2015

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 111/2015 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům, stp.č.686 včetně čp. 263 a p.p.č.919/5 Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Česká Lípa, obec Sloup v Čechách, k.ú. Sloup v Čechách Adresa nemovité věci: V Lukách 263, 471 52 Sloup v Čechách Vlastník stavby: SJM Janák Jiří a Janáková Vlasta, V Lukách 263, 471 52 Sloup v Čechách, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: SJM Janák Jiří a Janáková Vlasta, V Lukách 263, 471 52 Sloup v Čechách, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:

070-EX 1895/11, Soudní exekutor Mgr. Tomáš Pospíchal 28. října 1474/20, 288 02 Nymburk

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

René Tomeš Sportovní 409/31, 50009 Hradec Králové IČ: 72884452 telefon: 603203065

ÚČEL OCENĚNÍ:

e-mail: [email protected]

Exekuční řízení Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí včetně součástí a příslušenství pro potřeby Exekutorského úřadu Nymburk pro účel prodeje nemovitých věcí v dražbě (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA

2 740 000 Kč

Datum místního šetření: 23.2.2015 Stav ke dni : Za přítomnosti: pana Janáka- povinného Počet stran: 11 stran Počet příloh: 17

Hradci Králové, dne 3.5.2015

René Tomeš

5.2.2015 Počet vyhotovení: 2

NÁLEZ Znalecký úkol zjištění ceny obvyklé nemovitých věcí: stavební p.č.st.686 zastavěná plocha a nádvoří včetně součástí – stavby bydlení čp. 263 v části obce Sloup v Čechách, pozemku p.č.919/5 trvalý travní porost, vše včetně součástí a příslušenství v katastrálním území Sloup v Čechách, obec Sloup v Čechách, okres Česká Lípa, dále ocenění práv a závad spojených s výše uvedenou nemovitou věcí. Přehled podkladů výpis z katastru nemovitostí LV č.575 ze dne 4.2.2015 Usnesení 070 EX 1895-´/11-40 ze dne 5.2.2015 internetové stránky http://mestaobce.cz www.mapy.cz nabídka www.sreality.cz zjištění na místě samém – 23.2.2015 od 10h zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění vyhl.č.199/2014S. fotodokumentace pořízená na místě samém Jiří Kokoška a kol.: Oceňování nemovitostí díl II Oceňování cenou obvyklou, nakladatelství ARCH Zbyněk Zazvonil: Oceňování nemovitostí na tržních principech informace podané povinným Prohlídka nemovité věci prohlídka nemovité věci byla provedena 23.2.2015 za přítomnosti znalce a povinného na místě samém od 10,00h. Vycházím z údajů zjištěných na místě samém, z vlastního zaměření, prohlídky domu. Povinný poskytl součinnost a objekt zpřístupnil. Dům je vyklizen a není trvale obýván. Žádná listina o nájmu nebyla předložena. Místopis Obec Sloup v Čechách se nachází v okrese Česká Lípa, kraj Liberecký. Díky zdejšímu skalnímu hradu, koupališti, nové rozhledně a sousedícím Lužickým horám patří k oblíbeným cílům turistů. doprava: do obce zajíždějí autobusové linky několika dopravců. v obci rozvody plynu a vody a elektro, kanalizace pouze dešťová mateřská školka a škola I.st SDH pošta koupaliště, hřiště rozšířená vybavenost v Novém Boru cca 4km, veškerá vybavenost v České Lípě - cca 9km Pozemky v části obce navazující na centrum.

-2-

SOUČASNÝ STAV

Okolí: Přípojky: veř. / vl.

 bytová zóna  ostatní  /  voda  /  elektro

 průmyslová zóna  nákupní zóna  /  kanalizace  /  plyn  telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):  MHD  železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):  dálnice/silnice I. tř  silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Přístup k pozemku  zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis mírně svažité pozemky v ulici V Lukách ve Sloupu v Čechách, pozemek zastavěný rodinným domem, přístup z veřejné zpevněné komunikace, napojeno na veřejný vodovod, elektro síť a plyn. Kanalizace do jímky. V místě pouze dešťová kanalizace. SOUČÁSTÍ OBVYKLÉ CENY JSOU: stavební p.č.st.686 zastavěná plocha a nádvoří stavba objektu bydlení čp 263 v části obce Sloup v Čechách na stp.č.686 pozemek p.č.919/5 trvalý travní porost sklad - kotelna tvořící hranici se sousedním pozemkem venkovní úpravy v minimálním rozsahu (přípojka vody, plynu, elektro, kanalizace do jímky, jímka, zpevněné plochy, oplocení včetně vrátek a pilířů pro měřidla, sušák na prádlo, venkovní schody) trvalé porosty vše včetně součástí a příslušenství v katastrálním území a obeci Sloup v Čechách

Obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržní nebo obvyklé ceny ( hodnoty) nemovitých věcí Toto ocenění bylo vypracované v souladu s těmito obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami:Nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právních podkladů vlastnického práva k datu ocenění. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné a je bez závad. Zástavní práva nejsou posuzována. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný soulad se všemi právními normami a předpisy. Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch nebo jakýkoliv zájem související s předmětem ocenění. Nejsou žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost zhotovitele. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. -3-

Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. Cena určená podle zákona jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena, je cena zjištěná. Tržní hodnota Odhadnutá částka, za kterou by se nemovitý majetek směňoval k datu oceňování mezi potenciálním prodávajícím a kupujícím při zájmu nemovitou věc prodat a druhou stranou koupit . Tržní hodnotu nemovité věci ovlivňuje mnoho vlivů. Mezi nejdůležitější patří vlivy fyzikální, kde se jedná o rozsah nemovité věci, její velikost, polohu, životní prostředí kolem ní, dopravu, sousedy, stáří nemovité věci a řadu dalších faktorů. Dále jsou to vlivy ekonomické, u kterých se sleduje zaměstnanost v dané lokalitě, životní úroveň, hospodářský rozvoj, inflace nebo úroková míra. Vlivy politicko-správní zahrnují daňovou politiku, územní plánování či veřejné zájmy a vlivy sociálnědemografické naopak politiku sociální, vzdělání, vývoj populace a velikost rodin, životní styl a standard bydlení. Mimo tyto vlivy mají na hodnotu nemovité věci vliv i situace v dané části trhu, stabilita či rozkolísanost trhu, stav nabídky, poptávky a konkurence u daného typu nemovité věci, nové trendy a další. Obvyklá cena se vytvoří při konkrétní koupi či prodeji nemovité věci, není možno ji určit přesně. Silné stránky pozemky a stavby ve vlastnictví stejných vlastníků dobrý stavebně technický stav Slabé stránky vlastník je v exekučním řízení RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci:  Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru  Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí  Stav stavby umožňuje podpis zástavní  Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy  Skutečné užívání stavby není v rozporu s její  Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací  Přístup k nemovité věci přímo z veřejné  Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: stavba je evidována ve veřejném seznamu, pouze stavba, která tvoří příslušenství není evidována a je na p.č.919/5 Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou  Nemovitá věc není situována v záplavovém  Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení:  Zástavní právo  Exekuce Komentář: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Janák Jiří Nařízení exekuce - Janáková Vlasta -4-

Zahájení exekuce - Janák Jiří Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Ostatní rizika: nejsou Komentář: žádná smlouva o nájmu nebyla předložena, objekt vyklizen

OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky

Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků pozemky nepravidelného tvaru zastavěné rodinným domem s doprovodnými stavbami, venkovními úpravami a s trvalými porosty. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků obec nemá zpracovanou cenovou mapu pozemků, s pozemky určenými k výstavbě RD se běžně obchoduje za cenu 400Kč/1m2 Druh pozemku

Parcela č.

