ZNALECKÝ POSUDEK Č.
1137/39/2015
o obvyklé ceně nemovitých věcí - podílu ve výši id. 1/2 na pozemcích parc. č. st. 3 a 131/3 vč. příslušenství a stavby bydlení č. p. 85 (rodinný dům), která je součástí pozemku parc. č. st. 3; to vše v k. ú. Chlum u Dubé, obec Chlum, okres Česká Lípa.
Objednatel:
Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ: CZ5904226394
Účel znaleckého posudku:
Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j.: 167 EX 4590/08-76 vydaného soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 30.12.2014.
Zhotovitel:
Ing. DAGMAR VYHNALÍKOVÁ Trojská 163/28 182 00 Praha 8 IČ: 75707349 mob: +420 604 555 649 e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 6.2.2015. Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 27 stran textu, a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele.
V Praze dne 25.2.2015
Znalecký posudek č. 1137/39/2015
Určení obvyklé ceny
OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A.
Úvod ........................................................................................................................................................... 3
1.
Znalecký úkol ............................................................................................................................................. 3
2.
Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN ................................................................. 3
3.
Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena .............................................................................. 4 3.1.
Obvyklá cena ..................................................................................................................................... 4
3.2.
Administrativní cena .......................................................................................................................... 4
4.
Hlavní používané zkratky ........................................................................................................................... 4
B.
Nález .......................................................................................................................................................... 4
5.
PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 4 5.1.
Prohlídka nemovitých věcí ................................................................................................................. 4
5.2.
Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................................................... 5
5.3.
Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 6
5.4.
Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 7
5.5.
Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 8
6.
METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 8 6.1.
Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 8
6.2.
Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 8
6.3.
Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 9
6.4.
Metody aplikované v ocenění ............................................................................................................ 9
7.
CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ ................................................................................................... 9 7.1.
Poloha a vnější vlivy .......................................................................................................................... 9
7.2.
Rodinný dům č. p. 85, který je součástí p. č. st. 3, a příslušenství.................................................. 10
7.3.
Pozemky .......................................................................................................................................... 13
7.4.
Využití ploch – územní plán ............................................................................................................. 14
7.5.
Povodňový plán ČR ......................................................................................................................... 14
7.6.
Shrnutí ............................................................................................................................................. 15
C.
Posudek ................................................................................................................................................... 16
8.
URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY .................................................................................. 16 8.1.
Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem ................................................................................. 16
8.2.
Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí ................................................................................ 22
8.3.
Určení administrativní ceny ............................................................................................................. 22
D.
Závěrečný výrok ....................................................................................................................................... 27
E.
Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 28
F.
Seznam příloh .......................................................................................................................................... 28
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw
Stránka 2 z 27
Znalecký posudek č. 1137/39/2015
Určení obvyklé ceny
A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je dle výroku I. a II. v usnesení č. j. 167 EX 4590/08-76: a) ocenit nemovité věci určit obvyklou cenu všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 103, tj.: - podíl ve výši id. 1/2 na pozemcích parc. č. st. 3 a 131/3 vč. příslušenství a stavby bydlení č. p. 85 (rodinný dům), která je součástí pozemku parc. č. st. 3;to vše v k. ú. Chlum u Dubé, obec Chlum, okres Česká Lípa. b) určit příslušenství nemovitých věcí; c) zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu (§ 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění – zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly; d) vyjádřit se, zda považuji nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnit.
2. Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovité věci: * LV č. 103 pro k. ú. Chlum u Dubé, obec Chlum, okres Česká Lípa ALV:
BLV:
Vlastník Levkovič Lukáš, Ploužnice 322, 47124 Ralsko; Identifikátor: 831215/2310; Podíl: 1/2 Suchá Hana, Chlum č. p. 85, 472 01 Chlum; Identifikátor: 625518/0723; Podíl: 1/2 Pozemky Parcela: Druh pozemku: Způsob využití: parc. č. st. 3 zastavěná plocha a nádvoří Součástí je stavba: Chlum, č. p. 85, bydlení Stavba stojí na pozemku p. č.: st. 3 parc. č. 131/3 zahrada
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw
Výměra: 2 444 m
1113 m
2
Stránka 3 z 27
Znalecký posudek č. 1137/39/2015
Určení obvyklé ceny
3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, §2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“
3.2. Administrativní cena „Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č. 199/2014.“
4. Hlavní používané zkratky KN – katastr nemovitostí; LV – list vlastnictví; ALV – vlastnické právo; BLV – nemovitosti; FLV – nabývací tituly a jiné podklady v zápisu; k. ú. – katastrální úřad; KP – katastrální pracoviště; č. j. – číslo jednací; č. – číslo; parc. č. – parcelní číslo; č. p. – číslo popisné; RD – rodinný dům; NP – nadzemní podlaží, PP – podzemní podlaží; IS – inženýrské sítě; KM – katastrální mapa; zap.pl. – započitatelná plocha
B.Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí byla provedena při místním šetření konaném dne 6.2.2015 bez přítomnosti vlastníka nemovitých věcí. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znalci i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitých věcech, ani nebyla ze strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitých věcí účastnit a zpřístupnit tak i její interiér. Doporučený dopis s kontaktováním povinného byl vrácen prostřednictvím České pošty z důvodu, že je adresát na uvedené adrese neznámý. Žádnou další adresu jsem pro kontaktování povinného neobdržela. Dále byl také zaslán doporučený dopis spolumajitelce nemovitých věcí paní Haně Suché, která si ho ovšem nevyzvednula. Na místě bylo zanecháno oznámení o provedení místního šetření a výzva o poskytnutí součinnosti, na které však nikdo do dne zpracování znaleckého posudku nereagoval. Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw
Stránka 4 z 27
Znalecký posudek č. 1137/39/2015
Určení obvyklé ceny
Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem JUDr. Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitých věcí ke dni místního šetření.
