2015

Znalecký posudek č. 117/3238/2015

Objednatel posudku:

Ing. Borek Placr Insolvenční správce nábřeží Dukelských hrdinů 561 756 61 Rožnov pod Radhoštěm

Účel posudku:

Určení ceny obvyklé nemovitostí zapsaných na LV č. 1550 v obci a katastrálním území Trojanovice, včetně součástí a příslušenství pro insolvenční řízení.

Podle stavu ke dni 3. 8. 2015 posudek vypracovala: Ing. Jana Mikušová nábřeží Dukelských hrdinů 673 756 61 Rožnov pod Radhoštěm Posudek obsahuje 48 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Rožnově pod Radhoštěm, 12. 8. 2015

–2–

A. Nález 1. Znalecký úkol O ceně a ceně obvyklé nemovitostí zapsaných na LV č. 1550, včetně součástí a příslušenství, vše v obci a katastrálním území Trojanovice. Požadavek objednatele byl stanovení obvyklé ceny za každý jednotlivý pozemek zvlášť a taktéž zvlášť za stavbu. Předmětem ocenění není technologické vybavení masné výroby a vybavení prodejny, které se nachází uvnitř stavby č.p. 849. Požadavkem objednatele bylo provedení aktualizace vypracovaného znaleckého posudku č. 179/3093/2014 ze dne 25. 11. 2014 k datu 3. 8. 2015. Přesnou definici obvyklé ceny nalezneme v § 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“ Pro ocenění nemovitostí budou použity tyto oceňovací metody: Cena zjištěná – tzv. „administrativní cena“ – jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některé ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb., 450/2012 Sb., vyhlášky č. 441/2013 Sb. a vyhlášky 199/2014 Sb. Dle zadání ocenění nemovitostí objednatelem má cena zjištěná spíše informativní charakter. Věcná hodnota – jedná se o reprodukční cenu věci, sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Porovnávací hodnota – jedná se v principu o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Vyhodnocené prodeje by neměly být starší než 6 měsíců, to proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratí svou vypovídací schopnost. Srovnávání se provádí na základně vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledování aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí.

Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz

–3–

2. Informace o nemovitosti Na listu vlastnictví č. 1550 ze dne 12. 8. 2015 váznou omezení, a to zástavní práva soudcovské, zástavní práva smluvní, dále exekuční příkazy k prodeji nemovitostí, nařízení exekucí. List vlastnictví je přílohou tohoto posudku.

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 4. 11. 2014 a 3. 8. 2015.

4. Podklady pro vypracování posudku 1.1 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1550 ze dne 12. 8. 2015 1.2 Kopie katastrální mapy pořízená dálkovým nahlížením do Katastru nemovitostí 1.3 Výsledky místního šetření ze dne 3. 8. 2015 1.4 Ústně sdělené informace objednatelem Ing. Borkem Placrem a nájemcem nemovitostí Milanem Žabčíkem 1.5 Částečná stavební dokumentace a výkresy z Obecního úřadu Trojanovice 1.6 Nájemní smlouvy včetně dodatků poskytnuté objednatelem 1.7 Znalecký posudek č. 179/3093/2014 ze dne 25. 11. 2014 vypracovaný Ing. Janou Mikušovou 1.8 Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, vyhláška Ministerstva financí č. 279/1997 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, doplnění provedena vyhláškou č. 127/1999 Sb., doplnění provedena vyhláškou č. 325/2002 Sb., doplnění provedena vyhláškou č. 452/2003 Sb., doplnění provedena vyhláškou č. 640/2004 Sb., doplnění provedena vyhláškou č. 617/2006 Sb., doplnění provedená vyhláškou č. 76/2007 Sb., doplnění provedená vyhláškou č. 3/2008 Sb., doplnění provedena vyhláškou č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb., doplnění provedena vyhláškou č. 364/2010 Sb., doplnění provedena vyhláškou č. 387/2011 Sb., doplnění provedena vyhláškou č. 450/2012 Sb., doplnění provedena vyhláškou č. 441/2013 Sb., doplnění provedena vyhláškou č. 199/2014 Sb. 1.9 Literatura: Předpisy pro oceňování nemovitostí - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc.

5. Vlastnické a evidenční údaje LV č. 1550 k.ú. Trojanovice A. Vlastník Jan Mička, Obchodní 633, 742 72 Mořkov B. Nemovitosti Budovy Trojanovice, č.p. 849, jiná stavba Pozemky parc.č. St. 1506 parc.č. 2141/2 parc.č. 2148/1 parc.č. 2148/2

zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha, jiná plocha ostatní plocha, jiná plocha ostatní plocha, jiná plocha

o výměře 1097 m2 o výměře 2411 m2 o výměře 678 m2 o výměře 431 m2

–4–

6. Dokumentace a skutečnost Předložené dokumenty souhlasí se skutečností, dále jsem vycházela z vlastního šetření a měření. K datu provedení aktualizace nedošlo ke změně oceňovacího předpisu. K datu provedení aktualizace je stavebně technický stav nemovitosti beze změny, je totožný se stavem k datu první prohlídky nemovitosti znalcem, ke dni 4. 11. 2014. Pro stanovení porovnávací hodnoty bych při nových výpočtech stanovila hodnotu ve stejné výši, z tohoto důvodu výpočty zůstávají beze změny.

7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti se nacházejí v zastavěné části souvisle navazující na střed obce Trojanovice. Okolní zástavbu tvoří rodinné a bytové domy. Přístup je po zpevněné komunikaci ve vlastnictví obce. Obec Trojanovice má cca 2 439 obyvatel, má základní síť obchodů a služeb, nemá cenovou mapu pozemků.

8. Obsah posudku Oddíl 1 a) Objekty 1)Budova č.p. 849 2)Přípojka vody 3)Přípojka kanalizace 4)Přípojka elektro 5)Přípojka plynu b) Ocenění výnosovým způsobem podle vyhlášky č. 199/2014 Sb.

Oddíl 2 a) Pozemky 1)Pozemek parc.č. St. 1506

Oddíl 3 a) Objekty 1)Plot 2)Vrata 3)Vrátka 4)Zpevněné plochy b) Pozemky 1)Pozemek parc.č. 2141/2

Oddíl 4 a) Objekty 1)Plot b) Pozemky 1)Pozemek parc.č. 2148/1

–5–

Oddíl 5 a) Objekty 1)Zpevněné plochy b) Pozemky 1)Pozemek parc.č. 2148/2

Ocenění celé nemovitosti a) Ocenění porovnávací metodou

–6–

B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

Pi –0,03 0,00

0,00 0,00

0,00

1,00

5

Index trhu:IT = P6 × (1 +  Pi) = 0,970 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VII. Příjezd po zpevněné komunikaci, s pozemku možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z III. Výhodná – možnost komerčního využití hlediska komerční využitelnosti pozemku nebo stavby 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost

Pi 0,65 0,08 0,05 0,00

0,00 0,01 0,01 0,05 0,00 0,00

–7– 11 Vlivy ostatní neuvedené

II. Bez dalších vlivů

0,00

11

Index polohy: IP = P1 × (1 +  Pi) = 0,780 i=2

Oddíl 1 Popisy objektů a) Objekty 1) Budova č.p. 849 Předmětem ocenění je budova č.p. 849, která je součástí pozemku parc.č.st. 1506 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1097 m2, v obci a katastrálním území Trojanovice, LV č. 1550. Budova je v současnosti z převážné většiny prázdná, menší část je využívána pro obchod s masnými výrobky, zpracování a skladování masných výrobků a kanceláře. Budova se nachází v části obce navazující na střed obce Trojanovice. Příjezd k budově je po obecní komunikaci. Zastávka autobusové dopravy je ve vzdálenosti cca 200 m, centrum obce je ve vzdálenosti cca 800 m. Budova je samostatně stojící, částečně podsklepená, o dvou nadzemních podlažích. Zastřešení kombinaci ploché a šikmé střechy, krytina plochých částí je Bitagit s nátěrem SA 10, krytina šikmých střech je z Bonnských šindelů a lepenky Ruberoid. Střešní konstrukce šikmých částí střechy jsou provedeny dřevěným krovem, včetně dřevěného bednění, ploché části jsou provedeny dvouplášťové, kde horní plášť je proveden dřevěnou konstrukcí a dřevěným bedněním. Budova je zděná. Základové pásy a táhla jsou provedeny z monolitického železobetonu, ostatní základové konstrukce provedeny z betonu. Svislé konstrukce - v 1.PP obvodové a nosné zdivo tl. 45 a 30 cm z cihel na cementovou maltu, svislá opěrná stěna tl. 25 cm železobetonová, v 1.NP a 2.NP obvodové a vnitřní zdivo tl. 30 a 15 cm z cihel, zdivo výtahových šachet z plných cihel, nosné sloupy ocelové svařované z válc. profilů. Vodorovné konstrukce - v 1.PP 1.NP z panelu Spirol, uložených do ocelových průvlaků, v 2.NP z keramických desek Hurdis, včetně patek uložených do válcovaných profilů a ocelových průvlaků, schodišťové podesty železobetonové. Podlahy - v 1. PP cementový potěr a keramická dlažba, v 1.NP PVC, keramická dlažba, teracotová dlažba, švédská dlažba, 2.NP není stavebně dokončeno. Vnitřní omítky jsou štukové vápenné, hladké cementové, v některých místnostech proveden keramický obklad. Vnější omítky hladké vápenocementové s akrylátovým nástřikem. Oplechování žlabů a lemování střech provedeno z měděného plechu, ostatní klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Z přední části je střecha poškozená, do budovy zatéká, chybí částečně okna v 2.NP. 2.NP není stavebně dokončeno, v současné době nemůže sloužit k provozu, pouze částečně ke skladování a v 2.NP část o ploše 10 m2 a část střechy slouží k pronájmu, za účelem vedení anténních stožárů. Budova sestává v 1.PP - 2 garáže, předsíň, WC, sklad, strojovna vzduchotechniky, chodba, vzduchotechnika a prostor schodišť. V 1.NP - 6 vstupů, 1 prodejna se skladem, kanceláře, sklady, chladírny, mrazírna, bourárna, 3 agregáty chladíren, chodby, schodišťové prostory, denní místnost (personál), šatny, sprchy, WC, předsíně (před WC), úklidové komory, nákladní výtahy, strojovna výtahu, 2 rampy, přípravny, místnost na odpadky a slepý prostor. V 2.NP - měly být vybudovány kanceláře, sklady, prodejny, chodby a schodišťové prostory, WC, sprchy, předsíně (před WC), úklidové komor, vestibul, 2 nákladní výtahy, šatna, denní místnosti, přípravna, chladírna. Budova je napojena na veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, elektro a plyn. Stáří budovy je cca 26 let, dle sdělení objednatele.

–8–

2) Přípojka vody Předměte ocenění je přípojka vody v délce 50 m. Stáří přípojky je cca 26 let, dle sdělení objednatele.

3) Přípojka kanalizace Předměte ocenění je přípojka kanalizace v délce 50 m. Stáří stavby je cca 26 let, dle sdělení objednatele.

4) Přípojka elektro Předměte ocenění je přípojka elektro v délce 50 m. Stáří stavby je cca 26 let, dle sdělení objednatele.

5) Přípojka plynu Předměte ocenění je přípojka plynu v délce 50 m. Stáří stavby je cca 26 let, dle sdělení objednatele.

Oddíl 2 Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemek parc.č. St. 1506

Předmětem ocenění je pozemek parc.č. St. 1506 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1 097 m 2, v obci a katastrálním území Trojanovice, LV č. 1550. Pozemek je zastavěn budovou č.p. 849.

Oddíl 3 Popisy objektů a) Objekty 1) Plot Předmětem ocenění je plot ze strojového pletiva nacházející se na pozemku parc.č. 2141/2 v obci a katastrálním území Trojanovice. Stáří plotu je cca 26 let, dle sdělení objednatele.

2) Vrata Předmětem ocenění jsou vrata nacházející se na pozemku parc.č. 2141/2 v obci a katastrálním území Trojanovice. Stáří cca 26 let, dle sdělení objednatele.

3) Vrátka Předmětem ocenění jsou vrátka nacházející se na pozemku parc.č. 2141/2 v obci a katastrálním území Trojanovice. Stáří cca 26 let, dle sdělení objednatele.

4) Zpevněné plochy Předmětem ocenění jsou zpevněné plochy nacházející se na pozemku parc.č. 2141/2 v obci a katastrálním území Trojanovice. Stáří zpevněných ploch je 26 let, dle sdělení objednatele.

b) Pozemky 1) Pozemek parc.č. 2141/2

Předmětem ocenění je pozemek parc.č. 2141/2 - ostatní plocha (jiná plocha) o výměře 2 411 m 2, v obci a katastrálním území Trojanovice, LV č. 1550. Pozemek parc.č. 2141/2 je oceněn jako pozemek v jednotném funkčním celku se zastavěnou plochou, ve skutečnosti je užíván jako zahrada a manipulační plocha k budově č.p. 849.

–9–

Oddíl 4 Popisy objektů a) Objekty 1) Plot Předmětem ocenění je plot ze strojového pletiva nacházející se na pozemku parc.č. 2148/1 v obci a katastrálním území Trojanovice. Stáří plotu je cca 26 let, dle sdělení objednatele.


Předmětem ocenění je pozemek parc.č. 2148/1 - ostatní plocha (jiná plocha) o výměře 678 m 2, v obci a katastrálním území Trojanovice, LV č. 1550. Pozemek parc.č. 2148/1 je zahrnut v územním plánu, jako pozemek určený k zastavění v ploše výroby, podnikatelských aktivit a technického vybavení.

Oddíl 5 Popisy objektů a) Objekty 1) Zpevněné plochy Předmětem ocenění jsou zpevněné plochy nacházející se na pozemku parc.č. 2148/2 v obci a katastrálním území Trojanovice. Stáří zpevněných ploch je 26 let, dle sdělení objednatele.


Předmětem ocenění je pozemek parc.č. 2148/2 - ostatní plocha (jiná plocha) o výměře 431 m 2, v obci a katastrálním území Trojanovice, LV č. 1550. Pozemek parc.č. 2148/2 je zahrnut v územním plánu, jako pozemek určený k zastavění v ploše výroby, podnikatelských aktivit a technického vybavení.

Ocenění Oddíl 1 a) Objekty a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Budova č.p. 849 – § 12 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: H. budovy pro obchod a služby Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,900 Kód klasifikace CZ-CC: 123 Budovy pro obchod Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.14.2..1

budovy pro obchod, prodejny

– 10 – Koeficient změny ceny stavby: 2,110 Podlaží: Název 1.PP 1.NP 2.NP Součet:

Výška 2,80 m 2,75 m 2,75 m

Zastavěná plocha 3,60×6,00+12,00×14,80+6,90×10,05 = 6,30×14,80+6,00×50,45+25,75×12,23+18 ,53×19,6 = 6,30×29,70+6,00×61,00+6,15×21,65+12, 30×28,50 =

8,30 m

Průměrná výška podlaží (PVP): Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): Obestavěný prostor (OP): 1.PP 2,90 × (3,60×6,00+12,00×14,80+6,90×10,05) 1.NP 2,95 × (6,30×14,80+6,00×50,45+25,75×12,23+18,53×19,6) 2.NP 2,95 × (6,30×29,70+6,00×61,00+6,15×21,65+12,30×28,50) 2.NP 1,25 ×(6,15×21,65+12,30×28,50)×0,5 Obestavěný prostor – celkem: Vybavení: Název, popis 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů

Obj. podíl 6,10 % 15,30 % 8,10 % 6,20 % 2,90 % 0,60 % 7,30 %

8. Úprava vnějších povrchů

3,30 %

9. Vnitřní obklady keramické

3,20 %

10. Schody 11. Dveře

2,70 % 3,70 %

12. Vrata 13. Okna

0,00 % 5,80 %

14. Povrchy podlah

3,30 %

15. Vytápění

4,80 %

16. Elektroinstalace

5,90 %

17. Bleskosvod

0,30 %

268,55 m2 1 074,05 m2 1 036,81 m2 2 379,41 m2

= =

2,76 m 793,14 m2

=

778,78 m3

=

3 168,45 m3

= = =

3 058,58 m3 302,31 m3 7 308,12 m3

Hodnocení Podíl Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní 70 % Nevyskytuje se 30 % Standardní 70 % Nevyskytuje se 30 % Standardní 70 % Nevyskytuje se 30 % Standardní Standardní 70 % Nevyskytuje se 30 % Neuvažuje se Standardní 90 % Nevyskytuje se 10 % Standardní 70 % Nevyskytuje se 30 % Standardní 70 % Nevyskytuje se 30 % Standardní 70 % Nevyskytuje se 30 % Standardní

– 11 – Název, popis 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační prefabrikovaná jádra

Obj. podíl Hodnocení Podíl 3,20 % Standardní 50 % Nevyskytuje se 50 % 3,10 % Standardní 50 % Nevyskytuje se 50 % 0,40 % Standardní 50 % Nevyskytuje se 50 % 2,00 % Standardní 50 % Nevyskytuje se 50 % 1,90 % Nevyskytuje se 4,20 % Standardní 50 % Nevyskytuje se 50 % 1,30 % Standardní 4,40 % Standardní 50 % Nevyskytuje se 50 % 0,00 % Neuvažuje se

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 7. Úprava vnitřních povrchů –0,54 × 1,852 × 7,30 % × 30 % 8. Úprava vnějších povrchů –0,54 × 1,852 × 3,30 % × 30 % 9. Vnitřní obklady keramické –0,54 × 1,852 × 3,20 % × 30 % 11. Dveře –0,54 × 1,852 × 3,70 % × 30 % 13. Okna –0,54 × 1,852 × 5,80 % × 10 % 14. Povrchy podlah –0,54 × 1,852 × 3,30 % × 30 % 15. Vytápění –0,54 × 1,852 × 4,80 % × 30 % 16. Elektroinstalace –0,54 × 1,852 × 5,90 % × 30 % 18. Vnitřní vodovod –0,54 × 1,852 × 3,20 % × 50 % 19. Vnitřní kanalizace –0,54 × 1,852 × 3,10 % × 50 % 20. Vnitřní plynovod –0,54 × 1,852 × 0,40 % × 50 % 21. Ohřev vody –0,54 × 1,852 × 2,00 % × 50 % 22. Vybavení kuchyní –0,54 × 1,852 × 1,90 % 23. Vnitřní hygienické vybavení –0,54 × 1,852 × 4,20 % × 50 % 25. Ostatní –0,54 × 1,852 × 4,40 % × 50 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4: Koeficient K4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

1,0000 – – – – – – – – – – – – – – – =

0,0219 0,0099 0,0096 0,0111 0,0058 0,0099 0,0144 0,0177 0,0160 0,0155 0,0020 0,0100 0,0190 0,0210 0,0220 0,7942 0,8000

Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 669,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 0,9390 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9283 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : × 1,0609 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8000 Polohový koeficient K5: × 0,9000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1100 3 749,66 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 7 308,12 m3 × 3 749,66 Kč/m3

=

27 402 965,24 Kč

– 12 – Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 26 roků Předpokládaná další životnost: 74 roků Opotřebení: 100 × 26 / (26 + 74) = 26,000 % Odpočet opotřebení: 27 402 965,24 Kč × 26,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

Budova č.p. 849 – určená cena:

7 124 770,96 Kč 20 278 194,28 Kč 20 278 194,28 Kč

a.1.2) Přípojka vody – § 18 Zatřídění pro potřeby ocenění 1.1.3. Přípojka vody DN 50 mm: 50,00 m Polohový koeficient: 0,900 Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní Koeficient změny ceny stavby: 2,293

Ocenění Základní cena: 50,00 m × 420,– Kč/m Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Cena stavby:

21 000,– Kč × × =

0,9000 2,2930 43 337,70 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 26 roků Předpokládaná další životnost: 34 roků Opotřebení: 100 × 26 / (26 + 34) = 43,333 % Odpočet opotřebení: 43 337,70 Kč × 43,333 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

18 779,53 Kč 24 558,17 Kč

Přípojka vody – určená cena:

24 558,17 Kč

a.1.3) Přípojka kanalizace – § 18 Zatřídění pro potřeby ocenění 2.1.2. Přípojka kanalizace DN 200 mm: 50,00 m Polohový koeficient: 0,900 Kód klasifikace CZ-CC: 2223 Vedení kanalizace místní trubní Koeficient změny ceny stavby: 2,284

Ocenění Základní cena: 50,00 m × 1 450,– Kč/m Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Cena stavby:

72 500,– Kč × × =

0,9000 2,2840 149 031,– Kč

– 13 – Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 26 roků Předpokládaná další životnost: 74 roků Opotřebení: 100 × 26 / (26 + 74) = 26,000 % Odpočet opotřebení: 149 031,– Kč × 26,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

Přípojka kanalizace – určená cena:

38 748,06 Kč 110 282,94 Kč 110 282,94 Kč

a.1.4) Přípojka elektro – § 18 Zatřídění pro potřeby ocenění 3.1.5. Přípojky elektro kabel Al 25 mm2 vzdušné vedení střešníková: 50,00 m Polohový koeficient: 0,900 Kód klasifikace CZ-CC: 2224 Vedení místní elektrická a telekomunikační Koeficient změny ceny stavby: 2,199


22 500,– Kč × × =

0,9000 2,1990 44 529,75 Kč


– =

28 944,34 Kč 15 585,41 Kč

Přípojka elektro – určená cena:

15 585,41 Kč

a.1.5) Přípojka plynu – § 18 Zatřídění pro potřeby ocenění 4.1. Plynová přípojka do DN 40: 50,00 m Polohový koeficient: 0,900 Kód klasifikace CZ-CC: 2221 Vedení plynu místní trubní Koeficient změny ceny stavby: 2,269


15 250,– Kč × × =

0,9000 2,2690 31 142,03 Kč

– 14 – Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 26 roků Předpokládaná další životnost: 24 roků Opotřebení: 100 × 26 / (26 + 24) = 52,000 % Odpočet opotřebení: 31 142,03 Kč × 52,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

Přípojka plynu – určená cena:

16 193,86 Kč 14 948,17 Kč 14 948,17 Kč

Ceny objektů včetně opotřebení: 20 278 194,28 Kč 24 558,17 Kč 110 282,94 Kč 15 585,41 Kč 14 948,17 Kč 20 443 568,97 Kč 20 443 570,– Kč

1) Budova č.p. 849 2) Přípojka vody 3) Přípojka kanalizace 4) Přípojka elektro 5) Přípojka plynu Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

a.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 199/2014 Sb. a.2.1) Budova č.p. 849 – § 12 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: H. budovy pro obchod a služby Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,900 Kód klasifikace CZ-CC: 123 Budovy pro obchod Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.14.2..1 budovy pro obchod, prodejny Koeficient změny ceny stavby: 2,110 Průměrná výška podlaží (PVP): 2,76 m Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): 793,14 m2 Obestavěný prostor: 7 308,12 m3 Koeficient vybavení stavby: 0,8000

Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 669,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 0,9390 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9283 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : × 1,0609 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8000 Polohový koeficient K5: × 0,9000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1100 3 749,66 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 7 308,12 m3 × 3 749,66 Kč/m3 Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 26 roků

=

27 402 965,24 Kč

– 15 – Předpokládaná další životnost: 74 roků Opotřebení: 100 × 26 / (26 + 74) = 26,000 % Odpočet opotřebení: 27 402 965,24 Kč × 26,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

Budova č.p. 849 – určená cena:

7 124 770,96 Kč 20 278 194,28 Kč 20 278 194,28 Kč

a.2.2) Přípojka vody – § 18 Zatřídění pro potřeby ocenění 1.1.3. Přípojka vody DN 50 mm: 50,00 m Polohový koeficient: 0,900 Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní Koeficient změny ceny stavby: 2,293


21 000,– Kč × × =

0,9000 2,2930 43 337,70 Kč


– =

18 779,53 Kč 24 558,17 Kč

Přípojka vody – určená cena:

24 558,17 Kč

a.2.3) Přípojka kanalizace – § 18 Zatřídění pro potřeby ocenění 2.1.2. Přípojka kanalizace DN 200 mm: 50,00 m Polohový koeficient: 0,900 Kód klasifikace CZ-CC: 2223 Vedení kanalizace místní trubní Koeficient změny ceny stavby: 2,284

Ocenění Základní cena: 50,00 m × 1 450,– Kč/m Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Cena stavby:

72 500,– Kč × × =

0,9000 2,2840 149 031,– Kč

– 16 – Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 26 roků Předpokládaná další životnost: 74 roků Opotřebení: 100 × 26 / (26 + 74) = 26,000 % Odpočet opotřebení: 149 031,– Kč × 26,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

Přípojka kanalizace – určená cena:

38 748,06 Kč 110 282,94 Kč 110 282,94 Kč

a.2.4) Přípojka elektro – § 18 Zatřídění pro potřeby ocenění 3.1.5. Přípojky elektro kabel Al 25 mm2 vzdušné vedení střešníková: 50,00 m Polohový koeficient: 0,900 Kód klasifikace CZ-CC: 2224 Vedení místní elektrická a telekomunikační Koeficient změny ceny stavby: 2,199


22 500,– Kč × × =

0,9000 2,1990 44 529,75 Kč


– =

28 944,34 Kč 15 585,41 Kč

Přípojka elektro – určená cena:

15 585,41 Kč

a.2.5) Přípojka plynu – § 18 Zatřídění pro potřeby ocenění 4.1. Plynová přípojka do DN 40: 50,00 m Polohový koeficient: 0,900 Kód klasifikace CZ-CC: 2221 Vedení plynu místní trubní Koeficient změny ceny stavby: 2,269


15 250,– Kč × × =

0,9000 2,2690 31 142,03 Kč

– 17 – Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 26 roků Předpokládaná další životnost: 24 roků Opotřebení: 100 × 26 / (26 + 24) = 52,000 % Odpočet opotřebení: 31 142,03 Kč × 52,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Přípojka plynu – určená cena:

– =

16 193,86 Kč 14 948,17 Kč 14 948,17 Kč

Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Budova č.p. 849 2) Přípojka vody 3) Přípojka kanalizace 4) Přípojka elektro 5) Přípojka plynu Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

20 278 194,28 Kč 24 558,17 Kč 110 282,94 Kč 15 585,41 Kč 14 948,17 Kč 20 443 568,97 Kč 20 443 570,– Kč

b) Ocenění výnosovým způsobem podle vyhlášky č. 199/2014 Sb. Předmětem ocenění je budova č.p. 849 v obci a katastrálním území Trojanovice. Pro výpočet výnosové hodnoty je použito obvyklé nájemné v místě a čase. Použiji tedy srovnatelné nemovitosti s účelem - obchod, služby, výroba. V současném stavu nemovitosti lze pronajmout pouze 1.PP a 1.NP. 2NP je stavebně nedokončeno, je zde pronajatý pouze prostor o výměře 10 m2, dle předložené nájemní smlouvy, z tohoto důvodu uvažuji s minimálním nájmem, bylo nutné nájemcem uvést prostory do provozu schopného stavu. Od objednatele mám k dispozici nájemní smlouvu ze dne 29.9.2011, včetně dodatku, uzavřenou s Milanem Žabčíkem, kdy touto smlouvou pronajímá budovu č.p. 849 a pozemek parc.č.st. 1506 za cenu 15.000,- Kč měsíčně bez DPH a bez energií. Tato cena je v porovnání s obvyklým nájmem velice nízká. Dle sdělení objednatele byla uzavřena pouze do doby vyřešení insolvenčního řízení. Protože nemá adekvátní vypovídající hodnotu, nezohledňuji ji v ocenění. Dále nájemní smlouvu ze dne 13. 2. 2004 s Telefonica Czech Republic a.s., kdy touto smlouvou pronajímá část střechy a místnost o ploše 10 m 2 pro umístění anténních stožárů za cenu 5.090 Kč měsíčně bez DPH a bez energií. Vzhledem k tomu, že nemám k dispozici nájmy srovnatelných nemovitostí s oceňovanými ve své vlastní databázi, pro stanovení obvyklého nájemného použiju aktuální nabídku realitních kanceláří, kdy jsou vybrány srovnatelné nemovitosti v okruhu do 18 km od obce Trojanovice. V obci Trojanovice není v době ocenění žádná nabídka obdobného pronájmu. Jsou tedy vybrány srovnatelné nemovitosti v městech v okruhu do 18 km. Tyto města jsou občanskou vybaveností a polohou významnější, proto je výsledná srovnatelná cena nájmu snížena. 1) Pronájem, výroba - Frenštát pod Radhoštěm Prostor k pronájmu se skládá ze 3 samostatných místností a zázemí, které sestává z šatny/kanceláře, elektrorozvodny a kotelny se samostatným vchodem. Samotná dílna má dva vchody - čelní ze strany parkovací plochy a zadní z přilehlého pozemku. V objektu je elektřina 220/380 V, voda a je v něm rozvedeno ústřední topení. Kuchyňka má nový bojler na teplou vodu. Celková výměra je cca

– 18 – 170 m2. Vhodné pro výrobu nebo k skladování náročnějšího zboží se zázemím. Nemovitost má výbornou dostupnost, v blízkosti zastávka autobusu, restaurace, potraviny. Do Frenštátu 3 km, do FM cca 15 km, do Kopřivnice cca 6 km. Plocha užitná: 170 m 2. Cena: 5.000,- Kč/měsíčně - 353,-Kč /m2/rok 2) Pronájem, výroba - Příbor Nabízíme k pronájmu nebytový prostor v obci Příbor okres Nový Jičín o ploše 180 m2 určenou pro lehkou výrobu, montáž, dílnu. Prostor se nachází v prvním patře dvoupodlažního domu. K dispozici 4 místnosti, chodba, kancelář, kuchyňka, WC, sprchy. Před budovou je k dispozici parkovací plocha. Objekt je oplocen. Plocha užitná: 180 m 2. Cena: 10.000,- Kč/měsíčně - 666,- Kč/m2/rok Dle výše uvedeného se výrobní prostory v obdobných nemovitostech jako je oceňovaná pronajímají v rozmezí od 353,-Kč/m2/rok do 666,-Kč/m2/rok. Uvedené nemovitosti se nachází ve městech s větším počtem obyvatel, veškerou občanskou vybaveností, proto i ceny samotných nájmu jsou vyšší. Z uvedeného důvodu, dle vlastních zkušeností, aktuálnímu stavebně technickému stavu nemovitosti a situaci na trhu s nemovitosti, stanovuji cenu nájmu ve výši 200,-Kč/m2/rok. Pro výpočet používám užitnou plochou 533,74 m2. ___________________________________________________________________________ 3) Pronájem, provozní prostor - Kopřivnice Nabízíme Vám k pronájmu druhé podlaží obchodního centra na ul. Štramberská o celkové rozloze 350 m2. Objekt lze využít jako obchod, drobnou provozovnu apod. Výhodou velká rozloha prodejny, nákladní rampa, průmyslový výtah. Lze pronajmout celé zázemí prodejny nebo pouze jeho část. Nájemné nezahrnuje energie. Kauce bude stanovena dle dohody, jeden nájem za zprostředkování. Makléři doporučují. Plocha užitná: 350 m2. Cena: 20.000,- Kč/měsíčně - 686,- Kč/m2/rok 4) Pronájem, provozní prostor - Frýdlant nad Ostravicí Nabízíme k pronájmu nebytové prostory v obchodním domě, které se nachází ve Frýdlantu nad Ostravicí. Plocha užitná: 110 m2. Cena: 9.200,-Kč/měsíčně - 1.003,-Kč/m2/rok Dle výše uvedeného se provozní prostory v obdobných nemovitostech jako je oceňovaná pronajímají v rozmezí od 686,-Kč/m2/rok do 1.003,-Kč/m2/rok. Uvedené nemovitosti se nachází ve městech s větším množstvím obyvatel, veškerou občanskou vybaveností, proto i ceny samotných nájmu jsou vyšší. Z uvedeného důvodu, dle vlastních zkušeností, aktuálnímu stavebně technickému stavu nemovitosti a situaci na trhu s nemovitosti, stanovuji cenu nájmu ve výši 300,-Kč/m2/rok. Pro výpočet používám užitnou plochou 126,07 m2. ___________________________________________________________________________ Nemám k dispozici srovnatelné nemovitosti, které by odpovídali kancelářským prostorám, z aktuální nabídky realitních kanceláří není možné vybrat vhodné srovnatelné nemovitosti. Proto stanovuji cenu nájmu kancelářských prostor na základě vlastních zkušeností a znalostí, aktuálním stavebně technickém stavu a situaci na trhu s nemovitosti v částce 350,-Kč/m2/rok.

