ANALISIS FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI HARGA LAHAN DI SEKITAR BANDARA RAJA HAJI FISABILILLAH KEPULAUAN RIAU

ANALISIS FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI HARGA LAHAN DI SEKITAR BANDARA RAJA HAJI FISABILILLAH KEPULAUAN RIAU (Kasus: Harga Lahan di Kecamatan Tanjungpinang Timur, Tanjungpinang, Kepulauan Riau)

FEBRIASTUTI

DEPARTEMEN EKONOMI SUMBERDAYA DAN LINGKUNGAN FAKULTAS EKONOMI DAN MANAJEMEN INSTITUT PERTANIAN BOGOR 2011 i

RINGKASAN FEBRIASTUTI. Analisis Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Harga Lahan di Sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah Kepulauan Riau (Kasus: Harga Lahan di Kecamatan Tanjungpinang Timur, Tanjungpinang, Kepulauan Riau). Dibimbing Oleh ADI HADIANTO. Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis perbandingan harga lahan di Kecamatan Tanjungpinang Timur sebelum dan setelah adanya pengembangan Bandara Raja Haji Fisabilillah serta mengidentifikasi faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah, Kecamatan Tanjungpinang Timur, Tanjungpinang, Kepulauan Riau sebelum dan setelah pengembangan dilakukan. Metode yang digunakan dalam penelitian ini adalah analisis deskriptif, adjusment harga dan analisis regresi model double log. Data yang digunakan dalam penelitian ini adalah data primer dan data sekunder. Data primer diperoleh dari hasil wawancara dengan menggunakan kuisioner pada responden. Data sekunder diperoleh dari Kantor Kecamatan Tanjungpinang Timur, Kantor Kelurahan Pinang Kencana, Kantor Kelurahan Batu Sembilan, Badan Pusat Statistik Kota Tanjungpinang dan literatur yang terkait dengan penelitian. Berdasarkan hasil penelitian diperoleh peningkatan harga lahan (inflasi lahan) di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah setelah dilakukan pengembangan adalah berkisar antara 17 % sampai 67 %. Besarnya nilai inflasi tersebut dapat menunjukkan besarnya perbandingan harga lahan yang terjadi di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah sebelum dan setelah pengembangan dilakukan. Berdasarkan nilai inflasi lahan tersebut dapat disimpulkan bahwa besarnya peningkatan harga lahan di sekitar bandara setelah pengembangan dilakukan berkisar antara 17 % sampai 67 % dari harga sebelumnya. Peningkatan terendah terjadi di wilayah yang dekat dengan landasan pacu, sedangkan peningkatan tertinggi terjadi di wilayah yang dekat dengan jalan arteri. Faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah sebelum dilakukan pengembangan adalah jarak bidang tanah ke jalan raya terdekat, status jalan dan topografi lahan. Variabel jarak bidang tanah ke jalan raya terdekat memiliki hubungan negatif dengan harga lahan, sedangkan variabel status jalan dan topografi lahan memiliki hubungan yang positif dengan harga lahan. Sementara itu, faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah setelah dilakukan pengembangan adalah luas lahan, jarak bidang tanah ke bandara dan jarak bidang tanah ke jalan raya terdekat. Variabel luas lahan memiliki hubungan positif dengan harga lahan, sedangkan variabel jarak bidang tanah ke bandara dan jarak bidang tanah ke jalan raya terdekat memiliki hubungan negatif dengan harga lahan. Kata kunci: harga lahan, adjusment harga, inflasi lahan, analisis regresi

iii

PERNYATAAN DENGAN INI SAYA MENYATAKAN BAHWA SKRIPSI YANG BERJUDUL “ANALISIS FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI HARGA LAHAN DI SEKITAR BANDARA RAJA HAJI FISABILILLAH KEPULAUAN RIAU (Kasus: Harga Lahan di Kecamatan Tanjungpinang Timur, Tanjungpinang, Kepulauan Riau)” BELUM PERNAH DIAJUKAN PADA PERGURUAN TINGGI LAIN ATAU LEMBAGA LAIN MANAPUN UNTUK TUJUAN MEMPEROLEH

GELAR

AKADEMIK

TERTENTU.

SAYA

JUGA

MENYATAKAN SKRIPSI INI BENAR-BENAR HASIL KARYA SENDIRI DAN TIDAK MENGANDUNG BAHAN-BAHAN YANG PERNAH DITULIS ATAU DITERBITKAN OLEH PIHAK LAIN KECUALI SEBAGAI BAHAN RUJUKAN YANG DINYATAKAN DALAM NASKAH.

Bogor, Juli 2011

Febriastuti H44070027

ii

ANALISIS FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI HARGA LAHAN DI SEKITAR BANDARA RAJA HAJI FISABILILLAH KEPULAUAN RIAU (Kasus: Harga Lahan di Kecamatan Tanjungpinang Timur, Tanjungpinang, Kepulauan Riau)

FEBRIASTUTI H44070027

Skripsi sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar Sarjana Ekonomi pada Departemen Ekonomi Sumberdaya dan Lingkungan

DEPARTEMEN EKONOMI SUMBERDAYA DAN LINGKUNGAN FAKULTAS EKONOMI DAN MANAJEMEN INSTITUT PERTANIAN BOGOR 2011 iv

Judul Skripsi

Nama NRP

: Analisis Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Harga Lahan di Sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah Kepulauan Riau (Kasus: Harga Lahan di Kecamatan Tanjungpinang Timur, Tanjungpinang, Kepulauan Riau) : Febriastuti : H44070027

Menyetujui, Dosen Pembimbing

Adi Hadianto, SP, M.Si NIP : 19790615 200501 1 004

Mengetahui, Ketua Departemen Ekonomi Sumberdaya dan Lingkungan

Dr. Ir. Aceng Hidayat, MT NIP : 19660717 199203 1 003

Tanggal Lulus: v

RIWAYAT HIDUP Penulis dilahirkan pada tanggal 28 Februari 1988 di Payakumbuh, Sumatera Barat. Penulis merupakan anak kedua dari dua bersaudara, dari keluarga Bapak Syafril Syamsuddin dan Ibu Anias. Penulis menyelesaikan pendidikan dasar di SD Negeri 005 Tanjungpinang pada tahun 2001. Pada tahun 2001 sampai tahun 2004 penulis melanjutkan pendidikan di SMP Negeri 1 Tanjungpinang. Pada tahun 2004 sampai tahun 2005 penulis melanjutkan pendidikan di SMA Negeri 1 Tanjungpinang. Penulis kemudian pindah dan menyelesaikan pendidikan di SMA Negeri 2 Payakumbuh, pada tahun 2005 sampai tahun 2007. Pada tahun yang sama penulis diterima sebagai mahasiswa di Departemen Ekonomi Sumberdaya dan Lingkungan, Fakultas Ekonomi dan Manajemen, Institut Pertanian Bogor (IPB) melalui jalur Undangan Seleksi Masuk IPB (USMI). Selama menjadi mahasiswa IPB, penulis aktif dalam organisasi Badan Eksekutif Mahasiswa (BEM) Fakultas Ekonomi dan Manajemen IPB sebagai staf Politik dan Advokasi periode 2008-2009. Penulis juga aktif dalam organisasi Badan Eksekutif Mahasiswa Keluarga Mahasiswa (BEM KM) IPB sebagai Sekretaris Umum II periode 2009-2010.

vi

KATA PENGANTAR Puji dan syukur penulis panjatkan kehadirat Allah SWT atas rahmat dan hidayah-Nya sehingga penulis dapat menyelesaikan skripsi yang berjudul “ANALISIS FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI HARGA LAHAN DI SEKITAR BANDARA RAJA HAJI FISABILILLAH KEPULAUAN RIAU (Kasus: Harga Lahan di Kecamatan Tanjungpinang Timur, Tanjungpinang, Kepulauan Riau)”. Skripsi ini ditulis untuk memenuhi persyaratan memperoleh gelar Sarjana Ekonomi pada Departemen Ekonomi Sumberdaya dan Lingkungan, Fakultas Ekonomi dan Manajemen Institut Pertanian Bogor. Skripsi ini membahas tentang perbandingan harga lahan di Kecamatan Tanjungpinang Timur sebelum dan setelah adanya pengembangan Bandara Raja Haji Fisabilillah. Skripsi ini juga membahas mengenai faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah, Kecamatan Tanjungpinang Timur, Tanjungpinang, Kepulauan Riau sebelum dan setelah pengembangan dilakukan. Penulis menyadari bahwa dalam penulisan ini masih terdapat kekurangan. Penulis berharap semoga skripsi ini dapat bermanfaat bagi semua pihak yang terkait dengan pengembangan harga lahan.

Bogor, Juli 2011

Febriastuti

vii

UCAPAN TERIMA KASIH Segala puji dan syukur penulis panjatkan kehadirat Allah SWT karena dengan petunjuk dan hidayah-Nya, skripsi ini dapat diselesaikan. Penulis mengucapkan terima kasih kepada kedua orang tua dan segenap keluarga. Penulis juga mengucapkan terima kasih kepada berbagai pihak yang telah membantu dalam persiapan, pelaksanaan dan penyusunan skripsi ini, terutama kepada: 1.

Adi Hadianto, SP, M.Si selaku dosen pembimbing skripsi dan pembimbing akademik yang telah memberi bimbingan dan motivasi kepada penulis dalam penyelesaian skripsi ini.

2.

Ir. Nindyantoro, MSP selaku dosen penguji utama dan Rizal Bahtiar, S.Pi, M.Si selaku dosen penguji wakil departemen.

3.

Edi Susanto (Bagian Umum Kantor Kecamatan Tanjungpinang Timur), Fendi (Pegawai Kelurahan Pinang Kencana) dan Hafizarli, S.Ip (Sekretaris Kelurahan Batu Sembilan). Terima kasih atas bantuan data sekunder yang mendukung penelitian ini.

4.

Seluruh staf pengajar dan pegawai Departemen Ekonomi Sumberdaya dan Lingkungan, FEM IPB. Terima kasih atas ilmu dan jasa yang telah diberikan selama ini.

5.

Keluarga Uda Mukhlis yang telah membantu penulis selama pengambilan data di lapangan.

6.

Teman-teman BEM KM IPB 2010, khususnya BPH BEM KM 2010 dan teman-teman seperjuangan yang telah setia mendukung dan memberi semangat dalam penyusunan skripsi ini (Heni dan Lisa) serta seluruh keluarga besar ESL 44. Terima kasih atas kerjasama selama ini.

7.

Semua pihak yang tidak dapat penulis sebutkan satu per satu, terima kasih atas bantuan dan dukungannya. Semoga Allah SWT membalas semua kebaikannya.

viii

DAFTAR ISI Halaman DAFTAR TABEL .....................................................................................

xi

DAFTAR GAMBAR ................................................................................

xii

DAFTAR LAMPIRAN .............................................................................

xiii

I.

PENDAHULUAN ........................................................................... 1.1 Latar Belakang ........................................................................... 1.2 Perumusan Masalah ................................................................... 1.3 Tujuan Penelitian ....................................................................... 1.4 Manfaat Penelitian ..................................................................... 1.5 Ruang Lingkup Penelitian ..........................................................

1 1 4 6 6 6

II.

TINJAUAN PUSTAKA .................................................................. 2.1 Pengertian Sumberdaya Lahan .................................................. 2.2 Teori Harga Lahan dan Faktor Lokasi ....................................... 2.3 Jenis Hak Kepemilikan Tanah ................................................... 2.4 Permukiman ............................................................................... 2.5 Model Regresi ............................................................................ 2.6 Penelitian Terdahulu ..................................................................

8 8 9 13 15 16 17

III. KERANGKA PEMIKIRAN ............................................................ 3.1 Kerangka Teoritis....................................................................... 3.1.1 Teori Supply – Demand Lahan .......................................... 3.1.2 Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Harga Lahan............. 3.2 Kerangka Pemikiran Penelitian .................................................. 3.3 Hipotesis ....................................................................................

19 19 19 22 26 28

IV. METODOLOGI PENELITIAN ....................................................... 4.1 Tempat dan Waktu Penelitian .................................................... 4.2 Jenis dan Sumber Data ............................................................... 4.3 Metode Pengambilan Sampel .................................................... 4.4 Metode Pengolahan dan Analisis Data ...................................... 4.4.1 Analisis Deskriptif ........................................................... 4.4.2 Adjusment Harga .............................................................. 4.4.3 Analisis Regresi ............................................................... 4.4.3.1 Uji Koefisien Determinasi (R2) dan adj-R2 ......... 4.4.3.2 Uji F ..................................................................... 4.4.3.3 Uji-t...................................................................... 4.4.3.4 Uji Multikolinieritas ............................................ 4.4.3.5 Uji Heteroskedastisitas ........................................

29 29 29 29 30 31 31 33 35 36 36 37 38

V.

39 39 41 43

GAMBARAN UMUM LOKASI PENELITIAN ............................ 5.1 Geografis .................................................................................... 5.2 Penduduk dan Perekonomian ..................................................... 5.3 Penggunaan Lahan di Kecamatan Tanjungpinang Timur ..........

ix

5.4 Pembangunan Infrastruktur di Kecamatan Tanjungpinang Timur ..........................................................................................

44

VI. PERBANDINGAN HARGA LAHAN ............................................ 6.1 Land Extraction ......................................................................... 6.2 Hasil Adjusment Harga .............................................................. 6.3 Inflasi Lahan .............................................................................. 6.4 Sebaran Harga Lahan .................................................................

46 46 46 48 49

VII. FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI HARGA LAHAN............................................................................................ 7.1 Luas Lahan ................................................................................ 7.2 Jarak Bidang Tanah ke Bandara ................................................ 7.3 Jarak Bidang Tanah ke Jalan Raya Terdekat ............................. 7.4 Status Jalan ................................................................................ 7.5 Bentuk Lahan ............................................................................. 7.6 Topografi Lahan ........................................................................

52 57 58 59 60 61 62

VIII. KESIMPULAN DAN SARAN ....................................................... 8.1 Kesimpulan ............................................................................... 8.2 Saran .........................................................................................

63 63 64

DAFTAR PUSTAKA ...............................................................................

65

LAMPIRAN ..............................................................................................

67

x

DAFTAR TABEL Nomor

Halaman

1

Matriks Metode Analisis Data ..................................................

30

2

Luas Wilayah dan Rasio terhadap Luas Kecamatan menurut Kelurahan Tahun 2010 .............................................................

40

Jumlah Penduduk menurut Mata Pencaharian di Kelurahan Batu Sembilan Tahun 2009 ......................................................

42

Jumlah Penduduk menurut Mata Pencaharian di Kelurahan Pinang Kencana Tahun 2009 ....................................................

43

Harga Lahan Sebelum Pengembangan Bandara yang Sudah di-adjusment .............................................................................

47

Harga Lahan Setelah Pengembangan Bandara yang Sudah di-adjusment .............................................................................

48

Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Harga Lahan Sebelum dan Setelah Pengembangan Bandara ...............................................

52

3 4 5 6 7

xi

DAFTAR GAMBAR Nomor 1

Halaman Pengaruh Biaya Transportasi dari Berbagai Lokasi ke Pasar terhadap Land Rent ...................................................................

11

2

Kurva Permintaan dan Penawaran Lahan .................................

12

3

Profil Umum Penggunaan Lahan .............................................

20

4

Alokasi Lahan Perkotaan untutk Beberapa Sektor ...................

21

5

Kurva Bid-Rent Individu ..........................................................

23

6

Alokasi Lahan Permukiman dengan Preferensi yang Relatif Tinggi terhadap Aksesibilitas ...................................................

24

7

Kerangka Pemikiran .................................................................

27

8

Flow Chart Adjusment Harga ...................................................

32

9

Peta Administratif Kota Tanjungpinang ...................................

35

10

Kondisi Lahan Permukiman yang Berada Dekat dengan Lalu Lintas Pesawat dengan Ketinggian Terbang yang Rendah ......

50

xii

DAFTAR LAMPIRAN Nomor 1

Halaman Data yang Digunakan dalam Menduga Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Harga Lahan di Sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah Sebelum Dilakukan Pengembangan ......................

68

Hasil Perhitungan Data Sebelum Pengembangan Menggunakan Model Double Log dengan Software Minitab 14 .....................