zastavěná plocha a 686 nádvoří trvalý travní porost 919/5 Celková výměra pozemků

Výměra [ m2 ] 103

Jednotková cena [ Kč/m2 ] 400

751 854

400 Hodnota pozemků celkem

Celková cena pozemku [Kč] 41 200 300 400 341 600

Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název

Popis

sklad

zděný sklad kotelna při hranici pozemku typový septik SM3

septik

Parc. číslo Množství 919/5

69,00 m3

2 500 Kč/m3

Opotře VH bení 172 500 35 % 112 125 Kč Kč

919/5

30,00 m3

6 000 Kč/m3

180 000 50 % Kč

JC

Věcná hodnota ostatních staveb celkem

RC

90 000 Kč 202 125 Kč

Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům čp. 263 samostatně stojící stavba rodinného domu o jedné bytové jednotce s garáží a s přístavkem skladu LTO. Stavba je podsklepená a o 2 nadzemních podlažích a s mansardovou střechou. Objekt byl postaven v r 1988, v letech 1999-2004 byla stavba modernizována. základy betonové pasy, zdivo z plynosilikát. tvárnic na tl. 30cm, stropy rovné, střecha mansardová, krytina tašky, omítky vápenné štukové a břízolitové, schody dřevěné, dveře hladké plné nebo ze 2/3 prosklené, okna dřevěná vakuová,povrchy podlah keramické, parkety, betonové, vytápění - osazen plynový kotel a kotel na LTO, vodovod - ocelové trubky, zdroj teplé vody zásobník kombinovaný s kotlem na ÚT, vybavení kuchyně - linka bez sporáku, odsávač par, vnitřní obklady keramické v -5-

kuchyni, a v koupelně - v části poškozené. Dispozičně stavba obsahuje: IPP garáž, komora, sušárna, kotelna, chodba, schodiště, přístavek s nádržemi LTO INP - zádveří, hala, schodiště, kuchyň s jídelnou, koupelna s WC, lodžie IINP - 3x pokoj, chodba, koupelna s WC, lodžie půdní volný prostor s přístupem po mech schodech. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: čp 263 Obestavěný prostor - celkem:

§ 13, typ D zděná podsklepená nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou se dvěma nadzemními podlažími 111 861,33 m3 861,33 m3

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:

861,33 m3 * 2 696,57 Kč/m3

= * * * = =

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 70 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 100 = 30,0 % Koeficient opotřebení: (1- 30,0 % / 100)

*

Rodinný dům čp. 263 – věcná hodnota

=

Fotodokumentace

Příjezdová komunikace

Pohled na dům od silnice

-6-

1 900,0,8388 0,8000 2,1150 2 696,57 2 322 636,64 Kč

0,700 1 625 845,65 Kč

Příslušenství – zděný sklad u domu

Čelní pohled na dům

zahrada

Vstupní hala a schodiště

Kuchyně s linkou

Koupelna s WC

Soc zařízení

Kotelna i IPP

-7-

Výpočet porovnávací hodnoty Cena obvyklá Odhad obvyklé ceny je proveden ve smyslu definice uvedené v §2, odst.1 zák.č.151/1997 o oceňování majetku: Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji oceňované nemovitosti nebo prodeji porovnatelné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.Obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé vlastnosti oceňovaných nemovitostí a již existující skutečnosti a vlivy trhu, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu (např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, krátkodobé důsledky přírodních sil, atp.), osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby.

Stanovení ceny obvyklé porovnáním: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. S ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých objektů typů nemovitostí se nepředpokládá, že uskutečněné prodeje by měly být starší 2 let, neboť tyto údaje ztrácí po delší době svou vypovídací schopnost. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Při šetření místního trhu bylo zjištěno, že porovnatelné nemovitosti jako oceňované nemovité věci včetně součástí a příslušenství jsou v daném místě a čase, co do velikosti a umístění a stavu obtížněji obchodovány, a to z důvodu převažující nabídky nad poptávkou. Při stanovení ceny obvyklé jsem použil srovnávací metodu s nabízenými nemovitostmi. Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 210,00 m2 Obestavěný prostor: 861,33 m3 Zastavěná plocha: 93,90 m2 Plocha pozemku: 854,00 m2 Popisy porovnatelných nemovitých věcí vzorek 1 RD stavba RD cca 10km od České Lípy, porovnatelná občanská vybavenost, dům s novou krytinou, v dobrém stavu vzorek 2 RD stavba z r 1982, dvougenerační, původní stav vzorek 3 RD rozestavěný rodinný dům, novostavba před dokončením,menší stavba Srovnatelné nemovité věci Název: vzorek 1 RD Lokalita Nový Bor Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - nabídka

0,90 -8-

K2 Velikosti objektu větší objekt K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku větší pozemek K7 Úvaha zpracovatele ocenění volný prodej

