2015

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 880/59/2015 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka, č. 2419/49 v BD čp. 2419, na pozemku p.č. 5825/48, s příslušenstvím a podílem na společných částech domu čp. 2416, 2417, 2418 a 2419 a pozemků p.č. 5825/48, 5825/49, 5825/50 a 5825/51 o velikosti 207/17872, zapsané na LV č. 5431, 12357, vedené u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, KP Česká Lípa Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Česká Lípa, obec Česká Lípa, k.ú. Česká Lípa Adresa nemovité věci: Dlouhá 2419/403, 470 01 Česká Lípa OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:

Exekutorský úřad Liberec, Pan Mgr. Petr Polanský Voroněžská 144/20, 46001 Liberec

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151, 541 01 Trutnov IČ: 13531140 telefon: +420499732407 e-mail: [email protected] DIČ: CZ 6704131533 fax: +420499732408

ÚČEL OCENĚNÍ:

Exekuční řízení sp.zn. 131Ex 6061/14-30 (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Za přítomnosti: znalce Počet stran: 19 stran

V Trutnově, dne 15.4.2015

400 000 Kč 13.4.2015

Stav ke dni : Počet příloh: 6

Ing. Michal Danielis

13.4.2015 Počet vyhotovení: 1

NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem je stanovit obvyklou cenu 1. nemovitostí povinného a jejich součásti 2. určit a ocenit příslušenství uvedených nemovitostí 3. zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená 4. vyjádřit se k výhodám z věcného břemene a nájemnému právu Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č. 12357 ze dne 31.3.2015 2. Kopie KM a PM pořízená dálkovým přístupem 3. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 4. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne 13.4.2015. Povinná Váňová Lenka byla vyzvána doporučeným dopisem s pozvánkou na místní šetření, zásilka se vrátila s poznámkou, že adresát nebyl zastižen- vloženo do schránky- doručeno fikcí. Vlastník byl řádně obeslán, ale nedostavil se, ani neposkytl řádnou součinnost a nezpřístupnil oceňovanou nemovitost, ale z dostupných informací, získaných jednak zaměřením stavby „z venku”, informací od sousedů a ze stavebního úřadu, je možné s jistotou a bez obtíží zjistit obvyklou cenu i bez vnitřní prohlídky. 5. Územně plánovací dokumentace 6. Fotodokumentace pořízená znalcem 7. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery 8. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 131Ex 6061/14-30 9. Povodňová zpráva z www.cap.cz 10. Smlouva o převodu družstevního bytu do vlastnictví člena družstva z KP Česká Lípa

-2-

Místopis Česká Lípa (německy Böhmisch Leipa) je město v okrese Česká Lípa v Libereckém kraji. Leží 80 km severně od Prahy na řece Ploučnici s historickým centrem na jejím pravém břehu. Česká Lípa zahrnuje 14 místních částí o celkové rozloze 66,10 km2, kde žije zhruba 37 tisíc obyvatel. Česká Lípa je okresním městem a také obcí s rozšířeno působností a pověřeným obecním úřadem. Okres Česká Lípa se skládá ze 57 obcí, ORP z 41 obcí. Ve městě je několik památných stromů a také několik přírodních památek - Okřešické louky, Manušické rybníky, Česká Lípa - mokřad v nivě Šporky. Na okrajích města jsou tři kopce, Českolipský Špičák, Holý vrch a Hůrka. Městem protéká řeka Ploučnice a její přítoky Šporka a Robečský potok. Město má několik kulturních center. Je to jednak Kulturní dům Crystal, dále Jiráskovo divadlo, Základní umělecká škola s jejími sály, Vlastivědné muzeum a galerie se svými pobočkami, Městská knihovna se svými pobočkami. Ve městě je důležitá železniční křižovatka řady tratí. Je zde centrální vlakové nádraží (Česká Lípa hlavní nádraží), dále zastávky (Česká Lípa střelnice) ve směru z Bakova nad Jizerou na Jedlovou a Česká Lípa-Holý vrch ve směru na Děčín. Meziměstská doprava, zejména ČSAD Česká Lípa a. s., využívající své autobusové nádraží z roku 1986, zajišťuje dopravní spojení směr Mimoň, Nový Bor, Prahu a spojující město s okolními městečky a vesnicemi. Nejdůležitější komunikací je nadúrovňový severojižní průtah městem silnice I/9 z Prahy na Nový Bor z roku 1987. Západovýchodním směrem protíná město silnice II/262 Děčín – Zákupy. Ve městě je několik křižovatek a přechodů pro pěší řízených semafory a několik kruhových objezdů.

Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito komparace metody nákladové a srovnávací, výnosovou pro rezidenční .nem. nepoužiji, neměla by vypovídací charakter. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky:

BUDOUCÍ STAV

ý bytová zóna ¨ průmyslová zóna Okolí : ¨ ostatní ¨ nákupní zóna ý voda ý kanalizace ý plyn Přípojky: ý elektro ý telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci:

¨ bytová zóna ¨ průmyslová zóna ¨ ostatní ¨ nákupní zóna ¨ voda ¨ kanalizace ¨ plyn ¨ elektro ¨ telefon

ý MHD ¨ železnice ý dálnice/silnice I. tř okrajová část - bytové domy zděné

-3-

ý autobus ý silnice II.,III.tř

Celkový popis Nemovitost BD je situována v severovýchodní okrajové části města Česká Lípa, v blízkosti ZŠ, knihovny, nemocnice a autobusové zastávky, situovaná v okolí obdobných bytových domů pro bydlení. Nemovitosti jsou přístupné z ulice Dlouhá ze zpevněné veřejné komunikace na pozemku p.č. 5825/166, ve vlastnictví města, vzdálené cca. 50 m od autobusové zastávky a 1,9 km od centra města a jeho občanské vybavenosti (kompletní síť úřadů, pošta, banky, knihovna, lékaři, nemocnice, policie, kino, obchody a restaurační zařízení). Území je kompletně zainvestované, možnost napojení na NN, veřejný vodovod, kanalizaci a plyn. Parkovací možnosti jsou negarantované na nedostatku parkovacích míst v okolí. Konstr. řešení, st.tech.stav: Budova je panelová, podsklepená, s 8. NP, zastřešená plochou střechou. Stavba je samostatně stojící, se čtyřmi sekcemi, se samostatnými vchody a čp., s výtahem. V sekci s oceňovanou jednotkou je celkem 16 bytů, společné prostory a v suterénu sklepy. Stáří budovy je cca 31 let a je po částečné revitalizaci (okna, střecha, výtahy, úpravy v interiéru). Vzhledem k tomu, že znalci nebyl umožněn přístup do bytové jednotky nelze provést podrobnější popis stavu a vnitřního vybavení. Lze předpokládat, že bytová jednotka je běžně užívána v souladu s její kolaudací a opotřebení není nad rámec standardního užívání a stáří jednotky. Výrazné rekonstrukce jednotky nejsou zjištěny. Všechny jednotky jsou napojeny na veřejný vodovod, kanalizaci, elektro a plyn.

-4-

RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: ý Jednotka je řádně zapsána v katastru ¨ Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí ý Stav jednotky umožňuje podpis zástavní ¨ Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy ý Skutečné užívání jednotky není v rozporu s ¨ Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací ý Přístup k nemovité věci přímo z veřejné ¨ Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou ý Nemovitá věc není situována v záplavovém ¨ Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Dle povodňové zprávy www.cap.cz - Zóna 1 - se zanedbatelným rizikem povodní Věcná břemena a obdobná zatížení: ý Zástavní právo ý Exekuce Komentář: Vlastnické právo Váňová Lenka, Dlouhá 2419/10, 47006 Česká Lípa Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany. Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Váňová Lenka Zástavní právo exekutorské Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Objekt je dotčen změnou právního vztahu: V-2880/2015, Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Česká Lípa Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 15.04.2015 08:14:27.

Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nájemní smlouva nebyla předložena, předpokládá se a potvrzeno sousedy, že nemovitosti užívá povinná s dcerou a druhem.

-5-

OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Česká Lípa: Základní zjištěná cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 810,00 Kč/m2

Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Pozemek p.č. 5825/48, 5825/49, 5825/50 a 5825/51 je rovinatý, zastavěný vlastní stavbou BD č.p. 2416, 2417, 2418 a 2419. Pozemky jsou přístupné z veř. zpevněné komunikaci p.č. 5825/166, kompletně zainvestovány sítěmi VV, NN, VK a plyn). Užívání v souladu s právním stavem, obec nemá platnou cenovou mapu. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - .

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,930 Index polohy pozemku IP = 0,990 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,930 * 1,000 * 0,990 = 0,921 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 810,-

-6-

Index 0,921

Koef.