69

Data yang Digunakan dalam Menduga Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Harga Lahan di Sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah Setelah Dilakukan Pengembangan ........................

71

Hasil Perhitungan Data Setelah Pengembangan Menggunakan Model Double Log dengan Software Minitab 14 .....................

72

5

Peta Sebaran Responden ...........................................................

74

6

Dokumentasi Penelitian ............................................................

76

2 3

4

xiii

I. PENDAHULUAN

1.1

Latar Belakang Jumlah penduduk Indonesia terus meningkat setiap tahunnya dengan laju

pertumbuhan sebesar 1,49 % pada tahun 2000-2010. Badan Pusat Statistik (BPS, 2010) mempublikasikan bahwa jumlah penduduk Indonesia pada tahun 2010 sudah mencapai 237,6 juta jiwa atau bertambah 32,5 juta jiwa sejak tahun 2000. Seiring dengan meningkatnya jumlah penduduk, permintaan terhadap lahan juga meningkat untuk berbagai aktivitas seperti permukiman, perkantoran, dan sebagainya. Lahan merupakan sumberdaya alam yang sangat penting untuk kelangsungan hidup manusia karena lahan merupakan input yang diperlukan untuk setiap bentuk aktivitas manusia. Secara fisik, lahan merupakan aset yang mempunyai keterbatasan dan tidak dapat bertambah besar, misalnya melalui usaha reklamasi. Walaupun fungsi dan penggunaan lahan (land function and use) dapat berubah, namun lahan tidak dapat dipindahkan karena bersifat tetap. Lahan merupakan aset ekonomi yang tidak dipengaruhi oleh penurunan nilai dan harga. Harga lahan akan semakin meningkat seiring dengan pemanfaatan yang semakin meningkat pula. Dengan demikian, harga lahan di suatu wilayah akan ditentukan oleh permintaan dan penawaran atau persediaan lahan itu sendiri. Dilihat dari jenis penggunaan lahan (land use), maka permintaan terhadap lahan akan berbeda untuk perkotaan maupun perdesaan. Pada umumnya, kebutuhan lahan di perkotaan akan semakin meningkat seiring pertumbuhan jumlah penduduk dan kegiatan ekonomi yang menyertainya. Pertumbuhan penduduk di daerah perkotaan jauh lebih cepat dibandingkan di perdesaan. Fungsi 1

lahan di perdesaan biasanya lebih dipengaruhi oleh daya dukung ketersediaan sarana dan prasarana pendukung pertanian. Sementara itu, permintaan lahan di perkotaan akan dipengaruhi oleh beberapa faktor antara lain faktor fungsi dan penggunaan lahan untuk tujuan ekonomi, sosial budaya dan faktor ketersediaan sarana umum. Selain faktor pertumbuhan jumlah penduduk, kebijakan yang dikeluarkan oleh pemerintah pusat maupun oleh pemerintah daerah, baik secara langsung maupun tidak langsung akan mempengaruhi kebutuhan lahan suatu wilayah. Kebijakan yang dikeluarkan akan mempengaruhi penggunaan dan permintaan lahan itu sendiri. Sebagai contoh, dalam rangka meningkatkan pertumbuhan ekonomi wilayah dan pelayanan terhadap masyarakat, maka dilakukan pembangunan di daerah tersebut, seperti pembangunan terhadap sarana umum. Pembangunan sarana umum tersebut secara langsung akan membutuhkan lahan yang luas, dan secara tidak langsung akan meningkatkan permintaan terhadap lahan di sekitarnya. Dalam kondisi seperti ini, perubahan terhadap harga lahan pun tidak dapat dihindari. Kepuluan Riau merupakan salah satu wilayah yang ditetapkan sebagai provinsi baru di Indonesia berdasarkan Undang-Undang Nomor 25 Tahun 2002 dengan ibukota berkedudukan di Kota Tanjungpinang. Provinsi ini terletak pada jalur lalu lintas transportasi laut dan udara yang strategis. Setelah diresmikan menjadi provinsi baru di Indonesia, dalam rangka mendukung kemajuan penyelenggaraan kegiatan pemerintah, pembangunan dan kemasyarakatan, maka Pemerintah Daerah Kepulauan Riau melakukan pembangunan yang pesat di Kota Tanjungpinang. Salah satu pembangunan yang dilakukan adalah pengembangan 2

terhadap Bandara Kijang, dan sejak tahun 2008 bernama Bandara Internasional Raja Haji Fisabilillah. Proyek pengembangan bandara ini mulai berjalan pada bulan Juni 2007. Pengembangan yang dilakukan meliputi penambahan fasilitas seperti radar dan pemanjangan landasan pacu sekitar 400 meter sehingga menjadi 2.256 meter. Selain itu, juga dilakukan perluasan gedung terminal bandara dari 1.250 m2 menjadi 1.400 m2. Pembangunan maupun

pengembangan suatu

sarana umum

akan

mendorong terjadinya peningkatan pembangunan di sekitarnya. Hal ini dapat didorong oleh keinginan masyarakat untuk mendapatkan akses yang lebih mudah dan dekat ke sarana umum tersebut maupun karena insentif ekonomi. Bandara merupakan salah satu sarana umum yang membutuhkan angkasa bebas yang luas serta lahan bebas yang luas pula. Keberadaan bandara sebagai sarana umum pada gilirannya dapat memicu perkembangan ruang sepanjang koridor akses menuju bandara. Keberadaan bandara juga dapat menjadikan daerah di sekitar akses menuju bandara menjadi kota satelit dalam waktu yang relatif singkat. Kota satelit merupakan kota yang terletak di pinggir atau berdekatan dengan kota besar, yang secara ekonomis, sosial, administratif dan politis tergantung pada kota besar tersebut. Sama halnya pada pengembangan yang dilakukan pada Bandara Raja Haji Fisabilillah, pembangunan di sekitarnya tidak dapat dihindari dan wilayah di sepanjang akses menuju bandara menjadi berkembang. Pengembangan yang dilakukan terhadap Bandara Raja Haji Fisabilillah mendorong permintaan terhadap lahan yang berada di sekitarnya. Peningkatan permintaan tersebut mendorong terjadinya peningkatan terhadap harga lahan, terutama lahan permukiman. Penetapan harga lahan dipengaruhi oleh kondisi 3

permintaan dan penawaran terhadap suatu lahan. Penetapan harga suatu lahan juga dapat dipengaruhi oleh karakteristik lingkungan di sekitarnya. Oleh karena itu, perlu dilakukannya penelitian yang menganalisis perubahan harga lahan permukiman sebelum dan setelah dilakukannya pengembangan bandara. Dengan demikian dapat dilihat seberapa besar perubahan harga lahan yang terjadi sebelum dan setelah pengembangan bandara dilakukan. Adapun fokus penelitian adalah menganalisis faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan di sekitar bandara sebelum dan setelah pengembangan bandara dilakukan. Faktor-faktor tersebut merupakan karakteristik lingkungan di sekitar suatu lahan yang pada akhirnya dapat mempengaruhi penetapan harga lahan. Dengan demikian dapat dilakukan analisis terhadap hubungan antara harga lahan dengan kondisi lingkungan lahan itu sendiri. 1.2

Perumusan Masalah Bandara Raja Haji Fisabilillah merupakan salah satu sarana umum yang

dapat mempermudah transportasi antar wilayah dan dapat memperlancar kegiatan bisnis dan ekonomi daerah. Bandara ini terletak di Kelurahan Pinang Kencana, Kecamatan Tanjungpinang Timur. Sebelum pengembangan terhadap Bandara Raja Haji Fisabilillah dilakukan, Kecamatan Tanjungpinang Timur merupakan kawasan yang masih sepi. Lahan yang ada biasanya hanya digunakan untuk usaha pertanian skala kecil atau bahkan dibiarkan begitu saja tanpa ditanami atau dibangun

apapun.

Jumlah

penduduk

yang

bermukim

di

Kecamatan

Tanjungpinang Timur masih rendah karena kurangnya insentif untuk tinggal di sana. Kecamatan Tanjungpinang Timur berada jauh dari pusat kota dan memiliki sarana transportasi yang kurang memadai. Alat transportasi berupa taksi yang 4

berjumlah terbatas dan biaya yang relatif tinggi. Pemilik lahan pada umumnya hanya menjadikan lahan tersebut sebagai investasi untuk jangka panjang. Kondisi ini berbeda setelah Kepulauan Riau ditetapkan sebagai provinsi dan dilakukannya pengembangan pada Bandara Raja Haji Fisabilillah. Kecamatan Tanjungpinang Timur berubah menjadi kawasan yang ramai. Lahan yang dulunya hijau, dalam waktu singkat berubah menjadi kawasan pertumbuhan ekonomi. Jumlah penduduk yang bermukim di wilayah ini mulai meningkat. Kondisi seperti ini dapat meningkatkan permintaan terhadap lahan sementara persediaan lahan bersifat tetap. Peningkatan permintaan tersebut mendorong terjadinya peningkatan terhadap harga lahan yang ada di Kecamatan Tanjungpinang Timur. Penetapan harga lahan dipengaruhi oleh permintaan dan karakteristik lingkungan di sekitarnya. Berdasarkan uraian di atas, permasalahan yang muncul adalah seberapa besar perbedaan harga lahan di Kecamatan Tanjungpinang Timur sebelum dan setelah dilakukan pengembangan Bandara Raja Haji Fisabilillah. Hal ini penting untuk mengetahui laju peningkatan harga lahan di sekitar lokasi pengembangan bandara tersebut. Selain itu, faktor apa saja yang mempengaruhi harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah sebelum dan setelah dilakukan pengembangan sehingga teridentifikasi faktor-faktor yang paling menentukan tinggi rendahnya nilai perubahan harga lahan yang terjadi. Dengan diperolehnya penilaian harga lahan berdasarkan market price, diharapkan dapat menghindari terjadinya spekulasi harga lahan terutama dalam masalah pembangunan publik. Selain itu, juga diharapakan dapat menjadi masukan dalam perumusan kebijakan pemerintah. 5

1.3

Tujuan Penelitian Berdasarkan perumusan masalah, tujuan dari penelitian ini adalah sebagai

berikut: 1.

Menganalisis perbandingan harga lahan di Kecamatan Tanjungpinang Timur sebelum dan setelah adanya pengembangan Bandara Raja Haji Fisabilillah.

2.

Mengidentifikasi faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan di sekitar Bandara

Raja

Tanjungpinang,

Haji

Fisabilillah,

Kepulauan

Riau

Kecamatan sebelum

Tanjungpinang dan

setelah

Timur,

dilakukan

pengembangan. 1.4

Manfaat Penelitian Manfaat dari penelitian ini adalah:

1.

Bagi peneliti, sebagai media pembelajaran dan penerapan ilmu ekonomi sumberdaya dan lingkungan.

2.

Bagi akademisi, sebagai salah satu sumber rujukan pustaka dalam kajian ilmiah terkait perubahan harga lahan dan faktor yang mempengaruhinya.

3.

Bagi pemerintah, sebagai acuan dan bahan pertimbangan dalam penetapan kebijakan pemanfaatan lahan di daerah setempat.

1.5

Ruang Lingkup Penelitian Adapun ruang lingkup dan batasan-batasan dari peneltian ini adalah

sebagai berikut: 1.

Lokasi penelitian adalah daerah yang berada di sekitar gerbang masuk Bandara Raja Haji Fisabilillah, yaitu di Kelurahan Pinang Kencana dan Kelurahan Batu Sembilan di Kecamatan Tanjungpinang Timur. Diasumsikan

6

bahwa wilayah yang berada di sekitar gerbang masuk bandara memiliki tipologi lahan yang sama. 2.

Harga lahan yang dimaksud adalah harga pasar yang diperoleh dari harga transaksi jual beli atau harga penawaran.

3.

Lahan yang dinilai adalah lahan yang berada di kawasan permukiman.

4.

Harga transaksi diperoleh dari responden yang melakukan transaksi jual beli lahan untuk menghindari bias terhadap harga pasar yang sebenarnya terjadi.

5.

Harga lahan sebelum pengembangan bandara dihitung dari transaksi jual beli tahun 2005 sampai tahun 2007, sedangkan harga lahan setelah pengembangan bandara dihitung dari transaksi jual beli dari tahun 2008 sampai tahun 2010. Pengembangan bandara ini dimulai pada tahun 2007.

6.

Faktor-faktor yang mempengaruhi yang dihitung adalah luas lahan, jarak bidang tanah ke bandara, jarak bidang tanah ke jalan raya terdekat, status jalan, bentuk lahan dan topografi lahan.

7

II. TINJAUAN PUSTAKA

2.1

Pengertian Sumberdaya Lahan Lahan merupakan sumberdaya alam yang sangat penting untuk

kelangsungan hidup manusia karena lahan merupakan input penting yang diperlukan

untuk

mendukung

aktivitas

manusia.

Hardjowigeno

(2003)

mendefinisikan lahan sebagai kumpulan dari benda alam di permukaan bumi yang meliputi tanah yang tersusun dalam horizon-horizon, terdiri dari campuran bahan mineral, bahan organik, air dan udara yang merupakan media untuk tumbuhnya tanaman beserta faktor-faktor fisik lingkungannya seperti lereng, hidrologi, iklim dan sebagainya. Sujarto (1985) menerangkan bahwa secara fisik lahan merupakan aset ekonomi yang tidak dipengaruhi oleh kemungkinan penurunan nilai dan harga serta tidak dipengaruhi oleh faktor waktu. Secara fisik pula lahan merupakan aset yang mempunyai keterbatasan dan tidak dapat bertambah besar, misalnya dengan usaha reklamasi. Lahan secara fisik tidak dapat dipindahkan, walaupun fungsi dan penggunaan lahan (land function and use) dapat berubah tetapi lahannya sendiri bersifat tetap. Menurut Reksohadiprodjo dan Karseno (1985), apabila lahan digunakan bersama-sama dengan faktor produksi lain seperti tenaga kerja, modal dan teknologi akan menjadi bahan pertimbangan tertentu untuk penggunaan tertentu pula. Pemanfaatan lahan sangat menentukan cara-cara masyarakat berfungsi. Lahan yang merupakan sumber dasar atau asal makanan, permukiman, air serta zat asam harus dimanfaatkan secara baik sehingga menjamin ekosistem yang stabil, membatasi pencemaran udara, serta menciptakan struktur politik, ekonomi, 8

sosial, budaya, pertahanan, keamanan nasional, dan tidak terbatas pada perkembangan kota-desa saja. Fujita (1989) menyatakan bahwa penggunaan lahan yang optimal tergantung pada fungsi tujuan yang ditentukan. Salah satu teori penggunaan lahan adalah model Herbert-Stevens. Pada model ini, tujuan penggunaan lahan adalah untuk memaksimalkan surplus pengguna lahan untuk semua model rumah tangga. Model ini dirancang sedemikian rupa sehingga solusinya selalu efisien, dan semua alokasi efisien dapat diperoleh hanya dengan berbagai tingkat utilitas target. 2.2

Teori Harga Lahan dan Faktor Lokasi Alonso (1970) mendefinisikan harga lahan sebagai sejumlah uang yang

dibayar kepada pemilik lahan atas hak menggunakan suatu unit lahan pada periode waktu tertentu. Harga jual adalah harga yang disanggupi pembeli (willingness to pay) setelah mempertimbangkan berbagai alternatif dan merupakan nilai diskonto dari total nilai sewa di masa mendatang sedangkan biaya pemilikan lahan ialah fungsi dari harga jual dan harga kontrak. Dalam hal ini, istilah harga lahan (land price) sebagai pengganti istilah nilai lahan (land value) dalam menganalisis masalah ekonomi lahan perkotaan. Istilah harga lahan lebih dapat mencerminkan nilai pasar atas harga kontrak (contrac rent), harga jual (sales price) dan biaya kepemilikan (cost of ownership). Hadianto (2009) menerangkan beberapa faktor yang dianggap berpengaruh terhadap harga lahan yaitu jarak terhadap jalan, drainase, luas tanah, lebar jalan, status jalan, elevasi, kontur dan bentuk tanah. Jarak terhadap jalan merupakan jarak lokasi bidang tanah dengan jalan terdekat yang ada di sekitarnya, baik itu jalan lokal, jalan kolektor maupun jalan arteri primer/sekunder. Hal ini 9

mengindikasikan akses terhadap lokasi obyek tanah tersebut. Kontur yang dimaksud adalah apakah bidang tanah berkontur datar, bergelombang atau terasering, sedangkan yang dimaksud dengan bentuk tanah adalah apakah bidang tanah berbentuk normal/persegi, persegi lima/trapesium/lainnya atau tidak beraturan. Harga suatu lahan juga dipengaruhi oleh luas dan kualitas lahan. Kualitas lahan dapat dilihat dari segi kualitas air atau fasilitas air, kesuburan dan kandungan mineral di dalam lahan tersebut. Selain itu, harga lahan juga dipengaruhi oleh faktor lokasi suatu lahan sebagaimana dijelaskan dalam model Von Thunen. Suparmoko (1997) menerangkan bahwa teori yang dikemukakan oleh Von Thunen menentukan nilai sewa lahan berdasarkan faktor lokasi. Analisa Von Thunen berdasarkan tanaman yang dihasilkan oleh daerah-daerah subur dekat pusat pasar dan dikemukakan bahwa sewa lahan lebih tinggi dari daerah-daerah yang lebih jauh dari pusat pasar. Menurut Von Thunen sewa lahan berkaitan dengan perlunya biaya transportasi dari daerah yang jauh ke pusat pasar. Berdasarkan teori sewa lahan menurut Von Thunen, sewa lahan mempunyai hubungan yang terbalik dengan jarak lokasi lahan ke pusat pasar. Jarak lahan ke pusat pasar akan menyebabkan perbedaan terhadap besarnya biaya transportasi. Besarnya biaya transportasi tersebut memiliki pengaruh terhadap sewa lahan seperti terlihat dalam Gambar 1.