5.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 103 ze dne 30.12.2014, k. ú. Chlum u Dubé, obec Chlum, okres Česká Lípa – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem – viz. příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j. 167 EX 4590/08-76 ze dne 30.12.2014 Sdělení MěU Dubá ze dne 15.1.2015; č. j. MUD/3958/2014/STU/1; vyřizuje: Králová; že v archivu stavebního úřadu nebyly nalezeny žádné doklady ani projektová dokumentace k této stavbě; (žádáno bylo o: Stavební dokumentaci vč. technické zprávy a to půdorysy všech podlaží, řezy, pohledy. Stavební povolení, popřípadě jakékoliv informace o případných rekonstrukcích / modernizacích) Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 103 – dálkový náhled Kopie katastrální mapy, k. ú. Chlum u Dubé – dálkový náhled - viz. příloha Územní plán obce Chlum u Dubé Informace získané při místním šetření Mapa oblasti – viz. příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz. příloha Záznam z prohlídky nemovitých věcí Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi Informace z malého lexikonu obcí ČR 2013 – http://www.czso.cz/csu/2013edicniplan.nsf/p/1302-13 Povodňový plán ČR (www.dppcr.cz) www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskereality.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Vyhláška MF ČR č. 199/2014 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a katastrální vyhláška č. 357/2013 Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - www.cuzk.cz
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw
Stránka 5 z 27
Znalecký posudek č. 1137/39/2015
Určení obvyklé ceny
Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN 978-80-7204-630-0 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN 978-80-245-1818-3 Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8 Ing. Petr Ort, Ph.D – Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2. Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN 978-80-86929-88-0 Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. – Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04032-4 Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04307-3 Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha – Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04854-2 Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2015 Odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2015 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o. s., ročníky 2010 až 2015
5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw
Stránka 6 z 27
Znalecký posudek č. 1137/39/2015
Určení obvyklé ceny
kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto znaleckého posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto znaleckého posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny určené tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.
5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 103 ze dne 30.12.2014 váznou na oceňovaných nemovitých věcech zástavní práva – viz. přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitým věcem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Užívací nebo jiná obdobná práva Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná práva. Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw
Stránka 7 z 27
Znalecký posudek č. 1137/39/2015
Určení obvyklé ceny
Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 103 ze dne 30.12.2014 dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých věcí nařízeny a zahájeny exekuce, byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitých věcí - viz. přiložené LV část „C - Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu znaleckého posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto znaleckém posudku uvažováno. Jiné závady – plomba „P“ Na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 103 ze dne 30.12.2014 je dále u nemovitých věcí uvedena plomba „P“ – údaje výpisu jsou dotčeny změnou právních vztahů: • V-10380/2014-501: Předmětem řízení je zástavní právo, účastníky řízení jsou zástavce Suchá Hana a zástavní věřitel SECAPITAL S.a.r.I., poslední operací bylo dne 15.12.2014 – Informace o vyznačení plomby. •
Z-6988/2014-501: Předmětem řízení je poznámka, účastníky řízení jsou oba spoluvlastníci, poslední operací bylo dne 6.1.2015 jeho ukončení.
Tyto skutečnosti nejsou ve znaleckém posudku zohledněny.
5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto znaleckého posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití nemovitých věcí. K nemovitým věcem nebyla získána žádná výkresová dokumentace, při místním šetření nebylo umožněno provést zaměření, a proto muselo být přistoupeno k převzetí venkovních rozměrů z katastrální mapy a fotomapy, výšky jsou odhadnuty. Poslední relevantní informace potřebné pro vyhotovení znaleckého posudku byly získány dne 24.2.2015, jednalo se o informaci od obecního úřadu Chlum o územním plánu obce.
6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitých věcí (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitých věcí, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.
6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitých věcí. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá. Odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw
Stránka 8 z 27
Znalecký posudek č. 1137/39/2015
Určení obvyklé ceny
doporučuje výnosové ocenění u objektů sloužících pro rezidenční bydlení neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji.
6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určitých nemovitých věcí a to určení její obvyklé ceny. Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele znaleckého posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitých věcí se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitých věcí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které jsou oceňované nemovité věci srovnávány. U rezidenčních nemovitých věcí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. „započitatelná plocha“. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci.
6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto znaleckém posudku se určuje obvyklá cena předmětu ocenění. Z výše popsané definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak určit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňovaných nemovitých věcí s cenou porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu určení obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění jsou pozemky se stavbou rodinného domu a příslušenstvím, u kterých je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitých věcí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání taktéž vypočtena administrativní cena porovnávacím způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.
7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ 7.1. Poloha a vnější vlivy Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází v okrese Česká Lípa v obci Chlum, v katastrálním území Chlum u Dubé, na okraji souvisle zastavěného území obce. Jedná se o malou obec ležící v poměrně členité částečně zalesněné krajině v těsné blízkosti CHKO Kokořínsko – Máchův kraj. Oceňované nemovité věci se nachází na severovýchodním okraji obce v jižně orientovaném svahu asi 600 m pěší chůzí od místního obecního úřadu.
