KOPPREA – znalecký ústav, spol. s r. o. Pro obory stavebnictví (stavby obytné, průmyslové, zemědělské a vodní), projektování (projektování staveb) a ekonomiky (ceny a odhady nemovitostí, movitých věcí a podniků) 190 00 Praha 9, U svobodárny 12, Tel. 284 819 667, Fax 284 811 511
Znalecký posudek č. ZU – 128/2015 Odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty): Pozemku parc.č. St. 72 jehož součástí je stavba RD čp. 68 a dále pozemků parc.č. 36/2 a 36/6 vše v k.ú. Dolní Ostrovec, obci Ostrovec, okr. Písek.
Objednatel :
Účel ocenění:
Paní RNDr. Miroslava Sochorová Rokycanova 1867/35 615 00 Brno-Židenice podklad pro prodej v dobrovolné dražbě
Podle stavu ke dni 26.3.2015 odhad vypracoval: Milan Merunka Ředitel ústavu :
Monika Orčíková
Posudek obsahuje 11 stran textu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, 28.4.2015
NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem zpracovatele bylo vypracovat znalecký posudek o ceně obvyklé - pozemku parc.č. St. 72 jehož součástí je stavba RD čp. 68 a dále pozemků parc.č. 36/2 a 36/6 vše v k.ú. Dolní Ostrovec, obci Ostrovec, okr. Písek, včetně příslušenství, k datu místního šetření, t.j. ke dni 26.3.2015 za účelem prodeje nemovitosti v dobrovolné dražbě. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí LV č. 57, katastrální území Dolní Ostrovec, obec Ostrovec, okr. Písek ze dne 28.4.2015 - snímek katastrální mapy z veřejného přístupu do KN ze dne 10.4.2015 - usnesení soudního exekutora o udělení příklepu č. 081EX-42853/2011 -099 ze dne 3.4.2014, právní účinky zápisu ke dni 26.5.2014 - usnesení soudního exekutora o udělení příklepu č. 056EX-5877/2011 -126 ze dne 7.8.2014, právní účinky zápisu ke dni 2.9.2014 - fotodokumentace pořízená při místním šetření - informace sdělené objednatelem posudku - skutečnosti zjištěné při místním šetření Místopis Obec Ostrovec, část Dolní Ostrovec se nachází v Jihočeském kraji, okrese Písek v oblasti Táborské pahorkatiny na řece Lomnici nedaleko hradu Zvíkov. Obec je vzdálena 75 km jiho-jihozápadně od hl.m. Prahy, 16 km severo-severozápadně od okresního města Písek a 7 km od Mirotic. V obci je obecní úřad, pošta, MŠ, prodejna potravin a smíšeného zboží, restaurace, drobné provozovny a služby. Dopravní obslužnost autobusy na trase Písek-Orlík n.Vlt. v ranních a odpoledních hodinách. Vlakové spojení na trase Protivín-Beroun v průběhu celého dne. Na trase Protivín-Březnice ráno a večer. Vlastní doprava. Nájezd na rychlostní komunikaci R 4 je vzdálen 6 km západně u obce Radobytce. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 636/5 obec Ostrovec
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Oceňovanou nemovitostí je samostatně stojící částečně podsklepený RD s jedním NP a obytným podkrovím s bytem v dispozici 4+1/T v 1. NP a bytem v dispozici 5+kk/B v podkroví. Silné stránky - umístění v okrajové části obce při hlavní průjezdní silnici spojující okresní město Písek s obcí Čimelice - přiměřený technický stav s možností rekonstrukce a úprav dle představ kupujícího - vlastní garáž a možnost parkování na pozemku - velký pozemek -2-
Slabé stránky - umístění v malé obci s minimální občanskou vybaveností - lokální vytápění na TP a el. přímotopy RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: nejsou
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky
Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek parc.č. St. 72 je mírně svažitý tvaru protáhlého nepravidelného pětiúhelníku. Pozemek je v části zastavěn oceňovanou nemovitostí a garáží s dílnou a skladem. Na pozemku je zavedeno elektro 230/380 V, voda zajišťována ze studny, odkanalizování do septiku. Přístup k pozemku je z pozemku parc.č. 636/5 vedeného v KN jako ostatní komunikace ostatní plocha, který je v majetku obce Ostrovec. K pozemku St. 72 přiléhá z jižní strany pozemek parc.č. 36/6, který je lichoběžníkového tvaru. Pozemek je v části rovinný a v části mírně svažitý. Ze severní strany přiléhá k pozemku parc.č. St. 72 pozemek parc.č. 36/2, který je mírně svažitý lichoběžníkového tvaru. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Cena pozemků zjištěna průzkumem realitního trhu s pozemky v dané lokalitě a ponížena koeficientem prodejnosti a důvěryhodnosti nabídky ve výši o 10%. Zjištěná cena pozemku činí 450,- Kč/m2. Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a St. 72 nádvoří zahrada 36/2 zahrada 36/6 Celková výměra pozemků
Výměra [ m2 ] 350
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 450
389 194 933
450 450 Hodnota pozemků celkem
-3-
Celková cena pozemku [Kč] 157 500 175 050 87 300 419 850
Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název
Popis
Garáž se skladem
Parc. číslo Množství
Zděná garáž St. 72 s přistavěným skladem. Základy tvoří betonové pasy, svislé konstrukce zděné, dřevěný trámový krov, pultová střecha, střešní krytina vlnitý eternit, vnější omítky vápenné dvouvrstvé, vnitřní omítky štukové vápenné, podlahy z betonové mazaniny, vrata dřevěná, sklad vrata nemá, okna nejsou, bez IS. Věcná hodnota ostatních staveb celkem
1,00
JC 150 000 Kč/
RC
Opotřebe ní 150 000 60 % Kč
VH 60 000 Kč
60 000 Kč
Výpočet věcné hodnoty stavby RD Věcná hodnota dle THU Oceňovanou nemovitostí je samostatně stojící částečně podsklepený RD s 1. NP a obytným podkrovím v obci Ostrovec, část Dolní Ostrovec č.p. 68. K nemovitosti již není k dispozici projektová dokumentace a údaje o dokončení výstavby. Dle konstrukcí a technického stavu je předpoklad, že byl objekt dokončen v 30-tých letech 20. století s částečnou rekonstrukcí 1. NP na počátku 80-tých let 20. století a po vestavbě v podkroví v roce 1995. Vstup do 1. zvýšeného NP je po vnějším betonovém schodišti do zádveří, ze kterého je přístupná hala, ze které je vstup do chodby, na schodiště do podkroví a do 1. PP. Z chodby je vstup do obývacího pokoje s jídelnou a koupelny s WC. Z obývacího pokoje propojeného s jídelnou je přístupná kuchyň a průchozí pokoj. Z průchozího pokoje je vstup do dalšího pokoje a na terasu. V podkroví ústí schodiště do chodby, ze které je přístupný kuchyňský kout, 3 pokoje, obývací pokoj, samostatná toaleta a další koupelna. Z obývacího pokoje je přístupný menší pokoj a balkon. Z jednoho pokoje je přístupný další menší pokoj. Z chodby v podkroví je po skládacích půdních schodech přístupný půdní prostor s možností využívání jako úložný prostor. Tento prostor není do užitné plochy nemovitosti zahrnut vzhledem ke snížené světlé výšce. V 1. PP ústí schodiště do chodby, ze které je přístupný sklep a vodárna. Z vodárny je přístupná dílna, ze které je východ na pozemek za domem. Základy betonové pasy bez izolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce zděné, vodorovné konstrukce mezi 1. PP a 1. NP železobetonové panelové, dřevěné trámové s podhledem v 1. NP, v podkroví zavěšený SDK podhled, částečně podbití s omítkou na rákos a palubkové obklady, dřevěný vázaný krov, střecha sedlová s vikýřem, střešní krytina pálená taška, klempířské prvky -4-
