2015

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 126-5107/2015 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům, Pozemek p.č. 91 se stavbou rodinného domu č.p. 61, s příslušenstvím, pozemky 91/2 a 91/3 Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Znojmo, obec Milíčovice, k.ú. Milíčovice Adresa nemovité Milíčovice 61, 669 02 věci: Vlastníci pozemku a Daniel Řeřicha, Obroková 1/12, 669 02 Znojmo, vlastnictví: podílové, vlastnický stavby – LV 89: podíl: 1 / 2 Alena Řeřichová, Obroková 1/12, 669 02 Znojmo, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku – LV 91/2: Alena Řeřichová, Obroková 1/12, 669 02 Znojmo, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Eurodražby.cz a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8- obj. č. 1317/2014-A ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

ÚČEL OCENĚNÍ:

Ing. Miroslav Krajíček U Mostu 592, 672 01 Mor. Krumlov IČ: 10112286 telefon: 602755265 DIČ: fax:

e-mail: [email protected]

aukce (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA

LV č. 89 LV č. 90

…………. ……….…

Datum místního šetření: 25.10.2015 Stav ke dni : Za přítomnosti: pouze znalce Počet stran: 14 stran Počet příloh: 3

V Moravském Krumlově, dne 2.12.2015 Ing. Miroslav Krajíček

290 000 Kč 100 000 Kč 19.3.2015 Počet vyhotovení: 2

NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění v ceně obvyklé - objednávka č.j. 1317/2014-A ze dne 12.11.2015 Přehled podkladů - výpis z KN z LV č. 89 a 90 kú Milíčovice - kopie katastrální mapy - oceňovací vyhl. č. 199/2014 Sb. - vlastní prohlídka znalcem - podklady z veřejně dostupných stránek na internetu - údaje z realitní inzerce sreality.cz Místopis Obec Milíčovice se 215 obyvateli leží v Jihomoravském kraji v severozápadní části okresu Znojmo. Pověřenou obcí a obcí s rozšířenou působností je Znojmo. V obci je minimální občanská vybavenost (pouze obchod a ordinace praktického lékaře, hřiště). Dopravní obslužnost autobus, v obci je možnost napojení na rozvod NN, vodovod a rozvod zemního plynu. V lokalitě je zvýšená nezaměstnanost, s minimem pracovních příležitostí. Vzdálenost od správního centra Znojma 7 km. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

 bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon

BUDOUCÍ STAV Okolí :

 bytová zóna

Přípojky: veř / vl.

 ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):  MHD  železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):  dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD  zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 187/1 obec Milíčovice

 průmyslová zóna

 autobus  silnice II.,III.tř

Celkový popis Předmětem ocenění jsou nemovité věci v obci Milíčovice uvedené na: LV č. 89: Pozemek p.č. 90 - zastavěná plocha a nádvoří jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 61 a pozemek p.č. 91/2 - zahrada tvořící se stavbou, a stavebním pozemkem jednotný funkční celek. Další příslušenství tvoří vedlejší stavba kolny a venkovní úpravy v minimálním rozsahu a studna. Pozemek je oplocen (drátěné pletivo, vlnitý plech a ocel. Rámy s pletivem)Objekt není pronajímán, k datu prohlídky nebyl zřejmě užíván. Stáří domu je odhadem znalce 90 roků, je neudržovaný (kromě výměny oken a plynoinstalace), ve špatném technickém stavu, staticky narušen. Znalci nebyl umožněn vstup do budovy, ocenění je provedeno podle vnějších zjistitelných znaků. LV č. 90: Pozemek p.č. 91/3 sousedící se západní hranicí obou předchozích pozemků, s vedlejší stavbou kolny, s trvalými porosty. Tvoří funkční celek se stavbou rodinného domu a stavebním pozemkem. Areál je situován v západní části zastavěného území obce, rodinný dům je samostatně stojící, částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím, bez obytného podkroví. Vstup je ze dvora, vnitřní dispozice není znalci známa. Obvodové stěny ze smíšeného zdiva (vesměs kámen), zdivo bez hydroizolace, střecha -2-

sedlová, krytina tašková, klempířské konstrukce neúplné. Okna plastová, vytápění plynovými lokálními topidly. Pozemek je rovinný, s možností napojení na vodovod, rozvod NN a rozvod zemního plynu. Příjezd po veřejné komunikaci.

Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovité věci – pozemku p.č. 90, 91/2 a 91/3 včetně součástí a příslušenství v obci Milíčovice bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: I. Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry, nebo výsledné hodnoty II. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytované informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací III. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracování ocenění jsou věrohodné a správné, a nebyli tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovité věci.

