ANALISIS TERHADAP HAK DAN KEWAJIBAN PARA PIHAK PADA PERJANJIAN BAKU DALAM PENJUALAN PERUMAHAN DI PT. PANGRIPTA
SKRIPSI
Diajukan Untuk Melengkapi Tugas-Tugas dan Memenuhi Syarat-Syarat Untuk Mencapai Gelar Sarjana Hukum Pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
Oleh
EVA CHRISTINA PARDEDE 120200323
DEPARTEMEN HUKUM KEPERDATAAN PROGRAM KEKHUSUSAN HUKUM PERDATA BW
FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN 2016
Universitas Sumatera Utara
ANALISIS TERHADAP HAK DAN KEWAJIBAN PARA PIHAK PADA PERJANJIAN BAKU DALAM PENJUALAN PERUMAHAN DI PT. PANGRIPTA
Oleh
EVA CHRISTINA PARDEDE 120200323
DEPARTEMEN HUKUM KEPERDATAAN PROGRAM KEKHUSUSAN HUKUM PERDATA BW Disetujui Oleh :
Prof. Dr. H. Hasim Purba, SH., M.Hum NIP. 196603031985081001
Pembimbing I
Pembimbing II
Prof. Dr. H. Hasim Purba, S.H., M.Hum Rabiatul Syahriah, S.H., M.Hum NIP. 196603031985081001 NIP. 195902051986012001
Universitas Sumatera Utara
ABSTRAK Eva Christina Pardede * Prof. Dr. H. Hasim Purba, SH., M.Hum** Rabiatul Syahriah, SH., M.Hum *** Melihat dari peningkatan terhadap permintaaan kebutuhan akan perumahan, maka pelaku usaha menggunakan perjanjian baku untuk memberikan kemudahan (kepraktisan) bagi para pihak dengan biaya yang murah, efektif dan efisien karena dapat ditandatangani seketika oleh para pihak. Perjanjian baku dapat diterapkan di dalam hubungan antara pelaku usaha dan konsumen dengan menggunakan prinsip-prinsip perlindungan konsumen sebagaimana diatur dalam UUPK untuk melindungi dan memberikan keseimbangan antara pelaku usaha dan konsumen. Judul skripsi dalam penelitian ini adalah Analisa Terhadap Hak dan Kewajiban Para Pihak pada Perjanjian Baku dalam Penjualan Perumahan di PT. Pangripta. Adapun permasalahan dalam penelitian ini adalah Perjanjian jual-beli perumahan dengan menggunakan kontrak baku ditinjau menurut KUH Perdata dan UUPK. Prosedur penjualan perumahan di PT. pangripta. Analisis terhadap hak dan kewajiban para pihak pada perjanjian baku dalam penjualan perumahan di PT. Pangripta. Penelitian yang digunakan dalam skripsi ini adalah penelitian hukum normatif yang mencakup asas hukum, sistematika hukum, sejarah hukum dan penelitian hukum empiris, yang diperoleh di lapangan. Penelitian ini bersifat deskriptif analitis yang menggambarkan, menelaah, menjelaskan, dan menganalisis peraturan hukum. Penelitian ini menggunakan bahan hukum primer yaitu perundang-undangan, bahan hukum sekunder yaitu buku, artikel, majalah, dan bahan hukum tersier yaitu kamus hukum, KBBI, catatan perkuliahan, ensiklopedi hukum. Perjanjian penjualan perumahan dengan menggunakan kontrak baku dianggap sah menurut KUH Perdata dan UUPK karena meskipun dibuat secara sepihak oleh pelaku usaha, dalam pasal ini tidak ada pembatasan tanggung jawab yang ketentuannya dilarang dalam Pasal 18 ayat (1) UUPK. Berdasarkan syarat-syarat sahnya perjanjian dalam Pasal 1320 KUH Perdata, perjanjian baku dalam hal ini tidak melanggar hal tersebut, karena pihak konsumen diberi kesempatan untuk membaca isi perjanjian dan diberi kebebasan untuk menyetujui atau menolak perjanjian. Prosedur penjualan perumahan pada PT. Pangripta dilakukan melalui pembayaran tunai keras, tunai bertahap dan kredit pemilikan rumah (KPR). Analisis terhadap hak dan kewajiban para pihak pada perjanjian baku dalam penjualan perumahan di PT. Pangripta, Hak PT. Pangripta antara lain : menerima pembayaran uang sebagai tanda pembayaran, mendapat perlindungan hukum dari tindakan konsumen yang beriktikad baik. Hak untuk melakukan pembelaan diri sepatutnya di dalam penyelesaian hukum sengketa konsumen. Kewajibannya, antara lain: beriktikad baik dalam melakukan kegiatan usahanya. Bertanggung jawab penuh atas pembangunan rumah; menjamin kepada pembeli bahwa rumah yang diperjual belikan bebas dari tuntutan pihak lain. Dalam perjanjian penjualan perumahan di PT. Pangripta, ada satu pasal yang tidak sesuai karena dapat merugikan konsumen. Pasal ini tidak sesuai, karena apabila konsumen tidak melengkapi berkasnya selama 7 hari meskipun pada hakikatnya karena kondisi terpaksa dikarenakan pihak bank yang tidak mengabulkan proses KPR, maka pemesanan dianggap batal dan booking fee menjadi hangus. Kata Kunci : Hak dan Kewajiban, Perjanjian Baku, Penjualan Perumahan * Mahasiswa Fakultas Hukum **Dosen Pembimbing I. ***Dosen Pembimbing II.
