ZNALECKÝ POSUDEK č. 3585 265-1/2015 o ceně rodinného domu č.p. 1117 včetně všech součástí, příslušenství a pozemků parc.č. 3499 a 3500, vše v obci a k.ú. Kladno, ul. Na Stráni Objednavatel znaleckého posudku:
Ing. Michal Hájek Ve Fabrice 57 273 01 Kamenné Žehrovice
Účel znaleckého posudku: zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad pro dražbu
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a dle obecné metodiky pro zjištění ceny obvyklé, podle stavu ke dni 24.11.2015 znalecký posudek vypracoval:
Ing._ Tomáš Moláček Kamýcká 685/87 165 00 Praha 6 - Suchdol telefon: 777 196 035 e-mail:
[email protected]
Počet stran: 14 včetně titulního listu a 14 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních.
V Praze 14.12.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je zjištění ceny nemovitosti, a to rodinného domu č.p. 1117 včetně všech součástí, příslušenství a pozemků parc.č. 3499 a 3500, vše v obci a k.ú. Kladno, ul. Na Stráni
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Rodinný dům Na Stráni 1117 272 01 Kladno Středočeský Kladno Kladno Kladno 68 519
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 24.11.2015 za přítomnosti pana Ing. Hájka.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku aktuální informační výpisy z webových stránek katastrálního úřadu kopie katastrální mapy uvedené lokality informace sdělené Ing. Hájkem aktuální informace o nabídkách obdobných nemovitostí v dané lokalitě získané z webových realitních servrů skutečnosti a výměry zjištěné při místním šetření přípis Palivového kombinátu Ústí, ze dne 22.7.2008 - viz příloha tohoto posudku
5. Vlastnické a evidenční údaje Dle informačních výpisů z KN, které jsou v příloze tohoto posudku: Castella Develop s.r.o., Samota 45, 27306 Libušín
6. Dokumentace a skutečnost Posudek je proveden na základě předložených podkladů.
7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je rodinný dům situovaný nedaleko vlastního centra Kladna (ul. Na Stráni), pozemek je svažitý severním směrem, dům je napojený na všechny inženýrské sítě. Budova (dle katastru je objekt veden jako objekt bydlení) je v současné době nevyužíván, poslední využití byly kancelářské prostory. Objekt je zdevastován, před celkovou modernizací či rekonstrukcí.
8. Stanovení ceny obvyklé (obecné, tržní), resp. použité způsoby ocenění:
Zjištění ceny obvyklé je prováděno obvykle variantní způsobem. V tomto případě jsou použity čtyři metody aplikace cenového předpisu
nákladový způsob ocenění výnosová metoda porovnávací metoda - obecná V zákoně č. 151/97Sb. o oceňování majetku se obvyklou cenou rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popř. obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Obecně je používán a nikde nedefinován termín cena tržní. Obvyklá cena - tržní cena se obvykle zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. a) Cenový předpis V cenovém předpisu je v současné době používaná porovnávací metoda, dle které na základě předem daných kritérií upravuje základní cena za 1m3 obestavěného dané ve vyhlášce. b) Nákladový způsob ocenění Je využita oceňovací vyhláška, není uvažován vliv tzv. koeficientu prodejnosti Kp,, resp. koef pp, cena pozemku vzata dle skutečnosti c) Výnosová metoda: Další metodou pro stanovení tržní hodnoty nemovitosti je výnosová hodnota nemovitosti. Výnosová hodnota se užívá u nemovitostí, které jsou pronajaty, tedy přináší nějaký zisk, výnos. Známe-li nebo odhadneme-li průměrný měsíční příjem z pronájmu této nemovitosti v daném čase a místě, můžeme výnosovou hodnotu nemovitosti použít. Definice výnosové hodnoty nemovitosti je taková, že je to jistina, kterou při uložení do banky a stanovené úrokové sazbě, přinese výnos ve formě úroků, který je stejný jako čistý výnos z nemovitosti. Výnosová hodnota vyjadřuje hodnotu celé nemovitosti, t. j. včetně pozemku a příslušenství. d) Porovnávací hodnota: Principiálně se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na realitním trhu, a to buď z realitní inzerce, databáze realitních kanceláří příp. z archivu znalce. Tyto nemovitosti by měly být svým charakterem, velikostí a hlavně lokalitou srovnatelné. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi, který je neustále ve vývoji a na nějž působí různé vlivy, že vyhodnocené prodeje by neměly být starší než jeden rok. Při delší době údaje ztrácejí svoji vypovídající schopnost.