Silné stránky Zastavěné území obce, velká výměra pozemků Slabé stránky Malá obec s minimální občanskou vybavenosti, bez pracovních příležitostí. Stáří domu cca 90 roků, nízký standard konstrukcí a vybavení, vysoké morální i fyzické opotřebení stavby rodinného domu, vedlejší stavby rovněž ve špatném stavu. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci:  Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru  Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí  Stav stavby umožňuje podpis zástavní  Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy  Skutečné užívání stavby není v rozporu s  Skutečné užívání stavby je v rozporu s její její kolaudací kolaudací  Přístup k nemovité věci přímo z veřejné  Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo komunikace je zajištěn z veřejné komunikace Komentář: Bez rizika Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou  Nemovitá věc není situována v záplavovém  Nemovitá věc situována v záplavovém -3-

území území Komentář: Bez rizika Věcná břemena a obdobná zatížení:  Zástavní právo  Exekuce Komentář: Zástavní právo, exekuce. V ocenění není k těmto skutečnostem brán zřetel. Ostatní rizika:  Stavby s výrazně zhoršeným technickým stavem Komentář: Stavba se zhoršeným technickým stavem.

OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky

Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Stavební pozemek v zastavěném území obce, rovinný, s možností napojení na rozvod NN, zemní plyn a vodovod. Okrajová část obce, klidová lokalita. Obec s minimální občanskou vybaveností, v místě je na realitním trhu vyrovnaná poptávka s nabídkou po obdobných pozemcích. Vedlejší stavby v nevyhovujícím stavu, bez vlivu na celkovou cenu pozemků. Přehled srovnatelných pozemků: Lokalita: Znojemsko Parcela č.: Popis pozemku: v zastavěném území obce Průměrná jednotková cena

250,00

1,00

250,00 250,00 Kč/m2

Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Průměrná cena stavebních pozemků v malých obcích okresu Znojmo je je 250 Kč/m2. Druh pozemku

Parcela č.

zastavěná plocha a 90 nádvoří zahrada 91/2 zahrada 91/3 Celková výměra pozemků

Výměra [ m2 ] 274

Jednotková cena [ Kč/m2 ] 250,00

642 429 1 345

250,00 250,00 Hodnota pozemků celkem

-4-

Celková cena pozemku [Kč] 68 500 160 500 107 250 336 250

Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název

Parc. číslo Množství

Popis

zděná s plochou 90 16,00 m3 střechou Kolna II zděná s plochou 91/3 36,00 m3 střechou Věcná hodnota ostatních staveb celkem Kolna I

JC 800 Kč/m3 800 Kč/m3

Opotřebe VH ní 12 800 60 % 5 120 Kč Kč 28 800 80 % 5 760 Kč Kč 10 880 Kč RC

Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům Věcná hodnota dle THU Rodinný dům, samostatně stojící, částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím, bez podkroví. Příslušenství tvoří vedlejší stavba kolny. Stáří domu je odhadem 90 roků, byl částečně modernizovaný, v polední době neudržovaný, vnitřní dispozice neznámá. Obvodové stěny jsou ze smíšeného zdiva bez hydroizolace (vesměs kámen), stropy trámové s rovným podhledem, střecha sedlová, krytina tašková, klempířské konstrukce pozink. plech. Omítky vnitřní i venkovní vápenné. Okna plastová, dveře náplňové. Vytápění lokální plynové. Znalci nebyla umožněna prohlídka vnitřních prostor domu. Technický stav: Obvodové zdivo je silně narušeno trhlinami, ve špatném stavu je dle vnějšího ohledání střecha a střešní krytina, omítky.

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 128,05 m2 2,80 m

Název 1.np Obestavěný prostor

Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.np (11,80*6,00+7,15*5,00)*(2,80+3,00/2)+(5,00*4, = 30)*(2,80)

[m3] 518,37 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

1.np Obestavěný prostor - celkem:

Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy

Popis kamené, z větší části neizolované smíšené zdivo dřevěné -5-

Obestavěný prostor 518,37 m3 518,37 m3

4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

krov dřevěný, vázaný tašková pozinkovaný plech vápenné vápenná s nátěrem chybí

plastová s izolačním dvojsklem

WAW

zemní plyn chybí

[m ] [m2] [m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč]

Ocenění 128 102 518,37 1 915 100,00 1 915 992 669

roků roků % [Kč]

90 90 90,00 99 267

2

Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:

102,40 m2 518,37 m3 128,05 m2 1 345,00 m2 -6-

Popis oceňované nemovité věci Byt 67/1 je umístěn v 1. nadzemním podlaží, se spoluvlastnickým podílem na společných částech budovy a pozemku ve výši 7578/30237. Bytový dům je samostatně stojící, s jedním technickým a dvěma obytnými podlažími. Stáří cca 40 roků, během užívání jen udržovaný, s etážovým ústředním vytápěním pro každý byt. Obvodové konstrukce zděné, stropy železobetonové s rovným podhledem, střecha plochá, krytina živičná, klempířské konstrukce z pozink. plechu. Schodiště železobetonové monolitické, omítky vápenné hladké, fasáda vápenocementová. Okna dřevěná zdvojená, dveře náplňové, zařizovací předměty z roku výstavby. Podlahy betonové s PVC podl. krytinou a keramickou dlažbou. Standard vybavení nižší. Dům je před celkovou rekonstrukcí.

