Reactie van het Vlaams Netwerk van verenigingen waar armen het woord nemen vzw op het Ontwerp van besluit van de Vlaamse regering van 27 mei 2011 tot instelling van een tegemoetkoming voor kandidaat-huurders, de ‘huurpremie’. 27 juni 2011 De Vlaamse regering verleende op 27 mei haar principiële goedkeuring aan dit ontwerp van besluit en vroeg o.m. het Vlaams Netwerk om een reactie tegen 27 juni. Het ontwerp werd tegelijkertijd ook voor advies doorgestuurd naar de Raad van State. Het Vlaams Netwerk rekent er op dat dat op zich geen beletsel vormt om waar nodig nog wijzigingen te kunnen aanbrengen in het uiteindelijke besluit op de huurpremie. Het hoopt dat alsnog maximaal rekening zal gehouden worden met haar opmerkingen. Vooraf: wij rekenen na deze eerste stap op een vervolg! Het Vlaams Netwerk vertrekt van de vaststelling dat naar schatting 220.000 private huurders kampen met een probleem van betaalbaarheid en/of woonkwaliteit. Verschillende cijfers tonen dit aan:
61.000 (cijfer minister Van den Bossche) tot 80.000 (cijfer VMSW, niet duidelijk waar dit verschil vandaan komt) kandidaat-huurders staan ingeschreven op een wachtlijst voor een sociale huurwoning 186.000 gezinnen huren privaat, maar komen volgens de inkomensgrenzen geldend in de sociale huur in aanmerking voor een sociale huurwoning (schatting administratie n.a.v. Vlaams regeerakkoord, 2009) 180.000 private huurders hebben een woonquote van meer dan 30% en/of huren een woning die 2 of meer ernstige gebreken heeft (Sien Winters, paper huursubsidie op basis van de Woonsurvey in 2005) 220.000 private huurders houden na het betalen van een ‘redelijke huurprijs’ onvoldoende equivalent resterend inkomen over om waardig te kunnen leven (berekening van Sien Winters vgl. de minimumbudgetstandaard van Storms en Van den Bosch, paper huursubsidie op basis van de Woonsurvey in 2005)
In deze groep behoren 90.000 (cijfer gemengde werkgroep huursubsidie 2008) tot 102.000 (cijfer administratie n.a.v. Vlaams regeerakkoord 2009) tot het laagste inkomensquintiel. De verantwoordelijkheid van de Vlaamse regering staat hier voor het Vlaams Netwerk vast. Het ontbreken van een waardig minimuminkomen speelt een grote rol en moet dringend worden aangepakt (zie onze eisen federaal), maar het is Vlaanderen dat het recht op wonen moet realiseren en het garanderen van de betaalbaarheid van de huur maakt daar deel van uit. Het Vlaams Netwerk is van mening dat het recht op wonen van voornoemde groep het best gegarandeerd kan worden via de sociale huur. De sociale huur biedt immers de meeste garanties op het vlak van betaalbaarheid, woonzekerheid en woonkwaliteit. Omgekeerd maken wij ons zorgen over de houdbaarheid van een huursubsidie als beleidsinstrument op lange termijn: niets garandeert dat dit niet vroeg of laat om budgettaire of andere redenen wordt herzien. Ook in die zin mag een systeem van huursubsidie nooit als gelijkwaardig alternatief voor de verdere uitbouw van de sociale huur worden beschouwd! Dit gezegd zijnde: het is duidelijk dat het aantal beschikbare woningen in de sociale huur nog voor lange tijd onvoldoende is om het recht op wonen te garanderen van de grote groep die NU met een acuut woonprobleem zit. Gesteld dat de Vlaamse regering de eigen doelstellingen (VIA, Pact 2020) inzake bijkomende sociale huurwoningen haalt tegen 2020 (37.000 huurwoningen bij de SHM, 6.000 SVK-woningen), wat nog valt af te wachten (aan het huidige bouwritme komen we er niet!) is de verwachting bovendien dat tegen dan door gezinsverdunning en bevolkingstoename de vraag zelfs
1
met dat extra aanbod niet gedaald zal zijn. Wij blijven daarom onze eis herhalen om bovenop de reeds aangegane engagementen een bijkomende en versnelde (!) inhaaloperatie voor de sociale huur te plannen. Er dringt zich op korte termijn minstens een verdubbeling van de ambities op (cfr. eis Decenniumdoelen: 75.000 sociale huurwoningen tegen 2017). In afwachting vraagt het Vlaams Netwerk als antwoord op de acute problemen de verdere uitbouw van een substantiële huursubsidie. Voor de 220.000 gezinnen op de private huurmarkt die dit nodig hebben, prioritair voor de 90.000 gezinnen in die groep die tot het laagste inkomensquintiel