilihan-pilihan tersebut hanya bisa terjawab dengan tepat bila memiliki informasi/ data yang jelas tentang aset tersebut. Manajemen resiko adalah bagian yang tidak terpisahkan dari pengelolaan aset, seperti sulitnya pemerintah menghitung jumlah kerugian yang di derita akibat adanya bencana atau sebuah perusahaan yang kesulitan ketika harus menaksir kerugian akibat pabriknya kebakaran. Ini tidak akan terjadi jika kita memiliki database manajemen aset yang selalu terupdated/terbarui setiap saat. Di samping itu, berdasarkan hasil prasurvey diperoleh tanggapan dari beberapa pihak tentang bagaimana pengelolaan atau manajemen aset dari gedung pemerintahan, maka rata- rata berpendapat bahwa manajemen aset pada gedung pemerintahan memiliki manajemen yang berbeda-beda. Kantor pemerintahan di kota Medan, implementasi untuk manajemen gedung sudah diterapkan, seperti aset gedung kantor Walikota, kantor Gubernur dan kantor DJP Wilayah Sumut I. Melalui pengamatan ditemukan bahwa pemanfaatan luas lantai dan fasilitas belum optimal pada gedung kantor pemerintahan di bawah kebijakan Kementerian Dalam Negeri sedangkan pada gedung kantor pemerintahan di bawah kebijakan Kementrian Keuangan sudah optimal padahal gedung-gedung tersebut merupakan gedung dengan jenis dan berfungsi sama yaitu sebagai gedung kantor pemerintahan, namun terdapat perbedaan dalam optimalisasi pemanfaatan luas lantai dan fasilitasnya. Kantor Walikota dan Kantor Gubernur di bawah kebijakan yang sama sedangkan kantor DJP Wilayah Sumut I di bawah kebijakan lain yang berbeda dengan kantor Walikota dan Gubernur. Meskipun kantor Walikota dan Gubernur di bawah kebijakan yang sama, terdapat beberapa perbedaan dalam manajemen
Universitas Sumatera Utara
4
aset gedungnya, sedangkan kantor DJP Wilayah Sumut I dengan kebijakan yang berbeda tentu juga memiliki manajemen gedung yang berbeda. Melalui persamaan kebijakan pada kantor Walikota dan Gubernur perlu kiranya dianalisis hal yang menyebabkan adanya perbedaan tersebut dan melalui perbedaan kebijakan dengan kantor DJP Wilayah Sumut I, walaupun dengan sifat yang sama yaitu sebagai kantor pemerintahan maka perlu untuk di analisis bagaimana perkembangannya kini dan perbandingan perbedaan dari manajemen aset dari gedung - gedung kantor pemerintahan tersebut.
1.2 Perumusan Masalah Pokok masalah yang akan dicari berdasarkan dari permasalahan yang ditemukan
terhadap
perbedaan
kualitas
manajemen
bangunan
gedung
pemerintahan dengan kebijakan Kementerian Dalam Negeri dan Kementerian Keuangan. Berdasarkan uraian tersebut, maka di cari pemecahan masalah melalui batasan dan perumusan masalah yaitu : 1.
Apakah fungsi-fungsi dari manajemen dan
pemeliharaan gedung
berpengaruh optimal terhadap manajemen aset gedung kantor pemerintahan? 2.
Bagaimana sistem pengelolaan gedung kantor pemerintahan yang efektif?
3.
Bagaimana perbandingan manajemen aset gedung kantor pemerintahan?
1.3 Tujuan Penelitian Adapun tujuan dari penulisan ini, yaitu: 1.
Menganalisis pengaruh dari fungsi manajemen dan pemeliharaan gedung terhadap ketahanan gedung, resiko dan nilai dari aset tersebut
Universitas Sumatera Utara
5
2.
Untuk mengetahui dan memperoleh sistem pengelolaan pemerintahan yang efektif.
3.
Menganalisis perbandingan manajemen aset gedung kantor pemerintahan
1.4 Manfaat Penelitian Melalui penelitian ini, diharapkan dapat bermanfaat dari beberapa hal, di antaranya 1.
Dapat menjadi referensi tambahan mengenai properti khususnya bidang manajemen aset gedung.
2.
Dapat memotivasi para pimpinan, karyawan bagian umum atau rumah tangga, pimpinan manajemen aset gedung dan tim pelaksana manajemen gedung untuk meninjau dan menanggapi kembali perihal sistem manajemen aset secara lebih mendetail lagi.
Universitas Sumatera Utara