– 19 – Pro výpočet používám užitnou plochou 169,90 m2. Pro výpočet nájmu v 2.NP uvažuji s užitnou plochou 647,74 m2 a pronájmem, vzhledem k stavebně technickému stavu 50,- Kč/m2. Roční nájemné: Výměra Kancelářské plochy: Kancelářské prostory Provozní plochy: Provozní prostory Výrobní plochy: Výrobní prostory, skladovací prostory Ostatní plochy: Anténní stožáry 2.NP 2.NP stavebně nedokončené prostory Ostatní plochy celkem: Roční nájemné celkem:

Roční nájemné

169,90 m2

350,– Kč/m2

59 465,– Kč

126,07 m2

300,– Kč/m2

37 821,– Kč

533,74 m2

200,– Kč/m2

106 748,– Kč

1,00 m2

61 080,– Kč/m2

61 080,– Kč

647,74 m2

50,– Kč/m2

32 387,– Kč 93 467,– Kč 297 501,– Kč

Snížení ročního nájemného: Snížení nájemného o 40 %: Odpočet ročního nájemného celkem: Výpočet výnosové ceny: Upravené roční nájemné: 297 501,– Kč – 119 000,40 Kč Účel užití stavby: Budovy pro obchod Míra kapitalizace: 7 % +0,3 % na pokrytí zvýšeného rizika spojeného s docílením pronájmu celkové podlahové plochy u staveb oceňovaných podle § 31 odst. 1 písm. b) a c) Cena určená výnosovým způsobem (CV):

119 000,40 Kč 119 000,40 Kč

=

178 500,60 Kč

/

7,30 % 2 445 213,70 Kč

Stanovení ceny nemovitosti kombinací nákladového a výnosového způsobu: Skupina nemovitosti: E – změny okolí a podmínek s negativním dopadem na poptávku po oceňované nemovitosti, nemovitost má rozvojové možnosti Cena určená nákladovým způsobem (CN): = 20 443 568,97 Kč Vzorec pro výpočet ceny: CV + 0,10 × | CV – CN | Cena určená kombinací nákladového a výnosového způsobu:

4 245 049,23 Kč

– 20 –

Oddíl 2 a) Pozemky a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Pozemek parc.č. St. 1506 – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Trojanovice Název okresu: Nový Jičín Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce II. 2001 – 5000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce V. Ostatní případy 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce I. Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava 6 Občanská vybavenost v obci IV. Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) Základní cena výchozí: ZCv = 580,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 212,98 Kč/m2 Index trhu: IT = 0,970 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Pozemek se nachází v rozsáhlém chráněném území. Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná III. Chráněná krajinná oblast v 1. a 2. zóně, pásma nebo národní park 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Oi 0,85 0,60 0,80 1,00 1,00 0,90

Pi 0,00 0,00 0,00 –0,03 0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů: IO = 1 +

 Pi = 0,970 i=1

Index polohy: IP = 0,780 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,734 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 156,3273 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] st.1506 zastavěná plocha a nádvoří 1 097 Pozemek parc.č. St. 1506 – určená cena:

Cena [Kč] 171 491,05 171 491,05 Kč

– 21 –

Oddíl 3 a) Objekty a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Plot – § 18 Zatřídění pro potřeby ocenění 13.1. Plot ze str. pl., ocelové sloupky do bet. patek, nátěr: 164×1,5 = 246,00 m2 PP Polohový koeficient: 0,900 Kód klasifikace CZ-CC: 242091 Oplocení samostatné j. n. Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.4 oplocení Koeficient změny ceny stavby: 2,269

Ocenění Základní cena: 246,00 m2 PP × 240,– Kč/m2 PP Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Cena stavby:

× × =

0,9000 2,2690 120 565,58 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 26 roků Předpokládaná další životnost: 4 roky 100 × 26 / (26 + 4) = 86,667 % Maximální možné opotřebení podle přílohy č. 21 je 85,000 % Odpočet opotřebení: 120 565,58 Kč × 85,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

102 480,74 Kč 18 084,84 Kč

Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu: IT = 0,970 Index polohy: IP = 0,780 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp

= × =

18 084,84 Kč 0,757 13 690,22 Kč

Plot – určená cena:

a.1.2) Vrata – § 18 Zatřídění pro potřeby ocenění 14.6.1 Vrata ocelová s dřevěnou výplní: 1,00 kus Polohový koeficient: 0,900 Kód klasifikace CZ-CC: 242091 Oplocení samostatné j. n. Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.4 oplocení

59 040,– Kč

13 690,22 Kč

– 22 – Koeficient změny ceny stavby: 2,269

Ocenění Základní cena: 1,00 kus × 3 600,– Kč/kus Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Cena stavby:

3 600,– Kč × × =

0,9000 2,2690 7 351,56 Kč


– =

6 248,83 Kč 1 102,73 Kč


= × =

1 102,73 Kč 0,757 834,77 Kč

Vrata – určená cena:

834,77 Kč

a.1.3) Vrátka – § 18 Zatřídění pro potřeby ocenění 14.2. Vrátka ocelová s výplní z drátěného pletiva,vč.sloupků: 1 ks Polohový koeficient: 0,900 Kód klasifikace CZ-CC: 242091 Oplocení samostatné j. n. Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.4 oplocení Koeficient změny ceny stavby: 2,269

Ocenění Základní cena: 1 ks × 1 450,– Kč/ks Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Cena stavby:

1 450,– Kč × × =

0,9000 2,2690 2 961,05 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 26 roků Předpokládaná další životnost: 4 roky 100 × 26 / (26 + 4) = 86,667 % Maximální možné opotřebení podle přílohy č. 21 je 85,000 % Odpočet opotřebení: 2 961,05 Kč × 85,000 %

–

2 516,89 Kč

– 23 – Cena objektu po odečtení opotřebení:

=

444,16 Kč


= × =

444,16 Kč 0,757 336,23 Kč

Vrátka – určená cena:

336,23 Kč

a.1.4) Zpevněné plochy – § 18 Zatřídění pro potřeby ocenění 8.4.3. Plochy z penetračního makadamu tl. 100 mm: 650,00 m2 Polohový koeficient: 0,900 Kód klasifikace CZ-CC: 211 Dálnice, silnice, místní a účelové komunikace Kód standardní klasifikace produkce: 46.23.11.5 komunikace pozemní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,221

Ocenění Základní cena: 650,00 m2 × 220,– Kč/m2 Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Cena stavby:

× × =

0,9000 2,2210 285 842,70 Kč


– =

123 864,22 Kč 161 978,48 Kč


= × =

161 978,48 Kč 0,757 122 617,71 Kč

Zpevněné plochy – určená cena:

143 000,– Kč

122 617,71 Kč

Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Plot 2) Vrata 3) Vrátka

13 690,22 Kč 834,77 Kč 336,23 Kč

– 24 – 122 617,71 Kč 137 478,93 Kč 137 480,– Kč

4) Zpevněné plochy Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

a.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 199/2014 Sb. a.2.1) Plot – § 18 Zatřídění pro potřeby ocenění 13.1. Plot ze str. pl., ocelové sloupky do bet. patek, nátěr: 164×1,5 = 246,00 m2 PP Polohový koeficient: 0,900 Kód klasifikace CZ-CC: 242091 Oplocení samostatné j. n. Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.4 oplocení Koeficient změny ceny stavby: 2,269


× × =

0,9000 2,2690 120 565,58 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 26 roků Předpokládaná další životnost: 4 roky Opotřebení: 100 × 26 / (26 + 4) = 86,667 % Odpočet opotřebení: 120 565,58 Kč × 86,667 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