behoren. Uiteraard mogen middelen vrijgemaakt voor huursubsidie de inspanningen voor sociale huur niet hypothekeren, dit moet een en/en verhaal zijn. Om een huurprijsverhogend effect te vermijden (met de huidige uitbreiding verwachten wij zo’n effect nog niet!) vragen wij ook dat een flankerend beleid op de private huurmarkt wordt uitgewerkt, o.m. inzake huurprijsbeheersing (referentiehuurprijzen, geconventioneerde huur…), ondersteuning van verhuurders (fiscaal, premiestelsel, hulp bij beheer…), beheersing huurlasten/woonkosten (energieprestatie). +- 9000 huurders krijgen een huursubsidie vanuit de bestaande stelsels (1991,2007), met voorliggend ontwerp van besluit krijgen naar schatting nog eens 5 à 7000 huurders een huursubsidie (of in dit cijfer al met overlappingen is rekening gehouden is ons niet duidelijk). Hoewel wij vooral opgelucht zijn dat deze huurpremie het eindelijk gehaald heeft (de vorige minister bevoegd voor Wonen kondigde in 2009 aan dat ze zou ingaan vanaf 1 januari 2010), rekenen wij er op dat een verdere uitbreiding nu snel volgt. Wij verwijzen naar wat het regeerakkoord daarover zegt: ‘Een volgende stap is de integratie van de bestaande stelsels waarbij minstens de originele doelgroepen blijven behouden (…) Hierbij wordt onderzocht of het haalbaar is om verruimingsinitiatieven te nemen waarbij een tijdelijke oplossing wordt geboden aan mensen met een zeer laag inkomen’. Het voorliggende ontwerp van besluit én de voor september aangekondigde opschoning van de bestaande stelsels zijn voor ons slechts een eerste stap! Wij vragen de Vlaamse regering om een stappenplan met budget en timing dat garandeert dat er deze legislatuur méér komt dan dat. Minstens 5 jaar kandidaat-huurder bij een SHM. Wij willen mensen blijven aanzetten zich kandidaat te stellen voor de volgens ons beste oplossing (woonzekerheid, woonkwaliteit, betaalbaarheid): de sociale huur. Omgekeerd willen wij absoluut vermijden dat mensen berusten in hun minder duurzame woonsituatie op de private huurmarkt omdat zij ‘toch een huursubsidie krijgen’. Meer algemeen zou dit bovendien wel eens kunnen leiden tot ‘opgedroogde’ wachtlijsten en wensen wij niet geconfronteerd te worden met de valse conclusie als zou het tekort aan (bijkomende) sociale huurwoningen nog wel meevallen. Het Vlaams Netwerk is daarom voorstander van een koppeling van het recht op huursubsidie aan een inschrijving als kandidaat-huurder op de wachtlijst van een sociale verhuurder. Belangrijke kanttekeningen evenwel:
Er is geen enkele reden om aan te nemen dat mensen die langer op een wachtlijst staan enkel en alleen daarom een hogere woonnood zouden hebben dan mensen die pas zijn ingeschreven op een wachtlijst. In een ideale situatie (die dus kan gelden voor de 220.000 mensen met een betaalbaarheidsprobleem op de private huurmarkt) moet het recht op huursubsidie dus geopend worden vanaf dag 1 van de inschrijving als kandidaat-huurder op de wachtlijst van een sociale verhuurder. De huidige wachttijd die men in aanmerking neemt (5 jaar) is wellicht ingegeven door budgettaire overwegingen (de gemiddelde wachttijd zou immers 3 à 4 jaar bedragen). Wij hopen dat hier gauw verandering in komt.
Het ontwerp spreekt van 13% van de kandidaat-huurders op de wachtlijst die meer dan 5 jaar moeten wachten. Wij vermoeden dat men van bepaalde types van kandidaat-huurders al van bij de aanvang van de inschrijving met zekerheid mag voorspellen dat ze voor meer dan 5 jaar op de wachtlijst terecht komen. We denken bv. aan grote gezinnen, waarvoor er een enorm tekort is aan aangepaste sociale huurwoningen. Kan men dit soort duidelijk te identificeren deelgroepen onder de kandidaat-huurders niet al veel vroeger de huursubsidie geven?
2
Kandidaat-huurders op de wachtlijst van een SVK of op een wachtlijst bij een OCMW of gemeente die volgens 1 van de twee stelsels van het Kaderbesluit Sociale Huur verhuurt, dienen hetzelfde recht op huursubsidie te hebben als kandidaat-huurders bij een SHM. Op het VPAO Wonen van 12 mei vernamen wij dat dit (alvast voor de SVK) niet voorzien werd in voorliggend ontwerp van besluit wegens o.m. juridische moeilijkheden. Wij vragen dat dit zo snel mogelijk wordt rechtgezet.