a svody v pozinku částečně chybí, vnější omítky dvouvrstvé vápenné z části opadané, sokl s obkladem z kabřince, okna v 1. NP dřevěná zdvojená, v podkroví plastová okna a střešní okna Velux, vchodové dveře palubkové částečně prosklené, vnitřní omítky štukové vápenné, keramické obklady v kuchyni a v kuch. koutě, koupelně s WC, koupelnách v podkroví a na samostatné toaletě, podlahy v 1. NP prkenné kryty koberci a částečně betonové s keramickou dlažbou, v podkroví prkenné i betonové podlahy doplněné koberci a keramická dlažba, schodiště dřevěné s podstupnicemi, dveře hladké plné i prosklené v ocelových zárubních, kuchyně v 1. NP bez kuch. linky a sporáku, kuch. kout v podkroví s kuch. linkou a el. dvojvařičem, koupelna v 1. NP s vanou, umyvadlem a kombi WC, koupelny v podkroví se sprch. koutem a umyvadlem, samostatná toaleta s kombi WC a umyvadlem, vytápění lokální el. přímotopy doplněno krbovými kamny v obývacím pokoji s jídelnou a s přípravou na a krb v obývacím pokoji v podkroví, ohřev TUV el. bojlerem, rozvody vody ze studny přes domácí vodárnu v ocelových trubkách a částečně v plastu, odkanalizování v plastu do jímky, rozvody elektro 230/380 V. Možnost napojení na obecní kanalizaci. Plyn není v obci k dispozici. Objekt je v současnosti prázdný s možností provedení rekonstrukce dle představ kupujícího. Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 80,75 m2 2,40 m
Název 1. PP Výčet místností: sklep dílna vodárna chodba Užitná plocha celkem: 1. NP Výčet místností: pokoj pokoj pokoj pokoj kuchyň koupelna zádveří chodba schodiště Užitná plocha celkem: podkroví Výčet místností: pokoj obývací pokoj WC kuchyň koupelna chodba pokoj pokoj pokoj koupelna Užitná plocha celkem:
15,20 m2 15,20 m2 18,70 m2 1,35 m2
0,50 0,50 0,50 0,50
7,60 m2 7,60 m2 9,35 m2 0,68 m2 25,22 m2
124,54 m2 17,00 m2 14,10 m2 16,20 m2 17,40 m2 6,00 m2 4,32 m2 3,85 m2 3,80 m2 5,59 m2
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
3,00 m
17,00 m2 14,10 m2 16,20 m2 17,40 m2 6,00 m2 4,32 m2 3,85 m2 3,80 m2 5,59 m2 88,26 m2
124,54 m2 8,50 m2 24,00 m2 1,70 m2 4,40 m2 4,20 m2 8,00 m2 17,40 m2 11,30 m2 12,90 m2 6,10 m2
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
8,50 m2 24,00 m2 1,70 m2 4,40 m2 4,20 m2 8,00 m2 17,40 m2 11,30 m2 12,90 m2 6,10 m2 98,50 m2
-5-
2,60 m
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1. PP (9,50*8,50)*2,40 = 1. NP (12,80*9,50+4,20*0,70)*3,00 = podkroví (12,80*9,50+4,20*0,70)*1,00+(12,80*9,50+4,20* = 0,70)*2,40/2
[m3] 193,80 m3 373,62 m3 273,99 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1. PP 1. NP podkroví Obestavěný prostor - celkem: Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
Obestavěný prostor 193,80 m3 373,62 m3 273,99 m3 841,41 m3
Popis betonové pasy zděné tl. 45 cm železobetonové panelové mezi 1.PP a 1. NP, dřevěné trámové a v podkroví částečně SDK podhledy krov dřevěný, vázaný pálená krytina pozinkovaný plech vápenné, štukové vápenné dvouvrstvé omítky sokl z kabřince běžné keramické obklady dřevěné hladké i prosklené dřevěná zdvojená v 1. NP, v podkroví plastová s izolačním dvojsklem a střešní okna Velux prkenný povrch doplněný koberci a PVC, keramické dlažby keramická dlažba lokální na TP a el. přímotopy světelná, motorová bleskosvod částečně v ocelových trubkách a částečně v plastu studená i teplá bojler chybí žumpa elektrický dvouvařič umyvadlo, vana, sprch. kout, kombi WC splachovací krbová kamna, rozvod antén -6-
Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m ] [m2] [m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč]
Ocenění 125 212 841,41 4 200 100,00 4 200 3 533 914
roků roků % [Kč]
85 35 50,00 1 766 957
