ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 884/63/2015 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům, v SJM - Pozemek st.p.č. 75 se stavbou RD čp. 62 a pozemek p.č. 17/8, vše v k.ú. Petlery, obci Domašín, zapsané na LV č. 102, vedené u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Chomutov Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Chomutov, obec Domašín, k.ú. Petlery Adresa nemovité věci: Petlery 62, 431 51 Domašín OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Exekutorský úřad Prachatice, Mgr. Kamil Košina Zdíkov 79, 384 73 Stachy
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151, 541 01 Trutnov IČ: 13531140 telefon: +420499732407 e-mail:
[email protected] DIČ: CZ 6704131533 fax: +420499732408
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení č.j. 040Ex 550/12-19 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Za přítomnosti: znalce Počet stran: 17 stran
V Trutnově, dne 14.4.2015
1 640 000 Kč 9.4.2015
Stav ke dni : Počet příloh: 0
Ing. Michal Danielis
9.4.2015 Počet vyhotovení: 1
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu: I. nemovitostí v SJM povinného a jejich příslušenství II. movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí III. práv a závad s nemovitostmi spojených Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č. 102 2. Kopie KM a PM pořízená dálkovým přístupem 3. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 4. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne 9.4.2015. Povinný Černý Lukáš byl vyzván doporučeným dopisem s pozvánkou na šetření, zásilka se vrátila s poznámkou, že adresát nemá poštovní schránky. Doporučeným dopisem byla pozvána k místnímu šetření i manželka povinného paní Černá Michaela, zásilka se vrátila s poznámkou, že se odstěhovala. Vlastník byl řádně obeslán, ale nedostavil se, ani neposkytl řádnou součinnost a nezpřístupnil oceňovanou nemovitost, ale z dostupných informací, získaných jednak zaměřením stavby „z venku”, informací od sousedů a ze stavebního úřadu, je možné s jistotou a bez obtíží zjistit obvyklou cenu i bez vnitřní prohlídky. 5. Územně plánovací dokumentace 6. Fotodokumentace pořízená znalcem 7. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery 8. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 040Ex 550/12-19 9. Povodňová zpráva www.cap.cz
-2-
Místopis Obec Domašín (německy Tomitschan) se nachází v okrese Chomutov, kraj Ústecký, zhruba 4 km ssv. od Klášterce nad Ohří. Ke dni 1. 1. 2014 zde žilo 167 obyvatel. Jeden kilometr východně od vesnice se v údolí Podmileského potoka nachází přírodní památka Podmilesy. Obec Domašín zahrnuje části Domašín, Louchov, Petlery, Nová Víska a katastrální území Podmilesy. Domašín leží na svahu Krušných hor v severozápadní části okresu Chomutov v průměrné nadmořské výšce okolo 560 m. Domašín tvořil samostatnou obec. Část obec Petlery leží na svazcích Krušných hor v sedle mezi vrchem Planina a Měděneckým polesím ve výšce okolo 520 m. n. m.. Český název vsi je zkomoleninou původního německého jména Bettlern, hanlivě popisující majetkové poměry prvních obyvatel osady. Ves vznikla okolo centrální návsi. Nachází se asi 2 km na jih od Domašína. Petlery je také název katastrálního území o rozloze 4,61 km2.
Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito komparace metody nákladové a srovnávací, výnosovou pro rezidenční nemovitosti nepoužiji, nemá vypovídací charakter. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 17/13 ČR, Státní pozemkový úřad, Husinecká 1024/11a, Žižkov, 13000 Praha 3
Celkový popis Oceňované nemovitosti se nalézají v obci Domašín, v její části Petlery, která je nesrostlá s obcí. Nemovitosti jsou situované v okolí obdobných RD, ze zpevněné místní komunikace p.č. 17/13 ve vlastnictví ČR. Nemovitosti jsou situovány v lokalitě bez občanské vybavenosti, ve vzdálenosti cca. 4 km od obecního úřadu obce Domašín, cca. 50 m od autobusové zastávky. Nemovitosti jsou -3-
vzdáleny cca. 3,3 km od kompletní občanské vybavenosti města Klášterec nad Ohří (městský úřad, poliklinika, kulturní dům, ZŠ, MŠ, SŠ, banky, lékárny, hasiči, sportoviště, letní kino, obchody, služby a restaurační zařízení). Území je částečně zainvestované, možnost napojení na VV, NN. Vzhledem k tomu, že znalci nebyl umožněn přístup do stavby nelze provést podrobnější popis stavu a vnitřního vybavení. Lze předpokládat, že stavba byla užívána v souladu s její kolaudací a opotřebení není nad rámec standardního užívání a stáří stavby. Postavená byla cca v r. 1975 a do dnešní podoby upravena modernizací po r. 2007 (fasáda zatepl, obnovení střešní krytiny - původní eternit údajně ponechán, výměna oken a nedokončené úpravy v interiéru) RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Dle povodňové zprávy www.cap.cz - Zóna 1 - se zanedbatelným rizikem povodní. Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Vlastnické právo SJM Černý Lukáš a Černá Michala, Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany. Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Černý Lukáš Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Zástavní právo soudcovské Zástavní právo zákonné Jiné zápisy Záznam pro další řízení Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Chomutov Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 14.04.2015 04:14:04.
Ostatní rizika: Stavby dlouhou dobu neužívané Komentář: Nebyla předložena nájemní smlouva, předpokládá se, že nemovitosti byly užívány povinným s manželkou. Ke dní šetření jsou nemovitosti neužívány cca. 2 roky.
-4-
OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Petlery: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 020,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Ostatní případy V O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, III nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod V nebo služby – základní sortiment)
Pi 0,50 0,60 0,80 0,70 0,90 0,85
Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 131,09 Kč/m2
Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Pozemek st.p.č. 75 o výměře 112 m2 je zastavěn stavbou RD čp. 62 a pozemek p.č. 17/8 o výměře 401 m2 je oplocenou zahradou - na pozemku se nachází část stavby RD. Území je částečně zainvestováno, možnost napojení na (NN, VV), obec nemá platnou cenovou mapu pozemků, užívání je v souladu s právním stavem. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - . 6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,920 Index polohy pozemku IP = 0,970
-5-
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,920 * 1,000 * 0,970 = 0,892 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 131,09 Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 ostatní plocha Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo st. 75 17/8
Výměra [m2] 112,00 401,00 513,00
Index
Koef.
0,892
Upr. cena [Kč/m2] 116,93
Jedn. cena [Kč/m2] 116,93
Cena [Kč] 13 096,16
116,93
46 888,93 59 985,09
2
m
Pozemky - zjištěná cena
=
59 985,09 Kč
Výpočet věcné hodnoty stavby Stavba RD čp. 62 Věcná hodnota dle THU Předmětem ocenění je montovaná stavba z panelů na bázi dřeva (vrchní stavba), samostatně stojící, podsklepená (zděná), přízemní se stavebně neupraveným podkrovím, zastřešená sedlovou střechou s krytinou z plechových šablon (původní eternitová krytina ponechána), klempířské konstrukce z pozinkového plechu, venkovní omítky se zateplovacím systémem, okna plastová izolační, dveře hladké plné, stropy dřevěné. Vzhledem k neumožnění prohlídky se stavba předpokládá s jedním bytem, se standardním příslušenstvím a průměrným vybavením. V území VV, NN, kanalizace do septiku. Vytápění je na TP. Příslušenstvím jsou venkovní úpravy spočívající v přípojkách sítí VV, NN, stavbě jímky s přípojkou do RD, dožitého dřevěného oplocení. Stavebně technický stav: Stavba byla postavena cca. v r. 1975, do dnešní podoby upravena po r. 2007 (fasáda zatepl, obnovení střešní krytiny- původní eternit údajně ponechán, výměna oken a nedokončené úpravy v interiéru).