Bij het berekenen van de wachttijd vragen wij dat er rekening gehouden wordt met de werkelijke wachttijd van mensen. Mensen in armoede verhuizen meer dan anderen, bij een verhuis naar het werkingsgebied van een andere sociale verhuurder betekent dat dat men zich opnieuw moet laten inschrijven op een nieuwe wachtlijst. Wij zijn dan ook blij dat bij het berekenen of een kandidaathuurder aan x jaar wachttijd komt rekening wordt gehouden met zijn opeenvolgende inschrijvingen bij verschillende SHM, maar we vragen dat de eventuele wachttijden bij een SVK, OCMW of gemeente óók worden meegeteld. Wij vragen ook dat dit automatisch gebeurt, wat nu niet voorzien is. Als de kandidaat-huurder niet zelf komt aandragen met een bewijs van inschrijving bij een andere SHM voorziet het ontwerp (art. 3 § 3) dit niet. Dit terwijl het ontwerp toch voorziet dat deze gegevens centraal worden bijgehouden bij de VMSW. Ook wanneer mensen (om een andere reden dan een teveel aan onterechte weigeringen) geschrapt werden als kandidaat-huurder (vb. bij misgelopen 2-jaarlijkse herinschrijving) en nadien opnieuw ingeschreven zijn op een wachtlijst (dezelfde of een andere) moeten alle inschrijvingsperiodes worden meegerekend (dit kan bv. ook heel eenvoudig aan een verhuis liggen waarbij de betrokkene niet meteen de reflex heeft gehad zich elders in te schrijven, of omdat bepaalde documenten nog niet in orde zijn of omdat iemand niet op de hoogte is dat dit moet, andere zorgen aan zijn hoofd had…). Een dergelijke regeling is nu niet voorzien (integendeel: art. 3 § 3 spreekt over aaneengesloten periodes van inschrijving) en wij vragen dat dit nog in dit ontwerp wordt aangepast. Het mag zeker niet zo zijn dat betrokkenen het recht op huursubsidie definitief verliezen wanneer zij bij de actualisatie van de wachtlijsten worden geschrapt!! Wij vragen dat die bepaling in het ontwerp (art.2, 5° verwijzing naar art. 9, 2°) wordt geschrapt. Van zodra mensen na 5 jaar recht hebben op huursubsidie en hun inschrijving op de wachtlijst zou geschrapt worden (om een andere reden dan een teveel aan onterechte weigeringen), moet hun huursubsidie verder worden uitbetaald van zodra hun inschrijving terug in orde is. Wij zien geen reden waarom in dit geval voor de maanden van niet-inschrijving geen huursubsidie zou uitbetaald worden, de woonnood staat immers vast. Wij vragen dat art. 8 §3 van het ontwerp in die zin wordt aangepast, dit bepaalt immers dat de uitbetaling van de huurpremie wordt opgeschort bij verhuis naar het werkingsgebied van een andere SHM dan zijn domiciliemaatschappij, tot de rechthebbende zich opnieuw heeft ingeschreven bij een nieuwe domiciliemaatschappij. Dit vinden wij een sanctie buiten proportie: indien de verplichting om in te schrijven bij een domiciliemaatschappij wordt aangehouden (zie hieronder) moet betrokkene een redelijke termijn krijgen om zich elders opnieuw in te schrijven zonder dat hij een onderbreking in zijn toelage moet ondergaan. Belangrijk is ook dat men zwaar investeert in het begeleiden van mensen richting inschrijving en dat men een aantal drempels in de regelgeving rond de inschrijving, zoals die nu in het KSH staan, wegwerkt. Immers, veel mensen staan nu niet op de wachtlijsten omdat zij afknappen op de lange wachttijden, omdat zij niet de juiste informatie hebben over hoe in te schrijven, dit niet op eigen kracht kunnen of omdat een aantal uitsluitingsmechanismen spelen in de procedure zelf (zie daarvoor onze schriftelijke bijdrage aan de evaluatie van het KSH). Ook bij de 2-jaarlijkse actualisatie van de wachtlijsten vallen veel mensen af, vaak omdat men dit te administratief afhandelt.
Ingeschreven bij de domiciliemaatschappij.
3
Het ontwerp voorziet in een verplichte inschrijving op de wachtlijst van een maatschappij die in haar werkingsgebied de gemeente heeft waar de aanvrager van de huursubsidie een private huurwoning huurt die ook zijn domicilie is. De logica: aangezien de meeste SHM al een facultatief systeem van lokale binding hebben bij de toewijzing van hun huurwoningen, maakt een kandidaat daar sneller kans op toewijzing van een sociale huurwoning en moet hij dus minder lang terugvallen op een huursubsidie. Principieel is het Vlaams Netwerk gekant tegen het koppelen van het recht op wonen (en het recht op huursubsidie maakt daar deel van uit) aan lokale binding. Ook mensen in armoede moeten kunnen wonen in de gemeente of wijk van hun keuze. Maar de regeling is ook contradictorisch. Het aandeel regelmatige verhuizers is onder mensen in armoede groter dan onder andere mensen. Omdat hun gezinssituatie vaker verandert, door tegenslag… maar ook omdat zij in de ene gemeente geen betaalbare huurwoning (meer) vonden en in de andere wel. We kennen verschillende voorbeelden waarbij mensen met een sterke lokale binding met een gemeente om financiële redenen verhuizen naar een goedkopere buurgemeente. In sommige gemeenten is er op dat vlak zelfs bijna sprake van een systeem. Mensen groeiden op, hebben heel hun familie… in