2015

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o.

se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: [email protected] zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka 178876

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 12314-17Ř4/2015

O cen ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k nemovitým v cem sestávající z pozemku p.č. 4919 - vinice, v k.ú. N mčičky u Hustopečí, obec N mčičky, okres Břeclav. Objednavatel posudku:

JUDr. Tomáš Vrána soudní exekutor, Exekutorský úřad Přerov Komenského 38 750 02 Přerov IČ: 66246750 DIČ: CZ6205200980

Účel posudku:

Zjišt ní obvyklé ceny nemovitých v cí pro potřebu exekučního řízení č.j. 103 Ex 67445/12-22

Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni 16.9.2015 posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské nám stí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: [email protected] www.posudek.com Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží objednavatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 11 stran a 5 stran příloh. V Praze, dne 1.10.2015

ZNALECKÝ POSUDEK č. 12314-1784/2015

A. 1.

NÁLEZ Znalecký úkol Na základ usnesení, ze dne 31.8.2015 vydané Exekutorským úřadem Přerov, JUDr. Tomáš Vrána, č.j. 103 Ex 67445/12-22, byl přibrán znalecký ústav a to k ocen ní ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k nemovitým v cem sestávající z pozemku p.č. 4919 vinice, v k.ú. N mčičky u Hustopečí, obec N mčičky, okres Břeclav. Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu t chto nemovitých v cí a jejich příslušenství. Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu movitých v cí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitých v cí. Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitými v cmi. V případ , že nejsou žádné movité v ci, které by tvořily příslušenství nemovitých v cí, uvede znalec, že tyto movité v ci nejsou. V případ , že s nemovitými v cmi nejsou spojena žádná práva ani závady, uvede znalec, že taková práva ani závady nejsou. Vyjádření o movitých v cech, jež jsou součástí nemovitých v cí, a o právech a závadách s nemovitými v cmi spojených musí být vždy bezpodmínečnou součástí znaleckého posudku. K právům zástavním znalec nepřihlíží. Pro stanovení obvyklé, Ětržní, obchodovatelnéě ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti Ěexekuční řádě a o zm n dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.” Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - Ětzv.„administrativní cena“ě - jedná se o cenu určenou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 16.9.2015, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provád jí n která ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném zn ní, ve zn ní vyhlášky č. 199/2014 Sb.. Touto metodou jsou podrobn ocen ny pozemky a trvalé porosty. stránka č. 2

Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


Porovnávací hodnota - Ěocen ní porovnávací, srovnávací, komparativní metodouě - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečn ných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečn né prodeje a vyhodnocované prodeje by nem ly být starší než 6 m síců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základ vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, výv sek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí.

2.

Prohlídka a zamě ení nemovitých věcí Prohlídka a zam ření nemovitých v cí byly provedeny dne 16.9.2015 za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Vít zslava Kožušníka. Povinná se přes písemnou výzvu místního šetření nezúčastnila.

3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí č. 34, pro k.ú. N mčičky u Hustopečí, obec N mčičky, okres Břeclav, vyhotovený objednavatelem dne 28.8.2015, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Kopie katastrální mapy, pro k.ú. N mčičky u Hustopečí, obec N mčičky, okres Břeclav, vyhotovená objednavatelem dne 31.8.2015, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Grafická část povodňového plánu České republiky, uveřejn ná na www.dppcr.cz, zpracována Ministerstvem životního prostředí ČR. Územní plán obce N mčičky. Údaje sd lené objednavatelem. Skutečnosti a vým ry zjišt né na míst samém při místním šetření. Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uveřejn ných na realitních serverech www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz, www.realitycechy.cz, www.realitymorava.cz atd. Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základ které by byl předm t ocen ní užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý.

stránka č. 3


4.

Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zem m řičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje:

Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Jihomoravský Břeclav N mčičky N mčičky u Hustopečí Ě703061ě

List vlastnictví číslo: 34 Vlastníci: 1. Hajdová Monika č. p. 161, 69107 N mčičky

Podíl: 1/2

2. Poláčková Oldřiška č. p. 225, 69107 N mčičky

Podíl: 1/2

5. Celkový popis p edmětu ocenění Jedná se o ocen ní ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k nemovitým v cem sestávající z pozemku p.č. 4919 - vinice, v k.ú. N mčičky u Hustopečí, obec N mčičky, okres Břeclav, který je situován ve východní části katastrálního území s přístupem přes veřejnou, nezpevn nou komunikaci na pozemku p.č. 4952 - ostatní plocha, který je ve vlasntictví: OBEC N MČIČKY, č. p. 221, 69107 N mčičky. Na části pozemku p.č.4919 - vinice se nachází trvalé porosty vinice, stáří odhadnuto odborným odhadem na 15 roků, včetn op rné konstrukce, a to ocelových sloupků a vodících drátů. Pozemek je zem d lsky obd lávaný. Ocen ní je provedeno dle zjišt ného stavu. Dle místního šetření, informací objednavatele a dle dalších dostupných podkladových materiálů nejsou s draženými nemovitými věcmi spojeny žádná práva či závady, kromě níže uvedeného věcného břemene.