2
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
211,98 m2 841,41 m3 124,54 m2 933,00 m2
Srovnatelné nemovité věci Název: RD 4+1 RD 4+1, Dolní Ostrovec, okr. Písek. Zastavěná plocha 101 m2, užitná plocha 145 m2, na pozemku 1137 m2. Samostatně stojící částečně podsklepený RD s 1 NP a obytným podkrovím ze 40-tých let 20. st. po částečné rekonstrukci v roce 2000. V 1. NP je zádveří, chodba, kuchyň, 2 pokoje a koupelna s WC. V podkroví ústí schodiště do chodby, ze které jsou přístupné 2 pokoje. V 1. PP je sklad, sklep a technická místnost. Sedlová střecha s polovalbičkou a vikýřem, střešní krytina betonová taška, okna dřevěná jednoduchá špaletová, vnější omítky břizolitové, vnitřní omítky štukové vápenné, keramické obklady v kuchyni a koupelně s WC, schodiště kamenné, dveře dřevěné plné i prosklené v dřevěných zárubních, prkenné podlahy doplněné PVC a koberci, koupelna s WC mají keramickou dlažbu, kuchyně se spodními kuch. skříňkami, el. dvojvařičem a sporákem na TP, koupelna s vanou, umyvadlem a kombi WC, vytápění lokální kamny na TP a el. přímotopy, elektro 230/380 V, voda ze studny v plastu, odkanalizování v plastu do septiku. Na dům navazuje přístavek s garáží, dílnou a sklady. Lokalita Dolní Ostrovec, okr. Písek Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,90 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,02 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,97 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění -7-
Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. K Kč/m2 C Redukce pramene ceny - www. sreality. cz, č. nab.: 89174, 0,79 7 673 aktualizace nabídky 10.4.2015; Velikosti objektu porovnávaná nemovitost má menší užitnou plochu; Poloha obdobná; Provedení a vybavení - oceňovaná nemovitost je po rekonstrukci podkroví; Celkový stav - obdobný; Vliv pozemku - porovnávaná nemovitost má větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - oceňovaná nemovitost se jeví mírně lepší vzhledem k dvěma bytovým jednotkám a rozsáhlejší rekonstrukci; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 145,00 m 1 137 m 1 400 000 Kč 9 655 Kč/m2 Název: RD 4+1/L/G RD 4+1/L/G, Ostrovec, okr. Písek. Zastavěná plocha 86 m2, užitná plocha přepočítaná dle metodiky bank, kdy plocha 1. PP, balkonů a lodžií je započítána z 50 % a plocha garáží se nezapočítává, činí 130 m2, na pozemku 689 m2. Samostatně stojící podsklepený RD s jedním NP a obytným podkrovím. V 1. NP je veranda, zádveří, kuchyň s jídelnou, obývací pokoj, koupelna s WC, spíž a garáž vnitřně nepropojená s obytnou částí. V podkroví jsou 2 ložnice. Jedna ložnice má lodžii. V 1. PP je pokoj s přístupem na terasu, koupelna, kotelna, sklad a dílna. Sedlová střecha, střešní krytina pálená taška, okna dřevěná zdvojená, vnější omítky štukové vápenné, žulová podezdívka, vnitřní omítky štukové vápenné, keramické obklady v kuchyni a koupelně s WC, palubkové obklady v obývacím pokoji a v podkroví, schodiště dřevěné s podstupnicemi, dveře dýhované plné i prosklené v ocelových zárubních, prkenné podlahy, keramické dlažby a korek, kuchyně s kuch. linkou a kombi sporákem na TP, koupelna se sprch. koutem, umyvadlem a WC s nádržkou, vytápění ústřední kotlem na TP a elektro kotlem, plechové radiátory, doplněno krbem v obývacím pokoji, ohřev TUV el. bojlerem, rozvody vody v ocelových trubkách z obecního vodovodu i ze studny, odkanalizování v plastu do septiku, elektro 230/380 V. Na pozemku je kolna. Lokalita Ostrovec, okr. Písek Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,87 