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw
Stránka 9 z 27
Znalecký posudek č. 1137/39/2015
Určení obvyklé ceny
Okresního město Česká Lípa je vzdáleno cca 15 km severním směrem, město Dubá je vzdáleno cca 6 km jižním směrem a turisty hojně vyhledávané Máchovo jezero a obec Doksy jsou vzdáleny cca 11 km východním směrem. Okolní zástavba: Jedná se o tradiční venkovskou lokalitu vhodnou k rekreaci, v nejbližším okolí převažuje původní zástavba rodinných domů a chalup. Občanská vybavenost: V obci prakticky chybí občanská vybavenost, je zde pouze obchod s potravinami, hospoda, penzion, obecní úřad, knihovna a sportovní hřiště. Potřebná občanská vybavenost je k dispozici v sousedních obcích Doksy či Dubá, veškerá pak v České Lípě. Dopravní dostupnost: Obec je průměrně dostupná osobní dopravou po silnici III. třídy, asi 1 km od obce vede silnice I. třídy č. I/9 (Praha – Mělník – Česká Lípa), asi 6 km je to k další silnici I. třídy č. I/38 vedoucí do Mladé Boleslavi. Z veřejné dopravy je v centru obce zastávka autobusů pouze s nízkou četností spojení na trase Dubá – Česká Lípa a dále je asi 1 km od obce zastávka obce „Chlum hl. Silnice“, kudy jezdí více spojů. Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Pozemky jsou přístupné po zpevněné veřejné komunikaci, z pozemku parc. č. 1889/2 (ostatní komunikace / ostatní plocha; vlastník: obec Chlum). Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Pouze při sněhové nadílce či při ledu může být příjezd díky svažitosti komunikace obtížný. Parkovací možnosti: Parkování je možné na vlastním pozemku a dále v ulici před bránou pouze pro cca 1 automobil. Příjezdová ulice je poměrně úzká prakticky bez parkovacích možností. Inženýrské sítě: Z inženýrských sítí jsou v místě k dispozici elektřina a vodovod. Informace z malého lexikonu obcí ČR Kód okresu CZ0511
Název obce
Kód obce
Chlum
561614
Správní obvod 1 5101
2
3
4
3
4
5
6
1 517 242 173
7
8
9
5
0
0
10 11 12 13 0
0
0
1
Vysvětlivka: 2 – počet částí obce; 3 – počet katastrálních území; 4 – katastrální výměra v hektarech; 5 – obyvatel celkem; 6 – obyvatelé ve věku 15 - 64 let; 7 – obydlené domy; 8 – obydlené byty; 9 – pošta, 10 – matrika; 11 – škola; 12 – zdravotní zařízení; 13 – statutární město = 4, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 9 – 12: (ano = 1, ne = 0, * s jedním stupněm)
7.2. Rodinný dům č. p. 85, který je součástí p. č. st. 3, a příslušenství Jedná se o zděný (1.NP) a částečně roubený (2.NP) rodinný dům obdélníkovitého tvaru s přístavbou vstupní verandy k jižní straně. Stavba má 2 nadzemní podlaží a stavebně neupraveného podkroví (půda). Západní štítová strana je obložena dřevěnými prkny, východní štítová část fasády má vápennou omítku se 2 malými okny. Vstup do objektu je z jižní strany přes přízemní přístavbu, na jejíž střechu se lze dostat dveřmi z 2.NP, není zde však provedeno zábradlí a střecha je pultová. Na severní stranu rodinného domu navazuje zemní sklep, jeho rozsah mi však není znám. Nevylučuji také možnost, že je propojen s rodinným domem. Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw
Stránka 10 z 27
Znalecký posudek č. 1137/39/2015
Určení obvyklé ceny
Stavba stojí v jižně orientovaném svahu, na hranici parc. č. st. 3 a obecní komunikaci je provedena kamenná opěrná zeď, navazující zahrada na parc. č. 131/3 severním směrem je také oddělena od nádvoří opěrnou zdí. Oceňované pozemky jsou oplocené, společně se stavbou a příslušenstvím tvoří funkční celek. Dispoziční řešení (výchozí předpoklad) Dispoziční řešení nebylo z doložených dokumentů ani při místním šetření z veřejně přístupných míst zjištěno. Obytné místnosti se pravděpodobně nachází v přízemí i ve 2.NP, ve východní stěně objektu jsou umístěny garážová vrata – je zde pravděpodobně garáž či dílna. Západní část 2.NP pravděpodobně není obytná, nenachází se zde okna a je zde proveden dřevěný prkenný obklad fasády. Nevylučuji také možnost dvougeneračního uspořádání, i když stavba má 1 vstup přes verandu. Způsob využití / skutečné užívání objektu / nejlepší možné využití Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití objektu „bydlení“, což je pravděpodobně v souladu se skutečným a také nejlepším možným využitím. Potenciálním využitím objektu je také rekreace. Ke dni místního šetření je objekt pravděpodobně obývaný, na pozemku se nacházeli 2 psi, z komína se však nekouřilo a z objektu nikdo nevyšel. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle odborného odhadu před cca 120-ti lety Počet podlaží: 2 nadzemní podlaží + půda Základy: kamenné bez izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zděné z kamene (1.NP), dřevěné roubené (2.NP) Stropy: dřevěné trámové s přiznanými trámy Střecha: tvar sedlový, krov dřevěný; přístavba s pultovou střechou Krytina střechy: pálené tašky; přístavba s plechovou vlnitou krytinou Klempířské konstrukce: podokapní žlaby a oplechování střechy z pozinkovaného zkorodovaného plechu; 1x plastový dešťový svod Vnější povrchy: omítka vápenná či roubená fasáda či dřevěné obložení Vstupní dveře do objektu: dřevěné částečně prosklené osazené do dřevěných zárubní Vrata: dřevěná svlaková Okna: dřevěná zdvojená Bleskosvod: není proveden Komíny: 1x POPIS INTERIÉRU (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku): Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky a dřevěné povrchy s nátěrem Obklady: v kuchyni za kuchyňskou linkou Schody: konstrukce: dřevěná Dveře: dřevěné hladké plné s dřevěnými zárubněmi a dřevěnými prahy Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: dřevěné, z keramické dlažby či betonové Vytápění: lokální kamny či krbem na tuhá paliva Ohřev teplé vody: el. bojler Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené vody Hygienické vybavení: podstandardní - opotřebované - vana, umyvadlo, WC Vnitřní kanalizace: odkanalizování z kuchyně, koupelny a WC do jímky Vnitřní plynovod: není proveden
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw
Stránka 11 z 27
Znalecký posudek č. 1137/39/2015
Určení obvyklé ceny
Elektroinstalace: rozvody světelného proudu (230V) Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: podstandardní kuchyňská linka s dřezem Údržba: zanedbaná Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto uvažovány vzhledem ke stavu a stáří stavby jako podstandardní - typické pro daný typ objektu; jejich provedení tedy může být ve skutečnosti odlišné.
