Aantrekkelijke architectuur in de sociale woningbouw drs. Ellen C. Stevens van Schaik
[email protected] Scriptie MSRE, project - en gebiedsontwikkeling Beoordelaar: drs. Arthur M. Marquard September 2015
1
Voorwoord Voor u ligt mijn afstudeerscriptie. In 2012 ben ik gestart met de MSRE opleiding en met dit onderzoek sluit ik een periode af van kennis vergaren, inzicht krijgen,
aspecten die ik heb leren zien en beoordelen op alle woningen toepas die ik tegenkom. Het is een wonder dat ik nog steeds op tijd op het werk kom.
geïnspireerd raken en genieten. Graag wil ik een paar mensen persoonlijk bedanken voor hun tijd, geduld en Studeren is voor mij een hobby geworden.
inbreng. De collega’s van de corporaties die mee hebben willen werken, dank voor jullie openheid. Mijn werkgever voor de ruimte die mij is gegeven om dit
Bij het zoeken naar een geschikt onderwerp, heb ik mezelf afgevraagd, waar ik me over verbaas binnen het werkveld van gebieds- en vastgoedontwikkeling in de sociale woningbouw. Toen kwam ik tot de conclusie dat ik me verbaas over de vele “lelijke” woningen die gebouwd zijn en gebouwd worden door corporaties. Kan dat niet anders? Waarom hebben corporaties uitgebreide bestekken, maar geen omschrijving van de gewenste architectonische kwaliteit. Al snel begreep ik dat er geen duidelijke definitie te vinden is van aantrekkelijke architectuur. Dat werd mijn vetrekpunt.
Ik heb leren kijken naar woningen
Tijdens het onderzoek heb ik met veel mensen gesproken en gediscussieerd over architectuur. Dit heeft mij veel gebracht. Na deze periode kijk ik op een andere manier naar woningen, veel woningen, overal. Het is bijna zo gek dat ik de
2
onderzoek te doen. In het bijzonder wil ik Hans van Overbeek, architect, projectontwikkelaar en collega, bedanken voor zijn kritische, beeldende en deskundige mening. Tot slot wil ik de heer Marquard en de heer Nozeman bedanken voor de hulp bij het uitdenken van de onderzoeksopzet. Dit heeft veel frustratie voorkomen. Zonder de steun van mijn man en dochter, die vele weekenden het huis zijn ontvlucht, omdat ik met mijn neus in de boeken zat, was het me niet gelukt om dit te bereiken.
Dank jullie wel!
Management samenvatting In de huidige betaalbaarheid discussie binnen de sociale woningbouw lijkt het
De kostenverhogende kwaliteitsaspecten zijn volgens de corporaties detaillering,
alsof het adagium “Esthetische eisen mogen geen meerkosten veroorzaken” nog
materialisering en flexibiliteit. De woningplattegrond en voldoende daglicht
steeds van kracht is. De investeringskracht van corporaties loopt terug. De kans
toetreding wordt niet als kostenverhogend gezien.
bestaat dat dit ten koste zal gaan van de architectonische kwaliteit van de
De geselecteerde projecten voldoen alle aan de eis van een kwalitatief goede
woningbouw. Immers, bouwen met een lagere bouwkostprijs maakt lagere huren
plattegrond. Een aantal aspecten, die de aantrekkelijkheid bepalen, zijn
mogelijk. Verondersteld wordt dat een lagere bouwkostprijs ook leidt tot minder
onvoldoende aanwezig zoals originaliteit en zeggingskracht, detaillering,
kwaliteit. Het is van belang om te onderzoeken of kwaliteit inderdaad zoals
materialisering, flexibiliteit en het binnenklimaat. De overige aspecten worden
verondersteld meer kost. Zodat de woningbouwcorporaties vervolgens, in het
veelal teruggevonden in de projecten. Overall scoren de projecten die onder
licht van de betaalbaarheidsdiscussie, een bewuste keuze kunnen maken
architectuur zijn gebouwd hoger op kwaliteit en de conceptwoningen lager.
aangaande het kwaliteitsniveau van de sociale woningbouw.
De geselecteerde projecten hebben een gemiddelde bouwkostprijs van € 699,=
Dit leidt tot de volgende centrale vraag: In welke mate kan architectonische
excl. BTW. Dit is lager dan de bouwkosten die de geïnterviewde betaalbaar
kwaliteit samen gaan met een acceptabele bouwkostprijs voor het bouwen van
vinden, namelijk € 762,= excl. BTW. Van de 15 projecten zijn er 10 die een
sociale woningbouwwoningen.
betaalbare m² prijs hebben onder de € 762,=.
Uit de literatuurstudie komen 11 aspecten naar voren die de architectonische
40% van de projecten valt in de categorie van aantrekkelijke architectuur tegen
kwaliteit bepalen. Door de corporaties wordt één daarvan als belangrijkste
een acceptabele bouwkostprijs. 20% van de projecten heeft een zeer
aangemerkt en dat is de plattegrond van de woning.
aantrekkelijke architectuur, maar een hogere bouwkostprijs. In dit onderzoek is
Aantrekkelijke architectuur is volgens de geïnterviewde corporaties een woning
de bouwkostprijs van zeer aantrekkelijke architectuur circa 30% duurder dan
met een goede woningplattegrond en een energiezuinig, gezond en comfortabel
aantrekkelijke architectuur. Er is echter geen significante relatie tussen kwaliteit
binnenklimaat. De beeldkwaliteit van de woning straalt originaliteit uit en past in
en prijs. Dit onderzoek heeft niet uitgewezen dat als de kwaliteit toeneemt, de
de omgeving. Een acceptabele bouwkostprijs ligt voor de geïnterviewde
bouwkostprijs ook stijgt. Wel heeft het onderzoek aangetoond dat een
corporaties in een bouwkostprijs tussen de € 80.000 en € 100.000 excl. BTW. Per
aantrekkelijk binnenklimaat een significante positieve samenhang heeft met de
m² BVO ligt de acceptabele bouwkostprijs onder de € 762,= excl. BTW.
bouwkostprijs.
3
Inhoudsopgave H5 H1 1.1
Aanleiding en relevantie ................................................................... 6
1.2
Onderwerp en de centrale vraag ...................................................... 7
1.3
Afbakening ........................................................................................ 7
1.4
Leeswijzer ......................................................................................... 8
H2
Methodologie .................................................................................... 10
2.1
Gebruikte onderzoeksmethode...................................................... 10
2.2
Literatuurstudie .............................................................................. 10
2.3
Interviews onder deskundige ......................................................... 10
2.4
Casussen; empirisch onderzoek ..................................................... 11
H3
Aantrekkelijke architectuur ............................................................... 14
3.1
Architectonische kwaliteit .............................................................. 14
3.2
Operationalisering van architectonische kwaliteit ......................... 15
3.3
Literatuurstudie .............................................................................. 17
3.4
Vitruvius .......................................................................................... 17
3.5
Conclusie......................................................................................... 20
H4
4
Inleiding ............................................................................................... 6
Historische context van architectonische kwaliteit ........................... 22
4.1
Woningwet ..................................................................................... 22
4.2
Voorschrift en Wenken................................................................... 23
4.3
Architectuurnota ............................................................................ 24
Acceptabele kostprijs ........................................................................ 26
5.1
Nieuwe woningwet; betaalbare kwaliteit ...................................... 26
5.2
Huidig aanbod ................................................................................ 26
5.3
Bouwkostprijs van eengezinswoningen ......................................... 27
5.4
Conclusie ........................................................................................ 28
H6
Analyse .............................................................................................. 30
6.1
Interviews onder deskundige ......................................................... 30
6.2
Acceptabele kostprijs ..................................................................... 32
6.3
Kwaliteitsbeoordeling van de casussen ......................................... 33
6.4
Bouwkosten van de casussen ......................................................... 35
6.5
Verband tussen kwaliteit en prijs ................................................... 35
6.6
Statistiek ......................................................................................... 37
H7
Conclusie, reflectie en aanbevelingen ............................................... 40
7.1
Conclusie ........................................................................................ 40
7.2
Reflectie.......................................................................................... 40
7.3
Aanbevelingen ................................................................................ 41
H8
Bijlagen .............................................................................................. 43
8.1
Literatuurlijst .................................................................................. 44
8.2
Interviewopzet ............................................................................... 46
8.3
Statistische output ......................................................................... 49
8.4
Overzicht van geïnterviewden ....................................................... 55
8.5
Project beoordelingsoverzicht en projectsheets............................ 56
Projectnummer kwaliteitsaspecten
Totaal score
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
orginaliteit en zeggenschap object en context gevelvorm en indeling detaillering materialisering
1 1 1 1 0
0 1 1 0 1
0 1 1 0 1
0 0 0 0 0
1 1 1 0 1
0 1 1 0 0
0 1 1 0 0
0 0 1 0 0
0 1 1 0 0
0 1 1 1 1
0 1 1 1 0
1 1 1 0 1
0 1 0 0 1
0 0 1 1 0
1 1 1 0 1
plattegrond bereikbaarheid en toegankelijkheid flexibiliteit
1 1 0
1 1 0
1 1 1
1 1 1
1 1 0
1 1 1
1 1 0
1 1 0
1 1 0
1 1 0
1 1 1
1 1 1
1 1 0
1 1 0
1 1 1
binnenklimaat verlichting onderhoud
1 1 1 9
0 1 1 7
0 1 1 8
1 1 1 6
0 1 1 8
0 1 1 7
0 0 1 5
0 1 1 5
0 1 1 6
0 1 1 8
1 1 1 9
0 1 1 9
0 1 1 6
0 0 1 5
1 1 1 10
............................................................................................................... 56
5
H1 1.1
Inleiding Aanleiding en relevantie vervolgens, in het licht van de betaalbaarheidsdiscussie, een bewuste keuze kunnen maken aangaande het kwaliteitsniveau van de sociale woningbouw. Het
In de huidige betaalbaarheid discussie binnen de sociale woningbouw lijkt het alsof het adagium “esthetische eisen mogen geen meerkosten veroorzaken” nog steeds van kracht is, net als eind jaren ’60. Nederland heeft in de naoorlogse periode veel woningen gebouwd met, wat nu betiteld wordt als, een slechte kwaliteit; eentonig en eenvormig. Eind jaren ‘60 is er een kritisch geluid te horen, als het gaat om de kwaliteit van deze woningbouw. Maar aan het uitgangspunt: esthetische eisen mogen geen meerkosten veroorzaken, kon niet worden getornd (Min. WVC en VROM, 1991). De investeringskracht van corporaties loopt terug. Dit komt onder andere door de verhuurdersheffing, de woningmarktcrisis met de teruglopende verkopen en de tegenvallende waardeontwikkeling (Kools, Klaase en Vlek, 2014). De huurinkomsten gaan niet verder stijgen met de nieuwe woningwet. De nieuwe woningwet heeft o.a. de betaalbaarheid van wonen voor de sociale doelgroep voorop gezet. De kans bestaat dat dit ten koste zal gaan van de architectonische kwaliteit van de sociale woningbouw. Immers, bouwen met een lagere bouwkostprijs maakt lagere huren mogelijk. Verondersteld wordt dat een lagere bouwkostprijs ook leidt tot minder kwaliteit. Het is van belang om te onderzoeken of kwaliteit inderdaad zoals verondersteld meer kost. Zodat de woningbouwcorporaties
6
is namelijk de vraag of een verdere toename van de kwaliteit van sociale huurwoningen houdbaar is. Aedes stelt: "De Woonbond, corporatiebestuurders en anderen bevestigen dit beeld van 'doorgeschoten' kwaliteit, waardoor woningen duurder in kostprijs en daardoor ook in huurprijs zijn geworden. Corporaties - zo stellen zij - hanteren te vaak hun eigen kwaliteitsnorm bij het realiseren of verbeteren van woningen". Volgens Aedes moet de kwaliteit van woningen worden afgestemd op de prijs die de bewoner kan betalen in plaats van andersom. Woningcorporaties moeten op zoek naar 'betaalbare kwaliteit' (Aedes bestuursadviescommissie, 2014). In de literatuur is voldoende legitimatie te vinden waarom aantrekkelijke architectuur relevant kan zijn voor de samenleving. Architect en schrijver W.R. Lethaby zegt hierover “While we can choose to avoid most forms of art that we care little for or actively dislike, we cannot avoid buildings, or the designs of the streets and spaces around them. It is said that doctors bury their mistakes, but architects have to live with theirs for the rest of their lives – and so do the public (Warpole, 2000). Warpole stelt verder dat aantrekkelijke architectuur ook andere positieve effecten kent. Aantrekkelijke architectuur draagt bij aan de kwaliteit en de vitaliteit van de (woon)omgeving. De externe effecten van goed
architectonisch ontwerp op de leefbaarheid nu en in de toekomst en op de
Het onderzoek draagt bij aan:
aantrekkelijkheid voor bezoekers en bewoners, bedrijven en werkers zijn evident. Bij marktfalen dient een overheid haar verantwoordelijkheid te nemen. Het
de discussie over betaalbaarheid en kwaliteit van wonen in de sociale woningbouw
eerdere architectuurbeleid in Nederland heeft laten zien dat het bevorderen van
de bewustwording van de rol van architectuur binnen corporaties
kwaliteit niet alleen zinvol is voor de duurzaamheid en waardevastheid van de gebouwde omgeving, maar ook voor de (internationale) concurrentiekracht van
Onderzoeksvragen
de sector en het vestigingsklimaat in steden en regio’s (Min. WVC en VROM,
Wat zijn aspecten die de architectonische kwaliteit bepalen?
1991). Het is daarmee zinvol om juist op dit moment, in een periode van crisis en
Wat is aantrekkelijke architectuur vanuit het perspectief van de
herbezinning, de kwaliteitsdiscussie aan te gaan. Om in ieder geval niet achteraf
corporatie?
te moeten zeggen, dat het zonde is geweest dat er in deze periode zoveel nadruk
Wat is een acceptabele bouwkostprijs voor de corporatie?
lag op betaalbaar bouwen.
Welke aspecten hebben invloed op de prijs van de woning?
In welke mate voldoen de selecteerde woningen aan de
1.2
Onderwerp en de centrale vraag
kwaliteitsaspecten?
De centrale vraag van dit onderzoek luidt:
Wat zijn de kosten van de geselecteerde woningen?
In welke mate kan architectonische kwaliteit samen gaan met een acceptabele
Is er sprake van een relatie tussen de kwaliteit van de geselecteerde woningen en de bouwkostprijs en zo ja in welke mate?
bouwkostprijs voor het bouwen van sociale woningbouwwoningen.
samen?
Het doel van dit onderzoek is om aan te tonen dat er een samenhang bestaat tussen toenemende architectonische kwaliteit en de bouwkostprijs van een woning. Tevens heeft dit onderzoek als doel om een tool/ checklist aan te reiken,
1.3
Afbakening 1.
aan de hand waarvan de corporatie kan beoordelen in welke mate een woning
aantrekkelijke architectuur.
7
Aantrekkelijke architectuur in dit onderzoek spitst zich toe op de esthetische component oftewel de belevingswaarde van architectuur en
van aantrekkelijke architectonische kwaliteit is en een advies of en zo ja met welk percentage meerkosten rekening moet worden gehouden voor een woning met
Gaan een acceptabele bouwkostprijs en aantrekkelijke architectuur
op de gebruikswaarde component. 2.
Het onderzoekt beperkt zich tot de grondgebonden woningen die in de afgelopen 5 jaar zijn gerealiseerd en/of nu in uitvoering zijn.
1.4
Leeswijzer
uitwerking van de interviews met deskundigen over kwaliteit en prijs en de
Het onderzoek is als volgt opgebouwd. In H2 staat de methodologie nader
beoordeling van de casussen staan in H6.
toegelicht. Op basis van een literatuurstudie naar architectonische kwaliteit, de
In Hoofdstuk 7 worden de conclusies van het onderzoek weergegeven met
historische context van architectuur in de sociale woningbouw en
antwoord op de hoofdvraag van dit onderzoek. Tevens staan hier enkele
bouwkostenonderzoeken wordt er een theoretische basis gelegd. Dit behelst de
aanbevelingen voor toekomstig onderzoek.
hoofdstukken 3 t/m 5. Dit resulteert in een kwaliteitsaspecten lijst en een bouwkostennorm, die weer input zijn voor het fieldresearch gedeelte. De
8
9
H2
Methodologie
In dit hoofdstuk staat een toelichting op de gebruikte onderzoeksmethode.
