allard architecture bv in opdracht van CODYC een Groene Markt voor Teylingen Voorhout 132 BE BESTUUR allard architecture

allard architecture bv

in opdracht van

CODYC

een Groene Markt voor Teylingen

Voorhout

132 BE 100726 BESTUUR

allard architecture ©

1

introductie het dorp Voorhout Voorhout is een bijzonder dorp in de Bollenstreek. In dit landschap liggen de dorpen los van elkaar omgeven door groene velden. Voorhout dat deel uit maakt van de gemeente Teylingen, zou dit aspect altijd moeten behouden. Om dat te garanderen zijn wij voorstander van deze inbreidingsoplossing in het centrum. Het is nog niet geheel duidelijk of de spoorlijn in de toekomst verplaatst zal worden. In ons ontwerp houden wij daar rekening mee, de gehele spoorzone zou kunnen transformeren in een parkzone zolang onze constructieve ingrepen in die zone flexibel en toepasbaar zijn. De Herenstraat is een prettige en vertrouwde winkelstraat, zij slechts verdient enige verbetering aan straatafwerking en het opknappen van sommige gebouwen. Echter het idee om alle winkels te verplaatsen naar een nieuw centrum aan de andere kant van het spoor en de Herenstraat totaal te negeren, is voor ons geen optie. Nee, de inwoners en de winkeliers zullen hun eigen evenwicht moeten vinden tussen de bestaande straat en nieuw te maken plein. Dit is ons uitgangspunt waarmee wij de vraagstelling voor invulling van de stationslocatie hebben benaderd. een groen lint De spoorlijn die nu het dorp doorklieft vermaken wij tot een groen lint. Langs het spoor willen wij een lint van bomen en struiken. Als we deze met zorg selecteren kan deze begroeiing een geluidsabsorberend effect uitoefenen. Voordat wij de stedelijke ruimte gaan ontwerpen, creëren wij eerst een groene bufferzone. Onder deze groene zone komen alle parkeerplaatsen. Alle auto’s moeten uit het zicht om een autoluwe omgeving te maken. Wij maken geen ondergrondse parkeergarage, maar de groene zone wordt opgetild waardoor eronder een ruimte ontstaat voor minstens 260 parkeerplaatsen. Dit is één van onze peilers die waardoor ons plan economisch haalbaar wordt. De ingang van de parkeerzone is bij het huidige station. Om de ruimte te optimaliseren is er éénrichtingsverkeer. Om filevorming te vermijden komt de uitgang naast de spoorwegovergang. waarom een divergerend ontwerp? Nu is de stationslocatie een winderige onaangename ruimte die als verblijfsruimte straks beschutting nodig heeft. Beschutting creëren wij met gebouwen. Wanneer gebouwvolumes evenwijdig aan het spoor worden gepositioneerd, functioneren zij tevens als geluidsbuffer. Door de groene parkzone af te zomen met gebouwen ontstaat een stil woonklimaat.



2

introductie Tweede noodzaak voor een aangename leefbare omgeving is zonlicht. De driehoekige locatie, verankerd bij het station moet zich openen het zuiden, daar komt het zonlicht vandaan. De opening is in de richting van de Herenstraat, naar het centrum van het dorp. Dat centrum behoeft niet verplaatst te worden, het divergeren versterkt de kopstaart verhouding tussen de Herenstraat en een marktplein. de groene markt Vanuit het zuiden schijnt het zonlicht naar binnen op het nieuwe marktplein. ‘De Groene Markt’ opent zich naar de straat. Zo kan iedereen het plein zien, wat nieuwsgierigheid opwekt. Deze opzet maakt de economische slagingskans voor de bedrijvigheid van de nieuwe winkels vele malen groter. Het trekt letterlijk alle voorbijgangers aan die vanuit de Schoutenlaan langsrijden. In de bouwvolumes komen op de begane grond winkels en kleine bedrijvigheid. In onze visie oriënteren wij ons op duurzame zorginstellingen met gerelateerde zorgwinkels. De Groene Markt kan zichzelf specialiseren op biologische voeding. De winkels er omheen kunnen eenzelfde groen thema uitstralen. Dit traject wordt verder uitgewerkt, want het is niet wenselijk iets te bouwen dat straks niet functioneert. Om meer activiteit op het plein te krijgen is het van belang om de nieuwe fietsroute naar het strand van Noordwijk via de Groene Markt te laten verlopen. duurzaamheid in kleur, materiaal en referentie Eeuwen geleden lag Voorhout in een bebost gebied, nu is het een prettig woondorp in de kleurrijke Bollenstreek. Een kleurrijke uitstraling wordt bekrachtigd door gebruik van natuurlijke materialen als ecologisch gekleurd hout. De woningen krijgen allemaal grote buitenruimten en met goede isolatie wordt het totaal plan zeer energiezuinig! Kortom; het plan rondom de Groene Markt vormt een dialoog met het bestaande dorp, biedt een evenwicht voor winkeliers en creëert een intieme beschutte plek voor bewoners.



