2015

Ing. František Kocourek J. Zrzavého 8, 796 04 Prostějov

stránka č. 1

č.j.: 018 EX 08483/14 – 027

ZNALECKÝ POSUDEK č. 11056-145/2015 o stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: A: pozemku p.č.st. 104/1 – zastavěná plocha a nádvoří, zbořeniště, p.č. 255/108 – ostatní plocha, jiná plocha, k.ú. Kramolín, obec Kramolín, okres Třebíč, LV č. 263. B: pozemku p.č.st. 133 – zastavěná plocha a nádvoří, jehoţ součástí je stavba bez čp/če, bydlení, p.č.st. 140 – zastavěná plocha a nádvoří, jehoţ součástí je stavba bez čp/če, zemědělské stavení, p.č.st. 141 – zastavěná plocha a nádvoří, jehoţ součástí je stavba bez čp/če, zemědělské stavení, p.č.st. 142 – zastavěná plocha a nádvoří, jehoţ součástí je stavba bez čp/če, zemědělské stavení, p.č.st. 143 – zastavěná plocha a nádvoří, jehoţ součástí je stavba č.p. 36, zemědělské stavení, p.č.st. 151 – zastavěná plocha a nádvoří, jehoţ součástí je stavba bez čp/če, zemědělské stavení, p.č.st. 155 – zastavěná plocha a nádvoří, jehoţ součástí je stavba bez čp/če, zemědělské stavení, p.č.st. 156 – zastavěná plocha a nádvoří, jehoţ součástí je stavba bez čp/če, zemědělské stavení, p.č. 424/14 – ostatní plocha, manipulační plocha, p.č. 424/16 – ostatní plocha, manipulační plocha, p.č. 424/17 – ostatní plocha, manipulační plocha, p.č. 424/27 – ostatní plocha, manipulační plocha, p.č. 424/28 – ostatní plocha, manipulační plocha, p.č. 428/3 – ostatní plocha, zeleň, stavby bez čp/če, občanského vybavení na pozemních jiných vlastníků p.č.st. 144/3, p.č.st. 144/4, stavby bez čp/če, zemědělské stavení na pozemku jiného vlastníka p.č.st. 158/2, stavby bez čp/če, zemědělská stavení na pozemku jiného vlastníka p.č.st. 159, stavby bez čp/če, zemědělské stavení na pozemku jiného vlastníka, k.ú. Sedlec u Náměště nad Oslavou, obec Sedlec, okres Třebíč, LV č. 283.

Objednavatel posudku: Mgr. Lenka Černošková, Exekutorský úřad Prostějov, se sídlem Dolní 71, 796 01 Prostějov Účel posudku:

Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro potřeby objednavatele, na základě usnesení č.j.: 018 EX 08483/14027 ze dne 17.4.2015.

Určeno pro:

Mgr. Lenku Černoškovou, Exekutorský úřad Prostějov, se sídlem Dolní 71, 796 01 Prostějov

Oceněno ke dni:

9.6.2015

Vypracoval:

Ing. František Kocourek J. Zrzavého 8 796 04 Prostějov tel./fax: 582 330 169 e-mail: [email protected] Znalecký posudek č. 11056-145/2015


stránka č. 2

Znalecký posudek je vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 byla předána objednavateli, 1 vyhotovení zůstává v archivu zpracovatele. Celkem znalecký posudek obsahuje 32 stran, z toho 9 stran příloh. V Prostějově, dne 7.10.2015

1. ÚČEL STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Účelem tohoto znaleckého posudku je zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí: A: pozemku p.č.st. 104/1 – zastavěná plocha a nádvoří, zbořeniště, p.č. 255/108 – ostatní plocha, jiná plocha, k.ú. Kramolín, obec Kramolín, okres Třebíč, LV č. 263. B: pozemku p.č.st. 133 – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba bez čp/če, bydlení, p.č.st. 140 – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba bez čp/če, zemědělské stavení, p.č.st. 141 – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba bez čp/če, zemědělské stavení, p.č.st. 142 – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba bez čp/če, zemědělské stavení, p.č.st. 143 – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p. 36, zemědělské stavení, p.č.st. 151 – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba bez čp/če, zemědělské stavení, p.č.st. 155 – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba bez čp/če, zemědělské stavení, p.č.st. 156 – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba bez čp/če, zemědělské stavení, p.č. 424/14 – ostatní plocha, manipulační plocha, p.č. 424/16 – ostatní plocha, manipulační plocha, p.č. 424/17 – ostatní plocha, manipulační plocha, p.č. 424/27 – ostatní plocha, manipulační plocha, p.č. 424/28 – ostatní plocha, manipulační plocha, p.č. 428/3 – ostatní plocha, zeleň, stavby bez čp/če, občanského vybavení na pozemních jiných vlastníků p.č.st. 144/3, p.č.st. 144/4, stavby bez čp/če, zemědělské stavení na pozemku jiného vlastníka p.č.st. 158/2, stavby bez čp/če, zemědělská stavení na pozemku jiného vlastníka p.č.st. 159, stavby bez čp/če, zemědělské stavení na pozemku jiného vlastníka, k.ú. Sedlec u Náměště nad Oslavou, obec Sedlec, okres Třebíč, LV č. 283. Takto stanovená obvyklá cena by měly být na místním trhu zpětně dosažitelná za podmínek udržení situace na stávajícím segmentu trhu s nemovitostmi. Tento trh však může procházet výkyvy, jejichž predikce je v podstatě nemožná, a které jsou ovlivňovány spoustou různých faktorů, jež mnohdy zdánlivě ani nesouvisejí s vývojem na trhu nemovitostí. Z tohoto důvodu doporučuji, pokud by ocenění mělo být použito v období delším než je 6 měsíců ode dne jeho zpracování, provést jeho aktualizaci či nové zpracování. Obvyklá cena nemovitých věcí (pozemku p.č.st. 104/1 – zastavěná plocha a nádvoří, zbořeniště, p.č. 255/108 – ostatní plocha, jiná plocha, k.ú. Kramolín, obec Kramolín, okres Třebíč, LV č. 263) byla tedy stanovena metodami použitými v tomto znaleckém posudku na:

165.000,- Kč

Znalecký posudek č. 11056-145/2015


stránka č. 3

Obvyklá cena nemovitých věcí (pozemku p.č.st. 133 – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba bez čp/če, bydlení, p.č.st. 140 – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba bez čp/če, zemědělské stavení, p.č.st. 141 – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba bez čp/če, zemědělské stavení, p.č.st. 142 – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba bez čp/če, zemědělské stavení, p.č.st. 143 – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p. 36, zemědělské stavení, p.č.st. 151 – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba bez čp/če, zemědělské stavení, p.č.st. 155 – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba bez čp/če, zemědělské stavení, p.č.st. 156 – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba bez čp/če, zemědělské stavení, p.č. 424/14 – ostatní plocha, manipulační plocha, p.č. 424/16 – ostatní plocha, manipulační plocha, p.č. 424/17 – ostatní plocha, manipulační plocha, p.č. 424/27 – ostatní plocha, manipulační plocha, p.č. 424/28 – ostatní plocha, manipulační plocha, p.č. 428/3 – ostatní plocha, zeleň, stavby bez čp/če, občanského vybavení na pozemních jiných vlastníků p.č.st. 144/3, p.č.st. 144/4, stavby bez čp/če, zemědělské stavení na pozemku jiného vlastníka p.č.st. 158/2, stavby bez čp/če, zemědělská stavení na pozemku jiného vlastníka p.č.st. 159, stavby bez čp/če, zemědělské stavení na pozemku jiného vlastníka, k.ú. Sedlec u Náměště nad Oslavou, obec Sedlec, okres Třebíč, LV č. 283) byla tedy stanovena metodami použitými v tomto znaleckém posudku na:

3.400.000,- Kč

Prohlašuji, ţe při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Výše stanovená obvyklá cena je stanovena bez odpočtu omezení zapsaných v oddíle C výpisu z katastru nemovitostí.

V Prostějově, dne 7.410.2015

Vypracoval: Ing. František Kocourek J. Zrzavého 8 796 01 Prostějov tel./fax: 582 330 169 e-mail: [email protected]

Ing. František Kocourek



stránka č. 4

2. OBECNÉ PŘEDPOKLADY PRO STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Zpracování znaleckého posudku o obvyklé ceně nemovitých věcí předpokládá několik základních předpokladů a omezujících podmínek. Tyto podmínky především charakterizují ekonomické prostředí, v němž je posouzení prováděno a právní podklady všech použitých dokumentů. Proto tedy: 1/ Znalecký posudek respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. 2/ Znalecký posudek nemovitosti je zpracováno podle podmínek trhu v době jeho provádění a případné změny v podmínkách trhu, ke kterým dojde po předání tohoto posudku, nemohou být zahrnuty a zpracovatel za ně tedy nezodpovídá. 3/ Předmětem tohoto znaleckého posudku není ověření pravosti, správnosti či úplnosti dokladů předložených jako podklady pro vyjádření. Zpracovatel vyjádření k tržní hodnotě proto vychází pouze z prohlášení o pravosti a platnosti těchto dokladů. Nemůže tedy nést zodpovědnost za případné nesrovnalosti v případě vlastnických práv k oceňovaným nemovitostem nebo platnosti či správnosti práv k cizím věcem a nájemním vztahům. 4/ Pokud byly použity informace i z jiných zdrojů, má zpracovatel za to, že jsou věrohodné, a nebyly tedy z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány.



stránka č. 5

3. POUŢITÉ PODKLADY PRO ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITÝCH VĚCÍ 3.1.

POUŢITÉ PODKLADY:

3.1.1. Údaje sdělené vlastníkem nemovitosti: - Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu proběhlo dne 9.6.2015. Povinný se místního šetření nezúčastnil, nebyl zastiţen, při místním šetření byla umoţněna částečná venkovní prohlídka. Skutečnost, ţe nebyl umoţněn přístup do všech oceňovaných nemovitých věcí je v ocenění zohledněna bezpečnostní sráţkou 20 % 3.1.2. Podklady předané objednavatelem: -

Usnesení Soudního exekutora, č.j.: 018 EX 08483/14 – 027, ze dne 17.4.2015.

-

Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Kramolín, LV č. 263, vyhotovený dálkovým přístupem dne 14.4.2015.

-

Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Sedlec u Náměště nad Oslavou, LV č. 283, vyhotovený dálkovým přístupem dne 14.4.2015.