10

Land rent (Rp)

Land rent (Rp)

P Land rent Biaya C

K

X

Jarak ke pasar (km)

Sumber : Barlowe dalam Silalahi (2008)

Keterangan: P = Harga produk C = Biaya produksi K, X = Jarak lahan ke pasar (km) Gambar 1. Pengaruh Biaya Transportasi dari Berbagai Lokasi ke Pasar terhadap Land Rent Suparmoko (1989) menjelaskan bahwa harga lahan yang berlokasi dekat fasilitas umum akan meningkat. Dengan adanya kegiatan pembangunan, khususnya pembangunan prasarana umum, akan meningkatkan kegunaan dan kepuasan yang dapat diberikan oleh satuan luasan lahan, yang diikuti pula dengan meningkatnya pendapatan masyarakat sehingga harga lahan akan meningkat. Lahan yang dekat pasar oleh masyarakat digunakan untuk daerah pusat kegiatan ekonomi yang akan memberikan pendapatan dan harga sewa yang tinggi untuk berbagai alternatif penggunaan, seperti industri atau penggunaan lain yang menguntungkan. Sutarjo dalam Astrini (2009) memberikan penjelasan tentang pengaruh kualitas dan lokasi lahan terhadap harga lahan. Kenaikan harga lahan merupakan suatu konsekuensi dari suatu perubahan penggunaan dan pemanfaatan lahan. Pembangunan kota memerlukan lahan yang luas dan memerlukan komponen11

komponen kegiatan fungsional yang mendukung dan bersifat produktif seperti sarana transportasi, pasar, bank dan kondisi jalan akan merupakan suatu hal yang sangat peka terhadap kemungkinan kenaikan harga lahan. Permintaan juga mempengaruhi harga lahan. Penentuan permintaan lahan tersebut adalah selera dan preferensi konsumen, jumlah penduduk, pendapatan dan ekspektasi konsumsi terhadap harga dan pendapatan di masa yang akan datang. Keempat penentu permintaan lahan tersebut berhubungan positif dengan harga lahan. Semakin meningkat penentu permintaan lahan tersebut, maka harga lahan juga akan semakin mahal (Halcrow, 1992). Harga Lahan (Rp/m2) S2 S1

P2

D2

P1 D1 Q1

Unit Kepemilikan Lahan (Q)


Gambar 2. Kurva Permintaan dan Penawaran Lahan Harga keseimbangan lahan bersifat fleksibel, selalu berubah-ubah dan cenderung meningkat karena penawaran lahan yang semakin terbatas disertai permintaan lahan yang semakin bertambah. Kurva penawaran lahan hampir bersifat tidak elastis dan kurva permintaan bersifat sangat elastis serta berubah sesuai dengan perkembangan ekonomi, sehingga terjadi pergeseran kurva 12

permintaan lahan dari D1 meningkat ke D2. Pergeseran permintaan lahan tersebut mendorong peningkatan harga dari P1 meningkat ke P2 dengan penurunan tingkat penawaran lahan, dapat ditunjukkan dengan Gambar 2 (Barlowe dalam Silalahi 2008). 2.3

Jenis Hak Kepemilikan Tanah Hak atas tanah adalah hak untuk menguasai tanah yang diberikan atas

perseorangan, kelompok atau badan hukum. Berdasarkan pasal 22 UndangUndang Pokok Agraria (UUPA), hal yang menjadi dasar lahirnya hak milik atas tanah adalah menurut hukum adat, karena ketentuan undang-undang dan karena penetapan pemerintah. Menurut Pasal 16 Undang Pokok Agraria (UUPA), sistem penguasaan tanah di Indonesia dapat dibagi menjadi: 1.

Hak Milik Seseorang yang memegang sertifikat hak milik mempunyai hak penuh atas tanah dengan batas-batas yang tertera dalam sertifikat. Pemegang sertifikat tanah dengan status hak milik tidak perlu memperpanjang sertifikat hak miliknya dan bisa diwariskan atau diwakafkan.

2.

Hak Guna Usaha (HGU) HGU merupakan penguasaan tanah yang dimiliki negara untuk jangka waktu tertentu, baik untuk keperluan perusahaan, pertanian, perikanan dan peternakan. Jangka waktu yang dimaksud adalah paling lama 25 tahun dan dapat diperpanjang 25 tahun setelahnya.

3.

Hak Guna Bangunan (HGB) HGB merupakan hak untuk mendirikan bangunan dan atau memiliki bangunan di atas tanah yang bukan milik sendiri. HGB banyak diberlakukan 13

untuk beberapa kompleks perumahan di perkotaan. HGB bisa dipergunakan sampai jangka waktu 30 tahun dan bisa diperpanjang selama 20 tahun setelahnya dengan mempertimbangkan aspek-aspek lain seperti aspek sosial. Tanah dengan status HGB tidak dapat diwakafkan atau diwariskan. Jika ingin mewakafkan Hak Guna Bangunan, kita harus meningkatkan statusnya sebagai hak milik. 4.

Hak Pakai Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan atau memanfaatkan, memungut hasil dari tanah yang dikuasai oleh negara atau pihak lain yang punya wewenang untuk memberikan hak pakai yang kemudian diatur melalui surat perjanjian.

5.

Hak Sewa Hak Sewa merupakan hak yang dimiliki oleh suatu badan usaha atau individu untuk memanfaatkan tanah yang dimiliki oleh pihak lain untuk pemanfaatan bangunan dengan membayar sejumlah uang sewa kepada pemiliknya. Hak sewa tidak berlaku atas tanah negara.

6.

Hak Membuka Tanah Hak untuk membuka lahan merupakan hak atas tanah yang diatur di dalam hukum adat. Hak ini hanya bisa didapatkan oleh Warga Negara Indonesia dan juga diatur oleh Peraturan Pemerintah.

7.

Hak Memungut Hasil Hutan Menggunakan suatu hak memungut hasil hutan secara hukum tidaklah serta merta berarti mendapatkan hak milik (right of ownership) atas tanah yang bersangkutan. Hak memungut hasil hutan diatur di dalam hukum adat. 14

8.

Hak-hak lain yang tidak termasuk kedalam hak-hak tersebut di atas yang akan ditetapkan dengan Undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara sebagai yang disebutkan dalam pasal 53.

2.4

Permukiman Berdasarkan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan

dan Permukiman, permukiman didefinisikan sebagai bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan lindung, baik yang berupa kawasan perkotaan maupun perdesaan yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan dan penghidupan. Sementara itu perumahan didefinisikan sebagai kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan. Jadi dapat disimpulkan bahwa perumahan merupakan bagian dari permukiman. Menurut Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman juga dijelaskan bahwa pembangunan perumahan dan permukiman diselenggarakan berdasarkan rencana tata ruang wilayah perkotaan dan rencana tata ruang wilayah bukan perkotaan yang menyeluruh dan terpadu yang ditetapkan oleh pemerintah daerah dengan mempertimbangkan berbagai aspek yang terkait serta rencana, program dan prioritas pembangunan perumahan dan permukiman. Kualitas lingkungan permukiman ditentukan oleh aspek fisik berupa sarana dan prasarana seperti jalan, tempat ibadah, pendidikan, kesehatan, perkantoran, perniagaan dan sebagainya. Kualitas lingkungan permukiman juga ditentukan oleh aspek non fisik berupa kenyamanan dan tingkat kesehatan. 15

Dengan demikian, lingkungan permukiman yang baik harus didukung oleh pelayanan dan utilitas umum yang sebanding dengan ukuran atau luasan lingkungan dan banyaknya penduduk. Menurut Sinulingga (1999), ketentuan suatu permukiman yang baik adalah: 1.

Berada di lokasi yang tidak terganggu oleh kegiatan lain seperti pabrik, yang dapat memberikan dampak pencemaran

2.

Mempunyai akses terhadap pusat-pusat pelayanan

3.

Mempunyai fasilitas drainase

4.

Mempunyai fasilitas penyediaan air bersih

5.

Permukiman tersebut dilengkapi dengan fasilitas penampungan limbah

6.

Permukiman harus dilayani oleh fasilitas pembuangan sampah

7.

Mempunyai fasilitas umum seperti taman bermain, lapangan, tempat beribadat, pendidikan dan kesehatan

8. 2.5

Mempunyai utilitas jaringan listrik dan telepon Model Regresi Gujarati (2006) menjelaskan bahwa analisis regresi merupakan studi

tentang hubungan antara satu variabel yang disebut variabel tak bebas atau variabel yang dijelaskan dan satu atau lebih variabel lain yang disebut variabel bebas atau variabel penjelas. Variabel yang terletak di sisi kiri persamaan disebut sebagai variabel tak bebas (dependent variable), dan variabel yang berada di sisi kanan persamaan disebut variabel bebas (independent variable), atau variabel yang bersifat menjelaskan (explanatory variable). Dalam analisis regresi, sasaran utama adalah menjelaskan perilaku suatu variabel tak bebas sehubungan dengan 16

perilaku satu atau lebih variabel bebas dengan memperhitungkan fakta bahwa hubungan antar semua variabel tersebut bersifat tidak pasti. Menurut Siregar (2005), langkah-langkah pembuatan persamaan (model) dikenal dengan nama analisis regresi. Jenis analisis regresi yang sederhana adalah regresi linier. Regresi linier terdiri dari dua jenis yaitu: 1. Regresi linier sederhana yang terdiri dari satu variabel tak bebas dan satu variabel bebas. 2. Regresi linier multiple, yaitu terdiri dari satu variabel tak bebas dan minimal dua variabel bebas. Analisis regresi dilakukan apabila jenis variabelnya (variabel bebas dan variabel terikat) terdefinisi dengan jelas. Penentuan nama variabel bebas dan terikat dapat dilakukan secara empiris, atau hasil analisis yang cermat, atau hasil diskusi dengan pakar. Pada umumnya variabel yang mudah didapat (diukur) dianggap sebagai variabel bebas. Untuk keperluan analisis digunakan notasi yi untuk variabel terikat, xi untuk variabel bebas (Siregar 2005). Dalam suatu persamaan regresi sering terdapat variabel yang diukur pada skala nominal atau peubah nominal. Peubah nominal sering juga dinamakan peubah kualitatif, sebab dua nilai yang berbeda bagi peubah demikian ini berbeda dalam hal kualitas, bukan kuantitas. Variabel ini biasa disebut sebagai variabel dummy. Variabel dummy adalah salah satu cara untuk melihat efek kualitatif dalam suatu persamaan regresi. 2.6

Penelitian Terdahulu Beberapa penelitian yang dijadikan referensi antara lain penelitian yang

dilakukan oleh Astrini (2009) dan Silalahi (2008). Penelitian Astrini (2009) 17

menunjukkan bahwa faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan permukiman adalah luas lahan, akses ke angkutan kota, jarak pasar, kepadatan penduduk, status lahan, fasilitas air, prasarana jalan dan akses ke fasilitas umum. Berdasarkan persepsi responden akan kondisi lingkungan pada wilayah Bogor Utara dan Bogor Selatan diperoleh hasil bahwa pada wilayah Bogor Utara masalah kualitas udara lebih banyak terjadi. Sedangkan permasalahan kualitas air, ancaman longsor, ancaman banjir dan tingkat kebisingan lebih banyak terjadi di wilayah Bogor Selatan. Berdasarkan penelitian Silalahi (2008) diketahui harga lahan di Kecamatan Cibinong dipengaruhi oleh luas lahan, kepadatan penduduk, NJOP, jarak lahan ke jalan dan fasilitas air. Faktor penarik bagi penjual lahan dalam melakukan transaksi penjualan disebabkan oleh kebutuhan modal usaha dan keinginan untuk membuat tabungan demi kelangsungan hidup sedangkan peruntukan hasil penjualan lahannya adalah untuk modal usaha. Lahan tersebut awalnya berasal dari lahan kosong yang dibangun menjadi permukiman untuk dijual kembali.

18

III. KERANGKA PEMIKIRAN

3.1

Kerangka Teoritis

3.1.1

Teori Supply – Demand Lahan Harga lahan secara nyata merupakan keseimbangan antara permintaan dan

penawaran baik melalui lembaga formal maupun non-formal. Penggunaan lahan tidak lepas dari kompetisi antar penggunaannya. Kompetisi penggunaan lahan tersebut mempengaruhi harga lahan. Penggunaan lahan untuk permukiman saling berkompetisi dengan penggunaan lain dan menyebabkan terjadinya perbedaan pada harga lahan. Lahan yang sama-sama digunakan untuk tujuan permukiman memiliki perbedaan harga sebagaimana faktor fisik dan non fisik yang mempengaruhinya. Kebijakan pemerintah dalam perubahan Rencana Tata Ruang Wilayah baik di tingkat pusat maupun daerah juga dapat mempengaruhi penggunaan lahan. Hal ini tidak hanya berdampak pada perubahan penggunaan lahan, tetapi juga akan mendorong permintaan terhadap lahan. Peningkatan permintaan terhadap lahan akan menyebabkan terjadinya peningkatan harga lahan. Harga lahan akan mengalami perubahan. Perubahan harga lahan dalam hal ini menunjukkan adanya perbedaan terhadap besarnya harga lahan sebelum dan setelah adanya kebijakan pemerintah, seperti kegiatan pembangunan dan pengembangan suatu sarana umum. Dalam masyarakat modern, penggunaan lahan umumnya digunakan untuk kegiatan yang memberikan keuntungan tertinggi. Penggunaan lahan untuk tujuan permukiman (B) memberikan keuntungan tertinggi kedua setelah penggunaan lahan untuk komersial atau industri (A). Urutan penggunaan selanjutnya adalah 19

untuk berbagai tipe lahan tanaman dan padang rumput (C) dan padang penggembalaan (D) seperti terlihat dalam Gambar 3. Penggunaan Komersial dan Industri (A) Zona Transfer dari A ke B Perumahan (B)

P

Zona Transfer dari B ke C Lahan Pertanian dan Padang Rumput (C)

Q

Nilai Lahan dan Sewa Ekonomi Lahan

Padang Penggembalaan (D)

R Zona transfer dari C ke D

Pusat Kota

Kapasitas Penggunaan Menurun


Gambar 3. Profil Umum Penggunaan Lahan Margin antara penggunaan untuk komersial dan industri dengan perumahan terjadi di titik P. Pada titik ini, lebih menguntungkan untuk menggeser ke penggunaan untuk perumahan daripada dilanjutkan untuk penggunaan komersial. Transfer margin yang lain yang juga nyata adalah di titik Q dimana lebih menguntungkan untuk menggeser ke penggunaan untuk lahan pertanian dan padang rumput daripada dilanjutkan untuk penggunaan permukiman. Sama halnya di titik R dimana menjadi lebih menguntungkan untuk menggeser ke penggunaan padang penggembalaan daripada dilanjutkan untuk penggunaan untuk pertanian dan padang rumput. 20