3

stationslocatie

Haarlem

ligging in Voorhout

ns station

De stationslocatie ligt middenin Voorhout waar een spoorverbinding het dorp doorklieft. Aan de linker zijde ligt het oudere deel van het dorp en rechts een grote moderne woonwijk.

Leiden 132 BE 100726 BESTUUR


4

een groen lint gebruik het spoor

Voorhout is een losliggende dorp in een groene omgeving. Die groene omgeving kun je meer naar binnenhalen. De negatieve aanwezigheid van de verhoogde spoorlijn kan hiermee een positief aspect teruggeven aan het dorp. Wanneer je het talud aan beide zijden intensief beplant met struiken en bomen verandert het in een groen lint.



5

groen lint - bufferzone dubbelfunctie

De begroeiing van het groene lint levert een prettig uitzicht en draagt bij aan geluidsreductie van het spoorlawaai. Het groene lint introduceert hiermee een bufferfunctie. Een groene bufferzone langs het spoor schept een aangenamer verblijfsgebied voor de aangrenzende leefruimte.



6

referentie project

highline new york - piet oudolf

Het lineaire Highline Park in New York toont hoe een groen lint als bufferzone in een stedelijke ruimte kan functioneren. Dit project is een goed referentie beeld voor ons concept. Deze vegetatie is ontworpen door de Nederlander Piet Oudolf.



7

bovenaanzicht huidige situatie

De huidige stationslocatie is een groot parkeerterrein met 200 gratis parkeerplaatsen. De NS wil deze P&R(park&ride) functie in de nieuwe situatie behouden. Dit is een uitgangspunt in onze visie.



8

Amsterdam

doorgaande route Lisse

analyse stationslocatie

verbindingen

gemotoriseerd verkeer fiets route voetgangers station gebouw

spoorlijn doorgaande route Rijnsburg/Katwijk

trein perron

station Voorhout

entree perron winkels

bezonning

bezonning

Leiden belangrijkste woonwijk

Schoutenlaan

Alle ingrediënten van de locatie zijn onderzocht. Wat zou de optimale orientatie zijn ten opzichte van de zon en wat de primaire en secondaire verbindingen betekenen voor de omgeving. Het oppervlakte van de locatie is circa 13.695m².

Herenstraat

doorgaande route Rijnsburg/Katwijk

spoorlijn

Leiden 132 BE 100726 BESTUUR


9

ontwerp openbare ruimte

fietsroute Noordwijk

mens & (infra)structuur

ingang

Langs het spoor wordt de groene zone opgetild. Hiermee wordt een dek gemaakt om onder te parkeren. Daarboven ontstaat een parkachtige ruimte met bomen om te wandelen.

school

Schoutenlaan

Door de publieke ruimte te orienteren op het zuiden wordt een open en aantrekkelijk karakter gecreëerd. Deze ruimte wordt pas actief als je het stationsplein laat kruisen met de voetgangersroutes.

uitgang raadhuis

Herenstraat

Voor de wandelroute wordt een aansluiting gemaakt op de bestaande winkels van de Herenstraat.



10

de groene buffer

gevormd door bomen

Onder het opgetilde groene dek komt ruimte voor meer dan 260 parkeerplaatsen. Deze wordt gebruikt voor de treinreizigers en voor de woningen en winkels aan de nieuwe Groene Markt. De specifiek geselecteerde bomen worden in het talud van de spoorlijn op verschillende hoogten geplant en zorgen zo voor de gewenste geluidsreductie. Zij vormen de parkachtige bufferzone tussen het spoor en de nieuwe woningen.



