9. előadás: Az ingatlan-nyilvántartás alapelvei
9. előadás: Az ingatlan-nyilvántartás alapelvei Az ingatlan-nyilvántartás alapelvei olyan általános érvényű tételek, amelyek átfogják annak egészét, alapjaiban határozzák meg célját, és a cél megvalósításának legfontosabb módszerét. Alapelvként rögzíthető, hogy az ingatlan-nyilvántartás létrehozása jogokat nem keletkeztet, és nem módosít, mivel szerkesztéssel, meglevő hatósági nyilvántartások (telekkönyv, állami földnyilvántartás) érvényes bejegyzéseinek egyesítésével, és a valósággal egyezőség ellenőrzésével készült.
Közhitelesség elve Klasszikus telekkönyvi alapelv. "Az ingatlan-nyilvántartás – ha jogszabály kivételt nem tesz – nyilvános, és hitelesen tanúsítja a feltüntetett adatok, továbbá a bejegyzett jogok és tények fennállását". Ebből az alapelvből következik, hogy a bejegyzett adatok, jogok és tények helyességét és a valósággal való egyezőségét az ellenkező bizonyításáig "vélelmezni" kell. A helyesség bizonyítása elsődlegesen nem a hatóság feladata. A bizonyítást annak kell kezdeményezni, aki kétségbe vonja, ill. támadja az ingatlannyilvántartás tartalmának helyességét. A bizonyítási eljárás során természetesen a hatóságnak is van védekezési lehetősége a bejegyzés alapjául szolgáló okiratok alapján. Jogok és tények vonatkozásában a közhitelesség elve azt jelenti, hogy vélelmezni kell, hogy a bejegyzett jog (tény) azt illeti meg, aki a nyilvántartásban jogosultként szerepel, rajta kívül nincs más jogosult, és az ingatlant a bejegyzett korlátozásokon kívül más terhek nem terhelik. A feltüntetett jogok és tények bejegyzését az ellenkező bizonyítása esetén csak bírósági eljárásban lehet megváltoztatni. A közhitelesség elvéből következően, ha az ingatlanra egy harmadik személy a nyilvántartás helyességében bízva, jóhiszeműen és ellenérték fejében szerez jogot, a jogszerzés akkor is hatályos, ha a jog a korábban bejegyzett jogosultat valójában nem illette meg. Jóhiszemű az a szerző, aki körültekintően eljárva a szerződéskötés előtt megtekinti a nyilvántartást, és bizonyítani tudja, hogy nem volt tudomása az ingatlannyilvántartás és a valóságos állapot eltéréséről. Rosszhiszemű az a fél, akire nem állnak fenn a jóhiszemű szerző kritériumai. A nem visszterhes jóhiszemű (pl. megajándékozott) szerzőt nem illeti meg ez a kivételes jogi védelem. Kivételek a közhitelesség elve alól akkor állnak fenn, ha azt jogszabály rendeli el: - Ha egy ingatlant – csalással – egyszerre több vevőnek adnak el (visszterhes átruházás) a tulajdonjog azt illeti meg, aki elsőként lépett birtokba, akkor is, ha valamelyik másik vevő tulajdonjogát már bejegyezték az ingatlan-nyilvántartásba. - Nem érvényesül a közhitelesség elve olyan jogilag jelentős tények esetében, amelyek akkor is fennállnak, ha nincsenek az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezve (kiskorúság, jogi jelleg). Az ingatlan-nyilvántartás adatainak közhitelessége Az ingatlanok helyrajzi számára, területére, művelési ágára, minőségi osztályára és kataszteri tisztajövedelmére vonatkozó vita esetén, ill. más szerv vagy hatóság nyilvántartásától való eltérés esetén az ellenkező bizonyításáig az ingatlan-nyilvántartás adatait kell elfogadni. Az ingatlan-nyilvántartás bizonyítja a jogosult számára a feltüntetett adatokat is. Az adatok hibáját annak kell bizonyítania, aki vitatja azok helyességét. Ebből az is következik, hogy az ingatlanra ellenérték fejében jogot szerző fél a bejegyzett adatokra szerez jogot. 9-1
Óravázlat az Ingatlannyilvántartás előadásaihoz Ha bizonyítható, hogy a bejegyzett adat hibás (pl. terület), akkor az eladóval szemben élhet keresettel. Hasonlók vonatkoznak a területi adattal szorosan összefüggő térképi határvonalra is. Az ingatlanok határvonalait az ingatlan-nyilvántartási térkép hitelesen tanúsítja. Ha a határvonallal kapcsolatban vitára kerül sor, akkor azt elsődlegesen a földhivatal bírálja el, abból a szempontból, hogy a térképi határvonalat terheli-e felmérési vagy térképezési hiba. Amennyiben igen, akkor azt a földhivatal határozattal kijavítja. Az ilyen módon kijavított, vagy földhivatali eljárásban nem módosított határvonalat sérelmesnek tartó fél a szomszédja által nem ismert igényét bíróság előtt keresettel érvényesítheti.
