-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 2514-471/2015 o odhadu ceny obvyklé pozemku parc.č. 2852, vše v k.ú. Šenov u Ostravy, obci Šenov, okresu Ostrava-město (LV 1751)
Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský, LL. M. Exekutorský úřad Frýdek-Místek Farní 23 738 01 Frýdek – Místek
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00545/13
Podle stavu ke dni 10.9.2015 posudek vypracoval:
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 16 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 11.9.2015
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Stavební pozemek Moravskoslezský Ostrava-město Šenov Šenov u Ostravy
3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1751 pro k.ú. Šenov u Ostravy ze dne 30.6.2015. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského Sp.zn. 143 EX 00545/13-222 o ustanovení znalce ze dne 2.9.2015. 4. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 1751 zapsán: Krečmer group s.r.o., Eduarda Urxe 285/1, Město, 73601 Havířov Omezení vlastnického práva na LV č. 638: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Krečmer group s.r.o. Nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti Zahájení exekuce - Krečmer group s.r.o. Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu blíže viz LV v příloze
-35. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitá věc se nachází v obci Šenov, při ul. U Mlýna, přímo naproti areálu mlýna, cca 430 m jihovýchodně od zastávky MHD bus „Pod Šodkem“. V okolí se nachází řídká zástavba objektů individuálního bydlení a areál mlýna a sila. V Šenově je k dispozici kompletní občanská vybavenost. Přístup k pozemku je z veřejné komunikace ul. U Mlýna (pozemek parc.č. 2853 ve vlastnictví Města Šenov). Na pozemku se nenachází žádné stavby, venkovní úpravy. Trvalé porosty se vyskytují v minimálním množství, náletového charakteru. Pozemek se dle Územního plánu nachází v zóně U-BI (bydlení individuální – smíšené). Pozemek se nachází v zastavitelném území. Jeho zastavění je podmíněno územní studií. Dle sdělení pracovnice Odboru územního plánování města Šenov lze na pozemku stavět rodinné domy, případně využít ke stavbám k podnikatelské činnosti (provozovny) nerušící okolí. Pozemek parc.č. 2852
orná půda
o celkové výměře 5 883 m2
Nemovitá věc je tvořena pozemkem parc.č. 2852.
6. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - fotodokumentace - Mapa širších vztahů - Srovnávané nemovité věci - Výpis z KN LV č. 1751
-4-
B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé
Pro zjištění ceny obvyklé bylo použito srovnávací metody. Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitosti a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. V současné době se v Šenově a okolí běžně obchoduje se stavebními pozemky určenými k zástavbě rodinnými domy a komerčními pozemky. Nabídka je v převisu nad poptávkou. V okolí nemovitosti se nabízí stavební pozemky v rozmezí cca 100 - 350 Kč/m2 dle velikosti, umístění v lokalitě, napojení IS, možného dalšího využití apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané nemovité věci
pozemek 1 pozemek 2 pozemek 3
lokalita
Šenov, komerční pozemek Šenov, stavební pozemek Šenov, stavební pozemek
cena
korekce ceny na pramen
výměra
redukovaná koeficient cena za m2 za velikost
koeficient za umístění
názor znalce
výsledná cena za m2
3 993 660
0,90
12 102
297
1,05
0,80
1,00
237,60
1 145 640
0,90
9 547
108
1,05
0,80
1,00
86,40
790 000
0,90
4 000
178
1,00
0,80
1,00
142,20
průměrná indexovaná hodnota
Výměra v m2 5 883
Průměrná indexovaná hodnota 155,40
Srovnávací hodnota celkem
914 218,- Kč
Srovnávací hodnota celkem (zaokrouhleno)
914 000,- Kč
155,40
Cena pozemku zjištěná srovnáním 914 218
Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši 914 000,- Kč.
-5-
Závěr – zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci - pozemku parc.č. 2852, vše v k.ú. Šenov u Ostravy, obci Šenov, okresu Opava (LV 1751), je stanovena ke dni 10. 9.2015. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, napojení na IS, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši
914 000,- Kč.
-6-
C. Rekapitulace 1) Cena obvyklá, nemovité věci - pozemku parc.č. 2852, vše v k.ú. Šenov u Ostravy, obci Šenov, okresu Opava (LV 1751) činí
914 000,- Kč Slovy: devětsetčtrnácttisíc Kč
2) Ocenění závad váznoucích na nemovité věci Znalci nejsou známy žádné další práva a závady, které by nezanikly prodejem nemovitosti z dražby.
V Ostravě, 11.9.2015
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2514-471/2015 znaleckého deníku.
-7Přílohy: 1) Fotodokumentace 2) Mapa širších vztahů 3) Srovnávané nemovité věci 4) Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1751
-8Příloha č.1: Fotodokumentace
-9Příloha č.2: Mapa širších vztahů
- 10 Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Prodej komerčního pozemku 12 102 m²Šenov, okres Ostrava-město 3 9933 660 Kč (330,- Kč za m²) Stavební pozemek v klidné části města Šenov u Ostravy. Na hranici se nachází vodovod, kanalizace a elek.proud. Vede k nim obecní celoročně udržovaná cesta. V blízkosti veškerá občanská vybavenost. Výborná dostupnost do Havířova, Ostravy a Petřvaldu.
Nemovitá věc č. 2 Prodej stavebního pozemku 9 547 m²Šenov, okr. Ostrava-město 1 145 640 Kč ( 120,- Kč za m²) Pozemky o celkové výměře 9547m2. Část pozemků je v ÚP pro výstavbu rodinných domů, změna územního plánu plánována i pro zbývající pozemky. Inženýrské sítě na hranici pozemku, přístup z obecní cesty. Na pozemcích budova s číslem popisným a studna.
Nemovitá věc č. 3 Prodej stavebního pozemku 4 000 m² Šenov, okres Ostrava-město 790 000 Kč (198 Kč za m²) Stavební pozemek o celkové rozloze 2 230 m2, součástí prodejní ceny je i část lesního pozemku o rozloze 1 650 m2 (možnost zužitkování dřeva na vytápění), tento se nachází přímo naproti parcely. Dále jsou v ceně zahrnuty podíly na přístupové cestě, která je již ve zpevněné formě a realizace inženýrských sítí, které jsou na hranici pozemku. Pozemek je rovinatý, okolní stavby - novostavby. Velmi pěkná, klidná část obce, s dobrou dostupností do OV,HA,FM.