Leuven en verhuizen naar het goedkopere Tienen. Ze waren wel nog ingeschreven op de wachtlijst van de SHM in Leuven. In het ontwerp van besluit wordt hun verhuis definitief ‘verankerd’ in Tienen. Hun lokale binding met Leuven is van geen tel meer (tenzij betrokkene via zijn lopende inschrijving op de wachtlijst in Leuven daar later alsnog een woning toegewezen krijgt, maar dan mag het lokaal toewijzingsreglement in Leuven hem natuurlijk niet afstraffen of achteruit zetten op de wachtlijst omdat zijn lokale binding met Leuven intussen werd ‘onderbroken’, een beperking op het invullen van de lokale binding die volgens ons niet staat ingeschreven in het KSH en wat dan bij een administratieve schrapping…). De regeling is ook contraproductief. Het grond- en pandenbeleid van de Vlaamse regering mikt op een evenwaardige inspanning van alle gemeenten naar de sociale huur toe. Met deze regeling wordt een gemeente waar de private huurmarkt duurder is ook nog eens ‘ontlast’ van haar kandidaat-sociale huurders (niet zelden zijn dit ook gemeenten waar de sociale huur verhoudingsgewijs minder ontwikkeld is), ‘ten nadele’ van buurgemeenten met een goedkopere private huurmarkt en de SHM die daar hun werkingsgebied hebben. Los daarvan zien wij na de overgangsregeling (dus nadat dit ontwerp van besluit 5 jaar zal van kracht geweest zijn, zie art. 12) ook een probleem ontstaan voor mensen die enkel ingeschreven zijn op de wachtlijst van een SHM die niet hun domiciliemaatschappij is. In dat geval impliceert art. 4 volgens ons dat zij niet door de VMSW zullen op de hoogte worden gebracht dat zij 5 jaar op een wachtlijst staan en dus recht hebben op huursubsidie indien zij zich inschrijven als kandidaat-huurder bij hun domiciliemaatschappij van dat ogenblik. Indien men de voorwaarde van inschrijving bij een domiciliemaatschappij aanhoudt moet men mensen minstens op de hoogte stellen dat zij zich in regel kunnen stellen. Gezien de potentieel rechthebbende na aangeschreven te zijn 6 maanden krijgt om het hem toegestuurde invulformulier aan te vullen, kan hij perfect in die periode ook zijn inschrijving bij de domiciliemaatschappij regelen. Wat wij niet vinden kunnen is dat mensen, indien ze niet voor de vervaldatum (zes maanden na eerste brief?) reageren, géén potentieel rechthebbende van een huursubsidie kunnen zijn, ook al zijn ze al meer dan 5 jaar kandidaat-huurder. Wij vinden dat na de ‘vervaldatum’ de startdatum waarop zijn recht geopend wordt, net zoals wanneer zijn invulformulier niet op tijd in orde is, mee moet kunnen opschuiven met eventuele vertraging van zijn inschrijving. Dit sluit ook aan bij het streven van dit ontwerp om waar mogelijk de verwerking van gegevens zo automatisch mogelijk te laten verlopen.
Bijkomend probleem: wat indien mensen verschillende keren verhuizen en niet telkens de moeite hebben genomen zich in te schrijven bij hun domiciliemaatschappij van dat ogenblik (maar bv. steeds
4
wel zijn ingeschreven gebleven bij de oorspronkelijke domiciliemaatschappij)? Vb. Iemand verhuist van Leuven naar Tienen naar Diest, maar heeft zich nooit ingeschreven in zijn domiciliemaatschappij in Tienen. Wanneer hij zich bij aankomst in Diest inschrijft bij de domiciliemaatschappij daar volstaat dat zelfs niet meer om zich in regel te stellen, zijn ‘vergetelheid’ in Tienen valt niet meer recht te zetten. Omwille van de koppeling aan de sociale binding, de grote contradicties in dit systeem rond de definitie van sociale binding zelf en de ongewenste neveneffecten vraagt het Vlaams Netwerk echter met aandrang het schrappen van de verplichting tot inschrijving bij de domiciliemaatschappij. In geval deze verplichting wordt geschrapt is het ook perfect mogelijk het aan te vullen invulformulier op te sturen vanaf 4 jaar en 6 maanden, waardoor de eerste uitbetaling van de huursubsidie kan samenvallen met de startdatum van het recht op huursubsidie. Wij gaan er immers van uit dat dit nu pas een maand voor de startdatum wordt opgestuurd om zo weinig mogelijk met verhuizingen en dus een gewijzigde domiciliemaatschappij geconfronteerd te worden. Lage inkomensgrenzen Het ontwerp kiest voor een inkomensgrens van € 15.830/jaar + € 1.420 per persoon ten laste/jaar. Dit is dezelfde inkomensgrens als in het huursubsidiestelsel van 2007. Wij verwelkomen de eenvormigheid die nagestreefd wordt tussen de verschillende besluiten. Wij onderschrijven ook dat in een stapsgewijze uitbreiding van de huursubsidie de prioriteit gaat naar de allerlaagste inkomens. Toch merken wij op dat deze inkomensgrens bijzonder laag is en wij vragen dat deze minstens wordt gebracht op een bedrag dat overeenkomt met de bovengrens van het laagste inkomensquintiel. Waarna een verdere uitbreiding zich opdringt. Wij vragen dat er steeds rekening gehouden wordt met het actueel inkomen van een potentieel rechthebbende indien de betrokkene dit kan aantonen (dit evenwel zonder dat het niet doorgeven van informatie over een inkomenswijziging tussen de actualisaties in zou afgestraft