2015

ZNALECKÝ POSUDEK č. 4565-364/2015 O ceně bytové jednotky č.457/1 v obci Klášterec nad Ohří, část Miřetice u Klášterce nad Ohří, ulice Jana Ámose Komenského 457, vč.příslušenství a podílu o velikosti 603/82544 na společných částech domu a pozemcích p.č.1704/9-14, vše zapsáno na LV č.2879 pro k.ú.Miřetice u Klášterce nad Ohří

Objednatel znaleckého posudku:

Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr. Svatopluk Šůstek Pavelčákova 14 77900 Olomouc

Účel znaleckého posudku:

Stanovení ceny pro účely dražby 185EX 1097/12-34

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 9.11.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected] Znalecký posudek obsahuje 23 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 9.11.2015

A. NÁLEZ

1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.457/1 v obci Klášterec nad Ohří, část Miřetice u Klášterce nad Ohří, ulice Jana Ámose Komenského 457, vč.příslušenství a podílu o velikosti 603/82544 na společných částech domu a pozemcích p.č.1704/9-14, vše zapsáno na LV č.2879 pro k.ú.Miřetice u Klášterce nad Ohří

2. Základní informace

Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Bytová jednotka č.457/1 Jana Ámose Komenského 455 431 51 Klášterec nad Ohří Ústecký Chomutov Klášterec nad Ohří Miřetice u Klášterce nad Ohří 14 902

Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 020,00 Kč/m2

Koeficienty obce

Název koeficientu O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn -2-

č. I III

Pi 0,95 0,85

IV

1,01

I

1,00

O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)

I

1,00

II

0,98

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 815,25 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 9.11.2015 za přítomnosti znalce a pověřené domovnice, p.Anny Záblacké.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.2879 pro k.ú.Miřetice u Klášterce nad Ohří - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR

5. Vlastnické a evidenční údaje

Vlastník stavby:

880709/2701, Pan Milan Krotil, Jana Ámose Komenského 455, 43151 Klášterec nad Ohří, vlastnictví: výhradní

Vlastník pozemku:

880709/2701, Pan Milan Krotil, Jana Ámose Komenského 455, 43151 Klášterec nad Ohří, vlastnictví: výhradní

odpovídají skutečnosti

6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena.

-3-

7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 2+1, nacházející se ve 2.nadzemním podlaží panelového objektu s devíti nadzemními podlažími (přízemí je technické). Má plochou střechu, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená s obkladem z plastových lamel, okna jsou dřevěná zdvojená. Vnitřní dveře jsou náplňové, podlahy jsou z koberců, PVC a parket. WC je splachovací, koupelna s vanou, umakartové jádro. Kuchyň je s linkou, plynový sporák. Vytápění je ústřední dálkové, vč.teplé vody. Výtah v domě je původní, schody jsou s terasovým povrchem. Dům je starý přes 40 roků, stav bytu je zhoršený, údržba je nedostatečná. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu.

8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka

-4-

B. ZNALECKÝ POSUDEK

Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb

1.1. Hlavní stavby

1.1.1. Bytová jednotka

Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání

Index omezujících vlivů pozemku

Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a -5-

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

I II

0,00 0,00

č. I

Pi -0,06

V

0,00

II I II IV

0,00 -0,04 0,00 1,00

Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba II 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku III 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce

Pi 1,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi

Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5

Index trhu

IT = P6 * (1 +

Σ Pi) = 0,900

i=1

Index polohy pozemku

-6-

0,04 0,02 0,00 0,00 0,00

0,00

8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

II

0,00

II II II

0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,060 i=2

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,900 * 1,000 * 1,060 = 0,954

Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků

Zákl. cena [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 815,25

Zatřídění

Typ

Název

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemky - celkem

Index

Koef.

