ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 122/7212/2015 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely St. 282, rodinného domu č.p. 178 s příslušenstvím a spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na pozemku čís. parcely 288/10, k.ú. Moldava, v obci Moldava, okres Teplice, Ústecký kraj
________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail
[email protected], http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report): 122/7212/2015
LV no.: 365, 363
Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely St. 282, rodinný dům č.p. 178 s příslušenstvím a spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 na pozemku čís. parcely 288/10, k.ú. Moldava, v obci Moldava, okres Teplice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Moldava č.p. 178, 417 81 Moldava Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: za celek:
969.161,- Kč
Market value Tržní hodnota celkem
650.000
Kč
nebyla stanovena
Common price Obvyklá cena celkem
650.000
Kč
nestanoveno
Kč
Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
650.000,- Kč
Number of properties: Počet objektů:
2 (rodinný dům, zahradní altán)
Main building: Hlavní stavba:
rodinný dům
Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura
LAND / POZEMEK Čísla parcel Parcel of land nr.
Size: zahradní altán, přípojky inženýrských Velikost sítí, zpevněné plochy a další venkovní úpravy Type: okraj obce Druh
St. 282, 288/10 96 m2, 177 m2
zastavěná plocha a nádvoří, ostatní plocha
Unit price: Jednotková cena
odpovídající velikosti obce
159 Kč/m2, 41 Kč/m2
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT
LEASE / PRONÁJEM
Construction system: Konstrukční systém:
Whole property: Celá nemovitost:
m2
m2
Office area: Kancelářské plochy:
m2
m2
Storage area: Skladové plochy:
m2
Other and manufacturing: Ostatní
m2
Income: Příjem:
Kč
Cost: Náklady:
Kč
Capitalization rate: Kapitalizační míra:
%
Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena:
zděný
54
239,41 m3 Kč/m2
Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení:
30 %
-2-
Property right / Vlastnické právo: Nemovité věci evidované na listu vlastnictví č. 365 jsou v SJM Roman Prokop, č.p. 178, 417 81 Moldava a Marcela Prokopová, Maršovská 1457/4, Trnovany, 415 01 Teplice. Nemovité věci evidované na listu vlastnictví č. 363 jsou v podílovém spoluvlastnictví následujících osob: SJM Roman Prokop, č.p. 178, 417 81 Moldava a Marcela Prokopová, Maršovská 1457/4, Trnovany, 415 01 Teplice - podíl o velikosti 1/2 SJM Stanislav Sedlák a Alena Sedláková, č.p. 179, 417 81 Moldava - podíl o velikosti 1/2. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 365 je evidováno zástavní právo smluvní a rozhodnutí o úpadku (podrobněji v části C listu vlastnictví č. 365 v příloze). V části C listu vlastnictví č. 363 je evidováno zástavní právo smluvní a rozhodnutí o úpadku (podrobněji v části C listu vlastnictví č. 363 v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listech vlastnictví č. 365 a 363. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listů vlastnictví č. 365 a 363 nejsou vlastnická práva omezena žádnými věcnými břemeny. Mortgages: / zástavní práva: V části C listech vlastnictví č. 365 a 363 je evidováno zástavní právo smluvní - pohledávka ve výši 840.000,- Kč a příslušenství ve prospěch Hypoteční banky, a.s. (IČO 13584324) podle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 28.12.2011, právní účinky vkladu práva ke dni 28.12.2011. Legal and structural state / stavebně právní stav: Rodinný dům č.p. 178 je v katastru nemovitostí evidován se způsobem využití rodinný dům. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě byl dům užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - není napojení na inženýrské sítě vody, kanalizace a plynu - septik a vlastní zdroj vody na pozemku jiného vlastníka - přímý přístup do domu je veden přes pozemek čís. parcely 288/1 (ostatní plocha/neplodná půda, LV 10001 vlastník Obec Moldava) Strong points / silné stránky: - klidná lokalita pro bydlení i rekreaci Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 365 pro k.ú. a obec Moldava, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 365 pro k.ú. a obec Moldava, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí c/ katastrální mapa pro část k.ú. Moldava, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 13.5.2015 za účasti Romana Prokopa a Marcely Prokopové.
