2015

ZNALECKÝ POSUDEK Č.

29/49/2015

o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku parc. č. st. 114/1 vč. příslušenství a stavby bydlení č. p. 24 (rodinný dům), která je součástí pozemku parc. č. st. 114/1; to vše v k. ú. Cerhenice, obec Cerhenice, okres Kolín.

Objednatel:

Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ: CZ5904226394

Účel znaleckého posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j.: 167 EX 25057/12-120 vydaného soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 5. 8. 2015.

Zhotovitel:

Znalecký ústav ESTIMMO s. r. o. Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 IČ: 49966375, DIC: CZ49966375 mob: +420 604 555 649 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 14. 8. 2015. Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 44 stran vč. příloh, a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele.

V Praze dne 11. 10. 2015

Znalecký posudek č. 29/49/2015

Určení obvyklé ceny

OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A.

Úvod ........................................................................................................................................................... 3

1.

Znalecký úkol ............................................................................................................................................. 3

2.

Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN ................................................................. 3

3.

Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena .............................................................................. 4 3.1.

Obvyklá cena ..................................................................................................................................... 4

3.2.

Administrativní cena .......................................................................................................................... 4

4.

Hlavní používané zkratky ........................................................................................................................... 4

B.

Nález .......................................................................................................................................................... 4

5.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 4 5.1.

Prohlídka nemovitých věcí ................................................................................................................. 4

5.2.

Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................................................... 5

5.3.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 7

5.4.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 7

5.5.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 8

6.

METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 9 6.1.

Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 9

6.2.

Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 9

6.3.

Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 9

6.4.

Metody aplikované v ocenění ............................................................................................................ 9

7.

CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ ................................................................................................. 10 7.1.

Poloha a vnější vlivy ........................................................................................................................ 10

7.2.

Rodinný dům č. p. 24, který je součástí p. č. st. 114/1, a příslušenství........................................... 11

7.3.

Pozemek .......................................................................................................................................... 14

7.4.

Využití ploch – územní plán ............................................................................................................. 14

7.5.

Povodňový plán ČR ......................................................................................................................... 15

7.6.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 15

C.

Posudek ................................................................................................................................................... 16

8.

URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY .................................................................................. 16 8.1.

Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem ................................................................................. 16

8.2.

Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí ................................................................................ 22

8.3.

Určení administrativní ceny ............................................................................................................. 23

D.

Závěrečný výrok ....................................................................................................................................... 29

E.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 30

F.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 30

Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

Stránka 2 z 30



A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znaleckého ústavu je dle výroku I. a II. v usnesení č. j. 167 EX 25057/12-120: a) ocenit nemovité věci určit obvyklou cenu všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 177, tj.: - pozemek parc. č. st. 114/1 vč. příslušenství a stavby bydlení č. p. 24 (rodinný dům), která je součástí pozemku parc. č. st. 114/1; to vše v k. ú. Cerhenice, obec Cerhenice, okres Kolín. b) určit příslušenství nemovitých věcí; c) zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu (§ 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění – zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly; d) vyjádřit se, zda považujeme nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnit.

2. Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovité věci: * LV č. 177 pro k. ú. Cerhenice, obec Cerhenice, okres Kolín; ke dni 5. 8. 2015 ALV:

BLV:

Vlastník SJM Kardoš Jiří a Kardošová Sandra, Nádražní 24, Cerhenice; Identifikátor: 800719/0774, 855406/0086 Pozemky Parcela: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: 2 parc. č. st. 114/1 zastavěná plocha a nádvoří 178 m Součástí je stavba: Cerhenice č. p. 24; bydlení Stavba stojí na pozemku p. č.: st. 114/1


Stránka 3 z 30



3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, §2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“

3.2. Administrativní cena „Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č. 199/2014.“

4. Hlavní používané zkratky KN – katastr nemovitostí; LV – list vlastnictví; ALV – vlastnické právo; BLV – nemovitosti;k. ú. – katastrální území; KP – katastrální pracoviště; č. j. – číslo jednací; č. – číslo; parc. č. – parcelní číslo; č. p. – číslo popisné; RD – rodinný dům; NP – nadzemní podlaží, PP – podzemní podlaží; IS – inženýrské sítě; KM – katastrální mapa; zap.pl. – započitatelná plocha; oc.nem. – oceňovaná nemovitá věc

B.Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí byla provedena při místním šetření konaném dne 14. 8. 2015 bez přítomnosti povinného. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znaleckému ústavu i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitých věcích, ani nebyla ze strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitých věcí účastnit a poskytnout potřebné informace pro ocenění. Doporučený dopis s kontaktováním povinného: - z adresy Karla Čapka 794/1 byl vrácen prostřednictvím České pošty z důvodu, že je adresát na uvedené adrese neznámý (uloženo na poště do14. 8. 2015). -

z adresy Nádražní 24 byl vrácen prostřednictvím České pošty z důvodu, že si jej adresát nevyzvednul (uloženo na poště do 31. 8. 2015).


Stránka 4 z 30



Žádnou další adresu jsem pro kontaktování povinného neobdržela. Doporučeným dopisem byla obeslána i manželka povinného paní Kardošová Sandra (adresa: Nádražní 24). Doporučený dopis byl však vrácen z důvodů, že se paní Kardošová odstěhovala. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovité věci ke dni místního šetření.

5.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znaleckým ústavem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 177 ze dne 5. 8. 2015, k. ú. Cerhenice obec Cerhenice, okres Kolín – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem – viz. příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j.: 167 EX 25057/12-120 ze dne 5. 8. 2015 Písemné sdělení Úřadu Městyse Cerhenice ze dne 25. 8. 2015; č. j. 00663/15/MMa; vyřizuje: Marie Malá; že v archivu stavebního úřadu nalezly požadované podklady pro ocenění Žádala jsem o: •

Stavební dokumentaci vč. technické zprávy a to půdorysy všech podlaží, řezy, pohledy

•

Stavební povolení, popřípadě jakékoliv informace o případných rekonstrukcích / modernizacích

Doloženo bylo: • Souhlas s ohlášenými udržovacími pracemi ze dne 4. 6. 2007, č. j.: 609/1529/2007 •

Kolaudační rozhodnutí – přípojka na splaškovou kanalizační síť č. p. 24 Cerhenice ze dne 19. 6. 2002, č. j.: K3568-363/01/2002

•

Stavební povolení – přípojka na splaškovou kanalizační síť č. p. 24 Cerhenice ze dne 1. 10. 2001, č. j.: 3568-363/2001

•

Rozhodnutí o přípustnosti stavby – výstavba ÚT v RD č. p. 24 ze dne 22. 3. 1982, č. j.: výst./9/82.