11

masterplan

introductie gebouwvolumes

station

school

E D F I C

G H de groene markt

B A

block

totaal m²

lagen

A B C D E F G H I

1.000 m² 1.150 m² 1.450 m² 1.700 m² 1.220 m² 750 m² 860 m² 1.120 m² 800 m²

2 3 3 5 3 3 4 4 3

ground space index: floor space index:

0,25 0,6

Schoutenlaan

Het rangschikken van nieuwe gebouwen omarmen de publieke ruimte. Zij versterken de geluidsbuffer en geven beschutting aan een menselijke plek. Herenstraat 132 BE 100726 BESTUUR



12

gebouwfuncties uitleg indeling

woningen woningen woningen

woon-zorg

functies

café, restaurant woon-zorg

kantoren gelieerd aan zorg

zorgwinkels zorgvoorwinkels groen park groene markt parkeren

Schoutenlaan

m²

verdeling

woon-zorg/ woningen

3.500

35 x 100 m²

werkruimte zorgwinkels

850 3.500

2 x 425 m² 2 x 1200 m² 8 x 137.5 m²

cafe totaal

450 8.300

parkeer plaatsen

260

overdekt


13

Herenstraat allard architecture ©

kleuren voor gevelbeeld

referentie lake district en st. giles london



14

vogelvlucht

vanuit het zuiden

Schoutenlaan

Herenstraat



15

vogelvlucht

vanuit het oosten

Herenstraat

Schoutenlaan



16

de groene markt visualisatie ooghoogte



17

de groene markt

visualisatie vanaf overkant straat



18

Voorhout Projectnaam

Voorhout

Project B.V.

CODYC

Beheerder

WS

Projectnaam Opstel datum Start project Opstel datum

Voorhout 17-jun-2010 1-sep-2010 17-jun-2010

Project B.V. Wijz. Datum Start Wijz. bouw Datum

CODYC 26-jul-2010 1-jan-2011 26-jul-2010

Beheerder

WS

StartOmschrijving project

1-sep-2010 bouw 1-jan-2011 Aantal Eenheid/Aantal Start Eenheden Index: 2,00%

Omschrijving 10 Bouwkosten 10 11 12 11 13 12 14 13 15 14 16 15 17 16

Bouwkosten kantoor 1 kantoor kantoor 2 1 horeca kantoor 2 parkeren horeca woningen parkeren winkels woningen terrein winkels

Eenheden €

Index: datum 1 2,00% datum 2 € (excl.Totaal BTW)

m2 bvo 8.300

€/m2

€ 11.325.000

datum 1

8.300 850 0 850 450 0 200 450 3.500 200 3.500 3.500 0 3.500

1.000 0 1.000 0 0 20.000 0 850 20.000 1.000 850 50 1.000

11.325.000 850.000 0 850.000 0 0 4.000.000 0 2.975.000 4.000.000 3.500.000 2.975.000 0 3.500.000

1-sep-2010 1-sep-2010 1-sep-2010 1-sep-2010 1-sep-2010 1-sep-2010 1-sep-2010 1-sep-2010 1-sep-2010 1-sep-2010 1-sep-2010 1-sep-2010 1-sep-2010

0

50

0 1.631.869

Bijkomende kosten Totaal architect kosten Totaal kosten Totaal constructie architect kosten Totaal grond advies Totaal constructie kosten Totaal adviseur Totaal installatie grond advies Totaal extern toezicht Totaal installatie adviseur Totaal extern overigetoezicht adviseurs Totaal Totaal Totaal aansluitingen overige adviseurs Totaal Totaal leges aansluitingen Totaal kosten Totaal transactie leges Totaal promotie kosten Totaal transactie kosten Totaal Totaal onvoorzien promotie kosten

120 Totaal onvoorzien 130 Verwervingskosten 130 131 132 131 133 132 134 133 135 134

Verwervingskosten grondkosten incentive grondkosten huurderving incentive aankoop panden huurderving afkoop erfpacht aankoop panden

3.540 0,0 3.540

0 12.750 0

0,0

12.750

76,41%

1-jan-2011 1-jan-2011 1-jan-2011 1-jan-2011 1-jan-2011 1-jan-2011 1-jan-2011 1-jan-2011 1-jan-2011 1-jan-2011 1-jan-2011 1-jan-2011 1-jan-2011

11.400.208 855.645 0 855.645 0 0 4.026.564 0 2.994.757 4.026.564 3.523.243 2.994.757 0 3.523.243

76,41% 5,74% 0,00% 5,74% 0,00% 0,00% 26,99% 0,00% 20,07% 26,99% 23,62% 20,07% 0,00% 23,62%

1-sep-2010

1-jan-2011

1.631.869 280.420 179.280 280.420 35.000 179.280 67.230 35.000 58.000 67.230 44.313 58.000 164.500 44.313 192.525 164.500 359.101 192.525 25.000 359.101 226.500 25.000