In de literatuur is gekeken naar eerdere studies over architectonische kwaliteit in zowel de sociale woningbouw als de kantorenmarkt. Vervolgens is er gezocht
2.1
Gebruikte onderzoeksmethode
Dit onderzoek kan getypeerd worden als exploratief of verkennend onderzoek. Er
naar welke kwaliteitsaspecten in verschillende studies, worden onderkend.
2.3
Interviews onder deskundige
is namelijk onderzocht in welke mate kwaliteitsfactoren samenhangen met de bouwkostprijs van een woning. Deze samenhangonderzoeksvraag gaat uit van de
M.b.v. een survey onderzoek is in Hoofdstuk 6 een beeld verkregen van
hypothese dat er een verband is tussen de bouwkostprijs van de woning en
aantrekkelijke architectuur en de bouwkostprijs binnen de corporatie. Het gaat
aantrekkelijke architectuur. De prijs neemt toe, als de architectuur
om een eenmalige meting en daarom is er geen sprake van causaliteit (Baarda et
aantrekkelijker wordt.
al., 2012).
De onderzoeksmethode is in drie delen op te splitsen. Allereerst een
De bevindingen uit de literatuurstudie zijn getoetst aan de visie van een aantal
literatuurstudie, vervolgens interviews met deskundige en tot slot een empirisch
experts in het werkveld, zowel werkzaam binnen de corporaties als erbuiten.
onderzoek.
Met behulp van een gecombineerd gestructureerd en ongestructureerd interview (zie vragenlijst in bijlage 8.2) is onderzocht wat de houding en mening is van de
2.2
Literatuurstudie
geselecteerde corporaties, als het gaat om de aspecten van aantrekkelijke architectuur die uit de literatuurstudie naar voren zijn gekomen en de invloed
De literatuurstudie is beschreven in H3 en H4. Om aantrekkelijke architectuur te kunnen meten en waarderen is er in de literatuur gezocht naar wat maakt architectuur aantrekkelijk. Hoe is dit te definiëren. Welke verschillende aspecten bepalen tezamen de aantrekkelijkheid van architectuur.
10
van deze aspecten op bouwkostprijs van een woning. Dat wil zeggen dat een gedeelte van het interview bestaat uit vaste vragen en een deel uit open vragen. De centrale begrippen en de meetniveaus in de interviews zijn: Aantrekkelijke architectuur
ordinaal meetniveau
Acceptabele bouwkostprijs
ratio meetniveau
De aspectenlijst is besproken met 9 personen werkzaam bij een corporatie. Deze personen hebben enerzijds een bouwkundige achtergrond en anderzijds een bedrijfseconomische achtergrond en zijn merendeels werkzaam als manager vastgoed/vastgoedontwikkelaar. In de omschrijving van het aspect originaliteit, vakmanschap en zeggingskracht is vakmanschap weggelaten in de interviews omdat dit een associatie gaf met het vakmanschap van de timmerman en daarmee geen recht zou doen aan de prefab ontwikkelingen van deze tijd. De vraag in het interview naar projecten met een minimale omvang van 10
Beschrijving data Het begrip aantrekkelijke architectuur is als volgt gedefinieerd : een hoge mate van gebruikswaarde en belevingswaarde. De bouwkostprijs van de woning is gedefinieerd als de bouwkosten per m² BVO excl. de grondkosten, bijkomende kosten en de rentekosten. Deze twee begrippen zijn geoperationaliseerd in een vragenlijst. Zowel voor het meten van het begrip aantrekkelijke architectuur als voor het begrip bouwkostprijs.
woningen is losgelaten en er is geen minimum gehanteerd, omdat anders het aantal te onderzoeken projecten te klein werd.
2.4
Casussen; empirisch onderzoek
De gebruikswaarde en belevingswaarde worden bepaald aan de hand van de kwaliteitsaspecten uit de literatuurstudie, waarbij er wordt beoordeeld of het aspect wel of niet aanwezig is. Deze beoordeling is uitgevoerd door twee
Onderzoekspopulatie en steekproef
personen, namelijk de vastgoedmanager/projectleider van de corporatie en de onderzoeker. De beoordeling is noch geheel objectief, noch geheel subjectief.
Het empirisch onderzoek, beschreven in H6, wordt uitgevoerd onder 5 corporaties in Groningen Ommeland en Drenthe. Deze corporaties bezitten in
Er is data verzameld over de geïndexeerde bouwkostprijs (excl. grond en
2013 gezamenlijk 46.754 woningen (20%) van de 232.200 corporatiewoningen in
bijkomende kosten) van de geselecteerde woningen per m² BVO. Er is uitgegaan
Noord Nederland in 2013 en 45% van de corporatiewoningen in Groningen
van 15 projecten waarvan de bouwkosten beschikbaar zijn. Hiervoor is de
Ommeland en Drenthe.
medewerking van diverse corporaties noodzakelijk geweest. De corporaties
Het aantal nieuwbouw woningen in dit onderzoek , circa 305 gebouwd in de
bevinden zich in de provincies Groningen en Drenthe.
periode 2010-2014, vertegenwoordigen circa 6% van de totale
Analysetechniek
nieuwbouwproductie van woningen, te weten 5.266 door corporaties in Groningen Ommeland en Drenthe in de periode 2009-2013. Waarbij de totale nieuwbouwproductie ook de gestapelde bouw betreft.
11
Er is sprake van inductieve statistiek, het onderzoek is namelijk een steekproef van 15 woningbouwprojecten in Groningen Ommeland en Drenthe.
Omdat er in dit onderzoek uitgegaan wordt van de hypothese dat bij toename van aantrekkelijke architectuur ook de bouwkostprijs toeneemt, wordt er eerst een spreidingsdiagram gemaakt. Vervolgens wordt er met een parametrische toets uitgerekend of er een significant verband tussen kwaliteit en prijs is. Hierbij in ogenschouw nemende dat het om een onderzoek gaat met een beperkt aantal waarnemingen en de meting van architectonische kwaliteit op ordinaal meetniveau plaatsvindt. Hierdoor is het zeer onwaarschijnlijk dat de parametrische toets een significantie laat zien. Vervolgens wordt er met een nonparametrische toets (Mann- Whitney U-toets) bedoeld voor data gemeten op ordinaal en nominaal niveau en een kleine steekproef, onderzocht of het verschil tussen twee onafhankelijke steekproeven bij de testvariabele bouwkosten op toeval berust. Met andere woorden, heeft één kwaliteitsaspect, een significante positieve samenhang met de prijs, zodat er gesteld kan worden dat als dit aspect aanwezig is, de bouwkostprijs stijgt.
12
13
H3
Aantrekkelijke architectuur behoefte van de gebruikers. Geometrische vormprincipes die niet voortvloeien
In dit hoofdstuk wordt allereerst aandacht besteed aan de hoofdstromingen
uit gebruikseisen worden als kunstmatig geschouwd. De draagstructuur,
binnen de architectuur. Vervolgens wordt er nader ingegaan op de wijze waarop
materialen en installaties dienen eveneens duidelijk herkenbaar te zijn.
architectonische kwaliteit geoperationaliseerd kan worden en welke kanttekeningen daarbij geplaatst moeten worden. Daarna wordt er een korte
De vorm volgt uit de context. Belangrijke invloedsfactoren zijn bijvoorbeeld de
overview gegeven van de literatuur die voor dit onderzoek gebruikt is om
architectonische en stedenbouwkundige kenmerken van de locatie, de
vervolgens op basis van Vitruvius en de literaire bronnen te komen tot een
geografische ligging, sociaal culturele context, cultuurhistorische context,
definitie van architectonische kwaliteit.
juridische en economische context. De slogan forms follows economics.
3.1
Architectonische kwaliteit
Leidend voor de vormgeving is hier streven naar een zo effectief en efficiënt mogelijk inzetten van de beschikbare middelen.
Eric Loe schrijft over het ontwerpproces “the process entails a constant reconciling of function, form and economics, whilst at the same time seeking to create spaces that can: transform the demands of economic production and quality control into a vision of art that the spirit can respond to” (Loe, 2000).
De vorm is autonoom. De vorm wordt bepaald op grond van (geometrische) vormprincipes en de perceptuele ervaring die hierdoor wordt opgeroepen. Hoewel sommige ontwerpers en ontwerpen duidelijk te typeren zijn naar een van deze benaderingen, nemen de meeste ontwerpers een middenpositie in. Voor
In opeenvolgende periodes en ook binnen eenzelfde periode bestaan grote verschillen in architectonische opvattingen over de relatie tussen functie en vorm. Grofweg kunnen we drie hoofdstromingen onderscheiden.
hen is functionaliteit wel belangrijk, maar niet de enige drijfveer. Functie, vorm en constructie beïnvloeden elkaar wederkerig, terwijl ook de context medebepalend is voor de vorm. Het gaat dus om een zorgvuldige afweging (Van der Voordt en Van Wegen, 2000).
De vorm wordt bepaald door functionele en constructieve doelmatigheid. Het ontwerp moet primair gebaseerd zijn op de gebruikswaarde en de wensen en
14
In dit onderzoek wordt er uitgegaan van de opvatting dat architectuur als een
Gepercipieerde kwaliteit is evaluerend, staat in relatie tot andere beoordelingen
synthese tussen vorm, functie en techniek, maar binnen de gegeven
en beperkt zich tot de ervaring van het individu (in dit onderzoek de onderzoeker
randvoorwaarden als tijd, geld en regelgeving gezien moet worden.
en de geïnterviewde) in relatie tot de casussen (Steenkamp, 1989).
3.2
Daarentegen is architectonische kwaliteit in dit onderzoek breder gedefinieerd.
Operationalisering van architectonische kwaliteit
Namelijk naast de architectuur beschouwd als kunstvorm, is ook de functie en In dit onderzoek wordt allereerst gezocht naar een definitie van en een manier om aantrekkelijke architectuur, of ook wel architectonische kwaliteit, zo objectief mogelijk meetbaar te maken.
het gebruik van invloed op de kwaliteit. Een te hanteren definitie van kwaliteit is dan “geschikt voor gebruik”. Deze definitie is echter erg algemeen en zegt weinig over de wijze waarop het oordeel tot stand komt (Steenkamp, 1989). Om die reden is er voor dit onderzoek gezocht naar een aantal voorwaarden
De vraag is of objectief meetbare architectonische kwaliteit wel mogelijk is. Als architectuur beschouwd mag worden als een kunstvorm, dan is het objectief beoordelen van het object op architectonische kwaliteit een lastige opgave.
waaraan de architectonische kwaliteitsaspecten zouden moeten voldoen om het meten en waarderen meer een samenspel te laten zijn tussen objectieve en subjectieve waarnemingen (Vrielink, 1993).
Immers, “Beauty is in the eye of the beholder”. Het is dan de individuele perceptie van schoonheid en die is voor elk individu anders. Deze perceptie wordt volgens deskundige grotendeels beïnvloed door de sociale achtergrond van het individu en de tijdsgeest. Er kan geen sprake zijn van een objectief beoordelen (Steenkamp, 1989). Vanuit dit oogpunt is er dus sprake van een gepercipieerde kwaliteit. Het concept gepercipieerde kwaliteit moet bezien worden in de bredere context van het begrip “waarde”, dat gedefinieerd kan worden als een relatief evaluatief oordeel met betrekking tot een individu’s ervaring met het object (gebaseerd op Holbrook en Corfman 1985).
Tot deze voorwaarden kunnen gerekend worden: a.
Eenduidigheid. De maatstaven dienen zo eenduidig mogelijk te zijn. Kwantificering is daarbij een zeer bruikbaar middel. Soms is meting slechts mogelijk door subjectieve uitspraken te doen of te laten doen en soms vallen meting en waardering samen doordat een aspect slechts is te omschrijven in puur subjectieve termen als: goed/matig/slecht. In dit onderzoek is de eenduidigheid van de maatstaven nagestreefd door de projecten ook ten opzichte van elkaar te vergelijken. Een EPC van 0,6 of hoger wordt als maatstaf op het aspect binnenklimaat beoordeeld als “onvoldoende kwaliteit”. Op een aantal aspecten is dit
15
lastig gebleken, omdat de perceptie van kwaliteit daar beïnvloed wordt door die van het individu en de tijdsgeest.
d.
Duurzaamheid. De te noteren kenmerken en waarderingen dienen over een langere periode constant te zijn, waarbij de invloed van toevallige
b.
Uniformiteit. Gestreefd moet worden de te meten aspecten,
omstandigheden zo veel mogelijk is uitgeschakeld. In de literatuurstudie
eigenschappen en waarderingen zo uniform mogelijk te houden,
naar de kwaliteitsaspecten blijkt dat de kenmerken redelijk tijds
ongeacht plaatselijke omstandigheden.
ongebonden zijn. De benadering van Vitruvius (85-20 v.Chr.) blijkt nog
De plaatselijke omstandigheden zijn door de afbakening van het
steeds van toepassing. De waardering is wel onderhevig aan de
onderzoek, te weten de regio Noord Nederland, de sector van de sociale
tijdsgeest. Met name het deelaspect originaliteit en zeggenschap is
woningbouw en de grondgebondenwoningen redelijk uniform.
“modegevoelig”. Daarmee moet dit onderzoek ook beschouwd worden
In dit onderzoek is er wellicht minder sprake van plaatselijke
als een waardering van de kwaliteitsaspecten in de huidige tijd.
omstandigheden, maar meer van persoonlijke omstandigheden. De achtergrond van de geïnterviewde in dit onderzoek en de mate
e.
Betrouwbaarheid. De meting en beoordeling dient zo veel mogelijk
waarin deze personen objectief kunnen zijn ten opzichte van de onder
onafhankelijk van de onderzoeker plaats te vinden, om manipulatie van
hem of haar verantwoordelijkheid zelf gerealiseerde projecten speelt
de resultaten te voorkomen. Bij het bepalen van de mate waarin aan
hierin een rol. Dit is namelijk van invloed op de uniformiteit. In dit
gestelde eisen is voldaan zal zoveel mogelijk met bovengenoemde
onderzoek is de bewaking van de uniformiteit een rol van de
voorwaarden rekening worden gehouden. In dit onderzoek is de
onderzoeker geweest.
beoordeling in samenspraak tot stand gekomen. De onderzoeker is onderdeel van het proces en daarmee nooit geheel onafhankelijk.
c.
Eenvoud. De voorkeur gaat uit naar gemakkelijk en snel te meten
Evenals de geïnterviewde die, zoals al eerder genoemd, vaak
eigenschappen, zonder ingewikkelde of tijdrovende bewerkingen. In dit
verantwoordelijk zijn geweest voor de bouwprojecten.
onderzoek blijkt dat in de dialoog met de geïnterviewde de kwaliteitsaspecten snel te meten en waarderen zijn. In de opbouw van interview wordt in het eerste gedeelte aandacht besteedt aan de definitie van de kwaliteitsaspecten, waardoor de meting minder tijdrovend is.
16
3.3
Literatuurstudie
Vandell en Lane onderzoekt het verband tussen kwaliteit (m.n. esthetische) en huurprijs en leegstand. In dit onderzoek wordt er wel gekeken naar de relatie
De literatuur is op te delen in studies over architectuurbeleid en
tussen “design” en bouwkosten van kantoren. Deze blijkt in de waarnemingen die
architectuurstromingen en studies over architectuur en waarde
zij doen niet significant. Wel hebben de hoogte en omvang van het kantoor een
De studies over architectuur beleid (Van Montford, Schulz en Buwalda-
significant positief verband met bouwkosten. Milhouse is kritisch op dit
Groeneweg, Stegmeijer, Kloosterman en Lupi, Van den Handel en De Vreeze, De
onderzoek en wijst op de subjectieve beoordeling van het “design” en hij wijst
Vreeze et al., Min. van WVC en ROM) en architectuur stromingen (Brouwer, De
erop dat de functionele kwaliteit niet is meegenomen.
Vreeze et al., Stegmeijer et al.) en de invloed op de sociale woningbouw zijn verwoord in H4.