Dokumenty získané z katastru nemovitostí: •

Kupní smlouva ze dne 14. 11. 2006

•

Návrh na zahájení řízení o povolení vkladu práva vlastnického do katastru, 30. 1. 2007

•

Smlouva postupní ze dne 6. 3. 1924

Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 177 – dálkový náhled Kopie katastrální mapy, k. ú. Cerhenice– dálkový náhled - viz. příloha Územní plán obce Cerhenice Informace získané při místním šetření Mapa oblasti – viz. příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz. příloha Záznam z prohlídky nemovitých věcí Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi


Stránka 5 z 30



Informace z malého lexikonu obcí ČR 2014 – http://www.czso.cz/csu/2014edicniplan.nsf/publ/320199-14-r_2014 Povodňový plán ČR (www.dppcr.cz) www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskereality.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Vyhláška MF ČR č. 199/2014 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a katastrální vyhláška č. 357/2013 Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - www.cuzk.cz Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN 978-80-7204-630-0 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN 978-80-245-1818-3 Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8 Ing. Petr Ort, Ph.D – Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2. Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN 978-80-86929-88-0 Kolektiv autorů – Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. – Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04032-4 Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04307-3 Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha – Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04854-2 Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2015


Stránka 6 z 30



Odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2015 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o. s., ročníky 2010 až 2015

5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalecký ústav prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znaleckého posudku. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalecký ústav neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalecký ústav při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalecký ústav za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.

5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí je dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 177 ze dne 5. 8. 2015 (sekce B1 – LV) zřízeno věcné břemeno, které zvyšuje obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. • Věcné břemeno chůze - Oprávnění pro: Parcela st. 114/1 - Povinnost k: Parcela 66 - Listina: Usnesení soudu číslo deníku 428/1924; POLVZ: 45/1969; Z-1500045/1969-204 Jedná se o věcné břemeno ve prospěch oceňované nemovité věci, a proto není samostatně vyčísleno. Dle postupní smlouvy se jedná o služebnost chůze na zahradě parc. č. 66, rozsah však není přesně zakreslen


Stránka 7 z 30



v geometrickém plánu. Věcné břemeno má pouze minimální pozitivní vliv na obvyklou cenu, a je zohledněno v určení obvyklé ceny. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 177 ze dne 5. 8. 2015 váznou na oceňovaných nemovitých věcech zástavní práva – viz. přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitým věcem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Užívací nebo jiná obdobná práva Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná práva. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 177 ze dne 5. 8. 2015 dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých věcí nařízeny / zahájeny exekuce a byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitých věcí - viz. přiložené LV část „C - Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu znaleckého posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto znaleckém posudku uvažováno.

5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsme měli k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto znaleckého posudku. K nemovitým věcem nebyla získána žádná výkresová dokumentace, při místním šetření nebylo umožněno provést zaměření nemovitých věcí, a proto muselo být přistoupeno k převzetí venkovních rozměrů z katastrální mapy, výšky jsou odhadnuty. Poslední relevantní doklady pro zpracování znaleckého posudku byly získány dne 25. 8. 2015 od Úřadu Městyse Cerhenice.


Stránka 8 z 30



6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitých věcí (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitých věcí, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.

6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitých věcí. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá. Odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění u objektů sloužících pro rezidenční bydlení neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikujeme.

6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určitých nemovitých věcí a to určení její obvyklé ceny. Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele znaleckého posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitých věcí se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitých věcí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které jsou oceňované nemovité věci srovnávány. U rezidenčních nemovitých věcí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. „započitatelná plocha“. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci.

6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto znaleckém posudku se určuje obvyklá cena předmětu ocenění. Z výše popsané definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak určit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňovaných nemovitých věcí s cenou porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu určení obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění jsou pozemky se stavbou rodinného domu a příslušenstvím, u kterých je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitých věcí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání taktéž vypočtena administrativní cena porovnávacím způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky.


Stránka 9 z 30



Ocenění je provedeno dvěma způsoby: pomocí aktuální prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování, která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitých věcí vůči oceňované nemovité věci. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR. srovnáním s realitním trhem metodou přímého porovnání a upravení pomocí hodnototvorných faktorů Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ 7.1. Poloha a vnější vlivy Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází v okrese Kolín v centrální části městyse Cerhenice v katastrálním území Cerhenice, v souvisle zastavěné části obce. Nemovité věci se nachází při hlavní ulici Nádražní, která je kolmá na ulici Východní a Na Vinohradech a navazuje na Náměstí Míru. Absolutní centrum města je vzdáleno cca. 400 m pěšky jihozápadním směrem. Okresní město Kolín je vzdáleno cca 13,6 km jízdy autem jihovýchodním směrem. Okolní zástavba: Jedná se o tradiční venkovskou lokalitu bydlení, v nejbližším okolí převažuje původní zástavba rodinných domů. Jedná se o druhý rodinný dům po levé straně za odbočkou do ulice Polní při cestě směrem k nádraží. V blízkosti oceňovaných nemovitých věcí (cca 250 m od oc. nem) se nachází autobusová zastávka. V místě je hluk od silnice. Občanská vybavenost: V docházkové vzdálenosti je k dispozici potřebná občanská vybavenost - obecní úřad, supermarket, restaurace, ZŠ, MŠ, knihovna, zámek, pečovatelská služba a kostel, aj. Veškerá občanská vybavenost je k dispozici v nedalekém Kolíně. Dopravní dostupnost: Městys je dobře dostupné osobní i veřejnou dopravou, leží na křižovatce silnic III. třídy, v blízkosti silnice I. třídy a dálnice D11. Z veřejné dopravy je asi 400 m pěšky zastávka autobusů - průměrné spojení do Peček a do Kolína. Vlaková stanice je vzdálena cca 600 m pěšky – trať Praha - Kolín. Nevýhodou je nízká četnost spojení mimo špičku a absence nočních linek. Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Pozemky jsou přístupné po zpevněné veřejné komunikaci, z ulice Nádražní, z pozemku parc. č. 1025/2 (silnice, vlastník Česká republika). Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Parkovací možnosti: Parkování je možné na vlastním pozemku i na okolním veřejném prostranství.


