-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 2243-200/2015 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci - bytové jednotky č. 2781/14, umístěné v domě č.p. 2781,2782 na pozemku parc.č.5189/200,5189/201 a spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 2781,2782 na parc.č. 5189/200,5189/201 a pozemku parc.č. 5189/200,5189/201, katastrální území Frýdek, obec a okres Frýdek-Místek (LV č. 8058, 7313)
Objednatel posudku:
Účel posudku:
Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní 23 738 01 Frýdek - Místek Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00135/13
Podle stavu ke dni 28. 4. 2015 posudek vypracoval:
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 16 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 30. 4. 2015
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou. 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Adresa nemovité věci: Okres: Obec: Katastrální území:
Bytová jednotka č. 2781/14 Lískovecká 2781, 738 01 Frýdek - Místek Frýdek - Místek Frýdek - Místek Frýdek
3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 28. 4. 2015 pouze za účasti znalce. Znalec si prohlédl pouze exteriér nemovité věci, vlastník nemovité ani přes výzvu neumožnil znalci prohlídku nemovité věci. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 8058 pro k.ú. Frýdek ze dne 9. 4. 2015. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 00135/13-147 o ustanovení znalce ze dne 7. 4.2015. Prohlášení vlastníka budovy. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 8058 zapsán: Stračánková Libuše, Hlavní třída 705/78, Poruba, 70800 Ostrava Omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Zahájení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti blíže viz LV v příloze 6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází ve statutárním městě Frýdek-Místek, ul. Lískovecká, v k.ú. Frýdek, naproti Mateřské škole Lískovecká, cca 350 m jihozápadně od autobusové zastávky „"Rozc.k Válc.pl“. Okolní zástavbu tvoří objekty hromadného bydlení a občanské vybavenosti. Ve statutárním městě je veškerá občanská vybavenost. Dobrá dopravní dostupnost centra města.
-3Nemovitá věc je tvořena bytovou jednotkou č. 2781/14 umístěnou v domě č.p. 2781,2782 na parc.č. 5189/200,5189/201 a spoluvlastnickým podílem ve výši 3398/254650 na společných částech domu č.p. 2781,2782 na pozemku parc.č. 5189/200,5189/201 a pozemku parc.č.5189/200,5189/201 v k.ú. Frýdek, obci Frýdek-Místek. Pozitiva oceňované nemovité věci: - dobrá dopravní dostupnost, Negativa oceňované nemovité věci: - znalci nebyla umožněna prohlídka nemovité věci - znalec předpokládá špatný stav bytu (viz příloha – fotodokumentace – rozbitá okna bytu)
7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z Katastru nemovitostí
-4-
B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje §2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis A) bytová jednotka č.2781/14 Oceňovaný byt o velikosti 1+1 se nachází v bytovém domě č.p. 2781,2782 v 5. NP ze 7.NP. Celková výměra podlahové plochy jednotky s příslušenstvím je 33,98 m2. Dům, ve kterém se bytová jednotka nachází, je panelové konstrukce s plochou střechou. Na domě nebyla provedena revitalizace. Dům je stáří cca 35 -40 let. Vybavení jednotky: Znalci nebyl umožněn vstup do nemovité věci, znalec pro další ocenění předpokládá standardní vybavení bytové jednotky, tzn. ústřední vytápění, standardní sociální vybavení sestávající z WC, umyvadla, vany případně sprchového koutu, a vybavení kuchyně linkou a el. vařič. Příslušenstvím bytu je sklep (1,2 m2). Dispoziční řešení: kuchyně 8,70 m2 pokoj 16,50 m2 předsíň 4,47 m2 koupelna 2,11 m2 WC 1m2
-5Součástí ocenění bytu je i spoluvlastnický podíl ve výši 3398/254650 na společných částech domu č.p. 2781,2782 na pozemku parc.č. 5189/200,5189/201 a pozemku parc.č.5189/200,5189/201, v k.ú. Frýdek, obci Frýdek-Místek.
Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. 1) Ocenění bytové jednotky V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s bytovými jednotkami. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 400 tis. až 635 tis. Kč dle velikosti, technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti bytové jednotky apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané lokalita byty byt č.1 byt č.2 byt č.3 byt č.4
J.Lohrera, Frýdek Lískovecká, Frýdek Sokolská, Frýdek Bruzovská, Frýdek
korekce cena ceny za nabídková pramen
výměra užitné plochy bytu v m2
korekce korekce výsledná redukovaná korekce objektivizační stavu stavu cena za cena za m2 lokality koeficient bytu domu m2
499000
0,90
28
16 039
0,95
0,90
0,95
0,95
12 377
555000
0,90
38
13 145
1,00
0,95
1,00
0,95
11 863
550000
0,90
44
11 250
0,90
0,90
1,10
0,90
9 021
649000
0,90
33
17 700 0,90 0,90 průměrná indexovaná hodnota
1,00
0,95
13 620 11 720
Výměra bytu v m2 33,98
průměrná cena bytu indexovaná zjištěná hodnota srovnáváním 11 720
398 255
Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační):
398 255,- Kč
Cena nemovité věci zjištěna srovnáním orientační zaokrouhleno:
400 000,- Kč
Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost bytové jednotky, s přihlédnutím charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši 400 000,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu bytové jednotky č.2781/4, tak i podíl na společných částech domu č.p. 2781,2782 na pozemku parc.č. 5189/200,5189/201 a pozemku parc.č. 5189/200,5189/201 a činí …..400 000,- Kč
-6-
Závěr – zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: bytové jednotky č. 2781/4, tak i podíl na společných částech domu č.p. 2781 a 2782 na pozemku parc.č. 5189/200 a 5189/201 a pozemku parc.č. 5189/200 a 5189/201, katastrální území Frýdek, obec a okres Frýdek-Místek (LV č. 8058,7313), je stanovena ke dni 28. 4. 2015. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši 400 000,- Kč
-7-
C. Rekapitulace 1) Cena obvyklá nemovité věci bytové jednotky č.2781/14 vč. příslušenství a součástí a podílu na spol. částech domu a pozemku
400 000,- Kč
Slovy: čtyřistatisícKč
2) Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby.
3) Nemovitá věc je v dražbě prodejná za obvyklou cenu 400 000,- Kč Slovy: čtyřistatisícKč
V Ostravě, 28. 4. 2015
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2243-200/2015 znaleckého deníku.
-8Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí
-9Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci
Bytový dům č.p. 2781,2782
Zadní pohled na bytový dům 2781,2782
Detail oken bytu
- 10 Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí
- 11 Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Byt 1+1, ul. J.Lohrera, Frýdek - Místek Cena: 499 000,- Kč Užitná plocha: 28 m2
Byt 1+1 v osobním vlastnictví na ul.J.Lohrera v Místku o výměře 28m2 a nachází se v 15NP/15. Byt se skládá z kuchyně, obývacího pokoje, šatny, předsíně, koupelny s WC. Byt je v původním, ale udržovaném stavu. K bytu patří sklepní kóje. Parkování před domem. Dům je po kompletní revitalizaci - plastová okna, fasáda, výtahy, kamerový systém.
Nemovitá věc č. 2 Byt 1+1, ul. Lískovecká, Frýdek - Místek Cena: 555 000,- Kč Užitná plocha: 38 m2
Byt v osobním vlastnictví v žádané a klidné lokalitě na ul. Lískovecká. Byt se nachází ve 3NP/8NP a má výměru 38 m2. Byt je v původním stavu určeném k rekonstrukci dle vlastních představ, v pokoji parkety, jinak lino, v kuchyni původní kuchyňská linka, umakartové jádro, v bytě se nachází menší komora. Dům je po částečné revitalizaci - nový výtah, střecha. Parkování před domem, výborná občanská dostupnost a vybavenost.
.Nemovitá
věc č. 3
Byt 1+1, ul. Sokolská, Frýdek - Místek Cena: 550 000,- Kč Užitná plocha: 44 m2
Byt 1+1 o velikosti 44m2, v klidné části Frýdku Místku, části Frýdek na ulici Sokolská. Byt je po částečné rekonstrukci, má sadrokartonové stropy, plovoucí podlahy, novou elektřinu. Vytápění v bytě zajišťují elektrické topení na noční proud (zvýhodněná sazba). Dům je klidný. Byt se nachází v posledním patře, kde už nejsou žádní sousedi, proto je bydlení naprosto klidné.
Nemovitá věc č. 4 Byt 3+1, ul. Bruzovská, Frýdek - Místek Cena: 649 000,- Kč Užitná plocha: 33 m2
Byt 1+1 o rozloze 37 m2 v osobním vlastnictví. Byt se nachází v 6/ 6 patře panelového domu. Byt je po rekonstrukci. V bytě novější kuchyňská linka, plovoucí podlaha, koupelna s keramickými obklady, plastová okna. Dům po revitalizaci (zateplení, nový výtah, kamerový systém).