3.1.3. Podklady zajištěné zpracovatelem. -

Neoficiální kopie katastrálních map pro k.ú. Kramolín a Sedlec u Náměště nad Oslavou, vyhotovené dne 9.6.2015.

-

Fotodokumentace ze dne 9.6.2015.

-

Situační plánek ze dne 9.6.2015.

-

Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 9.6.2015.

-

Údaje sdělené objednavatelem znaleckého posudku.

3.2.

PŘEDMĚT ZNALECKÉHO POSUDKU

Účelem tohoto znaleckého posudku je zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí: A: pozemku p.č.st. 104/1 – zastavěná plocha a nádvoří, zbořeniště, p.č. 255/108 – ostatní plocha, jiná plocha, k.ú. Kramolín, obec Kramolín, okres Třebíč, LV č. 263. B: pozemku p.č.st. 133 – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba bez čp/če, bydlení, p.č.st. 140 – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba bez čp/če, zemědělské stavení, p.č.st. 141 – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba bez čp/če, zemědělské stavení, p.č.st. 142 – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba bez čp/če, zemědělské stavení, p.č.st. 143 – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p. 36, zemědělské stavení, p.č.st. 151 – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba bez čp/če, zemědělské stavení, p.č.st. 155 – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba bez čp/če, zemědělské stavení, p.č.st. 156 – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba bez čp/če, zemědělské stavení, p.č. 424/14 – ostatní plocha, manipulační plocha, p.č. 424/16 – ostatní plocha, manipulační plocha, p.č. 424/17 – ostatní plocha, manipulační plocha, p.č. 424/27 – ostatní plocha, manipulační plocha, p.č. 424/28 – ostatní plocha, manipulační plocha, p.č. 428/3 – ostatní plocha, zeleň, stavby bez čp/če, občanského vybavení na pozemních jiných vlastníků p.č.st. 144/3, p.č.st. 144/4, stavby bez čp/če, zemědělské stavení na pozemku jiného vlastníka p.č.st. 158/2, stavby bez čp/če, zemědělská stavení na pozemku jiného vlastníka p.č.st. 159, stavby bez čp/če, zemědělské stavení na pozemku jiného vlastníka, k.ú. Sedlec u Náměště nad Oslavou, obec Sedlec, okres Třebíč, LV č. 283. Znalecký posudek č. 11056-145/2015


3.3.

stránka č. 6

VLASTNICTVÍ

Dle výpisů z katastru nemovitostí pro k.ú. Kramolín, LV č. 263 a LV č. 283, k.ú. Sedlec u Náměště nad Oslavou, jsou oceňované nemovitosti ve vlastnictví:

3.4.

OMEZENÍ A RIZIKA

Ve výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Kramolín, LV č. 263 jsou v části C uvedena následující omezení vlastnického práva:



stránka č. 7

Ve výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Sedlec u Náměště nad Oslavou, LV č. 283 jsou v části C uvedena následující omezení vlastnického práva:



-

stránka č. 8

Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu proběhlo dne 9.6.2015. Povinný se místního šetření nezúčastnil, nebyl zastiţen, při místním šetření byla umoţněna pouze částečná prohlídka objektů. Skutečnost, ţe nebyl umoţněn přístup do všech objektů je v ocenění zohledněna bezpečnostní sráţkou 20 %

Nebyly přeloženy žádné nájemní smlouvy.



stránka č. 9

4. NÁLEZ 4.1. POPIS NEMOVITOSTÍ Předmětem ocenění je zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí: LV č. 263, k.ú. Kramolín, LV č. 283, k.ú. Sedlec u Náměště nad Oslavou

4.2. MÍSTOPIS, POPIS, DISPOZIČNÍ ŘEŠENÍ, STAVEBNĚ-TECHNICKÁ CHARAKTERISTIKA OCEŇOVANÝCH OBJEKTŮ A ÚDAJE O STÁŘÍ A TECHNICKÉM STAVU. 4.2.1. Místopis Kramolín a Sedlec jsou od sebe situovány 2,5 km, dále jsou situovány cca 20 km východně od města Třebíč, obě obce mají do 250 obyvatel. V obcích je základní infrastruktura a občanská vybavenost, kompletní infrastruktura a občanská vybavenost je dostupná v Třebíči. Obce jsou dostupné autobusovou dopravou. Z hlediska polohy se jedná o polohu průměrnou.

4.2.2. pozemky p.č.st. 104/1, p.č. 255/108, k.ú. Kramolín Jedná se o zbořeniště situované v okrajové zastavěné části obce Kramolín v mírně sklonitém terénu v blízkosti vodní nádrže Dalešice. Vrchní stavba je zbouraná, spodní stavba je částečně zachovaná. Technický stav podsklepení je havarijní. Přístup je zajištěn ze zpevněné veřejné komunikace. 4.1.3. LV č. 283, k.ú. Sedlec u Náměště nad Oslavou -

Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu proběhlo dne 9.6.2015. Povinný se místního šetření nezúčastnil, nebyl zastiţen, při místním šetření byla umoţněna pouze částečná prohlídka objektů. Skutečnost, ţe nebyl umoţněn přístup do všech objektů je v ocenění zohledněna bezpečnostní sráţkou 20 %