B. ZNALECKÝ POSUDEK
a)
Ocenění dle cenového předpisu
Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 2 160,00 Kč/m2 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,03
V
0,00
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,970 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I 1,00 funkčním celku
2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – stavba s komerční využitelností - možnost komerce 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v okolí - konfliktiní skupiny obyvatel v okolí 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu - budova má potenciál, a to buď na bydlení či komerci (kanceláře), hezký výhled do údolí
I
0,04
II I
0,02 0,00
I
0,00
VI
0,00
III
0,00
IV
0,08
I
-0,05
III III
0,01 0,10
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,200 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,164
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Rodinný dům, dvoupodlažní, nepodsklepený se sedlovou střechou, půdorys obdélníkový, v zadní (jižní části) s přístavbou. Základy bez dostatečné hydroizolace proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce zděné, krov dřevěný, střecha sedlová, u přístavby plochá, střešní krytina eternitové šablony, u přístavby živičná lepenka. Klempířské prvky z pozinkovaného plechu. Okna dřevěná zdvojená. Fasáda vápenná hladká, štuková, taktéž vnitřní omítky. Krytina podlah dlažba či prostý beton. Schody z ulice do přízemí betonové, povrch dlažba, do patra ocelová konstrukce s dřevěnými stupni. V koupelně i části kuchyně keramický obklad. Ohřev vody v minulosti elektrický bojler. Topení není, elektrorozvody v havarijním stavu. Dispoziční řešení: přízemí: přízemí: schodiště, chodba, WC, kancelář (bývalá kuchyň), sklad, 2 * místnost, patro: koupelna, chodba, 2 * místnost Výpočet obestavěného prostoru: 6,05 * 11,15 * (1/2 * (1,5 + 0) + 4,7 + 0,5 * 3,0) + 5,25* 6,2 * 2,8 + 5,25 * 3,5 * 2,5 = 606m3 V současné době je dům neobyvatelný, je naprosto zdevastovaný, před celkovou modernizací a rekonstrukcí. Původní stáří domu nezjištěno, pravděpodobně spodní stavba postavena před cca 100 lety, v pozdějším období došlo k přístavbě patra a přístavbě v jižní části. Dle odborného odhadu poslední modernizace (přestavba na využití kanceláře cca v roce 1995).
Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Celková rekonstrukce provedena v roce: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Kladno 100 let 1 995 2 645,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: 2. NP: Název podlaží 1. NP: 2. NP:
100,00 m2 85,00 m2
= = Zastavěná plocha 100,00 m2 85,00 m2
Konstrukční výška 2,90 m 2,80 m
Obestavěný prostor rodinný dům: Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,85
606,00 m3 606,00 m3
= =
100,00 m2 185,00 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 - malá přizděná kolna, půdorys 2,3 m* 3,17m velmi špatný stav 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu
č. I
Vi typ B
II III II II V
-0,01 0,00 0,00 0,01 0,08
I III I II III
-0,08 0,00 0,00 -0,03 0,05
I
-0,01
III
0,00
13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stavby 20 let po celkové rekonstrukci: s = 1 - 0,005 * (20 + 15)= 0,825
V
0,40
12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,825 = 0,333
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 1,200 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 645,- Kč/m3 * 0,333 = 880,79 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 606,00 m3 * 880,79 Kč/m3 * 0,970 * 1,200= 621 295,17 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
621 295,17 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Nevhodný tvar, nebo I velikost - omezující jeho využití - pod pozemkem nebilanční uhelné zásoby - území bylo ovlivněno důlní činností 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku nad 15 %; I orientace SV, S a SZ 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez dalších vlivů II 6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 0,950 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 1,200 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,970 * 0,950 * 1,200 = 1,106
Pi -0,01
-0,04 0,00 0,00 0,00 0,00
Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 2 160,Název
Typ § 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 3499 3500
Výměra [m2] 186,00 109,00 295,00
Pozemek - zjištěná cena
Index
Koef.