Stránka 10 z 30



Inženýrské sítě: Z inženýrských sítí jsou v místě k dispozici elektřina, vodovod, kanalizace i plyn. Rodinný dům je pravděpodobně na všechny uvedené inženýrské sítě napojen. Informace z malého lexikonu obcí ČR Kód Pořado Název obce okresu vé číslo

Kód obce

Správní obvod 1

2

3

CZ0204

533246

2110

2

2

7

Cerhenice

4

5

6

1 063 1 666 1 131

7

8

9

2

8

44

10 11 12 13 1

1

1

Vysvětlivka: 2 – počet částí obce; 3 – počet katastrálních území; 4 – katastrální výměra v hektarech; 5 – obyvatel celkem; 6 – obyvatelé ve věku 15 - 64 let; 7 – dokončené byty v letech 1999 až 2003; 8 – dokončené byty v letech 2004 až 2008; 9 – dokončené byty v letech 2009 až 2013, 10 – pošta; 11 – škola; 12 – zdravotní zařízení; 13 – statutární město = 4, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 10 – 12: (ano = 1, ne = 0, * s jedním stupněm)

7.2. Rodinný dům č. p. 24, který je součástí p. č. st. 114/1, a příslušenství Jedná se o rodinný dům ve tvaru písmene „L“ s 1 nadzemním podlažím a půdou pod sedlovou střechou. Podsklepení pravděpodobně není provedeno. Na pozemku u domu se nachází dvě kůlny, které tvoří příslušenství. Oceňovaný pozemek je oplocený, neudržovaný, společně se stavbami a příslušenstvím tvoří funkční celek. Dispoziční řešení Nebylo zjištěno. Způsob využití / skutečné užívání objektu / nejlepší možné využití / legálnost staveb Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití objektu „bydlení“, což je pravděpodobně v souladu se skutečným využitím a také nejlepším možným využitím. Pozemek je viditelně dlouhodobě neudržovaný, okna RD však byla při místním šetření otevřena, a proto předpokládám, že je RD užíván. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle odborného odhadu byl dům postaven před cca 110-ti lety Počet podlaží: 1 nadzemní podlaží + půda Základy: kamenné bez izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: obvodové zdivo o tloušťce cca. 45 cm - zděné z pálených plných cihel Stropy: pravděpodobně dřevěné trámové s rovným podhledem Střecha: tvar sedlový – z jedné strany polovalbová střecha, 1x vikýř, krov dřevěný Krytina střechy: betonové tašky na hlavní budově, plechová – vikýř a přístavba Klempířské konstrukce: podokapní žlaby, dešťové svody, oplechování okenních parapetů, oplechování střešních prostupů, z pozinkovaného plechu Vnější povrchy: břizolitová Vstupní dveře do objektu: dřevěné do kovových zárubní Vrata: nejsou Okna: plastová s izolačním dvojsklem; dřevěné s dvojsklem – vikýř Bleskosvod: není proveden Komíny: cihelné Zabezpečovací systém: nezjištěn Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

Stránka 11 z 30

2



POPIS INTERIÉRU (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku) Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: keramické v koupelně, v kuchyni za kuchyňskou linkou Schody: nejsou (venku žebřík a výlez) Dveře: dřevěné hladké plné a prosklené s kovovými zárubněmi a dřevěnými prahy Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: dřevěné, z PVC a keramické dlažby Vytápění: ústřední plynovým kotlem, žebrové litinové radiátory Ohřev teplé vody: el. bojler Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené i teplé vody Hygienické vybavení: podstandardní (vana, umyvadlo, WC) Vnitřní kanalizace: odkanalizování z kuchyně, koupelny, WC/ do veřejného řádu Vnitřní plynovod: je proveden přívod k plynovému kotli Elektroinstalace: kompletní rozvod světelného proudu (230V) Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: plynový sporák, dřez Údržba: v minulosti prováděna běžná údržba, v posledních letech zanedbaná Ostatní: není provedeno Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto uvažovány vzhledem ke stavu a stáří stavby jako podstandardní - typické pro daný typ objektu; jejich provedení tedy může být ve skutečnosti odlišné.

Informativní odhad obestavěného prostoru rodinného domu č. p. 14 - odměřeno z KM Podlaží

Výpočet

Konstrukční výška

Obestavěný prostor 2

3 m 2,65 m 1 m

(10,7+12,4)/2*6,4 3,3*3 - přístavba (10,7+12,4)/2*6,4 - nadezdívka

1.NP

Zastavěná plocha 73,92 m 2 9,90 m 2 73,92 m

3*2,2*1*0,5 - zastřešení přístavby

zastřešení

(10,7+12,4)/2*6,4*3*0,5+3-1 -sedlová střecha s vikýřem a odečtení polovalby Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo

3

222 m 3 26 m 3 74 m 3 m

3

113 m

3

438 m

3

2

Zastavěná plocha 1.NP - zaokrouhleno na celé číslo Zastavěná plocha všech podlaží - zaokrouhleno na celé číslo Zastavěná plocha nadzemních podlaží - zaokrouhleno na celé číslo

84 m 2 84 m 2 84 m

Výpočet poměru započitatelné / zastavěné plochy: 16,56 4,05 20,61 63,39 0,75

zastavěná plocha - obvodové zdivo zastavěná plocha - vnitřní příčky zastavěná plocha celková všemi zdmi započitatelná plocha: zastavěná plocha RD - zastavěná plocha zdmi poměr vypočtená započitatelná plocha / zastavěná plocha

Informativní odhad výměry místností rodinného domu č. p. 24 Podlaží

Místnost

1.NP

vnitřní výměra - odhad 0,75 x zastavěná plocha 1.NP

Podlahová plocha

Zohledněno

63,00

100%

Započitatelná plocha 1.NP Celková započitatelná plocha - zaokrouhleno na celé číslo (zap.pl.)