Užitná plocha 250,00 m2

0,95 1,00 1,00 1,00 0,95 0,85

Výměra pozemku. 1 097 m2

Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,69 9 666 Celková cena Jednotková cena 3 500 000 Kč 14 000 Kč/m2

Název: vzorek 2 RD Lokalita Polevsko Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - nabídka K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení původní stav K5 Celkový stav bez údržby K6 Vliv pozemku větší pozemek K7 Úvaha zpracovatele ocenění volný prodej

Užitná plocha 180,00 m2

0,90 1,00 1,00 1,05 1,15 0,95 0,85

Výměra pozemku. 1 311 m2

Název: vzorek 3 RD Lokalita Radvanec Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny nabídka K2 Velikosti objektu menší objekt K3 Poloha K4 Provedení a vybavení nedokončeno K5 Celkový stav novostavba K6 Vliv pozemku větší pozemek K7 Úvaha zpracovatele ocenění volný prodej

Užitná plocha 106,00 m2

Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,88 12 675 Celková cena Jednotková cena 2 600 000 Kč 14 444 Kč/m2

0,90 1,05 1,00 1,20 0,75 0,95 0,85

Výměra pozemku. 1 253 m2 -9-

Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,69 16 845 Celková cena Jednotková cena 2 600 000 Kč 24 528 Kč/m2

Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota

9 666 Kč/m2 13 062 Kč/m2 16 845 Kč/m2 13 062 Kč/m2 210,00 m2 2 743 020 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku

2 743 020 Kč 2 169 571 Kč 341 600 Kč

Obvyklá cena 2 743 020 Kč, zaokrouhleno 2 740 000Kč slovy: Dvamilionysedmsetčtyřicettisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny

Faktory ovlivňující Cenu obvyklou nemovité věci:                

Využití nemovité věci – bydlení Stavebně technický stav budova jako celek – objekt k bydlení s doprovodnými stavbami Objekt –standardní vybavení Provedení podstandardní (zdivo na tl 30cm) Vlastnictví pozemků – pozemky dostačující rozlohy Poloha vhodná část pro bydlení venkovské bydlení Doprava – linková autobusová doprava Vybavenost obce – rozšířená Nabídka v lokalitě mírně převyšuje nabídku stagnace na trhu s nemovitostmi ekonomická krize v ČR vlastník se nachází v exekučním řízení objekt vyklizen, připraven k prodeji povinný spolupracuje pozemky udržované náklady související s vydražením (4% daň z nabytí nem věcí)

Po zvážení všech výše uvedených faktorů ovlivňujících cenu, celkovým informacím získaných na trhu s nemovitostmi a vlastních zkušeností, a s ohledem na výše uvedené uvádím následující závěr:

Práva a závady spojené s nemovitostí žádné závady ani práva spojené s nemovitostmi nebyly zjištěny ani povinným sděleny, cena je 0,Kč - 10 -

vyjma práv uvedených na listu vlastnictví č.575 oddíl C

Cena movitých věcí, které tvoří příslušenství Žádné movité věci, jež jsou součástí nemovitostí, vyjma těch, které jsou zahrnuty v ceně obvyklé nemovitosti, nebyly zjištěny, cena je 0,- Kč

Obvyklá cena - stavební p.č.st.686 zastavěná plocha a nádvoří včetně součástí – stavby bydlení čp. 263 a pozemku p.č.919/5, vše včetně součástí a příslušenství v katastrálním území a obci Sloup v Čechách, okres Česká Lípa2 740 000 Kč slovy: Dvamilionysedmsetčtyřicettisíc Kč Ocenění je provedeno objektivně nestranně a s nejlepším vědomím a svědomím porovnáním s nabízenými objekty v daném místě a čase. Hradci Králové 3.5.2015 René Tomeš Sportovní 409/31 50009 Hradec Králové Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.9.1987 pod č.j.Spr. 690/84 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady se zvl. specializací na odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 111/2015 znaleckého deníku.

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.575 ze dne 4.2.2015 Kopie katastrální mapy z www.cuzk.cz Mapa oblasti z www.mapy.cz Nabízené vzorky z www.sreality.cz z 2.5.2015

- 11 -

10 2 2 3