1,106
Upr. cena [Kč/m2] 2 388,96
Jedn. cena [Kč/m2] 2 388,96
Cena [Kč] 444 346,56
2 388,96
260 396,64 704 743,20
m
2
=
704 743,20 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty Zanedbaná zahrada, 2 * ošešák Ovocné dřeviny a ostatní vinná réva oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 4,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena ovocných dřevin a ostatní vinné révy: Porosty - zjištěná cena
Kč 704 743,20 m2 295,00 2 m 100,00 Kč 238 896,00 * 0,045 = 10 750,32 =
10 750,32 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům
621 295,20 Kč
1. Ocenění staveb celkem
621 295,20 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek
704 743,20 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
704 743,20 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty
10 750,30 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
10 750,30 Kč
Celkem
Výsledná cena po zaokrouhlení
b)
1 336 788,70 Kč
1 336 790,- Kč
Nákladový způsob ocenění
Ceny stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuji od cca 2.500Kč/m2 - 4.500Kč/m2 . Vzhledem k lokalitě (oceňovaný pozemek se nachází v blízkosti centra) a vzhledem k jeho velikosti (výměra 295m2), na druhou stranu vzhledem jeho svažitosti se severní orientací, lze pro daný případ stanovit cenu pozemku ve výši 3.500Kč/m2
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
§ 13, typ B zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou se dvěma nadzemními podlažími 111
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor rodinný dům 606 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název rodinný dům Obestavěný prostor - celkem:
=
Typ NP
[m3] 606,00 m3 Obestavěný prostor 606,00 m3 606,00 m3
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
P P S S S S S S S S S P S S S S C S C S S S S C C C C
Obj. podíl [%] 7,10 22,30 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 3,10 0,40 2,30 2,40 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 3,60
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 0,46 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Upravený obj. podíl 3,27 10,26 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 3,10 0,40 2,30 1,20 0,55 3,30 5,20 2,20 1,10 0,00 4,10 0,00 3,00 1,80 0,50 2,80 0,00 0,00 0,00 0,00 68,88 0,6888
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP UP PP Opot. Opot. z Konstrukce, vybavení Část [%] K St. Živ. [%] [%] [%] části celku 1. Základy P 8,20 100,00 1,00 8,20 9,54 100 150 66,67 6,3603 2. Zdivo P 21,20 50,00 1,00 10,60 12,34 100 140 71,43 8,8145
2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 17. Elektroinstalace 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace Opotřebení:
P S S S S S S S S S S S S S S S S S S
21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 4,30 3,20 1,90 0,50 3,10
50,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
10,60 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 4,30 3,20 1,90 0,50 3,10
12,34 9,20 8,50 3,96 1,05 6,75 3,26 0,58 2,68 1,16 3,73 6,05 2,56 1,16 5,01 3,73 2,21 0,58 3,61
40 40 40 40 40 20 20 40 20 20 20 40 20 20 20 20 20 20 20
80 80 80 50 50 40 40 50 30 40 25 50 25 25 30 25 25 25 25
50,00 50,00 50,00 80,00 80,00 50,00 50,00 80,00 66,67 50,00 80,00 80,00 80,00 80,00 66,67 80,00 80,00 80,00 80,00
6,1700 4,6000 4,2500 3,1680 0,8400 3,3750 1,6300 0,4640 1,7868 0,5800 2,9840 4,8400 2,0480 0,9280 3,3402 2,9840 1,7680 0,4640 2,8880 64,3 %
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]
= * * * =
Plná cena: 606,00 m3 * 3 164,92 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 64,3 % /100)
= *
1 917 941,52 Kč 0,357
Rodinný dům - zjištěná cena
=
684 705,12 Kč
1 975,0,6888 1,1000 2,1150 3 164,92
2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Porosty Ovocné dřeviny a ostatní vinná réva oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 4,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena ovocných dřevin a ostatní vinné révy: Porosty - zjištěná cena
Kč 1 032 500,00 m2 295,00 m2 100,00 Kč 350 000,00 * 0,045 = 15 750,00 =
15 750,- Kč
Jedn. cena [Kč/m2] 3 500,00
Cena [Kč] 651 000,-
3. Ocenění pozemků 3.1. Pozemek Název zastavěná plocha a nádvoří
Parcelní číslo 3499
Výměra [m2] 186,00
zahrada Ostatní stavební pozemky - celkem
3500
109,00 3 500,00 295,00m2
Pozemek - zjištěná cena
=
381 500,1 032 500,1 032 500,- Kč
Rekapitulace nákladové ceny staveb: Rodinný dům Porosty Pozemek
684 705,12 Kč 15 750,-- Kč 1 032 500,--Kč
Nákladové ceny - celkem
=
1.733.000,- Kč
c) Výnosová metoda: V dané lokalitě se rodinné domy se pronajímají, v poslední době spíše vyjímečně. Technický stav domu je však natolik špatný, že nemovitost je v současné době nepronajmutelná, Výnosová hodnota se tedy rovná nule.
d)
Porovnávací hodnota:
Jako porovnávací nemovitosti byly vybrány z realitní inzerce na internetovém servru „sreality” nemovitosti, které svou velikostí, typem i polohou odpovídají přibližně oceňované nemovitosti. Podle zákona č. 151/97Sb., o oceňování majetku, jedním ze způsobů oceňování je porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Tato zdánlivě jednoduchá porovnávací metoda má u nemovitostí několik více či méně podstatných úskalí. Za prvé bude zřejmě problém zjistit skutečné ceny prodejní. O těchto cenách se lze dozvědět např. z realitních kanceláří, příp. z internetu. Informace čerpané z realitní inzerce jsou důležité, ale je třeba si uvědomit, že ceny inzerované jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Navíc tato cena zpravidla obsahuje i marži pro realitní kancelář za zprostředkování. V příloze je uvedeno pět aktuálních nabídek nemovitostí, nejedná se o nemovitosti identické, porovnávané nemovitosti jsou v lepším technickém stavu, obyvatelné, což nelze konstatovat o nemovitosti oceňované, kterou lze spíše považovat za objekt hrubé stavby, kde všechny prvky krátkodobé životnosti je nutno vyměnit. Jiné, přesnější srovnání však bohužel není možné, neboť nejsou k tomu na internetu informace.