worden met een eis om terugbetaling van de huursubsidie mocht dit te hoog uitvallen, men kan van mensen in armoede niet verwachten dat zij steeds kort op de bal hun dossier opvolgen, een dergelijke sanctie zou buiten proportie zijn). Tegelijk vragen wij aandacht voor het verschil tussen het officieel gekend inkomen en het werkelijk beschikbaar inkomen van veel mensen in armoede. We denken daarbij bv. aan mensen met schulden, mensen die alimentatie betalen… Onder bepaalde voorwaarden (bv. men is in schuldbemiddeling) moet het mogelijk zijn mensen met een officieel inkomen boven de inkomensgrens die men vastlegt voor de huursubsidie, toch een huursubsidie toe te kennen indien er een probleem blijkt met het werkelijk beschikbaar inkomen. Hier zien wij een rol weggelegd voor het OCMW (en evt. ook voor erkende diensten schuldbemiddeling). Zij kunnen op basis van een sociaal onderzoek tot de conclusie komen dat er een probleem van betaalbaar wonen is o.b.v. het werkelijk beschikbaar inkomen. Enkel voor kandidaat-huurders die een woning huren. Het Vlaams Netwerk stelde reeds eerder zelf voor om kandidaat-sociale huurders hun werkelijke uitgaven voor huur te laten bewijzen met een kopie van het huurcontract. Dit om tegemoet te komen aan de terechte opmerking dat sommige mensen weliswaar een hoge woonnood kunnen hebben, maar daarom niet noodzakelijk hic et nunc zelf moeten instaan voor hun woonkost. We denken aan nog bij hun ouders inwonende kinderen, daklozen, … die wel degelijk aan een gestelde inkomensvoorwaarde beantwoorden en x jaren wachttijd hebben. Wij vragen wel dat na verloop van tijd geëvalueerd wordt of het sop de kool hier wel waard is. Indien de administratie die hiermee gepaard gaat meer kost dan men kan winnen door het oneigenlijk gebruik uit te sluiten dat hier eventueel kon van gemaakt worden vragen wij dat deze voorwaarde alsnog
5
geschrapt wordt. Dit is immers een bijkomende administratieve drempel voor mensen in armoede en zal onvermijdelijk ook tot uitsluiting van sommige echte rechthebbenden leiden. Een aanpassing die wij vragen in dit ontwerp: er moet rekening kunnen gehouden worden met vormen van collectief wonen, co-huur of onderhuur. Mensen in een dergelijke situatie betalen wel degelijk huur, maar kunnen dit niet altijd bewijzen met een huurcontract. Uiteraard moet voor hen enkel worden rekening gehouden met hun werkelijk aandeel in de huur van de woning. Wat ook niet voorzien is: mensen bereiken de 5 jaar wachttijd, maar hebben op dat ogenblik nog geen eigen woonkosten (bv. iemand zit op dat ogenblik in de crisisopvang, een jongere zit nog bij zijn ouders…). Het moet mogelijk zijn deze mensen alsnog hun recht op huursubsidie te laten uitoefenen met als startdatum het moment waarvan ze kunnen aantonen dat zij een woonkost moesten beginnen betalen (te bewijzen met een huurcontract of een bewijs van onderhuur of co-huur dat pas inging na 5 jaar wachttijd). Wij vragen dat ook dit nog in het ontwerp wordt voorzien. De logica voor deze mensen is immers: in afwachting van een oplossing in de sociale huur moeten mensen betaalbaar kunnen wonen op de private huurmarkt. Het gaat niet op een dakloze in de crisisopvang te houden of een jongere verplicht bij zijn ouders of… De huur van de private woning kent een maximumgrens Men gebruikt hier als startbasis dezelfde maximumgrens als die welke men in het huursubsidiebesluit van 2007 aanhoudt. Met een verhoging van 10% in Vlabinvestgebied en de 13 centrumsteden. We vinden het een gezond principe om zoveel mogelijk eenvormigheid na te streven tussen de verschillende huursubsidiebesluiten en het KSH, maar gezien de besluiten van 1991 en 2007 later dit jaar geactualiseerd worden en ook het KSH zal aangepast worden na evaluatie hadden we liever gezien dat een aantal principes in dit besluit herzien werden en nadien daar mee overgenomen. Het Vlaams Netwerk heeft er geen probleem mee dat mensen in armoede met behulp van de huursubsidie zouden kiezen voor een woning die iets groter is, iets meer comfort heeft… dan diegene die zij tot dan toe huurden. De huursubsidie moet wat ons betreft zowel gebruikt kunnen worden om de druk van de woonkost op het gezinsbudget te verlichten, als om beter tegemoet te komen aan de werkelijke woonnood. Omgekeerd wensen wij mensen er wel voor te behoeden financiële avonturen aan te gaan die zij zonder de huursubsidie niet zouden aangaan. De hele groep van rechthebbenden opzadelen met een maximumhuurgrens om enkele huurders tegen zichzelf te beschermen vinden wij echter heel erg kort door de bocht. Wij gaan er van uit dat mensen hun keuze voor een huurwoning sowieso afstemmen op het lage beschikbare inkomen dat zij hebben, waardoor er impliciet al een maximumhuurgrens is. Wanneer mensen kiezen voor woningen die net iets duurder zijn is dat bijna altijd uit noodzaak, vb. om in een duurdere gemeente te kunnen blijven wonen of omdat een huis geschikt voor een groot gezin nu eenmaal onvindbaar is onder een bepaalde prijs. Wij geven er daarom