Buitelaar et al. (2014) heeft in zijn studie naar de relatie tussen bouwstijlen en huizenprijzen ook bouwkosten in relatie tot bouwstijl onderzocht. Hij komt tot
De studies over architectonische kwaliteit (Vandell en Lane, Goldberger, Lamb,
de conclusie dat het in de bouw niet gebruikelijk is om de bouwkosten voor
Van der Voordt en Van Wegen, Buitelaar et al., Loe, Kempen, Milhouse, Vrielink,
verschillende bouwstijlen te differentiëren. Hij concludeert dat woningen met
Warpole, Sallette) zijn de basis geweest om te komen tot een definitie van en een
een goede vorm, gevelbeeld en detaillering in bouwkosten niet van elkaar
selectie van aspecten betreffende aantrekkelijke architectuur.
verschillen. Hiermee sluit hij uit dat de bouwkosten per bouwstijl een prijsopdrijvend effect kunnen hebben in de huizenprijzen.
De onderzoeken zijn echter veelal toegespitst op kantoorgebouwen of het verschil tussen private en publieke gebouwen of gebouwen die als iconen
Zowel Buitelaar et al. en Vandell en Lane onderschrijven daarmee niet de
functioneren. Ook richt de literatuur zich meer op de relatie van architectuur tot
veronderstelling van dit onderzoek, namelijk dat de bouwkostprijs zal stijgen als
de waarde van het vastgoed . Waarbij waarde gerelateerd wordt aan
de kwaliteit toeneemt.
huizenprijzen, marktwaarde, huurprijzen, BAR en leegstand. (Buitelaar et al., Vandell en Lane, Lamb, Loe, Milhouse) en de omgeving en niet zozeer op de bouwkostprijs in relatie tot de kwaliteit. De kwaliteitsaspecten die in deze onderzoeken worden benoemd zijn echter grotendeels ook van toepassing op de woningbouw en daarmee relevant voor dit onderzoek.
17
3.4
Vitruvius
Bij het bepalen van de verschillende aspecten die invloed hebben op de architectonische kwaliteit wordt door R. K. Lamb (2010) verwezen naar de Romeinse architect Vitruvius (85 tot 20 v.Chr.).
Ook E. Loe (2000) citeert Vitruvius en het onderscheid dat te maken is tussen
Waarbij er onderscheid kan worden gemaakt tussen respectievelijk de
functie, vorm en toekomstwaarde. De schrijvers van de architectuurnota en de
gebruikswaarde (utilitas, firmitas) en de belevingswaarde (venustus) van een
toenmalige Rijksbouwmeester Tjeerd Dijkstra (1985) zijn ook door Vitruvius
woning. Hierbij wordt de gebruikswaarde bepaald door de technische- en
geïnspireerd.
functionele kwaliteit van de woning.
De Construction Industry Councel (CIC) in Engeland heeft op basis van Vitruvius
Gebruikswaarde en belevingswaarde is in dit onderzoek gebruikt als een eerste
een kwaliteitsaspectenmodel, de Desig Quality Indicator (DQI) opgebouwd voor
opdeling voor de beoordeling van architectonische kwaliteit. De economische of
kantoren. Dit model heeft eenzelfde doel als dit onderzoek, namelijk een redelijk
toekomstwaarde waar E. Loe (2000) over schrijft, de waarde vanuit het
eenvoudig, voor veel disciplines toegankelijk model te maken waarmee in
gebruikersperspectief, is in dit onderzoek buiten beschouwing gelaten.
verschillende fases van de bouw de architectonische kwaliteit gemeten kan worden. De Commission for Architecture and Built Enviroment (CABE) in
Belevingswaarde (venustus/schoonheid)
Engeland heeft ook een model gebouwd, gebaseerd op vijf criteria: Vormgeving,
Architectuur is gebonden kunst. De vorm is niet geheel vrij (Van der Voordt en
context, eenvoudige bouwmethode, onderhoud en gebruik (Sallette, 2005).
Van Wegen, 2000) .Van architectuur wordt zowel kunst als dienstbaarheid
Deze beide modellen zijn deels ook van toepassing op de woningbouw.
verwacht. Het gevelbeeld en de zorgvuldige vormgeving van de woning bepalen de schoonheid. Schoonheid die emotie oproept. De mate van beeldkwaliteit
In dit onderzoek zal Vitruvius ook als basis dienen en is er gekeken welke
wordt bepaald door de volgende aspecten
aspecten in de verschillende onderzoeken steeds terugkomen. Deze zijn
Originaliteit, vakmanschap en zeggingskracht
benoemd en beschreven in het onderstaande.
Object en context
Vitruvius is de auteur van een tiendelig boekwerk over de bouwkunst en
Gevelindeling
architectuur, de Architectura libri decem. Vitruvius onderscheidt drie
Detaillering
componenten in de architectuur:
Materialisering
Venustas , oftewel schoonheid
Utilitas , oftewel functionaliteit en gebruikswaarde
Firmitas, oftewel degelijkheid
Originaliteit, vakmanschap en zeggingskracht In de nota architectuurbeleid van 1991 staat omschreven dat het architectonische ontwerp een nieuwe maatschappelijke stromingen kan symboliseren, een discussie kan aangaan met traditionele oplossingen, met het
18
eigen oeuvre van de ontwerper of met bepaalde stijlvormen. Deze algemene
Dijkstra 1985) wordt dit aspect beschreven als “helderheid en complexiteit”. De
culturele waarde is niet te kwantificeren. Deze kan slecht beoordeeld worden op
compositie van het gebouw dient structuur aan te brengen in hetgeen
originaliteit, vakmanschap en zeggingskracht (Min. WVC en VROM, 1991).
waargenomen wordt. Dit maakt het waargenomen helder, begrijpelijk, herkenbaar en op den duur vertrouwd. Tegelijktijdig dient een gebouw boeiend
Object en context
te zijn, hetgeen een zekere complexiteit vereist. Complexiteit ontstaat wanneer binnen een compositie meerdere thema’s met elkaar in verband worden
In Architectuur en gebruikswaarde (Van der Voordt en Van Wegen, 2000) wordt er gesproken over een toetsingskader voor architectonische kwaliteit ( bron Dijkstra 1985) waar “object en context” een aspect is. Intern betreft dit bijvoorbeeld de opbouw van openbaar naar privé, van collectief naar individueel gebruik. Extern gaat het om de bijdrage van het gebouw aan (en de beïnvloeding door) de kwaliteit van de openbare buitenruimte. De bijdrage van een woning aan de kwaliteit van de openbare buitenruimte wordt groter als er originaliteit, vakmanschap en zeggingskracht vanuit gaat.
gebracht. Bijvoorbeeld wanneer de structuur van een gebouw niet alleen een afgeleide is van de functie, maar ook van de stedenbouwkundige context. Het gaat om de beoordeling van de mate van contrast (sterk/zwak) en homogeniteit (homogeen/heterogeen), de wijze van verhouding (evenwichtig /onevenwichtig) en compositie (aaneensluitend /gefragmenteerd) (Van der Voordt en Van Wegen, 2000). Detaillering Detaillering in het gevelbeeld blijkt uit de zorgvuldigheid van de vormgeving en
Gevelindeling
de aandacht die er is voor dakranden, lateien, erkers, dakgoten, balkons, entrees,
Uit het literatuuronderzoek blijkt dat veel auteurs (Vandell en Lane, Goldberger,
bergingen en dakkapellen. In De waarde van stijl van Edwin Buitelaar et al. (2014)
van der Voordt en Van Wegen, Lamb, Van den Handel en De Vreeze, Buitelaar et
wordt aangetoond dat o.a. de detaillering van de historiserende architectuur een
al.), weliswaar in eigen bewoordingen, de kwaliteit van de gevelindeling als
grotere betalingsbereidheid van de consument laat zien.
belangrijk aspect benoemen. Het gaat dan om de verhoudingen en de configuratie. Vitruvius hanteerde hierin
Materialisering
de menselijke maat als uitgangspunt voor verhoudingen in lengte, breedte,
Met het aspect materialisering wordt in de literatuur (Vandell en Lane, Lamb,
hoogte en diepte. Vandell en Lane stelt dat het aspect “afwijkende configuratie
Goldberger, Van der Voordt en Van Wegen, Van den Handel en De Vreeze)
en vorm” een gebouw opvallend maakt. De gevel dient op een bepaalde manier
verwezen naar de kwaliteit van het materiaal en naar de juiste kleurstelling,
decoratief te zijn. In het toetsingskader voor architectonische kwaliteit ( bron
textuur van het materiaal. In het toetsingskader voor architectonische kwaliteit
19
(bron Dijkstra 1985) wordt dit aspect samengevat als architectonische middelen.
3.5
Conclusie
Hieronder wordt ook licht geschaard. Kortom, de belevingswaarde van een woning kan met 5 aspecten beoordeeld De gebruikswaarde (utilitas/fimitas) De gebruikswaarde wordt bepaald door enerzijds de functionele kwaliteit en anderzijds de technische kwaliteit. Functioneel betekent zoveel als geschikt voor het doel. Functionele kwaliteit is de mate waarin het gebouw en de ingezette
worden: originaliteit, vakmanschap en zeggingskracht, object en context, gevelindeling, detaillering en materialisering. In dit onderzoek wordt de functionele kwaliteit gemeten aan de hand van 3 aspecten, die in de raadpleegde literatuur steeds naar voren komen.
bouwkundige middelen de gebruiksfunctie c.q. de beoogde activiteiten mogelijk
1)
Een goede plattegrond (voldoende ruimte, begrijpelijke indeling).
maken en adequaat ondersteunen.
2)
Goede bereikbaarheid en toegankelijkheid (in- en extern)
Aspecten van functionele kwaliteit waar in Architectuur en gebruikswaarde van
3)
Voldoende flexibiliteit
Van der Voordt en Van Wegen en in de Nota architectuurbeleid naar wordt verwezen zijn:
De degelijkheid (firmitas) oftewel de technische en fysische kwaliteit wordt beoordeeld aan de hand van de volgende in de literatuur benoemde aspecten
Voldoende ruimte/ afmetingen van vertrekken
Doelmatige en begrijpelijke indeling/ onderlinge relaties
Goede bereikbaarheid en toegankelijkheid (intern en extern)
Voldoende flexibiliteit/flexibele indeling
Ruimtelijke en fysische condities die zorgen voor een veilige, gezonde en aangename omgeving.
Goed binnenklimaat (sanitair/verwarming/ventilatie/verlichting/thermische en akoestische isolatie)
20
Exploitatie en beheer (schoonmaak, onderhoud en energielasten)
1)
Goed binnenklimaat (isolatie, verwarming/koeling, ventilatie)
2)
Goede verlichting (mate van daglicht toetreding, verhouding open/gesloten gevel)
3) Onderhoudsarm (onderhoudsintensiviteit)
21
H4
Historische context van architectonische kwaliteit
In dit hoofdstuk wordt de historische context geschetst van architectonische
Voordt en Van Wegen, 2000). De woningwet is in 1921 en 1931 aangepast. Ook
kwaliteit in de sociale woningbouw vanaf de Woningwet in 1901. De nadruk ligt
na de tweede wereldoorlog is de woningwet meerder malen herzien.
hier op de rol en de invloed van de overheid op de architectonische kwaliteit.
Via de woningcorporaties kunnen relatief grote samenhangende projecten in de sociale woningbouw worden ontwikkeld, waardoor de sociale sector al snel een
4.1
Woningwet
interessante sector van opdrachten wordt voor spraakmakende architecten en stedenbouwkundigen. Anders dan in veel andere landen, wordt in Nederland de
In 1901 wordt in Nederland de Woningwet geïntroduceerd, voortkomend uit de
sociale woningbouw een prestigieuze architectonische opgave waarvoor de beste
ongezonde woontoestanden en het gebrek aan huishoudelijke hygiëne enerzijds
ontwerpers van opeenvolgende generaties zich hebben ingezet. Er is vrijwel een
en de regelmatig terugkerende tyfus- en cholera- epidemieën anderzijds. (Van
permanent debat over de wenselijkheid van kwalitatieve vernieuwingen en over
der Voordt en Van Wegen, 2000). De woningwet van 1901 streeft er vooral naar
de mogelijkheden van technologische innovaties tussen alle betrokkenen;
de bouwkundige kwaliteit van de woningbouw op te voeren door een
overheden, woningcorporaties, architecten en stedenbouwkundige,
gemeentelijk bouw- en woningtoezicht op basis van een bouwverordening
bewonersorganisaties, bouwbedrijven en toeleveringsindustrie. Dit permanente
verplicht te stellen en door nieuwbouw te onderwerpen aan door gemeente vast
debat zorgt ervoor dat de woningwet en de daarop gebaseerde uitvoeringsregels
te stellen uitbreidingsplannen (Van den Handel en De Vreeze, 1991). De
steeds worden aangepast aan nieuwe maatschappelijke inzichten en politieke
bouwverordening geeft ook de mogelijkheid om op esthetische gronden eisen te
prioriteiten (De Vreeze et al., 2001).
stellen aan de bouwwerken. Het opnemen van zogenaamde welstandbepaling in
In 1917 schrijft de Nationale Woningraad (opgericht in 1913) in het jaarverslag
de bouwverordening is een zaak van gemeentelijk beleid (Min. WVC en VROM,
”nog niet alle bouwverenigingen hebben de goede gewoonte zich bij de
1991). De woningwet levert de juridische basis voor de Nederlandse
voorbereiding van plannen de uitvoering van den bouw te bedienen van de hulp
volkshuisvesting, de woningcorporaties, stichtingen en vennootschappen die op
van bekwame architecten, die in zowel sociaal, technisch als esthetisch oogpunt
grond van artikel 30 van de Woningwet in aanmerking kunnen komen voor
van hun taak berekend zijn. Het is daaraan te wijten dat tal van
financiële bijdragen en voorschotten (Van der
bouwvereenigingen, welke feitelijk een voorbeeld moeten geven, woningen
22
hebben laten zetten die de toets van de kritiek niet kunnen doorstaan. Dit geldt
warmte-isolatie toegepast, er ontbreken luchtspouwen en ook de afwerking is
wel het meest het uiterlijk schoon.”
vaak slecht. Verder is de gehorigheid als een systeem gebonden gebrek erkend
Moderne architecten stellen in de jaren ’20 en ’30 voortdurend de verbetering
(Min. WVC en VROM, 1914).
van de woning centraal, waarbij de factoren als bezonning, doorlichting,
In de jaren ’70 wordt rigoureus een einde gemaakt aan deze politiek van
bereikbaarheid en de toepassing van nieuwe materialen, constructies en
massaproductie. Er blijkt een grote behoefte te bestaan aan gedifferentieerde
productiemethoden een centrale rol speelden.
bouwproductie, gedifferentieerd naar woningtypen, bouwblokvormen en architectonische beelden. De opkomst van de stadsvernieuwing speelt daarin een
4.2
Voorschrift en Wenken
In 1951 wordt in de sociale woningbouw “Voorschrift en Wenken voor het ontwerpen van woningen” geïntroduceerd. De voorloper van het Bouwbesluit 1992. De wenken zijn bedoeld als algemene richtlijn voor het ontwerpen van woningbouwplannen. De voorschriften hebben vooral betrekking op de elementaire voorzieningen in de woning en de inhoud en de oppervlaktes van de vertrekken (Min. WVC en VROM, 1991). De architectonische en stedenbouwkundige pretenties van de eerste decennia na de woningwet worden in de jaren ’50 en ’60 tot een minimum teruggebracht. In de jaren van de wederopbouw van Nederland en het grote woningtekort ligt de nadruk op seriebouw en systeembouw. De industriële hoogbouw wordt gezien als het middel om snel en goedkoop veel woningen neer te zetten. Grote series, herhaling, rechtlijnige vormgeving en veel glas in de gevel zijn de zichtbare kenmerken van deze woningbouw. Kwaliteit wordt vooral afgemeten aan de gebruikswaarde van het moment. Achteraf valt te constateren dat vooral de systeemwoningen volgens de huidige maatstaven gebreken vertonen. Er is geen
23
belangrijke rol, maar ook de erkenning dat de huishouddifferentiatie veel ingewikkelder is geworden dan de eenvoudige schema’s van Voorschriften en Wenken suggereren (Van den Handel en De Vreeze, 1991). In de volkshuisvesting is (in de jaren 1968-1979) gewerkt met een experimentenprogramma als middel om de eenvormigheid en eentonigheid van de naoorlogse woning te doorbreken. Aan het uitgangspunt ”esthetische eisen mogen geen meerkosten veroorzaken“ kon echter maar zeer beperkt worden getornd (Min. WVC en VROM, 1991). De jaren tachtig zijn crisisjaren. Het aantal architectenbureaus neemt drastisch af, ook in de tweede helft van dat decennium, toen de bouwproductie inmiddels weer aantrok. Door gebrek aan financiële middelen is er gekozen voor goedkope en simpele oplossingen waar weinig ontwerp voor nodig is (Stegmeijer et al., 2014 ). In de jaren negentig wordt het rijtjeshuis gebouwd in de soberste versie van de afgelopen honderd jaar; lange rechte lijnen, geen enkele onderbreking in de vorm van poorten, hoekwoningen of sculpturale details. De smalst mogelijke beukmaten en een sober materiaalgebruik (De Vreeze et al., 2001).