Informativní odhad obestavěného prostoru rodinného domu č. p. 85 - odměřeno z KM Konstrukční výška
Podlaží
Výpočet
1.NP 2.NP
19,45*6,65+2,6*2 19,45*6,65
zastřešení
19,45*6,65*3,4*0,5 - sedlová střecha (půdní prostor)
Zastavěná plocha
Obestavěný prostor 2
2,4 m 2,4 m
134,54 m 2 129,34 m
3
323 m 3 310 m 220 m
Obestavěný prostor
3
853 m
3
2
Zastavěná plocha 1.NP Zastavěná plocha všech podlaží
135 m 2 264 m
Odhad poměru započitatelné / zastavěné plochy výpočtem: 26,34 11,96 38,30 96,25 0,72
zastavěná plocha - obvodové zdivo zastavěná plocha - vnitřní příčky zastavěná plocha celková všemi zdmi započitatelná plocha: zastavěná plocha RD - zastavěná plocha zdmi poměr vypočtená započitatelná plocha / zastavěná plocha
Informativní odhad vnitřní výměry rodinného domu č. p. 85 Podlaží
Místnost
Podlahová plocha
Zohledněno
Započitatelná plocha
76,87
100%
76,87 m
20,00 96,87
0% x
0,00 m 2 76,87 m
obytná část stavby - odhad 0,72 x zastavěná plocha 1.NP - garáž garáž - odhad Celková výměra 1.NP odhad 0,72 x zastavěná plocha 2.NP neupravená část 2.NP neupravená část - odhad
64,88
100%
64,88 m
2
28,25
0%
0,00 m
2
Celková výměra 2.NP
93,13
x
64,88 m
Celková výměra
190,00
x
141,75 m
1.NP
2 2
2 2
Stáří a stavebně technický stav Objekt byl postaven dle odborného odhadu před cca 120-ti lety, ke dni místního šetření je v nevalném stavu, vybavení je pravděpodobně podstandardní a neodpovídá dnešním požadavkům na bydlení. Odhadem před cca 20-ti lety byla provedena přístavba vstupní verandy. Nátěr roubené konstrukce je průběžně obnovován. Zkorodované jsou klempířské konstrukce, chybí zakončení střešní krytiny na západní straně, nevylučuji možnost zatékání do stavby. V dohledné době předpokládám potřebu rekonstrukce střechy, klempířských konstrukcí a pravděpodobně veškerých konstrukcí prvků krátkodobé životnosti v interiéru. Při místním šetření z veřejně dostupných míst nebyly zjištěny žádné statické poruchy stavby.
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw
Stránka 12 z 27
Znalecký posudek č. 1137/39/2015
Určení obvyklé ceny
Příslušenství -
Venkovní úpravy a) b) c) d) e) f)
Přípojky inženýrských sítí – elektřina, vodovod, odkanalizování do jímky Oplocení - dřevěné Vstupní branka a vjezdová brána – kovové konstrukce s drátěnou či plechovou výplní Zpevněné plochy – betonové před vstupem do RD na parc. č. st. 3 Venkovní schodiště – betonové, 2 stupně Opěrná zeď – kamenná porostlá břečťanem na rozhraní parc. č. st. 3, obecní komunikací a zahradou parc. č. 131/3 g) Zemní sklep – vedle garážových vrat je viditelný vstup do zemního sklepa, který je proveden ve svahu za rodinným domem. Velikost sklepa nebyla z veřejně přístupných míst zjištěna.