-3-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: Název okresu: Název kraje: Poloha v obci:
698300 Moldava 567728 Moldava 175 01.01.2014 CZ0426 Teplice Ústecký Okraj obce
Infrastructure / infrastruktura: Obec Moldava se nalézá v severní části okresu Teplice, v Ústeckém kraji, v Krušných horách, v těsné blízkosti státní hranice se Spolkovou republikou Německo, cca 23 km severozápadně od města Teplice, 38 km západně od města Ústí nad Labem a 110 km severozápadně od hlavního města Prahy, v obci je hraniční přechod do S.R.N. Obec pochází z 15. století, v současné době má pouze 175 trvale bydlící obyvatel, je však známa především rekreačními pobyty, pro něž je určena většina domů v obci. Obec má tři části - Horní Moldava, Dolní Moldava a Nové Město. Každá z těchto částí je od sebe vzdálena cca 2 km. Infrastruktura obce odpovídá její velikosti a návštěvnosti, obec má rozvod elektrické energie, vodovod, kanalizaci, sdělovací vedení, obecní úřad, knihovnu, poštu, obchody a restaurace. S vyšší vybaveností jsou občané orientováni na blízká města Hrob, Dubí a Teplice. Po dopravní stránce je obec přístupná silnicí III. třídy Moldava – Fláje – Nové Město - Moldava, navazující na silnici II/271 Moldava – Litvínov, silnicí III. třídy Hrob – Nové Město – Moldava, navazující na silnici I/27 Litvínov – Dubí a silnicí III. třídy Moldava – Nové Město – Cínovec navazující na silnici I/8 (E 55) Teplice – Dubí - Cínovec s hraničním přechodem do S.R.N. Obec je přístupná i železniční tratí ČD Most – Litvínov – Dubí se zastávkami Mikulov – Nové Město a Moldava v Krušných Horách. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci se nacházejí na východním okraji místní části Dolní Moldava, v lokalitě s převažující zástavbou rodinných domů a staveb určených k rekreaci. V lokalitě je rozvod elektrického proudu. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 178: Rodinný dům č.p. 178 je stavba tvořící součást pozemku čís. parcely St. 282, k.ú. Moldava. Jde o levou část dvojdomu, pravá část dvojdomu je zřejmě situovaná na navazujícím pozemku čís. parcely 288/8 (ostatní plocha/jiná plocha), zapsaném na LV č. 364, vlastníci v SJM Stanislav Sedlák a Alena Sedláková. Dispoziční řešení: Rodinný dům má jedno nadzemní podlaží (přízemí) a podkroví. Vnitřní dispozici tvoří: 1.NP (přízemí) – zádveří, pokoj s kuchyňským koutem, koupelna s WC, sklad se samostatným vstupem, podkroví – podesta, 2 pokoje. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné, střecha je sedlová, stropy jsou dřevěné trámové převážně s rovným podhledem, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, okna jsou plastová s izolačními dvojskly, schodiště je dřevěné bez podstupnic, dveře jsou plné do kovových zárubní, fasádní omítky jsou hladké u terénu opatřené obklady, vnitřní omítky jsou štukové, v kuchyni a koupelně doplněny keramickými obklady, podlahy jsou opatřeny keramickou dlažbou a plovoucí podlahou. Dům má vnitřní rozvod el. proudu, vody a kanalizace (svedené do septiku situovaného na pozemku jiného vlastníka čís. parcely 288/1 (LV č. 10001 Obec Moldava), topení bylo lokální na tuhá paliva, příprava teplé vody je v elektrickém průtokovém ohřívači. Vybavení domu tvoří vana, umyvadlo, WC, kuchyňská linka, kuchyňské plynový sporák (propan – butan), vodovodní míchací baterie, vnitřní dveře, dále vnitřní instalace elektrického proudu, vody, kanalizace apod. Stáří a stavební stav: Podle informace uvedené v části E listu vlastnictví č. 365 byl dům zkolaudován v roce 2000, jeho stáří ke dni ocenění je tedy 15 let. Na domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady, podle informace majitele není dům už dva roky užíván a na některých stavebně konstrukčních prvcích domu se projevuje zanedbaná údržba (opadávání vnějších omítek a obkladů a pod). -4-
Další stavby: V příslušenství rodinného domu je vedlejší stavba zahradního altánu situovaná na veřejně přístupném pozemku (pozemek čís. parcely 288/1, k.ú. Moldava ve vlastnictví Obce Moldava). Stavba v příslušenství domu je samostatně oceněna věcnou hodnotou, v obvyklé ceně je stavba zohledněna jako příslušenství. Další stavby v příslušenství (tzv. venkovní úpravy) tvoří přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, apod. Stavby v příslušenství domu (venkovní úpravy) nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny jako příslušenství. Pozemky: Pozemek čís. parcely St. 282, k.ú. Moldava, o výměře 96 m2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba rodinného domu č.p. 178. Jde o stavební pozemek zastavěný rodinným domem č.p. 178. Pozemek čís. parcely 288/10, k.ú. Moldava, o výměře 177 m2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu ostatní plocha se způsobem využití neplodná půda. Jedná se o pozemek užívaný jako společná přístupová cesta a je v podílovém spoluvlastnictví následujících spoluvlastníků (viz LV č. 363 v příloze): SJM Roman Prokop, č.p. 178, 417 81 Moldava a Marcela Prokopová, Maršovská 1457/4, Trnovany, 415 01 Teplice - podíl o velikosti 1/2 SJM Stanislav Sedlák a Alena Sedláková, č.p. 179, 417 81 Moldava - podíl o velikosti 1/2. Pozn.: Skutečnost, že pozemek přístupové cesty je ve spoluvlastnictví osob, kterým cesta slouží pro přístup na jejich pozemky, nemá nepříznivý vliv na tržní hodnotu. Pozemky jsou svažité konfigurace s jihovýchodní orientací, napojené na inženýrské sítě el. proudu. Pozemky jsou přístupné z pozemků čís. parcel 288/1 (ostatní plocha/neplodná půda, ve vlastnictví Obce Moldava) a 873 (ostatní plocha/silnice, ve vlastnictví Ústeckého kraje). Tvar pozemků a jejich vzájemné uspořádání jsou patrné z kopie katastrální mapy v příloze.
-5-
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemku čís. parcely St. 282, jehož součástí je rodinný dům č.p.178 s příslušenstvím a spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na pozemku čís. parcely 288/10, k.ú. Moldava, v obci Moldava, okres Teplice, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 13.5.2015 celkem
650.000,- Kč Slovy: Šestsetpadesáttisíc Kč
Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi V části C listu vlastnictví č. 365 je evidováno zástavní právo smluvní a rozhodnutí o úpadku (podrobněji v části C listu vlastnictví č. 365 v příloze). V části C listu vlastnictví č. 363 je evidováno zástavní právo smluvní a rozhodnutí o úpadku (podrobněji v části C listu vlastnictví č. 363 v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listech vlastnictví č. 365 a 363. Jiná rizika v souvislosti s oceňovanými nemovitými věcmi nebyla zjištěna.
ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 122/7212/2015.
Ing. Vladimír Hůda jednatel
V Mostě, dne 18. května 2015
-6-