Započitatelná plocha 63,00 m

2

2

63,00 m

63 m

2

Stránka 12 z 30



Stáří a stavebně technický stav (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku) Objekt byl postaven dle odborného odhadu před cca 110-ti lety. Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou prozatím v ucházejícím stavu pro svoji funkčnost. U prvků krátkodobé životnosti (PKŽ) předpokládáme jejich nevalný stav, protože interiér stavby nebyl zpřístupněn. V nedávné době byla osazena nová plastová okna v 1.NP a klempířské prvky, nejsou však opatřeny nátěry. Místy opadává venkovní omítka (jižní štít objektu). Dle písemného sdělení Úřadu Městyse Cerhenice ze dne 25. 8. 2015 byly ohlášeny, povoleny či zkolaudovány následující práce: • Souhlas s ohlášenými udržovacími pracemi ze dne 4. 6. 2007, č. j.: 609/1529/2007 •

Kolaudační rozhodnutí – přípojka na splaškovou kanalizační síť č. p. 24 Cerhenice ze dne 19. 6. 2002, č. j.: K3568-363/01/2002

•

Stavební povolení – přípojka na splaškovou kanalizační síť č. p. 24 Cerhenice ze dne 1. 10. 2001, č. j.: 3568-363/2001

•

Rozhodnutí o přípustnosti stavby – výstavba ÚT v RD č. p. 24 ze dne 22. 3. 1982, č. j.: výst./9/82.

Objekt je bez viditelných statických poruch. Stavebně – technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a zanedbané údržbě. Příslušenství a přípojky inženýrských sítí -

Venkovní úpravy a) Přípojky inženýrských sítí – elektřina, kanalizace, vodovod, plyn (jsou součástí pozemku) b) Oplocení – z cihel c) Vjezdová brána – plechová d) Zpevněné plochy – betonové e) Venkovní schodiště – betonové

-

Kůlna – zděná z cihel, střecha pultová, krov je dřevěný, krytina eternitová vlnitá šablona. Vstupní dveře dřevěné, okno dřevěné. Stavba stojí ve východním rohu pozemku p. č. st. 114/1. Stav je nevalný. Informativní odhad obestavěného prostoru kůlny - dle KM a místního šetření Konstrukční Zastavěná Podlaží Výpočet výška plocha 2 1.NP 2,72*5,42 2,85 m 14,74 m Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo

-

Obestavěný prostor 3 42 m 42 m

3

Kůlna - zděná z cihel, střecha pultová, krov je dřevěný, krytina eternitová vlnitá šablona. Vstupní dveře dřevěné, okno dřevěné. Stavba stojí mezi kůlnou I. a RD č. p. 24, na který navazuje na parc. č. st. 114/1. Stav je nevalný. Informativní odhad obestavěného prostoru kůlny - dle KM a místního šetření Konstrukční Zastavěná Podlaží Výpočet výška plocha 2 1.NP 3,3*1,2 2,2 m 3,96 m Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo


Obestavěný prostor 3 9 m 9 m

3

Stránka 13 z 30



7.3. Pozemek Předmětem ocenění je pozemek parc. č. st. 114/1, který je zapsán na LV č. 177 ze dne 5. 8. 2015 pro k. ú. / obec Cerhenice, okres Kolín. Výměra pozemku byla převzata z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyla podrobně ověřována. Předpokládáme nezávadnost (ekologická – kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Sousední parcely (info z www.cuzk.cz): parc. č. st. 114/1: st. 114/2, st. 114/3, st. 255, 66, 1067/2, 1233 Pozemek parc. č. st. 114/1

Pozemek je mírně svažitý, má přibližně lichoběžníkový tvar o šířce cca 11 m a délce cca 15 m, v jehož severní části je částečně zastavěn rodinným domem č. p. 24 a ve východní části 2 kůlnami. Pozemek jihovýchodním okrajem těsně sousedí s veřejnou příjezdovou komunikací parc. č. 1025/2. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem. RD č. p. 24 není řádně zakreslen do katastrální mapy.

7.4. Využití ploch – územní plán Podle územního plánu obce Cerhenice se oceňované pozemky nachází v území vymezeném jako venkovské bydlení.


Stránka 14 z 30



7.5. Povodňový plán ČR Dle povodňového plánu České republiky www.dppcr.cz se nejedná o záplavové území.

7.6. Shrnutí Adresa: okres Kolín, obec Cerhenice, ulice Nádražní č. p. 24 Pozemek parc. č. st. 114/1 vč. příslušenství a stavby rodinného domu č. p. 24, který je součástí pozemku parc. č. st. 114/1 Stavební stav: Vybavení: nevalný podstandardní Dispozice vč.zhodnocení: Příslušenství: nebyla zjištěna 2x kůlna, venkovní úpravy 2 Podlažnost: Výměra pozemků: 1NP + půda 178 m Nemovité věci:

Obestavěný prostor (OP): Započitatelná plocha (zap.pl.): Realizovatelnost:

438 m

3

63 m

2

obtížná

Zast. plocha 1.NP: Zastavěná plocha nadzemních podlaží: IPP: OP / zap.pl.:

84 m

2

84 m

2

0,472 5,111

Pozn.: IPP – index podlažních ploch - podíl plochy všech nadzemních podlaží a celkové výměry pozemku OP / zap.pl.: - podíl obestavěného prostoru a započitatelné plochy; informuje o míře prostorové efektivnosti výstavby