7.3. Pozemky Předmětem ocenění je podíl id. 1/2 na pozemcích parc. č. st. 3 a 131/3, které jsou zapsané na LV č. 103 ze dne 30.12.2014 pro k. ú. Chlum u Dubé, obec Chlum, okres Česká Lípa. Obvyklá cena trvalých porostů je zahrnuta v určení obvyklé ceny. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Předpokládám nezávadnost (ekologická – kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Sousední parcely (info z www.cuzk.cz): parc. č. st. 3: st. 2, 122/2, 131/2, 131/3, 131/4, 1889/2 parc. č. 131/3: st. 3, 131/2, 131/4, 1539/2, 2186 Pozemek parc. č. st. 3
Pozemek je svažitý – výškové rozdíly jsou vyrovnány opěrnými zdmi, má nepravidelný tvar, je z části zastavěn stavbou rodinného domu č. p. 85 a venkovními úpravami. Nezastavěná část (dvůr) má travnatý či hliněný neudržovaný povrch. Na pozemku je skladováno dřevo a parkuje zde starý automobil. Vjezd na pozemek je kovovou bránou. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí pouze částečně v souladu se skutečným stavem. Přístavba verandy není zakreslena v katastrální mapě.
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw
Stránka 13 z 27
Znalecký posudek č. 1137/39/2015
Určení obvyklé ceny
Pozemek parc. č. 131/3
Pozemek je svažitý, má nepravidelný přibližně lichoběžníkovitý tvar, travnatý povrch s trvalými porosty – listnaté stromy a jehličnaté stromy, slouží jako zahrada pro rodinný dům č. p. 82. Pozemek nebylo možné při místním šetření řádně zkontrolovat, z veřejně přístupných míst je špatně viditelný, předpokládám zanedbanou údržbu porostů. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.
7.4. Využití ploch – územní plán Podle územního plánu obce Chlum se oceňované pozemky nachází v zastavěném území obce – plochy bydlení – venkovské.
7.5. Povodňový plán ČR Dle dálkového náhledu do povodňových map ČR (www.dppcr.cz) se pozemky nenachází v záplavové oblasti.
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw
Stránka 14 z 27
Znalecký posudek č. 1137/39/2015
Určení obvyklé ceny
7.6. Shrnutí Adresa: okres Česká Lípa, obec Chlum č. p. 85 zděný a částečně roubený RD Nemovité věci: s pozemky a příslušenstvím podíl id. 1/2 Dispozice: Podlažnost: Obestavěný prostor: Započitatelná plocha: Podlahová plocha:
neznámá 1.NP + 2.NP + půda 3 853 m 2 141,75 m 2 190 m
Stav: Vybavení: Příslušenství: Výměra pozemků: Zast. plocha 1.NP: Zast. pl. 1.-2.NP:
nevalný pravděpodobně podstandardní venkovní úpravy 2 1 557 m 2 135 m 2 264 m
Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny Povyšující faktory: o klidná lokalita s turisticky zajímavými místy v okolí – lokalita vhodná k rekreaci Ponižující faktory: o předpokládaný celkově nevalný stav a podstandardní vybavení o poměrně nákladný objekt na provoz a údržbu o svažitý pozemek s opěrnými zdmi – do budoucna riziko pohybu svahu a zřícení zdí o v obci prakticky chybí občanská vybavenost o nevalná dostupnost veřejnou dopravou o v dané lokalitě je vysoká nezaměstnanost o neúplné inženýrské sítě – je zde pouze elektřina a vodovod o současný převis nabídky domů nad poptávkou podstatně minimalizuje případnou prodejnost; celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu trhu o vlastnictví nemovitých věcí více subjekty o na LV zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, nejsou ve znaleckém posudku promítnuty, vzhledem k účelu znaleckého posudku
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw
Stránka 15 z 27
Znalecký posudek č. 1137/39/2015
Určení obvyklé ceny
C.Posudek 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl lokality a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitých věcí v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; dopravní dostupnosti centra obce a dopravního spojení; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí nemovitých věcí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitých věcí. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků a možnost dalšího rozšíření a výstavby v dané lokalitě. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží stavebně technický stav nemovitých věcí, stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení nosných konstrukcí; morální opotřebení. K 4 - Koeficient vybavení, příslušenství v sobě odráží standard vybavení nemovitých věcí mj. vytápění, základní příslušenství, venkovní úpravy, vedlejší stavby tvořící příslušenství. K 5 - Koeficient velikost nemovitých věcí v sobě odráží velikost nemovitých věcí zejména z hlediska jejich započitatelné plochy. K 6 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě. K 7 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,7 až 0,85, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitých věcí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Koeficient zdroje dále v sobě odráží datum uskutečnění prodeje, příp. pouze dosud nerealizovaný prodej. Okruh potencionálních investorů. K 8 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí, věcná břemena a jiné závady váznoucí na nemovitých věcech. K 9 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. - okruh potencionálních investorů Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňované nemovité věci (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňované nemovité věci, odpovídá koeficient > 1. Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw
Stránka 16 z 27
Znalecký posudek č. 1137/39/2015
Určení obvyklé ceny
Oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech Prodejnost spoluvlastnického podílu je dle zkušeností výrazně nižší, než pouhé procentuální vyčíslení podílu z celkové ceny nemovitých věcí. Reálnou prodejnost takovéhoto podílu odhaduji na 80% obvyklé ceny, vzhledem k tomu, že spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 je pro kupujícího výrazně méně atraktivní z důvodu možných komplikací při užívání s dalšími spoluvlastníky. Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 103 ze dne 30.12.2014 mají nemovité věci 2 spoluvlastníky. Snižování ceny při oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech z důvodu spoluvlastnictví nemá výslovný základ v právních předpisech. Městský soud v Praze v usnesení ze dne 18.2.2009 č. j. 16 Co 53/2009-75 rozhodl o změně usnesení o ceně č. j. 067 EX 2340/08-100 tak, že snížil cenu spoluvlastnického podílu z důvodu, že se jedná o menšinový podíl: "Cena tohoto menšinového podílu nemůže být stanovena pouhým vynásobením ceny nemovitosti a menšinového podílu. Odvolacímu soudu je z jeho činnosti známo, že v takovém případě znalci cenu spoluvlastnického podílu obvykle snižují o 10 % až 20 %." Analýza trhu - pozemky s rodinnými domy a příslušenstvím 1.) www.sreality.cz Nabídka nemovitých věcí v obci Chlum - byly nalezeny 4 rodinné domy s nabídkovou cenou od 490.000 Kč do 1.490.000 Kč. V obci a okolí do 1 km od obce je v nabídce na tomto serveru celkem 9 rodinných domů s nabídkovou cenou od 490.000 Kč do 5.000.000 Kč. 2.) www.reality.cz Nabídka nemovitých věcí v obci Chlum - byly nalezeny 2 rodinné domy s nabídkovou cenou 490.000 Kč a 967.000 Kč. V obci a okolí do 5 km od obce je v nabídce na tomto serveru celkem 6 rodinných domů s nabídkovou cenou od 490.000 Kč do 8.900.000 Kč. 3.) http://www.e-aukce.com/ ; http://www.eurodrazby.cz Na těchto serverech nebyla v obci Chlum nalezena žádná nedobrovolná dražba pozemků se stavbou rodinného domu a příslušenstvím. Vyhodnocení nabídky a poptávky: V regionu je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitých věcech. Poptávka je spíše po objektech po celkové rekonstrukci v dobrém stavu, které odpovídají dnešním standardním požadavkům na bydlení a jsou vhodné k rekreaci. Jedná se o objekty umístěné na rekreačně atraktivnějších místech. Obchodovatelnost posuzuji jako obtížnou. Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících.
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw
Stránka 17 z 27
Znalecký posudek č. 1137/39/2015
Určení obvyklé ceny
Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 „Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě.“
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw
Stránka 18 z 27
Znalecký posudek č. 1137/39/2015
Určení obvyklé ceny
Srovnávací metoda
Oceňované nemovité věci
Reprezentant č. 1
Reprezentant č. 2
Reprezentant č. 3
Reprezentant č. 4
Reprezentant č. 5
Nemovité věci:
poloroubený RD
poloroubený RD
zděný RD
zděný RD
poloroubený RD
zděný krajní ŘRD
Adresa:
Chlum 85
Chlum 84
Chlum 90
Chlum, Drchlava 29
Skalka u Doks 50
Dubá, Vodní 256
Zemědělská usedlost ve středním udržovaném stavu. Jedná se o poloroubenou stavbu s navazující zachovalou stodolou a ovocným sadem. Na pozemku je pískovcový sklep. Do objektu je přiveden vodovod a elektřina, odpad je sveden do septiku, topení kamny na TP.
Zděný RD s dispozicí 4+1 stojící u příjezdové komunikace do obce. V objektu jsou 4 pokoje, kuchyň, koupelna s WC, sklep a dílna s garáží. U domu je pergola, skleník a venkovní posezení. Objekt je po částečné rekonstrukci, lze užívat i celoročně.
Zděný RD z r. 1898 po část. reko. z r. 1978. V 1.NP je kuchyň, obývací pokoj, koupelna s WC, 2 komory a chodba. Ve 2.NP je původní kuchyň, obývací pokoj, pokoj, 2 komory, chodba a balkon. Dům je částečně podsklepen. Vytápění je kotlem na TP, ohřev vody boilerem. IS: E, V, K do žumpy. Na zahradě jsou kolny a altán.
Zděný RD s dílnou a garáží v udržovaném stavu. V 1.NP je dílna a garsoniera. V patře je byt 2+1 (obytná hala s kuchyní a jídelnou, 2 pokoje, WC, sprchový kout, balkon). Půda je vhodná k vestavbě.
poloroubené nebyla zjištěna 1.NP + 2.NP + půda 1 539 nezjištěn 217 228
zděné 4+1/G sklep+1.NP+2.NP+půda 413 nezjištěn 84 121
zděné 3+2 sklep+1.NP+2.NP+půda 1 232 nezjištěn 178 192
Poloroubenný RD ve středním udržovaném stavu s udírnou na zahradě, garáží, skleníkem a zahradní kuchyní. Dům má novou střechu, vytápí kotlem ÚT na TP nebo el. kotlem. IS: E, V, odpad řešen septikem. V 1.NP je koupelna s WC, kuchyň, jídelna, obývací pokoj a ložnice. V patře jsou 2 pokoje, komora a půdní prostory. Dům je podsklepený. poloroubené 5+1 sklep+1.NP+2.NP+půda 788 nezjištěn 157 206
1 490 000
1 299 000
967 000
1 790 000
1 650 000
6 539
10 739
5 030
8 686
11 326
Fotografie:
Doplňující popis:
Konstrukční provedení: Dispozice: Podlažnost: Výměra pozemků [m2]: Obestavěný prostor [m3]: Zastavěná plocha 1.NP [m2]: Započitatelná plocha [m2]:
x
poloroubené nebyla zjištěna 1.NP + 2.NP + půda 1 557 853 135 141,75
Nabídková / prodejní cena [Kč]: Cena [Kč / m2 započ. pl.]: Variační koeficient [%]:
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw
0
zděné 2+1 a 1+kk 1.NP + 2.NP + půda 295 nezjištěn 122 146
28,41%
Stránka 19 z 27
Znalecký posudek č. 1137/39/2015
Určení obvyklé ceny Srovnání pomocí indexové metody
K1 - Lokalita:
Chlum 85; okraj obce svažitý, zanedbaná údržba; 1557 m2
K2 - Pozemek: K3 - Stav:
nevalný pravděpodobně podstandardní
K4 - Vybavení, příslušenství: K5 - Velikost nemovitých věcí:
1.NP + 2.NP + půda
K6 - Napojení na sítě (přípojky):
E, V
K7 - Zdroj informací: K8 - Právní vztahy:
v exekuci
K9 - Ostatní: Váhy: 2
Upravená cena [Kč / m zap. pl.]: Upravená cena [Kč]: Variační koeficient [%]:
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw
obdobná
rušnější
menší část obce
blíž do obce Doksy
lepší dostup. a obč.v.