Teljesség elve A teljesség elve annyit jelent, hogy az ingatlan-nyilvántartás kiterjed valamennyi ingatlanra, függetlenül azok rendeltetésétől, valamint attól, hogy az ingatlan kinek a tulajdonában, kezelésében vagy használatában van. A teljesség elve alól nincs kivétel. Az ingatlan-nyilvántartás még az ún. különleges rendeltetésű ingatlanokat is tartalmazza. A teljesség elve az ingatlan-nyilvántartás gazdasági célját szolgálja. Csak teljes körű nyilvántartás alapján lehet készíteni megbízható statisztikai összesítéseket, az ország területével való elszámolást. Ez az alapelv sem a telekkönyvben, sem az állami földnyilvántartásban nem érvényesült. A telekkönyv nem tartotta nyilván a közterületeket, az állami földnyilvántartásban pedig nem szerepeltek az egyéb önálló ingatlanok. Az új egységes ingatlan-nyilvántartásban érvényesített teljesség elvét az 1042/1971. (IX. 29.) számú Kormányhatározat írta elő.
A valósággal való egyezőség elve Az ingatlan-nyilvántartás az ingatlanok adatait, valamint az ingatlanokhoz kapcsolódó jogokat és jogilag jelentős tényeket a valóságnak megfelelően tartalmazza. Az idézett elv a gyakorlatban kettős feladatot jelent. Először az ingatlan-nyilvántartást úgy kell megszerkeszteni, hogy készítésének, pontosabban érvénybe lépésének időpontjában: - az adatok tekintetében a természetbeni állapotot, - a jogok és tények vonatkozásában a tényleges állapotot tükrözze. Ennek az "ideális" állapotnak azonban a későbbiekben is fenn kell maradnia, ellenkező esetben a nyilvántartás csak a készítésének időpontjában egyezne meg a valósággal. Ezért folyamatosan biztosítani kell, hogy a jogok és tények megváltozását a nyilvántartás is kövesse. Ez az alapelvből következő második feladat, amelynek következetes megvalósítása eredményezheti az ingatlan-nyilvántartás naprakészségét. Ennek érdekében az ingatlan-nyilvántartási jogszabály az ingatlanokat érintő változásokkal kapcsolatban a tulajdonosok számára bejelentési, a hatóságok számára értesítési kötelezettséget ír elő, amit a földhivatal felé meghatározott időn belül (általában 30 nap) teljesíteni kell. Az adatok tekintetében a valósággal való egyezőség elve maradéktalanul biztosítható. Az adatok helyessége ugyanis olyan ténykérdés, ami bármikor ellenőrizhető, az eltérés a helyszínen felismerhető (tényleges művelési ág, területnagyság, beépítettség stb.). Ezek biztosítása minden esetben földhivatali hatáskörben történik. A jogok, tények valósága nem tárgyi, hanem eszmei valóság. A tulajdonjog akkor egyezik meg a valósággal, ha
9-2
9. előadás: Az ingatlan-nyilvántartás alapelvei tulajdonosként az van bejegyezve, aki valóban megillet a tulajdonjog, és olyan jogcím van bejegyezve, amelynek jogszerű szerzését a jogosult – szükség esetén – hitelt érdemlően igazolni tudja. A bejegyzett és a valóságos tulajdoni viszonyok között eltérés keletkezhet, ha a bejegyzés - érvénytelen szerződés alapján történik. (olyan személyt jegyeznek be, akit a jog nem illet meg), - elmulasztják bejegyezni az olyan jogok keletkezését, amelyek függetlenek az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéstől (elbirtoklás, öröklés stb.). A valósággal való egyezőség biztosításának két alapvető esete különböztethető meg: - az ingatlan-nyilvántartás szerkesztése során a földhivatal kivételes hatásköröket kapott az eltérések rendezésére. A feltételek fennállása esetén az elmaradt változásokat határozattal rendezték. - a jogszabály valamennyi, az ingatlan-nyilvántartás tartalmát érintő változás esetére bejelentési kötelezettséget ír elő. Ennek elmulasztásából eredően a kötelezettet érő joghátrányokért a hatóság nem marasztalható el.