Stránka 15 z 30



C. Posudek 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient lokalita v sobě odráží rozdíl poloze a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu. K 2 – Koeficient obslužnost veřejnou dopravou v sobě odráží rozdíl četnost dopravního spojení, zda je v obci autobusová zastávka, železniční zastávka, MHD, atd., a jaké je spojení do lokalit s občanskou vybaveností a pracovními příležitostmi. K 3 – Koeficient dostupnost osobní dopravou v sobě odráží dopravní dostupnost centra obce, případně okresních a krajských měst s občanskou vybaveností, napojení na dálniční síť apod. K 4 - Koeficient pozemek zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry), orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků a možnost dalšího rozšíření a výstavby na pozemcích. K 5 - Koeficient stavebně technický stav v sobě odráží stavebně technický stav, stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení nosných konstrukcí; morální opotřebení. K 6 - Koeficient vybavení v sobě odráží standard vybavení mj. vytápění, sociální zařízení, aj. K 7 – Koeficient příslušenství v sobě odráží existenci příslušenství staveb, venkovních úprav, aj. K 8 - Koeficient velikost nemovitých věcí v sobě odráží velikost nemovitých věcí zejména z hlediska jejich započitatelné plochy, podlažnost. K 9 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě. K 1 0 - Koeficient funkční využitelnost v sobě odráží možnosti využití nemovitých věcí s ohledem na dispozici, prostorové uspořádání stavby, umístění stavby na pozemku, možnosti stavebních úprav objektu, aj. K 1 1 - Koeficient zdroj informací vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficienty 0,8 až 0,85, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Koeficient zdroj informací dále v sobě odráží datum uskutečněného prodeje, příp. pouze dosud nerealizovaný prodej. K 1 2 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí. K 1 3 – Koeficient věcná břemena a ochranná pásma v sobě odráží existenci věcných břemen, ochranných pásem a závad váznoucích na nemovitých věcech a také ochranná pásma. K 1 4 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

Stránka 16 z 30



Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňované nemovité věci (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňované nemovité věci, odpovídá koeficient > 1. Analýza trhu - pozemky s rodinnými domy 1.) www.sreality.cz Nabídka nemovitých věcí v obci Cerhenice - bylo nalezeno celkem 15 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od 350.000 Kč do 3.339.000 Kč. V obci a okolí do 1 km od obce je v nabídce na tomto serveru celkem 53 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od 350.000 Kč do 7.150.000 Kč. 2.) www.reality.cz Nabídka nemovitých věcí v obci Cerhenice - bylo nalezeno celkem 8 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od 715.000 Kč do 3.399.000 Kč. V obci a okolí do 5 km od obce je v nabídce na tomto serveru celkem 17 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od 690.000 Kč do 5.500.000 Kč. 3.) www.ceskereality.cz Nabídka nemovitých věcí v obci Cerhenice - bylo nalezeno celkem 14 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od 350.000 Kč do 4.659.000 Kč. 4.) http://www.e-aukce.com/ Na těchto serverech nebyla v obci Cerhenice nalezena žádná nedobrovolná dražba pozemků se stavbou rodinného domu a příslušenstvím. 5.) http://www.eurodrazby.cz Na těchto serverech nebyla v letech 2013-2015 v obci Cerhenice nalezena žádná nedobrovolná dražba pozemků se stavbou rodinného domu a příslušenstvím. Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 „Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě.“


Stránka 17 z 30


17,19%

10 897

Variační koeficient [%]:

899 000

762 110 83

9 304

715 000

2 504 106 77

12 500

1 500 000

700 98 120

ZP: 98 m2

st. 62 - 319 m2; 23/10 522 m2; 23/11 - 250 m2; 23/19 - 608 m2; 23/9 471 m2; 43/1 - 334 m2

st. 123 - 383 m2; 92/44 379 m2

Jednotková cena [Kč/m2 zap.pl.]:

178 84 63

st. 114/1 - 178 m

cihlové 4+1 1.PP + 1NP + podkroví

Dům je patrový a podsklepený. Kanalizace obecní, ústřední topení, kotel na tuhá paliva. Voda z vlastní studny. Plyn na hranici pozemku.

1,6 km

50°04'18.5"N 15°04'19.7"E

Cerhenice

Rodinný dům

Reprezentant č. 3

cihlové 2+1 1NP + půda

RD určený k rekonstrukci s velkou zahradou. K domu náleží garáž naproti přes silnici a přilehlý pozemek. Zahrada je ve svahu. Voda vlastní zdroj.

2,6 km

50°03'54.4"N 15°03'16.9"E

Cerhýnky č. p. 62, Cerhenice

Rodinný dům

Reprezentant č. 2

cihlové 3+kk 1NP + půda

Dispozice: 3 pokoje, kuchyňský kout, komora a koupelna. Vytápění je kamny na TP. Dům má 2 komíny, na pozemku je vlastní studna a kolny, pod kterými je sklep.

2,3 km

50°03'59.5"N 15°03'15.8"E

Nabídková / prodejní cena [Kč]:

Výměra pozemků [m2]: Zastavěná plocha 1.NP [m2]: Započitatelná plocha [m2]:

Pozemky parc. č. s výměrami:

zděná z cihel 2+1 1NP + půda

Konstrukční provedení: Dispozice: Podlažnost: 2

x

x

50°04'24.76"N, 15°04'28.58"E

Rodinný dům Cerhýnky č. p. 125, Cerhenice

Rodinný dům

Reprezentant č. 1

Nádražní č. p. 24, Cerhenice

Oceňované nemovité věci

Doplňující popis:

Fotografie:

Vzdálenost cca od oc. nem.:

GPS:

Adresa:

Nemovité věci:

Srovnávací metoda


4,8 km

50.0475078N, 15.1195319E

Vítězov č. p. 27, Velim

Rodinný dům

Reprezentant č. 5

cihlové 3+1 1NP + půda

15 000

1 650 000

474 91 110

Stránka 18 z 30

14 455

1 590 000

2041 158 110

st. 168 - 338 m2; 489/3 - st. 32 - 853 m2; 40 - 1188 136 m2 m2

cihlové 4+kk 1NP + podkroví

Vytápění domu je krbem Dům je vhondý k rekonstrukci, zavedený s vložkou a rozvodem je plyn. ústředního topení v celém domě. V ložnici, v přízemí a v pokoji v patře domu jsou nová plastová okna. Na pozemku je garáž, zahradní krb, septik.