104 490,57 Kč 16 075,01 Kč

59 040,– Kč


16 075,01 Kč

a.2.2) Vrata – § 18 Zatřídění pro potřeby ocenění 14.6.1 Vrata ocelová s dřevěnou výplní: 1,00 kus Polohový koeficient: 0,900 Kód klasifikace CZ-CC: 242091 Oplocení samostatné j. n. Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.4 oplocení Koeficient změny ceny stavby: 2,269

Ocenění Základní cena: 1,00 kus × 3 600,– Kč/kus Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Cena stavby:

3 600,– Kč × × =

0,9000 2,2690 7 351,56 Kč

– 25 – Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 26 roků Předpokládaná další životnost: 4 roky Opotřebení: 100 × 26 / (26 + 4) = 86,667 % Odpočet opotřebení: 7 351,56 Kč × 86,667 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

Vrata – určená cena:

6 371,38 Kč 980,18 Kč 980,18 Kč

a.2.3) Vrátka – § 18 Zatřídění pro potřeby ocenění 14.2. Vrátka ocelová s výplní z drátěného pletiva,vč.sloupků: 1 ks Polohový koeficient: 0,900 Kód klasifikace CZ-CC: 242091 Oplocení samostatné j. n. Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.4 oplocení Koeficient změny ceny stavby: 2,269

Ocenění Základní cena: 1 ks × 1 450,– Kč/ks Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Cena stavby:

1 450,– Kč × × =

0,9000 2,2690 2 961,05 Kč


– =

2 566,25 Kč 394,80 Kč

Vrátka – určená cena:

394,80 Kč

a.2.4) Zpevněné plochy – § 18 Zatřídění pro potřeby ocenění 8.4.3. Plochy z penetračního makadamu tl. 100 mm: 650,00 m2 Polohový koeficient: 0,900 Kód klasifikace CZ-CC: 211 Dálnice, silnice, místní a účelové komunikace Kód standardní klasifikace produkce: 46.23.11.5 komunikace pozemní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,221

Ocenění Základní cena: 650,00 m2 × 220,– Kč/m2 Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5:

143 000,– Kč ×

0,9000

– 26 – Koeficient změny cen staveb Ki: Cena stavby:

× =

2,2210 285 842,70 Kč


– =

123 864,22 Kč 161 978,48 Kč


161 978,48 Kč

Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Plot 2) Vrata 3) Vrátka 4) Zpevněné plochy Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

16 075,01 Kč 980,18 Kč 394,80 Kč 161 978,48 Kč 179 428,47 Kč 179 430,– Kč

b) Pozemky b.1) Vyhláška 199/2014 Sb. b.1.1) Pozemek parc.č. 2141/2 – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Trojanovice Název okresu: Nový Jičín Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce II. 2001 – 5000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce V. Ostatní případy 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce I. Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava 6 Občanská vybavenost v obci IV. Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) Základní cena výchozí: ZCv = 580,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 212,98 Kč/m2 Index trhu: IT = 0,970 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Pozemky se nacházejí v rozsáhlém chráněném území. Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně;

Oi 0,85 0,60 0,80 1,00 1,00 0,90

Pi 0,00 0,00

– 27 – ostatní orientace III. Neztížené základové podmínky III. Chráněná krajinná oblast v 1. a 2. zóně, nebo národní park I. Bez omezení užívání II. Bez dalších vlivů

3 Ztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná pásma 5 Omezení užívání pozemku 6 Ostatní neuvedené

0,00 –0,03 0,00 0,00

6


 Pi = 0,970 i=1

Index polohy: IP = 0,780 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,734 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 156,3273 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 2141/2 ostatní plocha - jiná plocha 2 411 Pozemek parc.č. 2141/2 – určená cena:

Cena [Kč] 376 905,12 376 905,12 Kč

Oddíl 4 a) Objekty a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Plot – § 18 Zatřídění pro potřeby ocenění 13.1. Plot ze str. pl., ocelové sloupky do bet. patek, nátěr: 26×1,5 = 39,00 m2 PP Polohový koeficient: 0,900 Kód klasifikace CZ-CC: 242091 Oplocení samostatné j. n. Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.4 oplocení Koeficient změny ceny stavby: 2,269


× × =

0,9000 2,2690 19 114,06 Kč


– =

16 246,95 Kč 2 867,11 Kč

9 360,– Kč

– 28 – Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu: IT = 0,970 Index polohy: IP = 0,780 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp

= × =


2 867,11 Kč 0,757 2 170,40 Kč 2 170,40 Kč

a.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 199/2014 Sb. a.2.1) Plot – § 18 Zatřídění pro potřeby ocenění 13.1. Plot ze str. pl., ocelové sloupky do bet. patek, nátěr: 26×1,5 = 39,00 m2 PP Polohový koeficient: 0,900 Kód klasifikace CZ-CC: 242091 Oplocení samostatné j. n. Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.4 oplocení Koeficient změny ceny stavby: 2,269


× × =

0,9000 2,2690 19 114,06 Kč


– =

16 565,58 Kč 2 548,48 Kč

9 360,– Kč


2 548,48 Kč

b) Pozemky b.1) Vyhláška 199/2014 Sb. b.1.1) Pozemek parc.č. 2148/1 – § 9 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Trojanovice Název okresu: Nový Jičín Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce II. 2001 – 5000 obyvatel

Oi 0,85

– 29 – 2 Hospodářsko-správní význam obce 3 Poloha obce 4 Technická infrastruktura v obci 5 Dopravní obslužnost obce

IV. Ostatní obce

0,60

V. Ostatní případy I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn I. Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava 6 Občanská vybavenost v obci IV. Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) Základní cena výchozí: ZCv = 580,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 212,98 Kč/m2 Index trhu: IT = 0,970 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Pozemky se nacházejí v rozsáhlém chráněném území. Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná III. Chráněná krajinná oblast v 1. a 2. zóně, pásma nebo národní park 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

0,80 1,00 1,00 0,90

Pi 0,00 0,00 0,00 –0,03 0,00 0,00

6


 Pi = 0,970 i=1

Index polohy: IP = 0,780 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,734 § 9 odst. 4 – Jiné pozemky Základní cena upravená: ZCU = ZC × I × 0,30 = 46,8982 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 2148/1 ostatní plocha - jiná plocha 678 Pozemek parc.č. 2148/1 – určená cena:

Oddíl 5 a) Objekty a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Zpevněné plochy – § 18 Zatřídění pro potřeby ocenění 8.4.3. Plochy z penetračního makadamu tl. 100 mm: 80,00 m2 Polohový koeficient: 0,900 Kód klasifikace CZ-CC: 211 Dálnice, silnice, místní a účelové komunikace

Cena [Kč] 31 796,98 31 796,98 Kč

– 30 – Kód standardní klasifikace produkce: 46.23.11.5 Koeficient změny ceny stavby: 2,221

komunikace pozemní jinde neuvedené

Ocenění Základní cena: 80,00 m2 × 220,– Kč/m2 Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Cena stavby:

× × =

0,9000 2,2210 35 180,64 Kč


– =

15 244,83 Kč 19 935,81 Kč


= × =

19 935,81 Kč 0,757 15 091,41 Kč

17 600,– Kč


15 091,41 Kč

a.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 199/2014 Sb. a.2.1) Zpevněné plochy – § 18 Zatřídění pro potřeby ocenění 8.4.3. Plochy z penetračního makadamu tl. 100 mm: 80,00 m2 Polohový koeficient: 0,900 Kód klasifikace CZ-CC: 211 Dálnice, silnice, místní a účelové komunikace Kód standardní klasifikace produkce: 46.23.11.5 komunikace pozemní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,221

Ocenění Základní cena: 80,00 m2 × 220,– Kč/m2 Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Cena stavby: Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 26 roků Předpokládaná další životnost: 34 roků Opotřebení: 100 × 26 / (26 + 34) = 43,333 %

17 600,– Kč × × =

0,9000 2,2210 35 180,64 Kč

– 31 – Odpočet opotřebení: 35 180,64 Kč × 43,333 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =


15 244,83 Kč 19 935,81 Kč 19 935,81 Kč

b) Pozemky b.1) Vyhláška 199/2014 Sb. b.1.1) Pozemek parc.č. 2148/2 – § 9 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Trojanovice Název okresu: Nový Jičín Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce II. 2001 – 5000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce V. Ostatní případy 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce I. Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava 6 Občanská vybavenost v obci IV. Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) Základní cena výchozí: ZCv = 580,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 212,98 Kč/m2 Index trhu: IT = 0,970 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Pozemky se nacházejí v rozsáhlém chráněném území. Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná III. Chráněná krajinná oblast v 1. a 2. zóně, pásma nebo národní park 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Oi 0,85 0,60 0,80 1,00 1,00 0,90

Pi 0,00 0,00 0,00 –0,03 0,00 0,00

6


 Pi = 0,970 i=1

Index polohy: IP = 0,780 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,734 § 9 odst. 4 – Jiné pozemky Základní cena upravená: ZCU = ZC × I × 0,30 = 46,8982 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 2148/2 ostatní plocha - jiná plocha 431

Cena [Kč] 20 213,12

– 32 –

Pozemek parc.č. 2148/2 – určená cena:

20 213,12 Kč

Ocenění celé nemovitosti c) Ocenění porovnávací metodou Předmětem ocenění jsou nemovitosti zapsané na LV č. 1550 v obci a katastrálním území Trojanovice. Na žádost objednatele posudku se pro účel ocenění porovnávací metodou bere budova č.p. 849 jako celek, včetně všech součástí a příslušenství, venkovních úprav. Pozemky jsou oceněny zvlášť. Vzhledem k tomu, že nemám ve své databází uskutečněných prodejů srovnatelné nemovitosti s oceňovanými, použiji k porovnání aktuální nabídku realitních kanceláří. Cena, za kterou realitní kanceláře nemovitost nabízí, bude snížena o 5% a to z toho důvodu, že v ceně je již zahrnuta provize pro realitní kanceláře a proto, že se nejedná o uskutečněnou prodejní cenu.

Nabídka srovnatelných nemovitostí s budovou č.p. 849: 1) Prodej výrobní haly - Frýdlant nad Ostravicí Jedná se o výrobní budovu s kompletním zázemím včetně pozemku, přístup z veřejné komunikace je zajištěn věcnými břemeny. Jedná se o dvoupodlažní budovu obdélníkového půdorysu cca. 60,4 x 22 m se sedlovou střechou. 1.NP-dílna o půdorysných rozměrech 18,3 x 9,3m s výškou 7m přes obě podlaží. V dílně je mostový jeřáb o nosnosti 1 500 kg. V podlaží jsou dále sklady, dílny, denní místnost, kancelář a komunikační prostory. 2.NP-kanceláře, sociální zařízení, šatny, sklady. Obě podlaží jsou propojena dvěma výtahy o nosnosti 500 kg. Základy objektu jsou tvořeny betonovými pasy. Svislé nosné konstrukce tvořeny cihelným zdivem. Stropní konstrukce nad přízemím z monolitického železobetonu. Střecha sedlová s mírným spádem je tvořena ocelovou příhradovou konstrukcí se zavětrováním. Střecha kryta lepenkou. Vnější omítka vápenná, opatřena nástřikem. Vnitřní omítky vápenné. Schodiště provedeno jako železobetonové, monolitické. Povrchy podlah převážně z cementového potěru. Užitná plocha: 1 328 m 2. Plocha pozemků: 2 080 m2. Cena: 5 500 000,- Kč - sníženo o 5% CENA: 5 225 000,- Kč

– 33 – 2) Prodej výrobní haly - Lichnov Nabízíme Vám bývalé garáže a sklady ZD V Lichnově u Frenštátu pod Radhoštěm. Lze je využívat jako autodílnu, jak pro osobní tak i nákladní autodopravu. V budově jsou kanceláře, šatny a sociální zařízení. K dílně je možno ještě využívat čerpací stanici PHM. Dále je zde velká zpevněná odstavná plocha. Výhodný komerční objekt. Užitná plocha: 800 m2. Plocha pozemků: 2 300 m2. Cena: 4 200 000,- Kč - sníženo o 5% CENA: 3 990 000,- Kč

3) Prodej komerční nemovitosti - Mořkov Prodej komerční budovy v Mořkově vhodné na přestavbu např. jako ubytovna, kancelářská budova, případně výroba, služby, ubytování pro zaměstnance apod. Zastavěná plocha 307m2, užitná cca 500m2. Dvoupodlažní, cihlová budova je určena k rekonstrukci. Budova má celkem 17 místností (průměrně 6x3m), z toho některé jsou vzájemně průchozí. Na každém patře se nachází sociální zařízení. K budově náleží pozemek cca 200m2, z části lze vytvořit parkoviště s vlastním příjezdem z hl. silnice. Objekt se nachází naproti autobusové zastávce, dobrá dostupnost do okolních měst (NJ, Kopřivnice 10km, VM, Frenštát p. Rad. do 15km). Užitná plocha: 500 m2. Plocha pozemků: 2 000 m2. Cena: 1 150 000,- Kč - sníženo o 5% CENA: 1 092 500,- Kč

– 34 – 4) Prodej výrobní haly - Kopřivnice Nabízíme k prodeji průmyslovou halu v bývalém areálu TATRA Kopřivnice, v těsné blízkosti centra města. Celková zastavěná plocha objektu je 1832m2, objekt je rozdělen na výrobní prostory, skladovací prostory a administrativní prostory. Dále k objektu patří 472m2 ostatní plochy, které jsou součástí prostoru, před halou. Výrobní a skladové prostory o rozloze 1500m2, kancelářské prostory o celkové podlahové ploše 230m2, zázemí pro zaměstnance sprchy šatna a sociální zařízení se nacházejí v přízemí administrativní části, v patře jsou situovány kancelářské prostory. Prostory jsou vhodné pro lehkou výrobu nebo mezisklady. Dobrá dostupnost pro kamionovou dopravu. V hale je kolejový jeřáb s nosností 1,5t. Objekt je napojen na obecní vodovod, kanalizaci, elektro, plyn, přístup po obecní komunikaci. V roce 2004 byla provedena rozsáhlá rekonstrukce budovy a výstavba vnitřních kancelářských prostor. Užitná plocha: 1 832 m2. Plocha pozemků: 1 832 m2. Cena: 9 500 000,- Kč - sníženo o 5% CENA: 9 025 000,- Kč

Pro výpočet uvažuji s užitnou plochou - 1 970,71 m2 ___________________________________________________________________________

Nabídka srovnatelných nemovitostí s pozemky na LV č. 1550: 1) Prodej pozemku - komerční účely, Frenštát pod Radhoštěm Naše společnost Vám zprostředkuje plochy cca 27m x 180m, IS na hranici pozemku, ob. asfalt. komunikace, využití - stavby pro výrobu, výrobní služby, skladování, stavby zemědělské včetně chovu hosp. zvířat, velkoobchod, stavby pro obchod, služby, ubytování, administraci, garáže, odstavování a garážování nákladních vozidel a autobusů, parkovací a manipulační plochy, viz. územní plán. Plocha: 4 682 m2. Cena: 990 000,- Kč - sníženo o 5% CENA: 940 500,- Kč

– 35 – 2) Prodej pozemku - komerční účely, Frenštát pod Radhoštěm Stavební pozemek na prodej v průmyslové zástavbě, parcela č. 2810/21 o výměře 2 051m2, katastrální území Frenštát pod Radhoštěm. Plocha: 2 051 m2. Cena: 390 000,- Kč - sníženo o 5% CENA: 370 500,- Kč 3) Prodej pozemku - komerční účely, Lichnov Prodej pozemku pro stavbu objektů průmyslové výroby, skladování, velkoobchod apod. o výměře 7.779 m2 v Lichnově, v těsném sousedství města Frenštát pod Radhoštěm. Pozemek je přímo přístupný ze silnice I/58, rovinatý bez vzrostlé zeleně, v blízkosti se nacházejí nové výrobní a skladové objekty. Plocha: 7 779 m2. Cena: 2 551 512,- Kč - sníženo o 5% CENA: 2 423 936,- Kč Pro výpočet uvažuji s výměrou pozemků: 4 617 m2.