de voorkeur aan dat er geen maximumhuurgrens wordt gesteld. Wil de overheid toch koste wat kost controle over de prijs van de gehuurde woning, vanuit dezelfde logica die ook m.b.t. woonkwaliteit wordt gevolgd (wij steunen enkel de huur van een kwalitatieve woning met een ‘redelijke’ huurprijs), dan lijkt ons de enige correcte mogelijkheid dat rekening gehouden wordt met reële huurprijzen vgl. het type woning dat tegemoet komt aan de noden van het gezin (meer kinderen (ook kinderen die op bezoek komen, rekening houden met verschillende noden per leeftijd…), meer kamers, een gelijkvloers appartement voor een gehandicapte, een appartement dichtbij het centrum voor een bejaarde…) Een eerste nuttig gebruik voor de op handen zijnde databank met referentiehuurprijzen? Indien men maximumhuurprijzen aanhoudt vragen wij in elk geval dat die overal worden opgetrokken en dat de gradaties die nu al worden voorzien (verhoging bij meer kinderen, verhoging indien Vlabinvest of centrumstad) in de berekening daarvan veel gedifferentieerder zijn. Er zijn veel meer verschillende gezinssituaties denkbaar die een andere huurprijs impliceren, de hoge
6
huurprijzen rond Brussel reiken verder dan de eigenlijke Rand, er zijn de verschillen op wijkniveau in de grote steden, tussen randstad en stad, ook andere steden dan de centrumsteden kampen met hogere prijzen… Uiteraard gebiedt de logica voor het Vlaams Netwerk dan wel dat ook de huurtoelage zelf relatief gezien (tegenover de redelijke huurprijs) dezelfde waarde behoudt (zie hierna). De identiteit van de rechthebbende wordt meegedeeld aan het OCMW Uit voorafgaande gesprekken met beleidsverantwoordelijken onthielden wij dat men deze bepaling vooral wilde om 2 redenen: 1. Het kunnen nagaan door het OCMW van het feit of de rechthebbende wel degelijk een woonkost diende te betalen. 2. Het feit dat betrokkene rechthebbende is van de huursubsidie is een indicatie dat er mogelijk ook andere problemen in het gezin zijn waarbij hulpverlening zinvol is. Het OCMW zou dan aangepaste hulp kunnen aanbieden. De eerste reden lijkt ons niet meer van tel nu de SHM de bijkomende informatie opvraagt aan de rechthebbende (kopie van het huurcontract…) De tweede reden lijkt ons terecht (hoewel niet noodzakelijk voor alle rechthebbenden), op voorwaarde natuurlijk dat een OCMW van deze informatie ook goed gebruik maakt om deze mensen actief te benaderen en bijkomende hulpverlening aan te bieden. Indien het mensen betreft die nog geen cliënt zijn zal dit bijkomende inspanningen vragen. Zullen de OCMW’s die inspanningen leveren? Onze ervaring leert dat zeer veel OCMW’s ook met andere beschikbare informatie (bv. klanten van de sociale leverancier met een budgetmeter die recht hebben op de ‘minimumlevering’ gas) niet proactief aan de slag gaan, al was het maar omdat vaak met de beschikbare middelen en personeel alle aandacht al gaat naar de gekende cliënten (al zijn er vaak ook andere redenen). Het Vlaams Netwerk weet dat mensen die beroep doen op bijstand van het OCMW in het kader van een sociaal onderzoek sowieso verplicht zijn het OCMW in te lichten over elke andere vorm van ‘inkomsten’ die zij hebben. In die zin is het zelfs in het voordeel van de (kandidaat-)cliënt dat deze informatie automatisch wordt doorgegeven aan het OCMW: de betrokkene kan er in elk geval niet van beticht worden informatie te hebben achterhouden die hij verplicht was door te geven. Wij vrezen echter dat deze bepaling de deur wagenwijd openzet voor een oneigenlijk gebruik door de OCMW’s van deze informatie. Veel OCMW’s hebben al een eigen systeem van huursteun: zal men die intrekken in geval de cliënt een rechthebbende is van de Vlaamse huurpremie? Of erger: zal men zelfs besparen op andere vormen van aanvullende financiële steun die men geeft? Wat als OCMW’s dit zelfs gaan inschrijven in hun reglement op de aanvullende financiële steun? Hoe kan de Vlaamse overheid vermijden dat dit voor de betrokken huurders een status quo betekent en in de feiten neerkomt op een verdoken subsidie aan sommige OCMW’s? Wij hebben niet meteen het antwoord, maar vinden dat de Vlaamse overheid het aan zichzelf verplicht is dit scenario zoveel als mogelijk te vermijden. Voor wat betreft de mogelijkheid van het OCMW en de domiciliemaatschappij om bezwaar aan te tekenen tegen een beslissing van het Agentschap Wonen-Vlaanderen om iemand als rechthebbende te erkennen stellen wij ons de vraag of dit niet indruist tegen de wet op de privacy. Wij verzetten ons niet tegen controle op fraude (hoewel wij dit een bijzonder ongelukkige passage vinden, men lijkt hier te suggereren dat fraude steeds om de hoek loert), maar wij vinden dat de Vlaamse overheid dit zelf moet organiseren met de door haar rechtmatig bekomen informatie. Het OCMW moet in dit verhaal haar rol als hulpverlener kunnen bewaken, wij wensen ook de relatie tussen een kandidaat-sociale huurder en zijn toekomstige verhuurder niet nodeloos te bemoeilijken. Wij vragen daarom dat deze bepaling wordt geschrapt.