Jedná se o ocenění objektů v bývalém zemědělském areálu. Je zde situováno 8 staveb ve zhoršeném technickém stavu, aktuálně využitelné pouze ke skladování. Jedná se o vrátnici, bývalé chlévy, seníky, dílny a sklady. Oceňované objekty jsou zděné, přízemní, nepodsklepené. Objekty jsou postaveny v rovinném terénu v okrajové zastavěné části obce Sedlec. V místě je možnost napojení na elektrickou síť a vodovod, odkanalizování svedeno do vlastní jímky. Přístup k oceňovaným objektům je ze zpevněné komunikace ve vlastnictví soukromých osob a z nezpevněné veřejné komunikace ve vlastnictví obce Sedlec. Původní stáří objektů nelze přesně stanovit, dle odborného odhadu znalce jsou přibližně z let 1960-1980. Technický stav oceňovaných objektů je zhoršený se zanedbanou údržbou. S ohledem na celkový technický stav, stáří, provedení a výše uvedené skutečnosti je opotřebení oceňovaných objektů stanoveno odborným odhadem znalce ve výši 75 %.



stránka č. 10

4.3. SOUČASNÉ A PŘÍHODNĚ MOŢNÉ VYUŢITÍ NEMOVITOSTÍ Pozemky p.č.st. 104/1 a p.č. 255/108 jsou využitelné dle platného územní plánu obce Kramolín jako stavební pro výstavbu rodinného domu či rekreační chaty, ale až po odstranění zbytku podsklepení a srovnání terénu. K datu místního šetření jsou v objekty na LV č. 283, k.ú. Sedlec u Náměště nad Oslavou možné užívat pouze ke skladování. Do budoucna pro provedení oprav lze uplatnit široké možnosti komerční využití.



stránka č. 11

5. STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY NEMOVITÝCH VĚCÍ 5.1. STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY 5.1.1. STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY STAVEB Za stavby se považují: budovy, haly, atypické budovy a haly, inženýrské sítě a venkovní úpravy. Jako nejvhodnější, na české poměry nejlépe aplikovatelná pro zjištění skutečné nákladové ceny staveb, je v daném případě použita v přiměřeném rozsahu metodika reprodukční ceny snížené o přiměřené opotřebení. Základem pro ocenění budov je zjištění obestavěného prostoru a to podle vlastního předpisu pro měření staveb (základní měrná jednotka je tedy 1 m3). Podle účelu skutečného užití stavby a dále dle jejího stavebnětechnického provedení se zjistí odpovídající cena za tuto měrnou jednotku. Jako podklad pro zjištění ceny měrné jednotky pro daný typ nemovitosti je publikace „Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku“ vydaná společností ÚRS PRAHA, a.s., v roce 2015. Takto zjištěná cena za měrnou jednotku je dále upravena koeficientem zohledňujícím skutečné provedení a vybavení stavby, lišící se od běžného standardu a současně nepromítnutelné do opotřebení. Tuto korekci nelze stanovit matematickým výpočtem, je tedy stanovena odborným odhadem znalce. Podle tohoto oceňovacího systému se u stavebně propojených objektů počítá samostatně každá účelově a konstrukčně odlišná část, takže některé budovy je třeba ocenit po částech. K ceně stavby je třeba dále připočíst některé další stavební prvky, které jsou součástí stavby (nikoliv tedy movitý majetek), a které nepatří do standardní výbavy daného objektu a současně jejich náklady na pořízení jsou v nezanedbatelné výši. Náklady na projekt, technický dozor, rizika, pojištění apod., jsou zahrnuty ve výchozí ceně staveb, stejně tak i cena standardních venkovních úprav (zpevněné plochy, žumpy, oplocení, drobné vedlejší stavby, atd.). Od výchozí ceny staveb se odečte přiměřené opotřebení, které se nejčastěji stanovuje lineární metodou a dále též odborným odhadem znalce. Méně častá je metoda analytického výpočtu opotřebení dle jednotlivých konstrukcí a vybavení, dle jejich druhu a užití a podle jejich životnosti. Stanovení plánované životnosti jednotlivých staveb je součástí vlastního oceňovacího systému. Výsledkem jsou skutečné průměrné (střední) náklady nutné na provedení stavby srovnatelné svými technickými parametry, vybavením, způsobem provedení a v neposlední řadě též opotřebením.



stránka č. 12

5.1.2. Výpočty informativních obestavěných prostorů jednotlivých objektů Výpočet obestavěného prostoru objektu 1 - vrátnice: Vrchní stavba: 14,58*9,68*3,20 Vrchní stavba celkem: 451,63 m3 Zastřešení: Obestavěný prostor celkem: 451,63 m3 _______________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Výpočet obestavěného prostoru objektu 2 – bývalé chlévy, nyní sklad: Vrchní stavba: 87,61*16,74*3,90 Vrchní stavba celkem: 5.719,70 m3 Zastřešení: 87,61*14,74*3,40*0,5 2.195,33 m3 Obestavěný prostor celkem: 7.915,03 m3 _______________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Výpočet obestavěného prostoru objektu 3 – sklad: Vrchní stavba: 78,13*13,07*3,20 Vrchní stavba celkem: 3.267,70 m3 Zastřešení: 78,13*13,07*1,80*0,5 919,04 m3 Obestavěný prostor celkem: 2.348,66 m3 _______________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Výpočet obestavěného prostoru objektu 4 – sklad: Vrchní stavba: 64,25*24,44*4,20 Vrchní stavba celkem: 6.595,13 m3 Zastřešení: 74,25*24,44*2,30*0,5 2.086,87 m3 Obestavěný prostor celkem: 8.682,00 m3 _______________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Výpočet obestavěného prostoru objektu 5 – skladovací hala: Vrchní stavba: 31,33*17,86*8,40 Vrchní stavba celkem: 4.708,00 m3 Zastřešení: Obestavěný prostor celkem: 4.708,00 m3 _______________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Výpočet obestavěného prostoru objektu 6 – bývalé chlévy: Vrchní stavba: 65,95*9,32*3,15 Vrchní stavba celkem: 1.936,16 m3 Zastřešení: 65,95*9,32*1,40*0,50 430.25 m3 Obestavěný prostor celkem: 2.366,41 m3 _______________________________________________________________________________________________________________________________________________________