6.

Obsah znaleckého posudku

1ě Objekty aě Trvalé porosty vinic 2ě Pozemky aě Pozemek 3ě V cná práva aě V cné břemeno ve prosp ch předm tu ocen ní bě V cné břemeno váznoucí na předm t ocen ní

stránka č. 4


B.

POSUDEK

Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění 1) Objekty 1.a) Vyhláška 199/2014 Sb. 1.a.1) Trvalé porosty vinic – § 40 - § 47 Viničné porosty – příloha č. 37 Parc. č. Množství Typ 2 1 500 m Komerční vinice 4919 Viničné porosty – celkem:

Stáří 15 r.

Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:

Jedn. cena Úprava 65,– Kč = × =

Trvalé porosty vinic – zjištěná cena:

Celková cena 97 500,– Kč 97 500,– Kč 1/2 48 750,– Kč 48 750,– Kč

2) Pozemky 2.a) Vyhláška 199/2014 Sb. 2.a.1) Pozemek – § 6 § 6 – Zemědělské pozemky Koeficient pro úpravu základní ceny zemědělských pozemků dle přílohy č. 5: 20 % Obce se 2–5 tisíci obyvateli – sousední k. ú. + Úprava celkem: + 20 % × Parc. č. 4919 4919 4919 Součet:

Název Vinice - část Vinice - část Vinice - část

Zákl. cena [Kč/m2] BPEJ Vým ra [m ] základní upravená 00110 149 14,94 17,9280 04199 2 565 1,17 1,4040 00840 626 8,42 10,1040 3 340

Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě: Pozemek – zjištěná cena:

2

× =

1,200 Cena [Kč] 2 671,27 3 601,26 6 325,10 12 597,63 1/2 6 298,82 Kč 6 298,82 Kč

stránka č. 5


3) Věcná práva 3.a) Cenový předpis 3.a.1) Věcné břemeno ve prospěch předmětu ocenění – § 16b zákona č. 151/1997 Sb. v účinném znění

Jedná se o ocen ní v cného břemene chůze a jízdy, které bylo zřízeno listinou: Rozhodnutí pozemkového úřadu 1667/1998. V cné břemeno bylo zřízeno ve prosp ch: - Parcela: 4919 a vázne na: - Parcela: 4920 Právo odpovídající v cnému břemenu se oceňuje výnosovým způsobem na základ ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Tento roční užitek se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však p ti. Patří - li toto právo osob na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. Nelze - li takovýto užitek zjistit ze smlouvy, příp. z jiných dokumentů, použije se simulovaný užitek ve výši obvyklé ceny. V tomto konkrétním případě nelze stanovit roční užitek z věcného břemene, proto je věcné břemeno oceněno paušálně dle odstavce 5, §16b, zákona 151/1997Sb. Ocenění věcného břemene je provedeno samostatně a to bez zohlednění vlivu na hodnotu předmětu ocenění. Vlastní existence tohoto věcného břemene má vliv na výsledné hodnoty stanovené tímto znaleckým posudkem. Podle odst. 5 se v cné břemeno ocení jednotn částkou: V cné břemeno jako užitek oprávn ného

10 000,–

Kč


× =

1/2 5 000,– Kč

Hodnota věcného břemene:

=

5 000,– Kč

stránka č. 6


3.a.2) Věcné břemeno váznoucí na předmět ocenění – § 16b zákona č. 151/1997 Sb. v účinném znění

Jedná se o ocen ní v cného břemene chůze a jízdy, které bylo zřízeno listinou: Rozhodnutí pozemkového úřadu 1667/1998. V cné břemeno bylo zřízeno ve prosp ch : - Parcela: 4917 - Parcela: 4918 a vázne na. - Parcela: 4919 Právo odpovídající v cnému břemenu se oceňuje výnosovým způsobem na základ ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Tento roční užitek se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však p ti. Patří - li toto právo osob na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. Nelze - li takovýto užitek zjistit ze smlouvy, příp. z jiných dokumentů, použije se simulovaný užitek ve výši obvyklé ceny. V tomto konkrétním případě nelze stanovit roční užitek z věcného břemene, proto je věcné břemeno oceněno paušálně dle odstavce 5, §16b, zákona 151/1997Sb. Podle odst. 5 se v cné břemeno ocení jednotn částkou:

10 000,–

Kč

V cné břemeno jako závada na nemovitosti povinného,

×

–1

Hodnota v cného břemene:

=

–10 000,– Kč


× =

1/2 –5 000,– Kč

Hodnota věcného břemene:

=

–5 000,– Kč

Ceny věcných práv – Cenový předpis: aě V cné břemeno ve prosp ch předm tu ocen ní bě V cné břemeno váznoucí na předm t ocen ní Cena věcných práv činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

5 000,– –5 000,– 0,– 0,–

Kč Kč Kč Kč

stránka č. 7


C.