Bejegyzés elve A telekkönyvből átvett jogintézmény. Azért van rá szükség, mert az ingókkal ellentétben az ingatlantulajdon átruházásakor a szerződés tárgya csak jelképesen kerül átadásra. Ezért egyes jogok átruházása akkor történik meg, amikor jogerősen bejegyzik a hatósági nyilvántartásba. A bejegyzés hozza létre az átruházáson alapuló tulajdonjogot, továbbá a szerződésen alapuló kezelői jogot, földhasználati jogot, haszonélvezeti jogot, használat jogát, telki szolgalmi jogot és a jelzálogjogot. Ez nem jelenti azt, hogy pl. az eladó a szerződés aláírása, az ingatlan birtokbaadása, és a vételár felvétele után visszakövetelheti az ingatlant. De amíg a vevő a tulajdonjogát nem jegyeztette be, addig az eladónak lehetősége van azt másnak is eladni, vagy pl. kölcsönnel megterhelni. A szerződésen alapuló jogok tehát csak a bejegyzéssel jönnek létre. Ezt nevezik az ingatlan-nyilvántartás jog keletkeztető hatályának. A nem szerződésen alapuló tulajdoni változások a bejegyzéstől függetlenül a jogszabályi feltétel beálltakor létrejönnek. Ilyen pl. az öröklés, az elbirtoklás, az özvegyi haszonélvezeti jog stb. Ezeket is célszerű a hatósági nyilvántartásba bejegyeztetni (az ingatlan-nyilvántartás deklaratív – tanúsító – hatálya ebben az esetben is jogi védelmet biztosít), mert ennek hiányában az ellenérték fejében jóhiszeműen szerző harmadik féllel szemben nem lehet jogokat érvényesíteni, ha ahhoz a harmadik személy ne járul hozzá. Jogilag jelentős tények esetében a bejegyzés elve azt jelenti, hogy egyes tények a nyilvántartásba való bejegyzéssel válnak hatályossá. A későbbi jogszerző csak akkor köteles tudni róluk, ha a szerződés időpontjában jogerősen be voltak jegyezve. Pl. egy adásvételi szerződés érvénytelen és nem jegyezhető be, ha a szerződés létrejöttekor az ingatlanra elidegenítési és terhelési tilalom volt bejegyezve. A jogokhoz hasonlóan a tények körében is vannak olyanok, amelyek a jogszabály erejénél fogva bejegyzés hiányában is hatályosak. (Kiskorúság, gondnokság alá helyezés, kisajátítási eljárás megindítása, jogi jelleg stb.) Pl. érvénytelen a szerződés, amit kiskorú tulajdonos ír alá, akkor is, ha tulajdonosként szerepel a nyilvántartásban, de kiskorúságának bejegyzése valamilyen oknál fogva elmaradt
9-3
Óravázlat az Ingatlannyilvántartás előadásaihoz
Okirati elv Mind a telekkönyvben, mind az állami földnyilvántartásban érvényesített alapelv. A törvényesség és az ingatlanforgalom biztonságának szavatolása érdekében az ingatlannyilvántartásban adatot feltüntetni, jogokat, tényeket bejegyezni csak okirat alapján lehet. A nyilvántartás tartalmát csak bejegyzésre alkalmas és jogilag érvényes okirat alapján lehet megváltoztatni. Az okiratok alaki és érvényességi kritériumait a jogszabály tételesen meghatározza. Pl. egyértelműen azonosítható legyen az ingatlan, amelyre az okirat vonatkozik; csak a bejegyzett érdekeltek jogosultak az ingatlannal rendelkezni. Amennyiben a bejegyzés érinti az ingatlan-nyilvántartási térkép tartalmát is vagy telki szolgalmi jogra vonatkozik, akkor az F.2. Szabályzat tartalmi és pontossági követelményeinek megfelelő változási vázrajzot is csatolni kell. Ha a magánokiratot nem ügyvéd készítette, akkor az aláírások valódiságát közjegyzővel kell hitelesíttetni. Az okirati kényszer alapozza meg a közhitelességet, azt, hogy a jogszerzők az ingatlan-nyilvántartás tartalmában megbízhassanak.