stránka č. 13

Výpočet obestavěného prostoru objektu 7 – sklad: Vrchní stavba: 63,92*20,04*7,10 Vrchní stavba celkem: 9.094,79 m3 Zastřešení: 63,92*20,04*3,40*0,50 2.177,62 m3 Obestavěný prostor celkem: 11.272,41 m3 _______________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Výpočet obestavěného prostoru objektu 8 – sklad: Vrchní stavba: 64,53*19,09*7,10 Vrchní stavba celkem: 9.094,79 m3 Zastřešení: 64,53*19,09*3,40*0,50 2.093,89 m3 Obestavěný prostor celkem: 11.188,68 m3 ____________________________________________________________________________________________________________________________________________________ ___

Celková zastavěná plocha: 7.885,61 m2 Celková užitná plocha: 6.308,50 m2 Stanovení přiměřeného opotřebení S ohledem na celkový technický stav, stáří, provedení, vybavení a výše uvedené skutečnosti je opotřebení stanoveno odborným odhadem znalce ve výši 75 % Obestavěný prostor celkem Jednotková cena Korekce jednotkové ceny Upravená jednotková cena Cena za celý obestavěný prostor Snížení ceny za opotřebení 75 % Cena stavby po započtení opotřebení

m3 Kč/m3 Kč/m3 Kč Kč Kč

48.932,82,-1.500,-0,8 1.200,-58.719.384,-44.039.538,-14.679.846,--

5.1.3. Výpočet hodnoty pozemků p.č.st. 104/1 – zastavěná plocha a nádvoří, zbořeniště, p.č. 255/108 – ostatní plocha, jiná plocha U pozemků se vychází z výměr podle výpisu z katastru nemovitostí nebo geometrického plánu, z druhu pozemku (zastavěná plocha, orná půda, atd.). Uváží se také umístění pozemku v dané obci a údaje z územně plánovací dokumentace. Porovnáním s prodeji pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m 2 pozemku. Vždy se uvedou podklady, na základě kterých se tato hodnota odvodila. U všech pozemků je třeba vycházet z územně plánovací dokumentace a dalších podkladů. Pro stanovení jednotkové ceny pozemků byly použity databáze realizovaných prodejů v obdobných lokalitách, údaje spolupracujících odhadců přímo v lokalitě. Tyto informace byly vyhodnoceny, byly aplikovány veškeré cenotvorné prvky, které mají vliv na jednotkovou cenu. Výsledkem je jednotková cena pozemku, která by v daném případě byla realizovatelná při prodeji nemovitosti (včetně venkovních úprav, vedlejších staveb a trvalých porostů).



stránka č. 14

Pozemek: p.č.st. 104 – zastavěná plocha a nádvoří p.č. 255/108

m2

715,00 59,00

Výměra pozemku celkem

m2

774,00

Výpočet ceny Výměra pozemku Směrná cena pozemku Výchozí cena pozemku celkem

m2 Kč/m2 Kč

774,00 250,00 193.500,00

Výpočet hodnoty pozemků na LV č. 283, k.ú. Sedlec u Náměště nad Oslavou U pozemků se vychází z výměr podle výpisu z katastru nemovitostí nebo geometrického plánu, z druhu pozemku (zastavěná plocha, orná půda, atd.). Uváží se také umístění pozemku v dané obci a údaje z územně plánovací dokumentace. Porovnáním s prodeji pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m 2 pozemku. Vždy se uvedou podklady, na základě kterých se tato hodnota odvodila. U všech pozemků je třeba vycházet z územně plánovací dokumentace a dalších podkladů. Pro stanovení jednotkové ceny pozemků byly použity databáze realizovaných prodejů v obdobných lokalitách, údaje spolupracujících odhadců přímo v lokalitě. Tyto informace byly vyhodnoceny, byly aplikovány veškeré cenotvorné prvky, které mají vliv na jednotkovou cenu. Výsledkem je jednotková cena pozemku, která by v daném případě byla realizovatelná při prodeji nemovitosti (včetně venkovních úprav, vedlejších staveb a trvalých porostů).