4.3
Architectuurnota
In 1991 verschijnt de Eerste architectuurnota. De essentie van de eerste nota is het samenbrengen van cultuurbeleid met de bouwopgave (VROM-Raad, 2011). Het heeft volgens Stegmeijer et al. (2014) een vernieuwende en cruciale inhoudelijke betekenis, namelijk bouwen en ruimtelijke ordening wordt gezien als culturele daad én architectuur als toegepaste in plaats van autonome kunst. Het hoofddoel van Ruimte voor Architectuur is “het scheppen van gunstige voorwaarden voor de totstandkoming van architectonische kwaliteit” (WVCenVROM, 1991). Al eerder zijn op lokaal niveau initiatieven ontplooid om de kwaliteit van het Nederlands architectonisch ontwerp te verhogen, maar met Ruimte voor Architectuur wordt een wezenlijk nieuwe weg ingeslagen door op nationaal niveau een institutioneel kader te creëren. Ingezet wordt op een structurele versterking van het “veld” – van vraagkant tot aan aanbodkant (de kwaliteit van de architecten via de opleidingen) met daartussen in een set van instituties op het gebied van productie en verspreiding van kennis (NAi), erkenning en certificering (Europan) en innovatie (SfA). De eerste nota zet het pad uit dat doorloopt tot de meest recente nota, Een Cultuur van Ontwerpen, uit 2008 (Stegmeijer et al., 2014).
24
25
H5
Acceptabele kostprijs
In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de bouwkostprijs van sociale huurwoningen,
Deze nieuwe woningwet heeft o.a. tot doel om de sociale huurwoningen
in het licht van de huidige veranderende omgeving.
betaalbaar te houden. In een onderzoek van de Universiteit van Tilburg onder corporatie bestuurders naar de strategische keuzes van woningcorporaties in het
5.1
Nieuwe woningwet; betaalbare kwaliteit
veranderende krachtenveld, komt naar voren dat er een verschuiving optreedt van strategie; namelijk van kwaliteit van woningen naar beschikbaarheid en
Per 1 juli 2015 is de nieuwe woningwet een feit. In de nieuwe wet is vanaf 1 januari 2016 de passendheidstoets bij nieuwe verhuringen in de sociale woningbouw van toepassing. Dat betekent dat van alle nieuwe toewijzingen aan huishoudens met een inkomen tot en met de huurtoeslaggrens de woningcorporatie zich in minstens
betaalbaarheid van woningen (Van Montford et al., 2015). Deze nieuwe kaders vanuit de woningwet en de strategische koerswijziging vanuit de corporaties onderstrepen de relevantie van de vraag of architectonische kwaliteit betaalbaar is binnen de maximale investeringsvolumes voor de betaalbare nieuwbouw.
95% van de gevallen moet houden aan de volgende huurprijzen: Bij één- en tweepersoonshuishoudens: maximaal 576,87 euro
5.2
Huidig aanbod
Bij drie- en meerpersoonshuishoudens: maximaal 618,24 euro Deze nieuwe huurprijs grenzen grijpen in op het verdienmodel van de
In de huidige woningbouwmarkt zijn er grofweg twee stromingen voor bouwen
corporaties. De huurinkomsten bepalen, naast de onderhoudsnorm, de
te onderscheiden. De "catalogus woning” van de aannemer, ook wel concept
beheernorm en de te betalen heffingen, in de discounted cashflow (DCF)
woning genaamd, en de woningbouw onder architectuur.
berekeningen de hoogte van de maximaal haalbare investering. Met name in de
Het huidige aanbod van conceptwoningen voldoet aan de bouw -en woon
nieuwbouw werd de laatste jaren veelal gerekend met hogere huurprijzen en
technische eisen. Het idee dat standaard producten leiden tot minder
daarmee meer investeringsvolume.
(technische) kwaliteit en minder afwisseling wordt door in het onderzoek van Fakton, de rendabele sociale huurwoning, beschouwd als een mythe. Het is volgens hen “de stapeling aan extra wensen aan bijvoorbeeld architectuur en comfort die woningen duurder maken” (Kools et al., 2014).
26
Gemeente leggen vaak eisen op aan programma, stedenbouw, techniek en architectuur. Dit heeft een sterk kostenverhogend effect, vervolgt het rapport. Verder wordt gesteld dat conceptbouwers nog zeer “techniek gestuurd” zijn. Er kan en moet meer aandacht komen voor aantrekkelijkheid en de belevingskant
Type Bouwkosten Huurwoningen (CBS) 96.500 Koopwoningen (CBS) 140.750 Bouwkosten corporaties (CFV) 145.750 Tabel 1: bouwkosten volgens CBS en CFV
van woningen, aldus Kools et al. (2014). Een trend die min of meer buiten de invloedssfeer van corporaties optreedt, is dat projecten de afgelopen jaren steeds kleiner geworden zijn, met als gevolg dat bijkomende en algemene kosten van de corporaties leiden onder een schaalprobleem. De schaal van ontwikkeling is tegenwoordig zo klein (vanaf 5 woningen) dat de genoemde kosten niet meer goed over woningen verdeeld kan worden (Kools et al., 2014).
In de CBS en CFV cijfers is geen onderscheid te zien tussen grondgebonden en gestapelde bouw. In de gestapelde bouw liggen de bouwkosten hoger dan de grondgebonden woningbouw. Dit kan de hogere bouwkosten ten opzichte van de conceptwoningen uit het Fakton onderzoek verklaren. In een bouwkosten kentallen studie uit 2011 van bouwkostenkompas wordt voor de grondgebonden geschakelde sociale huurwoning een bandbreedte aangehouden van € 721,= tot € 860,= excl. BTW per m² BVO (prijspeil 2011) en
5.3
Bouwkostprijs van eengezinswoningen
voor een geschakelde sobere seniorenwoning huurwoning een bandbreedte van € 782,= tot € 1.027,= excl. BTW per m² BVO (prijspeil 2011). Hierbij wordt er van
De prijs van conceptwoningen van een vijftal grote landelijke bouwers ligt
uitgegaan dat bouwkosten afhankelijk zijn van de regio waarin wordt gebouwd.
gemiddeld voor een grondgebonden woning met een plat dak van circa 85 m² op
Voor de regio Groningen en Drenthe moeten de gemiddelde bouwkosten worden
€ 75.000,= excl. BTW. Een grondgebondenwoning van 110 m² met een zadeldak
gecorrigeerd met resp. -8% en -5%. Voor de grensgebieden rekenen zij met een
wordt gebouwd voor € 82.000,= excl. BTW. De woningen voldoen aan het
extra correctie van -4%. Dat betekent dat voor dit onderzoek de bandbreedte
bouwbesluit en hebben een Energie Prestatief Coëfficiënt (EPC) van 0,6.
voor een grondgebonden woning eerder gezocht moet worden van € 650,= tot
Gebaseerd op een omvang van 12 woningen (6^1 kap) (Kools et al., 2014).
€ 775,= excl. BTW en voor de senioren woning van € 700,= tot € 925,= op basis
Het CBS en Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) hebben ook onderzoek gedaan
van een correctie van -10%. Deze bouwkosten studie gaat uit van en EPC van 0,6.
naar de gemiddelde bouwkosten voor huur,- koop,- en corporatiewoningen in de periode 2010-2013. Wat opvalt, is dat de corporatiewoning een hogere gemiddelde bouwkosten kent dan de huurwoning volgens het CBS.
27
5.4
Conclusie
Op basis van het Bouwkostenkompas en het Fakton onderzoek zijn de onderstaande m² prijzen richtinggevend in dit onderzoek. Vertaald naar een woning met een BVO van 85 m² en 110 m² , excl. BTW en prijspeil 2014 ( indexering volgens CBS) komt dit uit op de volgende tabel.
Bouwkosten ( prijspeil 2014*) excl. BTW EG woning/Fakton onderzoek ( regiocorrectie -10%) EG woning/bouwkostenkompas (gemiddeld) Seniorenwoning/ bouwkostenkompas (gemiddeld) * indexering volgens CBS
85 m2 110 m2 € 67.500 € 73.800 € 62.167 € 80.452 € 70.892 € 91.743
Tabel 2: Bouwkosten volgens Fakton onderzoek en Bouwkostenkompas
In dit onderzoek zal er vooral gerekend worden met m² prijzen. Voor de eengezinswoningen (EG) woningen ligt de norm van Fakton dicht bij die van het Bouwkostenkompas. De seniorenwoning heeft hogere bouwkosten. In dit onderzoek zien we dat EG woningen vaak levensloopbestendig worden gebouwd en daarmee ook senioren woningen zijn. In dat geval zal de gemiddelde bouwkostennorm gehanteerd moeten worden, zijnde € 783,= per m² BVO.
28
Bouwkosten (prijspeil 2014*) excl. BTW EG woning/Fakton onderzoek ( regiocorrectie -10%) EG woning/bouwkostenkompas (gemiddeld) Seniorenwoning/ bouwkostenkompas (gemiddeld) * indexering volgens CBS
per m2 € 733 € 731 € 834
Tabel 3: Bouwkosten per m² volgens Fakton onderzoek en Bouwkostenkompas
29
H6
Analyse
In dit hoofdstuk staat de uitwerking van de interviews met deskundigen over wat er wordt verstaan onder aantrekkelijke architectuur en welke invloed dit heeft op de bouwkostprijs. Vervolgens worden de 15 onderzochte projecten besproken en geanalyseerd op kwaliteit, kostprijs en de relatie hiertussen.
Vanuit het perspectief van de geïnterviewde corporatie, kan gesteld worden dat de woningplattegrond het meest belangrijk is als het gaat om aantrekkelijke architectuur. “Functionaliteit en betaalbaarheid wegen zwaarder dan de Belevingswaarde” verduidelijkt een geïnterviewde. Met name de afmetingen van de vertrekken. Er wordt weinig belang gehecht aan inefficiënte ruimtes, zoals
6.1
Interviews onder deskundige
zolders en verkeersruimtes.
De 11 aspecten die genoemd worden in de literatuur worden ook als zodanig gemiddelde score
herkent en erkent door de corporaties.
aspect
Er is meerdere malen aangeven dat de verkaveling, de ligging en situering op de
1. ori gi na l i tei t, zegg.kr.
4,0
2
kavel en de stedelijke opbouw mede de kwaliteit bepaalt. Denk bijvoorbeeld aan
2. object en context
4,8
3
hoogbouw vlak bij laagbouw, waardoor de lichtinval beïnvloed kan worden. Hier
3. gevel i ndel i ng
6,4
6
4. deta i l l eri ng
7,6
10
5. ma teri a l i s eri ng
5,9
5
6. woni ngpl a ttegrond
2,6
1
wordt ook opgemerkt dat de ligging steeds belangrijker gaat worden in verband met de energieopwekking. In dit onderzoek is dit aspect echter beperkt meegenomen. Dit is ten goede
rangorde
7. berei kba a rhi ed en toega nkel i jkhei d
7,3
9
gekomen aan het streven naar uniformiteit in de meting en weging. De omgeving
8. fl exi bi l i tei t
8,8
11
van de onderzochte woningen is in elk project zo anders dat een uniforme meting
9. bi nnenkl i ma a t
4,9
4
en weging onmogelijk is. Daarnaast zijn de kosten die gemoeid zijn met de
10. verl i chting
7,2
8
invulling van de omgeving niet meegenomen in de prijs/kwaliteit analyse.
11. onderhoud
6,6
7
Alle kwaliteitsaspecten zijn door de 9 geïnterviewde personen gerangschikt. Hieronder staat in tabel 4 de uitkomst van de gemiddelde score per aspect, wederom in een rangorde gepresenteerd.
30
Tabel 4: score per kwaliteitsaspect
De overige twee aspecten die de functionele kwaliteit bepalen, bereikbaarheid
Over detaillering wordt gezegd dat de beleving van mensen veel oppervlakkiger
en flexibiliteit, worden niet belangrijk gevonden. Flexibiliteit kost volgens de
is. Het gros heeft er geen oog voor en daarmee is het van minder belang als het
corporaties veel geld in de nieuwbouw en er wordt in de levensduur van de
gaat om aantrekkelijke architectuur. Anderzijds is de detaillering wel van belang
woning veelal geen gebruik van gemaakt. De bereikbaarheid wordt wel
voor een aantrekkelijk gevelbeeld. “Een dakkapel is onderdeel van de plastiek. Je
belangrijker bij seniorenwoningen, maar dit is slechts een klein deel van de
moet je afvragen: Wordt er iets opgeplakt of is het onderdeel van de gevel en
sociale grondgebonden woningen.
past het in het beeld? “, aldus een van de geïnterviewde. “Slechte architectuur is
De aspecten 1 t/m 5 vertegenwoordigen de belevingswaarde oftewel de
als de functies er allemaal niet in passen en er maar wat aangebouwd wordt”.
vormgeving. Opvallend is dat deze aspecten, behalve detaillering, allemaal hoog
Een betere detaillering leidt ook tot een betere luchtdichtheid (klimaat) en tot
in de rangorde naar voren komen.
minder onderhoud. Met andere woorden: de detaillering als aspect op zich wordt
De architectuur van de sociale woningbouw mag, qua detaillering, simpel en
minder belangrijk gevonden, maar de relatie van dit aspect met gevelbeeld,
eenvoudig zijn. Maar moet qua uitstraling wel wat bieden. “De trigger zit erin of
klimaat en onderhoud wordt wel degelijk gezien. De materialisering bepaalt
je eraan voorbij rijdt of niet. Zo niet, dan spreekt het aan”, aldus een
volgens velen grotendeels de uitstraling, met name de kleurstelling.
geïnterviewde. Een volgende stelt “Aantrekkelijke architectuur bepaalt de
De drie aspecten die de technische kwaliteit bepalen zitten in de middenmoot.
beleving van de bebouwde omgeving en heeft invloed op het gevoel dat mensen
Hiervan springt het binnenklimaat er wel uit. Deze wordt met een 4 e plaats zeer
hebben in de straat”. “Een harmonisch geheel roept ander gedrag op. Dit heeft
van belang geacht voor de aantrekkelijkheid. Hierbij wordt opgemerkt dat er niet
invloed op de leefbaarheid en het sociale klimaat”.
alleen naar de energielast moet worden gekeken, maar ook naar gezondheid en
Uit de interviews blijkt dat er dus wel belang wordt gehecht aan originaliteit,
comfort.
maar tegelijkertijd zit hier een bepaalde mate van terughoudendheid in. Een
Samenvattend zijn de belangrijkste aspecten volgens de geïnterviewde
spannende gevelindeling moet niet leidend zijn of worden ontworpen “omdat het
corporaties: overduidelijk op nummer 1 de woningplattegrond, dan volgt kort op
technisch kan”. Het moet altijd ten dienst staan van de functionaliteit. Het object
elkaar op plaats 2 originaliteit en zeggingskracht, op plaats 3 object en context en
moet wel in de context passen. “Als dit niet het geval is, dan krijgt het een
op plaats 4 binnenklimaat.
negatieve zeggingskracht.”, zo stelt een geïnterviewde, een woning moet in de
Aantrekkelijke architectuur is volgens de geïnterviewde corporaties een woning
omgeving passen en bij de norm van de mensen die in die regio wonen. De
met een goede woningplattegrond en een energiezuinig, gezond en comfortabel
uitstraling komt overeen met de identiteit van de mensen.
binnenklimaat. De beeldkwaliteit van de woning straalt originaliteit uit en past in de omgeving.