Upr. cena [Kč/m2] 746,01

Typ

Název

§ 4 odst. 1

Parcelní číslo 5825/48

Výměra [m2] 162,00

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a 5825/49 158,00 nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a 5825/50 162,00 nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a 5825/51 158,00 nádvoří Stavební pozemky - celkem 640,00 Pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem

Jedn. cena [Kč/m2] 746,01

Cena [Kč] 120 853,62

746,01

117 869,58

746,01

120 853,62

746,01

117 869,58

m2

Pozemky - zjištěná cena

= *

477 446,40 477 446,40 Kč 207 / 17 872

=

5 529,96 Kč

Výpočet věcné hodnoty stavby BJ č. 2419/49 Bytová jednotka č. 2419/49 o velikosti 2+kk, vzhledem k neumožnění prohlídky se předpokládá se standardním příslušenstvím a průměrným vybavením, situovaná v č.p. 2419, jeho 1.NP, samostatně stojícího domu, se čtyřmi sekcemi, se samostatnými vchody a čp., s výtahem. V sekci s oceňovanou jednotkou je celkem 16 bytů, společné prostory a v suterénu sklepy. Součástmi bytu jsou: Veškerá jeho vnitřní instalace (potrubní rozvody vody, plynu, lokálního topení, elektroinstalace apod. ohraničené uzavíracími armaturami přívodu teplé a studené vody a plynu a elektrickými jističi, kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů). K vlastnictví jednotky dále patří podlahová krytina a stropní vystrojení prostor v místnostech jednotky, nenosné a nosné příčky, vnitřní dveře a okna nacházející se uvnitř bytu, jakož i vnitřní strany vstupních dveří a vnějších oken, apod., vnitřní elektrické rozvody a k nim připojené instalační předměty (světla, zářivky, zásuvky, vypínače) od spínacích hodin, příp. pojistkové rozvodnice. Vybavení náležící k jednotce: Kuchyňská linka, sporák, 3x skříň, vana, umyvadlo, 2x baterie, WC, světlo. Příslušenství bytu: Spoluvlastnický podíl na společných částech budovy čp. 2416, 2417, 2418 a 2419 a pozemků p.č. 5825/48, 5825/49, 5825/50 a 5825/51 o velikosti 207/17872. Společné části budovy: Základy včetně izolací, obvodové a nosné zdivo, hlavní stěny, průčelí, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody včetně vchodových dveří, schodiště, hromosvody, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí, chodby, technické vybaven společných prostor, domovní přípojky vody, plyn, kanalizace, elektřiny, bleskosvod, rozvody odsávání a větrání včetně ventilátorů, společné televizní antény, kočárkárna, sušárna, výtah včetně strojovny a výtahové šachty, lodžie, nevyzděné sklepní kóje přiřazené jednotlivým bytům,

-7-

Provedení konstrukcí: BD panelové konstrukce, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, okna plastová izolační, vstupní dveře plastové, z části prosklené, bleskosvod je instalován. BD byl postaven cca v r. 1984 a je po částečné revitalizaci (okna, střecha, výtahy, úpravy v interiéru). Bytová jednotka se pro ocenění předpokládá v původním udržovaném stavu, dle sdělení sousedů je se zděným jádrem a vyměněnými okny za izolační plastová. Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově § 21 Budova: J. domy vícebytové (typové) Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových plošných Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 koeficient dle typu podlahové plochy 12,20 * 1,00 = 2,70 * 1,00 = 19,30 * 1,00 = 7,20 * 1,00 =

Podlahové plochy bytu pokoj: WC + koupelna: pokoj + kuchyňský kout: předsíň: Započítaná podlahová plocha bytu:

12,20 m2 2,70 m2 19,30 m2 7,20 m2 41,40 m2

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody

Obj. podíl [%] S S S S S S S S S S S X S S S S S S S S S

5,40 18,20 8,40 4,90 2,30 0,70 5,70 2,90 1,30 2,90 3,30 0,00 5,30 3,00 4,80 5,10 0,40 3,20 3,10 0,40 2,20 -8-

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 5,40 18,20 8,40 4,90 2,30 0,70 5,70 2,90 1,30 2,90 3,30 0,00 5,30 3,00 4,80 5,10 0,40 3,20 3,10 0,40 2,20

22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S S S S S

1,90 3,90 1,30 5,70 3,70

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m2]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m2]

100 100 100 100 100

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

1,90 3,90 1,30 5,70 3,70 100,00 1,0000

= * * * * =

8 020,1,0370 1,0000 1,0500 2,1000 18 338,41

=

759 210,17 Kč

Výpočet opotřebení semikvadratickou metodou Opotřebení: 100 * ((31 / 120) + (312 / 1202)) / 2 = 16,3 %

