ANALISA NILAI AGUNAN RUMAH TINGGAL JL. SEMOLOWARU SELATAN XII SURABAYA
I MADE DWIYANTA P. 3109 100 020 Dosen Pembimbing : Ir. I Putu Artama Wiguna, MT., Ph.D
LATAR BELAKANG
Nasabah memerlukan dana pinjaman untuk usaha dalam bentuk kredit Perbankan memberikan kemudahan dalam kredit dengan jaminan / agunan Rumah tinggal merupakan salah satu properti yang dapat dijadikan agunan Diperlukan analisa nilai agunan rumah tinggal milik nasabah
TUJUAN PENELITIAN
Mengetahui Nilai Pasar dan Nilai Agunan Rumah Tinggal JL. Semolowaru Selatan XII Surabaya
BATASAN MASALAH
Menggunakan Metode Pendekatan Biaya dan Metode Pendekatan Data Pasar
LOKASI OBYEK PENELITIAN
Jl. Semolowaru Selatan XII No. 8 Surabaya
OBYEK PENELITIAN • Objek Penelitian : Rumah Tinggal • Lokasi : Jl. Semolowaru Selatan XII No. 8 Surabaya • Luas Tanah : 255 m² • Luas Bangunan : 230 m² • Tahun Dibangun : 2000 • Perkerasan Jalan : Paving • Lantai : 1 (Satu)
PROSES PENELITIAN
PERBANDINGAN DATA PASAR (OBYEK PEMBANDING 1)
Lokasi : Jalan Semolowaru Elok Blok AJ-14 Surabaya Tahun Dibangun : Tahun 2000 Luas Tanah : 260 m² Luas Bangunan : 240 m² Lebar Jalan : 5 meter Perkerasan Jalan : Paving Waktu Transaksi : 12 Mei 2014 Harga Jual : Rp. 1.380.000.000
PERBANDINGAN DATA PASAR (OBYEK PEMBANDING 2)
Lokasi : Jalan Semolowaru Selatan XIII No. 3 Surabaya Tahun Dibangun : Tahun 2000 Luas Tanah : 245 m² Luas Bangunan : 220 m² Lebar Jalan : 5 meter Perkerasan Jalan : Paving Waktu Transaksi : 05 April 2014 Harga Jual : Rp. 1.300.000.000
PERBANDINGAN DATA PASAR (OBYEK PEMBANDING 3)
Lokasi : Jalan Klampis anom Blok E-5 Surabaya Tahun Dibangun : Tahun 2002 Luas Tanah : 250 m² Luas Bangunan : 235 m² Lebar Jalan : 6 meter Perkerasan Jalan : Paving Waktu Transaksi : 20 Mei 2014 Harga Jual : Rp. 1.450.000.000
LOKASI OBYEK PEMBANDING
Pembanding 3
Obyek Penelitian
Pembanding 2 Pembanding 1
PERHITUNGAN PENYESUAIAN PERBANDINGAN DATA PASAR
Luas Tanah : Luas Tanah Pembanding 3 = 250 m² Luas Tanah Obyek Penelitian = 255 m² => (100% – (( 250 / 255 ) x 100% )) = 1,96% Luas Bangunan : Luas Bangunan Pembanding 3 = 235 m² Luas Bangunan Obyek Penelitian = 230 m² => (100 – (( 235 / 230 ) x 100% )) = -2,17% Lebar Jalan : Lebar Jalan Pembanding 3 = 6 m Lebar Jalan Obyek Penelitian = 5 m => (( 6 / 235 ) / 5 ) x 100% = 0,51 % Waktu Transaksi : Jarak transaksi dengan waktu penilaian = 3 bulan Kenaikan tanah per bulan = 1,25 % => ( 3 x 1,25 %) = 3,75 % Nilai Indikasi : Harga Transaksi + (Harga Transaksi x ( Total Penyesuaian / 100%) = Rp. 1.334.688.889
PENYESUAIAN Uraian
Properti Yang Dinilai
Jenis Properti Alamat Hak Atas Properti Lokasi : Lebar Jalan Material Jalan Kondisi Jalan Aksesbilitas Lingkungan Sekitar Karakteristik Fisik : Luas Tanah Luas Bangunan Bentuk Tanah Jumlah Lantai Umur Bangunan Waktu Transaksi Harga Transaksi PENYESUAIAN Hak Atas Properti Lokasi : Lebar Jalan Material Jalan Kondisi Jalan Aksesbilitas Lingkungan Sekitar Karakteristik Fisik : Luas Tanah Luas Bangunan Bentuk Tanah Jumlah Lantai Umur Bangunan Waktu Transaksi Total Penyesuaian Nilai Indikasi Pembobotan Nilai Nilai Pasar Pembulatan
Data Pembanding Properti 2
Properti 1
Properti 3
Rumah Tinggal
Rumah Tinggal
Rumah Tinggal
Rumah Tinggal
Jl. Semolowaru Selatan XII
Jl. Semolowaru Elok Blok AJ
Jl. Semolowaru Selatan XIII
Jl. Klampis Anom Blok E
SHM
SHM
SHM
SHM
m
5 Paving Baik Mudah Perumahan