McCann (2001) menjelaskan tentang kompetisi penggunaan lahan untuk berbagai sektor berdasarkan beberapa asumsi. Sektor jasa diasumsikan memiliki preferensi yang tinggi terhadap akses pasar, sedangkan sektor retail dan distribusi diasumsikan memiliki preferensi yang relatif tinggi terhadap akses antarkota. Sektor tersebut pada umumnya membutuhkan lahan yang luas. Sementara itu, sektor manufaktur diasumsikan berada antara sektor jasa dan retail. Hal ini karena sektor manufaktur membutuhkan akses terhadap kedua sektor tersebut. Selain itu, diasumsikan bahwa pasar persaingan sempurna menjamin keuntungan berada pada titik keseimbangan, yaitu sebesar nol untuk seluruh sektor. Alokasi lahan perkotaan untuk berbagai sektor dapat dilihat pada Gambar 4. Rent /m2 W Kurva Bid-Rent untuk sektor jasa

Kurva Bid-Rent untuk sektor manufaktur X

Kurva Bid-Rent untuk sektor retail Y Z

rA

M d (jarak dalam m) ds dm

dr lahan perkotaan

lahan pertanian

Sumber : McCann (2001)

Gambar 4. Alokasi Lahan Perkotaan untuk Beberapa Sektor 21

Gambar 4 juga menunjukkan bahwa sektor jasa mendominasi wilayah pusat kota dengan jarak ds dari titik M. Sektor manufaktur mendominasi wilayah sekitar pusat kota, yaitu antara ds dan batas dm. Sementara itu, sektor retail dan distribusi mendominasi area antara dm dan batas dr dari titik M. Kurva WXYZ menunjukkan gradien sewa lahan perkotaan sebenarnya yang dipengaruhi oleh jarak. Gradien sewa lahan tersebut ditunjukkan oleh kurva sewa lahan tertinggi dari setiap sektor penggunaan lahan. kurva tersebut menunjukkan bahwa gradien sewa lahan cembung tehadap pusat kota (titik M). Hal ini memiliki arti bahwa sewa lahan akan menurun jika lahan semakin jauh dari pusat kota. 3.1.2

Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Harga Lahan Penetapan harga lahan bersumber dari total penjumlahan sifat intrinsik

yang dimiliki suatu lahan. Penetapan harga lahan tersebut tidak hanya dipengaruhi oleh aspek fisik lahan, tetapi juga dipengaruhi oleh aspek lainnya seperti aspek lokasi, sosial, ekonomi, kependudukan dan lingkungan. Hadianto (2009) menjelaskan bahwa harga lahan tergantung pada luas lahan itu sendiri. Secara empiris, semakin luas lahan yang ditransaksikan, maka harga lahan per m2 lebih rendah dibanding dengan luasan yang lebih kecil. Berdasarkan teori lokasi menurut teori Von Thunen, lahan yang berada dekat dengan pusat pasar akan memiliki sewa yang tinggi dibandingkan lahan yang berada jauh dari pusat pasar. Begitu juga dengan lokasi lahan terhadap sarana umum. Semakin dekat suatu lahan dengan sarana umum, permintaan terhadap lahan itu akan semakin tinggi sehingga harga lahan pun akan meningkat. Teori lokasi lahan juga dapat dilihat berdasarkan model Bid-Rent. McCann (2001) menjelaskan bahwa dalam rangka membangun sebuah kurva 22

Bid-Rent, diasumsikan bahwa titik M merupakan pusat bisnis atau pusat kota. Sementara itu d merupakan jarak yang harus ditempuh seseorang dari permukiman menuju tempat kerja/pusat kota. Selain itu, diasumsikan bahwa perjalanan seseorang menuju titik M akan menimbulkan biaya transportasi. Model Bid-Rent dapat menunjukkan jarak permukiman dari pusat kota. Secara empiris, jika jarak permukiman semakin jauh dari pusat kota, maka sewa lahan akan lebih rendah karena semakin besarnya biaya transportasi yang harus dikeluarkan seseorang menuju pusat kota. Beberapa kurva Bid-Rent individu dapat menunjukkan tingkat utilitas yang berbeda dengan individu lainnya. Perbedaan utilitas tersebut disebabkan oleh adanya kendala anggaran yang dimiliki oleh seseorang dimana tingkat utilitas individu akan berbeda untuk setiap tingkat pendapatan. Gambar 5 menunjukkan perbedaan tingkat utilitas U individu yang digambarkan oleh kurva Bid-Rent BR1, BR2 dan BR3 dimana kurva BR3 menunjukkan tingkat utilitas tertinggi, atau dapat ditulis U(BR1) < U(BR2) < U(BR3). rent/m2

BR1 BR2 BR3

M

d (jarak dalam meter)


Gambar 5. Kurva Bid-Rent Individu

23

McCann (2001) juga menjelaskan alokasi lahan permukiman dengan preferensi yang relatif tinggi terhadap aksesibilitas. Dalam kondisi tertentu, elastisitas pendapatan terhadap permintaan aksesibilitas lebih tinggi dibandingkan elastisitas pendapatan terhadap permintaan ruang. Kelompok dengan pendapatan tinggi akan memilih untuk tinggal di pusat kota, sedangkan kelompok dengan pendapatan menengah akan memilih untuk tinggal di daerah yang berdekatan dengan pusat kota. Sementara itu, kelompok dengan pendapatan rendah memilih tinggal di pinggir kota. Hal ini berdasarkan elastisitas pendapatan masing-masing kelompok terhadap permintaan akesibilitas. Kondisi ini dapat digambarkan sebagai berikut: Rent /m2 W

Kurva Bid-Rent untuk kelompok berpendapatan tinggi

X

Kurva Bid-Rent untuk kelompok berpendapatan menengah Kurva Bid-Rent untuk kelompok berpendapatan rendah

M

d (jarak dalam meter) dh dm dl


Gambar 6. Alokasi Lahan Permukiman dengan Preferensi yang Relatif Tinggi terhadap Aksesibilitas 24

Gambar 6 menunjukkan bahwa kelompok yang memiliki pendapatan tinggi akan memilih tinggal di daerah yang memiliki jarak sebesar dh dari pusat kota M. Kelompok yang berpendapatan menengah akan tinggal di daerah yang berdekatan dengan perbatasan dh. Jarak lahan permukiman kelompok yang berpendapatan menengah adalah sebesar dm dari pusat kota M. Sementara itu, kelompok yang berpendapatan rendah akan menempati wilayah pinggir kota yang memiliki jarak sebesar dl dari pusat kota M. Gambar tersebut juga menunjukkan bahwa lahan dengan aksesibilitas yang semakin dekat dari pusat kota memiliki harga yang lebih tinggi dibandingkan dengan lahan yang berada jauh dari pusat kota. Faktor lain yang dapat mempengaruhi harga lahan yaitu status lahan, jarak bidang tanah ke jalan raya, status jalan, bentuk lahan dan topografi lahan. Lahan yang sudah memiliki sertifikat hak milik secara teori memiliki harga yang lebih tinggi dibandingkan lahan yang belum memiliki sertifikat hak milik. Jarak bidang lahan dari jalan raya dan status jalan raya tersebut juga menyebabkan perbedaan pada penetapan harga lahan. Lahan yang terisolir secara alami, akibat akses menuju lahan yang tidak memadai, dapat direkayasa dengan pembangunan jalan raya yang dapat menjadikan lahan terbuka dari isolasi sehingga memiliki akses terhadap kawasan lain yang lebih maju. Hal ini akan mendorong mobilitas penduduk dan aktivitas yang menyertainya sehingga meningkatkan harga lahan. Harga lahan lebih tinggi jika lahan berada dekat dengan jalan arteri. Bentuk lahan dan topografi lahan juga menjadi faktor penentu dalam penetapan harga lahan. Lahan yang memiliki bentuk segiempat memiliki harga yang lebih tinggi dibandingkan lahan dengan bentuk lainnya. Begitu juga dengan lahan yang 25

bertopografi datar memiliki harga yang lebih tinggi dibandingkan dengan lahan yang bergelombang bahkan miring. 3.2

Kerangka Pemikiran Penelitian Pemerintah Daerah Provinsi Kepulauan Riau melakukan pembangunan

terhadap Bandara Kijang, kemudian bandara tersebut diresmikan dan berganti nama menjadi Bandara Internasional Raja Haji Fisabilillah pada tahun 2008. Setelah pengembangan bandara dilakukan, wilayah di sepanjang akses menuju bandara menjadi berkembang. Hal ini juga diikuti oleh peningkatan permintaan tehadap lahan di sepanjang akses menuju bandara. Peningkatan permintaan lahan tersebut mendorong terjadinya peningkatan terhadap harga lahan, khususnya harga lahan permukiman. Oleh karena itu, dilakukan penelitian dengan tujuan menganalisis perbandingan harga lahan di Kecamatan Tanjungpinang Timur sebelum dan setelah adanya pengembangan Bandara Raja Haji Fisabilillah. Selain itu,

penelitian

ini

juga

bertujuan

mengidentifikasi

faktor-faktor

yang

mempengaruhi harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah, Kecamatan Tanjungpinang Timur, Kepulauan Riau sebelum dan setelah pengembangan dilakukan. Data primer yang diperoleh dari wawancara kepada responden dengan menggunakan kuisioner lalu dihitung dan dianalsis dengan metode yang digunakan dalam penelitian ini. Data transaksi harga lahan sebelum dan setelah dilakukan pengembangan bandara dihitung secara terpisah. Harga lahan yang diperoleh di-adjust terlebih dahulu sehingga menjadi comparable. Hasil adjusment harga lalu dibandingkan dan dianalisis besarnya perbandingan harga lahan yang terjadi di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah sebelum dan setelah 26

pengembangan bandara dilakukan. Hasil adjusment harga kemudian juga dianalisis dengan regresi model double log untuk mengidentifikasi faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah sebelum dan setelah pengembangan bandara dilakukan. Setelah melakukan analisis terhadap perubahan harga lahan dan faktorfaktor yang mempengaruhi harga lahan di sekitar bandara, dapat dirumuskan rekomendasi

bagi

instansi/pemegang

kebijakan

yang

terkait

kebijakan

sumberdaya lahan dan Rencana Tata Ruang Wilayah. Berdasarkan uraian diatas, maka kerangka pemikiran penelitian ini dapat digambarkan sebagai berikut: Pengembangan Bandara Peningkatan harga lahan karena permintaan lahan yang meningkat

Tujuan Penelitian 1. Menganalisis perbandingan harga lahan di sekitar bandara 2. Mengidentifikasi faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan di sekitar bandara

Sebelum Pengembangan

Harga Lahan  Adjusment Harga  Harga Transaksi/Penawaran

Setelah Pengembangan

Faktor yang Mempengaruhi Harga Lahan Analisis Regresi Model Double Log

Simpulan dan Rekomendasi Gambar 7. Kerangka Pemikiran 27

3.3

Hipotesis Berdasarkan teori dan kajian penelitian terdahulu tentang harga lahan,

maka disusun hipotesis sebagai berikut: 1.

Luas lahan diduga mempunyai hubungan negatif dengan harga lahan. Jika lahan semakin luas, maka harga lahan per m2 akan semakin rendah.

2.

Jarak bidang tanah ke bandara diduga mempunyai hubungan negatif dengan harga lahan. Jika jarak lahan semakin dekat dengan bandara, maka akan meningkatkan harga lahan.

3.

Jarak bidang tanah ke jalan raya terdekat diduga mempunyai hubungan negatif dengan harga lahan. Jarak lahan yang semakin dekat dengan jalan raya akan meningkatkan harga lahan.

4.

Status jalan diduga mempunyai hubungan positif dengan harga lahan. Jika prasarana jalan yang berada di lokasi tersebut merupakan jalan arteri, maka akan meningkatkan harga lahan.

5.

Bentuk lahan diduga mempunyai hubungan positif dengan harga lahan. Jika lahan berbentuk segiempat, maka harga lahan akan lebih tinggi dibandingkan harga lahan dengan bentuk lainnya.

6.

Topografi lahan diduga mempunyai hubungan positif dengan harga lahan. Semakin datar topografi lahan, maka harga lahan akan semakin meningkat.

28

IV. METODOLOGI PENELITIAN

4.1

Tempat dan Waktu Penelitian Penelitian

ini

dilakukan

di

Kecamatan

Tanjungpinang

Timur,

Tanjungpinang, Kepulauan Riau. Pemilihan lokasi dilakukan secara sengaja (purposive) dengan memperhatikan bahwa di daerah ini telah dilakukan pembangunan terhadap Bandara Raja Haji Fisabilillah. Pengambilan data dilakukan pada bulan Maret – April 2011. 4.2

Jenis dan Sumber Data Data yang digunakan untuk penelitian ini berasal dari data primer dan data

sekunder. Data primer diperoleh dengan melakukan wawancara berupa kuisioner pada responden. Sementara data sekunder diperoleh melalui studi pustaka dari instansi-instansi dan literatur yang terkait dengan penelitian. Data sekunder digunakan untuk melengkapi data primer. Data sekunder meliputi peta, data admisnistrasi kecamatan, data administrasi kelurahan, perundang-undangan yang berkaitan dengan data penelitian dan data relevan lain yang mendukung penelitian ini. Data sekunder diperoleh dari instansi pemerintah, seperti Kantor Kecamatan Tanjungpinang Timur, Kantor Kelurahan Pinang Kencana, Kantor Kelurahan Batu Sembilan, Badan Pusat Statistik Kota Tanjungpinang dan literatur yang terkait dengan penelitian. 4.3

Metode Pengambilan Sampel Pengambilan sampel dilakukan dengan purposive sampling terhadap

bidang tanah permukiman yang telah dilakukan transaksi pasar sebelum dan setelah pengembangan bandara. Sampel titik bidang tanah tersebut diperoleh dari 29

responden yang melakukan transaksi jual beli lahan antara tahun 2005 hingga tahun 2010 di Kecamatan Tanjungpinang Timur atau penduduk sekitar bandara yang melakukan penawaran lahannya untuk dijual. Daerah pengambilan sampel meliputi dua kelurahan yang berada di sekitar gerbang masuk menuju Bandara Raja Haji Fisabilillah. Daerah tersebut mencakup Kelurahan Pinang Kencana dan Kelurahan Batu Sembilan. Jumlah sampel sebanyak 38 responden. 4.4

Metode Pengolahan dan Analisis Data Data yang telah dikumpulkan kemudian diolah secara kualitatif dan

kuantitatif dengan menggunakan Microsoft Excel 2010 dan Minitab 14. Metode analisis data yang akan dilakukan dalam penelitian ini dapat dilihat pada Tabel 1. Tabel 1. Matriks Metode Analisis Data No. 1.

2.

Tujuan Penelitian Menganalisis perbandingan harga lahan di Kecamatan Tanjung Pinang Timur sebelum dan setelah adanya pengembangan Bandara Raja Haji Fisabilillah. Mengidentifikasi faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah, Kecamatan Tanjung Pinang Timur sebelum dan setelah dilakukan pengembangan.

Sumber Data Wawancara (data primer)

Wawancara dan data sekunder

Metode Analisis Data Adjustment harga dan analisis deskriptif

Analisis regresi double log dan analisis deskriptif

Jenis Data Harga per satuan m2 lahan permukiman yang diperoleh kemudian di-adjust sehingga menjadi comparable. Nilai koefisien dari luas lahan, jarak bidang tanah ke Bandara, jarak bidang tanah ke jalan raya terdekat, status jalan, bentuk dan topografi lahan.