-

123 751,26 Kč

BJ č. 2419/49 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství

=

635 458,91 Kč

Plná cena:

41,40 m2 * 18 338,41 Kč/m2

Oceňované jednotce náleží spoluvlastnický podíl na příslušenství stavby a pozemku. Spoluvlastnický podíl je: 207 / 17 872

-9-

Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Česká Lípa BJ v předpokládaném původním stavu Typ stavby Užitná plocha Podlaží Panelový BD po 41,40 m2 1.NP částečné revitalizaci

Dispozice 2+kk

Celková cena 401 746 Kč

Jednotková cena 9 704 Kč/m2

Popis oceňované nemovité věci Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitosti. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na prodejní ceně, či diskontované nabídkové ceně za obdobný typ nemovitosti – byt o velikosti 2+kk, v původním udržovaném stavu se standardním příslušenstvím a průměrným vybavením, v panelovém bytovém domě po částečné revitalizaci, situovaném v okrajové části obce s dobrou dopravní dostupností a obslužností. Srovnatelné jednotky Název: BJ 2+kk Byt 2+KK+lodžie na okraji sídliště Špičák. Byt se nachází v 6.podlaží v domě, který prošel kompletní rekonstrukcí. Byt má 40m2 a je po celkové rekonstrukci, má plastová okna, zděnou koupelnu s menší vanou, novou kuchyňskou linku, na podlaze je z části plovoucí podlaha a v koupelně dlažba. Celková cena:600 000 Kč za nemovitost Stavba:Panelová Stav objektu:Velmi dobrý Lokalita: Východní, Česká Lípa Podlaží: Dispozice:

Typ stavby

Užitná plocha 40,00 m2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Celková cena

Jednotková cena

600 000 Kč

15 000 Kč/m2 0,75 1,00 1,01 0,96 0,95 1,00 1,00 Celkový koef. KC 0,69

- 10 -

Upravená j. cena Kč/m2 10 363

Název: BJ 2+kk Byt v původním,ale udržovaném stavu. Vyštukováno.Koupelna zděná.Okna plastová. Celková cena:450 000 Kč za nemovitost Stavba:Panelová Stav objektu:Velmi dobrý Vlastnictví:Osobní Podlaží:2. podlaží Užitná plocha:42 m2 Lokalita: Dukelská, Česká Lípa Podlaží: Dispozice:

Typ stavby


Celková cena

Jednotková cena

450 000 Kč



Název: BJ 2+kk Byt 2+KK v zatepleném domě v Brněnské ulici v České Lípě. Byt je v původním stavu bez úprav, zděné jádro, podlahy lino, stěny částečně vytapetované. Plastová okna, nové bezpečnostní protipožární vchodové dveře. Dům je velice dobře udržovaný a čistý s modernizovaným výtahem. K bytu náleží sklepní kóje. Celková cena:420 000 Kč za nemovitost, Stavba:Panelová Stav objektu:Velmi dobrý Podlaží:4. podlaží z celkem 7 Užitná plocha:42 m2 Lokalita: Brněnská, Česká Lípa Podlaží: Dispozice:

Typ stavby

Užitná plocha 42,00 m2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku

Celková cena

Jednotková cena

420 000 Kč

10 000 Kč/m2 0,85 1,00 1,02 0,97 1,02 1,00

- 11 -

K7 Úvaha zpracovatele ocenění

1,00 Celkový koef. KC 0,86


Název: BJ 2+kk Byt 2+kk s lodžií v panelovém domě na sídlišti Špičák v České Lípě o celkové výměře 40 m2. Dům je z části zateplen a má nový výtah. Byt má plastová okna, zasklenou lodžii a štuky. Koupelna s WC je po částečné rekonstrukci - stěny + zabudovaný sprchový kout. Součástí bytu je kolárna v patře a sklepní kóje. Celková cena:520 000 Kč za nemovitost Stavba:Panelová Stav objektu:Velmi dobrý Podlaží:9. podlaží Užitná plocha:40 m2 Lokalita: Hradecká, Česká Lípa Podlaží: Dispozice:

Typ stavby


Celková cena

Jednotková cena

520 000 Kč



Název: BJ 2+kk Byt po částečné rekonstrukci.Plastová okna.Vyštukováno.Novější kuch.linka. Koupelna umakartová. Celková cena:489 000 Kč za nemovitost Stavba:Panelová Stav objektu:Velmi dobrý Podlaží:7. podlaží Užitná plocha:41 m2 Lokalita: Na Výsluní, Česká Lípa Podlaží: Dispozice:

Typ stavby

Užitná plocha 41,00 m2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny

Celková cena

Jednotková cena

489 000 Kč

11 927 Kč/m2 0,80

- 12 -

K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

1,00 1,02 1,03 0,99 1,00 1,00 Celkový koef. KC 0,83


Název: BJ 2+kk Byt 2+kk ve zvýšeném přízemí o výměře 42 m2. Plastová okna, žaluzie, nová kuchyňská linka, elektrický sporák se sklo-keramickou deskou, zděné jádro. Celý dům je zateplený, nové stoupačky, čistý vchod. Celková cena:529 900 Kč za nemovitost Stavba:Panelová Stav objektu:Dobrý Podlaží:1. podlaží Užitná plocha:42 m2 Plocha podlahová:42 m2 Lokalita: Brněnská, Česká Lípa Podlaží: Dispozice:

Typ stavby


Celková cena

Jednotková cena

529 900 Kč



Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty: Tato porovnávací hodnota přímou metodou za započitatelnou plochu obdobných nemovitostí, se pohybuje v intervalu od 8 000,-Kč do 12 000-Kč/m2, indikovaná hodnota je při střední úrovni intervalu. Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Celková užitná plocha oceňované jednotky Výsledná porovnávací hodnota jednotky Popis: BJ v předpokládaném původním stavu - 13 -

8 578 Kč/m2 9 704 Kč/m2 10 363 Kč/m2 9 704 Kč/m2 41,40 m2 401 746 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku

401 746 Kč 0 Kč 640 989 Kč 5 530 Kč

Obvyklá cena 400 000 Kč slovy: Čtyřistatisíc Kč

Komentář ke stanovení výsledné ceny

Zdůvodnění obvyklé ceny- rekoncializace : Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u rezidenčního objektu použití porovnávací metody. Použití pouze porovnávací metody je možné pouze v případě, kdy existují velmi dobré a bezpečné podmínky srovnatelnosti včetně verifikace bez markantnějších odlišností. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými byty s příslušenstvím, na základě inzerovaných, resp.realizovaných cen, upravených s uplatněním korekce jednak realitní nabídky, tak technickými a ekonomickými nedostatky, případně existenci příslušenství. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. BJ 2+kk v předpokládaném původním udržovaném stavu se zděným bytovým jádrem, se standardním příslušenstvím a průměrným vybavením, v BD po částečné revitalizaci (okna, střecha, výtahy, úpravy v interiéru) s podílem na zastavěném pozemku a BD, situovaném v okrajové části obce v blízkosti ZŠ, nemocnice, autobusové zastávky, s dobrou dopravní dostupností a obslužností. V dané lokalitě je poptávka výrazně nižší než nabídka. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že nemovitosti jsou za navrženou porovnávací cenu obchodovatelné. Výpočet : Navržená předběžná srovnávací hodnota

401 746,-Kč

Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty -na nemovitostech zapsaných na LV č. 5431, 12357zaokrouhleno 1. nemovitostí povinného a jejich přísl. 400 000,-Kč 2. příslušenství uvedených nemovitostí - spoluvlastnický podíl na společných částech budovy čp. 2416, 2417, 2418 a 2419 a pozemků p.č. 5825/48, 5825/49, 5825/50 a 5825/51 o velikosti 207/17872 - zahrnuto v ceně

0,3. věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená - nezjištěna 0,4. výhody a nájemné právo – nezjištěno 0,- 14 -

Závěr Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím nákladové a srovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů navrhuji obvyklou cenu nemovitostí: BJ č. 2419/49 v BD čp. 2419, na pozemku p.č. 5825/48, s příslušenstvím a podílem na společných částech domu čp. 2416, 2417, 2418 a 2419 a pozemků p.č. 5825/48, 5825/49, 5825/50 a 5825/51 o velikosti 207/17872, zapsané na LV č. 5431, 12357, vedené u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, KP Česká Lípa; se zohledněním práv a závad:

ve výši 400 000,-Kč Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle § 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku (§ 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů).

V Trutnově 15.4.2015 Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 541 01 Trutnov telefon: +420499732407 e-mail: [email protected] Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 880/59/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 59.

- 15 -

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 12357 ze dne 31.3.2015 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 5431 - dálkový náhled Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Usnesení o ustanovení znalce Databáze odhadců nemovitostí, realitní server Sreality.cz a wikipedie

- 16 -

počet stran A4 příloze 1 1 1 1 1 1 0

Snímek katastrální mapy

- 17 -

- 18 -

Mapa oblasti

- 19 -

2015

Recommend Documents