1-sep-2010 1-sep-2010 1-sep-2010 1-sep-2010 1-sep-2010 1-sep-2010 1-sep-2010 1-sep-2010 1-sep-2010 1-sep-2010 1-sep-2010 1-sep-2010 1-sep-2010 1-sep-2010 1-sep-2010 1-sep-2010 1-sep-2010 1-sep-2010 1-sep-2010 1-sep-2010 1-sep-2010 1-sep-2010

1-jan-2011 1-jan-2011 1-jan-2011 1-jan-2011 1-jan-2011 1-jan-2011 1-jan-2011 1-jan-2011 1-jan-2011 1-jan-2011 1-jan-2011 1-jan-2011 1-jan-2011 1-jan-2011 1-jan-2011 1-jan-2011 1-jan-2011 1-jan-2011 1-jan-2011 1-jan-2011 1-jan-2011 1-jan-2011

0 1.642.706 %BK 1.642.706 282.282 %BK 180.471 282.282 35.232 180.471 67.676 35.232 58.385 67.676 44.607 58.385 165.592 44.607 193.804 165.592 361.486 193.804 25.166 361.486 228.004 25.166

0,00% 11,01% 14,41% 11,01%

226.500 0

1-sep-2010

1-jan-2011

228.004 0

0,00%

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

1-jan-2011 1-jan-2011 1-jan-2011 1-sep-2010 1-jan-2011 1-sep-2010 1-sep-2010 1-sep-2010 1-sep-2010

1-jan-2011 1-jan-2011 1-jan-2011 1-jan-2011 1-jan-2011 1-jan-2011 1-jan-2011 1-jan-2011 1-jan-2011

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0,00%

1-sep-2010 1-jan-2011 WACC 7,80% 7 80%

0 1.165.674 1 165 674

7 81% 7,81%

1 165 674 1.165.674

7 81% 7,81%

Interest

0

140 Financieringskosten Eigen vermogen

20% Interest

15%

WACC 7,80% 7 80%

kosten

% TK

datum 2 € 11.400.208 (excl. BTW)

135 erfpacht 140 afkoop Financieringskosten

stichtingskostenraming

Oplevering Totaal 1-jun-2013 % TK

Aantal m2 bvo Eenheid/Aantal €/m2

17 terrein Bijkomende kosten 20 30 20 40 30 50 40 60 50 70 60 80 70 90 80 100 90 110 100 120 110

Oplevering 1-jun-2013

14,41%



19

100 Totaal transactie kosten 110 Totaal promotie kosten 120 Totaal onvoorzien Voorhout Projectnaam

359.101 1-sep-2010 25.000 1-sep-2010 1-sep-2010 Project 226.500 B.V. CODYC

1-jan-2011 361.486 1-jan-2011 25.166 1-jan-2011 Beheerder 228.004 WS

130 Verwervingskosten Opstel datum 17-jun-2010 Start project 1-sep-2010 131 grondkosten 3.540 132 133 134 135 10

incentive Omschrijving huurderving aankoop panden afkoop erfpacht Bouwkosten

0 0,00% Wijz. Datum 0 26-jul-2010 Start bouw 1-jan-2011 Oplevering 1-jun-2013 0 0 1-jan-2011 1-jan-2011 0 0,0 Eenheid/Aantal 12.750 0 1-jan-2011 1-jan-2011 0 Aantal Eenheden Index: 2,00% Totaal % TK 0 1-sep-2010 1-jan-2011 0 m2 bvo €/m2 € datum 1 datum 2 € (excl. BTW) 0 1-sep-2010 1-jan-2011 0 0 1-sep-2010 1-jan-2011 11.400.208 0 8.300 11.325.000 76,41%

140 11 12 13 14 141 15 142 16 143 17 150

Financieringskosten kantoor 1 850 1.000 Interest850.000 kantoor 2 0 0 0 Eigen vermogen 20% 15% horeca 450 0 0 Vreemd vermogen 80% 6% parkeren 200 20.000 4.000.000 bouwkosten(start bouw-oplevering) 50% woningen 3.500 850 2.975.000 bijkomende kosten(start project-start bouw) 75% winkels 3.500 1.000 3.500.000 verwervingskosten(start bouw-oplevering) 100% terrein 0 50 0 Algemene kosten Bijkomende kosten 1.631.869 151 AK (management fee) 5,00%