Srovnatelné nemovité věci Název: RD I RD v obci Rudlice vzdálené 12 km od Znojma. Dům prošel částečnou rekonstrukcí – nová střecha včetně výměny části krovů, nová střešní krytina na hospodářském stavení, nové okapy, rýny, nová koupelna (voda, odpady a plastových oken). Dům je vytápěný lokálními plynovými topidly WAW, ohřev vody je zajištěný novým el. bojlerem. Soukromí zajišťuje uzavřený dvůr s vjezdem. U domu je zahrádka se studnou. Pod hospodářským stavením je sklep.

Lokalita: Rudlice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,03 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Neuvedeno Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti 0,67 266 309 objektu - srovnatelná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku menší; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 2 302 m 399 000 Kč 399 000 Kč/ks Název: RD II Rodinný dům, který se nachází v obci Štítary o velikosti 2+1, zastavěná plocha a nádvoří 752m2, zahrada 791m2. V domě jsou dřevěná okna a dveře, plovoucí podlahy, vytápění na tuhá paliva, ohřev – vody – elektrický bojler a darling - studna 7 m hluboká, kanalizace je obecní. Možnost využití půdního prostoru. Dopravní dostupnost – autobus. Pěkné klidné místo, vhodné pro příjemné bydlení i k rekreaci.

-7-

Lokalita: Štítary Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdroj: Neuvedeno Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti 0,52 314 403 objektu - srovnatelná; Poloha - lepší; Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku srovnatelný; Úvaha zpracovatele ocenění - oblast Vranovské přehrady; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 2 752 m 599 000 Kč 599 000 Kč/ks Název: RD III Rodinný dům 3+1 v obci Olbramkostel. Dům je v původním stavu, bez koupelny, s chemickým WC a malým dvorem. Skládá se z kuchyně, tří pokojů a předsíně. Vytápění plynovými wafkami a krbovými kamny. Okna do ulice jsou plastová. Vedle domu je sklep, nad domem je malá parcela, kde je kůlna, dřevník a možnost parkovat auto. Městys Olbramkostel leží nedaleko od Znojma, má vlakové i autobusové spojení, je zde autokemp, krásná příroda

Lokalita: Olbramkostel Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,03 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Neuvedeno Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti 0,74 297 464 objektu - srovnatelná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku menší; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 3 2 0,00 m 196 m 400 000 Kč 400 000 Kč/ks

-8-

Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota

266 309 Kč/ks 292 725 Kč/ks 314 403 Kč/ks 292 725 Kč/ks 292 725 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ

Porovnávací hodnota Cena pozemku p.č. 91/3 Věcná hodnota

292 725 Kč 100 000 Kč 446 397 Kč

Obvyklá cena LV č. 89…………… 290 000 Kč Obvyklá cena LV č. 90…………… 100 000 Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.15

Komentář ke stanovení výsledné ceny Malá obec západně od Znojma, s minimální občanskou vybaveností, vysoký stupeň morálního i technického opotřebení stavby. Vzdálenost od správního centra a pověřené obce Znojma cca 7 km. Pro stanovení obvyklé ceny použil znalec porovnávací metodu ocenění, vycházel z dostupných údajů, které měl k dispozici. Vzhledem ke stavu, velikosti, funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu navrhuji obvyklou hodnotu nemovitosti včetně součástí a příslušenství uvedené na LV č. 89 ve výši 290 000 Kč, nemovitosti na LV č. 90 ve výši 100 000 Kč. Závěr Znalec provedl ocenění nemovité věci v hodnotě obvyklé.

V Moravském Krumlově 2.12.2015 Ing. Miroslav Krajíček U Mostu 592 672 01 Mor. Krumlov telefon: 602755265 e-mail: [email protected]

-9-

Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 16.12.1981 pod č. j. Spr. 5816/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací na nemovitosti.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 126-5107/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 122/2015.

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 1 1 2

Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí Mapa oblasti Fotodokumentace nemovitosti

- 10 -

Kopie katastrální mapy ze dne 2.12.2015

Pozemek p.č. 90 v k.ú. č. 694908

- 11 -

Mapa oblasti

- 12 -

Fotodokumentace nemovitosti

zahrada 91/2

pohled do dvora

pohled z ulice

pozemek 91/3 s kolnou II

pohled ze dvora

pohled z ulice - 13 -

- 14 -