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,97 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,03 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - www. sreality. cz, č. nab.: RD281014, 0,67 9 745 aktualizace nabídky 5.4.2015; Velikosti objektu - porovnávaná nemovitost má menší užitnou plochu; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - porovnávaná nemovitost má ÚT; Celkový stav - porovnávaná nemovitost se jeví lepší; Vliv pozemku - oceňovaná nemovitost má větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - porovnávaná nemovitost se jeví vzhledem k ÚT a tech. stavu mírně lepší; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 130,00 m 689 m 1 900 000 Kč 14 615 Kč/m2 -8-
Název: RD 2+1 RD 2+1, Nová Vráž, okr. Písek. Zastavěná plocha 105 m2, užitná plocha 85 m2, na pozemku 761 m2. Samostatně stojící nepodsklepený RD s jedním NP. V domě je zádveří, chodba, kuchyň s jídelnou, pokoj, ložnice a koupelna s WC. Sedlová střecha, střešní krytina betonová taška, vnější omítky dvouvrstvé vápenné, okna dřevěná špaletová, vnitřní omítky štukové vápenné, keramické obklady v kuchyni a koupelně s WC, dveře hladké i prosklené v ocelových zárubních, prkenné podlahy doplněné PVC a koberci a keramická dlažba, kuchyň s kuch. skříňkami a sporákem na TP, koupelna s vanou, umyvadlem a WC s nádržkou, vytápění lokální na TP, voda v ocelových trubkách jen studená do koupelny s WC, odkanalizování v kamenině do septiku, elektro 230/380 V. Plynová přípojka na hranici pozemku. Na RD navazuje stodola, kde je možno parkovat OA. Lokalita Nová Vráž, okr. Písek Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,75 K3 Poloha 1,01 K4 Provedení a vybavení 1,08 K5 Celkový stav 1,04 K6 Vliv pozemku 1,02 1,04 K7 Úvaha zpracovatele ocenění Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - www. sreality. cz, č. nab.: 0290,77 7 491 N01035, aktualizace nabídky 16.4.2015; Velikosti objektu porovnávaná nemovitost má menší užitnou plochu; Poloha oceňovaná nemovitost má mírně lepší polohu; Provedení a vybavení - porovnávaná nemovitost je v původním stavu; Celkový stav - oceňovaná nemovitost se jeví lepší; Vliv pozemku - oceňovaná nemovitost má větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - oceňovaná nemovitost se jeví celkově mírně lepší; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 85,00 m 761 m 830 000 Kč 9 765 Kč/m2 Název: RD 3+1 RD 3+1, Dolní Ostrovec, kr. Písek. Zastavěná plocha 141 m2, užitná plocha odvozená 165 m2, na pozemku 801 m2. V 1. NP je zádveří, veranda, chodba, obývací pokoj, kuchyň s jídelnou, komora, spíž, koupelna a samostatná toaleta. V podkroví je chodba, 2 ložnice a koupelna s WC. V 1. PP je sklep, kotelna a uhelna. Sedlová střecha, střešní krytina vlnitý eternit, vnější omítky štukové vápenné, sokl s keramickým obkladem, okna dřevěná špaletová, vnitřní omítky štukové vápenné, keramické obklady v koupelně a koupelně s WC, dveře hladké i prosklené v ocelových zárubních, schodiště dřevěné s podstupnicemi, betonové podlahy kryty PVC, koberci a keramickou dlažbou, kuchyň s kuch. linkou a kombi sporákem, koupelna v 1. NP s vanou a umyvadlem, samostatná toaleta s WC s nádržkou, koupelna v podkroví se sprch. koutem, umyvadlem a WC s nádržkou, vytápění ústřední kotlem na TP, hliníkové radiátory, doplněno krbem v obývacím pokojem a el. přímotopy, rozvody vody v ocelových trubkách z obecního vodovodu i ze studny, odkanalizování v plastu do obecní kanalizace, elektro 230/380 V. Na pozemku je kolna sloužící jako garáž s dílnou a skladem.