0,954

Upr. cena [Kč/m2] 777,75

Parcelní číslo 1704/9

Výměra [m2] 228,00

Jedn. cena [Kč/m2] 777,75

1704/10

226,00

777,75

175 771,50

1704/11

226,00

777,75

175 771,50

1704/12

226,00

777,75

175 771,50

1704/13

226,00

777,75

175 771,50

1704/14

228,00

777,75

177 327,-

1 360,00

Pozemky - zjištěná cena

m2

1 057 740,=

-7-

Cena [Kč] 177 327,-

1 057 740,- Kč

Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích

Pozemky

Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu

=

1 057 740,-Kč 1 057 740,- Kč

=

1 057 740,- Kč

Vlastní ocenění jednotky

Zatřídění pro potřeby ocenění

Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):

Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Ústecký kraj, obec 10 001 – 50 000 obyvatel 43 let 6 753,- Kč/m2

koeficient dle typu podlahové plochy

Podlahové plochy bytu WC: chodba: kuchyň: koupelna: pokoj: pokoj: lodžie: sklepní koje-odhad: Započítaná podlahová plocha bytu:

0,95 * 8,54 * 12,49 * 2,56 * 20,39 * 16,45 * 4,19 * 2,0 *

-8-

1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 0,20 = 0,10 =

0,95 m2 8,54 m2 12,49 m2 2,56 m2 20,39 m2 16,45 m2 0,84 m2 0,20 m2 62,42 m2

Výpočet indexu cenového porovnání

Index vybavení

Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 43 let: s = 1 - 0,005 * 43 = 0,785

č. III II

Vi 0,00 0,00

II III III

0,00 0,05 0,03

II

-0,10

III

0,00

III III III

0,00 0,00 0,85

č. I

Pi -0,06

V

0,00

II I II IV

0,00 -0,04 0,00 1,00

9

Index vybavení

IV = (1 +

Σ Vi) * V10 * 0,785 = 0,654

i=1

Index trhu s nemovitými věcmi

Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

-9-

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,900 i=1

Index polohy pozemku

Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III dobrá dostupnost centra obce II 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II

Pi 1,00 0,04 0,02 0,00 0,00 0,00

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,060 i=2

Ocenění

Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 6 753,- Kč/m2 * 0,654 = 4 416,46 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 62,42 m2 * 4 416,46 Kč/m2 * 0,900 * 1,060= 262 994,36 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

- 10 -

262 994,36 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku

Zjištěná cena pozemku: 1 057 740,- Kč Spoluvlastnický podíl: 603 / 82 544 Hodnota spoluvlastnického podílu: 1 057 740,- Kč * 603 / 82 544 = 7 727,- Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku

+

7 727,- Kč

Bytová jednotka - zjištěná cena

=

270 721,36 Kč

- 11 -

C. REKAPITULACE

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 270 721,40 Kč

1.1.1. Bytová jednotka 1. Ocenění staveb celkem

270 721,40 Kč

Celkem

270 721,40 Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

270 721,40 Kč

Rekapitulace výsledných cen

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka

270 721,40 Kč

1. Ocenění staveb celkem

270 721,40 Kč

Celkem

270 721,40 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

270 721,40 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Dvěstěsedmdesáttisícsedmsetdvacet Kč

- 12 -

270 720,- Kč

Závěr :

Závady, váznoucí na nemovitosti:

Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 250.000,- Kč a budoucí pohledávky do výše 150.000,- Kč - Českomoravská stavební spořitelna, a.s., Vinohradská 3218/169, Praha 10, Strašnice, 100 00 Praha 10, Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 400.000,- Kč a budoucí pohledávky do výše 240.000,- Kč - Českomoravská stavební spořitelna, a.s., Vinohradská 3218/169, Praha 10, Strašnice, 100 00 Praha 10, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 1.592,- Kč s příslušenstvím - Generali Pojišťovna a.s., Bělehradská 299/132, Praha 2, Vinohrady, 120 00 Praha 2, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 124.952,Kč - Intrum Justitia Czech, s.r.o., Klimentská 1216/46, Nové Město, 11000 Praha 1, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 413.846,80 Kč - Českomoravská stavební spořitelna, a.s., Vinohradská 3218/169, Praha 10, Strašnice, 100 00 Praha 10, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 52.430,- Kč a příslušenství - Oborová zdravotní pojišťovna zaměstnanců bank, pojišťoven a stavebnictví, Roškotova 1225/1, Braník, 140 00 Praha, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 4.200,- Kč s příslušenstvím - ČESKÁ TELEVIZE, Na hřebenech II 1132/4, Podolí, 14700 Praha, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 045EX-4847/2010-19 ze dne 1.3.2011, Nařízení exekuce 10EXE-11530/2011-8 ze dne 15.7.2011, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 081EX-23206/2011-016 ze dne 2.8.2011, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 139EX-11041/2011-010 ze dne 10.8.2011, Nařízení exekuce 10EXE-15134/2011-12 ze dne 3.1.2012, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 014EX-94656/2011-16 ze dne 25.1.2012, Nařízení exekuce 26EXE-10965/2011-8 ze dne 17.6.2011, Zahájení exekuce 121EX-3673/2014-14 ze dne 20.6.2014 související Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 121EX-3673/2014-16 ze dne 20.6.2014, Zahájení exekuce 067EX-1037/2015-7 ze dne 2.3.2015 související Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 067EX-1037/2015-35 ze dne 16.4.2015. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují.

- 13 -

Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

byt v osobním vlastnictví o velikosti 2+1 a celkovém rozměru 62 m2 v 7. patře zatepleného panelového domu, Družstevní, Klášterec nad Ohří. Bytové jádro je umakartové. V ceně bytu je i zařízení. Kuchyň je zařízena rohovou kuchyňskou linkou s plynovým sporákem a lednicí. V obývacím pokoji je obývací stěna, sedací souprava, konferenční stolek, v ložnici je dvoulůžko a ložnicová skříň. V koupelně je automatická pračka. Lodžie v mezipatře. K příslušenství bytu patří sklepní kóje. Vchod je čistý, udržovaný a klidný. Veškerá občanská vybavenost je v docházkové vzdálenosti. Požadovaná cena 359 000 Kč za nemovitost (k jednání).

- 14 -

prodej bytu 2+1 - ul. Královéhradecká 428 v Klášterci nad Ohří, o celkové rozloze 64 m2. Byt v osobním vlastnictví se nachází v 5.patře osmipatrového panelového domu s výtahem. Jeho součástí je balkon, bezpečnostní dveře a sklepní kóje. Byt je v původním, ale udržovaném stavu, zůstane částečně vybaven elektrospotřebiči. Celá budova je zateplena, v bytech instalována plastová okna. Možnost parkování před domem. Veškerá občanská vybavenost v dosahu - škola, školka, park, nákupní centrum, dětské hřiště, pošta. Požadovaná cena 280 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu.

byt v osobním vlastnictví o velikosti 2+1, 17. listopadu, Klášterec nad Ohří - Miřetice u Klášterce nad Ohří. Byt je v původním stavu, vhodný k rekonstrukci. Dům je zateplen, plastová okna. V okolí se nachází obchody, lékař, škola a školka. V okolí cyklotrasy, možnost výletů do přírody. Požadovaná cena 325.000,- Kč.

- 15 -

Obvyklá cena bez vlivu závad : 270.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč

Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 270.000,- Kč. Slovy: Dvěstěsedmdesáttisíc Kč

V Tršicích 9.11.2015

Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.15.

- 16 -

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4565-364/2015 znaleckého deníku.

- 17 -

E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.2879 ze dne 9.10.2015 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti

- 18 -

počet stran A4 v příloze: 6 1 3 3

Fotodokumentace nemovitosti

- 19 -

- 20 -

Mapa oblasti

- 21 -

- 22 -

- 23 -