Výpočet ceny Výměra pozemků Směrná cena pozemku Výchozí cena pozemku celkem

Rekapitulace LV č. 263, k.ú. Kramolín Věcná hodnota pozemků Věcná hodnota celkem

m2 Kč/m2 Kč

24.455,00 100,00 2.445.500,00

Kč Kč

193.500,193.500,-

Rekapitulace LV č. 283, k.ú. Sedlec u Náměště nad Oslavou Reprodukční hodnota Kč 58.719.384,Věcná hodnota Kč 14.679.846,Věcná hodnota pozemků Kč 2.445.500,Věcná hodnota celkem Kč 17.125.346,-



stránka č. 15

6. STANOVENÍ SROVNÁVACÍ HODNOTY NEMOVITÝCH VĚCÍ NA LV Č. 263, K.Ú. KRAMOLÍN V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok, to proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovité věci. A: Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. stavební pozemky, uvedené velikosti, v dané lokalitě a u srovnatelných nemovitostí je poptávka mírně niţší neţ nabídka. S přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem jsem názoru, že oceňované pozemky jsou obchodovatelné. Objekty k porovnání: Stavební pozemek 940 m2 Kramolín

Nabízíme k prodeji pozemek určený k výstavbě rekreačního objektu u Dalešické přehrady v chatové oblasti Kramolín. Celková plocha parcely je 940 m2.

Cena: 369.000,- Kč (393,- Kč/m2) Zdroj: realitní inzerce Stavební pozemek 1.312 m2, Kramolín

Nabízíme k prodeji pozemek v Kramolíně. Příjezd k pozemku je po asfaltové cestě. Dalešická přehrada je vzdálená cca 150 m vhodná k rybaření či k vodním sportům, v okolních lesích je houbařský ráj. Cena: 499.000,- Kč (380,- Kč/m2)

Zdroj: realitní inzerce Stavební pozemek 1.178 m2, Třesov

Prodej pozemku k výstavbě rodinného domu v Třesově, okres Třebíč. Nabízíme prodej pozemku v Třesově o rozloze 1178 m2, který je umístěn v klidně lokalitě směrem na Hartvíkovice. Součástí ceny pozemku je projekt na výstavbu rodinného domu (viz. foto). Pozemek je ve tvaru obdélníku a je oplocen. Kompletní sítě jsou na hranici pozemku. V obci je plynofikace a veřejný vodovod. Klidné bydlení s dobrou dostupností do Třebíče nebo Náměště nad Oslavou. Lukrativní poloha, cca 2 km je Dalešická pláž. Cena: 399.000,- Kč (339,- Kč/m2)

Zdroj: realitní inzerce



stránka č. 16

Tabulka srovnávací hodnoty: Cena v Kč/m2 st. pozemek Kramolín st. pozemek Kramolín st. pozemek Třesov

Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty Poloha Využití Velikost Přístup Zdroj Ostatní

přepočtená cena v Kč/m2

393

0,98

0,95

0,97

1,00

0,80

0,80

227

380 339

0,98 1,01

0,97 0,99

0,93 0,95

1,00 0,99

0,80 0,80

0,80 0,80

215 204

Výsledná cena:

215

Při srovnání realizovaných prodejů stavebních pozemků z vlastní databáze a z nabídek z inzerce realitních kanceláří se stavebním pozemkem oceňovaným, byly srovnávány zejména užitné plochy, vybavení, lukrativita lokality, stavebně-technický stav. V neposlední řadě byla také posouzena vybavenost lokality, životní prostředí, napojení na sítě, napojení na dopravně komunikační systém, demografické podmínky a další cenotvorné vlivy. Nabídky k prodeji v realitních časopisech na stavební pozemky se srovnatelnými parametry jsou srovnatelné s obvyklými hodnotami. V současné době se tedy stavební pozemky nabízejí k prodeji v rozmezí přepočtených cen od 204.400,- Kč/m2 do 227,- Kč/m2. Srovnávací hodnotu volím po zohlednění hodnototvornými faktory a s přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem ve výši: 215,- Kč. Skutečnost, že se na oceňovaných pozemcích nacházení zbytky původní stavby, které je potřeba odstranit, je zohledněno v koeficientu ostatní. Výsledná srovnávací hodnota tak činí: 215,- Kč/m2 * 774 m2 = 166.410,- Kč Výsledná srovnávací hodnota pozemků p.č.st. 104/1, p.č. 255/108, k.ú. Kramolín LV č. 263 činí po zaokrouhlení:

165.000,- Kč



stránka č. 17

7. STANOVENÍ VÝNOSOVÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ (LV Č. 283, K.Ú. SEDLEC U NÁMĚŠTĚ NAD OSLAVOU) Úvodem: Porovnávací hodnota by neměla v tomto případě vypovídací schopnost, soubory zemědělských objektů se obchodují minimálně, proto byla zvolena metoda výnosová. Výnosové oceňování je jednou ze standardních metod zjišťování odhadu obvyklé ceny, resp. tržní ceny, mezinárodně uznávanou a používanou. Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos. Dosahovaný výnos je pak charakteristikou užitkovosti. Výnosovou hodnotu nemovitosti je možné stanovit v zásadě dvěma způsoby: 1. kapitalizací stabilizovaného, trvale dosažitelného ročního výnosu příslušnou mírou kapitalizace (zjednodušeně tj. porovnáním s jistinou vloženou do banky při alternativním investování kapitálu), 2. diskontováním budoucích výnosů z nemovitosti za delší časové období na současnou hodnotu, tj. stanovením hodnoty proměnného toku výnosů (cash flow) na hodnotu současnou, tj. hodnotu v čase ocenění nemovitosti. Při analýze diskontovaného cash flow, je nutné vzít na vědomí nutnost odhadování proměnného toku příjmů za delší časové období (např. 5, 10, 15 let, zbytková životnost stavby). Je ale také nutné odhadnout a diskontovat prodejní hodnotu nemovitosti na konci tohoto analyzovaného období. V přechodném období ekonomiky, ve kterém se ještě stále Česká republika nachází, je však toto vytváření dlouhodobějších prognóz často problematické a diskutabilní. Je proto diskontování budoucích výnosů vhodnější k používání v již stabilizovaném ekonomickém prostředí, kde již nedochází k výraznějším změnám vstupních údajů pro výpočet, a kde i trh s nemovitostmi je již bez větších výkyvů a stabilizovaný. Z uvedených důvodů, a dále s vědomím, že výnosové ocenění je pouze jednou z metod pro stanovení odhadu obvyklé (tržní) ceny, je zatím dávána přednost do jisté míry jednoduššímu způsobu stanovení výnosové hodnoty tj., kapitalizaci stabilizovaného trvale dosaţitelného ročního výnosu podle výrazu: stabilizovaný výnos x 100 (%) výnosová hodnota = ----------------------------úrok. míra kapitalizace (%) Obecně k metodice ohodnocení: Při kapitalizaci trvale dosažitelného ročního výnosu, je možné si zjednodušeně představit výnosovou hodnotu nemovitosti jako jistinu, ze které při uložení do peněžního ústavu, budou úroky stejné jako roční výnos nemovitosti. Je důležité si uvědomit, že výnos, a z něj odvozenou výnosovou hodnotu nemovitosti, není možné považovat za hodnotou fixní a je nutné ji aktualizovat v návaznosti na změny podstatných vstupů, tj. především výši úrokové míry kapitalizace, vývoj úrovně nájemného, cen stavebních prací, nákladů na správu a údržbu. Je tedy nutné vzít tuto flexibilitu ohodnocení nemovitosti výnosovou metodou v úvahu, a považovat ji za jeden z podkladů odhadu obvyklé (tržní) ceny. Zavedené předpoklady, úvodní informace: Vychází se z předpokladu, že majitel nemovitost pronajímá za účelem dosažení trvale odčerpatelného výnosu. Výnos je stanoven jako rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů vynaložených z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání objektu. Výnosová hodnota vyjadřuje tzv."věčnou rentu" nemovitosti (staveb i pozemků). Zástavbou se totiž ze stavby a z pozemku stává technická a ekonomická jednotka. Využití a výnosová hodnota zastavěného pozemku je dána využitím a výnosovou hodnotou stavby. Znalecký posudek č. 11056-145/2015


stránka č. 18

Pro vyjádření "věčné renty" je nutné v nákladech uvažovat s vytvářením rezervy na obnovu stavby tak, aby byl "střádán" kapitál na rekonstrukce a modernizace prodlužující životnost budov (obnovovací investice), nebo na vybudování stavby nové po skončení její životnosti. Úroková míra kapitalizace: Volba (resp. kalkulace) úrokové míry kapitalizace je důležitým faktorem při výpočtu výnosové hodnoty nemovitosti. Vychází se při tom z možného průměrného bezrizikového (málo rizikového) zúročení peněz na kapitálovém trhu (např. Dluhopisy České Republiky, hypotéční zástavní listy) s přihlédnutím k druhu nemovitosti, způsobu využití a k situaci na trhu s nemovitostmi (tj. zvýšením o míru rizika při nákupu konkrétní nemovitosti). Přestože v posledním období dochází ke snižování úrokových sazeb na peněžním i kapitálovém trhu (ve vazbě na snižující se inflaci), je nutno kalkulovat úrokovou míru kapitalizace velmi obezřetně. Zejména vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi, nestabilnímu ekonomickému prostředí, nedostatku solventních investorů a nesnadnému získávání úvěrů od peněžních ústavů. Nájemné pro výpočet výnosů: Pro zjištění odčerpatelného výnosu je zjištění a stanovení nájemného podstatnou otázkou. Zdrojem příjmu pro stanovení výnosu z nemovitosti je pouze "čisté nájemné" (základní nájemné), bez úhrad za plnění a služby spojené s užíváním tj. např. za: - teplo a teplou vodu, - vodné a stočné, - elektrickou energii, - výkony spojů, - případné další služby sjednané individuálně, - vybavení bytu, - a pod. Uvedené náklady hrazené mimo nájemné se nepodílí na tvorbě výnosu. K datu místního šetření nebylo moţno zjistit, zda jsou nebo nejsou oceňované objekty pronajaty. U předmětných objektů je uvaţováno s nájemným v daném místě a čase obvyklým.

Roční obvyklé nájemné u prostorů zemědělských skladovacích je uvažováno ve výši 100,- Kč/m2/rok. Ztráta na nájemném u těchto prostorů uvažována 30 %, uvažované hrubé roční nájemné do výnosové metody tedy činí: 100,- Kč/m2/rok * 6.308,50 m2 (užitná plocha) * 0,70 (ztráta 30 %) = 441.595,- Kč (hrubý výnos/rok) Náklady na opravy, údrţbu, správu, pojistné, daň z nemovitosti (sráţka – 30 %). 441.595,- Kč * 0,70 = 309.116,50 Kč (čistý roční výnos).