30

4.4.1

Analisis Deskriptif Analisis deskriptif diperlukan dalam melakukan analisis data dengan

menggunakan berbagai cara misalnya dengan menampilkan grafik, diagram, serta rekapitulasi data dalam bentuk tabel. Analisis deskriptif bersifat ekstraploratif berupaya menelusuri dan mengungkapkan struktur dan pola data tanpa mengaitkan secara kaku asumsi-asumsi tertentu (Juanda, 2007). Analisis deskriptif pada penelitian ini digunakan untuk menggambarkan harga lahan yang terjadi dalam bentuk tabel. Analisis deskriptif juga digunakan untuk menjelaskan faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan permukiman yang terjadi di Kecamatan Tanjungpinang Timur. Dengan demikian, hasil penelitian dapat disajikan dalam bentuk yang lebih jelas dan mudah dipahami. 4.4.2

Adjusment Harga Menurut Hadianto (2009), adjustment harga sangat diperlukan agar data

yang diperoleh memiliki satuan yang sama sehingga dapat diperbandingkan (comparable). Adjustment harga dilakukan terhadap tiga faktor, yaitu faktor waktu, jenis transaksi dan status hak kepemilikan lahan. Adjustment terhadap faktor waktu merupakan penarikan setiap harga kedalam harga tahun dilakukannya pemodelan. Adjustment terhadap jenis transaksi merupakan penarikan setiap harga lahan kedalam jenis transaksi jual beli. Jika terdapat data harga lahan berupa harga penawaran, maka penawaran pasar sangat penting untuk dilakukan. Data penawaran tersebut perlu di-adjust terhadap jenis transaksinya menjadi transaksi jual beli. Untuk memperoleh besarnya nilai persentase perbedaan harga lahan berdasarkan jenis transaksinya, diperlukan beberapa perbandingan data harga lahan berupa harga penawaran dan harga jual atau beli 31

lahan yang memiliki karakteristik yang sama. Nilai persentase perbedaan tersebut kemudian dikalikan dengan harga penawaran yang diperoleh. Sementara adjustment terhadap status hak kepemilikan merupakan penarikan setiap harga kedalam status hak milik. Tahapan adjusment harga yang dilakukan pada penelitian ini dapat dilihat pada flow chart berikut:

Survey/ Pengambilan Data Primer

Data Harga Lahan

Adjusment Harga

Perhitungan Harga Lahan

Status Hak

Transaksi

Tidak

Waktu

Comparable Ya Harga Lahan (Rp/m2)

Hasil Perbandingan Harga Lahan Sebelum dan Setelah Pengembangan Bandara Gambar 8. Flow Chart Adjusment Harga 32

4.4.3

Analisis Regresi Analisis regresi digunakan untuk menganalisis faktor-faktor yang

mempengaruhi harga lahan. Analisis ini digunakan untuk membuat model pendugaan terhadap nilai-nilai parameter yang menjelaskan hubungan antar variabel penjelas dan variabel respon. Model regresi yang digunakan adalah regresi berganda dengan model double log. Parameter regresi diduga dengan metode pendugaan OLS (Ordinary Least Square). Adapun sifat-sifat OLS menurut Gujarati (2003), penaksiran OLS tidak bias, penaksiran OLS mempunyai varian yang minimum, konsisten, efisien dan linier. Metode double log dengan metode pendugaan OLS, dimaksudkan untuk melihat model pendugaan secara statistik. Salah satu ciri dari model double log yaitu koefisien kemiringan nilai koefisien dugaan mengukur elastisitas variabel tak bebas dengan variabel bebas. Persamaan double log dapat ditulis dalam bentuk sebagai berikut: Ln Y = β0 – β1LnX1 – β2LnX2 – β3LnX3 + β4D4+ β5D5 + β6D6 + εi Hipotesis: β1, β2 dan β3 < 0, dan β4, β5, β6 > 0 Keterangan: Y

= Harga lahan (Rp/m2)

β

= Koefisien/intersep

X1

= Luas lahan (m2)

X2

= Jarak bidang tanah ke bandara (meter)

X3

= Jarak bidang tanah ke jalan raya (meter)

D4

= Status jalan Jalan arteri = 1; jika lainnya = 0

D5

= Bentuk lahan Segiempat = 1; jika lainnya = 0

D6

= Topografi lahan Topografi datar = 1; jika lainnya = 0 33

εi

= error term yang menunjukkan adanya faktor lain yang turut menentukan harga lahan

Untuk dapat melakukan analisis terhadap perbandingan harga lahan sebelum dan setelah dilakukannya pengembangan Bandara Raja Haji Fisabilillah, maka perhitungan dipisahkan menjadi dua bagian yaitu harga lahan sebelum pengembangan dan setelah pengembangan bandara dilakukan. Harga lahan sebelum pengembangan dilihat mulai dari tahun 2005 sampai tahun 2007. Sementara harga lahan setelah pengembangan bandara dilihat dari tahun 2008 sampai tahun 2010. Setelah nilai sebelum dan setelah pengembangan bandara diperoleh, kedua nilai tersebut kemudian dibandingkan. Data yang dibandingkan adalah data harga lahan hasil adjustment harga. Berdasarkan data tersebut dapat dihitung besarnya nilai inflasi lahan yang terjadi. Dengan demikian, kedua nilai dapat dianalisis sejauh mana perubahan harga lahan yang terjadi setelah dilakukannya pengembangan Bandara Raja Haji Fisabilillah di Kecamatan Tanjungpinang Timur, Tanjungpinang, Kepulauan Riau. Dalam analisis regresi, evaluasi terhadap model perlu dilakukan untuk mengetahui apakah model yang telah dihasilkan adalah baik. Terdapat beberapa kriteria yang dapat digunakan untuk mengevaluasi model ekonometrika yaitu kriteria ekonomi, kriteria statistik, dan kriteria ekonometrika. Model yang dievaluasi berdasarkan kriteria ekonomi akan dilihat tanda dan besaran tiap koefisien dugaan yang diperoleh. Kriteria ekonomi mensyaratkan tanda dan besaran yang terdapat pada tiap koefisien dugaan sesuai dengan teori ekonomi. Berdasarkan kriteria statistik, akan dilihat besarnya nilai koefisien determinasi (R2), Adjusted R-Square (adj-R2), nilai uji F dan uji-t. 34

Pengujian terhadap kriteria ekonometrika adalah berdasarkan pada pelanggaran asumsi dalam metode OLS. Penyimpangan yang terjadi terhadap asumsi BLUE (Best Linier Unbiased Estimator) akan menyebabkan estimasi terhadap nilai yang diukur menjadi tidak valid. Pada kriteria ekonometrika yang digunakan ialah dengan melihat adanya multikolinieritas dan heteroskedastisitas. Gujarati (2006) menjelaskan serangkaian evaluasi model dapat dilakukan sebagai berikut: 4.4.3.1 Uji Koefisien Determinasi (R2) dan adj-R2 Nilai determinasi R2 diinterpretasikan sebagai proporsi total keragaman Y yang dapat dijelaskan oleh model regresi X terhadap Y. Nilai R2 berkisar antara 0 dan 1. Makin besar nilai R2 makin cocok hubungan regresi yang menggambarkan pola hubungan X dan Y. Nilai R2 = 1 menunjukkan bahwa variabel X memiliki kecocokan sempurna dengan variabel Y. Jika nila R2 bernilai nol, menunjukkan bahwa tidak ada hubungan antara X dan Y. Rumus menghitung R2 adalah: R2 = JKR JKT Keterangan: JKR = Jumlah Kuadrat Regresi JKT = Jumlah Kuadrat Total Nilai Adjusted R-Square secara umum mempunyai karakteristik yang diinginkan sebagai ukuran goodness of fit (kebaikan dari kesesuaian model) daripada R2. Jika variabel baru ditambahkan ke dalam model, R2 selalu naik, tetapi adj-R2 dapat naik dapat turun. Oleh karena itu, lebih disarankan

35

menggunakan nilai adj-R2. Nilai adj-R2 dapat dihitung dengan menggunakan rumus sebagai berikut: adj-R2 = 1 – (1 – R2 )[(n – 1) / (n – k)] Nilai adj-R2 tidak akan pernah melebihi nilai R2 bahkan bisa turun jika ditambahkan variabel bebas yang tidak perlu. Nilai adj-R2 dapat bernilai negatif jika model memiliki kecocokan yang sangat rendah. 4.4.3.2 Uji F Uji F dilakukan untuk mengetahui apakah variabel-variabel bebas secara serempak berpengaruh nyata pada variabel tidak bebasnya. Fhit dalam uji F dihitung dengan menggunakan Minitab 14. Sedangkan Ftabel dihitung dengan menggunakan rumus Ftabel = Fk, n-k-i, α. Kriteria uji F adalah sebagai berikut: Tolak H0 jika Fhit > Ftabel atau p-value < α (taraf nyata). Hal ini berarti terdapat minimal satu parameter tidak nol dan berpengaruh nyata terhadap keragaman variabel tak bebas. Terima H0 jika Fhit < Ftabel atau p-value > α (taraf nyata). Hal ini berarti bahwa secara bersamaan variabel yang digunakan tidak dapat menjelaskan keragaman dari variabel tak bebas secara nyata. 4.4.3.3 Uji-t Uji-t dilakukan untuk mengetahui apakah variabel bebas secara parsial berpengaruh terhadap variabel terikat. Uji ini juga dilakukan untuk mengetahui keabsahan dari hipotesis dan membuktikan apakah koefisien regresi signifikan atau tidak secara statistik.

36

Hipotesis : H0 : β = 0 H1 : β ≠ 0 Statistik uji: thit = b – β Sb Hasil thit dihitung berdasarkan ttabel (ttabel = tα/2 (n-2)). Keterangan: b = koefisien regresi parsial sampel β = koefisien regresi parsial populasi Sb = simpangan baku koefisien dugaan Teknik pengambilan kesimpulan: Tolak H0 jika thit > ttabel atau p-value < α (taraf nyata). Hal ini berarti variabel bebas yang digunakan berpengaruh nyata terhadap variabel tak bebasnya. Terima H0 jika thit < ttabel atau p-value > α (taraf nyata). Hal ini berarti variabel bebas yang digunakan tidak berpengaruh nyata terhadap variabel tidak bebasnya. 4.4.3.4 Uji Multikolinieritas Salah satu asumsi dari model regresi berganda adalah bahwa tidak ada hubungan linier sempurna antar peubah bebas dalam model. Jika hubungan tersebut ada, berarti terdapat multikolonieritas. Dengan demikian dapat dikatakan bahwa peubah-peubah bebas tersebut berkolinieritas ganda sempurna sehingga tidak mungkin diperoleh dugaan parameter koefisiennya. Pengujian terhadap ada tidaknya hubungan multikolinieritas dalam sebuah model dapat diketahui melalui uji Marquardt dan dapat dilihat dari nilai VIF (Varian Inflation Factor) pada masing-masing variabel bebas. Jika nilai VIF kurang dari 10 menunjukkan bahwa persamaan tersebut tidak mengalami multikolinieritas. 37

4.4.3.5 Uji Heteroskedastisitas Uji heteroskedastisitas dilakukan untuk melihat apakah terjadi pelanggaran terhadap asumsi homoskedastisitas atau varians yang sama. Jika varians tidak sama, maka dapat disimpulkan terdapat masalah heteroskedastisitas. Jika terjadi heteroskedastisitas

akibatnya

pendugaan

OLS

tidak

efisien

lagi.

Uji

heteroskedastisitas dapat dilakukan dengan melihat grafik residuals terhadap fitted values pada output Minitab 14. Apabila titik-titik sebaran pada grafik tersebut menyebar secara acak, maka tidak ada masalah heteroskedastisitas.

38

V. GAMBARAN UMUM LOKASI PENELITIAN

5.1

Geografis Kota Tanjungpinang merupakan Ibukota Provinsi Kepulauan Riau. Sesuai

dengan SK Menteri Dalam Negeri Nomor 5 tanggal 21 Juni 2001, Kota Tanjungpinang membawahi empat kecamatan, yaitu Kecamatan Tanjungpinang Kota, Kecamatan Tanjungpinang Barat, Kecamatan Tanjungpinang Timur dan Kecamatan Bukit Bestari. Pembagian wilayah tersebut dapat dilihat pada gambar berikut:

Sumber: Kantor Kecamatan Tanjungpinang Timur (2011)

Gambar 9. Peta Administratif Kota Tanjungpinang Kecamatan Tanjungpinang Timur terdiri dari lima kelurahan, yaitu Kelurahan Batu Sembilan, Kelurahan Melayu Kota Piring, Kelurahan Air Raja, Kelurahan Pinang Kencana dan Kelurahan Kampung Bulang. Luas wilayah Kecamatan Tanjungpinang Timur mencapai 8.350 ha. Tabel 2 menunjukkan perincian luas wilayah dan rasio terhadap luas kecamatan menurut kelurahan. 39

Tabel 2. Luas Wilayah dan Rasio terhadap Luas Kecamatan menurut Kelurahan Tahun 2010 No 1 2 3 4 5

Kelurahan Batu Sembilan Melayu Kota Piring Air Raja Pinang Kencana Kampung Bulang Jumlah

(ha) 2.300 1.200 2.200 1.500 1.150

Rasio terhadap Luas Kecamatan (%) 27,54 14,37 26,35 17,96 13,77

8.350

100

Luas

Sumber: BPS Kota Tanjungpinang (2010)

Suhu udara rata-rata di Kecamatan Tanjungpinang Timur mencapai 18°C 23°C dengan banyaknya curah hujan yang turun mencapai ±7 mm – 19 mm tiap tahunnya. Sebagian besar wilayah Kecamatan Tanjungpinang Timur terdiri dari daratan dan kontur tanahnya yang cenderung rata. Hanya Kelurahan Kampung Bulang yang rata-rata wilayahnya berada pada pesisir atau bibir pantai. Lokasi penelitian di Kecamatan Tanjungpinang Timur difokuskan pada dua kelurahan, yaitu Kelurahan Batu Sembilan dan Kelurahan Pinang Kencana. Kelurahan Batu Sembilan berada pada ketinggian 17,07 meter di atas permukaan laut. Suhu udara rata-rata mencapai 21,8⁰C sampai dengan 22⁰C dengan banyaknya curah hujan yang turun mencapai ± 7 mm. Berdasarkan data BPS Kota Tanjungpinang tahun 2010, luas wilayah Kelurahan Batu Sembilan adalah 2.300 ha. Kelurahan Batu Sembilan memiliki luas wilayah yang relatif lebih besar dibandingkan dengan empat kelurahan lainnya dalam wilayah Kecamatan Tanjungpinang Timur. Sebagian besar wilayah Kelurahan Batu Sembilan terdiri dari daratan dan sebagian kecil berada di daerah pesisir. Kelurahan Batu Sembilan terdapat perbukitan dan lembah yang berbeda-beda. Rata-rata pegunungan dan lembah tersebut mengandung tanah bauksit yang 40

merupakan aset daerah dan dapat menambah nilai pendapatan bagi pemerintah daerah. Batas-batas wilayah Kelurahan Batu Sembilan adalah: Utara : Kelurahan Air Raja dan Kelurahan Pinang Kencana Selatan : Kelurahan Dompak dan Kelurahan Sei Jang Barat : Kelurahan Melayu Kota Piring Timur : Kelurahan Lengkuas Kecamatan Bintan Timur, Kabupaten Bintan Bandara Raja Haji Fisabilillah berada di wilayah Kelurahan Pinang Kencana dan berbatasan dengan Kelurahan Batu Sembilan di Kecamatan Tanjungpinang Timur. Kelurahan Pinang Kencana merupakan salah satu kelurahan hasil pemekaran Kelurahan Batu Sembilan. Luas wilayah Kelurahan Pinang Kencana adalah 1.500 ha. Kelurahan ini berada pada ketinggian 20 meter di atas permukaan laut. Suhu udara rata-rata mencapai 180C sampai dengan 270C dengan banyaknya curah hujan ± 19,16 mm. Bentuk wilayah Kelurahan Pinang Kencana adalah 40 % seperti berombak dan 60 % berombak seperti bukit. Batas-batas wilayah Kelurahan Pinang Kencana adalah: Utara : Desa Tuapaya, Kecamatan Bintan Utara Selatan : Kelurahan Batu Sembilan, Kecamatan Tanjungpinang Timur Barat : Kelurahan Air Raja, Kecamatan Tanjungpinang Timur Timur : Kelurahan Gunung Lengkuas, Kecamatan Bintan Timur 5.2

Penduduk dan Perekonomian Penduduk merupakan modal dasar yang penting bagi keberhasilan

pembangunan di suatu daerah. Modal dasar penduduk inilah yang dapat menggerakkan lajunya perekonomian wilayah, khususnya Kelurahan Batu 41

Sembilan. Berdasarkan hasil sensus penduduk tahun 2010, penduduk yang bermukim di Kelurahan Batu Sembilan mencapai 16.362 jiwa yang terdiri dari 8.457 jiwa laki-laki dan 7.905 jiwa perempuan. Sementara itu, jumlah penduduk di Kelurahan Pinang Kencana mencapai 20.122 jiwa yang terdiri dari 10.274 jiwa laki-laki dan 9.848 jiwa perempuan. Meskipun kepadatan penduduk di Kelurahan Pinang Kencana hanya sebesar 13 jiwa per ha, namun jumlah penduduk Kelurahan Pinang Kencana lebih padat dibandingkan kelurahan lain yang berada di wilayah Kecamatan Tanjungpinang Timur. Pada umumnya, penduduk yang bermukim di Kelurahan Batu Sembilan bermatapencaharian

swasta

dan

wiraswasta.