5 Paving Baik Mudah Perumahan
5 Paving Baik Mudah Perumahan
6 Paving Baik Mudah Perumahan
m² m²
255 230 Beraturan 1 14
Tahun
Rp
% % % % % % % % % % % % Rp % Rp
260 240 Beraturan 1 14 (12 Mei 2014) 1.380.000.000 Rp
245 220 Beraturan 1 14 (5 April 2014) 1.300.000.000 Rp
250 235 Beraturan 1 12 (20 Mei 2014) 1.450.000.000
-
-
-
3 1 1
3 2 1.5
0,51 5 4 3
-2,0 -4,35 0.5 3,75 2,44 1.413.691.176 Rp 30 424.107.353 Rp
3,92 4,35 1 5 19,27 1.550.502.131 Rp 30 465.150.639 Rp Rp Rp
1,96 -2,17 2 -12 3,75 6,05 1.537.688.889 40 615.075.555 1.504.333.548 1.504.400.000
PENDEKATAN BIAYA (OBYEK PEMBANDING 1)
Lokasi : Jalan Semolowaru Selatan VIII Surabaya Luas Tanah : 260 m² Bentuk: Persegi beraturan Lebar Jalan : 5 meter Elevasi : Diatas permukaan jalan Perkerasan Jalan : Paving Waktu Transaksi : 14 Mei 2014 Harga Jual : Rp. 3.700.000 / m²
PENDEKATAN BIAYA (OBYEK PEMBANDING 2)
Lokasi : Jalan Semolowaru Selatan IV Surabaya Luas Tanah : 260 m² Bentuk: Persegi beraturan Lebar Jalan : 5 meter Elevasi : Diatas permukaan jalan Perkerasan Jalan : Paving Waktu Transaksi : 12 April 2014 Harga Jual : Rp. 3.800.000 / m²
PENDEKATAN BIAYA (OBYEK PEMBANDING 3)
Lokasi : Jalan Semolowaru Tengah XIV Surabaya Luas Tanah : 250 m² Bentuk: Persegi beraturan Lebar Jalan : 4 meter Elevasi : Diatas permukaan jalan Perkerasan Jalan : Paving Waktu Transaksi : 28 Mei 2014 Harga Jual : Rp. 3.600.000 / m²
LOKASI OBYEK PEMBANDING
Obyek Penelitian
Pembanding 1
Pembanding 2 Pembanding 3
PENYESUAIAN Tanah Kosong Jl. Semolowaru Selatan XII SHM
Properti 1 Tanah Kosong Jl. Semolowaru Selatan IV SHM
Data Pembanding Properti 2 Tanah Kosong Jl. Semolowaru Selatan VII SHM
Properti 3 Tanah Kosong Jl. Semolowaru Tengah II SHM
m
5 Paving Baik Mudah Perumahan
5 Paving Baik Mudah Perumahan
5 Paving Baik Mudah Perumahan
4 Paving Baik Mudah Perumahan
m²
255 Beraturan Di atas permukaan jalan Mudah
260 Beraturan Di atas permukaan jalan Mudah (14 Mei 2014) Rp 3.700.000
260 Beraturan Di atas permukaan jalan Mudah (12 April 2014) Rp 3.800.000
250 Beraturan Di atas permukaan jalan Mudah (28 Mei 2014) Rp 3.600.000
%
-
-
-
% % % % %
2 1.5 1
2 1.5 1
0,32 0.5 0.8 1
% % % % %
-2,0 1 2 3,75 7,8
-2,0 2 2 5 10,0
1,96 0.5 1 3,75 8
Uraian Jenis Properti Alamat Hak Atas Properti Lokasi : Lebar Jalan Material Jalan Kondisi Jalan Aksesbilitas Lingkungan Sekitar Karakter Fisik : Luas Tanah Bentuk Tanah Keadaan Tanah (Elevasi) Aksesbilitas Waktu Transaksi Harga Transaksi per m² Penyesuaian Hak Atas Properti Lokasi : Lebar Jalan Material Jalan Kondisi Jalan Aksesbilitas Lingkungan Sekitar Karakter Fisik : Luas Tanah Bentuk Tanah Elevasi Waktu Transaksi Total Penyesuaian Nilai Indikasi Pembobotan Nilai Nilai Pasar Tanah per m² Nilai Pasar Tanah Pembulatan
Properti Yang Dinilai
Rp %
3.988.201 Rp 30
Rp
4.181.490 Rp 40
1.196.460 Rp
3.889.108 30
1.672.596 Rp Rp Rp Rp
1.166.732 4.035.789 1.029.126.155 1.030.000.000
PENYUSUTAN BANGUNAN No 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Jenis Bangunan Perkantoran Berlantai Banyak Apartemen / Mall / Hotel Pabrik Konstruksi Berat Pabrik Ringan / Gudang Rumah Tinggal Mewah Rumah Tinggal Sedang Rumah Tinggal Sederhana Rumah Rangka Kayu Fasilitas Bangunan Sarana Pelengkap Lainnya
Umur Ekonomis (Tahun) [40-50] [35-40] [30-45] [25-30] [25-30] [20-25] [ 20 ] [ 10 ] [ 20 ] [10-15]
Umur Bangunan Obyek Penelitian = 14 Tahun (2000 – 2014) Penyusutan Fisik : = 14 / 25 x 100 % = 56 %