i
Universitas Sumatera Utara
KATA PENGANTAR
Puji dan syukur penulis panjatkan kehadiran Tuhan Yang Maha Esa karena berkat rahmat-Nya sehingga penulis dapat menyelesaikan skripsi ini tepat pada waktunya. Skripsi ini disusun dalam rangka memenuhi persyaratan untuk mencapai gelar Sarjana Hukum pada Fakultas Hukum Universitas sumatera Utara. Adapun judul yang penulis angkat adalah “ Analisa Terhadap Hak dan Kewajiban Para Pihak pada Perjanjian Baku dalam Penjualan Perumahan di PT. Pangripta.” Dalam menyelesaikan skripsi ini banyak tantangan dan hambatan yang dihadapi, tetapi itu semua dapat diatasi berkat dukungan dan bantuan dari berbagai pihak yang terkait, sehingga skripsi ini dapat diselesaikan sesuai dengan waktu yang direncanakan. Pada kesempatan ini penulis ingin mengucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada seluruh pihak yang telah membantu penulis dalam menyelesaikan penulisan skripsi ini baik moril maupun materil. Kepada yang terhormat: 1. Prof. Dr. Runtung, SH., M.Hum, selaku Rektor Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara. 2. Prof. Dr. Budiman Ginting, SH., M.Hum, selaku Pelaksana Tugas Dekan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara. 3. Bapak Syafruddin Hasibuan, SH., M.Hum, selaku Wakil Dekan II Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara. 4. Bapak Dr. O.K Saidin, SH., M.Hum, selaku Wakil Dekan III Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
ii
Universitas Sumatera Utara
5. Bapak Prof. Dr. Hasim Purba, SH., M.Hum selaku Ketua Departemen Hukum Keperdataan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, sekaligus sebagai Dosen Pembimbing I, yang telah bersedia meluangkan waktu untuk memberikan saran dan petunjuk dalam membimbing penulis selama penulisan skripsi ini 6. Ibu Rabiatul Syahriah, S.H., M.Hum selaku Sekretaris Departemen Hukum Keperdataan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, sekaligus sebagai Dosen Pembimbing II, yang telah bersedia meluangkan waktu untuk memberikan saran dan petunjuk dalam membimbing penulis selama penulisan skripsi ini 7. Seluruh staf pengajar Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara. 8. Teristimewa kepada Bob Panjaitan, yang telah setia menemani dan memberikan semangat kepada penulis dalam menyelesaikan skripsi ini. 9. Kepada Meisura, Stanny, Gloria, Veronica, Hariyani, Valerie, Namira, Marshall, Grace, Imam, Hakim, Dodi, Rizky, Putra, Alwin, Bambang dan seluruh teman-teman stambuk 012, yang tak bisa penulis sebutkan satu persatu, terimakasih atas dukungan dan motivasinya sehingga terselesaikannya skripsi ini. 10. Kepada sahabat dari masa bimbingan belajar, Emilya, Unita, Elisabeth, Priscilla yang selalu memberikan semangat dan motivasi kepada Penulis dalam menyelesaikan skripsi ini. Dengan penuh rasa hormat, Penulis mengucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada orang tua Penulis, yaitu Amser Pardede dan Rawati
iii
Universitas Sumatera Utara
Sinambela atas segala doa, cinta kasih, dukungan moril dan dukungan immateril yang telah diberikan kepada Penulis dengan tulus ikhlas dan penuh kasih sayang yang selalu menjadi sumber inspirasi bagi Penulis dalam menyelesaikan penulisan skripsi ini. Penulis menyadari skripsi ini belum sempurna di satu sisi karena kesempurnaan hanya milik Tuhan, oleh sebab itu besar harapan penulis kepada semua pihak agar memberikan kritik dan saran yang konstruktif apresiatif guna menghasilkan sebuah karya ilmiah yang lebih baik dan sempurna, baik dari segi materi maupun cara penulisannya di masa yang akan datang. Akhir kata penulis mengucapkan terima kasih yang sedalam-dalamnya, semoga Tuhan Yang Maha Esa menyertai kita semua dan semoga skripsi ini bermanfaat untuk perkembangan hukum di negara Indonesia.