Jumlah

penduduk

yang

bermatapencaharian swasta adalah sebanyak 1.435 jiwa dan berwiraswasta sebanyak 604 jiwa. Sementara itu, mata pencaharian lain penduduk yang bermukim di Kelurahan Batu Sembilan adalah sebagai pegawai negeri, petani dan lain-lain. Keterangan lebih lengkap tentang mata pencaharian penduduk di Kelurahan Batu Sembilan dapat dilihat pada Tabel 3. Tabel 3. Jumlah Penduduk menurut Mata Pencaharian di Kelurahan Batu Sembilan Tahun 2009 No. 1 2 3 4 5 6

Mata Pencaharian

Jumlah Penduduk (jiwa)

Pegawai Negeri Sipil Wiraswasta Swasta TNI/POLRI Petani Lain-lain

388 604 1.435 101 302 1.460

Sumber: Kelurahan Batu Sembilan (2010)

Sementara itu, untuk melihat komposisi penduduk di Kelurahan Pinang Kencana berdasarkan keadaan sosial ekonomi dapat dilihat pada Tabel 4.

42

Tabel 4. Jumlah Penduduk menurut Mata Pencaharian di Kelurahan Pinang Kencana Tahun 2009 No. 1 2 3 4 5 6

Mata Pencaharian

Jumlah Penduduk (jiwa)

Pegawai Negeri Sipil Buruh/Wiraswasta Pedagang ABRI/POLRI Petani Lain-lain

2.255 4.534 1.912 1.620 1.276 8.509

Sumber: Kelurahan Pinang Kencana (2009)

Berdasarkan data pada Tabel 4 diketahui bahwa keadaan sosial ekonomi penduduk yang berada di Kelurahan Pinang Kencana untuk tahun 2009 banyak mengalami perubahan. Hal ini dikarenakan wilayah Kelurahan Pinang Kencana cukup potensial bagi penduduk asli maupun bagi pendatang untuk berwiraswasta, yang mana mayoritas penduduk di wilayah Kelurahan Pinang Kencana bekerja sebagai wiraswasta. 5.3

Penggunaan Lahan di Kecamatan Tanjungpinang Timur Lahan yang terdapat di Kecamatan Tanjungpinang Timur pada umumnya

dimanfaatkan untuk pertanian, perkebunan, permukiman, pertambangan dan lainlain. Kecamatan Tanjungpinang Timur merupakan kecamatan yang paling banyak memiliki sektor industri, baik industri kecil, sedang atau besar jika dibanding dengan kecamatan lain di Kota Tanjungpinang. Lahan yang tersedia di Kelurahan Batu Sembilan selain digunakan untuk permukiman, juga digunakan untuk meningkatkan dan mengembangkan potensi unggulan yang menjadi motor penggerak perekonomian daerah. Potensi unggulan tersebut terdiri dari pertanian, peternakan, perikanan air tawar, perdagangan dan jasa, sektor home industry dan sektor pertambangan. Pada sektor pertanian diwujudkan oleh adanya beberapa kelompok tani yang berkiprah dalam upaya 43

meningkatkan kuantitas dan kualitas hasil pertanian. Sementara pada sektor pertambangan terutama penambangan bauksit dikembangkan di dua titik lokasi, yaitu di Sungai Toca Kampung Sidomulyo dan Kampung Sidojasa. Hasil penambangan ini memberikan kontribusi yang besar dalam meningkatkan pendapatan daerah. Sementara itu, lahan yang terdapat di Kelurahan Pinang Kencana selain untuk permukiman, juga digunakan untuk mengembangkan potensi wilayah yang ada. Potensi yang dikembangkan adalah perkebunan dan peternakan rakyat. Selain itu, lahan di Kelurahan Pinang Kencana digunakan untuk pengembangan Bandara Raja Haji Fisabilillah. Mengingat penerbangan ini sangat dibutuhkan oleh masyarakat Kota Tanjungpinang pada khususnya dan seluruh lapisan masyarakat pada umumnya, bandara ini mulai diaktifkan kembali sejak tanggal 17 Juni 2002. Pada mulanya, bandara ini hanya melayani penerbangan lokal. Namun setelah diresmikan sebagai bandara internasional pada tahun 2008, Bandara Raja Haji Fisabilillah mulai dimasuki maskapai penerbangan seperti Sriwijaya Air dan Batavia Air. 5.4

Pembangunan Infrastruktur di Kecamatan Tanjungpinang Timur Pembangunan yang dilakukan di Kecamatan Tanjungpinang Timur yang

dilakukan saat ini adalah merupakan bagian dari Pembangunan Daerah Pemerintahan Kota Tanjungpinang dibawah Pemerintah Provinsi Kepulauan Riau. Oleh karena itu, dalam pelaksanaan pembangunan termasuk di tingkat kelurahan, kebijaksanaan yang ditempuh selalu diarahkan kepada tercapainya pembangunan dari berbagai sumber biaya. Perkembangan pembangunan cukup jelas dapat dilihat dari segi pembangunan fisiknya yaitu pembangunan yang bersumber dari 44

dana APBD Kota Tanjungpinang dan dibantu oleh swadaya masyarakat. Pembenahan sarana jalan, pariwisata, perhubungan laut, darat dan udara merupakan prioritas utama dalam pembangunan Kota Tanjungpinang. Salah satu program yang sangat membantu peningkatan fasilitas infrastruktur dasar dan aksesibilitas masyarakat adalah pelaksanaan Program Percepatan Pembangunan Desa dan Kelurahan (P3DK). P3DK merupakan program yang bertujuan untuk mengatasi kesenjangan pembangunan antar wilayah perkotaan dan pedesaan. Oleh karena itu, diperlukan suatu upaya pemberdayaan

masyarakat

melalui

P3DK

dengan

prioritas

peningkatan

infrastruktur dasar dan pengembangan ekonomi desa/kelurahan. Kegiatan P3DK yang dilakukan di Kelurahan Batu Sembilan diantaranya adalah pekerjaan semenisasi, pembangunan drainase dan dinding parit di beberapa lokasi kegiatan. Sementara itu, kegiatan pembangunan juga dilakukan di Kelurahan Pinang Kencana. Pembangunan yang dilakukan diantaranya adalah pengembangan bandara, pelebaran jalan, pembangunan wartel mandiri, pembangunan sarana perkantoran dan penambahan beberapa bangunan posyandu. Tujuan utama pembangunan tersebut adalah dalam rangka meningkatkan kuantitas dan kualitas fasilitas infrastruktur dan aksesibilitas masyarakat. Meskipun pembangunan terus dilakukan, namun masih perlu ditingkatkan untuk semua kelurahan yang ada di wilayah Kecamatan Tanjungpinang Timur.

45

VI. PERBANDINGAN HARGA LAHAN

Perbandingan harga lahan yang dimaksud dalam penelitian ini adalah perbandingan harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah sebelum dan setelah pengembangan bandara dilakukan. Harga lahan sebelum pengembangan bandara berasal dari transaksi lahan yang terjadi pada tahun 2005 sampai 2007. Sementara harga lahan setelah pengembangan bandara diambil dari transaksi pada tahun 2008 sampai 2010. Kedua harga tersebut dibandingkan sehingga diperoleh nilai perbedaan antara keduanya. Perbandingan harga lahan dapat dilihat berdasarkan hal berikut: 6.1

Land Extraction Lahan yang masih kosong tentu saja akan memiliki perbedaan harga

dengan lahan yang diatasnya terdapat bangunan maupun objek lainnya. Hal ini menjadi salah kendala dalam melakukan perbandingan. Oleh karena itu, perlu dilakukan land extraction terhadap harga lahan tersebut. Harga bangunan maupun objek lain yang terdapat pada lahan dikeluarkan sehingga diperoleh harga lahan yang sebenarnya. Dalam penelitian ini, harga lahan yang diperoleh merupakan harga dari lahan kosong yang tidak terdapat bangunan maupun objek lain diatasnya. Dengan demikian, land extraction tidak dilakukan pada penelitian ini. 6.2

Hasil Adjusment Harga Sebelum melakukan perbandingan harga lahan di sekitar Bandara Raja

Haji fisabilillah sebelum dan setelah pengembangan bandara, dilakukan adjusment harga terhadap data yang agar dapat dibandingkan. Adjusment harga yang dilakukan dalam penelitian ini adalah adjusment terhadap status hak kepemilikan lahan, sedangkan adjusment terhadap faktor waktu dan jenis 46

transaksi tidak dilakukan. Adjusment terhadap faktor waktu tidak dilakukan karena salah satu fokus penelitian ini adalah membandingkan faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan berdasarkan periode waktu tertentu, yaitu sebelum dan setelah pengembangan bandara dilakukan. Sementara itu, adjusment terhadap jenis transaksi tidak dilakukan karena jenis transaksi dari data yang diperoleh sudah seragam, yaitu berdasarkan data transaksi jual beli. Berdasarkan data yang diperoleh dari lapangan, status hak kepemilikan lahan yang terdapat pada data transaksi lahan terdiri dari dua jenis status hak kepemilikan, yaitu status hak milik dan alas hak. Alas hak merupakan surat bukti kepemilikan lahan yang dikeluarkan oleh Lurah dan Camat di wilayah yang bersangkutan. Alas hak memiliki kekuatan hukum yang lebih rendah dibandingkan status hak milik. Oleh karena itu, dilakukan adjusment terhadap status hak kepemilikan lahan dimana harga lahan yang berstatus alas hak ditarik kedalam status hak milik.

Setelah proses adjusment harga dilakukan, maka

diperoleh data harga lahan (Rp/m2) sebagaimana yang terlihat pada Tabel 5 dan Tabel 6. Peta sebaran pengambilan data dapat dilihat pada Lampiran 5. Tabel 5. Harga Lahan Sebelum Pengembangan Bandara yang Sudah diadjusment Sampel 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Harga (Rp/m2) 35.211 100.000 50.000 50.000 77.465 50.000 42.254 45.000 42.254 150.000

Sampel 11 12 13 14 15 16 17 18 19

Harga (Rp/m2) 181.086 234.742 112.500 234.742 194.788 157.143 200.000 30.000 21.127

Sumber: Data Primer Diolah (2011)

47

Tabel 6. Harga Lahan Setelah Pengembangan Bandara yang Sudah diadjusment Sampel 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Harga (Rp/m2) 70.000 70.423 250.000 70.423 63.380 250.000 70.000 140.845 140.845 281.690

Sampel 11 12 13 14 15 16 17 18 19

Harga (Rp/m2) 90.000 70.423 150.000 161.972 126.761 140.845 77.465 105.634 122.066


6.3

Inflasi Lahan Inflasi lahan dihitung berdasarkan perbedaan harga lahan di sekitar

Bandara Raja Haji Fisabilillah sebelum dan setelah pengembangan bandara dilakukan. Setelah dilakukan adjusment harga, data kemudian diurutkan dari yang terendah hingga tertinggi lalu kemudian diperoleh nilai median dari harga lahan. Berdasarkan hasil pengolahan data, diperoleh median harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah sebelum dilakukan pengembangan sebesar Rp 77.465 per m2. Selang harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah sebelum pengembangan berkisar antara Rp 21.127 sampai Rp 234.742 per m2. Setelah pengembangan Bandara Raja Haji Fisabilillah, median harga lahan di sekitar bandara adalah sebesar Rp 122.066 per m2. Sedangkan selang harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah setelah dilakukan pengembangan adalah berkisar antara Rp 63.380 sampai Rp 281.690 per m2. Berdasarkan data harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah sebelum dan setelah dilakukan pengembangan, dapat diperoleh nilai inflasi lahan. Nilai inflasi lahan menunjukkan besarnya peningkatan harga lahan yang terjadi di 48

suatu lokasi dalam periode waktu tertentu. Dari hasil pengolahan data, nilai inflasi lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah adalah sebesar 37 %. Nilai ini diperoleh dari median harga lahan sebelum dan setelah dilakukan pengembangan Bandara Raja Haji Fisabilillah. Sementara selang nilai inflasi lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah adalah berkisar antara 17 % sampai 67 %. Besarnya nilai perbandingan harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah sebelum dan setelah dilakukan pengembangan bandara dapat dilihat dari besarnya nilai inflasi lahan. Nilai tengah inflasi lahan adalah sebesar 37 %, hal ini dapat menunjukkan bahwa setelah pengembangan bandara dilakukan, harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah mengalami peningkatan sebesar 37 % dari harga sebelum dilakukan pengembangan. Besarnya persentase tertinggi peningkatan harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah adalah 67 %. Hal ini disebabkan oleh perbedaan faktor-faktor yang berpengaruh signifikan terhadap harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah. 6.4

Sebaran Harga Lahan Harga lahan yang dihitung dalam penelitian ini adalah harga lahan

permukiman. Berdasarkan hasil adjusment harga dapat diketahui pencilan harga lahan permukiman di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah, Kecamatan Tanjungpinang Timur. Harga lahan permukiman terendah berada di wilayah yang tidak jauh dari landasan pacu pesawat. Di wilayah ini, pesawat melintas dengan ketinggian terbang yang rendah. Meskipun lahan tersebut berada dekat dengan gerbang masuk menuju bandara, namun terdapat faktor khusus yang mempengaruhi harga lahan, yaitu keamanan. Namun faktor tersebut tidak dimasukkan ke dalam model dalam penelitian ini. Kondisi lahan yang berada di 49

wilayah lalu lintas pesawat dengan ketinggian terbang yang rendah tentu saja memiliki keamanan yang kurang baik untuk permukiman. Selain itu, wilayah tersebut juga dibatasi oleh pelarangan pendirian bangunan tinggi karena dapat mengganggu lalu lintas pesawat. Kondisi wilayah lahan tersebut dapat dilihat pada gambar berikut:

Sumber: Survey Lapang (2011)

Gambar 10. Kondisi Lahan Permukiman yang Berada Dekat dengan Lalu Lintas Pesawat dengan Ketinggian Terbang yang Rendah Sementara itu, harga lahan permukiman yang tertinggi berada di wilayah yang dekat dengan jalan arteri. Kondisi lahan yang berada sangat dekat dengan jalan arteri menunjukkan bahwa lahan permukiman tersebut memiliki akses yang sangat baik dengan sarana di sekitarnya. Lahan yang berada sangat dekat dengan jalan arteri juga memberikan insentif ekonomi kepada pemilik lahan sehingga harga lahan tersebut menjadi lebih tinggi dibandingkan dengan lahan yang lainnya. Berdasarkan hasil perhitungan nilai inflasi lahan, diketahui besarnya nilai inflasi lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah berkisar antara 17 % sampai 67 %. Berdasarkan nilai inflasi tersebut dapat diketahui bahwa peningkatan harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah berkisar antara 17 % sampai 67 %. 50

Peningkatan terendah yaitu sebesar 17 %, terjadi di wilayah yang dekat dengan landasan pacu pesawat. Pada daerah ini, pesawat terbang dengan ketinggian yang rendah sehingga memiliki keamanan yang lebih rendah dibandingkan daerah lainnya. Sementara itu, peningkatan harga lahan tertinggi yaitu sebesar 67 % berada di wilayah yang semakin dekat dengan jalan arteri.