31
6.2
Over het aspect object en context en de invloed hiervan op de bouwkostprijs zijn
Acceptabele kostprijs
de meningen verdeeld. De geïnterviewden zijn gevraagd welke kwaliteitsaspecten wel, niet of enigszins/ indirect invloed hebben op de bouwkostprijs van een grondgebondenwoning. Het
Samenvattend zijn er drie aspecten die volgens de meerderheid wel invloed hebben op de bouwkostprijs en dat zijn detaillering, materialisering en flexibiliteit. De meeste aspecten hebben enigszins of indirect invloed op de
resultaat staat in tabel 5. Opvallend is dat detaillering en flexibiliteit wel invloed hebben op de prijs, maar
bouwkostprijs. Aan de geïnterviewde is ook de vraag gesteld wat een corporatiewoning aan
eerder in het interview niet van groot belang werden geacht (zie tabel 4). Andersom acht men de woningplattegrond als het belangrijkste kwaliteitsaspect,
bouwkosten mag kosten anno 2015. Onder de geïnterviewde varieert een acceptabele bouwkostprijs per m² BVO van een grondgebondenwoning tussen €
maar dit kost volgens de geïnterviewde niks extra’s. Originaliteit en zeggingskracht hebben volgens het merendeel wel enigszins invloed op de
565,= per m² BVO excl. BTW en € 1.000,= per m² BVO excl. BTW. De gemiddelde bouwkostenprijs die door de 5 corporaties is genoemd bedraagt €762,= excl.
bouwkostprijs.
BTW per m² BVO (prijspeil 2014). De totale bouwkostprijs die genoemd worden variëren minder van elkaar aspect
enigszins/ indirect wel
niet
geen mening
namelijk tussen de € 80.000,= en € 100.000 excl. BTW per woning. Gemiddeld
1. ori gi na l i tei t, zegg.kr.
2
6
0
1
hebben de geïnterviewde corporaties € 89.400,= excl. BTW over voor een
2. object en context
3
2
3
1
grondgebonden woning.
3. gevel i ndel i ng
2
4
2
1
4. detai l l eri ng
1
2
5
1
5. ma teri a l i s eri ng
0
2
6
1
6. woni ngpl a ttegrond
6
1
1
1
7. berei kba a rhi ed en toega nkel i jkhei d
2
5
1
1
8. fl exi bi l i tei t
0
1
7
1
9. bi nnenkl i ma a t
0
5
3
1
10. verl i chting
6
2
0
1
11. onderhoud
2
4
2
1
Tabel 5: invloed kwaliteitsaspecten op bouwkostprijs volgens de corporaties
32
6.3
Kwaliteitsbeoordeling van de casussen
Voor dit onderzoek zijn een vijftiental projecten beoordeeld op architectonische kwaliteit. Het gaat om de volgende projecten.
Tabel 6 Bouwkostprijs met m² BVO excl. BTW
In vergelijking met de kostprijzen die genoemd worden in het Fakton onderzoek en in het Bouwkostenkompas (tabel 3), bevindt de gemiddelde bouwkostprijs,
Projectnr. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
type woning rijtjeswoning, eg-woning rijtjeswoning, eg-woning en senioren 2^1 kap woning 2^1 kap woning rijtjeswoning, eg-woning 2^1 kap woning met WMO uitbouw rijtjeswoning, eg-woning en senioren rijtjeswoning, senioren rijtjeswoning, eg-woning 2^1 kap woning 2^1 kap woning, senioren rijtjeswoning, senioren rijtjeswoning, senioren rijtjeswoning, eg-woning rijtjeswoning, senioren
conceptwoning aantal m2 BVO Prijs per m2 Kwaliteitsscore nee 71 140 € 822 9 ja 39 145 € 524 7 ja 32 210 € 528 8 ja 56 164 € 734 6 nee 61 150 € 597 8 nee 4 207 € 601 7 ja 28 140 € 664 5 ja 4 80 € 869 5 ja 5 154 € 640 6 nee 16 178 € 564 8 nee 10 112 € 847 9 nee 12 94 € 735 9 ja 18 127 € 901 6 ja 12 97 € 527 5 nee 11 111 € 938 10
genoemd door de geïnterviewden, zich daar tussen in. Deze is aan de hoge kant voor EG woningen en aan de lage kant voor levensloopbestendige senioren woningen. Samenvattend ligt een acceptabele bouwkostprijs voor de geïnterviewde corporaties in een bouwkostprijs tussen de € 80.000 en € 100.000 excl. BTW. Per m² BVO ligt de acceptabele bouwkostprijs op € 762,= excl. BTW. Dit zal als referentiebedrag worden meegenomen in de beoordeling van de casussen. De kosten verhogende kwaliteitsaspecten zijn detaillering, materialisering en flexibiliteit.
33
In bijlage 8.6 staat een verdere uitwerking van de beoordeling per project. De woningen hebben maximaal 11 punten kunnen krijgen, voor alk aspect één. De scores variëren van 5 punten tot en met 10 punten en de projecten zijn redelijk gelijk verdeeld. De gemiddelde kwaliteit is een 7,2.
Tabel 7 Aantal projecten per totaalscore op aspecten
Kijkend naar welke aspecten over alle 15 projecten gezien het meest aanwezig
Tabel 8 kwaliteitsaspecten van de 15 projecten
zijn en welke het minst, valt het op dat de plattegrond, de bereikbaarheid en toegankelijkheid en onderhoud overal aanwezig zijn. Ook de aspecten object en context, gevelvorm en indeling en verlichting zijn vaak aanwezig. Het minst aanwezig is originaliteit en zeggingskracht, detaillering en binnenklimaat. Dit is wel opvallend, gelet op het belang dat er enerzijds gehecht wordt door de geïnterviewden aan originaliteit en zeggingskracht (plaats 2) en binnenklimaat ( plaats 4). Dit kan verklaard worden door de lat die in dit onderzoek gelegd is op een EPC lager dan 0,6 en/of de aanwezigheid van bijzondere installaties die comfort verhogend zijn. Met een EPC van 0,6 werd er tot 1 januari 2011 beter gepresteerd dan de bouw wetgeving die een EPC van 0,8 voorschreef. Pas per 1 januari 2015 is een EPC van 0,4 vereist.
Als de ondergrens van kwaliteit wordt gelegd op een 7, dan voldoen 9 van de 15 projecten, dat is 60%, aan de gewenste kwaliteit. 40% van de projecten voldoet niet aan de gewenste kwaliteit. Een mogelijke verklaring waarom deze 6 projecten niet aan de gewenste kwaliteit voldoen, is dat alle zes conceptwoningen zijn, afkomstig van diverse aannemers. In het onderzoek van Fakton kwam naar voren, zoals vermeld in Hoofdstuk 4, dat de belevingskant van de conceptwoningen nog beter kan. De projecten uit dit onderzoek bevestigen dit beeld. Vooral de detaillering en materialisering ontbreekt. Uit de interviews blijkt, dat aan detaillering ook geen belang wordt gehecht. Er wordt wel belang gehecht aan originaliteit en zeggingskracht en dat hebben geen van deze 6 projecten. Daarnaast past slechts de helft als object in de context.
34
Aan de gebruikswaarde kant ontbreekt in deze woningen vooral de flexibiliteit,
corporaties gemiddeld willen uitgeven aan een woning, maar valt wel in de range
maar ook daar wordt geen belang aan gehecht. Kortom, deze projecten zijn sober
van € 80.000 tot € 100.000,=
en doelmatig. De woningen die onder architectuur zijn ontworpen scoren
Kortom, een acceptabele bouwkostprijs wordt in de meeste gevallen wel bereikt.
gemiddeld een 8,7 op kwaliteit. Alle projecten met een score 9 of 10 zijn onder architectuur gebouwd. De architect heeft dus een grote invloed op de kwaliteit.
Samenvattend zijn er een aantal aspecten die de aantrekkelijkheid bepalen die onvoldoende aanwezig zijn zoals originaliteit en zeggingskracht, detaillering, materialisering, flexibiliteit en het binnenklimaat. De overige aspecten worden veelal teruggevonden in de projecten. Overall scoren de projecten die onder architectuur zijn gebouwd hoger op kwaliteit en de woningen de conceptwoningen lager.
6.4
Bouwkosten van de casussen
6.5
Verband tussen kwaliteit en prijs
Is er sprake van een relatie tussen de kwaliteit van de geselecteerde woningen en de bouwkostprijs en zo ja in welke mate? Het veronderstelde verband dat als de architectonische kwaliteit toeneemt ook de bouwkostprijs stijgt, komt niet heel duidelijk naar voren in de spreidingsdiagram waarin alle kwaliteitsaspecten even zwaar wegen. Uit de interviews kwam naar voren dat een aantal kwaliteitsaspecten belangrijker zijn voor de corporaties en daarmee zwaarder wegen dan andere. Als de gewogen score per project als uitgangspunt wordt genomen, verandert de spreidingsdiagram minimaal. Om die reden zijn de aspecten in de verdere analyse even zwaar gewogen.
De bouwkosten per m² BVO van de projecten loopt uiteen van € 524 tot € 938,=.
Een woning met een 8 als kwaliteit varieert bijvoorbeeld in bouwkostprijs van €
Dat is bijna een verdubbeling. Gemiddeld komen de bouwkosten prijs uit op €
528,= tot € 822,=. In de onderstaande tabel is de gemiddelde kwaliteit van 7 als
699,= excl. BTW. Dit is lager dan de bouwkosten die de geïnterviewden
horizontale lijn getrokken en de gewenste bouwkostprijs van de corporaties van €
betaalbaar vinden; namelijk € 762,= . Van de 15 projecten zijn er 10 die een
762,= per m² , als verticale lijn getekend. Het kwadrant rechtsboven staat voor
betaalbare m² prijs hebben onder de € 762,= (prijspeil 2014).
aantrekkelijke kwaliteit, niet betaalbaar. Rechts onder staat voor niet-
De gemiddelde bouwkostprijs per woning komt uit op € 100.448,= en varieert van
aantrekkelijk en niet betaalbaar. Linksboven staat voor aantrekkelijk en
afgerond € 76.000,= tot € 150.000,=
betaalbaar terwijl links onder staat voor niet aantrekkelijk, wel betaalbaar.
Als het project (nr. 6) van de woning met de WMO aanbouw van circa €
40% van de projecten zijn betaalbaar en aantrekkelijk. Van deze projecten is 2/3
150.000,= uit de verzameling wordt gehaald, omdat deze een vertekend beeld
onderhands aanbesteed. De ontwerpen zijn een mengelmoes van
geeft, komt het gemiddelde uit op € € 96.933,=. Dit is hoger dan wat de
conceptwoningen en onder architectuur gebouwd. In paragraaf 6.3 zijn de zes
35
projecten die onder de gewenste kwaliteitslijn scoren al besproken. Opvallend is
18 stuks, kunnen ook geen verklaring zijn, want in de overige 13 projecten zitten
dat twee van deze projecten ook niet betaalbaar blijken. De aantallen, resp. 4 en
ook deze bouwaantallen. Hier is hier geen directe verklaring voor.
Tabel 9 kwaliteit/prijs spreidingsdiagram
De woningen die een zeer hoge kwaliteit scoren (9 en 10) en onder architectuur
aspect hiervan. Een kwaliteitsscore van 7 en 8 leidt tot een gemiddelde
zijn gebouwd hebben een hogere gemiddelde bouwkostprijs, namelijk gemiddeld
bouwkostprijs van € 563,=
€ 836,- per m² excl. BTW. Als de lat van aantrekkelijke architectuur hoog wordt
Dat is € 273,= minder per m² ten opzichte van de woningen met een hoge
gelegd, moet er dus rekening worden gehouden met het kostenverhogende
kwaliteitsscore (9 en 10) . Op een woning van 140 m² is dat een investering van
36
circa € 38.000,=. Het aantal waarnemingen is te klein om hier een algemeen
tweezijdige toets berust de correlatie tussen binnenklimaat en de bouwkostprijs
geldende meerprijs berekening van te maken. In dit onderzoek is de
niet op toeval.
bouwkostprijs van zeer aantrekkelijke architectuur (9 en 10) circa 30% duurder dan aantrekkelijke architectuur.
6.6
Bouwkosten excl. BTW per m2 pp 2014
Totaal
Statistiek
Correlation Coefficient
1
0,163
Totaal Sig. (2-tailed)
Met behulp van twee statistische toetsen in SPSS, namelijk de Kandall’s Tau
N
Kendall's tau_b
Bouwkost Correlation Coefficient en excl. BTW per m2 pp Sig. (2-tailed) 2014 N
rangcorrelatiecoëfficiënt en de Spearman’s rangcorrelatiecoëfficiënt is er gekeken of er een samenhang is tussen bouwkostprijs en kwaliteit. Ondanks de veronderstelling dat er een positieve samenhang is, waardoor eenzijdig getoetst
Correlation Coefficient
kan worden, is er voor de zekerheid toch tweezijdig getoetst. Hiermee is er op
uit tabel 10 blijkt (r = 0,163 bij een p=0,419 en r= 0,227 bij een p= 0,417) is er geen significante samenhang tussen de mate van architectonische kwaliteit en bouwkostprijs. De p is groter dan 0,05. Dat wijst erop dat verschillen berusten op
0,419 15
0,163
1
0,419
.
15
15
1
0,227
Totaal Sig. (2-tailed)
voorhand geen verwachting over de richting van de samenhang ingegeven. Zoals
. 15
N
Spearman 's rho
Bouwkost Correlation Coefficient en excl. BTW per m2 pp Sig. (2-tailed) 2014 N
.
0,417
15
15
0,227
1
0,417
.
15
15
toeval. De hypothese, dat bij een toenemende architectonische kwaliteit de
Tabel 10 output SPSS Kendall-tau en Spearman’s Rho
bouwkostprijs stijgt, wordt dan ook niet bevestigd.
Binnenklimaat Independent Samples Test Levene's Test for Equality of Variances
F
Sig.
t-test for Equality of Means
t
Sig. (2tailed)
df
Op basis van de t-test is er onderzocht of een afzonderlijk kwaliteitsaspect significant onderscheidend is en een verschil maakt in de prijs. Er is niet gecorrigeerd voor (object specifieke) kenmerken. Er zijn eendimensionale verschil
37
95% Confidence Interval of the Difference Lower
Equal Bouwkost variances en excl. assumed BTW per Equal m2 pp variances 2014 not assumed
1,224
analyses uitgevoerd. Uit de test blijkt dat alleen binnenklimaat significant onderscheidend is en een verschil maakt in de prijs. Met een p<0,05 bij een
Mean Std. Error Difference Difference
Tabel 11 Output SPSS Levene’s t-test
0,289
Upper
-2,57
13
0,023
-185,233
72,082
-340,957
-29,509
-3,196
8,826
0,011
-185,233
57,956
-316,734
-53,733
Met de niet-parametrische toets voor verschilvragen, Mann-Whitney U- toets, is
test blijkt dat alleen binnenklimaat significant onderscheidend is en een verschil
er nogmaals gekeken naar de invloed van binnenklimaat op de bouwkostprijs.
maakt in de prijs.
Deze variant van de t-toets wordt aanbevolen bij kleine steekproeven zoals in dit onderzoek met ordinale en nominale variabelen. Ook uit deze toets blijkt dat er een significant verschil is in prijs tussen projecten met een aantrekkelijk binnenklimaat en projecten zonder aantrekkelijk binnenklimaat. binnenklimaat Bouwkosten excl. BTW per m2
,0
pp 2014
1,0 Total
N
Mean Rank
Sum of Ranks
11
6,64
73,00
4
11,75
47,00
15
Test Statisticsa Bouwkosten excl. BTW per m2 pp 2014 Mann-Whitney U
7,000
Wilcoxon W
73,000
Z
-1,958
Asymp. Sig. (2-tailed) Exact Sig. [2*(1-tailed Sig.)]
,050 ,056b
a. Grouping Variable: binnenklimaat b. Not corrected for ties.
Samenvattend kan gesteld worden dat de hypothese, dat bij een toenemende architectonische kwaliteit de bouwkostprijs stijgt, niet wordt bevestigd. Uit de t-
38
39
H7
Conclusie, reflectie en aanbevelingen
7.1 Conclusie Toch zijn er kansen, mede door de lage rentestanden, om in de totale Zoals in de inleiding is gesteld, is het van belang dat er juist in deze tijden een
stichtingskostenopzet financiële ruimte te vinden voor zeer aantrekkelijke
kwaliteitsdiscussie plaatsvindt. Want in de (wetenschappelijke) discours wordt
architectuur. Dit roept de vraag op welke marktwaarde de zeer aantrekkelijke
waarheid gezocht. Uit dit onderzoek blijkt dat een acceptabele bouwkostprijs en
architectuur op langere termijn kan creëren voor de corporaties. Zoals gezegd is
aantrekkelijke architectuur wel degelijk samen kunnen gaan. Er is echter geen
er al wel onderzoek gedaan naar de marktwaarde van historiserende architectuur
significante relatie tussen kwaliteit en prijs. Dit onderzoek heeft niet uitgewezen
in de woningbouw, maar nog niet naar de marktwaarde van aantrekkelijke
dat als de kwaliteit toeneemt, de bouwkostprijs ook stijgt. Wel heeft het
architectuur in de sociale woningbouw.
onderzoek aangetoond dat een aantrekkelijk binnenklimaat een significante positieve samenhang heeft met de bouwkostprijs.
7.2 Reflectie Bij dit onderzoek zijn diverse kanttekeningen te plaatsen. Hieronder staan ze
40% van de projecten valt in de categorie van aantrekkelijke architectuur tegen een acceptabele bouwkostprijs. Dit percentage kan omhoog. Hier ligt een uitdaging voor de gehele woningbouwmarkt, van corporatie tot architect en van bouwindustrie tot aannemer. Of het nu gaat om de doorontwikkeling van conceptwoningen naar meer architectonische kwaliteit of de doorontwikkeling van onder architectuur gebouwde woningen naar acceptabele bouwprijzen. Want de onder architectuur gebouwde woningen in dit onderzoek met een zeer aantrekkelijke architectuur, zijn circa 30% duurder. De maatschappelijke discussie over betaalbaarheid van de sociale woningbouw geeft nu geen ruimte voor deze extra kwaliteit.
40
vermeld. 1- In dit onderzoek is de stedenbouwkundige kwaliteit buiten beschouwing gelaten. Hierdoor zijn de woningen als apart product beoordeeld op architectonische kwaliteit. Hiermee is geen recht gedaan aan de samenhang van stedenbouw en architectuur. Tevens is aantrekkelijke architectuur, omwille van het definiëren en het kwalificeren, opgesplitst in 11 deelaspecten. Hierdoor is de integraliteit en eenheid van het ontwerp niet terug te vinden in de definitie en doet de vereenvoudiging en modellering van het begrip aantrekkelijke architectuur geen recht aan de werkelijke complexiteit van architectuur.
Door de redelijk eenvoudige onderzoeksopzet is het aantal waarnemingen in de 2- De projecten zijn nu door twee mensen beoordeeld. De objectiviteit van de
toekomst makkelijk aan te vullen. De aanbeveling voor de corporaties is om de
uitkomsten had nog beter kunnen worden gewaarborgd door de projecten met
projecten die zij in de afgelopen jaren hebben uitgevoerd, als reflectie, langs de
meer dan twee mensen te beoordelen.
lat van acceptabele bouwkostprijs en aantrekkelijke architectuur te leggen en
3- De uitkomsten van dit onderzoek zijn vanwege de beperkte waarnemingen in
voor zichzelf te formuleren waar er winst te halen is.
principe niet generaliseerbaar voor heel Nederland. Vanuit het oogpunt dat de sociale woningbouw in Noord Nederland niet zo anders is dan in andere delen van Nederland, is de kans wel groot dat de uitkomsten hetzelfde waren geweest, als dit onderzoek projecten had beoordeeld uit andere regio’s. 4- Dit onderzoek heeft zich, omwille van de afbakening, puur gericht op het perspectief van de corporaties op architectonische kwaliteit. Het perspectief van de huurder en de waardering van de huurder als gebruiker is niet meegenomen.
7.3 Aanbevelingen De in dit onderzoek opgestelde aspectenlijst kan helpen bij de doorontwikkeling naar meer architectonische kwaliteit. Aan de hand van de aspectenlijst zijn ontwikkelaars en vastgoedmanagers beter in staat om hun wensen ten aanzien van architectuur te verwoorden. Deze lijst, en de voorbeeld projecten uit dit onderzoek, kunnen helpen bij het voeren van de dialoog met enerzijds de architect en anderzijds de aannemer die zijn conceptwoning wil door ontwikkelen. Ook de dialoog met de gebruiker behoeft aandacht.
41
42
H8
43
Bijlagen
8.1
Literatuurlijst Handel, C.C. van den, Vreeze, N. de (1991) . Woningcorporaties en architectuurbeleid;
Aedes bestuursadviescommissie (2014) . Advies discussie Betaalbaarheid. Geraadpleegd
opvattingen van woningcorporaties over architectonische kwaliteit. Almere: Nationale
op 22 november 2014 via http://www.aedes.nl/content/dossiers/betaalbaar-wonen.xml
Woningraad
Aedes Kenniscentrum ( 2015) . Regiokaart Noord 2015. Geraadpleegd op 10 mei 2015 via
Hulsman, B. (2012) . Architectuur in 2012, postmodernisme, hergebruik en einde sociale
http://www.aedes.nl/binaries/downloads/regionale-
woningbouw. NRC Handelsblad, 30 december
woningmarkten/regiokaarten/20150430-regiokaart-2015_noord_.pdf Aedes Kenniscentrum ( 2014) . Regiokaart Noord 2014. Geraadpleegd op 10 mei 2015 via http://www.aedes.nl/binaries/downloads/regionalewoningmarkten/regiokaarten/regiokaart-2014_nederland_20140320_def.pdf Baarda, B. et al (2012) . Basisboek Methoden en Technieken. Groningen: Noordhoff Uitgevers Brouwer, P. (2011) . De wetten van de bouwkunst, Nederlandse architectuurboeken in de 19e eeuw. Rotterdam: Nai uitgevers Buitelaar, E. et al (2014) . De waarde van stijl. Een prijsanalyse van historiserende bouwstijlen, Den Haag/Amsterdam: PBL /ASRE. CBS input prijsindex bouwkosten nieuwbouwwoningen. Geraadpleegd op 17 augustus 2015 via http://www.bouwendnederland.nl/feiten-en-cijfers/28724/inputprijsindexbouwkosten-nieuwbouwwoningen Goldberger, P. (2009) . Why architecture matters. London: Yale University Press Hal, A. van (2008). Duurzame transformatie van bestaande woningbouw; een uitdaging voor architecten, ArchitectuurNL 2008 (06), 10-12
44
Kempen, B.G.A. (1991) . Wonen in beeld, 40 projecten in de sociale woningbouw. Almere: Nationale Woningraad Kingma, J.(2013) . De toekomstwaarde van jarendertigwijken. S+RO : stedenbouw en ruimtelijke ordening, juni, 3 Kools, J., Klaase, D., Vlek, P. (2014) . De rendabele sociale huurwoning, Rotterdam: Ministerie van Binnenlandse zaken/ Fakton Lamb, R.K. (2010) . Mooi gebouw op goede locatie mag wat kosten: ASRE-onderzoek naar invloed architectuur op vastgoedprijzen. Vastgoedmarkt 2010 (November), 33 Lamb, R.K. (2010) . De waarde van aansprekende architectuur. Masterthesis Amsterdam School of Real Estate Loe, K. (2000) . The Value of Architecture - Context and Current Thinking. RIBA Future Studies series. Londen: Royal Institute of British Architects. Geraadpleegd op 12 augustus 2014 via http://www.gwilympryce.co.uk/teach/value_of_architecture_economy_ELoe.pdf Lootsma, B. (2000) .Super Dutch, de 2e moderniteit van de Nederlandse architectuur. Nijmegen: uitgeverij SUN. Milhouse, J.A. (2005) . Assesing the effect of Architectural design on real estate values; a qualitative approach. Masterthesis Massachusetts Institute of Technology.
Ministerie van Welzijn, Volksgezondheid en Cultuur, Ministerie van Volkshuisvesting,
Voordt en Van Wegen, T.J.M. van der, Wegen, H.B.R. van (2000) Architectuur en
Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (1991) . Ruimte voor architectuur : nota
gebruikswaarde : programmeren, ontwerpen en evalueren van gebouwen. Bussum:
architectuurbeleid. Den Haag: SDU
uitgeverij THOTH
Montford, van C. , Schulz, M., Buwalda- Groeneweg, E. (2015) . Van meedienen naar koers
Vreeze, N. de (2001). Woningwet was stimulans voor architectuur en
zetten. Tilburg: Universiteit van Tilburg
stedenbouw Geografie, 3, 27-30.
Sallette, M.A. (2005) . Design Values; measuring the economic value of investing in
Vreeze, N. de, et al. (2001) . 6,5 miljoen woningen : 100 jaar Woningwet en wooncultuur in
architecture and design. Urbanland, Nov-Dec, 11-12
Nederland : kwalitatieve grondslagen van de sociale woningbouw in Nederland.
J.E.B.M. Steenkamp (1989 ) . Gepercipieerde kwaliteit; theorie, methodologie en empirische resultaten. In: Recente ontwikkelingen in het marktonderzoek, F. Bronner e.a. (red.). Jaarboek Ned. Vereniging Marktonderzoekers, vol. 15, De Vrieseborch, Haarlem (1989) 195-218.
Rotterdam: Uitgeverij 010. Vrielink, D. (1993) . De waarde van buurtwinkelcentra . Delft: OSPA Warpole, K. (2000) . The Value of Architecture - Design, Economy and the Architectural Imagination. RIBA Future Studies series. London: Royal Institute of British Architects.
Stegmeijer, E., Kloosterman, R., Lupi, T. (2012) . Bouwen op een sterk fundament, een
Geraadpleegd op 12 augustus 2014 via
tussenevaluatie van het architectuurbeleid. Den Haag: Nicis institute | Platform 31
http://www.buildingfutures.org.uk/assets/downloads/pdffile_24.pdf
Tabak, L. (1995 ) . Mooi zonder marge: architectonische kwaliteit en de huur- en koopwoning. Amsterdam: De Balie Vandell, K.D. en Lane, J.S. ( 1989). The economics of architecture and urban design: Some preliminary findings. Berkely: University of Caifornia. Geraadpleegd op 12 augustus 2014 via http://escholarship.org/uc/item/4gt3951f Veek, J.H. van der, Holland, H. van, Bonarius, S.M. (1993) . Wat kost de architectonische kwaliteit in de sociale woningbouw; een analyse van de kwaliteit en kosten van zes bijzondere woningbouwprojecten. Den Haag, Ministerie van VROM Vonk, A., Wilde, de J, Groot, de T. (2011) , KengetallenKompas Bouwkosten 2011. Wassenaar, Calcsoft
45
8.2
Interviewopzet
Inleiding Architectuur is meer dan alleen de esthetica en de uitstraling van een woning. Architectuur bewaakt ook de technische kant van de bouwkunst, de functionaliteit en de gebruikswaarde van een woning. In dit interview wordt met aantrekkelijke architectuur verwezen naar de brede definitie van architectuur. 1. Vind je aantrekkelijke architectuur van belang voor grondgebonden sociale woningbouw? Ja/nee 2. Welke van de volgende aspecten bepaalt volgens jou aantrekkelijke architectuur (waarin architectuur breed gedefinieerd is) voor grondgebonden woningen? Je kunt kiezen tussen bepaalt wel of bepaalt niet de aantrekkelijkheid van architectuur. De aspecten zijn verdeeld over twee categorieën. De categorie belevingswaarde en de categorie gebruikswaarde Belevingswaarde (venustus/schoonheid)
Originaliteit en zeggingskracht
wel/niet
Ad 1. Het architectonische ontwerp symboliseert een nieuwe maatschappelijke stromingen of gaat een discussie aan met traditionele oplossingen, met het eigen oeuvre van de ontwerper of met bepaalde stijlvormen. 46
3. Gevelindeling wel/niet Ad. 3 De compositie van het gebouw brengt structuur aan in hetgeen waargenomen wordt. Dit maakt het waargenomen helder, begrijpelijk, herkenbaar en op den duur vertrouwd. Complexiteit ontstaat wanneer binnen een compositie meerdere thema’s met elkaar in verband worden gebracht. Bijvoorbeeld wanneer de structuur van een gebouw niet alleen een afgeleide is van de functie, maar ook van de stedenbouwkundige context.
5 ASPECTEN
Architectuur is gebonden kunst. De vorm is niet geheel vrij. Van architectuur wordt zowel kunst als dienstbaarheid verwacht. Het gevelbeeld en de zorgvuldige vormgeving van de woning bepalen de schoonheid. Schoonheid die emotie oproept. De mate van beeldkwaliteit wordt bepaald door de volgende aspecten
1.
2. Object en context wel/niet Ad. 2 De bijdrage van het gebouw aan de openbare buitenruimte en de beïnvloeding van de kwaliteit van de openbare buitenruimte. Past het object in de context. De opbouw van openbaar naar privé, van collectief naar individueel gebruik.
4. Detaillering wel/niet Ad. 4 Detaillering in het gevelbeeld blijkt uit de zorgvuldigheid van de vormgeving en de aandacht die er is voor dakranden, lateien, erkers, dakgoten, balkons, entrees, bergingen en dakkapellen.
5. Materialisering wel/niet Ad 5. Met het aspect materialisering wordt verwezen naar de kwaliteit van het materiaal en naar de juiste kleurstelling, textuur van het materiaal.
De gebruikswaarde (utilitas/fimitas) 6 ASPECTEN De gebruikswaarde wordt bepaald door enerzijds de functionele kwaliteit en anderzijds de technische/fysische kwaliteit. Functioneel betekent zoveel als geschikt voor het doel. Functionele kwaliteit is de mate waarin het gebouw en de ingezette bouwkundige middelen de gebruiksfunctie cq. de beoogde activiteiten mogelijk maken en adequaat ondersteunen. In dit onderzoek wordt de functionele kwaliteit gemeten aan de hand van 3 aspecten 6. Woningplattegrond wel/niet Ad. 6 Voldoende ruimte (afmeting van vertrekken), geen onnodige ruimte, onderlinge relaties (doelmatige en begrijpelijke indeling) verhouding bruto/netto vloeroppervlakte 7. Bereikbaarheid en toegankelijkheid wel/niet Ad. 7 In- en externe bereikbaarheid (huisnummering, drempels, trappen, deuropeningen) 8. Flexibiliteit wel/niet Ad. 8 Flexibele indeling, mogelijkheden tot aan/uitbouw De degelijkheid (firmitas) oftewel de technische en fysische kwaliteit worden ook beoordeeld aan de hand van 3 aspecten 9. Binnenklimaat, energetische kwaliteit wel/niet Ad. 9 Mate van isolatie, wijze van verwarming/koeling, ventilatie, EPC waarde 47
10. Verlichting wel/niet Ad. 10 Mate van daglicht toetreding, verhouding open/gesloten gevel, ligging 11. Onderhoud wel/niet Ad. 11 Onderhoudsintensiviteit, onderhoudsarm versus onderhoudsintensief, behoud van het beeld, kan de architectuur in stand worden gehouden of verwatert de uitstraling door veroudering 3. Zijn er aspecten die je mist? 4. Welke van de hierboven genoemde aspecten vind je het belangrijkst en welke het minst. Zet ze in volgorde van belangrijkheid door er een score van 1 ( belangrijkst) tot en met 11 ( minst belangrijk) aan te geven. Originaliteit en zeggingskracht Object en context Gevelindeling Detaillering Materialisering Woningplattegrond Bereikbaarheid en toegankelijkheid Flexibiliteit Binnenklimaat Verlichting Onderhoud ………………… …………………
5. Welke van de volgende aspecten hebben volgens jou invloed op de kostprijs van de grondgebondenwoning per m2/m3. 0= niet, 1 = enigszins/indirect, 2 = wel Originaliteit en zeggingskracht Object en context Gevelindeling Detaillering Materialisering Woningplattegrond Bereikbaarheid en toegankelijkheid Flexibiliteit Binnenklimaat Verlichting Onderhoud ………………… ………………… 6. Wat is een acceptabele bouwprijs voor een grondgebondewoning per m2/m3 voor jou als corporatie. Met de bouwprijs worden de bouwkosten conform de NEN 2631 bedoeld. Hierin zijn niet inbegrepen:
Grondkosten (verwerving, infra voorzieningen en bouwrijp) Inventariskosten (bedrijfsinstallaties en losse inrichtingen) Bijkomende kosten (voorbereiding en begeleiding, heffingen, verzekeringen, rente tijdens de bouw, risico, belasting, aanloopkosten, onvoorzien)
Hierin is wel inbegrepen:
48
Gebouw en terrein, de bouwkundige, installatietechnische en vaste inrichtingskosten
7. Zijn er nieuwbouwprojecten met een minimale omvang van 10 woningen en maximaal 50 woningen, van de aflopen 5 jaar die ik mag meenemen in mijn onderzoek?
8.3
Statistische output Mann-Whitney Test
Mann-Whitney Test Ranks
Ranks orginaliteit en zeggenschap Bouwkosten excl. BTW per m2 pp 2014
N
,0
Mean Rank 11
1,0
4
Total
7,18 10,25
object en context
Sum of Ranks 79,00
N
Mean Rank
,0
3
8,00
24,00
2014
1,0
12
8,00
96,00
Total
15
41,00
15
Test Statisticsa
Test Statisticsa Bouwkosten excl.
Bouwkosten excl.
BTW per m2 pp
BTW per m2 pp
2014
2014
Mann-Whitney U
13,000
Mann-Whitney U
18,000
Wilcoxon W
79,000
Wilcoxon W
96,000
Z
-1,175
Z
Asymp. Sig. (2-tailed) Exact Sig. [2*(1-tailed Sig.)]
,240 ,280b
Asymp. Sig. (2-tailed) Exact Sig. [2*(1-tailed Sig.)]
a. Grouping Variable: orginaliteit en zeggenschap
a. Grouping Variable: object en context
b. Not corrected for ties.
b. Not corrected for ties.
49
Sum of Ranks
Bouwkosten excl. BTW per m2 pp
,000 1,000 1,000b
Mann-Whitney Test
Mann-Whitney Test
Ranks
Ranks gevelvorm en indeling
N
Mean Rank
Sum of Ranks
Bouwkosten excl. BTW per m2 pp
,0
2
11,50
23,00
2014
1,0
13
7,46
97,00
Total
detaillering
Mean Rank
,0
11
8,27
91,00
2014
1,0
4
7,25
29,00
Total
15
15
Test Statisticsa Bouwkosten excl.
Bouwkosten excl.
BTW per m2 pp
BTW per m2 pp
2014
2014
Mann-Whitney U
6,000
Mann-Whitney U
19,000 29,000
Wilcoxon W
97,000
Wilcoxon W
Z
-1,189
Z
Asymp. Sig. (2-tailed) Exact Sig. [2*(1-tailed Sig.)]
,234 b
,305
Sum of Ranks
Bouwkosten excl. BTW per m2 pp
Test Statisticsa
Asymp. Sig. (2-tailed) Exact Sig. [2*(1-tailed Sig.)]
a. Grouping Variable: gevelvorm en indeling
a. Grouping Variable: detaillering
b. Not corrected for ties.
b. Not corrected for ties.
50
N
-,392 ,695 ,753b
Mann-Whitney Test
Mann-Whitney Test
Ranks
Ranks materialisering
N
Mean Rank
plattegrond
Sum of Ranks
N
Mean Rank a
Sum of Ranks
Bouwkosten excl. BTW per m2 pp
,0
8
8,50
68,00
Bouwkosten excl. BTW per m2 pp
,0
0
,00
,00
2014
1,0
7
7,43
52,00
2014
1,0
15
8,00
120,00
Total
15
Total
15
a. Mann-Whitney Test cannot be performed on empty groups.
Test Statisticsa Bouwkosten excl.
Ranks
BTW per m2 pp 2014 Mann-Whitney U
24,000
Wilcoxon W
52,000
bereikbaarheid en toegankelijkheid
Asymp. Sig. (2-tailed) Exact Sig. [2*(1-tailed Sig.)] a. Grouping Variable: materialisering b. Not corrected for ties.
51
-,463 ,643 ,694b
Mean Rank
Sum of Ranks
,0
0a
,00
,00
2014
1,0
15
8,00
120,00
Total
15
a. Mann-Whitney Test cannot be performed on empty groups.
Z
N
Bouwkosten excl. BTW per m2 pp
Mann-Whitney Test
Mann-Whitney Test
Ranks
Ranks flexibiliteit Bouwkosten excl. BTW per m2 pp 2014
N
,0
Mean Rank 9
1,0
6
7,22 9,17
binnenklimaat
Sum of Ranks 65,00
Bouwkosten excl. BTW per m2 pp
,0
2014
1,0
55,00
N
Total
Total
Mean Rank 6,64
73,00
4
11,75
47,00
15
15
Test Statisticsa
Test Statisticsa
Bouwkosten excl. Bouwkosten excl. BTW per m2 pp BTW per m2 pp 2014 2014 Mann-Whitney U Mann-Whitney U
20,000
Wilcoxon W
65,000
Z
Exact Sig. [2*(1-tailed Sig.)]
73,000
Z
-1,958
-,825 ,409 ,456b
Exact Sig. [2*(1-tailed Sig.)] a. Grouping Variable: binnenklimaat
a. Grouping Variable: flexibiliteit b. Not corrected for ties. b. Not corrected for ties.
52
7,000
Wilcoxon W
Asymp. Sig. (2-tailed) Asymp. Sig. (2-tailed)
Sum of Ranks
11
,050 ,056b
Mann-Whitney Test
Mann-Whitney Test Ranks verlichting
Ranks N
Mean Rank
Sum of Ranks
Bouwkosten excl. BTW per m2 pp
,0
2
5,00
10,00
2014
1,0
13
8,46
110,00
Total
15
onderhoud
Bouwkosten excl. BTW per m2 pp 2014 Mann-Whitney U
7,000
Wilcoxon W
10,000
Z
-1,019
Asymp. Sig. (2-tailed) Exact Sig. [2*(1-tailed Sig.)] a. Grouping Variable: verlichting b. Not corrected for ties.
53
,308 ,381b
Mean Rank
Sum of Ranks
,0
0a
,00
,00
2014
1,0
15
8,00
120,00
Total
15
a. Mann-Whitney Test cannot be performed on empty groups.
Test Statisticsa
N
Bouwkosten excl. BTW per m2 pp
Nonparametric Correlations
Correlations Bouwkosten excl. BTW per m2 pp Totaal Kendall's tau_b
Totaal
Correlation Coefficient Sig. (2-tailed) N
,163
.
,419
15
15
Correlation Coefficient
,163
1,000
2014
Sig. (2-tailed)
,419
.
15
15
1,000
,227
.
,417
15
15
Totaal
Correlation Coefficient Sig. (2-tailed) N
Bouwkosten excl. BTW per m2 pp
Correlation Coefficient
,227
1,000
2014
Sig. (2-tailed)
,417
.
15
15
N
54
1,000
Bouwkosten excl. BTW per m2 pp
N Spearman's rho
2014
8.4
Overzicht van geïnterviewden
1 2 3 4 5 6 7 8 9
55
Naam Dhr. H. van Overbeek Dhr. C. Weelink Dhr. E. Huizing Dhr. A. Bruining Dhr. J. Krul Dhr. L. Vries Dhr. J. Tuin Dhr. J. Leistra Dhr. P. Hemrica
Achtergrond bouwkunde/ architectuur bouwkunde bedrijfseconomie bouwkunde bedrijfseconomie bouwkunde bouwkunde bedrijfseconomie bouwkunde
Corporatie Domesta Domesta Actium Actium Acantus Woonservice Acantus Wold en Waard Domesta
Functie Projectleider Directeur vastgoed Manager Vastgoed Teammanager Projecten Directeur/bestuurder Manager Vastgoed Manager Vastgoed Manager Technisch Beheer Projectleider
8.5
Project beoordelingsoverzicht en projectsheets
Projectnummer kwaliteitsaspecten
Totaal score
56
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
orginaliteit en zeggenschap object en context gevelvorm en indeling detaillering materialisering
1 1 1 1 0
0 1 1 0 1
0 1 1 0 1
0 0 0 0 0
1 1 1 0 1
0 1 1 0 0
0 1 1 0 0
0 0 1 0 0
0 1 1 0 0
0 1 1 1 1
0 1 1 1 0
1 1 1 0 1
0 1 0 0 1
0 0 1 1 0
1 1 1 0 1
plattegrond bereikbaarheid en toegankelijkheid flexibiliteit
1 1 0
1 1 0
1 1 1
1 1 1
1 1 0
1 1 1
1 1 0
1 1 0
1 1 0
1 1 0
1 1 1
1 1 1
1 1 0
1 1 0
1 1 1
binnenklimaat verlichting onderhoud
1 1 1 9
0 1 1 7
0 1 1 8
1 1 1 6
0 1 1 8
0 1 1 7
0 0 1 5
0 1 1 5
0 1 1 6
0 1 1 8
1 1 1 9
0 1 1 9
0 1 1 6
0 0 1 5
1 1 1 10
Projectsheet 1
Corporatie:
Domesta
EPC norm:
0,55
Aantal woningen:
71
BVO:
140 m²
Type woning:
rijtjeswoning, eg-woning
Prijspeil:
2010
Locatie:
Thorbeckestraat, S. Lomanstraat, Schaepemanstraat
Bouwkosten per m² excl. BTW (p.p. 2014): € 822,=
te Coevorden
Kwaliteitsbeoordeling:
Architect:
Beltman Architecten
Aanbestedingsvorm:
Design & Built
9
Toelichting op beoordeling van de architectuur: De historiserende jaren ’30 stijl, geeft zeggenschap aan de architectuur. Het gevelbeeld is herkenbaar en voelt vertrouwd aan. De duidelijke overgang door de tuinmuurtjes van collectief naar privé past bij de individualiserende maatschappij. De goede detaillering met de lateien en betonranden maakt dat deze woningen qua vormgeving aantrekkelijk zijn. De materiaalkeuze is kunststof voor de kozijnen en beton voor de lateien. De woningen vormen een buurt en passen daarmee in de context van de wijk. De woning is ruim, maar niet flexibel in te delen of aanpasbaar. Via een achterom zijn de woningen bereikbaar. Voor de doelgroep gezinswoning is de interne bereikbaarheid goed. Het binnenklimaat is goed, gelet op de bouwperiode van voor 2012. De woningen zijn al voorzien van een warmtepomp waardoor er gekoeld kan worden in de zomer. Maar met een EPC van 0,55 is dit onderscheidend. De beeldkwaliteit is in balans met de gebruikskwaliteit.
Projectsheet 2
Corporatie:
Domesta
EPC norm:
0,6
Aantal woningen:
39
BVO:
145 m²
Type woning:
EG-woning en senioren
Prijspeil:
2013
Locatie:
De Hunze te Hoogeveen
Bouwkosten per m² excl. BTW (p.p. 2014): € 524,=
Architect:
Palazzo/conceptwoning
Kwaliteitsbeoordeling:
Aanbestedingsvorm:
Turnkey
7
Toelichting op beoordeling van de architectuur: Deze buurt is een frisse oase in een oude stadswijk. Er is een logische opdeling per woning door het kleuren stramien. De voordeuren zijn gespiegeld. De woning lijkt daardoor groter. Verder is het een simpel en rustig gevelbeeld. De senioren woningen hebben geen bijzondere details. De EG woningen hebben een statige uitstraling door o.a. de eindwoningen met een goede detaillering. De gootlijn heeft dezelfde kleurstelling als het dak, waardoor de gevel meer spreekt. De vensterbanken passen bij elke kleur gevelsteen. De woningen hebben de beeldkwaliteit vooral te danken aan de (afwisseling in) kleurstelling en scoort daarmee goed op materialisering. De plattegrond heeft voldoende draaicirkel om geschikt te zijn voor senioren. De externe bereikbaarheid is zowel aan de voorkant, als achterom gegarandeerd. Een uitbouw is niet mogelijk door de grootte van de tuin. Er is een open trap. Er is een groot raam aan zowel voor en achterzijde die zorgt voor een goede lichtinval. Het binnenklimaat is goed. Met een EPC van 0,6 niet opvallend bijzonder.
Projectsheet 3
Corporatie:
Domesta
EPC norm:
0,59
Aantal woningen:
32
BVO:
210 m²
Type woning:
2^1 kap woning
Prijspeil:
2013
Locatie:
Zonnedauw en Krijtlaan in Weiteveen en Zandpol
Bouwkosten per m² excl. BTW (p.p. 2014): € 528,=
Architect:
Olof van de Linden Architects/conceptwoning
Kwaliteitsbeoordeling:
Aanbestedingsvorm:
Onderhandse aanbesteding
8
Toelichting op beoordeling van de architectuur: Deze woningen staan in twee buitendorpen van Emmen. Doordat de overgang van collectief naar privé zo open is, met veel groen, past het goed in de plattelandscontext. De woningen creëren, ten opzichte van de bestaande bouw, een samenhangend straatbeeld. De entreepartijen worden geaccentueerd door de “zinken“ ogen. Deze stijlvorm is in meerdere nieuwbouwprojecten uit deze periode terug te vinden. De zinkenlijn is echter niet doorgetrokken waardoor het qua detaillering en zorgvuldigheid net niet voldoende is. Binnen de omlijsting is een ander materiaal, cementgebonden stroken toegepast. De materialisatie geeft variatie in het gevelbeeld. De beukmaat is breed (7.20m) , waardoor deze woning levensloopbestendig zijn. Alle deuren zijn rolstoeltoegankelijk. Er kan een slaapkamer en badkamer gemaakt worden op de begane grond. Er zijn al extra afvoeren en leidingen aangelegd om flexibiliteit te creëren in de plattegrond. Het binnenklimaat is goed. Er is triple glas toegepast. Met een EPC van 0,59 niet opvallend bijzonder. De gebruikskwaliteit voert hier net de boventoon ten opzicht van de beeldkwaliteit.
Projectsheet 4
Corporatie:
Domesta
EPC norm:
0,4
Aantal woningen:
56
BVO:
164 m²
Type woning:
2^1 kap woning
Prijspeil:
2012
Locatie:
Spanjaardspad, Burg. Van Eklaan te (Nieuw) Schoonebeek
Bouwkosten per m² excl. BTW (p.p. 2014): € 734,=
Architect:
4D architecten/conceptwoning
Kwaliteitsbeoordeling:
Aanbestedingsvorm:
Onderhandse aanbesteding
6
Toelichting op beoordeling van de architectuur: Deze woningen staan in, net als project 3 , in twee buitendorpen van Emmen. Ook hier is de overgang van collectief naar privé open, met veel groen, wat goed past in de plattelandscontext. De woningen staan in een schuine hoek gepositioneerd ten opzichte van de straat. Dit geeft variatie in het straatbeeld. De woningen passen echter niet in de context van de bestaande bouw, die recht op de straat zijn gepositioneerd en een hogere gootlijn hebben. Stel dat alle oudbouw op den duur vervangen is, dan valt het kwartje net de andere kant op. De entreepartijen worden geaccentueerd door de “zinken“ ogen. De ene keer met twee entreepartijen erin en de andere keer zijn de entreepartijen apart geaccentueerd door de zinken omlijsting. Dit geeft aan de ene kant variatie in het straatbeeld. Aan de andere kant geeft het, in het geval van de gezamenlijke entreepartijen, de woonhuizen geen eigen individuele status. Op individueel woning niveau neigt het naar een onlogisch beeld omdat niet helder is hoe het individuele huis begrenst is. Er zijn zinken dakkapellen geplaatst. De detaillering en materialisering is verder sober en doelmatig te noemen. De beukmaat is breed (7.20m) , waardoor deze woning levensloopbestendig zijn. Er kan een slaapkamer en badkamer gemaakt worden op de begane grond. Er zijn al extra afvoeren en leidingen aangelegd om flexibiliteit te creëren in de plattegrond. Het binnenklimaat is zeer goed. Er is een warmtepomp met vloerverwarming en koeling in de zomer aanwezig. De gebruikskwaliteit scoort hier goed, maar de beeldkwaliteit is onvoldoende.