-6-
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 109,46 m2 2,10 m
Název 1. PP Výčet místností: Sklep Užitná plocha celkem:
70,00 m2
0,50
35,00 m2 35,00 m2
123,41 m2
1. NP Výčet místností: Obytné prostory Užitná plocha celkem:
98,70 m2
1,00
2,80 m
98,70 m2 98,70 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor s.s. (8,89*12,2+1)*(1,5) v.s. (8,89*12,2+1,49*3,54+2,79*3,47)*(4,5) zastř. (8,89*12,2)*(6,2-4,5)/3
= = =
[m3] 164,19 m3 555,36 m3 61,46 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
s.s. v.s. zastř. Obestavěný prostor - celkem:
Obestavěný prostor 164,19 m3 555,36 m3 61,46 m3 781,01 m3
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Stáří Živ. Opotř. Opotř. z [%] [%] [%] [%] části celku 1. Základy S 5,45 100,00 5,45 5,46 40 175 22,86 1,2482 2. Zdivo S 23,64 100,00 23,64 23,65 40 140 28,57 6,7568 3. Stropy S 9,19 100,00 9,19 9,19 40 140 28,57 2,6256 4. Střecha S 5,45 100,00 5,45 5,45 40 110 36,36 1,9816 5. Krytina S 3,33 100,00 3,33 3,33 8 60 13,33 0,4439 6. Klempířské konstrukce S 0,81 100,00 0,81 0,81 8 55 14,55 0,1179 7. Vnitřní omítky S 6,16 100,00 6,16 6,16 8 65 12,31 0,7583 8. Fasádní omítky S 2,83 100,00 2,83 2,83 8 45 17,78 0,5032 10. Vnitřní obklady S 2,22 100,00 2,22 2,22 8 40 20,00 0,4440 11. Schody S 2,32 100,00 2,32 2,32 40 140 28,57 0,6628 12. Dveře S 3,23 100,00 3,23 3,23 8 65 12,31 0,3976 13. Okna S 5,15 100,00 5,15 5,15 8 65 12,31 0,6340 14. Podlahy obytných místností S 2,12 100,00 2,12 2,12 8 47 17,02 0,3608 15. Podlahy ostatních místností S 1,31 100,00 1,31 1,31 8 47 17,02 0,2230 -7-
16. Vytápění S 5,35 17. Elektroinstalace S 4,24 18. Bleskosvod S 0,61 19. Rozvod vody S 2,93 20. Zdroj teplé vody S 1,72 22. Kanalizace S 2,73 23. Vybavení kuchyně S 0,51 24. Vnitřní vybavení S 4,34 25. Záchod S 0,30 26. Ostatní S 4,04 Součet upravených objemových podílů:
Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
5,35 4,24 0,61 2,93 1,72 2,73 0,51 4,34 0,30 4,04 99,98
5,35 40 4,24 40 0,61 40 2,93 40 1,72 40 2,73 40 0,51 8 4,34 8 0,30 8 4,04 40 Opotřebení:
[m ] [m2] [m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč]
Ocenění 123 134 781,01 4 207 100,00 4 207 3 285 705
roků roků % [Kč]
40 70 38,30 2 027 280
2
-8-
40 40 40 40 40 45 40 45 45 55
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 88,89 20,00 17,78 17,78 72,73
5,3500 4,2400 0,6100 2,9300 1,7200 2,4267 0,1020 0,7717 0,0533 2,9383 38,3000
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
133,70 m2 781,01 m3 123,41 m2 513,00 m2
Popis oceňované nemovité věci Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitosti. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na prodejní ceně, či diskontované nabídkové ceně za obdobný typ nemovitosti – Stavba RD po revitalizaci a částečné modernizaci interiéru, s malým pozemkem, situovaném v okrajové části obce, bez občanské vybavenosti, s dobrou dopravní dostupností a průměrnou obslužností. Srovnatelné nemovité věci Název: RD RD o celkové ploše 65 m2 o dispozici 2+kk, který se nachází v nové zástavbě. Celková cena:990 000 Kč za nemovitost, Stavba:Cihlová Stav objektu:Velmi dobrý Umístění objektu:Okraj obce Typ domu:Přízemní Podlaží:1 Plocha zastavěná:80m2 Užitná plocha:65 m2 Lokalita Kadaň Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 1,03 K6 Vliv pozemku 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,78 11 830 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 65,00 m 80 m 990 000 Kč 15 231 Kč/m2 