ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4107-123/2015 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům, Rodinný dům čp.303+ pozemky p.č.st.75,p.č.264/6,p.č.264/8 Katastrální údaje : Kraj Pardubický, okres Ústí nad Orlicí, obec Kunvald, k.ú. Kunvald Adresa nemovité věci: Kunvald 303, 561 81 Vlastník stavby: SJM Knespl Václav a Knesplová Jana, č. p. 303, 561 81 Kunvald, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: SJM Knespl Václav a Knesplová Jana, č. p. 303, 561 81 Kunvald, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61, 18100 Praha 8
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836, 533 41 Lázně Bohdaneč IČ: 11169443 telefon: 603509434
ÚČEL OCENĚNÍ:
Zjištění – určení obvyklé ceny pro potřebu dražebníka
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Za přítomnosti: p.Knespla Počet stran: 6 stran
e-mail:
[email protected] om
1 000 000 Kč 18.12.2015
V Lázních Bohdaneč, dne 21.12.2015
Stav ke dni :
Počet příloh: 5 Ing. Jiří Novák
18.12.2015 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Provést ocenění nemovitých věcí, tj. pozemku p.č.st.75 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 174m2, včetně součásti pozemku tj. rodinného domu čp.303 stojícího na pozemku p.č.st.75, dále pozemku p.č.264/6 trvalý trvaní porost o výměře 407m2 a pozemku p.č.264/8 trvalý travní porost o výměře 428m2, vše v KN zapsáno na LV č.513 pro obec a k.ú.Kunvald, část obce Kunvald, okres Ústí nad Orlicí. Ocenění provést jako podklad pro konání aukce. Přehled podkladů - LV č.513 z 21.12.2015 - místní šetření za účasti p.Knespla a p.Knesplové dne 18.12.2015 - cuzk.cz - dopis od EURODRAŽBY. CZ a.s. č.j. 1046/2015-A Místopis Vesnice Kunvald patří administrativně pod okres Ústí nad Orlicí a náleží pod Pardubický kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Žamberk. Obec Kunvald se rozkládá asi dvacetjedna kilometrů severovýchodně od Ústí nad Orlicí a šest kilometrů severovýchodně od města Žamberk. Dle oficiálního turistického členění spadá do oblastí Orlických hor a Podorlicka. Na území této středně velké vesnice žije trvale zhruba 1020 obyvatel. Kunvald se dále dělí na šest části, konkrétně to jsou: Bubnov, Končiny, Kunačice, Kunvald, Záhory a Zaječiny. Obec je vzdálená přibližně 6 km od polských hranic. V obci naleznou děti školního věku základní školu vyššího stupně a pro předškolní děti je zde mateřská škola. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat kanalizaci i veřejný vodovod. Celkový popis Předmětem ocenění dle evidence v KN jsou : - pozemek p.č.st.75 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 174m2, včetně součásti pozemku tj. rodinného domu čp.303 stojícího na pozemku p.č.st.75, dále pozemek p.č.264/6 trvalý trvaní porost o výměře 407m2 a pozemek p.č.264/8 trvalý travní porost o výměře 428m2, vše v KN zapsáno na LV č.513 pro obec a k.ú.Kunvald, část obce Kunvald, okres Ústí nad Orlicí. Ve skutečnosti se jedná o rodinný dům čp.303, jež je samostatně stojící přízemní zděný podsklepený objekt s obytným podkrovím pod sedlovou střechou, základního přibližně čtvercového půdorysného tvaru. K domku je přistavěna k jeho východní štítové stěně přízemní podsklepená garáž. Stavba garáže stojí též na pozemku p.