Medan, Maret 2016 Penulis
Eva Christina Pardede
iv
Universitas Sumatera Utara
DAFTAR ISI ABSTRAK ................................................................................................... i KATA PENGANTAR ....................................................................................... ii DAFTAR ISI ................................................................................................... iv BAB I
PENDAHULUAN .......................................................................... A. Latar Belakang .......................................................................... B. Permasalahan ............................................................................ C. Tujuan Penulisan ...................................................................... D. Manfaat Penulisan .................................................................... E. Metode Penelitian ..................................................................... F. Keaslian Penulisan .................................................................... G. Sistematika Penulisan ................................................................
BAB II
TINJAUAN UMUM TENTANG PERJANJIAN, PERJANJIAN BAKU DAN PERLINDUNGAN KONSUMEN ............................. 21 A. Perjanjian Menurut Hukum Perdata .......................................... 1. Pengaturan dan Sejarah Hukum Perjanjian .......................... 2. Syarat-Syarat Sahnya Perjanjian dan Asas- Asas Perjanjian 3. Jenis-jenis Perjanjian ........................................................... B. Perjanjian Baku ......................................................................... 1. Pengertian Perjanjian Baku .................................................. 2. Perkembangan Perjanjian Baku di Indonesia ....................... C. Perlindungan Konsumen ........................................................... 1. Pengertian konsumen dan pelaku usaha ............................... 2. Hak konsumen dan Pelaku Usaha serta Kewajibannya Menurut Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen ........................................ 3. Perlindungan Konsumen terhadap Perjanjian Baku yang memuat Klausul Eksonerasi. ...............................................
BAB III
1 1 10 11 11 12 16 18
21 21 24 29 31 31 32 34 34
38 41
TINJAUAN UMUM TENTANG PERUMAHAN MENURUT UNDANG-UNDANG NOMOR 1 TAHUN 2011 TENTANG PERUMAHAN DAN KAWASAN PERMUKIMAN ..................... 44 A. Pengertian Perumahan dan Dasar Hukumnya ........................... 44 B. Cara Pembayaran Rumah .......................................................... 45 C. Pembatalan Sepihak terhadap Perjanjian Jual Beli Perumahan .................................................................................. 53
BAB IV
ANALISA HUKUM TERHADAP TERHADAP HAK DAN KEWAJIBAN PARA PIHAK PADA PERJANJIAN BAKU DALAM PENJUALAN PERUMAHAN DI PT. PANGRIPTA ..... 58
v
Universitas Sumatera Utara
A. Perjanjian Baku dalam Penjualan Perumahan Ditinjau dari KUH Perdata dan Undang-Undang Perlindungan Konsumen .. 58 B. Prosedur Penjualan Perumahan di PT. Pangripta…………….62 C. Analisis Hak dan Kewajiban Para Pihak pada Perjanjian Baku dalam penjualan perumahan di PT. Pangripta……………… 68 BAB V
KESIMPULAN DAN SARAN ........................................................ 77 A. Kesimpulan ................................................................................. 77 B. Saran ............................................................................................ 78
DAFTAR PUSTAKA LAMPIRAN
vi
Universitas Sumatera Utara