Stanovení jednotkové ceny pozemku Seznam porovnávaných pozemků: Název Výchozí cena (VC) Kmísta Kčasový Kvybav. Jednotková cena (JC) Pozemek 1 940 500,– Kč 0,95 1,00 1,00 190,83 Kč Pozemek 2 370 500,– Kč 0,95 1,00 1,00 171,61 Kč Pozemek 3 2 423 936,– Kč 1,00 1,00 1,00 311,60 Kč kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Kčasový × Kvybav.)

Výměra (M) Váha (V) 4 682,00 m2 1,0 2 051,00 m2 1,0 7 779,00 m2 1,0

Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena ( (JC × V) /  V): Maximální jednotková cena:

171,61 Kč/m2 224,68 Kč/m2 311,60 Kč/m2

Stanovená jednotková cena pozemku (SJCP):

224,68 Kč/m2

Stanovení jednotkové ceny stavby Separace ceny pozemku od ceny stavby: Název

1) Výrobní hala - Frýdlant n.O.

Cena nemovitosti (CN) 5 225 000,– Kč

2) Výrobní hala - Lichnov

3 990 000,– Kč

3) Komerční prostory - Mořkov

1 092 500,– Kč

Výměra Výchozí cena pozemku stavby (VP) (VC) 2 080,00 4 757 665,60 Kč m2 2 300,00 3 473 236,– Kč m2 2 000,00 643 140,– Kč m2

– 36 – 4) Výrobní hala - Kopřivnice

9 025 000,– Kč

1 832,00 8 613 386,24 Kč m2

kde VC = CN - (VP × SJCP) Seznam porovnávaných staveb: Název Výchozí cena (VC) Kmísta Kčasový Kvybav. Jednotková cena (JC) 1) Výrobní hala - Frýdlant n.O. 4 757 665,60 Kč 0,95 1,00 1,00 3 403,45 Kč 2) Výrobní hala - Lichnov 3 473 236,– Kč 1,00 1,00 1,00 4 341,55 Kč 3) Komerční prostory - Mořkov 643 140,– Kč 1,00 1,00 1,00 1 286,28 Kč 4) Výrobní hala - Kopřivnice 8 613 386,24 Kč 0,90 1,00 1,00 4 231,47 Kč kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Kčasový × Kvybav.)

Množství (M) Váha (V) 1 328,00 m2 1,0 800,00 m2 1,0 500,00 m2 1,0 1 832,00 m2 1,0

Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) /  V): Maximální jednotková cena za m2:

1 286,28 Kč 3 315,69 Kč 4 341,55 Kč

Stanovená jednotková cena stavby za m2 (SJCS):

1 286,28 Kč

Stanovení porovnávací hodnoty

4 617,00 m2 1 970,71 m2

Výměra pozemku (VP): Jednotkové množství pro stavbu (MS): Porovnávací hodnota pozemku: (VP × SJCP) Porovnávací hodnota stavby: (MS × JSCS) Porovnávací hodnota stavby a pozemku: Výsledná porovnávací hodnota:

+ =

1 037 347,56 Kč 2 534 884,86 Kč 3 572 232,42 Kč 3 572 230,– Kč

– 37 –

C. Rekapitulace Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Výnosová hodnota podle vyhlášky Celková cena podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů podle vyhlášky Cena zjištěná porovnávacím způsobem Ceny jednotlivých nemovitostí zjištěné porovnávacím způsobem : Stavba : Trojanovice, č.p. 849, jiná st. Pozemek parc.č. St. 1506 Pozemek parc.č. 2141/2 Pozemek parc.č. 2148/1 Pozemek parc.č. 2148/2

154 740,– 600 410,– 4 245 050,– 5 000 200,– 20 645 480,– 3 572 230,–

Kč Kč Kč Kč Kč Kč

2 534 884,86 Kč 246 473,96 Kč 541 703,48 Kč 152 333,04 Kč 96 837,08 Kč

Obvyklá cena: Jedná se o cenu aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. cena, za kterou lze věc (nemovitost), v daném místě a čase prodat nebo koupit. Při stanovení obvyklé ceny jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, avšak mohou rozhodující měrou ovlivnit obvyklou cenu nemovitostí. V ceně jsou zohledněny vnější i vnitřní vlivy, a to technický stav, fyzické opotřebení, umístění a lokalita nemovitosti, občanská vybavenost v okolí nemovitosti, demografické podmínky, stabilita a rozvoj obce, životní prostředí atd. Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu ceny oceňovaných nemovitostí z této hodnoty vycházím. Obvyklou cenu stanovuji na základě znalosti trhu, se zvážením všech okolností, které mají na cenu vliv, dále dle svých vlastních zkušeností a znalostí, konzultací s realitními kancelářemi, vlastníky a správci nemovitostí, dalšími znalci. Předmětem ocenění není technologické vybavení masné výroby a vybavení prodejny, které se nachází uvnitř stavby č.p. 849. V obvyklé ceně pozemku parc.č. St. 1506 je zohledněn fakt, že je zastavěn stavbou č.p. 849. Jelikož je touto stavbou využitý celý pozemek, není možné jeho další využití. Tato skutečnost má výrazně negativní vliv na obvyklou cenu pozemku. Z uvedeného důvodu snižuji obvyklou cenu pozemku o 30%. Cena obvyklá: 240.000,-Kč *0,70 = 168.000,-Kč. V obvyklé ceně pozemku parc.č. 2141/2 je zohledněn fakt, že tento pozemek zajišťuje přístup k nemovitosti, manipulační plochu a okolí budovy č.p. 849. Z tohoto důvodu není předpoklad samotného využití pozemku, pouze pro případnou přístavbu ke stavbě č.p. 849, případně jako plocha manipulační, skladovací a parkovací nebo pozemek doplňující účel užívání stavby č.p. 849.

– 38 – Tato skutečnost má negativní vliv na obvyklou cenu pozemku. Z uvedeného důvodu snižuji obvyklou cenu pozemku o 15%. Cena obvyklá: 540.000,-Kč *0,85 = 459.000,-Kč. Pozemky parc.č. 2148/1 a 2148/2 jsou samostatně využitelné, v územním plánu jsou zahrnuty jako pozemky určené k zastavění stavbou s komerčním využitím. Obvyklá (obecná, tržní) cena stavby č.p. 849, jiná st., v obci a katastrálním území Trojanovice, podle odborného odhadu znalce 2 500 000,– Kč Cena slovy: dvamilionypětsettisíc Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena pozemku parc.č. St. 1506 v obci a katastrálním území Trojanovice, podle odborného odhadu znalce 168 000,– Kč Cena slovy: stošedesátosmtisíc Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena pozemku parc.č. 2141/2 v obci a katastrálním území Trojanovice, podle odborného odhadu znalce 459 000,– Kč Cena slovy: čtyřistapadesátdevěttisíc Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena pozemku parc.č. 2148/1 v obci a katastrálním území Trojanovice, podle odborného odhadu znalce 150 000,– Kč Cena slovy: stopadesáttisíc Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena pozemku parc.č. 2148/2 v obci a katastrálním území Trojanovice, podle odborného odhadu znalce 90 000,– Kč Cena slovy: devadesáttisíc Kč

V Rožnově pod Radhoštěm, 12. 8. 2015 Ing. Jana Mikušová nábřeží Dukelských hrdinů 673 756 61 Rožnov pod Radhoštěm

– 39 –

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 2. 12. 1999, č. Spr. 3427/99 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod poř. číslem 117/3238/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů číslo 117/3238/2015. V Rožnově pod Radhoštěm, 12. 8. 2015 Ing. Jana Mikušová nábřeží Dukelských hrdinů 673 756 61 Rožnov pod Radhoštěm

Přílohy:

1) Fotodokumentace 2) LV č. 1550 ze dne 12. 8. 2015 3) Kopie katastrální mapy pořízená z dálkového nahlížení do KN 4) Situační snímky

– 40 – Fotodokumentace



– 43 –

LV č. 1550 ze dne 12. 8. 2015

– 44 –

– 45 –

– 46 –

– 47 –

Katastrální mapa

– 48 –

Situační snímky

2015

Recommend Documents