2,4 km

50.0887386N, 15.0619089E

Ratenice č. p. 166

Rodinný dům

Reprezentant č. 4


178 m2

silnice III. třídy

zastávka bus i vlak

Nádražní č. p. 24, Cerhenice

rodinný dům

veškeré IS

1.NP+půda

2x kůlna, venkovní úpravy

podstandardní

nevalný, plastová okna


tj. číselná úprava v hodnotě

Koeficient úpravy

K10 - Funkční využitelnost:


K9 - Napojení na sítě (přípojky): Koeficient úpravy


Koeficient úpravy

K8 - Velikost nemovitých věcí:


K7 - Příslušenství: Koeficient úpravy


Koeficient úpravy

K6 - Vybavení:


Koeficient úpravy

K5 - Stavebně technický stav:


Koeficient úpravy

K4 - Pozemek:


K3 - Dostupnost osobní dopravou: Koeficient úpravy


tj. číselná úprava v hodnotě K2 - Obslužnost veřejnou dopravou: Koeficient úpravy

Koeficient úpravy

K1 - Lokalita:


6 579 Kč

0 Kč

1,00

obdobná

27 158 Kč

0 Kč

1,00

obdobná

26 579 Kč

horší - E, P 1,04

6 722 Kč horší - V, E 1,04

1,01

větší RD

0 Kč

garáž - obdobné 1,00

85 814 Kč

1,01

větší RD

0 Kč

kůlna 2x-obdobné 1,00

19 579 Kč

1,15

lokální topení na plyn, nižší standard - horší

lokální topení na TP-horší 1,03

74 621 Kč

-124 368 Kč okna dřevěná, střecha-špatný stav-horší 1,15

0,80

větší

0 Kč

obdobná 1,00

18 112 Kč

19 009 Kč

1,03

okna dřevěná-horší

-94 681 Kč

0,87

větší

0 Kč

obdobná 1,00

21 213 Kč

1,03

70 568 Kč

0 Kč

1,00

obdobná

15 525 Kč

horší - E, K, V 1,02

0 Kč

1,00

obdobná

0 Kč

obdobné 1,00

70 635 Kč

1,09

více podlaží, větší RD, bez volné půdy

více podlaží, větší RD, bez volné půdy 1,10

0 Kč

garáž - obdobné 1,00

-87 204 Kč

0,90

standardní po rekonstrukci - lepší

-96 893 Kč

0,90

po rekonstrukci - lepší

-72 930 Kč

0,93

větší

0 Kč

obdobná 1,00

49 613 Kč

1,05

horší - pouze bus

47 250 Kč

1,05

horší - méně občanské vybavenosti

0 Kč

kůlna - obdobné 1,00

0 Kč

1,00

obdobné

20 554 Kč

1,03

okna dřevěná - horší

-102 375 Kč

0,87

větší

0 Kč

obdobná 1,00

0 Kč

1,00

předpokládám obdobná

horší - dál od vlaku

horší - dál od vlaku 1,03

0 Kč

1,00

předpokládám obdobná

17 584 Kč

1,03

horší - část obce bez občanské vybavenosti

20 595 Kč

1,03

horší - část obce bez občanské vybavenosti

Srovnání pomocí indexové metody

Stránka 19 z 30

0 Kč

1,00

obdobná

0 Kč

obdobné 1,00

42 915 Kč

1,05

větší RD

0 Kč

kůlna 2x-obdobné 1,00

0 Kč

1,00

obdobné

24 999 Kč

1,03

okna dřevěná - horší

-170 676 Kč

0,83

větší

0 Kč

obdobná 1,00

47 808 Kč

1,05

horší - pouze bus

45 532 Kč

1,05

horší - méně občanské vybavenosti


630 000 Kč

Obvyklá cena (zaokrouhlený vážený průměr) [Kč]:


692 133 Kč

563 907 Kč

Maximální upravená cena [Kč]:

576 182 Kč

0,20 8 951 Kč

53 495 Kč 563 907 Kč 579 042 Kč 632 537 Kč 686 032 Kč

632 537 Kč 8,46%

Vážený průměr upr. cen [Kč]: Variační koeficient [%]:

0,20 9 146 Kč

0 Kč

1,00

obdobné

0 Kč

obdobná 1,00

-23 496 Kč

0,96

bez exekuce

-103 659 Kč

0,85

reality.idnes.cz; ID: 290093

Statistické údaje a určení obvyklé ceny Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]:

10 040 Kč

Vážený průměr [Kč/m2 zap.pl.]:

Váhy:

1,00 0 Kč

obdobné

0 Kč

obdobná 1,00

-24 008 Kč

0,96

bez exekuce


VB ve prospěch - pouze minimální vliv na OC

v exekuci

-105 916 Kč

0,85


Koeficient úpravy

K14 - Ostatní:


K13 - Věcná břemena: Koeficient úpravy


Koeficient úpravy

K12 - Právní vztahy:


Koeficient úpravy

K11 - Zdroj informací:


646 086 Kč

10 255 Kč

0,20

0 Kč

1,00

obdobné

0 Kč

obdobná 1,00

-26 920 Kč

0,96

bez exekuce

-118 766 Kč

0,85


684 376 Kč

10 863 Kč

0,20

0 Kč

1,00

obdobné

0 Kč

obdobná 1,00

0 Kč

1,00

insolvence

-171 094 Kč

0,80


Stránka 20 z 30

692 133 Kč

10 986 Kč

0,20

0 Kč

1,00

obdobné

0 Kč

obdobná 1,00

-28 839 Kč

0,96

bez exekuce

-180 243 Kč

0,80





Mapa umístění reprezentantů - R1 – R5 reprezentant č. 1 až č. 5

Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny Povyšující faktory: o napojení na kompletní IS o možnost dalšího rozšíření objektu – stavební úprava půdního prostoru Ponižující faktory: o nebyla umožněna prohlídka oceňovaných nemovitých věcí o předpokládané podstandardní vybavení a nevalný stav interiéru o nevalný stav vedlejších staveb o relativně malá výměra pozemku o na LV zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, nejsou ve znaleckém posudku promítnuty, vzhledem k účelu znaleckého posudku Vyhodnocení nabídky a poptávky: V blízkém okolí nabídka převyšuje poptávku po obdobných nemovitých věcech. V inzerci se vyskytuje dostatečné množství obdobných nemovitých věcí v nevalném stavu, podstandardně vybavených s obdobnou velikostí. Z výše uvedeného je zřejmé, že je poměrně obtížné zobchodovat nemovité věci v krátkém čase a za dobrou cenu. Srovnávací hodnota je vypočtena s velikou obezřetností se zohledněním všech hodnototvorných faktorů. Obchodovatelnost posuzuji jako obtížnou. Kupní smlouva - vyhodnocení Dle Kupní smlouvy ze dne 14. 11. 2006 (Právní účinky vkladu práva ke dni 30. 1. 2007; V-576/2007) byla kupní 2 cena za nemovité věci ve výši 645.000,- Kč, tj. 10.238 Kč/m započitatelné plochy. Kupní cena je posouzena jako přiměřená, přibližně odpovídá ve znaleckém posudku určené obvyklé ceně.


Stránka 21 z 30



Vyhodnocení srovnávací metody Podle výše uvedeného porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované nemovité věci, pozemky s rodinným domem v průměru od 715 tis. Kč do 1,65 mil. Kč 2 2 (tj. cca od 9.304 Kč/m do 15.000 Kč/m zap.pl.). Stavba po rekonstrukci v nejlepším stavu a nejlépe vybavená 2 měla nejvyšší nabídkovou cenu 15.000 Kč/m zap.pl. 2 Rozpětí redukovaných (upravených) cen: 8.951,- až 10.986,- Kč/m 2 2 Určená cena za 1 m u oceňované nemovité věci: 10.040,- Kč/m Po zohlednění hodnototvorných faktorů byla vypočtena srovnávací hodnota celku ve výši 632.537 Kč. S ohledem na vyhodnocení veškerých skutečností určuji srovnávací hodnotu po srovnání s 5- ti reprezentanty po zaokrouhlení váženého průměru upravených nabídkových cen ve výši 630.000 Kč. Zdůvodnění obvyklé ceny Daný typ nemovitých věcí se v lokalitě běžně obchoduje, jedná se o zástavbu rodinných domů, které jsou užívány k bydlení. Odhad obvyklé ceny vychází z vyhodnocení nabídkových a realizovaných cen srovnatelných nemovitých věcí v dané lokalitě. Požadované nabídkové ceny se řídí v závislosti mj. na poloze, dopravní dostupnosti a občanské vybavenosti, standardu vybavení, velikosti pozemku a započitatelné plochy, počtu podlaží, stáří stavby, stavebně technického stavu, příslušenství a ostatních vlivů. Díky nevalnému stavu interiéru a vedlejších staveb, relativně malé výměře pozemků a převisu nabídky nad poptávkou (negativní faktory), i přes napojení na kompletní IS a na možnost dalšího rozšíření do podkroví (pozitivní faktory) je však obchodovatelnost obdobných nemovitých věcí poměrně obtížná a spíše v delším časovém horizontu. Ve srovnávací metodě jsou proto u zdroje informací o reprezentantech použity koeficienty 0,80 a 0,85. Na základě porovnání s nabízenými nemovitými věcmi, s přihlédnutím k výše uvedenému určuji po zaokrouhlení obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí, v současném stavu ve výši 630.000,- Kč, tj. 2 10.000 Kč/m zap.pl.

8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Znaleckým ústavem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí. Vyhodnocení rizik NE

Nemovité věci jsou zapsané na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem). NENÍ PRAVDA! Popis rizika: Zakreslení RD v KM není v souladu se skutečným stavem.

ANO Stavba je umístěna na vlastním pozemku. ANO K nemovitým věcem je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup. ANO Není ztížený přístup k nemovité věci. ANO

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva.

ANO

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení např. – břemeno vedení IS, ochranná pásma.

NE

Nemovité věci jsou prosty jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. – NENÍ


Stránka 22 z 30



PRAVDA! Popis rizika: na nemovitých věcech váznou zástavní práva, zahájení exekuce a exekuční příkazy k prodeji. ANO Stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost. ANO Nemovité věci jsou užívány v souladu s právním stavem. ANO Nenastal právní zánik stavby. ANO Nejedná se o dočasnou stavbu. ANO

Nejedná se o přestavek tj. situace, kdy trvalá stavba zřízená z podstatné části na vlastním pozemku stavebníka zasahuje na cizí pozemek malou částí.

ANO Stavba je určena výhradně k bydlení. ANO Stavba je zkolaudována a bylo jí přiděleno č. p. ANO Stavba na pozemku je dokončena. ANO Nemovité věci se nenachází v povodňovém území dle platného povodňového plánu. ANO Nemovité věci nebyly v minulosti zatopeny. ANO

Nemovité věci se nenachází v území s ekologickou zátěží.

ANO

Nemovité věci se nenachází v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace / - doprava , výroba, jiné zdroje).

ANO Nemovité věci se nenachází v území s přírodními riziky. ANO Umístění nemovité věci není v chráněném území. ANO Umístění nemovité věci není v památkové zóně. ANO Umístění nemovité věci není v ochranné zóně. ANO Stavba není v demoličním pásmu. ANO Umístění nemovité věci není v demograficky negativně zatížené lokalitě. ANO Údaje na LV nejsou dotčeny změnou (plombou). ANO Na pozemku není evidováno Právo stavby. ANO V KN není evidována poznámka spornosti. ANO V KN není evidováno duální vlastnictví. ANO Není sjednána výhrada zpětné koupě, zpětného prodeje nebo koupě na zkoušku. ANO Není sjednána výhrada lepšího kupce. ANO Není sjednána výhrada přednostního pořadí pro jiné právo. ANO Na LV není evidován (budoucí) výměnek. ANO Není přídatné spoluvlastnictví.

8.3. Určení administrativní ceny Určení administrativní ceny je pouze orientační. Ze získaných dokumentů a místního šetření z veřejně přístupných míst nebyl zjištěn přesný rozsah stavby, stavební stavu a vybavení interiéru. Účelem znaleckého posudku je určit obvyklou cenu, ocenění podle oceňovací vyhlášky je provedeno pouze informativně.

A. Nález 1. Základní informace Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

281 02 Středočeský Kolín

Stránka 23 z 30


Obec: Cerhenice Katastrální území: Cerhenice Počet obyvatel: 1 666 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 890,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)


č. III IV IV

Pi 0,75 0,60 1,01

I

1,00

II II

0,95 0,98

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 799,73 Kč/m2

2. Prohlídka nemovitých věcí – viz. výše 3. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č. p. 24 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek


Stránka 24 z 30



B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka I 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je V stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II I 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - zástavní právo, zahájení a nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV

Pi -0,06 0,00 0,00 -0,04 0,00 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + ∑ Pi) = 0,900 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,01 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,03 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek I 0,00 lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná I 0,00 občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá III 0,00 dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,02 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11

Index polohy

IP = P1 * (1 + ∑ Pi) = 1,030 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,927

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č. p. 24 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel

Stránka 25 z 30



Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):

110 let

2 453,- Kč/m

Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: (10,7+12,4)/2*6,4 3,3*3 Název podlaží 1.NP:

2

= =

Zastavěná plocha 2 73,92 m 2 9,90 m

73,92 m 2 9,90 m

Konstrukční výška 3,00 m 2,65 m

Obestavěný prostor 1.NP:

((10,7+12,4)/2*6,4)*(3,00) (3,3*3)*(2,65) zastřešení: (10,7+12,4)/2*6,4*1+3*2,2*1*0,5+(10,7+12,4)/2*6,4 *3*0,5+3-1 Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00

3

ZP1 ZP

3

= = =

221,76 m 3 26,24 m 3 190,10 m

=

438,10 m

3

2

= =

83,82 m 2 83,82 m

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 110 let: s = 1 - 0,005 * 110 = 0,450 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. Index vybavení

č. I

Vi typ A

III III II I V

0,00 0,00 0,00 0,00 0,08

III II

0,00 -0,05

I III III

0,00 0,00 0,05

I

-0,01

III III

0,00 0,85

12

IV = (1 + ∑ Vi) * V13 * 0,600 = 0,546 i=1

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,900 Index polohy pozemku IP = 1,030


Stránka 26 z 30



Ocenění 3 3 Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 453,- Kč/m * 0,546 = 1 339,34 Kč/m 3 3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 438,10 m * 1 339,34 Kč/m * 0,900 * 1,030= 543 931,02 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

543 931,02 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + ∑ Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,900 Index polohy pozemku IP = 1,030 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,900 * 1,000 * 1,030 = 0,927 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena 2 [Kč/m ] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 799,73

Zatřídění

Typ

Název

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem Pozemek - zjištěná cena


Parcelní číslo st. 114/1

Výměra 2 [m ] 178,00 178,00

Index

Koef.

0,927 Jedn. cena 2 [Kč/m ] 741,35 m

2

Upr. cena 2 [Kč/m ] 741,35 Cena [Kč] 131 960,30 131 960,30

=

131 960,30 Kč

Stránka 27 z 30



C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č. p. 24

543 931,- Kč

1. Ocenění staveb celkem

543 931,- Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek

131 960,30 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

131 960,30 Kč

Celkem

675 891,30 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

675 891,30 Kč

675 890,- Kč

slovy: Šestsetsedmdesátpěttisícosmsetdevadesát Kč


Stránka 28 z 30



D. Závěrečný výrok Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky

630 000 Kč 675 890 Kč

a) Předmětem ocenění jsou veškeré nemovité věci a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 177, tj.: o

pozemek parc. č. st. 114/1 vč. příslušenství a stavby bydlení č. p. 24 (rodinný dům), která je součástí pozemku parc. č. st. 114/1; to vše v k. ú. Cerhenice, obec Cerhenice, okres Kolín.

Výsledná obvyklá cena nemovitých věcí, příslušenství nemovitých věcí, práv a závad uvedených se určuje na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů; podle stavu ke dni 14. 8. 2015, částkou ve výši:

630 000,- KČ slovy: Šestsettřicettisíc korun českých b) Příslušenstvím nemovitých věcí se rozumí: o

Kůlna I.; kůlna II.; venkovní úpravy

c) a d) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi – nezjištěny Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného zhotovitele.

V Praze dne 11. 10. 2015 Znalecký ústav ESTIMMO, s. r. o. se sídlem: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Na vypracování tohoto znaleckého posudku se podíleli Ing. Dagmar Musilová (roz. Vyhnalíková), Ing. Jan Rejmon a Ing. Tomáš Kukla a mohou osobně stvrdit správnost tohoto posudku a mohou podat žádaná vysvětlení před orgánem veřejné moci. …………………………………………….. Ing. Dagmar Musilová (roz. Vyhnalíková) Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

………………………………….. Ing. Jan Rejmon

………………………… Ing. Tomáš Kukla

Stránka 29 z 30



E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav, který byl rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti České republiky ze dne 17. 3. 2015 pod čj. MSP-21/2015-OSD-SZN/9 zapsán do I. oddílu seznamu znaleckých ústavů pro obor ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitých věcí (včetně budov, bytů a nebytových prostor, pozemků, určení obvyklého nájemného) a práv k nemovitým věcem (zástav, břemen), oceňování movitých věcí (motorových vozidel). Znalecký úkon je zapsán do znaleckého deníku pod pořadovým číslem 29/49/2015. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem č. 49 - 2015.

F. Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 177 ze dne 5. 8. 2015 Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled Příloha č. 3: Mapa oblasti Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí ze dne 14. 8. 2015


Stránka 30 z 30

Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 177

Příloha č. 2: Katastrální mapy – dálkový náhled

Příloha č. 3: Mapy oblasti

Letecká fotomapa nemovitých věcí – rodinného domu č. p. 24 a pozemku parc. č. st. 114/1 GPS: 50°04'24.76"N, 15°04'28.58"E

Umístění nemovitých věcí v rámci ulice „Nádražní“

Umístění nemovitých věcí v rámci okolí

Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí

Pohled z ulice Nádražní na RD č. p. 24

Detail na okno a okapový žlab a svod z pozinkovaného plechu

Pohled na dvůr a na obě kůlny na pozemku parc. č. st. 114/1 a detail elektro sloupku v oplocení

2015

Recommend Documents