Projectsheet 5
Corporatie:
Actium
EPC norm:
0,6
Aantal woningen:
61
BVO:
150 m²
Type woning:
EG-woningen, 4^1 kap
Prijspeil:
2014
Locatie:
Rijnsestraat, Eiberstraat, Pelikaanstraat te Assen
Bouwkosten per m² excl. BTW (p.p. 2014): € 597,=
Architect:
Martini architecten
Kwaliteitsbeoordeling:
Aanbestedingsvorm:
Bouwteam
8
Toelichting op beoordeling van de architectuur: De uitstraling van de woningen maakt dat je er niet zomaar aan voorbij rijdt. Het gevelbeeld verspringt, er is variatie in de hoogte van de woningblokken en de gevel heeft door de twee kleuren metselwerk en de afwisseling tussen licht en donker, een aantrekkelijke uitstraling. Het gevelbeeld heeft een herkenbaar stramien. De detaillering is simpel maar doelmatig. De materialisatie krijgt omwille van de twee kleuren gevelstenen en de houten kozijnen een voldoende. De inhoud van de woningen is gedrukt (de zolder is een halve verdieping), waardoor de woning compact is en veel leefruimte heeft, hierdoor sluiten de woningen beter aan op de omgeving. Er is een duidelijke erfscheiding met gras en heggen, parkeren gebeurt aan de straat met stoep. Qua binnenklimaat zijn er, met een EPC van 0,6, geen bijzonderheden toegevoegd. De woningen zijn niet flexibel in te delen of uit te bouwen. Keuze voor open trap in de woonkamer is erg persoonlijk. Een traplift is echter later lastig toe te passen. Door de kopse toilettoegangen is de plattegrond tevens minder geschikt voor ouderen. Met de brede draaikiepramen is er veel aandacht besteedt aan de daglichttoevoer in de woning. Het glas is allemaal bereikbaar voor schoonmaken en onderhouden. Kortom een echte gezinswoning die zowel qua beeldkwaliteit en gebruikskwaliteit goed in balans is
Projectsheet 6
Corporatie:
Acantus
EPC norm:
0,6
Aantal woningen:
4
BVO:
207 m²
Type woning:
EG-woning met WMO aanpassing
Prijspeil:
2013
Locatie:
Piet Heinlaan te Winschoten
Bouwkosten per m² excl. BTW (p.p. 2014): € 601,=
Architect:
Bouwkundig bureau Hillenga
Kwaliteitsbeoordeling:
Aanbestedingsvorm:
Aanbesteding met voorselectie
7
Toelichting op beoordeling van de architectuur: Een vertrouwd gevelbeeld met twee kleuren metselwerk. In de verdere materialisering en detaillering zijn de woningen sober en simpel. Ze passen goed in deze omgeving. De stoep en het groen geven een herkenbare overgang van collectieve ruimte naar privé ruimte. De toegankelijkheid en bereikbaarheid is goed. Het bruto vloeroppervlakte is door de WMO aanbouw hoger dan de rest van de projecten. Deze WMO aanbouw maakt ook dat de woningen goed scoren op flexibiliteit. De zonnepanelen in combinatie met de luchtwarmtepomp onderscheid deze woningen qua energetische kwaliteit. De EPC is echter nog relatief hoog, namelijk 0,6. De gebruikskwaliteit is hier beter dan de beeldkwaliteit.
Projectsheet 7
Corporatie:
Acantus
EPC norm:
0,8
Aantal woningen:
28
BVO:
140 m²
Type woning:
EG-woning en senioren
Prijspeil:
2010
Locatie:
Verlengde Sportlaan, Acasialaan, Erasmusstraat te Pekela
Bouwkosten per m² excl. BTW (p.p. 2014): € 664,=
Architect:
conceptwoning
Kwaliteitsbeoordeling:
Aanbestedingsvorm:
Bouwteam
5
Toelichting op beoordeling van de architectuur: Deze seniorenwoningen hebben een vertrouwd gevelbeeld dat past in de omgeving met een speelse lijnen in de gevel door twee kleuren metselwerk. Verder is de woning sober en doelmatig in de detaillering en materialisering. De raampartijen zijn relatief klein waardoor de natuurlijk daglichttoevoer als niet voldoende wordt aangemerkt. De plattegrond heeft voldoende draaicirkel om geschikt te zijn voor senioren . Daarmee is de woning intern goed toegankelijk. De woningen zijn verder niet flexibel in te delen en is niet ontworpen voor aan- en uitbouwen.
Projectsheet 8
Corporatie:
Acantus
EPC norm:
0,6
Aantal woningen:
4
BVO:
80 m²
Type woning:
seniorenwoning
Prijspeil:
2014
Locatie:
H. Schwertmannweg te Finsterwolde
Bouwkosten per m² excl. BTW (p.p. 2014): € 869,=
Architect:
Van Manen en Zwart/conceptwoning
Kwaliteitsbeoordeling:
Aanbestedingsvorm:
Bouwteam
5
Toelichting op beoordeling van de architectuur: De perspectief woningen van Acanthus, zijn ontworpen om tegemoet te komen aan de wens voor tijdelijke (levensduur van 20 jaar) nieuwbouw om de krimp in de regio op langere termijn te kunnen opvangen. De woningen passen niet bij de omliggende bestaande bouw. De uitstraling van de woning, van de voorkant beschouwd of in een schuine zichtlijn, maakt hier veel uit. De karteling van de daken geeft vanaf de zijkant gezien een bijzonder effect. Dat maakt de beoordeling lastiger. De detaillering en materialisering is sober en doelmatig. De woningen zijn voorzien van voldoende daglicht. De woningplattegrond is efficiënt en goed doordacht. Alle installaties en natte cellen zijn bij elkaar in een centrale kern in de woning geplaatst. De bouwdelen zijn demontabel en herbruikbaar. Dit is als aspect niet meegenomen in deze studie en krijgt daarom hiervoor geen score.
Projectsheet 9
Corporatie:
Acantus
EPC norm:
0,8
Aantal woningen:
5
BVO:
154 m²
Type woning:
EG-woning
Prijspeil:
2011
Locatie:
Van Spijkstraat te Winschoten
Bouwkosten per m² excl. BTW (p.p. 2014): € 640,=
Architect:
conceptwoning
Kwaliteitsbeoordeling:
Aanbestedingsvorm:
Bouwteam
6
Toelichting op beoordeling van de architectuur: De woningen hebben een vertrouwd gevelbeeld dat past in de omgeving met speelse lijnen in de gevel door twee kleuren metselwerk. De overgang van de collectieve ruimte naar de privé ruimte is door de ruime voortuin met oprit goed zichtbaar. De witte voordeuren maken duidelijk waar de entree van de woning is. Ook de regenpijp speelt een rol in het gevelbeeld en breekt het totaalbeeld, waardoor het minder massief wordt. Verder is de detaillering en materialisering simpel. Het zijn ruime eengezinswoningen met een goede plattegrond en goede daglichttoevoer.
Projectsheet 10
Corporatie:
Woonservice
EPC norm:
0,6
Aantal woningen:
16
BVO:
178 m²
Type woning:
EG-woning
Prijspeil:
2010
Locatie:
Berkenlaan, Vogelkerslaan en Eikenlaan te Westerbork
Bouwkosten per m² excl. BTW (p.p. 2014): € 564,=
Architect:
De Velde Architecten
Kwaliteitsbeoordeling:
Aanbestedingsvorm:
Meervoudig Onderhandse aanbesteding
8
Toelichting op beoordeling van de architectuur: Deze woningen passen qua lage gootlijn en beeld in de omgeving. Ze zijn echter vrij groot en daarmee wat massief voor de smalle opzet van de straten en de wijk. Door de woningen met verschillende dieptes in de kavel, ten opzicht van elkaar te laten verspringen wordt dit weer enigszins gebroken. Er is nagedacht over de details met verspinging in de gevel en een goed gedetailleerde entree. Het zitmuurtje aan de voorkant en de overstek aan de voorkant van het huis, maakt de beeldkwaliteit af. De materialisering met de gemêleerde baksteen en de houten FSC kozijnen is ook goed. Er is veel natuurlijk daglicht door de grote ramen, zonder afbreuk te doen aan de effectiviteit van de plattegrond. De entree is aan de zijkant van de woning waardoor het daglicht maximaal benut wordt voor de keuken en de zitkamer. De woningen zijn niet flexibel en aanpasbaar voor senioren. De beeldkwaliteit en de gebruikskwaliteit zijn goed in balans
Projectsheet 11
Corporatie:
Woonservice
EPC norm:
0,4
Aantal woningen:
10
BVO:
112 m²
Type woning:
Senioren woning
Prijspeil:
2014
Locatie:
Hazekampstraat te Schoonoord
Bouwkosten per m² excl. BTW (p.p. 2014): € 847,=
Architect:
I_KB architecten
Kwaliteitsbeoordeling:
Aanbestedingsvorm:
Meervoudig Onderhandse aanbesteding
9
Toelichting op beoordeling van de architectuur: Deze woningen passen met de lage gootlijn goed in de omgeving en hebben een eenvoudig, maar helder gevelbeeld. In de detaillering zijn er een aantal opvallende zaken die de zorgvuldigheid van het ontwerp tot uitdrukking brengen. De overstek aan de zijkant van de woning en de iets bredere voorgevel, waardoor de zijgevel naar binnen toe verspringt. De latei onder aan de gootlijn waardoor het dak lijkt te zweven. De materialisering is verschillend per woning. De bewoners krijgen keuze in de kleur van de dakpan, gevelsteen en de kozijnindeling. De woningen hebben een bijzondere plattegrond doordat de voordeur aan de zijkant van het huis zit. De woning is zowel geschikt voor gezinnen als voor senioren. Met een EPC van 0,4 hebben de woningen een goed binnenklimaat. Hierin onderscheidt deze woning zich van de andere onderzochte projecten. Er is sprake van Laag Temperatuur Verwarming met eco-radiatoren op verdieping. Deze woningen scoren 100% op gebruikskwaliteit in combinatie met een zorgvuldige vormgeving.
Projectsheet 12
Corporatie:
Wold en Waard
EPC norm:
0,6
Aantal woningen:
12
BVO:
94 m²
Type woning:
Rijwoning, levensloopbestendig
Prijspeil:
2014
Locatie:
Lindensteinlaan/Oldenoert te Leek
Bouwkosten per m² excl. BTW (p.p. 2014): € 735,=
Architect:
Van Manen en Zwart
Kwaliteitsbeoordeling:
Aanbestedingsvorm:
Meervoudig Onderhandse aanbesteding
9
Toelichting op beoordeling van de architectuur: Deze woningen hebben zeggingskracht en uitstraling onder andere door de bloemkozijnen, die een stramien vormen en daarmee een logisch geheel. Deze woning rij je niet zomaar voorbij, zonder nog een keer te kijken. Het is daarom jammer dat de woningen ingebouwd tussen andere buurten en weg van de doorgaande route gelegen zijn. De materialisering met de verschillende gevelstenen en het werzalit aan de zijgevel is goed. De daglicht toevoer is met de lage raampartijen goed. De muur in de woonkamer kan eruit en er is nog ruimte voor twee dakkapellen, daarmee zijn deze woningen flexibel. De woningen zijn zowel aan de voorzijde als achterom goed bereikbaar. Het binnenklimaat is met een EPC van 0,6 niet onderscheidend.
Projectsheet 13
Corporatie:
Wold en Waard
EPC norm:
0,6
Aantal woningen:
18
BVO:
127 m²
Type woning:
Rijwoning, levensloopbestendig
Prijspeil:
2010
Locatie:
A. J. Simmelinkstraat te Tolbert
Bouwkosten per m² excl. BTW (p.p. 2014): € 901,=
Architect:
Architecten Meppel/conceptwoning
Kwaliteitsbeoordeling:
Aanbestedingsvorm:
Bouwteam
6
Toelichting op beoordeling van de architectuur: Deze levensloopbestendige 3^1 kapwoningen zijn qua vormgeving contrasterend met de rest van de wijk, waar veel standaard jaren ’60 repeterende sociale woningbouw is gebouwd. Deze woningen tillen de wijk echter niet naar een hoger niveau. Andersom is ook niet het geval. De woningen worden gekenmerkt door de zinken dakkapel die één geheel vormt met de dakgoot. Er is sprake van twee kleuren metselwerk en een overstek. De materialisering is daarmee onderscheidend. De gevel geeft echter geen evenwichtig beeld, alsof de dakkapel niet in verhouding is tot de rest van de woning. In de woningen zijn geen drempels en de indeling is overzichtelijk. Er is een EPC van 0,6, waarmee deze woning energetisch niet bijzonder is.
Projectsheet 14
Corporatie:
Wold en Waard
EPC norm:
0,6
Aantal woningen:
12
BVO:
97 m²
Type woning:
EG-woning
Prijspeil:
2014
Locatie:
A. Harkemaweg te Aduard
Bouwkosten per m² excl. BTW (p.p. 2014): € 527,=
Architect:
KAW architecten / conceptwoning
Kwaliteitsbeoordeling:
Aanbestedingsvorm:
Bouwteam
5
Toelichting op beoordeling van de architectuur: Deze woningen passen goed in de omgeving, vooral qua kleurstelling. Het ontwerp voegt echter weinig toe aan de omgeving. Het is meer van hetzelfde. De parkeerplaatsen liggen vrij dicht op de gevel, waardoor de overgang van collectief naar privé vrij smal is. De woning laat zich kenmerken door leuke details in het stramien van het metselwerk en de verspringing in de gevel. Bij de hoekwoningen is geen dak overstek. De glazen plaat aan de bovenkant van de voordeur met het huisnummer erop voegt kwaliteit toe aan de bereikbaarheid. De woningen hebben ook een achterom. De ramen zijn zowel aan voor als achterzijde klein waardoor de daglichttoeterding beperkt is. Het binnenklimaat is goed. Met een EPC van 0,6 niet opvallend bijzonder.
Projectsheet 15
Corporatie:
Wold en Waard
EPC norm:
0,6
Aantal woningen:
11
BVO:
111 m²
Type woning:
Rijwoning levensloopbestendig
Prijspeil:
2012
Locatie:
Julianalaan, Oosterburcht te Zuidhorn
Bouwkosten per m² excl. BTW (p.p. 2014): € 938,=
Architect:
INBO Drachten
Kwaliteitsbeoordeling:
Aanbestedingsvorm:
Meervoudig onderhandse aanbesteding
10
Toelichting op beoordeling van de architectuur: Deze woningen gaan mooi op in de omgeving, zowel met de bebouwde omgeving als het park aan de overkant van de weg. De rood/bruin gemêleerde baksteen in afwisseling met de witte baksteen komt terug in de 2^1 kap woningen in de wijk. De strakke lijnen komen weer overeen met het winkelcentrum. De detaillering is goed, met de betonnen lateien en de bijpassende vensterbanken. Het is de materialisering die deze woningen uiteindelijk onderscheidend maakt, door voornamelijk de mooie baksteen en de contrasterende kleurstelling in de gevel. De gevelindeling is herkenbaar en helder en toch spannend door de afwisseling in het metselwerk. De achterzijde van de woning is op de eerste verdieping afgewerkt met Werzalit. De 1e verdieping kan nog worden uitgebreid over het geheel van de woning. Daarmee is deze in de toekomst nog aanpasbaar. Deze woningen kennen een collectief WKO systeem met koeling. Hoewel de EPC 0,6 is en bij andere projecten daarmee geen bijzondere score heeft gekregen, wordt er bij dit project, vanwege de aanwezigheid van de WKO en koeling, vanaf geweken. Deze woningen hebben een 100% score op de gebruikskwaliteit en hebben tevens een hoge score op de beeldkwaliteit.