Míra kapitalizace uvaţována 11 %. 309.116,50 Kč * 0,11 (míra kapitalizace 13 %) * 100 = 3.400.281,- Kč (výnosová hodnota zaokrouhleno)



stránka č. 19

8. REKAPITULACE JEDNOTLIVÝCH METOD PRO STANOVENÍ VÝSLEDNÉ OBVYKLÉ CENY Věcná hodnota nemovitostí na LV č. 263, k.ú. Kramolín: 193.500,- Kč Srovnávací hodnota nemovitostí na LV č. 263, k.ú. Kramolín: 165.000,- Kč Věcná hodnota nemovitostí na LV č. 283, k.ú. Sedlec u Náměště nad Oslavou: 17.125.346,- Kč Výnosová hodnota nemovitostí na LV č. 283, k.ú. Sedlec u Náměště nad Oslavou: 3.400.000,- Kč po zaokrouhlení

9. STANOVENÍ CENY JEDNOTLIVÝCH PRÁV A ZÁVAD S NEMOVITOSTMI SPOJENÝCH Ve výpisů z katastru nemovitostí pro k.ú. Kramolín a Sedle u Náměště nad Oslavou, LV č. 263 a 283 jsou v části C uvedena následující omezení: (viz. oddíl 3.4 – omezení a rizika) Omezení vztahující se k nařízení a zahájení exekuce a k exekučnímu příkazu k prodeji nemovitostí jsou zohledněna ve výsledné obvyklé ceně. Nelze však odečíst výši dlužné částky vážící se k exekuci, neboť není známa přesná částka. Zástavní práva nejsou zohledněna ve výsledné obvyklé ceně, neboť nelze zjistit aktuální výši dlužných částek.

10. STANOVENÍ PRÁV A ZÁVAD, KTERÉ PRODEJEM V DRAŢBĚ NEZANIKNOU Dle znění § 336a odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., Občanský soudní řád ve znění pozdějších předpisů jsou za závady, které prodejem v dražbě nezaniknou považovány věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytů a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále. Žádné z výše uvedených závad nebyly zjištěny.



stránka č. 20

11. STANOVENÍ OBVYKLÝCH CEN Tržní hodnota (obvyklá cena) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení výše zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Dále je potřeba postihnout veškeré dluhy a závazky, která jsou na nemovitost vázány. Výsledné obvyklé ceny: pozemku p.č.st. 104/1 – zastavěná plocha a nádvoří, zbořeniště, p.č. 255/108 – ostatní plocha, jiná plocha, k.ú. Kramolín, obec Kramolín, okres Třebíč, LV č. 263

LV č. 283, k.ú. Sedlec u Náměště nad Oslavou

165.000,- Kč 3.400.000,- Kč

Prohlašuji, ţe při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Výše stanovená obvyklá cena je stanovena bez odpočtu omezení zapsaných v oddíle C výpisu z katastru nemovitostí.

V Prostějově, dne 7.10.2015 Vypracoval: Ing. František Kocourek J. Zrzavého 8 796 01 Prostějov tel./fax: 582 330 169 e-mail: [email protected] Ing. František Kocourek



stránka č. 21

12. ZNALECKÁ DOLOŢKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 4.10.1989, č.j. 3315/89, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 11056145/2015. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.

Ing. František Kocourek J. Zrzavého 8 796 01 Prostějov tel./fax: 582 330 169 e-mail: [email protected]



stránka č. 22

13. PŘÍLOHY Výpisy z katastru nemovitostí Neoficiální kopie katastrálních map Fotodokumentace Situační plánek Usnesení



stránka č. 23

14. OBSAH č. 11056-145/2015 ......................................................................................................... 1 1. Účel stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí ............................................................... 2 2. Obecné předpoklady pro stanovení obvyklé ceny ......................................................... 4 3. Použité podklady pro znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitých věcí ..................... 5 3.1. Použité podklady: ................................................................................................. 5 3.2. Předmět znaleckého posudku ........................................................................... 5 3.3. Vlastnictví ......................................................................................................... 6 Ve výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Kramolín, LV č. 263 jsou v části C uvedena následující omezení vlastnického práva: ........................................................................ 6 Ve výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Sedlec u Náměště nad Oslavou, LV č. 283 jsou v části C uvedena následující omezení vlastnického práva: ................................... 7 4. Nález............................................................................................................................. 9 4.1. Popis nemovitostí .................................................................................................... 9 4.2. Místopis, Popis, dispoziční řešení, stavebně-technická charakteristika oceňovaných objektů a údaje o stáří a technickém stavu. ................................................................... 9 4.3. Současné a příhodně možné využití nemovitostÍ .................................................. 10 5. Stanovení věcné hodnoty nemovitých věcí.................................................................. 11 5.1. Stanovení věcné hodnoty ...................................................................................... 11 5.1.1. Stanovení věcné hodnoty staveb ....................................................................... 11 6. Stanovení srovnávací hodnoty nemovitých věcí na Lv č. 263, k.ú. Kramolín .............. 15 7. Stanovení výnosové hodnoty nemovitostí (LV č. 283, k.ú. Sedlec u Náměště nad Oslavou) ......................................................................................................................... 17 8. Rekapitulace jednotlivých metod pro stanovení výsledné obvyklé ceny ...................... 19 9. Stanovení ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených ......................... 19 10. Stanovení práv a závad, které prodejem v dražbě nezaniknou.................................. 19 11. Stanovení obvyklých cen ........................................................................................... 20 12. Znalecká doložka ...................................................................................................... 21 13. Přílohy ....................................................................................................................... 22 14. Obsah ....................................................................................................................... 23


2015

Recommend Documents