51

VII. FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI HARGA LAHAN

Model yang digunakan dalam menduga faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah, Kepulauan Riau adalah model double log. Model double log digunakan karena adanya ketimpangan data yang terlalu besar antara dependent variable dengan independent variable. Data yang memiliki nilai-nilai besar adalah pada variabel harga lahan (Y), luas lahan (X1), jarak bidang tanah ke bandara (X2) dan jarak bidang tanah ke jalan raya terdekat (X3). Sementara data yang memiliki nilai kecil, yaitu berkisar antara 0 dan 1 adalah pada variabel status jalan (D4), bentuk lahan (D5) dan topografi lahan (D6). Selain itu, model double log digunakan karena penelitian yang dilakukan memiliki batasan dalam hal cakupan lokasi lahan yang diteliti. Hasil pengolahan data untuk menduga faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah dapat dilihat pada Tabel 7. Tabel 7. Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Harga Lahan Sebelum dan Setelah Pengembangan Bandara No

Nama Variabel

Notasi

Sebelum Pengembangan koefisien

p-value

VIF

Setelah Pengembangan koefisien

p-value

VIF

1 2 3

Intersep Luas lahan Jarak bidang tanah

Β X1 X2

11,172 -0,0334 -

0,003 0,951 -

1,2 -

13,673 0,000 0,5024 0,084** -0,6344 0,001*

1,2 1,7

4

ke bandara Jarak bidang tanah

X3

-0,2037 0,071**

1,4

-0,1091 0,069**

1,3

5

ke jalan raya terdekat Status jalan

D4

0,8174

0,005*

1,2

0,1303

0,527

1,2

6 7

Bentuk lahan Topografi lahan

D5 D6

0,4509 0,6085

0,140 0,032*

1,4 1,1

-0,0794 -0,0709

0,673 0,716

1,3 1,3

R2 2

adj-R

Ket

70,30 %

69,20 %

58,90 %

53,90 %

: taraf nyata * dan ** masing-masing 5 % dan 10 %


52

Berdasarkan hasil pengolahan data untuk menduga faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah sebelum dilakukan pengembangan diperoleh nilai R2 sebesar 70,30 %. Hal ini mempunyai arti bahwa keragaman pada harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah sebelum pengembangan bandara dilakukan dapat dijelaskan oleh variabel bebas yang dimasukkan ke dalam model sebesar 70,30 % dan sisanya sebesar 29,70 % dijelaskan oleh variabel lain yang tidak dimasukkan ke dalam model. Dari hasil pendugaan model, faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah sebelum pengembangan bandara dilakukan adalah variabel jarak bidang tanah ke jalan raya (X3), status jalan (D4) dan topografi lahan (D6). Variabel-variabel bebas tersebut mempengaruhi variabel tidak bebasnya pada taraf nyata 10 %. Model harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah sebelum pengembangan bandara dilakukan dapat dituliskan sebagai berikut: Ln Y = 11,2 - 0,204 Ln X3 + 0,817 D4 + 0,608 D6 Sebagai contoh, jika lahan A (sampel no.12 Tabel 5) yang berada di sekitar bandara berada 3 meter dari jalan arteri dan bertopografi datar, maka harga lahan tersebut adalah sebagai berikut: Ln Y = 11,2 - 0,204 Ln (3) + 0,817 (1) + 0,608 (1) Ln Y = 12,40 Harga Lahan = exp (12,40) Harga Lahan = Rp 243.016 per m2 Deviasi (batas toleransi) harga yang digunakan adalah + 20 %, maka dapat disimpulkan bahwa harga lahan A berkisar antara Rp 194.413 – Rp 291.619 53

per m2. Jika dilihat pada sampel no.12 pada Tabel 5, harga lahan adalah sebesar Rp 234.742 per m2, maka terbukti bahwa model tersebut dapat menjelaskan variasi harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah sebelum dilakukan pengembangan. Sementara

itu,

dari

hasil

pendugaan

model

faktor-faktor

yang

mempengaruhi harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah setelah pengembangan bandara dilakukan diperoleh nilai R2 sebesar 69,20 %. Hal ini mempunyai arti bahwa keragaman pada harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah setelah dilakukan pengembangan dapat dijelaskan oleh variabel bebas yang dimasukkan ke dalam model sebesar 69,20 % dan sisanya sebesar 30,80 % dijelaskan oleh variabel lain yang tidak dimasukkan ke dalam model. Dari hasil pendugaan model diperoleh tiga variabel yang berpengaruh nyata terhadap harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah setelah pengembangan dilakukan. Variabel-variabel bebas yang berpengaruh nyata tersebut adalah luas lahan (X1), jarak bidang tanah ke bandara (X2) dan jarak bidang tanah ke jalan raya terdekat (X3). Variabel-variabel tersebut berpengaruh nyata pada taraf nyata 10 %. Model harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah setelah pengembangan bandara dilakukan dapat dituliskan sebagai berikut: Ln Y = 13,7 + 0,502 Ln X1 - 0,634 Ln X2 - 0,109 Ln X3 Sebagai contoh, jika lahan A (sampel no.10 Tabel 6) yang berada di sekitar bandara memiliki karakteristik dimana luas lahan adalah sebesar 300 m2, jarak bidang tanah ke bandara adalah 250 meter dan jarak bidang tanah ke jalan raya terdekat adalah 100 meter, maka harga lahan tersebut adalah sebagai berikut:

54

Ln Y = 13,7 + 0,502 Ln (300) - 0,634 Ln (250) - 0,109 Ln (100) Ln Y = 12,56 Harga Lahan = exp (12,56) Harga Lahan = Rp 285.138 per m2 Deviasi (batas toleransi) harga yang digunakan adalah + 20 %, maka dapat disimpulkan bahwa harga lahan A berkisar antara Rp 199.597 – Rp 370.680 per m2. Jika dilihat pada sampel no.10 pada Tabel 6, harga lahan adalah sebesar Rp 281.690 per m2, maka terbukti bahwa model tersebut dapat menjelaskan variasi harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah setelah dilakukan pengembangan. Untuk mengetahui apakah variabel-variabel bebas sacara serempak berpengaruh nyata pada variabel tidak bebasnya, maka dilakukan uji F terhadap kedua pendugaan model. Nilai p-value pada tabel ANOVA yang dihasilkan dari pendugaan model faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah sebelum dan setelah pengembangan dilakukan masing-masing adalah sebesar 0,004 dan 0,013 (Lampiran 2 dan Lampiran 4). Nilai tersebut lebih kecil dari taraf nyata 10 %. Berdasarkan uji F jika nilai p-value < α (taraf nyata 10 %), maka tolak H0. Sehingga dapat dikatakan bahwa variabel-variabel bebas yang terdapat di dalam model secara serempak berpengaruh nyata terhadap harga lahan atau model regresi ini dapat menerangkan keragaman Y. Hasil regresi dengan menggunakan bantuan software Minitab 14 menunjukkan tidak terjadi masalah normalitas pada data. Hal tersebut dapat dilihat pada grafik normal probability plot of the residuals (Lampiran 2 dan 55

Lampiran 4). Berdasarkan grafik uji normalitas diketahui bahwa serangkaian data mendekati distribusi normal. Untuk menguji apakah pada pendugaan model terjadi multikolinieritas atau tidak, maka peneliti menggunakan nilai VIF (Variance Inflation Factor). Suatu model dikatakan terjadi mulitikolinieritas apabila nilai VIF > 10. Berdasarkan data pada Tabel 7, diketahui bahwa nilai VIF yang dihasilkan dari pendugaan model faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan sebelum pengembangan dilakukan berkisar antara 1,1 sampai 1,4. Sementara itu nilai VIF dari pendugaan model faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan setelah pengembangan dilakukan berkisar antara 1,2 sampai 1,7. Hal ini menunjukkan tidak terjadi multikolinieritas pada kedua pendugaan model tersebut. Sementara itu, untuk menguji apakah terjadi masalah heteroskedastisitas, dapat dilihat berdasarkan grafik residual versus the fitted values pada Lampiran 2 dan Lampiran 4. Pada grafik terlihat bahwa titik sebarannya acak, sehingga dapat disimpulkan bahwa tidak terdapat masalah heteroskedastisitas. Hasil perhitungan data dengan menggunakan model double log dengan bantuan software Minitab 14 dapat dilihat pada Lampiran 2 dan Lampiran 4. Berdasarkan hasil pengujian model, dapat disimpulkan bahwa model yang diperoleh sudah memenuhi kriteria pokok pengujian baik kriteria ekonomi, statistik maupun ekonometrika. Dengan demikian, model ini sudah memenuhi kriteria kebaikan model untuk menjelaskan faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah sebelum dan setelah pengembangan bandara dilakukan. Berikut ini pembahasan faktor-faktor yang berpengaruh nyata dan tidak berpengaruh nyata terhadap harga lahan di sekitar 56

Bandara Raja Haji Fisabilillah sebelum dan setelah pengembangan bandara dilakukan: 7.1

Luas Lahan Luas lahan yang dimaksud adalah luas obyek bidang tanah yang dijadikan

sampel. Berdasarkan hasil pendugaan faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah sebelum dilakukan pengembangan dengan model double log diperoleh nilai p-value dari variabel luas lahan sebesar 0,951. Hal ini menunjukkan bahwa luas lahan tidak berpengaruh nyata terhadap harga lahan pada taraf nyata 10 %. Berbeda dengan hasil pendugaan faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah setelah dilakukan pengembangan. Nilai p-value variabel luas lahan diperoleh sebesar 0,084. Hal ini memiliki arti bahwa variabel luas lahan mempengaruhi harga lahan secara nyata pada taraf nyata 10 %. Berdasarkan nilai elastisitas luas lahan pada pendugaan faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah setelah pengembangan bandara dilakukan diketahui bahwa luas lahan memiliki hubungan positif dengan harga lahan. Secara teoritis, semakin luas lahan permukiman yang ditransaksikan, maka harga lahan per m2 akan semakin meningkat. Hal ini tidak sesuai dengan hipotesis awal penelitian. Hal ini dapat disebabkan karena terbatasnya jumlah kavlingan lahan yang memiliki ukuran yang lebih luas. Pada umumnya, transaksi jual beli lahan di lokasi penelitian berdasarkan kavlingan lahan yang umumnya memiliki ukuran 20 x 15 meter. Oleh karena itu, jumlah lahan kavlingan dengan ukuran yang lebih luas terbatas sehingga harga lahan tersebut menjadi lebih tinggi. 57

7.2

Jarak Bidang Tanah ke Bandara Jarak bidang tanah ke bandara dihitung berdasarkan jarak tempuh dari

bidang tanah menuju gerbang masuk ke bandara. Hasil analisis model double log menunjukkan bahwa setelah pengembangan bandara dilakukan, jarak bidang tanah ke bandara berpengaruh nyata terhadap harga lahan pada taraf nyata 10 %. Dari nilai elastisitas diketahui bahwa jarak bidang tanah ke bandara memiliki hubungan negatif dengan harga lahan. Secara teoritis menunjukkan bahwa jika jarak bidang tanah semakin dekat dengan gerbang masuk bandara, harga lahan akan semakin meningkat. Sebaliknya, semakin jauh jarak bidang tanah ke gerbang masuk bandara, harga lahan menjadi lebih rendah. Pada awalnya, bandara ini merupakan bandara perintis. Layanan penerbangan yang tersedia hanya beberapa hari sekali. Bandara ini juga digunakan sebagai kawasan lalu lintas penerbangan bagi TNI AU dalam melakukan patroli wilayah. Selain itu, akses menuju bandara juga terbatas. Setelah diresmikan menjadi Bandara Internasional Raja Haji Fisabilillah, penerbangan antar daerah mulai dilayani. Setelah dilakukan pengembangan bandara, jarak bidang tanah ke bandara mulai menjadi pertimbangan dalam menentukan harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah. Keberadaan Bandara Raja Haji Fisabilillah memberikan kemudahan dan kelancaran transportasi antar wilayah. Disamping itu, keberadaan bandara ini juga menimbulkan eksternalitas negatif berupa kebisingan lingkungan. Eksternalitas negatif merupakan pengaruh negatif yang dirasakan oleh pihak yang berada di luar sistem. Kebisingan tersebut dirasakan oleh penduduk yang bermukim di sekitar kawasan bandara. Kebisingan dirasakan terutama pada saat pesawat 58

melakukan take off maupun landing. Namun demikian, meskipun keberadaan bandara menimbulkan eksternalitas negatif berupa kebisingan lingkungan, hal ini dapat dikompensasi oleh faktor aksesibilitas yang lebih baik terhadap fasilitas sekitar. Keberadaan Bandara Raja Haji Fisabilillah memicu perkembangan ruang di sepanjang akses menuju bandara, seperti semakin baiknya kondisi sarana dan prasarana jalan raya di sekitar bandara. Jalan raya merupakan kebutuhan dasar yang harus dipenuhi demi menjaga kelancaran lalu lintas menuju bandara. Keberadaan jalan raya juga memudahkan akses menuju sarana lain yang berada di sekitar lingkungan tempat tinggal. Selain itu, eksternalitas negatif tersebut juga dapat dikompensasi oleh terciptanya peluang usaha yang besar. Keberadaan Bandara

Raja

Haji

Fisabilillah

dapat

meningkatkan

pertumbuhan

dan

perkembangan bisnis dan perekonomian wilayah sehingga dapat menciptakan peluang besar bagi penduduk yang sedang mengembangkan usahanya maupun bagi penduduk yang sedang membangun usaha. Hal inilah yang menjadi insentif bagi penduduk dan pemilik lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah. 7.3

Jarak Bidang Tanah ke Jalan Raya Terdekat Jarak bidang tanah ke jalan raya merupakan jarak ke jalan raya terdekat,

baik jalan arteri maupun jalan lainnya. Hasil regresi pada model double log pada kedua pendugaan model faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah menunjukkan bahwa jarak bidang tanah ke jalan raya terdekat berpengaruh nyata terhadap harga lahan. Variabel tersebut berpengaruh nyata pada taraf nyata 10 %. Nilai elastisitas jarak bidang tanah ke jalan raya terhadap harga lahan menunjukkan hubungan negatif. Hal ini memiliki 59

arti bahwa ketika jarak bidang tanah ke jalan raya terdekat semakin kecil, maka harga lahan akan semakin meningkat. Jalan raya sebagai akses utama menuju lahan menjadi pertimbangan dalam menetapkan harga suatu lahan. Jalan raya juga berfungsi sebagai penghubung lahan dengan sarana di sekitarnya. Lahan yang berada dekat dengan jalan raya menunjukkan bahwa lahan tersebut memiliki akses yang baik ke sarana di sekitarnya. Dengan demikian, lahan yang memiliki jarak semakin dekat dengan jalan raya memiliki harga yang yang lebih tinggi dibandingkan dengan lahan yang berada cukup jauh dari jalan raya. 7.4

Status Jalan Status jalan merupakan status jalan raya terdekat yang berada di sekitar

lahan. Status jalan yang dimaksud dalam penelitian ini adalah apakah jalan terdekat dari bidang tanah merupakan jalan arteri atau jalan lainnya. Berdasarkan model double log, sebelum pengembangan bandara dilakukan, status jalan memiliki pengaruh nyata terhadap harga lahan pada taraf nyata 10 %. Berdasarkan nilai elastisitasnya diketahui bahwa status jalan memiliki hubungan positif dengan harga lahan. Hal ini sesuai dengan hipotesis awal penelitian. Secara teoritis, jika status jalan terdekat dari bidang tanah merupakan jalan arteri, maka harga lahan akan lebih tinggi. Sebaliknya, jika status jalan terdekat dari bidang tanah bukan merupakan jalan arteri, maka harga lahan akan lebih rendah dibandingkan harga lahan yang berada dekat dengan jalan arteri. Hal ini dapat menunjukkan bahwa jalan arteri memberikan insentif kepada pemilik lahan seperti akses yang lebih mudah dan memiliki peluang dalam menunjang kegiatan lainnya. 60