1,00 udržovaný, rovinný 0,97 střední 0,95 standardní 0,95 větší objekt, stodola 1,20 E, V 1,00 inzerce 0,85 bez exekuce 0,96 obdobné 1,00
1,05 menší, udržovaný 1,10 střední 0,95 standardní 0,95 menší objekt, garáž 0,90 E, V 1,00 inzerce 0,70 bez exekuce 0,96 obdobné 1,00
1,10 rovinný, udržovaný 0,98 střední až nevalný 0,98 standardní, opotřebení 0,98 větší objekt, kůlny 1,20 E, V 1,00 inzerce 0,85 bez exekuce 0,96 obdobné 1,00
0,90 menší, udržovaný 1,05 střední - udržovaný 0,92 standardní - udržované 0,92 větší RD, garáž 1,20 E, V 1,00 inzerce 0,80 bez exekuce 0,96 lepší celkový dojem 0,90
0,80 menší, udržovaný 1,20 střední až dobrý 0,85 standardní až dobré 0,85 obdobná velikost 1,00 E, V, K 0,98 inzerce 0,80 bez exekuce 0,96 krajní ŘRD 1,03
0,20
0,20
0,20
0,20
0,20
5 866
5 606
6 770
5 099
5 762
6 090
831 431 9,44%
794 588
959 672
722 836
816 816
863 241
Stránka 20 z 27
Znalecký posudek č. 1137/39/2015
Určení obvyklé ceny
Statistické údaje a určení obvyklé ceny Vážený průměr upravené ceny [Kč]: Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]:
831 431 78 513 722 836 752 917 831 431 909 944
Maximální upravená cena [Kč]:
959 672
Srovnávací hodnota celku (Aritmetický průměr) [Kč]:
831 431
Úprava srovnávací hodnoty - podíl id. 1/2 na LV č. 103, k. ú. Chlum u Dubé
415 715
Úprava srovnávací hodnota - podíl id. 1/2 na LV č. 103, k. ú. Chlum u Dubé Srážka za horší obchodovatelnost minoritních spoluvlastnických podílů (odhad 80% z vypočtené srovnávací hodnoty)
332 572
Obvyklá cena (srovnávací hodnota po zaokrouhlení) - podíl id. 1/2 na LV č. 103, k. ú. Chlum u Dubé
330 000
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw
Stránka 21 z 27
Znalecký posudek č. 1137/39/2015
Určení obvyklé ceny
8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí. Vyhodnocení rizik NE
Nemovité věci jsou zapsané na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) – přístavba verandy není zakreslena v katastrální mapě
ANO Stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO K nemovitým věcem je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup ANO
Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva
ANO
Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení např. – břemeno vedení IS, ochranná pásma
NE
Nemovité věci jsou prosty jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod.
ANO Stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost ANO Nemovité věci jsou užívány v souladu s právním stavem ANO Stavba je určena výhradně k bydlení ANO Stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č. p. ANO Nemovité věci se nenachází v povodňovém území dle platného povodňového plánu ANO Nemovité věci nebyly v minulosti zatopeny ANO Stavba na pozemku je dokončena NE
Údaje na LV nejsou dotčeny změnou (plombou)
ANO Na pozemku není evidováno Právo stavby ANO V KN není evidována poznámka spornosti ANO V KN není evidováno duální vlastnictví ANO Není sjednána výhrada zpětné koupě, zpětného prodeje nebo koupě na zkoušku ANO Není sjednána výhrada lepšího kupce ANO Není sjednána výhrada přednostního pořadí pro jiné právo ANO Na LV není evidován (budoucí) výměnek ANO Není přídatné spoluvlastnictví
8.3. Určení administrativní ceny Určení administrativní ceny je pouze orientační. Ze získaných dokumentů a místního šetření z veřejně přístupných míst nebyl zjištěn rozsah zemního sklepu, a proto není v administrativní ceně zohledněn. Účel znaleckého posudku je určit obvyklou cenu, ocenění podle oceňovací vyhlášky je provedeno pouze informativně.
A. Nález 1. Základní informace Adresa předmětu ocenění: Kraj:
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw
471 41 Liberecký
Stránka 22 z 27
Znalecký posudek č. 1137/39/2015
Určení obvyklé ceny
Okres: Česká Lípa Obec: Chlum Katastrální území: Chlum u Dubé Počet obyvatel: 244 2 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 810,00 Kč/m Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)
č. V IV V III
Pi 0,50 0,60 0,80 0,70
III V
0,90 0,85
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 104,10 Kč/m
2
2. Prohlídka nemovitých věcí – viz. výše 3. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem a příslušenstvím
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuční příkazy 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I III
Pi -0,06 -0,01
II I II IV
0,00 -0,04 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 +
Pi) = 0,890 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,01 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,03 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek I 0,00 lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw
Stránka 23 z 27
Znalecký posudek č. 1137/39/2015
Určení obvyklé ceny
5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná I občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná II dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
0,00 0,01 -0,02 0,00 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
Pi) = 1,020
IP = P1 * (1 +
i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,908
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem a příslušenstvím Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - nezjištěno
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,890 Index polohy pozemku IP = 1,020 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,890 * 1,000 * 1,020 = 0,908 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena 2 [Kč/m ] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 104,10
Zatřídění
Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo st. 3
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada 131/3 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw
Index
Koef.