7
Het opvragen van de nodige informatie Voor de problematiek van de actualisatie van de inschrijving verwijzen we naar onze aanbevelingen i.v.m. het KSH. Maar ook bij het opvragen van informatie bij (potentiële) rechthebbenden moet er aandacht zijn voor begrijpelijke communicatie en moet er moeite gedaan worden om door te dringen tot de (potentiële) rechthebbende. Het gebruikte invulformulier moet begrijpelijk zijn, als mensen niet antwoorden op een mededeling dat zij recht hebben op de huursubsidie moeten er herinneringen volgen en moet er persoonlijk contact worden gezocht (via telefoon, huisbezoek… de SHM hebben de contactgegevens van de kandidaat-sociale huurder, indien de SHM weet dat het een gekende cliënt is bij het OCMW kan dit via de sociaal assistent (privacy speelt hier volgens ons niet, het gaat om geoorloofd gebruik in het voordeel van de betrokkene), mensen moeten voor meer hulp en info terecht kunnen aan een loket (bij voorkeur bij de SHM, waar ook de inschrijving gebeurt)… Art. 6 § 1, 2e lid bepaalt dat het ingediende invulformulier moet vervolledigd zijn binnen de zes maanden, zo niet wordt het als onbestaand beschouwd. Wij vragen dat dit niet kan, tenzij het Agentschap kan aantonen dat er wel degelijk inspanningen zijn geleverd om de potentieel rechthebbende te bereiken. De toelage Als men er rekening mee houdt dat de toelage in dit ontwerp werd opgesplitst in een basisbedrag en bijkomende bedragen i.f.v. meerdere gezinsleden (wat wij kunnen onderschrijven, een groter gezin betekent een grotere woning en dus een hogere huur, al zijn er ook andere criteria denkbaar, zie boven) benadert het maximumbedrag waarop men recht heeft de bedragen van de bestaande huursubsidiestelsels. Zoals gezegd: ook wij zijn voorstander van zoveel mogelijk afstemming tussen de besluiten. De concrete bedragen schelen voor mensen met een laag inkomen zeker een slok op de borrel, dit is voor de rechthebbenden zeker een belangrijke stap. Maar de logica van het besluit ontgaat ons toch. Indien men er van uit gaat dat de basistegemoetkoming 1/3e van de huurprijs moet bedragen, waarom moet hier dan een maximumbedrag van € 120 op staan? De relatie met de reëel te betalen huurprijs is hier voor ons zoek (enkel voor sommige kamers zal dit een realistische redenering zijn, voor alle andere woningen niet). Wij verwijzen naar ons pleidooi om rekening te houden met ‘redelijke’ huurprijzen vgl. het type woning dat nodig is en vragen dat men steeds eenzelfde aandeel daarvan garandeert met de huurtoelage (bv. 1/3e ). Wij juichen toe dat de toegekende bedragen periodiek worden aangepast aan de levensduurte, dit is een belangrijk principe! Ook het feit dat de toelage niet langer degressief is en wordt uitbetaald tot de kandidaat-huurder een passende woning heeft toegewezen gekregen is een belangrijke vooruitgang. Wij pleiten voor maandelijkse betalingen. Dit om de relatie met het betalen van de huur, die ook maandelijks gebeurt, duidelijk te maken, maar ook omdat bij betalingen per kwartaal aan de betrokkene wordt verwacht dat hij hetzij de huur volledig zelf voorschiet (indien er nog geen recht is toegekend), hetzij spaart voor de daaropvolgende maanden. Dit is vaak een onbegonnen zaak wanneer vele andere rekeningen wachten op betaling. Wij zijn ook tevreden dat mensen die voor verschillende stelsels van huursubsidie in aanmerking komen steeds het voor hen meest gunstige bedrag zullen uitbetaald krijgen. Toewijzing van een woning, de keuzevrijheid beperkt De huurpremie wordt niet meer uitbetaald van zodra de kandidaat-sociale huurder die er recht op heeft een sociale huurwoning die aan zijn voorkeur beantwoordt volgens art. 10 van het KSH weigert. Een kandidaat-huurder kan dus niet meer weigeren wil hij zijn huursubsidie niet verliezen, maar mag dat
8
wel nog 1x vooraleer geschrapt te worden van de wachtlijst van een SHM. Dit is niet logisch. Ofwel gaat men er van uit dat men als overheid al het mogelijke gedaan heeft om het grondrecht op wonen te garanderen en staat men geen weigering meer toe, ofwel zijn er goede redenen voor een weigering en dan dient ook het recht op huursubsidie verder door te lopen. Het Vlaams Netwerk is van mening dat er nog steeds goede redenen zijn om aan een kandidaathuurder nog weigeringen toe te staan. Enkel het feit dat een SHM aangeeft dat een woning voldoet aan de keuze van de huurder, garandeert nog niet dat de woning ook echt voldoet: een belangrijk deel van de sociale huurwoningen is nog