Pada pendugaan model faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan setelah pengembangan bandara dilakukan, status jalan tidak berpengaruh nyata terhadap harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah. Hal ini dapat dilihat dari nilai p-valuenya yaitu sebesar 0,527 sehingga dapat disimpulkan bahwa status jalan tidak berpengaruh nyata terhadap harga lahan pada taraf nyata 10 %. Hal ini tidak sesuai dengan hipotesis awal penelitian. Kondisi ini dapat disebabkan oleh pembangunan yang dilakukan terus menerus oleh pemerintah Kota Tanjungpinang. Pembangunan kota semakin baik dan meningkat dari tahun ke tahun. Hal ini dapat dilihat dari semakin baiknya kondisi jalan raya dan ketersediaan sarana transportasi di wilayah Kecamatan Tanjungpinang Timur. Dengan semakin baiknya kondisi jalan dan ketersediaan sarana transportasi, status jalan tidak lagi mempengaruhi harga lahan secara nyata. 7.5

Bentuk Lahan Dalam penelitian ini bentuk lahan dibedakan menjadi dua yaitu segiempat

dan bentuk lainnya. Berdasarkan hasil perhitungan dengan model double log, diketahui bahwa pada kedua pendugaan model faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah menunjukkan bahwa bentuk lahan tidak berpengaruh nyata terhadap harga lahan. Nilai p-value variabel bentuk lahan pada masing-masing hasil pendugaan model adalah sebesar 0,140 dan 0,673. Nilai p-value tersebut menunjukkan bahwa variabel bentuk lahan tidak berpengaruh nyata pada taraf nyata 10 %. Secara teoritis, hal ini juga menunjukkan bahwa bentuk lahan bukan merupakan faktor yang mempengaruhi penetapan harga lahan secara nyata di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah, Kecamatan Tanjungpinang Timur. Dapat disimpulkan juga bahwa dalam menjual 61

maupun membeli lahan, penjual maupun pembeli lahan tidak terlalu memperhatikan bentuk lahan yang mereka jual maupun beli. 7.6

Topografi Lahan Dalam penelitian ini, topografi lahan dibedakan menjadi dua yaitu lahan

dengan topografi datar dan topografi lainnya. Berdasarkan hasil pendugaan faktorfaktor yang mempengaruhi harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah sebelum pengembangan bandara dilakukan dengan menggunakan model double log diperoleh nilai p-value variabel topografi lahan adalah sebesar 0,032. Hal ini menunjukkan bahwa topografi lahan berpengaruh nyata terhadap harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah sebelum pengembangan bandara dilakukan pada taraf nyata 10 %. Dari nilai elastisitasnya diketahui bahwa topografi lahan memiliki hubungan positif dengan harga lahan. Secara teoritis, hal tersebut menunjukkan bahwa lahan yang bertopografi datar memiliki harga yang lebih tinggi dibandingkan dengan lahan yang tidak bertopografi datar. Berbeda dengan hasil pendugaan model faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah setelah pengembangan bandara dilakukan. Nilai p-value variabel topografi lahan diperoleh sebesar 0,716. Hal ini menunjukkan bahwa topografi lahan tidak berpengaruh nyata terhadap harga lahan pada taraf 10 %. Hal ini dapat diakibatkan karena tingkat kebutuhan lahan yang terus meningkat sementara jumlah lahan bersifat terbatas sehingga pembeli maupun penjual lahan tidak lagi memperhatikan kondisi topografi lahan.

62

VIII. KESIMPULAN DAN SARAN

8.1

Kesimpulan Berdasarkan hasil dan pembahasan atas penelitian yang telah dilakukan,

maka dapat disimpulkan hal-hal sebagai berikut: 1.

Berdasarkan nilai inflasi lahan yang terjadi diketahui bahwa besarnya nilai peningkatan harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah setelah dilakukan pengembangan bandara berkisar antara 17 % sampai 67 % dari harga sebelumnya. Peningkatan harga lahan ini disebabkan oleh faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan di sekitar bandara. Hal ini juga menunjukkan bahwa keberadaan Bandara Raja Haji Fisabilillah sebagai bandara internasional memberikan dampak terhadap harga lahan di sekitarnya.

2.

Faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah sebelum dilakukan pengembangan bandara adalah jarak bidang tanah ke jalan raya terdekat, status jalan dan topografi lahan. Variabel tersebut mempengaruhi harga lahan secara nyata pada taraf nyata 10 %. Hal tersebut berdasarkan hasil model double log dengan R2 sebesar 70,30 %. Sementara faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah setelah dilakukan pengembangan bandara adalah luas lahan, jarak bidang tanah ke bandara dan jarak bidang tanah ke jalan raya terdekat. Variabel tersebut mempengaruhi harga lahan secara nyata pada taraf nyata 10 %. Hal tersebut berdasarkan hasil model double log dengan R2 sebesar 69,20 %.

63

8.2

Saran Berdasarkan kesimpulan dari hasil penelitian yang telah dilakukan,

beberapa saran yang dapat dirumuskan adalah sebagai berikut: 1.

Adanya pembangunan fasilitas publik termasuk bandara, berdampak terhadap meningkatnya harga lahan akibat permintaan lahan yang terus meningkat. Oleh karena itu, Pemerintah Daerah Provinsi Kepulauan Riau untuk kedepan perlu memperhatikan kapasitas dan daya dukung lahan agar kegiatan pembangunan bisa berjalan optimal.

2.

Diketahuinya faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan seperti jarak bidang tanah terhadap jalan raya terdekat (akses), dapat diduga sebaran harga lahan yang terjadi. Hal ini dapat menjadi acuan Pemerintah Daerah Provinsi Kepulauan Riau untuk kegiatan pembangunan publik lainnya dalam rangka menghindari spekulasi lahan yang terjadi.

3.

Perlu dilakukan penelitian yang lebih lanjut terhadap harga lahan dengan tipologi penggunaan lahan yang lain di daerah Kecamatan Tanjungpinang Timur, Kepulauan Riau. Dalam penelitian ini, tipologi penggunaan lahan yang diteliti adalah terhadap harga lahan permukiman.

64

DAFTAR PUSTAKA

Alonso, William. 1970. Location and Land Use. Harvard University Press, Cambridge, Massachusetts. Astrini, Danti. 2009. Analisis Faktor-Faktor Lingkungan yang Mempengaruhi Harga Lahan Pemukiman (Studi Kasus Kecamatan Bogor Utara dan Bogor Selatan, Kota Bogor). [Skripsi]. Jurusan Ekonomi Sumberdaya dan Lingkungan. Fakultas Ekonomi dan Manajemen. Institut Pertanian Bogor. Badan Pusat Statistik. 2010. Laju Pertumbuhan Penduduk menurut Provinsi. http://www.bps.go.id/aboutus.php?tabel=1&id_subyek=12. Diakses pada tanggal 1 Desember 2010. . 2010. Penduduk Indonesia menurut Provinsi 1971, 1980, 1995, 2000 dan 2010. http://bps.go.id/tab_sub/view.php?tabel=1&daftar=1&id_ subyek=12. Diakses pada tanggal 1 Desember 2010. . 2010. Kecamatan Tanjungpinang Timur dalam Angka 2010. BPS Kota Tajungpinang, Tanjungpinang. Daniel, Moehar. 2002. Pengantar Ekonomi Pertanian. PT Bumi Aksara, Jakarta. Fujita, Masahisa. 1989. Urban Economic Theory. Land Use and City size. Cambridge University Press, Cambridge. Gujarati, Damodar N. 2003. Basic Econometrics. Fourth Edition. Mc Graw Hill Book Company, Singapore. Gujarati, Damodar N. 2006. Dasar-Dasar Ekonometrika. Jilid 1. Erlangga, Yogyakarta. Hadianto, Adi. 2009. Pemodelan Harga Bidang Tanah pada Berbagai Tipologi Kawasan di DKI Jakarta dan Bogor. Executive Summary, Prosiding Seminar. Direktorat Jenderal Kekayaan Negara, Departemen Keuangan Republik Indonesia, Jakarta. Halcrow, Harold G. 1992. Ekonomi Pertanian. Ahmad Sudiyono (Penerjemah). UMM Press, Malang. Hardjowigeno, Sarwono. 2003. Ilmu Tanah. Akademika Pressindo, Jakarta. Juanda, Bambang. 2007. Metodologi Penelitian Ekonomi dan Bisnis. IPB Press, Bogor. Kelurahan Batu Sembilan. 2010. Laporan Tahunan Kelurahan Batu Sembilan Tahun 2010. Tanjungpinang. 65

Kelurahan Pinang Kencana. 2009. Laporan Tahunan Kelurahan Pinang Kencana Tahun 2009. Tanjungpinang. McCann, Philip. 2001. Urban and Regional Economics. Oxford University Press, United States. Reksohadiprodjo, Sukanto dan A. R. Karseno. 1985. Ekonomi Perkotaan. BPFE, Yogjakarta. Silalahi, Rocky D. F. 2008. Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Harga Lahan Pemukiman di Kecamatan Cibinong, Kabupaten Bogor. [Skripsi]. Jurusan Ilmu-ilmu Sosial Ekonomi Pertanian. Fakultas Pertanian. Institut Pertanian Bogor. Sinulingga, Budi D. 1999. Pembangunan Kota, Tinjauan Regional dan Lokal. Pustaka Sinar Harapan, Jakarta. Siregar, Syafaruddin. 2005. Statistik Terapan untuk Penelitian. PT Gramedia Widiasarana Indonesia, Jakarta. Sujarto, Djoko. 1985. Beberapa Pengertian Tentang Perencanaan Fisik. Bhratara Karya Aksara, Jakarta. Suparmoko. 1989. Ekonomi Sumberdaya Alam dan Lingkungan. BPFE, Yogjakarta. Suparmoko. 1997. Ekonomi Sumberdaya Alam dan Lingkungan: Suatu Pendekatan Teoritis Edisi 3. PAU-UGM, Yogyakarta. Undang-Undang No. 5 Tahun 1960. Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria. Undang-Undang No. 4 Tahun 1992. Perumahan dan Permukiman. Undang-Undang No. 25 Tahun 2002. Pembentukan Provinsi Kepulauan Riau.

66

LAMPIRAN

67

Lampiran 1. Data yang Digunakan dalam Menduga Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Harga Lahan di Sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah Sebelum Dilakukan Pengembangan Harga Lahan (Rp/m2) Y 234.742 234.742 200.000 194.788 181.086 157.143 150.000 112.500 100.000 77.465 50.000 50.000 50.000 45.000 42.254 42.254 35.211 30.000 21.127

Luas Lahan (meter) X1 300 300 300 400 350 350 400 400 800 300 300 300 450 350 300 400 400 400 400

Jarak Bidang Tanah ke Jalan Raya (meter) X3 3 5 5 15 40 50 50 70 20 10 10 8 70 120 110 5 5 110 200

Status Jalan Terdekat

Bentuk Lahan

Topografi Lahan

D4 1 1 1 1 1 1 1 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 1

D5 0 1 1 1 1 0 1 1 1 1 1 1 0 1 0 1 1 0 0

D6 1 0 1 0 1 1 0 1 1 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0

68

Lampiran 2. Hasil Perhitungan Data Sebelum Pengembangan Menggunakan Model Double Log dengan Software Minitab 14 1.

Output File Regresi

The regression equation is Ln Y = 11,2 - 0,033 Ln X1 - 0,204 Ln X3 + 0,817 D4 + 0,451 D5 + 0,608 D6 Predictor Constant Ln X1 Ln X3 D4 D5 D6

Coef 11,172 -0,0334 -0,2037 0,8174 0,4509 0,6085

S = 0,497922

2.

R-Sq = 70,3%

T 3,63 -0,06 -1,96 3,32 1,57 2,40

P 0,003 0,951 0,071 0,005 0,140 0,032

VIF 1,2 1,4 1,2 1,4 1,1

R-Sq(adj) = 58,9%

Analysis of Variance

Source Regression Residual Error Total

DF 5 13 18

SS 7,6260 3,2230 10,8490

MS 1,5252 0,2479

F 6,15

P 0,004

Grafik Normal Probability Plot of the Residuals Normal Probability Plot of the Residuals (response is Ln Y)

99

95 90 80

Percent

3.

SE Coef 3,077 0,5367 0,1037 0,2460 0,2866 0,2533

70 60 50 40 30 20 10 5

1

-1,0

-0,5

0,0 Residual

0,5

1,0

69

Grafik Residual Versus the Fitted Values Residuals Versus the Fitted Values (response is Ln Y)

0,8 0,6 0,4

Residual

4.

0,2 0,0 -0,2 -0,4 -0,6 -0,8 10,0

10,5

11,0

11,5 Fitted Value

12,0

12,5

70

Lampiran 3. Data yang Digunakan dalam Menduga Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Harga Lahan di Sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah Setelah Dilakukan Pengembangan Harga Lahan (Rp/m2) Y 250.000 250.000 90.000 70.000 70.000 126.761 122.066 105.634 281.690 140.845 140.845 140.845 77.465 70.423 70.423 70.423 150.000 161.972 63.380

Jarak Bidang Tanah ke Bandara (meter) X1 X2 500 1.195 1000 550 300 2.000 300 1.850 500 1.980 280 1.513 300 340 300 1.050 300 250 300 1.990 300 1.650 300 1.070 300 1.980 300 1.960 300 1.310 300 2.000 300 590 300 570 300 1.960

Luas Lahan (meter)

Jarak Bidang Tanah ke Jalan Raya Terdekat (meter) X3 5 150 140 50 150 3 300 160 100 3 50 100 120 170 140 5 120 100 3

Status Jalan Terdekat

Bentuk Topografi Lahan Lahan

D4

D5

D6

1 0 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 0 1 0 0 0

1 1 0 0 1 1 1 0 1 0 1 0 1 1 1 1 1 1 0

0 1 1 0 0 1 0 0 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1

71

Lampiran 4. Hasil Perhitungan Data Setelah Pengembangan Menggunakan Model Double Log dengan Software Minitab 14 1.

Output File Regresi

The regression equation is Ln Y = 13,7 + 0,502 Ln X1 - 0,634 Ln X2 - 0,109 Ln X3 + 0,130 D4 - 0,079 D5 - 0,071 D6 Predictor Constant Ln X1 Ln X2 Ln X3 D4 D5 D6

Coef 13,673 0,5024 -0,6344 -0,10910 0,1303 -0,0794 -0,0709

S = 0,325175

2.

R-Sq = 69,2%

T 7,18 1,88 -4,23 -2,00 0,65 -0,43 -0,37

P 0,000 0,084 0,001 0,069 0,527 0,673 0,716

VIF 1,2 1,7 1,3 1,2 1,3 1,3

R-Sq(adj) = 53,9%

Analysis of Variance

Source Regression Residual Error Total

DF 6 12 18

SS 2,8565 1,2689 4,1254

MS 0,4761 0,1057

F 4,50

P 0,013

Grafik Normal Probability Plot of the Residuals Normal Probability Plot of the Residuals (response is Ln Y)

99

95 90 80

Percent

3.

SE Coef 1,904 0,2670 0,1498 0,05460 0,2001 0,1838 0,1904

70 60 50 40 30 20 10 5

1

-0,75

-0,50

-0,25

0,00 Residual

0,25

0,50

72

Grafik Residual Versus the Fitted Values Residuals Versus the Fitted Values (response is Ln Y)

0,50

0,25

Residual

4.

0,00

-0,25

-0,50 11,0

11,2

11,4

11,6

11,8 12,0 Fitted Value

12,2

12,4

12,6

73

Lampiran 5. Peta Sebaran Responden 1.

Kelurahan Pinang Kencana

Ket : Sebelum Pengembangan Bandara Setelah Pengembangan Bandara

74

2.

Kelurahan Batu Sembilan

Bandara

Ket : Sebelum Pengembangan Bandara Setelah Pengembangan Bandara

75

Lampiran 6. Dokumentasi Penelitian

Lahan Datar Siap Bangun

Lahan Berbentuk Segitiga

Lahan yang Datar dengan Penebasan

Lahan yang Datar dengan Penimbunan

Kondisi Jalan Lokal

Kondisi Jalan Lokal di Sekitar Bandara

76

ANALISIS FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI HARGA LAHAN DI SEKITAR BANDARA RAJA HAJI FISABILILLAH KEPULAUAN RIAU

Recommend Documents