PERHITUNGAN BIAYA REPRODUKSI BARU BANGUNAN No
Uraian Pekerjaan
1 Pekerjaan Persiapan, Tanah, dan Pondasi 2 Pekerjaan Tanah dan Pondasi 3 Pekerjaan Struktur Atas 4 Pekerjaan Penutup Atap dan Plafond 5 Pekerjaan Pasangan dan Plesteran Dinding 6 Pekerjaan Kusen, Daun Pintu, dan Jendela 7 Pekerjaan Lantai dan Pelapis Dinding 8 Pekerjaan Pengecatan 9 Pekerjaan Instalasi Listrik 10 Pekerjaan Sanitair Jumlah Pembulatan
Biaya (Rp) Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp
24.684.243 79.618.318 102.434.565 110.367.325 95.135.084 102.257.029 102.969.262 17.708.102 23.022.381 34.287.281 692.483.588 692.484.000
Nilai Properti Berdasarkan Metode Pendekatan Biaya : = Nilai Pasar Tanah + Biaya Reproduksi Baru Bangunan – Penyusutan = Rp. 1.030.000.000 + Rp. 692.484.000 – Rp. 387.791.041 = Rp. 1.334.692.960 = Rp. 1.335.000.000
REKONSILIASI NILAI PASAR Metode Uraian Indikasi Nilai Pasar
Metode Pendekatan Biaya Rp
Pembobotan
Metode Pendekatan Data Pasar
1.335.000.000 Rp 40%
Nilai
Rp
Nilai Pasar Properti Pembulatan
Rp Rp
534.000.000 Rp
1.504.400.000 60% 902.640.000 1.436.640.000 1.437.000.000
Dari indikasi nilai pasar berdasarkan metode pendekatan biaya dan metode pendekatan data pasar diperoleh : Nilai Pasar Properti: = Rp. 1.437.000.000 (satu milyar empat ratus tiga puluh tujuh juta rupiah)
PENENTUAN NILAI AGUNAN
BANK A Indikasi Nilai Pasar Penyesuaian Nilai Nilai Agunan Properti Pembulatan BANK B Indikasi Nilai Pasar Penyesuaian Nilai Nilai Agunan Properti Pembulatan
BANK C Indikasi Nilai Pasar Penyesuaian Nilai Nilai Agunan Properti Pembulatan
Rp Rp Rp Rp
Rp Rp Rp Rp
Rp Rp Rp Rp
Bangunan 692.484.000 Rp 65% 450.114.600 Rp
Bangunan 692.484.000 Rp 70% 484.738.800 Rp
Bangunan 692.484.000 Rp 75% 519.363.000 Rp
Tanah 1.030.000.000 75% 772.500.000 1.222.614.600 1.223.000.000 Tanah 1.030.000.000 70% 721.000.000 1.205.738.800 1.206.000.000
Tanah 1.030.000.000 70% 721.000.000 1.240.363.000 1.241.000.000
Bunga 15% / tahun
Bunga 13% / tahun
NILAI AGUNAN
Indikasi Nilai Pasar Penyesuaian Nilai Nilai Agunan Properti Pembulatan
Rp Rp Rp Rp
Bangunan 692.484.000 Rp 75% 519.363.000 Rp
Tanah 1.030.000.000 70% 721.000.000 1.240.363.000 1.241.000.000
Dari tabel di atas maka diperoleh nilai agunan pada obyek penelitian yang berdasarkan pada ketentuan Bank C, karena memiliki bunga pinjaman lebih ringan yaitu 13 % per tahun, serta menghasilkan nilai agunan terbesar yaitu sebesar Rp. 1.241.000.000 (satu milyar dua ratus empat puluh satu juta rupiah)
KESIMPULAN
Nilai pasar dari obyek penelitian yang terletak di Jl. Semolowaru Selatan XII No. 8 Surabaya adalah sebesar Rp. 1.437.000.000 (satu milyar empat ratus tiga puluh tujuh juta rupiah) yang diperoleh berdasarkan indikasi nilai properti metode pendekatan biaya sebesar Rp. 1.335.000.000 (satu milyar tiga ratus tiga puluh lima juta rupiah) dan indikasi nilai properti metode perbandingan data pasar sebesar Rp. 1.504.400.000 (satu milyar lima ratus empat juta empat ratus ribu rupiah). Setelah diperoleh nilai pasar, maka selanjutnya nilai agunan didapatkan dengan memisahkan kembali masing – masing indikasi nilai bangunan dan indikasi nilai tanah pada metode pendekatan biaya dan menggunakan ketentuan bank yang terpilih yaitu sebesar Rp. 1.241.000.000 (satu milyar dua ratus empat puluh satu juta rupiah).
TERIMA KASIH. . .