Název: RD Samostatně stojící rodinný dům 3+1, bazén, zahrada, vedlejší stavba, Račetice u Kadaně. Dům je částečně po rekonstrukci (v roce 2009-2010) a to převážně: zateplení střechy, plastová okna, kuchyňská linka, bezpečnostní dveře, nový plot, vyvložkování komínu, střešní krytina Tondach, bazén s filtrací a solárními panely. V přízemí se nachází obývací pokoj s kuchyní a předsíň, koupelna s WC, vstup do druhého patra. V 1NP se nachází ložnice, dětský pokoj, šatna, vstup na půdu, kterou je možné využít jako úložný prostor. Vytápění domu je řešeno elektrickým kotlem a vytápěním krbovými kamny v obývacím pokoji. Voda je přivedena z řadu + možno využít zavlažování zahrady ze studny. Odpady jsou svedeny do místní kanalizace. -9-
Celková cena:2 324 000 Kč za nemovitost Stavba:Cihlová Stav objektu:Velmi dobrý Poloha domu:Samostatný Umístění objektu:Klidná část obce Typ domu:Patrový Podlaží:2 Plocha zastavěná:251 m2 Užitná plocha:130 m2 Plocha podlahová:100 m2 Plocha pozemku:743 m2 Lokalita Chomutov, Račetice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,99 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 1,03 K6 Vliv pozemku 0,99 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,73 12 994 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 130,00 m 743 m 2 324 000 Kč 17 877 Kč/m2 Název: RD RD 3+kk Drmaly - nízkoenergetický RD o zastavěné ploše 114 m2, stojícího na vlastním pozemku o celkové rozloze 1506 m2. Samotný dům je skládá ze zádveří, vstupní chodby, třech obytných místností, kuchyně, koupelny a samostatné toalety. Prostorný obývací pokoj je propojen s kuchyní se vstupem francouzkým oknem na zahradu. Vytápění domu je zajištěno elektrokotlem s podlahovým okruhem, regulovatelným v každé místnosti samostatně. V obývacím pokoji dále příprava pro umístění krbu - krbových kamen. Pitná voda přivedena z řádu, odpady - jímka s přečerpávacím systémem do kanalizace. Jedná se o klidné bydlení v přírodě s dobrou dostupností do Jirkova a Chomutova. Celková cena:1 840 000 Kč za nemovitost, Stavba:Dřevěná Stav objektu:Novostavba Poloha domu:Samostatný Umístění objektu:Klidná část obce Typ domu:Přízemní Podlaží:1 Plocha zastavěná:114 m2 Užitná plocha:100 m2 Plocha pozemku:1506 m2 Lokalita Drmaly Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,04 K3 Poloha 1,02 K4 Provedení a vybavení 0,97 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 0,97 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,76 13 958 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 100,00 m 1 506 m 1 840 000 Kč 18 400 Kč/m2 - 10 -
Název: RD Elektřina 230V, 400V Možnost parkování vlastní garáž Plocha pozemku [m2] 387 Plocha užitná [m2] 155 Plocha zastavěná [m2] 112 Plyn plynovod Počet pater budovy 2 patra Stav nemovitosti po rekonstrukci Topení centrální plynové Typ budovy cihla Umístění centrum obce Voda dálkový vodovod Cena 2 200 000 Kč Popis samostatně stojící zrekonstruovaný rodinný dům s garáží a zahradou s pergolou v centru obce. V přízemí domu se nachází prostorný obývací pokoj, kuchyňský kout, koupelna s WC a pokoj. V 1. patře domu jsou dva pokoje, terasa a koupelna s WC. Vytápění plynovým kotlem, ohřev vody zajišťuje elektrický bojler. Občanská vybavenost v obci. Lokalita Březno Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,97 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 1,03 K6 Vliv pozemku 1,02 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,73 10 415 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 155,00 m 387 m 2 200 000 Kč 14 194 Kč/m2 Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty: Všechny skutečnost jsou promítnuty do srovnávací hodnoty, tato hodnota přímou metodou se pohybuje v intervalu od 10 000,-Kč do 14 000,-Kč/m2 - indikovaná hodnota při střední úrovni intervalu. Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 10 415 Kč/m2 Průměrná jednotková porovnávací cena 12 299 Kč/m2 Maximální jednotková porovnávací cena 13 958 Kč/m2 Stanovená jednotková porovnávací cena 12 299 Kč/m2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 133,70 m2 Výsledná porovnávací hodnota 1 644 376 Kč
- 11 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku
1 644 376 Kč 0 Kč 2 087 265 Kč 59 985 Kč
Obvyklá cena 1 640 000 Kč slovy: Jedenmilionšestsetčtyřicettisíc Kč
Komentář ke stanovení výsledné ceny Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u rezidenčním staveb použití porovnávací metody. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými RD s pozemky v lokalitě, na základě inzerovaných, resp.realizovaných cen, upravených s uplatněním korekce jednak realitní nabídky a dalšími cenotvornými faktory. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. Stavba RD na bázi dřevní hmoty z r. cca. 1975, po revitalizaci (zateplená fasáda, střešní krytina, plastová okna) a po úpravě interiéru - nedokončené po r. 2007, s malým pozemkem, situovaném v okrajové části obce, bez občanské vybavenosti, s dobrou dopravní dostupností a průměrnou obslužností, v dané lokalitě je poptávka výrazně nižší než nabídka. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že nemovitosti jsou za navrženou porovnávací cenu obchodovatelné. Výpočet : Navržená předběžná srovnávací hodnota
1 644 376,-Kč
Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty - nemovitosti v SJM zapsané na LV č. 102 zaokrouhleno 1. obvyklá cena nemovitostí povinné a jejich příslušenství venkovní úpravy spočívající v přípojkách sítí VV, NN, stavbě septiku s přípojkou do RD, dožitého dřevěného oplocení - zahrnuto v OC 1 640 000,-Kč
2. movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí 3. práv a závad s nemovitostmi spojených
- 12 -
0,-Kč 0,-Kč
Závěr Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím nákladové a srovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů navrhuji obvyklou cenu nemovitostí v SJM povinného - Pozemku st.p.č. 75 se stavbou RD čp. 62 a pozemek p.č. 17/8, vše v k.ú. Petlery, obci Domašín, zapsané na LV č. 102, vedené u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Chomutov; se zohledněním práv a závad
ve výši 1 640 000,-Kč Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle § 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku (§ 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů).
V Trutnově 14.4.2015 Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 541 01 Trutnov telefon: +420499732407 e-mail:
[email protected] Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 884/63/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 63.
- 13 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 102 ze dne10.2.2015 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Usensení o ustanovení znalce Databáze odhadů nemovitostí, realitní servery, wikepedia.cz, risy.cz, cap.cz
- 14 -
počet stran A4 příloze 1 1 1 1 1 0
Snímek katastrální mapy
- 15 -
Fotodokumentace nemovitosti
- 16 -
Mapa oblasti
- 17 -
