-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 2384-341/2015 o odhadu ceny obvyklé pozemků parc.č. 1287/3, parc.č. 1287/4, parc.č. 1293/1, parc.č. 1293/3, parc.č. 1293/6, parc.č. 4262/77 a parc.č. 4262/80, v k.ú. Lidečko, obci Lidečko, okresu Vsetín (LV 16)
Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský, LL. M. Exekutorský úřad Frýdek-Místek Farní 23 738 01 Frýdek – Místek
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 143 EX 02536/13
Podle stavu ke dni 26.6.2015 posudek vypracoval:
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 17 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 7. 7.2015
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
pozemky Lidečko Zlínský Vsetín Lidečko Lidečko
3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 16 pro k.ú. Lidečko ze dne 24.6.2015. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského Sp.zn. 143 EX 02536/13-102 o ustanovení znalce. 4. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 16 zapsán: Hamala Jiří, Pulčín 46, 75612 Francova Lhota Omezení vlastnického práva na LV č. 16: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Hamala Jiří Zahájení exekuce - Hamala Jiří Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu blíže viz LV v příloze
-35. Celkový popis nemovitosti Oceňované pozemky se nachází v obci Lidečko, na okraji katastrálního území Lidečko, směrem na Pulčín, při křižovatce místních silnic Pulčín x Francova Lhota. Pozemky se nachází v nezastavěném území obce, v Chráněné krajinné oblasti Beskydy. Přístup k pozemkům je z veřejné komunikace. Na pozemcích parc.č. 1287/3, parc.č. 1287/4, parc.č. 1293/3, parc.č. 1293/6, parc.č. 4262/77 a parc.č. 4262/80 se nachází trvalé porosty – stromy a keře náletového charakteru.
Pozemk na LV č. 16 parc.č. 1287/3 druhu ostatní plocha-neplodná půda parc.č. 1287/4 druhu ostatní plocha-neplodná půda parc.č. 1293/1 druhu orná půda parc.č. 1293/3 druhu lesní pozemek parc.č. 1293/6 druhu ostatní plocha-neplodná půda parc.č. 4262/77 druhu ostatní plocha-jiná plocha parc.č. 4262/80 druhu ostatní plocha-jiná plocha Celková výměra pozemků činí 10 137 m2.
6. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Mapa širších vztahů - Srovnávané nemovité věci - Fotodokumentace - Výpis z KN LV č. 16
o celkové výměře 288 m2 o celkové výměře 3 426 m2 o celkové výměře 3 664 m2 o celkové výměře 106 m2 o celkové výměře 1 040 m2 o celkové výměře 1 036 m2 o celkové výměře 577 m2
-4-
B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé
Pro zjištění ceny obvyklé bylo použito srovnávací metody. Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitosti a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. a) Ocenění pozemku parc.č. 1293/1 V současné době se na Vsetínsku běžně obchoduje se pozemky orné půdy. Nabídka je v mírném převisu nad poptávkou. V okolí cca 10 km od obce Lidečko se nabízí pozemky orné půdy v rozmezí cca 10 -35 Kč/m2 dle velikosti, umístění v lokalitě, bonity, možného dalšího využití apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané nemovité věci
lokalita
cena
korekce ceny na pramen
výměra
redukovaná cena za m2
Objektivizační výsledná koeficient (tvar, cena za m2 umístění, velikost, názor znalce)
pozemek 1
Vlachovice,okr.Zlín
66 000
0,85
6 246
9
1,00
8,98
pozemek 2
Huslenky,okr.Vsetín
83 000
0,85
5 662
12
1,00
12,46
pozemek 3
Leskovec,okr.Vsetín
381 300
0,85
35 508
9
1,10
10,04
průměrná indexovaná hodnota
10,49
Výměra v m2 3 664
Srovnávací hodnota:
Průměrná indexovaná hodnota 10,49