č.st.75. Vlastní rodinný dům má základy s izolací proti zemní vlhkosti, obvodové zdivo je z pilových tvárnic na tl. zdiva 30cm, stropní konstrukce je z MIAKO vložek s nabetonávkou, dřevěný sedlový vaznicový krov, střešní krytina je z eternitových šablon na bednění. Klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu (žlaby, svody – ty jsou spíše provizorní, parapety). Fasádní omítka je vápenocementová, vytahovaná , vnitřní omítky jsou vápenné hladké, štukové. Vnitřní bělninové obklady jsou v koupelně, v části kuchyně. Schodiště vnitřní je do sklepa s keramickou dlažbou, do podkroví je ocelové konstrukce s dřevěnými stupnicemi.Dveře jsou hladké, lakované, ocelové zárubně, okna jsou dřevěná s izolačními dvojskly. Podlahy v obytných místnostech tvoří betonové mazaniny a dřevotřískové desky, podlahy v ostatních místnostech jsou keramické dlažby. Vytápění v domku je ústřední, deskové radiátory, kotel na tuhá paliva. V domku je rozvod světelné i motorové elektroinstalace, bleskosvod není nainstalován. Rozvod vody je v ocelových trubkách, teplá voda je z elektrického boileru. Odkanalizování je v plastových rourách, v koupelně v přízemí je smaltovaná vana, umyvadlo, sprchový kout, v podkroví je vana smaltovaná a umyvadlo, a WC combi. To je ještě v -2-
přízemí v samostatné místnosti. Rodinný dům je napojen na veřejné rozvody elektřiny zemním kabelem - el.pilíř je v obvodové zdi, voda je z veřejného vodovodu - vodoměr je ve sklepě, odkanalizování je betonové jímky na vyvážení o objemu cca 18m3, zemní plyn není zaveden, ani zde není možnost napojení (stejně jako na kanalizaci). Rodinný dům byl vystavěn postupně v letech 1986-1993. Jeho údržba je v posledních letech nedostatečná. Dispozičně se v domku nachází byt velikosti 4+1 s příslušenstvím. Hlavní vstup do domku je ze západní přistavěné přízemní verandy. Výměry místností: 1.PP: dílna 20,83m2, sklep 13,68m2, kotelna 5,15m2, uhelna 10,70m2, chodba 10,43m2, sklep 3,99m2, tj. celkem 64,78m2. 1.NP: veranda 1,90m2, chodba 8,50 m2, koupelna 5,30m2, WC 1,60m2, spíž 1,70m2, kuchyně 16,30m2, pokoj 15,40m2, obývací pokoj 23,40m2, tj. celkem 74,10m2 + terasa 6,70m2. Podkroví : chodba 4,60m2, ložnice 15,35m2, ložnice 12,30m2, šatna 6,17m2, koupelna s WC 6,20m2, tj. celkem 44,62m2. Tj tzv. započitatelná plocha (pojem užívaný u bank) činí 74,10+44,62+ 64,78/2+ 6,70/2= 154,46m2. Zastavěná plocha domku činí : 10,15*9,75+2,60*1,55+1,35*5,30= 110,15m2 Obestavěný prostor stavby činí: spodní stavby: 10,15*9,75*2,85+1,6*2,6*1,70=289,16m3 vrchní stavby vč.zastřešení: 10,15*9,75*(2,90+0,60+4,15/2)+1,35*5,30*2,20+1,60*2,60*(2,7+3,0)/2= 579,31m3 Obestavěný prostor celkem činí : 868,48m3. Přistavěná garáž je stavba zděná, podsklepená, s plochou střechou. Zastavěná plocha garáže činí 4,3*5,90= 25,37m2. Obestavěný prostor garáže činí 4,30*5,90*(2,65+2,50)= 130,66m2. Dále tvoří příslušenství domku: - přípojka vody 2m DN 25 z PE - kurník - přistavěný zespodu (tj. z jižní strany) ke garáži o ZP 4,5*2,3= 10,5m2 - přípojka kanalizace DN 150 5,0m (do jímky na vyvážení) . zpevněná plocha z monolitického betonu 30,70m2 - zámková dlažba 33,50m2 - opěrná zeď 9,5*0,25*1,5= 3,60m3 - schody venkovní betonové s ker.dlaždicemi , běžná délka 6*1,4= 8,4bm - oplocení pozemku celkem cca 151,5m2 pohledové plochy - plotová vrátka vchodová Celková výměra pozemků činí 1009m2. Jedná se o pozemky velmi strmé, s to směrem k jihu. Na pozemích jsou neudržované ovocné porosty - 1 ks třešeň, 1ks hrušeň, 1ks vlašský ořešák.