0,908
Upr. cena 2 [Kč/m ] 94,52
Výměra 2 [m ] 444,00
Jedn. cena 2 [Kč/m ] 94,52
Cena [Kč] 41 966,88
1 113,00
94,52
105 200,76 147 167,64
Stránka 24 z 27
Znalecký posudek č. 1137/39/2015
Určení obvyklé ceny
Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům č. p. 85 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Liberecký kraj, obec do 2 000 obyvatel 120 let 3 2 194,- Kč/m
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 19,45*6,65+2,6*2 2.NP: 19,45*6,65 Název podlaží 1.NP: 2.NP:
Zastavěná plocha 2 134,54 m 2 129,34 m
134,54 m 2 129,34 m
Konstrukční výška 2,40 m 2,40 m
Obestavěný prostor 1.NP: (19,45*6,65+2,6*2)*(2,40) 2.NP: (19,45*6,65)*(2,40) zastřešení: 19,45*6,65*3,4*0,5 Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,96
2
= =
= = = =
ZP1 ZP
= =
3
322,90 m 3 310,42 m 3 219,88 m 3 853,20 m
2
134,54 m 2 263,88 m
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné I plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo I smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do III žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. II nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo II jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 12. Kriterium jinde neuvedené - mírně snižující cenu II 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad IV provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 120 let: s = 1 - 0,005 * 120 = 0,400 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6.
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw
Vi typ B 0,00 -0,08 0,03 0,01 0,00 -0,08 -0,05 0,00 0,00 0,00 0,01 -0,03 0,65
Stránka 25 z 27
Znalecký posudek č. 1137/39/2015
Určení obvyklé ceny
12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,600 = 0,316
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,890 Index polohy pozemku IP = 1,020 Ocenění 3 3 Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 194,- Kč/m * 0,316 = 693,30 Kč/m 3 3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 853,20 m * 693,30 Kč/m * 0,890 * 1,020= 536 985,09 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
536 985,09 Kč
Cena staveb celkem
=
536 985,09 Kč
Ocenění porostů na pozemcích Trvalé porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu:
Kč 2 m 2 m Kč * =
Trvalé porosty - zjištěná cena
147 167,64 1 557,00 800,00 75 616,00 0,065 4 915,04 4 915,04 Kč
Cena porostů celkem = Pozemky s rodinným domem a příslušenstvím - výchozí cena pro výpočet = vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem *
4 915,04 Kč 689 067,77 Kč
Pozemky s rodinným domem a příslušenstvím - zjištěná cena
344 533,89 Kč
=
1/2
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem a příslušenstvím
344 533,90 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
344 533,90 Kč
Celkem
344 533,90 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
344 533,90 Kč
344 530,- Kč
slovy: Třistačtyřicetčtyřitisícpětsettřicet Kč
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw
Stránka 26 z 27
Znalecký posudek č. 1137/39/2015
Určení obvyklé ceny
D. Závěrečný výrok Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky
330 000 Kč 344 530 Kč
a) Předmětem ocenění jsou veškeré nemovité věci a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 103, tj.: o
podíl ve výši id. 1/2 na pozemcích parc. č. st. 3 a 131/3 vč. příslušenství a stavby bydlení č. p. 85 (rodinný dům), která je součástí pozemku parc. č. st. 3; to vše v k. ú. Chlum u Dubé, obec Chlum, okres Česká Lípa.
Výsledná obvyklá cena nemovitých věcí, příslušenství nemovitých věcí, práv a závad uvedených se určuje na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů; podle stavu ke dni 6.2.2015, částkou ve výši:
330 000,- KČ slovy: Třistatřicettisíc korun českých b) Příslušenstvím nemovitých věcí se rozumí: o
Venkovní úpravy
c) a d) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi – nezjištěny
Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného zhotovitele.
V Praze dne 24.2.2015 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw
Stránka 27 z 27
Znalecký posudek č. 1137/39/2015
Určení obvyklé ceny
E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2009, č. j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1137/39/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 39 - 2015.
F. Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 103 ze dne 30.12.2014 Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled Příloha č. 3: Mapa oblasti Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí ze dne 6.2.2015
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw
Stránka 28 z 27
Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 103
Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled
Příloha č. 3: Mapy oblasti
Letecká fotomapa nemovité věci - stavby bydlení č. p. 85 a pozemků GPS: 50°34'49.87"N, 14°34'00.18"E
Umístění nemovité věci v rámci části obce „Chlum“
Umístění nemovité věci v rámci obce „Chlum“
Umístění nemovité věci v rámci města Česká Lípa a okolí
Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí
Uliční pohledy (západní a východní) na rodinný dům č. p. 85 a pozemky a příslušenstvím
Pohled na vstup do RD a na pozemek parc. č. st. 3 bránou
Pohledy - západní a východní na štítové stěny RD
Zemní sklep ve svahu: