Rotterdam, 24 juni 2008 A.B.2008.3.01313/CL
-
" '"' -
Advies op een bezwaarschrift tegen het toekennen van schadevergoeding op grond van artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening. Aan de gemeenteraad. Voor het uitbrengen van preadvies hebben wij ons beraden over het bezwaarschrift van de heer mr. R. Maat, namens de (voormalige) eigenaren van de woningen Schildmeer 79, 87, 93, 103 en 125 te Rotterdam, tegen het toekennen van schadevergoeding op grond van artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO). Voordat wij dit advies hebben uitgebracht hebben wij bezwaarmakers in de gelegenheid gesteld te worden gehoord in onze vergadering van 24 juni 2008. Bezwaarmakers hebben evenwel te kennen gegeven van deze gelegenheid geen gebruik te willen maken. Van onze zitting is een verslag gemaakt, dat in dit advies wordt vermeld. Feiten Op 19, 25, 25, 30 en 31 augustus 2005 zijn door bewoners/eigenaren van panden aan het Schildmeer 79, 87, 93, 103 en 125 planschadeclaims op grond van artikel 49 van de WRO ingediend. Aanleiding van de verzoeken is het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan Nesselande en de daarop volgende bebouwingsactiviteiten in dat gebied. Verzoekers wonen aan de rand van Nesselande in de wijk Zevenkamp en hebben op genoemd gebied uitzicht. De door de gemeente aangewezen planschadeadviseur, de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ), heeft geadviseerd aan verzoekers schadevergoedingen toe te kennen van respectievelijk nr. 79 € 7.000,-, nr. 87 € 7.000,-r nr. 93 € 6.000,-, nr. 103 € 6.000,- en nr. 125 € 5.000,-. In uw vergadering van 29 november 2007 hebt u op voorstel van burgemeester en wethouders besloten planschadevergoeding toe te kennen overeenkomstig deze bedragen. Burgemeester en wethouders hebben u daarbij voorgehouden dat onze commissie ook in elf andere zaken betreffende planschadeclaims van bewoners/eigenaren van panden aan het Schildmeer heeft voorgesteld de adviezen van de door de gemeente aangewezen schadebeoordelingscommissie te volgen. Daar de situatie van de verzoekers van de onderhavige vijf panden niet anders is menen burgemeester en wethouders dat beide series schadeverzoeken aan dezelfde straat gelijkelijk behandeld dienen te worden. Op grond van deze overwegingen bent u tot vergoeding van planschade overgegaan. Bezwaren In hun bezwaarschrift voeren bezwaarmakers aan dat uw besluit tot het toekennen van planschadevergoeding in strijd is met het gelijkheidsbeginsel. In casu is geen sprake van gelijkheid in vergelijking met de toekenning van een planschadevergoeding aan elf andere eigenaren van woningen aan het Schildmeer en wordt bovendien niet gemotiveerd aangegeven waarom deze verschillen gerechtvaardigd zouden zijn. Het besluit is om die reden ook in strijd met het motiveringsbeginsel en met de jurisprudentie. Bezwaarmakers wijzen er op dat op 29 november 2007 uw raad planschadevergoedingen, variërend van € 15.000,- tot € 20.000,-, heeft toegekend aan elf bewoners van panden aan het Schildmeer, na geadviseerd te zijn door de planschadecommissie Rotterdam.
blad: 2/5
In dit geval heeft de planschadecommissie Rotterdam echter niet geadviseerd maar is geadviseerd door de SAOZ. Op basis van deze adviezen is in dezelfde vergadering door uw raad besloten planschadebedragen toe te kennen van € 5.000,- tot € 7.000,-. Het verschil in de hoogte van de bedragen van de elf en van de vijf kan niet liggen in de mate van planologisch nadeel. Immers de woningen van bezwaarmakers liggen in dezelfde blokken woningen als waar de woningen van de andere elf bewoners zijn gelegen. Slechts het feit dat er door twee verschillende deskundigencommissies is geadviseerd lijkt het verschil te kunnen verklaren. Bezwaarmakers merken op dat het een schadebeoordelingscommissie vrij staat om te adviseren naar eigen intuïtie en deskundigheid waardoor verschillen kunnen voorkomen, maar het kan niet zo zijn dat er in beide gevallen conform de adviezen wordt besloten als de verschillen in de adviezen van beide commissies dermate groot zijn als in de onderhavige gevallen. Bezwaarmakers wijzen er op dat blijkens het voorstel van burgemeester en wethouders, waarop u uw besluit hebt gebaseerd, 'de situatie niet anders is' en dat 'beide series schadeverzoeken aan dezelfde straat gelijkelijk behandeld dienen te worden'. Echter, als er in het ene geval 10 tot 12 % gecompenseerd wordt en in het onderhavige geval slechts 3,6 tot 4,8 % terwijl er sprake is van dezelfde woningen en dezelfde planvergelijking kan kwalijk worden volgehouden dat beide series schadeverzoeken gelijkelijk behandeld worden. Kortom, bezwaarmakers menen dat zij recht hebben op een planschadevergoeding die gelijk ligt aan de vergoeding die is toegekend aan de andere 11 bewoners van de woningen aan het Schildmeer. Zij verwijzen nog naar een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 16 mei 2007 en van de rechtbank Rotterdam van 24 september 2007. Tot slot voegen zij bij hun bezwaarschrift een lijst bij met daarop de bedragen vermeld waarop zij menen recht te hebben. Verslag hoorzitting Op 24 juni 2008 heeft er een hoorzitting plaatsgevonden ten overstaan van onze commissie, bestaande uit: Mevrouw drs. G. Heuvel - voorzitter De heer mr. D.C. Vissers - lid De heer drs. J.C. van Duin - lid Onze commissie werd bijgestaan door mevrouw mr. E. Lansbergen. Verder was aanwezig de heer H. Elmendorp (namens het OBR). Bezwaarmakers zijn met kennisgeving niet ter zitting verschenen. De heer Elmendorp krijgt het woord van de voorzitter om een toelichting te geven op het door bezwaarmakers bestreden besluit. Deze geeft aan dat bezwaarmakers allen in hetzelfde bouwblok wonen en voorheen uitzicht hadden op agrarisch gebied. Vervolgens gaat de heer Elmendorp terug naar de situatie in 2001. In dat jaar hebben elf personen die woonachtig zijn in dezelfde straat als de vijf bezwaarmakers een verzoek ingediend in verband met het bestemmingsplan Nesselande. In deze zaken heeft het erg lang geduurd voordat er een beslissing werd genomen. Het advies van de planschadecommissie is voorgelegd aan het OBR. Het OBR heeft terzake aan burgemeester en wethouders geadviseerd een lager bedrag uit te keren dan waartoe de commissie had geadviseerd, welk advies burgemeester en wethouders hebben overgenomen. Het voorstel van burgemeester en wethouders is eveneens overgenomen door de gemeenteraad. Naar aanleiding van dit besluit hebben betrokkenen bezwaar aangetekend. De bezwaarschriftencommissie heeft de raad vervolgens geadviseerd de bezwaren gegrond te verklaren en alsnog het advies van de planschadebeoordelingscommissie te volgen. Overeenkomstig dit advies is vervolgens besloten. De heer Elmendorp vervolgt zijn uiteenzetting door aan te geven dat in 2005 de vijf bezwaarmakers hun planschadeverzoek hebben ingediend. Betrokkenen zijn woonachtig in dezelfde straat als de elf
blad: 3/5
personen die eerder een planschadeverzoek hadden ingediend. Terzake van deze vijf verzoeken om planschadevergoeding heeft niet de planschadecommissie, maar de SAOZ advies uitgebracht. De gemeenteraad heeft op voorstel van burgemeester en wethouders het advies van de SAOZ gevolgd. De consequentie van dit alles is nu dat de raad inderdaad verschillende bedragen heeft toegekend in een en dezelfde planologische situatie. Het is nu aan de bezwaarschriftencommissie om te oordelen of de raad bij de vijf schadeverzoeken het advies van de SAOZ terecht heeft gevolgd of dat er sprake is van ongelijke behandeling in vergelijking met de eerdere elf planschadezaken. De heer Elmendorp kan zich voorstellen dat de commissie van mening is dat er sprake is van ongelijkheid in behandeling en hij verwacht niet dat burgemeester en wethouders dit zullen bestrijden. De voorzitter merkt op dat betrokkenen hebben gevraagd om een gelijke behandeling. De heer Elmendorp antwoordt daarop dat herziening van het besluit betrokkenen het gevoel van gelijkheid in behandeling zal geven. Hij geeft aan dat hij over deze zaak vooraf nog heeft gecorrespondeerd met de SAOZ. Hij citeert vervolgens gedeelten uit het antwoord van de SAOZ, namelijk: "dat de raad in eerdere procedures heeft besloten tot het uitkeren van lagere bedragen is een aspect dat geen rol heeft gespeeld bij de vaststelling van de door ons bepaalde schadebedragen. Vanaf het begin van de onderhavige procedures is er ook bewust voor gekozen dat wij geen kennis zouden nemen van eerdere uitgebrachte schadebedragen en hebben wij ons daar ook niet door laten leiden". De heer Vissers vraagt aan de heer Elmendorp welk ander argument er is om terzake van het verzoek van de vijf bezwaarmakers anders te beslissen dan in het planschadeverzoek van de elf bewoners. In dit verband voegt de heer Vissers toe dat het beroep op het gelijkheidsbeginsel in de jurisprudentie zelden wordt gehonoreerd, doch in dit geval lijkt echter wel sprake te zijn van identieke gevallen. De huizen staan in hetzelfde blok, planologisch is er ook geen verschil. De heer Elmendorp merkt op dat het enige objectieve aspect in deze zaak het tijdsverschil tussen de verzoeken van de elf en de vijf en de daarop uitgebrachte adviezen is. Het advies laat zich echter hier niet over uit. De afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft in een uitspraak overwogen dat ingeval het gewenst wordt geacht af te wijken van een uitgebracht deskundigenadvies met een ander advies er wel iets gezegd moet worden over de staat van de woningen. Overigens heeft de SAOZ bij het uitbrengen van haar advies geen rekening kunnen houden met het advies over de elf. Er waren verder geen vragen meer en de voorzitter heeft daarop de hoorzitting gesloten. Regelgeving Ingevolge artikel 49 van de WRO, zoals dit luidde ten tijde hier van belang en voor zover hier van belang, kent de gemeenteraad, voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van de bepalingen van een bestemmingsplan of een besluit omtrent vrijstelling ex artikel 17 of 19 van de WRO, schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijze niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe. Overwegingen Wij kunnen kort zijn in ons advies op het onderhavige bezwaarschrift. Het gaat hier om een bezwaarschrift tegen het toekennen van planschadevergoeding aan vijf bewoners/eigenaren van woningen aan het Schildmeer. Bij advies van 19 april 2007 (A.B. 2006.3.07913) hebben wij u eveneens geadviseerd naar aanleiding van een bezwaarschrift van elf bewoners/eigenaren van woningen aan het Schildmeer tegen het toekennen van planschadevergoeding. In deze gevallen had de door u om advies ingeschakelde planschadecommissie geadviseerd planschade toe te kennen ten bedrage van 9 % tot 12 % van de taxatiewaarde van de betrokken woningen. In uw vergadering van 18 mei 2006 hebt u evenwel
blad: 4/5
besloten dit advies niet over te nemen, maar om te besluiten conform het door burgemeester en wethouders ingediende voorstel. Dit voorstel hield in een vergoeding van planschade ten bedrage van 3 % van de taxatiewaarde. Tegen dit besluit hebben betrokken elf bewoners/eigenaren destijds een bezwaarschrift ingediend, waarop wij betrokkenen hebben gehoord en daarop ons advies, genoemd advies van 19 april 2007, hebben geformuleerd. Ons advies strekte er toe dat de afwijking van het advies van de planschadecommissie onvoldoende onderbouwd was en mitsdien niet gerechtvaardigd was. Wij stelden u voor om in bezwaar alsnog het advies van de planschadecommissie te volgen en in uw vergadering van 29 november 2007 hebt u ons advies gevolgd, de bezwaren van de elf bewoners/eigenaren gegrond verklaard en de te vergoeden planschade alsnog bepaald op 9 % tot 12 % van de taxatiewaarde van de woningen. In het onderhavige geval is er ten aanzien van de ingediende planschadeverzoeken van de vijf bewoners/eigenaren van woningen aan het Schildmeer niet geadviseerd door de planschadecommissie, die ingeschakeld was als deskundigencommissie in meergenoemde elf (andere) gevallen, maar door de SAOZ. Wij wijzen er op dat het hier eveneens gaat om woningen aan het Schildmeer. Zoals de eerdere elf woningen aan het Schildmeer betreft het hier rijtjeswoningen. De woningen zijn gelegen tussen deze elf woningen, zijn nagenoeg identiek en bevinden zich op percelen van gelijke grootte. De planologische vergelijking is identiek. Met andere woorden, we hebben hier van doen met volstrekt gelijke gevallen. Niettemin heeft de SAOZ u geadviseerd, na onderzoek, om de te vergoeden planschade te bepalen op bedragen in percentage variërend van ca. 3,6 % tot 4,8 % van de taxatiewaarde van de woningen. Dit advies hebt u, op voorstel van burgemeester en wethouders, overgenomen en in uw vergadering van 29 november 2007 hebt u conform besloten. We hebben thans van doen met twee gevallen, te weten de elf in 2001 ingediende planschadeverzoeken en de vijf in 2005 ingediende verzoeken. Buiten kijf staat dat de gevallen identiek zijn. Dit geldt zowel voor de woningen als voor de planologische planvergelijking. In uw vergadering van 29 november 2007 hebt u zowel besloten conform ons advies op het bezwaar van de elf bewoners/eigenaren als conform het voorstel van burgemeester en wethouders op de verzoeken van de vijf bewoners/eigenaren. Het resultaat is een verschil in uitkomst, hetwelk, en wij volgen bezwaarmakers hierin, slechts te verklaren valt door het feit dat er door twee verschillende deskundigencommissies is geadviseerd. Wij stellen voorop dat het door de SAOZ uitgebrachte advies naar ons oordeel op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen. Het bevat evenmin anderszins gebreken. U hebt, in navolging van ons hiervoor genoemde advies van 19 april 2007, eveneens geoordeeld dat het advies van de planschadecommissie (destijds) op zorgvuldige wijze tot stand was gekomen en evenmin anderszins gebreken vertoonde. Hoewel u in beginsel een zorgvuldig tot stand gekomen advies van een deskundigencommissie over een verzoek om schadevergoeding aan uw besluitvorming ten grondslag mag leggen diende u, gelet op de specifieke omstandigheden in dit geval echter, naar ons oordeel, uit het oogpunt van consistente besluitvorming bij het nemen van uw besluit in eerste aanleg over de onderhavige vijf schadeverzoeken ook betekenis toe te kennen aan het advies van de planschadecommissie over de elf eerdere verzoeken. Nu u er voor gekozen hebt verschillende adviseurs in te schakelen voor de beoordeling van de planschade van de elf verzoekers uit 2001 en de vijf verzoekers uit 2005 ligt het, volgens vaste jurisprudentie, op uw weg om verschillen in de taxatie van de waardevermindering van de woningen ten gevolge van dezelfde planologische mutaties door objectieve factoren te verklaren en aldus te motiveren dat de (grote) verschillen in de toegekende planschadevergoedingen (3,6 % tot 4,8 % tegen 9 % tot 12 %) objectief gerechtvaardigd zijn.
blad: 5/5
Wij hebben moeten constateren dat in het onderhavige geval de gerechtvaardigdheid van deze verschillen in het geheel niet is onderbouwd. Integendeel, blijkens het voorstel van burgemeester en wethouders, op welk voorstel uw besluit tot toekenning van de planschadevergoedingen is gebaseerd, wordt door het volgen van het voorstel recht gedaan aan het principe gelijke monniken, gelijke kappen. Dit laatste is dus geenszins het geval. Door te besluiten, zoals u hebt besloten wordt juist het tegendeel bereikt. Wij zijn dan ook tot de slotsom gekomen dat uw besluit van 29 november 2007 met betrekking tot de planschadeverzoeken van bezwaarmakers herziening behoeft. Wij stellen u dan ook voor om met gegrondverklaring van de bezwaren van bezwaarmakers aan hen alsnog planschade toe te kennen ten bedrage van 9 % tot 12 % van de taxatiewaarde van hun woningen. In concreto komt ons voorstel, dat gebaseerd is op de percentages van planschadecommissie in de eerdere 'elf gevallen, neer op het toekennen van de navolgende planschadebedragen: Schildmeer 79: € 17.500, - in plaats van de eerder toegekende € 7.000,-; Schildmeer 87: € 15.000,- in plaats van de eerder toegekende € 7.000,-; Schildmeer 93: € 14.000,- in plaats van de eerder toegekende € 6.000,-; Schildmeer 103: € 13.500,- in plaats van de eerder toegekende € 6.000,-; Schildmeer 125: € 14.000,- in plaats van de eerder toegekende € 5.000,-. Wij geven u in overweging daartoe over te gaan door het vaststellen van het bij dit advies behorende ontwerp-besluit.
De Algemene Bezwaarschriftencommissie, Kamer III, De secretaris,
I. Clarijs, plv
ONTWERPBESLUIT:
De raad van de gemeente Rotterdam, Gelezen het bezwaarschrift van de heer mr. R. Maat d.d. 8 februari 2008, waarbij namens eigenaren van de woningen Schildmeer 79, 87, 93, 103 en 125 bezwaar is gemaakt tegen het op 29 november 2007 genomen en op 10 januari 2008 verzonden besluit, kenmerk 2005.1265, waarbij schadevergoeding is toegekend op grond van artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening. Alsmede het bijgevoegde preadvies, kenmerk: A.B.2008.3.01313 van de Algemene Bezwaarschriftencommissie, kamer III, die bezwaarmakers heeft uitgenodigd voor een hoorzitting op 24 juni 2008; Overwegende, dat de in dit preadvies vervatte overwegingen onverkort worden overgenomen en deze dan ook als hier herhaald en ingelast dienen te worden beschouwd; Gelet op de in casu toepasselijke wettelijke voorschriften: BESLUIT:
- het advies van de Algemene Bezwaarschriftencommissie over te nemen; - het bezwaarschrift gegrond te verklaren; - het bestreden besluit te herroepen; - aan de eigenaren van onderstaande woningen onder vermeerdering met de wettelijke rente vanaf de data van de verzoeken tot vergoeding van de schade tot aan de dag van betaling de volgende vergoedingen toe te kennen: Schildmeer 79: € 17.500,-, Schildmeer 87: € 15.000,-, Schildmeer 93: € 14.000,-, Schildmeer 103: € 13.500,-, Schildmeer 125 € 14.000,-.
Rotterdam,
De Griffier,
De Voorzitter,