-3-
OCENĚNÍ
Výpočet porovnávací hodnoty
Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
154,46 m2 868,48 m3 110,15 m2 1 009,00 m2
Popisy porovnatelných nemovitých věcí Nabídka RD Helvíkovice Nabídka - Dvougenerační RD 2x 3+1 se zahradou 1382 m2 nacházející se v Helvíkovicích u Žamberka. V domě jsou nová plast. okna, I.NP po rekonstrukci - dlažba, osvětlené podhledy, radiátory... Disp.: I.PP 2x garáž, dílny, sklepy, kotelna. I. NP a II. NP byt jednotka 3+1 a soc. zázemí. Prostorná půda vhodná k další vestavbě. Vytápění ÚT, tuhá paliva. Nabídka chalupy (RD) Kunvald Nabídka - k prodeji RD 3+kk se zahradou o velikosti 1191 m2 v Kunvaldu, 5 km od Žamberka. Nemovitost prošla částečnou rekonstrukcí, nové omítky, koupelna, dřevěné podlahy, rozvody elektřiny, vody a topení, eurookna, vchodové dveře plastové, vytápění ústřední krbovými kamny s výměníkem. Nemovitost vhodná k trvalému bydlení i rekreaci. Nabídka RD Dlouhoňovice Nabídka - dvougenerační rodinný domek s vekou zahradou a garáží v obci Dlouhoňovice u Žamberka. Disp: Suterén: sklep, přízemí: kotelna, garáž, šatna, prádelna, potravinová místnost, koupelna, 1. NP: kuchyň s jídelnou, obývák, ložnice a dva pokoje, rozlehlá terasa přes celou šířku domu ,koupelna a 2 x WC, 2. NP: místnost připravená pro kuchyň včetně připojení pro sporák, vodovodní baterie, odpady, dále dva pokoje a obývací pokoj. Topení zajišťuje kotel na pevná paliva, příp. elektrokotel. V ceně je i část zařízení. K domu patří rozlehlá zahrada o ploše 1500 m2 s ovocnými stromy, skleník, dřevník a venkovní sezení s udírnou. Dům se nachází v klidném místě na okraji obce. V blízkém Žamberku, který je vzdálen asi 2 km je veškerá občanská vybavenost. Vše je v perfektním stavu. Srovnatelné nemovité věci Název: Nabídka RD Helvíkovice Lokalita Helvíkovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
0,85 0,95 0,95 0,90 0,90 0,90 0,90 -4-
Zdroj: Neuvedeno Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: Kč/m2 KC Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - větší dům; 0,50 7 537 Poloha - žádanější mírně; Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - větší pozemek, rovinatější; Úvaha zpracovatele ocenění - dům v lepším stavu; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 200,00 m2 1 508 m2 2 995 000 Kč 14 975 Kč/m2 Název: Nabídka chalupy (RD) Kunvald Lokalita Kunvald Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 0,85 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdroj: Neuvedeno Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: Kč/m2 KC Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - menší dům; 0,58 7 783 Poloha - bez vlivu; Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav lepší; Vliv pozemku - větší pozemek, ne tak prudký sklon; Úvaha zpracovatele ocenění - žádanější objekt; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 90,00 m 1 451 m 1 200 000 Kč 13 333 Kč/m2 Název: Nabídka RD Dlouhoňovice Lokalita Dlouhoňovice - Luční Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,90 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,88 K6 Vliv pozemku 0,85 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdroj: Neuvedeno Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - větší dům; 0,46 5 282 Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav lepší; Vliv pozemku - větší pozemek, rovinatější; Úvaha zpracovatele ocenění - dům ve výrazně lepším stavu; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 250,00 m 1 600 m 2 849 000 Kč 11 396 Kč/m2 -5-
Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
5 282 Kč/m2 6 867 Kč/m2 7 783 Kč/m2 6 867 Kč/m2 154,46 m2 1 060 677 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ
Porovnávací hodnota
1 060 677 Kč
Obvyklá cena 1 000 000 Kč slovy: Jedenmilion Kč
Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena je určena pod úrovní porovnávací hodnoty, jedná se o domek v posledních letech s minimální údržbou, zevně nepůsobící nijak atraktivně, navíc s pozemkem velmi sklonitým, strmým po většinu roku v podstatě nevyužitelným.
V Lázních Bohdaneč 21.12.2015 Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 603509434 e-mail:
[email protected] Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.Spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4107-123/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 107-123/15. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 4 1
Podklady a přílohy Fotodokumentace Snímek kat.mapy z cuzk.cz -6-
-7-
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