steeds van slechte kwaliteit, de leefbaarheid van een buurt kan afschrikken, de huurder kan van mening verschillen met de verhuurder over bereikbaarheid en mobiliteit,... Maar vooral: art. 10 van het KSH beperkt de keuze van de huurder ook. De keuze van de kandidaathuurder mag niet meer dan 25% van het woningpark van de betrokken SHM uitsluiten. In werkingsgebieden met een te klein of te weinig divers aanbod in vergelijking tot de vraag leidt dat al gauw tot onaangepaste voorstellen van de SHM aan de kandidaat-huurder. Het Vlaams Netwerk beseft dat een koppeling van de huursubsidie aan de wachtlijsten met zich mee kan brengen dat die wachtlijsten snel aangroeien en brengt begrip op voor de vraag vanuit het beleid aan de kandidaat-huurder om niet eindeloos op de wachtlijst te blijven staan en aangeboden woningen te weigeren. De logica zegt dan: van zodra wegens een teveel aan weigeringen geschrapt van de wachtlijst verliest de kandidaat-huurder ook zijn recht op huursubsidie in het nieuwe systeem. Indien men echter blijft bij het schrappen van het recht op huursubsidie na de eerste weigering en zeker indien men dit zou doortrekken naar het KSH en mensen van de wachtlijst zou schrappen, vragen wij met aandrang dat alle mogelijke garanties worden ingebouwd opdat de woning die aan een kandidaat-huurder wordt aangeboden ook werkelijk aan zijn/haar noden voldoet. Het feit dat een woning als geschikt wordt beschouwd door een SHM indien ze beantwoordt aan de keuze van de kandidaat-huurder bij de laatste tweejaarlijkse actualisatie van de inschrijving op de wachtlijst is dan voor ons onaanvaardbaar. Dit laat niet toe dat bij de toewijzing nog rekening kan gehouden worden met gewijzigde omstandigheden in het gezin (bv. verslechte gezondheidstoestand, afstand tot een job die intussen werd gevonden, kinderen gaan naar een andere school, er viel een inkomen weg in het gezin of er kwam er net een bij, er kwamen leden bij in het gezin of er vielen er weg…) Van de kandidaat-huurder verwachten dat hij zal anticiperen op de ernstige consequenties van zijn keuze en dus zelf op tijd de stap zal zetten om belangrijke wijzigingen in zijn persoonlijke situatie door te geven en zijn keuze aan te passen, is niet realistisch. Mensen in armoede zijn daarvoor te weinig vertrouwd met de regelgeving en volgen hun dossier daarvoor te weinig op. En zelfs als ze hier zeer consequent zouden op gewezen worden is dit nog een recept voor ongelukken: als mensen niet snel genoeg reageren, niet begrijpen wat ze moeten doen, niet alle relevante wijzigingen in hun situatie doorgeven of zaken verkeerd inschatten… Op het VPAO van 12 mei werd meegedeeld dat het de bedoeling was bij elke actualisatie de huurder omstandig te laten omschrijven op basis van dit soort argumenten (gezondheid, werk, school…) waarom hij bepaalde keuzes wel en waarom hij die niet maakt. Dit zou ook in het KSH worden overgenomen. Wij vinden dit op zich een positieve evolutie, maar wij vinden dat elke kandidaathuurder zijn keuze op basis van dit soort redelijke argumenten moet kunnen bijstellen op het ogenblik dat hem een woning wordt aangeboden. Indien hij op basis daarvan weigert betekent dit voor ons dat het aanbod niet aangepast was en mag hij noch zijn recht op huursubsidie verliezen, noch van de wachtlijst worden geschrapt. Niet voor een niet kwalitatieve woning In geval iemand in een niet-conforme woning woont volgens de Vlaamse Wooncode of het Kamerdecreet wordt zijn huursubsidie opgeschort vanaf de 9e maand na het onderzoeksverslag. Wij steunen uiteraard het feit dat een huursubsidie niet het perverse effect mag hebben huurders te laten
9
blijven in een slechte woning. Maar wij vragen toch ook dat hier rekening gehouden wordt met de impact die een huurder kan hebben op het tijdstip van zijn vertrek. Kan hij steeds na 9 maanden onder zijn huurcontract uit? Volstaat zijn huursubsidie om een betaalbaar alternatief te vinden, kan hij m.a.w. herhuisvest worden? Wij vragen dat hier soepeler wordt omgegaan met deze opschorting. Indien de huurder niet kan vertrekken en hij tegelijk ook een belangrijke bron van inkomsten moet missen kan dit ernstige gevolgen hebben voor zijn situatie (opbouw van huurachterstal bv.). Indien niet: wat met de periode dat hij in crisisopvang of een andere voorlopige opvangsituatie (bij vrienden thuis…) zit. Indien dit hem geld kost moet voor ons de logica zijn: blijven doorbetalen, zo niet geraakt de betrokkene van de regen in de drop.
10