REKAPITULACE

Obvyklá cena Ětržní, obecnáě - je to cena aktuálního trhu, cena zpen žitelná tzn. Cena, za kterou lze v c v daném míst a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vn i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základ odborného posouzení zjišt ných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledn ny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující m rou ovlivnit hodnotu majetku. Nejv tší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na n kolik roků, dále na vn jší i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umíst ní lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Kladné stránky předmětu ocenění: - nebyly zjišt ny Záporné stránky předmětu ocenění: - pozemky v současné dob využitelné pouze pro zem d lské účely - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Z hlediska segmentu trhu k datu ocen ní obecn poptávka po obdobných pozemcích dané cenové kategorie je menší. Četnost realizovaných obchodů je minimální. V obdobných lokalitách není na trhu nabídka srovnatelných pozemků nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu prům rnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předm t ocen ní považovat za obtížně obchodovatelný. Dle vlastní databáze realizovaných prodejů, dle aktuální nabídky realitních kanceláří získané prostřednictvím tisku a realitních internetových serverů se v současné dob porovnatelné pozemky v obdobných lokalitách nabízejí v rozmezí od 15,- Kč do 25,- Kč/m2. S ohledem na situování, přístup k pozemkům a s ohledem na další výše uvedené skutečnosti odhadujeme obvyklou cenu oceňovaných nemovitých v cí, při středu uvedeného rozp tí, a to ve výši 20,- Kč/m2, po vynásobení celkovou vým rou pozemků ve výši 3.340 m2 se dostáváme k hodnot ve výši 66 800,- Kč. Výslednou „obvyklou hodnotu“ nejvíce ovlivňuje fakt, že se jedná o ocen ní ideálního spoluvlastnického podílu 1/2 k výše uvedenému předm tu ocen ní. V našich podmínkách trhu neexistuje žádná poptávka po takovýchto spoluvlastnických podílech. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případn jsou kupovány se spekulativním zám rem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku, ale je nutné ji dále redukovat. V našem konkrétním případ volíme redukci o výše uvedeného spoluvlastnického podílu o 20%. S ohledem na výše uvedené skutečnosti odhadujeme obvyklou hodnotu spoluvlastnického podílu 1/2 oceňovaných nemovitostí ve výši 30 000,- Kč Ězaokrouhlenoě. Na části pozemku p.č. 4919 - vinice se nachází trvalé porosty vinice. Za obvyklou hodnotu ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 t chto porostů považujeme cenu zjišt nou dle platného cenového předpisu, a to v našem konkrétním případ činí 50 000,- Kč Ěpo zaokrouhleníě. Celková obvyklá hodnota předmětu ocenění činí: 30 000,- + 50 000,- = 80 000,- Kč stránka č. Ř


REKAPITULACE Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Movité věci

48 750,– Kč 6 300,– Kč 55 050,– Kč

Práva váznoucí (nájemní smlouva, pacht) nebyla zjištěna, nejsou.* K zástavním právům znalec nepřihlíží. Závady váznoucí (věcná břemena) byly zjištěny, jsou.* Práva ve prospěch (věcná břemena, atd.) byla zjištěna.*

0,– Kč 0,– Kč - 5 000,– Kč

+ 5 000,– Kč * Konstatováno na základ podkladů dostupných ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku. Věcné břemeno chůze a jízdy, které je evidováno v oddíle B1 aktuálního výpisu z katastru nemovitostí č. 34, pro k.ú. Němčičky u Hustopečí a bylo zřízeno ve prospěch předmětu ocenění je již ve výsledných hodnotách zohledněno.

Obvyklá cena vyjadřující hodnotu předmětu ocenění určená porovnáním činí

80 000,– KčĚObvyklá hodnota, bez zohlednění váznoucích práv a závadě Cena slovy: osmdesáttisíc Kč

Obvyklá cena vyjadřující hodnotu předmětu ocenění určená porovnáním činí

75 000,-Kč ĚObvyklá hodnota, se zohledněním váznoucích práv a závadě Cena slovy: sedmdesátpěttisíc Kč

Zpracovatelé posudku:

Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Št pán Orálek Ondřej Mlčoch Ing. Hana Hrnčiarová

Osoba oprávněná podávat vysvětlení:

Ing. Tomáš Vingrálek

V Praze, dne 1.10.2015

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav

........................................ Ing. Tomáš Vingrálek jednatel stránka č. ř


D.

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení §21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení §6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávn ní pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady v cí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zem d lské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 12314-1784/2015 samostatné evidence znaleckého ústavu.

................................................... Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské nám stí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: [email protected] www.posudek.com

stránka č. 10


E.

SEZNAM P ÍLOH

Ortofoto mapa parcely 4919

Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy

stránka č. 11


Ortofoto mapa parcely 4ř1ř

stránka č. 12

2015

Recommend Documents