cena nemovitosti 1 1.270.000Kč 2 1.920.000Kč 3 1.960.000Kč
výměra pozemku / cena bez cena za 1m2 pozemku 104m2 / 750.000Kč 5.000Kč/m2 394m2 / 541.000Kč 3.500Kč/m2 371m2 / 661.500Kč 3.500Kč/m2
užitná plocha 50m2
koef. techn. cena za 1m2 užitné stavu plochy 0,6 9.000Kč/m2
40m2
0,4
5.410Kč/m2
76m2
0,6
5.222Kč/m2
4 2.200.000Kč 5 2.250.000Kč
763m2 / 2.000Kč/m2 524m2 / 2.000Kč/m2
674.000Kč
200m2
0,4
1.348Kč/m2
1.202.000Kč
280m2
0,4
1.717Kč/m2
Pozn. Dle velikosti pozemku je zvolena i cena za 1m2 pozemku, u menšího pozemku je cena za 1m2 pozemku vyšší, než u pozemku menšího. Výše uvedené ceny realitních kanceláří jsou cenami poptávanými, skutečná výsledná (smluvní) cena bývá v naprosté většině případů nižší, a to v průměru v dané lokalitě o 10-20% (koef.0,85), Výše uvedené ceny jsou ceny včetně provize realitní kanceláře, zpravidla 3% (koef 0,97) Průměrná cena užitní plochy u porovnávaných nemovitostí: (váha 1,0): 1/5 * (9.000 + 5.410 + 5.222 + 1.348 + 1.717) = 4.539Kč/m2 Užitná plocha oceňované nemovitosti: 140m2 Hodnota pozemku: 295m2 * 3.500Kč/m2 = 1.032.500Kč Celková hodnota porovnávací metodou: 0,97 * 0,85 * (1.032.000Kč + 140m2 * 4.539Kč/m2) =
1.375.000Kč
C. CELKOVÁ REKAPITULACE: 1) 2) 3) 4)
Hodnota nemovitosti dle cenového předpisu činí: Hodnota nemovitosti nákladovým způsobem činí: Hodnota nemovitosti výnosovou metodou činí: Hodnota nemovitosti porovnávací metodou činí:
1.337.000Kč 1.733.000Kč 0Kč 1.375.000Kč
Cena obvyklá (tržní hodnota) oceňované nemovitosti ke dni ocenění činí vzhledem k výše uvedenému výpočtu, odborného odhadu znalce, zkušenosti z realitního trhu činí 1.350.000 Kč (slovy jedenmilióntřistapadesáttisíc Kč)
D. ZÁVĚR Při výpočtu ceny obvyklé (tržní) byly použity čtyři na sobě nezávislé metody. První metoda porovnávací dle cenového předpisu, druhá nákladová využívají údaje podklady také z cenové vyhlášky, u pozemků je cena dle skutečnosti, třetí výnosová posuzuje nemovitost čistě
z ekonomického hlediska, tedy za kolik by byla nemovitost pronajmutelná. Toto kriterium je nízké (příp. i nulové) u objektů určených k rodinnému bydlení, které jsou vzdálenější od Prahy nebo mimo silně preferované sídelní útvary, či ve špatném technickém stavu. Dobrou vypovídací schopnost má u objektů čistě komerčních v žádaných lokalitách. Čtvrtá metoda dává dobré výsledky, neboť reaguje na aktuální trh s nemovitostmi a cena obvyklé se hodnotě nemovitosti zjištěné porovnávací metodou nejvíce blíží. Výsledná cena obvyklá stanovena v tomto odhadu (tedy 1.350.000Kč) je platná ze předpokladu, že by byla nemovitost v případě prodeje ihned uvolněna bez dalších výdajů na vyprázdnění či vyklizení objektu.
V Praze 14.12.2015 Ing._ Tomáš Moláček Kamýcká 685/87 165 00 Praha 6 - Suchdol telefon: 777 196 035 e-mail:
[email protected] Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.18.
E. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 26. 10. 1993, č. j. Spr. 4130/92, pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3585 265-1/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji fakturou č. 200/2015.