20 30 40 50 60 70 80 90 100 110 120

Totaal Totaal architect kosten kosten Totaal constructie kosten Yield on Costs Totaal grond advies Totaal installatie adviseur Huuropbrengsten Totaal extern toezicht vf Totaal overige adviseurs kantoor 1 0,90 Totaal aansluitingen kantoor 2 0,90 Totaal leges horecatransactie kosten 0,90 Totaal parkeren 1,00 Totaal promotie kosten woningen 0,80 Totaal onvoorzien 0,90 130 winkels Verwervingskosten Huurwaarde 131 grondkosten 3.540 132 incentive 11,76 X 0,0 133 huurderving12,50 X 134 aankoop panden 13,33 X 135 afkoop erfpacht 14,29 X 14,81 X 140 Financieringskosten 15,38 X Eigen vermogen Vreemd vermogen

WACC 7,80% 7 80% 1-sep-2010 1-jan-2011 1-sep-2010 1-jan-2011 1-sep-2010 1-jan-2011 1-sep-2010 1-jan-2011 1-jan-2011 1-jun-2013 1-sep-2010 1-jan-2011 1-sep-2010 1-jan-2011 1-sep-2010 1-jan-2011 1-jan-2011 1-jun-2013 1-sep-2010 1-jan-2011 1-sep-2010

1-jan-2011

280.420 179.280 35.000 67.230 58.000 €/m2 vvo 44.313 155,00 164.500 155,00 192.525 200,00 359.101 0,00 25.000 100,00 226.500 200,00 0

1-sep-2010 1-sep-2010 1-sep-2010 1-sep-2010 1-sep-2010 1-sep-2010 1-sep-2010 1-sep-2010 1-sep-2010 1-sep-2010 1-sep-2010 1-sep-2010

1-jan-2011 1-jan-2011 1-jan-2011 1-jan-2011 1-jan-2011 1-jan-2011 1-jun-2013 1-jan-2011 1-jun-2013 1-jan-2011 1-jun-2013 1-jan-2011 1-jun-2013 1-jan-2011 1-jun-2013 1-jan-2011 1-jun-2013

BAR Verkoop 0 0 12.750 0 8,50% 13.784.598 0 8,00% 14.646.135 0 7,50% 15.622.544 0 7,00% 16.738.440 6,75% Interest 17.358.382 6,50% 18.026.013 20% 15% 80% 6%

Resultaat 1-jan-2011 1-jan-2011 -1.134.419 1-sep-2010 -272.882 1-sep-2010 703.527 1-sep-2010 1.819.423 2.439.365 WACC 3.106.995

7.320 765 0 405 200 2.800 3.150

1.165.674 1 165 674 855.645 0 0 4.026.564 1.134.353 2.994.757 31.321 3.523.243 0 0 710.429 1.642.706 710.429 %BK 282.282 14.919.017 180.471 7,85% 35.232 67.676 1.171.691 58.385 44.607 163,68 165.592 163,68 193.804 211,20 361.486 0,00 25.166 105,60 228.004 211,20 0

Opmerkingen: 1-jan-2011 woningen: 42,2% 1-jan-2011 winkels: 42,2% 1-jan-2011 Kantoren: 10,2% 1-jan-20115,4% Horeca: 1-jan-2011 7 80% 7,80%

stichtingskostenraming financiering

7 81% 7,81% 5,74% 0,00% 0,00% 26,99% 20,07% 23,62% 0,00% 4,76% 11,01% 14,41%

€ 125.213 0 85.535 0 295.675 665.268 0,00%

0 0 0 0 0

1 165 674 1.165.674

7 81% 7,81%



20

allard architecture

bv

colofon Dit is een project in een opdracht van CODYC bv Michelangelostraat 67 1077 BW Amsterdam dhr. Bertijn Verhoef dhr. Ton van Oosten dhr. Hans Coebergh CODYC is een samenwerkingsverband van Youngstreet & Cowhill, Den Haag en Cradle of Development, Amsterdam

Het ontwerp is gemaakt door Allard Architecture bv Lijnbaansgracht 36 1015 GR Amsterdam 020-620 55 99 [email protected] www.allardarchitecture.com team Allard Meine Jansen MScArch - BNA Jurriën Boon BArch Daniël Bakker James Jeffries BArch DipArch

allard architecture bv in opdracht van CODYC een Groene Markt voor Teylingen Voorhout 132 BE BESTUUR allard architecture

Recommend Documents