A nyilvánosság elve A nyilvánosság elve azt jelenti, hogy az ingatlan-nyilvántartás általában nyilvános, annak tartalmát bárki megtekintheti, és másolatot kérhet róla. A nyilvánosság elve a nyilvántartás minden részére (tulajdoni lap, ingatlan-nyilvántartási térkép, irattár) vonatkozik. A nyilvánosságnak azonban korlátai is vannak. Pl. a honvédelmi, a rendészeti és a büntetés-végrehajtási célokra szolgáló, úgynevezett különleges rendeltetésű ingatlanok nyilvántartását megtekinteni, és arról adatot szolgáltatni csak az ingatlant kezelő szerv írásbeli megkeresésére lehet.
A kötelező használat elve A földhivatalhoz benyújtott beadványokban (bejelentés, kérelem, megkeresés), valamint az ingatlanokkal kapcsolatos nyilvántartási, tervezési, statisztikai, területelszámolási és adatszolgáltatási munkáknál, továbbá a közigazgatási szervek határozataiban az ingatlan-nyilvántartás adatait kell kötelezően használni. A kötelező használat elve a közhitelesség elvének érvényesítését valósítja meg az állampolgárok, az ingatlanokkal kapcsolatos tevékenységet folytató jogi személyek és a különböző hatóságok körében. Az egységes ingatlan-nyilvántartás kötelező használata eleve megszünteti azokat a problémákat, amelyek az ingatlanokra vonatkozó bejegyzéseknek a különböző nyilvántartásokban fennálló eltéréséből adódtak.
A rangsor elve Szintén klasszikus telekkönyvi alapelv. Az ugyanazon ingatlanra vonatkozó bejegyzések egymást kizárhatják. A rangsor elve alapján kell eldönteni, hogy ilyen esetben, melyik az "erősebb", melyiket kell foganatosítani a másik rovására. (Pl. egész ingatlan tulajdonjoga egyidejűleg csak egy jogosultat illethet meg.) Az egymást kizáró bejegyzések közül az az erősebb, amelyik a rangsorban hátrább áll, vagyis amelyiket később jegyzik be. Ilyen összeütközéskor a korábbi bejegyzések hatálytalannak tekinthetők.
9-4
9. előadás: Az ingatlan-nyilvántartás alapelvei Az egymás mellett megférő bejegyzések (pl. jelzálogjog) közül az alacsonyabb rangsorú az erősebb a később bejegyzettel szemben. Így a hitelezők a bejegyzések rangsora alapján követelhetnek kielégítést az ingatlanból a jelzálogjog érvényesítése során. Ehhez arra van szükség, hogy a földhivatalhoz érkező beadványokat szigorúan érkezésük sorrendjében intézzék el. Az egyidejűleg érkező beadványok azonos rangsort kapnak. Ilyenkor a jogosultak megállapodnak, vagy bíróság állapítja meg a sorrendet. A rangsor biztosítása az ún. széljeggyel történik. A beadvány iktatószámát (rangsorát) a beérkezés napján feljegyezték a tulajdoni lap "szélére". A számítógépes ingatlannyilvántartásban az iktatószám a földrészlet rekordjába kerül. Újabb beadvány érdemben nem intézhető el addig, amíg az előzőt jogerősen be nem jegyzik, vagy a kérelmet el nem utasítják. Az előző tétel elintézése időben jelentősen elhúzódhat, és a hiánypótlások stb. folytán az érdemi elintézés magasabb iktatószámon történik. Ilyenkor a bejegyzés mellett a tényleges iktatószám után zárójelben a rangsornak megfelelő iktatószámot is feltüntetik. Arra is van lehetőség, hogy jogsértés esetén a bíróság egy bejegyzés érvényesítését utólag, de az eredeti rangsorban rendeli el. Ez azzal a következménnyel járhat, hogy az össze nem férő későbbi bejegyzések érvénytelenné válnak.
9-5