-9-
Lokalita Dolní Ostrovec, okr. Písek Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,93 K3 Poloha 0,99 K4 Provedení a vybavení 0,98 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,02 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,97 Upravená j. cena Celkový Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. K Kč/m2 C Redukce pramene ceny - www. sreality. cz, č. nab.: RD280315, 0,76 7 818 aktualizace nabídky 31.3.2015; Velikosti objektu porovnávaná nemovitost má menší užitnou plochu; Poloha porovnávaná nemovitost je blíž centru obce; Provedení a vybavení - porovnávaná nemovitost má ÚT, ale bez rekonstrukce; Celkový stav - obdobný; Vliv pozemku oceňovaná nemovitost má větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - porovnávaná nemovitost se jeví mírně lepší; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 165,00 m 801 m 1 700 000 Kč 10 303 Kč/m2 Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty: Na základě průzkumu realitního trhu v místě a okolí, poloze, vybavenosti, velikosti užitné plochy a technického stavu stanovujeme cenu za m2 užitné plochy ve výši 7 800,- Kč/m2, t.j. 1 653 444,- Kč. Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
7 491 Kč/m2 8 182 Kč/m2 9 745 Kč/m2 7 800 Kč/m2 211,98 m2 1 653 444 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku
1 653 444 Kč 2 246 807 Kč 419 850 Kč
Komentář ke stanovení výsledné ceny V současné době existuje nabídka srovnatelných nemovitostí v lokalitě Ostrovec, okr. Písek. Pro porovnávací metodu bylo využito jak nabídek v místě tak i nabídek obdobných nemovitostí ve větším okruhu, přiměřeného stáří z realitních serverů. Zjistili jsme, že ceny obdobných nemovitostí v okolí se pohybují po korekcích v rozmezí od 7 300,- Kč/m2 do cca 9 750,- Kč/m2. S přihlédnutím ke všem tržním okolnostem a rizikům spojeným s oceňovanou nemovitostí stanovujeme tržní hodnotu nemovitosti neboli obvyklou cenu na základě porovnávací metody ve výši 7 800,- Kč/m2, tj. po zaokrouhlení 1 650 000,- Kč. Za uvedenou cenu je nemovitost průměrně prodejná v horizontu nad 12 měsíců. - 10 -
Závěr: Úkolem zpracovatele bylo vypracovat znalecký posudek o ceně obvyklé - pozemku parc.č. St. 72 jehož součástí je stavba RD čp. 68 a dále pozemků parc.č. 36/2 a 36/6 vše v k.ú. Dolní Ostrovec, obci Ostrovec, okr. Písek, včetně příslušenství, k datu místního šetření, t.j. ke dni 26.3.2015. Pro stanovení obvyklé ceny bylo provedeno ocenění metodou nákladovou a porovnávací. Obvyklá cena je stanovena v úrovni porovnávací hodnoty. Klady: - umístění v okrajové části obce při hlavní průjezdní silnici spojující okresní město Písek s obcí Čimelice - přiměřený technický stav s možností rekonstrukce a úprav dle představ kupujícího - vlastní garáž a možnost parkování na pozemku - velký pozemek Zápory: - umístění v malé obci s minimální občanskou vybaveností - lokální vytápění na TP a el. Přímotopy
Současná obvyklá cena nemovitosti: 1 650 000,- Kč slovy: Jedenmilionšestsetpadesáttisíc Kč V Praze, 28.4.2015 Vypracoval :
Milan Merunka
Znalecká doložka Posudek podává KOPPREA - znalecký ústav spol. s r.o., se sídlem Praha 9, U svobodárny 12, PSČ 190 00, IČ 45808830, na základě rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR č.j. 170/98-OOD ze dne 11.11.1998 zapsaná podle ust. § 21, odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů a podle ust. § 6, odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky vyžadované státními orgány a orgány samosprávy v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí, movitostí a podniků, v oboru projektování pro projektování staveb a v oboru stavebnictví pro stavby obytné, zemědělské, vodní a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZU-128/2015 v evidenci zakázek.
- 11 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze Podklady a přílohy 2 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 57 ze dne 28.4.2015 Snímek katastrální mapy ze dne 10.4.2015 z veřejného přístupu do KN. 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 1
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
zádveří
hala
obývací pokoj
obývací pokoj
kuchyň
pokoj se vstupem na terasu
pokoj
koupelna s WC - 16 -
chodba v podkroví
pokoj v podkroví
pokoj v podkroví
kuch. kout v podkroví
koupelna v podkroví
toaleta v podkroví
obývací pokoj v podkroví
balkon v podkroví - 17 -
- 18 -