Cena pozemku zjištěná srovnáním 38 451
38 451,- Kč
b) Ocenění pozemků parc.č. 1293/3 V současné době se na Vsetínsku omezeně obchoduje s lesními pozemky. Nabídka je v rovnováze s poptávkou. Lesní pozemky se obchodují v rozmezí cca 15,- Kč – 50,- Kč/m2 pozemku v závislosti na umístění, stupni zalesnění, druhu a stáří lesního porostu, jeho bonitě apod. Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na velikost pozemku, jeho tvar
-5(pozemek má malou výměru), zalesnění (pozemek je porostlý převážně náletovými stromy a keři) nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou odborným odhadem ve výši 5,- Kč/m2. 106 m2 * 5 = 530,- Kč Srovnávací hodnota
530,- Kč
c) Ocenění pozemků parc.č. 1287/3, parc.č. 1287/4, parc.č. 1293/6, parc.č. 4262/77 a parc.č. 4262/80 V současné době se v na Vsetínsku neobchoduje s pozemky ostatních ploch, neplodná půda. Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, velikosti pozemku, tvaru, využití, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou odborným odhadem ve výši 5,- Kč/m2. 288 m2 * 5 = 1 440,- Kč 3 426 m2 * 5 = 17 130,- Kč 1 040 m2 * 5 = 5 200,- Kč 1 036 m2 * 5 = 5 180,- Kč 577 m2 * 5 = 2 885,- Kč Celkem: 31 835,- Kč Srovnávací hodnota
31 835,- Kč
Srovnávací hodnota na LV 16 celkem
70 816,- Kč
Srovnávací hodnota na LV 16 celkem (zaokrouhleno)
70 800,- Kč
Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši 70 800,- Kč. Závěr – zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci - pozemků parc.č. 1287/3, parc.č. 1287/4, parc.č. 1293/1, parc.č. 1293/3, parc.č. 1293/6, parc.č. 4262/77 a parc.č. 4262/80, v k.ú. Lidečko, obci Lidečko, okresu Vsetín (LV 16) je stanovena ke dni 26. 6.2015. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, tvar pozemků, umístění, bonitu, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši
70 800,- Kč.
-6-
C. Rekapitulace 1) Cena obvyklá nemovité věci - pozemků parc.č. 1287/3, parc.č. 1287/4, parc.č. 1293/1, parc.č. 1293/3, parc.č. 1293/6, parc.č. 4262/77 a parc.č. 4262/80, včetně součástí v k.ú. Lidečko, obci Lidečko, okresu Vsetín (LV 16) činí
70 800,- Kč
Slovy: sedmdesáttisícosmset Kč
2) Znalci nejsou známy žádné práva a závady, které by nezanikly prodejem nemovitosti z dražby.
3) Cena obvyklá, za níž je nemovitost v dražbě prodejná
70 800,- Kč Slovy: sedmdesáttisícosmset Kč
V Ostravě, 7. 7.2015
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2384-341/2015 znaleckého deníku.
-7Přílohy: 1) Mapa širších vztahů 2) Srovnávané nemovité věci 3) Fotodokumentace 4) Výpis z katastru nemovitostí LV č. 16
-8-
Příloha č.1: Mapa širších vztahů
-9-
Příloha č. 2: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Pozemek pole Vlachovice, okr. Zlín Cena: 66 000,- Kč Velikost pozemku: 6 246 m2 Zemědělské pozemky KÚ Vlachovice, okres Zlín. Parcely č. 3405/29,3411/50,3411/127 a 3783/1 mají charakter orné půdy, trvalého travního porostu a ostatní plochy. Celková výměra 6246m2.
Nemovitá věc č. 2 Pozemek louky, Huslenky, okr. Vsetín Cena: 83 000,- Kč Velikost pozemku: 5 662 m2 Zemědělské pozemky v katastru obce Huslenky o celkové výměře 5662 m2.
Nemovitá věc č. 3 Pozemek pole Leskovec, okr. Vsetín Cena: 381 300,- Kč Velikost pozemku: 35 508 m2 Zemědělské pozemky KÚ Leskovec, okres Vsetín. Parcely č. 479,482/1,1849/2,1849/3,1849/5,1867/2,1975/4,2055/3,2165,2294/2,229 6/2,2299/3,2362,2363,2364 a 2365 mají charakter orné půdy (94m2), trvalého travního porostu (1742m2), lesních parcel (25 465m2) a ostatní plochy (8207m2). Celkem výměra 35 508m2.
- 10 Příloha č. 3: Fotodokumentace
